Invalidation of Registry Measures on Coastal-Zone PropertyNulidad de medidas registrales sobre finca en zona marítimo terrestre

1 Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda Email ...01 ______________________________________________________________ CASE FILE: 19-000704-1027-CA PURE QUESTION OF LAW PROCEEDING (PROCESO DE PURO DERECHO) PLAINTIFF: COMPLEJO TURÍSTICO MANZANILLO S.A.

DEFENDANTS: EL INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL, LA MUNICIPALIDAD DE SANTA CRUZ, EL ESTADO, LA JUNTA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO NACIONAL, AND EL TRIBUNAL REGISTRAL ADMINISTRATIVO No. 049-2022-VI TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA. SIXTH SECTION, II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Dirección144. Dirección01, at catorce horas on treinta de mayo del dos mil veintidós.

Pure question of law proceeding filed by COMPLEJO TURÍSTICO MANZANILLO S.A., corporate identification number CED108886, represented by Nombre137523, economist, married, identity card number CED108887, resident of San José, acting as general attorney-in-fact with unlimited authority (apoderado generalísimo sin límite de suma), against INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL (hereinafter INDER), represented by its special judicial attorney-in-fact (apoderado especial judicial), Nombre106801, attorney, married, identity card number CED84148, and resident of Curridabat; MUNICIPALIDAD DE SANTA CRUZ, represented by its mayor, Nombre3657, divorced, attorney, identity card number CED108888, and resident of Dirección16496; ESTADO, represented by government attorneys Yannia Salas Víquez, single, attorney, identity card number CED102112, resident of San José, and Nombre38245, married, attorney, identity card number CED108889, and resident of Heredia; JUNTA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO NACIONAL (hereinafter JARN), represented by its special judicial attorney-in-fact, Luis Enrique Castro Fonseca, divorced, attorney, identity card number CED18748, and resident of San Ramón de Alajuela; and TRIBUNAL REGISTRAL ADMINISTRATIVO (hereinafter TRA), represented by Nombre111934, married, attorney, identity card number CED108523, and resident of San José.

ESTADO filed a counterclaim (contrademanda) against INDER and COMPLEJO TURÍSTICO MANZANILLO S.A. The following attorneys participate as special judicial attorneys-in-fact: Virgilio Calvo Murillo (for the plaintiff/counterclaim defendant), Onías Contreras Moreno, Giancarlo Hernández Cabalceta, and Allan Gerardo Viales Matarrita (for the defendant local government); Nombre1846, María Gabriela Rojas Rodríguez, and Lino Monge Jiménez (for JARN); and Nombre137524 (for TRA); as well as Nombre137525, as lead counsel for the plaintiff/counterclaim defendant.

BACKGROUND (RESULTANDO)

1. 1The plaintiff company files this action and asserts the following principal and alternative claims: "(...) PRINCIPAL CLAIMS 1- That this contentious-administrative action (demanda contenciosa) be granted and that the decision of Tribunal Registral Administrativo issued at 9:20 hours on 11 de julio del 2018, which exhausted administrative remedies (agota vía administrativa) in administrative proceeding case file No. 2008-667-BI, be declared null and annulled. 2- That, as a consequence of the foregoing, Registro Inmobiliario be ordered to remove the administrative warning encumbrance (gravamen de advertencia administrativa) recorded against property in the Province of Guanacaste, real-property folio registration No. Placa25752, arising from the administrative management proceeding (proceso de gestión administrativa) conducted under case file No 2008-667-BI. 3- That Registro Inmobiliario be ordered to remove the immobilization due to inconsistency encumbrance (gravamen de inmovilización por inconsistencia) ordered by the decision of Tribunal Registral Administrativo issued at 9:20 hours on 11 de julio del 2018, the final act (acto final) in administrative proceeding case file No. 2008-667-BI, from the property in the Province of Guanacaste, real-property folio registration No. Placa25752. 4- That Registro Inmobiliario be ordered to remove the ‘PROPERTY LOCATED IN THE MARITIME-TERRESTRIAL ZONE (FINCA UBICADA EN LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE)’ encumbrance ordered by the decision of Tribunal Registral Administrativo issued at 9:20 hours on 11 de julio del 2018, the final act in administrative proceeding case file No. 2008-667-BI, from the property in the Province of Guanacaste, real-property folio registration No. Placa25752. 5- That Registro Inmobiliario be ordered to cancel the registration of the properties in the Province of Guanacaste bearing real-property folio registration numbers Placa25753, Placa25754, and Placa10872, all owned by INDER. 6- That the defendants’ conduct, as well as all related acts and actions that have prevented my principal from fully exercising its property right, as referenced and specified in point 6 of the legal grounds for this action, be declared substantially inconsistent with the legal system (sustancialmente disconforme con el ordenamiento jurídico). 7- That payment be ordered for the lost profits (perjuicios) caused by the administrative management proceeding whose final decision is challenged herein.The lost profits sought arise from the actions of the cited state entities that were inconsistent with the legal system and, principally, from the decision of Tribunal Registral Administrativo issued at 9:20 hours on 11 de julio del 2018, which have prevented my principal from effectively exercising its property right over the aforementioned real property. They consist of profits not received from an urban-development, tourism-residential project that could not be carried out because of the annotations made by Registro Nacional in the property’s registry record and the resulting uncertainty concerning the property. The lost profits shall be quantified in judgment-enforcement proceedings (ejecución de sentencia). 8- That payment of interest on the foregoing amount be ordered, to be quantified in judgment-enforcement proceedings. 9- That adjustment for inflation (indexación) of the foregoing amount be ordered. 10- That the defendants be ordered to pay both categories of costs (ambas costas) of this action.ALTERNATIVE CLAIM ‘A’ If this action is denied with respect to the portion of the property located within the 150-meter strip of the maritime-terrestrial zone, I request: 1. That this contentious-administrative action be granted and that the decision of Tribunal Registral Administrativo issued at 9:20 hours on 11 de julio del 2018, the final act in administrative proceeding case file No. 2008-667-BI, be declared null and annulled. 2. That Registro Inmobiliario be ordered to remove the encumbrances existing on property 31052-000 (administrative warning and immobilization due to inconsistency), arising from case file No. Placa25755 and from the decision of Tribunal Registral Administrativo issued at 9:20 hours on 11 de julio del 2018, with respect to the portion of the property that is NOT located within the maritime-terrestrial zone. 3. That Registro Inmobiliario be ordered to cancel the registration of the properties in the Province of Guanacaste bearing real-property folio registration numbers Placa25753, Placa25754, and Placa10872, all owned by INDER. 4.That the defendants’ conduct, as well as all related acts and actions that have prevented my principal from fully exercising its property right, as referenced and specified in point 6 of the legal grounds for this action, be declared substantially inconsistent with the legal system. 5. That payment be ordered for the damages and lost profits (daños y perjuicios) arising from the decision of Tribunal Registral Administrativo issued at 9:20 hours on 11 de julio del 2018, the final act in administrative proceeding case file No. 2008-667-BI. The damages consist of the actual value of the land comprising the portion of the property located within the 150-meter strip and the amounts paid as real-property tax on that land. The lost profits consist of the profits not received because of the inability to sell the area corresponding to the spa-type boutique hotel that was planned for development. Those amounts shall be quantified in judgment-enforcement proceedings. 6.That payment of interest on the foregoing amount be ordered, to be quantified in judgment-enforcement proceedings. 7. That adjustment for inflation of the foregoing amounts be ordered. 8. That the defendants be ordered to pay both categories of costs of this action. ALTERNATIVE CLAIM ‘B’ If this action is denied in its entirety, I request: 1. That Estado, Junta Administrativa del Registro Nacional, INDER, and Municipalidad de Santa Cruz be ordered to pay the damages and lost profits caused to my principal by the declaration of nullity (declaratoria de nulidad) of the registration entry for the property in the Province of Guanacaste bearing real-property folio registration No. 31052-000, arising from the deprivation of title to and enjoyment of that property. The damages consist of the actual value of the land and the amounts paid as real-property tax on that land. The lost profits consist of the expected profits that were frustrated and not received because of the inability to develop the urban-development complex described in this pleading.Those amounts shall be quantified in judgment-enforcement proceedings. 2. That payment of interest on the foregoing amount be ordered, to be quantified in judgment-enforcement proceedings. 3. That adjustment for inflation of the foregoing amounts be ordered. 4. That the defendants be ordered to pay the costs of this action. (...)". It was clarified that these requests are made solely insofar as they relate to and adversely affect the plaintiff company (claims appearing in images 73 and 77 of the digital court case file scanned into a single PDF file, as adjusted and established during the preliminary hearing (audiencia preliminar)).
2. 2In an order issued at 13 hours 59 minutes on 30 de abril del 2019, the case-management judge (juez tramitador) joined TRA to this case as a defendant, pursuant to article 12 subsection 1) of Código Procesal Contencioso Administrativo (hereinafter CPCA), and served the action on all defendants (images 171 to 173 of the digital court case file scanned into a single PDF file).
3. 3INDER answered the complaint and raised the defenses (excepciones) of lack of standing to sue (falta de legitimación activa) and lack of a legal right (falta de derecho). It requested that the action be denied and that the plaintiff be ordered to pay both categories of costs, together with any interest accruing thereon (images 187 to 207 of the digital court case file scanned into a single PDF file).
4. 4TRA answered the complaint and raised the preliminary defense (defensa previa) of failure to join necessary defendants (falta de integración de litis consorcio pasivo necesario), so that the other persons affected by the challenged final act would be joined as defendants, as well as the defenses of lack of standing to be sued (falta de legitimación pasiva) and lack of a legal right. It requested that the action be denied and that the plaintiff be ordered to pay both categories of costs, together with any interest accruing thereon (images 221 to 255 of the digital court case file scanned into a single PDF file).
5. 5JARN answered the complaint and raised the defense of lack of a legal right. It requested that the action be denied and that the plaintiff be ordered to pay both categories of costs, together with any interest accruing thereon (images 262 to 288 of the digital court case file scanned into a single PDF file).
6. 6Municipalidad de Santa Cruz answered the complaint and raised the defenses of lack of standing to be sued and lack of jurisdiction (falta de competencia). It requested that the action be denied and that the plaintiff be ordered to pay both categories of costs (images 303 to 305 of the digital court case file scanned into a single PDF file).
7. 7The State answered the complaint and raised the defense of lack of legal entitlement (falta de derecho). It requested that the action be dismissed and that the plaintiff be ordered to pay both categories of costs, together with any interest accrued thereon. In the same responsive pleading, it filed a counterclaim (reconvención) against the plaintiff company and INDER, requesting that the judgment declare: “(...)1) The portions measuring 1 Ha 3203.627 m2 and 2 Ha 5275.63 m2, contained within properties 5-19996 (survey plan G-3248-1968) and 5-20000 (survey plan G-3251-1968), described in official letter DRI-CTE-05-0364-2019 of 16 de octubre del 2019, are part of the State public domain (dominio público estatal). Those properties originated on 11 de junio de 1968 through the filing of the certified copy of the deed executed at 8 hrs on 27 de abril de 1968 before notaries Rolando Sáenz Murillo and Eduardo Ching Murillo, whereby Nombre137526 subdivided them in its own favor from property 5-19184, which borders the 200 m maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) corresponding to the Pacific coastline. Partial nullity is sought because the specified portions encompass land within the maritime-terrestrial zone, over which the powers of administrative self-enforcement regarding public-domain property (autotutela demanial) vested in the competent active Administration shall accordingly apply.2) As a consequence of the declaration sought in claim 1), the nullification and cancellation of survey plans G-3248-1968 and G-3251-1968 shall be ordered. INDER shall likewise be ordered to prepare new survey plans and correct the areas of properties 5-19996 and 5-20000, excluding the portions measuring 1 Ha 3203.627 m2 and 2 Ha 5275.63 m2, respectively.3) The maritime-terrestrial zone comprising the land described in survey plan G-955743-2004, which states the area of property 5- 31052, is part of the public domain. That property originated through the filing of the certified copy of the deed executed at 17:00 hrs on 18 de febrero de 1975 before notary Oscar Saborío Castro and registered on 21 de febrero de 1975, and lacks valid title (justo título) predating its dedication to the public domain (afectación demanial). Accordingly, the nullification and cancellation of that registration and survey plan shall be ordered, and the powers of administrative self-enforcement regarding public-domain property vested in the competent active Administration shall apply to that portion of the maritime-terrestrial zone.4) In the event of opposition, both categories of costs and the interest thereon shall be borne by the counterclaim defendants. (...)” (images 334 and 335 of the digital court record scanned into a single PDF file, as amended and established at the preliminary hearing). As an interim measure (medida cautelar), it requested the issuance of an order recording notice of the counterclaim against registrations Placa25756 and Placa25757 (image 335 of the digital court record scanned into a single PDF file).
8. 8INDER answered the counterclaim, opposed the relief sought, but raised no defenses. It requested that the action be dismissed and that the State be ordered to pay both categories of costs (images 359 to 365 of the digital court record scanned into a single PDF file).
9. 9The plaintiff company, as counterclaim defendant, answered the counterclaim and raised both the preliminary defenses (defensas previas) of expiration of the action (caducidad de la acción) and improper joinder of claims (indebida acumulación de pretensiones), as well as the defense of lack of legal entitlement. It requested that the action be dismissed and that the State be ordered to pay both categories of costs (images 388 to 399 of the digital court record scanned into a single PDF file).
10. 10By an order issued at 9 hours 11 minutes on 5 de noviembre del 2019, the case-management judge ordered, as a standard interim measure, that notice of the action (anotación de demanda) be recorded against the properties registered in the Guanacaste Registry District under real-property folio registration number Placa25758 and number Placa25759 (as reflected in the interim-measure folder attached to the digital court record scanned into a single PDF file).
11. 11The preliminary hearing provided for in section 90 of the CPCA was held on 27 de febrero del 2020. With respect to the complaint, the relief sought was established as set forth in the first Resultando, and TRA withdrew the preliminary defense it had raised. It was also determined that all facts were disputed, the testimonial evidence offered by the plaintiff was rejected, and the relevant documentary evidence was admitted. The hearing was subsequently suspended so that the plaintiff company, as counterclaim defendant, could cure certain defects in the special power of attorney for judicial proceedings (mandato especial judicial) that had been granted.
12. 12On 3 de marzo del 2020, the plaintiff company, as counterclaim defendant, ratified its answer to the counterclaim and submitted a special power of attorney for judicial proceedings appointing Licenciado Calvo Murillo to act on its behalf in the counterclaim filed by the State (images 422 to 425 of the digital court record scanned into a single PDF file).
13. 13The preliminary hearing continued on 13 de enero del 2021. With respect to the counterclaim, the relief sought was established as indicated in the seventh Resultando of this judgment. In ruling No. 44-2021, the case-management judge denied the preliminary defense of improper joinder of claims and ordered that the defense of expiration of the action be reserved for resolution by the Court when rendering judgment. The disputed facts were also identified; the plaintiff company, as counterclaim defendant, withdrew the testimonial evidence it had offered; the case-management judge rejected the testimony of the INDER official offered as a witness; and the relevant documentary evidence was admitted. Pursuant to article 98 subsection 2) of the aforementioned Code, because there was no evidence to be taken, this matter was declared to present a pure question of law (asunto de puro derecho), and the parties were directed to submit their closing arguments concerning the complaint and the counterclaim in writing.
14. 14Municipalidad de Santa Cruz did not submit closing arguments (certification appearing in images 587 and 588 of the digital court record scanned into a single PDF file). The other parties submitted closing arguments in the terms set forth in the pleadings appearing in images 490 to 495 and 531 to 535 (INDER), 496 to 511 (the plaintiff company, as counterclaim defendant), 512 to 530 (the State), 536 to 554 (TRA), and 555 to 558 (JARN), all from the digital court record scanned into a single PDF file.
15. 15The corresponding record was forwarded to the Sixth Section for issuance of the appropriate judgment. However, by an order issued at 13 hours on 9 de febrero del 2022, this adjudicative body afforded JARN and TRA an opportunity to provide clarifications regarding the administrative record and to certify it, in accordance with section 51 of the CPCA. Likewise, pursuant to articles 120 subsection 1 a) and 95, in conjunction with section 34 subsection 4), all of the CPCA, and without prejudging the merits, the State and the other parties were afforded an opportunity to address the possible inadmissibility of the counterclaim, raised by the Court on its own motion (images 562 to 564 of the digital court record scanned into a single PDF file).
16. 16JARN and TRA responded within the opportunity granted and certified the administrative folders, as may be inferred from images 579 to 584 of the digital court record scanned into a single PDF file.
17. 17The State’s representatives responded regarding the possible inadmissibility of the counterclaim in the terms reflected in images 571 to 578 of this digital court folder, while the counterclaim defendant company did so as reflected in images 585 and 586 of the same digital court record. INDER did not respond within the opportunity granted (certification appearing in images 587 and 588 of the digital court record scanned into a single PDF file).
18. 18The proceedings before this Court disclose no nullities requiring correction or causing a denial of due process (indefensión). This matter also complies with the Reglamento sobre Expediente Judicial Electrónico ante el Poder Judicial, approved by Corte Plena in article XXXI of session N° 22-13, held on 20 de mayo de 2013. Following deliberation, this judgment is issued, drafted by reporting judge Abarca Gómez, with the affirmative votes of judge Fernández Brenes and judge Aguilar Méndez.

CONSIDERING

I.Proven facts (hechos probados). The following are relevant for purposes of these proceedings: 1) In Article 1 of Decreto No. 19 of 2 de abril de 1964, the Executive Branch, insofar as relevant, expropriated properties numbers 6498, 10088, 10090, all registered in the Guanacaste district, located at Dirección16497, and owned by Nombre137527. This was subject to the exception of certain parcels for which it identified the occupants, area, and boundaries, stating that the owner of the properties had recognized their ten-year possession (posesión decenal). The recitals of that act of general scope stated, insofar as relevant, that Articles 43 and 152 of the Ley Orgánica del Instituto de Tierras y Colonización (hereinafter ITCO), number 2825, required that institution to resolve disputes arising from precarious possession of land (posesión precaria de tierras) in the country, for which purpose it needed to acquire the indicated properties (Considerando 1).

It also stated that Articles 152 and 153 of the cited Ley No. 2825 declared land on which precarious possessors (poseedores en precario) had settled to be for public use (utilidad pública) (Considerando 3), and that, according to the information contained in the case file prepared by ITCO, the existence of possessors in conflict on the indicated lands had been sufficiently established; accordingly, the expropriation should be ordered, subject to the exclusions already noted (Considerando 5) (document 30 submitted digitally by the plaintiff company and available on the evidentiary CD, Disco 1 folder).

• 2)Through Decreto No. 5 of 15 de abril de 1964, it was ordered, in essence, that the property located in Veintisiete de Abril, third district, third canton of the Province of Guanacaste, be registered in the name of the State, with the following boundaries: North: Río Lagarto. South: Río Montaña. East: Property belonging to Nombre137527, registered in the Public Registry, Property Section, Guanacaste district, volume one thousand three hundred twenty-five, folio three hundred ninety-nine, entry one, number ten thousand eighty-eight. West: Two-hundred-meter-wide maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre). Said property measures two thousand eight hundred thirty-two hectares, two thousand four hundred eighty-three meters and four square decimeters. Pursuant to Articles 1 and 3 of this provision, the registration was made because the land was designated for the purposes of Ley No. 2825 of 14 de octubre de 1961; therefore, once registered, the property would be transferred to Nombre137526 so that it could grant the respective title deeds (títulos de propiedad) to its occupants (images 366 and 367 of the digital judicial case file scanned into a single PDF file).
• 3)In a resolution adopted on 15 de octubre de 1964, the Board of Directors of Nombre137526 authorized its Manager to appear before the notary designated by the Procuraduría General de la República to accept the transfer of the property identified in proven fact 2, known as Proyecto San Juanillo (images 368 through 372 of the digital judicial case file scanned into a single PDF file).
• 4)The properties identified in proven fact 1, numbers 6498, 10088, 10090 of the Guanacaste district, correspond to Asentamiento San Juanillo and were registered in the name of Nombre137526 on 7 de junio de 1968 (evidence item 13 submitted by the plaintiff, available in images 129 through 132 of the digital judicial case file scanned into a single PDF file).
• 5)According to volume number 1902 for the Province of Guanacaste, folio 293, entry 1, property number 19184 of the Guanacaste district is land used primarily for agriculture, except for the areas corresponding to the population centers located therein. It is situated in Veintisiete de Abril, third district of the canton of Santa Cruz, Province of Guanacaste, and has the following boundaries: North: The line formed by the Lagarto, Tabaco, and Terciopelo rivers. South: Río Montaña. East: Land belonging to Reserva Nacional. West: The two-hundred-meter maritime-terrestrial zone corresponding to the Pacific coast. It measures 14271 hectares, 2281 meters, and 71 square decimeters. It originated from the consolidation (reunión) of contiguous properties numbers 6498, 10088, 10090, 16480, and 19182, all registered in the Guanacaste district and owned by ITCO, and was registered in the name of that entity on 11 de junio de 1968. According to entry 2, this property was subdivided (dividida) into 460 lots, which were registered separately (evidence item 4, corresponding to the registry entry for property 5-19184, submitted digitally by the State and available on the evidentiary CD, Disco 2 folder).
• 6)Property number 19996 of the Guanacaste district originated from the physical partition (división material) of property number 19184. According to volume number 1910 for the Province of Guanacaste, folio 507, entry 1, it corresponds to parcel number 4-21, situated in Veintisiete de Abril, Santa Cruz, Guanacaste, with the following boundaries: North: Partly the inalienable maritime-terrestrial zone, Parcels 4-22 A, 4-4, and 4-20. South: Partly the inalienable maritime zone, partly with a stream running between it and Parcels 4-12, and without a stream separating it from Parcel 4-20. East: With a stream running between it and Parcels 4-4, 4-12, and 4-20. West: Partly the inalienable maritime-terrestrial zone and partly Parcel 4-22-A. It was created with an area of 824369,32 square meters, without a cadastral plan (plano catastrado), and was registered on 11 de junio de 1968 in the name of Nombre137526 (administrative case file submitted by JARN, volume VIII, folio 1880; document 15 submitted digitally by the plaintiff and available on the evidentiary CD, Disco 1; image 383 of the digital judicial case file scanned into a single PDF file).
• 7)Property number 19998 of the Guanacaste district originated from the physical partition of property number 19184. According to volume number 1910 for the Province of Guanacaste, folio 509, entry 1, it corresponds to parcel number 4-22, situated in Veintisiete de Abril, Santa Cruz, Guanacaste, with the following boundaries: North and South: Road and inalienable maritime-terrestrial zone. East: Road. West: Inalienable maritime-terrestrial zone. It was created with an area of 218.350,82 square meters, without a cadastral plan, and was registered on 11 de junio de 1968 in the name of Nombre137526 (administrative case file submitted by JARN, volume VIII, folio 1882; volume IV, folios 776 and 854; document 16 submitted digitally by the plaintiff and available on the evidentiary CD, Disco 1).
• 8)Property number 20000 of the Guanacaste district originated from the physical partition of property number 19184. According to volume number 1910 for the Province of Guanacaste, folio 511, entry 1, it corresponds to parcel number 4-22-A, situated in Veintisiete de Abril, Santa Cruz, Guanacaste, with the following boundaries: North: Road, partly Río Lagarto and partly Parcel 4-23. South: Partly road and partly Parcels 4-2, 4-21, and 4-4. East: Parcels 4-4, 4-21, and 4-23-A. West: Roads, inalienable maritime-terrestrial zone, and a small portion of Río Lagarto. It was created with an area of 834.501,39 square meters, without a cadastral plan, and was registered on 11 de junio de 1968 in the name of Nombre137526 (administrative case file submitted by JARN, volume VIII, folio 1884; volume IV, folio 773; document 17 submitted digitally by the plaintiff and available on the evidentiary CD, Disco 1).
• 9)According to volume 2028, folio 287, entry 001 of the Registro Nacional, property number 22763 of the Guanacaste district was created with an area of 827.211.00 square meters, depicted on cadastral plan G-4891-1968, as a result of titling through possessory-information proceedings (diligencias de Información Posesoria) brought before the Civil Judge of Santa Cruz de Guanacaste, and was registered on 23 de junio de 1971 in the name of Nombre137528, volume 1925, folio 81, entry 001. By deeds dated 15 de octubre de 1973 and 3 de enero de 1974, Nombre137528 sold it to Tierra del Mar S.A., which registered it in its name on 29 de julio de 1974 (administrative case file submitted by the Registro Nacional, volume II, folios 413 through 415 and 428; document 4 submitted by the plaintiff and available in images 85 through 89 of the digital judicial case file scanned into a single PDF file).
• 10)According to volume 2219, folio 51, entry 1 of the Registro Nacional, property number 30318 of the Guanacaste district is “(...) Pasture and coconut land. LOCATION: at Dirección5343, third district of Santa Cruz, canton three of Guanacaste. BOUNDARIES: public road to Paraíso de Marbella, with four hundred eighty-eight meters and fifty centimeters of frontage on that road. South and West, fifty-meter inalienable zone owned by the State. East, public road to Paraíso de Marbella, with three hundred fourteen meters and fifty-two centimeters of frontage on that road. AREA: fifty-four hectares, three thousand twenty-two meters, forty square decimeters, according to cadastral plan number G-nine thousand seven hundred eighty-three-seventy-one. ENCUMBRANCES (GRAVÁMENES): none. Nombre137529, married once, attorney, resident of San José, identification card CED108885, in his capacity as president, vested with the powers of an unrestricted general attorney-in-fact (apoderado generalísimo sin limitación de suma) of Tierra del Mar Sociedad Anónima, domiciled in San José, brought the respective possessory-information proceedings before the Instituto de Tierras y Colonización to register this property in the name of the company he represents, with Licenciado Victor Manuel Bulgarelli Flores participating in his capacity as Deputy Agrarian Attorney General of the Republic, and with the Municipalidad de Santa Cruz de Guanacaste also participating, stating: that it had possessed the property quietly, publicly, peacefully, and uninterruptedly; that it had acquired it by purchase from Nombre137528 (sic) on eight January one thousand nine hundred seventy, who had possessed it for more than thirty years; that it was free of encumbrances and real-property charges (cargas reales); that it was not seeking to circumvent probate proceedings (juicio sucesorio); and that it valued the property at five thousand colones. In accordance with the foregoing and law four thousand five hundred forty-five of twenty March one thousand nine hundred seventy, the aforementioned Institute approved (sic) this information in a judgment issued at fourteen hours on four January last and ordered (sic) the requested registration in the name of the indicated company, without prejudice to a third party having a superior right (...) This is recorded in a deed entered into the notarial protocol in San José at eight hours on seventeen December of the current year by notary Oscar Saborío Castro, a certified copy of which was filed with this Registry at eight hours and twenty-four minutes on nineteen of said month, entry nine thousand fourteen, volume two hundred ninety-eight of the Journal. San José, Dirección16498. (...)” (administrative case file submitted by JARN, volume II, folios 417 through 419 and 851; document 5 submitted by the plaintiff company and available in images 90 through 97 of the digital judicial case file scanned into a single PDF file).
• 11)According to volume 2219, folio 53, entry 1 of the Registro Nacional, property number 30320 of the Guanacaste district is “(...) Pasture and coconut land. LOCATION: at Dirección5343, third district of Santa Cruz, canton three of Guanacaste. BOUNDARIES: North, South, and West, fifty-meter inalienable zone owned by the State. East, public road to Paraíso de Marbella, with three hundred forty-one meters and fifty centimeters of frontage on that road. AREA: four hectares, one hundred fourteen meters, ninety-eight square decimeters, according to cadastral plan number G-one thousand eight hundred twenty-one-seventy-one. ENCUMBRANCES: none.

Nombre137529, married once, attorney, resident of San José, identification card CED108885, in his capacity as president vested with the powers of a general attorney-in-fact without limitation as to amount of Tierra del Mar Sociedad Anónima, domiciled in San José, seeking to register this property in the name of the company he represents, instituted the respective possessory-information proceedings (diligencias de información posesoria) before the Instituto de Tierras y Colonización, with participation granted to attorney Victor Manuel Bulgarelli Flores, in his capacity as Subprocurador Agrario de la República, and to the Municipalidad de Santa Cruz de Guanacaste, stating: that he had possessed it quietly, publicly, peacefully, and uninterruptedly, and that he acquired it by purchase from Jose (sic) Luis Jimenez (sic) Nombre137528 (sic) on veintidós de setiembre de mil novecientos setenta; that it was free of encumbrances and real-property charges (cargas reales); that he did not seek to circumvent the conduct of probate proceedings (juicio sucesorio); and that he valued it at cinco mil colones.

He proved the foregoing through the testimony of the witnesses Nombre137530 (sic), Juan Maria (sic) Blanco Vargas, and Nombre137531. The aforementioned Institute, in accordance with the forego (illegible) law cuatro mil quinientos cuarenta y cinco de veinte de marzo de mil novecientos seten (illegible), by judgment entered at catorce horas del cinco de enero último, ordered th (illegible) registration in the name of the indicated company, without prejudice to any third party having a superior right (...) This is evidenced by the notarized instrument (escritura protocolizada) executed by notary Oscar Saborío Castro in San José at dieciocho del diecisiete del mes curso, a certified copy of which was filed with this Registry at ocho y veinticinco del diecinueve del mes dicho, entry nueve mil quince, volume doscientos noventa y ocho of the Journal. San José, veinte de diciembre de mil novecientos setenta y tres.

(...)" (administrative record submitted by the JARN, volume II, folios 420 to 422; document 6 submitted by the petitioner company, visible in images 98 to 101 of the digital court record scanned into a single PDF file).

• 12)According to volume 2220, folio 525, entry 1 of the Registro Nacional, property number 31247 of the Partido de Guanacaste is "(...) Pastureland, located at Lagartos, in the third district, veintisiete de abril, third canton, Santa Cruz, Guanacaste. Boundaries: North: Tierra del Mar; South: Tierra del Mar and a ciento cincuenta metros strip owned by the Municipalidad de Santa Cruz; East: Nombre110894; and West: a ciento cincuenta metros-wide strip owned by the Municipalidad de Santa Cruz. AREA: ciento once hectáreas, mil ocho metros, veintiocho decímetros cuadrados, according to cadastral plan (plano catastrado) number G-cuarenta y siete, doscientos cuarenta y cuatro, de mil novecientos sesenta y uno. ENCUMBRANCES: none. Nombre137532; of legal age, married once, businessperson, from San José, seeking to register the above-described property in his name, instituted the corresponding possessory-information proceedings before the Instituto de Tierras y Colonización, with the participation of attorney Victor Manuel Bulgarelli Flores in his capacity as Subprocurador Agrario de la República, stating that he acquired the above-described property by purchase and sale from Nombre137533 on cuatro de mayo de mil novecientos sesenta, to whom he is not related, and that since then he had possessed it quietly, publicly, peacefully, and uninterruptedly as its owner; that it was free of encumbrances and real-property charges and valued at cinco mil colones; and that he did not seek to circumvent probate proceedings, but rather to register title of ownership (título de dominio), which he lacked. He proved the foregoing through his own testimony and that of the witnesses Nombre137534, Nombre63895, and Nombre137535. The aforementioned Institute, in accordance with the foregoing and the Ley de Informaciones Posesorias number cuatro mil quinientos cuarenta y cinco de veinte de marzo de mil novecientos setenta, by judgment entered at quince horas del seis de marzo de mil novecientos setenta y tres, approved and ordered registration in the name of the aforementioned Nombre137532; free of encumbrances, except for the reservations to be set forth (as referenced in the third recital (considerando tercero)), and without prejudice to any third party having a superior right (...) This is evidenced by the notarized instrument executed by notary Oscar Saborío Castro in San José at catorce horas del trece de este mes and filed with this Registry at diez y cincuenta y dos del diecisiete de este mes, under entry mil ciento dos, volume trescientos dos of the Journal. San José, Febrero dieciocho de mil novecientos setenta y cinco. (...)" (administrative record submitted by the JARN, volume II, folios 423 to 425; document 7 submitted by the petitioner company, visible in images 102 to 105 of the digital court record scanned into a single PDF file).
• 13)According to volume 2230, folio 191, first entry of the Registro Nacional, property number 31052 of the Partido de Guanacaste arose from Tierra del Mar S.A.’s consolidation of its properties numbers 22763, 30318, 30320, and 31247, registered at folios 287, 051, 053, and 525, volumes 2028 for the first, 2219 for the second and third, and 2220 for the last; it consolidated them because they were contiguous so that they would form a single property, which it caused to remain registered in its name. This is evidenced by the instrument executed in San José at 17 horas del 18 de febrero de 1975 before notary Oscar Saborío Castro, a certified copy of which was filed with the Registry at 11 horas 28 minutos del 19 de febrero del mismo año, entry 1698, volume 302 of the Journal; it was registered on 21 de febrero de 1975. It is located within the agricultural and livestock project (Proyecto Agropecuario) known as San Juanillo, which belonged to Nombre137526 (administrative record submitted by the JARN, volume I, folio 241; volume II, folio 426; volume IV, folio 848; document 8 submitted by the petitioner company, visible in images 108 to 110 of the digital court record scanned into a single PDF file).
• 14)By official letter DL-972-75 dated 31 de octubre de 1975, Nombre113727 of the Departamento Legal of Nombre137526 informed Nombre61557, Head of that Department, in substance, that according to information provided by the representative of the Ministerio Público assigned to the case being conducted against notary Oscar Saborío Castro before the Juzgado Quinto de Instrucción Penal for the alleged forgery of documents, they had investigated a series of registrations appearing in the Registro Público in the names of various persons, apparently processed under the Ley de Informaciones Posesorias No. 4545 del 20 de marzo de 1970 and its amendments. Among others, properties numbers 30318, 30320, 31247, and 22763 were cited; these were consolidated to form property number 31052, registered in the name of Tierra del Mar, all in the Partido de Guanacaste (folios 1 to 8 of the administrative record submitted by INDER).
• 15)By official letter Placa25760 dated 10 de noviembre de 1975, the Departamento Legal of Nombre137526 submitted a report to the Executive President of that entity concerning the annulment of titles obtained through the forgery of documents. In substance, it stated that proceedings had been instituted before the Juzgado Quinto de Instrucción Penal against Oscar Saborío Castro and others for the offense of forging documents because they had issued certified copies of instruments—without any possessory-information proceedings having been conducted before that Institute—while representing the contrary to the Registry. It stated that, for this reason, they had undertaken to study the legal situation and adopt a position regarding the procedure to be followed to annul those titles so that the Board of Directors could finally decide as appropriate. It then described the steps taken up to that time, clarifying that they were insufficient because the registrations remained in the Registro Público and any conveyance of the properties could be carried out. It added that, once the matter came to the attention of the Courts of Justice, that Department considered how to invalidate those registrations and, together with the other government agencies, had considered the various procedural alternatives. The first was "Administrative Litigation (La Vía Contencioso Administrativa)," so that Nombre137526 could challenge the legality of the administrative acts that, according to the Registro Público, had been issued by the Board of Directors of ITCO. This was because the matter involved "nonexistent administrative acts (actos administrativos inexistentes)." It stated that the enormous advantage of this alternative was that all mortgage creditors, debtors with respect to those properties—who would be the owners—squatters (ocupantes en precario), the State, and all other persons interested in appearing would be summoned; however, it indicated that its enormous drawback was its duration, as well as the fact that, according to the latest discovery, it would entail more than thirty administrative-litigation proceedings, and that the decision had ultimately been made to resort to the Ley de Informaciones Posesorias itself so that the Board of Directors itself would declare the nullity. As a second alternative, they identified the "Lesividad Proceeding (Juicio de Lesividad)" so that "(...) the Courts may declare their abrogation, specifying the corresponding compensation for losses and damages. (...)". However, it stated that because these were nonexistent acts that Nombre137526 had never issued, it could never proceed through that avenue. It added that "(...) the opinion expressed by Lic. Nombre8841 (sic) José Villa—Sub-Procurador General de la República—favors this option, since in his view the only thing that would have to be done is to obtain from Archivos Naciona-les (sic) a certification stating that the instrument referenced in the Registry in each registration does not exist, or does not correspond to what was reported by Notary Saborío Castro, and because the Registry registration is the administrative act, it could be annulled through the Procuraduría by the avenue stated herein.- (...)". It explained that the Department did not agree with the position maintained by the Sub Procurador because "(...) That act performed by the Registry is merely the implementation of the true administrative act: the resolution of the Board of Directors ordering registration of the land in the Registro Público once all requirements established by the Ley de Informaciones Posesorias No. 4545 del 20 de marzo de 1970 and its amendments have been satisfactorily met (...)" (underlining in the original). The final alternative proposed was to seek nullity through the incidental proceeding (Incidente) established in artículo 17 of the Ley de Informaciones Posesorias, which provided the procedure through which Nombre137526 itself could annul registrations made in violation of legal provisions. It stated that the transcribed provision contemplated two situations: a) Annul the registration in the same record upon observing that it had been made contrary to the laws in force. b) Annul it by replacing the record with a verbatim certification (certificación literal) when the former had been lost. It added that, because in this case the record had never existed, the matter could well fall under the second situation and would involve an extremely summary proceeding, since it would suffice to replace the record with the certification from the Registro Público and attach other documents supporting the contemplated decision ultimately to be issued, which would be noted in the margin of the registration entry. Ultimately, it recommended adopting as the annulment action the procedure specified in artículo 17 of the Ley de Informaciones Posesorias No. 4545 del 20 de marzo de 1970, unless the Executive Presidency or the Board of Directors held a better view, so that "(...) the lands amassed and improperly registered in the Registro Público may revert to their original status, and thereafter efforts may be made for the Institute, through the Poder Ejecutivo, to have those lands registered in its name.- (...)" (folios 10 to 18 of the administrative record submitted by INDER).
• 16)On 11 de noviembre de 1975, the Secretary General of Nombre137526 certified that “(...) That TIERRA DEL MAR SOCIEDAD ANONIMA (sic) has never pursued possessory-information proceedings (información Posesoria) before the Institute’s Legal Department, in accordance with the procedures established by the Possessory Information Law (Ley de Informaciones Posesorias), number cuatro mil quinientos cuarenta y cinco del veinte de marzo de mil novecientos setenta and its subsequent amendments, nor has the Institute’s Board of Directors issued a decision approving registration in the name of the aforementioned Company in the Property Registry (Registro de la Propiedad). (...)” (folios 20 and 21 of the administrative record submitted by INDER).
• 17)On 13 de noviembre de 1975, the Secretary General of Nombre137526 notified the Legal Department of the final resolution adopted by that entity’s Board of Directors in Article XVI of session number 1928, held on 12 de noviembre de 1975, which provided: “(...) To order the Legal Department to initiate proceedings for a declaration of absolute nullity (Declaratoria de nulidad absoluta) of the titles and registrations recorded in the Public Registry (Registro Público), because the Administrative Acts (Actos Administrativos) referred to therein are nonexistent and are apparently based on a resolution of this Board of Directors; so that, pursuant to Article 17 of the Ley de Informaciones Posesorias No. 4545 de 20 de marzo de 1970 and its Amendments, the absolute nullity of those titles and registrations may be declared. (...)” A copy of that resolution was also sent to the Executive President, the Deputy General Management, the Audit Office, the Legal Counsel’s Office, and the Archives, all of Nombre137526 (folio 19 of the administrative record submitted by INDER).
• 18)In a decision issued on primero de noviembre de 1982, in the simple enforcement proceeding (proceso ejecutivo simple) brought by Nombre137536 against Tierra del Mar S.A., the Juzgado Tercero Civil de San José approved the judicial sale (remate) held on 27 de octubre de ese mismo año, through which Electrogas S.A was awarded the property in the Partido de Guanacaste registered in the Registro Público under number 31052 (document 9 submitted by the claimant company, visible in images 109 to 115 of the digital court record scanned into a single PDF file).
• 19)On 7 de mayo de 1995, the change in corporate name (razón social) of the entity known as Electrogas S.A. to Complejo Turístico Manzanillo S.A. was registered (documents 9 and 1 submitted by the claimant company, visible in images 109 to 115 of the digital court record scanned into a single PDF file and on the CD de Pruebas, Disco 1, respectively).
• 20)In a decision issued at 10 horas on 17 de octubre del 2001, the Dirección del Catastro Nacional stated, insofar as relevant: “(...) 10. That, under the terms of the response provided by the Registro Público de la Propiedad Inmueble, there is no doubt whatsoever that property number 5031052-000, identified on the challenged survey plan (plano recurrido), validly encompasses the ciento cincuenta metros of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), and that this registration does not affect public-domain lands (terrenos del demanio). (...)”; accordingly, it ultimately ordered registration of the plan submitted by the claimant company under receipt number 970960 (document 19 submitted by the claimant company, visible in images 143 to 145 of the digital court record scanned into a single PDF file).
• 21)Beginning in 2001, the claimant company carried out ten parcel segregations (segregaciones de finca) from property number 31052 of the Partido de Guanacaste, and those lots were subsequently transferred. As a result of those segregations, the area of the parent property (finca madre) (31052) decreased and, as of 16 de enero del 2019, was 628972 metros con 74 decímetros cuadrados (documents 10 and 29 submitted by the claimant company, visible in images 115 to 119 of the digital court record scanned into a single PDF file and CD de pruebas Disco 1, respectively).
• 22)On 19 de junio del 2008, the municipal mayor of Santa Cruz forwarded to the Registro Nacional a complaint filed by Nombre137537 concerning the possible existence of registry fraud (fraude registral) or the irregular registration of several properties that partially overlapped the maritime-terrestrial zone and that, according to the complainant, had been titled without complying with Transitorio III of Ley No. 4558; these included, among others, property number 31052 of the Partido de Guanacaste. He requested a review of the registered chains of title (antecedentes de dominio registrales) for the properties identified in the complaint to determine whether they might overlap the state-owned domain (dominio estatal) (maritime-terrestrial zone), so that the results would enable that local entity to take the appropriate action (document 11 submitted by the claimant company, visible in images 120 to 122 of the digital court record scanned into a single PDF file).
• 23)Through official letter SDRP-115-2008 dated 22 de julio del 2008, the Acting Deputy Director of the Registro Nacional denied the application submitted by the municipal mayor of Santa Cruz and deemed it not filed. He also provided, in substance, that because the complaint concerned the alleged existence of irregular registrations of several properties that partially overlapped the maritime-terrestrial zone, that Directorate had decided, on its own initiative (de oficio), to open expediente 2008-667-BI (document 12 submitted by the claimant company, visible in images 123 and 124 of the digital court record scanned into a single PDF file).
• 24)In a decision issued at 8 horas 5 minutos on 31 de julio del 2008, the Registro Público de la Propiedad de Bienes Inmuebles ordered, in substance, the entry of a provisional administrative warning (medida provisional de advertencia administrativa), solely for public-notice purposes, against, among others, property number 31052 of the Partido de Guanacaste (digital administrative record submitted by JARN, volume 1, folios 6 and 7, front and back).
• 25)In an act issued at 8 horas on 11 de agosto del 2008, the Registro Público de la Propiedad de Bienes Inmuebles ordered, insofar as relevant, that the administrative warning remain in place against property number 31052 of the Partido de Guanacaste because it overlapped properties 19996, 19998, and 20000 in the same province (digital administrative record submitted by JARN, volume II, folios 270 to 273, front and back).
• 26)Through official letters RIM-RN-0257-2013 dated 5 de junio de 2013, the Director of the Registro Inmobiliario informed the Executive President of INDER, insofar as relevant, that an administrative proceeding (procedimiento administrativo) was pending under number 2008-667-BI, involving property number 31052 of the Partido de Guanacaste and its multiple segregations, which in turn overlapped properties numbers 19996, 19998, and 20000 of the same Partido, all owned by that entity. He then provided a summary of all the properties involved and informed him that the overlap had been acknowledged by that entity’s special administrative attorney-in-fact (apoderada especial administrativa) in the aforementioned proceeding. Finally, he stated that “(...) given that, of the four properties from which property 31052 of the Partido de Guanacaste originated, three were grants of title issued by the former ITCO, and that it has been registered twice (doblemente inmatriculadas) over properties 19996, 19998, and 20000, which have always remained under INDER’s ownership, with no subsequent registry transactions; I request that the possibility be considered of seeking closure of the properties held in the name of that Institute, since they correspond to areas that were granted to private parties pursuant to Ley número 4545. (...)” That request was reiterated in official letters RIM-RN-0101-2014 de 13 de marzo de 2014 and RIM-RN-0154-2014 del 7 de abril del 2014 (digital administrative record submitted by JARN, volume 7, folios 1658 to 1674, front and back).
• 27)Through official letter AEN-125-2014 dated 6 de junio del 2014, INDER responded to the inquiry made by the Director of the Registro Inmobiliario identified in the preceding proven fact (hecho probado). Insofar as relevant, it stated: “(...) Accordingly, properties 19998-000, 20000-000, and 19996-000, whose registered owner (titular registral) is the Instituto de Desarrollo Rural, may not be canceled; they were lawfully created because they do not encompass any portion of the Zona Marítimo Terrestre, since those areas were duly excluded from their respective plans, in addition to the fact that they predated the aforementioned properties (...). The request to cancel the repeatedly cited properties cannot be granted because doing so would endorse an anomalous situation arising from the creation of property 31052, which includes a portion of the Zona Marítimo Terrestre, a situation that must be duly clarified by the Registro Inmobiliario. (...)” (digital administrative record submitted by JARN, volume 7, folios 1675 to 1677, front and back).
• 28)In a decision issued at 15 horas 35 minutos on 24 de abril de 2015, the Subdirección Registral del Registro Inmobiliario ordered that the following encumbrance (gravamen) be made public in the registry: “PROPERTY LOCATED IN THE MARITIME-TERRESTRIAL ZONE (FINCA UBICADA EN ZONA MARÍTIMO TERRESTRE) (Código GR3),” against, among others, property number 31052-000 of the Partido de Guanacaste. It also ordered that the following be entered against that property: “IMMOBILIZATION DUE TO INCONSISTENCY (INMOVILIZACIÓN POR INCONSISTENCIA),” because it was registered twice with properties numbers 19996, 19998, and 20000 of the Partido de Guanacaste, which are owned by INDER (digital administrative record submitted by JARN, volume 10, folios 2294 to 2391, front and back).
• 29)The act identified in the preceding proven fact was annulled by TRA in Voto No. 1032-2015 de las 13 horas 30 minutos del 26 de noviembre del 2015 (digital administrative record submitted by JARN, volume 11, folios 2814 to 2820, front and back).
• 30)In a final decision issued at 8 horas on 2 de febrero del 2017, the Subdirección del Registro Inmobiliario ordered, in substance:
• 1)That the following be made public in the registry as an encumbrance: “PROPERTY LOCATED IN THE MARITIME-TERRESTRIAL ZONE (FINCA UBICADA EN ZONA MARÍTIMO TERRESTRE),” and that IMMOBILIZATION DUE TO INCONSISTENCY be entered as a precautionary measure (medida cautelar) in the registry entries (asientos registrales) for, among others, property number Placa25752 of the Partido de Guanacaste. It also ordered that the following be entered against that property: “IMMOBILIZATION DUE TO INCONSISTENCY,” because it was registered twice with properties numbers 19996, 19998, and 20000 of the Partido de Guanacaste, which are owned by INDER.
• 2)It provided that the precautionary measure would remain in place until a judicial authority addressed the correction of the inaccuracy (subsanación de la inexactitud) that gave rise to those proceedings and ordered the lifting of the immobilization, or until the parties corrected, by executing a public deed (escritura pública), the inaccuracy that gave rise to those proceedings and, as applicable, ordered or requested the lifting of the immobilization.
• 3)It also ordered that the decision be communicated to the Procuraduría General de la República so that, pursuant to artículos 1 y 4 de la Ley No. 6043 (Ley de la Zona marítimo Terrestre) and artículos 1 y 3 inciso i) de la Ley No. 6815 (Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República), that higher advisory body could assess whether, in its judgment, sufficient grounds existed to bring the corresponding ordinary proceeding for a declaration of harm to the public interest (proceso ordinario de lesividad) concerning the registrations that gave rise to, among others, property 31052 of the Partido de Guanacaste (digital administrative record submitted by JARN, volume 11, folios 3015 to 3115, front and back). 31) By virtue of the appeals (recursos de apelación) filed against the act identified in the preceding proven fact, through Voto No.

In decision 408-2018, issued at 9:20 a.m. on 11 July 2018, the TRA rejected the appellate remedies (remedios recursivos) filed and affirmed the challenged decision, ordering that: “(...) 1) The following encumbrance (gravamen) shall be recorded: PROPERTY LOCATED IN THE MARITIME-TERRESTRIAL ZONE, and the following precautionary measure (medida cautelar) shall be entered: IMMOBILIZATION DUE TO INCONSISTENCY, in the registry entries for properties of the Partido de Guanacaste: 31052 (...), because they are registered twice with properties of Guanacaste: 19996, 19998 and 20000, which are owned by the Instituto de Desarrollo Rural. Likewise, the Registro Inmobiliario states that it shall remain in effect until a judicial authority has heard the matter concerning its correction and orders the lifting of said immobilization, or until the parties, through the execution of a public deed (escritura pública), correct the inaccuracy that gave rise to these proceedings and, as applicable, order or request the lifting of said immobilization. 2) This decision shall be communicated to the Procuraduría General de la República so that it may assess whether sufficient grounds exist to initiate the corresponding ordinary proceedings for annulment of an injurious administrative act (proceso ordinario de lesividad) concerning the registrations that gave rise to property of the Partido de Guanacaste 31052 and its segregations (segregaciones). (...)” (digital administrative case file submitted by the JARN, volume 14, folios 3622 to 3667, recto and verso).

• 32)The cited Vote No. 408-2018 was communicated to the Procuraduría General de la República on 16 November 2018, and to the claimant corporation and INDER on the 21st day of the same month and year (digital administrative case file submitted by the JARN, volume 14, folios 3716, 3668 and 3708, recto and verso, respectively).
• 33)The registry record for property folio Placa25761 and for properties numbered 19996, 19998 and 20000, all of the Partido de Guanacaste, refer in physical terms to the same physical area (technical report dated 18 August 2011 contained in the digital administrative case file submitted by the JARN, volume 4, folios 848 to 860, recto and verso; RIM-CT-CARTO-2014-152 technical overlays dated 1 August 2014, appearing in volume 7, folios 1681 to 1685 of the same file).
• 34)The possession (posesión) exercised by Nombre137538 since 1964, prior to INDER’s registration, over land that now comprises the aforementioned properties 19996, 19998 and 20000, all of the Partido de Guanacaste (as may be inferred from the contents of the registry entries for properties numbered Placa25762, 30318, 30320 and 31247 of the Partido de Guanacaste, the survey plans submitted by INDER itself appearing in images 377 to 387 of the digital judicial case file scanned into a single PDF file, and the cadastral records (antecedentes catastrales) submitted by the claimant in document 29, which is in digital format and contained on the evidence CD, Disc 1).

II.Unproven facts (hechos no probados). Because there is no supporting evidence in the case file (expediente), the following are deemed unproven:

• 1)The existence of criminal proceedings or criminal convictions for document forgery brought against notary Oscar Saborío Castro.
• 2)The case-file number and final outcome of the proceeding for the offense of document forgery against Oscar Saborío Castro and others, heard before the Juzgado Quinto de Instrucción Penal and cited in official letters DL-972-75 del 31 de octubre and Placa25760 del 10 de noviembre, both from 1975, issued by the Departamento Legal del ITCO, referred to in proven facts 14 and 15 of this judgment.
• 3)The nullity of the deeds executed by notary Oscar Saborío Castro, referred to in the registry entries for properties numbers 30318, 30320 and 31247, all in the Partido de Guanacaste.
• 4)That INDER had brought any action seeking a declaration, through administrative or judicial proceedings, of the absolute nullity (nulidad absoluta) of titles and registrations recorded in the Registro Público corresponding to properties numbers 30318, 30320, 31247, 22763 and 31052 in the Partido de Guanacaste (the latter formed by consolidating the preceding four).
• 5)That INDER had brought an action for annulment of favorable administrative acts (proceso de lesividad) seeking a declaration of absolute nullity of the favorable acts issued by its Junta Directiva, referred to in the registry entries for properties numbers 30318, 30320 and 31247, all in the Partido de Guanacaste.
• 6)That the State had declared the favorable acts of its own contained in the registry entry for property 31052 in the Partido de Guanacaste detrimental to the public interest (lesivos a los intereses públicos), or that it had brought an action for annulment seeking a declaration of their absolute nullity.
• 7)That the duplicate registration (doble inmatriculación) of properties 19996, 19998 and 20000 and property Placa25761, all in the Partido de Guanacaste, resulted from the deliberate or erroneous actions of third parties unrelated or foreign to Nombre137526 or INDER.
• 8)That INDER had exercised, or was exercising as of the date this decision was adopted, possession over properties 19996, 19998 and 20000 in the Partido de Guanacaste.
• 9)That Electrogas S.A.’s acquisition through judicial auction (remate judicial) of property registration Placa25761 in the Partido de Guanacaste, within the ordinary enforcement proceeding (proceso ejecutivo simple) brought by Nombre137536 against Tierra del Mar S.A. before the Juzgado Tercero Civil de San José, was in bad faith or the result of an abuse of rights (abuso de derecho) or the antisocial exercise thereof.
• 10)That the plaintiff company acquired property Placa25761 for the sole purpose of developing the property because of its location.
• 11)What preliminary studies the plaintiff company commenced in the year 2006 or in November 2008 on property Placa25761 in the Partido de Guanacaste.
• 12)That, before the imposition of the registry precautionary measures (medidas cautelares registrales) affecting property number 31052 in the Partido de Guanacaste, the plaintiff had water availability (disponibilidad de agua) to undertake the urban, tourism and residential development project that it alleges was thwarted.
• 13)That, before the registry precautionary measures were imposed, the plaintiff company had a land-use certificate (certificado de uso de suelo) authorizing the construction of an urban, tourism and residential development project on property 31052 in the Partido de Guanacaste.
• 14)The resources with which the plaintiff company intended to finance the investment associated with the tourism, urban and residential development project on property number 31052 in the Partido de Guanacaste.
• 15)That the plaintiff company had applied to the Municipalidad de Santa Cruz for any permit to build on property 31052, or that this local government had denied any such application.
• 16)The existence of a serious and objective opportunity for the transaction to occur or for the unrealized profit claimed by the plaintiff as damages to be earned.
• 17)The existence of an objective and serious likelihood that a portion of property 31052 in the Partido de Guanacaste would be sold, which was thwarted by some exercise of administrative authority by the defendants.
• 18)The instrument by which Tierra del Mar S.A. acquired property number 31247 in the Partido de Guanacaste.

III.Subject Matter of the Proceedings. The principal claims asserted by the plaintiff seek, fundamentally, a declaration of partial absolute nullity (nulidad absoluta parcial) (insofar as it adversely affects it) of the aforementioned Resolution No. 408-2018, through which the TRA upheld the act of the Registro Inmobiliario that imposed precautionary measures (medidas cautelares) on its property, number Placa25761 of the Guanacaste Registry District, and exhausted the administrative remedies (agotó la vía administrativa). It grounds this claim for annulment on the following arguments:

• 1)Violation of registry principles (principios registrales), such as publicity, legitimacy, public faith in the registry, examination, legality, and registration.
• 2)Application of the doctrine of a third-party purchaser in good faith and rights acquired in good faith in registry transactions.
• 3)Reversal of the burden of proof.
• 4)Retroactive application of rules to its detriment.
• 5)Defects in the elements of grounds and content. As a consequence of the declaration of absolute nullity, it requests that the Registro Inmobiliario be ordered to remove the administrative notice (advertencia administrativa), the immobilization due to inconsistencies (inmovilización por inconsistencias), and the encumbrance (gravamen) stating “PROPERTY LOCATED IN THE MARITIME-TERRESTRIAL ZONE”; all recorded against its property in the Guanacaste Registry District, real-folio registration No. Placa25761. It also requests that the Registro Inmobiliario be ordered to cancel the registration of the properties in the Guanacaste Registry District bearing real-folio registration numbers Placa25753, Placa25754 and Placa10872, all owned by INDER. In addition, it requests a declaration that the conduct of the defendants is substantially inconsistent with the legal system, as are all related acts and actions that have prevented it from fully exercising its property right. Finally, it requests that the defendants be ordered to pay the losses caused in connection with the challenged administrative management proceeding. The losses sought arise from the actions of the defendant entities that were inconsistent with the legal system and, principally, from the challenged TRA resolution. They consist of the profits not received from an urban-development, tourism-residential project that could not be carried out because of the annotations entered by the Registro Nacional in the property’s registry record and the resulting uncertainty regarding the property. It also requests payment of interest on the amount ultimately awarded and an order that such amount be adjusted for inflation. It states that all such amounts will be quantified during the judgment-enforcement phase (fase de ejecución de sentencia). All of these latter requests are ancillary claims (pedimentos accesorios) that will depend on whether the requested nullity is granted. The plaintiff company also asserted two alternative claims (pretensiones subsidiarias). The claim designated A is asserted in the event that the complaint is dismissed with respect to the area of the property located within the 150-meter strip of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre). In that scenario, it seeks a declaration of partial absolute nullity (insofar as it adversely affects it) of the TRA resolution, based on the same arguments set forth in the principal claim. As a consequence of that declaration, it requests that the Registro Inmobiliario be ordered to remove the administrative notice and the immobilization due to inconsistency recorded against property Placa25761, with respect to the area of the property that is not located in the maritime-terrestrial zone. It also requests that the Registro Inmobiliario be ordered to cancel the registration of the properties in the Guanacaste Registry District bearing real-folio registration numbers Placa25763, 19998 and Placa25764, all owned by INDER. In addition, it seeks a declaration that the conduct of the defendants is substantially inconsistent with the legal system, as are all related acts and actions that have prevented it from fully exercising its property right, as referenced in point 6 of the legal grounds of the complaint. Finally, it requests that the defendants be ordered to pay the resulting damages and losses (daños y perjuicios). It states that the damages consist of the actual value of the land within the area of the property located in the 150-meter strip and the amounts paid as real property tax on that land. The losses consist of the profits not received because of the inability to sell the area corresponding to the spa-style boutique hotel that was planned for development. With respect to the amount ultimately determined, it requests an award of interest and adjustment for inflation. It states that all monetary amounts will be quantified during the judgment-enforcement phase. Once again, the Court notes that all these ancillary claims will depend, at a minimum, on whether the requested nullity is granted. Alternative claim B is asserted in the event that the complaint is dismissed in its entirety. In that event, it asserts a claim for monetary relief, seeking an order requiring the State, JARN, INDER, and the Municipalidad de Santa Cruz to pay the damages and losses caused in connection with the declaration of nullity of the registration entry for the property in the Guanacaste Registry District bearing real-folio registration No. Placa25752, arising from the deprivation of title to and enjoyment of said property. It states that the damages consist of the actual value of the land and the amounts paid as real property tax on that land. The losses consist of the frustrated profits and profits not received because of the inability to develop the urban-development complex described in this pleading. It states that those amounts will be quantified in judgment-enforcement proceedings. With respect to the amount ultimately determined, it requests an award of interest and adjustment for inflation. All monetary amounts will be quantified during the judgment-enforcement phase. The defendant entities and body opposed the action. The State, JARN, INDER, and TRA raised the defense of lack of a legal right (falta de derecho); INDER also raised lack of standing to sue (falta de legitimación activa), while TRA and MSC also alleged lack of standing to be sued (falta de legitimación pasiva), and the defendant local entity further asserted lack of jurisdiction (falta de competencia). Separately, the State filed a counterclaim (reconvención) against the plaintiff company and INDER. In substance, it requests a declaration that the portions measuring 1 Ha 3203.627 m2 and 2 Ha 5275.63 m2, contained within properties 5-19996 (survey plan G-3248-1968) and 5-20000 (survey plan G-3251-1968), described in official letter DRI-CTE-05-0364-2019 dated 16 de octubre del 2019, are State public-domain property. Those properties originated on 11 de junio de 1968 with the filing of a certified copy of the deed executed at 8 hours on 27 de abril de 1968 before notaries Rolando Saénz Murillo and Eduardo Ching Murillo, by which Nombre137526 subdivided them in its own name from property 5-19184, adjoining the 200 m maritime-terrestrial zone corresponding to the Pacific coastline; partial nullity thereof is sought because the specified portions encompass land within the maritime-terrestrial zone, over which the powers of administrative self-protection of the public domain (autotutela demanial) vested in the competent active Administration shall apply. As a consequence of those declarations, it requests that survey plans G-3248-1968 and G-3251-1968 be declared null and canceled and that INDER be ordered to prepare new survey plans and correct the areas of properties 5-19996 and 5-20000, excluding the portions measuring 1 Ha 3203.627 m2 and 2 Ha 5275.63 m2, respectively. It also requests a declaration that the maritime-terrestrial zone encompassing the land described in survey plan G-955743-2004, which sets forth the area of property 5- 31052, is public-domain property. That property originated with the filing of a certified copy of the deed executed at 17 hours on 18 de febrero de 1975 before notary Óscar Saborío Castro and registered on 21 de febrero de 1975, without valid title (justo título) predating its designation as public-domain property (afectación demanial); for that reason, the nullity and cancellation of said registration and survey plan must be ordered, together with a provision that the powers of administrative self-protection of the public domain vested in the competent active Administration shall apply to that portion of the maritime-terrestrial zone. The plaintiff company and the counterclaim defendant entity opposed the counterclaim. INDER raised no defenses, while the plaintiff entity asserted the defenses that the action was time-barred (caducidad de la acción) and that there was no legal right. Given the various assertions offered by the litigating parties in support of their respective positions in dispute, both in the complaint and in the counterclaim, and for the sake of better organization, each thematic issue raised in their claims, as well as the arguments presented, will be addressed in order to avoid unnecessary repetition, with due analysis, of course, of everything argued.

IV.Preliminary matter. Regarding the TRA’s lack of passive standing (legitimación pasiva). As stated above, the case-management judge (juez tramitador), on his own motion, joined the non-hierarchical superior in registry matters (jerarca impropio en materia registral) as a defendant pursuant to Article 12, subsection 1), of the CPCA (images 171 to 173 of the scanned digital court record contained in a single PDF file). This body answered the action and raised, among others, the defense of lack of passive standing (excepción de falta de legitimación pasiva), arguing that it had affirmed the challenged conduct—here, that of the Registro Inmobiliario, which is represented by the JARN. Along similar lines, during the procedural cleanup phase (fase de saneamiento) of the preliminary hearing, the representatives of the State and the TRA asked the case-management judge to determine whether the presence of that non-hierarchical superior was necessary, given that the State represented both the Registro Inmobiliario and the TRA.

In response, the case-management judge stated, in essence, that the TRA had indeed not been sued directly; nevertheless, because it was a body with administrative deconcentration (desconcentración) and instrumental legal personality (personería jurídica instrumental), he considered it legally appropriate to join it to the proceedings (litis). In order to rule on the lack of passive standing asserted by the TRA—an issue that, in any event, constitutes a matter that must be examined by the court on its own motion before addressing the merits—the Court considers it necessary to refer briefly to the nature and scope of the functions of the body that issued the challenged decision, namely, the TRA. In that regard, we must reiterate that this body serves as the non-hierarchical superior in registry matters. Such authority was conferred under Article 19 of Law No. 8039 of October 12, 2000, and it performs an administrative function (función administrativa) that consists essentially, pursuant to section 25 of that same Law, of deciding appeals (recursos de apelación) filed against final acts and decisions issued by all the Registries comprising the Registro Nacional, as well as appeals lodged against proceedings (ocursos) originating from the Registries comprising the Registro Nacional.

Thus, pursuant to Articles 181 and 184 of the Ley General de la Administración Pública (hereinafter, LGAP), its jurisdiction arises upon application by a party and by virtue of an appeal; it may not review a particular matter on its own motion, and its examination must be confined to issues of strict legality. In short, the function performed by this body amounts to appellate review of the legality (control de legalidad en alzada) of the challenged final administrative act (acto administrativo final), within the scope of the grounds of grievance (agravios) set forth by the appellant. Its decisions exhaust administrative remedies (agotan la vía administrativa), a final prerequisite that, in this area, is optional for seeking judicial protection (tutela jurisdiccional), as provided in Article 31 of the CPCA. Precisely because the TRA performs the administrative function described above, its decisions may be challenged before the courts—as may any final administrative act—by anyone adversely affected by the decision.

This is pursuant to Article 10 of the CPCA. Because it is particularly relevant to the case before us, we must further note that Article 12, subsection 7), of the CPCA governs passive standing in these circumstances, which will depend largely on whether the appeal is granted or denied. That provision states, in essence, that when an entity issues an act which, by virtue of a non-hierarchical administrative appeal (recurso administrativo no jerárquico), whether optional or mandatory, must be reviewed by a body of the State or of another administrative entity, the following shall be deemed the defendant: a) the State or the entity that issued the act, when the act has been affirmed; b) the entity that, upon deciding the appeal, annuls, revokes, or modifies the challenged conduct. Based on the foregoing, in this case the plaintiff company seeks annulment of the challenged act, by which the TRA denied the appeal filed and affirmed the formal conduct under appellate review, namely, the final decision issued at 8 hours on February 2, 2017, by the Subdirección del Registro Inmobiliario.

In view of the foregoing, the Court respects the case-management judge’s ruling but ultimately disagrees with it. At the outset, we must state that, in our view, the provision invoked by the case-management judge to join the TRA to these proceedings on his own motion—namely, Article 12, subsection 1), of the CPCA—is inapplicable. This is because, as stated ut supra, there is an express provision governing the passive standing of bodies acting as non-hierarchical superiors and non-hierarchical review bodies (contralores no jerárquicos), namely, subsection 7) of the cited section 12. Accordingly, because these proceedings seek the absolute nullity (nulidad absoluta) of the administrative act by which the TRA affirmed the challenged formal conduct originating from the Registro Inmobiliario (proven fact 31), the applicable provision is Article 12, subsection 7 a), of the CPCA, under which only the entity that authored the challenged conduct must be deemed the defendant.

Because the affirmed final act originated from the Registro Inmobiliario, which is a body of the State, the State is the party that must be sued, not the TRA. It should also be noted that the JARN was sued because claims for damages (pretensiones indemnizatorias) were asserted; ultimately, the JARN is a body of the State with instrumental legal personality and therefore had to be sued together with the entity to which it belongs, in this instance pursuant to Article 12, subsection 2), of the CPCA. Consequently, the parties having a passive legal connection (vínculo subjetivo pasivo) to the subject matter of the proceedings are ultimately the JARN and the State, both of which were sued in this case; joining the TRA to the proceedings was wholly improper because, we reiterate, it affirmed—and did not revoke or modify—the actions of the Registro Inmobiliario. This was the understanding of both the TRA, which raised the defense of lack of passive standing, and the State, as reflected in the statements made by their representatives at the preliminary hearing.

Because the case-management judge did not assess the matter correctly, the Court must rectify the proceedings and sustain the defense of lack of passive standing raised by the aforementioned non-hierarchical superior, as to which the complaint is dismissed in its entirety. Because it is unnecessary, the Court does not rule on the defense of lack of legal entitlement (falta de derecho) or the arguments presented by the TRA.

V.On the Registry’s examination function (función calificadora registral) and the types of errors that may arise in its exercise. Given the conduct at issue in the proceeding, as set forth both in the complaint and in the counterclaim, and for a better understanding of the decision to be rendered, the Court considers it necessary to refer briefly to the examination function of the Registro Nacional and its authority to order measures such as those discussed herein—an administrative warning (advertencia administrativa), immobilization (inmovilización), and notice publicity (publicidad de noticia)—in response to the alleged existence of Registry inaccuracies (inexactitudes registrales); as well as whether the Registry Administration may employ internal actions, either sua sponte or at the request of a party, to order the correction, nullification, and cancellation of Registry entries (asientos registrales) shown to contain a Registry error (error registral).

This matter has already been addressed by this Section since judgment No. 92-2012-VI, issued at 16 hours 30 minutes on 23 de mayo del 2012, and more recently, among others, in judgments No. 140-2021-VI and No. 161-2021-VI, issued at 10 hours 30 minutes on 27 de octubre and at 13 hours 45 minutes on 15 de diciembre del 2021, respectively. Those decisions stated, in essence, that in light of the first article of the Law on the Registration of Documents in the Public Registry (Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público), No. 3883 of 230 de mayo de 1967, published in La Gaceta No. 125 on 03 de junio de 1967: “The purpose of the Registro Nacional is to guarantee the security of registered property or rights vis-à-vis third parties. This shall be achieved through public notice of such property or rights. With regard to the processing of documents, its purpose is to register them. / It is in the public interest to simplify and expedite the procedures for receiving and registering documents, without compromising Registry security (seguridad registral). / Provisions or procedures that hinder those processes or that, when applied, produce such an effect are contrary to the public interest.” Thus, it is undeniable that the Registro Nacional plays a fundamental role in maintaining information concerning registrable property (bienes inscribibles).

The exercise of those powers is largely directed toward preserving and safeguarding Registry and legal certainty (seguridad registral y jurídica). This is intended to provide and maintain adequate and accurate information so that parties, third parties, and potential stakeholders in transactions involving property and legal transactions (negocios jurídicos) subject to the registration system may conduct their activities with full knowledge of the encumbrances (gravámenes), notations (anotaciones), warnings, and any other specific condition of the particular property that will be the subject of a given legal transaction, thereby enabling them to anticipate the implications of their actions with respect to that property. Likewise, it constitutes a system that enables proof of the ownership regime or of persons’ rights regarding the categories of property that must undergo that procedure, as a means of verification and enforceability against third parties (oponibilidad a terceros).

Accordingly, Registry publicity (publicidad registral) fulfills its role only if the information provided is accurate and reliable, as clearly follows from the principle of legal certainty (principio de seguridad jurídica). In that regard, Decreto Ejecutivo No. 35509-J of 30 de setiembre del 2009 provides in article 3 that the purpose of the Registro Inmobiliario is to strengthen Registry certainty in real property matters through the legal effects of its publicity, while ensuring effectiveness and efficiency in the processing of submitted documents. Registry publicity therefore places special emphasis on protecting the direct or potential interests of third parties, as may indeed be inferred from article 455 of the Civil Code (Código Civil; hereinafter, CC). A registrable legal transaction may affect the legal interests of third parties only upon its submission to the Registro, as that provision states.

It is nevertheless evident that Registry operations are not free from the risks and possibility of errors in processing the various documents that the Registro processes, reviews, or registers. Indeed, through the examination of registrable instruments (calificación de títulos inscribibles), the Registry official may reject or cancel the submission when it fails to satisfy the requirements imposed by the Legal System (Ordenamiento Jurídico) upon each transaction in a given case, or may require the correction of remediable deficiencies (subsanación de las deficiencias superables), as provided in article 454 of the CC. From this perspective, given that, pursuant to the Fourth Whereas Clause (Considerando Cuarto) of the challenged act, the TRA concluded that because the administrative application (gestión administrativa) examined herein commenced on 22 de julio del 2008, the Public Registry Regulations (Reglamento del Registro Público), Decreto Ejecutivo No. 26771- J of 18 de febrero de 1998, applied to it, we consider it important to refer briefly to the provisions of Title III thereof, entitled “Registry Errors and Methods for Correcting Them.” It sets forth the errors that may arise in the exercise of the powers and authority of the Registro Público, as well as the mechanisms to be undertaken to remedy such deficiencies.

Thus, it states that Registry deficiencies may be material or conceptual, as provided in article 84 of that decree. A conceptual error (error conceptual) is understood to occur “when the Registrar alters or varies the true meaning of the concepts contained in the instrument being registered because of an erroneous examination.” (article 86 ibídem). It therefore entails an error by the Registrar in perceiving and examining the content of the legal transactions executed by the applicant parties, resulting in a failure to give effect to the true intent of what was agreed in the public instrument (instrumento público) because of that official’s mistaken assessments. A material error (error material), in turn, occurs when: “(...) without intent, some words are written in place of others, the statement of a formal circumstance of the registration is omitted, or proper names or quantities are copied incorrectly from the instrument, without thereby changing the general meaning of the registration or entry concerned, or that of any of its concepts.” (article 85 ejusdem).

Such an error may arise through an act or omission. In the former case, it occurs through the inclusion of matters not contemplated in the deed (escritura), or in terms differing from those stated therein, no longer because of an improper conceptual assessment, but because of an imperfection or excess. In the latter case, it occurs through the Registrar’s carelessness in exercising the examination function, for example concerning the scope of the agreements stated in the document to be registered, as a result of which a condition that must be recorded in the property’s Registry entry is not registered. Such errors may be corrected either sua sponte by the Registrar or through an administrative application. As to the first method, article 87 of the cited decree establishes the Registrar’s authority to correct material or conceptual errors made in registering a document. However, when that correction may cause or does cause harm to third parties, the Registrar must prepare a report and submit it to the Directorate, which may sua sponte initiate an administrative application proceeding (procedimiento de gestión administrativa).

In that context, as a precautionary measure (medida precautoria), when a proceeding is being conducted to assess whether a material or conceptual registration error may have occurred, the usual practice is to impose an administrative warning measure in order to provide notice and publicity of that circumstance for purposes of real-estate transactions. Article 88 ibídem, in turn, provides that if any interested party opposes correction of the error, or if rectification of the error causes harm, an alert notation (nota de advertencia) shall be placed on the registration, immobilizing it until the matter is clarified through judicial proceedings or the parties authorize otherwise. It is clear, moreover, that the exercise of the authority conferred upon the Registro Nacional must remain directly subject to the body of applicable law (bloque normativo), as a corollary of the principle of administrative legality (principio de legalidad administrativa).

This means that its actions and procedures must be supported by the legal sources that delimit and define its conduct, which concerns not only the requirements applicable to the registration of documents, but particularly the adoption of precautionary measures, an issue to which we shall return infra. Nevertheless, it must be noted that registration in the Registro does not validate acts or contracts that are void or voidable (nulos o anulables), as provided in articles 456 of the CC and 55 of the cited Decreto Ejecutivo No. 26771-J. On this point, we must state that, in our view, these provisions do not diminish the validity of legal transactions conducted in good faith on the basis of Registry security and publicity in reliance upon a defective Registry entry (asiento registral viciado). This is because third parties in such circumstances cannot and must not be adversely affected by those situations, since in our country, in addition to agreement between the parties (nudo consensu), the corresponding registration in the Registro Público is also essential: “Article 267.- For ownership of real property to produce all legal effects, it must be duly registered in the Registro General de la Propiedad.” (Emphasis not in the original).

The legislative adoption of a system based on Registry enrollment (matriculación registral), whose roots in Costa Rica may be traced at least to the Mortgage Law (Ley Hipotecaria), Ley N° 31 of 31 de octubre de 1865 (Colección de Leyes y Decretos de 1865, Semestre 2, Tomo 1, Página 194), was built upon the two central pillars of Registry publicity and security, since, as the Código Civil has provided since 1888: “...Article 449.- The Registro is public and may be consulted by any person […] Article 452.- Rights in rem (derechos reales) may be created by a person whose right is registered in the Registro or by a person who acquires it in the same instrument by which it is created...” (Emphasis not in the original). Accordingly, within the operation of a registration-by-entry system and in the absence of bad faith, fraud, abuse of rights, or the antisocial exercise thereof (Art. 20 a 22 Código Civil), or of prevailing public interests (for example, protection of public-domain property (bienes de dominio público)), all duly demonstrated, we consider that what follows from the provision at issue (article 256 of the CC) is that the legal effectiveness of successive chains of title (tractos sucesivos) based on Registry security and publicity cannot be disregarded, even if the acts or contracts that gave rise to the Registry entry are defective and therefore subsequently annulled: “...Article 456.- Registration does not validate registered acts or contracts that are void or voidable under the law.

However, once registered, acts or contracts executed or granted by a person who appears in the Registro to have the right to do so shall not be invalidated as against a third party, even if the grantor’s right is subsequently annulled or terminated by virtue of an unregistered instrument, implied grounds, or grounds that, although explicit, do not appear in the Registro...” (Emphasis not in the original). Finally, it should be noted that similar treatment is provided in Decreto Ejecutivo No. 35509-J, entitled “Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario,” effective as of 13 de octubre del 2019, which, in articles 14, 16, 17, 21, 25, 28, addresses Registry errors and administrative applications for their correction, as well as immobilization measures. Judge Fernández Brenes files a separate opinion on this issue.

VI.As indicated in the cited judgments No. 92-2012-VI, No. 140-2021-VI and No. 161-2021-VI, this Court is convinced that registry registration (inscripción registral) entails, in the first instance, a technical and specialized examination (calificación) of the document and legal transaction (negocio jurídico) submitted to the Registry Journal, followed by its enforceability against third parties by virtue of registry publicity (publicidad registral). Thus, unquestionably, it imbues the right embodied in the registrable act (acto registrable) with visibility and enforceability against third parties. In this regard, section 66 of the cited Decreto Ejecutivo No. 26771- J states that such publicity “(...) consists of the information contained in the volumes, electronic data-processing systems, digitization, and microfilming. There must be a close relationship between those systems, with both serving as reciprocal and complementary aids, in order to guarantee the unity, security, and consistency of the registry information.

(...)”. Precisely in view of the technical and specialized competence of the Registry Administration in exercising the administrative function relating to the examination of registrable instruments or transactions (títulos o negocios inscribibles), it is clear that registration does not cure any possible unlawfulness or irregularities that may be present in the document. However, it must also be clarified that registration likewise does not constitute validation of the specific administrative act examining that document. Accordingly, the regulations in force govern various provisional measures (medidas provisionales) that may be adopted by the parties or by the Administration itself so that, in protection of registry publicity, notice may be given of the registry error (error registral) while specific actions are undertaken to modify or annul a registry entry (asiento registral) in which errors of that kind have been identified.

In the cited judgments, registry error was analyzed in two circumstances: a) Error in the registrable instrument (título inscribible). This arises when the error is based on defects inherent in the public deed (escritura pública) submitted for registration, such that correcting the mistake necessarily requires review of the public instrument (instrumento público) executed before a notary, in order to modify its contents so that they comply with the required conditions and formalities. In such a case, because correction of the registry defect (defecto registral) depends on altering the legal transaction reviewed or examined, whether due to unlawfulness or an underlying defect (original or constitutive) in that instrument (because of abuse of legal forms, defects in the structural elements of the legal transaction, abuse of rights, among other transactional defects), it is evident that the powers of the Public Registry do not permit it to declare the modification of those conditions or the illegality of the respective deed.

In such cases, given the impact on the legal sphere of the parties interested in that specific registry entry (including the signatories or third parties who acquired rights on the basis of its registration), section 474 of the CC requires that cancellation of the registration may be ordered only by a final enforceable ruling (providencia ejecutoria) or pursuant to a deed or authentic document (documento auténtico) expressing consent to cancellation by the person or persons in whose favor the registration was made, their successors in interest (causahabientes), or lawful representatives. It must be clarified that this provision governs the specific matter of cancellation of a registry entry when it results from an error. Nevertheless, when the Registry adopts a freezing measure (medida de inmovilización) because of that error, the error of the aforementioned type may potentially be remedied with the consent of the parties involved, through a deed in which they jointly express their intention to take the actions necessary to remedy the deficiency in question, an option that, once identified, could be suggested by the Registry Administration itself.

Under this scenario, the entry is not canceled; rather, the deficiencies in the registered instrument are corrected as a necessary prerequisite for releasing the records affected by the freezing measure. At this point, it should be emphasized that the parties themselves are responsible for initiating proceedings before the courts, since, given the restriction imposed by the provision just cited, the Registry Administration cannot, perse, declare invalid in administrative proceedings registry errors based on defects in the deed itself, because section 173 of Ley No. Placa1223 cannot be applied to the removal of registered registry entries, in light of the primacy of the procedures provided for in section 474 of the Civil Code. This has been established by the First Chamber of the Supreme Court of Justice, among other decisions, in judgment No. 619-S1-F-2011 of 9 hours 10 minutes on 26 de mayo del 2011. b) Error in the examination function (función calificadora).

Here, the defect in the respective entry arises not from the deed but from an unlawful or improper exercise of the administrative examination function, which, as a specialized technical power, has been conferred upon the National Registry in accordance with the parameters of the Law on Registration of Documents in the Public Registry, No. 3883, and the regulations already mentioned. These are cases in which, we reiterate, the error is not based on deficiencies in the instrument submitted for registry review, but rather on defects attributable and referable solely to the Public Administration, through the officials responsible for the administrative registry function. It is precisely in this scenario that, as we explained, the cited Decreto No. 26771-J governs, in Title Three, Chapter I, the classification of registry errors, grouping them into the previously explained categories of clerical or conceptual errors (artículos 85 y 86).

Chapter II of that regulatory instrument also establishes the procedure for rectifying those errors, specifically in section 87, and assigns that authority to the registrar. However, the provision clearly states that when the correction causes harm to third parties, that official must prepare a report and refer it to the Directorate, which may, on its own initiative, commence the administrative-management proceeding (procedimiento de gestión administrativa); if objections are raised or if correction of the error causes any harm, a notice shall be ordered to be entered in the respective entry, together with the corresponding freezing measure until the matter is clarified in court or the parties authorize the correction (section 88).

VII.Based on the foregoing, the Court does not question the authority of the Registro Nacional to adopt interim measures (medidas cautelares) in the administrative proceedings (procedimientos de gestión administrativa) it initiates, in order to notify interested or affected third parties of the existence of an inaccuracy originating in the registry (inexactitud de origen registral) or in the cadastral survey (levantamiento catastral), so that the corresponding correction may be made with the consent of all affected parties, or immobilization (inmovilización) may be ordered if such correction is not appropriate. Thus, these are provisional measures (medidas provisionales) adopted while the registry error is finally resolved; which, as may be inferred from artículo 474 del CC, may occur in two ways. First, through judicial proceedings, so that a judgment may establish the existence of the error, declare the superior right, and/or order the annulment or cancellation of the corresponding registry entries (asientos registrales).

However, the parties involved may also express their willingness to take the actions needed to remedy the deficiency in question by means of the appropriate public instruments (instrumentos públicos). The foregoing, we reiterate, must always be aimed at protecting registry certainty and publicity (seguridad y publicidad registral). At this point, reference should be made to some of these registry interim measures (medidas cautelares registrales). Thus, for example, as may be inferred from artículos 97 del Decreto No. 26771-J cited above and numerales 2 inciso l) y 25 del Decreto No. 33509-J referred to above, a warning notation (nota de advertencia) is an interim measure that, when so determined, is included in the registration entry when an administrative proceeding is admitted for processing, solely for purposes of public notice. Immobilization, in turn, is another provisional measure that applies when, after the parties interested in or affected by the registry-origin inaccuracy have been afforded a hearing, any of them opposes its correction.

In such a case, the respective Subdirectorate, or the adviser to whom it delegates this authority, shall, by reasoned decision (resolución fundada), order the immobilization of the registration in question until the matter is clarified through judicial proceedings or the parties interested in or affected by the inaccuracy authorize otherwise by means of an appropriate document duly filed with the Registro Inmobiliario for its examination and registration. This follows from ordinales 88 y 28 de los Decretos No. 26771-J y No. 33509-J, respectively. Finally, as provided in artículo 97 ibídem and numeral 2 inciso p) del Decreto No. 33509-J, notice publicity (publicidad de noticia) is a form of warning notation through which the Registro Inmobiliario publicizes information, whose sole effect is to give notice of the existence of an administrative proceeding at the evidentiary stage (etapa de instrucción).

It should be added that its existence neither immobilizes nor prevents transactions involving the right subject to the warning or cautionary notation (prevención). We must also note that the authority of the Registro Nacional to adopt interim measures has been recognized by the Sala Constitucional since sentencia No. 7190-1994 dictada a las 15 horas 24 minutos del 6 de diciembre de 1994 and in No. 2001-12642 de las 17 horas 30 minutos del 12 de diciembre del 2001, 2007-01304 de las 17 horas 8 minutos del 31 de enero de 2007, No. 2018-11315 dictada a las 9 horas 30 minutos del 13 de julio del 2018, among others. Based on the foregoing, the Court considers that, if the administrative warning (advertencia administrativa), immobilization, and notice publicity constitute typical interim measures in registry matters, they must undoubtedly satisfy the requirements, conditions, and characteristics generally required for interim relief (tutela cautelar).

Accordingly, before any such measure is adopted, at least the following must be established: a) Risk arising from delay (peligro en la demora), which, in simple terms, refers to the serious, actual, real, present, or potential harm that may result from a delay in obtaining a final decision. This requirement is based on the risk that delay in the main proceedings poses to the subject matter in dispute; therefore, if no such risk exists, even potentially, there would be no legitimate basis for adopting the interim measure. This means that there must be a reasonable and objectively well-founded possibility of serious, present, or potential harm to the legal position of the owner or of third parties who could be adversely affected by relying on the registry error being publicized. 2) A prima facie case (apariencia de buen derecho), which in these cases consists of a preliminary determination or examination of the likelihood that the registry error detected by the Registry Administration (Administración Registral) could lead to the nullity or cancellation of entries. 3) The weighing of the various interests involved, which may include those of the owner, third parties with a superior right, and the public interest arising from the protection and effectiveness of the principles of registry publicity and legal certainty, as well as the good faith of third parties who acquire rights in reliance on the first two principles.

The provisional measure would be viable only if all three requirements are met. Registry interim measures must also possess the characteristics inherent in interim relief, namely their summary cognizance (sumario cognitio), provisional nature (provisionalidad), ancillary nature (accesoriedad), instrumentality (instrumentalidad), appropriateness (adecuación), necessity (necesidad), and proportionality (proporcionalidad). Given the subject matter in dispute, the Court considers it relevant to highlight certain of these characteristics which, in our view, are intrinsically linked. First, it is necessary to emphasize the provisional nature and instrumentality of this type of measure because, generally, these are actions that serve, support, or are linked to the main proceedings, in which the merits of the matter will be finally decided. Provisional nature refers to a temporal aspect—that is, the limited duration of the relief ordered, subject to the outcome of the main proceedings—as well as the fact that it may be terminated or modified at any time in response to changes in the circumstances that originally warranted it.

Moreover, interim measures must be instrumental in relation to main proceedings, so that the interim relief is suited to the nature of the right being protected or asserted. It follows from the foregoing that these interim measures do not constitute ends in themselves, but are necessarily organized and directed toward a subsequent final decision. By virtue of the characteristics examined, interim decisions are ancillary insofar as they guarantee the efficacy and effectiveness of the judicial relief sought through the main proceedings. This ancillary nature also presupposes that the measure will not continue to exist on its own unless main proceedings are brought in which the substantive right is disputed. Finally, we must address the suitability (idoneidad), appropriateness, necessity, and proportionality that this type of provisional measure must maintain. In short, these are conditions that ultimately concern the technical reasonableness required of such decisions and call for at least the following to be weighed and examined: a) Proportionality between means and ends—that is, a weighing of the purpose pursued by the interim measure against the type of effect it will have on the public interest, as well as the potential loss and damage it will cause to the interested party or third parties. b) Legal reasonableness or conformity with the body of applicable law (bloque de legalidad), as well as with the rights and freedoms recognized therein. c) Necessity, which refers to the existence of a sufficient factual basis warranting the adoption of this type of measure, such that failure to adopt it could harm interests protected by the legal system.

This examination requires choosing, from among the suitable and valid remedies, the one that best fulfills the purpose while having the least impact on the legal sphere of the persons to whom the relief is directed, the public interest, and the interests of third parties. d) Suitability, which entails determining whether the type of measure to be adopted fulfills the purpose of addressing the identified need, the subject matter of the proceedings, and the effectiveness of the final decision, or whether other mechanisms would better address the existing need. In each specific case, the suitable measure will be the one capable of mitigating the harm, or the threat thereof, to the asserted legal position.

VIII.Taking into account that registry interim measures (medidas cautelares registrales) are not exempt from compliance with the requirements, characteristics, and conditions already indicated, the Court is of the opinion that, when the defect in the registry entry (asiento registral) does not arise from errors in the instrument that gave rise to the registration, but rather from deficiencies or irregularities attributable to the classification function (función calificadora) itself, the declaration that such an error exists, as well as the possible cancellation of the respective entry, is not limited by the procedures imposed by provision 474 of the CC. On the contrary, in such cases, bearing in mind that this is an exercise of a specialized administrative function, the methods established by the aforementioned provision must be supplemented by the mechanisms established by the legal system for extinguishing an expression of administrative intent (manifestación de voluntad administrativa)—in this case, registry classification and registration (calificación e inscripción registral)—that confers a favorable effect upon an administered party (administrado)—namely, a real right (derecho real) over property—and that, under those circumstances, is contrary to lawfulness (legalidad) by virtue of errors in the registry function; thereby bringing an end to the situation that disrupts and harms the property interests of third parties, with the corresponding effect on the legal sphere illegitimately benefited and the definitive protection of registry publicity and security (publicidad y seguridad registral) in real-estate transactions.

Moreover, we reiterate that the actions the Registry may take in administrative-management proceedings (procedimientos de gestión administrativa)—a notice, immobilization, or public notice (advertencia, inmovilización o publicidad de noticia)—are, ultimately, provisional measures that may under no circumstances be imposed perpetually or separately from the proceedings required to correct the registry error. It should be noted, however, that whether the Public Registry identifies the existence of an error of this nature on its own initiative or at the request of a party, cancellation of the entry must always be preceded by the procedural avenue required by the legal system, in which due process (debido proceso) is guaranteed and the right of potentially affected persons to be heard in adversarial proceedings (derecho de contradictorio) is protected. This means that when the Registry Administration detects a defect in the act of registering an entry, arising from an error in registry classification (calificación registral), and this entails impairment of the rights or interests of a party—for example, through the alteration of data or improper conceptual classification, or when, as a result of that failure or service-related irregularity, illegitimate rights are created in favor of a third party—or of supra-individual or public interests, it may not limit itself to imposing a registry interim measure; rather, when necessary, it must also resort to the applicable mechanisms for extinguishing acts in order to correct the respective error or to annul and cancel the respective registry entry when, because the situation cannot otherwise be remedied, that is the proper solution in the specific case.

As stated in the judgments of this Section to which we have referred, we consider that, in specific situations of this kind, there is no incompatibility between the provisions of provision 474 of the CC and—for example, although not limited to this mechanism—the proceedings for a declaration of harm to the public interest (proceso de lesividad) governed by article 183 of the LGAP and numeral 34 of the CPCA. Rather, they constitute complementary rules, having regard to the circumstances giving rise to the error and supporting alteration or cancellation of the entry, and to the party responsible for bringing an action before the courts to clarify and resolve the registry inconsistency. We believe this must be so because, as a matter of strict logic, if the registry error resulted from the administrative action itself, the parties’ consent could never constitute a legitimate means of remedying the administrative error.

Nor would it be valid always to impose upon the parties the consequences and costs of correcting a defect in which they played no part and which is attributable solely to the Administration, which, it bears noting, cannot disclaim its responsibility for that type of defective service. The principles of administrative efficiency (articles 4, 11, 225 inciso 1) de la LGAP), ex officio advancement of proceedings (impulso procesal de oficio) (artículo 222 de la LGAP), promptness (celeridad) (artículo 225 de la LGAP), simplification of procedures, protection of persons’ subjective rights and legitimate interests (derechos subjetivos e intereses legítimos) (artículos 49 párrafo segundo de la Constitución Política y 214 de la LGAP), and the principle that an authority may not disavow its own acts (principio de intangibilidad de los actos propios) require that, in response to errors of this kind, the Administration itself should, in principle, undertake the actions necessary to correct its own deficiencies, rather than always shifting the consequences of its errors and mistakes to the administered party.

These principles are consistent with the provisions of the Ley de Observancia de los Derechos de Propiedad Intelectual, No. 8039, provision 22 of which establishes ex officio action, promptness, and immediacy as legal principles applicable to the jurisdiction of the Tribunal Registral Administrativo. Likewise, numeral primero of the aforementioned Ley de Inscripción de Documentos en el Registro Público, No. 3883, declares the simplification and expediting of procedures for receiving and registering documents in the Public Registry to be in the public interest; by parity of reasoning and to protect that same purpose, this declaration must also apply to procedures for remedying deficiencies in the exercise of the administrative function of registry classification, as well as to the cancellation of entries containing errors in their creation. That is, the simplification and promptness that must prevail in registry registrations are governing principles that, for the sake of legal certainty and the benefits it brings to transactions involving registrable property and to persons’ legal situations, must likewise be understood as applying to sound administrative practices that permit errors to be corrected as a means of overcoming the difficulties that an improper exercise of administrative authority may cause.

Thus, when that task entails the Administration’s extinguishment of favorable rights or legal situations because there is a registry error originating in the exercise of the registry-classification function, requiring a detailed analysis of the elements of the registered title, or in cases involving indisputable matters of public interest—for example, because the registration entails impacts or risks incompatible with urban-planning, environmental, or public-domain considerations, to mention merely illustrative scenarios—it must resort to proceedings for a declaration of harm to the public interest so that, in accordance with artículo 474 del CC, a final judgment may be issued annulling and canceling the respective registry entry, which undoubtedly constitutes formal conduct favorable to the administered party who, until that time, is the registered owner of the property. The opposite approach—namely, requiring that extinguishment of an entry resulting from the Administration’s own error may be ordered only in proceedings brought by the affected private-law entity or by agreement of the parties—creates a risk of serious disruption to the property interests of an interested titleholder, with the corresponding impact on transactions involving the property associated with the respective disputed entry.

We insist that, if the error was committed by the Registry itself in exercising the specialized function entrusted to it—the classification of registrable legal acts—and, consequently, within the scope of its responsibility, then, in our view, the Administration itself is, in principle, under a duty to remedy the deficiencies that it has caused through its own inaction or administrative dysfunction, to the detriment of the parties’ intent and the system’s registry and legal security. Therefore, as part of the corrective measures, and apart from imposing the interim measure—notice, immobilization, or public notice—which, we reiterate, is precautionary and provisional in nature and intended to prevent a broader range of effects or potential harm to the legal spheres of third parties, it is imperative that, where appropriate, the Public Administration initiate proceedings for a declaration of harm to the public interest so that the judicial authority may issue a final ruling concerning superior title (mejor derecho) and/or the nullity or cancellation of the corresponding registry entries.

Those judicial proceedings must also protect the rights and legitimate interests of any third parties upon whom the registry error and its possible correction would have a direct or indirect impact. The contrary position—namely, accepting that it is sufficient for the Registry Administration always to limit itself to merely adopting provisional measures that directly affect the right of ownership and always to leave it to the parties to institute the appropriate proceedings to determine whether the registry entry should be canceled—would condone the Administration’s complete disclaimer of responsibility when, through defective provision of a public service understood to be specialized, it has caused harm to third parties by omitting agreed stipulations or improperly classifying the legal transactions submitted for its consideration. We reiterate that, in our view, although the adoption of a provisional measure—for example, immobilization—fulfills a role of immediate protection and publicity by precautionary means, it is insufficient to correct an error attributable solely to the Registry Administration itself.

It is therefore necessary for the Administration to undertake those internal or external remedial actions—as appropriate, we reiterate, to the type of error committed—and it may not claim a form of lack of jurisdiction based on the supposed rationale of registry security, since it was precisely the public-sector dysfunction that caused that insecurity and it must therefore be remedied by the Administration itself, where appropriate. In conclusion, we reiterate that, in determining whether to require the procedures governed by ordinal 474 of the CC or to apply the safeguard mechanisms for extinguishing favorable acts established by the LGAP and the CPCA, it is necessary to distinguish the underlying cause of the registry error—its origin, seriousness, and obviousness—that makes alteration or cancellation of the entry necessary, and to identify those responsible for undertaking the actions needed to correct it.

The foregoing is for the purpose of establishing the proper procedural avenue for modifying, or annulling and canceling, the corresponding registry entries. Based on the foregoing and the approach this Section has maintained on the matter in the judgments already cited, we now turn to the subject matter of the dispute.

IX.Regarding the claims asserted in the complaint. At the outset, the Court will examine the principal relief sought by the plaintiff company. The first claim seeks a declaration of partial absolute nullity (insofar as it adversely affects the plaintiff) of the aforementioned Resolution No. 408-2018, whereby the TRA affirmed the Registry’s act and exhausted the administrative remedies (vía administrativa). The plaintiff bases this claim for annulment on several arguments, namely:

• 1)Violation of registration principles (principios registrales), such as publicity, legitimacy, public reliance on the registry, registration review, legality, and registration.
• 2)Application of the doctrine of the third-party purchaser in good faith and rights acquired in good faith in registry-based legal transactions.
• 3)Reversal of the burden of proof.
• 4)Retroactive application of rules to its detriment.
• 5)Defects in the elements of grounds and content. Following a measured analysis of the arguments presented by the parties in these proceedings, and based on the discussion in the preceding Recitals (Considerandos) concerning interim measures (medidas cautelares) and mechanisms for modifying or deleting registry entries (asientos registrales) containing errors attributable to the registration review function (función calificadora), the Court concludes that the plaintiff company’s claim for annulment must be granted. We justify this decision as follows. As a starting point, two aspects must be emphasized. First, we reiterate that, in the Court’s view, the registration function unquestionably constitutes the exercise of an administrative function and is therefore subject to the body of legality (bloque de legalidad) established in Articles 6 through 11 of the LGAP. Accordingly, the Court agrees with the Registro Inmobiliario when, in the act affirmed by the final formal administrative action challenged herein, it states that “(...) the operation of the registry is a typical public activity that must be subject to the modern and broad body of legality, which entails compliance with all general regulations; the various Registries comprising the Registro Nacional cannot grant registry publicity (publicidad registral) to an act or contract that is contrary to the law (...)” and that “(...) registry institutions, in their capacity as custodians of legality review, must ensure publicity for the property and rights registered therein through sound registry publicity, because all acts and conduct of the Public Administration must be subject to the overarching body of legality (...).” In this regard, the referenced final act recognizes, as it should, that the Registro Inmobiliario exercises powers and authority that are entirely administrative. Second, it must be stressed that the Court does not question the authority of registry bodies to adopt provisional measures (medidas provisionales) that protect registry publicity and real-estate transactions while a final determination is made as to who holds the superior right to a property. However, as explained ut supra, such measures must be adopted within the framework of the body of legality to which the Registry Administration is subject. This means not only that decisions adopted in this regard must comply with the administrative legal order, but also that the legal positions of private parties must be respected, particularly their individual rights and legitimate interests.

Based on the foregoing, it follows from the challenged final act and the grounds on which the decision of the Registro Inmobiliario was affirmed that the interim measures consisting of an administrative cautionary notice (advertencia administrativa), immobilization (inmovilización), and notice publicity (publicidad de noticia), referenced above, were adopted after two inconsistencies were detected. As relevant here, the first concerns the “(...) overlap between the properties consolidated to form property 31052 of the Partido de Guanacaste and the restricted zone of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) (...).” The final act reaches that conclusion on the basis of a legal analysis of the titling procedures that resulted in the creation of the aforementioned property 31052. That analysis determined that the origin of the inconsistency was unclear, that is, “(...) whether the areas titled as part of the properties from which property 31052 of the Partido de Guanacaste originated could legitimately include areas corresponding to the maritime-terrestrial zone (...).” Specifically, the legitimacy of the titling of properties 22763, 30318, 30320, and 31247—all of the Partido de Guanacaste—which were consolidated to create property 31052, is questioned with respect to Nombre137526’s authority to carry it out and the date on which those properties were titled and registered.

The absence of the administrative case files in which those titling proceedings were processed was also highlighted, because when those files were requested from INDER during the administrative management proceeding (procedimiento de gestión administrativo), that entity stated that it was materially unable to provide them. Finally, it was noted that, in some cases—properties 30318 and 30320 of the Partido de Guanacaste—there was no record of a cadastral plan (plano catastrado) in either the Plan Information System or the Plan Registration Book of the Partido de Guanacaste. In light of the foregoing, it was concluded that, because the only fact established was that those properties encompassed the restricted zone, the appropriate course was to disclose that fact in the corresponding registry entries and notify the Procuraduría General de la República (hereinafter PGR), so that this advisory body could assess whether grounds existed to warrant filing a proceeding to declare an administrative act harmful to the public interest (proceso de lesividad). The TRA affirmed the reasoning of the final act under review and all actions taken by the Registro Inmobiliario.

Upon careful review of the record, the Court first concludes that the irregularities identified in the final act in connection with the first inconsistency, and affirmed by the TRA, constitute errors that the Registry could and should have detected in the exercise of its registration review function. Initially, those inconsistencies should have been identified when the documentation for registering properties 22763, 30318, 30320, and 31247 of the Partido de Guanacaste was submitted between 1973 and 1975. That was the appropriate time for the Registry, we reiterate, in exercising the specialized function entrusted to it, to raise questions concerning the legitimacy and validity of the possessory-information titling proceedings (titulaciones por información posesoria), both administrative and judicial, that were submitted for its review and registration. It was also the appropriate time for it to request the necessary case files and documentation, whether from the parties seeking registration or from ITCO itself, and to verify that all those properties had a cadastral plan.

Had it done so, the necessary corrections could have been requested, or the filing of the instruments submitted for registration could have been canceled. The fact remains, however, that the registration review function was not properly exercised and, ultimately, the Registro Nacional registered the titling instruments in question, notwithstanding those alleged irregularities, thereby creating the four aforementioned properties, all of the Partido de Guanacaste.

The Court must draw attention to the fact that it has been established herein that the registry entries for properties 22763, 30318, 30320, and 31247 of the Partido de Guanacaste contain the information necessary for the registrar to have identified at that time the inconsistencies now being raised, as may be inferred from established facts 9, 10, 11, and 12 of this judgment. This is because those entries state that the properties are located in the Province of Guanacaste; that they were titled through judicial possessory-information proceedings in the case of property 22763 and before Nombre137526 in the case of properties 30318, 30320, and 31247; that the properties included or bordered the maritime-terrestrial zone; that the titling was approved under Ley No. 4545; and that the State participated in those proceedings through its counsel. This information appears in the registry entries for the referenced properties and unquestionably forms part of the registry publicity.

A second opportunity for the Registro Nacional to identify the inconsistencies now being cited arose when the consolidation of the referenced properties was submitted for registration review. Nevertheless, it likewise failed to identify them and instead registered the consolidation, thereby creating property 31052 of the Partido de Guanacaste in 1975 (established fact 13). Finally, it could also have identified the inconsistencies it now cites when it reviewed the judicial-auction documents (piezas del remate) through which Electrogas S.A. (now the plaintiff company) was awarded the property in question. Once again, however, the registration review performed failed to detect those inconsistencies, and the property was ultimately transferred to the plaintiff company, which subsequently changed its name to its current one (established facts 18 and 19). Thus, from the 1970s through 2008, the Registro Nacional reviewed transactions involving the referenced properties on various occasions without identifying the deficiencies it now detects, with the resulting adverse effects on registry publicity and real-estate transactions.

The situation is aggravated by the existence of determinations issued by the Registro Inmobiliario itself—in this case, the Dirección de Catastro—establishing the legitimacy of the titling of the area it now identifies as public-domain land (demanio). The plaintiff company submitted an application to register a new plan, and once again, far from identifying the inconsistencies it now detects, the Registro Nacional, in a decision issued by the Dirección del Catastro Nacional at 10:00 a.m. on October 17, 2001, stated, as relevant: “(...) 10. Under the terms of the response issued by the Registro Público de la Propiedad Inmueble, there is no doubt whatsoever that property number 5031052-000, identified in the challenged plan, validly incorporates the one hundred fifty meters of the maritime-terrestrial zone, and that the present registration does not affect public-domain lands. (...).” It therefore ultimately ordered the registration of the plan submitted by the plaintiff company under receipt number 970960 (established fact 20). It was precisely following the registration of that plan that a series of segregations (segregaciones) from property 31052 of the Partido de Guanacaste occurred, all of which were carried out in reliance on registry publicity and the information contained in the corresponding registry entries (established fact 21).

In view of the foregoing, the Court finds that, in this case, the inconsistency identified as grounds for the provisional measures entered in the registry entry for the aforementioned property 31052 unquestionably results from and originated in errors and omissions inherent in the registration review performed at the time. Those errors and omissions are not, in principle, obvious or readily apparent because they require an analysis of the contents of the registry entry to determine the legitimacy of the basis of acquisition (causa adquisitiva). In other words, to determine whether some or all of property 31052 does or does not contain public-domain land, it is necessary to establish whether properties 22763, 30318, 30320, and 31247, all of the Partido de Guanacaste, could lawfully have been titled through judicial and administrative possessory-information proceedings—in this case, before ITCO—under Ley No. 4545 and Transitorio III of Ley No. 4548.

It must also be borne in mind that, in the case before us, the registry entries (asientos registrales) for all the cited properties are protected by land-registry public notice (publicidad registral), and those who acquired ownership did so in reliance on the information recorded there, without there having been, at the relevant time, any warning of the possible existence of public-domain property (dominio público) that would have placed those properties outside private commerce. On this point, the Court must emphasize that the plaintiff company acquired its ownership right over the cited property number 31052 in the Guanacaste Registry District, not by virtue of possession, nor through a transfer from those who originally held title to and registered the four parcels that were later consolidated. On the contrary, the plaintiff acquired the cited property directly at a judicial auction (remate judicial) (proven fact 18) and in reliance on the information recorded in the Registry; this, in principle, would not have been possible if the property in question had been public-domain property or if, at the very least, there had been an annotation providing such a warning.

Therefore, the Registro Nacional failed to perform its specialized examination function (función calificadora) or provide legal certainty in the land registry (seguridad jurídica registral) at the appropriate time, because it allowed dealings involving real property that it now claims contains inconsistencies, in this case relating to the validity of the title proceedings (titulaciones) that gave rise to the original registrations made between 1973 and 1975. The Court is clear that, if the property in question were public-domain property, those registrations would in no way validate the plaintiff company’s title; for that reason, the administrative proceeding (procedimiento de gestión administrativa) initiated by the Registro Inmobiliario upon discovering the aforementioned inconsistency was, in principle, justified for purposes of adopting the provisional measures of warning, immobilization, and publication of notice (advertencia, inmovilización y publicidad de noticia).

This was done to protect public notice and certainty in the land registry in real-property transactions and so that the inconsistency could be resolved, as required, through judicial proceedings (vía jurisdiccional). We reiterate, however, that this must be done in absolute compliance with the body of administrative law (bloque de legalidad administrativo), which requires consideration of at least two matters that, in our view, are key to the review of legality required in these proceedings. The first concerns the nature of the warning, immobilization, and publication-of-notice measures that are the subject of these proceedings and that were annotated against property 31052 in the Guanacaste Registry District, owned by the plaintiff. As explained ut supra, these are precautionary measures (medidas precautorias) that must undoubtedly satisfy the prerequisites, characteristics, and conditions governing interim relief (tutela cautelar).

Precisely by virtue of those attributes, they are provisional and never final measures, whose effects are conditional and continue, pursuant to section 474 of the CC and depending on the nature of the registry error involved, until the inconsistency is resolved by the parties involved themselves or through judicial proceedings, by means of a judgment ruling on that inconsistency and ultimately determining who holds the superior right (mejor derecho). In the case before us, we consider that, given the type of registry error that gave rise to the inconsistency on the basis of which the interim measures (medidas cautelares) subject to this Court’s review of legality were ordered, the parties cannot resolve it themselves. This is because the error before us arose not from defects in the instrument, but from an inefficient exercise of the registry examination function, as a result of which registry entries were created recording the ownership right—in this case, that of the plaintiff company.

Consequently, the only way this inconsistency can be resolved is through judicial proceedings; this brings us to the second matter that, in our view, must be weighed in the review of legality conducted by this Court, namely, the type of proceeding in which that inconsistency must be adjudicated. In this regard, it is important to emphasize that it was established here that the plaintiff company has the cited property number 31052 in the Guanacaste Registry District registered in its name by virtue of an examination and registration act (acto de calificación e inscripción) of the Registro Nacional, which was made public in the corresponding registry entry. This is therefore administrative conduct (conducta administrativa) that recognized a subjective legal position conferring a power (situación jurídica subjetiva de poder) on the plaintiff company—in this case, the ownership right—which, in this Court’s view, must be challenged and extinguished through the procedures established by the legal system for that purpose.

Accordingly, we consider that the existence of the aforementioned inconsistency and the question of who holds the superior right cannot be litigated in just any judicial proceeding. This is even more significant in light of the subject matter established in the complaint, which, insofar as relevant, is limited to a claim for annulment (pretensión anulatoria) of the act that confirmed the registry measures imposed on the plaintiff’s property, an order lifting those measures, and compensation for the losses caused by the impact of the invalidated measures on the exercise of the attributes of its ownership right. In other words, none of those claims would allow this Court to review the legality of the basis for acquiring the property in question, unlike the claim brought in connection with the second inconsistency, namely, duplicate first registration (doble inmatriculación) with properties owned by INDER, as we shall explain infra.

Specifically, in cases where the inconsistency concerns a deficient exercise of the examination function and the registry error lies, for example, in the alleged existence of public-domain land (demanio público) within property registered in the name of a private-law entity, this Court has consistently held that section 474 of the CC must be interpreted and supplemented, where appropriate, by the rules governing the means of challenging and extinguishing favorable acts issued by the Public Administration. In addition to being special rules, these rules postdate the CC. We therefore take the view that, in this case, out of respect for the Principle of the Irrevocability of One’s Own Acts (Principio de Intangibilidad de los Actos Propios) and Articles 183 and 34 of the LGAP and the CPCA, respectively, if the State believed that the plaintiff’s property encompassed the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) and that it was required to recover it, the State was obligated to bring an action to declare the favorable administrative act adverse to the public interest (proceso de lesividad) for that purpose.

This is because the review of legality required to resolve the inconsistency detected by the Registry could entail extinguishing a favorable act (acto favorable) contained in the registry entry for property 31052 in the Guanacaste Registry District. The Court considers that requiring the State to bring such an action to determine whether public-domain property exists within the cited parcel would likewise not violate section 474 of the CC, because this would be a judicial proceeding in which the final determination as to whether the identified inconsistency exists—that is, whether public-domain property exists—would be made by a judgment. This requirement is so clear that the operative portion (parte dispositiva) of the challenged final and definitive act ordered that notice be given to the PGR so that it could assess whether to bring such an action (proven facts 30, 31, and 32). And, as will be explained in detail infra, the fact is that no proceeding of this nature has been brought to challenge and extinguish the plaintiff’s ownership right registered with the Registro Nacional (unproven fact 5).

Although the State filed a counterclaim (reconvención) seeking a determination, on this point, that property 31052 in the Guanacaste Registry District consists of maritime-terrestrial zone and, consequently, that the registry entry be annulled and canceled, the fact remains that the action brought does not constitute an action to declare a favorable administrative act adverse to the public interest, which, moreover, could not be asserted by way of counterclaim pursuant to Article 34 of the CPCA, a matter to which we shall return infra. Accordingly, in the case before us, the challenged definitive act confirms the interim registry measures imposed on the entry for property 31052, located in the Province of Guanacaste and owned by the plaintiff, one of them since 2008 (administrative warning) and the others since 2017 (immobilization-publication of notice), even though there is no principal proceeding (proceso principal) in which the matter that served as the basis for adopting those measures is being litigated.

In the Court’s view, this situation is materially inconsistent with the legal system for several reasons. The first is that, as explained ut supra, interim measures are provisional and ancillary (instrumentales) to a principal proceeding on which they clearly depend, since their purpose is precisely to protect the subject matter of that proceeding. The Court therefore rejects the possibility that indefinite or autonomous interim measures may exist without a principal proceeding in which the legality of the subject matter they protect is litigated. In the case under review, the interim measures were ordered to protect public notice and certainty in the land registry, as well as the legal position of third parties who might have an interest, while it was determined whether the title proceedings had been valid or whether the property was public-domain property. What was required, therefore, was for the State to bring the corresponding action to declare the favorable administrative act adverse to the public interest if it believed that there were defects in the basis for acquiring the property now owned by the plaintiff—that is, if the title proceedings were illegitimate and if the property did or did not encompass public-domain land.

We reiterate that the Registry Administration warned of this in both the final and the definitive acts challenged here, which were expressly communicated to the PGR so that it could make that assessment. Moreover, this is a dispute that must necessarily be addressed in a judicial proceeding, not only because sections 474 of the CC and 34 of the CPCA so require, but also because interim measures clearly do not constitute reasonable or appropriate means of challenging the basis for acquiring the ownership right—in this case, that of the plaintiff—or the registry entry in which it was recorded. We must insist that the purpose of any interim measure, including registry measures, is to protect the subject matter of the proceeding and the relevant interests at stake. In that regard, we reiterate that the warning, immobilization, and publication-of-notice measures were adopted to protect real-estate transactions while the corresponding proceeding was brought to determine the situation.

The fact remains, however, that the State—which bears the primary obligation because the inconsistency concerns the possible existence of public-domain property within property 31052 in the Province of Guanacaste and because, if that were so, it would entail extinguishing an act favorable to the plaintiff in these proceedings—has not brought such an action. As a result of that omission, the cited interim measures have now become autonomous and indefinite decisions. Thus, those measures are currently being used as an end in themselves to challenge, definitively, the basis for acquisition or the title supporting the plaintiff’s ownership right over the cited property 31052, a purpose far removed from that established by the legal system. It must be borne in mind that, pursuant to section 131 of the LGAP, the purpose of an act is, as a general rule, the purpose established by the legislature, to such an extent that the Administration may not determine it at its discretion; rather, in such cases, it would be for the judge to establish it.

Based on the foregoing, we find that the substance of the formally challenged conduct is not lawful, as required by section 132 of the LGAP, because, since the State did not institute proceedings to declare the administrative act adverse to the public interest (proceso de lesividad) as a basis for action, the ordered provisional decisions lack an ancillary purpose, have been distorted, and are neither appropriate nor reasonable measures for indefinitely challenging the basis on which the plaintiff acquired her property right, as recorded in registry entry (asiento registral) 31052 of the Guanacaste Registry District. We reiterate that, strictly speaking, the adoption of those provisional measures should have been preceded or, at least, accompanied in parallel by the corresponding proceedings to declare the administrative act adverse to the public interest; those proceedings are indeed the appropriate and reasonable mechanism established for challenging the legality of the aforementioned property right contained in a favorable administrative act (acto favorable), namely, the registry entry in question.

This would make it possible to secure its removal and cancellation if the existence of public-domain property (demanio público) within property 31052 of the Guanacaste Registry District were established. We reiterate that the Registro Nacional itself warned of this when adopting the aforementioned precautionary measures (medidas cautelares), from which point onward the State was in an objective and reasonable position to undertake the actions necessary to institute the respective proceedings to declare the administrative act adverse to the public interest. Furthermore, we reiterate that, given the conduct at issue as defined in these proceedings, what is being challenged is precisely the legality of the final administrative act (acto definitivo) that upheld the aforementioned precautionary measures. Accordingly, this Court could not undertake a review of the legality of the registry entries that gave rise to Dirección16499 in order to determine whether the inconsistency that prompted the provisional measures exists; for that purpose, we reiterate, the State should have instituted the respective proceedings to declare the administrative act adverse to the public interest, since the matter concerns the possible existence of public-domain property.

Holding otherwise would give the action a perverse effect contrary to the interests of the party who seeks judicial protection of her rights and legitimate interests, specifically to validate her title—her registered property right—under the protection afforded by the public nature of registry records (publicidad registral). Moreover, as the plaintiff asserts, it would reverse the burden of proof (carga probatoria), since it is the State that must, through proceedings to declare the administrative act adverse to the public interest, challenge the aforementioned registered right and demonstrate, with the degree of certainty required in such cases, the inconsistency provisionally detected by the Registry Administration—that is, that property within the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) was unlawfully titled—and only then seek the removal and cancellation of the registry entry in question.

Because no proceedings to declare the administrative act adverse to the public interest were instituted, the precautionary measures adopted and upheld by the challenged act violate the principle of legality and are substantively inconsistent with the legal system because they lack an ancillary purpose and have become autonomous and permanent decisions that in no way constitute an appropriate and reasonable means of challenging the plaintiff’s property right. They also distort the purpose established by administrative law for this type of provisional administrative act (acto administrativo provisional). Those same deficiencies support the plaintiff’s assertion that her property right has been infringed. This is because property number 31052 of the Guanacaste Registry District clearly belongs to her and is registered as such with the Registro Nacional. The protection of that individual right (derecho subjetivo) and its enforceability against third parties unquestionably include bringing whatever actions she deems necessary to restore the full incidents of ownership (dominio) (artículo 264 del CC), including seeking annulment of the registry precautionary measures because they were imposed indefinitely and lack an ancillary purpose, as explained above.

Consequently, because they were upheld by the TRA, the substance of the challenged act is unlawful due to defects in its substantive element (elemento contenido), as it is contrary to the principle of legality and the plaintiff’s property right. Therefore, the challenged final administrative act must be declared partially absolutely null and void, on the terms stated above, and, by connection, the final act (acto final) must likewise be declared null and void insofar as it ordered the aforementioned provisional measures.

X.The second inconsistency concerns the “(...) double registration (doble inmatriculación) existing between property 31052 of the Partido de Guanacaste (...); and properties Placa25763, 19998 and Placa25764 of the Partido de Guanacaste, owned by the current INDER. (...)”; which is supported by the technical report and overlays contained in official letter RIM-CT-CARTO-2014-152 dated primero de agosto del 2014. The final act challenged herein upholds the final act issued by the Registro Inmobiliario, ultimately because it found that it was impossible to determine when the application for title had been submitted to the ITCO, since the administrative case files needed to verify that date and whether all the requirements for obtaining title had been met were unavailable. It also found that it could not be verified whether the proceedings brought before the then Nombre137526 had commenced between 12 de mayo de 1970 and 14 de octubre de 1971.

It adds that no survey plans were available either, although they constituted an indispensable requirement for obtaining title. This was because those plans appeared neither in the Registro’s Sistema de Inscripción de Planos (SIP) nor in the Libro de Registro de Inscripciones de Planos de la Provincia de Guanacaste for the years 1938 and 1972. Based on the foregoing, the TRA found that the entry of an immobilization due to an extra-registry inaccuracy (inexactitud extraregistral) was applicable “(...) because there is a double registration of the lands titled in favor of private parties and the properties that, as of this date, are registered in favor of the current Instituto de Desarrollo Rural (INDER), given that the proper course is to adjudicate this matter before the courts; and, in this regard, the Registro’s decision to notify the Procuraduría General de la República is also upheld so that said entity may determine whether the facts deemed proven in this case warrant the initiation of a proceeding for a declaration of injury to the public interest (proceso de lesividad), since this concerns an overlap with lands registered in favor of INDER that also overlap the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) (...)”.

With respect to this inconsistency, the plaintiff challenges both the precautionary measure (medida cautelar) imposed and the registration of the properties of Guanacaste bearing registration numbers Placa25763, Placa25765 and Placa25764, which was carried out at the time by the ITCO. It does so insofar as it considers that registration unlawful because it violates the provisions of the Decrees issued by the Poder Ejecutivo, under which those lands were expropriated in favor of the ITCO to establish Proyecto San Juanillo and resolve the conflict involving unlawful occupancy (ocupación en precario) in that area by granting title to the parcels in favor of those who possessed them. Particular reference is made to Decreto No. 19, under which the lands containing the property of the Partido de Guanacaste now registered under No. Placa25761 were expropriated. Based on the foregoing, the plaintiff maintains that Nombre137526 (now INDER) violated the decrees in question for several reasons.

First, because it failed to respect Nombre137538’s right of possession (derecho de posesión) over those lands, dating from 1964, as demonstrated by the survey plan, which predates the Decreto. It states that this may also be inferred from the cadastral records submitted as evidence. Second, because it violated the provisions of the aforementioned acts of general application and Articles 43 and 152 of the Ley Orgánica del ITCO when that entity registered in its own name properties that were to be used exclusively to resolve the unlawful-occupancy conflict and should have been titled in favor of their occupants and possessors, but never in its own name. Third, it asserts the statute of limitations (prescripción) against any attempt by INDER to seek nullification of the registry entry for property 31052 of the Partido de Guanacaste. Ultimately, it concludes that the overlap and double registration were caused by Nombre137526 itself and that the proper course is to order the Registro Nacional to close the registry records (cierre registral) for properties Placa25763, 19998 and 20000 of the Partido de Guanacaste, owned by the current INDER, and to cancel the corresponding entries and survey plans from the registry, just as the Administración Registral proposed in the administrative-management proceeding (procedimiento de gestión administrativa).

Consequently, it states, the precautionary measure upheld by the challenged final act is unlawful, since it has demonstrated a superior right (mejor derecho) to the property of which it is the registered owner. INDER, for its part, maintains that the inconsistencies giving rise to the precautionary measures upheld in the challenged act, which the plaintiff challenges in these proceedings, are acts attributable to the Registro Nacional and not to INDER. It adds that the properties registered in its name contain no maritime-terrestrial zone and that the discrepancy involving the double registration was not caused by the ITCO, but may have resulted from the deliberate or erroneous actions of a third party wholly unrelated to that institution. This is because, it maintains, Nombre137526 did not grant title through adverse-possession proceedings (información posesoria) to any land in favor of Tierra del Mar S.A. or Nombre137539.

It therefore asserts that the administrative adverse-possession proceedings referred to in the registry entry for property 31052 of the Partido de Guanacaste are fraudulent, as was stated in the report prepared by Nombre137526 in 1975, which records that the corresponding criminal complaints were filed and recommends the annulment of any property titles consolidated by virtue of those fraudulent titling procedures. It asserts that, in any event, the registration of properties 19996, 19998 and 20000 of the Partido de Guanacaste predates that of property 31052 in the same province and its predecessor properties, which confirms its superior right to those properties. For a better understanding of the matter to be decided, we must state the following. As indicated in the challenged final act, the inconsistency under examination concerns an extra-registry inaccuracy involving the double registration of properties 19996, 19998 and 20000 of the Partido de Guanacaste, owned by INDER, and property 31052, registered in the name of the plaintiff company; as a result, the precautionary measure consisting of an administrative notice (advertencia administrativa) was adopted until the courts determine which party holds the superior right.

The Tribunal considers that, in this case, the provisional measure (medida provisional) imposed through administrative proceedings is appropriate and reasonable for two reasons. The first is that it seeks to safeguard the effectiveness of the decision ultimately adopted concerning the double registration, while also protecting the public-record function and registry security (publicidad y seguridad registral) in real-estate transactions and the legal positions of interested third parties. Second, based on the provisional decision challenged herein and taking into account that, pursuant to Article 474 of the CC, the Registro lacks jurisdiction to annul or cancel registry entries, the parties to the dispute—in this case, the plaintiff and INDER—must resort to judicial proceedings so that the legitimacy of title to the strip of land subject to double registration may ultimately be determined by the courts.

Indeed, pursuant to Article 474 ibídem, it is the plaintiff company that brings these proceedings to demonstrate that the registration carried out at the time by Nombre137526 is unlawful, that the registry entries for properties 19996, 19998 and 20000 of the Partido de Guanacaste must be canceled, and that the provisional measures encumbering its property (31052) must be lifted so that it may fully exercise the incidents of ownership (atributos del dominio) over its property. Accordingly, this judicial action constitutes the appropriate procedural mechanism for lifting those administrative registry precautionary measures and thereby recovering the full power of disposition inherent in its ownership right (derecho de dominio) over a registrable asset, in this case property 31052 of the Provincia de Guanacaste. To that end, it brings suit against INDER and seeks not only the absolute nullity (nulidad absoluta) of the precautionary measures imposed, but also the cancellation of the registration of the specified properties of the Partido de Guanacaste owned by INDER, together with the lifting of the aforementioned provisional measures.

In view of the relief sought, the Tribunal considers that, as a matter of logical sequence, it must examine the double registration and that, in the absence of a counterclaim (contrademanda) by INDER, this entails analyzing the reasons why, in the plaintiff’s view, the registration made in the name of that entity does not conform to the legal system and must be canceled. As a starting point, we must state that, insofar as relevant, it has been established in these proceedings that, under Article 1 of Decreto No. 19 del 2 de abril de 1964, the Poder Ejecutivo expropriated properties 6498, 10088 and 10090, all of the Partido de Guanacaste, located in Dirección16497 and owned by Nombre137527. This excluded certain parcels for which the occupants, area and boundaries were specified, with an indication that the owner of the properties had recognized their ten-year possession (posesión decenal) in their favor.

The recitals of that act of general application stated, insofar as relevant, that Articles 43 and 152 of Ley No. 2825 required that institution to resolve conflicts arising from the unlawful possession of land (posesión precaria) in the country, for which purpose it needed to acquire the specified properties (Considerando 1). It also stated that Articles 152 and 153 of the aforementioned Ley No. 2825 declared lands occupied by unlawful possessors to be of public utility (utilidad pública) (Considerando 3), and that, according to the information contained in the case file prepared by Nombre137526, the existence of possessors involved in a conflict over the specified lands had been sufficiently established, for which reason the expropriation should be ordered, subject to the exclusions already noted (Considerando 5) (proven fact 1). Several days later, Decreto No. 5 was issued, which provided, in essence, for the registration in the name of the State of the property located in Veintisiete de Abril, third district, third canton of the Provincia de Guanacaste, having the following boundaries: North: Río Lagarto.

South: Río Montaña. East: Property belonging to Nombre137527, registered in the Registro Público, Sección de Propiedad, Partido de Guanacaste, at volume one thousand three hundred twenty-five, folio three hundred ninety-nine, entry one, number ten thousand eighty-eight. West: Maritime-terrestrial zone two hundred meters wide. Said property measures two thousand eight hundred thirty-two hectares and two thousand four hundred eighty-three square meters and four square decimeters. Pursuant to Articles 1 and 3 of this provision, the registration was performed because that land was dedicated to the purposes of Ley No. 2825 del 14 de octubre de 1961; accordingly, once registered, the property would be transferred to Nombre137526 so that it could grant the respective property title to its occupants (proven fact 2). Subsequently, by resolution adopted on 15 de octubre de 1964, the Junta Directiva del Nombre137526 authorized its Manager to appear before the notary designated by the Procuraduría General de la República to accept the transfer of the property referred to in proven fact 2, known as Proyecto San Juanillo (proven fact 3).

Based on the foregoing, it was also established that properties 6498, 10088 and 10090 of the Partido de Guanacaste correspond to Asentamiento San Juanillo and were registered in the name of Nombre137526 on 7 de junio de 1968 (proven fact 4).

It was also demonstrated that property number 19184 of the Guanacaste Registry District originated from the consolidation (reunión) of contiguous properties numbers 6498, 10088, 10090, 16480 and 19182, all in the Guanacaste Registry District and owned by ITCO; that it was registered in the name of that entity on 11 de junio de 1968; and that this property was divided into 460 lots that were registered separately (proven fact 5). Furthermore, it was demonstrated in this case that Nombre137526 registered properties numbers 19996, 19998 and 20000 of the Guanacaste Registry District with the Registro Nacional on 11 de junio de 1968, and that all of them resulted from the physical division (división material) of the aforementioned property number 19184 (proven facts 6, 7 and 8). It was also demonstrated that property number 31052 of the Guanacaste Registry District originated from the consolidation of properties numbers 22763, 30318, 30320 and 31247; that it was registered on 21 de febrero de 1975; and that it was located within the agricultural and livestock project (Proyecto Agropecuario) known as San Juanillo, which belonged to Nombre137526 (proven fact 13 in relation to proven facts 9, 10, 11 and 12).

Based on the foregoing, there is no dispute in these proceedings regarding the existence of a double registration (doble inmatriculación) involving the INDER properties registered under numbers 19996, 19998 and 20000 and the property owned by the plaintiff company, registered under folio number Placa25761, all in the Guanacaste Registry District. In addition to the fact that this is an issue the parties do not dispute and instead acknowledge in their arguments, it was technically demonstrated in the administrative proceedings (procedimiento de gestión administrativa), as explained both in the final administrative act (acto final) and in the definitive administrative act (acto definitivo) challenged herein. Based precisely on the report and technical overlays (montajes técnicos) submitted in those proceedings—which, we reiterate, have not been challenged by the parties in this case—the Court has found it proven that the registration of property folio Placa25761 and of properties numbers 19996, 19998 and 20000, all in the Guanacaste Registry District, refer in physical terms to the same physical area (proven fact 33).

The alleged initial registration (inmatriculación) therefore entails the existence of separate and independent registry entries (asientos registrales) for the same physical area, an issue that, we reiterate, is not disputed in this litigation. Strictly speaking, in accordance with the subject matter established in these proceedings, the Court’s review of legality (cotejo de legalidad) is limited to determining whether, as the plaintiff asserts, the registration made at the time by Nombre137526 is unlawful and whether those registry entries must be canceled in order to vindicate its property right (derecho de propiedad), which it considers to have been infringed. In situations of this kind, given the necessary reliability of the information entered in a public registry, section 474 of the CC clearly establishes the requirements for ordering the cancellation of a registration entry. In this regard, that provision states: “A registration shall not be canceled except by an enforceable judicial order (providencia ejecutoria) or pursuant to a public deed (escritura) or authentic document (documento auténtico) in which consent to the cancellation is expressed by the person in whose favor the registration was made, or by that person’s successors in interest (causahabientes) or lawful representatives.” For its part, section 472 of the same body of law establishes the circumstances in which such cancellation is appropriate, stating: “Total cancellation may be requested and shall be ordered: 1.- When the immovable property subject to the registration, or the registered real right (derecho real), ceases to exist. 2.- When the instrument (título) under which the registration was made is declared null and void.” In this Court’s view, it is clear from the relationship between these two provisions that, before ordering the cancellation of an entry registering a particular property, the existence of one of the grounds just stated must be established.

In that regard, and following careful analysis, we conclude that the instrument on which Nombre137526 relied at the time to register the properties under numbers 19996, 19998 and 20000 of the Guanacaste Registry District is substantially inconsistent with the legal system because of misuse of power (desviación de poder); we justify this decision as follows. At the outset, and by way of context, we must emphasize that, both in its participation in the administrative proceedings (as shown in images 129 through 140 of the digital court file scanned into a single PDF file) and in the concluding arguments submitted in these proceedings, INDER’s representative has emphatically stated that “(...) San Juanillo was a longstanding, large-scale case of unlawful occupation (ocupación precaria) involving the interests of hundreds of families, some of whom had already been established on the hacienda for many years before the Instituto de Tierras y Colonización was founded.

The Ley de Tierras y Colonización, in Article 92 thereof, provided then, as it does today, that the Instituto was the agency empowered to intervene in all cases of precarious possession of land (posesión precaria de tierras) in order to seek a satisfactory solution. The inhabitants of San Juanillo were already settled there, but were in constant conflict with the original landowners. It fell to the Instituto to seek a solution to the conflict, acting, insofar as possible, as a mediator. The squatters (precaristas) themselves had already organized the land in their own way, and it was not feasible for the fledgling ITCO to implement an agrarian reorganization program (programa de reordenamiento agrario) under which a group of officials would attempt to persuade the occupants of large properties to surrender part of their land to the occupants of small properties. Nor could Nombre137526 select the beneficiary families, because the occupants were people who had already moved forward with the initiative of forging, in their own way, a future for Hacienda San Juanillo.

Under those circumstances, the land was devoted to forestry, livestock farming and, to a lesser extent, agricultural production. Today, agriculture is practiced almost exclusively for subsistence, and livestock farming is the principal activity. Some squatters took advantage of the benefit obtained through their own struggle and that of the Instituto. Others have transferred their land to pursue new endeavors. Thus, as of 15 de octubre de 1964, the Board of Directors of the then Instituto de Tierras y Colonización (ITCO), through resolution III adopted at Session 298, approved authorization for the General Manager to appear before the Notaria del Estado to accept, in the name of ITCO, the transfer of the land obtained by ITCO pursuant to Decreto Ejecutivo número 5 del 15 de abril de 1964 (...)” (image 492 of the digital court file scanned into a single file). Specifically, it has been established in this case that the cited Decretos No. 19 y No. 5 provided, in essence, that both the properties to be expropriated and those that the State would transfer to INDER, all located in Dirección16500, had a specific purpose: to resolve the possession disputes affecting that land, so that the respective title deeds could be granted to its occupants (proven facts 1 and 2).

The land referred to in the Decretos in question corresponds to the portion of land on which the Proyecto Agropecuario San Juanillo was established (proven facts 1 through 5), and Nombre137526 was required to use it for a specific purpose: granting title deeds to its occupants in order to resolve the disputes arising there, of which that institution was fully aware. Thus, the purpose established for those administrative acts of general application (actos administrativos de alcance general) is fully supported by the public interests that, under the Ley de Tierras y Colonización in force at the time of the events, were required to be served at that time by Nombre137526 and, today, by INDER. Among these is the interest established in section 43, under which that institution must resolve the problems arising from precarious possession throughout the national territory and from possession in the Maritime Mile zones (zonas de la Milla Marítima), and must devote the majority of its resources to that task and purpose from the outset.

To that end, the provision states that the entity shall preferentially develop its land-parceling (parcelación), settlement (colonización), and cooperative-organization programs in areas where there are groups of precarious possessors (poseedores en precario) and that are considered suitable for that purpose, as well as on State lands, national reserves, or other properties transferred to it for that purpose by public entities. It also provides that, in the case of the Milla Marítima, leases in force on the date of promulgation of that law and the rights acquired therein by good-faith possessors (poseedores de buena fe) shall be respected, without prejudice to the provisions of that statutory rule. Article 152 also authorizes that institution to acquire any immovable property it may require to fulfill the purposes established by law and empowers it to pursue the necessary expropriations.

Along those lines, section 153 declares to be in the public interest, for expropriation purposes, among other properties, land occupied by settlers (colonos), tenants (arrendatarios), sharecroppers (aparceros), or precarious possessors, as well as land suitable for the purposes of that law that the Instituto considers essential to achieving those purposes. Based on all the foregoing, the Court has no doubt that the titling (titulaciones) carried out at that time by ITCO in connection with Proyecto San Juanillo had purposes clearly established both in Ley No. 2528 and in the cited Decreto 19 y No. 5 and that, in general, those purposes concerned resolving the problem of unlawful occupation by the possessors; it was legally impossible for the titling to serve other purposes, because doing so would constitute a misuse of power. In this regard, we must recall that this is a defect affecting the purpose element (elemento fin) of administrative acts and that, pursuant to section 131(3) of the LGAP, it consists of exercising public powers in pursuit of a purpose other than the principal purpose, to the detriment of the latter, or, in the words of the Corte Interamericana de Derechos Humanos, “(...) a motivation or purpose different from that of the rule granting the state authority the powers to act (...)” (Caso Nombre137540 vs. Venezuela; párr. 121).

It constitutes a pathology of the administrative function, considering that, as a basic premise, the purpose of every expression of public will is to protect and satisfy the public interest, understood under section 113 ibídem as the common interest of those subject to the administration (administrados). It is a legal concept that, pursuant to section 131(2) of the LGAP, must be defined by the legal system in each case; the absence of express regulation does not confer administrative discretion over that substantive element, and it therefore falls to the adjudicator to determine it in light of the particular circumstances of each case, taking into account the other elements of the act and the remainder of the body of law. In light of the foregoing, misuse of power is a defect in the exercise of public authority that is subject to judicial protection in this forum, as emphasized in the second paragraph of Article 49 of the Constitución Política, and it results in the absolute nullity (nulidad absoluta) of administrative decisions due to the absence of the purpose element.

Thus, in each case, it is necessary to weigh the categorical value relied upon by the legal actor (agente jurídico) in determining its conduct and applying the law that, in theory, legitimizes its actions, in light of the factual circumstances (specific and direct) that gave rise to that exercise of authority (grounds for the act [motivo del acto]), in order to establish whether the decision adopted (content [contenido]) is proportionate to its purpose and consistent with its grounds, as provided in Article 132, subsection 2), of the aforementioned Ley General.

XI.In this case, the Court finds that the title under which Nombre137526 registered in its own name properties numbers 19996, 19998, and 20000 of the Guanacaste Registry District (Partido de Guanacaste) is absolutely null and void due to misuse of power (desviación de poder). This is because the aforementioned Decrees No. 19 and 5 expressly established the ultimate purpose of those properties that the State transferred to Nombre137526 or that would be expropriated, namely, that title thereto be granted to their occupants and that they be issued the corresponding property title. Furthermore, this purpose is consistent with the public interests established in the cited Law No. 2528, particularly the resolution of unlawful-occupancy disputes (conflictos en precario). Thus, subject to the principle of legality (principio de legalidad), Nombre137526 could not depart from fulfilling that purpose, which, we reiterate, was expressly established and which, in any event, Nombre137526 also had no discretion to determine.

In the case before us, it has been shown that Nombre137526 departed from that purpose and ultimately pursued a different one, namely, obtaining title in its own name to three of the parcels that formed part of Proyecto San Juanillo, which it subsequently registered in its name. In compliance with the body of legality (bloque de legalidad), those properties should have been awarded to their occupants, as required by the aforementioned acts of general scope (actos del alcance general). It should be noted that none of Nombre137526’s arguments in its defense even explains the valid reasons why those properties were titled and registered in its name rather than in the names of their occupants. Strictly speaking, its defense in this litigation focuses on the alleged nonexistence of the administrative possessory title proceeding (información posesoria administrativa) that gave rise to the titling and subsequent registration of properties numbers 22763, 30318, 30320, and 31247, which were later consolidated to create property 31052 of the Guanacaste Registry District, based on alleged defects that precluded titling.

In our view, however, those arguments are insufficient and must be rejected for the following reasons. According to the evidence submitted in these proceedings by INDER, it has been established that in octubre de 1975—that is, after Nombre137526 had registered properties 19996, 19998, and 20000 of the Guanacaste Registry District in its own name, in a clear misuse of power—the Legal Department of that entity learned that criminal proceedings were investigating a series of registrations in the National Registry apparently processed under the Ley de Informaciones Posesorias No. 4545 del 20 de marzo de 1970 y sus reformas. Among others, the aforementioned properties numbers 30318, 30320, 31247, and 22763, all of the Guanacaste Registry District, were cited (proven fact 14). Accordingly, in noviembre de ese mismo año, that Legal Department submitted a report to the Executive President of that entity concerning the annulment of titles drawn up through the forgery of documents.

In essence, it stated that proceedings had been instituted before the Fifth Criminal Investigating Court for the offense of forgery of documents against Óscar Saborío Castro and others because they had issued certified copies of deeds—without any possessory title proceeding having been processed before that Institute—while representing otherwise to the Registry. It also stated that, although certain measures had been taken, they were insufficient because the registrations remained in the Public Registry and the properties could be transferred at any time. It subsequently identified the various procedural alternatives that had been considered, including: a) Resorting to contentious-administrative proceedings (vía contencioso administrativa) so that Nombre137526 could challenge the legality of the administrative acts that, according to the Public Registry, had been issued by the ITCO Board of Directors, because the acts in question were nonexistent administrative acts (actos administrativos inexistentes). b) Filing an action for declaration of injury to the public interest (juicio de lesividad) so that “(...) the Courts may declare their repeal, specifying the corresponding compensation for losses and damages.

(...)”. However, it stated that because these were nonexistent acts that Nombre137526 had never issued, it could never proceed through that avenue. It added that “(...) the opinion expressed by Lic. Nombre8841 (sic) José Villa—Deputy Attorney General of the Republic—favors this approach because, in his view, the only action necessary would be to obtain from Archivos Naciona-les (sic) a certification stating that the deed referenced in the Registry in each of the registrations does not exist, or else does not correspond to what was reported by Notary Saborío Castro, and because the registration in the Registry is the administrative act, it could be annulled through the Office of the Attorney General by the avenue stated herein.- (...)”. It explained that the Department did not share the position maintained by the Deputy Attorney General because “(...) That act performed by the Registry is merely the execution of the actual administrative act, namely, the resolution of the Board of Directors ordering the registration of the land in the Public Registry once all requirements established by the Ley de Informaciones Posesorias No. 4545 del 20 de marzo de 1970 y sus reformas have been satisfactorily met (...)” (underlining in the original). c) Seeking annulment through the incidental proceeding (Incidente) established in artículo 17 de la Ley de Informaciones Posesorias, which provided the avenue by which Nombre137526 itself could annul registrations made contrary to legal provisions.

It stated that the quoted provision contemplated two situations: a) Annulment of the registration in the same case file upon observing that it had been made contrary to the laws in force. b) Annulment by replacing the case file with a literal certification (certificación literal) when the former had been lost. It added that, as in its case, the file had never existed, the matter could readily fall within the second situation and would involve an expedited proceeding (procedimiento sumarísimo), since it would be sufficient to replace the file with the certification from the Public Registry and attach other documents supporting the contemplated decision ultimately to be issued, which would be noted in the margin of the registration entry (asiento de inscripción). This last alternative was ultimately the one it recommended, unless the Executive Presidency or the Board of Directors held a better view, so that “(...) the lands amassed and improperly registered in the Public Registry may be restored to their original status, subsequently endeavoring to have the Institute, through the Executive Branch, secure registration of those lands in its own name.-(...)” (proven fact 15).

It was also shown that, in noviembre de 1975, the Secretary General of Nombre137526 certified that “(...) The company TIERRA DEL MAR SOCIEDAD ANONIMA (sic) has never processed a possessory title proceeding before the Institute’s Legal Department pursuant to the procedures of the Ley de Informaciones Posesorias, número cuatro mil quinientos cuarenta y cinco del veinte de marzo de mil novecientos setenta y sus posteriores reformas, nor has the Institute’s Board of Directors issued a decision approving registration in the name of the aforementioned Company in the Property Registry. (...)” (proven fact 16). On the basis of the Legal Department’s recommendation and the certification issued, in noviembre del 1975, the General Secretariat of Nombre137526 notified the Legal Department of the final resolution (acuerdo firme) adopted by the Board of Directors of that entity in article XVI of session number 1928, held on 12 de noviembre de 1975, which provided: “(...) The Legal Department is hereby ordered to commence proceedings for a declaration of absolute nullity (Declaratoria de nulidad absoluta) of the titles and registrations made in the Public Registry, because the Administrative Acts mentioned therein, which apparently are based on a resolution of this Board of Directors, are nonexistent; so that, pursuant to artículo 17 de la Ley de Informaciones Posesorias No. 4545 de 20 de marzo de 1970 y sus Reformas, the absolute nullity of those titles and registrations may be decreed.

(...)” (proven fact 17). Nevertheless, the evidence in the record does not establish the existence of any proceedings or convictions for forgery of documents brought against notary Óscar Saborío Castro (unproven fact 1), or the nullity of the deeds executed by that notary (unproven fact 3). Moreover, INDER could not even show that it had brought any action—under the terms prescribed by the Board of Directors—seeking a declaration of absolute nullity of the titles and registrations made in the Public Registry corresponding to properties numbers 30318, 30320, 31247, 22763, and 31052 of the Guanacaste Registry District (the latter having been formed through the consolidation of the preceding four) (unproven facts 4 and 5). Accordingly, in the final analysis, although ITCO was aware of that potentially irregular situation, it did not carry out the Board of Directors’ order or pursue any administrative or judicial action seeking to annul the registrations relating to properties numbers 30318, 30320, 31247, 22763, and 31052 of the Guanacaste Registry District.

This was essential because, as Nombre137526 acknowledged at the time, registration entries exist supporting the registration of the aforementioned properties; those entries are presumed valid and are protected by the principle of reliance on the public registry (publicidad registral), and under them the ownership rights of their titleholders are recognized. Thus, if Nombre137526 was so certain that those registrations were defective, the diligent conduct required by the legal system was for it to bring such actions so that, first, the absolute invalidity of the titling ordered through possessory title proceedings could be declared and, once the illegitimacy of the title had been established, the aforementioned registration entries could be canceled. The fact remains, however, that, as we reiterate, there is no evidence allowing this Court to determine with the certainty required in such cases that those actions were filed and concluded, at least with respect to the nullity of those titles, which, we reiterate, are recorded in registration entries.

Accordingly, INDER’s assertions are not sufficiently persuasive to rebut the presumption of validity and legitimacy of the registration entries corresponding to properties numbers 30318, 30320, 31247, and 22763 of the Guanacaste Registry District, for the simple reason that it never sought a declaration of their invalidity and, ultimately, they have not been declared illegitimate, nor has their absolute nullity or cancellation been ordered. Such an examination is not the subject of these proceedings because INDER did not file a counterclaim (contrademanda) against the plaintiff company to that effect. Therefore, the alleged defects claimed in connection with the possessory title proceeding, the legitimacy of the titling, and the consolidation of the properties that gave rise to property 31052 of the Guanacaste Registry District cannot prevail over the presumption of validity of registration entries that the Court cannot disregard, because they have neither been declared null and void nor canceled, and the validity of the title was not challenged by way of counterclaim.

Contrary to the assertions of INDER’s counsel, there is no reliable evidence that the double registration of title (doble inmatriculación) resulted from the deliberate or erroneous conduct of third parties unrelated or external to that institution, because that entity failed to meet its burden of proving it (unproven fact 7).

Rather, it may be concluded from the record that the double registration (doble inmatriculación) is indeed attributable to INDER, since it took title in its own name to three parcels of land that had been designated for the sole purpose of resolving the conflict involving precarious occupation (ocupación en precario) in Proyecto San Juanillo by granting title to their occupants or possessors, clearly pursuing a purpose other than that established by law. The situation is aggravated by the fact that INDER also failed to prove that it had exercised or currently exercises possession (posesión) over those properties (unproven fact 8), while the record contains evidence establishing that those properties were indeed possessed or occupied by individuals. This may be inferred from the contents of the land-registry entries (asientos registrales) themselves, which, we reiterate, have not been declared null or canceled; consequently, the Court cannot disregard them.

Moreover, the evidence submitted by the plaintiff company, specifically the survey plans (planos) submitted by INDER itself (images 377 to 387 of the scanned digital court case file contained in a single PDF file), and the cadastral records (antecedentes catastrales) submitted by the plaintiff (document 29 submitted in digital format and contained on the evidence CD, Disc 1), constitute circumstantial evidence of the possession exercised by Nombre137538 since 1964, prior to INDER’s registration, over land that now comprises the properties at issue (proven fact 34). In addition, the Court must censure the defendant entity because, despite having had at least doubts as to the legality of the referenced land-registry entries since 1975, it did not seek their invalidation through the procedural mechanisms established by the legal system and as directed by its Board of Directors. It should be noted that, had it acted in accordance with the decision of that collegial body in 1975, we would not now be adjudicating the double registration at issue here.

The Court must emphasize that the plaintiff company acquired the property in reliance on the publicity and security afforded by the land registry (publicidad y seguridad registral), not from the original occupants or from those who obtained and registered title to the properties in their own names between 71 and 75, but through a judicial proceeding in which the property was awarded in November 1982 (proven facts 18 and 19). The plaintiff company not only owns the property but has also maintained possession under a title presumed valid and a survey plan depicting its property; moreover, during the procedure for registering that plan, the Registry Administration itself ruled on the incorporation of the maritime-terrestrial zone (zona marítima terrestre) into the property owned by the plaintiff. This is so because, in 2001, the Dirección del Catastro Nacional stated, insofar as relevant, “(...) 10.

Under the terms of the response issued by the Registro Público de la Propiedad Inmueble, there can be no doubt that property number 5031052-000, identified in the challenged survey plan, validly incorporates the one hundred and fifty meters of the maritime-terrestrial zone, and that the present registration does not affect public-domain land (terrenos del demanio). (...)”; it therefore ultimately ordered the registration of the survey plan submitted by the plaintiff company under receipt number 970960 (proven fact 20). The foregoing demonstrates that the plaintiff acquired the property in good faith and in accordance with registry information, and facilitated the segregation (segregación) of at least 10 lots from that parent property (finca madre) (proven fact 21). We must note that, in our view, both the misuse of power (desviación de poder) that we have found and the good faith underlying the title through which the plaintiff acquired the property were, to some extent, taken into account by the Registro Inmobiliario in the administrative proceeding (procedimiento de gestión administrativa), when it suggested that INDER—and not the plaintiff company—agree to close properties 19996, 19998 and 20000 of the Guanacaste Registry District so that those land-registry entries could be canceled (proven fact 26).

That action unquestionably demonstrates the appropriateness of canceling those land-registry entries, which could not be accomplished through administrative proceedings precisely because INDER did not agree to that request (proven fact 27). In light of the foregoing, the Court concludes that the title serving as the basis for registering properties 19996, 19998 and 20000 of the Guanacaste Registry District in the name of INDER is absolutely null and void (absolutamente nulo) due to misuse of power, because those properties were registered in the name of that entity, which clearly was neither an occupant nor involved in a conflict concerning precarious occupation of the properties at issue. Considering that the land-registry entries relating to those properties lack a lawful basis (causa lícita) and that those properties occupy the same physical area as the property registered in the Guanacaste Registry District under registration number Placa25761, one of the factual circumstances contemplated in articles 472 and 474 of the CC is present, requiring annulment of the title pursuant to which properties 19996, 19998 and 20000 of the Guanacaste Registry District were registered.

The foregoing is decisive in these proceedings for resolving the plaintiff’s claims because, as noted, given that the Registro Nacional itself has identified the existence of an error originating outside the registry (error extraregistral), consisting of a double registration, the appropriate course is to take the actions necessary to enable the plaintiff company, as the titleholder of property Placa25761, to exercise full ownership rights (dominio pleno) over that property once the deficiencies affecting such exercise have been remedied. In light of the foregoing and for the reasons set forth ut supra, the title pursuant to which Nombre137526 registered properties 19996, 19998 and 20000 of the Guanacaste Registry District must be declared null and void, and the land-registry entries that created those properties must be canceled, because the prerequisite circumstances imposed by the cited articles 472 and 474 have been established.

The continued existence of those real-property registrations is improper in view of the double registration found and the declaration of nullity made herein in response to the claim of the current owner of property 31052, the plaintiff in this case. Accordingly, the foregoing remedies the defect on the basis of which the Registro Inmobiliario imposed the administrative measure freezing property 31052 (medida administrativa de inmovilización). Finally, we must state that the title pursuant to which Nombre137526 registered properties 19996, 19998 and 20000 of the Guanacaste Registry District has been declared null and void because INDER engaged in misuse of power. In the Court’s view, this constitutes a manifest illegality (ilegalidad manifiesta) within the meaning of section 199 of the LGAP. We therefore consider it necessary in this particular case to communicate this judgment to both the Auditoría Interna and the Presidente Ejecutivo of INDER so that, within the scope of their authority, they may determine whether to initiate the requisite internal actions to establish the potential financial and/or disciplinary liability (responsabilidad patrimonial y/o disciplinaria) of those who participated in the acts and omissions that resulted in the nullity of the titles invalidated by this Court.

The foregoing is pursuant to articles 199, 200 to 213 of the LGAP. For those purposes, it is ordered that, during the enforcement phase (fase de ejecución) and once this decision becomes final, this judgment be communicated to the Auditor Interno and the Presidente Ejecutivo of INDER so that they may undertake the appropriate actions and proceedings in light of the facts examined in this case. Accordingly, the communication shall be made by the enforcement judge (Juez Ejecutor) assigned under the applicable rotation, in accordance with that judge’s functional authority, and the Administration against which judgment has been entered shall be responsible for actively arranging and verifying proper compliance with that communication.

XII.Ultimately, for the reasons set forth in the preceding Considerandos, the plaintiff’s first claim must be granted and, consequently, the partial absolute nullity (nulidad absoluta parcial) of resolution No. 408-2018 cited above, issued by the TRA, must be declared, solely insofar as it upheld the registry precautionary measures (medidas cautelares registrales) imposed by the Registro Inmobiliario on property 31052 of the Provincia de Guanacaste, owned by the plaintiff company. By reason of connection (conexidad) and pursuant to articles 33, 36 and 122 subsection k) of the CPCA, the partial absolute nullity of the final resolution issued on 2 de julio del 2017 must also be declared, whereby the Registro Inmobiliario ordered the precautionary measures (medidas cautelares) consisting of an administrative warning (advertencia administrativa), immobilization (inmovilización), and publication of a notice (publicidad de noticia) with respect to the property Placa25761 cited above.

This is due to a violation of the principle of legality (principio de legalidad) and defects in the elements of content and purpose (vicios en los elementos contenido y fin), as explained in Considerandos VIII, IX, X y XI of this judgment. Pursuant to articles 171 of the LGAP and 131 of the CPCA, this declaration of nullity (declaratoria de nulidad) has declaratory and retroactive effect as of the date on which the annulled acts were adopted, without prejudice to rights acquired in good faith. The plaintiff’s fifth claim must also be granted, seeking an order requiring the Registro Inmobiliario to cancel the registration of the properties in the Partido de Guanacaste, real-property folio registration numbers 19996, 19998 and 20000, all owned by INDER. This is pursuant to articles 472 and 474 of the CC and because Considerando XI of this judgment established the unlawfulness of the ITCO’s title due to misuse of powers (desviación de poder).

As a consequence of the absolute nullity (nulidad absoluta) of the final acts and the definitive act in the administrative management proceeding (procedimiento de gestión administrativa), and the removal of the registry entries (asientos registrales) relating to properties 19996, 19998 and 20000 of the Partido de Guanacaste, since the factual and legal grounds that supported the aforementioned administrative measure at the relevant time have ceased to exist, and as a consequence of sections 131, 132 and 133 of the LGAP and section 88 of the Decreto Ejecutivo No. Placa15869 cited above, the second, third, and fourth claims brought by the plaintiff company must be granted and, consequently, the Registro Inmobiliario must be ordered to lift the precautionary measures consisting of the administrative warning, immobilization, and publication of the notice “PROPERTY LOCATED IN THE MARITIME-TERRESTRIAL ZONE” (“FINCA UBICADA EN LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE”), encumbering the property in the Partido de Guanacaste, real-property folio registration No. Placa25752, owned by the plaintiff company herein.

This is so insofar as the Court is inclined to protect the presumption of validity (presunción de validez) of the registry entries concerning properties Placa25766, 22763, 30318, 30320 and 31247 in the Partido de Guanacaste, as well as that of the subsequent consolidation (reunión) of the latter four to form property Placa25761 in the same Province, together with their enforceability against third parties (oponibilidad frente a terceros). We reiterate that the referenced registry entries are clear as to the existence of possessory information proceedings (procedimientos de información posesoria) processed before Nombre137526, which concluded in the issuance of title (titulación), likewise identified therein, adding that the State participated in the proceeding and that it was carried out pursuant to Ley No. 4545 y 4598 cited above. Furthermore, the plaintiff company acquired the property in good faith, after registration, through a judicial auction (remate judicial) and in reliance on the public registry records (publicidad registral); indeed, the most recent survey plan (plano) was registered for it, as explained in detail ut supra.

XIII.The remaining principal claims brought by the plaintiff company seek a declaration that the conduct of the defendants is substantially inconsistent with the legal system, as are all related acts and actions that have prevented it from fully exercising its property right; on that basis, it seeks a monetary judgment (condena patrimonial) against them for the consequential losses (perjuicios) that, it claims, they caused, together with interest and the corresponding indexation (indexación). The Court therefore understands this to be a claim for non-contractual financial liability (responsabilidad patrimonial extracontractual) of the defendant public entities and body. This is because, on the one hand, a declaratory claim (pretensión declarativa) is brought which, in light of the cause of action (causa petendi) and the conduct at issue in these proceedings, seeks a ruling recognizing the exercise of an administrative function as the generating cause of the defendant public entities’ and body’s potential financial liability, because it prevented the plaintiff from fully exercising its property right (claim 6); this would then provide the basis for a monetary judgment concerning the matters already identified (claims 7, 8 and 9).

Accordingly, these claims must be analyzed together, beginning with a brief review of the general principles governing the Public Administration’s financial liability. In this regard, it must be borne in mind that, under section 190 of the LGAP, the Administration is financially liable for its lawful or unlawful, normal or abnormal operation. Such liability therefore falls within a predominantly strict-liability regime (régimen preeminentemente objetivo), whose foundation encompasses both the theories of damage and risk and the maintenance of equilibrium in the financial equation (equilibrio en la ecuación patrimonial). Its fundamental purpose is to provide compensatory reparation to anyone who has sustained an injury attributable to a public organization that is unlawful in its underlying basis. This undoubtedly represents a shift in the very approach to the basis of liability, since the Administration will be liable whenever its normal or abnormal, lawful or unlawful operation causes damage that the victim has no duty to bear, regardless of the victim’s subjective legal position and the entitlement or status of authority held, provided, of course, that the indispensable requirement of a causal nexus (nexo causal) is met.

The legislation in force establishes unlawful or lawful conduct and normal or abnormal operation as criteria for attribution (criterios de imputación). In the case of lawful conduct and normal operation, the Legal System establishes conditions and requirements governing the availability of liability; among them, the damage must be special or abnormal, meaning that, in the first instance, it must fall upon a small proportion of affected persons or, in the second, it must be exceptionally severe. In these circumstances, liability covers only damage, not consequential losses (articles 194 and 195 of the LGAP). In contrast, for unlawful conduct and abnormal operation, financial liability is comprehensive. Nevertheless, under these criteria for attribution, it must be shown that the injury is a consequence of those acts or omissions, so as to establish the causal nexus permitting liability to be attributed to the public authority.

In addition, in cases of abnormality and unlawfulness, the adjudicator must examine the operation of the public authority in order to determine whether there was in fact conduct that departed from legality or was inconsistent with the principles of administrative efficiency. In such cases, it is crucial to clearly establish the existence of those criteria, since each case must be treated and analyzed differently depending on the type of operation to which the loss is attributed. The victim’s fault (culpa de la víctima), the act of a third party (hecho de un tercero), and force majeure (fuerza mayor) constitute grounds exempting the Administration from such liability, and the burden of proving them rests with the Administration. On this subject, see the extensive discussion of the Administration’s financial liability by the Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, including, among others, judgment No. 584 de las 10 horas 40 minutos del 11 de agosto del 2005.

In view of the matter at issue here, it is necessary to reiterate that whenever an injury has been sustained as a consequence of public conduct, whether by act or omission, that the victim has no obligation to bear, a duty to compensate arises from the principle of full reparation for damage (reparación integral del daño) derived from section 41 of the Constitución Política. However, the actual existence of the damage and/or consequential loss for which protection is sought must be established. In this regard, pursuant to section 196 of the LGAP, compensable damage (daño indemnizable) must be actual, quantifiable, and individualized. Actual means that the injury has occurred or, with reasonable certainty, will occur as a result of the generating cause to which it is attributed in each specific case. Accordingly, this requirement is met both by pecuniary or non-pecuniary injuries that have materialized in empirical reality and by losses whose occurrence is reasonably probable.

By quantifiable, this judicial panel means that it must be possible to quantify the damage in economic terms, not because the compensable loss must in every case be monetary in nature, but because it must be capable of economic valuation as a mechanism for equivalent compensation. Finally, individualized means that the injury must have been caused to a particular person or group of persons, such that it is feasible in each case-specific analysis to identify the victims of the violation—that is, those who have suffered the harmful consequences for which reparation is sought. These characteristics of damage mean that nonexistent damage and mere expectations of profit are not compensable. It is also necessary to note that the damage must be proven by the party seeking reparation. This follows from section 41 of the Código Procesal Civil (hereinafter CPC) and sections 58 subsection c), in relation to 82, both of the CPCA.

Once the existence of damage meeting the conditions described above has been established, the cause giving rise to it must be identified so that the cause-and-effect relationship between the public authority’s conduct and the damage claimed can be established. From this perspective, it should be noted that, for a causal relationship (nexo de causalidad) to arise, the cause of the damage—regardless of the criterion for attribution to which the injury is ascribed (lawful or unlawful conduct, normal or abnormal operation)—must be attributable to the Administration alleged to be responsible for that consequence. It may therefore be said that the causal nexus depends on the existence of an objective element: the injury must be the consequence of an act or omission by a public authority, operating as an efficient, adequate, and legally relevant cause. Moreover, as a subjective component, that conduct must be attributable to the public entity against which the judicial action seeking reparation has been brought.

This is decisive because, even if a particular event is the relevant cause of the damage, if that act or omission cannot be attributed to the defendant, there will be no causal link permitting liability to be declared. In this case, it is necessary to determine whether the actions to which the plaintiff attributes the injury it claims to have sustained are an adequate and relevant cause of that consequence and, additionally, whether they are attributable to the defendant Administrations.

XIV.Taking into account the nature of the monetary judgment (condena patrimonial) sought as the principal claim (pretensión principal), the majority of this Court considers it necessary to address the “theory of loss of a chance or business opportunity (teoría del chance u oportunidad de negocio frustrado).” This matter has been examined by the First Chamber of the Supreme Court of Justice (Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia), among other decisions, in judgment Nº 478-F-S1-2012, issued at 14 hours 30 minutos on 12 de abril de 2012, in which, as relevant here, it recognized the existence of the so-called “reinforced legitimate interest (interés legítimo reforzado)” as a parameter for compensation. For present purposes, in that judgment the Chamber held that “(...) compensation may be awarded for pecuniary harm (lesión patrimonial) arising from unlawful conduct (conducta ilícita) that resulted in the impairment of a real and serious possibility of obtaining a benefit or a future advantageous position, grounded (sic) not in mere probability, a hypothesis, or mere risk, as stated above, but in a well-established probability, with a high degree of certainty that the final energy-supply contract would materialize.

(…)”. This position was also reiterated in judgment No. 1049-2013, issued at 9 hours 25 minutos on 14 de agosto del 2013. Compensation for a reinforced legitimate interest, as well as for a lost chance or business opportunity, has generally been accepted by the majority of this Sixth Section, among other decisions, in judgments No. 99-2012-VI, issued at 11 hours 15 minutos on 4 de junio del 2012; No. 66-2013-VI of 15 hours 8 de mayo del 2013; No. 153-2015-VI, issued at 9 hours 45 minutos on 18 de setiembre del 2015; No 95-2016-VI of 11 hours on 21 de junio; and No. 141-2016, issued at 11 hours on 23 de setiembre, both from 2016; No. 38-2017-VI of 13 hours 45 minutos on 29 de marzo; No. 50-2017-VI, issued at 10 hours 25 minutos on 25 de abril; and No. 148-2017 of 9 hours on 30 de noviembre, all from 2017; and No. 79-2018-VI of 16 hours on 29 de junio del 2018. The foregoing is based on the premise that such legal protection is warranted—and therefore compensable—when it concerns a person’s legal position (situación jurídica), as follows from the third paragraph of Article 49 of the Political Constitution (Constitución Política), which entrusts this Jurisdiction with protecting, at a minimum, the individual rights (derechos subjetivos) and legitimate interests (intereses legítimos) of litigants.

This is further supported by Article 1, subsection 1), of the CPCA, which establishes subject-matter jurisdiction (competencia subjetiva) for this Court to protect persons’ legal positions, whether involving powers, duties, mixed positions, or advantages. Thus, if, in the exercise of an administrative function (función administrativa), public entities adversely affect that position or legal sphere, with economic consequences, and the private party subject to the Administration (administrado) has no legal duty to bear that injury, whether loss or damage (daño o perjuicio), such compensation is, in principle, warranted. Accordingly, although pecuniary harm most often occurs in situations inherent in and arising from ownership of an individual right, this does not mean that legitimate interests cannot give rise to potential reparation. This is so, we reiterate, on the basis of the constitutional foundation detailed above.

It therefore entails the protection of a legal position in which, although no individual right is held, a definite possibility—and not mere conjecture—of obtaining a pecuniary advantage has been thwarted as a result of improper public action. It occurs when, for reasons attributable to the alleged responsible party, a serious, concrete, and genuine probability that a favorable event would occur for the holder is eliminated or extinguished. Thus, it must be determined in each particular case whether the exercise of an administrative function impairs a real and serious possibility of obtaining a benefit or future advantageous position, such that compensation must be awarded to the legal person (sujeto de derecho) whose opportunity to receive a pecuniary advantage, characterized by a high degree of certainty as to its materialization, has been severed from that person’s legal sphere. Specifically, the precedents cited ut supra have identified both the conditions required for this type of compensation and the manner in which it must be determined.

In that regard, judgment No. 99-2012-VI cited above stated that compensable damage (daño resarcible) resulting from the loss of a chance consists of being unable to enjoy the possibility of a gain because of a third party’s action; in other words, it is damage to an opportunity. It also distinguished between a compensable lost chance and one that is not compensable, stating that “(...) A mere chance is only the probability that a future event will occur. Unlike the former, a compensable chance is also a mathematical probability, a risk that generates possibilities both for and against. (...). What distinguishes it from a mere chance is the teleological element, because the injury affects a favorable subjective legal position (situación jurídica subjetiva favorable) whose realization may be expected. A compensable chance is based on the probability that a legal position, whether an expectation or a legitimate interest, will mature.

Injury to an expectation or legitimate interest may constitute the loss of a compensable chance” (Nombre60996, “Loss of a Chance,” 2010). For compensation to be possible, it must be shown that the lost opportunity had a well-founded probability of materializing, although not to a degree of certainty, because in that case it would instead constitute lost profits (lucro cesante). In the loss of a chance, the lost probability is compensable because it is regarded as having value in itself and, consequently, actual damage (daño cierto) is deemed to have occurred and must be fully repaired. (...)”. This Section has also emphasized that a lost chance or loss of opportunity is compensable within the framework of the civil liability of Public Administrations (responsabilidad civil de las Administraciones Públicas), while clarifying that such compensability does not extend or apply to every random—abstract or generic—probability of economic benefit.

On the contrary, a compensable lost chance or business opportunity requires proof of several elements. First, the claimant must demonstrate the preexistence of a serious and objective opportunity for the transaction or gain to occur. That is, the existence of objective conditions, grounded in tangible criteria or elements, from which the possibility of obtaining the economic benefit can be determined. It must also be shown that the lost objective opportunity had a well-founded probability—its random component—of materializing, although not to a degree of certainty, because if it involved guaranteed income arising from an individual right, it would not constitute a lost chance but rather compensation for lost profits. It must be borne in mind that, in the loss of a chance, the thwarted objective and serious probability is compensable because it is regarded as having value in itself—and does not constitute a mere chance or subjective expectation—and, consequently, actual damage is deemed to have occurred and must be fully repaired.

Second, there must be proof of an intervening event (hecho interruptor) attributable to the responsible party, which in these cases must be a Public Administration. The foregoing must constitute the adequate and relevant cause of the injury, so that a causal nexus (nexo causal) may exist between the intervening event and the frustration of the income. This also entails the burden of presenting arguments establishing why an act or omission by a public entity—or administrative body—became the cause that interrupted the foreseeable outcome of the expectation, namely, the realization of the financial benefit. Finally, the elimination or reduction of the preexisting opportunity must be demonstrated. It is not enough merely to allege the probability of obtaining a monetary gain; rather, it is necessary to demonstrate possession of conditions showing that, had the intervening event not occurred, the pecuniary advantage would have arisen with a high degree of probability.

Based on the foregoing, it is concluded that monetary reparation (reparación patrimonial) for a lost chance or business opportunity is not warranted for every disturbance of that sphere, but only in cases in which the claimant proves that it held a legal position—including, of course, potential expectations or advantages—that was substantially harmed or diminished by public action, with an economic impact that is real and certain because the probability of its occurrence is demonstrably reasonable. Once the compensability of the injury has been established, any compensation for the lost chance must be quantified. To calculate that loss, the First Chamber has established that recourse may be had to the judge’s prudent assessment (prudencial valoración), under which the judge shall weigh the factual circumstances and the challenged conduct to quantify the lost gain, while clarifying that this amount may not be equated with the profit that would have been earned, not only because there is no evidence of that matter, but also because doing so, within the surrounding circumstances, could result in unjust enrichment (enriquecimiento sin causa).

In that regard, judgment No. 478-F-S1-2012 cited above stated that “(...) the real and actual pecuniary harm caused to the plaintiff by this thwarted opportunity is not equivalent, and cannot be equated, to the full consideration that it would have received had the unsigned contract been fully performed, nor to the profit that the prevented contractual relationship might have generated. This would obviously entail the plaintiff’s unjust and unlawful enrichment, since it would obtain all the benefits arising from the contract without having supplied any energy. In such cases, fair compensation for that which never arose or was thwarted is not equivalent to the complete and full performance established in the contract. Damages (daños y perjuicios) are not synonymous here with the originally agreed performance or, as in this case, the performance that would have been achieved. The purpose is to provide monetary reparation for the primary or initial injury—the loss of an opportunity—but not for the losses or damage arising from that ultimate factual and legal circumstance that was never attained.

The probable economic factors of that ultimate situation could indeed be taken into account as one of the prudential parameters when determining the amount awarded. Thus, in setting the amount in cases such as this one, the court must exercise reasonable, measured, prudent, and objective judicial discretion, weighing, as will be done in this case, the relevance of the circumstances to the parties; the degree of certainty of achieving the final result or advantage; the circumstances of the injured party or victim; the existence of any other potential beneficiaries; where an agreement exists, the value of that lost opportunity; etc. (…)”.

XV.As indicated, the last principal claims asserted by the plaintiff company (6, 7, 8 y 9) seek a determination of the financial liability (responsabilidad patrimonial) of the defendant entities and agency and an order requiring them to pay the losses caused in connection with the challenged administrative proceeding (proceso de gestión administrativa), together with the applicable interest and indexation. The losses for which compensation is sought arise precisely from various actions by the defendants that the plaintiff considers substantially inconsistent with the legal system, principally the formal acts that have already been invalidated by this Court. In general, the defendants oppose these claims. INDER and MSC do not identify specific arguments supporting their opposition and merely state that the claims are inadmissible. JARN argues, first, that there are no attribution criteria from which its financial liability could arise.

Specifically, it contends that the proceeding and the final act issued therein made it possible to establish that the plaintiff’s property overlapped with several properties that gave rise to the parcel owned by the plaintiff company, and also that it was located within the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), all of which breaks the causal link necessary for a claim for damages and losses (daños y perjuicios) to arise under the terms set forth in Article 190 of the LGAP. It further asserts that the existence of the claimed losses was not proven because no supporting evidence was submitted. The State agrees with JARN’s arguments and adds that, because the property forms part of the public domain (dominio público), compensatory financial claims are unavailable. After careful analysis, the Court finds that the financial-liability claims asserted cannot be granted for the following reasons.

As indicated, the plaintiff company seeks compensation for the profits it failed to earn from an urban-development, tourism-residential project that was frustrated and could not be carried out because of the notations made by the Real Property Registry in the record for property number 31052 of the Guanacaste Registry District and the resulting uncertainty surrounding the property. It is therefore necessary to examine whether the prerequisites discussed ut supra are satisfied in order to determine whether compensation is available for the claimed loss of business opportunity or profit. The first prerequisite is the preexistence of a serious and objective opportunity for the business transaction or profit to occur that was subsequently frustrated. In presenting its theory of the case, the plaintiff company explains that in August 2006 it commissioned a feasibility analysis for a residential and hotel project that it intended to develop on its property located in the Province of Guanacaste and registered under number 31052, called “Proyecto Turístico Manzanillo-Condominio Marbella.” The purpose of that study was to conduct a market analysis of the principal components of the project on the aforementioned property, a 63-hectare oceanfront tract located immediately northwest of the town of Marbella, fronting Playas Coco and Playa Honda.

It states that the complex contemplated the sale of: a) 79 residential lots ranging in area from 1.200 to 2.200 square meters. b) 180 one- and two-bedroom condominium units. c) An area designated for a spa-type boutique hotel. It explains that the feasibility analysis was reviewed in November 2008 and that the results were favorable for the proposed urban development, to the extent that potable water service was even available. Accordingly, it states, the decision was made to begin earthworks (movimientos de tierra) and the construction of preliminary infrastructure during the first quarter of 2009, but this could not be carried out because of the administrative proceeding initiated ex officio by the Real Property Registry and processed under expediente No. 2008-667-BI. It contends that the first provisional measure (medida provisional) noted against its property brought the project to an end because, although it did not technically immobilize the property, in practice and with respect to third parties—in this case, investors and developers—it operated as a measure that discouraged any intention to invest in a property whose original registration was under challenge and alleged to be void.

It adds that, when granting a construction permit, municipalities conduct a registry review and, upon finding that the property was subject to a notation, declined to grant authorization because of the uncertainty as to what might happen to the property. It explains that the market analysis contained in the feasibility analysis showed that virtually all tourism trends and the vacation homes planned for construction were favorable as of 2008. It further states that, despite the large number of projects under development, hotel occupancy, and the pace of real-estate sales, strong demand was forecast for the Manzanillo Tourism Complex development because of a series of factors and variables particular to the project, including the land, the site’s characteristics, access to the property, means of transportation, the economic and demographic report, and tourist attractions, among others. Likewise, based on the market research conducted, the analysis projected that all units would be sold within eight years, divided into five phases, which was an extremely conservative outlook even in view of the economic slowdown experienced by the real-estate sector worldwide.

With respect to the condominiums, it was expected that, after the initial surge generated by the marketing campaign, a sales rate of approximately 18 to 25 condominiums per year would be achieved, which was consistent with the annual sales rate of comparable developments in the area. Finally, in the case of the boutique hotel, the level of interest as of that date was high. It considers that, in order to estimate the losses realistically, account must be taken of the fact that, by the date of their eventual assessment, the project would have been completed, as the eight years initially projected would already have elapsed. This is because, it reiterates, the development could never be commenced because, at that time, it was notified of the administrative proceeding being processed by the Real Property Registry, a situation that brought everything planned to an end and frustrated the investment that was about to be made for the reasons already stated.

It concludes that compensation is warranted because it acquired the property for the purpose of developing it due to its location and acted accordingly. It states that, before that feasibility analysis, the company’s representative at the time had held discussions with Improsa Capital S.A to arrange a preliminary viability analysis of the referenced project and, if the result was favorable, to invest in the urban-development project. The parties worked on a letter of intent (acuerdo de intenciones), which was ultimately not finalized and which constitutes further evidence of the serious intention to develop property number 31052. After carefully reviewing the record, the Court concludes that the evidence submitted by the plaintiff is insufficient to establish the existence of objective conditions grounded in tangible criteria or elements from which the possibility of obtaining an economic benefit could be determined.

Let us examine the evidence. Of the evidence admitted on behalf of the plaintiff, the following items are intended to demonstrate the seriousness and objective nature of the frustrated business opportunity: a) A feasibility analysis entitled “Proyecto Turístico Manzanillo-Condominio Marbella.” b) A certification issued by the Asociación Específica Acueducto Rural Marbella attesting to the availability of potable water service for the urban-development project. c) A certification issued by the Engineering Department of the Municipalidad de Santa Cruz on 3 de noviembre del 2004. d) A Letter of Intent between Complejo Turístico Manzanillo S.A and Improsa Capital S.A. With respect to the Feasibility Analysis (available on the evidence CD, folder entitled “Disco 1,” subfolder “Pruebas digitales contencioso-Complejo Turístico Manzanillo,” file entitled “Documento 24”), it was indeed conducted between August and October 2006—that is, before the registry precautionary measures (medidas cautelares registrales) were entered—and reviewed in November 2008—that is, after the administrative warning (advertencia administrativa) had been entered.

It provides a general summary of the project, details the characteristics of property 31052 owned by the plaintiff, describes the development, and includes both a market analysis concerning current demand and competition and a financial analysis; finally, a series of annexes are attached. As a starting point, we must note that, in simple terms, a feasibility analysis is an important input to be considered before launching a new business or project because it makes it possible to determine whether it can be developed—that is, whether it can be carried out—the ideal conditions for doing so successfully, the difficulties that could arise, and how they might be resolved. In other words, it is an element that supports an informed decision regarding a proposed project or business. Thus, in our view, the study enabled the plaintiff company to decide whether to undertake the “Proyecto Turístico Manzanillo-Condominio Marbella,” by informing it of the associated advantages and disadvantages.

But it is neither a tangible nor sufficient element from which to conclude, first, that the plaintiff had already decided to develop the project, or that there was a serious and objective probability that the business would generate a profit or economic benefit. For example, under the heading “Relevant Dates,” the document states that “(...) Preliminary studies for the Complejo Turístico Manzanillo development have already begun. (...).” However, neither the document nor the plaintiff explains what preliminary studies had already begun, and no evidence to that effect was submitted (unproven fact 11). A similar deficiency also appears in the section entitled “Additional Characteristics of the Land,” which refers to other permits and procedures obtained, including “(...) -Nomenclature letter from the Instituto Geográfico Nacional authorizing the project name / -Alignment letter (nota de alineamiento) from MOPT concerning national highways and railways / -Municipal alignment letter concerning public streets / -ICE letter determining whether transmission lines exist and the setbacks (retiros) that must be maintained if they do / -Municipal letter authorizing the discharge of stormwater into natural drainage channels, streams, or existing rivers / -Alignment letter from INVU concerning any streams and rivers existing on the property (...).” However, none of those documents appears in the annexes, nor were they submitted in this proceeding. Furthermore, we find that none of the documents included in the Annexes supports a conclusion that there was an objective probability of a business transaction or economic profit that was thwarted.

The foregoing is because some of them refer to documents related to the identification or characteristics of the property itself, such as the registered cadastral survey plan (plano catastrado) of the claimant’s property, a contour-line map, and a copy of the ruling issued at 10 horas del 17 de octubre del 2001 by the Dirección del Catastro Nacional, which stated, insofar as relevant, “(...) 10. Under the terms of the response provided by the Registro Público de la Propiedad Inmueble, there is no doubt that property number 5031052-000, identified in the challenged plan, validly includes the one hundred fifty meters of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre), and that the present registration does not affect public-domain land. (...)”; ultimately, it ordered the registration of the plan submitted by the claimant company. Clearly, none of those documents supports the conclusion that the claimant had an objectively probable opportunity to begin developing the “Proyecto Turístico Manzanillo-Condominio Marbella.” A certificate issued by the Municipalidad de Santa Cruz in junio del 2005 was also submitted, stating that the claimant company had been paying municipal taxes on a registered property that includes the one hundred fifty meters, “(...) that is, up to the fifty public meters (sic).

(...)”. Nor does this document support a conclusion regarding an objectively probable opportunity to begin developing the “Proyecto Turístico Manzanillo-Condominio Marbella,” because, at most, it concerns compliance with tax obligations arising from ownership of the property—not the possibility of commencing the project—and the property’s characteristics. Also submitted was a certificate issued by the Asociación Específica Acueducto Rural Marbella in setiembre del 2005, which states, in essence, that “(...) it has the capacity to provide POTABLE WATER service to COMPLEJO TURÍSTICO MANZANILLO SOCIEDAD ANÓNIMA (...)”. The claimant maintains that this document constitutes certification of water availability in the area for developing the project at issue. The Court, however, cannot reach the same conclusion because, although the document certifies that water service can be provided to the claimant, it nowhere states that such availability was specifically for undertaking the residential, tourism, and urban-development project that, according to the claimant, was thwarted (unproven fact 12).

In fact, the document submitted certifies water availability in general terms, such that the Court could reasonably interpret, for example, that it had been requested for the construction of a house rather than for the project at issue. Nor did the claimant submit a copy of the application filed with the aforementioned association that would have enabled this panel to verify that the certification referred exclusively to the development of the contemplated business venture. Something similar applies to the document issued by the Municipalidad de Santa Cruz on 3 de noviembre del 2004, which responded to an application for land-use authorization (uso de suelo) for the property described in registered cadastral survey plan Placa25767, stating that “(...) The property is not subject to any zoning plan (plan regulador) and may be used in accordance with the owner’s interests, provided that the Ley de Planificación Urbana, Ley de Construcciones and Código urbano are complied with.

(...)”. As can be seen, the certified land use was not directed toward developing a specific activity, such as, in this case, the residential, tourism, and urban-development complex that the claimant states it intended to put into operation; accordingly, once again, the Court could reasonably interpret that it had been requested, for example, for the construction of a house. Nor did the claimant submit in these proceedings (litis) a copy of the application filed, which would have enabled this panel to determine, to a degree of objective probability, that the application concerned obtaining a land-use certificate (certificado de uso de suelo) to develop a residential, tourism, and urban-development complex on the property in question. It therefore cannot be deemed established that, before the imposition of the registry precautionary measures (medidas cautelares registrales) that have since been annulled, the claimant company possessed a land-use certificate authorizing the construction of a residential, tourism, and urban-development project (unproven fact 13).

This was a procedural burden (carga procesal) incumbent upon the claimant, which it failed to discharge. In addition, the Court notes the dates on which the general certificates of water availability and land use were issued—namely, noviembre del 2004 and setiembre del 2005—well before the date on which the feasibility analysis was conducted. This allows this panel to infer that those documents may have formed part of the general materials that the claimant company provided to the professionals who prepared that analysis, precisely so that they could identify the business opportunities available in the area, as well as the strengths and weaknesses of such development, all for the purpose of making an informed investment decision based on their conclusions. This would support the conclusion that, when the registry precautionary measures were entered against the property discussed above, the claimant may, at most, have made an initial decision and consequently held an expectation of developing a residential, tourism, and urban-development complex on that property.

But this is very different from there having been an objectively probable business venture or benefit eligible for compensation because it was thwarted as a result of the exercise of an administrative function. Strictly speaking, the profit the claimant expected to obtain amounted to no more than a mere business expectation—that is, a mere chance—because none of the evidence submitted by the claimant establishes or supports the conclusion, even to a degree of probability, that the project would ultimately have materialized. For example, there are no technical documents showing how the claimant company intended to finance the project’s costs. It should be noted that the Feasibility Analysis contains only the economic study concerning the business or project’s cost-benefit relationship, so that both factors could be weighed when deciding whether to implement the project. There are, however, no documents concerning how the investment was to be financed or whether it would be financed with the claimant’s own capital or third-party capital (unproven fact 14).

The only document submitted in that regard is a memorandum of understanding (acuerdo de intenciones) between Complejo Turístico Manzanillo S.A and Improsa Capital S.A. (appearing on the evidentiary CD, folder entitled “Disco 1,” subfolder “Pruebas digitales contencioso-Complejo Turístico Manzanillo,” file entitled “Documento 27”). The Court, however, cannot assign this document the evidentiary weight (valor probatorio) sought by the claimant because it is not signed by either the claimant company’s representative or the general manager of Improsa Capital S.A.; from the outset, this prevents any certainty as to its authenticity and seriousness. Finally, although the company states that it was unable to obtain construction permits because the Municipalidad rejected them due to the provisional precautionary measures recorded against the property, the fact remains that the claimant submitted no evidence that such a permit had even been requested or that the defendant local authority had denied it (unproven fact 15).

Ultimately, this panel finds that the record contains insufficient evidence to establish, in this specific case, the existence of a serious and objective opportunity for the business venture or anticipated profit to materialize, the loss of which the claimant seeks to recover as damages. This is because the compensation sought for loss of chance (chance frustrado) is not based on objective conditions or on tangible criteria or elements from which it could be determined that there was, as we reiterate, a serious and objective possibility of obtaining the economic benefit; rather, it concerns merely a chance or subjective expectation that is not compensable. It should be recalled that, pursuant to articles 41 of the Código Procesal Civil and 58 subsection f) of the CPCA, proving these elements is a procedural burden incumbent upon the party seeking compensation, which must submit evidence that is suitable, relevant, and sufficient for those purposes.

We reiterate that such evidence is lacking in this case, and this deficiency could in no way be remedied by applying the provisions of section 122 subsection m), clauses ii) and iii), in relation to section 163 of the CPCA, because what the claimant sought to reserve for the enforcement phase (fase de ejecución) was the quantification, not the determination, of the damages; the latter unquestionably should have been established in these merits proceedings (proceso de conocimiento). Because the claimant failed to discharge that procedural burden, it must bear the corresponding adverse consequences—in this case, dismissal of this item of relief (extremo petitorio). In the absence of a serious and objective opportunity for the business venture or anticipated profit to materialize that would be eligible for compensation, it would be futile to examine the extensive alleged causes described by the claimant in the complaint.

Dismissal of this claim for compensation (pretensión indemnizatoria) entails, given its ancillary nature, denial of the claims concerning the payment of interest and indexation. With respect to these matters and the analysis contained in the preceding Considerando, Judge Aguilar Méndez issues a separate opinion.

XVI.Regarding the alternative claims (pretensiones subsidiarias). The claimant company submitted two claims of this nature. The claim designated as A is asserted in the event that the complaint is dismissed with respect to the area of the property located within the 150-meter strip of the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre). In that scenario, it seeks a declaration of partial absolute nullity (nulidad absoluta parcial), insofar as it adversely affects the claimant, of the TRA decision, based on the same arguments outlined in the principal claim. As a consequence of that declaration, it requests that the Real Property Registry be ordered to lift the administrative warning (advertencia administrativa) and the immobilization due to inconsistency (inmovilización por inconsistencia) recorded against property 31052 of the Guanacaste Registry District, as regards the area of the property that is not located within the maritime-terrestrial zone.

It also requests that the Real Property Registry be ordered to cancel the registration of the properties of the Guanacaste Registry District bearing real-property folio registration numbers Placa25753, Placa25754, and Placa10872, all owned by INDER. In addition, it seeks a declaration that the defendants’ conduct is substantially inconsistent with the legal system, as are all related acts and actions that have prevented the full exercise of its property right, as referenced and specified in point 6 of the legal grounds of the complaint. Finally, it requests that the defendants be ordered to pay the damages (daños) and lost profits (perjuicios) arising from the challenged decision. It states that the damages consist of the actual value of the land comprising the area of the property located within the 150-meter strip and the amounts paid in real property tax on that land. The lost profits consist of the earnings not received because of the inability to sell the area corresponding to the spa-type boutique hotel that was planned for development.

It requests an award of interest and indexation (indexación) on the amount ultimately determined. It states that all monetary relief will be quantified during the judgment-enforcement stage (fase de ejecución de sentencia). All of these latter requests are ancillary claims whose disposition depends on whether the requested nullity is granted. With respect to the forms of relief comprising this alternative claim, we must state the following. The drafting technique employed by the claimant conditioned this alternative claim upon the occurrence of a specific prerequisite: in this case, dismissal of the complaint with respect to the area of the property located within the 150-meter strip of the maritime-terrestrial zone. In that regard, the Court finds that this condition was not met in the present case, because only the principal claims seeking compensation based on the financial liability (responsabilidad patrimonial) of the defendant Public Administrations were dismissed.

Consequently, this judgment contains no ruling limiting or extinguishing the claimant’s property right over any portion of property number 31052 of the Guanacaste Registry District. Furthermore, we must note that most of the forms of relief comprising this alternative claim have already been granted in this judgment. This is because partial absolute nullity has been declared with respect to the cited decision No. 408-2018 issued by the TRA, solely insofar as it affirmed the registry precautionary measures (medidas cautelares registrales) imposed by the Real Property Registry on property Placa25761 in the Province of Guanacaste, owned by the claimant company. By reason of their connection, the final decision issued by the Real Property Registry on 2 de febrero del 2017, through which the registry precautionary measures were imposed on the cited property 31052, was also partially invalidated.

The Real Property Registry was also ordered to cancel the registration of the properties of the Guanacaste Registry District bearing real-property folio registration numbers Placa25763, 19998, and 20000, all owned by INDER. Finally, as a consequence of the absolute nullity of the final and definitive acts in the administrative-management proceeding (procedimiento de gestión administrativa) and the cancellation of the registry entries (asientos registrales) relating to properties Placa25763, 19998, and 20000, the Real Property Registry was ordered to lift the aforementioned registry precautionary measures encumbering the property of the Guanacaste Registry District bearing real-property folio registration No. Placa25752, owned by the claimant company herein. Accordingly, it remains only to examine the claims concerning the defendants’ alleged financial liability for the damages and lost profits that, in the claimant’s view, arose from the decisions already annulled by this judicial body.

Based on the considerations set forth in Considerandos XIII and XIV above, as well as the analysis of the evidence in the record, we find these claims to be unfounded for the reasons set forth below. The damages claimed by the claimant consist of the actual value of the land comprising the area of the property located within the 150-meter strip and the amounts paid in real property tax on that land. But we again emphasize that this Court has not deprived the claimant of any portion of the referenced property. Thus, if the claimant retains the property right over the entirety of the property in question, there is no loss warranting compensation. Therefore, as its owner, it is subject to payment of the Real Property Tax (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Because this constitutes payment of a tax obligation (obligación tributaria), no compensation is available on that ground. With respect to lost profits, it states that they consist of the earnings not received because of the inability to sell the area corresponding to the spa-type boutique hotel that was planned for development.

This request is likewise untenable for the following reasons. At the outset, we reiterate that no ruling by this Court has limited the claimant’s exercise of the rights inherent in ownership (atributos del dominio) over the entirety of its property in a manner that would have prevented the sale of any portion thereof. This is without prejudice to any subsequent analyses that may be conducted concerning the legitimacy of the real property right over the property in question, specifically as regards whether the maritime-terrestrial zone or other public-domain areas (áreas de dominio público) have been respected, or any restrictions on private property (limitaciones a la propiedad privada) that may encumber that estate, or other relevant matters, which must be addressed through the legally appropriate proceedings, as stated in the judgment. Moreover, and pursuant to Considerandos XIII and XIV, the claimant likewise failed to present objective evidence in this proceeding from which it could be concluded that there was at least an objective and serious probability of selling a portion of the property in question that was thwarted by any exercise of an administrative function (unproven facts 16 and 17).

The rejection of the requested principal monetary award necessarily entails the rejection of the interest and indexation also requested, because those items are ancillary to the principal monetary claim. For all the foregoing reasons, alternative claim A must be, and hereby is, dismissed.

XVII.Alternative claim B is asserted in the event that the complaint is dismissed in its entirety. In that event, a claim for a monetary award (pretensión de condena patrimonial) is asserted, seeking an order requiring the defendants to pay the damages and lost profits caused by the declaration of nullity of the registration entry for the property of the Guanacaste Registry District bearing real-property folio registration No. Placa25752, arising from the deprivation of title to and enjoyment of that property. The claimant states that the damages consist of the actual value of the land and the amounts paid in real property tax on that land, and that the lost profits consist of the frustrated earnings and earnings not received because of the inability to develop the real estate complex described in this pleading. It further requests an award of interest and indexation on the amount determined.

It requests that those amounts be quantified during the judgment-enforcement stage. Following the corresponding analysis, the Court finds that this alternative claim must likewise be dismissed. First, we must again emphasize that the claimant conditioned this claim on another specific prerequisite: in this case, dismissal of the complaint in its entirety. That condition was not met in the present case because various claims for annulment, declaratory relief, and orders to perform an act (condenas de hacer) have been granted in this action, on the terms set forth in Considerandos IX, X, XI, and XII of this judgment. Strictly speaking, only the principal claims for compensation based on the defendants’ financial liability were dismissed. Furthermore, we find the monetary relief now sought in the alternative to be untenable for the following reasons. The damages claimed—that is, the actual value of the land and the amounts paid in Real Property Tax—are clearly unfounded for reasons very similar to those stated in the preceding Considerando.

First, we reiterate that this Court has neither deprived the claimant of nor extinguished its property right over the referenced property. On the contrary, it has ordered the annulment and lifting of the provisional registry measures (medidas provisionales registrales) recorded against that property and has canceled the registry entries for three INDER properties that improperly overlapped the claimant’s property. The foregoing demonstrates not only that the claimant remains the owner of the referenced estate, but also that it is entitled to exercise the rights inherent in ownership. Furthermore, we reiterate that, as the owner, it has been and remains subject to the referenced tax, and no compensation is available on that ground. Consequently, the Court finds no evidence of the loss claimed. With respect to lost profits, the claimant seeks frustrated earnings and earnings not received because of the inability to develop the real estate complex described in the action.

But this request is likewise untenable. Fundamentally, and pursuant to Considerandos XIV and XV, we reiterate that the claimant failed to satisfy its burden of proof (carga probatoria) by establishing, at a minimum, that it had an objective and serious probability of developing the referenced project and earning a profit, and that this opportunity was thwarted by some exercise of an administrative function. The rejection of these monetary claims also entails the denial of the interest and indexation requested, because those items are ancillary to the principal monetary claim. For all the foregoing reasons, alternative claim B must be dismissed on the terms stated.

XVIII.Ultimately, and for the reasons set forth in the preceding Recitals (Considerandos), the principal claims asserted by the plaintiff company are partially granted as follows:

• 1)The partial absolute nullity (nulidad absoluta parcial) of the cited Resolution No. 408-2018, issued by the TRA, is declared solely insofar as it upheld the registry precautionary measures (medidas cautelares registrales) imposed by the Real Property Registry (Registro Inmobiliario) on property 31052 in the Province of Guanacaste, owned by the plaintiff company.
• 2)By reason of connexity (conexidad), the partial absolute nullity of the resolution issued on February 2, 2017, whereby the Real Property Registry imposed the precautionary measures of administrative warning (advertencia administrativa), immobilization (inmovilización), and notice annotation (publicidad de noticia) on the aforementioned property 31052 in the Guanacaste Registry District, is declared.
• 3)The Real Property Registry is ordered to cancel the registration entries (asientos registrales) for the properties in the Guanacaste Registry District bearing real-property folio registration numbers Placa25763, 19998, and Placa25764, all owned by INDER.
• 4)The Real Property Registry is ordered to lift the precautionary measures of administrative warning, immobilization, and the notice annotation stating “PROPERTY LOCATED IN THE MARITIME-TERRESTRIAL ZONE” (“FINCA UBICADA EN LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE”), which encumber the property in the Guanacaste Registry District bearing real-property folio registration No. Placa25752, owned by the plaintiff company herein. The principal requests seeking an award of damages (condena indemnizatoria) based on the patrimonial liability (responsabilidad patrimonial) of the defendant Public Administrations are denied, as are alternative claims A and B.

XIX.Regarding the defenses (excepciones). The defendant entities and body opposed the action. The State, JARN, and INDER raised the defense of lack of legal entitlement (falta de derecho), and INDER additionally raised the defense of lack of standing (falta de legitimación); the latter was also asserted by the Municipalidad de Santa Cruz, which further raised lack of jurisdiction (falta de competencia). In this regard, we find that the lack-of-standing defense asserted by INDER and the defendant local entity must be denied. On the one hand, the plaintiff company brings this action to protect its legal position, as it considers that the defendants have violated its rights. Accordingly, the plaintiff’s subjective connection to the subject matter of the proceeding is established, as required by Article 10, subsection 1(a), of the CPCA. On the other hand, we find that the requirements established in Article 12 of the same body of law have also been met.

This is because one claim against INDER seeks the cancellation of the registry entries for three properties registered in its name, while another seeks an award of damages, which is also asserted against the defendant local entity. We must also reject the argument concerning lack of administrative jurisdiction (falta de competencia administrativa) advanced by the defendant local entity. This is because it does not properly constitute a defense but, rather, an argument invoked by that local entity on the ground that it lacks authority to order or cancel the encumbrances (gravámenes) and annotations (anotaciones) affecting the properties that are the subject of this action. The lack-of-legal-entitlement defense raised by the State, JARN, and INDER must be partially granted, solely with respect to the claim seeking a declaration of patrimonial liability and the claim seeking an award of damages, as well as alternative claims A and B, which are inadmissible for the reasons stated in the preceding Recitals.

In all other respects, it is denied. This is because it has been established herein that the challenged formal administrative conduct is substantively inconsistent with the legal system; accordingly, the lifting of the registry precautionary measures has been ordered, and the registry entries for the properties registered in INDER’s name have been canceled. Consequently, the action must be declared partially meritorious, on the terms set forth above.

XIX.Regarding the counterclaim filed by the State against the plaintiff company and INDER. As indicated ut supra, the State’s representative filed a counterclaim seeking the following: “(...)

• 1)The portions measuring 1 Ha 3203.627 m2 and 2 Ha 5275.63 m2, contained within properties 5-19996 (survey plan G-3248-1968) and 5-20000 (survey plan G-3251-1968), described in official letter DRI-CTE-05-0364-2019 of 16 de octubre del 2019, are part of the State public domain (dominio público estatal). Those properties originated on 11 de junio de 1968 upon submission of the certified copy of the deed executed at 8 hrs on 27 de abril de 1968 before notaries Rolando Sáenz Murillo and Eduardo Ching Murillo, by which Nombre137526 segregated them in its own name from property 5-19184, adjoining the 200 m maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) corresponding to the Pacific coastline. Partial nullity is sought because the specified portions encompass land within the maritime-terrestrial zone, whereupon the powers of administrative self-enforcement over public-domain property (autotutela demanial) entrusted to the competent active Administration shall apply.
• 2)As a consequence of the declaration sought in claim 1), the nullity and cancellation of survey plans G-3248-1968 and G-3251-1968 shall be ordered. INDER shall likewise be ordered to prepare new survey plans and correct the areas of properties 5-19996 and 5-20000, excluding the portions measuring 1 Ha 3203.627 m2 and 2 Ha 5275.63 m2, respectively.
• 3)The maritime-terrestrial zone comprising the land described in survey plan G-955743-2004, which states the area of property 5- 31052, is part of the public domain. That property originated upon submission of the certified copy of the deed executed at 17:00 hrs on 18 de febrero de 1975 before notary Oscar Saborío Castro and registered on 21 de febrero de 1975, and it lacks valid title (justo título) predating its dedication to the public domain (afectación demanial). Accordingly, the nullity and cancellation of that registration and survey plan shall be ordered, and the powers of administrative self-enforcement over public-domain property entrusted to the competent active Administration shall apply to that portion of the maritime-terrestrial zone.
• 4)In the event of opposition, both categories of costs and the interest thereon shall be borne by the counterclaim defendants. (...)”. Pursuant to Articles 34, 95, and 120 of the CPCA, this Court afforded the parties an opportunity to be heard regarding potential inadmissibility raised by the Court sua sponte, to which only the State and the plaintiff responded. For a better understanding of the ruling to be issued, we deem it necessary to offer some brief observations regarding the lesividad proceeding (proceso de lesividad), as the procedural avenue established by the legal system for the Public Administration to seek the nullification of favorable formal administrative actions that are absolutely void, and which is grounded in the principle that one’s own acts are inviolable or irrevocable (non venire contra factum propium), derived from Article 34 of the Political Constitution. The historical and doctrinal background of this proceeding has been discussed by this Court, among other decisions, in Judgment N° 137-2020 - VI, issued at 14 hours 40 minutes on 23 de octubre del 2020. It stated, insofar as relevant, that its origins date back to “(...) the Law Regulating the Contentious-Administrative Jurisdiction, Law number 3667 of 12 de marzo de 1966 (Article 34), since no comparable provision can be found in the Law on Contentious-Administrative Proceedings, Law number 1226 of 15 de noviembre de 1950, in the Political Constitution of 1949, or in any preconstitutional provision, as those provisions were essentially limited to regulating matters concerning the jurisdiction of the Treasury Court, which, following the codifying reforms of the 1880s, came to be known as the Contentious-Administrative Court (see, among others: Law N° 50 of 18 de febrero de 1852—Organic Law of the Judicial Branch of the Republic of Costa Rica—, Law N° 11 of 29 de marzo de 1887—Organic Law of the Courts—, Law N° 63 of 28 de setiembre de 1887, Law N° 36 of 26 de junio de 1896—Law on Compulsory Expropriation for Reasons of Public Utility—, Law N° 19 of 21 de octubre de 1910, Law N° 20 of 02 de agosto de 1916, Law N° 08 of 29 de noviembre de 1937—Organic Law of the Judicial Branch—, etc.). According to the scholarship consulted for this purpose, two positions emerged during the twentieth century regarding the doctrine of lesividad: one advocated retaining this requirement, while the other sought its elimination or, at least, its transformation. Distinguished Hispanic-American authors supported both positions, including Nombre23890 with respect to the former and Nombre60484 with respect to the latter. Because this section is not intended as an academic discussion, we shall limit ourselves to stating that the debate centered on the doctrine of the inviolability of one’s own acts as the basis for lesividad and on whether that reasoning did, in fact, justify imposing a limitation on administrative action. Notwithstanding the validity of the criticism directed at the classical formulation of lesividad, Nombre23890 clearly explained the rationale that continues to support this legal doctrine to this day, namely the need to: ‘…balance public and private interests, since private parties cannot always remain at the mercy of the changing positions of the Administration, which might at any given time disregard rights previously recognized or created by the Administration itself; the legal system therefore provides this mechanism of the lesividad proceeding so that administrative acts may be deprived of effect with the fullest safeguards for the private party […] It is immaterial to determine whether reliance on the doctrine of one’s own acts to support the opposing position is correct. What matters is finding a solution that, without violating fundamental technical principles, affords those subject to the Administration the necessary safeguards while not constituting an obstacle to the effectiveness required of sound administration for the proper achievement of its purposes…’ (The Lesividad Proceeding. Journal of Public Administration, (number 25, January/April 1958), 127-155. Emphasis not in the original). In our country, Nombre28 opposed lesividad at the relevant time, grounding that position on two fundamental pillars: administrative self-enforcement (autotutela administrativa), as a power that permits the Administration to dispense with recourse to the Contentious-Administrative Judge, together with the ineffectual nature of an invalid act, because, it is asserted, ‘no right can arise’ from such an act (Treatise on Administrative Law. Vol. II, 2002, p. 400). Nombre28 also made this position known to the Legislative Committee on Government and Administration charged with examining what was then the bill for the General Law of Public Administration, specifically during the debate concerning the introduction, in Article 173, of the Administration’s power of sua sponte annulment (anulación oficiosa) of favorable acts on the ground of an evident and manifest defect of absolute nullity, as recorded in the relevant legislative minutes (Cf. Nombre48498, R. General Law of Public Administration, Cross-Referenced and Annotated with the Legislative Debate and Constitutional Case Law. (1996) Aselex, pp. 268-273). We thus arrive at the current legal framework, in which, although Law N° 8508 of 28 de abril de 2006 introduced innovations into contentious-administrative proceedings, with regard specifically to lesividad it essentially reiterated the core of the formula used in the LRJCA of 1966. This circumstance demonstrates that, despite the criticisms made at the time, the doctrine of lesividad has become firmly established in our legal system because, as this Section has held in other precedents and consistently with the foregoing, it has become a safeguard of legal certainty, good faith, and legitimate expectations in legal-administrative relations, since Article 183.3 LGAP established it as the general rule, as opposed to administrative self-enforcement in the form of sua sponte annulment: ‘...Except in the cases provided for in Article 173 of this Code, the Administration may not annul sua sponte acts declaring rights in favor of a person subject to the Administration and, to obtain their nullification, must resort to the lesividad proceeding provided for in the Contentious-Administrative Procedure Code...’ (Emphasis not in the original). Constitutional case law has likewise stated on this subject: ‘…III.- SUA SPONTE ANNULMENT OR REVIEW OF ADMINISTRATIVE ACTS THAT ARE FAVORABLE TO OR DECLARE RIGHTS FOR A PERSON SUBJECT TO THE ADMINISTRATION. This authority of public administrations and their bodies constitutes a qualified exception to the doctrine that favorable acts of the Administration concerning a person subject to it cannot be derogated, or to the principle of the inviolability of one’s own acts, to which this specialized Chamber has accorded constitutional status because it derives from Article 34 of the Political Constitution (See Judgments Nos. 2186-94 of 17:03 hrs on 4 de mayo de 1994 and 899-95 of 17:18 hrs on 15 de febrero de 1995)—. The general rule is that the respective public administration may not annul an act declaring rights for a person subject to the Administration; the exceptions are sua sponte annulment or review. For that purpose, as a general principle, the public administration must participate as the plaintiff, after declaring the act harmful to public, economic, or other interests (declaratoria de lesividad), and resort to the lesividad proceeding (Articles 10, paragraph 5°, and 34 of the Contentious-Administrative Procedure Code), which has traditionally been understood as a safeguard for persons subject to the Administration. On this point, this Constitutional Court stated in Voto No. 897-98 of 11 de febrero de 1998 that “(...) the Administration is prohibited from nullifying through its own actions those acts it has issued conferring subjective rights (derechos subjetivos) upon private parties. Subjective rights therefore constitute a limitation on the powers to revoke (or amend) administrative acts, in order to require greater procedural safeguards. When the Administration issues an act and subsequently issues another act contrary to the first, to the detriment of subjective rights, it disregards those rights that it had granted through the first act, whether by mistake or for any other reason. This means that the only avenue available to the State to remove one of its own acts from the legal system is the judicial lesividad proceeding [sic], because that proceeding is conceived as a procedural safeguard in favor of the person subject to the Administration; alternatively, our legal system permits the Administration to act contrary to its own acts through administrative channels in cases involving absolute, evident, and manifest nullities, following an opinion from the Office of the Comptroller General of the Republic and the Office of the Attorney General of the Republic (as an additional safeguard in favor of the person subject to the Administration), and in accordance with Article 173 of the General Law of Public Administration. Consequently, if the Administration has failed to observe the rules governing these procedures, or has omitted them entirely or in part (...) the doctrine of one’s own acts establishes that the effect of such irregularity is the invalidity of the act…” (Judgment n° 2010-09075 of 08:34 hours on 21 de mayo del 2010. See, to the same effect, n° 2002-09239 of 11:02 hours on 20 de setiembre de 2002, 16630-2007 of 10:43 hours on 16 de noviembre del 2007, 2009-15174 of 10:36 hours on 25 de septiembre del 2009, 2009-03424 of 13:36 hours on 27 de febrero del 2009, 2010-09124 of 09:23 hours on 21 de mayo del 2010, among others). (...)’.”

Based on the foregoing, it is undeniable that an action for annulment of an administrative act favorable to its recipient (proceso de lesividad) is the proceeding to which the Public Administration, as the issuer of an act with favorable content, must resort when it considers that act invalid and detrimental to public, economic, fiscal, or other interests, and seeks a declaration of its absolute nullity (nulidad absoluta) in judicial proceedings (sede jurisdiccional). It therefore serves a dual purpose. On the one hand, it is the procedural action through which the Administration must seek judicial annulment of its own prior favorable acts when it considers that they are affected by some defect producing an outcome inconsistent with the public interest. On the other hand, it ensures that the favorable effects incorporated into the recipient’s legal sphere as a consequence of that conduct are eliminated only after adversarial proceedings (contradictorio) and due process (debido proceso), so that the beneficiary, who may be adversely affected by the declaration of nullity, may present a defense in order to preserve the validity of the act in question and protect vested legal situations (situaciones consolidadas) or rights acquired in good faith (derechos adquiridos de buena fe).

This Court has also held that such proceedings require a series of procedural prerequisites (presupuestos procesales)—subjective, objective, procedural, and temporal—that determine their admissibility; in this regard, reference may be made, among others, to judgments No. 160-2021, issued at 14 hours 55 minutes on 14 de diciembre del 2021, and No. 027-2022-VI, issued at 9 hours 30 minutes on 18 de marzo del 2022. However, given its relevance to the subject matter of the counterclaim (reconvención) being asserted, we must note that our legal system precludes bringing an action for annulment of a favorable administrative act by way of counterclaim. This follows from Article 173 subsection 7) of the LGAP, under which “(...) An action for annulment of a favorable administrative act may not be brought by way of counterclaim. (...)”, and Article 34 subsection 5) of the CPCA, which categorically reiterates that “(...) An action for annulment of a favorable administrative act may not be brought by way of counterclaim (...)”; a restriction that was not expressly established in the former LRJCA.

Given these provisions, it is clear that when a private party exercises the right of action against the Public Administration, asserting a particular claim arising from or connected with a final administrative act (acto firme), or challenging any component thereof with which that party disagrees, the public entity may not oppose those demands by way of a counterclaim or on the basis of allegations that the enabling act is defective. This is because, under the legal provisions cited above, if the public entity considers that the favorable act contains a defect giving rise to absolute nullity, it must institute an action for annulment of a favorable administrative act to challenge the validity of that conduct so that the judge may order its annulment.

XX.Taking into account the foregoing and following the corresponding analysis, the Court concludes that the counterclaim filed by the State against the plaintiff corporation is inadmissible; we justify this decision as follows. The relief sought by the State is fundamentally aimed at obtaining a declaratory ruling from this Court regarding the existence of public-domain property (dominio público) within the properties registered in the Guanacaste Registry District under No. 31052, so that, based on that declaration, the partial absolute nullity and cancellation of that registration or of the registry entries and survey plans may be ordered (with respect to the portion that, in the State’s view, is public-domain property), thereby enabling the competent Administration to exercise its powers of administrative self-protection over public-domain property (autotutela demanial). It is therefore evident that the declarations sought by the State (in this case, regarding the apparent existence of public-domain property within the cited properties) are pursued for the purpose of obtaining a declaration of partial absolute nullity and cancellation of the registry entries with respect to the portions of those properties that constitute public-domain property.

At this juncture, the Court must reiterate three fundamental points. The first is that, in our view, the activity of registration review (calificación registral) unquestionably constitutes the exercise of an administrative function, which is also specialized. This brings us to a second point: on many occasions, the ultimate result of that registration-review activity is the registration of ownership of real property in the name of a person, in this case through a registry entry (asiento registral). Based on the foregoing, these judges have no doubt that registry entries constitute favorable administrative acts (actos administrativos favorables), because of the legal position of authority that they confer, namely, public notice and legal certainty, as well as enforceability and effectiveness against third parties for the real right (derecho real) held by the person shown as its owner, in accordance with the legal system in force in our country.

This brings us to the third point that we must emphasize. If the counterclaim seeks a declaration of partial absolute nullity and the consequent cancellation of the registry entry corresponding to registration number Placa25761 of the Guanacaste Registry District because, it is argued, the property encompasses public-domain property, the Court has no doubt that such requests may be pursued and adjudicated only in a proceeding for judicial invalidation of a favorable administrative act (proceso de lesividad). This is because, we insist, that is the mechanism expressly established by the legal system for the Administration (in this case, the State) to set aside an expression of administrative intent (namely, the review and registration contained in the registry entry) that confers a legal position of authority and, therefore, a favorable effect upon an individual subject to the Administration (administrado) (in this case, the plaintiff corporation), namely, public notice and legal certainty, as well as enforceability and effectiveness against third parties for the real right held by the person shown as its owner.

Accordingly, these judges are convinced that the dispute concerning the lawfulness of the property right reflected in the registry entry relating to the plaintiff’s real property—specifically, the legal basis for acquiring that right and whether the titling carried out at the time was substantively consistent with the legal system (that is, whether there was a legal basis for issuing title and whether the requirements were satisfied), as well as whether the properties in question encompassed public-domain land (demanio público)—may be addressed by the State only in a proceeding for judicial invalidation of a favorable administrative act. This is because, we reiterate, that is the mechanism expressly provided by the legal system through which public entities may set aside their own acts that are favorable to an individual subject to the Administration. It should be noted that the State does not challenge the lawfulness of acts issued by another public entity (for which it would have to bring an inter-administrative or intergovernmental proceeding), but rather, we reiterate, one of its own favorable acts.

Thus, if the State considers that the registration review conducted at the time, which resulted in the registration of the plaintiff’s property right in the referenced entry, is defective and invalid because no legitimate title or legal basis supported it (given that, under the State’s theory of the case, it is a property that includes the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre)), it should have instituted the corresponding proceeding for judicial invalidation of a favorable administrative act and demonstrated therein the unlawfulness of the basis for acquisition that allowed the property right to be recorded in the registry entries it challenges. Accordingly, this Court cannot under any circumstances endorse the State’s use of a counterclaim to litigate claims seeking declaratory relief and the annulment of its own acts favorable to the plaintiff (in this case, the right reflected in the registry entry), because doing so would openly violate Articles 173 subsection 7) of the LGAP and 34 subsection 5) of the CPCA.

Those provisions clearly prohibit claims that belong in a proceeding for judicial invalidation of a favorable administrative act from being asserted through that procedural avenue. In light of the foregoing, whether the basis for acquiring the property right recognized in the registry entry corresponding to registration number Placa25751 is legitimate is a matter that the State must address exclusively in a proceeding for judicial invalidation of a favorable administrative act. These judges consider it untenable to conclude that, because declaratory relief is sought concerning the existence of public-domain property within the referenced properties, the circumstances requiring such a proceeding are not present and a counterclaim may therefore be filed to adjudicate the State’s superior right to the referenced real property, as permitted by Article 474 of the CC. This is because, we reiterate, that request for declaratory relief is intrinsically linked to the request for partial annulment of the State’s own favorable act, in this case as reflected in the registry entry, insofar as the existence of public-domain property is perhaps the most important argument supporting the alleged invalidity of the basis for acquiring the property right embodied in the challenged entry.

In view of the cited provisions, that review of lawfulness may be conducted only in a proceeding for judicial invalidation of a favorable administrative act and never by means of a counterclaim, because the latter would, in substance, constitute a disguised and concealed action for judicial invalidation of a favorable administrative act, brought without satisfying the various procedural prerequisites and safeguards entailed by the judicial proceeding established in Articles 183 of the LGAP and 34 of the CPCA.

XXI.The Tribunal finds none of the arguments offered by the State’s representative persuasive in justifying why, in this specific case, a counterclaim (reconvención) may be filed and neither a declaration of adverse effect (declaratoria de lesividad) nor an action for annulment of a favorable administrative act (proceso de lesividad) is necessary. At the outset, he states that the courts have ruled on the admissibility of actions seeking the nullification of registry entries (asientos) affecting the public domain (dominio público), whether the State is the plaintiff or counterclaimant, without the need for such a declaration or proceeding. Specifically, he refers first to judgments No. 71-2012-VIII, No. 148-2012-VII, No. 119-2015-V, No. 98-2018-VIII, and No. 139-2020-IV of the Administrative and Civil Tax Tribunal. In that regard, we must note that, pursuant to the principle of judicial independence, we judges are subject only to the Political Constitution and the law; therefore, although we respect the opinions expressed by other judges, they are in no way binding upon us.

The State’s representatives also cite judgment No. 104-1996, issued by the First Chamber of the Supreme Court of Justice, in support of their position. We find, however, that this precedent does not apply to the present case for several reasons. The first is that, in that matter, the State filed a complaint and not a counterclaim, as occurred in this case. In addition, it must be borne in mind that, on the date that judgment was issued, the CPCA was not in force; rather, the LRJCA was in force and, as we have stated, that procedural statute contained no restriction on bringing an action for annulment of a favorable administrative act by way of counterclaim. Most importantly, however, the subject matter of the proceeding addressed in that judgment differs from the matter being examined here. The complaint filed in that case sought, essentially, a declaration of nullity of possessory information proceedings (diligencias de información posesoria) conducted before the Civil Court of Limón, the judgment issued therein, and the writ of execution thereof, because they had been conducted contrary to the legal system and all regulations governing the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre).

On the basis of the nullity of that judgment, cancellation of the registration entry for the property at issue in that litigation was requested so that it would be restored to the status it had before it was titled, because, in the State’s view, it was State-owned property located within the maritime-terrestrial zone. As can be seen, the legality review (cotejo de legalidad) requested in that litigation did not concern a formal, favorable act of the Administration itself, but rather a judgment issued in judicial possessory information proceedings. Cancellation of the registry entry, which was also requested, depended directly on the outcome of the review of the validity of that judicial act; accordingly, if the judgment was found to be valid, the registry entry had to remain in place, and if it was not valid, its cancellation was required. Thus, in response to the defendants’ argument that an action for annulment of a favorable administrative act should have been brought, the First Chamber stated, in essence, that it did not share that view “(...) since, as the Superior Tribunal already held in the challenged judgment, an action for annulment of a favorable administrative act is appropriate only in those cases in which the Administration seeks the annulment of administrative acts declaring rights in favor of the private party, as follows from Article 183, subsection 3), of the General Law of Public Administration, Article 35 of the Law Governing Administrative Jurisdiction, and Article 156 of the Tax Code.

In the present case, this is clearly not a challenge to an administrative act declaring rights, but rather a challenge to (sic) judicial possessory information proceedings because they were conducted contrary to the provisions in force, a situation constituting a scenario different from that contemplated by an action for annulment of a favorable administrative act. (...)”. The situation is different in this counterclaim because what is directly sought here is a declaration of absolute nullity (nulidad absoluta) and cancellation of registry entries embodying a property right, in this case that of the plaintiff company, and whose antecedent basis for acquisition rests, for the most part, on administrative acts issued by Nombre137526 in an administrative possessory information proceeding. This demonstrates that we are dealing with an administrative act (because the entry resulted from an improper exercise of the registry examination and registration function), an act of the Administration itself (acto propio) (inasmuch as it was issued by the specialized body entrusted with that authority, which belongs to the same entity now seeking its nullification and cancellation), and an act of unquestionably favorable content (because, we reiterate, it confers public notice, efficacy, and effectiveness upon the counterclaim defendants’ property right).

We therefore insist that the procedural action established by the legal system for such purposes is an action for annulment of a favorable administrative act, which, under the body of governing law (bloque de legalidad), may not be brought by way of counterclaim, as the State is attempting to do in this case. Another argument supporting the counterclaimant entity’s theory of the case is that the case-management judge already rejected the preliminary defense of improper joinder (indebida acumulación) raised by the plaintiff company as counterclaim defendant, which was based on the need to bring an action for annulment of a favorable administrative act. We reiterate once again that this Tribunal is subject only to the Constitution and the law, and therefore the ruling of the case-management judge in no way binds the final decision adopted on this issue. This is especially true because the matter concerns procedural prerequisites (presupuestos procesales), which may be reviewed again by this Tribunal pursuant to Articles 34, 95, and 120 of the CPCA.

In compliance with those provisions, and to avoid impairing the contending parties’ right of defense, they were afforded an opportunity to be heard on this issue, which was exercised, at least, by the State and the counterclaim defendant company. Finally, we must note that the remaining arguments outlined by the State’s representatives in responding to that hearing, and which they support with judgments, concern matters directly related to the grounds for nullity attributed to the registry entry for property number 31052 of the Guanacaste Registry District, on the basis of which its invalidation and cancellation are sought. We refer, for example, to the assertions that, according to technical reports from the Registry and Cadastral Department, neither the Plan Information System nor the Guanacaste Registry District’s Register of Entries contains plans for the periods from 1938 to 1972, even though such plans are a mandatory and necessary requirement under the legal system for conducting possessory information proceedings because they are the documents that establish certainty regarding the location and description of the property they represent; that the property was registered 24 months after Transitory Provision III of Law 4558 of 22 de abril de 1970 had been repealed by Law 4847, and therefore the registration could not have been based on that Transitory Provision; that INDER stated it does not possess the administrative case files needed to substantiate the possessory information proceedings; that the deeds underlying the titling procedures that gave rise to the registration do not exist in the National Archive; that folio Placa25768 was created by third parties who improperly encompassed the maritime-terrestrial zone without lawful title to do so; that the folio does not cure the nullity of the title because registration does not remedy defects in the registered document or in the act it embodies, and those defects survive independently of the registration; and that, in the event of an unlawful registration, the private party acquires no right, and the act remains absolutely null because the effectiveness of the public-domain regime (régimen demanial) applies per se, without the registered titleholder being entitled to plead lack of knowledge to defeat it and counter the designation based on the principle of first registration (principio de inmatriculación).

The Tribunal finds that all those arguments are precisely the ones that must be asserted in the missing action for annulment of a favorable administrative act in order to support the absolute nullity of the registry entries at issue. These judges fully understand the scope of Article 456 of the CC and that the registration folio established for the properties identified here does not cure the nullity of the title. In this case, however, because what is directly sought is the absolute nullity of an administrative act of the Administration itself from which the public notice, efficacy, and effectiveness of the counterclaim defendant company’s property right arise, and which is embodied precisely in those registry entries, the proceeding established by the legal system through which the State may dispute a registry error arising from the examination function, the nullity of those titles, and therefore the validity of the basis for acquisition, is the action for annulment of a favorable administrative act.

This in no way entails disregarding or declining to apply Article 474 of the CC. As stated ut supra, that provision (which dates from 1887) must be interpreted comprehensively and harmoniously with the administrative legal system currently in force, which is complete and contains special provisions enacted after the civil legislation—including the LGAP and the CPCA, among others—that clearly establish an exclusive avenue through which the Administration that issued its own favorable acts may challenge their legality when it considers them absolutely null. Those provisions are binding upon this Tribunal and therefore could not be declined application in this specific case; in any event, they require the filing of a judicial proceeding—the action for annulment of a favorable administrative act—in which a judgment will be issued and on the basis of which the eventual cancellation of the registry entries could be ordered.

All of this is consistent with Article 474 ibidem, which also provides that cancellation of registry entries may be ordered only by agreement of the parties involved or by a judgment or order issued by a court. We reiterate that this ruling in no way calls into question the powers of the Public Administration relating to the effective protection of the public domain. Those powers and duties (poderes-deberes), however, must be exercised in full compliance with the administrative legal system and through the avenues established for such purposes. In the case before us, because the absolute nullity of a registry entry is sought on the ground that errors occurred in the registry examination function—because registration of those properties was apparently permitted without plans, without administrative titling files, despite the existence of public-domain property, and contrary to the applicable regulations—this Tribunal is convinced that the appropriate and reasonable mechanism established for the State to seek their absolute nullity is an action for annulment of a favorable administrative act, rather than a counterclaim filed in the proceeding in which the plaintiff and counterclaim defendant seeks the nullification of interim registry measures (medidas cautelares registrales) and an order requiring the Administration to adopt certain conduct, whether formal or material, consisting of action or abstention, which is deemed due as a consequence of the enforceable content arising from the favorable act—namely, conferring public notice, efficacy, and effectiveness upon the property right embodied in the registry entries challenged by the State.

This is because both Article 173, subsection 7), of the LGAP and Article 34, subsection 5), of the CPCA expressly restrict the possibility of asserting, by way of counterclaim, claims that properly belong in an action for annulment of a favorable administrative act.

Irrespective of what we judges may consider regarding the reasonableness of those rules, the fact remains that they are provisions forming part of the administrative legal system currently in force because they have neither been repealed nor declared unconstitutional; therefore, under no circumstances may this Tribunal disregard or decline to apply them. Accordingly, if the State’s counsel believes that the registry entry (asiento registral) for property Placa25761 in the Partido de Guanacaste contains irregularities relating, among other grounds, to its public-domain status (carácter demanial), the appropriate course for the effective and lawful exercise of its protective powers (potestades de tutela) is to seek a declaration of invalidity through the mechanism established by the legal system for such purposes, which in this case, we reiterate, is an action to annul an administrative act harmful to the public interest (proceso de lesividad), not a counterclaim (contrademanda). In view of the foregoing, the counterclaim (reconvención) brought by the State against the plaintiff company must be declared inadmissible, and this case must be closed and archived. Given the manner in which this matter is resolved, no ruling is made on the defense that the action is time-barred (caducidad de la acción) or on the other arguments raised by the plaintiff company.

XXII.In the counterclaim (reconvención) filed by the State against INDER, it seeks, in essence, a declaration that public-domain property (dominio público) exists within the properties of the Guanacaste Registry District No. 19996 and 20000, so that, on the basis of that declaration, the partial absolute nullity and cancellation of those registrations or registry entries and plans may be ordered (in relation to the portion that, in the State’s view, is public-domain property), so that the competent Administration may exercise its powers of administrative self-protection of public-domain property (autotutela demanial). INDER raised no defenses but did oppose the action, arguing, fundamentally, that no public-domain property exists within the properties in question. For the same reasons explained in the preceding Considerandos, the Court finds that the counterclaim filed against this respondent public entity is also inadmissible.

We reiterate that, in the opinion of these judges, if the State seeks a declaration of the absolute nullity of its own favorable acts (namely, the registry entries recognizing INDER’s ownership) based on the invalidity or unlawfulness of the basis or title of acquisition (in this case, the alleged existence of public-domain property within part of those properties), the procedure established by the legal system for that purpose is the lesividad proceeding (proceso de lesividad), rather than a counterclaim, which is expressly prohibited by Article 173 subsection 7) of the LGAP and Article 34 subsection 4) of the CPCA for adjudicating claims of this type. We must add that, pursuant to the reasoning of these judges in Considerandos X and XI of this judgment, nullity was declared and the cancellation was ordered, among others, of the registry entries corresponding to the aforementioned properties because they had been improperly first registered (inmatriculados) over the property of the Guanacaste Registry District, number Placa25761, owned by the claimant company.

In view of that ruling, if the State considers that public-domain property does in fact exist, it must institute a lesividad proceeding seeking an order declaring the absolute nullity of the registry entry for the aforementioned property Placa25761 and its effective cancellation, so as to recover the public-domain property that it claims is contained therein; since that claim clearly could not be brought against properties Placa25763 and 20000 of the Guanacaste Registry District, because the cancellation of those registry entries has already been ordered. For all the foregoing reasons, the counterclaim filed by the State against INDER must also be declared inadmissible, and this case must be closed.

XXIII.Regarding the ordered interim measure (medida cautelar). As explained, the case-management judge ordered, as a standard interim measure (medida cautelar típica), the notation of the claim (anotación de demanda) in the margins of the properties registered in the Guanacaste Registry District under real-property folio registration numbers Placa25763 and Placa25764 (as shown in the interim-measure folder included in the scanned digital court record as a single PDF file). Accordingly, the order shall remain in effect until this judgment becomes final.

XXIV.Regarding costs (costas). Article 193 of the CPCA provides that costs constitute a burden imposed upon the losing party solely by virtue of having lost. Relief from such an award is available only when, in the Court’s judgment, there was sufficient cause to litigate or when the judgment is rendered on the basis of evidence whose existence was unknown to the opposing party. In this case, the following ruling is made. With respect to the complaint, we find that, as concerns the substantive claim asserted by the claimant herein, the State, JARN, and INDER are the losing parties. This is because the claim for annulment (pretensión anulatoria), directed against both the final act and the definitive act ordering the registry interim measures, has been granted; the lifting of those measures has been ordered; and the cancellation of the registry entries for the properties registered in INDER’s name has been ordered, because they are substantively inconsistent with the legal system.

In our view, the fact that the monetary award sought in both the principal claim and the alternative claims was denied does not preclude this conclusion, because the claimant was required to resort to this judicial forum to have the challenged decisions invalidated and its subjective legal position restored, particularly with respect to its property right, as has occurred. Nor do we find any grounds for applying the exceptions established by the applicable law and departing from the principle that costs are imposed on the losing party with respect to these respondent entities. Accordingly, the State, JARN, and INDER are ordered to pay the costs of the proceedings in favor of the claimant company, which shall be assessed during the judgment-enforcement phase once this ruling becomes final. On this issue, Judge Aguilar Méndez files a separate note. With respect to Municipalidad de Santa Cruz, we find that, although the claimant company was the losing party because the sole claim brought against that local entity was denied (in this case, the requests for declarations of liability and a monetary award), it had sufficient cause to litigate, since the administrative-management proceeding instituted ex officio by Registro Inmobiliario was conducted as a result of the complaint filed at the time by that local entity.

A similar situation exists with the TRA, which was not sued by the claimant company but was joined ex officio by the case-management judge; this demonstrates that the claimant company had sufficient cause to litigate, even though this Court sustained the defense of lack of standing as a respondent (falta de legitimación ad causam pasiva) and denied the complaint with respect to that body. We therefore find that the proceedings must conclude without a specific award of costs with respect to Municipalidad de Santa Cruz and the TRA. Regarding the counterclaim filed by the State against the claimant company and INDER, this panel finds no grounds for applying the exceptions established by the applicable law and departing from the principle that costs are imposed on the losing party. Accordingly, the costs of the proceedings are imposed upon the State and shall be assessed during the judgment-enforcement phase once this ruling becomes final. On this issue, Judge Aguilar Méndez files a separate note.

POR TANTO

With respect to the complaint, the defense of lack of standing as a respondent raised by Tribunal Registral Administrativo is sustained, and the complaint filed against it is denied. The defense of lack of standing raised by Instituto de Desarrollo Rural and Municipalidad de Santa Cruz is denied. The defense of failure to state a legally valid claim (falta de derecho) raised by the State, Junta Administrativa del Registro Nacional, and INDER is partially sustained, and is also declared ex officio with respect to Municipalidad de Santa Cruz. The foregoing applies solely to the principal claims seeking declarations of monetary liability and an award of damages, as well as alternative claims A and B, which are without legal basis. In all other respects, that defense is denied. Consequently, the complaint is partially granted, and the following rulings are made:

• 1)The partial absolute nullity of Resolution No. 408-2018, issued at 9 hours 20 minutes on 11 de julio del 2018 by Tribunal Registral Administrativo, is declared solely insofar as it affirmed the registry interim measures imposed by Registro Inmobiliario on property number 31052 of Provincia de Guanacaste, owned by the claimant company.
• 2)By reason of connection (conexidad), the partial absolute nullity of the resolution issued at 8 hours on 2 de febrero del 2017, by which Subdirección del Registro Inmobiliario ordered the interim measures consisting of an administrative warning (advertencia administrativa), immobilization (inmovilización), and public notice (publicidad de noticia) concerning the aforementioned property 31052, is declared. This declaration of nullity shall have declaratory and retroactive effect as of the date on which the annulled acts were adopted, without prejudice to rights acquired in good faith.
• 3)Registro Inmobiliario is ordered to lift the interim measures consisting of an administrative warning, immobilization, and the public notice “PROPERTY LOCATED IN THE MARITIME-TERRESTRIAL ZONE” (“FINCA UBICADA EN LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE”), encumbering the property in the Guanacaste Registry District under real-property folio registration number Placa25761, owned by the claimant company herein.
• 4)Registro Inmobiliario is ordered to cancel the registration of the properties in the Guanacaste Registry District under real-property folio registration numbers Placa25763, 19998 and 20000, registered in the name of Instituto de Desarrollo Rural.
• 5)It is ordered that, during the enforcement phase and once this ruling becomes final, this judgment be communicated to Auditor Interno and Presidente Ejecutivo of Instituto de Desarrollo Rural so that they may undertake the necessary internal actions and proceedings to determine the potential disciplinary and/or financial liability of those who participated in the acts and omissions that gave rise to the nullity of the titles invalidated by this Court. The foregoing is based on the facts examined in these proceedings. The communication shall be the responsibility of the enforcement judge assigned in turn, in accordance with that judge’s functional authority, and the respondent Administration shall be responsible for actively managing and verifying proper compliance with that communication.
• 6)The State, Junta Administrativa del Registro Nacional, and INDER are ordered to pay both categories of costs in favor of the claimant company, which shall be assessed during the judgment-enforcement phase once this ruling becomes final. On this issue, Judge Aguilar Méndez files a separate note. With respect to Municipalidad de Santa Cruz, these proceedings are concluded without a specific award of costs. Judge Aguilar Méndez files a note regarding the ruling set forth in Considerando XIV and XV.

With respect to the counterclaim filed by the State against the claimant company and Instituto de Desarrollo Rural. The counterclaims are declared inadmissible, and the case file is ordered closed. In view of the manner in which the matter is resolved, no ruling is made on the statute-of-limitations defense (defensa de caducidad) raised by the claimant company. The standard interim measure ordered by the case-management judge shall remain in effect until this judgment becomes final. The State is ordered to pay both categories of costs of these proceedings, which shall be assessed during the judgment-enforcement phase once this ruling becomes final. On this issue, Judge Aguilar Méndez files a separate note. Cynthia Abarca Gómez/ Silvia Consuelo Fernández Brenes/ Daniel Aguilar Méndez. Judges.

Note by Judge Fernández Brenes:

Given that I joined the majority opinion in Judgment number 140-2021-VI, issued at diez horas treinta minutos del veintisiete de octubre del dos mil veintiuno by this Court, I consider it prudent to note that, upon more careful consideration of the matter, I hereby revise my position regarding the comprehensive interpretation of Article 456 of Código Civil, so that it is understood in the manner developed in this judgment.

Silvia Consuelo Fernández Brenes SEPARATE NOTES OF JUDGE AGUILAR MÉNDEZ.-. With the customary respect for my fellow judges, and because I do not agree with several of the arguments set forth in the judgment or relied upon to support the decisions adopted in its operative portion, which I nevertheless agree with for different reasons, I therefore set forth those individual considerations as follows: - A. Regarding the compensatory relief addressed in Recitals XIV and XV: Insofar as they assert that the loss of opportunity or strengthened legitimate interests is compensable and analyze whether such compensation is warranted in this specific case, I must state that, in my view, such relief is not warranted in matters involving the noncontractual financial liability (responsabilidad patrimonial de carácter extracontractual) of the Public Administration, since it does not satisfy the conditions established for compensability, as prescribed by Article 196 LGAP.

Contrary to the position taken by my fellow judges, this type of compensation—in my opinion—does not meet the requirements of actual occurrence or individualization, because it is mere conjecture based on chance, under which reparation depends entirely on the arbitrariness of the judge (in the absence of a legal framework) in determining the degree of probability required for the event to occur, relying for that purpose on hypothetical and contingent assumptions, where the thwarted possibility could not even be attributed to a particular person, or imputed to a specific person, because the involvement of various concurrent causes (concausas) in producing the alleged damage is deliberately minimized, since theories of causation incompatible with the concept of opportunity are ordinarily used. In other words, treating the lost chance (chance frustrado) as having a compensable value overlooks the fact that third parties or even acts of nature may have played a role in its occurrence and could therefore also assert claims or be subject to claims regarding the thwarted benefit, or could preclude compensation altogether.

Furthermore, no consideration is given to the fact that the resources used to pay the compensation are public funds, which, pursuant to the principle of budgetary legality (principio de legalidad presupuestaria), may not be disbursed based merely on the possibility of damage, but only in accordance with the actual occurrence and individualization required by the provision under discussion. Accordingly, I join in the judgment because this claim was denied, albeit for different reasons.

B. Specifically regarding the award of legal costs (costas), although there is unanimous agreement that they must indeed be imposed on the unsuccessful party merely by virtue of having lost, with all due respect, I disagree with my colleagues as to whether this ruling should be for an unspecified or a liquidated amount. Given the limited regulation of this issue in the various bodies of procedural law governing this subject, including, formerly, the Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa and, currently, the Código Procesal Contencioso Administrativo, the rules of the Código Procesal Civil came to be extensively applied on a supplementary basis, precisely as authorized by section 220 thereof and Articles 9 and 13 of the Ley General de la Administración Pública. Consequently, under the current wording of Article 62.1 of the Código Procesal Civil (Ley N° 9342), the Court has an unavoidable duty to establish in the judgment “…at once the exact amount of the sums awarded, their adjustments through the date of judgment, including interest and legal costs…” (Emphasis not in the original).

Consequently, since there is no administrative provision to the contrary, the proper course would be to include in the costs section of this judgment the determination of these latter amounts, as required by the legal system, rather than reserving a ruling on them for the judgment-enforcement stage.- Daniel Aguilar Méndez Judge CASE FILE: 19-000704-1027-CA PROCEEDING INVOLVING PURELY A QUESTION OF LAW PLAINTIFF: COMPLEJO TURÍSTICO MANZANILLO S.A.

DEFENDANTS: EL INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL, LA MUNICIPALIDAD DE SANTA CRUZ, EL ESTADO, LA JUNTA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO NACIONAL Y EL TRIBUNAL REGISTRAL ADMINISTRATIVO *QHEUVCALICU61* CYNTHIA ABARCA GOMEZ, DECIDING JUDGE DANIEL AGUILAR MENDEZ, DECIDING JUDGE SILVIA FERNÁNDEZ BRENES, DECIDING JUDGE

1 Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda Correo Electrónico ...01 ______________________________________________________________ PROCESO DE PURO DERECHO ACTORA: COMPLEJO TURÍSTICO MANZANILLO S.A.

DEMANDADOS: EL INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL, LA MUNICIPALIDAD DE SANTA CRUZ, EL ESTADO, LA JUNTA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO NACIONAL Y EL TRIBUNAL REGISTRAL ADMINISTRATIVO No. 049-2022-VI TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA. SECCIÓN SEXTA, SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Dirección144 . Dirección01 , a las catorce horas del treinta de mayo del dos mil veintidós.

Proceso de puro derecho interpuesto por COMPLEJO TURÍSTICO MANZANILLO S.A., cédula jurídica CED108886, representada por Nombre137523 , economista, casado, cédula de identidad CED108887, vecino de San José, quien actúan en condición de apoderado generalísimo sin límite de suma, en contra del INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL (en adelante INDER), representado por su apoderado especial judicial, Nombre106801 , abogado, casado, cédula de identidad CED84148 y vecino de Curridabat; de la MUNICIPALIDAD DE SANTA CRUZ representada por su alcaldesa Nombre3657 , divorciada, abogada, cédula de identidad CED108888 y vecina de Dirección16496 ; el ESTADO representado por los procuradores Yannia Salas Víquez, soltera, abogada, cédula de identidad CED102112, vecina de San José y Nombre38245 , casado, abogado, cédula de identidad CED108889 y vecino de Heredia; la JUNTA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO NACIONAL (en adelante JARN) representado por su apoderado especial judicial Luis Enrique Castro Fonseca, divorciado, abogado, cédula de identidad CED18748 y vecino de San Ramón de Alajuela; y el TRIBUNAL REGISTRAL ADMINISTRATIVO (en adelante TRA) representado por Nombre111934 , casada, abogada, cédula de identidad CED108523 y vecina de San José.

El ESTADO formuló contrademanda en contra del INDER y de COMPLEJO TURÍSTICO MANZANILLO S.A.. Intervienen los (as) siguientes abogados (as) en condición de apoderados especiales judiciales: Virgilio Calvo Murillo (de la parte actora reconvenida), Onías Contreras Moreno, Giancarlo Hernández Cabalceta y Allan Gerardo Viales Matarrita (del ente local demandado); Nombre1846 , María Gabriela Rojas Rodríguez y Lino Monge Jiménez (de la JARN) y Nombre137524 (por el TRA); así como Nombre137525 en condición abogada directora de la parte actora reconvenida.

RESULTANDO

1. 1La sociedad actora interpone esta demanda y formula las siguientes pretensiones principales y subsidiarias: "(...) PRINCIPAL 1- Se declare con lugar la presente demanda contenciosa y se declare nulo y se anule el voto del Tribunal Registral Administrativo de las 9:20 horas del 11 de julio del 2018, por medio del cual se agota vía administrativa dentro del procedimiento administrativo expediente No. 2008-667-BI. 2- Que, como consecuencia de lo anterior, se le ordene al Registro Inmobiliario levantar el gravamen de advertencia administrativa inscrito sobre la finca del partido de Guanacaste matrícula de folio real No. Placa25752, originado en el proceso de gestión administrativa tramitado bajo el expediente No 2008-667-BI. 3- Se le ordene al Registro Inmobiliario levantar el gravamen de inmovilización por inconsistencia ordenado mediante voto del Tribunal Registral Administrativo de las 9:20 horas del 11 de julio del 2018, acto final del procedimiento administrativo expediente No. 2008-667-BI, sobre la finca del partido de Guanacaste matrícula de folio real No. Placa25752. 4- Se le ordene al Registro Inmobiliario levantar el gravamen de "FINCA UBICADA EN LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE" ordenado mediante voto del Tribunal Registral Administrativo de las 9:20 horas del 11 de julio del 2018, acto final del procedimiento administrativo expediente No. 2008-667-BI, sobre la finca del partido de Guanacaste matrícula de folio real No. Placa25752. 5- Se le ordene al Registro Inmobiliario cancelar la inscripción de las fincas del partido de Guanacaste matrículas de folio real números Placa25753, Placa25754 y Placa10872, todas propiedad del INDER. 6- Se declare la conducta de los demandados sustancialmente disconforme con el ordenamiento jurídico, así como todos los actos y actuaciones conexas que han impedido a mi representada el ejercicio pleno de su derecho de propiedad, referidas y concretadas en el punto 6 del fundamento jurídico de esta demanda. 7- Se condene al pago de los perjuicios causados con ocasión del proceso de gestión administrativa cuya resolución final aquí se impugna.Los perjuicios que se pretenden cobrar se originan en las actuaciones disconformes con el ordenamiento de las entidades estatales citadas y, principalmente, el voto del Tribunal Registral Administrativo de las 9:20 horas del 11 de julio del 2018, que han impedido a mi representada ejercer el derecho de propiedad efectivo sobre el inmueble dicho. Consisten en las ganancias dejadas de percibir de un proyecto urbanístico, turístico-residencial, que no se pudo realizar por las anotaciones realizadas en el asiento registral del inmueble por parte del Registro Nacional y la inseguridad que como consecuencia de ellas ha existido sobre el inmueble. Los perjuicios se liquidarán en ejecución de sentencia. 8- Se condene al pago de los intereses sobre la anterior suma, los que se liquidarán en proceso de ejecución de sentencia. 9- Que se ordene la indexación de la anterior suma. 10- Se condene a los demandados al pago de ambas costas de esta acción.SUBSIDIARIA "A" Caso de que se declare sin lugar la presente demanda en cuanto al área de la finca ubicada en la franja de los 150 metros de la zona marítimo terrestre, solicito: 1. Se declare con lugar la presente demanda contenciosa y se declare nula y se anule el voto del Tribunal Registral Administrativo de las 9:20 horas del 11 de julio del 2018, acto final del procedimiento administrativo expediente No. 2008-667-BI. 2. Se ordene al Registro Inmobiliario el levantamiento de los gravámenes existentes sobre la finca 31052-000 (advertencia administrativa e inmovilización por inconsistencia), originados en el expediente No. Placa25755 y en el voto del Tribunal Registral Administrativo de las 9:20 horas del 11 de julio del 2018, sobre el área de la finca que NO se ubica sobre la zona marítimo terrestre. 3. Se le ordene al Registro Inmobiliario cancelar la inscripción de las fincas del partido de Guanacaste matrículas de folio real números Placa25753, Placa25754 y Placa10872, todas propiedad del INDER. 4.Se declare la conducta de los demandados sustancialmente disconforme con el ordenamiento jurídico, así como todos los actos y actuaciones conexas que han impedida a mi representada el ejercido pleno de su derecho de propiedad, referidas y concretadas en el punto 6 del fundamento jurídico de esta demanda. 5. Que se condene al pago de los daños y perjuicios originados en el voto del Tribunal Registral Administrativo de las 9:20 horas del 11 de julio del 2018, acto final del procedimiento administrativo expediente No. 2008-667-BI. Los daños consisten en el valor real del terreno del área de la finca ubicada en la franja de los 150 metros y, en los montos pagados por concepto de impuesto de bienes inmuebles sobre dicho terreno. Los perjuicios consisten en las ganancias dejadas de percibir por la imposibilidad de vender el área correspondiente al boutique-hotel tipo spa que se proyectó desarrollar.Dichas sumas se liquidarán en ejecución de sentencia. 6. Se condene al pago de los intereses sobre la anterior suma, los que se liquidarán en proceso de ejecución de sentencia. 7. Que se ordene la indexación de las anteriores sumas. 8. Que se condene a los demandados al pago de ambas costas de esta acción. SUBSIDIARIA "B" Caso de que se declare sin lugar la presente demanda en todos sus extremos, solicito: 1. Se condene al Estado, a la Junta Administrativa del Registro Nacional, al INDER y a la Municipalidad de Santa Cruz al pago de los daños y perjuicios causados a mi representada con ocasión de la declaratoria de nulidad del asiento de inscripción de la finca del partido de Guanacaste matrícula de folio real No. 31052-000, que se originan en la privación de la titularidad y el disfrute de la finca dicha. Los daños consisten en el valor real del terreno y en los montos pagados por concepto de impuesto de bienes inmuebles sobre dicho terreno.Los perjuicios consisten en las ganancias frustradas y dejadas de percibir por la imposibilidad de desarrollar el complejo urbanístico descrito en este memorial. Dichas sumas se liquidarán en proceso de ejecución de sentencia. 2. Se condene al pago de los intereses sobre la anterior suma, los que se liquidarán en proceso de ejecución de sentencia. 3. Que se ordene la indexación de las anteriores sumas. 4. Que se condene a los demandados a pagar las costas de esta acción. (...)". Se aclaró que estos pedimentos se formulan únicamente en relación y en lo que perjudica a la sociedad accionante (pretensiones visibles en las imágenes 73 y 77 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF, así ajustadas y fijadas durante la audiencia preliminar).
2. 2En auto dictado a las 13 horas 59 minutos del 30 de abril del 2019, el juez tramitador integró al TRA a esta causa en condición de demandado, de conformidad con el artículo 12 inciso 1) del Código Procesal Contencioso Administrativo (en adelante CPCA) y dio traslado de la acción a todos los accionados (imágenes 171 a 173 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).
3. 3El INDER contestó la demanda y formuló las excepciones de falta de legitimación activa y falta de derecho. Pidió que se declare sin lugar la acción y se condene a la parte actora al pago de ambas costas junto con los intereses que se generen (imágenes 187 a 207 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).
4. 4El TRA contestó la demanda y formuló la defensa previa de falta de integración de litis consorcio pasivo necesario a efectos de que se trajera como demandados a las demás personas afectadas por el acto final impugnado, así como las excepciones de falta de legitimación pasiva y falta de derecho. Pidió, se declare sin lugar la acción y se condene a la parte actora al pago de ambas costas junto con los intereses que se generen (imágenes 221 a 255 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).
5. 5La JARN contestó la demanda y formuló la excepción de falta de derecho. Pidió, se declare sin lugar la acción y se condene a la parte actora al pago de ambas costas junto con los intereses que se generen (imágenes 262 a 288 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).
6. 6La Municipalidad de Santa Cruz contestó la demanda y formuló las excepciones de falta de legitimación pasiva y falta de competencia. Pidió, se declare sin lugar la acción y se condene a la parte actora al pago de ambas costas (imágenes 303 a 305 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).
7. 7El Estado contestó la demanda y formuló la excepción de falta de derecho. Pidió, se declare sin lugar la acción y se condene a la parte actora al pago de ambas costas, junto con los intereses que se generen. En el mismo escrito de contestación, formuló reconvención en contra de la sociedad actora y el INDER, pidiendo que en sentencia se declare: "(...)1) Son de dominio público estatal las porciones de 1 Ha 3203.627 m2 y 2 Ha 5275.63 m2, contenidas por los inmuebles 5-19996 (plano G-3248-1968) y 5-20000 (plano G-3251-1968), descritas en el oficio DRI-CTE-05-0364-2019 de 16 de octubre del 2019, los cuales se originaron el 11 de junio de 1968 con la presentación del testimonio de la escritura de las 8 hrs del 27 de abril de 1968, otorgada ante los notarios Rolando Sáenz Murillo y Eduardo Ching Murillo, mediante la cual el Nombre137526 los segregó en cabeza propia de la finca 5-19184, colindante con la zona marítimo terrestre de 200 m correspondiente al litoral Pacífico. Cuya nulidad parcial se solicita por abarcar en las porciones señaladas terrenos de la zona marítima terrestre, de donde regirán las potestades de autotutela demanial a cargo de la Administración activa competente.2) A consecuencia de la declaratoria del extremo petitorio 1), se ordene la nulidad y cancelación de los planos G-3248-1968 y G-3251-1968. Asimismo, se ordene al INDER confeccionar planos nuevos y rectificar la cabida de los inmuebles 5-19996 y 5-20000, excluyendo las porciones 1 Ha 3203.627 m2 y 2 Ha 5275.63 m2 respectivamente.3) Es de dominio público la zona marítimo terrestre que comprende el terreno descrito en el plano G-955743-2004 que describe la cabida del inmueble 5- 31052, originado con la presentación del testimonio de la escritura de las 17:00 hrs del 18 de febrero de 1975, otorgada ante el notario Oscar Saborío Castro, inscrito el 21 de febrero de 1975, por carecer de justo título previo a la afectación demanial, razón por la cual se ordenará la nulidad y cancelación de dicha matrícula y plano, y en esa por porción de la zona marítimo terrestre regirán las potestades de autotutela demanial a cargo de la Administración activa competente.4) En caso de oposición, serán ambas costas y sus intereses a cargo de los reconvenidos. (...)" (imágenes 334 y 335 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF, así ajustadas y fijadas en la audiencia preliminar). Como medida cautelar, solicitó expedir mandamiento de anotación de contrademanda sobre las matrículas Placa25756 y Placa25757 (imagen 335 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).
8. 8El INDER contestó la contrademanda, se opuso a las pretensiones pero no formuló excepciones. Pidió que se declarara sin lugar la acción y se condenara al Estado al pago de ambas costas (imágenes 359 a 365 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).
9. 9La sociedad actora reconvenida contestó la contrademanda y formuló tanto las defensas previas de caducidad de la acción e indebida acumulación de pretensiones, como la excepción de falta de derecho. Pidió que se declare sin lugar la acción y se condene al Estado al pago de ambas costas (imágenes 388 a 399 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).
10. 10Por auto dictado a las 9 horas 11 minutos del 5 de noviembre del 2019, el juez de trámite ordenó como medida cautelar típica la anotación de demanda al margen de las fincas inscritas en el Partido de Guanacaste matrícula de folio real número Placa25758 y el número Placa25759 (así consta en la carpeta de medida cautelar agregada al expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).
11. 11La audiencia preliminar establecida en el ordinal 90 del CPCA fue celebrada el 27 de febrero del 2020. En relación con la demanda, se fijaron las pretensiones en la forma establecida en el Resultando primero y el TRA desistió de la defensa previa planteada. También se determinó que todos los hechos eran controvertidos, se rechazó la prueba testimonial ofrecida por la parte actora y se admitieron las probanzas documentales pertinentes. Posteriormente, la audiencia fue suspendida a efectos de que la parte actora reconvenida subsanara algunas falencias del mandato especial judicial otorgado.
12. 12El 3 de marzo del 2020, la sociedad actora reconvenida ratificó la contestación de la contrademanda y aportó poder especial judicial al Licenciado Calvo Murillo para que actuara en su nombre en la reconvención planteada por el Estado (imágenes 422 a 425 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).
13. 13La audiencia preliminar continuó el 13 de enero del 2021. En relación con la contrademanda, se fijó la pretensión en la forma indicada en el Resultando sétimo de esta sentencia. En resolución No. 44-2021, el juez tramitador declaró sin lugar la defensa previa de indebida acumulación de pretensiones y dispuso reservar la de caducidad de la acción para que fuera resuelta por el Tribunal al dictar sentencia. También, se determinaron los hechos controvertidos, la parte actora reconvenida desistió de la prueba testimonial ofrecida, el juez tramitador rechazó la declaración del testigo funcionario ofrecido por el INDER y admitió las probanzas documentales pertinentes. De conformidad con el artículo 98 inciso 2) del citado Código, al no existir probanzas que evacuar, se declaró este asunto de puro derecho y se dispuso que las partes rendirían sus conclusiones, de la demanda y reconvención, por escrito.
14. 14La Municipalidad de Santa Cruz no rindió conclusiones (constancia visible en las imágenes 587 y 588 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). Las otras partes rindieron conclusiones en los términos que constan en los escritos visibles en las imágenes 490 a 495 y 531 a 535 (el INDER), 496 a 511 (la sociedad actora reconvenida), 512 a 530 (el Estado), 536 a 554 (el TRA) y 555 a 558 (la JARN), todos del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF.
15. 15El expediente respectivo fue remitido a la Sección Sexta para el dictado del fallo pertinente. Sin embargo, en auto dictado a las 13 horas del 9 de febrero del 2022, este órgano jurisdiccional dio audiencia a la JARN y al TRA para que efectuaran aclaraciones en torno al expediente administrativo y se certificara éste, de conformidad con lo establecido en el ordinal 51 del CPCA. Asimismo, al tenor de los artículos 120 inciso 1 a) y 95 en relación con el numeral 34 inciso 4), todos del CPCA y sin prejuzgar sobre el fondo, se otorgó audiencia al Estado y a las otras partes, para que se manifestaran sobre una posible inadmisibilidad de la contrademanda, apreciada de oficio (imágenes 562 a 564 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).
16. 16La JARN y el TRA contestaron la audiencia concedida y certificaron las carpetas administrativas, según se infiere de las imágenes 579 a 584 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF.
17. 17Los representantes estatales contestaron la audiencia referida a una eventual inadmisibilidad de la reconvención, en los términos que constan en las imágenes 571 a 578 de esta carpeta judicial digital; mientras que la sociedad reconvenida lo hizo según consta en las imágenes 585 y 586 del mismo expediente judicial digital. El INDER no contestó la audiencia conferida (constancia visible en las imágenes 587 y 588 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).
18. 18En los procedimientos ante este Tribunal no se observan nulidades que subsanar o que generen indefensión. Este asunto se ajusta, además, a lo dispuesto en el Reglamento sobre Expediente Judicial Electrónico ante el Poder Judicial, aprobado por Corte Plena, en el artículo XXXI de la sesión N° 22-13, celebrada el 20 de mayo de 2013. Previa deliberación, se dicta esta sentencia, con redacción de la jueza ponente Abarca Gómez y el voto afirmativo de la jueza Fernández Brenes y el juez Aguilar Méndez.

CONSIDERANDO

I.Hechos probados. De relevancia para efectos del presente proceso, se tienen los siguientes: 1) En el artículo 1 del Decreto No. 19 del 2 de abril de 1964, el Poder Ejecutivo, en lo que interesa, expropió las fincas números 6498, 10088, 10090, todas del Partido de Guanacaste, ubicadas en el Dirección16497 , y propiedad de Nombre137527 . Lo anterior con excepción de algunas parcelas en las que detalló ocupantes cabida y linderos, señalando que la propietaria de los inmuebles les había reconocido la posesión decenal en su favor. La parte considerativa de ese acto de alcance general señaló, en lo relevante, que los artículos 43 y 152 de la Ley Orgánica del Instituto de Tierras y Colonización (en adelante ITCO), número 2825, obligaban a esa institución a solucionar los convictos derivados de la posesión precaria de tierras en el país, para lo cual necesitaba adquirir las fincas indicadas (Considerando 1).

También indicó que los artículos 152 y 153 de la Ley No. 2825 citada declaraban la utilidad pública de los terrenos en que se encontraran establecidos poseedores en precario (Considerando 3) y que, de acuerdo con los datos contenidos en el expediente levantado por el ITCO, estaba suficientemente demostrada la existencia de poseedores en conflicto en las tierras indicadas, razón por la cual procedía ordenar la expropiación, con las exclusiones ya señaladas (Considerando 5) (documento 30 aportado por la sociedad accionante en formato digital y visible en el CD de prueba, carpeta Disco 1).

• 2)Mediante Decreto No. 5 del 15 de abril de 1964, se dispuso, en lo medular, inscribir a nombre del Estado el inmueble sito en Veintisiete de Abril, distrito tercero, cantón tercero de la Provincia de Guanacaste, que tiene los siguientes linderos: Norte: Río Lagarto. Sur: Río Montaña. Este: Finca perteneciente a Nombre137527 inscrita en el Registro Público, Sección de Propiedad, Partido de Guanacaste, al tomo mil trescientos veinticinco, folio trescientos noventa y nueve, asiento uno, número diez mil ochenta y ocho. Oeste: Zona marítimo terrestre de doscientos metros de ancho. Dicho inmueble mide dos mil ochocientos treinta y dos hectáreas, dos mil cuatrocientos ochenta y tres metros con cuatro decímetros cuadrados. De conformidad con los artículos 1 y 3 de esta norma, la inscripción se realizó por estar afecto ese terreno a los fines de la Ley No. 2825 del 14 de octubre de 1961, razón por la cual, una vez inscrito, el inmueble se traspasaría al Nombre137526 para que procediera a otorgar a sus ocupantes el título de propiedad respectivo (imágenes 366 y 367 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).
• 3)En acuerdo adoptado el 15 de octubre de 1964, la Junta Directiva del Nombre137526 autorizó a su Gerente para que compareciera ante el notario designado por la Procuraduría General de la República, para aceptar el traspaso del inmueble indicado en el hecho probado 2, conocido como Proyecto San Juanillo (imágenes 368 a 372 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).
• 4)Las fincas indicadas en el hecho probado 1, números 6498, 10088, 10090 del Partido de Guanacaste se corresponden con el Asentamiento San Juanillo y fueron inscritas a nombre del Nombre137526 el 7 de junio de 1968 (prueba 13 aportada por la parte actora, visible en las imágenes 129 a 132 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).
• 5)Según consta en el Tomo de la Provincia de Guanacaste número 1902, folio 293 asiento 1, el inmueble número 19184 del Partido de Guanacaste es terreno dedicado en su mayor parte a la agricultura con excepción de las zonas correspondientes a los centros de población enclavados en el mismo. Situado en Veintisiete de Abril, distrito tercero del cantón de Santa Cruz, provincia de Guanacaste y tiene los siguientes linderos: Norte: La línea los ríos Lagarto, Tabaco y Terciopelo. Sur: El río Montaña. Este: con terrenos pertenecientes a la Reserva Nacional. Oeste: Con la zona marítimo terrestre de doscientos metros correspondiente al Litoral del Pacífico. Mide 14271 hectáreas 2281 metros y 71 decímetros cuadrados. Nace de la reunión de las fincas continuas números 6498, 10088, 10090, 16480 y 19182, todas del Partido de Guanacaste y propiedad del ITCO, y se inscribe a nombre de ese ente el 11 de junio de 1968. Según el asiento 2, está finca ha sido dividida en 460 lotes que fueron inscritos por separado (prueba 4 correspondiente al asiento registral de la finca 5-19184, aportado por el Estado en formato digital y visible en el CD de prueba, carpeta Disco 2).
• 6)El inmueble del Partido de Guanacaste número 19996 nace de la división material de la finca número 19184. Según consta en el Tomo de la Provincia de Guanacaste número 1910, folio 507 asiento 1, corresponde a la parcela número 4-21, situada en Veintisiete de Abril, Santa Cruz, Guanacaste; con los siguientes linderos: Norte: En parte zona marítima terrestre inalienable, Parcelas 4-22 A, 4-4, y 4-20. Sur: En parte zona marítima inalienable, en parte quebrada en medio, Parcelas 4-12 y sin quebrada con Parcela 4-20. Este: Quebrada en medio, Parcelas 4-4, 4-12 y 4-20. Oeste: En parte zona marítimo terrestre inalienable, en parte Parcela 4-22-A. Nace con una medida de 824369,32 metros cuadrados, sin plano catastrado y fue inscrito el 11 de junio de 1968 a nombre del Nombre137526 (expediente administrativo aportado por la JARN, tomo VIII, folio 1880; documento 15 aportado por la parte actora en formato digital visible en el CD de prueba, Disco 1; imágenes 383 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).
• 7)El inmueble del Partido de Guanacaste número 19998 nace de la división material de la finca número 19184. Según consta en el Tomo de la Provincia de Guanacaste número 1910, folio 509 asiento 1, corresponde a la parcela número 4-22, situada en Veintisiete de Abril, Santa Cruz, Guanacaste; con los siguientes linderos: Norte y Sur: Camino y zona marítima terrestre inalienable. Este: Camino. Oeste: Zona marítimo terrestre inalienable. Nace con una medida de 218.350,82 metros cuadrados, sin plano catastrado y fue inscrito el 11 de junio de 1968 a nombre del Nombre137526 (expediente administrativo aportado por la JARN, tomo VIII, folio 1882; tomo IV folios 776 y 854; documento 16 aportado por la parte actora en formato digital visible en el CD de prueba, Disco 1).
• 8)El inmueble del Partido de Guanacaste número 20000 nace de la división material de la finca número 19184. Según consta en el Tomo de la Provincia de Guanacaste número 1910, folio 511 asiento 1, corresponde a la parcela número 4-22-A, situada en Veintisiete de Abril, Santa Cruz, Guanacaste; con los siguientes linderos: Norte: Camino, en parte Río Lagarto en parte Parcela 4-23. Sur: En parte camino y en parte parcelas 4-2, 4-21 y 4-4. Este: Parcelas 4-4, 4-21 y 4-23-A. Oeste: Caminos, zona marítimo terrestre inalienable y una pequeña parte Río Lagarto. Nace con una medida de 834.501,39 metros cuadrados, sin plano catastrado y fue inscrito el 11 de junio de 1968 a nombre del Nombre137526 (expediente administrativo aportado por la JARN, tomo VIII, folio 1884; tomo IV, folio 773; documento 17 aportado por la parte actora en formato digital visible en el CD de prueba, Disco 1).
• 9)Conforme al tomo 2028, folio 287, asiento 001 del Registro Nacional, el inmueble del Partido de Guanacaste número 22763 nace con una medida de 827.211.00 metros cuadrados, graficados en el plano catastrado G-4891-1968, producto de titulación por diligencias de Información Posesoria promovidas ante el Juez Civil de Santa Cruz de Guanacaste e inscrito el 23 de junio de 1971 a nombre de Nombre137528 , tomo 1925, folio 81 asiento 001. En escrituras del 15 de octubre de 1973 y 3 de enero de 1974, Nombre137528 vende a Tierra del Mar S.A., la cual inscribe a su nombre el 29 de julio de 1974 (expediente administrativo aportado por el Registro Nacional, tomo II, folio 413 a 415, 428; documento 4 aportado por la parte actora visible en las imágenes 85 a 89 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).
• 10)Conforme al tomo 2219, folio 51, asiento 1 del Registro Nacional, el inmueble del Partido de Guanacaste número 30318 es "(...) Terreno de pasto y cocos. SITIO: en Dirección5343 , distrito tercero de Santa Cruz, cantón tres de Guanacaste. LINDA: camino público de Paraíso de Marbella, con un frente a ese camino de cuatrocientos ochenta y ocho metros cincuenta centímetros. Sur y Oeste, zona inalienable de cincuenta metros, propiedad de El Estado. Este, camino público de Paraíso de Marbella, con un frente a ese camino de trescientos catorce metros cincuenta y dos centímetros. MIDE: cincuenta y cuatro hectáreas, tres mil veintidós metros, cuarenta decímetros cuadrados, según plano catastrado bajo el número G-nueve mil setecientos ochenta y tres-setenta y uno. GRAVÁMENES: ninguno. Nombre137529 , casado una vez, abogado, vecino de San José, cédula CED108885 , en su carácter de presidente con facultades de apoderado generalísimo sin limitación de suma de Tierra del Mar Sociedad Anónima, domiciliada en San José, para inscribir la presente finca en nombre de su representada, promovió las respectivas diligencias de información posesoria ante el Instituto de Tierras y Colonización, dandosele (sic) intervención al licenciado Victor Manuel Bulgarelli Flores, en su carácter de Subprocurador Agrario de la República, y a la Municipalidad de Santa Cruz de Guanacaste, exponiendo: que la ha poseido en forma quieta, pública, pacífica e ininterrumpidamente, y que la adquirió por compra a Nombre137528 (sic) el ocho de enero de mil novecientos setenta quien la había poseido por un espacio superior a treinta años, que está libre de gravámenes y cargas reales, que no pretende evadir la tramitación de un juicio sucesorio, y que la estima en cinco mil colones. El referido Instituto de acuerdo con lo expuesto, y la ley cuatro mil quinientos cuarenta y cinco de veinte de marzo de mil novecientos setenta, aprobo (sic) la presente información, en sentencia de las catorce del cuatro de enero último, y ordeno (sic) la inscripción pedida a nombre de la indicada sociedad, sin perjuicio de tercero de mejor derecho (...) Así consta en escritura protocolizada en San José a las ocho del diecisiete de diciembre en curso, por el notario Oscar Saborío Castro, testimonio presentado a este Registro a las ocho horas y veinticuatro de diecinueve del mes dicho, asiento nueve mil catorce tomo doscientos noventa y ocho del Diario. San José, Dirección16498 . (...)"(expediente administrativo aportado por la JARN, tomo II, folio 417 a 419 y 851; documento 5 aportado por la sociedad accionante, visible en las imágenes 90 a 97 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).
• 11)Conforme al tomo 2219, folio 53, asiento 1 del Registro Nacional, el inmueble del Partido de Guanacaste número 30320 es "(...) Terreno de pasto y cocos. SITIO: en Dirección5343 , distrito tercero de Santa Cruz, cantón tres de Guanacaste. LINDA: Norte, Sur y Oeste, zona inalienable de cincuenta metros, propiedad de El Estado. Este, camino público de Paraíso de Marbella, con un frente a ese camino de trescientos cuarenta y un metros cincuenta centímetros. MIDE: cuatro hectáreas, ciento catorce metros, noventa y ocho decímetros cuadrados, según plano catastrado bajo el número G-mil ochocientos veintiuno-setenta y uno. GRAVÁMENES: ninguno. Nombre137529 , casado una vez, abogado, vecino de San José, cédula CED108885 , en su carácter de presidente con facultades de apoderado generalísimo sin limitación de suma de Tierra del Mar Sociedad Anónima, domiciliada en San José, para inscribir la presente finca en nombre de su representada, promovió las respectivas diligencias de información posesoria ante el Instituto de Tierras y Colonización, dandosele (sic) intervención al licenciado Victor Manuel Bulgarelli Flores , en su carácter de Subprocurador Agrario de la República, y a la Municipalidad de Santa Cruz de Guanacaste, exponiendo: que la ha poseido en forma quieta, pública, pacífica e ininterrumpidamente, y que la adquirió por compra a Jose (sic) Luis Jimenez (sic) Nombre137528 (sic) el veintidós de setiembre de mil novecientos setenta; que está libre de gravámenes y cargas reales, que no pretende evadir la tramitación de un juicio sucesorio, y que la estima en cinco mil colones. Probo lo expuesto con la declaración de los testigos Nombre137530 (sic), Juan Maria (sic) Blanco Vargas y Nombre137531 . El referido Instituto de acuerdo con lo expu (ilegible) la ley cuatro mil quinientos cuarenta y cinco de veinte de marzo de mil novecientos seten (ilegible) en sentencia de las catorce horas del cinco de enero último, y ordeno l (ilegible) ripcion a nombre de la indicada sociedad, sin perjuicio de tercero de mejor derecho (...) Así consta descritura (sic) protocolizada por el notario Oscar Saborío Castro, en San José a las dieciocho del diecisiete del mes curso, testimonio presentado a este Registro a las ocho y veinticinco del diecinueve del mes dicho, asiento nueve mil quince tomo doscientos noventa y ocho del Diario. San José, veinte de diciembre de mil novecientos setenta y tres. (...)"(expediente administrativo aportado por la JARN, tomo II, folio 420 a 422; documento 6 aportado por la sociedad accionante, visible en las imágenes 98 a 101 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).
• 12)Conforme al tomo 2220, folio 525, asiento 1 del Registro Nacional, el inmueble del Partido de Guanacaste número 31247 es "(...) Terreno de repasto, Sitio en Lagartos, del distrito tercero veintisiete de abril, cantón tercero Santa Cruz Guanacaste. Linda Norte: Tierra del Mar, Sur: Tierra del Mar y faja de ciento cincuenta metros de propiedad de la Municipalidad de Santa Cruz, Este: Nombre110894 y Oeste: Faja de ciento cincuenta metros, de ancho de la Municipalidad de Santa Cruz, MIDE: ciento once hectáreas, mil ocho metros, veintiocho decímetros cuadrados, según plano catastrado bajo el número G-cuarenta y siete, doscientos cuarenta y cuatro, de mil novecientos sesenta y uno. GRAVÁMENES: ninguno. Nombre137532 ; mayor, casado una vez, empresario, de San José, para inscribir a su nombre la finca arriba descrita promovió las correspondientes diligencias de Información Posesoria ante el Instituto de Tierras y Colonización, con intervención al Licenciado Victor Manuel Bulgarelli Flores, en su carácter de Subprocurador Agrario de la República, exponiendo que la finca arriba descrita la adquirió por compra-venta a Nombre137533 el cuatro de mayo de mil novecientos sesenta de quien no es pariente, y desde entonces la poseído en forma quieta, pública, pacífica e ininterrumpidamente en calidad de dueño, la cual está libre de gravámenes y cargas reales y estimada en la suma de cinco mil colones y que no pretende evadir la tramitación de un juicio sucesorio, sino inscribir título de dominio del cual carece. Probó lo expuesto con su declaración y la de los testigos Nombre137534 , Nombre63895 , y Nombre137535 . El citado Instituto de acuerdo con lo expuesto y la ley de Informaciones Posesorias número cuatro mil quinientos cuarenta y cinco de veinte de marzo de mil novecientos setenta, y en sentencia de las quince horas del seis de marzo de mil novecientos setenta y tres, aprobó y ordenó la inscripción a nombre del citado Nombre137532 ; libre de gravámenes, excepto en las reservas que se (refiere el considerando tercero) dirán y sin perjuicio de tercero de mejor derecho (...) Así consta en la escritura protocolizada por el notario Oscar Saborío Castro, en San José a las catorce horas del trece de este mes y presentada a este Registro a las diez y cincuenta y dos del diecisiete de este mes, bajo el asiento mil ciento dos, del tomo trescientos dos del Diario. San José, Febrero dieciocho de mil novecientos setenta y cinco. (...)"(expediente administrativo aportado por la JARN, tomo II, folio 423 a 425; documento 7 aportado por la sociedad accionante, visible en las imágenes 102 a 105 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).
• 13)Conforme al tomo 2230, folio 191, asiento primero del Registro Nacional, el inmueble del Partido de Guanacaste número 31052 nace de la reunión que hiciera Tierra del Mar S.A. de las fincas de su propiedad número 22763, 30318, 30320 y 31247 inscritas a los folios 287, 051,053 y 525, tomos 2028 la primera, 2219 la segunda y tercera, y 2220 la última; las cuales reunió por estar contiguas para que formaran una sola, la cual dejó inscrita a su nombre. Así consta en la escritura otorgada en San José a las 17 horas del 18 de febrero de 1975 ante el notario Oscar Saborío Castro, testimonio presentado al Registro a las 11 horas 28 minutos del 19 de febrero del mismo año, asiento 1698, tomo 302 del Diario; la cual es inscrita el 21 de febrero de 1975. Se encuentra dentro del Proyecto Agropecuario denominado San Juanillo, el cual pertenecía al Nombre137526 (expediente administrativo aportado por la JARN, tomo I, folio 241, tomo II, folio 426, tomo IV, folio 848; documento 8 aportado por la sociedad accionante, visible en las imágenes 108 a 110 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).
• 14)Mediante oficio DL-972-75 del 31 de octubre de 1975, Nombre113727 del Departamento Legal del Nombre137526 comunicó a Nombre61557 , Jefe de ese Departamento, en lo medular, que conforme a la información suministrada por el representante del Ministerio Público encargado de la causa que por supuesta falsificación de documentos se tramitaba en contra del notario Oscar Saborío Castro ante el Juzgado Quinto de Instrucción Penal, investigaron una serie de inscripciones que aparecían en el Registro Público a nombre de diversas personas, aparentemente tramitadas con la Ley de Informaciones Posesorias No. 4545 del 20 de marzo de 1970 y sus reformas. Entre otras, se citaron las fincas número 30318, 30320, 31247 y 22763; las cuales se reunieron para formar el inmueble número 31052 inscrito a nombre de Tierra del Mar, todas del Partido de Guanacaste (folio 1 al 8 del expediente administrativo aportado por el INDER).
• 15)Mediante oficio Placa25760 del 10 de noviembre de 1975, el Departamento Legal del Nombre137526 rindió un informe al Presidente Ejecutivo de ese ente, en relación con la anulación de títulos levantados por falsificación de documentos. En lo medular, indicó que ante el Juzgado Quinto de Instrucción Penal se había establecido causa por el delito de falsificación de documentos contra Oscar Saborío Castro y otros, en virtud de que procedieron a extender testimonios de escrituras -sin que se hubiese tramitado Información Posesoria ante ese Instituto- haciendo constar lo contrario ante el Registro. Señaló que por ello, se habían dado a la tarea de estudiar la situación jurídica y adoptar un criterio respecto al procedimiento a seguir para la anulación de esos títulos a efectos de que la Junta Directiva resolviera en definitiva lo que correspondiera. De seguido indicó las gestiones que hasta ese momento se habían efectuado, aclarando que ello no era suficiente toda vez que las inscripciones persistían en el Registro Público y se podía verificar cualquier enajenación de las fincas. Agregó que a partir de que el asunto fue de conocimiento de los Tribunales de Justicia, ese Departamento pensó en el modo de invalidar aquellas inscripciones, por lo que conjuntamente con las demás dependencias gubernamentales, habían considerado las distintas alternativas procesales. La primera de ellas era "La Vía Contencioso Administrativa" para que el Nombre137526 dedujera la legalidad de los actos administrativos que según parece en el Registro Público, fueron dictados por la Junta Directiva del ITCO. Lo anterior ya que se estaba en presencia de "actos administrativos inexistentes". Señaló que la enorme ventaja de esa alternativa era que en ella se citaba a todos los acreedores hipotecarios, deudores sobre aquellas fincas -que serían los propietarios-, a los ocupantes en precario, al Estado y a todos aquellos interesados en comparecer; pero indicó que el enorme defecto era su duración, así como que según el último descubrimiento implicarían más de treinta contenciosos administrativos y que finalmente se había llegado a la decisión de recurrir a la misma Ley de Informaciones Posesorias para que sea la misma Junta Directiva la que decretara la nulidad. Como segunda alternativa, señalaron el "Juicio de Lesividad" a efectos de que "(...) los Tribunales declaren su abrogación señalando las indemnizaciones correspondientes en virtud de daños y perjuicios. (...)". Pero, indicó que como se estaba frente a actos inexistentes que el Nombre137526 nunca dictó, no podría jamás actuar en esa vía. Agregó que "(...) el criterio externado por el Lic. Nombre8841 (sic) José Villa Sub-Procurador General de la República-, se inclina por ésta ya que para él lo único que tendría que hacerse es lograr de Archivos Naciona-les (sic) una certificación en que se consigne que la escritura a que se hace referencia en el Registro en cada una de las inscripciones no existe, o bien no corresponde a lo reportado por el Notario Saborío Castro, y por ser la inscripción el Registro el acto administrativo éste se lograría anular a través de la Procuraduría por la vía aquí enunciada.- (...)". Expuso que ese Departamento no compartía la tesis sostenida por el Sub Procurador puesto que "(...) Ese acto que realiza el Registro no es más que ejecución del verdadero acto administrativo, el acuerdo de la Junta Directiva en que se ordena la inscripción del terreno en el Registro Público cuando se han cumplido satisfactoriamente todos los requisitos que señala la Ley de Informaciones Posesorias No. 4545 del 20 de marzo de 1970 y sus reformas (...)" (el subrayado corresponde al original). La última alternativa que se propuso fue gestionar la nulidad a través del Incidente establecido en el artículo 17 de la Ley de Informaciones Posesorias, que establecía la vía para que el mismo Nombre137526 procediera a anular las inscripciones que se hubieran verificado en contra de las disposiciones legales. Señaló que la norma transcrita contemplaba dos situaciones: a) Anular en el mismo expediente la inscripción por notarse que se ha levantado contra las leyes vigentes. b) Anular sustituyendo el expediente por certificación literal, cuando aquel se hubiere extraviado. Agregó que, como en su caso, el expediente jamás existió bien podía referirse a la segunda situación y se trataría de un procedimiento sumarísimo puesto que bastaría sustituir el expediente por la certificación del Registro Público y anexarle otros documentos que dieran pie a la resolución considerada que en definitiva se fuera a dictar, la que se anotaría al margen del asiento de inscripción. En definitiva, recomendó que se procediera a adoptar como acción anulatoria la señalada en el artículo 17 de la Ley de Informaciones Posesorias No. 4545 del 20 de marzo de 1970, salvo que existiera un mejor criterio de la Presidencia Ejecutiva o la Junta Directiva, a efectos de que "(...) los terrenos acaparados y mal inscritos en el Registro Público vuelvan a su estado original, tratando luego de que el Instituto a través del Poder Ejecutivo, logre que tales terrenos se inscriban a su nombre.-(...)" (folio 10 al 18 del expediente administrativo aportado por el INDER).
• 16)El 11 de noviembre de 1975, el Secretario General del Nombre137526 certificó que "(...) Que la Sociedad TIERRA DEL MAR SOCIEDAD ANONIMA (sic), nunca ha tramitado información Posesoria ante el Departamento Legal del Instituto, conforme a los trámites de la Ley de Informaciones Posesorias, número cuatro mil quinientos cuarenta y cinco del veinte de marzo de mil novecientos setenta y sus posteriores reformas, y tampoco la Junta Directiva del Instituto ha dictado resolución que apruebe la inscripción a nombre de la citada Sociedad en el Registro de la Propiedad. (...)" (folios 20 y 21 del expediente administrativo aportado por el INDER).
• 17)El 13 de noviembre de 1975, la Secretaria General del Nombre137526 comunicó al Departamento Legal, el acuerdo firme tomado por la Junta Directiva de ese ente en el artículo XVI de la sesión número 1928 celebrada el 12 de noviembre de 1975, en el cual se dispuso: "(...) Ordenar al Departamento Legal, proceda iniciar expedientes de Declaratoria de nulidad absoluta de los títulos e inscripciones verificadas en el Registro Público, por ser inexistentes los Actos Administrativos que en ellos se mencionan, que aparentemente tienen sustento en acuerdo de esta Junta Directiva; para que de conformidad con el artículo 17 de la Ley de Informaciones Posesorias No. 4545 de 20 de marzo de 1970 y sus Reformas se proceda a decretar la nulidad absoluta de esos títulos e inscripciones. (...)". También se remitió copia de ese acuerdo al Presidente Ejecutivo, la Subgerencia, la Auditoría, la Asesoría Legal y el Archivo, todos del Nombre137526 (folios 19 del expediente administrativo aportado por el INDER).
• 18)En resolución dictada el primero de noviembre de 1982, dentro del proceso ejecutivo simple establecido por Nombre137536 en contra de Tierra del Mar S.A., el Juzgado Tercero Civil de San José aprobó el remate celebrado el 27 de octubre de ese mismo año, mediante el cual Electrogas S.A se adjudicó el inmueble del Partido de Guanacaste inscrito en el Registro Público bajo el número 31052 (documento 9 aportado por la sociedad accionante, visible en las imágenes 109 a 115 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).
• 19)El 7 de mayo de 1995 se inscribió el cambio de razón social de la entidad denominada Electrogas S.A. a Complejo Turístico Manzanillo S.A. (documentos 9 y 1 aportados por la sociedad accionante, visible en las imágenes 109 a 115 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF y en el CD de Pruebas, Disco 1, respectivamente).
• 20)En resolución dictada a las 10 horas del 17 de octubre del 2001, la Dirección del Catastro Nacional señaló, en lo que interesa, "(...) 10. Que en los términos en que se da la respuesta del Registro Público de la Propiedad Inmueble, no existe duda alguna que la finca número 5031052-000 que indica el plano recurrido, incorpora válidamente los ciento cincuenta metros de la zona marítimo terrestre, no afectándose con la presente inscripción terrenos del demanio. (...)"; por lo que, en definitiva, ordenó inscribir el plano presentado por la sociedad actora bajo el recibo número 970960 (documento 19 aportado por la sociedad accionante, visible en las imágenes 143 a 145 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).
• 21)A partir del año 2001, la sociedad actora realizó diez segregaciones de finca del Partido de Guanacaste número 31052, lotes que posteriormente fueron traspasados. Producto de esas segregaciones, la cabida de la finca madre (31052) disminuyó y al 16 de enero del 2019 era de 628972 metros con 74 decímetros cuadrados (documentos 10 y 29 aportados por la sociedad accionante, visible en las imágenes 115 a 119 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF y CD de pruebas Disco 1, respectivamente).
• 22)El 19 de junio del 2008, el alcalde municipal de Santa Cruz remitió al Registro Nacional una denuncia presentada por Nombre137537 en relación con la existencia de un posible fraude registral o irregular inscripción de diversas fincas que en parte se traslapaban con la zona marítima terrestre y que, según el denunciante, habían sido tituladas sin sujeción al Transitorio III de la Ley No. 4558, dentro de las cuales se indicó, entre otras, el inmueble número 31052 del Partido de Guanacaste. Solicitó que se efectuara un estudio de antecedentes de dominio registrales de las fincas objeto de la denuncia, a efectos de establecer la posible existencia de traslapes con el dominio estatal (zona marítima terrestre), cuyos resultados le permitieran a ese ente local efectuar las acciones que correspondieren (documento 11 aportado por la sociedad accionante, visible en las imágenes 120 a 122 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).
• 23)Mediante oficio SDRP-115-2008 del 22 de julio del 2008, el Subdirector a.i. del Registro Nacional denegó la gestión planteada por el alcalde municipal de Santa Cruz y la tuvo por no puesta. También dispuso, en lo medular, que como la denuncia versaba sobre la supuesta existencia de inscripciones irregulares de diversas fincas que en parte se traslapaban con la zona marítimo terrestre, esa Dirección había decidido proceder de oficio a la apertura del expediente 2008-667-BI (documento 12 aportado por la sociedad accionante, visible en las imágenes 123 y 124 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF).
• 24)En resolución dictada a las 8 horas 5 minutos del 31 de julio del 2008, el Registro Público de la Propiedad de Bienes Inmuebles dispuso, en lo medular, consignar medida provisional de advertencia administrativa para efectos de publicidad únicamente, entre otras, sobre la finca del Partido de Guanacaste número 31052 (expediente administrativo digital aportado por la JARN, tomo 1, folios 6 y 7 frente y vuelto).
• 25)En acto dictado a las 8 horas del 11 de agosto del 2008, el Registro Público de la Propiedad de Bienes Inmuebles dispuso, en lo que interesa, mantener la medida de advertencia administrativa sobre la finca del Partido de Guanacaste número 31052, porque presentaba traslape en relación a las fincas 19996, 19998 y 20000, de la misma provincia (expediente administrativo digital aportado por la JARN, tomo II, folios 270 a 273 frente y vuelto).
• 26)Mediante oficios RIM-RN-0257-2013 del 5 de junio de 2013, el Director del Registro Inmobiliario comunicó al Presidente Ejecutivo del INDER, en lo que interesa, que se tramitaba un procedimiento administrativo bajo el número 2008-667-BI, el cual involucraba a la finca del Partido de Guanacaste número 31052 y sus múltiples segregaciones, la cual a su vez, se sobreponía a los inmuebles del mismo Partido, números 19996, 19998 y 20000, todas propiedad de ese ente. De seguido efectuó una reseña de todos los inmuebles involucrados y le indicó que la sobreposición había sido aceptada por la apoderada especial administrativa de ese ente en el referido procedimiento. Finalmente, le indicó que "(...) visto que de las cuatro fincas que origina la finca del Partido de Guanacaste 31052, tres de ellas fueron titulaciones otorgadas por el otrora ITCO; y que se encuentra doblemente inmatriculadas sobre las fincas 19996, 19998 y 20000 que siempre han estado bajo la titularidad del INDER, sin movimientos registrales posteriores; ruego se analice la posibilidad de solicitar el cierre de las fincas que se encuentran bajo la titularidad de dicho Instituto, al corresponder a áreas que fueron otorgadas a particulares al amparo de lo que establecía la Ley número 4545. (...)". Esa solicitud fue reiterada en oficios RIM-RN-0101-2014 de 13 de marzo de 2014 y RIM-RN-0154-2014 del 7 de abril del 2014 (expediente administrativo digital aportado por la JARN, tomo 7, folios 1658 a 1674 frente y vuelto).
• 27)Mediante oficio AEN-125-2014 del 6 de junio del 2014, el INDER atendió la consulta planteada por el Director del Registro Inmobiliario indicada en el hecho probado anterior. En lo que interesa, manifestó que "(...) Así las cosas no procede cancelar las fincas 19998-000, 20000-000 y 19996-000, cuyo titular registral es el Instituto de Desarrollo Rural, las que fueron creadas a derecho en tanto no comprenden porción alguna de la Zona Marítimo Terrestre pues en los planos asignados a estas fue debidamente excluida esta áreas, amén de que nacieron primero que las fincas referidas (...). No es posible acceder a la cancelación de las fincas de repetida cita, porque estaríamos avalando una situación anómala que se da con la creación de la finca 31052 que incluye una porción de la Zona Marítimo Terrestre, situación que debe ser aclarada debidamente por el Registro Inmobiliario. (...)" (expediente administrativo digital aportado por la JARN, tomo 7, folios 1675 a 1677 frente y vuelto).
• 28)En resolución dictada a las 15 horas 35 minutos del 24 de abril de 2015, la Subdirección Registral del Registro Inmobiliario ordenó publicitar como gravamen: "FINCA UBICADA EN ZONA MARÍTIMO TERRESTRE (Código GR3)", entre otras, en la finca del Partido de Guanacaste número 31052-000. También dispuso consignar en dicho inmueble: "INMOVILIZACIÓN POR INCONSISTENCIA", en razón de que se encuentra doblemente inmatriculada con las fincas del Partido de Guanacaste números 19996, 19998 y 20000, que son propiedad del INDER (expediente administrativo digital aportado por la JARN, tomo 10, folios 2294 a 2391 frente y vuelto).
• 29)El acto indicado en el hecho probado anterior fue anulado por el TRA en el Voto No. 1032-2015 de las 13 horas 30 minutos del 26 de noviembre del 2015 (expediente administrativo digital aportado por la JARN, tomo 11, folios 2814 a 2820 frente y vuelto).
• 30)En resolución final dictada a las 8 horas del 2 de febrero del 2017, la Subdirección del Registro Inmobiliario ordenó, en lo medular:
• 1)Publicitar como gravamen: "FINCA UBICADA EN ZONA MARÍTIMO TERRESTRE" y consignar como medida cautelar: INMOVILIZACIÓN POR INCONSISTENCIA, en los asientos registrales, entre otras, de la finca del Partido de Guanacaste número Placa25752. También dispuso consignar en dicho inmueble: "INMOVILIZACIÓN POR INCONSISTENCIA", en razón de que se encontraba doblemente inmatriculada con las fincas del Partido de Guanacaste números 19996, 19998 y 20000, que son propiedad del INDER.
• 2)Dispuso que dicha medida cautelar se mantendría hasta tanto una autoridad judicial conociera de la subsanación de la inexactitud que dio origen a esas diligencias y ordene el levantamiento de la referida inmovilización o bien que las partes mediante el otorgamiento de escritura pública, subsanen la inexactitud que dio origen a estas diligencias y; según sea el caso, ordene o soliciten el levantamiento de la referida inmovilización.
• 3)También ordenó comunicar esa resolución a la Procuraduría General de la República, para que este órgano superior consultivo, de conformidad con lo que dispone los artículos 1 y 4 de la Ley No. 6043 (Ley de la Zona marítimo Terrestre) y los artículos 1 y 3 inciso i) de la Ley No. 6815 (Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República) valore si conforme a su criterio existen elementos de mérito para proceder a plantear el respectivo proceso ordinario de lesividad por las inscripciones que originaron, entre otras, la finca del Partido de Guanacaste 31052 (expediente administrativo digital aportado por la JARN, tomo 11, folios 3015 a 3115 frente y vuelto). 31) En virtud de los recursos de apelación formulados en contra del acto indicado en el hecho probado anterior, mediante el Voto No. 408-2018 dictado a las 9 horas 20 minutos del 11 de julio del 2018, el TRA dispuso rechazar los remedios recursivos formulados y confirmar la resolución recurrida para que: "(...) 1) Se publicite como gravamen: FINCA UBICADA EN ZONA MARÍTIMO TERRESTRE y se consigne como medida cautelar: INMOVILIZACIÓN POR INCONSISTENCIA, en los asientos registrales de las fincas del Partido de Guanacaste: 31052 (...), en razón de que se encuentran doblemente inmatriculadas con las fincas de Guanacaste: 19996, 19998 y 20000, que son propiedad del Instituto de Desarrollo Rural. Asimismo, el Registro Inmobiliario indica que, la cual se mantendrá hasta tanto una autoridad judicial haya conocido de su subsanación y ordene el levantamiento de la referida inmovilización o bien que las partes mediante el otorgamiento de escritura pública, subsanen la inexactitud que dio origen a estas diligencias y; según sea el caso, ordene o soliciten el levantamiento de la referida imnovilización. 2) Se comunique la presente resolución a la Procuraduría General de la República, para que se valore si existen elementos de mérito para proceder a plantear el respectivo proceso ordinario de lesividad por las inscripciones que originaron la finca del Partido de Guanacaste 31052 y sus segregaciones. (...)" (expediente administrativo digital aportado por la JARN, tomo 14, folios 3622 a 3667 frente y vuelto).
• 32)El Voto No. 408-2018 citado fue comunicado a la Procuraduría General de la República el 16 de noviembre del 2018, y a la sociedad accionante y al INDER, el día 21 del mismo mes y año (expediente administrativo digital aportado por la JARN, tomo 14, folios 3716, 3668 y 3708 frente y vuelto, respectivamente).
• 33)La inscripción registral del inmueble matrícula Placa25761 y de las fincas número 19996, 19998 y 20000, todas del Partido de Guanacaste, refieren en la materialidad a un mismo espacio físico (informe técnico del 18 de agosto del 2011 que consta en expediente administrativo digital aportado por la JARN, tomo 4, folios 848 a 860 frente y vuelto, montajes técnico RIM-CT-CARTO-2014-152 del primero de agosto del 2014, visible en el tomo 7 folios 1681 a 1685 de la misma carpeta).
• 34)La posesión que ejercía Nombre137538 , desde el año 1964 y con anterioridad de la inscripción del INDER, sobre terrenos que hoy conforman los inmuebles referidos 19996, 19998 y 20000, todos del Partido de Guanacaste (así se infiere de contenido de los asientos registrales de los inmuebles número Placa25762, 30318, 30320 y 31247 del Partido de Guanacaste, los planos aportados por el propio INDER visibles en las imágenes 377 a 387 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF y los antecedentes catastrales aportados por la parte actora en el documento 29 que consta en formato digital y que consta en el CD de prueba, Disco 1).

II.Hechos no probados. Por no haber prueba en el expediente que lo sustente, se tiene por indemostrado lo siguiente:

• 1)La existencia de causas penales o condenas penales por falsificación de documentos tramitadas en contra del notario Oscar Saborío Castro.
• 2)El número de expediente y resultado final de la causa por el delito de falsificación de documentos contra Oscar Saborío Castro y otros, tramitada ante el Juzgado Quinto de Instrucción Penal, que se cita en los oficios DL-972-75 del 31 de octubre y Placa25760 del 10 de noviembre, ambos de 1975, emitidos por el Departamento Legal del ITCO, a que se hece referencia en los hechos probados 14 y 15 de este fallo.
• 3)La nulidad de las escrituras otorgadas por el notario Oscar Saborío Castro, a las que se hace referencia en los asientos registrales de los inmuebles números 30318, 30320 y 31247, todos del Partido de Guanacaste.
• 4)El INDER hubiera promovido alguna acción tendente a que se declarara, en la vía administrativa o jurisdiccional, la nulidad absoluta de títulos e inscripciones verificadas en el Registro Público correspondientes a los inmuebles del Partido de Guanacaste números 30318, 30320, 31247, 22763 y 31052 (la cual se forma por la reunión de las cuatro anteriores).
• 5)El INDER hubiera formulado un proceso de lesividad tendente que se declarara la nulidad absoluta de los actos favorables dictados por su Junta Directiva, a los que se hace referencia en los asientos registrales de los inmuebles números 30318, 30320 y 31247, todos del Partido de Guanacaste.
• 6)El Estado hubiera declarado lesivo a los intereses públicos los actos propios favorables contenidos en el asiento registral del inmueble 31052 del Partido de Guanacaste, ni que haya formulado un proceso de lesividad tendente que se declarara su nulidad absoluta.
• 7)La doble inmatriculación entre las fincas 19996, 19998 y 20000 con la del inmueble Placa25761, todas del Partido de Guanacaste, se haya producido por la actuación premeditada o errónea de terceros ajenos o extraños al Nombre137526 o el INDER.
• 8)El INDER hubiera ejercido o ejerza a la fecha de adopción de esta decisión, posesión sobre los inmuebles 19996, 19998 y 20000 del Partido de Guanacaste.
• 9)La adquisición por vía de remate judicial de la finca del partido de Guanacaste matrícula Placa25761, por parte de Electrogas S.A., en el marco del proceso ejecutivo simple establecido por Nombre137536 en contra de Tierra del Mar S.A ante el Juzgado Tercero Civil de San José, hubiera sido de mala fe o producto de un abuso de derecho o ejercicio antisocial de éste.
• 10)La sociedad actora hubiera adquirido el inmueble Placa25761 con la única finalidad de desarrollar urbanísticamente la propiedad debido a su ubicación.
• 11)Cuáles fueron los estudios preliminares que la sociedad actora inició en el año 2006 o en noviembre del 2008, en el inmueble Placa25761 del Partido de Guanacaste.
• 12)Con anterioridad a la imposición de las medidas cautelares registrales que le impusieron al inmueble del Partido de Guanacaste número 31052, la actora contara con disponibilidad de agua para emprender el proyecto urbanístico, turístico y residencial que acusa, se le frustró.
• 13)La sociedad accionante contara, de previo a la imposición de las medidas cautelares registrales, con un certificado de uso de suelo que habilitara la construcción de un proyecto urbanístico, turístico y residencial en el inmueble 31052 del Partido de Guanacaste.
• 14)Los recursos con los que la sociedad actora iba a sufragar la inversión relativa al proyecto turístico, urbanístico y residencial en el inmueble número 31052 del Partido de Guanacaste.
• 15)La sociedad actora hubiera solicitado a la Municipalidad de Santa Cruz alguna licencia para construir en el inmueble 31052 o que ese ente local hubiese rechazado alguna gestión en ese sentido.
• 16)La existencia de una oportunidad seria y objetiva de ocurrencia del negocio o ganancia frustrada que, a título de perjuicio, reclama la demandante.
• 17)La existencia de una probabilidad objetiva y seria de venta de una porción del inmueble 31052 del Partido de Guanacaste, que haya sido frustrada por alguna manifestación de función administrativa de los demandados.
• 18)El título por medio del cual Tierra del Mar S.A. adquirió la finca del Partido de Guanacaste número 31247.

III.Objeto del proceso. La pretensiones principales que formuló la parte actora se dirigen, en lo fundamental, a que se declare la nulidad absoluta parcial (en lo que le perjudica) de la resolución No. 408-2018 citada, mediante la cual el TRA confirmó el acto del Registro Inmobiliario que impuso medidas cautelares al inmueble de su propiedad número Placa25761 del Partido de Guanacaste y agotó la vía administrativa. Fundamenta esta pretensión anulatoria en los siguientes argumentos:

• 1)La violación a principios registrales como el de publicidad, legitimación, fe pública registral, calificación, legalidad e inscripción.
• 2)La aplicación de la teoría del tercer adquirente de buena fe y derechos adquiridos de buena fe en el tráfico jurídico registral.
• 3)Inversión de la carga de la prueba.
• 4)Aplicación retroactiva de normas en su perjuicio.
• 5)Vicios en los elementos motivo y contenido. Como consecuencia de la declaratoria de nulidad absoluta, pide que se ordene al Registro Inmobiliario levantar la advertencia administrativa, la inmovilización por inconsistencias y el gravamen de "FINCA UBICADA EN LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE"; todos inscritos sobre la finca de su propiedad del Partido de Guanacaste, matrícula de folio real No. Placa25761. También, solicita que se ordene al Registro Inmobiliario cancelar la inscripción de las fincas del Partido de Guanacaste, matrículas de folio real números Placa25753, Placa25754 y Placa10872, todas propiedad del INDER. Además, solicita se declare que la conducta de los demandados resulta sustancialmente disconforme con el ordenamiento jurídico, así como lo son todos los actos y actuaciones conexas que le han impedido el ejercicio pleno de su derecho de propiedad. Finalmente, solicita que se condene a los demandados al pago de los perjuicios causados con ocasión del proceso de gestión administrativa que se impugna. Los perjuicios que se pretenden cobrar se originan en las actuaciones disconformes con el ordenamiento de las entidades demandadas y, principalmente, la resolución impugnada del TRA. Consisten en las ganancias dejadas de percibir de un proyecto urbanístico, turístico-residencial, que no se pudo realizar por las anotaciones realizadas en el asiento registral del inmueble por parte del Registro Nacional y la inseguridad que como consecuencia de ellas ha existido sobre el inmueble. También solicita el pago de los intereses sobre la suma que, en definitiva, se otorgue y que se ordene su indexación. Apunta que todos esos extremos se liquidarán en fase de ejecución de ejecución de sentencia. Se trata, todos estos últimos, de pedimentos accesorios que dependerán de que se acoja la nulidad reclamada. La sociedad demandante también formuló dos pretensiones subsidiarias. La que titula como A, se formula en caso de que se declare sin lugar la demanda en cuanto al área de la finca ubicada en la franja de los 150 metros de la zona marítimo terrestre. En ese escenario, pretende que se declare la nulidad absoluta parcial (en lo que le perjudica) de la resolución del TRA, atendiendo a los mismos argumentos esbozados en la pretensión principal. Como consecuencia de esa declaratoria, solicita que se ordene al Registro Inmobiliario el levantamiento de la advertencia administrativa y la inmovilización por inconsistencia, existentes sobre la finca Placa25761, sobre el área de la finca que no se ubica en la zona marítimo terrestre. Pide también que se ordene al Registro Inmobiliario cancelar la inscripción de las fincas del partido de Guanacaste matrículas de folio real números Placa25763, 19998 y Placa25764, todas propiedad del INDER. Además, requiere que se declare que la conducta de los demandados resulta sustancialmente disconforme con el ordenamiento jurídico, así como lo son todos los actos y actuaciones conexas que le han impedido el ejercido pleno de su derecho de propiedad, referidas en el punto 6 del fundamento jurídico de la demanda. Finalmente, pide se condene a los demandados al pago de los daños y perjuicios originados. Señala que los daños consisten en el valor real del terreno del área de la finca ubicada en la franja de los 150 metros y, en los montos pagados por concepto de impuesto de bienes inmuebles sobre dicho terreno. Los perjuicios consisten en las ganancias dejadas de percibir por la imposibilidad de vender el área correspondiente al boutique-hotel tipo spa que se proyectó desarrollar. Sobre la suma que, en definitiva, se establezca, pide que se condene al pago de los intereses y la indexación. Indica que todos los extremos patrimoniales se liquidarán en fase de ejecución de sentencia. Nuevamente, advierte el Tribunal que todos estos pedimentos accesorios dependerán, al menos, de que se acoja la nulidad reclamada. La pretensión subsidiaria B, se plantea en caso de que se declare sin lugar la demanda en todos sus extremos. En ese supuesto, se formula una pretensión de condena patrimonial, dirigida a que se condene al Estado, a la JARN, al INDER y a la Municipalidad de Santa Cruz al pago de los daños y perjuicios causados con ocasión de la declaratoria de nulidad del asiento de inscripción de la finca del Partido de Guanacaste matrícula de folio real No. Placa25752, que se originan en la privación de la titularidad y el disfrute de la finca dicha. Señala que los daños consisten en el valor real del terreno y en los montos pagados por concepto de impuesto de bienes inmuebles sobre dicho terreno. Los perjuicios consisten en las ganancias frustradas y dejadas de percibir por la imposibilidad de desarrollar el complejo urbanístico descrito en este memorial. Apunta que dichas sumas se liquidarán en proceso de ejecución de sentencia. Sobre la suma que, en definitiva, se establezca, pide que se condene al pago de los intereses y la indexación. Todos los extremos patrimoniales se liquidarán en fase de ejecución de sentencia. Los entes y órgano demandados se opusieron a la acción. El Estado, la JARN, el INDER y el TRA formularon la excepción de falta de derecho; el INDER opuso además la falta de legitimación activa, mientras que el TRA y la MSC alegaron, también, falta de legitimación pasiva y el ente local accionado argumentó, además, la falta de competencia. Por otra parte, el Estado contrademandó a la sociedad actora y al INDER. En lo medular pide se declare que son de dominio público estatal las porciones de 1 Ha 3203.627 m2 y 2 Ha 5275.63 m2, contenidas por los inmuebles 5-19996 (plano G-3248-1968) y 5-20000 (plano G-3251-1968), descritas en el oficio DRI-CTE-05-0364-2019 de 16 de octubre del 2019, los cuales se originaron el 11 de junio de 1968 con la presentación del testimonio de la escritura de las 8 horas del 27 de abril de 1968, otorgada ante los notarios Rolando Saénz Murillo y Eduardo Ching Murillo, mediante la cual el Nombre137526 los segregó en cabeza propia de la finca 5-19184, colindante con la zona marítimo terrestre de 200 m correspondiente al litoral Pacífico; cuya nulidad parcial se solicita por abarcar en las porciones señaladas terrenos de la zona marítima terrestre, de donde regirán las potestades de autotutela demanial a cargo de la Administración activa competente. A consecuencia de esas declaratorias pide se ordene la nulidad y cancelación de los planos G-3248-1968 y G-3251-1968 y se ordene al INDER confeccionar planos nuevos y rectificar la cabida de los inmuebles 5-19996 y 5-20000, excluyendo las porciones 1 Ha 3203.627 m2 y 2 Ha 5275.63 m2 respectivamente. Pide también que se declare que es dominio público la zona marítimo terrestre que comprende el terreno descrito en el plano G-955743-2004 que describe la cabida del inmueble 5- 31052, originado con la presentación del testimonio de la escritura de las 17 horas del 18 de febrero de 1975, otorgada ante el notario Óscar Saborío Castro, inscrito el 21 de febrero de 1975, por carecer de justo título previo a la afectación demanial; razón por la cual debe ordenarse la nulidad y cancelación de dicha matrícula y plano, y disponer que en esa por porción de la zona marítimo terrestre regirán las potestades de autotutela demanial a cargo de la Administración activa competente. La sociedad actora y el ente contrademandados se opusieron a la reconvención. El INDER no formuló excepciones, mientras que la entidad actora formuló las defensas de caducidad de la acción y falta de derecho. Dadas las diversas manifestaciones que en abono a las posiciones en controversia aportan las partes litigantes, tanto en la demanda como en la reconvención, para lo que se considera un mejor orden, se abordará cada uno de los ejes temáticos que en sus reclamos que se plantean, así como las argumentaciones esbozadas, a fin de evitar reiteraciones innecesarias, con el debido análisis, claro está, de todo lo argüido.

IV.Aspecto previo. Sobre la legitimación pasiva del TRA. Según se expuso, el juez tramitador integró, de oficio, al jerarca impropio en materia registral, en condición de demandado de conformidad con el artículo 12 inciso 1) del CPCA (imágenes 171 a 173 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). Este órgano contestó la acción y opuso, entre otras, la excepción de falta de legitimación pasiva, alegando que confirmó la conducta impugnada, en este caso, del Registro Inmobiliario, quien está representando por la JARN. En una línea similar, durante la fase de saneamiento de la audiencia preliminar, la representación del Estado y del TRA solicitaron al juez tramitador verificar si era necesaria la presencia del referido órgano jerarca impropio, dado que era el Estado quien representaba tanto al Registro Inmobiliario como al TRA. A lo anterior, el juzgador de trámite señaló, en lo medular, que ciertamente no se había demandado directamente al TRA; sin embargo por tratarse de un órgano con desconcentración y personería jurídica instrumental consideraba ajustado a derecho incluirlo a la litis.

A efectos de resolver la falta de legitimación pasiva que ha sido alegada por el TRA (aspecto que, en todo caso, constituye un presupuesto oficioso que debe ser examinado de previo al derecho), el Tribunal estima necesario referirnos brevemente a la naturaleza y alcances de la función del órgano que emite la resolución impugnada, sea, el TRA. En ese sentido, debemos reiterar que ese órgano funge como jerarca impropio en materia registral. Tal competencia se ha otorgado a partir de lo dispuesto en el artículo 19 de la Ley No. 8039 del 12 de octubre del 2000 y ejerce función administrativa que se concreta, en lo medular y de conformidad con el numeral 25 de la misma Ley, en la resolución de los recursos de apelación interpuestos contra los actos y las resoluciones definitivas dictados por todos los Registros que conforman el Registro Nacional; así como lo que se formulen contra los ocursos provenientes de los Registros que integran el Registro Nacional.

De esta forma, de conformidad con los artículos 181 y 184 de la Ley General de la Administración Pública (en adelante LGAP), su competencia surge a petición de parte y en virtud de recurso, sin que sea viable la revisión oficiosa de un determinado asunto, y su examen debe versar sobre aspectos de estricta legalidad. En suma, la función que ejerce este órgano se traduce en un control de legalidad en alzada del acto administrativo final cuestionado, dentro del marco de los agravios esbozados por la parte recurrente. Sus decisiones agotan la vía administrativa, requisito último que, en esta materia, resulta facultativo para acudir a la tutela jurisdiccional según lo establecido por el artículo 31 del CPCA. Precisamente porque el TRA ejerce la función administrativa expuesta, sus decisiones pueden ser cuestionadas en la vía jurisdiccional (como cualquier acto administrativo definitivo) por quien resulte perjudicado con lo resuelto.

Lo anterior al amparo del artículo 10 del CPCA. Por resultar de particular interés en el caso que nos ocupa, debemos indicar, además, que el artículo 12 inciso 7) del CPCA regula la legitimación pasiva en este supuesto; la cual dependerá en gran medida, de que el recurso se acoja o se rechace. Dicha norma establece, en lo medular, que cuando una entidad dicte un acto que, en virtud de recurso administrativo no jerárquico (facultativo u obligatorio) deba ser conocido por parte de un órgano del Estado o de otra entidad administrativa, se tendrá como parte demandada: a) Al Estado o la entidad que dictó el acto, cuando éste ha sido confirmado. b) A la entidad que conociendo el recurso, anula, revoca o reforma la conducta cuestionada. A partir de lo expuesto, tenemos que en este caso, la sociedad actora pretende la nulidad del acto impugnado, mediante el cual el TRA rechazó el recurso de apelación formulado y confirmó la conducta formal venida en alzada, en este caso, la resolución final dictada a las 8 horas del 2 de febrero del 2017 por la Subdirección del Registro Inmobiliario.

A partir de lo expuesto, el Tribunal respeta lo resuelto por el juez tramitador pero, en definitiva, no lo comparte. De inicio, debemos señalar que en nuestro criterio, no resulta aplicable la norma que invocó el juzgador de trámite para integrar, de oficio, al TRA a esta litis, a saber, el artículo 12 inciso 1) del CPCA. Lo anterior en el tanto, como indicamos ut supra, existe norma expresa que regula la legitimación pasiva de los órganos que actúan en condición de jerarcas impropios y contralores no jerárquicos, en este caso, el inciso 7) del numeral 12 citado. De esta forma, si en este proceso se pretende la nulidad absoluta del acto administrativo mediante el cual el TRA confirmó la conducta formal impugnada y que emanaba del Registro Inmobiliario (hecho probado 31), la norma que resulta aplicable es el artículo 12 inciso 7 a) del CPCA, conforme al cual debe tenerse como parte demandada únicamente al ente autor de la conducta impugnada.

Como el acto final confirmado proviene del Registro Inmobiliario, el cual constituye un órgano del Estado, es éste quien debe ser demandado y no el TRA. Nótese, además, que se demandó a la JARN (porque se formulan pretensiones indemnizatorias) la cual, en última instancia, es un órgano con personalidad jurídica instrumental del Estado, razón por la cual debía ser demandado junto con el ente al cual pertenece, ahora sí, de conformidad con el artículo 12 inciso 2) del CPCA. Por ello, quienes tienen un vínculo subjetivo pasivo con el objeto del proceso son, en definitiva, la JARN y el Estado, a quienes se demandó en este caso; pero resultaba del todo improcedente integrar a la litis al TRA porque, reiteramos, confirmó (y no revocó ni modificó) lo actuado por el Registro Inmobiliario. Así lo entendió tanto el TRA (quien opuso la defensa de falta de legitimación pasiva) y el Estado, según consta en las manifestaciones vertidas por sus representantes en la audiencia preliminar.

Dado que el juez tramitador no lo apreció adecuadamente, el Tribunal debe enderezar lo actuado y acoger la excepción de falta de legitimación pasiva formulada por el referido jerarca impropio, respecto del cual se declara sin lugar la demanda en todos sus extremos. Por innecesario, se omite pronunciamiento sobre la defensa de falta de derecho y argumentos que formula el TRA.

V.Sobre la función calificadora registral y tipos de errores que en su ejercicio pueden presentarse. Dada la conducta objeto del proceso establecida tanto en la demanda como en la reconvención y para una mejor comprensión de lo que se resolverá, el Tribunal estima necesario referirse brevemente a la función calificadora del Registro Nacional y su competencia para decretar medidas como las que aquí se discuten (advertencia administrativa, inmovilización y publicidad de noticia), frente a la presunta existencia de inexactitudes registrales; así como la posibilidad o no de que la Administración Registral disponga de acciones internas, de oficio o a gestión de parte, para disponer la corrección, nulidad y cancelación de asientos registrales sobre los cuales, se acredite la existencia de un error registral. Se trata de un tema que ya ha sido abordado por esta Sección desde la sentencia No. 92-2012-VI de as 16 horas 30 minutos del 23 de mayo del 2012 y más recientemente, entre otras, en las sentencias No. 140-2021-VI y No. 161-2021-VI, dictadas a las 10 horas 30 minutos del 27 de octubre y a las 13 horas 45 minutos del 15 de diciembre del 2021, respectivamente.

Ahí se indicó, en lo medular, que a la luz del ordinal primero de la Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público, No. 3883 del 230 de mayo de 1967, publicada en La Gaceta No. 125 del 03 de junio de 1967: "El propósito del Registro Nacional es garantizar la seguridad de los bienes o derechos inscritos con respecto a terceros. Lo anterior se logrará mediante la publicidad de estos bienes o derechos. En lo referente al trámite de documentos, su objetivo es inscribirlos. / Es de conveniencia pública simplificar y acelerar los trámites de recepción e inscripción de documentos, sin menoscabo de la seguridad registral. / Son contrarios al interés público las disposiciones o los procedimientos que entorpezcan esos trámites o que, al ser aplicados, ocasionen tal efecto." De esta forma, es innegable que el Registro Nacional juega un rol fundamental en el llevamiento de la información relacionada con los bienes inscribibles.

El ejercicio de esas competencias se orienta, en gran medida, a la conservación y resguardo de la seguridad registral y jurídica. Lo anterior a efectos de brindar y mantener información adecuada y veraz, para que las partes, los terceros y potenciales interesados en las transacciones de los bienes y negocios jurídicos sujetos al régimen de inscripción, puedan realizar sus actividades con el conocimiento pleno de los gravámenes, anotaciones, advertencias y cualquier otra condición concreta de la cosa en particular sobre la que se va a realizar un determinado negocio jurídico, de manera que pueda anticipar las implicaciones de su proceder respecto de tal objeto. De igual manera, constituye un sistema que permite la acreditación del régimen de dominio o derechos de las personas respecto de las categorías de bienes que deben someterse a ese trámite, como factor de comprobación y oponibilidad a terceros.

De ese modo, la publicidad registral solo cumple su papel si la información brindada es certera y confiable, lo que dimana, con claridad del principio de seguridad jurídica. En ese sentido, el Decreto Ejecutivo No. 35509-J del 30 de setiembre del 2009, en su numeral 3 establece que el Registro Inmobiliario tiene como finalidad fortalecer la seguridad inmobiliaria registral, por medio de los efectos jurídicos de su publicidad, atendiendo a la eficacia y eficiencia en la tramitación de los documentos presentados. Así, la publicidad registral guarda especial énfasis en la tutela de los intereses directos o potenciales de terceros, como en efecto puede colegirse del canon 455 del Código Civil (en adelante CC). La afectación en esferas jurídicas de terceros por parte del negocio jurídico inscribible, solo es viable a partir de la presentación al Registro, tal y como señala esa normativa. Sin embargo, resulta evidente que la dinámica registral no se encuentra exenta de los riesgos y posibilidades de errores en el trámite de inscripción de los diversos documentos que ese Registro procesa, depura o inscribe.

Ciertamente, mediante el proceso de calificación de títulos inscribibles, el funcionario registral puede rechazar o cancelar la presentación cuando no se cumplan con las exigencias que en cada caso imponga el Ordenamiento Jurídico a cada negocio; o bien, requerir la subsanación de las deficiencias superables (tal y como lo estatuye el numeral 454 del CC). Desde este plano, atendiendo a que conforme a lo dispuesto en el Considerando Cuarto del acto impugnado, el TRA concluyó que como la gestión administrativa que aquí se examina inició el 22 de julio del 2008, le resultaba aplicable el Reglamento del Registro Público, Decreto Ejecutivo No. 26771- J de 18 de febrero de 1998; estimamos importante referirnos brevemente a lo normado en su título III denominado "De los errores registrales y modo de subsanarlos". Ahí se establece un desarrollo de los yerros que pueden producirse en el ejercicio de las potestades y competencias que ejercita el Registro Público, así como los mecanismos que han de ser emprendidos para superar dichas deficiencias.

De esta forma, se señala que las deficiencias registrales pueden ser materiales o conceptuales, según lo establece el ordinal 84 de ese decreto. En cuanto al yerro conceptual, se entiende por tal "cuando el Registrador altere o varíe el verdadero sentido de los conceptos contenidos en el título que se registra, debido a una errónea calificación." (artículo 86 ibídem). Supone, por ende, un equívoco en la percepción y calificación del contenido de los negocios jurídicos suscritos por las partes gestionantes por parte del registrador, que llevan a desconocer la voluntad real de lo acordado en el instrumento público, como derivación de ponderaciones equívocas de ese funcionario. Por su parte, el error material se produce cuando: "(...) sin intención, se escriban unas palabras por otras, se omita la expresión de alguna circunstancia formal de la inscripción o se equivoquen los nombres propios o las cantidades al copiarlas del título, sin cambiar por ello el sentido general de la inscripción o asiento de que se trate, ni el de ninguno de sus conceptos." (artículo 85 ejusdem).

Éste puede producirse por acción u omisión. En el primer plano, por la introducción de aspectos no contemplados en la escritura o en términos diversos a lo allí consignado, ya no por indebida ponderación conceptual, sino por imperfección o exceso. En el segundo, por el descuido del registrador en el ejercicio de la función calificadora, por ejemplo, en cuanto a los alcances de las convenciones expresadas en el documento a inscribir, producto de lo cual, deja de matricularse alguna condición que debe ser consignada en el asiento registral del bien. Ahora bien, la rectificación de este tipo de errores puede realizarse de oficio por el propio registrador, o bien por una gestión administrativa. En cuanto a la primera modalidad, el canon 87 del citado decreto fija la competencia del registrador para corregir los errores cometidos en la inscripción de un documento, sean materiales o conceptuales.

Sin embargo, cuando esa corrección pueda causar u ocasione algún perjuicio a terceros, el registrador deberá elaborar un informe, lo elevará a conocimiento de la Dirección, y ésta de oficio podrá iniciar un procedimiento de gestión administrativa. En esa dinámica, a modo de medida precautoria, lo usual es que, ante la tramitación de un procedimiento para valorar la posible ocurrencia de un error de registración, sea de orden material o conceptual, se disponga una medida de advertencia administrativa, para poner en conocimiento y publicidad para efectos del tráfico inmobiliario, de esa circunstancia. Por su parte, el numeral 88 ibídem estatuye que si existiera oposición de algún interesado en la corrección del error o cuando la rectificación del error cause algún perjuicio, se ordenará poner una nota de advertencia en la inscripción, que inmovilizará la inscripción hasta tanto no se aclare el asunto en vía judicial o las partes no lo autoricen.

Ahora bien, es claro que el ejercicio de la competencia que ha sido conferida al Registro Nacional, ha de guardar una directa sujeción al bloque normativo, como correlativo al principio de legalidad administrativa, lo que implica que sus acciones y procedimientos han de encontrar respaldo en las fuentes jurídicas que delimitan y precisan su proceder, lo que atañe no solo a los requisitos exigibles para la inscripción de documentos, sino particularmente en la adopción de medidas precautorias, aspecto sobre el cual volveremos infra. Con todo, ha de advertirse que la inscripción en el Registro no convalida los actos o contratos que sean nulos o anulables, tal y como lo estatuyen los ordinales 456 del CC y 55 del Decreto Ejecutivo No. 26771-J citado. En este punto, debemos señalar que, en nuestro criterio, estas normas no relativizan el valor de los negocios jurídicos que, con base en la seguridad y publicidad registrales, son realizados de buena fe al amparo del asiento registral viciado.

Lo anterior porque tratándose de terceros en esas condiciones, éstos no pueden, ni deben verse afectados por dichas situaciones, toda vez que en nuestro país, además del consenso entre las partes (nudo consensu), resulta esencial también la respectiva inscripción en el Registro Público: “Artículo 267.- Para que la propiedad sobre inmuebles surta todos los efectos legales, es necesario que se halle debidamente inscrita en el Registro General de la Propiedad.” (Resaltado no es del original). El recurso legislativo a un sistema basado en la matriculación registral, cuyas raíces pueden ser rastreadas en Costa Rica, por lo menos hasta la Ley Hipotecaria, Ley N° 31 de 31 de octubre de 1865 (Colección de Leyes y Decretos de 1865, Semestre 2, Tomo 1, Página 194), se construyó sobre la base de dos pilares centrales como son la publicidad y la seguridad registrales, ya que como lo establece el Código Civil desde 1888: “…Artículo 449.- El Registro es público y puede ser consultado por cualquier persona […] Artículo 452.- Pueden constituirse derechos reales por quien tenga inscrito su derecho en el Registro o por quien lo adquiera en el mismo instrumento de su constitución…” (Resaltado no es del original).

Así las cosas, bajo la dinámica propia de un sistema de registración por inscripción y, en ausencia de mala fe, dolo, abuso de Derecho o ejercicio antisocial de éste (Art. 20 a 22 Código Civil), o de intereses públicos prevalecientes (por ejemplo, tutela de bienes de dominio público), debidamente demostrados, estimamos que de la norma en cuestión (artículo 256 del CC) lo que se deriva es que no se puede desconocer la eficacia jurídica de los tractos sucesivos fundados en la seguridad y publicidad registrales, aunque los actos o contratos que dieron lugar a la inscripción registral resulten viciados y por ende, anulados posteriormente: “…Artículo 456.- La inscripción no convalida los actos o contratos inscritos que sean nulos o anulables conforme a la ley. Sin embargo, los actos o contratos que se ejecuten u otorguen por persona que en el Registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se invalidarán en cuanto a tercero, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título no inscrito, o de causas implícitas, o de causas que aunque explícitas no constan en el Registro…” (Resaltado no es del original).

Finalmente, cabe indicar que un tratamiento similar se realiza en el Decreto Ejecutivo No. 35509-J denominado "Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario", vigente a partir del 13 de octubre del 2019, fuente que, en los numerales 14, 16, 17, 21, 25, 28, alude a la temática del error registral y las gestiones administrativas para su corrección, así como la medida de inmovilización. Sobre este extremo, la jueza Fernández Brenes pone nota separada.

VI.Tal y como se indicó en las sentencias No. 92-2012-VI, No. 140-2021-VI y No. 161-2021-VI citadas, este Tribunal está convencido de que la inscripción registral supone, en primera instancia, una calificación técnica y especializada del documento y negocio jurídico presentado al Diario del Registro, y luego, el despliegue de oponibilidad a terceros de aquel, por virtud de la publicidad registral. Así, a no dudarlo, impregna al derecho inmerso en el acto registrable, de una proyección y oponibilidad a terceros. En ese sentido, el numeral 66 del Decreto Ejecutivo No. 26771- J citado, señala que dicha publicidad "(...) está constituida por la información contenida en los tomos, sistemas de procesamiento electrónico de datos, digitalización y la microfilmación. Debe existir entre esos sistemas una estrecha relación, siendo ambos auxiliares recíprocos y complementarios, a fin de garantizar la unidad, seguridad y congruencia de la información registral.

(...)". Precisamente, atendiendo a la competencia técnica y especializada de la Administración Registral en el ejercicio de la función administrativa referida a la calificación de títulos o negocios inscribibles, es claro, que la inscripción no convalida posibles ilegitimidades o irregularidades que puedan presentarse en el documento. Pero, también es necesario precisar que tampoco supone una validación del acto administrativo concreto de calificación de aquel. Por ello, la normativa vigente regula distintas medidas provisionales que pueden ser adoptadas por las partes o la misma Administración para que, en tutela a la publicidad registral, se advierta acerca del error registral mientras se emprenden las acciones concretas de cara a la modificación o anulación de un asiento registral en el cual se ha vislumbrado la existencia de yerros de esa índole. En las sentencias citadas, se analizó el error registral en dos supuestos: a) Error en el título inscribible.

Se presenta cuando el yerro se sustente en deficiencias propias de la escritura pública sometida a registración, de suerte que la superación del equívoco, requiere, de manera impostergable, la revisión del instrumento público otorgado en sede notarial, a efectos de modificar su contenido para ajustarlo a las condiciones y formalidades debidas. En tal caso, dado que la corrección del defecto registral se supedita a la alteración del negocio jurídico valorado o calificado, ya sea por razones de ilegitimidad o vicio de base (primigenio o constitutivo) en ese título (por abuso de las formas, vicios en los elementos estructurales del negocio jurídico, abuso de derecho, entre otras patologías negociales); resulta evidente que las competencias del Registro Público no le permiten declarar la modificación de esas condiciones, o bien, la ilegalidad de la respectiva escritura. En tales casos, dado el impacto que se produce en la esfera jurídica de las partes interesadas en ese asiento registral concreto (lo que incluye a los suscribientes o terceros que hayan adquirido derechos a partir de la inscripción de aquel), el ordinal 474 del CC, impone que la cancelación de la inscripción solamente puede ser dispuesta por providencia ejecutoria o en virtud de escritura o documento auténtico, en el cual se exprese el consentimiento para la cancelación, por parte de la persona o personas a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción, sus causahabientes o representantes legítimos.

Es necesario precisar que esa norma regula el aspecto concreto de la cancelación del asiento registral, cuando se produzca a partir de un error. Sin embargo, cuando a partir de ese error, el Registro adopte una medida de inmovilización, bien puede darse el caso que el yerro del tipo aludido pueda ser subsanado por la aquiescencia de las partes involucradas; mediante escritura en la que concurran a expresar su voluntad para adoptar las acciones que permitan superar la deficiencia en cuestión, aspecto que, una vez identificado, podría ser sugerido por la misma Administración Registral. En esta hipótesis, no se trata de cancelar el asiento, sino de corregir las deficiencias del título inscrito, como presupuesto necesario para liberar los registros afectos por la medida de inmovilización. En este punto, cabe destacar, son las mismas partes las llamadas a formular el proceso en sede judicialm siendo que, dada la restricción de la norma recién referida, la Administración Registral no puede declarar perse la invalidez de errores registrales sustentados en defectos de la escritura misma, en sede administrativa, por la imposibilidad de aplicar el canon 173 de la Ley No. Placa1223 a la supresión de asientos registrales inscritos, por la primacía de las formas previstas en el ordinal 474 del Código Civil.

Así lo ha establecido la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, entre otros, en el fallo No. 619-S1-F-2011 de las 9 horas 10 minutos del 26 de mayo del 2011. b) Error en la función calificadora. Aquí, el defecto del asiento respectivo se produce no en la escritura sino por un ejercicio ilegítimo o indebido de la función administrativa de calificación que, como competencia técnica especializada, se ha otorgado al Registro Nacional, acorde a los parámetros de la Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público, No. 3883 y las reglamentaciones ya mencionadas. Se trata de los casos en que, insistimos, el error no se sustenta en deficiencias del título sometido a control registral, sino, por patologías solamente imputables y referibles a la misma Administración Pública, a través de los funcionarios encargados de la función administrativa registral. Es precisamente en este escenario que, como explicamos, el Decreto No. 26771-J citado regula en su Título Tercero, capítulo I, la tipología de errores registrales, agrupándolos en materiales o conceptuales ya explicados (artículos 85 y 86).

También, en el Capítulo II de esa fuente normativa, se establece la forma de rectificación de esos errores, concretamente en el numeral 87; asignando esa competencia al registrador. Sin embargo, la norma claramente advierte que cuando la corrección ocasione un perjuicio a terceros, ese funcionario debe realizar un informe, que deberá elevar a la Dirección, instancia que, de oficio, podrá iniciar el procedimiento de gestión administrativa y que, en caso de oposiciones o cuando la modificación del error cause algún perjuicio, se ordenará una advertencia en el asiento respectivo, con la correlativa inmovilización hasta tanto el asunto no se aclare en sede judicial o las partes no lo autoricen (numeral 88).

VII.A partir de lo expuesto, el Tribunal no pone en duda la competencia del Registro Nacional para adoptar medidas cautelares en los procedimientos de gestión administrativa que instaure, a efectos poner en conocimiento de los terceros interesados o afectados acerca de la existencia de una inexactitud de origen registral o del levantamiento catastral, para que se proceda a la corrección respectiva con la anuencia de todos los afectados o proceder a la inmovilización, en caso de que aquella fuere improcedente. De esta forma, se trata de medidas provisionales que se adoptan mientras se resuelve en definitiva acerca del error registral; lo cual, según se infiere del artículo 474 del CC puede suceder de dos formas. Primero, en la vía judicial, de modo que en sentencia se constate la existencia del error, se declare el mejor derecho y/o se ordene la anulación o cancelación de los asientos registrales que correspondan.

Pero también, las partes involucradas podrían expresar su voluntad de adoptar las acciones que permitan superar la deficiencia en cuestión, por medio de los instrumentos públicos que resulten atinentes. Lo anterior, insistimos, siempre con el objetivo de tutelar la seguridad y publicidad registral. En este punto, interesa hacer referencia a algunas de esas medidas cautelares registrales. Así por ejemplo, como se infiere del artículos 97 del Decreto No. 26771-J citado y los numerales 2 inciso l) y 25 del Decreto No. 33509-J referido, la nota de advertencia es una medida cautelar que se incluye, cuando así se determine, en el asiento de inscripción al momento de dar curso a una gestión administrativa, para efectos de publicidad noticia únicamente. Por su parte, la inmovilización es otra medida provisional que procede cuando, dadas las audiencias a los interesados o afectados de la inexactitud de origen registral, existiera oposición de alguno de ellos en la corrección de la mismas.

En este supuesto, la Subdirección respectiva o el asesor en quien ésta delegue, mediante resolución fundada, ordenará la inmovilización de la inscripción de que se trate, hasta tanto no se aclare el asunto en vía judicial o las partes interesadas o afectadas de la inexactitud, no lo autoricen, por medio de documento idóneo debidamente presentado al Registro Inmobiliario, para su calificación e inscripción. Así se infiere de los ordinales 88 y 28 de los Decretos No. 26771-J y No. 33509-J, respectivamente. Finalmente y según dispone el artículo 97 ibídem y el numeral 2 inciso p) del Decreto No. 33509-J, la publicidad de noticia constituye una modalidad de nota de advertencia mediante la cual el Registro Inmobiliario publicita información y cuyo único efecto es informar sobre la existencia de un procedimiento de gestión administrativa en etapa de instrucción. Cabe agregar que su existencia no inmoviliza ni impide movimientos sobre el derecho que contenga la nota de advertencia o prevención.

Debemos señalar, también, que la competencia del Registro Nacional para adoptar medidas cautelares ha sido reconocida por la Sala Constitucional, desde la sentencia No. 7190-1994 dictada a las 15 horas 24 minutos del 6 de diciembre de 1994 y en las No. 2001-12642 de las 17 horas 30 minutos del 12 de diciembre del 2001, 2007-01304 de las 17 horas 8 minutos del 31 de enero de 2007, No. 2018-11315 dictada a las 9 horas 30 minutos del 13 de julio del 2018, entre otras. Con base en lo expuesto, el Tribunal estima que si la advertencia administrativa, la inmovilización y la publicidad de noticia constituyen medidas cautelares típicas en materia registral, sin duda deben satisfacer los presupuestos, condiciones y características exigidas, en general, para la tutela cautelar. Así las cosas, previo a su adopción deberá constatarse al menos: a) El peligro en la demora que, en término simples, refiere al daño grave, efectivo, real, actual o potencial, que pueda llegar a producirse por la dilación de obtener una resolución definitiva.

Este requisito se sustenta en el riesgo que produce la tardanza del proceso principal en el objeto debatido; por ende, de no existir ese riesgo, aún potencial, la medida cautelar no tendría motivo legítimo para adoptarse. Lo anterior implica que debe existir una posibilidad, razonable y objetivamente fundada, de una lesión grave, actual o potencial, a la situación jurídica de propietario o de terceros que pudiera salir perjudicados, al amparo del error registral que está siendo publicitado. 2) La apariencia de buen derecho, que en estos casos consiste en un juicio preliminar o examen en relación con la probabilidad de que el error registral que detecte la Administración Registral pueda conllevar a la nulidad o cancelación de asientos. 3) La ponderación de los distintos intereses involucrados, como podrían ser el del propietario, los terceros con mejor derecho y el interés público que se deriva de la tutela y efectividad de los principios de publicidad y seguridad jurídica registral, así como el de buena fe de los terceros que adquieren al amparo de los dos primeros principios.

Solo de converger los tres presupuestos, la medida provisional sería viable. También deben concurrir en las medidas cautelares registrales, las características propias de la tutela cautelar, como lo son su carácter de sumario cognitio, provisionalidad, accesoriedad, instrumentalidad, adecuación, necesidad y proporcionalidad. Por el objeto de lo debatido, interesa al Tribunal destacar algunas de ellas que, en nuestro criterio, se encuentran intrínsecamente ligadas. Como primer aspecto, es necesario resaltar la provisionalidad e instrumentalidad de este tipo de medidas en tanto, en general, se trata de acciones que se encuentran al servicio, en función o concatenadas al proceso principal, en el cual se resolverá en definitiva sobre el fondo del asunto. La provisionalidad refiere a un aspecto temporal, esto es, la vigencia limitada en el tiempo de lo acordado respecto de la cautela, condicionada a lo que se resuelva en el proceso principal; así como a que puede ser cesada o modificada en cualquier momento, ante la variabilidad de las condiciones que originariamente le dieron cabida.

Por otra parte, las medidas cautelares deben tener una instrumentalidad en relación con un proceso principal, de modo que la tutela cautelar se adapte a la naturaleza del derecho que se protege o pretende. De lo anterior se deriva que estas medidas cautelares no constituyen un fin en sí mismas, sino que están necesariamente ordenadas y dirigidas en atención una posterior decisión definitiva. En virtud de las características analizadas, las decisiones cautelares se caracterizan por su accesoriedad, en la medida que sirven de garantía de eficacia y efectividad a la tutela judicial que se pretende por medio del proceso principal. Este carácter accesorio presupone, también, que no subsistirá la medida en sí misma, sin la formulación de un proceso principal en el cual se discuta el derecho de fondo. Finalmente, debemos referirnos a la idoneidad, adecuación, necesidad y proporcionalidad que deben guardar este tipo de medidas provisionales.

Se trata, en suma, de condiciones que refieren, en última instancia, a la razonabilidad técnica que deben guardar este tipo de decisiones; que exige ponderar y examinar, al menos: a) La proporcionalidad entre medios y fines, esto es, una ponderación entre la finalidad perseguida por la medida cautelar y el tipo de afectación que tendrá sobre el interés general, así como los potenciales daños y perjuicios que provocará al interesado o terceros. b) La razonabilidad jurídica o la adecuación al bloque de legalidad, así como a los derechos y libertades ahí reconocidos. c) La necesidad, que hace referencia a la existencia de una base fáctica suficiente, que dé cabida a la adopción de este tipo de medidas; de modo que de no hacerlo puede implicar una lesión a intereses protegidos por el ordenamiento jurídico. Se trata de un examen en el cual debe elegirse entre los remedios idóneos y válidos, aquel que permita cumplir de mejor manera con la finalidad y afecte en menor medida la esfera jurídica de las personas destinatarias de la tutela, el interés general y el de terceros. d) La idoneidad, que supone un juicio en relación a si el tipo de medida que va ser adoptada cumple o no con la finalidad de satisfacer la necesidad detectada, el objeto del proceso y la efectividad de la decisión definitiva o más bien, existen otros mecanismo que solucionen de mejor manera la necesidad existente. La medida idónea será aquella que en cada caso concreto, sea apta para paliar el daño o su amenaza sobre la situación jurídica aducida.

VIII.Tomando en cuenta que las medidas cautelares registrales no están exentas del cumplimiento de los presupuestos, características y condiciones ya señaladas, el Tribunal es del criterio que cuando el defecto que presenta el asiento registral no tenga su origen en yerros de la escritura que originó la inscripción, sino en deficiencias o irregularidades atribuibles a la función calificadora propiamente dicha; la declaratoria de existencia de ese error, así como la eventual cancelación del respectivo asiento, no se encuentra limitada por las formas que impone el precepto 474 del CC. Por el contrario, en tales supuestos, tomando en cuenta que estamos frente a una manifestación de función administrativa especializada, esos modos que estatuye la norma aludida, deben complementarse con los mecanismos que establece el ordenamiento jurídico para suprimir una manifestación de voluntad administrativa (en este caso, la calificación e inscripción registral) que confiere un efecto favorable a un administrado (sea, un derecho real sobre un bien) y que, en ese escenario, resulta contraria a legalidad (en virtud de errores en la función registral); y con ello hacer cesar la situación perturbadora y lesiva de la esfera patrimonial de terceros, con el correlativo efecto en la esfera jurídica ilegítimamente beneficiada y la tutela definitiva de la publicidad y seguridad registral en el tráfico inmobiliario.

Pero además, porque reiteramos que las acciones que puede adoptar el Registro en los procedimientos de gestión administrativa (advertencia, inmovilización o publicidad de noticia) son, en última instancia, medidas provisionales que de ninguna manera pueden imponerse de manera perpetua o desvinculadas del proceso requerido para corregir el error registral. Se advierte, eso si, que ya sea que el Registro Público advierta la existencia de un error de esta naturaleza de oficio o a instancia de parte, la cancelación del asiento siempre debe estar precedida del cauce procesal exigido por el ordenamiento jurídico, en el cual se garantice el debido proceso y se permita la tutela del derecho de contradictorio de las personas potencialmente afectadas con esa decisión. Esto implica que cuando la Administración Registral detecte una patología en el acto de inscripción de un asiento, derivada de un error en la calificación registral y ello suponga la afectación de los derechos o intereses de una parte (por ejemplo, por alteración de datos o calificación indebida conceptual o cuando a partir de esa desatención o anormalidad prestacional, se configuren derechos ilegítimos a favor de un tercero) o bien de intereses supraindividuales o de naturaleza pública; no puede limitarse a la imposición de una medida cautelar registral sino que, además, cuando resulte necesario, debe acudir a los mecanismos de supresión de actos que resulten procedentes para modificar el respectivo error o bien anular y cancelar el asiento registral respectivo, cuando sea la solución debida en el caso concreto, por tratarse de una situación insuperable.

Como se ha indicado en las sentencias de esta Sección a las que hemos hecho referencia, estimamos que en este tipo de situaciones concretas, no existe una incompatibilidad entre lo regulado en el precepto 474 del CC y -por ejemplo y aunque no limitado a este mecanismo-, el proceso de lesividad regulado en el artículo 183 de la LGAP y en el numeral 34 del CPCA. Más bien, se trata de una complementación normativa, atendiendo a los supuestos que den cabida al error y sustenten la alteración o cancelación del asiento y a quien corresponda accionar en la vía jurisdiccional para aclarar y solucionar la inconsistencia registral. Estimamos que ello debe ser así porque, en rigor lógico, si el error registral se produjo como consecuencia de la propia actuación administrativa, el consenso de las partes no podría nunca llegar a constituirse como un medio legítimo para superar el error administrativo.

Tampoco sería válido recargar siempre a las partes las implicaciones y costos propios de la corrección de un defecto en el cual no han tenido participación, siendo que es imputable solamente a la Administración; quien, dicho sea de paso, no puede desvincularse de su responsabilidad frente a ese tipo de prestación defectuosa. Los principios de eficiencia administrativa (artículos 4, 11, 225 inciso 1) de la LGAP), impulso procesal de oficio (artículo 222 de la LGAP), celeridad (artículo 225 de la LGAP), simplificación de trámites, así como la tutela de los derechos subjetivos e intereses legítimos de las personas (artículos 49 párrafo segundo de la Constitución Política y 214 de la LGAP) y el principio de intangibilidad de los actos propios, exigen que ante este tipo de yerros, sea la misma Administración quien, en principio, emprenda las acciones para corregir sus propias deficiencias, y no trasladar siempre al administrado, las consecuencias de sus errores y equívocos.

Estos principios resultan congruentes con lo estatuido por la Ley de Observancia de los Derechos de Propiedad Intelectual, No. 8039, cuyo precepto 22 establece como parte principios jurídicos aplicables a las competencias del Tribunal Registral Administrativo, la oficiosidad, celeridad e inmediación. De igual manera, la citada Ley de Inscripción de Documentos en el Registro Público, No. 3883, en su numeral primero establece una declaratoria de conveniencia pública de la simplificación y aceleración de trámites de recepción e inscripción de documentos en el Registro Público, declaración que ha de aplicarse, por paridad de razón y por tutela de esa misma finalidad, a los trámites que permitan la subsanación de deficiencias en el ejercicio de la función administrativa de calificación registral, así como en la cancelación de asientos que presenten errores en su configuración. Es decir, la simplificación y celeridad que deben privar en las inscripciones registrales son máximas que, para bondades de la certidumbre jurídica y el beneficio que produce en el tráfico de bienes registrables y situaciones jurídicas de las personas, han de entenderse igualmente atinente a las buenas prácticas administrativas que permitan la corrección de yerros, como medios que permitan superar los inconvenientes que un indebido ejercicio administrativo pueda generar.

De esa manera, cuando esa tarea conlleve a que sea la Administración quien deba suprimir derechos o situaciones jurídicas favorables porque se está ante un error registral originado en el ejercicio de la función de calificación registral, que requiere de un análisis detallado de los elementos del título inscrito o en los casos en que hayan temas de interés público indiscutibles (por ejemplo, porque la inscripción comporte afectaciones o riesgos incompatibles con aspectos urbanísticos, ambientales, demaniales, para citar algunos escenarios, meramente enunciativos), deberá acudir al proceso de lesividad a efectos de que, a tono con lo dispuesto en el artículo 474 del CC, se dicte una sentencia firme que anule y cancele el asiento registral respectivo; el cual sin duda es una conducta formal de contenido favorable al administrado que hasta ese momento es el titular registral del bien. Lo opuesto, sea, exigir que la supresión del asiento que se produjo a partir del error propio de la Administración, solamente pueda ser dispuesta en un proceso formulado por el sujeto de derecho privado que resulte afectado o por acuerdo de partes; lleva al riesgo de que se perturben de manera grave los intereses patrimoniales de un interesado titular, con la respectiva incidencia en el tráfico del bien asociado al respectivo asiento en disputa.

Insistimos en que si el yerro es cometido por el propio Registro en el ejercicio de la función especializada que se le encomendó (la calificación de los actos jurídicos inscribibles) y, en consecuencia, dentro del marco de su responsabilidad, estimamos que es la propia Administración quien, en principio, se encuentra en el deber de reparar las deficiencias en que por su propia inercia o disfunción administrativa, ha cometido en detrimento de la voluntad de las partes y la seguridad registral y jurídica del sistema. Por ende, dentro de las medidas correctivas y al margen de imponer la medida cautelar (advertencia, inmovilización o publicidad de noticia) que, se insiste, tiene una naturaleza precautoria y provisional para evitar un espectro mayor de incidencia o potenciales lesiones en esferas jurídicas de terceros; es imperativo que, cuando corresponda, la Administración Pública inicie el proceso de lesividad para que sea la autoridad jurisdiccional quien resuelva, en definitiva, respecto del mejor derecho y/o nulidad o cancelación de los asientos registrales que corresponda.

En ese proceso judicial debe tutelarse, también, los derechos e intereses legítimos de esos terceros respecto de los cuales, el error registral y su eventual corrección, tendría incidencia, sea directa o indirecta. Lo contrario, sea, admitir que basta con que la Administración Registral se limite siempre a la mera adopción de medidas provisionales que inciden directamente sobre el derecho de propiedad y deje siempre en manos de las partes la formulación del proceso que corresponda a efectos de que se determine la cancelación o no del asiento registral; sería cohonestar la desvinculación total de la Administración que con su prestación defectuosa en un servicio público que se entiende especializado, ha ocasionado una lesión a terceros, omitiendo estipulaciones pactadas, o calificando indebidamente los negocios jurídicos sometidos a su comprensión. Reiteramos que, en nuestro criterio, la adopción de una medida provisional (por ejemplo, la inmovilización) si bien cumple un rol de tutela inmediata y publicidad (por vía cautelar), es insuficiente para corregir un equívoco que resulta solo atribuible a la misma Administración Registral.

Por ello es menester que emprenda esas acciones internas o externas de reparación (según corresponda, insistimos, al tipo de error cometido), sin que pueda alegarse una suerte de incompetencia sustentada en la supuesta base de la seguridad registral; pues fue precisamente la disfunción pública la que produjo esa inseguridad, por lo que ha de ser enmendada por ella misma, cuando así corresponda. En definitiva, reiteramos que de cara a exigir las modalidades reguladas en el ordinal 474 del CC o bien, la aplicación de los esquemas de garantía para supresión de actos favorables que estatuye la LGAP y el CPCA es necesario distinguir la causa misma del error registral (su origen, gravedad y notoriedad), a partir de la cual se hace necesaria la alteración o cancelación del asiento y a quienes corresponde emprender las acciones para su corrección. Lo anterior a efectos de establecer el cauce procedimental debido para modificar o anular y cancelar los asientos registrales que correspondan. A partir de lo expuesto y la línea que, sobre el tema, ha mantenido esta Sección en las sentencias ya señaladas, se ingresa al objeto de lo debatido.

IX.Sobre las pretensiones que se formulan en la demanda. De inicio, se examinarán los pedimentos principales que planteó la sociedad actora. El primero de ellas es para que se declare la nulidad absoluta parcial (en lo que le perjudica) de la resolución No. 408-2018 citada, mediante el cual el TRA confirmó el acto del Registro y agotó la vía administrativa. Fundamenta esta pretensión anulatoria en distintos argumentos, a saber:

• 1)La violación a principios registrales como el de publicidad, legitimación, fe pública registral, calificación, legalidad e inscripción.
• 2)La aplicación de la teoría del tercer adquirente de buena fe y derechos adquiridos de buena fe en el tráfico jurídico registral.
• 3)Inversión de la carga de la prueba.
• 4)Aplicación retroactiva de normas en su perjuicio.
• 5)Vicios en los elementos motivo y contenido. Luego de un análisis mesurado de los argumentos planteados por las partes en este proceso y a partir de lo expuesto en los Considerandos anteriores en relación con las medidas cautelares y mecanismos de modificación o supresión de asientos registrales que contengan yerros propios de la función calificadora, el Tribunal concluye que la pretensión anulatoria que formula la sociedad demandante debe ser acogida. Esta decisión la justificamos de la siguiente manera. Como punto de partida debemos resaltar dos aspectos. Primero, reiterar que, en criterio del Tribunal, la función registral constituye, sin duda, ejercicio de función administrativa sujeta, por ende, al bloque de legalidad dispuesto en los artículos 6 a 11 de la LGAP. Por ello, coincide el Tribunal con el Registro Inmobiliario cuando en el acto confirmado por la conducta formal definitiva aquí impugnada señala que "(...) el funcionamiento registral es una típica actividad pública que debe estar sujeta al moderno y amplio bloque de legalidad, que implica el respeto a toda la normativa general, no pueden los distintos Registros que conforman el Registro Nacional, otorgarle publicidad registral a un acto o contrato contrario a la Ley (...)" y que "(...) las instituciones registrales, en sus condiciones de depositarios del control de legalidad deben garantizar la publicidad de los bienes y derechos que en ellos se inscriben, a través de una publicidad registral sana, pues todos los actos y comportamientos de la Administración Pública deben estar sometidos al gran bloque de legalidad (...)". En ese sentido, el acto final referido reconoce, como debe ser, que el Registro Inmobiliario ejerce competencias y potestades que son plenamente administrativas. Segundo, insistir en que el Tribunal no pone en duda la potestad de los órganos registrales de adoptar medidas provisionales que tutelen la publicidad registral y el tráfico inmobiliario, mientras se resuelve definitivamente quien ostenta el mejor derecho sobre un bien. Sin embargo, tal cual se expuso ut supra, la adopción de esas medidas debe serlo dentro del marco del bloque de legalidad al cual está sujeta la Administración Registral, lo que supone no solo que las decisiones que en ese sentido se adopten deben ajustarse al ordenamiento jurídico administrativo sino también, el respeto a las situaciones jurídicas de los administrados, especialmente en lo que toca a sus derechos subjetivos e intereses legítimos. A partir de lo expuesto, se tiene que de conformidad con lo dispuesto en el acto definitivo impugnado y las razones por las cuales se confirma la decisión del Registro Inmobiliario, las medidas cautelares de advertencia administrativa, inmovilización y publicidad de noticia a las que se ha hecho referencia, fueron adoptadas al haberse detectado dos inconsistencias. En lo que aquí interesa, la primera de ellas, es la relativa a la "(...) sobreposición con la zona restringida de la zona marítimo terrestre de las fincas que se reunieron para conformar la finca del Partido de Guanacaste 31052 (...)". El acto final llega a esa conclusión a partir de un análisis jurídico de las titulaciones que permitieron el surgimiento del inmueble 31052 citado, en el cual determinó que no existía claridad sobre el origen de la inconsistencia, es decir "(...) si las áreas tituladas en las fincas que sirvieron de origen a la finca del Partido de Guanacaste 31052 podían o no legítimamente abarcar áreas correspondientes a la zona marítimo terrestre (...)". Específicamente, se cuestiona la legitimidad de la titulación de los inmuebles 22763, 30318, 30320 y 31247 (cuya reunión dio origen a la finca 31052), todos del Partido de Guanacaste; en aspectos referidos a la competencia del Nombre137526 para efectuarla y la fecha en que fueron titulados e inscritos los bienes citados. También destacó la inexistencia de los expedientes administrativos en los cuales se tramitaron las referidas titulaciones, toda vez que cuando fueron requeridos al INDER en el procedimiento de gestión administrativo, ese ente manifestó que estaba en imposibilidad material de aportarlos. Finalmente, se advirtió que en algunos casos (fincas 30318 y 30320 del Partido de Guanacaste) no constaba la existencia de un plano catastrado en el Sistema de Información de Planos, ni en el Libro de Registro de Inscripciones de Planos del Partido de Guanacaste. Por lo expuesto, se estimó que como lo único demostrado era que esas fincas abarcaban la zona restringida, lo procedente era publicitarlo de ese modo en los asientos registrales respectivos y comunicar esa situación a la Procuraduría General de la República (en adelante PGR) a efectos de que fuera ese órgano consultivo quien valorara si existían elementos que ameritaran la formulación de un proceso de lesividad. El TRA confirmó el razonamiento del acto final sometido a revisión y todo lo actuado por el Registro Inmobiliario. Pues bien, de un cuidadoso análisis de los autos, lo primero que concluye el Tribunal, es que estas irregularidades advertidas en el acto final en relación con la primera inconsistencia y que fueron confirmadas por el TRA, constituyen errores que el Registro pudo y debió haber detectado en el ejercicio de su función calificadora. Inicialmente, esas inconsistencias debieron ser constatadas al momento en que le fue presentada la documentación para la inscripción de las fincas 22763, 30318, 30320 y 31247 del Partido de Guanacaste, en los años 1973 al 1975. Ese era el momento oportuno para que, reiteramos, en el ejercicio de la función especializada que le fue encomendada, efectuara cuestionamientos referidos a la legitimidad y validez de las titulaciones por información posesoria (administrativa y jurisdiccional) que fueron sometidas a su control para inscripción. También para que solicitara los expedientes y documentación que requería, ya fuera a las partes que gestionaban la inscripción o al propio ITCO. Igualmente, para que verificase que todos esos inmuebles contaran con plano catastrado. Si así lo hubiese hecho, podrían haberse solicitado las subsanaciones necesarias o bien se hubiese dispuesto la cancelación de la presentación de los instrumentos sometidos a inscripción. Pero lo cierto es que esa función calificadora no fue ejercida como era debido y, en definitiva, el Registro Nacional inscribió las titulaciones en cuestión (aún con esas presuntas irregularidades) dando origen a los cuatro inmuebles ya señalados, todos del Partido de Guanacaste. Debe el Tribunal llamar la atención en que aquí se ha tenido por acreditado que en los asientos registrales de los inmuebles 22763, 30318, 30320 y 31247 del Partido de Guanacaste, se hace constar la información requerida para que, en aquel momento, el registrador hubiera advertido las inconsistencias que ahora se hacen ver; tal cual se infiere de los hechos probados 9, 10, 11 y 12 de este fallo. Lo anterior porque en ellos se hace constar que se trata de inmuebles ubicados en la Provincia de Guanacaste, titulados por diligencias de información posesoria judicial (en el caso de la finca 22763) y ante el Nombre137526 (en el caso de los inmuebles 30318, 30320 y 31247); que las fincas incluían o colindaban con zona marítimo terrestre; la legislación con la que se aprobó la titulación, en este caso, la Ley No. 4545 y que en esos procedimientos participó el Estado, por medio de su procurador. Se trata de información que consta en los asientos registrales de los referidos inmuebles y que, sin duda, forma parte de la publicidad registral. Un segundo momento en que el Registro Nacional pudo advertir las inconsistencias que ahora se señalan fue cuando se le sometió a calificación la reunión de los inmuebles citados, pero lo cierto es que tampoco lo advirtió y, por el contrario, inscribió la reunión, dando origen a la finca 31052 del Partido de Guanacaste, lo cual sucedió año 1975 (hecho probado 13). Finalmente, también pudo percatarse de las inconsistencias que ahora advierte, cuando calificó las piezas del remate mediante la cual Electrogas S.A. (hoy, la sociedad actora) se adjudicó el inmueble en cuestión pero, nuevamente, la función calificadora efectuada no fue capaz de detectar esas inconsistencias y, en definitiva, el inmueble se traspasó a la sociedad actora, quien, posteriormente, cambió su denominación a la que actualmente tiene (hechos probados 18 y 19). De esta forma, lo cierto es que desde los años setenta hasta el 2008, el Registro Nacional calificó, en diferentes ocasiones, movimientos de los inmuebles referidos, sin advertir las falencias que ahora detecta; con la consiguiente afectación a la publicidad registral y a su tráfico. La situación se agrava si se toma en cuenta que existen pronunciamientos del propio Registro Inmobiliario (en este caso, la Dirección de Catastro) en los cuales se estableció la legitimidad de la titulación de la zona que ahora señalan como demanial. Ello por cuanto la sociedad actora presentó una solicitud para que se le inscribiera un nuevo plano y nuevamente el Registro Nacional, lejos de advertir las inconsistencias que ahora detecta, en resolución dictada a las 10 horas del 17 de octubre del 2001 por la Dirección del Catastro Nacional señaló, en lo que interesa, "(...) 10. Que en los términos en que se da la respuesta del Registro Público de la Propiedad Inmueble, no existe duda alguna que la finca número 5031052-000 que indica el plano recurrido, incorpora válidamente los ciento cincuenta metros de la zona marítimo terrestre, no afectándose con la presente inscripción terrenos del demanio. (...)"; por lo que, en definitiva, ordenó inscribir el plano presentado por la sociedad actora bajo el recibo número 970960 (hecho probado 20). Precisamente a partir de la inscripción del plano en cuestión, se verificaron una serie de segregaciones de la finca 31052 del Partido de Guanacaste, todas la cuales se efectuaron al amparo de la publicidad registral y la información que constaba en los asientos registrales correspondientes (hecho probado 21). En virtud de lo expuesto, estima el Tribunal que, en este caso, la inconsistencia que se advierte y que da cabida a las medidas provisionales dispuestas en el asiento registral del inmueble 31052 citado deviene y se origina, sin duda, por errores y omisiones propios de la calificación registral efectuada en su momento; los cuales en principio no son notorios ni evidentes, porque requieren un análisis de lo contenido en el asiento registral, a efectos de establecer la legitimidad de la causa adquisitiva. Es decir, para poder establecer si una parte o la totalidad de la finca 31052 contiene o no demanio público, es necesario definir si los inmuebles 22763, 30318, 30320 y 31247, todos del Partido de Guanacaste, podían o no haber sido titulados por información posesoria judicial y administrativa (en este caso, ante el ITCO) al amparo de la Ley No. 4545 y el Transitorio III de la Ley No. 4548. También es necesario tener presente que, en el caso que nos ocupa, los asientos registrales de todos los inmuebles citados se encuentran protegidos por la publicidad registral y quienes han adquirido la propiedad lo han hecho al amparo de la información que ahí consta; sin que existiese, en su momento, ninguna advertencia de la eventual existencia de dominio público que hiciese que esos inmuebles estuvieran fuera del comercio de los hombres. En este punto, debe el Tribunal resaltar que la sociedad actora adquirió su derecho de propiedad sobre el inmueble del Partido de Guanacaste número 31052 citado, no en virtud de posesión, ni por traspaso de quienes originalmente titularon e inscribieron las cuatro fincas que luego se reunieron. Por el contrario, la demandante adquirió el inmueble de cita directamente en un remate judicial (hecho probado 18) y al amparo de la información que constaba en el Registro; lo cual, en principio, no hubiese sido posible si el bien en cuestión fuese uno demanial o si, al menos, hubiera existido alguna anotación que así lo advirtiera. Ergo, el Registro Nacional no cumplió con su función calificadora especializada ni brindó la seguridad jurídica registral en el momento oportuno, porque permitió el tráfico de un bien inmueble que ahora, dice, tiene inconsistencias, en este caso, relacionadas la validez de las titulaciones que dieron origen a las inscripciones originales efectuadas entre los años 1973 y 1975. Tiene claro el Tribunal que si el bien referido fuese uno demanial, esas inscripciones de ninguna manera convalidarían el título de la sociedad demandante; razón por la cual, en principio, se justifica el procedimiento de gestión administrativa que inició el Registro Inmobiliario al advertir la referida inconsistencia, a efectos de adoptar las medidas provisionales de advertencia, inmovilización y publicidad de noticia. Ello en protección de la publicidad y seguridad registral en el tráfico de bienes inmuebles y para que la inconsistencia se resolviera, como corresponde, en la vía jurisdiccional. Sin embargo, reiteramos que lo anterior debe serlo en absoluta sumisión al bloque de legalidad administrativo; lo que obliga a considerar al menos dos aspectos que, en nuestro criterio, son clave en el examen de legalidad requerido en este proceso. El primero de ellos tiene que ve con la naturaleza de las medidas de advertencia, inmovilización y publicidad de noticia, que constituyen el objeto de este proceso y que fueron anotadas en el inmueble 31052 del Partido de Guanacaste y propiedad de la actora. Como explicamos ut supra, se tratan de medidas precautorias, que sin ninguna duda deben cumplir con los presupuestos, características y condiciones de la tutela cautelar. Precisamente en virtud de éstas, se trata de medidas provisionales y nunca definitivas, cuyos efectos se condicionan y se extienden, de conformidad con el numeral 474 del CC y dependiendo de la naturaleza del error registral que se trate, hasta que la inconsistencia sea resuelta por las propias partes involucradas o en la vía jurisdiccional, con una sentencia que se pronuncie sobre aquella y establezca, en última instancia, a quien le corresponde el mejor derecho. En el caso que nos ocupa, estimamos que dado el tipo de error registral que originó la inconsistencia en virtud de la cual se dictan las medidas cautelares sometidas al control de legalidad de este Tribunal, no es posible que sean las partes quienes la resuelvan. Lo anterior porque estamos frente a un error derivado, no de defectos en la escritura, sino de una ineficiente función de calificación registral, producto de la cual se constituyeron asientos registrales en las que se inscribió el derecho de propiedad, en este caso, de la sociedad accionante. En consecuencia, la única forma en la que puede resolverse esta inconsistencia es en la vía jurisdiccional; lo que nos lleva al segundo aspecto que, estimamos, debe ponderar el cotejo de legalidad que efectúa este Tribunal; el cual tiene que ver con el tipo de proceso en el cual debe ventilarse la referida inconsistencia. Sobre este aspecto, interesa resaltar que aquí se tuvo por demostrado, que la sociedad actora tiene inscrito a su nombre el referido inmueble del Partido de Guanacaste número 31052, en virtud de un acto de calificación e inscripción del Registro Nacional y que ha sido publicitado en el asiento registral respectivo. Se trata, entonces, de una conducta administrativa que reconoció una situación jurídica subjetiva de poder de la sociedad accionante (en este caso, el derecho de propiedad) que en criterio de este Tribunal debe ser cuestionada y suprimida por medio de los cauces que el ordenamiento jurídico establece para tales efectos. Por ello, estimamos que no es cualquier proceso judicial en el cual podría discutirse la existencia de la referida inconsistencia y a quien corresponde el mejor derecho. Lo anterior resulta aún de mayor relevancia si se toma en cuenta el objeto fijado en la demanda y que, en lo relevante, se limita a una pretensión anulatoria del acto que confirmó las medidas registrales impuestas en el inmueble de la accionante, se ordene su levantamiento y se le indemnicen los perjuicios ocasionados en virtud de la incidencia de las medidas invalidadas en el ejercicio de los atributos de su derecho de propiedad. Es decir, ninguna de esas pretensiones permitiría que este Tribunal abordara el examen de legalidad de la causa adquisitiva del inmueble en cuestión; como si lo permite, la pretensión planteada en relación con la segunda inconsistencia, a saber, la doble inmatriculación con inmuebles propiedad del INDER, según expondremos infra. Precisamente en supuestos en los que la inconsistencia tiene que ver con un deficiente ejercicio de la función calificadora y donde el error registral radica o estriba, por ejemplo, en la supuesta existencia de demanio público en un bien inscrito a nombre de un sujeto de derecho privado; este Tribunal ha sido del criterio reiterado de que el ordinal 474 del CC debe ser interpretado y complementado, cuando así corresponda, con las normas que regulan las formas de cuestionar y suprimir los actos favorables dictados por la Administración Pública. Estas normas, además de especiales, son posteriores al CC. Por ello, somos del criterio de que, en este caso, en respeto al Principio de Intangibilidad de los Actos Propios y los artículos 183 y 34 de la LGAP y el CPCA, respectivamente; si el Estado estimaba que el inmueble de la accionante abarcaba zona marítimo terrestre y debía recuperarla, estaba obligado a plantear un proceso lesividad a tal efecto. Lo anterior porque el cotejo de legalidad para superar la inconsistencia detectada por el Registro podría conllevar la supresión de un acto favorable contenido en el asiento registral referido al inmueble 31052 del Partido de Guanacaste. Estima el Tribunal que la obligación del Estado de formular un proceso de lesividad para examinar si existe o no dominio público en la finca referida, tampoco violentaría el numeral 474 del CC porque estamos frente a un proceso judicial en el cual la decisión definitiva acerca de la existencia o no de la inconsistencia señalada (la existencia o no de dominio público) provendría de una sentencia. Tan clara es esta exigencia, que la parte dispositiva del acto final y definitivo impugnado dispusieron comunicar a la PGR para que valorara la formulación del proceso de lesividad (hechos probados 30, 31 y 32). Y, como se explicará con detalle infra, lo cierto es que no se ha formulado ningún proceso de esta naturaleza dirigido a cuestionar y suprimir el derecho de propiedad de la accionante, inscrito ante el Registro Nacional (hecho no probado 5). Si bien el Estado formuló una reconvención tendente a que se estableciera, en este punto, que el inmueble 31052 del Partido de Guanacaste está conformado por zona marítimo terrestre y en consecuencia se anulara y cancelara ese asiento registral; lo cierto es que la acción formulada no constituye un proceso de lesividad, la cual tampoco podría ser alegada vía contrademanda de conformidad con lo dispuesto en el artículo 34 del CPCA, aspecto sobre el cual volveremos infra. Así las cosas, en el caso que nos ocupa, el acto definitivo impugnado confirma las medidas cautelares registrales impuestas en el asiento del inmueble 31052 ubicado en la Provincia de Guanacaste y propiedad de la actora, una de ellas desde el 2008 (advertencia administrativa) y las otras desde el año 2017 (inmovilización-publicidad de noticia); sin que exista un proceso principal en el que se esté discutiendo el objeto que sirvió de base para la adopción de aquellas. Y es esta la situación que en criterio del Tribunal resulta sustancialmente disconforme con el ordenamiento jurídico por varias razones. La primera de ellas es que, como explicamos ut supra, las medidas cautelares son provisionales e instrumentales respecto de un proceso principal del cual claramente dependen, en tanto su finalidad es, precisamente, proteger el objeto de aquella causa. Por ende, el Tribunal rechaza la posibilidad de que puedan existir medidas cautelares indefinidas o autónomas, sin un proceso principal en el cual se discuta la legalidad del objeto que éstas protegen. En el caso que examinamos, las medidas cautelares se dictaron para proteger la publicidad y seguridad registral, así como la situación jurídica de los terceros que podrían tener algún interés, mientras se definía si la titulación había sido válida o se estaba frente a un bien de dominio público. Lo que correspondía, entonces, era que el Estado formulara el proceso de lesividad correspondiente, si estimaba que existían vicios en la causa adquisitiva del inmueble que hoy es propiedad de la accionante, sea, si la titulación era no legítima y si el inmueble abarcaba o no demanio público. Reiteramos que así lo advirtió la Administración Registral desde el acto final y el definitivo aquí impugnado, los cuales expresamente se comunicaron a la PGR para que efectuara esa ponderación. Se trata, además, de una discusión que necesariamente debe abordarse en un proceso judicial, no solo porque así lo exigen los numerales 474 del CC y 34 del CPCA sino, además, porque claramente las medidas cautelares no constituyen medios razonables ni idóneos para cuestionar la causa adquisitiva del derecho de propiedad (en este caso, de la parte actora) ni del asiento registral en el cual se inscribió. Debemos insistir en que la finalidad de cualquier medida cautelar (de la cual no escapan las registrales) es la protección del objeto del proceso y de los intereses relevantes en juego. En ese sentido, reiteramos que las medidas de advertencia, inmovilización y publicidad de noticia se adoptaron para proteger el tráfico inmobiliario, mientras se formulaba el proceso correspondiente para definir la situación. Pero lo cierto es que el Estado, que es el principal obligado al tratarse de una inconsistencia relacionada con la eventual existencia de dominio público en el inmueble 31052 de la Provincia de Guanacaste y porque de ser así, conllevaría la supresión de un acto de contenido favorable a la aquí actora, no lo ha interpuesto. Esa omisión trae como consecuencia que las medidas cautelares referidas se hayan convertido, ahora, en decisiones autónomas e indefinidas. Así, actualmente esas medidas están siendo utilizadas como un medio en sí mismo para, en definitiva, cuestionar la causa adquisitiva o el título que sirvió de sustento al derecho de propiedad de la actora sobre el inmueble 31052 citado; finalidad que dista mucho de la que el ordenamiento jurídico dispuso. Debemos tener presente que de conformidad con el numeral 131 de la LGAP el fin del acto es, por regla general, el establecido por el legislador, al grado que la Administración no puede fijarlo discrecionalmente sino que, en esos supuestos, correspondería al juez establecerlo. A partir de lo expuesto, estimamos que el contenido de la conducta formal impugnada no resulta legítimo, como lo exige el ordinal 132 de la LGAP porque, al no haber formulado el Estado el proceso de lesividad que sirviera de base, aquellas decisiones provisionales dispuestas carecen de instrumentalidad, se desnaturalizaron y no resultan ser las medidas idóneas ni razonables para cuestionar, de manera indefinida, la causa adquisitiva del derecho de propiedad de la accionante, contenido en el asiento registral 31052 del Partido de Guanacaste. Insistimos que, en rigor, la adopción de esas medidas provisionales debió estar precedida o, al menos, acompañada paralelamente por el correspondiente proceso de lesividad; que sí se constituye en el medio idóneo y razonable establecido para cuestionar la legalidad del referido derecho de propiedad contenido en un acto favorable como lo es el asiento registral en cuestión. Lo anterior a efectos de conseguir su supresión y cancelación, si se determinara la existencia de demanio público en el inmueble 31052 del Partido de Guanacaste. Insistimos en que así lo advirtió el Registro Nacional desde la misma adopción de las referidas medidas cautelares, instante a partir del cual el Estado se encontraba en una posición objetiva y razonable para emprender las acciones necesarias requeridas a fin de incoar el respectivo proceso de lesividad. Aunado a lo anterior, reiteramos que dada la conducta objeto fijada en este proceso, lo que se cuestiona es precisamente la legalidad del acto definitivo que confirmó las medidas cautelares referidas. Por ende, no podría este Tribunal ingresar a un cotejo de legalidad de los asientos registrales que dieron origen a la Dirección16499 , para determinar si se presenta o no esta inconsistencia que dio cabida a las medidas provisionales; para lo cual, insistimos, debía el Estado haber planteado el respectivo proceso de lesividad, por tratarse de un motivo relacionado con la eventual existencia de demanio público. Lo contrario sería darle un efecto perverso a la demanda, contrario a los intereses de quien acude ante la instancia judicial en tutela de sus derechos e intereses legítimos, precisamente para validar su título (derecho de propiedad inscrito) al amparo de la publicidad registral. Pero además, como afirma la demandante, constituye una inversión a la carga probatoria, toda vez que es al Estado a quien corresponde, por medio de un proceso de lesividad, cuestionar el referido derecho inscrito y demostrar, con la certeza requerida en estos casos, la inconsistencia detectada provisionalmente por la Administración Registral, esto es, que se tituló zona marítimo terrestre en forma ilegítima y entonces sí, pretender la supresión y cancelación del asiento registral en cuestión. Como no se formuló el proceso de lesividad, las medidas cautelares adoptadas y confirmadas por el acto impugnado resultan violatorias del principio de legalidad y resultan sustancialmente disconformes con el ordenamiento jurídico por carecer de instrumentalidad y convertirse en decisiones autónomas y permanentes, que de ninguna constituyen el medio idóneo y razonable para cuestionar el derecho de propiedad de la aquí demandante. Además, se desnaturaliza el fin que el ordenamiento jurídico administrativo fijó para este tipo de actos administrativos provisionales. Esas mismas deficiencias traen como consecuencia que lleve razón la demandante cuando afirma que se ha lesionado su derecho de propiedad. Lo anterior por cuanto resulta evidente que el inmueble del Partido de Guanacaste número 31052 le pertenece y así está inscrito en el Registro Nacional. La tutela de ese derecho subjetivo y su oponibilidad ante terceros incluye, sin duda, formular las acciones que estime necesarias para restablecer el contenido del dominio (artículo 264 del CC); entre ellas solicitar la nulidad de las medidas cautelares registrales adoptadas de forma indefinida y por carecer de instrumentalidad, según se explicó. En consecuencia, al haber sido confirmadas por el TRA, el contenido del acto impugnado resulta ilegítimo por vicios en el elemento contenido, por ser contrario al principio de legalidad y al derecho de propiedad de la demandante. Ergo, deberá declararse la nulidad absoluta parcial del acto definitivo impugnado en los términos expuestos y, por conexidad, la del acto final en tanto dispuso las referidas medidas provisionales.

X.La segunda inconsistencia tiene que ver con la "(...) doble inmatriculación existente entre las fincas del Partido de Guanacaste 31052 (...); con las del Partido de Guanacaste, matrícula Placa25763, 19998 y Placa25764, propiedad del actual INDER. (...)"; la cual se sustenta en el informe técnico y los montajes contenidos en el oficio RIM-CT-CARTO-2014-152 del primero de agosto del 2014. El acto definitivo aquí impugnado, confirma el acto final dictado por el Registro Inmobiliario, en definitiva, porque estimó que no era posible determinar cuando se presentó la titulación ante el ITCO, porque no se contaba con los expedientes administrativos que permitan constatar esa fecha y que se hayan cumplido con todos los requisitos requeridos para titular. También, porque tampoco se podía constatar que los procedimientos promovidos ante el entonces Nombre137526 hayan iniciado entre el 12 de mayo de 1970 y el 14 de octubre de 1971.

Agrega que tampoco se contaban con planos, lo cual constituía un requisito indispensable para titular. Lo anterior porque aquellos no constaban ni en el Sistema de Inscripción de Planos del Registro (SIP) ni en el Libro de Registro de Inscripciones de Planos de la Provincia de Guanacaste en los años 1938 y 1972. A partir de lo expuesto, el TRA consideró que resultaba aplicable la consignación de inmovilización por inexactitud extraregistral "(...) en razón de que existe una doble inmatriculación de los terrenos titulados a favor de los particulares y los inmuebles que a esta fecha se encuentran inscritos a favor del actual Instituto de Desarrollo Rural (INDER), dado que lo procedente es ventilar este asunto en la sede jurisdiccional y en este sentido, también se avala la decisión de del Registro de notificar a la Procuraduría General de la República a efectos de que sea esa entidad quien determine si los hechos tenidos por demostrados en este caso ameritan el inicio de un proceso de lesividad, por tratarse de una sobreposición con terrenos inscritos a favor del INDER y que traslapan con la zona marítimo terrestre (...)".

En relación con esta inconsistencia, la parte actora cuestiona tanto la medida cautelar dispuesta como la inscripción de los inmuebles de Guanacaste matrículas Placa25763, Placa25765 y Placa25764, efectuada en su momento por el ITCO. Lo anterior en el tanto estima que esa inscripción resulta ilegítima porque violenta lo dispuesto en los Decretos emitidos por el Poder Ejecutivo, mediante los cuales se dispuso la expropiación de esos terrenos en favor del ITCO, para que se diera origen al Proyecto San Juanillo y se resolviera el conflicto de ocupación en precario que había en esa zona, titulando las parcelas en favor de quienes lo poseyeran. Particularmente, se hace referencia al Decreto No. 19, mediante el cual se expropió los terrenos dentro del cual se ubicaba el inmueble del Partido de Guanacaste hoy inscrito bajo el No. Placa25761. A partir de lo expuesto, la demandante sostiene que el Nombre137526 (hoy INDER) violentó los decretos en cuestión por varias razones.

Primero, porque no respetó el derecho de posesión de Nombre137538 sobre esos terrenos, que data de 1964 y que se demuestra en el plano que es anterior a la fecha del Decreto. Señala que también se infiere de los antecedentes catastrales aportados como prueba. Segundo, porque violentó lo dispuesto en los referidos actos de alcance general y los artículos 43 y 152 de la Ley Orgánica del ITCO, desde el momento en que ese ente tituló en cabeza propia inmuebles que debían ser utilizados exclusivamente para resolver el conflicto de ocupación en precario, debiendo ser titulados en favor de sus ocupantes y poseedores, mas nunca en cabeza propia. Tercero, alega la prescripción para que el INDER intente solicitar la nulidad del asiento registral del inmueble 31052 del Partido de Guanacaste. En definitiva, concluye que el traslape y doble inmatriculación fue provocada por el propio Nombre137526 y que lo procedente es que ordenar al Registro Nacional el cierre registral de las fincas del Partido de Guanacaste con matrícula Placa25763, 19998 y 20000, propiedad del actual INDER y cancelar registralmente los asientos y planos correspondientes, tal cual lo propuso la Administración Registral en el procedimiento de gestión administrativa.

En virtud de ello, dice, la medida cautelar confirmada por el acto definitivo impugnado resulta ilegítima, toda vez que ha demostrado tener mejor derecho sobre el inmueble del cual es propietaria registral. Por su parte, el INDER sostiene que las inconsistencias que dan origen a las medidas cautelares confirmadas en el acto impugnado y que la actora cuestiona en este proceso, son actos propios del Registro Nacional y no suyos. Agrega que en los inmuebles inscritos a su nombre no hay zona marítimo terrestre y que la incongruencia referida a la doble inmatriculación no fue consecuencia del ITCO, sino que pudo haber sido por la actuación premeditada o errónea de un tercero ajeno y extraño a esa institución. Lo anterior porque, sostiene, el Nombre137526 no tituló por información posesoria ningún terreno a Tierra del Mar S.A. ni a Nombre137539 . Por ello, afirma, las informaciones posesorias administrativas a las que se hacen referencia en el asiento registral del inmueble 31052 del Partido de Guanacaste, son falsas y que así quedó expuesto en el informe que realizara el Nombre137526 en el año 1975, donde consta que se presentaron las denuncias penales correspondientes y se recomendó la anulación de los títulos de propiedad que se hayan consolidado en virtud de esas falsas titulaciones.

Asevera que, en todo caso, la inscripción de los inmuebles del Partido de Guanacaste números 19996, 19998 y 20000 es anterior a la de la finca 31052 de la misma provincia y sus antecedentes, lo que confirma su mejor derecho sobre esos inmuebles. Para una mejor comprensión de lo que se resolverá debemos señalar lo siguiente. Como indica el acto definitivo impugnado, la inconsistencia que se analiza refiere a una inexactitud extraregistral referida a una doble inmatriculación de los inmuebles del Partido de Guanacaste números 19996, 19998 y 20000 propiedad del INDER y la finca 31052 inscrita a nombre de la sociedad accionante; en virtud de la cual se adopta la medida cautelar de advertencia administrativa, hasta que se resuelva en la sede jurisdiccional a quien corresponde el mejor derecho. Estima el Tribunal que en este caso la medida provisional dispuesta en sede administrativa sí resulta idónea y razonable por dos razones.

La primera de ellas es que busca proteger la eficacia de la resolución que en definitiva se adopte en relación la doble inmatriculación; tutelando a su vez la publicidad y seguridad registral en el tráfico inmobiliario y las situaciones jurídicas de terceros interesados. Segundo, porque a partir de la decisión provisional que aquí se cuestiona y tomando en cuenta que de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 474 del CC, el Registro carece de competencia para anular o cancelar asientos registrales; corresponde a las partes en conflicto (en este caso, la actora y el INDER) acudir a la vía jurisdiccional a efectos de que sea en esta sede que se determine, en definitiva, acerca de la legitimidad del título en la franja de terreno en la cual se presenta la doble matriculación. Precisamente, es la sociedad demandante quien, al tenor de lo dispuesto en el artículo 474 ibídem, formula este proceso para demostrar que la inscripción efectuada en su momento por el Nombre137526 es ilegítima y deben cancelarse los asientos registrales correspondientes a los inmuebles números 19996, 19998 y 20000 del Partido de Guanacaste, así como levantarse las medidas provisionales que pesan sobre la finca de su propiedad (31052) para que pueda ejercer plenamente los atributos del dominio sobre el inmueble de su propiedad.

En esa línea, esta acción judicial constituye el medio procesal idóneo para el levantamiento de esas medidas cautelares administrativas registrales y de ese modo, recuperar la disponibilidad plena de su derecho de dominio sobre un bien inscribible, en este caso, el inmueble 31052 de la Provincia de Guanacaste. Para ello, demanda al INDER y requiere no solo la nulidad absoluta de las medidas cautelares dispuestas, sino también la cancelación de la inscripción de las fincas del Partido de Guanacaste indicadas y que son propiedad del INDER, junto con el levantamiento de las referidas medidas provisionales. En virtud de lo pretendido, estima el Tribunal que, en un orden lógico, deberá abordarse el examen referido a la doble inmatriculación y que, ante la ausencia de una contrademanda por parte del INDER, se corresponde con el análisis de los motivos por los que en criterio de la demandante, la inscripción efectuada a nombre de ese ente no resulta conforme con el ordenamiento jurídico y debe cancelarse.

Como punto de partida, debemos señalar que, en lo relevante, en este proceso se ha tenido por acreditado que en el artículo 1 del Decreto No. 19 del 2 de abril de 1964, el Poder Ejecutivo, en lo que interesa, expropió las fincas números 6498, 10088, 10090, todas del Partido de Guanacaste, ubicadas en el Dirección16497 , y propiedad de Nombre137527 . Lo anterior con excepción de algunas parcelas en las que detalló ocupantes cabida y linderos, señalando que la propietaria de los inmuebles les había reconocido la posesión decenal en su favor. La parte considerativa de ese acto de alcance general señaló, en lo relevante, que los artículos 43 y 152 de la Ley No. 2825, obligaban a esa institución a solucionar los conflictos derivados de la posesión precaria de tierras en el país, para lo cual necesitaba adquirir las fincas indicadas (Considerando 1). También indicó que los artículos 152 y 153 de la Ley No. 2825 citada declaraban la utilidad pública de los terrenos en que se encontraran establecidos poseedores en precario (Considerando 3) y que de acuerdo con los datos contenidos en el expediente levantado por el Nombre137526 estaba suficientemente demostrada la existencia de poseedores en conflicto en las tierras indicadas, razón por la cual procedía ordenar la expropiación, con las exclusiones ya señaladas (Considerando 5) (hecho probado 1).

Días después, se emitió el Decreto No. 5, el cual dispuso, en lo medular, inscribir a nombre del Estado el inmueble sito en Veintisiete de Abril, distrito tercero, cantón tercero de la Provincia de Guanacaste, que tiene los siguientes linderos: Norte: Río Lagarto. Sur: Río Montaña. Este: Finca perteneciente a Nombre137527 inscrita en el Registro Público, Sección de Propiedad, Partido de Guanacaste, al tomo mil trescientos veinticinco, folio trescientos noventa y nueve, asiento uno, número diez mil ochenta y ocho. Oeste: Zona marítimo terrestre de doscientos metros de ancho. Dicho inmueble mide dos mil ochocientos treinta y dos hectáreas, dos mil cuatrocientos ochenta y tres metros con cuatro decímetros cuadrados. De conformidad con los artículos 1 y 3 de esta norma, la inscripción se realizó por estar afecto ese terreno a los fines de la Ley No. 2825 del 14 de octubre de 1961, razón por la cual, una vez inscrito, el inmueble se traspasaría al Nombre137526 para que procediera a otorgar a sus ocupantes el título de propiedad respectivo (hecho probado 2).

Luego, en acuerdo adoptado el 15 de octubre de 1964, la Junta Directiva del Nombre137526 autorizó a su Gerente para que compareciera ante el notario designado por la Procuraduría General de la República, para aceptar el traspaso del inmueble referido en el hecho probado 2, conocido como Proyecto San Juanillo (hecho probado 3). A partir de lo expuesto, también se tuvo por demostrado que las fincas números 6498, 10088, 10090 del Partido de Guanacaste se corresponden con el Asentamiento San Juanillo y fueron inscritas a nombre del Nombre137526 el 7 de junio de 1968 (hecho probado 4). También se demostró que el inmueble número 19184 del Partido de Guanacaste nació de la reunión de las fincas continuas números 6498, 10088, 10090, 16480 y 19182, todas del Partido de Guanacaste y propiedad del ITCO, y se inscribe a nombre de ese ente el 11 de junio de 1968 y que esta finca ha sido dividida en 460 lotes que fueron inscritos por separado (hecho probado 5).

Por otra parte, se demostró en esta causa que el Nombre137526 inscribió los inmuebles del Partido de Guanacaste números 19996, 19998 y 20000 en el Registro Nacional, el 11 de junio de 1968 y que todos ellos provienen de la división material de la finca número 19184 citada (hechos probados 6, 7 y 8). También, que el inmueble del Partido de Guanacaste número 31052 nació de la reunión de las fincas número 22763, 30318, 30320 y 31247, que su inscripción registral fue el 21 de febrero de 1975 y se encontraba dentro del Proyecto Agropecuario denominado San Juanillo, el cual pertenecía al Nombre137526 (hecho probado 13 en relación con los 9, 10, 11 y 12). A partir de lo expuesto, en este proceso no existe controversia alguna en relación con la existencia de una doble inmatriculación que existe entre las fincas del INDER inscritas bajo los números 19996, 19998 y 20000 y el inmueble propiedad de la sociedad actora, inscrito bajo la matrícula Placa25761, todos del Partido de Guanacaste.

Amén de que se trata de un aspecto que las partes no debaten y que más bien admiten en sus argumentaciones, lo cierto es que es un aspecto que quedó técnicamente demostrado en el procedimiento de gestión administrativa, tal cual se explica tanto en el acto final como en el definitivo que aquí se impugna. Precisamente con sustento en el informe y los montajes técnicos ahí rendidos y que, insistimos, no han sido combatidos por las partes en esta causa; el Tribunal ha tenido por demostrado que la inscripción registral del inmueble matrícula Placa25761 y de las fincas número 19996, 19998 y 20000, todas del Partido de Guanacaste, refieren en la materialidad a un mismo espacio físico (hecho probado 33). La inmatriculación acusada supone, entonces, la existencia de asientos registrales diferentes e independientes para un mismo espacio físico, aspecto que, insistimos, no es objeto de controversia en esta litis.

En rigor, conforme al objeto fijado en este proceso, el cotejo de legalidad que efectuará el Tribunal se limita a constatar si, como afirma la demandante, la inscripción efectuada por el Nombre137526 en su momento resulta ilegítima y debe cancelarse esos asientos registrales; a efectos de reinvindicar su derecho de propiedad que estima lesionado. Frente a este tipo de situaciones, dada la necesaria certeza de la información que se consigan en un registro público, el ordinal 474 del CC establece con claridad las exigencias para que pueda disponerse de la cancelación de un asiento de inscripción. En este sentido el citado numeral señala: "No se cancelará una inscripción sino por providencia ejecutoria o en virtud de escritura o documento auténtico, en el cual expresen su consentimiento para la cancelación, la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o sus causahabientes o representantes legítimos.".

Por su parte, el mandato 472 del mismo cuerpo normativo establece los supuestos en que procede tal cancelación, señalando: "Podrá pedirse y deberá ordenarse cancelación total: 1.- Cuando se extinga el inmueble objeto de la inscripción, o el derecho real inscrito. 2.- Cuando se declare nulo el título en virtud del cual se ha hecho la inscripción." Para este Tribunal, de la relación de ambas normas surge con claridad que, de previo a disponer la cancelación de un asiento de inscripción de un determinado bien, es menester acreditar la concurrencia de alguna de las causales recién señaladas. En ese sentido y luego de un mesurado análisis, estimamos que el título en que el Nombre137526 sustentó, en su momento, la inscripción de las fincas matriculadas con los números 19996, 19998 y 20000 del Partido de Guanacaste resulta sustancialmente disconforme con el ordenamiento jurídico por desviación de poder; decisión que justificamos de la siguiente manera.

De inicio y a modo de contexto, debemos resaltar que, tanto en su intervención dentro del procedimiento de gestión administrativa (según consta en las imágenes 129 a 140 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF) como en los argumentos conclusivos vertidos en este proceso, la representación del INDER ha sido enfática en que "(...) San Juanillo era un caso de ocupación precaria viejo y de grandes proporciones, en que mediaban los intereses de centenares de familias, algunas de las cuales ya estaban establecidas en la hacienda desde muchos años antes de que fuese fundado el Instituto de Tierras y Colonización. La Ley de Tierras y Colonización, en su artículo 92, disponía tal y como lo manda hoy, que el Instituto fuera el organismo facultado para intervenir en todos los casos de posesión precaria de tierras, a fin de que procurara encontrarles solución satisfactoria.

Los habitantes de San Juanillo ya estaban ubicados, pero en constante enfrentamiento con los dueños originales de la tierra. Al Instituto correspondía acudir a encontrar solución al conflicto, dentro de lo posible en calidad de mediador. Los mismos precaristas ya habían ordenado la tierra a su manera y no era factible para el incipiente ITCO, ejecutar un programa de reordenamiento agrario, en que un grupo de funcionarios tratara de motivar a los ocupantes de las fincas grandes para que cedieran parte de sus tierras a los ocupantes de fincas pequeñas. Tampoco podía el Nombre137526 seleccionar a las familias beneficiarias, porque los ocupantes eran gente que ya habían avanzado con la iniciativa de forjar, a su manera un futuro para la Hacienda San Juanillo. Y bajo esa circunstancia, las tierras fueron dedicadas a la explotación forestal, a la ganadería y en menor medida a la producción agrícola.

Hoy, la agricultura es prácticamente solo para el consumo y la ganadería la actividad principal. Unos precaristas aprovecharon el beneficio obtenido con su lucha y la del Instituto. Otros han cedido sus terrenos, para emprender nuevas experiencias. Es así como a fecha 15 de octubre de 1964 la Junta Directiva del entonces Instituto de Tierras y Colonización (ITCO) por acuerdo III, tomado en la Sesión 298 aprueba autorizar al señor Gerente General para comparecer ante la Notaria del Estado a aceptar el traspaso a nombre del ITCO, de los terrenos que este obtuvo por Decreto Ejecutivo número 5 del 15 de abril de 1964 (...)" (imagen 492 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo). Precisamente, en esta causa se ha tenido por demostrado que mediante los Decretos No. 19 y No. 5 citados se dispuso, en lo medular, que tanto los inmuebles que se expropiarían como los que el Estado traspasaría al INDER, todos situados en el Dirección16500 tenían una finalidad específica, a saber, la solución de los conflictos de posesión que habían en esos terrenos; a efectos de que procediera a otorgar a sus ocupantes el título de propiedad respectivo (hechos probados 1 y 2).

Los terrenos a los que hacen referencia los Decretos en cuestión se corresponde con la porción de terreno en la que se asentaba el Proyecto Agropecuario San Juanillo (hechos probados 1 al 5) y debían ser utilizados por el Nombre137526 para una finalidad específica, a saber, el otorgamiento del título de propiedad a sus ocupantes, a efectos de solucionar los conflictos que ahí se presentaban y de los cuales tenía pleno conocimiento esa institución. De esta forma, el fin dispuesto para esos actos administrativos de alcance general encuentra pleno respaldo en los intereses públicos que, conforme a la Ley de Tierras y Colonización vigente al momento de los hechos, debían ser satisfechos, en su momento, por el Nombre137526 y, al día de hoy, por el INDER. Dentro de éstos, destaca el que establece el numeral 43, conforme al cual esa institución debe darle solución a los problemas que resulten de la posesión en precario de tierras en todo el territorio nacional y de la posesión en las zonas de la Milla Marítima, debiendo destinar desde el principio la mayor parte de sus recursos a esa tarea y finalidad.

Para ese fin, la norma señala que ese ente desarrollará preferentemente sus programas de parcelación, colonización y organización de cooperativas en aquellas zonas donde existen núcleos de poseedores en precario y que se consideren aptas para ese objeto, así como en las tierras del Estado, en las reservas nacionales o en otras propiedades que entidades públicas le traspasen con ese propósito. También indica que en el caso de la Milla Marítima, se respetarán los arriendos vigentes a la fecha de la promulgación de esa ley y los derechos adquiridos en la misma por los poseedores de buena fe, sin prejuicio de lo que esa norma legal establece. También, el artículo 152 habilita a esa institución a adquirir los bienes inmuebles que necesitare para el cumplimiento de los fines establecidos en la ley y lo autoriza para gestionar las expropiaciones que requiera. En esa línea, el numeral 153 establece que para los efectos de las expropiaciones, se declaran de interés público, entre otros, las tierras en que estén establecidos colonos, arrendatarios, aparceros o poseedores en precario; las que sean aptas para los fines de esa ley y que a juicio del Instituto sean indispensables para la realización de los fines de la misma.

A partir de todo lo expuesto, no tiene duda el Tribunal de que las titulaciones que, en relación con el Proyecto San Juanillo, efectuara en aquel momento el ITCO, tenían sus fines claramente fijados tanto en la Ley No. 2528 como en los Decreto 19 y No. 5 citado y que referían, en general, a la solución del problema de ocupación en precario de sus poseedores; resultando legalmente imposible que las titulaciones respondieran a otros fines, porque se incurriría en desviación de poder. En ese sentido, debemos recordar que este es un vicio que afecta el elemento fin de los actos administrativos y que conforme al ordinal 131 inciso 3) de la LGAP consiste en el ejercicio de las potestades públicas para la persecución de un fin distinto del principal, con detrimento de éste, o en decir de la Corte Interamericana de Derechos Humanos " (...) una motivación o un propósito distinto al de la norma que otorga las potestades a la autoridad estatal para actuar (...)" (Caso Nombre137540 vs. Venezuela; párr. 121).

Constituye una patología de la función administrativa, si se considera que en tesis de inicio, el fin de toda manifestación de voluntad pública es la cobertura y satisfacción del interés público, entendido por el mandato 113 ibídem como el interés coincidente de los administrados. Se trata de un concepto jurídico que según el numeral 131 inciso 2) de la LGAP, debe ser fijado por el ordenamiento jurídico en cada caso, advirtiendo que la falta de regulación expresa no habilita discrecionalidad administrativa sobre ese elemento material, por lo que será el juzgador quien debe determinarlo con vista en las particularidades de cada caso y atendiendo a los demás elementos del acto y el resto del ordenamiento normativo. Al tenor de lo expuesto, la desviación de poder es un vicio del ejercicio de poder público, tutelable en esta sede judicial, tal y como lo resalta el párrafo segundo del artículo 49 de la Constitución Política y que trae como consecuencia la nulidad absoluta de las decisiones administrativas, por ausencia del elemento fin.

De ese modo, en cada caso, es menester ponderar el valor categórico que el agente jurídico utiliza para la adopción de sus conductas y aplicación del derecho que en teoría, legitima su proceder, a la luz de las circunstancias de hecho (concretas y directas) que han dado origen a ese ejercicio (motivo del acto), a fin de establecer si lo resuelto (contenido), es proporcionado al fin y correspondiente al motivo, tal y como lo estatuye el artículo 132 inciso 2) de la citada Ley General.

XI.En este caso, el Tribunal estima que el título a partir del cual el Nombre137526 inscribió a su nombre los inmuebles números 19996, 19998 y 20000 del Partido de Guanacaste resulta absolutamente nulo, por desviación de poder. Lo anterior dado que los Decretos No. 19 y 5, referidos establecieron expresamente el fin último de esos inmueble que el Estado traspasaba al Nombre137526 o que se expropirían, a saber, que fueran titulados en favor de sus ocupantes y se les otorgara el título de propiedad respectivo. Este fin resulta conteste, además, con los intereses públicos establecidos en la Ley No. 2528 citada, en especial, la solución de los conflictos en precario. Así, en sujeción al principio de legalidad, el Nombre137526 no podía apartarse de la satisfacción de ese fin, el cual, reiteramos, está expresamente fijado y sobre el cual, en todo caso, tampoco tenía el Nombre137526 la posibilidad de establecerlo discrecionalmente.

En el caso que nos ocupa, se ha demostrado que el Nombre137526 se apartó de ese fin y terminó apostando a la consecución de uno distinto, como lo es haberse titulado en cabeza propia tres de los terrenos que formaban parte del Proyecto San Juanillo, los que posteriormente inscribió a su nombre. En acatamiento al bloque de legalidad, esos inmuebles debían haber sido adjudicados a sus ocupantes, como exigían los actos del alcance general indicados. Nótese que ninguno de los argumentos defensivos del Nombre137526 explica, siquiera, las razones válidas por las cuales esas fincas se titularon e inscribieron a su nombre y no en cabeza de quienes los ocupaban. En rigor, su defensa en esta litis se enfoca en la supuesta inexistencia de la información posesoria administrativa que dio origen a la titulación y posterior inscripción de los inmuebles número 22763, 30318, 30320 y 31247, que luego se reunieron para dar origen a la finca del Partido de Guanacaste 31052; en atención a supuestos vicios que impedían la titulación.

Sin embargo, en nuestro criterio esos argumentos son insuficientes y deben ser rechazados por las siguientes razones. Conforme a la prueba aportada a este proceso por el INDER, se ha tenido por acreditado que en octubre de 1975, esto es, con posterioridad a que el Nombre137526 inscribiera a su nombre, en clara desviación de poder, los inmuebles 19996, 19998 y 20000 del Partido de Guanacaste, el Departamento Legal de ese ente tuvo conocimiento de que en la vía penal se estaba investigando una serie de inscripciones en el Registro Nacional aparentemente tramitadas con la Ley de Informaciones Posesorias No. 4545 del 20 de marzo de 1970 y sus reformas. Entre otras, se citaron las fincas número 30318, 30320, 31247 y 22763 ya indicadas, todas del Partido de Guanacaste (hecho probado 14). Por ello, en noviembre de ese mismo año, ese Departamento Legal rindió un informe al Presidente Ejecutivo de ese ente, en relación con la anulación de títulos levantados por falsificación de documentos.

En lo medular, indicó que ante el Juzgado Quinto de Instrucción Penal se había establecido causa por el delito de falsificación de documentos contra Óscar Saborío Castro y otros, en virtud de que procedieron a extender testimonios de escrituras -sin que se hubiese tramitado Información Posesoria ante ese Instituto- haciendo constar lo contrario ante el Registro. También se indicó que si bien se habían efectuado gestiones, no eran suficiente toda vez que las inscripciones persistían en el Registro Público y se podía verificar cualquier enajenación de las fincas. Posteriormente señaló las distintas alternativas procesales que se habían considerado, entre ellas: a) Acudir a la vía contencioso administrativa para que el Nombre137526 dedujera la legalidad de los actos administrativos que según parece en el Registro Público, fueron dictados por la Junta Directiva del ITCO, porque estaba frente a actos administrativos inexistentes. b) Formular un juicio de lesividad a efectos de que "(...) los Tribunales declaren su abrogación señalando las indemnizaciones correspondientes en virtud de daños y perjuicios.

(...)". Pero, indicó que como se estaba frente a actos inexistentes que el Nombre137526 nunca dictó, no podría jamás actuar en esa vía. Agregó que "(...) el criterio externado por el Lic. Nombre8841 (sic) José Villa Sub-Procurador General de la República-, se inclina por ésta ya que para él lo único que tendría que hacerse es lograr de Archivos Naciona-les (sic) una certificación en que se consigne que la escritura a que se hace referencia en el Registro en cada una de las inscripciones no existe, o bien no corresponde a lo reportado por el Notario Saborío Castro, y por ser la inscripción el Registro el acto administrativo éste se lograría anular a través de la Procuraduría por la vía aquí enunciada.- (...)". Expuso que ese Departamento no compartía la tesis sostenida por el Sub Procurador puesto que "(...) Ese acto que realiza el Registro no es más que ejecución del verdadero acto administrativo, el acuerdo de la Junta Directiva en que se ordena la inscripción del terreno en el Registro Público cuando se han cumplido satisfactoriamente todos los requisitos que señala la Ley de Informaciones Posesorias No. 4545 del 20 de marzo de 1970 y sus reformas (...)" (el subrayado corresponde al original). c) Gestionar la nulidad a través del Incidente establecido en el artículo 17 de la Ley de Informaciones Posesorias, que establecía la vía para que el mismo Nombre137526 procediera a anular las inscripciones que se hubieran verificado en contra de las disposiciones legales.

Señaló que la norma transcrita contemplaba dos situaciones: a) Anular en el mismo expediente la inscripción por notarse que se ha levantado contra las leyes vigentes. b) Anular sustituyendo el expediente por certificación literal, cuando aquel se hubiere extraviado. Agregó que, como en su caso, el expediente jamás existió bien podía referirse a la segunda situación y se trataría de un procedimiento sumarísimo puesto que bastaría sustituir el expediente por la certificación del Registro Público y anexarle otros documentos que dieran pie a la resolución considerada que en definitiva se fuera a dictar, la que se anotaría al margen del asiento de inscripción. Esta última alternativa fue la que, en definitiva, recomendó salvo que existiera un mejor criterio de la Presidencia Ejecutiva o la Junta Directiva, a efectos de que "(...) los terrenos acaparados y mal inscritos en el Registro Público vuelvan a su estado original, tratando luego de que el Instituto a través del Poder Ejecutivo, logre que tales terrenos se inscriban a su nombre.-(...)" (hecho probado 15).

También se demostró que en el mismo mes de noviembre de 1975, el Secretario General del Nombre137526 certificó que "(...) Que la Sociedad TIERRA DEL MAR SOCIEDAD ANONIMA (sic), nunca ha tramitado información Posesoria ante el Departamento Legal del Instituto, conforme a los trámites de la Ley de Informaciones Posesorias, número cuatro mil quinientos cuarenta y cinco del veinte de marzo de mil novecientos setenta y sus posteriores reformas, y tampoco la Junta Directiva del Instituto ha dictado resolución que apruebe la inscripción a nombre de la citada Sociedad en el Registro de la Propiedad. (...)" (hecho probado 16). A partir de la recomendación del Departamento Legal y la certificación emitida, en el mismo mes de noviembre del 1975, la Secretaria General del Nombre137526 comunicó al Departamento Legal, el acuerdo firme tomado por la Junta Directiva de ese ente en el artículo XVI de la sesión número 1928 celebrada el 12 de noviembre de 1975, en el cual se dispuso: "(...) Ordenar al Departamento Legal, proceda iniciar expedientes de Declaratoria de nulidad absoluta de los títulos e inscripciones verificadas en el Registro Público, por ser inexistentes los Actos Administrativos que en ellos se mencionan, que aparentemente tienen sustento en acuerdo de esta Junta Directiva; para que de conformidad con el artículo 17 de la Ley de Informaciones Posesorias No. 4545 de 20 de marzo de 1970 y sus Reformas se proceda a decretar la nulidad absoluta de esos títulos e inscripciones.

(...)" (hecho probado 17). Sin embargo, de la prueba que constan en autos no es posible establecer la existencia de causas o condenas por falsificación de documentos tramitadas en contra del notario Óscar Saborío Castro (hecho no probado 1) ni la nulidad de las escrituras otorgadas por ese notario (hecho no probado 3). Es más, ni siquiera pudo demostrar el INDER que hubiera promovido alguna acción (en los términos dispuestos por la Junta Directiva) tendente a que se declarara la nulidad absoluta de títulos e inscripciones verificadas en el Registro Público correspondientes a los inmuebles del Partido de Guanacaste números 30318, 30320, 31247, 22763 y 31052 (la cual se forma por la reunión de las cuatro anteriores) (hechos no probado 4 y 5). Así las cosas, al final de cuentas, el ITCO, conociendo de esa eventual situación irregular no ejecutó lo ordenado por la Junta Directiva ni procuró alguna acción administrativa o judicial tendente a anular las inscripciones relativas a los inmuebles del Partido de Guanacaste números 30318, 30320, 31247, 22763 y 31052.

Lo anterior era indispensable porque, como el Nombre137526 lo reconoció en aquel momento, existen asientos registrales que amparan la inscripción de los referidos inmuebles, los cuales se presumen válidos y están protegidos por la publicidad registral; en virtud de los cuales se reconoce el derecho de propiedad de sus titulares. De esta forma, si tan seguro estaba el Nombre137526 de que esas inscripciones estaban viciadas, la actuación diligente impuesta por el ordenamiento jurídico era que estableciera dichas acciones a efectos de que se declarara, primero, la invalidez absoluta de las titulaciones dispuestas por información posesoria y, una vez establecida la ilegitimidad del título, se procediera con la cancelación de los referidos asientos registrales. Pero lo cierto es que, reiteramos, no existen elementos que permitan a este Tribunal establecer, con la certeza requerida en estos casos, que esas acciones se formularan y concluyeron, al menos, acerca de la nulidad de aquellos títulos que, reiteramos constan en asientos registrales.

De esta forma, las manifestaciones del INDER no tienen la suficiente potencia para desvirtuar la presunción de validez y legitimidad de los asientos registrales correspondientes al Partido de Guanacaste números 30318, 30320, 31247 y 22763; simple y sencillamente porque nunca procuró gestionar su invalidez y, en definitiva, no se ha declarado que son ilegítimas ni se ha dispuesto su nulidad absoluta o cancelación; examen que no es objeto de este proceso porque el INDER no formuló una contrademanda en contra de la sociedad actora en ese sentido. Por ende, los supuestos vicios que se reclaman tanto en relación con la información posesoria, la legitimidad de las titulaciones y la reunión de las fincas que dieron origen al inmueble 31052 del Partido de Guanacaste, no resultan atendibles frente a la presunción de validez de asientos registrales que el Tribunal no podría desconocer, porque no han sido declarados nulos ni cancelados y cuya validez del título no se cuestionó por la vía de la contrademanda.

Y a diferencia de lo que señala la representación del INDER, no existe ninguna evidencia cierta de que la doble inmatriculación se haya producido por la actuación premeditada o errónea de terceros ajenos o extraños a esa institución; porque ese ente incumplió su carga probatoria de acreditarlo (hecho no probado 7). Más bien, de los autos es posible concluir que la doble inmatriculación sí resulta imputable al INDER, desde el momento en que tituló en cabeza propia tres terrenos que habían sido destinados y tenían por fin único, dar solución al conflicto de ocupación en precaria del Proyecto San Juanillo, titulándolos a nombre de sus ocupantes o poseedores; en clara consecución de un fin distinto al establecido en la norma. La situación se agrava si se toma en cuenta que tampoco demostró el INDER que hubiera ejercido o ejerza a la fecha posesión sobre esos inmuebles (hecho no probado 8) y que existen evidencias en autos que permiten establecer que esos inmuebles sí estaban siendo poseídos u ocupados por personas.

Ello se infiere del propio contenido de los asientos registrales que, reiteramos, no han sido declarados nulos ni cancelados; razón por la cual el Tribunal no puede desconocerlos. Además, de la prueba aportada por la sociedad actora, específicamente los planos aportados por el propio INDER (imágenes 377 a 387 del expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF) y los antecedentes catastrales aportados por la parte actora (documento 29 aportado en formato digital y que consta en el CD de prueba, Disco 1), los cuales constituyen indicios de la posesión que ejercía Nombre137538 , desde el año 1964 y con anterioridad de la inscripción del INDER, sobre terrenos que hoy conforman los inmuebles referidos (hecho probado 34). Aunado a lo anterior, debe el Tribunal reprochar al ente accionado que, teniendo al menos duda de la legalidad de los asientos registrales referidos desde el año 1975, no hubiese gestionado su invalidez por los medios procesales establecidos por el ordenamiento jurídico y conforme fuera dispuesto por su Junta Directiva.

Nótese que de haber actuado conforme a lo dispuesto por ese órgano colegiado en el año 1975, no estaríamos discutiendo, en este momento, la doble inmatriculación que aquí nos ocupa. Debe el Tribunal insistir en que la sociedad actora adquirió al amparo de la publicidad y seguridad registral, no de los ocupantes originales, ni de quienes titularon e inscribieron a su nombre los inmuebles entre el año 71 y 75, sino de un proceso judicial en el cual se adjudicó el inmueble en noviembre del año 1982 (hechos probado 18 y 19), del cual no solo es propietaria, sino que también ha mantenido la posesión amparado en un título que se presume válido y un plano que grafica su propiedad y en cuyo procedimiento de inscripción, la misma Administración Registral se pronunció sobre la incorporación zona marítima terrestre en el inmueble propiedad de la demandante. Lo anterior en el tanto la Dirección del Catastro Nacional señaló desde el 2001, en lo que interesa, "(...) 10.

Que en los términos en que se da la respuesta del Registro Público de la Propiedad Inmueble, no existe duda alguna que la finca número 5031052-000 que indica el plano recurrido, incorpora válidamente los ciento cincuenta metros de la zona marítimo terrestre, no afectándose con la presente inscripción terrenos del demanio. (...)"; por lo que, en definitiva, ordenó inscribir el plano presentado por la sociedad actora bajo el recibo número 970960 (hecho probado 20). Lo anterior evidencia que la accionante adquirió de buena fe y conforme a información registral y facilitó la segregación de al menos 10 lotes de esa finca madre (hecho probado 21). Debemos señalar que, en nuestro criterio, tanto la desviación de poder que hemos constatado como la buena fe del título bajo el cual adquirió la demandante fueron, en alguna medida, apreciadas por el Registro Inmobiliario en el procedimiento de gestión administrativa desde el momento en que sugirió al INDER (y no la sociedad actora) que estuviera anuente a cerrar las fincas 19996, 19998 y 20000 del Partido de Guanacaste citadas para que se procediera a la cancelación de esos asientos registrales (hecho probado 26).

Esa gestión, a no dudarlo, pone en evidencia la pertinencia de la cancelación de esos asientos registrales, lo que no pudo realizarse en la vía administrativa precisamente porque el INDER no accedió a ese requerimiento (hecho probado 27). En virtud de lo expuesto, el Tribunal concluye que el título que sirvió de base a la inscripción de los inmuebles 19996, 19998 y 20000 del Partido de Guanacaste a nombre del INDER, resulta absolutamente nulo por desviación de poder, en tanto éstas fueron inscritas a nombre de ese ente, quien claramente no era ocupante ni tenía un conflicto de ocupación en precario en relación con los referidos inmuebles. Tomando en cuenta que los asientos registrales referidos a esos inmuebles carecen de una causa lícita y que esas fincas constituyen el mismo espacio físico de la finca inscrita en el Partido de Guanacaste bajo la matrícula Placa25761, se configura uno de los supuestos de hecho previstos por los artículos 472 y 474 del CC, que exige anular el título en virtud del cual se realizó la inscripción de los inmuebles de los inmuebles 19996, 19998 y 20000 del Partido de Guanacaste.

Lo anterior es determinante en este proceso a efectos de resolver las pretensiones de la parte actora, pues como se ha señalado, siendo que el mismo Registro Nacional ha puesto en evidencia la existencia de un error (extraregistral) consistente en una doble inmatriculación, lo debido es realizar las acciones necesarias que permitan a la sociedad actora, como titular de la finca Placa25761, ejercitar el dominio pleno de su titularidad sobre ese bien, una vez superadas las deficiencias que afectan ese ejercicio. En virtud de lo expuesto y por las razones expuestas ut supra, debe disponerse la nulidad del título a partir del cual el Nombre137526 inscribió los inmuebles 19996, 19998 y 20000 del Partido de Guanacaste, así como la cancelación de esos asientos registrales que originaron los inmuebles referidos, al concretarse los supuestos condicionantes que imponen los artículos 472 y 474 citados.

La pervivencia de esos registros inmobiliarios resulta improcedente, dada la doble inmatriculación determinada y declaratoria de nulidad que aquí se ha efectuado en atención a la pretensión del actual propietario de la finca 31052, actora en esta causa. Lo expuesto permite, en consecuencia, tener por superado el defecto con fundamento en el cual el Registro Inmobiliario impuso la medida administrativa de inmovilización de la finca 31052. Finalmente, debemos indicar que se ha dispuesto la nulidad del título a partir del cual el Nombre137526 inscribió los inmuebles 19996, 19998 y 20000 del Partido de Guanacaste en virtud de la existencia de desviación de poder por parte del INDER. En criterio del Tribunal, se trata de una ilegalidad manifiesta, en los términos que lo establece el ordinal 199 de la LGAP. Por ello, estimamos que en el caso concreto, es necesario comunicar esta sentencia tanto a la Auditoría Interna como al Presidente Ejecutivo del INDER para que, dentro del marco de sus competencias, determinen la apertura de las acciones internas de rigor que permitan establecer la eventual responsabilidad patrimonial y/o disciplinaria de quienes participaron en las acciones y omisiones han generado la nulidad de los títulos que han sido invalidados por este Tribunal.

Lo anterior de conformidad con lo establecido en los artículos 199, 200 al 213 de la LGAP. Para tales efectos, se ordena que en fase de ejecución y una vez firme este pronunciamiento, se comunique al Auditor Interno y al Presidente Ejecutivo del INDER esta sentencia, a efectos de que procedan a realizar las acciones y procedimientos que correspondan, atendiendo a los hechos analizados en este proceso. En ese sentido, la comunicación estará a cargo del Juez Ejecutor que por turno corresponda, conforme sus competencias funcionales y será responsabilidad de la Administración condenada gestionar activamente y verificar el adecuado cumplimiento de dicha comunicación.

XII.En definitiva, por las razones expuestas en los Considerandos precedentes, deberá acogerse la pretensión primera de la parte actora y, en consecuencia, declararse la nulidad absoluta parcial de la resolución de la resolución No. 408-2018 citada, emitida por el TRA, únicamente en cuanto confirmó las medidas cautelares registrales impuestas por el Registro Inmobiliario al inmueble 31052 de la Provincia de Guanacaste, propiedad de la sociedad actora. Por conexidad y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 33, 36 y 122 inciso k) del CPCA, también deberá declararse la nulidad absoluta parcial de la resolución final dictada el 2 de julio del 2017, mediante la cual el Registro Inmobiliario dispuso las medidas cautelares de advertencia administrativa, inmovilización y publicidad de noticia en el inmueble Placa25761 citado. Lo anterior por violación al principio de legalidad y vicios en los elementos contenido y fin, tal cual se expuso en los Considerandos VIII, IX, X y XI de este fallo.

De conformidad con los artículos 171 de la LGAP y 131 del CPCA, esta declaratoria de nulidad tiene efectos declarativos y retroactivos a la fecha de adopción de los actos anulados, sin perjuicio de los derechos adquiridos de buena fe. También deberá acogerse la pretensión quinta que formula la actora, dirigida a que se ordene al Registro Inmobiliario cancelar la inscripción de las fincas del Partido de Guanacaste, matrículas de folio real números 19996, 19998 y 20000, todas propiedad del INDER. Lo anterior de conformidad con los artículos 472 y 474 del CC y en virtud de haberse establecido en el Considerando XI de esta sentencia, la ilicitud del título del ITCO, por desviación de poder. Como consecuencia de la nulidad absoluta de los actos finales y definitivo del procedimiento de gestión administrativa y la supresión de los asientos registrales relativos a los inmuebles 19996, 19998 y 20000 del Partido de Guanacaste, al haber decaído la razón fáctica y jurídica que en su momento oportuno sustentó la citada medida administrativa y como derivación de los numerales 131, 132 y 133 de la LGAP y el numeral 88 del Decreto Ejecutivo No. Placa15869 citado; deberán acogerse las pretensiones segunda, tercera y cuarta que formuló la sociedad accionante y, en consecuencia, ordenarle al Registro Inmobiliario levantar las medidas cautelares de advertencia administrativa, inmovilización y publicidad de noticia "FINCA UBICADA EN LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE", que pesan sobre la finca del Partido de Guanacaste, matrícula de folio real No. Placa25752, propiedad de la sociedad aquí actora.

Lo anterior en la medida en que el Tribunal se inclina por tutelar la presunción de validez de los asientos registrales referidos a los inmuebles del Partido de Guanacaste números Placa25766, 22763, 30318, 30320 y 31247, así como la de la posterior reunión de los últimos cuatro, para formar el inmueble Placa25761 de la misma Provincia; así como su oponibilidad frente a terceros. Insistimos en que los asientos registrales indicados son claros en cuanto a la existencia de procedimientos de información posesoria tramitados ante el Nombre137526 que concluyeron en una titulación que también se identifica, agregando que en ella participó el Estado y que fue efectuada de conformidad con la Ley No. 4545 y 4598 citadas. Además, la sociedad actora adquirió de buena fe, posterior a la inscripción, en remate judicial y bajo la publicidad registral e incluso, le inscribieron el último plano, según se expuso con detalle ut supra.

XIII.La restantes pretensiones principales que formula la sociedad actora se dirigen a que declare que la conducta de los demandados resulta sustancialmente disconforme con el ordenamiento jurídico, así como lo son todos los actos y actuaciones conexas que le han impedido el ejercicio pleno de su derecho de propiedad; a partir de lo cual requiere una condena patrimonial en su contra en relación con los perjuicios que, dice, le ocasionaron junto con los intereses y la respectiva indexación. Entiende el Tribunal que estamos, entonces, ante un pedido de responsabilidad patrimonial extracontractual de los entes y órgano demandado. Lo anterior toda vez que se formula, por una parte, una pretensión declarativa que, en atención a la causa petendi y a la conducta objeto de este proceso, busca que se emita un pronunciamiento que reconozca la existencia de ejercicio de función administrativa que se constituye como causa generadora de una eventual responsabilidad patrimonial de los entes y órgano demandados, por haberle impedido el pleno ejercicio del derecho de propiedad (pretensión 6); para luego dar cabida a una condena patrimonial de los extremos ya señalados (pretensiones 7, 8 y 9).

Por ello, su análisis debe ser conjunto y debe iniciar con una breve reseña de los postulados generales del régimen de responsabilidad patrimonial de la Administración Pública. En ese sentido, debe tenerse presente que conforme al numeral 190 de la LGAP, la Administración es responsable patrimonialmente por su funcionamiento legítimo o ilegítimo, normal o anormal. La responsabilidad dicha, se enmarca, por ende, dentro de un régimen preeminentemente objetivo, que engloba en su fundamento tanto la teoría del daño y del riesgo, como el equilibrio en la ecuación patrimonial. Con ello se procura, en lo fundamental, la reparación indemnizatoria a quien ha experimentado una lesión atribuible a la organización pública, que resulta ser antijurídica en su base. Esto ocasiona, sin duda, un giro en el enfoque mismo de su fundamento, ya que habrá responsabilidad de la Administración siempre que su funcionamiento normal o anormal, legítimo o ilegítimo, cause un daño que la víctima no tenga el deber de soportar, con independencia de su situación jurídica subjetiva y la titularidad o condición de poder que ostente, cumpliendo claro está, con el presupuesto imprescindible del nexo causal.

La normativa vigente impone como criterios de imputación la conducta ilícita o lícita, así como el funcionamiento normal o anormal. En el caso de la conducta lícita y el funcionamiento normal, el Ordenamiento Jurídico establece presupuestos y exigencias que determinan su procedencia, entre ellos, el daño debe ser especial o anormal, lo que supone que debe recaer sobre una pequeña proporción de afectados o bien, en el segundo caso, debe tener una intensidad excepcional. En estas hipótesis, la responsabilidad solo cubre el daño, no así los perjuicios (artículos 194 y 195 de la LGAP). Por su parte, en la conducta ilícita y el funcionamiento anormal, la responsabilidad patrimonial es plenaria. Con todo, ante esos criterios de imputabilidad, ha de acreditarse que la lesión es consecuencia de esas acciones u omisiones, a efectos de establecer el nexo causal que permita la atribución de responsabilidad al centro de autoridad pública.

Aunado a ello, en los casos de anormalidad e ilicitud, el juzgador ha de abordar un examen del funcionamiento público, a fin de establecer si efectivamente, se ha presentado un proceder que se aleja de la legalidad o bien, se contrapone a los conceptos de eficiencia administrativa. En tales casos, resulta determinante inferir con claridad la existencia de esos criterios, pues el tratamiento y análisis de cada caso debe ser diferente, atendiendo al tipo de funcionamiento al que se atribuye el detrimento. Surgen como causas eximentes de tal responsabilidad, la culpa de la víctima, el hecho de un tercero y la fuerza mayor, aspectos cuya demostración incumbe a la Administración. Sobre el tema, véase el extenso desarrollo que sobre la responsabilidad patrimonial de la Administración ha realizado la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, entre otras, en la sentencia No. 584 de las 10 horas 40 minutos del 11 de agosto del 2005.

En atención a lo que aquí se debate, es necesario insistir, entonces, que siempre que se haya sufrido una lesión como consecuencia de una conducta pública, sea esta activa u omisiva, que la víctima no tenga la obligación de soportar; surge el deber indemnizatorio como derivación de la máxima de reparación integral del daño que se desprende del numeral 41 de la Constitución Política. Sin embargo, es imperativo establecer la existencia efectiva del daño y/o perjuicio cuya tutela se requiere. En este sentido, acorde a lo preceptuado por el ordinal 196 de la LGAP, el daño indemnizable ha de ser efectivo, evaluable e individualizable. Por efectivo, se entiende que la lesión se ha producido o que con certeza razonable se ha de producir, como derivación de la causa generadora a que se atribuye en cada caso concreto. En ese sentido, cumplen con esa condición tanto aquellas lesiones patrimoniales o extrapatrimoniales que se han tenido por consumadas en la realidad empírica como aquellos detrimentos cuya ocurrencia resulta de posibilidad razonable.

Por evaluable, este cuerpo colegiado entiende la posibilidad de cuantificar el daño en valor económico, no porque en todos los casos el detrimento tutelable sea propio de una naturaleza dineraria, sino porque pueda ser objeto de estimación económica como mecanismos de contraprestación indemnizatoria por equivalencia. Finalmente, por individualizable ha de entenderse que la lesión debe haber sido producida en un sujeto o conjunto particular de sujetos, de manera que sea factible en cada análisis casuístico, identificar a las víctimas de esa transgresión, sea, quienes han padecido las consecuencias lesivas cuya reparación se pretende establecer. Estas características del daño traen como consecuencia que no sean pasibles de reparación los daños inexistentes o las meras expectativas de lucro. Es también necesario advertir que el daño debe ser acreditado por quien reclama la reparación. Así se deriva de los numerales 41 del Código Procesal Civil (en adelante CPC) y los ordinales 58 inciso c) en relación al 82, ambos del CPCA.

Una vez establecida la existencia de un daño en las condiciones que han sido expuestas, ha de identificarse la causa que lo origina, de suerte que pueda establecerse la relación de causa-efecto entre el proceder público y el daño reclamado. Desde este plano, cabe advertir, para que emerja el nexo de causalidad, es necesario que la causa del daño, con independencia del criterio de imputación al que se atribuya esa lesión (conducta lícita o ilícita, funcionamiento normal o anormal) sea referible a la Administración a quien presuntamente se atribuya esa consecuencia. Entonces, puede decirse que el nexo causal pende de la existencia de un elemento objetivo, sea, que la lesión sea consecuencia de una acción u omisión pública, como causa eficiente, adecuada y jurídicamente relevante. Pero además, en su componente subjetivo, esas conductas han de ser imputables al ente público contra quien se ha direccionado la acción judicial de connotación reparadora.

Lo anterior es determinante pues aunque determinado hecho sea la causa relevante del daño, si ese hecho u omisión no puede endilgarse al accionado, no habrá en esos casos puente causal que permita declarar la responsabilidad. En este caso, es necesario identificar si las acciones a las que el demandante atribuye la lesión que dice haber padecido son causa adecuada y relevante de esa consecuencia, y además, si son imputables a las Administraciones pretendidas.

XIV.Tomando en cuenta la naturaleza de la condena patrimonial que se formula como pretensión principal, la mayoría de este Tribunal estima necesario referirse a la “teoría del chance u oportunidad de negocio frustrado”. Se trata de un tema que ha sido examinado por la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, entre otras, en la sentencia Nº 478-F-S1-2012 dictada a las 14 horas 30 minutos del 12 de abril de 2012 y en la cual, en lo medular reconoció la existencia del denominado “interés legítimo reforzado” como parámetro de indemnización. En lo que aquí interesa, en ese fallo la Sala consideró que "(...) hay cabida para una indemnización de la lesión patrimonial originada a partir de una conducta ilícita, que tuvo como consecuencia la afectación de una posibilidad, real y seria, de obtener un beneficio o situación futura de ventaja, acentada (sic) no en una mera probabilidad, una hipótesis o un mero riesgo, como quedó dicho, sino en una afianzada probabilidad, en un alto grado de certeza para la materialización del contrato final de suministro de energía.

(…)”. Esta posición fue reiterada, también, en la sentencia No. 1049-2013 dictada a las 9 horas 25 minutos del 14 de agosto del 2013. La indemnización por interés legítimo reforzado así como el chance u oportunidad de negocio frustrada ha sido, en general, admitida por la mayoría de esta Sección Sexta, entre otras, en las sentencias No. 99-2012-VI dictada a las 11 horas 15 minutos del 4 de junio del 2012, No. 66-2013-VI de las 15 horas 8 de mayo del 2013, No. 153-2015-VI dictada a las 9 horas 45 minutos del 18 de setiembre del 2015, No 95-2016-VI de las 11 horas del 21 de junio y No. 141-2016 dictada las 11 horas del 23 de setiembre, ambas del 2016; No. 38-2017-VI de las 13 horas 45 minutos del 29 de marzo, No. 50-2017-VI dictada a las 10 horas 25 minutos del 25 de abril y No. 148-2017 de las 9 horas del 30 de noviembre, todas del 2017 y la No. 79-2018-VI de las 16 horas del 29 de junio del 2018.

Lo anterior bajo la premisa de que tal tutela jurídica es procedente -y en consecuencia pasible de indemnización- si recae sobre la situación jurídica de la persona, tal cual se deriva del párrafo tercero del artículo 49 de la Constitución Política, que encomienda a esta Jurisdicción la protección, al menos, de los derechos subjetivos e intereses legítimos de los justiciables. Aunado a lo anterior, el artículo 1 inciso 1) del CPCA, que comprende una competencia subjetiva para que este Tribunal tutele las situaciones jurídicas de las personas, sean éstas de poder, deber, mixta o de ventaja. De esta forma, si en el ejercicio de función administrativa, los entes públicos inciden de manera negativa, con proyecciones económicas, en esa situación o esfera jurídica y el administrado no tiene el deber legal de soportar tal lesión (ya sea daño o perjuicio); tal indemnización resulta, en principio, procedente.

Así, si bien la mayoría de las veces la lesión patrimonial se produce en situaciones propias y derivadas de titularidad de un derecho subjetivo, ello no implica que los intereses legítimos no puedan dar pie a eventuales reparaciones. Y ello es así, reiteramos, a partir del soporte constitucional previamente detallado. Consiste, entonces, en la protección de una situación jurídica en la que, si bien no se posee un derecho subjetivo, se ha truncado una posibilidad cierta (y no una simple conjetura) de obtener una ventaja patrimonial, como derivación de un proceder público irregular. Se configura la supresión o desaparición, por causas imputables al presunto sujeto responsable, de una probabilidad seria, concreta y real de ocurrencia de un evento favorable para el titular. De esta forma, será en cada caso concreto donde habrá que determinar si en ejercicio de función administrativa se afecta o no una posibilidad, real y seria, de obtener un beneficio o situación de ventaja futura; de modo que deba indemnizarse a aquel sujeto de derecho que ve cercenado de su esfera jurídica, una oportunidad de recibir una ventaja patrimonial, caracterizada por un alto grado de certeza en cuanto a su materialización.

Precisamente en los precedentes indicados ut supra, se han señalado las condiciones requeridas para este tipo de indemnización, así como la forma en que ésta deberá determinarse. En ese sentido, desde la sentencia No. 99-2012-VI citada se indicó que el daño resarcible por la pérdida de un chance consiste en no poder disfrutar de una posibilidad de ganar, debido a la acción de un tercero; es decir, es un daño a una oportunidad. Se distinguió, también entre el chance frustrado resarcible y el que no lo es, indicando que "(...) El mero chance es solo probabilidad de acontecer de un hecho futuro. El chance resarcible, a diferencia de aquél, es también una probabilidad matemática, un riesgo que genera posibilidades en favor y en contra. (...). Lo que lo diferencia del mero chance es el elemento teleológico, ya que la lesión es a una situación jurídica subjetiva favorable cuya realización es esperable.

El chance resarcible está fundamentado en una probabilidad de maduración de una situación jurídica, tanto de una expectativa como de un interés legítimo. La lesión de una expectativa o de un interés legítimo puede configurarse como pérdida de un chance resarcible” (Nombre60996 , “La pérdida de un chance”, 2010). Para que exista posibilidad de resarcimiento, debe demostrarse que la oportunidad perdida contaba con una probabilidad fundada de llegar a concretarse, aunque no de un grado de certeza, porque en este caso estaríamos más bien ante un lucro cesante. En la pérdida de un chance, la probabilidad perdida es resarcible porque es considerada un valor en sí misma y, consecuentemente, se estima que se ha producido un daño cierto que debe ser reparado integralmente. (...)". También ha sido enfática esta Sección en que el chance frustrado o pérdida de oportunidad es indemnizable en el marco de la responsabilidad civil de las Administraciones Públicas, precisando que tal reparabilidad no se extiende o aplica a cualquier probabilidad aleatoria (abstracta o genérica) de utilidad económica.

Por el contrario, el chance u oportunidad de negocio truncado reparable, exige que se acrediten distintos elementos. Primero, quien lo reclame deberá demostrar la preexistencia de una oportunidad seria y objetiva de ocurrencia del negocio o ganancia. Esto es, la existencia de las condiciones objetivas, afincadas en criterios o elementos tangibles, a partir de las cuales se determine la posibilidad de obtener el provecho económico. También, debe demostrarse que la oportunidad objetiva perdida contaba con una probabilidad fundada (componente aleatorio) de llegar a concretarse; aunque no de un grado de certeza, porque si se tratara de un ingreso seguro, como derivación de un derecho subjetivo, no estaríamos ante un chance frustrado, sino frente a una indemnización por lucro cesante. Es necesario tener presente que en la pérdida de un chance, la probabilidad objetiva y seria frustrada es resarcible porque es considerada un valor en sí misma (que no constituye un mero chance o expectativa subjetiva) y, consecuentemente, se estima que se ha producido un daño cierto que debe ser reparado integralmente.

Segundo, se requiere la acreditación de un hecho interruptor atribuible al responsable, que en estos casos ha de ser una Administración Pública. Lo anterior como causa adecuada y pertinente de la lesión, de suerte que pueda existir un nexo causal entre el hecho interruptor y la frustración del ingreso. Lo anterior supone, además, la carga argumentativa de establecer las razones por las cuales una acción u omisión de un ente público (u órgano administrativo) se ha constituido en causa interruptora de la consecuencia previsible de la expectativa, sea, en la concreción de la utilidad financiera. Finalmente, debe demostrarse la supresión o reducción de la oportunidad preexistente. No se trata simplemente de alegar la probabilidad de obtener una ganancia monetaria, sino que es preciso demostrar la titularidad de condiciones que pongan en evidencia que de no haber acontecido el hecho interruptor, la ventaja patrimonial se habría generado, con alto grado de posibilidad.

A partir de lo expuesto, se concluye que la reparación patrimonial por chance u oportunidad de negocio frustrado no procede frente a cualquier perturbación a esa esfera, sino solo en aquellos casos en los que el reclamante logre acreditar la titularidad de una situación jurídica, incluyendo desde luego las expectativas o ventajas potenciales, que se hayan visto lesionadas o mermadas de manera sustantiva por el proceder público, con un impacto patrimonial que resulta efectivo y cierto en virtud de la probabilidad de que su ocurrencia es certeramente razonable. Una vez que se ha establecido la reparabilidad de la lesión, ha de cuantificarse la eventual indemnización del chance frustrado. Para calcular esa pérdida, la Sala Primera ha establecido que se puede acudir a la prudencial valoración del juez, quien ponderará el cuadro fáctico y la conducta acusada para cuantificar el ganancia perdida; aclarando que ésta no será asimilable a utilidad que hubiese tenido, no solo porque no hay prueba de ese aspecto, sino porque dentro del marco que le rodea, podría generar un enriquecimiento sin causa.

En ese sentido, en la sentencia No. 478-F-S1-2012 citada se indicó que "(...) esa real y efectiva lesión patrimonial que se ocasionó a la parte actora con esta frustrada oportunidad, no equivale, ni puede equipararse, con la plenitud de la contraprestación que hubiera obtenido en el supuesto de la ejecución plena del contrato no firmado, ni la utilidad que le pudo generar la relación contractual impedida. Esto, como es obvio, implicaría un enriquecimiento injusto e ilícito de la petente, pues, sin haber entregado energía alguna, obtendría todos los beneficios derivados del contrato. En estos supuestos, la indemnización justa por lo que no nació o se frustró, no es equivalente a la prestación cabal y plena establecida en el contrato. Los daños y perjuicios no son sinónimo aquí de la prestación original pactada, o como en este caso, de la que se hubiere alcanzado. Se trata de reparar patrimonialmente por la lesión primaria o inicial (pérdida de una oportunidad), pero no por los perjuicios o daños de aquella circunstancia final fáctico-jurídica que no se logró alcanzar.

Podrían, allí sí, tomarse en consideración los probables factores económicos de la situación última, para utilizarlos como uno de los parámetros prudenciales al momento de establecer el monto de la condena. De esta manera, para su fijación en supuestos como este, habrá de acudirse a la razonable, comedida, prudencial y objetiva discrecionalidad jurisdiccional, en la que, como se hará en este caso, se pondere la relevancia de las circunstancias para las partes; el grado de certidumbre para alcanzar el resultado o ventaja final; las condiciones del perjudicado o víctima; la concurrencia de eventuales beneficiarios; cuando medie convenio, el monto de aquella oportunidad perdida; etc (…)”.

XV.Como indicamos, las últimas pretensiones principales que formula la sociedad actora (6, 7, 8 y 9), se dirigen a que se establezca la responsabilidad patrimonial de los entes y órgano demandados y se les condene al pago de los perjuicios causados con ocasión del proceso de gestión administrativa que se impugna, así como los intereses e indexación que corresponda. Los perjuicios que se pretenden cobrar se originan, precisamente, en distintas actuaciones de los demandados que la actora estima son sustancialmente disconformes con el ordenamiento jurídico, principalmente, las conductas formales que ya han sido invalidadas por este Tribunal. En general, los demandados se oponen a estos pedimentos. El INDER y la MSC no señalan argumentos específicos en los que sustente su oposición y se limitan a indicar que éstos son improcedentes. La JARN argumenta, primero, la inexistencia de parámetros de imputación a partir de los cuales se derive su responsabilidad patrimonial.

Específicamente, sostiene que el procedimiento y el acto final que ahí se dictó permitió establecer la sobreposición del inmueble de la actora con varios inmuebles que dieron origen al predio del que es titular la empresa demandante, y a la vez que el mismo se encontraba dentro de la zona marítimo terrestre, todo lo cual viene a romper el nexo de causalidad necesario para el nacimiento del cobro de los daños y perjuicios en los términos planteados en el artículo 190 de la LGAP. Además, aduce que no se demostró la existencia de los perjuicios reclamados porque no se aportó prueba que los sustentara. El Estado coincide con los argumentos de la JARN y agrega que por tratarse de un bien que forma parte del dominio público, no caben acciones patrimoniales indemnizatorias. Luego de un cuidadoso análisis, el Tribunal estima que las pretensiones de responsabilidad patrimonial que se formulan no resultan atendibles por las siguientes razones.

Como indicamos, la sociedad actora pretende que se indemnicen las ganancias dejadas de percibir de un proyecto urbanístico, turístico-residencial que se frustró y no pudo realizar debido a las anotaciones que realizó el Registro Inmobiliario en el asiento del inmueble del Partido de Guanacaste número 31052 y la inseguridad que, como consecuencia de ellas, ha existido sobre el inmueble. Corresponde, entonces, examinar si se configuran los presupuestos condicionantes desarrollados ut supra, para determinar la procedencia de la resarcibilidad por la pérdida de oportunidad de negocio o ganancia que se reclama en este caso. El primero de ellos, es la preexistencia de una oportunidad seria y objetiva de ocurrencia del negocio o ganancia que se haya visto frustrada. En su teoría del caso, la sociedad actora explica que en agosto del 2006 encargó la elaboración de un análisis de factibilidad sobre un proyecto habitacional y hotelero que iba a desarrollar en la finca de su propiedad ubicada en la Provincia de Guanacaste e inscrita bajo el número 31052, denominado "Proyecto Turístico Manzanillo-Condominio Marbella".

El objetivo de ese estudio fue realizar un análisis de mercado sobre los componentes principales de ese proyecto en el inmueble citado, que es un terreno situado frente al mar de 63 hectáreas, ubicado inmediatamente al noroeste del pueblo de Marbella, con frente a las Playas Coco y Playa Honda. Manifiesta que dicho complejo contempló la venta de: a) 79 lotes residenciales con un rango de áreas entre 1.200 y 2.200 metros cuadrados. b) 180 unidades de condominio distribuidos en una y dos habitaciones. c) Un área destinada a un boutique-hotel tipo spa. Expone que el análisis de factibilidad fue revisado en noviembre del 2008 y los resultados fueron positivos para el desarrollo urbanístico que se pretendía, al grado que, inclusive, se contaba con el servicio de agua potable. Por ello, afirma, se decidió dar inicio a los movimientos de tierra y la construcción de infraestructura preliminar en el primer trimestre del 2009, pero que esto no se pudo concretar a raíz del proceso de gestión administrativa iniciado de oficio por el Registro Inmobiliario y tramitado bajo el expediente No. 2008-667-BI.

Sostiene que la primera medida provisional anotada en el inmueble de su propiedad dio al traste con el proyecto ya que si bien es cierto no inmovilizó la propiedad, en la realidad y para efectos de terceros (en este caso los inversionistas y desarrolladores) sí fungió como una medida que ahuyentó toda intención de invertir en una finca cuya inscripción original estaba siendo debatida y achacada de nula. Agrega que, para efectos de otorgar un permiso de construcción, las municipalidades realizan el estudio registral y al constatar que el inmueble estaba anotado, declinaban su autorización, la incerteza de lo que podía suceder con dicha finca. Expone que el análisis de mercado contenido en el análisis de factibilidad reveló que prácticamente todas las tendencias de turismo y las casas de habitación vacacionales que se proyectaron realizar eran favorables al año 2008. Además, que pese de la gran cantidad de proyectos en desarrollo, ocupación hotelera y el ritmo de ventas de bienes raíces, se previó una fuerte demanda para la oferta del desarrollo Complejo Turístico Manzanillo, gracias a una serie de factores y variables particulares del proyecto, como lo eran el terreno, las características del sitio, los accesos a la propiedad, los medios de transporte, el informe económico y demográfico, las atracciones turísticas, entre otras.

Asimismo, el análisis proyectó, de acuerdo a las investigaciones de mercado que se realizaron, que todas las unidades serían vendidas en un plazo de ocho años, dividido en cinco fases, el cual era un panorama sumamente conservador inclusive ante la desaceleración económica que presentó el sector inmobiliario a nivel mundial. Por su parte, en el caso de los condominios se esperaba que, después de la explosión inicial de la campaña de mercadeo se alcanzaría un ritmo de ventas de aproximadamente 18 a 25 condominios por año, lo cual era consistente con el ritmo de ventas anual con desarrollos comparables en la zona. Finalmente, en el caso del hotel boutique, el grado de interés a esa fecha era alto. Considera que, para efectos de estimar los perjuicios de una forma real, se deberá tomar en cuenta que al día de la eventual liquidación de los mismos el proyecto se encontraría finalizado, habiéndose cumplido ya los ocho años inicialmente proyectados.

Lo anterior porque, reitera, el desarrollo nunca pudo ser iniciado ya que, en ese momento, les comunicaron sobre la gestión administrativa que el Registro Inmobiliario estaba tramitando, situación que dio al traste con todo lo planeado y frustró la inversión que estaba por realizarse por las razones ya indicadas. Concluye que la indemnización se justifica porque adquirió la propiedad con la finalidad de desarrollar urbanísticamente la propiedad debido a su ubicación y de esa manera se actuó. Señala que previo a ese análisis de factibilidad, el representante de la empresa en ese momento estuvo en conversaciones con Improsa Capital S.A, para gestionar un análisis de la pre-viabilidad del proyecto adscrito y, de resultar positivo el mismo, invertir en el proyecto urbanístico. Se trabajó en un acuerdo de intenciones, que finalmente no se llegó a concretar y que constituye una prueba más de las intenciones serias de desarrollar urbanísticamente la finca número 31052.

Luego de un análisis cuidadoso de los autos, el Tribunal concluye que las probanzas aportadas por la demandante son insuficientes para acreditar la existencia de las condiciones objetivas, afincadas en criterios o elementos tangibles, a partir de las cuales se determine la posibilidad de obtener el provecho económico. Veamos. De las pruebas que fueron admitidas a la demandante, las que se dirigen a demostrar la seriedad y objetividad de la oportunidad de negocio frustrada son las siguientes: a) Un análisis de factibilidad denominado "Proyecto Turístico Manzanillo-Condominio Marbella". b) Una constancia emitida por la Asociación Específica Acueducto Rural Marbella, en donde hace constar la disponibilidad del servicio de agua potable para el proyecto urbanístico. c) Una constancia emitida por el Departamento de Ingeniería de la Municipalidad de Santa Cruz el 3 de noviembre del 2004. d) Un Acuerdo de Intenciones entre la empresa Complejo Turístico Manzanillo S.A e Improsa Capital S.A. En relación con el Análisis de Factibilidad (visible en el CD de pruebas, carpeta denominada "Disco 1", subcarpeta "Pruebas digitales contencioso-Complejo Turístico Manzanillo", archivo denominado "Documento 24"), tenemos que, en efecto, fue realizado entre agosto y octubre del 2006 (esto es, antes de que se anotaran las medidas cautelares registrales) y revisado en noviembre del 2008 (esto es, después de que la advertencia administrativa había sido anotada).

Ahí se presenta un resumen general del proyecto, se detallan las características del inmueble 31052 propiedad de la demandante, se describe el desarrollo y se acompaña tanto de un análisis de mercado en relación con la demanda y competencia actual, como de uno financiero y, finalmente, se adjuntan una serie de anexos. Como punta de partida, debemos señalar que, en términos simples, el análisis de factibilidad es un insumo importante a considerar, de previo a que se ponga en marcha un nuevo negocio o proyecto, porque permite determinar las posibilidades de desarrollarlo (esto es, si puede o no llevarse a cabo), las condiciones ideales para realizarlo con éxito, las dificultades que podrían presentarse y la forma en que podrían solucionarse. Es decir, es un elemento que permite adoptar decisión informada en relación con un proyecto o negocio que se piensa desarrollar. De esta forma, en nuestro criterio, el referido estudio permitía a la sociedad actora decidir si emprendía o no el "Proyecto Turístico Manzanillo-Condominio Marbella", para lo cual le informó las ventajas y desventajas que conllevaba.

Pero no es un elemento tangible ni suficiente para concluir, primero, que ya la demandante había tomado la decisión de desarrollar el proyecto, ni que existía una probabilidad objetiva y seria de que ese negocio le generara una utilidad o beneficio económico. Así, por ejemplo, el documento señala en el acápite "Fechas relevantes" que "(...) Los estudios preliminares para el desarrollo Complejo Turístico Manzanillo ya dieron inicio. (...)". Sin embargo, ni el documento ni la actora explican cuáles son esos estudios preliminares que ya se iniciaron, ni se aportó ninguna probanza en ese sentido (hecho no probado 11). Una falencia similar se observa, también, en el apartado "Características adicionales del terreno", cuando se hace referencia a otros permisos y trámites obtenidos, entre los que se mencionan "(...) -Nota de nomenclatura autorizando el nombre del proyecto por parte del Instituto Geográfico Nacional / -Nota de alineamiento por parte del MOPT en lo que respecta a carreteras nacionales y vías férreas / - Nota de alineamiento de la municipalidad en lo que respecta a calles públicas / - Nota del ICE en la cual se determina la existencia o no de líneas de transmisión y los retiros que deben dejarse en caso de existir / - Nota de la municipalidad donde autoriza el desfogue de las aguas pluviales hacia los causes de escurrimiento natural, quebradas o ríos existentes / - Nota de alineamiento por parte del INVU con respecto a las quebradas y ríos que existan en la propiedad (...)".

Sin embargo, ninguno de esos documentos consta en los anexos, ni se aportaron a este proceso. Por otra parte, estimamos que ninguno de los documentos que se aportan en los Anexos, permiten concluir acerca de una probabilidad objetiva de negocio ni utilidad económica que haya sido truncada. Lo anterior porque algunos de ellos refieren a documentos relacionados con la identificación o características del inmueble propiamente dicho, como lo son el plano catastrado del inmueble de la accionante, un gráfico de curvas de nivel y una copia de la resolución dictada a las 10 horas del 17 de octubre del 2001 por la Dirección del Catastro Nacional señaló, en lo que interesa, "(...) 10. Que en los términos en que se da la respuesta del Registro Público de la Propiedad Inmueble, no existe duda alguna que la finca número 5031052-000 que indica el plano recurrido, incorpora válidamente los ciento cincuenta metros de la zona marítimo terrestre, no afectándose con la presente inscripción terrenos del demanio.

(...)" y en definitiva, ordenó inscribir el plano presentado por la sociedad actora. Claramente ninguno de esos documentos permiten concluir que la accionante tenía una probabilidad objetiva de poner en marcha el desarrollo del "Proyecto Turístico Manzanillo-Condominio Marbella". Se aporta también una constancia emitida por la Municipalidad de Santa Cruz en el mes de junio del 2005, en la que se indica que la sociedad actora ha venido pagando los impuestos municipales en relación con una finca inscrita que incluye los ciento cincuenta metros "(...) o sea hasta los cincuenta metros publicos (sic). (...)". Este documento tampoco permite concluir acerca de una probabilidad objetiva de poner en marcha el desarrollo del "Proyecto Turístico Manzanillo-Condominio Marbella"; porque refieren, a lo sumo, al cumplimiento de obligaciones tributarias derivadas de la propiedad del inmueble (y no de la posibilidad de poner en marcha el proyecto) y a sus características.

Se aporta, además, una constancia emitida por la Asociación Específica Acueducto Rural Marbella en setiembre del 2005, la cual se indica, en lo medular, que "(...) se está en capacidad de brindar el servicio de AGUA POTABLE a COMPLEJO TURÍSTICO MANZANILLO SOCIEDAD ANÓNIMA (...)". La demandante sostiene que ese documento corresponde a la constancia de disponibilidad de agua en la zona para desarrollar el proyecto en cuestión. Sin embargo, el Tribunal no puede llegar a la misma conclusión, porque si bien se hace constar que se puede brindar el servicio de agua a la demandante, en ningún momento indica el documento que esa disponibilidad es para emprender específicamente el proyecto urbanístico, turístico y residencial que, dice, se le frustró (hecho no probado 12). En realidad, el documento aportado certifica la disponibilidad de agua de manera general, de modo que bien podría el Tribunal interpretar, por ejemplo, que se solicitó para la construcción de una vivienda y no del proyecto en cuestión.

Tampoco aporta la demandante una copia de la gestión presentada ante la referida asociación, que permitiera a estos juzgadores constatar que la certificación se referenció exclusivamente al desarrollo del negocio que se tenía en mente. Algo similar ocurre con el documento emitido por la Municipalidad de Santa Cruz el 3 de noviembre del 2004, en el cual se da respuesta a una solicitud de uso de suelo de la propiedad descrita en el plano catastrado Placa25767, indicando que "(...) La propiedad no está afectada por ningún plan regulador, puede ser utilizada de acuerdo a los intereses del propietario, siempre y cuando se cumpla con la Ley de Planificación Urbana, Ley de Construcciones y Código urbano. (...)". Como se observa, el uso de suelo que se certifica no está direccionado al desarrollo de una actividad específica, como sería en este caso, el complejo urbanístico, turístico y residencial que la demandante manifiesta que iba a poner en operación; de modo que, nuevamente, perfectamente podría el Tribunal interpretar que se solicitó para la construcción, por ejemplo, de una vivienda.

Tampoco aportó la accionante a esta litis la copia de la solicitud planteada, que permitiera a éstos juzgadores establecer, en un grado de probabilidad objetiva, que lo que se gestionó estuviera relacionado con la obtención de un certificado de uso de suelo para desarrollar un complejo urbanístico, turístico y residencial en el inmueble referido. Por ende, no es posible tener por acreditado que la sociedad accionante contara, de previo a la imposición de las medidas cautelares registrales que ya han sido anuladas, con un certificado de uso de suelo que habilitara la construcción de un proyecto urbanístico, turístico y residencial (hecho no probado 13). Se trataba de una carga procesal que incumbía a la actora y que fue desatendida por ésta. Aunado a lo expuesto, llama la atención del Tribunal las fechas en que las constancias genéricas de disponibilidad de agua y uso de suelo fueron emitidas, esto es, en noviembre del 2004 y setiembre del 2005, sea, con bastante antelación a la fecha en que se realizó el análisis de factibilidad.

Lo anterior permite a estos juzgadores inferir que estos documentos pudieron ser parte de los insumos genéricos que la sociedad actora entregara a los profesionales que elaboraron aquel análisis, precisamente para que le brindara las posibilidades de negocio que podía desarrollar en la zona, así como las fortalezas y debilidades que tendría ese desarrollo; todo con la finalidad de tomar una decisión informada de inversión a partir de sus conclusiones. Ello permitiría concluir que para la fecha en que se anotaron las medidas cautelares registrales en el inmueble al que hemos venido haciendo referencia, la demandante podía, a lo sumo, haber tomado una decisión inicial y con ello tuviera la expectativa de desarrollar un complejo urbanístico, turístico y residencial en la finca referida. Pero esto muy distinto a que haya existido una probabilidad objetiva de negocio o beneficio que sea pasible de ser resarcida por haberse truncado, con ocasión del ejercicio de función administrativa.

En rigor, la ganancia que la actora esperaba obtener no pasaba más allá de ser una simple expectativa de negocio (valga decir, de un mero chance), porque ninguno de los elementos demostrativos aportados por la accionante permite evidenciar ni concluir, siquiera en grado de probabilidad, que ese proyecto llegaría a concretarse. Se extrañan, por ejemplo, documentos técnicos que evidencien la forma en que la sociedad actora iba a sufragar los costos del proyecto. Nótese que el Análisis de Factibilidad lo único que contiene es el estudio económico relacionado con el costo beneficio del negocio o del proyecto, a efectos de que se sopesen ambos aspectos al momento de la toma de la decisión de implementar o no el proyecto. Pero no existen documentos que refieran a la forma en que se iba a sufragar esa inversión, ni si ello sería con capital propio o de terceros (hecho no probado 14). Lo único que en ese sentido se aporta es un acuerdo de intenciones entre la empresa Complejo Turístico Manzanillo S.A e Improsa Capital S.A. (visible en el CD de pruebas, carpeta denominada "Disco 1", subcarpeta "Pruebas digitales contencioso-Complejo Turístico Manzanillo", archivo denominado "Documento 27").

Pero el Tribunal no puede dar valor probatorio a este documento en el sentido que la actora pretende, porque no viene firmado por el representante de la sociedad actora ni por el gerente general de Improsa Capital S.A.; aspecto que, de entrada, impide tener certeza acerca de su autenticidad y seriedad. Finalmente, debemos señalar que si bien la empresa señala que no pudo obtener los permisos de construcción porque, al existir medidas cautelares provisionales anotadas al inmueble la Municipalidad los rechaza; lo cierto es que tampoco aportó la demandante ninguna evidencia de que tal permiso hubiese sido, al menos, solicitado ni que el ente local demandado lo hubiere rechazado (hecho no probado 15). En definitiva, estimamos estos juzgadores que no existen en autos elementos demostrativos suficientes que permitan establecer, en el caso concreto, la existencia de una oportunidad seria y objetiva de ocurrencia del negocio o ganancia frustrada que, a título de perjuicio, reclama la demandante.

Lo anterior porque la indemnización que por chance frustrado se solicita, no se sustenta en condiciones objetivas ni criterios o elementos tangibles, a partir de las cuales se determine la posibilidad, reiteramos, seria y objetiva de obtener el provecho económico; sino que más bien refiere a un mero chance o expectativa subjetiva que no resulta resarcible. Cabe recordar que conforme a los artículos 41 del Código Procesal Civil y 58 inciso f) del CPCA, la acreditación de estos elementos es una carga procesal que incumbe a quien requiere la indemnización, debiendo aportar las probanzas idóneas, pertinentes y suficiente para tales efectos. Tal aporte de pruebas, insistimos, se echa de menos en este caso, siendo un asunto que de ninguna manera podría enmendarse por la aplicación de lo preceptuado por los ordinales 122 inciso m), numerales ii) y iii), en relación al 163 del CPCA, porque lo que la actora requirió para la fase de ejecución fue la cuantificación y no la determinación de los perjuicio; aspecto que, sin duda, debió acreditarse en este proceso de conocimiento.

Como esa carga procesal fue sido desatendida por la parte actora, deberá entonces asumir las consecuencias negativas que correspondan, en este caso, el rechazo de este extremo petitorio. Ante la inexistencia de una oportunidad seria y objetiva de ocurrencia del negocio o ganancia frustrada que resulte ser resarcible, sería inútil el examen de las amplias supuestas causas generadoras que la demandante describe en la demanda. El rechazo de esta pretensión indemnizatoria supone, dado su carácter accesorio, la denegatoria de los extremos referidos al pago de intereses e indexación. Sobre estos extremos y el desarrollo contenido en el Considerando anterior, el juez Aguilar Méndez pone nota separada.

XVI.Sobre las pretensiones subsidiarias. La sociedad demandante gestionó dos pedimentos de esta naturaleza. La que titula como A, se formula en caso de que se declare sin lugar la demanda en cuanto al área de la finca ubicada en la franja de los 150 metros de la zona marítimo terrestre. En ese escenario, se pretende que se declare la nulidad absoluta parcial (en lo que le perjudica) de la resolución del TRA, atendiendo a los mismos argumentos esbozados en la pretensión principal. Como consecuencia de esa declaratoria, solicita que se ordene al Registro Inmobiliario el levantamiento de la advertencia administrativa y la inmovilización por inconsistencia, existentes sobre la finca 31052 del Partido de Guanacaste, sobre el área de la finca que no se ubica sobre la zona marítimo terrestre. Pide también que se ordene al Registro Inmobiliario cancelar la inscripción de las fincas del partido de Guanacaste matrículas de folio real números Placa25753, Placa25754 y Placa10872, todas propiedad del INDER.

Además, se declare que la conducta de los demandados resulta sustancialmente disconforme con el ordenamiento jurídico, así como lo son todos los actos y actuaciones conexas que le han impedido el ejercido pleno de su derecho de propiedad, referidas y concretadas en el punto 6 del fundamento jurídico de la demanda. Finalmente, pide se condene a los demandados al pago de los daños y perjuicios originados a partir de la resolución impugnada. Señala que los daños consisten en el valor real del terreno del área de la finca ubicada en la franja de los 150 metros y en los montos pagados por concepto de impuesto de bienes inmuebles sobre dicho terreno. Los perjuicios consisten en las ganancias dejadas de percibir por la imposibilidad de vender el área correspondiente al boutique-hotel tipo spa que se proyectó desarrollar. Sobre la suma que, en definitiva, se establezca, pide que se condene al pago de los intereses y las indexación.

Manifiesta que todos los extremos patrimoniales se liquidarán en fase de ejecución de sentencia. Se trata, todos estos últimos, de pedimentos accesorios que dependerán de que se acoja la nulidad reclamada. En relación con los extremos petitorios que integran esta pretensión subsidiaria, debemos señalar lo siguiente. La técnica utilizada por la demandante en la redacción de esta pretensión subsidiaria condicionó su formulación a la ocurrencia de un presupuesto concreto, en este caso, que se hubiera declarado sin lugar la demanda en cuanto al área de la finca ubicada en la franja de los 150 metros de la zona marítimo terrestre. En ese sentido, estima el Tribunal que ese presupuesto condicionante no se configuró en el caso concreto, porque únicamente se declararon sin lugar las pretensiones principales referidas a la condena indemnizatoria por responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas demandadas.

En consecuencia, en este fallo no se ha dispuesto ningún pronunciamiento que limite o suprime el derecho de propiedad que ostenta la accionante sobre alguna porción del inmueble del Partido de Guanacaste número 31052. A mayor abundamiento, debemos indicar que la mayoría de los extremos que integran esta pretensión subsidiaria, ya han sido acogidos en este fallo. Ello es así porque se ha declarado la nulidad absoluta parcial de la resolución de la resolución No. 408-2018 citada, emitida por el TRA, únicamente en cuanto confirmó las medidas cautelares registrales impuestas por el Registro Inmobiliario al inmueble Placa25761 de la Provincia de Guanacaste, propiedad de la sociedad actora. Por conexidad, también se invalidó parcialmente la resolución final dictada por el Registro Inmobiliario el 2 de febrero del 2017, mediante la cual se adoptaron las medidas cautelares registrales en el inmueble 31052 citado.

También se ordenó al Registro Inmobiliario cancelar la inscripción de las fincas del Partido de Guanacaste, matrículas de folio real números Placa25763, 19998 y 20000, todas propiedad del INDER. Finalmente, como consecuencia de la nulidad absoluta de los actos finales y definitivo del procedimiento de gestión administrativa y la supresión de los asientos registrales relativos a los inmuebles Placa25763, 19998 y 20000, se dispuso ordenar al Registro Inmobiliario levantar las referidas medidas cautelares registrales que pesan sobre la finca del Partido de Guanacaste, matrícula de folio real No. Placa25752, propiedad de la sociedad aquí actora. De esta forma, solo restaría examinar los pedimentos referidos a la acusada responsabilidad patrimonial de los demandados por los daños y perjuicios que, en criterio de la accionante, se originaron a partir de las resoluciones que ya han sido anuladas por este órgano jurisdiccional.

Pues bien, a partir de las consideraciones vertidas en los Considerandos XIII y XIV precedentes, así como el análisis de las probanzas que constan en autos, estimamos que estos extremos resultan improcedentes por las razones que de seguido se exponen. Los daños que la demandante reclama consisten en el valor real del terreno del área de la finca ubicada en la franja de los 150 metros y, en los montos pagados por concepto de impuesto de bienes inmuebles sobre dicho terreno. Pero, nuevamente insistimos en que este Tribunal no ha despojado a la accionante de ninguna porción del inmueble referido. Así, si la actora mantiene el derecho de propiedad sobre la totalidad de la finca en cuestión, no existe ningún detrimento que merezca ser resarcido. Por ende, en su condición de propietario, está sujeta al pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Si se trata del pago de una obligación tributaria, no es viable ningún resarcimiento por ese extremo.

En relación con los perjuicios, señala que éstos consisten en las ganancias dejadas de percibir por la imposibilidad de vender el área correspondiente al boutique-hotel tipo spa que se proyectó desarrollar. Este pedido resulta, también, inatendible por las siguientes razones. De inicio, reiteramos que ningún pronunciamiento de este Tribunal ha limitado el ejercicio de los atributos que la accionante ejerce sobre la totalidad del inmueble de su propiedad, que le hubiere impedido la venta de cualquier porción de ese inmueble; esto sin perjuicio de ulteriores análisis que pudieran realizarse en torno a la legitimidad del derecho de propiedad inmobiliaria sobre la finca en cuestión, concretamente, en lo concerniente al respeto o no de la zona marítimo terrestre u otras áreas de dominio público, o bien, limitaciones a la propiedad privada que pudieran pesar sobre esa heredad u otros aspectos relevantes, lo cual deberá ser ventilado a través de las vías que correspondan en Derecho, tal y como se afirma en el fallo.

Aunado a lo anterior y conforme a lo establecido en los Considerando XIII y XIV, la demandante tampoco aporta a esta sede elementos demostrativos objetivos que permitan concluir que existiese, al menos, una probabilidad objetiva y seria de venta de una porción del inmueble en cuestión que haya sido frustrada por alguna manifestación de función administrativa (hechos no probados 16 y 17). El rechazo de esta condena patrimonial principal que se requiere trae consigo la improcedencia de los intereses y la indexación que también se solicitan, en virtud de la relación de accesoriedad que guardan estas partidas con el pedimento patrimonial principal. Por todo lo expuesto, la pretensión subsidiaria A debe ser rechazada, como en efecto se hace.

XVII.La pretensión subsidiaria B, se plantea en caso de que se declare sin lugar la demanda en todos sus extremos. En ese supuesto, se formula una pretensión de condena patrimonial, dirigida a que se condene a los demandados al pago de los daños y perjuicios causados con ocasión de la declaratoria de nulidad del asiento de inscripción de la finca del Partido de Guanacaste matrícula de folio real No. Placa25752, que se originan en la privación de la titularidad y el disfrute de la finca dicha. La actora señala que los daños consisten en el valor real del terreno y en los montos pagados por concepto de impuesto de bienes inmuebles sobre dicho terreno y los perjuicios son las ganancias frustradas y dejadas de percibir por la imposibilidad de desarrollar el complejo urbanístico descrito en este memorial. Peticiona, además, que sobre la suma que se establezca, se condene al pago de los intereses y las indexación.

Solicita que esas sumas se liquidarán en fase de ejecución de sentencia. Luego del análisis respectivo, estima el Tribunal que esta pretensión subsidiaria debe, también, ser rechazada. Primero, debemos insistir en que la demandante condicionó su formulación, nuevamente, a otro presupuesto concreto, en este caso, que se hubiere declarado sin lugar la demanda en todos sus extremos; el cual no se configuró en el caso concreto, porque en esta acción se han acogido distintas pretensiones anulatorias, declarativas y de condenas de hacer, en los términos que se expusieron en los Considerandos IX, X, XI y XII de este fallo. En rigor, únicamente se rechazaron las pretensiones principales de la condena indemnizatoria en virtud de la responsabilidad patrimonial de los demandados. A mayor abundamiento, estimamos que el pedimento patrimonial que ahora se formula de manera subsidiaria resulta inatendible por las siguientes razones.

Los daños que se reclaman, esto es, el valor real del terreno y en los montos pagados por concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, resultan abiertamente improcedentes por razones muy similares a las que se expusieron en el Considerando precedente. Primero, reiteramos que este Tribunal no ha despojado ni suprimido el derecho de propiedad de la accionante sobre el inmueble referido. Por el contrario, más bien a dispuesto la anulación y el levantamiento de las medidas provisionales registrales que esa finca tenía anotadas y ha cancelado los asientos registrales de tres inmuebles del INDER que estaban indebidamente sobrepuestos a la finca de la demandante. Lo anterior evidencia que la accionante no solo continúa siendo propietaria de la referida heredad sino que también está habilitada para ejercer los atributos del dominio. Por otra parte, reiteramos que, en su condición de propietario, ha estado y está sujeta del tributo referido, sin que sea viable ningún resarcimiento por ese extremo.

En consecuencia, no observa el Tribunal el detrimento que reclama. En relación con los perjuicios, se reclaman ganancias frustradas y dejadas de percibir por la imposibilidad de desarrollar el complejo urbanístico descrito en la acción. Pero este pedido resulta, también, inatendible. En lo fundamental y conforme a lo establecido en los Considerandos XIV y XV, reiteramos que la demandante no cumplió con su carga probatoria de acreditar, al menos, que contaba con una probabilidad objetiva y seria de desarrollar el referido proyecto y obtener una ganancia, que haya sido frustrada por alguna manifestación de función administrativa. El rechazo de estos extremos patrimoniales supone, a su vez la denegatoria de los intereses y la indexación que también se solicitan, en virtud de la relación de accesoriedad que guardan estas partidas con el pedimento patrimonial principal. Por todo lo expuesto, deberá rechazarse la pretensión subsidiaria B, en los términos expuestos.

XVIII.En definitiva y por las razones expuestas en los Considerandos precedentes, se acogen parcialmente las pretensiones principales que formula la sociedad actora en los siguientes términos:

• 1)Se declara la nulidad absoluta parcial de la resolución de la resolución No. 408-2018 citada, emitida por el TRA, únicamente en cuanto confirmó las medidas cautelares registrales impuestas por el Registro Inmobiliario al inmueble 31052 de la Provincia de Guanacaste, propiedad de la sociedad actora.
• 2)Por conexidad, se declara la nulidad absoluta parcial de la resolución dictada el 2 de febrero del 2017, mediante la cual el Registro Inmobiliario dispuso las medidas cautelares de advertencia administrativa, inmovilización y publicidad de noticia en el inmueble 31052 del Partido de Guanacaste citado.
• 3)Se ordena al Registro Inmobiliario cancelar la inscripción de las fincas del Partido de Guanacaste, matrículas de folio real números Placa25763, 19998 y Placa25764, todas propiedad del INDER.
• 4)Se ordena al Registro Inmobiliario levantar las medidas cautelares de advertencia administrativa, inmovilización y publicidad de noticia "FINCA UBICADA EN LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE", que pesan sobre la finca del Partido de Guanacaste, matrícula de folio real No. Placa25752, propiedad de la sociedad aquí actora. Se rechazan los pedimentos principales referidos a la condena indemnizatoria requerida por la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas demandadas, así como las pretensiones subsidiarias A y B.

XIX.Sobre las excepciones. Los entes y el órgano demandados se opusieron a la acción. El Estado, la JARN y el INDER formularon la excepción de falta de derecho y el último, además, la de falta de legitimación; la cual también fue alegada por la Municipalidad de Santa Cruz, quien opuso también la falta de competencia. En ese sentido, estimamos que la falta de legitimación que alegan el INDER y el ente local accionado debe ser rechazada. Por una parte, la sociedad actora acciona en tutela de su situación jurídica, en tanto estima que los demandados han violentado sus derechos. En ese tanto, se observa el vínculo subjetivo activo con el objeto del proceso, en los términos que lo exige el artículo 10 inciso 1 a) del CPCA. Por otra parte, estimamos que también se cumple con los presupuestos establecidos en el ordinal 12 del mismo cuerpo normativo. Lo anterior toda vez que contra el INDER se formula una pretensión dirigida a que se cancelen asientos registrales de tres inmuebles inscritos a su nombre y otra de condena indemnizatoria, la cual se formula también contra el ente local demandado.

También debemos rechazar el argumento de falta de competencia administrativa que arguye el ente local accionado. Lo anterior en el tanto ello no refiere propiamente a una excepción, sino más bien un argumento que invoca ese ente local, por considerar que carece de competencia para decretar o cancelar los gravámenes y anotaciones que afectan los inmuebles objeto de esta acción. La falta de derecho que formulan el Estado, la JARN y el INDER debe ser acogida parcialmente, solo en relación con la pretensión declarativa de responsabilidad patrimonial y la de condena indemnizatoria que se formuló y en relación con las pretensiones subsidiarias A y B, las cuales resultan improcedentes por las razones que se señalaron en los Considerandos precedentes. En lo demás se rechaza. Lo anterior porque aquí se ha establecido que la conducta formal impugnada resulta sustancialmente disconforme con el ordenamiento jurídico, por lo que se ha dispuesto el levantamiento de las medidas cautelares registrales y se han cancelado los asientos registrales de los inmuebles inscritos a nombre del INDER. En consecuencia, la demanda debe ser declarada parcialmente con lugar, en los términos expuestos.

XIX.Sobre la contrademanda formulada por el Estado en contra de la sociedad actora y el INDER. Como indicamos ut supra, el representante estatal formuló reconvención pretendiendo lo siguiente: "(...)

• 1)Son de dominio público estatal las porciones de 1 Ha 3203.627 m2 y 2 Ha 5275.63 m2, contenidas por los inmuebles 5-19996 (plano G-3248-1968) y 5-20000 (plano G-3251-1968), descritas en el oficio DRI-CTE-05-0364-2019 de 16 de octubre del 2019, los cuales se originaron el 11 de junio de 1968 con la presentación del testimonio de la escritura de las 8 hrs del 27 de abril de 1968, otorgada ante los notarios Rolando Sáenz Murillo y Eduardo Ching Murillo, mediante la cual el Nombre137526 los segregó en cabeza propia de la finca 5-19184, colindante con la zona marítimo terrestre de 200 m correspondiente al litoral Pacífico. Cuya nulidad parcial se solicita por abarcar en las porciones señaladas terrenos de la zona marítima terrestre, de donde regirán las potestades de autotutela demanial a cargo de la Administración activa competente.
• 2)A consecuencia de la declaratoria del extremo petitorio 1), se ordene la nulidad y cancelación de los planos G-3248-1968 y G-3251-1968. Asimismo, se ordene al INDER confeccionar planos nuevos y rectificar la cabida de los inmuebles 5-19996 y 5-20000, excluyendo las porciones 1 Ha 3203.627 m2 y 2 Ha 5275.63 m2 respectivamente.
• 3)Es de dominio público la zona marítimo terrestre que comprende el terreno descrito en el plano G-955743-2004 que describe la cabida del inmueble 5- 31052, originado con la presentación del testimonio de la escritura de las 17:00 hrs del 18 de febrero de 1975, otorgada ante el notario Oscar Saborío Castro, inscrito el 21 de febrero de 1975, por carecer de justo título previo a la afectación demanial, razón por la cual se ordenará la nulidad y cancelación de dicha matrícula y plano, y en esa por porción de la zona marítimo terrestre regirán las potestades de autotutela demanial a cargo de la Administración activa competente.
• 4)En caso de oposición, serán ambas costas y sus intereses a cargo de los reconvenidos. (...)". De conformidad con lo dispuesto en los artículos 34, 95 y 120 del CPCA, este Tribunal otorgó audiencia a las partes acerca de una eventual inadmisibilidad apreciada de oficio, la cual fue contestada únicamente por el Estado y la parte actora. Para una mayor comprensión de lo que se resolverá, estimamos necesario efectuar unas breves reflexiones en relación con el proceso de lesividad, como el cauce procesal dispuesto por el ordenamiento jurídico para que la Administración Pública requiera la supresión de conductas formales favorables que sean absolutamente nulas y que encuentra respaldo en el principio de intangibilidad o irrevocabilidad de los actos propios (non venire contra factum propium), derivado del artículo 34 de la Constitución Política. Los antecedentes históricos y doctrinales de este proceso han sido desarrollados por este Tribunal, entre otras, en la sentencia N° 137-2020 - VI dictada a las 14 horas 40 minutos del 23 de octubre del 2020. Ahí se indicó, en lo que resulta relevante, que sus antecedentes datan de "(...) la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, Ley número 3667 del 12 de marzo de 1966 (artículo 34), toda vez que no podemos hallar norma semejante ni en la Ley sobre el Juicio Contencioso Administrativo, Ley número 1226 del 15 de noviembre de 1950, ni en la Constitución Política de 1949, ni tampoco en alguna norma preconstitucional, pues éstas básicamente se limitaban a regular aspectos competenciales del Juzgado de Hacienda que, con las reformas codificadoras de la década 1880, pasó adoptar la denominación de Juzgado de lo Contencioso Administrativo (ver entre otras: Ley N° 50 de 18 de febrero de 1852 - Ley Orgánica del Poder Judicial de la República de Costa Rica-, Ley N° 11 de 29 de marzo de 1887 - Ley Orgánica de Tribunales-, Ley N° 63 de 28 de setiembre de 1887, Ley N° 36 de 26 de junio de 1896 - Ley de Expropiación Forzosa por Causa de Utilidad Pública-, Ley N° 19 de 21 de octubre de 1910, Ley N° 20 de 02 de agosto de 1916, Ley N° 08 de 29 de noviembre de 1937 - Ley Orgánica del Poder Judicial-, étc). Según la doctrina consultada al efecto, a lo largo del siglo XX y en torno al instituto de la lesividad, se generaron dos posiciones, una que abogaba por el mantenimiento de este requisito y otra que aspiraba a su eliminación, o cuando menos su transformación, resaltando en ambas posturas destacados autores hispanoamericanos, de los cuales valga citar a Nombre23890 , respecto de la primera, y Nombre60484 , en relación con esta última. Dado que este apartado no tiene una pretensión académica, nos limitaremos por tanto a decir, que la discusión se centró en torno a la doctrina de la intangibilidad de los actos propios como sustento de la lesividad y si, efectivamente, este razonamiento justificaba o no la imposición de un límite a la acción administrativa. No obstante, la validez de la crítica realizada a la formulación clásica de la lesividad, Nombre23890 expresó con claridad cuál es la razón que sustenta hasta el día de hoy este instituto jurídico, la cual radica en la necesidad de : “…equilibrar los intereses públicos con los particulares, pues éstos no pueden quedar siempre a merced de las variedades de la Administración que, en un momento dado, pudiera desconocer derechos reconocidos o creados con anterioridad por ella misma y, el Ordenamiento jurídico arbitra este mecanismo del proceso de lesividad para que, con la máxima garantía para el particular, pueda privarse de efectos a los actos de la Administración […] No interesa precisar si es correcto o no acudir al principio de los actos propios para fundamentar la postura contraria. Lo que interesa es buscar una solución que, sin atentar contra elementales principios técnicos, ofrezca las debidas garantías a los administrados, sin que constituya un obstáculo a la eficacia que una buena Administración exige para la adecuada realización de sus fines…” (El proceso de Lesividad. Revista de Administración Pública, (número 25, Enero/Abril 1958), 127-155. Resaltado no es del original). En nuestro país, Nombre28 , adversó en su oportunidad la lesividad afincándose para ello en dos pilares fundamentales: la autotutela administrativa como una potestad que permite a la Administración prescindir del recurso al Juez Contencioso, aunado al carácter estéril del acto inválido, pues de éste “se afirma, no puede nacer derecho” (Tesis de Derecho Administrativo. T.II., 2002, p. 400), así lo hizo ver también ante la Comisión Legislativa de Gobierno y Administración encargada del estudio del entonces proyecto de Ley General de la Administración Pública, concretamente, al momento en que se debatió acerca de la introducción, en el artículo 173, de la potestad de anulación oficiosa de la Administración por vicio de nulidad absoluta evidente y manifiesta de actos favorables, tal y como quedó asentado en la respectiva acta legislativa (Cf. Nombre48498 , R. Ley General de la Administración Pública, Concordada y Anotada con el Debate Legislativo y la Jurisprudencia Constitucional. (1996) Aselex, pp. 268-273). Llegamos así al marco jurídico actual, en el que si bien la Ley N° 8508 de 28 de abril de 2006, procedió a innovar el proceso contencioso administrativo, básicamente en tratándose de la lesividad, lo que hizo fue reiterar el núcleo de la fórmula utilizada en la LRJCA de 1966. Esta circunstancia denota que a pesar de las críticas realizadas en su momento, el instituto de la lesividad se ha afincado en nuestro ordenamiento, puesto tal y como lo ha sostenido esta Sección en otros precedentes y en consonancia con lo antes indicado, se ha erigido como una garantía de la seguridad jurídica, la buena fe y la confianza legítima en las relaciones jurídico administrativas, toda vez que el artículo 183.3 LGAP la asentó como regla general, frente a la autotutela administrativa en su vertiente de la anulación oficiosa: "...Fuera de los casos previstos en el artículo 173 de este Código, la Administración no podrá anular de oficio los actos declaratorios de derechos en favor del administrado y para obtener su eliminación deberá acudir al proceso de lesividad, previsto en el Código Procesal Contencioso-Administrativo..." (Resaltado no es del original). En el mismo sentido, ha apuntado la jurisprudencia constitucional sobre el tema: "…III.- LA ANULACIÓN O REVISIÓN DE OFICIO DE LOS ACTOS ADMINISTRATIVOS FAVORABLES O DECLARATORIOS DE DERECHOS PARA EL ADMINISTRADO. Esta posibilidad que tienen las administraciones públicas y sus órganos constituye una excepción calificada a la doctrina de la inderogabilidad de los actos propios y favorables para el administrado o del principio de intangibilidad de los actos propios, al que esta Sala especializada le ha conferido rango constitucional por derivar del ordinal 34 de la Constitución Política (Ver sentencias Nos. 2186-94 de las 17:03 hrs. del 4 de mayo de 1994 y 899-95 de las 17:18 hrs. del 15 de febrero de 1995)-. La regla general es que la administración pública respectiva no puede anular un acto declaratorio de derechos para el administrado, siendo las excepciones la anulación o revisión de oficio. Para ese efecto, la administración pública, como principio general, debe acudir, en calidad de parte actora y previa declaratoria de lesividad del acto a los intereses públicos, económicos o de cualquier otra naturaleza, al proceso de lesividad (artículos 10, párrafo 5°, y 34 del Código Procesal Contencioso Administrativo), el cual se ha entendido, tradicionalmente, como una garantía para los administrados. Sobre este particular, este Tribunal Constitucional en el Voto No. 897-98 del 11 de febrero de 1998 señaló que "(...) a la Administración le está vedado suprimir por su propia acción aquellos actos que haya emitido confiriendo derechos subjetivos a los particulares. Así, los derechos subjetivos constituyen un límite respecto de las potestades de revocación (o modificación) de los actos administrativos, con el fin de poder exigir mayores garantías procedimentales. La Administración, al emitir un acto y con posterioridad al emanar otro contrario al primero, en menoscabo de derechos subjetivos, está desconociendo estos derechos, que a través del primer acto había concedido, sea por error o por cualquier otro motivo. Ello implica que la única vía que el Estado tiene para eliminar un acto suyo del ordenamiento es el proceso de [sic] jurisdiccional de lesividad, pues este proceso está concebido como una garantía procesal a favor del administrado, o bien, en nuestro ordenamiento existe la posibilidad de ir contra los actos propios en la vía administrativa, en la hipótesis de nulidades absolutas, evidentes y manifiestas, previo dictamen de la Contraloría General de la República y de la Procuraduría General de la República (como una garantía más a favor del administrado) y de conformidad con el artículo 173 de la Ley General de la Administración Pública. En consecuencia, si la Administración ha inobservado las reglas de estos procedimientos, o bien, las ha omitido del todo o en parte (...) el principio de los actos propios determina como efecto de dicha irregularidad la invalidez del acto…" (Sentencia n° 2010-09075 de las 08:34 horas del 21 de mayo del 2010. Ver en el mismo sentido, n° 2002-09239 de las 11:02 horas de 20 de setiembre de 2002, 16630-2007 de las 10:43 horas del 16 de noviembre del 2007, 2009-15174 de las 10:36 horas del 25 de septiembre del 2009, 2009-03424 de 13:36 horas del 27 de febrero del 2009, 2010-09124 de las 09:23 horas del 21 de mayo del 2010, entre otros). (...)". A partir de lo expuesto, resulta innegable que la lesividad se constituye como el proceso al que debe acudir la Administración Pública, autora de un acto de contenido favorable, cuando considere que aquel resulta inválido y atenta contra los intereses públicos, económicos, fiscales o de cualquier índole, y pretenda su nulidad absoluta en sede jurisdiccional. Tiene, entonces, una doble finalidad. Por un lado, es la acción procesal a la que debe acudir la Administración para buscar la supresión en sede jurisdiccional de sus propios actos favorables previos en los que estime que concurre alguna patología constitutiva de efecto disonante con el interés público. Por otro, garantiza que la supresión de los efectos favorables, que como consecuencia de esa conducta se han incorporado en la esfera jurídica del destinatario, se lleve a cabo luego de un contradictorio y debido proceso, de suerte que el beneficiado, potencialmente perjudicado con la declaratoria de nulidad, pueda ejercitar su descargo, a efectos de que se mantenga la validez del acto en cuestión y la protección de las situaciones consolidadas o derechos adquiridos de buena fe. Este Tribunal ha señalado, también, que en el proceso de lesividad deben concurrir una serie de presupuestos procesales (subjetivo, objetivo, procedimental y temporal), que determinan su admisibilidad; sobre lo cual pueden consultarse, entre otras, las sentencias No. 160-2021 dictada a las 14 horas 55 minutos del 14 de diciembre del 2021 y No. 027-2022-VI de las 9 horas 30 minutos del 18 de marzo del 2022. Ahora bien, dada su relevancia con el objeto de la reconvención que se formula, debemos señalar que nuestro ordenamiento jurídico dispone la imposibilidad de formular la pretensión de lesividad vía contrademanda. Así se infiere del artículo 173 inciso 7) de la LGAP conforme al cual "(...) La pretensión de lesividad no podrá deducirse por la vía de la contrademanda. (...)" y el numeral 34 inciso 5) del CPCA que de manera tajante reitera que "(...) La pretensión de lesividad no podrá deducirse por la vía de la contrademanda (...)”; restricción que no se establecía expresamente en la anterior LRJCA. Dada estas regulaciones, resulta claro que frente al ejercicio del derecho de acción por parte de un administrado, en el cual reclame a la Administración Pública una determinada pretensión derivada o vinculada con un acto firme o bien cuestione alguno de sus componentes con el que no se encuentre conforme; no puede el ente público oponerse a esos pedimentos por la vía de la reconvención ni sobre la base de alegaciones de patología del acto habilitante. Lo anterior porque, en virtud de lo dispuesto en las disposiciones normativas ya citadas, si estima que el acto favorable presenta una deficiencia que genere nulidad absoluta, debe presentar un proceso de lesividad a fin de cuestionar la validez de esa conducta, a efecto de que el juez disponga su supresión.

XX.Tomando en cuenta lo expuesto ut supra y luego del análisis correspondiente, el Tribunal concluye que la contrademanda que formula el Estado contra la sociedad actora resulta inadmisible; decisión que justificamos de la siguiente manera. Las pretensiones que formula el Estado se dirigen, en lo fundamental, a obtener un pronunciamiento declarativo de este Tribunal en relación con la existencia de dominio público en los inmuebles del Partido de Guanacaste No. 31052 para que, a partir de esa declaratoria, se establezca la nulidad absoluta parcial y cancelación de esa matrícula o asientos registrales y planos (en relación con la porción que, en criterio del Estado, es dominio público), a efectos de que la Administración competente ejerza potestades de autotutela demanial. De ello se evidencia que las declaraciones que requiere el Estado (en este caso, en relación con la aparente existencia de dominio público en los inmuebles de cita) se gestionan con la finalidad de que se establezca la nulidad absoluta parcial y cancelación de los asientos registrales, respecto de las porciones de esos inmuebles que constituyen dominio público.

En este punto, debe el Tribunal reiterar tres aspectos medulares. El primero de ellos es que, en nuestro criterio la actividad de calificación registral constituye, sin duda, una manifestación de función administrativa que además, es especializada. Ello nos lleva a un segundo aspecto y es que en no pocas ocasiones, el resultado final de esa actividad calificadora registral concluye en la inscripción de propiedad de un bien inmueble a nombre de una persona, en este caso, en un asiento registral. A partir de lo expuesto, no existe ninguna duda para estos juzgadores de que los asientos registrales constituyen actos administrativos favorables, por la situación de poder que contienen, como lo es la dotación de publicidad y seguridad jurídica, así como eficacia y efectividad para el derecho real de quien se deriva es su titular frente a terceras personas, conforme el sistema jurídico vigente en nuestro país.

Ello nos lleva al tercer aspecto que debemos resaltar. Y es que si lo que se pretende en la contrademanda es la declaratoria de nulidad absoluta parcial y la consecuente cancelación del asiento registral correspondiente a la matrícula número Placa25761 del Partido de Guanacaste porque, argumenta, se trata de un inmueble que abarca dominio público; no tiene duda el Tribunal de que esos pedimentos solo pueden ser gestionados y resueltos en un proceso de lesividad. Lo anterior porque, insistimos, ese el mecanismo que expresamente establece el ordenamiento jurídico para que la Administración (en este caso, el Estado) pueda suprimir una manifestación de voluntad administrativa (sea, la calificación e inscripción contenida en el asiento registral) que confiere una situación jurídico de poder y, por ende, un efecto favorable a un administrado (en este caso, la sociedad actora), como lo es la dotación de publicidad y seguridad jurídica, así como eficacia y efectividad para el derecho real de quien se deriva es su titular frente a terceras personas.

Así las cosas, estos juzgadores estamos convencidos de que la discusión sobre la legalidad del derecho de propiedad contenido en el asiento registral referidos al bien inmueble de la actora, específicamente en relación con la causa adquisitiva de ese derecho y si la titulación efectuada en su momento resultaba o no sustancialmente conforme con el ordenamiento jurídico (esto es, si existía o no fundamento legal para titular y si se cumplían o no con los requisitos), así como sí los inmuebles en cuestión abarcaban o no demanio público; solo puede ser abordada por el Estado en un proceso de lesividad. Lo anterior porque ese es, reiteramos, el mecanismo dispuesto expresamente por el ordenamiento jurídico para que los entes públicos puedan suprimir actos propios favorables al administrado. Nótese que el Estado no cuestiona la legalidad de actos de otro ente público (para lo cual debería acudir a un proceso interadministrativo o intergubernativo) sino, reiteramos, de un acto propio favorable.

De esta forma, si el Estado estima que la calificación registral efectuada en su momento y que concluyó con la inscripción del derecho de propiedad de la actora en el asiento referido contiene un vicio y es inválido, porque no existía un título o causa legítima que lo sustentara (dado que en la teoría del caso del Estado, es inmueble que contiene zona marítimo terrestre); debió haber formulado el proceso de lesividad respectivo y demostrar ahí la ilegitimidad de la causa adquisitiva que permitió la inscripción del derecho de propiedad en los asientos registrales que cuestiona. Por ello, de ninguna manera puede este Tribunal avalar que pretensiones declarativas y anulatorias de actos propios favorables a la demandante (en este caso, el derecho contenido en el asiento registral), sean discutidas por el Estado por la vía de la contrademanda, porque ello resulta abiertamente violatorio de los artículos 173 inciso 7) de la LGAP y 34 inciso 5) del CPCA.

Estas normas claramente establecen la prohibición de que, por esa vía, se deduzcan pretensiones correspondientes a la lesividad. En virtud de lo expuesto, si la causa adquisitiva del derecho de propiedad reconocido en el asiento registral correspondiente a la matrícula número Placa25751 resulta o no legítima; es una discusión que debe ser abordada por el Estado exclusivamente en proceso de lesividad. Estimamos estos juzgadores que no resulta viable entender que, como se formula una pretensión declarativa de la existencia de dominio público en los inmuebles referidos, no se está frente a los supuestos del proceso de lesividad y se puede formular una contrademanda para discutir el mejor derecho del Estado sobre el referido bien inmueble, tal cual lo permite el artículo 474 del CC. Lo anterior porque, reiteramos, esa pretensión declarativa está intrínsecamente relacionada con el pedimento anulatorio parcial de un acto propio favorable, en este caso, contenido en el asiento registral; en la medida en que precisamente la existencia del dominio público es, quizás, el argumento más importante en que se sustenta la invalidez de la causa adquisitiva de derecho de propiedad inmerso en aquel asiento que se cuestiona.

Y en atención a las normas citadas, ese cotejo de legalidad solo puede efectuarse en un proceso de lesividad y nunca por la vía de la contrademanda porque resultaría, en el fondo, una acción de lesividad disfrazada, encubierta y sin el cumplimiento de los distintos presupuestos procesales y garantías que importa y conlleva el proceso jurisdiccional establecido en los numerales 183 de la LGAP y 34 del CPCA.

XXI.El Tribunal estima que no resulta atendible ninguno de los argumentos que ofrece el representante estatal para justificar que, en el caso concreto, es posible la formulación de una reconvención y no es necesaria una declaratoria de lesividad, ni presentar un proceso de esa naturaleza. De inicio, señala que los órganos jurisdiccionales se han pronunciado acerca de la admisibilidad de acciones para solicitar la nulidad de asientos que afectan el dominio público, sea el Estado actor o reconventor, y sin necesidad de declaratoria ni proceso de lesividad. Específicamente refiere, primero, a las sentencias del Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda No. 71-2012-VIII, No. 148-2012-VII, No. 119-2015-V, No. 98-2018-VIII y No. 139-2020-IV. En ese sentido, debemos señalar que, en atención al principio de independencia judicial, estos juzgadores únicamente estamos sometidos a la Constitución Política y a la ley, de modo que el criterio vertido por otros juzgadores, si bien se respeta, en nada nos resulta vinculante.

Luego, los representantes estatales citan también en apoyo a su tesis, la sentencia No. 104-1996 dictada por la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. Sin embargo, estimamos que este precedente no resulta aplicable al caso concreto por varias razones. La primera de ellas es que en aquella causa lo que el Estado formuló fue una demanda y no una reconvención, como sí sucedió en este caso. Aunado a lo anterior, debe tenerse presente que para la fecha en que la referida sentencia fue dictada no estaba vigente el CPCA sino la LRJCA y, como dijimos, esa norma procesal no contenía ninguna limitación en cuanto a la interposición de una lesividad vía contrademanda. Pero lo más importante es que el objeto del proceso discutido en aquella sentencia difiere del que aquí se está examinando. La demanda formulada en aquella causa fue, en lo medular, para que se declarara la nulidad de unas diligencias de información posesoria tramitadas ante el Juzgado Civil de Limón, la sentencia que ahí se dictó y su ejecutoria; por haber sido tramitadas en contra del ordenamiento jurídico y de toda la normativa que regula la zona marítimo terrestre.

A partir de la nulidad de esa sentencia se requirió la cancelación del asiento de inscripción de la finca objeto de aquella litis, para que se restituyera al estado en que se encontraba antes de que fuera objeto de titulación porque, en criterio del Estado, se trataba de un inmueble que era patrimonio del Estado por tratarse de zona marítimo terrestre. Como se observa, el cotejo de legalidad requerido en aquella litis no recayó sobre un conducta formal propia y favorable de la Administración, sino en una sentencia dictada en una diligencia judicial de información posesoria. Del resultado del examen de validez de ese acto jurisdiccional pendía directamente la cancelación del asiento registral también requerida, de modo que si se establecía que lo resuelto en sentencia era válido el asiento registral debía mantenerse y si no lo era, resultaba obligada su cancelación. Es por ello que frente al alegato de defensa de los sujetos demandados en el sentido de que debió haberse planteado un proceso de lesividad, la Sala Primera señaló, en lo medular, que no compartía ese argumento "(...) toda vez que, como ya lo estimó el Tribunal Superior en el fallo impugnado, el proceso de lesividad procede sólo en aquellos casos en que la Administración pretenda la anulación de actos administrativos declaratorios de derechos a favor del administrado, tal y como se desprende de los artículos 183, inciso 3), de la Ley General de la Administración Pública, 35 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa y 156 del Código Tributario.

En el presente caso, no se trata, evidentemente, de la impugnación de un acto administrativo declarativo de derechos, sino de la impugnación de una (sic) diligencias judiciales de información posesoria, por haber sido tramitadas éstas en contra de las disposiciones vigentes, situación ésta que es constitutiva de un supuesto distinto de aquel al que se refiere el contencioso de lesividad. (...)". La situación es diferente en esta reconvención porque aquí se se pretende directamente la nulidad absoluta y cancelación de asientos registrales en los que se encuentra contenido un derecho de propiedad, en este caso de la sociedad actora y cuya causa adquisitiva antecedente se sustenta, en su mayoría, en actos administrativos dictados por el Nombre137526 en un procedimiento de información posesoria administrativa. Lo anterior evidencia que estamos frente a un acto administrativo (porque el asiento fue producto de un indebido ejercicio de la función de calificación e inscripción registral) de carácter propio (en tanto emanó del órgano especializado a quien se le encomendó esa competencia, el cual pertenece al mismo ente que ahora procura su nulidad y cancelación) y de contenido indiscutiblemente favorable (porque, reiteramos, en él se encuentra inmersa la dotación de publicidad, eficacia y efectividad del derecho de propiedad de los reconvenidos).

Por ello, insistimos, la acción procesal dispuesta por el ordenamiento jurídico para tales efectos es la de lesividad, misma que conforme al bloque de legalidad, no puede ser formulada por la vía de la contrademanda; como lo esta haciendo en este caso, el Estado. Otro de los argumentos que sostienen la teoría del caso del ente reconventor es que ya el juez tramitador rechazó la defensa previa de indebida acumulación que fuera formulada por la sociedad actora reconvenida, sustentada en la necesidad de que se formulara un proceso de lesividad. Nuevamente, reiteramos que este Tribunal solo está sometido a la Constitución y a la Ley, razón por la cual lo resuelto por el juzgador de trámite de ninguna manera vincula la decisión final que, sobre el tema, se adopte. Máxime aún cuando estamos frente a presupuestos procesales que pueden ser revisados nuevamente por este Tribunal en virtud de lo dispuesto por los numerales 34, 95 y 120 del CPCA.

En cumplimiento de lo regulado en esas normas y a efectos de no lesionar el derecho de defensa de las partes contendientes, se les otorgó audiencia sobre este aspecto, la cual fue atendida, al menos, por el Estado y la sociedad reconvenida. Finalmente, debemos señalar que los restantes argumentos que esbozaron los representantes estatales al contestar la audiencia referida y que sustentan con sentencias, refieren a aspectos directamente relacionados con los motivos de nulidad que se achacan al asiento registral del inmueble del Partido de Guanacaste número 31052 y por los cuales se requiere sea invalidado y cancelado. Nos referimos, por ejemplo, a que según informes técnicos del Departamento Catastral Registral en el Sistema de Información de Planos y en el Libro de Registro de Inscripciones del Partido de Guanacaste en períodos de 1938 a 1972 no constan planos, siendo ello un requisito obligado y necesario dentro del ordenamiento jurídico para realizar las diligencias de información posesoria, pues son los planos los documentos que dan certeza sobre la localización y descripción del inmueble que representa; que el inmueble se inscribió 24 meses después de derogado el Transitorio III de la Ley 4558 de 22 de abril de 1970 por la Ley 4847, razón por la cual la inscripción no podría tener sustento en dicho Transitorio; que el INDER indicó que no cuenta con los expedientes administrativos para acreditar las diligencias de información posesoria; que las escrituras que sustentaron las titulaciones que dieron origen a la inscripción no existen en el Archivo Nacional; que la matrícula Placa25768 fue originada por terceros que indebidamente abarcaron la zona marítimo terrestre sin justo título para ello; que la matrícula no convalida la nulidad del título pues el registro no subsana los vicios que puede tener el documento inscrito o el acto contenido y subsisten con prescindencia del mismo; y que ante el registro ilegítimo, el particular no adquiere ningún derecho, el acto sigue siendo absolutamente nulo porque la eficacia del régimen demanial es per se, sin que sea dable al titular registral alegar desconocimiento para desvirtuarlo y contrarrestar la afectación sustentada en el principio de inmatriculación.

Estima el Tribunal que todos esos argumentos son, precisamente, los que deben alegarse en el proceso de lesividad que se echa de menos, a efectos de sustentar la nulidad absoluta de los asientos registrales en cuestión. Tienen claro estos juzgadores los alcances del artículo 456 del CC y que la matrícula dispuesta en los inmuebles que aquí se señalan, no convalida la nulidad del título. Pero en esta caso y por requerirse directamente la nulidad absoluta de un acto administrativo propio de los que dimana la publicidad, eficacia y efectividad del derecho de propiedad de la sociedad reconvenida y contenido precisamente en esos asientos registrales; el proceso dispuesto por el ordenamiento jurídico para que el Estado pueda discutir el error registral propio de la función de calificación, la nulidad de esos títulos y, por ende, la validez de la causa adquisitiva, es el de lesividad. Y ello de ninguna manera supone desconocer o desaplicar el ordinal 474 del CC.

Como indicamos ut supra, se trata de interpretar esa norma (que data de 1887) de manera integral y armónica con el ordenamiento jurídico administrativo vigente; el cual es pleno y contiene normas especiales y posteriores a la normativa civil (sea, la LGAP y el CPCA, entre otras) que claramente disponen una vía exclusiva y excluyente para que la Administración autora pueda discutir la legalidad de sus actos propios y favorables, cuando estime que resultan absolutamente nulos. Se trata de normas que sí vinculan a este Tribunal y que no podrían, por ende, ser desaplicadas en el caso concreto y que, en todo caso, exigen la formulación de un proceso jurisdiccional (la acción de lesividad) en el cual se va dictar una sentencia y a partir de la cual, podría ordenarse la eventual cancelación de los asientos registrales. Todo ello en concordancia con lo también dispuesto por el numeral 474 ibídem, en el sentido de que la cancelación de asientos registrales solo podría disponerse por acuerdo de las partes involucradas o por sentencia o providencia dictada por un órgano jurisdiccional.

Reiteramos que con este pronunciamiento, de ninguna manera se ponen en duda las potestades de la Administración Pública relacionadas con la efectiva tutela del dominio público. Pero esos poderes-deberes deben ser ejercidos en absoluto respeto al ordenamiento jurídico administrativo y en las vías establecidas para tales efectos, Y en el caso que nos ocupa, al requerirse la nulidad absoluta de un asiento registral por haber existido errores en la función registral calificadora (porque se permitió la inscripción de esos inmuebles aparentemente sin planos, sin expedientes administrativos de titulación, con existencia de dominio público y en contra de lo dispuesto por la normativa vigente), este Tribunal está convencido de que la medida idónea y razonable dispuesta para que el Estado procure su nulidad absoluta es el proceso de lesividad y no una reconvención planteada en el proceso en el cual la parte actora reconvenida pretende la nulidad de medidas cautelares registrales y que se ordene a la Administración a adoptar determinada conducta, sea formal o material, de acción o abstención que, se estima debida como derivación del contenido oponible que se desprende del acto de contenido favorable, esto es, la dotación de publicidad, eficacia y efectividad al derecho de propiedad contenido en los asientos registrales cuestionados por el Estado.

Lo anterior porque tanto el numeral 173 inciso 7) de la LGAP como el artículo 34 inciso 5) del CPCA expresamente restringen la posibilidad de que por la vía de la contrademanda se formulen pretensiones propias de una acción de lesividad. Con independencia de lo que estimemos estos juzgadores en relación con la razonabilidad de esas normas, lo cierto es que se trata de disposiciones que integran el ordenamiento jurídico administrativo vigente, porque no han sido derogadas ni declaradas inconstitucionales; razón por la cual de ninguna manera pueden ser desconocidas o desaplicadas por este Tribunal. Así las cosas, si la representación del Estado estima que el asiento registral del inmueble del Partido de Guanacaste número Placa25761 contiene irregularidades relacionadas, entre otros motivos, con su carácter demanial; lo que corresponde al ejercicio efectivo y respetuoso de sus potestades de tutela, es que requiera esa invalidez por medio del mecanismo dispuesto por el ordenamiento jurídico para tales efectos, que en este caso, insistimos, se corresponde con el proceso de lesividad y no con una contrademanda.

En virtud de lo expuesto, deberá declararse inadmisible la reconvención planteada por el Estado en contra de la sociedad actora y disponerse el archivo de esta causa. Por la forma en que se resuelve, se omite pronunciamiento respecto de la defensa de caducidad de la acción y los demás argumento planteados por la sociedad demandante.

XXII.En la reconvención que el Estado formula en contra del INDER, pretende, en lo medular, que se declare la existencia de dominio público en los inmuebles del Partido de Guanacaste No. 19996 y 20000 para que, a partir de esa declaratoria, se establezca la nulidad absoluta parcial y cancelación de esas matrículas o asientos registrales y planos (en relación con la porción que, en criterio del Estado, es dominio público), a efectos de que la Administración competente ejerza potestades de autotutela demanial. El INDER no formuló excepciones pero sí se opuso a la acción bajo el argumento, en lo fundamental, de que en los inmuebles referidos no existe dominio público. Por las mismas razones explicadas en los Considerandos precedentes, el Tribunal estima que la reconvención formulada contra este ente público accionado es, también, inadmisible. Reiteramos que, en criterio de estos juzgadores, si el Estado pretende que se declare la nulidad absoluta de actos propios favorables (sea, los asientos registrales que reconocían propiedad al INDER) a partir de la invalidez o ilegitimidad de la causa o título adquisitivo (en este caso, la presunta existencia de demanio público una parte de esos inmuebles), el cauce dispuesto por el ordenamiento jurídico para tales efectos es el proceso de lesividad y no la vía de la contrademanda, la cual está expresamente prohibida por los numeral 173 inciso 7) de la LGAP y 34 inciso 4) del CPCA para dirimir este tipo de pretensiones.

A lo anterior, debemos agregar que en virtud de razonado por estos juzgadores en los Considerandos X y XI de este fallo, se dispuso la nulidad y se ordenó la cancelación, entre otros, de los asientos registrales correspondientes a los referidos inmuebles por estar indebidamente inmatriculados sobre el inmueble del Partido de Guanacaste número Placa25761 propiedad de la sociedad accionante. En virtud de ese pronunciamiento, si el Estado estima que en efecto existe demanio público, deberá acudir al proceso de lesividad para que se ordene la nulidad absoluta del asiento registral del inmueble Placa25761 citado y su efectiva cancelación a efectos de recuperarlo el dominio público que, dice, ahí está contenido; pues claramente esa pretensión no podría formularse en contra de los inmuebles Placa25763 y 20000 del Partido de Guanacaste, porque ya se dispuso la cancelación de esos asientos registrales. Por todo lo expuesto, deberá declararse, también, inadmisible la reconvención planteada por el Estado en contra del INDER y disponerse el archivo de esta causa.

XXIII.Sobre la medida cautelar dispuesta. Como explicamos, el juez tramitador ordenó como medida cautelar típica la anotación de demanda al margen de las fincas inscritas en el Partido de Guanacaste matrícula de folio real números Placa25763 y el número Placa25764 (así consta en la carpeta de medida cautelar agregada al expediente judicial digital escaneado en un único archivo PDF). Así las cosas, se mantiene vigente lo ordenado hasta la firmeza de este fallo.

XXIV.Sobre las costas. El numeral 193 del CPCA dispone que las costas constituyen una carga que se impone a la parte vencida por el solo hecho de serlo. La dispensa de esta condena solo es viable cuando hubiere, a juicio del Tribunal, motivo suficiente para litigar o bien, cuando la sentencia se dicte en virtud de pruebas cuya existencia desconociera la parte contraria. En la especie, se efectúa este pronunciamiento de la siguiente manera. Respecto de la demanda, estimamos que, en lo que toca a la pretensión material deducida por la aquí actora, el Estado, la JARN y el INDER han resultado vencidos. Lo anterior porque se ha declarado con lugar la pretensión anulatoria dirigida tanto en contra acto final como el definitivo que dispusieron las medidas cautelares registrales, se ha ordenado su levantamiento y se ha dispuesto la cancelación de los asientos registrales de los inmuebles inscritos a nombre del INDER, por resultar sustancialmente disconformes con el ordenamiento jurídico.

Y en nuestro criterio, para ello no es óbice que la condena patrimonial formulada tanto en la pretensión principal como en las subsidiarias haya sido rechazada, porque lo cierto es que la demandante tuvo que acudir a esta sede jurisdiccional a efectos de que se invalidaran las decisiones impugnadas y se restableciera su situación jurídica subjetiva, particularmente en relación con su derecho de propiedad, tal cual ha sucedido. Tampoco encontramos motivo que permita aplicar las excepciones que fija la normativa aplicable y quebrar el postulado de condena al vencido respecto de estos entes demandandos. Por ende, se impone al Estado, a la JARN y al INDER el pago de las costas del proceso en favor de la sociedad accionante, las cuales se liquidarán en fase de ejecución de sentencia, una vez firme este pronunciamiento. Sobre este extremo, el juez Aguilar Méndez pone nota separada. Respecto de la Municipalidad de Santa Cruz, estimamos que, a pesar de que la sociedad demandante resultó vencida porque se desestimó la única pretensión formulada en contra de ese ente local (en este caso, las declarativas de responsabilidad y condena patrimonial), estimamos que contaba con suficiente motivo para litigar, toda vez que el procedimiento de gestión administrativa dispuesto de oficio por el Registro Inmobiliario, se tramitó con ocasión de la denuncia que, en su momento formulara el referido ente local.

Situación similar ocurre con el TRA, el cual no fue demandado por la sociedad actora sino integrado de oficio por el juez de trámite; lo que evidencia el suficiente motivo para litigar de la sociedad actora, pese a que este Tribunal acogiera la defensa de falta de legitimación ad causam pasiva formulada y declarar sin lugar la demanda en relación con ese órgano. Por ello, estimamos que el proceso debe concluir sin especial condena en costas respecto de la Municipalidad de Santa Cruz y el TRA. En relación con la contrademanda planteada por el Estado en contra de la sociedad actora y el INDER, no encuentra este órgano colegiado motivo para aplicar las excepciones que fija la normativa aplicable y quebrar el postulado de condena al vencido. Por ende, se imponen las costas del proceso al Estado, las cuales deberán ser liquidadas en la fase de ejecución de sentencia una vez firme este pronunciamiento. Sobre este extremo, el juez Aguilar Méndez pone nota separada.

POR TANTO

Respecto de la demanda, se acoge la excepción de falta de legitimación pasiva formulada por el Tribunal Registral Administrativo y se declara sin lugar la demanda planteada en su contra. Se rechaza la excepción de falta de legitimación formulada por el Instituto de Desarrollo Rural y la Municipalidad de Santa Cruz. Se acoge parcialmente la defensa de falta de derecho opuesta por el Estado, la Junta Administrativa del Registro Nacional y el INDER, la cual también se declara de oficio en relación con la Municipalidad de Santa Cruz. Lo anterior únicamente en relación con las pretensiones principales declarativas de responsabilidad patrimonial y de condena indemnizatoria, así como las pretensiones subsidiarias A y B, las cuales resultan improcedentes. En lo demás, se rechaza la referida defensa. En consecuencia, se acoge parcialmente la demanda y se efectúan los siguientes pronunciamientos:

• 1)Se declara la nulidad absoluta parcial de la resolución No. 408-2018 dictada a las 9 horas 20 minutos del 11 de julio del 2018 por el Tribunal Registral Administrativo, únicamente en cuanto confirmó las medidas cautelares registrales impuestas por el Registro Inmobiliario al inmueble número 31052 de la Provincia de Guanacaste, propiedad de la sociedad actora.
• 2)Por conexidad, se declara la nulidad absoluta parcial de la resolución dictada a las 8 horas del 2 de febrero del 2017, mediante la cual la Subdirección del Registro Inmobiliario dispuso las medidas cautelares de advertencia administrativa, inmovilización y publicidad de noticia en el inmueble 31052 citado. Esta declaratoria de nulidad tiene efectos declarativos y retroactivos a la fecha de adopción de los actos anulados, sin perjuicio de los derechos adquiridos de buena fe.
• 3)Se ordena al Registro Inmobiliario levantar las medidas cautelares de advertencia administrativa, inmovilización y publicidad de noticia "FINCA UBICADA EN LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE", que pesan sobre la finca del Partido de Guanacaste, matrícula de folio real número Placa25761, propiedad de la sociedad aquí actora.
• 4)Se ordena al Registro Inmobiliario cancelar la inscripción de las fincas del Partido de Guanacaste, matrículas de folio real números Placa25763, 19998 y 20000 inscritas a nombre del Instituto de Desarrollo Rural.
• 5)Se ordena que en fase de ejecución y una vez firme este pronunciamiento, se comunique esta sentencia al Auditor Interno y al Presidente Ejecutivo del Instituto de Desarrollo Rural a efectos de que procedan a realizar las acciones y procedimientos internas de rigor que permitan establecer la eventual responsabilidad disciplinaria y/o patrimonial de quienes participaron en las acciones y omisiones han generado la nulidad de los títulos que han sido invalidados por este Tribunal. Lo anterior atendiendo a los hechos analizados en este proceso. La comunicación estará a cargo del Juez Ejecutor que por turno corresponda, conforme sus competencias funcionales y será responsabilidad de la Administración condenada gestionar activamente y verificar el adecuado cumplimiento de dicha comunicación.
• 6)Se condena al Estado, la Junta Administrativa del Registro Nacional y el INDER al pago de ambas costas en favor de la sociedad accionante, las cuales se liquidarán en fase de ejecución de sentencia, una vez firme este pronunciamiento. Sobre este extremo, el juez Aguilar Méndez pone nota separada. Respecto de la Municipalidad de Santa Cruz, se termina este proceso sin especial condena en costas. El Juez Aguilar Méndez pone nota en relación con lo dispuesto en el Considerando XIV y XV.

Respecto de la reconvención formulada por el Estado en contra de la sociedad actora y del Instituto de Desarrollo Rural. Se declara la inadmisibilidad de las contrademandas y se ordena el archivo del expediente. Por la forma en que se resuelve, se omite pronunciamiento sobre la defensa de caducidad formulada por la sociedad actora. Se mantiene la vigencia de la medida cautelar típica dispuesta por el juez tramitador hasta la firmeza de este fallo. Se condena al Estado al pago de ambas costas de este proceso, las cuales se liquidarán en fase de ejecución de sentencia, una vez firme este pronunciamiento. Sobre este extremo, el juez Aguilar Méndez pone nota separada. Cynthia Abarca Gómez/ Silvia Consuelo Fernández Brenes/ Daniel Aguilar Méndez. Jueces.

Nota de la Juez Fernández Brenes:

En atención a que concurrí con el voto de mayoría en la sentencia número 140-2021-VI, de las diez horas treinta minutos del veintisiete de octubre del dos mil veintiuno por este Tribunal, estimo prudente advertir que, de una mejor ponderación de la situación, rectifico mi postura en lo que refiere a la lectura integral del numeral 456 del Código Civil, para entenderlo en la forma como se desarrolla en el presente fallo.

Silvia Consuelo Fernández Brenes NOTAS SEPARADAS DEL JUEZ AGUILAR MÉNDEZ.-. Con el acostumbrado respeto para mis compañeras cojuzgadoras y en virtud de que no comparto varios de los razonamientos que se exponen en el fallo o que sirven de sustento para las decisiones que se adoptan en la parte dispositiva, las cuales, no obstante, comparto por motivos diversos, procedo a entonces dejar asentadas dichas consideraciones particulares: - A. En cuanto al extremo indemnizatorio abordado en los Considerandos XIV y XV: En el tanto se afirma allí el carácter resarcible de la pérdida de oportunidad o intereses legítimos reforzados y se analiza en el caso concreto, su procedencia o no, debo indicar que en mi criterio dicho extremo no resulta procedente en tratándose de la responsabilidad patrimonial de carácter extracontractual de la Administración Pública, toda vez que no satisface las condiciones establecidas para su resarcibilidad, tal y como lo preceptúa el Artículo 196 LGAP.

A diferencia de lo que sostienen mis cojuzgadoras, este tipo indemnizatorio -en mi opinión- no cumple con las características de efectividad o de individualización, ya que se trata de una mera conjetura basada en el azar, donde la reparación depende por entero de la arbitrariedad del juzgador (ante la ausencia de marco jurídico), en cuanto a la determinación del grado de probabilidad necesaria para que acontezca, basándose para ello supuestos hipotéticos y eventuales, donde la posibilidad truncada ni siquiera podría ser referible a una persona en particular, o incluso imputada a una persona concreta, pues se minimiza adrede la participación de diversas concausas en el origen del supuesto daño, toda vez que -usualmente- se utilizan tesis de causalidad incompatibles con la idea de la oportunidad. Es decir, al suponer en el chance frustrado un valor indemnizable, omite que en su configuración existen terceros o incluso hechos de la naturaleza que también pudieran tener participación en ésta y que, por tanto, también pudieran reclamar o ser reclamados respecto del beneficio truncado, o que excluyan del todo la indemnización.

Además, no se considera el hecho de que los recursos que se utilicen para sufragar la indemnización tienen la peculiaridad de constituir fondos públicos, respecto de los cuales y conforme el principio de legalidad presupuestaria, no se puede disponer basado en la mera posibilidad de un daño, sino conforme la efectividad e individualización requerida por la norma de comentario. Así las cosas, suscribo el fallo en razón de que el extremo fue rechazado, aunque esto se deba a diferentes motivos.

B. Específicamente en relación a la condenatoria al pago de costas, si bien resulta unánime el criterio de que efectivamente debe imponerse la misma al perdidoso por el sólo hecho de serlo, con todo respeto difiero de mis compañeras en cuanto al carácter abstracto o líquido de este pronunciamiento. Dada la escasa regulación que sobre este punto han tenido los diferentes cuerpos normativos procesales en esta materia, como lo fue en su momento la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa y en la actualidad, el Código Procesal Contencioso Administrativo, se dio lugar a una extendida aplicación por supletoriedad de las normas del Código Procesal Civil, justamente conforme lo autorizan los numerales 220 ídem y los artículos 9 y 13 de la Ley General de la Administración Pública. En consecuencia y según la vigente redacción del artículo 62.1 del Código Procesal Civil (Ley N° 9342), constituye un deber ineludible del Tribunal, el establecer en el fallo de “…una vez el monto exacto de las cantidades otorgadas, sus adecuaciones hasta la sentencia, incluidos los intereses y las costas…” (Resaltado no es del original).

Por consiguiente y dado que se carece de norma administrativa en contrario, lo procedente sería incluir en el acápite de costas de esta sentencia, la determinación de estos últimos rubros, tal y como lo dispone el ordenamiento jurídico y no reservar su pronunciamiento para la etapa de ejecución de sentencia.- Daniel Aguilar Méndez PROCESO DE PURO DERECHO ACTORA: COMPLEJO TURÍSTICO MANZANILLO S.A.

DEMANDADOS: EL INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL, LA MUNICIPALIDAD DE SANTA CRUZ, EL ESTADO, LA JUNTA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO NACIONAL Y EL TRIBUNAL REGISTRAL ADMINISTRATIVO *QHEUVCALICU61*