Nullity of possessory information proceeding for failure to publish edicts and missing soil-use studyNulidad de información posesoria por edictos no publicados y falta de estudio de uso de suelo

VOTE No. 943-F-04 AGRICULTURAL TRIBUNAL OF THE SECOND JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSE. Goicoechea, at fifteen hours forty minutes on the sixth of December of two thousand four.

Possessory Information proceedings promoted by [Nombre1] Y [Nombre2] SOCIEDAD ANÓNIMA, legal identification number CED1- -, represented by [Nombre1], of legal age, single, attorney, resident of San José, identification number CED2- -, in his capacity as unlimited general agent without sum limit, processed before the agricultural court of Puntarenas. The State, represented by [Nombre3], of legal age, married, attorney, resident of Heredia, identification number CED3- -, in his capacity as agricultural prosecutor, and the Instituto de Desarrollo Agrario, represented by [Nombre4], of legal age, married once, agricultural engineer, resident of San José, identification number CED4- -, in his capacity as executive president, were joined as parties in the proceedings.

WHEREAS:

1.- The petitioner initiates Possessory Information proceedings, so that in judgment it be ordered to register in his name as an independent property the real estate located in Puntarenas, [Dirección1], of the province of Puntarenas, with a measurement according to cadastral plan number P- quinientos sesenta y seis mil ochocientos dieciocho- noventa y nueve of: ten hectares five thousand three hundred two meters, with ninety-four square decimeters, which is land for agriculture, with the following boundaries; to the north: [Nombre1] y [Nombre2] S.A.; to the south: [Nombre1] y [Nombre2] S.A.; to the west: [Nombre1] y [Nombre2] S.A.; and to the east Lotificadora El Pacifico, S.A. and [Dirección2]. (folios 12 to 14) 2.- The representative of the State and that of the Instituto de Desarrollo Agrario appeared in the proceedings, opposing the same.

3.- Attorney Antonio Víctor Tobal, first instance judge, in a judgment rendered at nine hours on the twenty-seventh of October of two thousand three, resolved: “THEREFORE: The present possessory information proceedings filed by the company called [Nombre1] Y [Nombre2] SOCIEDAD ANÓNIMA, represented by Mr. [Nombre1], are hereby denied. Once this resolution becomes final, archive the case file, after canceling the entries kept by this office.” (Folios 133 to 135).

4.- The petitioner filed an appeal before the Tribunal, with express indication of the reasons for which it refutes the thesis of the trial court, folios 154 to 156.

5.- The legal formalities have been observed in the procedures and timeframes. No defects or omissions capable of causing defenselessness to any of the parties are noted.

Judge ULATE CHACÓN delivers the opinion, and,

CONSIDERING:

I.- The resolution of nine hours on October 27, 2003, is appealed, by which the possessory information was rejected, because according to the lower court (a-quo) the real estate to be registered forms part of another already registered in the name of the applicant company.

II.- The proxy of the plaintiff appealed, expressing specific arguments on the merits, which, due to the manner in which it will be resolved, will not be considered, given that the Tribunal must review, in the first instance, the procedures (Article 26 of the Ley de Jurisdicción Agraria and 502 of the Labor Code).

III.- Regarding this type of proceedings, it has been explained that: “…Possessory Information is a non-contentious judicial activity proceeding for the formalization of a registrable title over a property right that has been acquired through adverse possession (usucapión), complying for that purpose with the corresponding legal requirements. It is required to demonstrate possession as owner, in a quiet, public, peaceful, and uninterrupted manner (Articles 1 of the Ley de Informaciones Posesorias and 856 of the Civil Code). The applicant, apart from lacking a title registered or registrable in the Public Registry, must expressly state that the property has not been previously registered in the Public Registry. For reasons of public interest, and to avoid a double registry entry over the same asset, or to protect third parties with a better right than the applicant, the Law requires notification to certain subjects. It also established an opposition procedure within the Possessory Information, in case any of the interested parties feels harmed by the titling (Article 8). The Ley de Informaciones Posesorias orders the Judge to have adjoining landowners as parties, and therefore to notify them personally from the start of the proceedings, because the titling could encompass part of the lands belonging to them. It is also ordered to notify co-owners or co-tenants. Likewise, in safeguarding the interests of the State, it is ordered to have the Procuraduría General de la República and the Instituto de Desarrollo Agrario as parties, for the protection of property subject to public domain, and of state Agricultural Property (Article 5). Finally, the Law orders to summon all interested parties, through the publication of an Edict in the Judicial Bulletin, who might have a legitimate interest in the proceeding. (See number 5 of the Ley de Informaciones Posesorias) (see vote No. 755 of 9:45 hours on November 13, 2003). It is also required the existence of well-demarcated boundaries (fences, lanes, etc.). The following documents must be provided: cattle brand if the property is dedicated to livestock; identity card or respective identification document of the applicant; the cadastral plan; updated certification from the Public Registry clarifying if other properties have been titled by the petitioner and what their measurement is; updated certification from the Ministry of Environment and Energy on whether or not the land is included within any protected area. The legislation in force on soils requires demonstrating the use of the land according to its suitability (conforming study of land use (uso del suelo)). The judge is also obligated, to ensure the protection of water resources for purposes of public utility, if springs (nacientes) or water sources exist, to request the respective report from the entity competent for this (Articles 50 of the Organic Environmental Law, subsection 14 of number 121 of the Political Constitution, 1, 3, and 17 of the Water Law No. 276 of August 27, 1942, 33 of the current Forest Law No. 7575 of February 5, 1996, and Executive Decree No. 26237-MINAE of June 19, 1997).

IV.- In relation to the need to comply with publicity, through the publication of edicts, it has been indicated: “IV.- Articles 1 and 2 of the Ley de Informaciones Posesorias require the fulfillment of a series of requirements to be able to title real estate, some of them in order to obtain the most detailed information of the parcel of land intended to be registered in the Public Property Registry for the first time, and others, to guarantee that third-party rights are not being violated through the publicity mechanisms established by Law, within the limitations posed by a voluntary jurisdiction proceeding. Both are equally important and, in case they are not complete, the judgment rendered issuing a ruling on the merits is necessarily voidable as being premature, for not respecting the principle of procedural preclusion. It is the judge, as director of the proceeding and guarantor of compliance with the law, who must be attentive to the correct conduct of the procedure, which does not exempt the interested party from ensuring that this is so, because the successful completion of the proceedings in principle favors them.- V.- In the sub judice case…it can be concluded, it was not yet ready to even grant the final hearing to the representative of the State, much less for the issuance of the ruling, since, although the Court prepared the respective edict, as recorded on the incorrectly foliated folio 5 bis, the petitioner did not attend to its publication, or at least, if having done so, to demonstrate the required publication, contradicting the provisions of the second paragraph of Article 5 of the cited Law. No record whatsoever emerges from the proceeding from the lower court (a quo) indicating that such publication occurred, nor a copy of the publication in question... This requirement is important to guarantee eventual rights of third parties over the asset, since it is from the publication of the edict that the deadline granted by law to interested third parties to oppose the proceeding within its processing is counted, although there are also broader deadlines provided in number 16 of the Ley de Informaciones Posesorias, but these refer to the moment from which authorization for the registration of the property has been granted. If this requirement is absent from the proceeding, the lower court (a quo) should not have granted a final hearing to the representative of the State, much less issued a judgment rendering a ruling on the merits; hence it is considered that both resolutions are voidable for violating the principle of procedural preclusion. The foregoing is ruled ex officio based on Article 26 of the Ley de Jurisdicción Agraria, even though the petitioner or the representatives of the State or the Instituto de Desarrollo Agrario may not have requested it, since part of the powers, and therefore obligations of the Court and the Tribunal, is to be guarantors of the rights of third parties in proceedings of this nature, which undoubtedly benefits the petitioner by granting them a title, in the event the Possessory Information is accepted, that will not be voidable, at least for reasons of this kind”. (Vote 668 of 14:55 on September 21, 2004).

V.- In this case, the Tribunal also observes that the hearing and final resolution were premature, since not all the necessary requirements for the conclusion of the procedure had yet been met. Effectively, the publication of the edicts is not recorded in the case file, and although it is noted they were withdrawn by the interested party (folio 18 verso), their publication in the Official Gazette is not exhibited. Nor is the study on conforming land use (uso del suelo) recorded, in accordance with the Law on Use, Management and Conservation of Soils and its respective regulations, an indispensable requirement in this case, because the parcel of land is dedicated to agricultural activity. On the other hand, it is noted that the lower court (a-quo) resolves based on studies conducted by the National Cadastre, without complementing these elements with the registry situation.

VI.- By virtue of the foregoing, the Tribunal considers that the resolution of 15:20 hours on August 27, 2002, was premature, as was the final resolution, their nullity must be decreed and the proceeding remanded to the lower court (a-quo) so that it may proceed to conclude its processing.

THEREFORE:

The nullity of the judgment and of the resolution rendered at fifteen hours twenty minutes on the twenty-seventh of August of two thousand two is declared.

ENRIQUE ULATE CHACÓN ANTONIO DARCIA CARRANZA MAGDA DÍAZ BOLAÑOS BAM PROCEEDING:// INFORMACIÓN POSESORIA CASE FILE:// 00-100099- 417-AG APPL:// [Nombre1] Y [Nombre2] SOCIEDAD ANÓNIMA

VOTO Nº 943-F-04 VOTO Nº 943-F-04 TRIBUNAL AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSE. Goicoechea, a las quince horas cuarenta minutos del seis de diciembre del dos mil cuatro.

Información Posesoria promovida por [Nombre1] Y [Nombre2] SOCIEDAD ANÓNIMA, cédula jurídica CED1- - , representada por [Nombre1] , mayor, soltero, abogado, vecino de San José, cédula número CED2- - , en su condición de apoderado generalísimo sin limite de suma, tramitado ante el juzgado agrario de Puntarenas. En el proceso se tuvo como parte al Estado representado por [Nombre3] , mayor, casado, abogado, vecino de Heredia, cédula número CED3- - , en su condición de procurador agrario y al Instituto de Desarrollo Agrario representado por [Nombre4] , mayor, casado una vez, ingeniero agrónomo, vecino de San José, cédula número CED4- - en su condición de presidente ejecutivo.

RESULTANDO:

1.- El promovente plantea diligencias de Información Posesoria, a fin de que en sentencia se ordene inscribir a su nombre como finca independiente el inmueble ubicado en Puntarenas, [Dirección1] , , de la provincia de Puntarenas, con una medida según plano catastrado número P- quinientos sesenta y seis mil ochocientos dieciocho- noventa y nueve de: diez hectáreas cinco mil trescientos dos metros, con noventa y cuatro decímetros cuadrados, que es terreno para la agricultura, con los siguientes linderos; al norte: [Nombre1] y [Nombre2] S.A.; al sur: [Nombre1] y [Nombre2] S.A.; al oeste: [Nombre1] y [Nombre2] S.A.; y al este Lotificadora El Pacifico, S.A. y [Dirección2] . (folios 12 al 14) 2.- El representante del Estado y el del Instituto de Desarrollo Agrario se apersonaron al proceso oponiéndose al mismo.

3.- El licenciado Antonio Víctor Tobal, juez de primera instancia en sentencia de las nueve horas del veintisiete de octubre del dos mil tres, resolvió: “POR TANTO: Se imprueban las presentes diligencias de información posesoria formuladas por la sociedad denominada [Nombre1] Y [Nombre2] SOCIEDAD ANÓNIMA representada por el señor [Nombre1] . Por firme esta resolución, archívese el 4.- La parte promovente formulo recurso para ante el Tribunal, con indicación expresa de las razones por las cuales refuta la tesis del Juzgado de instancia, folios 154 al 156.

5.- En los procedimientos y plazos se han observado las formalidades de ley. No se notan defectos u omisiones capaces de causar indefensión alguna a las partes Redacta el juez ULATE CHACÓN, y,

CONSIDERANDO:

I.- Se apela la resolución de las nueve horas del 27 de octubre del 2003, mediante la cual se rechazó la información posesoria, por cuanto según el a-quo el inmueble a inscribir, forma parte de otro ya inscrito a nombre de la sociedad titulante.

II.- El apoderado de la actora, apeló expresando específicamente argumentos de fondo, los cuales, por la forma en que se resolverá no serán considerados, dado que el Tribunal debe revisar, en primer término los procedimientos (artículo 26 de la Ley de Jurisdicción Agraria y 502 del Código de Trabajo).

III.- Sobre este tipo de procesos, se ha explicado, la “…Información Posesoria es un trámite de actividad judicial no contenciosa para la formalización de un título registrable sobre un derecho de propiedad que se ha llegado a adquirir por la usucapión, cumpliendo para ello con los requisitos legales correspondientes. Se exige demostrar la posesión a título de dueño, en forma quieta, pública, pacífica e ininterrumpida (artículos 1 de la Ley de Informaciones Posesorias y 856 del Código Civil). El titulante, aparte de carecer de título inscrito o inscribible en el Registro Público, debe manifestar expresamente que la finca no ha sido inscrita en el Registro Público anteriormente. Por razones de interés público, y para evitar una doble inscripción registral sobre un mismo bien, o bien, para tutelar a terceros de mejor derecho que el titulante, la Ley exige notificar a ciertos sujetos. También estableció un trámite de oposición dentro de la Información Posesoria, en caso de que alguno de los interesados se sienta perjudicado por la titulación (artículo 8). La Ley de Informaciones Posesorias ordena al Juez tener como partes y por tanto notificarles personalmente desde el inicio de las diligencias, a los colindantes, ello por cuanto la titulación podría abarcar parte de las tierras que les pertenecen. También se ordena notificar a los condueños o condóminos. Igualmente, en resguardo de los intereses del Estado, se ordena tener como parte a la Procuraduría General de la República y al Instituto de Desarrollo Agrario, para el resguardo de la propiedad sujeta al dominio público, y de la Propiedad Agraria estatal (artículo 5). Finalmente, la Ley manda a citar a todos los interesados, mediante la publicación de un Edicto en el Boletín Judicial, que puedan tener un interés legítimo en el proceso.(Ver numeral 5 de la Ley de Informaciones Posesorias) ( ver voto Nº755 de las 9:45 horas del 13 de noviembre del 2003). Se exige también la existencia de linderos bien señalados (cercas, carriles, etc.). Deben aportarse los siguientes documentos: marca de ganado si la finca se dedica a ganadería; cédula de identidad o documento de identificación respectivo del titulante; el plano catastrado; certificación actualizada del Registro Público que aclare si se han titulado otras fincas por el promovente y cual es su medida; certificación actualizada del Ministerio del Ambiente de Energía sobre si está o no comprendido el terreno dentro de alguna área protegida. La legislación vigente sobre suelos exige se demuestre el uso del terreno conforme a su aptitud (estudio conforme de uso del suelo). También está obligado el juez, para velar por la protección del recurso hídrico con fines de utilidad pública, de existir nacientes o fuentes de agua, a solicitar el informe respectivo del ente competente para ello (artículos 50 de la Ley Orgánica del Ambiente, inciso 14 del numeral 121 de la Constitución Política, 1, 3 y 17 de la Ley de Aguas N°276 de 27 de agosto de 1942, 33 de la Ley Forestal vigente Nº7575 de 5 de febrero de 1996 y Decreto Ejecutivo N°26237-MINAE de 19 de junio de 1997).

IV.- En relación con la necesidad de dar cumplimiento a la publicidad, mediante la publicación de edictos, se ha indicado: “IV.- Los artículos 1 y 2 de la Ley de Informaciones Posesorias exigen el cumplimiento de una serie de requisitos para poder titular inmuebles, algunos de ellos a fin de obtener la información más detallada del fundo que se pretende inscribir en el Registro Público de la Propiedad por primera vez, y otros, para garantizar no se estén violando derechos de terceros mediante los mecanismos de publicidad establecidos por la Ley, dentro de las limitantes que plantea un proceso de jurisdicción voluntaria. Ambos son igualmente importantes y en caso de no estar completos, la sentencia que se dicte emitiendo pronunciamiento de fondo necesariamente está viciada de nulidad al ser anticipada, por no respetar el principio de preclusión procesal. Es el juez, como director del proceso y garante del cumplimiento de la ley, quien debe estar atento a que el trámite se lleve correctamente, lo cual no exime a la parte interesada a ocuparse de que ello sea así, pues el buen término de las diligencias en principio le favorecen.- V.- En el subjúdice…se puede concluir, el mismo aún no estaba listo para conferir siquiera la audiencia final al representante del Estado, menos aún para el dictado del fallo, puesto que, aunque el Despacho confeccionó el edicto respectivo, según consta en el folio incorrectamente foliado en 5 bis, el promovente no se ocupó de la publicación del mismo, o al menos, en caso de haberlo hecho, de demostrar la publicación requerida, contrariándose lo dispuesto por el párrafo segundo del artículo 5 de la Ley citada. No se desprende del proceso constancia alguna del a quo donde se indique se dio tal publicación, y tampoco copia de la publicación en referencia... Este requisito es importante para garantizar eventuales derechos de terceros sobre el bien, pues es a partir de la publicación del edicto que se contabiliza el plazo que la ley otorga a terceros interesados para oponerse al proceso dentro de la tramitación, aunque también existan plazos más amplios dispuestos en el numeral 16 de la Ley de Informaciones Posesorias, pero éstos están referidos al momento a partir del cual se haya otorgado autorización para la inscripción de la propiedad. Si este requisito está ausente en el proceso, el a quo no debió conferir audiencia final al representante del Estado y menos dictar sentencia emitiendo pronunciamiento de fondo; de ahí se considere, ambas resoluciones estén viciadas de nulidad por violar el principio de preclusión procesal. Lo anterior, se dicta en forma oficiosa con fundamento en el artículo 26 de la Ley de Jurisdicción Agraria, aunque el promovente o los representantes del Estado o del Instituto de Desarrollo Agrario no lo hayan solicitado, pues parte de las facultades, y por ende obligaciones del Juzgado y del Tribunal es ser garantes de los derechos de terceros en trámites de esta naturaleza, lo cual indudablemente va en beneficio del promovente al otorgársele un título, en caso de que se acoja la Información Posesoria, que no estará viciado de nulidades, al menos de esta índole”. (Voto 668 de las 14:55 del 21 de setiembre del 2004).

V.- En este caso, también observa el Tribunal que la audiencia y resolución final fueron anticipadas, pues aún no se habían cumplido todos los requisitos necesarios para el término del trámite. Efectivamente, no consta en autos la publicación de los edictos, y aunque se observa fueron retirados por la parte interesada (folio 18 vuelto), no se exhibe su publicación en el Diario Oficial. Tampoco consta el estudio sobre el uso conforme del suelo, de conformidad con la Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos y su respectivo reglamento, requisito indispensable en este caso, por cuanto el fundo está dedicado a la actividad agraria. Por otra parte, se observa que el a-quo resuelve con fundamento en estudios realizados por el Catastro Nacional, sin complementar dichos elementos con la situación registral.

VI.- En virtud de lo anterior, considera el Tribunal, que la resolución de las 15:20 horas del 27 de agosto del 2002 sea anticipada, así como la resolución final, se dictaron en forma anticipada, debiendo decretarse su nulidad y reenviar el proceso al a-quo para que proceda a terminar con la tramitación del mismo.

POR TANTO:

Se declara la nulidad de la sentencia y de la resolución dictada a las quince horas veinte minutos del veintisiete de agosto del dos mil dos.

ENRIQUE ULATE CHACÓN ANTONIO DARCIA CARRANZA MAGDA DÍAZ BOLAÑOS BAM PROCESO:// INFORMACIÓN POSESORIA TIT:// [Nombre1] Y [Nombre2] SOCIEDAD ANÓNIMA