Illegal construction on Quebrada Ortiga confirms municipal demolition orderConstrucción ilegal en Quebrada Ortiga confirma orden municipal de demolición

No. 281-2012 CONTENTIOUS-ADMINISTRATIVE TRIBUNAL. THIRD SECTION. SECOND JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ. Goicoechea, at eleven hours and five minutes on the sixth of July of two thousand twelve.

This Tribunal hears, as improper hierarch, the appeal filed by the Temporalidades de la Iglesia Católica, diócesis de Cartago, holder of legal entity identification number CED78804, represented by José Francisco Ulloa Rojas, of legal age, single, Catholic bishop, resident of Cartago, holder of identity card number CED78805, as Unlimited General Power of Attorney without limit of sum, and William Rivera Mendoza, of legal age, single, Catholic priest, resident of Cartago, holder of identity card number CED78806, represented by Msc. Renato Ortiz Alvarez, of legal age, attorney, resident of Cartago, holder of identity card number CED78807, as Special Judicial Power of Attorney, against the agreement of the Municipal Council of Cartago, No. 74-11, adopted in the ordinary session held on the third of May of two thousand eleven. Judge Miranda Alvarado writes, and:

WHEREAS:

I.- PROVEN FACTS. For a correct resolution of this matter, the following is taken as proven: 1) The Temporalidades de la Iglesia Católica de la Arquidiócesis de San José is the owner of a property in the Partido de Cartago registered under the Real Folio system number 3-172571-000, located in the province of Cartago, in the Canton of Cartago, district of Tierra Blanca. (see certification from the National Registry at folios 12 and 13 of the file); 2) Said property was de facto transferred to the Temporalidades de la Iglesia Católica de la Arquidiócesis de Cartago, and the ecclesiastical authorities of said temporalidades began construction on the property indicated above, without having the municipal permits. (see notification record number 09103 and closure record number 103, visible at folios 24, 25, and 26 of the file); 3) On the twenty-first of November of the year 2007, officials of the Municipality of Cartago appeared at the construction that was being carried out on the aforementioned property and proceeded to halt the construction works, upon verifying that the necessary permit from the Municipality was not in place, this by means of notification record number 09103, proceeding to seal the facilities. (see record number 09103 and closure record number 103, visible at folios 24, 25, and 26 of the file); 4) The persons in charge of the construction works did not respect the suspension order and continued with them until their completion. (see official letter DU-1826-2007; reports from municipal inspectors dated 04 January 2008 and 30 November 2007, at folios 28, 23, and 27 respectively of the administrative file); 5) Given this situation, by means of a resolution issued at fourteen hours on the twenty-seventh of March of two thousand eight, the Manager of the Urban Planning Process of the Municipality of the Central Canton of Cartago initiated an administrative procedure for compliance with the Construction Law and other related regulations applicable to the matter of construction permits, and said act was notified to the registered owner of the property in question, the Temporalidades de la Iglesia Católica de la Arquidiócesis de San José, and to the parish priest of Tierra Blanca de Cartago, Mr. William Rivera Mendoza. (Act initiating the administrative procedure at folios 33 to 38 of the administrative file). 6) On 25 April 2008, the hearing within the aforementioned administrative procedure was held, and in it, the construction of a retaining wall was proposed to provide safety to the building and the irrigation ditch, and in the concluding stage of the same, both the Temporalidades de la Iglesia Católica de la Arquidiócesis de San José and William Rivera Mendoza stated that they reserved the right to present conclusions once an alignment was requested from the INVU and an inspection was carried out by the Urban Planning Directorate. (See the indicated hearing record at folios 51 to 53 of the file); 7) On 17 June of two thousand eight, the legal representative of the presbyter Rivera Mendoza presented to the Urban Planning Directorate a certified copy of the alignment issued by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo; likewise, on 15 July of two thousand eight, he presented a note to resolve the alignment problem in the construction carried out at the Dirección11750. (Notes at folios 63 and 65 of the administrative file); 8) By means of a resolution issued at fourteen hours on the eleventh of September of the year two thousand eight, the Urban Planning Directorate of the Municipality of Cartago issued the final act of the aforementioned procedure, and in it, the following was ordered: "(...) POR TANTO: The present procedure is hereby declared with merit, and consequently, it is ordered that: Temporalidades de la Iglesia Católica Arquidiócesis de San José, legal identification No. CED32670, owner of the property registered in the partido de Cartago, real folio 172571-000, proceed within a period of 30 business days following the notification of this resolution to bring the works that can legally be so brought into compliance and to demolish those that do not comply with the setbacks established by law; in the event that the property owner fails to comply with what is ordered here, the Municipality of Cartago will proceed to demolish the related building, charging the cost to the owner. In addition, the respondent Rivera Mendoza is requested, since this is not a duty of abstention (article 206 of the Criminal Procedure Code), to provide information on the officials who apparently would have authorized the continuation of the works, in order to inform the Municipal Mayor's Office of Cartago to proceed against them as appropriate in law. Considering that it is acknowledged that he does not remember names, and in order to facilitate that identification, it is requested that he provide any identification (physical descriptions, position in the Municipality of Cartago, or address of those officials), (...)". (The resolution in question visible at folios 67 to 82); 9) Against such resolution, the individuals José Francisco Ulloa Rojas, William Rivera Mendoza, and Guido Villalta, the latter as Unlimited General Power of Attorney without limit of sum for the Temporalidades de la Iglesia Católica de la Diócesis de San José, filed motions for revocation with subsidiary appeal, resulting in the revocation being rejected by the Urban Planning Directorate by resolution issued at fifteen hours and thirty minutes on the ninth of February of two thousand nine, and the Appeal by agreement of the Municipal Council in ordinary session held on the third of May of two thousand eleven, Record number 74-11, article 7. (see f. 105 to 108 and 150 to 152 of the file); 10) Against the resolution of the Municipal Council, an appeal was filed before the Contentious-Administrative Tribunal, by virtue of which this appeal is heard. (recourse at folios 153 to 169 of the file).- II.- SUBJECT OF THE APPEAL: In summary, from the many and repeated arguments of the appellant, he alleges that the same arguments already given in the recourses filed should be taken up again: a) That the owner of the property in the Partido de Cartago, the Temporalidades de la Iglesia Católica de la Arquidiócesis de San José, had not been adequately notified, so that it could have the opportunity to bring the works into compliance, and therefore, the notification procedure is vitiated by illegality for violating the principles of due process and the right to defense. In addition to the fact that there is no record that said Archdiocese was notified of the process personally, nor of the order to bring the works into compliance, nor of the suspension of the works, since the notification record of those proceedings does not contain proof of notification at its address. That with these actions, the municipal officials breached their duty to act in accordance with the Law, since if there was no place for notifications, they should have published a Public Notice in the Official Newspaper La Gaceta to warn the party to bring the works into compliance. He states that this causes serious harm to his client because if the procedure had been carried out in accordance with the law, the work would have been brought into compliance and it would not have been necessary to open a procedure in administrative venue to bring them into compliance or, failing that, the demolition of the same, which ends up causing serious and irreparable harm, as the investigated works are finished. b) That from the description of the works that supposedly violate the Law, it cannot be determined whether these were under construction at that time or from years before; that the record is silent on that and no technical proof is provided to determine if the investigated works are recent or old. That the foregoing makes the form and procedure by which said officials determined the referred works doubtful, because without being able to enter the property, they determine that they are recent constructions and the measurements of the rooms, but there is no suitable proof that allows reaching the Real Truth of the investigated facts, and with that, there is a defect of nullity whose execution would cause serious harm and would imply civil and criminal liability for the officials who execute it. c) That regarding the progress of the work, it is mentioned that it is at approximately 80% and three buildings are near the edge of the Quebrada Ortiga channel, that here the Administration incurs a serious error because it did not indicate how it established the progress of the work, and the file is devoid of technical or other proof; that the record of 30 November clearly indicates that the officials could not enter the property, so they are mere speculations by the officials, who could also not determine that the construction did not meet the setbacks, since there is no record that they carried out measurement operations to reach such conclusion, and they are based solely on a sketch drawn up by their department that did not involve land measurement. d) He points out that on 24 April 2008, the hearing of the procedure took place and a remedial measure was proposed to resolve the conflict, by which they were obligated to present the Building alignment carried out by the INVU, which they did on 06 May 2008. That notwithstanding this, on 12 September 2008, they were notified of the final act of the procedure, where their right to issue conclusions on the procedure was omitted, even though in the hearing they stated that the conclusions would be carried out at another opportunity, and furthermore, nothing was indicated to them regarding the proposed measure. That this violates their right to due process and the right to defense, whereby again the proceedings are vitiated by nullity. e) That the alignment can only be requested by the Municipality if it pays for it, so the act being challenged is vitiated by unconstitutionality and consequently, the building cannot be demolished; that there is no proof in the file that the Municipality has paid the corresponding amount to obtain it. They add that it is not true that the presbyter Rivera Mendoza acknowledged that works were being carried out; he only said that some works had been done but did not state what they consisted of, and that what the Municipality did was speculate about a new construction. They point out that in official letter DU-1826-2007 dated 30 November 2007, it is stated that a series of photographs were taken at the scene of the events, and that they do not appear anywhere in the administrative file, thereby violating the principles of due process, right to defense, and presumption of innocence, since this evidence against him was never brought to his knowledge, nor were they able to comment on it; to see whether or not they corresponded to the construction works supposedly carried out on the property owned by the Temporalidades de la Iglesia Católica, Diócesis de San José, by the presbyter Rivera Mendoza, which violates the Principle of Investigating the Real Truth of the Facts and other previously cited principles. By which he concludes that everything has been mere speculations formulated by the Urban Planning Directorate, as it was not possible to demonstrate the construction in progress and the percentage of progress indicated, and above all because the Temporalidades de la Iglesia Diócesis de San José was not notified. He indicates that the resolution of 20 May 2009 does not resolve the points expressed in the recourses. That no analysis was made that the statements by the municipal officials were contradictory, because they did not enter the property where the investigated events occurred, which makes their statements of dubious veracity.- III.- ON THE MERITS: The appealed minutes of the Municipal Council of Cartago must be confirmed. This Court does not find that there are defects in the administrative procedure followed against the Temporalidades de la Iglesia Católica, arising from the construction carried out without a municipal permit on the property of the Temporalidades de la Iglesia Católica, Arquidiócesis de San José, used and administered by the Arquidiócesis de Cartago. The core point of the appellants' claim is precisely that the procedure followed against the registered owner of the aforementioned property violated the principles of Due Process, Right of Defense, Material Truth, Presumption of Innocence, etc., and we must conclude that this is not the case. Regarding the first allegation of improper notification to the Temporalidades de San José, any nullity that could have applied in this regard was cured when they appeared in the proceeding, as recorded in the minutes of the procedure's hearing and through the appeals they have filed throughout the process. Thereby, and as provided by the Ley de Notificaciones (articles 9 and 10), applied supplementarily to this type of procedure, said legal entity was deemed notified, and the same can be said regarding the other notifications. Regarding the second allegation and the challenge to the minutes and actions of the municipal officials, and the lack of technical evidence to determine the progress of the works and their age: Let us recall that the Constitution and the laws grant municipal entities powers of organization and administration over their territories, among which is the power of oversight over their territorial jurisdiction. In that sense, municipal inspectors may, according to law, appear on a property, verify if constructions are being carried out on it, and if so, whether they have the corresponding permits. Otherwise, they have the authority to notify the persons present at the construction site that it violates regulations, specify the deadline to regularize the lack of permits, and warn that demolition of the built structures may proceed. Likewise, they have the authority to order the closure of the construction as a precautionary measure to compel the owners or responsible parties to comply with the corresponding urban planning regulations. In the case at hand, the officials visited the construction carried out outside the law on several occasions and made at least one notification and closure minute and two reports. In all these visits, they verified that the legal municipal permits were lacking, and there is no contradiction here that the plaintiff has tried to emphasize as a way of distorting those actions. This is a proven fact, and the representation of the Diócesis de Cartago has limited itself to arguing that the Municipality's authorities cannot demonstrate that the constructions on the land are recent. In this case, and by application of article 317 of the Código Procesal Civil, the burden of proof to oppose the fact alleged by the Municipality corresponded to the Temporalidades. If there were constructions on that land before the closure, it was their obligation to demonstrate that these were carried out in compliance with the law, and for that, they should have provided at least the corresponding permits as evidence, but this was not done. Municipal inspectors have public faith in the performance of their duties, and they verified that works were being carried out on the aforementioned land—works that not only lack the corresponding permit but also fail to comply with the required alignments regarding stream margins. In another vein, and regarding the lack of a response to the proposed alternative measure, while this might indicate an act of omission, it does not imply the nullity claimed. In this case, accepting "alternatives" was not feasible, only strict compliance with the law. This Court also finds highly noteworthy the appellant's reiterated argument that they desired to remedy the non-compliance with the law and put the "works in order." But if that is or was their desire, the file lacks evidence of at least one minimal action directed toward that end, because not only has the situation of this illegal construction not been regularized, but there has been an attempt to avoid compliance with the urban planning regulations. As for the omission they claim in the procedure hearing because they were not allowed to present conclusions, it must be noted that this situation can only be attributed to their own persons, since at the appropriate procedural moment they chose not to do so, limiting themselves to stating that they reserved the right to issue conclusions later, this not being possible as the hearing was the opportune moment to present them. Now, the appellant party has wrongly understood that the Municipality, to demand compliance with the setback established in article 33 of the Ley Forestal, can only do so if it pays for the alignment; this is incorrect, as the Sala Constitucional has rightly pointed out in ruling number 4205-96 of fourteen hours and thirty-three minutes on the twentieth of August, nineteen ninety-six, which states, in relevant part, the following: "(...) III. GENERAL PRINCIPLES OF THE IMPOSITION OF LIMITS ON FUNDAMENTAL RIGHTS. Both doctrine and constitutional jurisprudence have indicated that fundamental rights can be subject to limitations regarding their exercise, as stated in judgment number 3173-93, of fourteen hours and fifty-seven minutes on the sixth of July, nineteen ninety-three, in which this Chamber expressed: _I. The thesis that some subjective rights are not absolute, in the sense that they are born limited, is commonly accepted; first, because they develop within the framework of the rules that regulate social coexistence; and second, because their exercise is subject to limits intrinsic to their own nature. (...), For limitations on fundamental rights to be valid, they must be contained in the Constitution itself, or failing that, it must authorize the legislator to impose them, under certain conditions. (...), However, notwithstanding that fundamental rights may be subject to certain restrictions, these are only legitimate when they are necessary to make possible the validity of democratic and constitutional values; therefore, in addition to being 'necessary,' 'useful,' 'reasonable,' or 'opportune,' the restriction must imply the existence of an imperative social need that supports it. In this line of thought, a distinction must be made between the internal sphere, which refers to the inherent or essential content of the right—defined as that part of the content without which the right itself loses its particularity, or that which makes it recognizable as a right belonging to a specific type—such that restrictions or limits that make its exercise impracticable, hinder it beyond what is reasonable, or strip it of the necessary protection are not permissible; and the external sphere, in which the actions of public authorities and third parties become relevant. Likewise, the legitimacy of restrictions on fundamental rights is ordered by a series of principles that this Court has previously indicated—judgment number 3550-92—thus, for example: 1.- they must be aimed at satisfying an imperative public interest; 2.- to achieve that public interest, one must choose from among several options the one that restricts the protected right to the least extent; 3.- the restriction must be proportionate to the interest that justifies it and strictly adjusted to the achievement of that objective; 4.- the restriction must be socially imperative, and therefore exceptional. IV. EVOLUTION OF THE CONCEPT OF LIMITATION OF PRIVATE PROPERTY. (...) Thus, the position regarding the absolute nature of property, as an unlimited and exclusive right, only affected by reasons of expropriation to build public works—the only limitation admitted in the last century—has been replaced by a new vision of property, which, while still regulated as a subjective right, provides that its powers are limited and that, furthermore, it is subject to duties and obligations. Such limitations on the right to property are a product of the very fact of being part of a community, the same community that guarantees that right, but subjects it to certain regulations to achieve an optimal and harmonious enjoyment of the rights of all individuals, and which are characterized, as a matter of principle, by not being subject to compensation. In the specific case of the right to property, the system of intrinsic or internal limitations refers to the inherent or essential content of the right to property, a minimum content defined as the faculty to enjoy and use the asset for personal benefit in the case of private property, or for social utility in the case of public property; and the system of external limitations of property is comprised of limitations of social interest, which are of legislative origin and of maximum institutional importance, requiring for their imposition legislative approval by a reinforced majority. As stated, in principle, by themselves and by definition, limitations of social interest imposed on property are not subject to compensation, as they do not imply expropriation; that is, when the property does not suffer dismemberments that cause the right to disappear. Of course, they do imply a burden or legal duty—in a strict sense—to not do, or at most, to tolerate the State's intrusion into the property for public purposes, a duty that is added to the owner's powers or faculties, but without denaturing or destroying them. These limitations must be of a general nature, which implies not only its addressee but also the factual premise of its application, since when they become singular or concrete they could be equated to true expropriations. (...) V. ON THE SOCIAL FUNCTION OF PROPERTY AND ITS RELATION TO LIMITATIONS ON THE RIGHT TO PROPERTY—SECOND PARAGRAPH OF ARTICLE 45 OF THE CONSTITUCIÓN POLÍTICA. A conception of the right to private property in absolute and practically unlimited terms became the basic fulcrum upon which the Western system was established, consecrating the complete intangibility of the right to property as the basic center of the legal order, because it implied complete dominion over the asset, in an absolute, general, independent, full, universal, unlimited, and exclusive manner. However, this concept has evolved, reaching the point of proposing a defense of property based on social harmony, and on a social sense of land ownership. Thus, the legal basis upon which the protection of property rests is modified; from being an exclusive right for the individual, it becomes an obligation in favor of the harmonious coexistence of society. The idea of the 'social function' of property emerged, in which every individual has the obligation to fulfill certain communal obligations, in direct proportion to the place they occupy and the interests of the social group they represent. The content of this 'property-function' consists of the fact that the owner has the power to use the asset that is the object of ownership to satisfy their own needs, but correspondingly has the duty to also place it at the service of social needs when such behavior is indispensable. With this new concept, the legislator's powers are broadened to determine the content of the right to property, which is achieved through limits and obligations of social interest that they may create, putting an end to its exclusive, sacred, and inviolable sense. This thesis has been previously recognized by this Court; thus, in amparo judgment number 5097-93, it indicated: 'I.) The inviolability of private property is a constitutional guarantee recognized by canon 45 of the Political Charter. This right, contrary to how it was conceived in other times, is not of a static nature, but rather, according to the demands of our time, it must be considered elastic and dynamic, meaning that it attributes to its holders, both internally and externally, the faculties, duties, and limitations. The owner's power over property is determined by the function it fulfills. The object of the right to property has undergone significant transformations. Currently, not only the right of owners is protectable, but also various general or social interests that coexist with it. Objective law frames the content of subjective rights. Each object of law implies a particular form of appropriation. For example, the faculties of ownership relating to an agricultural plot are very different from those corresponding to a property located in an intensely used urban sector.' Likewise, along with this principle—of the social function of property—the principle of social solidarity is integrated, from which, as this Constitutional Court previously indicated, 'IV.- [...], our Constitución Política is imbued, it allows the burden borne by all in favor of all, or even of a few in favor of many, with the requirement that the natural use of the real property not be affected to the limit of its value as a means of production, or its value in the market, that is, that it disappear as a productive identity.' (Judgment number 2345-96, of nine hours and twenty-four minutes on the seventeenth of May of the current year.) (...) From the foregoing, it is clear that the State's obligation to compensate is constitutionally provided for solely and exclusively when it involves expropriation and does not apply to limitations of social interest established by law approved by a qualified vote, in the terms that this Constitutional Court previously indicated in amparo judgment number 5097-93: 'II.) Costa Rican legislation establishes the possibility that, through regulatory plans, private property can be limited for social interest, and Urban Planning Law can, in turn, develop them. The right to property is then framed within certain reasonable limits, within the duties that derive from it. Precisely for this reason, compensation is not necessary for reasonable urban planning limits and duties [...]_' It is clarified that limitations or restrictions on property are of a general nature, and have the virtue of providing the individual with the necessary instruments to mitigate the effects of the harmful activity of their peers. It should be noted that their primary purpose or objective is the rational use of property, which benefits neighbors or, in general, the entire society. In this sense, the Corte Plena, when exercising constitutional oversight functions, in an extraordinary session on the sixteenth of June, nineteen eighty-three, stated: 'The limitations—or limits—that can be imposed on property (apart from neighborhood relations and other duties or burdens dealt with by the Código Civil and special laws), are those of 'social interest' authorized by the second paragraph of article 45 of the Constitution, and which are aimed at protecting interests of that kind, for the benefit of the entire society or some of its communities; [...]' VII. Certain limitations on property have always existed as rules incorporated into the Código Civil, such as those referring to the possession and transfer of real property—article 272—by virtue of which division is prevented in the case of co-ownership; those referring to the height of sidewalks—article 303—; those establishing protection for possible damages caused to third parties by the poor condition of buildings or trees—article 311—; and especially the entire Title V called Burdens or Limitations on Property Imposed by Law, which sets forth, among others, the prohibitions on building near a party wall, wells, sewers, aqueducts, etc.,—article 404—, those prohibiting opening a window or skylight in a dividing wall at a distance of less than two and a half meters at least—article 406—, or that overlook dwellings, patios, or corrals of the neighboring property—article 407—. Other examples of the foregoing are public safety and health requirements, those contained in the law that allow the authority to impose on the owner repairs, remodeling, or demolition of buildings that threaten ruin or are unhealthy, provisions mainly contained in the Código Civil and the Ley General de Salud. In this line of thought, laws concerning the protection of forests, natural beauties, cultural heritage, and monuments should also be cited, which also imply limitations on property, such as the Ley Forestal, No. 7174 of the twenty-eighth of June, nineteen ninety, the Ley de la Conservación de la Vida Silvestre No. 7317, of the twenty-first of October, nineteen ninety-two, and the Ley de Patrimonio Histórico, Arquitectónico y Cultural No. 4, of October, nineteen ninety-five. VIII. (...) Thus, the limitation on property withstands constitutional analysis when the impact on the essential attributes of property—those that allow the natural use of the thing within the current socio-economic reality—makes the nature of the asset disappear or makes the use of the thing impossible, because the State imposes authorization or approval requirements so complex that they imply, in fact, the impossibility of enjoying the asset.' (judgment number 2345-96)(...)." (The bold and underline are ours). With the foregoing cited by the Sala Constitucional, we must conclude the obligation of the governed to comply with the legal setbacks, alignments, and easements (article 33 of the Ley Forestal and 1, 18, and 19 of the Ley de Construcciones, article 58 of the Ley de Planificación Urbana) and that these do not imply a violation of the right to private property, since these limitations do not empty the right to property but are a burden that the governed must bear, because they serve a superior legal interest, as in the case at hand, preserving the banks of the Quebrada Ortiga; in that same sense, there is an obvious public interest in complying with the alignments required in the case of the Quebrada Ortiga, which borders the land at issue, and under no circumstances should the municipal entity compensate the Temporalidades for compliance with the setback. Finally, insofar as the resolution of the final act of the procedure followed against the Temporalidades—as the registered owner of the land where the illegal construction was carried out—does not indicate that the photographs once referred to by Engineer Cristian Solano Orozco, Subdirector of Urbanismo Municipal (f. 28) of the Municipalidad de Cartago, were taken as base evidence for the same, no reason for defenselessness is found, and therefore the alleged nullity does not exist. Recapitulating, there is no violation of due process as claimed by the appellant party, due to the municipal entity's non-acceptance of the alternative measure proposed by them. The obligation to have municipal permits to build, modify, or demolish a building is established in law and is clear. The municipality, as the local government, has a constitutional right to plan, oversee, and organize its territory, as stated in the Constitution, the Código Municipal, and the laws cited supra, and this cannot be ignored by the authorities of the Arquidiócesis involved in this matter. Clearly, here the regulations were violated, and afterward, an attempt has been made to claim that the opportunity to comply and 'bring their situation into compliance' was not given. The appellant cannot claim that this process has caused damage that is difficult or impossible to repair; first, because they violated not only the law but also a specific order issued by public officials and did not obey the order to suspend works, completing the constructions carried out on the indicated property. In that sense, the argument that there is no technical evidence in the file that the works in question were not within the setback established by the Ley Forestal for the Quebrada Ortiga, which borders the property of the Temporalidades, is not acceptable. The Catastro Office of the municipal entity did carry out the corresponding studies and concluded, based on the information provided to it by the Instituto de Vivienda y Urbanismo, that the constructions made within that property do encroach upon the mandatory setback regarding the stream, becoming another reason that prevented accepting the alternative measure proposed by the appellant. The corollary of all the foregoing is that the municipal entity cannot—without openly violating the regulations—admit the permanence of a construction made without complying with the necessary legal requirements and which also fails to meet the corresponding setbacks for the Quebrada Ortiga; the only thing applicable in this case is to confirm, as it is in accordance with the law, the appealed minutes. The administrative route is deemed exhausted.-

POR TANTO:

The appealed minutes No. 74-11, article 07 of the Ordinary Session of May 3, 2011, of the Concejo Municipal are confirmed. The administrative route is deemed exhausted.-

N° 281-2012 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA. II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las once horas con cinco minutos del seis de julio del dos mil doce.

Conoce este Tribunal, como jerarca impropio, del recurso de apelación interpuesto por las Temporalidades de la Iglesia Católica, diócesis de Cartago, portadora de la cédula de persona jurídica número CED78804, representada por José Francisco Ulloa Rojas, mayor, célibe, obispo católico, vecino de Cartago, portador de la cédula de identidad número CED78805 como Apoderado Generalísimo sin límite de suma y William Rivera Mendoza, mayor, célibe, sacerdote católico, vecino de Cartago, portador de la cédula de identidad número CED78806, representado por el Msc. Renato Ortiz Alvarez, mayor, abogado, vecino de Cartago, portador de la cédula de identidad número CED78807, como Apoderado Especial Judicial, contra el acuerdo del Concejo Municipal de Cartago, No.74-11 tomado en la sesión ordinaria del día tres de mayo de dos mil once.- Redacta la Juez Miranda Alvarado, y:

CONSIDERANDO:

I.- HECHOS PROBADOS. Para una correcta resolución del presente asunto, se tiene por probado lo siguiente: 1) Las temporalidades de la Iglesia Católica de la Arquidiócesis de San José es propietaria de una finca del Partido de Cartago inscrita bajo el sistema de Folio real número 3-172571-000, ubicada en la provincia de Cartago, en el Cantón Cartago, distrito Tierra Blanca. (ver certificación del Registro Nacional al folios 12 y 13 del expediente); 2) Dicha propiedad fue cedida de hecho a las Temporalidades de la Iglesia Católica de la Arquidiócesis de Cartago, siendo que las autoridades eclesiásticas de dichas temporalidades iniciaron una construcción en la propiedad indicada supra, sin contar con los permisos municipales. (ver acta número de notificación número 09103 y acta de clausura número 103, visibles a folios 24, 25 y 26 del expediente); 3) En fecha veintiuno de noviembre del año 2007, funcionarios de la Municipalidad de Cartago se apersonaron a la construcción que se estaba realizando en la propiedad ya indicada y procedieron a paralizar las obras de construcción, al verificar que no se tenía el permiso necesario por parte de la Municipalidad, esto mediante acta de notificación número 09103, procediendo a sellar las instalaciones. (ver acta número 09103 y acta de clausura número 103, visibles a folios 24, 25 y 26 del expediente); 4) Las personas encargadas de las obras de construcción no respetaron la orden de suspensión de las obras y continuaron con ellas hasta finalizarlas. (ver oficio DU-1826-2007; informes de inspectores municipales de fechas 04 de enero de 2008 y del 30 de noviembre de 2007, a folios 28, 23 y 27 respectivamente del expediente administrativo); 5) Ante tal situación, mediante resolución de las catorce horas del veintisiete de marzo de dos mil ocho, el Gestor del Proceso de Urbanismo de la Municipalidad del Cantón Central de Cartago, inició un procedimiento administrativo para el cumplimiento de la Ley de Construcciones y demás normativa conexa aplicable a la materia de licencias de construcción, siendo que dicho acto le fue notificado al propietario registral de la propiedad de marras, las Temporalidades de la Iglesia Católica de la Arquidiócesis de San José y al cura de Tierra Blanca de Cartago, señor William Rivera Mendoza. (Acto de inicio de procedimiento administrativo a folios 33 a 38 del expediente administrativo). 6) En fecha 25 de abril de 2008, se realiza la audiencia dentro del procedimiento administrativo ya indicado, siendo que en la misma se propuso la construcción de un muro de contención para darle seguridad a la edificación y a la acequia, y en la etapa de conclusiones de la misma, tanto las Temporalidades de la Iglesia Católica de la Arquidiócesis de San José y al William Rivera Mendoza señalaron que se reservaban el derecho a emitir conclusiones una vez se solicitara un alineamiento al INVU y se realizara una inspección por parte de la Dirección de Urbanismo. (Ver acta de la audiencia indicada a folios 51 a 53 del presenta a la Dirección de Urbanismo copia certificada del alineamiento emitido por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo; asimismo el día 15 de julio de dos mil ocho presenta una nota donde expresa su deseo de que se le conceda un nuevo plazo para realizar las gestiones necesarias para solucionar el problema del alineamiento en la construcción realizada en el Dirección11750 . (Notas a folios 63 y 65 del expediente administrativo); 8) Mediante resolución de las catorce horas del once de setiembre de del año dos mil ocho, la Dirección de Urbanismo de la Municipalidad de Cartago, dicta acto final del procedimiento ya indicado, y en el mismo se dispone lo siguiente: "(...) POR TANTO: Se declara con lugar el presente procedimiento, y en consecuencia se ordena a: Temporalidades de la Iglesia Católica Arquidiócesis de San José, cédula jurídica No. CED32670, propietaria de la finca inscrita en el partido de Cartago, folio real 172571-000, que proceda en el plazo de 30 días hábiles siguientes a al notificación de esta resolución a poner a derecho las obras levantadas que legalmente puedan serlo y a demoler aquellas que no cumplan con los retiros establecidos por la Ley, en caso de que el propietario del inmueble no cumpla con lo aquí ordenado, la Municipalidad de Cartago procederá a demoler la relacionada edificación cargando el costo al propietario. además (sic) se solicita al accionado Rivera Mendoza, toda vez que no se está ante un deber de abstención (artículo 206 del Código Procesal Penal) dar señas de los funcionarios que aparentemente habrían autorizado la continuación de los trabajos, con el objeto de informar a la alcaldía Municipal de Cartago para proceder contra ellos conforme corresponda en derecho. Considerando que se reconoce que no recuerda nombres, y a fin de facilitar esa identificación se solicita aporte cualquier identificación (señas físicas, puesto en el Municipalidad de Cartago, o domicilio de esos funcionarios), (...)". (Resolución de marras visible a folios 67 a 82); 9) Contra tal resolución, los señores José Francisco Ulloa Rojas, William Rivera Mendoza y Guido Villalta, este último como Apoderado Generalísimo sin limite de suma de las Temporalidades de la Iglesia Católica de la Diócesis de San José, interpusieron recursos de revocatoria con apelación en subsidio, resultando rechazada la revocatoria por la Dirección de Urbanismo mediante resolución de las quince horas y treinta minutos del nueve de febrero de dos mil nueve, y la Apelación mediante acuerdo del Concejo Municipal en sesión ordinaria celebrada el día tres de mayo de dos mil once, Acta número 74-11, artículo 7. (ver f. 105 a 108 y 150 a 152 del expediente); 10) Contra lo resuelto por el Concejo Municipal, se interpuso un recurso de apelación para ante el Tribunal Contencioso Administrativo, en virtud del cual se conoce esta apelación. (recurso a folios 153 a 169 del II.- OBJETO DEL RECURSO: En resumen, de los muchos y reiterados argumentos del apelante, este alega que se deben de retomar los mismos y que ya fueron dados en los recursos presentados: a) Que no se había notificado adecuadamente a la propietaria de la finca del Partido de Cartago, las temporalidades de la Iglesia Católica de la Arquidiócesis de San José, para que tuviera la oportunidad de poner las obras a derecho y entonces el procedimiento de notificaciones está viciado de ilegalidad por atentar contra los principios de debido proceso y derecho de defensa. Además de que tampoco consta que se le notificara a dicha Arquidiócesis del proceso en forma personal, ni la orden de poner las obras a derecho, ni la suspensión de las obras, ya que en el acta de notificación de esas diligencias no aparece la constancia de notificación en la dirección de la misma. Que con estas actuaciones los funcionarios municipales quebrantaron su deber de actuar conforme a la Ley, ya que si no se tenia un lugar para notificaciones debieron publicar un Edicto en el Diario Oficial La Gaceta para prevenir a la parte para que pusiera a derecho las obras. Indica que con esto se le provoca un grave perjuicio a su representada porque si se hubiera efectuado el procedimiento conforme a la ley, la obra hubiera sido puesta conforme a derecho y no hubiera sido necesario abrir un procedimiento en sede administrativa para poner las mismas a derecho o en su defecto el derribo de las mismas lo cual le viene a causar un perjuicio grave e irreparable, por estar terminadas las obras investigadas. b) Que de la descripción de las obras que supuestamente quebrantan la Ley, no se puede determinar si estas estaban en proceso de construcción en ese momento o de años atrás, que el acta es omisa en eso y no se aporta prueba técnica que permita determinar si las obras investigadas son recientes o antiguas. Que lo anterior hace dudosa la forma y el procedimiento por el cual dichos funcionarios determinaron las obras referidas porque ellos sin poder entrar a la propiedad, determinan que son construcciones recientes y las medidas de los aposentos pero no hay prueba idónea que permita llegar a la Verdad Real de los hechos investigados y con ello hay un vicio de nulidad cuya ejecución le causaría un grave perjuicio e implicaría responsabilidad civil y penal para los funcionarios que la ejecuten. c) Que en cuanto al avance de la obra se menciona que ésta está en un 80 % aproximadamente y tres edificaciones están cerca del borde del cauce de la Quebrada Ortiga, que aquí incurre la Administración en un grave error pues no indicó como estableció el avance de la obra y el expediente se encuentra ayuno de prueba de carácter técnico o de otra naturaleza; que el acta del 30 de noviembre claramente indica que los funcionarios no pudieron entrar a la propiedad por lo que son meras especulaciones de los funcionarios, que tampoco pudieron determinar que la construcción no cumplía con los retiros pues tampoco consta que hicieran operaciones de medición para llegar a tal conclusión y se basan tan solo en un croquis levantado por su departamento que no implicó la medición del terreno. d) Señala que el 24 de abril de 2008, se llevó a cabo la audiencia del procedimiento y se propuso en la misma una medida reparatoria para solucionar el conflicto el cual se obligaban a presentar el alineamiento de Construcción efectuado por el INVU, lo cual hicieron el 06 de mayo de 2008. Que no obstante ello, el día 12 de setiembre de 2008 se les notifica el acto final del procedimiento, donde se omitió su derecho a emitir conclusiones sobre el procedimiento, a pesar de que en la audiencia ellos indicaron que la conclusiones se llevarían a cabo en otra oportunidad, además de que no se les indicó nada respecto de la medida propuesta. Que con ello se viola su derecho al debido proceso y el derecho de defensa, con lo cual nuevamente las actuaciones están viciadas de nulidad. e) Que el alineamiento solo puede pedir la Municipalidad si lo paga, por lo que el acto que se impugna esta viciado de inconstitucionalidad y en consecuencia no se puede derribar la construcción, siendo que no hay pruebas en el expediente de que la Municipalidad haya pagado el importe correspondiente para obtener el mismo. Agregan que no es cierto que el presbítero Rivera Mendoza haya reconocido que se estaban realizando trabajos, que él solo dijo que se habían hecho unos trabajos pero no dijo en qué consistían, y que lo que hizo la Municipalidad fue especular sobre una construcción nueva. Señalan que en el oficio DU-1826-2007 de fecha 30 de noviembre de 2007, se señalan que existen una serie de fotografías tomadas en el lugar de los hechos, y que las mismas no aparecen en ninguna parte del expediente administrativo, con lo que se violentan los principios del debido proceso, derecho de defensa y presunción de inocencia, ya que esa prueba en su contra nunca fue puesta en su conocimiento ni se pudieron pronunciar sobre ellas; para ver si correspondían o no a los trabajos de construcción efectuados supuestamente en el inmueble propiedad de las Temporalidades de la Iglesia Católica, Diócesis de San José, por parte del presbítero Rivera Mendoza, lo cual atenta contra el Principio de Averiguación de la Verdad Real de los Hechos y demás principios ya citados. Con lo cual concluye que todo han sido meras especulaciones formuladas por la Dirección de Urbanismo, pues no se logró demostrar la construcción en proceso y en el porcentaje de avance que se indica y sobre todo porque no fue notificada las Temporalidades de la Iglesia Diócesis de San José. Indica que la resolución del 20 de mayo de 2009 no resuelve los puntos expresados en los recursos. Que no se analizó que las manifestaciones hechas por los funcionarios municipales eran contradictorias, pues no entraron en el inmueble donde se dan los hechos que se investigan, con lo cual sus manifestaciones son de dudosa veracidad.- III.- SOBRE EL FONDO : El acta apelada del Concejo Municipal de Cartago debe de confirmarse. No encuentra este Tribunal que existan vicios en el procedimiento administrativo seguido en contra de las Temporalidades de la Iglesia Católica, esto a raíz de la construcción realizada sin permiso municipal en la propiedad de las Temporalidades de la Iglesia Católica, Arquidiócesis de San José, que utiliza y administra la Arquidiócesis de Cartago. El punto medular del reclamo de los recurrentes es ese precisamente, que el procedimiento seguido contra el propietario registral de la propiedad ya indicada supra, violentó los principios de Debido Proceso, Derecho de Defensa, Verdad Real, Presunción de Inocencia, etc, teniendo que concluir que no es así. En cuanto al primer alegato de la mala notificación a las Temporalidades de San José, cualquier nulidad que podía caber al respecto, quedó subsanada al apersonarse las mismas al proceso, tal y como consta en el acta de realización de la audiencia del procedimiento y con los recursos que la misma ha interpuesto a lo largo del proceso, con ello y tal como lo dispone la Ley de Notificaciones (artículos 9 y 10) aplicable supletoriamente a este tipo de procedimientos, se tuvo por notificada a dicha persona jurídica y lo mismo puede decirse respecto de las otras notificaciones. Respecto del segundo alegato y el cuestionamiento de las actas y actuaciones de los funcionarios municipales y la falta de prueba técnica para determinar el avance de las obras y su antigüedad. Recordemos que la Constitución y las leyes otorgan a los entes municipales poderes de organización y administración de sus territorios entre los que se encuentran el poder de vigilancia sobre su jurisdicción territorial, en ese sentido, los inspectores municipales pueden conforme la ley, apersonarse a una propiedad, verificar si se están realizando construcciones en las mismas y de ser así, si estas cuentan con los permisos correspondientes y en caso contrario tienen la potestad de notificar a las personas que se encuentren dentro de la construcción que ésta violenta el ordenamiento y el plazo para regularizar la falta de permisos, así como la advertencia de que se puede proceder a la demolición de lo construido; asimismo tienen la potestad de ordenar la clausura de la construcción como medida cautelar para obligar a los propietarios o encargados a cumplir con la normativa urbanística correspondiente. En el caso de marras, los funcionarios visitaron en varias ocasiones la construcción realizada al margen de la ley e hicieron al menos un acta de notificación y clausura y dos informes, y en todas estas visitas verificaron que no se contaba con los permisos municipales de ley y en esto no hay la contradicción que ha pretendido recalcar la parte actora como forma de desvirtuar esas actuaciones. Este es un hecho probado y la representación de la Diócesis de Cartago se ha limitado a argumentar que no se puede demostrar por parte de las autoridades de la Municipalidad que las construcciones que se encuentran en el terreno son recientes, en este caso, y por la aplicación del artículo 317 de Código Procesal Civil, la carga de la prueba para oponerse al hecho alegado por la Municipalidad correspondía a las Temporalidades, si existían construcciones en ese terreno antes de la clausura, era su obligación demostrar que estas se hicieron cumpliendo con la ley y para ello debieron aportar como mínimo de prueba los permisos correspondientes, pero esto no se hizo. Los inspectores municipales tienen fe pública en la realización de sus labores y ellos comprobaron que se realizaban obras en el terreno ya señalado, obras que no sólo no cuentan con el permiso correspondiente sino que además incumplen con los alineamientos exigidos en cuanto a las márgenes de quebradas. En otro orden de ideas y respecto a que no se les dio respuesta a la medida alternativa propuesta, esto si bien lo que señalaría es una conducta omisiva no implica la nulidad que se reclama; en este caso no era dable aceptar "alternativas" sino solamente el cumplimiento estricto de la ley, también llama mucho la atención a este Tribunal el reiterado argumento de la actora en el sentido de que ellos deseaban reparar el incumplimiento de la ley y poner las "obras a derecho", pero si ese es o era su deseo, se extraña en el expediente la falta de demostración de al menos un acto mínimo dirigido en ese sentido, porque no sólo no se ha regularizado la situación de esa construcción ilegal sino que se ha tratado de evitar el cumplimiento de la normativa urbanística. En cuanto a la omisión que reclaman en la audiencia de procedimiento porque no se les permitió rendir conclusiones, hay que señalar que tal situación sólo puede ser atribuida a sus personas, ya que en el momento procesal oportuno ellos escogieron no hacerlas sino que se limitaron a manifestar que se reservaban el derecho a emitir conclusiones después, siendo que esto no era posible al ser la audiencia el momento oportuno para hacerlas. Ahora la parte recurrente mal ha entendido que la Municipalidad para exigir el cumplimiento del retiro establecido en el artículo 33 de la Ley Forestal, sólo puede hacerlo si paga el alineamiento; esto es incorrecto, como bien ha señalado la Sala Constitucional en el voto número 4205-96 de las catorce horas treinta y tres minutos del veinte de agosto de mil novecientos noventa y seis, que indica en lo que nos interesa lo siguiente: "(...) III. PRINCIPIOS GENERALES DE LA IMPOSICIÓN DE LIMITES A LOS DERECHOS FUNDAMENTALES. Tanto la doctrina como la jurisprudencia constitucional han señalado que los derechos fundamentales pueden ser objeto de limitaciones en lo que a su ejercicio se refiere, como se indicó en la sentencia número 3173-93, de las catorce horas cincuenta y siete minutos del seis de julio de mil novecientos noventa y tres, en que esta Sala expresó: _I. Es corrientemente aceptada la tesis de que algunos derechos subjetivos no son absolutos, en el sentido de que nacen limitados; en primer lugar, en razón de que se desarrollan dentro del marco de las reglas que regulan la convivencia social; y en segundo, en razón de que su ejercicio está sujeto a límites intrínsecos a su propia naturaleza. (...), Para que sean válidas las limitaciones a los derechos fundamentales deben estar contenidas en la propia Constitución, o en su defecto, la misma debe autorizar al legislador para imponerlas, en determinadas condiciones. (...), Sin embargo, no obstante que los derechos fundamentales pueden estar sujetos a determinadas restricciones, éstas resultan legítimas únicamente cuando son necesarias para hacer posible la vigencia de los valores democráticos y constitucionales, por lo que además de "necesaria", "útil", "razonable" u "oportuna", la restricción debe implicar la existencia de una necesidad social imperiosa que la sustente. En este orden de ideas, debe distinguirse entre el ámbito interno, que se refiere al contenido propio o esencial del derecho -que ha sido definido como aquella parte del contenido sin el cual el derecho mismo pierde su peculiaridad, o lo que hace que sea reconocible como derecho perteneciente a determinado tipo-, de manera que no caben las restricciones o límites que hagan impracticable su ejercicio, lo dificulten más allá de lo razonable o lo despojen de la necesaria protección; y el ámbito externo, en el cual cobra relevancia la actuación de las autoridades públicas y de terceros. Asimismo, la legitimidad de las restricciones a los derechos fundamentales está ordenada a una serie de principios que este Tribunal ha señalado con anterioridad -sentencia número 3550-92-, así por ejemplo: 1.- deben estar llamadas a satisfacer un interés público imperativo; 2.- para alcanzar ese interés público, debe escogerse entre varias opciones aquella que restrinja en menor escala el derecho protegido; 3.- la restricción debe ser proporcionada al interés que la justifica y ajustarse estrictamente al logro de ese objetivo; 4.- la restricción debe ser imperiosa socialmente, y por ende excepcional. IV. EVOLUCION DEL CONCEPTO DE LIMITACIÓN A LA PROPIEDAD PRIVADA. (...) Así, la posición del carácter absoluto de la propiedad, como derecho ilimitado y exclusivo, sólo afectado por motivos de sustituida por una nueva visión de la propiedad, que sin dejar de estar regulada como un derecho subjetivo, prevé que sus poderes son limitados y que además, está sujeta a deberes y obligaciones. Tales limitaciones al derecho de propiedad son producto del hecho mismo de formar parte de una colectividad, la misma que garantiza ese derecho, pero que lo somete a ciertas regulaciones con la finalidad de alcanzar un disfrute óptimo y armónico de los derechos de todos los individuos y que se caracterizan, como tesis de principio, por no ser indemnizables. En el caso específico del derecho de propiedad, el sistema de limitaciones intrínsecas o internas se refiere al contenido propio o esencial del derecho de propiedad, contenido mínimo que ha sido definido como la facultad de disfrutar y usar el bien para provecho personal en el caso de la propiedad privada, o para utilidad social en el caso de la propiedad pública; y el sistema de limitaciones externas de la propiedad lo conforman las limitaciones de interés social, que son de origen legislativo y de máxima importancia institucional, al requerir para su imposición la aprobación legislativa con mayoría reforzada. Como queda dicho, en principio, por sí mismas y por definición, las limitaciones de interés social impuestas a la propiedad no son indemnizables, por no implicar expropiación, es decir, cuando la propiedad no sufre desmembraciones que hagan desaparecer el derecho. Desde luego que sí implican una carga o deber jurídico -en sentido estricto-, de no hacer, o a lo sumo, de soportar la intromisión del Estado en la propiedad con fines públicos, deber que se agrega a los poderes o facultades del propietario, pero sin desnaturalizarlos o destruirlos. Estas limitaciones deben ser de carácter general, lo que implica no solamente su destinatario, sino también el supuesto de hecho de aplicación de la misma, ya que cuando se convierten en singulares o concretas podrían equipararse a verdaderas expropiaciones. (...) V. DE LA FUNCION SOCIAL DE LA PROPIEDAD Y SU RELACION CON LAS LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD -PÁRRAFO SEGUNDO DEL ARTICULO 45 DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA. Una concepción del derecho de propiedad privada en términos absolutos y prácticamente ilimitados, pasó a constituir el punto de apoyo básico sobre el cual se estableció el sistema occidental, consagrándose como centro básico del ordenamiento jurídico la completa intangibilidad del derecho de propiedad, por cuanto la misma implicaba el completo señorío sobre el bien, de manera absoluta, general, independiente, plena, universal, ilimitada y exclusiva. Sin embargo, tal concepto ha evolucionado, hasta llegar a proponerse la defensa de una propiedad basada en la armonía social, y por un sentido social de la propiedad de la tierra. Se modifica así la base jurídica sobre la que descansa la protección de la propiedad y de ser un derecho exclusivo para el individuo, pasa a corresponderle una obligación en favor de la armónica convivencia de la sociedad. Surgió la idea de la "función social" de la propiedad, en la que todo individuo tiene la obligación de cumplir ciertas obligaciones comunales, en razón directa del lugar que ocupa y de los intereses del grupo social que lo representa. El contenido de esta "propiedad-función", consiste en que el propietario tiene el poder de emplear el bien objeto del dominio en la satisfacción de sus propias necesidades, pero correspondiéndole el deber de ponerla también al servicio de las necesidades sociales cuando tal comportamiento sea imprescindible. Con este nuevo concepto se ensanchan las atribuciones del legislador para determinar el contenido del derecho de propiedad, lo que se logra por medio de los límites y obligaciones de interés social que pueda crear, poniendo fin a su sentido exclusivo, sagrado e inviolable. Esta tesis ha sido reconocida por este Tribunal con anterioridad; así, en sentencia de amparo número 5097-93, indicó: "I.) La inviolabilidad de la propiedad privada es una garantía de rango constitucional recogida por el canon 45 de la Carta Política. Este derecho contrariamente a como se le concebía en otros tiempos, no es de naturaleza estática, sino que conforme a las exigencias de nuestro tiempo se le ha de considerar elástico y dinámico, esto es, que atribuye a sus titulares, tanto interna como externamente las facultades, deberes y limitaciones. El poder del propietario sobre la propiedad está determinado por la función que ésta cumpla. El objeto del derecho de propiedad ha sufrido transformaciones importantes. Actualmente, no sólo es tutelable el derecho de los propietarios, sino también diversos intereses generales o sociales que coexisten con aquél. El derecho objetivo enmarca del contenido de los derechos subjetivos. Cada objeto de derecho implica una peculiar forma de apropiación. Así por ejemplo las facultades del dominio relativas a un fundo agrícola son muy distintas de las correspondientes a una finca ubicada en el sector urbano de intensa utilización". Asimimo, se integra, junto con este principio -de la función social de la propiedad- el de solidaridad social, del cual, como indicó este Tribunal Constitucional con anterioridad, "IV.- [...], está imbuida nuestra Constitución Política, permite el gravamen soportado por todos en favor de todos, o inclusive de unos pocos en favor de muchos, con el requisito de que el uso natural del bien inmueble no sea afectado al límite de su valor como medio de producción, o de su valor en el mercado, esto es, que desaparezca como identidad productible". (Sentencia número 2345-96, de las nueve horas veinticuatro minutos del diecisiete de mayo del año en curso.) (...) De lo anterior, queda claro que la obligación de indemnizar por parte del Estado, está constitucionalmente prevista única y exclusivamente cuando se trata de expropiar y no rige para las limitaciones de interés social que se establezcan mediante ley aprobada por votación calificada, en los términos que ya señaló con anterioridad este Tribunal Constitucional en sentencia de amparo número 5097-93 "II.) La legislación costarricense establece la posibilidad de que mediante planes reguladores, por interés social la propiedad privada pueda ser limitada y el Derecho Urbanístico puede a su vez, desarrollarlas. El derecho de propiedad se enmarca entonces, dentro de ciertos límites razonables, dentro de los deberes que de él se derivan. Precisamente por ello, no es necesaria la indemnización de los límites y deberes urbanísticos que resulten razonables [...]_ Se aclara, que las limitaciones o restricciones a la propiedad son de carácter general, y tienen la virtud de dotar al individuo de los instrumentos necesarios para paliar los efectos de la actividad perjudicial de sus congéneres. Cabe señalar que tienen como finalidad u objetivo principal el uso racional de la propiedad, con lo que se benefician los vecinos o, en general, toda la sociedad. En este sentido la Corte Plena, cuando ejerció funciones de contralor de constitucionalidad, en sesión extraordinaria del dieciséis de junio de mil novecientos ochenta y tres, señaló: "Las limitaciones -o límites- que es posible imponer a la propiedad (aparte de las relaciones de vecindad y a otros deberes o cargas de que se ocupan el Código Civil y leyes especiales), son las de "interés social" que autoriza el párrafo segundo del artículo 45 de la Constitución y que están dirigidas a proteger intereses de ese género, en beneficio de la sociedad entera o de algunas de sus comunidades; [...]" VII. Ciertas limitaciones a la propiedad han existido siempre como reglas incorporadas al Código Civil, como por ejemplo las que se refrieren a la posesión y transmisión de inmuebles -artículo 272-, en virtud de las que se impide la división en caso de copropiedad; las referidas a la altura de las aceras -artículo 303-; las que establecen la protección por los posibles daños causados a terceros por el mal estado de las edificaciones o árboles -artículo 311-; y en especial todo el título V llamado de las Cargas o Limitaciones a la Propiedad Impuestas por Ley, en el que se fijan, entre otras, las prohibiciones de construir cerca de pared medianera, pozos, cloacas, acueductos, etc., -artículo 404-, las que prohíben abrir ventana o claraboya en pared divisoria, a menos de dos metros y medio por lo menos -artículo 406-, o que den vista a habitaciones, patios o corrales del predio vecino -artículo 407-. Otros ejemplos de lo anterior lo constituyen las exigencias de seguridad y salubridad públicas, las recogidas en la ley que permitan a la autoridad imponer al propietario reparaciones, remodelaciones o demoliciones de edificaciones que amenacen ruina o resulten insalubres, disposiciones recogidas principalmente en el Código Civil y en la Ley General de Salud. En este orden de ideas, también deben citarse las leyes referentes a la protección de bosques, bellezas naturales, patrimonio cultural y monumentos, que también implican limitaciones la propiedad, como la Ley Forestal, No. 7174 de veintiocho de junio de mil novecientos noventa, Ley de la Conservación de la Vida Silvestre No. 7317, del veintiuno de octubre de mil novecientos noventa y dos, y Ley de Patrimonio Histórico, Arquitectónico y Cultural No. 4, de octubre de mil novecientos noventa y cinco. VIII. (...) Así, la limitación a la propiedad resiste el análisis constitucional, cuando la afectación a los atributos esenciales de la propiedad que son aquellos que permiten el uso natural de la cosa dentro de la realidad socio-económica actual, lo hace desaparecer la naturaleza del bien o haga imposible el uso de la cosa, porque el Estado imponga requisitos de autorización o de aprobación tan complejos que impliquen de hecho, la imposibilidad de usufructuar el bien". (sentencia número 2345-96)(...)". (la negrita y subrayado son nuestros). Con lo anteriormente citado por la Sala Constitucional debemos de concluir la obligación de los administrados de cumplir con los retiros, alineamientos y servidumbres de ley (artículo 33 de la Ley Forestal y 1, 18 y 19 de la Ley de Construcciones, artículo 58 de la Ley de Planificación Urbana) y que estos no implican la violación del derecho de propiedad privada, ya que estas limitaciones no vacían el derecho de propiedad, sino que son una carga que deben de soportar los administrados, por cumplir estas con un bien jurídico superior como lo es en el caso que nos ocupa el preservar las riberas de la Quebrada Ortiga; en ese mismo sentido, hay un obvio interés público en cumplir con los alineamientos exigidos en el caso de la Quebrada Ortiga que colinda con el terreno de marras y bajo ninguna circunstancia debe el ente municipal resarcir a las Temporalidades por el cumplimiento del retiro. Finalmente, en la medida en que la resolución del acto final del procedimiento seguido en contra de las Temporalidades -como propietaria registral del terreno donde se realizó la construcción ilegal-, no señala que se tomó como prueba base para la misma, las fotografías a las que una vez hizo referencia el Ingeniero Cristian Solano Orozco, Subdirector de Urbanismo Municipal (f. 28) de la Municipalidad de Cartago, no se encuentra motivo de indefensión y por lo tanto no existe la nulidad alegada. Recapitulando, no existe violación del debido proceso como ha reclamado la parte apelante, por la no aceptación del ente municipal de la medida alternativa por ellos propuesta. La obligación de contar con permisos municipales para construir, modificar o demoler una edificación está establecida en la ley y es clara, la municipalidad como gobierno local tiene derecho constitucional a planificar, velar y organizar su territorio, así lo señalan la Constitución, el Código Municipal y las leyes citadas supra, y esto no puede ser ignorado por las autoridades de las Arquidiócesis involucradas en este asunto. Acá claramente se incumplió con la normativa y después se ha pretendido reclamar que no se le dio oportunidad para cumplir y "ajustar a derecho su situación". No puede señalar la recurrente que este proceso se le ha producido un daño de difícil o imposible reparación, en primer lugar porque ellos incumplieron no sólo la ley sino también con una orden concreta emitida por funcionarios públicos y no acataron la orden de suspensión de obras y terminaron las construcciones realizadas en la propiedad señalada. En ese sentido no es aceptable el argumento de que no existe prueba técnica en el expediente de que las obras en cuestión, no estaban dentro del retiro que establece la Ley Forestal, para la Quebrada Ortiga que linda con la propiedad de las Temporalidades; la Oficina de Catastro del ente municipal sí realizó los estudios correspondientes y concluyó con base en la información que al efecto le facilitó el Instituto de Vivienda y Urbanismo, que las construcciones hechas dentro de esa propiedad sí invaden el retiro obligatorio respecto de la Quebrada, convirtiéndose en otro motivo que impedía el aceptar la medida alternativa propuesta por la recurrente. Corolario de todo lo anterior es que no puede el ente municipal -sin violentar abiertamente la normativa-, admitir la permanencia de una construcción hecha sin cumplir con los requisitos legales necesarios y que incumple asimismo los retiros correspondientes a la Quebrada Ortiga; lo único que cabe en este caso es confirmar por estar ajustada a derecho, el acta apelada. Se da por agotada la vía administrativa.-

POR TANTO:

Se confirma el acta apelada No. 74-11, artículo 07 de la Sesión Ordinaria del 03 de mayo de 2011 del Concejo Municipal. Se da por agotada la vía administrativa.- Nombre22563 Amy Miranda Alvarado Nombre13370 Apelación Temporalidades de la Iglesia Católica contra la Municipalidad de Cartago