Adverse possession of land in the maritime-terrestrial zoneUsucapión sobre terreno en zona marítimo terrestre

FIRST DIVISION OF THE SUPREME COURT OF JUSTICE. San José, at fourteen hours fifty-eight minutes on the eighteenth of November of two thousand twenty-five.

Ordinary proceeding established by Mr. JOSÉ ENRIQUE CRUZ ZELEDÓN, of legal age, married twice, resident of San Isidro de Chacarita, Puntarenas, holder of identity card number 6-184-178; against the MUNICIPALITY OF PUNTARENAS, represented by its special judicial attorney, Licenciada Adriana Núñez Quintana, holder of identity card number 1-973-118, professional license number 16103. Licenciado Rafael Broocks McKenzie, holder of identity card number 6-162-827, professional license number 8041, appears as the special judicial attorney for the plaintiff.

Drafted by Judge Rivas Loáiciga

CONSIDERING

I.- José Enrique Cruz Zeledón filed this ordinary proceeding against the Municipality of Puntarenas. He states in his complaint that, through a purchase agreement executed on July 3, 1998, he acquired the property registered in the National Registry, Puntarenas district, under title number 10747-000, and that from that same date he extended his original possession to an adjacent lot to the south of said property. He asserts that over this lot he has maintained quiet, public, peaceful, uninterrupted possession as owner for more than twenty years, deploying material manifestations of ownership consisting of fencing it, integrating it into his registered property, cultivating it with ornamental plants, fruit trees, and grass, performing maintenance work, and, in general, behaving as the true owner. He indicates that in January 2020 he engaged a surveyor to prepare a map of a 1207 square meter area and initiate the corresponding possessory information (información posesoria), at which time he was informed that the lot is registered in the name of the Municipality of Puntarenas, which prevents him from titling it through that procedure. On that basis, he proposes as his principal claim that the lawsuit be declared with merit and that it be recognized that he has acquired ownership of the property by acquisitive prescription (prescripción adquisitiva), and that, should the registration ownership of the Municipality be verified, the nullity of the title be ordered, the National Registry be ordered to register the property in his name, and the proper registration of the map in the National Cadastre be ordered. Subordinately, he requests that, should the principal claim not be upheld, the Municipality be ordered to pay for the improvements (mejoras) introduced, the care provided, and the surplus value generated during his possession, with a right of retention until its payment, an amount to be determined in the execution of judgment phase by expert examination. Finally, he requests that, should the defendant's opposition be deemed unfounded or reckless, it be ordered to pay both procedural costs. The Municipality of Puntarenas answered the complaint negatively and raised the defenses of lack of standing (falta de legitimación ad causam activa) and lack of right (falta de derecho), in addition to requesting that the plaintiff be ordered to pay the costs of the proceeding with their respective interest.

II.- The Administrative and Civil Treasury Court, Second Judicial Circuit, Third Section, San José, composed of Judges Vernor Perera Léon, Francisco Chaves Torres, and Judge Linsay Manuela Rodríguez Cubero, in judgment number 2024000947, of 13 hours 11 minutes on February 16, 2024, resolved: "THEREFORE / The defense of lack of standing ad causam activa is denied and the defense of lack of right raised by the representative of the Municipality of Puntarenas is upheld. Consequently, the lawsuit is declared without merit in all its aspects. Both costs are imposed on Mr. JOSÉ ENRIQUE CRUZ ZELEDÓN plus interest to be calculated from the time the costs are finalized until their effective payment, at the legal rate established by Article 1163 of the Civil Code. It is ordered that these items be determined and settled in the execution of judgment phase, once this ruling is final." The Court analyzed that, although the evidence in the case file evidenced possessory acts carried out by the plaintiff since 1998 on the lot described in the January 2020 map, with an area of 1,207 m², said property is located in the maritime-terrestrial zone (zona marítimo terrestre) and forms part of the excess lands (demasías) of the lots sold by the Costa Rican Tourism Institute in the strip between Chacarita and the mouth of the Barranca River. Consequently, it determined that the lot has the condition of a public domain asset (bien demanial), in accordance with Article 1 of Law No. 6043 on the Maritime-Terrestrial Zone, which implies that it is inalienable, imprescriptible (imprescriptible), and unseizable, and is therefore outside the commerce of private individuals. Under that condition, the Court stated, it is inadmissible to recognize any property right to the plaintiff through usucapion (usucapión), since this figure is not applicable to public domain assets. The Court recalled that the only way to disaffect an asset of this nature is by law, not by judicial ruling or administrative acts, and that the exceptions provided for in Law No. 6043—such as permits for occupants prior to 1977 or the special provisions of Article 76 for Puntarenas—are not applicable to the case, given that the plaintiff began his possession in 1998 and did not apply for any concession but rather a declaration of property. For the same reason, the Court concluded that a legal impossibility exists to acquire ownership of the litigious zone by acquisitive prescription, such that the action filed had to be dismissed in all its aspects. Regarding the subordinate claim for payment of improvements, the Court indicated that the plaintiff did not reliably demonstrate the existence of such investments, since he did not provide receipts, photographs, or other documents to accredit them, limiting himself to inconclusive testimonial evidence. Given the lack of proof, the Court considered this claim inadmissible. Dissatisfied with the decision, the plaintiff files a cassation appeal (recurso de casación).

III.- First, it is worth mentioning that the appeal dedicates a section under the title "Preliminary considerations of interest," in which the appellant develops general observations on the action of usucapion as a legitimate means of acquiring ownership, with references to doctrine and case law that, in his opinion, support its applicability when the requirements of peaceful, public, continuous possession with the animus domini (ánimo de dueño) are met. He adds a criticism of the restrictive interpretation made by the Court regarding the legal nature of the lot in dispute, pointing out that this ignores the social function of property and the value represented by the care and use of an abandoned property. Such considerations, however, constitute an introductory presentation and do not in themselves constitute a concrete grievance (agravio) in the terms of Article 138 of the Administrative Contentious Procedure Code (Código Procesal Contencioso Administrativo, CPCA).

IV.- First grievance: The appellant alleges, under Article 138 paragraph a) of the CPCA, the violation of substantive rules related to the regime of acquisitive prescription regulated in Articles 853 to 864 of the Civil Code. He claims that the challenged Court interpreted and applied Law No. 6043 on the Maritime-Terrestrial Zone incorrectly, by concluding that the lot subject to the proceeding is located within said zone and that, consequently, it holds the character of a public domain asset, inalienable, imprescriptible, and unseizable. The plaintiff maintains that this classification is wrong, since in his judgment the litigious property lacks a specific destination, has not been designated for public use, nor actively administered by the Municipality of Puntarenas. He affirms that, to the contrary, it has been abandoned for decades, which allowed him to exercise public, peaceful, continuous, and uninterrupted material acts of ownership for more than twenty years, since 1998, with animus domini. In this sense, he reproaches the judgment for ignoring the content and purpose of the institution of usucapion, established as a way of acquiring ownership for the benefit of the person who acts as owner in the legal and social reality. In his view, the judges should have directly applied the rules of the Civil Code on acquisitive prescription, instead of excluding their application based on a rigid interpretation of the Maritime-Terrestrial Zone Law, improperly depriving him of a right that the legal system recognizes for those who fulfill the legal requirements. He concludes that the challenged decision incurs a direct violation of Articles 853 to 864 of the Civil Code, by denying effects to a possession fulfilled in all its conditions and with sufficient duration, which determines the nullity of the judgment.

V.- The ground lacks merit. The Court, far from ignoring the alleged possession, expressly held it as proven. In proven fact 3 and in Considering IX, it was recorded that the plaintiff exercised possessory acts over the lot since 1998, consisting of fencing, cultivating, and maintaining it, after having acquired the adjacent property to the north. That is, the material possession was admitted as true and prolonged over time. However, the Court highlighted that the existence of this possession could not lead to the recognition of ownership, as the truly decisive factor was the legal nature of the lot. Based on the map prepared in January 2020 and the documentary evidence in the proceeding, the Court determined that the property is located within the maritime-terrestrial zone, specifically in the excess lands of lots sold by the Costa Rican Tourism Institute between Chacarita and the mouth of the Barranca River. From this objective fact, it applied Article 1 of Law No. 6043, which classifies this strip as a public domain asset, with the attributes of inalienability, imprescriptibility, and unseizability. This classification was the central axis of the judgment, from which the conclusion derives that the possession alleged—although accredited in fact—lacks legal efficacy to generate a property right, given that the passage of time does not produce acquisitive effects over public domain assets. Assets of the maritime-terrestrial zone are outside the commerce of private individuals, and their disaffection is only possible by law. In this context, recognizing usucapion over a public domain asset would be manifestly contrary to the legal system. Consequently, the grievance cannot prosper: the Court did not incur a substantive violation, but rather correctly applied the legal regime of public domain assets, recognizing the possession but denying it effectiveness due to the imprescriptibility characteristic of the maritime-terrestrial zone.

VI.- Second grievance: The appellant alleges, based on Article 138 paragraph b) of the Administrative Contentious Procedure Code, the violation of procedural rules related to the evaluation of evidence, in that the Court incurred errors that caused him defenselessness (indefensión). He points out that, despite the case file having accredited the existence of public, peaceful, continuous, and uninterrupted acts of possession since 1998, the challenged judgment improperly dismissed this evidence. He argues that the ruling did not grant the due evidentiary weight to the testimonies given at trial, which corroborated the occupation and care of the lot for more than twenty years. He adds that documentary elements were ignored, such as the map prepared in January 2020 by surveyor Wilberth Acuña Acuña, which clearly reflects the lot in dispute and its connection to the plaintiff's registered property. He also affirms that the Court evaluated the testimonial evidence—in particular that given by Miguel Jiménez Cordero and Róger Cruz Zeledón—superficially and incompletely, diminishing its validity without providing sufficient reasoning to dismiss what was declared, when those depositions confirmed the work of fencing, cultivation, and maintenance carried out by the plaintiff on the lot. He maintains that this breached the principle of integral assessment of evidence (apreciación integral de la prueba) and constituted an error of fact in its analysis. The appellant insists that, had the body of evidence been correctly assessed, the Court would have concluded that the plaintiff fulfilled the legal requirements for acquisitive prescription, and that, in any case, the evidence was sufficient to recognize the subordinate right to obtain payment for improvements. By not doing so, an improper pretermission and dismissal of decisive evidence was incurred, which results in the nullity of the judgment for violation of Articles 41.1 and 41.5 of the Civil Procedure Code, applicable supplementarily, as well as the duty of reasoning contained in Articles 11 and 154 of the General Law of Public Administration.

VII.- Contrary to the appellant's claims, the Court did assess the evidence provided and held the possession exercised by the plaintiff since 1998 as accredited. In proven fact 3, it was established that the plaintiff had taken actions to annex the lot to his registered property, based on testimonial evidence; and in Considering IX, when analyzing the merits, the ruling was categorical in pointing out that "the plaintiff has effectively exercised acts of possession over the lot described in the uncadastrated map prepared in January 2020 (…) since 1998." Therefore, there was no pretermission or improper assessment of the evidence: the possession was recognized as a proven fact. What determined the inadmissibility of the lawsuit was not the absence of evidence, but the legal nature of the property, already analyzed in the rejection of the first grievance, given that it is a public domain asset located in the maritime-terrestrial zone and, therefore, imprescriptible. Consequently, the grievance lacks basis and must be dismissed.

VIII.- Third grievance: The appellant also raises, under Article 138 paragraph a) of the CPCA, the violation of substantive rules in relation to the subordinate claim for payment of improvements. He alleges that the Court erred in rejecting this claim with the argument that the investments made had not been proven. He maintains that the case file contains sufficient evidence of the work carried out on the property, consisting of fencing, planting fruit trees and ornamental plants, and the general maintenance and care of the lot for more than twenty years. He argues that these actions, even if the usucapion claim did not prosper, should have been recognized under the principle of equity and in accordance with Article 154 of the General Law of Public Administration, which provides for the obligation to indemnify a person who, without formal title, makes useful or necessary improvements on assets administered by public entities. He states that the challenged judgment ignored both the testimonial evidence and the presumptions derived from the continued possession exercised, limiting itself to pointing out the absence of documents such as receipts or photographs, which constitutes an excessively restrictive assessment contrary to the duty of integral assessment of evidence. In his opinion, the testimonies and the verification of the existence of a fence and green area were sufficient to accredit the introduction of improvements to the lot. Therefore, he considers that the Court directly violated Article 154 of the General Law of Public Administration and the general principles of equity, by denying any compensatory recognition. He adds that this also ignored the principle prohibiting unjust enrichment (enriquecimiento sin causa), since the Municipality benefits from the improvements made without paying any compensation. He concludes that the judgment, by rejecting the subordinate claim in its entirety, incurred a substantive violation that justifies its nullity.

IX.- The objection regarding the dismissal of the subordinate claim for improvements is also not admissible. The Court evaluated this point and concluded that there was no suitable evidence to accredit the realization of investments in the property, with the plaintiff limiting himself to providing testimonies that, according to what was declared by Miguel Jiménez Cordero and Róger Cruz Zeledón, only accounted for the existence of a fence and a green area, without it being possible to determine if such work corresponded to the lot in dispute or to the plaintiff's registered property. As no documents, photographs, receipts, or other objective elements were presented, this fact was deemed not proven, in accordance with the burden of proof provided for in Article 41.1 of the Civil Procedure Code. Even if the existence of certain acts of care or maintenance were to be accepted, the Court pointed out that the claim was equally inadmissible due to the public domain nature of the asset. Being a lot from the maritime-terrestrial zone, imprescriptible and inalienable according to Article 1 of Law No. 6043, the occupation lacked just title (justo título), which excludes compensatory recognition for improvements under the terms of Article 154 of the General Law of Public Administration. Thus, the dismissal was not due to an error of law, but to the lack of sufficient evidence and the legal inadmissibility derived from the public domain condition of the property. Consequently, the grievance lacks basis and must be rejected.

X.- Fourth grievance: The appellant formulates, also under Article 138 paragraph a) of the CPCA, a ground for cassation for violation of substantive rules, alleging the violation of constitutional rights and principles related to private property and effective judicial protection (tutela judicial efectiva). He maintains that the challenged judgment, by denying the usucapion and dismissing the subordinate claim, violates the fundamental right to property enshrined in Article 45 of the Political Constitution, as well as the principles of legal certainty, equality, and the social function of property. He affirms that the Court's reasoning, based on the imprescriptibility of assets in the maritime-terrestrial zone, ignores the fact that the lot has been abandoned and that, in practice, it has behaved as an asset available for private exercise of ownership. He argues that the interpretation adopted deprives the institution of usucapion of effectiveness, leaving without protection those who fulfill the legal requirements of the Civil Code and have exercised prolonged and effective possession. He adds that the decision departs from the judges' duty to interpret rules according to the social function of property and the principle of reasonableness, generating a disproportionate result to the detriment of the plaintiff. He emphasizes that the rejection of any compensation for the improvements made constitutes a case of unjust enrichment in favor of the Administration, which also entails a violation of the constitutional right to justice enshrined in Article 41 of the Political Constitution. He concludes that the challenged decision incurs a violation of constitutional rules and Articles 853 to 864 of the Civil Code, which determines the nullity of the judgment.

XI.- The appellant denounces the violation of Articles 41 and 45 of the Political Constitution, considering that the challenged judgment denies him the right to property, legal certainty, and effective judicial protection, by not recognizing the usucapion or the payment for improvements. The constitutional protection of private property provided for in Article 45 is not absolute but is exercised within the limits established by the legal system. Among those limits is the existence of public domain assets, the ownership of which corresponds to the State or the municipalities and which, by legal provision, are inalienable, imprescriptible, and unseizable. These are assets that are outside the commerce of individuals. In this context, the refusal to declare usucapion does not imply ignoring the right to property, but rather affirming the constitutionally legitimate regime of public domain assets, whose dedication to public purposes prevails over individual interests. The possession that the Court held as proven—fencing, cultivation, and maintenance of the lot since 1998—lacks efficacy to generate ownership rights, since imprescriptibility derives from the very nature of the asset. Nor is Article 41 of the Constitution violated, which guarantees access to justice and legal remedy, since the appealed decision responded to sufficient reasoning grounded in legal and constitutional rules applicable to the case. The plaintiff had the opportunity to be heard, to present evidence, and to obtain a reasoned resolution, even if contrary to his claims. Effective judicial protection does not necessarily imply obtaining a favorable ruling, but rather a reasoned pronouncement in accordance with the law. Finally, the rejection of the subordinate claim for improvements also does not violate constitutional principles, since unjust enrichment cannot be alleged against public domain assets, in which no just title or possibility of private appropriation exists. Admitting the contrary would be equivalent to opening an indirect path to privatization of the maritime-terrestrial zone, in contradiction with the special regulatory framework that protects it. Consequently, the grievance lacks basis, given that the judgment correctly applied the constitutional and legal rules governing public domain assets, and it will therefore be rejected.

XII.- From the foregoing, it is concluded that the cassation appeal filed must be dismissed in its entirety. Consequently, the personal and procedural costs incurred in this venue must be imposed on the appellant, in accordance with the provisions of Article 150 paragraph 3) of the Administrative Contentious Procedure Code.

THEREFORE

The cassation appeal filed by the plaintiff is rejected. The costs are borne by the appellant. JCVILLALOBOS Luis Guillermo Rivas Loaiciga Rocío Rojas Morales Damaris Vargas Vásquez Jorge Leiva Poveda Carlos Guillermo Zamora Campos Digitally Signed Document -- Verification Code -- 

EV Generación de Machote: D:\Gestion-Judicial\Servidor de Archivos\MODELOS\S1SENT005.dpj  Res. 001724-F-S1-2025 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las catorce horas cincuenta y ocho minutos del dieciocho de noviembre de dos mil veinticinco .

Proceso de conocimiento establecido por el señor JOSÉ ENRIQUE CRUZ ZELEDÓN, mayor, casado dos veces, vecino de San Isidro de Chacarita, Puntarenas, portador de la cédula de identidad número 6-184-178; contra la MUNICIPALIDAD DE PUNTARENAS, representada por su apoderada especial judicial la Licenciada Adriana Núñez Quintana, portadora de la cédula de identidad número 1-973-118, carnet profesional número 16103. Interviene el Licenciado Rafael Broocks McKenzie, portador de la cédula de identidad número 6-162-827, carnet profesional número 8041, como apoderado especial judicial de la parte actora.

Redacta el Magistrado Rivas Loáiciga

CONSIDERANDO

I.- José Enrique Cruz Zeledón interpuso el presente proceso de conocimiento contra la Municipalidad de Puntarenas. Expone en su escrito de demanda que, mediante contrato de compraventa celebrado el 3 de julio de 1998, adquirió la finca inscrita en el Registro Nacional, partido de Puntarenas, bajo la matrícula 10747-000, y que desde esa misma fecha extendió su posesión originaria a un terreno colindante al sur de dicha finca. Asegura que sobre ese terreno ha mantenido una posesión quieta, pública, pacífica, ininterrumpida y a título de dueño durante más de veinte años, desplegando manifestaciones materiales de dominio consistentes en cercarlo, integrarlo a su inmueble inscrito, cultivarlo con plantas ornamentales, frutales y césped, efectuar labores de mantenimiento y, en general, comportándose como verdadero propietario. Indica que en enero de 2020 recurrió a un topógrafo para confeccionar un plano con un área de 1207 metros cuadrados e iniciar la información posesoria correspondiente, ocasión en la que se le informó que el terreno figura inscrito a nombre de la Municipalidad de Puntarenas, lo que le impide titularlo por esa vía. Sobre esa base, plantea como pretensión principal que se declare con lugar la demanda y se reconozca que ha adquirido el dominio del inmueble por prescripción adquisitiva, y que, en caso de comprobarse la titularidad registral de la Municipalidad, se disponga la nulidad del título, se ordene al Registro Nacional la inscripción del inmueble a su nombre y la debida inscripción del plano en el Catastro Nacional. En forma subsidiaria, solicita que, de no acoger el extremo principal, se condene a la Municipalidad al pago de las mejoras introducidas, el cuido brindado y la plusvalía generada durante su posesión, con derecho de retención hasta su cancelación, suma que corresponderá fijar en ejecución de sentencia mediante peritaje. Finalmente, pide que, de estimarse infundada o temeraria la oposición de la parte demandada, se le condene al pago de ambas costas procesales. La Municipalidad de Puntarenas contestó negativamente la demanda y opuso las excepciones de falta de legitimación ad causam activa y de falta de derecho, además de solicitar la condena de la parte actora al pago de las costas del proceso con sus respectivos intereses.

II.- El Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Segundo Circuito Judicial. Sección Tercera, San José, integrado por los jueces Vernor Perera Léon, Francisco Chaves Torres y la jueza Linsay Manuela Rodríguez Cubero, en sentencia número 2024000947, de las 13 horas 11 minutos del 16 de febrero de 2024, resolvió: “POR TANTO / Se rechaza la excepción de falta de legitimación ad causam activa y se acoge la excepción de falta de derecho interpuestas por la representación de la Municipalidad de Puntarenas. En consecuencia, se declara sin lugar la demanda en todos sus extremos. Se imponen ambas costas al señor JOSÉ ENRIQUE CRUZ ZELEDÓN más los intereses que se han de calcular desde que se fijen las costas en firme hasta su efectivo pago, al tipo legal que establece el artículo 1163 del Código Civil. Se dispone que estos extremos se determinarán y liquidarán en fase de ejecución de sentencia, una vez firme este pronunciamiento”. El Tribunal analizó que, si bien la prueba del expediente evidenciaba actos posesorios ejercidos por el actor desde 1998 sobre el terreno descrito en el plano de enero de 2020, con un área de 1207 m², dicho inmueble se encuentra ubicado en la zona marítimo terrestre y forma parte de las demasías de los terrenos vendidos por el Instituto Costarricense de Turismo en la franja comprendida entre Chacarita y la desembocadura del río Barranca. En consecuencia, determinó que el terreno tiene la condición de bien demanial, conforme al artículo 1 de la Ley no. 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre, lo cual implica que es inalienable, imprescriptible e inembargable, y por ende está fuera del comercio de los particulares. Bajo esa condición, expuso, resulta improcedente reconocer al actor cualquier derecho de propiedad por la vía de la usucapión, puesto que esta figura no es aplicable a bienes de dominio público. El Tribunal recordó que la única vía para desafectar un bien de esta naturaleza es mediante ley, no por sentencia judicial ni por actos administrativos, y que las excepciones previstas en la Ley no. 6043 —como los permisos a ocupantes anteriores a 1977 o las disposiciones especiales del artículo 76 para Puntarenas— no resultan aplicables al caso, dado que el actor inició su posesión hasta 1998 y no solicitó concesión alguna, sino la declaración de propiedad. Por lo mismo, concluyó que existe una imposibilidad jurídica de adquirir la propiedad de la zona litigiosa por prescripción adquisitiva, de manera que la acción incoada debía ser rechazada en todos sus extremos. Respecto de la pretensión subsidiaria de pago de mejoras, se indicó que el actor no demostró de manera fehaciente la existencia de tales inversiones, pues no aportó recibos, fotografías ni otros documentos que las acreditaran, limitándose a prueba testimonial no concluyente. Ante la falta de prueba, el Tribunal consideró improcedente esa pretensión. Inconforme con lo resuelto, la parte actora formula recurso de casación.

III.- En primer lugar, caber mencionar, el recurso dedica un apartado bajo el título “Consideraciones preliminares de interés”, en el cual el recurrente desarrolla observaciones de carácter general sobre la acción de usucapión como medio legítimo de adquirir el dominio, con referencias a la doctrina y jurisprudencia que, a su juicio, respaldan su procedencia cuando concurren los presupuestos de posesión pacífica, pública, continua y con ánimo de dueño. Añade una crítica a la interpretación restrictiva realizada por el Tribunal en torno a la naturaleza jurídica del terreno en litigio, señalando que con ello se desconoce la función social de la propiedad y el valor que representa el cuido y aprovechamiento de un inmueble abandonado. Tales consideraciones, sin embargo, constituyen una exposición introductoria y no configuran en sí mismas un agravio concreto en los términos del artículo 138 del Código Procesal Contencioso Administrativo (CPCA).

IV.- Primer agravio: La parte recurrente denuncia, al amparo del artículo 138 inciso a) del CPCA, la infracción de normas sustantivas vinculadas con el régimen de la prescripción adquisitiva regulado en los artículos 853 a 864 del Código Civil. Alega que el Tribunal impugnado interpretó y aplicó de manera incorrecta la Ley no. 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre, al concluir que el terreno objeto del proceso se encuentra dentro de dicha zona y que, por consiguiente, reviste carácter de bien demanial, inalienable, imprescriptible e inembargable. El actor sostiene que esa calificación resulta equivocada, pues en su criterio el inmueble litigioso carece de afectación específica, no ha sido destinado a un uso público ni administrado de manera activa por la Municipalidad de Puntarenas. Afirma que, al contrario, ha estado en abandono durante décadas, lo que permitió que él ejerciera de forma pública, pacífica, continua e ininterrumpida actos materiales de dominio por más de veinte años, desde 1998, con ánimo de dueño. En este sentido, reprocha que la sentencia desconozca el contenido y finalidad de la institución de la usucapión, prevista como modo de adquirir el dominio en beneficio de quien actúa como propietario en la realidad jurídica y social. A su juicio, los jueces debieron aplicar directamente las normas del Código Civil sobre prescripción adquisitiva, en lugar de excluir su aplicación con base en una interpretación rígida de la Ley de Zona Marítimo Terrestre, privándole indebidamente de un derecho que el ordenamiento reconoce a quienes cumplen los presupuestos legales. Concluye que el fallo impugnado incurre en violación directa de los artículos 853 a 864 del Código Civil, al negarle efectos a una posesión cumplida en todas sus condiciones y con duración suficiente, lo que determina la nulidad de la sentencia.

V.- El motivo carece de fundamento. El Tribunal, lejos de desconocer la posesión alegada, la tuvo actor ejerció actos posesorios sobre el terreno desde 1998, consistentes en cercarlo, cultivarlo y mantenerlo, tras haber adquirido la finca colindante al norte. Es decir, la posesión material fue admitida como cierta y prolongada en el tiempo. No obstante, el Tribunal destacó que la existencia de esa posesión no podía conducir al reconocimiento del dominio, pues lo verdaderamente decisivo era la naturaleza jurídica del terreno. Con base en el plano elaborado en enero de 2020 y en la prueba documental del proceso, determinó que el inmueble se ubica dentro de la zona marítimo terrestre, específicamente en las demasías de terrenos vendidos por el Instituto Costarricense de Turismo entre Chacarita y la desembocadura del río Barranca. A partir de ese dato objetivo, aplicó el artículo 1 de la Ley no. 6043, que califica dicha franja como bien de dominio público, con los atributos de inalienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad. Esa calificación fue el eje central de la sentencia, pues de ella deriva la conclusión de que la posesión alegada —aunque acreditada en los hechos— carece de eficacia jurídica para generar un derecho de propiedad, dado que el transcurso del tiempo no produce efectos adquisitivos sobre bienes demaniales. Los bienes de la zona marítimo terrestre se encuentran fuera del comercio de los particulares y que sólo mediante una ley es posible su desafectación. En tal contexto, reconocer la usucapión sobre un bien de dominio público resultaría abiertamente contrario al ordenamiento. En consecuencia, el agravio no puede prosperar: el Tribunal no incurrió en infracción sustantiva, sino que aplicó correctamente el régimen jurídico de los bienes demaniales, reconociendo la posesión, pero negándole eficacia por la imprescriptibilidad propia de la zona marítimo terrestre.

VI.- Segundo agravio: El recurrente denuncia, con fundamento en el artículo 138 inciso b) del Código Procesal Contencioso Administrativo, la violación de normas procesales relacionadas con la valoración de la prueba, en tanto el Tribunal habría incurrido en yerros que le produjeron indefensión. Señala que, a pesar de haberse acreditado en el expediente la existencia de actos de posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida desde 1998, la sentencia impugnada desestimó indebidamente esa prueba. Argumenta que el fallo no otorgó el debido valor probatorio a los testimonios rendidos en juicio, que corroboraban la ocupación y el cuido del terreno por más de veinte años. Añade que se ignoraron elementos documentales, como el plano elaborado en enero de 2020 por el topógrafo Wilberth Acuña Acuña, que refleja con claridad el terreno en disputa y su vinculación con la finca inscrita del actor. Afirma además que el Tribunal valoró de manera superficial e incompleta la prueba testimonial —en particular la rendida por Miguel Jiménez Cordero y Róger Cruz Zeledón—, restándole validez sin exponer una motivación suficiente para descartar lo declarado, cuando esas deposiciones confirmaban las labores de cercado, cultivo y mantenimiento desplegadas por el actor en el terreno. Sostiene que con ello se quebrantó el principio de apreciación integral de la prueba y se configuró un error de hecho en su análisis. El recurrente insiste en que, de haberse valorado correctamente el conjunto de medios probatorios, el Tribunal habría concluido que el actor cumplió con los presupuestos legales de la prescripción adquisitiva, y que, en todo caso, la prueba resultaba bastante para reconocer el derecho subsidiario de obtener el pago de mejoras. Al no hacerlo, se incurrió en una indebida preterición y desestimación de prueba decisiva, lo que genera nulidad de la sentencia por vulneración de los artículos 41.1 y 41.5 del Código Procesal Civil, aplicables supletoriamente, así como del deber de motivación contenido en los artículos 11 y 154 de la Ley General de la Administración Pública.

VII.- Contrario a lo alegado por el recurrente, el Tribunal sí valoró la prueba rendida y tuvo por acreditada la posesión ejercida por el actor desde 1998. En el hecho probado 3 se estableció que el demandante había realizado acciones para anexar el terreno a su finca inscrita, con base en prueba testimonial; y en el considerando IX, al analizar el fondo, el fallo fue categórico al señalar que “efectivamente el accionante ha ejercido acciones de posesión sobre el terreno descrito en el plano sin catastrar confeccionado en enero del 2020 (…) desde el año 1998”. De modo que no existió preterición ni indebida apreciación de la prueba: la posesión fue reconocida como un hecho demostrado. Lo que determinó la improcedencia de la demanda no fue la ausencia de prueba, sino la naturaleza jurídica del inmueble, ya analizada en el rechazo del primer agravio, pues se trata de un bien demanial ubicado en la zona marítimo terrestre y, por ende, imprescriptible. En consecuencia, el agravio carece de asidero y deberá ser desestimado.

VIII.- Tercer agravio: El recurrente plantea, también al amparo del artículo 138 inciso a) del CPCA, la infracción de normas sustantivas en relación con la pretensión subsidiaria de pago de mejoras. Alega que el Tribunal incurrió en error al rechazar esta pretensión con el argumento de que no se habían probado las inversiones realizadas. Sostiene que en el expediente consta prueba suficiente de las labores efectuadas en el inmueble, consistentes en cercado, siembra de árboles frutales y plantas ornamentales, mantenimiento y cuido general del terreno durante más de veinte años. Argumenta que esas actuaciones, aun cuando no prosperara la usucapión, debieron ser reconocidas bajo el principio de equidad y conforme al artículo 154 de la Ley General de la Administración Pública, que prevé la obligación de indemnizar a quien, sin un título formal, realiza mejoras útiles o necesarias en bienes administrados por entes públicos. Manifiesta que la sentencia impugnada ignoró tanto la prueba testimonial como las presunciones derivadas de la posesión continúa ejercida, limitándose a señalar la ausencia de documentos como recibos o fotografías, lo cual constituye una valoración excesivamente restrictiva y contraria al deber de apreciación integral de la prueba. En su criterio, los testimonios y la constatación de la existencia de una cerca y zona verde resultaban suficientes para acreditar la introducción de mejoras en el terreno. Por ello, considera que el Tribunal infringió directamente el artículo 154 de la Ley General de la Administración Pública y los principios generales de equidad, al negar cualquier reconocimiento indemnizatorio. Añade que con ello también se desconoció el principio de prohibición del enriquecimiento sin causa, pues la Municipalidad se beneficia de las mejoras efectuadas sin pagar compensación alguna. Concluye que la sentencia, al rechazar en bloque la pretensión subsidiaria, incurrió en violación sustantiva que justifica su nulidad.

IX.- Tampoco resulta atendible el reparo referido a la desestimación de la pretensión subsidiaria de mejoras. El Tribunal valoró este extremo y concluyó que no existía prueba idónea que acreditara la realización de inversiones en el inmueble, limitándose el actor a aportar testimonios que, según lo declarado por Miguel Jiménez Cordero y Róger Cruz Zeledón, únicamente daban cuenta de la existencia de una cerca y una zona verde, sin que fuera posible precisar si tales labores correspondían al terreno en litigio o a la finca inscrita del demandante. Al no presentarse documentos, fotografías, recibos u otros elementos objetivos, se estimó no demostrado este hecho, conforme a la carga probatoria prevista en el artículo 41.1 del Código Procesal Civil. Aun si se aceptara la existencia de ciertos actos de cuido o mantenimiento, el Tribunal señaló que la pretensión era igualmente improcedente por la naturaleza demanial del bien. Al tratarse de un terreno de la zona marítimo terrestre, imprescriptible e inalienable conforme al artículo 1 de la Ley no. 6043, la ocupación carecía de justo título, lo que excluye el reconocimiento indemnizatorio por mejoras en los términos del artículo 154 de la Ley General de la Administración Pública. De este modo, la desestimación no obedeció a un error de derecho, sino a la falta de prueba suficiente y a la improcedencia jurídica derivada de la condición demanial del inmueble. En consecuencia, el agravio carece de fundamento y deberá ser rechazado X.- Cuarto agravio: El recurrente formula, igualmente al amparo del artículo 138 inciso a) del CPCA, un motivo de casación por infracción de normas sustantivas, alegando la violación de derechos y principios constitucionales vinculados con la propiedad privada y la tutela judicial efectiva. Sostiene que la sentencia impugnada, al negar la usucapión y desestimar la pretensión subsidiaria, vulnera el derecho fundamental de propiedad consagrado en el artículo 45 de la Constitución Política, así como los principios de seguridad jurídica, igualdad y función social de la propiedad. Afirma que el razonamiento del Tribunal, basado en la imprescriptibilidad de los bienes de la zona marítimo terrestre, desconoce que el terreno ha estado en abandono y que, en los hechos, se ha comportado como un bien disponible para el ejercicio privado del dominio. Argumenta que la interpretación adoptada priva de eficacia a la institución de la usucapión, dejando sin protección a quienes cumplen los presupuestos legales del Código Civil y han ejercido una posesión prolongada y efectiva. Añade que la decisión se aparta del deber de los jueces de interpretar las normas conforme a la función social de la propiedad y al principio de razonabilidad, generando un resultado desproporcionado en perjuicio del actor. Enfatiza que el rechazo de toda compensación por las mejoras realizadas configura un supuesto de enriquecimiento sin causa a favor de la Administración, lo cual también entraña una lesión al derecho constitucional de justicia consagrado en el artículo 41 de la Constitución Política. Concluye que el fallo impugnado incurre en violación de normas de rango constitucional y de los artículos 853 a 864 del Código Civil, lo que determina la nulidad de la sentencia.

XI.- El recurrente denuncia la transgresión de los artículos 41 y 45 de la Constitución Política, al considerar que la sentencia impugnada le niega el derecho de propiedad, la seguridad jurídica y la tutela judicial efectiva, al no reconocer la usucapión ni el pago de mejoras. La protección constitucional de la propiedad privada prevista en el artículo 45 no es absoluta, sino que se ejerce dentro de los límites que el ordenamiento establece. Entre esos límites se encuentra la existencia de bienes de dominio público, cuya titularidad corresponde al Estado o a las municipalidades y que, por disposición legal, son inalienables, imprescriptibles e inembargables. Se trata de bienes que están fuera del comercio de las personas. En tal contexto, la negativa a declarar la usucapión no implica desconocer el derecho de propiedad, sino afirmar el régimen constitucionalmente legítimo de los bienes demaniales, cuya afectación a fines públicos prevalece sobre intereses individuales. La posesión que el Tribunal tuvo por demostrada —cercado, cultivo y mantenimiento del terreno desde 1998— carece de eficacia para generar derechos de dominio, pues la imprescriptibilidad deriva de la naturaleza misma del bien. Tampoco se vulnera el artículo 41 constitucional, que garantiza el acceso a la justicia y la reparación en derecho, ya que la decisión recurrida respondió a una motivación suficiente y fundada en normas legales y constitucionales aplicables al caso. El actor tuvo oportunidad de ser oído, de producir prueba y de obtener una resolución motivada, aunque contraria a sus pretensiones. La tutela judicial efectiva no implica necesariamente obtener un fallo favorable, sino un pronunciamiento razonado y conforme a derecho. Finalmente, el rechazo de la pretensión subsidiaria de mejoras tampoco lesiona principios constitucionales, puesto que el enriquecimiento sin causa no puede alegarse frente a bienes de dominio público, en los que no existe justo título ni posibilidad de apropiación privada. Admitir lo contrario equivaldría a abrir una vía indirecta de privatización de la zona marítimo terrestre, en contradicción con el marco normativo especial que la protege. En consecuencia, el agravio carece de fundamento, toda vez que la sentencia aplicó de manera correcta las normas constitucionales y legales que regulan los bienes de dominio público, por lo que será rechazado.

XII.- De lo expuesto en los considerandos anteriores, se concluye que el recurso de casación interpuesto debe ser desestimado en su totalidad. En consecuencia, las costas personales y procesales generadas en esta sede deberán imponerse a la parte recurrente, conforme a lo dispuesto en el artículo 150 inciso 3) del Código Procesal Contencioso Administrativo.

POR TANTO

Se rechaza el recurso de casación interpuesto por la parte actora. Son sus costas a cargo de su promovente. JCVILLALOBOS Luis Guillermo Rivas Loaiciga Rocío Rojas Morales Damaris Vargas Vásquez Jorge Leiva Poveda Carlos Guillermo Zamora Campos Documento Firmado Digitalmente -- Código verificador --  1