Affirmation of agrarian usucapion by a non domino purchaseRatificación de usucapión agraria por compra a non domino

Res. 001762-F-S1-2021 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, at fourteen hours and twenty-two minutes on the twelfth of October, two thousand twenty-one.

Ordinary civil proceedings (proceso ordinario) brought before the Juzgado Civil y Agrario de Puntarenas by OCTAVIANO GONZÁLEZ VEGA against LA FLORIDA SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, represented by its general attorney-in-fact without limit of sum (apoderado generalísimo sin límite de suma) Franklin Rodríguez Soto, and ÓSCAR SOTO JIMÉNEZ. Appearing on behalf of the plaintiff-counterdefendant, as special judicial attorneys-in-fact (apoderados especiales judiciales), Ramón Jiménez Castro and Victoria Jiménez Rodríguez, and as attorney of record, Máximo Corrales Vega; for co-defendant and counterclaimant La Florida S.R.L., Franklin Rodríguez Soto acted as attorney; for co-defendant and counterclaimant Soto Jiménez, Jorge Arias Barrantes and José Badilla Villanueva.

Opinion drafted by Justice López González.

WHEREAS

I.In accordance with the facts deemed proven by the Tribunal, after adopting those established by the Juzgado, which are not contested at this stage, the record shows that by means of a public deed (escritura pública) executed at 18:00 hours on March 26, 1985, before notary public Oscar Omar Monge, Mr. Oscar Soto Jiménez and his family members—Ms. Dora Jiménez Granados, national identity card (cédula) 2-272-967; Vecsi Soto Jiménez, cédula 2-169-325; Aracelly Soto Jiménez, cédula 2-195-031; and Flor Soto Jiménez, cédula 9-041-222—incorporated La Florida S.R.L., for which Mr. Oscar Soto Jiménez contributed two parcels (fincas) located in the province of Puntarenas, registration numbers (matrículas) 20679 and 11883. In the year 1988 (on an undetermined date), Mr. Oscar Soto Jiménez sold parcel 6-20679 to Mr. Ronulfo González Vega (brother of Mr. Octaviano González Vega). As of March 4, 1988, the registered owner of record of parcel 6-20679 was Mr.

Oscar Soto Jiménez. On that date, by means of a public deed executed at 12:00 hours before notary public Olivier Rojas Benavides, Mr. Oscar Soto Jiménez sold to Octaviano González Vega, for the sum of ¢150,000.00, received in full satisfaction, parcel 6-20679, located in the fifth district, first canton, with an area of 57 hectares, 77 áreas, and 45 centiáreas. On September 23, 1994, parcel 6-20679 was registered in the name of La Florida S.R.L. Parcel 6-20679 forms an agricultural unit (unidad agraria) together with other adjoining parcels to the northwest and west, which have been possessed by the brothers of Mr. Octaviano González Vega. Mr. Octaviano González Vega has exercised possession of parcel 6-20679 openly and with the knowledge and acquiescence of the representatives of La Florida S.R.L. since 1988; during which time he has maintained the fences and, in certain plots or sectors, for his own benefit, has kept up cattle-ranching activities through the renewal of improved pasture grass; there are no constructions on the parcel, and the corral found thereon has no value and was built by Mr.

Elier Soto, brother of Mr. Oscar Soto. On this parcel 6-20679, there is a lawsuit annotation (anotación de demanda) recorded at volume 421, entry 15708, dated September 3, 1995, corresponding to ordinary civil case 138-1-95, issued by the Juzgado Civil y de Trabajo de Puntarenas at 15:30 hours on June 16, 1995; as well as an annotation at volume 552, entry 11129, filed at 11:03 hours on May 24, 2005, for summary case (sumaria) number 04-3546-175-PE, criminal proceedings brought against Franklin Rodríguez Soto and another for the offense of Fraudulent Administration (Administración Fraudulenta), issued at 15:30 hours on May 13, 2005, by the Juzgado Penal del Segundo Circuito Judicial de San José. In the name of La Florida S.R.L., real property taxes (impuestos de bienes inmuebles) for the periods 2003, 2004, and 2005 were paid before the Concejo Municipal de Distrito de Cóbano in the amount of ¢427,705.45; likewise, Mr. Oscar Soto Jiménez paid taxes on various parcels, including parcel 20679, through the second quarter of 2003, with receipt number 13306 dated July 24, 2003.

II.Mr. Octaviano González Vega sued La Florida S.R.L. and Mr. Oscar Soto Jiménez, seeking a judgment that would: "1) Grant in full this ordinary civil proceeding and DECLARE IN MY FAVOR ACQUISITIVE PRESCRIPTION (USUCAPIÓN ADQUISITIVA) OVER THE PROPERTY I HAVE POSSESSED FOR MORE THAN TEN YEARS, IN A PUBLIC, PEACEFUL, UNINTERRUPTED, AND GOOD-FAITH MANNER, WHICH IS THE PARCEL REGISTERED IN THE PARTIDO DE PUNTARENAS, REAL PROPERTY FOLIO (FOLIO REAL) NUMBER TWENTY THOUSAND SIX HUNDRED SEVENTY-NINE-ZERO ZERO ZERO, (LOCATED IN District 5 OF PAQUERA, CANTON 01 OF THE PROVINCE OF PUNTARENAS). I REQUEST THAT THE REGISTERED TITLE OF THE PREVIOUS OWNER BE CANCELLED AND THAT THE PROPERTY BE REGISTERED IN MY NAME, WHICH SHALL BE ORDERED IN THE JUDGMENT TO THE PUBLIC PROPERTY REGISTRY. THAT THE DEFENDANTS PAY BOTH COURT COSTS (COSTAS) OF THE PROCEEDINGS. 2) SUBSIDIARILY, THAT THE CLAIM BE GRANTED AND THAT I BE PAID FOR ALL TYPES OF IMPROVEMENTS TO THE SAID PARCEL, WHICH SHALL BE DETERMINED IN ENFORCEMENT OF JUDGMENT, AND ALSO BOTH COURT COSTS OF THE PROCEEDINGS." The defendants were served notice on December 23, 2005.

III.La Florida S.R.L. answered the complaint in the negative and raised the defenses of "lack of cause" (falta de causa), "lack of active and passive standing" (falta de personería activa y pasiva), and lack of right; as well as the generic plea of "sine actione agit." In turn, it filed a counterclaim against Mr. Octaviano González Vega, seeking a judgment declaring: "a) That my client LA FLORIDA SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA is the registered owner and absolute proprietor of the parcel in the Partido de Puntarenas, real property folio registration number TWENTY THOUSAND SIX HUNDRED SEVENTY-NINE-ZERO ZERO ZERO, cadastral survey map (plano catastrado) P-50299-1956. b) That my client LA FLORIDA S.R.L., AS ABSOLUTE OWNER OF THE PARCEL IN THE PARTIDO DE PUNTARENAS, REAL PROPERTY FOLIO REGISTRATION NUMBER TWENTY THOUSAND SIX HUNDRED SEVENTY-NINE-ZERO ZERO ZERO, HAS THE RIGHT TO POSSESS IT, TO THE EXCLUSION OF ANY OTHER PERSON, AND TO DISPOSE OF IT AS BEST SERVES ITS INTERESTS, SUCH THAT, IF NECESSARY, EFFECTIVE AND PHYSICAL POSSESSION OF THE SAME SHALL BE PLACED IN ITS HANDS THROUGH THIS TRIBUNAL OR THROUGH WHICHEVER TRIBUNAL OR AUTHORITY THIS COURT COMMISSIONS TO THAT EFFECT, WITH THE SUPPORT AND BACKING OF THE PUBLIC SECURITY FORCES, OR DIRECTLY THROUGH THEM, THE PROPERTY BEING DELIVERED IN SUCH MANNER. c) That the counterdefendant OCTAVIANO GONZÁLEZ VEGA be ordered to pay my client LA FLORIDA S.R.L. the sum of ONE HUNDRED MILLION COLONES for the proceeds (frutos) received by him through the cattle-ranching exploitation of said parcel over the last ten years.

Also, that said individual be ordered to pay my client the proceeds from the use and usufruct (usufructo) of said parcel through its final delivery, which shall be liquidated in enforcement of this judgment. d) That the counterdefendant be ordered to pay my client both court costs of this counterclaim."

IV.Mr. Oscar Soto Jiménez also opposed the complaint and raised the defenses of lack of standing (falta de legitimación) and lack of right. He filed a counterclaim against Mr. Octaviano González Vega, seeking that "The present counterclaim be granted. The request for acquisitive prescription made by the plaintiff be rejected, and he be ordered to pay the procedural and personal court costs, and additionally, damages and losses caused by the plaintiff's reprehensible conduct."

V.In judgment 11-2017, issued at 4:15 p.m. on February 27, 2017, the Civil and Agrarian Court of Puntarenas ordered: "(…) The defenses of lack of legal right (falta de derecho) and lack of standing (falta de legitimación) in its passive form are sustained, with no specific ruling on the sine actione agit, as it is subsumed within the lack of legal right defense. Likewise, the defense of lack of cause (falta de causa) is rejected, as it is not contemplated within the list of claims set forth by law, and the defense of lack of active standing is rejected because the company La Florida S.R.L. is the registered title holder (titular registral), in order to declare the ordinary action filed by OCTAVIANO GONZALEZ VEGA against LA FLORIDA S.R.L. PARTIALLY GRANTED, in the following terms: The claim to have adverse possession (prescripción positiva) declared in his favor is rejected. The subsidiary claim for the payment of improvements (mejoras) in favor of the plaintiff is granted; these shall be assessed in enforcement proceedings (ejecución de sentencia) in accordance with the parameters set out in considerando vi, point c).

Since the plaintiff is a good-faith possessor (poseedor de buena fe), he has a right of retention (derecho de retención) over the property until the company La Florida S.R.L. pays in full the amount determined under that heading. The plaintiff and the registered title holder may settle the improvements claim granted herein by means of a conciliation agreement. Any matter on which no ruling is issued shall be deemed not granted. Furthermore, the defenses of lack of legal right and lack of standing in both the active and passive form are sustained, and the action filed by Octaviano González Vega against Oscar Soto Jiménez is declared DENIED in all respects. The defense of lack of legal right is sustained, and the defenses of extinctive prescription (prescripción negativa) and adverse possession raised by the plaintiff-counterdefendant are rejected, declaring the counterclaim (contrademanda) filed by OSCAR SOTO JIMENEZ against OCTAVIANO GONZÁLEZ VEGA DENIED in all respects.

The defenses of lack of legal right and prescription in both forms are rejected, and the counterclaim filed by LA FLORIDA S.R.L. against OCTAVIANO GONZÁLEZ VEGA is declared PARTIALLY GRANTED. Consequently, the company LA FLORIDA S.R.L. is declared the sole and legitimate owner of the property parcel (finca) registered in the Province of Puntarenas under number TWENTY THOUSAND SIX HUNDRED AND SEVENTY-NINE—TRIPLE ZERO. The defense of lack of legal right is sustained; the defense of extinctive prescription is rejected as unnecessary; and the defense of adverse possession is rejected as inadmissible; in order to declare that the registered title holder-counterclaimant has no right to claim present and future fruits, as determined in considerando vi, letter b). Any matter on which no ruling is issued shall be deemed not granted. Because recovery of title (reivindicación) of the property in favor of the registered title holder has been ordered, ABSOLUTE NULLITY (nulidad absoluta) is hereby declared of deed (escritura) number forty, executed by notary public Olivier Rojas Fernández on March 4, 1988, in favor of the plaintiff, as it is contrary to the provisions of Article 836 of the Civil Code, given that the transferor (transmitente) had previously made a prior act of conveyance (acto liberatorio) in favor of another legal entity over the same property; and consequently, the request for a declaration of absolute nullity submitted by the defendant party is granted, in accordance with Article 837 of the Civil Code.

Once this judgment becomes final, the corresponding cancellation writ (mandamiento de cancelación) shall be issued to the Registry. The lis pendens (anotación de demanda) notation writ shall remain noted until the registered title holder pays the amounts assessed for improvements in enforcement proceedings. Personal and procedural costs (costas): In accordance with the merits of the record and Article 221 of the Code of Civil Procedure. No specific ruling is issued on costs."

In resolution 336-F-18, issued at 4:30 p.m. on April 20, 2018, the Agrarian Tribunal of the II Judicial Circuit of San José ordered: "Regarding the appeal filed by plaintiff Octaviano González Vega, the appealed judgment is REVERSED. In its place, the following is resolved: Regarding the ACTION, the defenses of lack of legal right and lack of active and passive standing, as well as lack of cause, filed by the defendants with respect to the principal claim, are rejected. 1.- The adverse possession action filed by OCTAVIANO GONZÁLEZ VEGA against LA FLORIDA S.R.L. and Oscar Soto Jiménez over the property he has possessed for more than ten years, openly, peaceably, continuously, and in good faith, is granted; the property at issue is the parcel registered in the registry district (Partido) of Puntarenas, real folio registry number (matrícula de folio real) twenty thousand six hundred and seventy-nine—zero zero zero, (located in district 5 of Paquera, canton 01 of the province of Puntarenas), (sic), with the boundaries, measurements, and nature as indicated in the Public Registry. 2.- Cancellation of the registered title of the previous owner, La Florida S.R.L., is ordered, and registration in the name of Octaviano González Vega, of legal age, married once, farmer and rancher, resident of Concepción de Naranjo, identity card number nine-zero nineteen-three hundred and ninety, is ordered; this shall be directed in a writ of execution (ejecutoria) to the public property registry once this judgment becomes final, and any other annotation that is lapsed or prescribed shall be disregarded, in accordance with Article 853 of the Civil Code in relation to Article 471 thereof.

Once this judgment becomes final, the a quo shall issue the corresponding writ of execution to the Public Property Registry. REGARDING THE COUNTERCLAIM, the ruling is reversed: The defenses of lack of legal right and prescription (in both its adverse possession and extinctive prescription forms) raised by Octaviano González Vega are sustained, pursuant to Articles 851 through 855 of the Civil Code, and the counterclaim filed by LA FLORIDA S.R.L. and Oscar Soto Jiménez is declared DENIED in all respects. In accordance with the foregoing, pursuant to Articles 54 and 55 of the Ley de Jurisdicción Agraria, since the plaintiff prevailed on his claims in the action and on his defenses in the counterclaim, it is appropriate to reverse the ruling on costs and instead order the co-defendant counterclaimants to pay all costs of these proceedings, both personal and procedural." In resolution 400-A-18, issued at 4:40 p.m. in 2018, the Tribunal ordered: "The request for clarification and addition is rejected.

A purely clerical error in the operative part (parte dispositiva) of judgment No. 336-F-18 of the Agrarian Tribunal is corrected: in the section relating to the counterclaim, the phrase '...para en su lugar SIN LUGAR' shall read '...para en su lugar declarar SIN LUGAR, en todos sus extremos, la contrademanda interpuesta...' [i.e., '...to declare DENIED, in all respects, the counterclaim filed...']. This order is declared final."

VI.Unsatisfied with the foregoing, La Florida S.R.L. and Mr. Oscar Soto Jiménez each filed cassation appeals (recursos de casación), which were admitted by this Chamber. The company raises 7 grounds of appeal (agravios) (of which the last one deals—in substance—with the costs imposed). For his part, Mr. Oscar Soto Jiménez raises 2 grounds. Prior to examining the specific charges, it should be noted that, as indicated in the admission order, in this case the scheduling of the evidentiary hearing took place before the entry into force of the reform to the Labor Code enacted by Ley 9343, Reforma Procesal Laboral, of January 25, 2016, effective as of July 25, 2017; therefore, pursuant to Transitional Provision I, subsection 2) of that statute, this case constitutes an exception to its application, and the decision is accordingly rendered under the prior wording of that code. It is likewise noted that, since the appealed judgment was issued prior to the current Code of Civil Procedure, Ley 9342, pursuant to Transitional Provision II, the cassation appeals are heard and decided in accordance with the prior Code of Civil Procedure, Ley 7130, hereinafter referred to as CPC.

Cassation Appeal of the Defendant-Counterclaimant Company

VII.La Florida S.R.L., as set forth below, raised 2 grounds of a procedural nature. In agrarian matters, as established by Article 61 of Ley 6734, Ley de Jurisdicción Agraria, of March 29, 1982, the appeal before this Chamber is governed by Chapter V of Title VII of the Labor Code, whose Article 559—as noted, in the wording prior to the reform enacted by Ley 9343—provided for outright rejection (rechazo de plano) of any appeal in which correction, reinstatement, or conduct of procedural steps was sought. On the basis of this provision, this Chamber previously held that in agrarian matters a cassation appeal was admissible only on grounds of substantive defects (vicios sustantivos). However, since judgment 583-2004 of July 14, 2004, this Chamber has admitted review of procedural defects (vicios procesales) when they bear directly on the judgment itself; excluding those that bear on the procedural course (iter procesal), which are the ones expressly excluded by Article 559 of the Labor Code in its reference to "procedural steps." In this regard, it has been held that the grounds for cassation set forth in Article 594 of the CPC apply, by express reference of Article 452 of the Labor Code.

Accordingly, it has been accepted that in agrarian matters the procedural errors of incongruence (incongruencia) and reformatio in peius (reforma en perjuicio) are admissible. Review on grounds of deficiencies in the composition of the lawsuit (composición de la litis) has also been admitted, given its bearing on the effectiveness of the judgment and because it constitutes a prerequisite of any procedural relationship. In this regard, see, among many others, resolutions 971-F-S1-2011, 691-F-S1-2012, 1513-F-S1-2012, 1425-F-S1-2013, 29-F-S1-2015, and 2039-F-S1-2019. For this reason, the Court now proceeds to analyze the procedural defects raised by the appellant.

VIII.First. La Florida S.R.L. objects that "the judgment is scarcely reasoned and violates the right to two-tier review (doble instancia)." It states that it appealed the trial court's judgment solely insofar as it granted the plaintiff payment for the improvements introduced into the property and a right of retention. Nevertheless, the Tribunal only considered the appeal filed by the plaintiff and ruled that the company's appeal was unnecessary and therefore would not be considered; which—it argues—is contrary to the duty to provide grounds, to Article 155 of the CPC, to the right to two-tier review, and to due process (debido proceso). The Tribunal, it complains, declined its obligation to rule; it disregarded the impugnatory action of one of the parties and preferred that of the other, without indicating the reasons for which it dismissed it: "we must assume, and only assume, that the judgment handed down by the TRIBUNAL was in itself sufficient to reject our appeal, which is unheard of, because the TRIBUNAL would be resolving the case in a single instance."

IX.Given that procedural defects (vicios procesales) affecting the judgment must be challenged through mandate 594 of the CPC, it is clear that neither the lack of reasoning nor resolution at a single instance — the two defects alleged by the company — falls within the enumerated grounds. Accordingly, this ground of appeal will be denied. In any event, this Chamber notes for the benefit of the cassation appellant (casacionista) that the Tribunal stated it was not addressing the grounds of appeal relating to payment for improvements (mejoras), as doing so was unnecessary; and this is plain to this Chamber, since payment for improvements was one of the aspects that was reversed when the appeal filed by the plaintiff-counterdefendant was upheld. Once the primary claim for acquisitive prescription (usucapión) in favor of Mr. Octaviano González Vega was upheld, the subsidiary claim of that same party — namely, payment for improvements — could not and did not stand. Consequently, the grounds of appeal that precisely attacked the granting of that subsidiary claim by the plaintiff became moot once that ruling no longer existed. Therefore, this objection will be denied.

X.Second. The company alleges the defect of incongruence (incongruencia), asserting that the court granted "something that was never requested (sic) (extra petita)" in violation of article 155 of the CPC. The company quotes the plaintiff's claim, in which the latter requested a declaration of acquisitive prescription (usucapión adquisitiva) over the property. That, it argues, was what the plaintiff sought; yet the Tribunal unilaterally granted a different mode of acquiring ownership — one that was never requested — namely, acquisition a non domino, thereby validating a purported title conveying ownership on the grounds that the social function of property allows the court to disregard the parties' statement of facts and claims.

XI.In this regard, it bears noting that this Sala has repeatedly held that in common agrarian acquisitive prescription (usucapión agraria común), such as that sought in this case by the plaintiff-counterdefendant, the just title (justo título) required "must emanate from someone who is not, in law, the owner. The thing is acquired from another — from one who behaved and was regarded as the owner, without actually being so; the transferor is a non-owner, either because he never held title, or because his right has been extinguished or rescinded, or because the title he holds is insufficient to effect a transfer — as is the case, for example, of a usufructuary who purports to convey ownership. Acquisitive prescription thus operates when the title of transfer or acquisition is a non domino, i.e., from one who is not the owner, but not when it is a domino or a verus domino, that is, when it emanates from the true owner, because in that case, if the title is perfect, it produces all its effects immediately.

And if it suffers some other defect — having emanated from the true owner — its validation may occur through negative or extinctive prescription of the nullity action, and not through acquisitive prescription. Regarding just title, see, from this court, judgment no. 821 of 15:35 hours of November 1, 2000, 856 of 15:25 hours of November 15, 2000, and 320 of 15:00 hours of April 27, 2001" (emphasis added; as stated in precedent 178-F-S1-2007, likewise in 536-F-2007, and in the same vein in rulings 891-F-S1-2007 and 945-F-S1-2018). Thus, in the present case, the primary claim of the plaintiff-counterdefendant required the adjudicating bodies to analyze the just title, which in turn required examining whether it was issued by the verus domino or a non domino. Consequently, in determining that the deed of sale of March 4, 1988 constitutes a sale a non domino by Mr. Oscar Soto to Mr. Octaviano González, the Tribunal would not have committed the defect of extra petita alleged; this analysis formed part of the cause of action (causa de pedir).

XII.Third. La Florida argues that the judgment presents "contradictory reasoning" (fundamentación contradictoria). It submits that the Tribunal validated the list of proven and unproven facts (elenco de hechos probados y no probados) from the A quo's judgment, except for proven fact 4, which it removed; this reveals a problem of logical structure, since if the Tribunal maintains those circumstances, it cannot, as a matter of logic, validly reach conclusions different from those of the A quo. The company further argues that the Tribunal conducted a decontextualized analysis of the testimony of Alicia Sánchez Ramírez, merely copying and pasting a portion of her statement. It quotes the witness as having further stated: "I clarify that I was not present on the day Octaviano purchased the property (finca); I found out because Octaviano told me. Ronulfo and Oscar, when they sold this property, did not draw up any papers; at that time, things were expensive, and they left it for later.

The documents for Octaviano were prepared some time afterward, but the deed could not be registered, and that is why they began making inquiries. That document was signed on March 4, 1988; Lic. Olivier Rojas was there, as were Octaviano, Ronulfo, and Oscar... when the deed was executed in Palmares, no inquiry was made as to whether the property was registered, because the property belonged to don Oscar. I can attest that no registry search was conducted at that time. They began making inquiries some time later as to why the deed was not going through the Registry... I do not know on what date Lic. Olivier presented the deed for this purchase at the Registry...". From this, the company argues, it follows that the plaintiff claims he purchased the property from his brother in 1984, and that upon his brother's death, he decided to formalize the transaction with the true owner, Oscar, in 1988; "that is to say, if the plaintiff purchased in 1984 and only four years later chose to execute documents with the true owner, it is clear that only four years after having purchased from his brother, he became aware that the land was registered — otherwise, what need would there have been to locate Oscar and execute documents with him?

Oscar was sought out precisely because it was recognized that the property was registered and that Oscar's signature, as the registered owner, was required in order to register the plaintiff's acquisition; therefore, the plaintiff's good faith (buena fe) was questionable from the very outset." The company continues: "Moreover, the hearsay witness says: 'That document was signed on March 4, 1988; Lic. Olivier Rojas was there, as were Octaviano, Ronulfo, and Oscar... when the deed was executed in Palmares, no inquiry was made as to whether the property was registered, because the property belonged to don Oscar...' — a statement that the TRIBUNAL analyzes in isolation from the general context and abstracted from the totality of the evidentiary record in the proceedings. In the first place, if all three parties were present, it was because a situation that was not clear needed to be resolved — namely, that the property appeared registered in Oscar's name — and therefore, the TRIBUNAL's position that the plaintiff did not know or had no reason to know whether the property was registered, or whether it belonged to Oscar, is not accurate.

Furthermore, the very acquisition document submitted by the plaintiff clearly states that Oscar 'sells his registered property'; therefore, the TRIBUNAL's reasoning with respect to the witness's testimony is entirely contradictory both with its own assessment of that testimony and with the document itself, which establishes that the property's registration was already a fact — and this occurred only four alleged years after the plaintiff had acquired from his brother. Consequently, the act of signing the document with Oscar is clear and decisive evidence establishing that, as of that date, the plaintiff had full knowledge that the property was registered and stood in Oscar's name; therefore, what was truly material in this case was to determine whether the plaintiff knew or did not know that the property was registered in the Public Registry (Registro Público), and both the witness and the document itself establish that he did." This, the company asserts, is sufficient to deny positive prescription (prescripción positiva) as a mode of acquiring ownership, since by acknowledging that the property was registered, the plaintiff does not possess the required good faith; "any consequence arising from the document he chose to sign (...) must be borne by the plaintiff, including the fact that the property no longer belonged to the person who purported to sell it, because that person had previously contributed it to the company." The company adds that if the plaintiff chose not to search the Registry, that does not excuse him; and therefore the Tribunal's decision is contrary to the principles of legal certainty and security, the erga omnes effect, and public registry notice (publicidad registral).

It highlights that, since the property was registered, "any particular situation relating to that property appears in the Public Registry, just as the annotation related to the contribution of the property to the claimant company was already on record in the Public Registry since 1986 and was definitively registered in 1994. Moreover, the same witness states that they began making inquiries because the deed was not going through — which makes it clear that they could have obtained full knowledge of the property's registry status both before and after executing the deed with Oscar, and if they nonetheless persisted, that was a risk they clearly assumed and which must now carry consequences for them, as this constitutes neither an acquisition a non domino nor one capable of grounding acquisitive prescription, since their good faith is undermined by the circumstances surrounding that acquisition." The company further states: "the TRIBUNAL states the following: 'Moreover, both the plaintiff and his prior possessor — his brother Ronulfo, to whom Mr.

Oscar Soto confesses he sold the property before transferring it to Octaviano — were unaware that La Florida S.A. appeared as registered owner as of 1994 in the Public Registry,' when what the TRIBUNAL should truly have taken note of is that the plaintiff participated in the signing of a deed for a property that was registered — as the witness put it: '...when the deed was executed in Palmares, no inquiry was made as to whether the property was registered, because the property belonged to don Oscar...' — what the TRIBUNAL must understand is that the witness is saying she assumed the property belonged to Oscar, which contradicts the document submitted and the account given by the plaintiff in his complaint, since the document clearly states that this is a registered property that Oscar was selling to the plaintiff, and that straightforward fact alone should have guided the TRIBUNAL to determine that the plaintiff does not hold protectable possession, much less good faith or just title — whether understood as a document or as the very act of possessing — because, as already stated, he had full knowledge that the property had been reduced to private ownership; accordingly, whatever possession he may have exercised is tainted with illegality and is incapable of being protected through positive prescription as a mode of acquiring ownership.

Therefore, what was truly material here is not whether the plaintiff knew the property belonged to the claimant company, but rather whether he knew the property was registered." The company concludes that the judgment is contradictory because it validates a purported title conveying ownership when that very title is conclusive proof that the property was registered and therefore cannot be acquired through acquisitive prescription, much less as "acquisition a non domino"; "there is a fundamental difference between possession exercised over a lawful and possible object, in good faith and in the terms required by agrarian law to acquire by prescription, and making an illegal act pass as excusable ignorance grounded in good faith and the social function of property."

XIII.In deciding this ground of appeal (agravio), it is appropriate to have a clear understanding, in their entirety, of the arguments set forth by the Tribunal in the appealed judgment, so that, before proceeding, this Chamber may set out some general observations on the subject of agrarian adverse possession (usucapión agraria). Thus, in Considerando I and Considerando II, the Tribunal adopted the facts that the trial court had found proven, with the exception of the fourth, which it struck; likewise, it adopted the circumstances found unproven. In Considerando III and Considerando IV, it summarized the appeal filed by the plaintiff and that filed by Florida S.R.L. In Considerando V, it explained in general terms the legal institution of adverse possession (usucapión). In Considerando VI, it likewise expounded in general terms on the distinction that, in the view of that court for several years now, exists between civil adverse possession and agrarian adverse possession. To that end, it inserted a lengthy quotation (the source of which is not specifically identified), from which it is worth noting that it is stated that, by virtue of the agrarian principle of the "social function of property (función social de la propiedad)", "various requirements are established for agrarian adverse possession", which — the text continues — are:

• 1)the animus;
• 2)"just title in agrarian possession ad-usucapionem (justo título en la posesión agraria ad-usucapionem)"; and
• 3)"good faith in agrarian possession ad-usucapionem (buena fe en la posesión agraria ad-usucapionem)". It elaborated: "1.- The animus must manifest itself through the effective exercise of agrarian acts of possession (actos posesorios agrarios), with the agricultural holding (fundo agrario) becoming the possessor's habitual abode; but it is most intensely reflected through the economic appropriation of the gains obtained through one's cultivation work; it is presumed that whoever works the land in this manner is always a possessor in the capacity of owner. 2.- Just title in agrarian possession ad-usucapionem is constituted by agrarian labor, since it is through such labor that ownership of the land is acquired. 'Furthermore, the non-requirement of just title means that adverse possession may arise contra-tabulas, that is, against a title registered in the name of a third party in the Registro Público. By virtue of the considerations made regarding just title in the theory of agrarian possession, it may be said that agrarian adverse possession, by not taking into account the prior relationship that may exist between the possessor and the transferor, is a truly original mode of acquisition.' (Meza Lázarus, op. cit., página 158). 3.- Good faith in agrarian possession ad-usucapionem: In agrarian adverse possession, there is no categorization of possession as being in good or bad faith, (sic) since Agrarian Law is concerned not so much with the attitude of the possessor as, above all, with his or her agrarian productive activity; 'In Agrarian Law, the existence of this requirement cannot be conceived, since it is linked to just title, which is rejected as a requirement for possession capable of supporting adverse possession. Agrarian possession has a personal character whose foundation is labor. Since the existence of a title and its validity are not necessary, the requirement of special good faith in agrarian possession has no reason to exist.' (Meza Lázarus, op. cit., página 160-161)" (the bold text from the original quotation as now transcribed has been removed).

Then, in Considerando VII, the court held that the appellant (understood to be the plaintiff) was partially correct. It explained that the plaintiff filed its claim against La Florida S.R.L., which appears as the registered owner as of 1994, and against Oscar Soto Vega, who had sold to it in 1988. It is proven, it continued, that Oscar Soto Jiménez acknowledged having sold to Ronulfo González Vega "and the latter in turn to the plaintiff here, Octaviano González Vega, so that the sale was made directly from Oscar Soto to Octaviano, the latter acquiring the property under the belief that the person selling to him was the true owner of the real estate; however, it is also true that the sale was a non domino (not from the true owner), because although it took place on 4 March 1988 (see document at file page (folio) 3) by means of a public deed (escritura pública) — a title conveying possessory rights (título traslativo posesorio) — and Oscar Soto had transferred ownership of the property as far back as 23 March 1985 to La Florida Sociedad Anónima (see folios 5 to 8), Octaviano had no reason to know or be aware of that transfer, which was not recorded in the Registro Público until 23 September 1995 (see folios 5 to 17).

The title conveying ownership (título traslativo de dominio) presented by the plaintiff is suitable, valid, genuine, and effective, since the parties gave their consent — nudo consensu — and from that point the contract was perfected, with Octaviano conducting himself from that moment as the legitimate owner and actual proprietor of the agricultural holding." It added: "It is not true, as the a-quo asserts, that Octaviano was aware that the sale in his favor did not go through because there was a prior document to the registration in favor of La Florida S.R.L., as the notary had informed him. That assertion by the trial judge is grounded in an error in the assessment of evidence — specifically, a material or factual error — because it attributes to witness Sancho Ramírez something she did not say in her testimony. Indeed, a full reading of her testimony leads to a different conclusion. Ms.

Alicia Sánchez Ramírez stated clearly: '...After Octaviano acquired it, I never saw don Franklin or don Oscar work the farm (finca). Never, from the time Octaviano acquired the finca, did don Franklin or don Oscar tell Octaviano that he could not work the finca. The finca was registered; I do not know whether Octaviano would have known that when he bought it. I found out at the Registro after Octaviano had already bought it. I had started taking some computer courses and since we were put to practice using the computer, I found that it was registered in the name of Sociedad La Florida, about eight years ago. From that date forward, no one from that society has ever made any statement or claim to Octaviano regarding the finca...' (see folios 1439-1440). That is to say, the inquiries began some time after the year 2000, when the plaintiff had already possessed the property for more than ten years in a public, peaceful manner, with just title and good faith — a situation that was consolidated, undoubtedly, from the completion of the ten-year period, that is, on 5 March 1998." It further adds: "Moreover, both the plaintiff and his prior possessor — his brother Ronulfo, to whom Mr.

Oscar Soto acknowledges having sold the property before transferring it to Octaviano — were unaware that La Florida S.A. appeared as the registered owner as of 1994 in the Registro Público. Still less can that event be treated — as the a-quo erroneously did — as an act interrupting possession, as a material fact. Nothing is more mistaken in terms of the normative application of the provisions of article 853 and following articles of the Código Civil, since a mere registration entry (public notice) is not capable of interrupting acquisitive prescription (prescripción positiva), as it does not correspond to the grounds for interruption recognized by the legislature (articles 875 and 876 of the Código Civil)." The Tribunal noted that witness Sancho Ramírez stated that they "realized" that the property was registered in the name of the company, but this occurred after the period for adverse possession had already run.

It detailed that the plaintiff's possession had been for more than 10 years as owner and with just title "real and existing, since under No. 40 (…) of 4 March 1988 (folios 3 and 4) Oscar Soto Jiménez sold to Octaviano González Vega" the registered finca, which the former had contributed to the company — a situation of which the latter was unaware. The court then emphasized that the buyer and his transferor are the ones who have conducted themselves as the actual owners of the agricultural holding, paying farmhands (peones), caring for and improving the holding, maintaining paddocks (apartos), sowing improved pastures, and devoting it to cattle-ranching activity for more than 20 years — that is, fulfilling the exercise of the social function of property, as may be inferred from "the testimony of: Blanca Ester Rojas Zúñiga, who stated: '...The one who works this finca is Octaviano; he acquired this finca because he bought it from my husband Ronulfo González Vega, more than twenty years ago.

My husband bought this finca from Oscar Soto Jiménez... Octaviano currently devotes this finca to cattle ranching; corn and cassava have also been planted on occasion... In the village, Octaviano González Vega is recognized as the owner of these lands; he maintains the fences and the finca together with his farmhands... it is in better condition now; Octaviano planted improved pastures, before there were only "burro" grasses; he has also improved the fences' (see folio 1436). Witness Mainor Francisco Castro Jiménez stated: 'They — I clarify — the González family have been working this finca for approximately eighteen years...' (folio 1437) ... 'Those who work this finca are the González brothers and their farmhands; they devote it to cattle ranching...' (folio 1438). Witness Alicia Sancho Ramírez explained in greater detail: 'The finca is divided into six paddocks in total, ... From the time Octaviano acquired the finca, no one has ever interrupted him... he is the one who buys all the wire for the fences and the farmhands are the ones who maintain them, planting improved pastures throughout the finca.

Octaviano is the one who buys them, as well as the herbicides — I know this because I am the one who writes the checks...' (folio 1439). Witness Fernando Enrique Castro Jiménez, referring to the period of possession, stated: 'The Gonzálezes have had the finca for approximately eighteen or nineteen years. This finca, as I have observed from the outside, has always been maintained the same way... To maintain the finca, the Gonzálezes use a Chapulín and also farmhands...' (folio 1441). Witness Dagoberto Suárez Araya added the following: 'I have known the finca that is the subject of this proceeding for approximately twenty-three years; I have worked with Octaviano on that finca for that same length of time, helping him with the livestock and repairing the fences. Since I have known the finca I have worked there... he devotes the finca to livestock; it has Brisante and Braquiar type pasture planted; there are approximately sixty head of Brahman breed cattle...' (folio 1443-1445).

(sic) See in the same vein the remaining testimonies of Luis Alberto Barrientos Mora (folio 1445) and Alfredo Ramírez Sandi (at folios 1448-1449)." The court reiterated that the foregoing demonstrates the plaintiff's conduct as legitimate owner, by using the property in agrarian cattle-ranching activities, maintenance of pastures (repastos) and fences, and sowing of improved pastures, and also "the inaction of the title-holder in exercising his rights of restitution over the property, having allowed more than ten years to pass." It continued: "the plaintiff has, as noted, the title conveying possession, and good faith, since he has maintained the conviction that he acquired from the true owner (a non domino)." It held that, if the plaintiff and his transferor had by 1998 more than 10 years of continuous exercise of good-faith possession, the second paragraph of article 285 applies to them — providing that if possession begins in good faith, it does not lose that character merely because the possessor subsequently doubts the legitimacy of his right — and therefore in this case good faith must be presumed in favor of the party seeking adverse possession.

XIV.It is appropriate to note that, contrary to the position taken by the Tribunal regarding the various requirements for agrarian acquisitive prescription (usucapión agraria), this Chamber, in judgment 920-F-2000 of 15:25 hours on December 13, 2000, stated that "the mere exercise of acts alleged to constitute possession (posesión) does not substitute for the legal conditions that the law requires for acquisitive prescription to operate, namely, just title (justo título) and good faith (buena fe). Consequently, the lower-court judges erred in ruling that, in what they term 'agrarian acquisitive prescription,' a series of elements that appear in civil law as requirements for qualifying possession for acquisitive prescription should be disregarded, specifically just title and good faith, since, according to those judges, agrarian work itself constitutes just title and good faith is not relevant, insofar as what matters is not the attitude of the possessor but rather his productive activity.

That reasoning is openly contrary to what is expressed in Articles 853, 855, and 856 of the Código Civil, which are applicable in this case. In this regard, in matters handled under agrarian jurisdiction, the aforementioned legal conditions necessary for acquisitive prescription (prescripción positiva) to operate must not be overlooked, since, except for the situation expressly provided for in Articles 92 and 101 of the Ley de Informaciones Posesorias [which is actually the Ley de Tierras y Colonización, and not as was incorrectly stated], concerning precarious possessors (poseedores en precario) and subject to strict compliance with the procedures and proceedings provided for in that law—matters extraneous to the case at hand—in our legal system, with respect to acquisitive prescription of the right of ownership over immovable property (bienes inmuebles), absolutely no legal provision establishes an exemption from the requirement that just title and good faith both concur.

On the contrary, the law requires both conditions, together with the qualified possession provided for in Article 856 of the Código Civil, for acquisitive prescription to be viable, (…) [.—] VI.— This Chamber has already reiterated the requirement that the adverse possessor (usucapiente) meet all three legal conditions for acquisitive prescription to operate, likewise in cases handled under agrarian jurisdiction, precisely because the applicable law so dictates (the following judgments of this Chamber may be consulted, for example: number 4 of 14:45 hours on January 28, 1998; number 50 of 15:20 hours on May 20, 1998; number 95 of 15:30 hours on October 2, 1998; number 1 of 14:00 hours on January 6, 1999)."

Previously, in ruling 821-F-2000 of 15:35 hours on November 1, 2000 (a civil matter, though that does not result in a different treatment for agrarian matters, as was stated in the recently cited precedent), this Chamber had ruled on just title as follows: "under our legal system, this requirement refers to the title conveying ownership (título traslativo de dominio) and not to the qualities of possession, since the latter enjoys autonomy and must exhibit, as stated, the characteristics of being public, peaceful, uninterrupted, and held in the capacity of owner. The title conveying ownership constitutes the element justifying possession—not the other way around—and must possess this characteristic before or at the moment of taking possession. Nor should it be confused with good faith, since the latter is a subjective requirement relating to the acquirer's belief that he is legally entitled to the possession he exercises.

The justness of the title lies, as both old and recent legal doctrine has developed, in its truthfulness and validity. The first characteristic refers to its actual existence, thereby excluding the putative title and the simulated title. In both cases, there is no operative just title, only the appearance of one." Likewise, on this same occasion it was noted, regarding proof of just title by the acquirer, that "Our Código Civil, in Article 854, requires proof of this requirement, except in cases where possessory presumptions exist—in the case of movable property or the right of possession—or where proof is not required at all in order to obtain acquisitive prescription over continuous and apparent easements (servidumbres). The reason for the exceptions is easy to understand, given the different treatment afforded to the indicated cases. In the case of the right to possess, the mode of acquisition is more agile than that provided for the right of ownership, since its content is not as full and permanent as the latter.

Indeed, to acquire this right, possession for one year suffices (Articles 279 and 869, in fine, of the Código Civil). However, this is by virtue of a possessory presumption valid only for the right to possess, as set forth in Article 281 ibid., and not with reference to the acquisitive cause of ownership, which, pursuant to Article 854, must always be proved. In other words, the title justifying simple possession cannot be equated with the true and valid title of acquisition of ownership, as stated. Articles 281 and 854, far from contradicting each other, correspond within their respective scopes of application. At this point, it is appropriate to recall the real rights (derechos reales) susceptible of being acquired through acquisitive prescription, in which proof of just title is indeed required. Among them is the right of ownership—as a full right—and the rights of usufruct (usufructo), use, and habitation (uso y habitación) as derived rights.

In these cases, it is not sufficient to presume the right to possess; it is necessary to demonstrate a just acquisitive cause of ownership, of usufruct, of use, or of habitation. The function of the possessory presumption, fully applicable to the simple right to possess—a real right over another's property which, despite its great importance, ranks below the right of ownership—or to ownership of movable property—which is grounded in the system of publicity applicable to them—has not been extended by our legislation to proof of just title in other cases. In these cases, the different nature and socioeconomic consideration of the rights require, in the complex factual scenario of the original acquisition under analysis, a cause justifying possession that is explicit and permits not only an analysis of whether the title is just (valid and true), but also its correspondence to the property that is the object of possession.

On this matter, see, among others, the following judgments of this Chamber: number 19 of 14:00 hrs. on April 7, 1993; number 45 of 15:05 hrs. on May 22, 1996; and number 1 of 14:00 hrs. on January 6, 1999." Subsequently, in ruling 178-F-2007 of 09:50 hours on March 14, 2007, it was clarified that there are two types of agrarian acquisitive prescription: the ordinary and the special, which differ in their requirements. It was explained that special agrarian acquisitive prescription is governed by the Ley de Tierras y Colonización, Articles 92 and 101, the basis of which is precarious possession arising from the need to work the agricultural parcel (fundo agrario) as a means of subsistence for oneself or one's family unit; "In this precarious possession of land, food necessity and family agricultural work prevail. It is not sufficient to have the mere intention to possess; possession must be actual, direct, and personal, in order to satisfy the nutritional needs of the family group.

Hence, for it to operate, the existence of good or bad faith is not decisive, as this element is replaced by necessity." For its part, it was continued, ordinary agrarian acquisitive prescription is governed by the general rules of the Código Civil, so that in accordance with Article 853 just title, good faith, and possession must all be demonstrated; it was emphasized that the general rules governing acquisitive prescription "require the concurrence of certain requirements: a capable thing, that is, one susceptible of private ownership; located within the commerce of persons; a just title conveying ownership; good faith; possession and the passage of time, the latter exercised in the capacity of owner, in a continuous, public, and peaceful manner, for ten years or more (Articles 853 and 860 of the Código Civil). These requirements are cumulative, so that if even one of them is absent, acquisitive prescription will be inadmissible." This position reiterates in more specific terms the criterion expressed in the cited precedent 920-F-2000 of 15:25 hours on December 13, 2000.

Along these same lines, more recently, in judgment 945-F-S1-2018 of 10:35 hours on November 1, 2018, handed down in the context of an ordinary agrarian proceeding, it was stated that "XI.— Regarding the institution of acquisitive prescription, this Chamber has repeatedly held, based on the applicable legal rules, that certain requirements must be met for it to arise, namely: title conveying ownership, good faith, possession exercised in the capacity of owner in a continuous, public, and peaceful manner, as well as the passage of time, being at least 10 years. On this subject, the Chamber so held in judgment no. 114 of 12:11 hours on February 5, 2016, as follows: 'On agrarian acquisitive prescription, this Chamber has on other occasions indicated that for it to succeed the fulfilment of several requirements is necessary: title conveying ownership, good faith, and possession; but the latter must be in the capacity of owner, in a public, peaceful, and uninterrupted manner for a period of 10 years, bearing in mind that in agrarian matters, the aspect of possession goes beyond the mere occupation [understood as possession] of the parcel, since in these cases it is required that there be agrarian acts of possession, aimed at cultivating and improving the property sought to be acquired through acquisitive prescription.

In this regard, see the ruling of 09:50 hours on September 18, 2013, corresponding to vote number 1196.' —emphasis added—." The Chamber further stated: "(…) the fact that the plaintiff continued working the land—the basis of which, according to the plaintiff, lies in a verbal agreement of wills between him and the Cooperativa regarding the future restitution of the portion of land in dispute—does not have the necessary characteristics to constitute a title conveying ownership suitable for acquisitive prescription—since it is not a title conveying ownership from someone who is not the owner. Therefore, this Chamber holds, one of the requirements of acquisitive prescription is not satisfied. As set forth in the preceding lines, it is not the mere fact of possession that must be assessed when examining the requirements of acquisitive prescription, but rather the preceding legal situation or the cause by which possession is held.

And in this case, the cause or reason that the plaintiff claims as the basis for his possession of the land falls far short of what is considered suitable for acquisitive prescription." That being so, from all of the foregoing it follows that, while this Chamber has upheld a distinguishing feature between ordinary or civil acquisitive prescription and ordinary agrarian acquisitive prescription, this distinction reduces to the fact that the requirement of possession in agrarian matters is not satisfied by just any acts of possession, but rather consists of agrarian acts of possession, such as acts of cultivation, livestock farming, beekeeping, and others. The thesis that agrarian-character possession relieves, substitutes for, or constitutes the title conveying ownership has been rejected by this Chamber since long ago, in the precedents cited.

XV.Now, while this Court does not agree with what the Tribunal stated in general terms regarding just title (justo título) or title conveying ownership (título traslativo de dominio) in ordinary agrarian adverse possession (usucapión agraria ordinaria), the truth is that, notwithstanding those more abstract considerations, in considerando VII of the appealed judgment, when turning to the analysis of the present matter, that body identified the "title conveying ownership exhibited by the plaintiff" as the contract of sale between Oscar Soto and the plaintiff, on which it insisted that "the sale is a non domino (not from the true owner)," which took place "on 4 March 1988 (see document at folio 3) by means of a public deed (escritura pública)—a title conveying possessory rights (título traslativo posesorio)—and Oscar Soto had transferred ownership of said property since 23 March 1985 to La Florida Sociedad Anónima (see folios 5 to 8)." The Tribunal understood that the 1988 sale constitutes both a "title conveying ownership" and a "title conveying possessory rights," using both expressions; which—this Court likewise understands—is neither different nor an error, given that ownership carries possession as one of its attributes.

That 1988 transaction is therefore the cause of the transfer of ownership from a non domino party who appeared to be the owner—as a requirement of adverse possession—but it is also the cause by which Octaviano González's possession began, and by virtue of which the Tribunal ultimately decreed that he had acquired the right of ownership as against the registered company's right. In this way, leaving aside the disagreement regarding the general thesis on the requirements of agrarian adverse possession that the Tribunal advanced, that body's decision was not grounded on the mere fact of possession as a title conveying ownership for the purposes of the right of property or ownership itself, as it had set forth in that general section; it grounded its decision on the deed of sale (escritura de compraventa) of 4 March 1988 between Oscar Soto and the plaintiff, at which time the former, despite being the registered titleholder (titular registral), was not the owner of the property (a circumstance which—it is noted—since it was not publicized in the Public Registry (Registro Público) entry for the property itself, could not automatically be held to have been within the knowledge of Mr. Octaviano, absent evidence to the contrary). With these caveats and this clarification, the Court proceeds to rule on the assignment of error.

XVI.The central argument of the appellant company is that the plaintiff knew the property was registered, as may be inferred from the testimony of Ms. Alicia Sánchez Ramírez and from the deed itself between the plaintiff and Oscar Soto; and that, because he knew it was registered, adverse possession does not lie. It is noted that the appellant fails to appreciate that the property was indeed registered—but in the name of Oscar Soto, who appeared before a notary public in 1988 to sell that registered property to the plaintiff. This fact—that the property was registered—was not denied by the plaintiff; on the contrary, it was held to be proven by the trial court (Juzgado) and was upheld by the Tribunal. Therefore, up to this point, the appellant's argument is insufficient to overturn the judgment, for the Tribunal never denied that the plaintiff knew the property was registered; the fundamental point is that it was indeed registered—but in the name of Oscar Soto, who was no longer in fact its owner.

Furthermore, insofar as the appellant asserts that "there was already a notation in the Public Registry since 1986 relating to the contribution of the property to the claimant company, which was definitively registered in 1994," the party filing for cassation (casacionista) cites no evidentiary element from which that factual conclusion could be drawn, and neither lower court found it to be established. The company points out that witness Alicia Sánchez Ramírez recounted that she and Octaviano "began making inquiries because the deed was not going through," and from this the appellant deduces that "it is clear that they could have had full knowledge of the property's registration status both before and after executing the deed with Oscar." This is an inference that cannot be sustained. The appellant specifies no evidence from which it could be established that, in 1988, the Public Registry of Real Property (Registro Público de la Propiedad Inmueble) showed that the property had been contributed upon incorporation—through at least a marginal annotation (anotación al margen) on that property's record—or that the ownership of La Florida S.R.L. appeared in said Registry.

This Chamber does not fully understand the assignment of error, since within the same ground of appeal the appellant itself states that the property was indeed registered in the name of Oscar Soto. Since the Public Registry of Real Property showed Mr. Oscar Soto as owner of the estate (heredad), when in fact he was not (having contributed it in 1985 upon the incorporation of La Florida S.R.L.), the sale he carried out in 1988 to Octaviano González constitutes, as the Tribunal correctly held, a transaction a non domino. This is the characteristic that—as already indicated in considerando XI—the title conveying ownership required by Article 853 of the Civil Code for acquiring property by adverse possession must have, as this Court has repeatedly held, including in the already referenced ruling 178-F-2007, a position reiterated in decisions 536-F-2007, 891-F-S1-2007, and 945-F-S1-2018. In this most recent precedent, this Court first cited: "In ruling no. 536 of 10:30 a.m. on 27 July 2007, this judicial body held: 'On just title for adverse possession.

In the present case, the appellant indicates that just title in agrarian matters is determined by possession itself. However, that objection cannot be sustained. Regarding this requirement, it must be noted that it consists of the antecedent legal relationship by virtue of which the thing is obtained with the capacity to acquire by adverse possession. This Court has repeatedly held that it must emanate from one who in law is not the owner. The thing is acquired from another—from someone who behaved and was reputed to be the owner without actually being so; the transferor is a non-owner, either because he never held title, or because his right has been extinguished or resolved, or because the right he holds is insufficient to produce a transfer; the last case includes, for example, the usufructuary who purports to transfer ownership. Adverse possession therefore operates when the title of transfer or acquisition is a non domino—from someone who is not the owner—but not when it is a domino or a verus domino, that is, when it emanates from the true owner, because in that case, if the title is perfect, it immediately produces all its effects.

And if it has some other defect, but emanates from the true owner, its validation may be produced by the negative or extinctive prescription (prescripción negativa o extintiva) of the nullity action, and not by acquisitive prescription (prescripción adquisitiva) or adverse possession. Regarding just title, see, from this body, ruling no. 821 of 3:35 p.m. on 1 November 2000, 856 of 3:25 p.m. on 15 November 2000, and 320 of 3:00 p.m. on 27 April 2001.'—emphasis not in original—." Next, when analyzing the specific case, it held: "In this matter, the existence of a title conveying ownership from a non-owner to the plaintiff—whereby possession of the land would be transferred to the plaintiff so that he might believe himself to be the true titleholder—is not alleged. For its part, the fact that the plaintiff continued working the land, whose basis, says the plaintiff, lies in a verbal agreement between him and the Cooperative—regarding the future return of the portion of land in dispute—does not have the characteristics necessary to constitute a title conveying ownership that is apt for adverse possession, since it is not a title from one who is not the owner.

For this reason, this Chamber finds, one of the requirements of adverse possession is not met. As set forth in the preceding paragraphs, what must be assessed when reviewing the requirements for adverse possession is not the mere fact of possession, but rather the antecedent legal situation or the cause by which possession is held. And in this case, the cause or reason for which the plaintiff says he is in possession of the land is far removed from that which is considered apt for adverse possession." (underlining and boldface added). In sum, the appellant's argument is insufficient to undermine what the Tribunal decided, since it amounts to the contention that—in the appellant's view—a registered immovable property cannot be acquired by adverse possession because registration necessarily means there is neither good faith (buena fe) nor a title conveying ownership; which is incorrect, for, in accordance with Articles 853 and 856 of the Civil Code, adverse possession must be decreed if, in addition to the title conveying ownership emanating from a non domino party who appeared to be the owner by virtue—as in this case—of registered title, the plaintiff meets the requirements of good faith and possession as owner, continuous, public, and peaceful.

In this case, the registration of the property in the name of Oscar Soto, far from diminishing the plaintiff's good faith, confirms it; and in this assignment of error the appellant alleges no other circumstances, or their evidentiary support, that would lead to a contrary conclusion. It remains only to note that there is no contradiction on the part of the Tribunal in having maintained the factual findings of the trial court and yet reaching a different conclusion. The subsumption of those same circumstances under the applicable legal norms will yield one result or another depending on how the adjudicating body applies and interprets the law, and it is the superior court—as in the present case—that determines the correct application and interpretation.

XVII.Fourth. The appellant alleges an erroneous "analysis of evidentiary elements (análisis del elemento probatorio)," claiming it was decontextualized and divorced from the remaining evidence, specifically referring to the testimony of Alicia Sánchez Ramírez, Blanca Ester Rojas Zúñiga, Mainor Francisco Castro Jiménez, Fernando Enrique Castro Jiménez, Dagoberto Suárez Araya, Luis Alberto Barrientos Mora, and Alfredo Ramírez Sandí. She reiterates that the plaintiff's acquisition document reflects a property registered in the Public Registry (Registro Público), and therefore the Tribunal's conclusion regarding good faith (buena fe) is incorrect. She acknowledges that, pursuant to article 286 of the Código Civil, good faith is presumed in cases of doubt; however, she asserts, evidence to the contrary is also admissible, and when the law requires good-faith possession (posesión de buena fe), a person is considered to possess in good faith if, at the moment of taking possession, that person believed they had the right to possess—but if there was sufficient reason to doubt whether that right belonged to them, good faith cannot be attributed to them.

In this case, she maintains, "there was sufficient reason to doubt whether that right belonged to him, because the signed document states that the property is registered in the Public Registry, yet despite this, as witness SANCHEZ RAMIREZ testified: 'It is within my knowledge that no registry search was conducted at that time,' which allows one to conclude that their failure to conduct such a search is their sole responsibility, and that, on the contrary, they acted with clear and evident bad faith (mala fe)." She argues that the Tribunal did not engage in a weighing of the evidence (ponderación de la prueba), as the first-instance judge did; she then transcribes a lengthy passage from that judgment. She goes on to state: "From the foregoing analysis, we can determine that the first-instance judge was correct in her assessment, because she clearly and specifically identifies the evidentiary weight assigned to each piece of evidence and sets out the reasons for doing so.

The TRIBUNAL does not proceed in this manner," settling instead for a "very lenient analysis of the testimony, which violates the duty to provide reasoned grounds (fundamentar)." She notes that the A quo analyzed the documentary evidence in a dedicated section (acápite), something the Tribunal failed to do, offering instead an excessively summary treatment that purports to assign evidentiary weight without stating reasons. She emphasizes that, in the first-instance judgment, the plaintiff's "possession is not legally protectable, because he holds neither a valid nor a transferring title (título justo ni traslativo), nor does good faith exist—a conclusion reached after a detailed, item-by-item analysis of testimonial and documentary evidence. In violation of the duty to provide reasoned grounds, the TRIBUNAL provided no reasoning whatsoever for the challenged judgment, neither specifically nor in detail addressing why a different evidentiary weight should be assigned to these pieces of evidence, nor does it relate all of the evidentiary elements to one another so as to assess them collectively." She contends that she has been the victim of a dispossession (despojo) of her property through "forged documents that were not even recorded in the Public Registry (nor even presented at the time the company acquired the property through a capital contribution in 1986)," and that she is therefore entitled to recover the property "even if there are good-faith third-party purchasers (terceros adquirentes de buena fe)—which is not the case here, because the plaintiff (…) intentionally and directly evaded relying on the registry public notice (publicidad registral) that showed that the person selling to him had no right to do so." This, she continues, does not mean disregarding good-faith third-party purchasers, as they have the mechanisms provided by civil law to claim warranty or payment of damages from the seller.

She reiterates that since 1986 it has been publicly recorded that the property was contributed as a capital asset at the time of the company's formation. She continues: "In this case, the transparency of a transaction is highly questionable when the purchaser of a registered property did not even conduct the corresponding searches. The protection of good-faith third-party purchasers, in the terms sought by the plaintiff, amounts to dispossessing the legitimate owner of property that belongs to them. Such a solution is undoubtedly excessive, disproportionate, and, ultimately, unjust. The importance of registry public notice and its principles cannot prevail over the right of the first victim—the legitimate owner, originally dispossessed through fraud—to retain full title over their property or, at the very least, the right to be restored to its enjoyment." She concludes that an a non domino acquisition cannot serve as a shield for legitimizing criminal acts or become an obstacle preventing the truly dispossessed owner from recovering the property.

XVIII.The grievance is a mixture of arguments that, by its very lack of precision, warrants its rejection on that basis alone. On the one hand, the appellant devotes herself to asserting that the trial court's (Juzgado's) analysis of the evidence is correct, while the Tribunal's is not—that is, she focuses on directly contrasting the two judgments, then asserts that the Tribunal failed to comply with its duty to provide reasoned grounds. As already noted, this claim constitutes a procedural defect that, while it concerns the judgment, does not constitute a ground for cassation (causal de casación) pursuant to article 594 of the CPC, whose supplementary application is established by provision 452 of the Código de Trabajo. On the other hand, the appellant reiterates the argument made in the previous grievance—namely, that because the property was registered in the Public Registry, the plaintiff could not acquire title by adverse possession (usucapir), since that registration alone negates the plaintiff's good faith.

The Court refers the appellant to what was stated regarding the preceding grievance: that the fact that the property was registered in the Public Registry in the name of Oscar Soto establishes that the deed of March 4, 1988 constitutes an a non domino title of transfer of ownership (título traslativo de dominio a non domino) within the meaning of article 853 of the Código Civil; and that it is the view of this Court that, contrary to the appellant's position, rather than undermining the good faith presumed in favor of the plaintiff, the registration reinforces it, since the plaintiff believed that the person selling to him had the right to do so, as indicated by the Public Registry of Property (Registro Público de la Propiedad). Article 285 so provides: "In all cases in which the law requires good-faith possession, a person is considered to possess in good faith if, at the moment of taking possession, that person believed they had the right to possess." The provision continues: "If there was sufficient reason to doubt whether that right belonged to them, they cannot be considered to be in good faith"; this Court finds no evidence that in 1988 Mr.

Octaviano had any reason to doubt that, in acquiring the property from the person who appeared in the Registry as its owner, he would not have been entitled to exercise possession as an attribute of ownership. The public registry trust (fe pública registral) supports a finding of good faith that was not rebutted. The provision continues: "but if the possession was in good faith at its inception, it does not lose that character merely because the possessor subsequently doubts the legitimacy of their right. Possession ceases to be in good faith at the moment the possessor acquires certainty that they are possessing without right, and it also ceases from the notification of the claim in which another asserts the right to possess"; this Court does not find that, given a title in which Oscar Soto—who appeared as owner in the Registry—participated in 1988, one can conclude with complete certainty that, once La Florida S.R.L.'s ownership of the property was recorded in the Registry in 1994, and even assuming Mr.

Octaviano González was aware of that registration, he thereby acquired certainty that he was wrongfully possessing the parcel. He had owned it for approximately 6 years when La Florida's title was recorded in the Registry, and it was not established that between that purchase in 1988 and the filing of this action—approximately 17 years later—the company ever took any legal action against him. He may have had doubts, but doubt alone would not have deprived him of good faith. Additionally, the grievance is itself confusing, because on the one hand it argues that the plaintiff is not a good-faith third-party purchaser since he could have verified that the seller had no right to sell—a contention regarding which, it bears repeating, the appellant does not identify which piece of evidence shows that this information was noted or recorded against the property, but rather appears to deduce it from the filing of the company's articles of incorporation with the Public Registry itself, a fact that clearly does not in itself constitute registry public notice, since registration in the Registry of Legal Entities and the assignment of a tax identification number does not give public notice of the transfer of a real property (these are separate registries).

But at the same time, the appellant argues that, as a good-faith purchaser, the plaintiff was free to claim damages and improvements (mejoras) introduced to the property from Mr. Oscar Soto. In other words, on the one hand the appellant acknowledges that Mr. Octaviano purchased in reliance on the Registry; but on the other, she asserts that the Registry reflected other information, from which one would understand she is arguing that he was not protected by the Registry. For all of these reasons, the grievance will be dismissed.

XIX.Fifth. The appellant claims "incorrect application of acquisition a non domino." The appellant argues that the Tribunal made an effort to legitimize the document submitted by the plaintiff as a title transferring ownership (título traslativo de dominio) and, to that end, resorted to the doctrine of acquisition a non domino, thereby distorting its essential prerequisites. The appellant explains what, in their view, constitutes real estate fraud (fraude inmobiliario). The appellant asserts that, for acquisition a non domino of real property to occur, the following fundamental requirements must concur jointly: a) the acquirer must have the status of a third party, b) the right must have been acquired for valuable consideration (a título oneroso), in good faith (buena fe), and from a person who, according to the Registro de la Propiedad, has the authority to transfer it, and c) the acquirer must also have registered the acquisition.

These prerequisites are not met in the present case. The appellant criticizes the Tribunal, stating that "acquisition a non domino is not a valid or suitable instrument for validating the document in question, but rather a mode of acquiring ownership as such"; furthermore, the facts of this matter do not fit this doctrine, because "the title transferring ownership, as such in agrarian law, must not be understood as a document, but rather as the acquisitive basis (causa adquisitiva), which may itself consist in possession." The appellant continues: "the plaintiff raises a legal issue relating to acquisitive prescription (prescripción positiva) or adverse possession (usucapión), and not to acquisition a non domino. In applying substantive law, the TRIBUNAL resolves by stating that, with respect to title, there is acquisition a non domino, when just title (justo título) is only one of the requirements demanded by agrarian law for adverse possession and, furthermore, just title must be understood as a lawful or acquisitive basis constituted by the mere fact of possession.

That being so, the TRIBUNAL cannot validate the title transferring ownership by invoking acquisition a non domino, because one thing is the existence of acquisition a non domino and another is whether the title transferring ownership exists or is lawful." The appellant maintains that the document submitted by the plaintiff does not establish acquisition a non domino, since it is a deed that was never presented to the Registry, and therefore, on that basis, there is no configuration of "the acquirer a non domino [who] may claim that their acquisition is valid, from a person who apparently had the right to alienate, even if that right is rescinded or annulled," as provided by Article 456 of the Civil Code. The appellant reiterates that, on the contrary, it was proven that the property (finca) has been registered since 1974, that it was contributed at the time of the company's incorporation on March 26, 1985, presented to the Daily Ledger (Diario) of the Registro Mercantil in 1986, and subsequently registered at volume 352, entry 15789 on September 3, 1994; therefore, the deed of sale (escritura de compraventa) between the plaintiff and Oscar Soto dated March 4, 1988—never presented or registered—cannot have the capacity to displace the primacy of the appellant's prior real right (derecho real) "which, by virtue of registry publicity (publicidad registral) and chain of title (tracto sucesivo), had already been noted since 1986, informing the parties and the general public that Oscar Soto had already alienated the property by contributing it to a family company." The appellant cites Article 455 of the Civil Code, under which titles subject to registration do not prejudice third parties except from the date of their presentment, and reaffirms that the deed by which the property was contributed to the company was presented to the Registry since 1986.

The appellant then introduces an extensive quotation from what it identifies as ruling 1-1999 of this Chamber, and immediately thereafter asserts: "In other words, the TRIBUNAL commits a serious error in the application of substantive law because it takes acquisition a non domino into other dimensions—dimensions that are very dangerous, because they cause the order established by law to fail with respect to the actual prerequisites that must exist for the application of true acquisition a non domino, as well as entailing the absolute and harmful omission of the principles of legal certainty and security (seguridad y certeza jurídicas) provided by registration and registry publicity, as well as the supremacy of real rights set forth in Article 455 of the Civil Code and the erga omnes effectiveness of registry publicity itself." The appellant further asserts that the plaintiff's possession is not an established fact, since the appellant (the company) disposed of the property prior to this proceeding by encumbering it with mortgage liens (gravámenes hipotecarios)—specifically in 2004—to which it had to resort in order to finance the proceedings brought against it by Mr.

Oscar Soto and Mr. Octaviano González (the appellant transcribes information it states appears in the Registry). On that basis, the appellant argues, "the plaintiff's supposed possession is merely circumstantial, an act of bad faith stemming from the problems that have arisen between Oscar Soto and the company." The appellant emphasizes that the Tribunal should have ruled on what was actually requested—namely, on adverse possession—determining whether the document submitted by the plaintiff constituted or did not constitute just title or a title transferring ownership; which it did not do, since the plaintiff knew it was registered and chose not to conduct registry searches; furthermore, this eliminates the presumption of good faith, such that the plaintiff's possession is not protectable, having been exercised in bad faith and under murky circumstances, for which reason the plaintiff loses the right to a claim for improvements, which likewise should have been rejected.

XX.The grievance is confusing and conflates a series of issues without a clear direction. It raises 4 independent arguments. The first—which is a repetition of earlier grievances—is that the Tribunal applies the doctrine of acquisition a non domino when the subject matter of the proceeding was adverse possession, and that acquisition a non domino is not applicable to the present matter, in which its prerequisites are not met. The second is that just title in agrarian matters is not constituted by a document but by possession itself. The third is that the appellant's prior real property right "had already been noted since 1986, informing the parties and the general public that Oscar Soto had already alienated the property." And the fourth is that the plaintiff's possession is not established, since the appellant disposed of the property—as it did in 2004 when it encumbered it with mortgage liens.

As to the first point, it was already noted in addressing the preceding grievances that this argument cannot be sustained, since the doctrine of adverse possession, as this Chamber has repeatedly held, requires a title transferring ownership from a person who is not the titleholder or owner. Regarding the second argument—that in agrarian matters what matters is not the document transferring ownership but rather possession—this is likewise without merit, since, as was explained at length, ordinary agrarian adverse possession requires a title transferring ownership, which cannot be confused with the requirements of special agrarian adverse possession (usucapión especial agraria) contemplated in the Ley de Tierras y Colonización, which is not what was alleged in this proceeding. Consequently, up to this point, and beyond that argumentative conflation, the appellant's thesis would also find no support in this Chamber's case law.

With respect to the third proposition—on which the appellant now insists more precisely—that because the deed of incorporation (escritura de constitución) was presented to the Registro Mercantil, the plaintiff should have known that Mr. Oscar Soto was not the owner of the property but rather the appellant was, since it "had been noted," the following must be said. As already indicated, neither the trial court nor the Tribunal found that, as of 1985, 1986, or much less in 1988, any annotation appeared on property 6-20679 that would have warned the public that the parcel had been contributed to a company; nor does the appellant identify any specific piece of evidence that would allow such a conclusion to be drawn. On the contrary, the company once again in effect admits that the transaction was carried out by Mr. Oscar Soto, who, despite appearing as the owner in the Registro Público, was not in fact the owner; all of which constitutes precisely the title transferring ownership a non domino that the Tribunal found, while at the same time precluding the application of Article 455 of the Civil Code in the manner urged by the appellant.

Finally, with respect to the additional challenge—that the plaintiff's possession is not real, given that the appellant mortgaged the parcel prior to this proceeding—this argument is incomprehensible to this Chamber, as the appellant appears to forget that possession is in itself a fact, one that in this case was established as of 1988 and continued for more than 10 years, without the appellant alleging the non-existence of or denying this particular fact (immediate possession). The creation and registration of a mortgage guarantee (garantía hipotecaria) does not negate the plaintiff's possessory fact. That type of disposition of the property was enabled by the registered title that the appellant has enjoyed since 1994, and implied nothing as to the immediate possession exercised by the plaintiff. Accordingly, this grievance shall also be rejected.

XXI.Sixth. The appellant argues "failure to apply the requirements of the revindicatory action (acción reivindicatoria)," thereby omitting the application of Article 45 of the Political Constitution. The appellant contends that possession is merely one attribute of ownership (dominio); for possession to give rise to a property right, it must satisfy all the requirements established by the legal order for it to operate as a mode of acquiring ownership, which corresponds to acquisitive prescription (prescripción adquisitiva)—"which is a mode of acquiring ownership of another's property by having possessed it for a certain period of time, together with the other legal requirements well known to all, such as just title (justo título), continuous, uninterrupted possession, possession as owner, and good faith (buena fe), for a minimum period of ten years." It is inconceivable, the appellant states, "that a person such as the plaintiff could acquire the right of ownership when, in the present case, another person holds that right and the plaintiff does not satisfy all the requirements to acquire by usucaption (usucapión)." Being so, the appellant argues, "the TRIBUNAL incurs in a failure to apply substantive law by rejecting what was requested in the counterclaim (contrademanda)." The appellant reiterates: "our property right requires the corresponding registration in the Registro Público, a fact we made public through the contribution made to the company since 1986, and for that reason, the TRIBUNAL cannot come to diminish our rights, which are fully guaranteed at the constitutional and legal level, by validating a meager acquisition embodied in a questioned document that, according to the law, does not even have the power to produce legal effects against third parties, since it was never presented to the Registro Público." The appellant emphasizes that the property right is inviolable and imprescriptible pursuant to Article 320 of the Civil Code.

The appellant insists that the plaintiff lacks the requirements of just title and good faith, and therefore cannot acquire ownership. The appellant also claims that Articles 316, 317, 318, and 321 of the same body of law have been violated, since the ruling does not recognize the appellant's right to claim in court the thing that is the object of the appellant's property, the free enjoyment of each and every one of the rights comprising ownership, the appellant's "right as possessors of the property (an attribute of ownership)," and the right to be restored to possession. The appellant adds that "the judgment fails in its duty to apply the right we have to proceed with the revindicatory action against the person who possessed in bad faith and has ceased to possess." The appellant argues that the plaintiff does not meet the subjective conditions to be considered an agrarian possessor (poseedor agrario) "since, from the same evidentiary elements gathered in the proceedings, it is established that the plaintiff owns other properties, does not even live on this property, and it is therefore clear that he lacks the principle of immanence (inmanencia)—which would be a simple and straightforward fact of great importance to consider—because in that sense the plaintiff is not an agricultural producer or engaged in agricultural activities by connection as a means of subsistence; he lacks the immanence that would oblige him to be linked, socially and in solidarity, to the land, and therefore it is not true that there is social justification in the carrying out of the acts of possession that the plaintiff comes to claim.

Note that reference is made to maintenance of fences—there is no mention of genuine agricultural production, nor is it stated that either the plaintiff or his family depend economically on such production. The witnesses establish that the plaintiff is a large cattle ranching entrepreneur, not a subsistence farmer, and that the alleged possession he exercises is through other persons—not even himself—and therefore it must be ruled out that he is an agrarian possessor meeting the subjective requirements for usucaption." The appellant adds that the judicial inspection (inspección judicial) was overlooked by the Tribunal; "these oversights produce a result as terrible as the one obtained in the appealed judgment, and thus nothing good can come of leaving the TRIBUNAL's judgment intact when what it deserves is to be annulled."

XXII.Once again, the cassation appellant mixes together a series of ideas and topics that are set out with little structure, and that would ultimately require independent treatment or at least clearly linked treatment. This lack of precision in itself warrants the dismissal of this ground of appeal. Beyond the foregoing, to the extent that a core argument can be extracted—namely, that the plaintiff did not acquire ownership by usucaption, and that the revindicatory claim of the counterclaim (reconvención) should therefore be granted—it is noted that such a premise is incorrect. In accordance with what was determined by the Tribunal, which the cassation appellant failed to overturn in the preceding grounds of appeal, Mr. Octaviano did acquire the right of ownership over the real property, since he holds a title conveying ownership (título traslativo de dominio) issued by a non-owner (a non domino), exercised possession for more than 10 years in the capacity of owner, in a public, peaceful, and continuous manner, and the good faith presumed in his favor was not rebutted in these proceedings.

Consequently, since the appellant's premise is incorrect, the conclusion is also incorrect; that is to say, the Tribunal did not commit any infringement of constitutional provision 45, nor of the legal rules governing the revindicatory action. As to the appellant's disagreement with the granting of usucaption on the ground that the plaintiff's possession does not constitute "agrarian possession (posesión agraria)"; it should be noted that the classification as "agrarian" was relevant for purposes of determining the competent jurisdiction to resolve this dispute, but not for purposes of granting the usucaption claim that was sought, which was based on ordinary civil law. What matters is that possession was proven; it could well have been characterized as agrarian or of another nature, but it was possession nonetheless. The subsistence production for the family, to which the cassation appellant refers, is relevant for purposes of the special agrarian acquisitive prescription under the Ley de Tierras y Colonización (which was not the claim sought), and these are not determining factors in civil usucaption or ordinary agrarian usucaption.

In any event, it is incomprehensible that the cassation appellant denies the agrarian characterization of the possession, while at the same time characterizing the plaintiff as a cattle ranching entrepreneur. Agrarian character is not found solely in the cultivation of crops for personal and family consumption, as the company appears to understand. Finally, regarding the repeatedly alleged constructive notice (publicidad) arising from the contribution of the parcel in 1985, reference is made to what was stated in the preceding considerandos: the presentation to the Registro Público of the deed of incorporation does not in itself confer constructive notice; such notice is configured by registration or, at the very least, by a marginal annotation (anotación al margen) on the parcel (finca) itself. The incorporation of the legal entity in itself did not alert the public that a transfer of the right of ownership over the property had taken place. For all of the foregoing reasons, this ground of appeal will be dismissed.

XXIII.Seventh. The appellant argues "insufficient reasoning regarding the imposition of costs (costas) for the complaint and counterclaim against this party." The appellant describes how the Tribunal found that the complaint should be upheld, yet did not provide reasons why the appellant was ordered to pay the costs of both the complaint and the counterclaim. The appellant adds that the Tribunal also failed in its duty to provide reasons for dismissing the appellant's counterclaim. The appellant maintains that, under the legal order, an exemption from the payment of costs is permitted when a party has litigated in evident good faith, which, the appellant states, was proven, since the appellant is claiming the land that Oscar Soto voluntarily contributed. The appellant continues: "In any event, the analysis of the substantive issue carried out contains serious errors of fact and of law arising from assigning probative value to certain evidentiary elements that are in reality the product of an incorrect analysis of those elements, as well as from failing to assign them the true probative value they possess; furthermore, it omitted to give content and value to a large number of evidentiary elements that demonstrate the existence of merit for declaring the revindicatory action well-founded and the usucaption action without merit, all of which stands as the correct answer in the face of the appealed Tribunal's unwarranted refusal to analyze the evidence in accordance with what the legal order establishes." The appellant adds that the Tribunal chose to "incorrectly apply the maximum sanction of an order to pay costs contained in Article 222 of the Código Procesal Civil," without realizing that the appellant had sufficient grounds to litigate, since the plaintiff admitted that the parcel was registered, and therefore did not act in good faith.

The appellant notes that the Tribunal cannot overlook the fact that the appellant "has sufficient right to bring a claim, since the parcel is registered in the appellant's favor." The appellant insists that the plaintiff constructed a picture in which the plaintiff appears as the sole possessor, but that evidentiary elements exist "that attest to acts of disposition," and therefore the Tribunal "was wrong not to adequately justify the decision adopted with respect to costs." The appellant also cites Articles 54 and 55 of the Ley de la Jurisdicción Agraria and Article 222 of the CPC. The appellant transcribes the section of the appealed judgment concerning costs and again contends that it fails to comply with the duty to provide reasons.

XXIV.As indicated, the alleged lack of reasoning, now asserted with respect to the ruling on costs, does not constitute a ground for cassation among those provided in Article 594 of the CPC. Accordingly, from a procedural standpoint, the grievance will be denied. As to the appellant's independent challenge to the award of costs against the appellant, the appellant is not clear; it appears that the appellant seeks to justify good faith in litigating or sufficient grounds to litigate on the basis—again insisted upon—that the appellant was right in the appellant's defenses and claims, which the Tribunal rejected due to the allegedly improper weighing of the evidence and incorrect application of the law. In this way, the appellant again departs from an incorrect premise, since the preceding grounds of appeal were unsuccessful. Given this, since that premise is not established, the conclusion the appellant puts forward could not be reached; a conclusion that would, in any case, have been incompatible, since, had the appellant obtained a ruling in the appellant's favor, the imposition of costs would have fallen upon the losing counterparty, subject to any exemption.

In that scenario, it would have been pointless to examine the "good faith" or "sufficient grounds to litigate" of the prevailing party. Beyond the foregoing, nothing in the appellant's statement of the grievance reveals any element by which the appellant could be considered to fall within the exemption scenario contemplated by Article 55 of the Ley de la Jurisdicción Agraria (the applicable provision for the appellant's claim)—namely, litigation in good faith based on sufficient grounds to litigate. It has long been held that this hypothesis of sufficient grounds to litigate does not consist of the mere conviction in the thesis one advances, but rather that the conviction in one's own thesis must necessarily be grounded in objective facts of the proceedings that allow the soundness of the party's claims or defenses to be inferred; as objective facts of the proceedings, the courts have identified the subtlety of the "legal question," which consists, for example, in the disputed matter being founded on a pure interpretation of legal norms when the factual picture is not in dispute (in this regard, see ruling 222-F-S1-2019). Consequently, for all the reasons noted, the cassation appellant's argument does not prevail.

Cassation appeal of the defendant-counterclaimant Oscar Soto Jiménez

XXV.First. Alleges improper evaluation of evidence. Cites provisions 38, subsection b), of the Ley de la Jurisdicción Agraria, 341 of the Código Procesal Civil, and 853 of the Código Civil. Argues that the Tribunal erred in evaluating factual allegations 4, 5, and 6 of the complaint and the testimony of Alicia Sánchez Ramírez, spouse of the plaintiff. Sets forth that, in factual allegations 4, 5, and 6 of the complaint (which he transcribes), the plaintiff confesses and admits to having known, prior to 1988—the date from which, in the Tribunal's view, the period for adverse possession (usucapión) began to run—that "legal problems existed." He argues that these constitute a spontaneous confession (confesión espontánea) that the plaintiff was aware of the actual legal situation of the property (finca) and of the existing family disputes. Furthermore, his wife also confirmed this by admitting that both Franklin (representative of the company) and he himself had told her that they could not work the property.

He transcribes from that witness statement the following: "the following is of interest [.-] '(...) When Octaviano bought the property from Ronulfo, no document was signed; he bought it from him verbally. I do not know how much Octaviano paid Ronulfo for the property. As far as I know, don Ronulfo sold the property to Octaviano; Octanio (sic) took responsibility for the property and he worked it. For as long as I have known the property, I only saw it worked by don Oscar, and by don Ronulfo, and now by don Octanio. (sic) After Octaviano acquired it, I never saw don Franklin or don Oscar work the property—never. Once Octaviano acquired the property, don Franklin or don Oscar told don Octaviano (sic) that he would not be able to work the property.' (emphasis ours) (see statement at folios 1439 to 1440)." He explains that the discussion centered on the date of acquisition of the property; the plaintiff claimed to have acquired it in 1984 through a purchase from his brother Ronulfo, not from Oscar Soto; but "why (sic)—despite having been unable to prove acquisition on that date—did the plaintiff insist on stating his purchase date as 1984 and not 1988, which is the year of the sale formalized before a notary public (notario público)?

Precisely because it is from the year 1985 onward that the transfer of the real property to the company La Florida S.R.L. took place; and indeed, as is demonstrated by the factual allegations in the plaintiff's complaint, as well as by the testimony of the witness—his wife—Alicia Sánchez, prior to the year 1988 he already knew of the disputed legal situation of the property." He continues: by knowing of that disputed legal situation prior to purchasing the property, that purchase fails to satisfy one of the essential prerequisites of possession, namely, good faith (buena fe).

XXVI.At folio 1465 it is read that, contrary to what the appellant (casacionista) asserted, witness Alicia Sánchez Ramírez stated: "After Octaviano acquired it, I never saw don Franklin or don Oscar work the property. Never—from the moment Octaviano (sic) acquired the property, don Franklin or don Oscar (sic) told Octaviano (sic) that he could not work the property" (underlining and bold added). Furthermore, it is noted in the complaint that Mr. Octaviano González, in factual allegations 3 and 4, recounted that Mr. Oscar Soto Jiménez verbally sold property 6-20679 to his brother Ronulfo González Vega in 1981, from which point his brother took possession; and that approximately in 1984, he (Octaviano) also acquired said property verbally from his brother, from which point he has been in possession of it continuously ever since, totaling 21 years, to which are added the years during which his brother held possession, for a total of 24 years of possession.

During this time, he stated, he had not been disturbed by any person. In factual allegations 5, 6, and 7, he stated that Mr. Oscar Soto, "registered owner (dueño registral) of the property," and he formalized the sale by means of a public deed (escritura pública) dated March 4, 1988, executed before notary public Olivier Rojas Fernández, instrument number 40 of volume 11 of the protocol; which was not recorded in the Public Property Registry (Registro Público de la Propiedad) because "the very same Oscar Soto Jiménez had contributed it as a capital contribution (aporte) to a company formed with his relatives prior to the sale he made to me," a company by the name of La Florida S.R.L., incorporated on March 26, 1985. These acts, he said—both the contribution to the company and the sale—may be tainted with nullity, but "do not in any way affect, nor have they affected," the possession he has exercised for more than 20 years without having been disturbed by anyone.

From the account given in these factual allegations of the complaint, what can be drawn is that he stated he purchased the estate (heredad) from registered owner Oscar Soto and that when that deed was submitted to the Public Property Registry it was rejected, because the property was then registered in the name of La Florida; but he did not even specify on what date that deed of sale had been submitted to the Public Property Registry. It cannot be inferred that he expressed, with the weight of a confession, that on March 4, 1988 he became aware that the appellant had contributed the property to La Florida S.R.L. in 1985. Moreover, while the plaintiff stated that he had purchased from his brother Ronulfo in 1984, at which point he took possession, and that he formalized that sale with Oscar Soto, "registered owner of the property," in 1988, the fact remains that the A quo and Ad quem found the plaintiff's possession to be established as of the 1988 deed; and they further established that Mr.

Oscar Soto acknowledged that he had sold to Ronulfo—though not in 1981, but in 1988. Witnesses Alicia Sánchez and Blanca Ester Rojas, wife and sister-in-law of the plaintiff, stated that they knew of the transaction between Ronulfo and Octaviano (folios 1462 to 1463 and 1465 to 1466). This Chamber verified that co-defendant Oscar Soto himself admitted and reiterated this in his pleadings responding to the complaint and counterclaim (reconvención)—though placing the date in 1988 (folios 120 to 135)—and on that basis the trial court (Juzgado) found that circumstance to be proven. From all of the foregoing, what may be deduced is that, while in the plaintiff's account his acts of possession with respect to the property began in 1984 and Oscar Soto was the registered owner, this was stated in relation to his brother Ronulfo, never in relation to the company; and, moreover, that among the three—Oscar, Ronulfo, and Octaviano—the intent to transfer the property all took place in 1988 (consistent with the date established by the trial court and confirmed by the Tribunal), so that the plaintiff believed there was a chain of title (tracto sucesivo).

Without it being possible to infer that Octaviano González knew that the now-appellant, Mr. Oscar Soto, had previously contributed that property to a company. In these circumstances, contrary to what the appellant asserted, neither the factual allegations of the complaint nor the witness statement can be taken to establish that Octaviano González knew that before 1988 "legal problems existed," or that there were family disputes regarding the property—much less that he specifically knew the property had been contributed upon the incorporation of La Florida S.R.L. (which would in fact be the material fact)—since—repeating what was considered with respect to the company's appeal—it was not established that in 1988, and prior thereto, even an annotation regarding the contribution of the property to La Florida was on record in the Public Property Registry. Ergo, this ground of challenge is not well-founded.

XXVII.Second. Alleges improper application of provisions 455 and 853 of the Código Civil. Claims that the Tribunal erred in finding that adverse possession operated in this case by determining "the existence of a title conveying ownership (título traslativo de dominio) 'a non domino'." He argues that the transfer he made to Octaviano in 1988 was not a transfer a non domino, since at that time he was the registered owner of the property. He therefore contends that adverse possession does not apply because one of the essential requirements set forth in Article 853 of the Código Civil is not met, namely, the title conveying ownership must be, according to case law, a non domino—and not from the registered owner. He explains: "The difficulty with the effective registry transfer of that property arose because of an event that took place years earlier (1985), (sic) in which the undersigned—through deceit—did not have control of the situation, and the Sociedad de Responsabilidad Limitada La Florida was incorporated, to which I contributed the property that is the subject of this litigation as a capital contribution; which is why, when Octaviano attempted to submit the deed to the Public Property Registry, he was unable to record it because there was a prior registration in the Property Registry and, following the maxim of first in time, first in right, the first one prevailed, which was ultimately recorded in the name of the company La Florida S.R.L. in 1994."

XXVIII.This Chamber is struck by the statements of appellant Soto. The discrepancy between the registry information and reality was a fact known only to him, as a party to the contract he executed by public deed in 1988; it was not established that it was within the plaintiff's knowledge. He contributed the real property (bien inmueble) upon the incorporation of La Florida S.R.L. in 1985 and therefore, without question, knew from that point on that he was not the owner of that estate and that he had no capacity to dispose of it, as he did. Without being the titleholder of ownership (titular del dominio) over the property, he sold it to Mr. Octaviano González. It is therefore incomprehensible that, relying on the title that the Public Property Registry showed in 1988—without actually holding it—he now claims he was the true titleholder and, on the basis of that false appearance, seeks to prevent the plaintiff's adverse possession. The fact that the Public Property Registry did not record the true ownership of the real property in 1988 does not mean that he was the verus domino. It is undeniable that the title conveying ownership held by the plaintiff emanated from a non domino—the appellant himself. Accordingly, the appropriate course of action is to deny this ground of challenge.

XXIX.Consequently, both cassation appeals (recursos de casación) shall be declared without merit. The appealed judgment shall be confirmed insofar as it was the subject of these appeals.

POR TANTO

Both cassation appeals filed are declared without merit; the appealed judgment is confirmed as to the matters appealed.

Luis Guillermo Rivas Loáiciga Rocío Rojas Morales Damaris Vargas Vásquez Jorge Alberto López González Jéssica Alejandra Jiménez Ramírez MACUNAQ Telephone numbers: (506) 2295-3658 or 2295-3659, email [email protected]

20180004000566-4400920-1.rtf Res. 001762-F-S1-2021 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las catorce horas veintidós minutos del doce de octubre de dos mil veintiuno.

Proceso ordinario establecido en el Juzgado Civil y Agrario de Puntarenas por OCTAVIANO GONZÁLEZ VEGA contra LA FLORIDA SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, representada por su apoderado generalísimo sin límite de suma Franklin Rodríguez Soto, y ÓSCAR SOTO JIMÉNEZ. Figuran por el actor reconvenido, como apoderados especiales judiciales Ramón Jiménez Castro y Victoria Jiménez Rodríguez, como abogado Máximo Corrales Vega; por la codemandada reconventora La Florida S.R.L., actuó como abogado Franklin Rodríguez Soto; por el codemandado reconventor Soto Jiménez, Jorge Arias Barrantes y José Badilla Villanueva.

Redacta el magistrado López González

CONSIDERANDO

I.De conformidad con los hechos que tuvo por demostrados el Tribunal, luego de prohijar los acreditados por el Juzgado, sin que sean controvertidos en esta fase, se tiene que mediante escritura pública otorgada a las 18 horas del 26 de marzo de 1985 ante el notario público Oscar Omar Monge, el señor Oscar Soto Jiménez y sus familiares, señoras: Dora Jiménez Granados, cédula 2-272-967, Vecsi Soto Jiménez, cédula 2-169-325; Aracelly Soto Jiménez, cédula 2-195-031; Flor Soto Jiménez, cédula 9-041-222; constituyeron la sociedad La Florida S.R.L., en lo cual, el señor Oscar Soto Jiménez aportó para la constitución dos inmuebles, de la provincia de Puntarenas, matrículas 20679 y 11883. En el año 1988 (sin fecha determinada), el señor Oscar Soto Jiménez vendió la finca 6-20679 al señor Ronulfo González Vega (hermano del señor Octaviano González Vega). Para el 4 de marzo de 1988, aparecía como propietario registral de la finca 6-20679 el señor Oscar Soto Jiménez.

En esa data, mediante escritura otorgada a las 12 horas ante el notario público Olivier Rojas Benavides, el señor Oscar Soto Jiménez vendió a Octaviano González Vega, por la suma de ¢150.000,00, recibidos a entera satisfacción, la finca 6-20679, sita en el distrito quinto, cantón primero, con una medida de 57 hectáreas 77 áreas 45 centiáreas. En fecha 23 de setiembre de 1994 se inscribió la finca 6-20679 a nombre de La Florida S.R.L. La finca 6-20679 conforma una unidad agraria con otros inmuebles colindantes por el rumbo noroeste y oeste los que han poseído los hermanos del señor Octaviano González Vega. El señor Octaviano González Vega ha ejercido la posesión del inmueble 6-20679 a vista y paciencia de los representantes de La Florida S.R.L. desde el año 1988; tiempo durante el cual le ha dado mantenimiento a las cercas y en algunos apartos o sectores, para su propio beneficio, ha mantenido la actividad ganadera, mediante la renovación de zacate mejorado; no existen construcciones en la finca, el corral que se halla no tiene ningún valor, fue construido por el señor Elier Soto, hermano del señor Oscar Soto.

Sobre esta finca 6-20679 consta anotación de demanda bajo el tomo 421, asiento 15708, del 3 de setiembre de 1995, correspondiente juicio ordinario civil 138-1-95, expedida por el Juzgado Civil y de Trabajo de Puntarenas a las 15 horas 30 minutos del 16 de junio de 1995; asimismo, anotación al tomo 552 asiento 11129 presentado a las 11 horas 3 minutos del 24 de mayo de 2005, de la sumaria número 04-3546-175-PE, proceso penal seguido contra Franklin Rodríguez Soto y otro por el delito de Administración Fraudulenta, expedida a las 15 horas 30 minutos del 13 de mayo de 2005 por el Juzgado Penal del Segundo Circuito Judicial de San José. A nombre de La Florida S.R.L. se canceló ante el Concejo Municipal de Distrito de Cóbano impuestos de bienes inmuebles del período 2003, 2004 y 2005 por un monto de ¢427.705,45; asimismo, don Oscar Soto Jiménez canceló impuestos de varias fincas, incluida la 20679 hasta el segundo trimestre del año 2003, con el recibo 13306 de fecha 24 de julio de 2003.

II.El señor Octaviano González Vega demandó a La Florida S.R.L. y al señor Oscar Soto Jiménez; pretendió en sentencia se: “1) Se acoja en todas sus partes este Proceso ordinario y se DECLARE EN MI FAVOR LA USUCAPIÓN ADQUISITIVA, SOBRE EL INMUEBLE QUE HE POSEÍDO POR MÁS DE DIEZ AÑOS, EN FORMA PÚBLICA, PACÍFICA, ININTERRUMPIDA Y DE BUENA FE, QUE SE TRATA DE LA FINCA INSCRITA DEL PARTIDO DE PUNTARENAS, MATRÍCULA DE FOLIO REAL NÚMERO VEINTE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE-CERO CERO CERO, (SITUADA EN Distrito 5 DE PAQUERA, DEL CANTÓN 01 DE LA PROVINCIA DE PUNTARENAS. PIDO QUE SE CANCELE EL TÍTULO INSCRITO DEL ANTERIOR PROPIETARIO Y SE INSCRIBA A MI NOMBRE EL INMUEBLE, LO QUE SE ORDENARÁ EN SENTENCIA AL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD. QUE LOS DEMANDADOS PAGUEN AMBAS COSTAS DEL PROCESO. 2) EN FORMA SUBSIDIARIA, QUE SE DECLARE CON LUGAR LA DEMANDA Y SE ME PAGUEN TODO TIPO DE MEJORAS DE LA FINCA DE MARRAS, LO QUE SE HARÁ EN EJECUCIÓN DE SENTENCIA Y TAMBIÉN AMBAS COSTAS DEL PROCESO”. Los demandados fueron notificados el día 23 de diciembre de 2005.

III.La Florida S.R.L. contestó de forma negativa la demanda y estableció las defensas de “falta de causa”, “falta de personería activa y pasiva” y falta de derecho; así como la frase genérica “sine actione agit”. A su vez, contrademandó al señor Octaviano González Vega para que en sentencia se declare “a) Que mi representada LA FLORIDA SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, es la propietaria registral y dueña absoluta de la finca del Partido de Puntarenas, folios real matrícula número VEINTE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE-CERO CERO CERO, plano catastrado P-50299-1956. b) Que mi representada LA FLORIDA S.R.L., COMO PROPIETARIA ABSOLUTA DE LA FINCA DEL PARTIDO DE PUNTARENAS, FOLIOS REAL MATRÍCULA NÚMERO VEINTE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE-CERO CERO CERO, TIENE DERECHO DE POSEERLA, CON EXCLUSIÓN DE CUALQUIER OTRA PERSONA, Y DISPONER DE ELLA A COMO MEJOR LE CONVENGA A SUS INTERESES, POR LO QUE SI FUERE NECESARIO, SE LE PONDRÁ EN POSESIÓN EFECTIVA Y MATERIAL DE LA MISMA, POR MEDIO DE ESTE TRIBUNAL O DEL TRIBUNAL O AUTORIDAD QUE ESTE DESPACHO JUDICIAL COMISIONE AL EFECTO, CON EL APOYO Y RESPALDO DE LA FUERZA PÚBLICA, O POR MEDIO DE ESTA DIRECTAMENTE, ENTREGÁNDOSE DE ESA FORMA LA MISMA. c) Que se le condene al reconvenido o contrademandado OCTAVIANO GONZÁLEZ VEGA, a pagarle a mi representada LA FLORIDA S.R.L., la suma de CIEN MILLONES DE COLONES, por los frutos por él percibidos con la explotación que de dicha finca ha realizado en los últimos diez años, en ganadería.

También que se le condene a dicho señor a pagar a mi representada, los frutos del uso y usufructo de dicha finca que realice su entrega definitiva, los que se liquidarán en ejecución de la presente sentencia. d) Que se le condene al contrademandado o reconvenido a pagarle a mi representada, ambas costas de esta contrademanda”.

IV.El señor Oscar Soto Jiménez también se opuso la demanda y planteó las defensas de falta de legitimación y falta de derecho. Reconvino al señor Octaviano González Vega para que “Se declare con lugar la presente contrademanda. Se rechace la solicitud de Usucapión exigida por el actor, se le obligue al pago de las costas procesales y personales y accesoriamente daños y perjuicios ocasionados por el actuar reprensible del actor”.

V.En sentencia 11-2017 de las 16 horas 15 minutos del 27 de febrero de 2017, el Juzgado Civil y Agrario de Puntarenas dispuso: “(…) Se acogen las excepciones de falta de derecho y falta de legitimación en su modalidad pasiva, y sin especial pronunciamiento sobre la sine actione agit, por ser comprensiva de la de falta de derecho. Asimismo, se rechaza la excepción de falta de causa por no estar contemplada dentro del elenco de pretensiones que señala la ley y se rechaza la excepción de falta de legitimación activa por cuanto la empresa La Florida S.R.L. es la titular registral, para declarar parcialmente CON LUGAR la demanda ordinaria de OCTAVIANO GONZALEZ VEGA contra LA FLORIDA S.R.L., en el siguiente orden: Se rechaza la pretensión para declarar a su favor el Instituto de Prescripción Positiva. Se acoge la pretensión subsidiaria en cuanto al pago de mejoras a favor del actor, las que se liquidarán en ejecución de sentencia, conforme lo parámetros establecidos en el considerando vi. punto c).

Siendo el actor un poseedor de buena fe, tiene derecho de retención del inmueble hasta tanto la sociedad La Florida S.R.L. cancelé la totalidad del monto que se fije por ese concepto. El actor y la propietaria registral podrán dar por terminado el reclamo concedido por concepto de mejoras, mediante un arreglo conciliatorio. En lo que se omite pronunciamiento respecto a la demanda entiéndase no concedido. Por otra parte, se acogen las excepciones de falta de derecho y falta de legitimación en la modalidad activa y pasiva, para declarar SIN LUGAR en todos los extremos la demanda establecida por Octaviano González Vega contra Oscar Soto Jiménez. Se acoge la excepción de falta de derecho y se rechazan las excepciones de prescripción negativa y positiva que opuso el actor reconvenido para declarar SIN LUGAR en todos sus extremos la contrademanda de don OSCAR SOTO JIMENEZ contra OCTAVIANO GONZÁLEZ VEGA.

Se rechazan las excepciones de falta de derecho y las de prescripción en sus dos modalidades para declarar parcialmente CON LUGAR la contrademanda establecida por LA FLORIDA S.R.L. contra OCTAVIANO GONZÁLEZ VEGA. Consecuentemente, se declara que la sociedad LA FLORIDA S.R.L. es la única y legítima propietaria de la finca inscrita en la Provincia de Puntarenas VEINTE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE- TRIPLE CERO. Se acoge la excepción de falta de derecho y por innecesaria se rechaza la excepción de prescripción negativa y por improcedente se rechaza la excepción de prescripción positiva, para declarar que la titular registral reconventora no tiene derecho a reclamar frutos presentes y futuros, según se determinó en el considerando vi.letra b). En lo que se omite pronunciamiento entiéndase no concedido. Por haberse ordenado la reivindicación del inmueble a favor de la titular registral, se declara la NULIDAD ABSOLUTA de la escritura número cuarenta del notario público Olivier Rojas Fernández otorgada el cuatro de marzo de mil novecientos ochenta y ocho a favor del actor; por ser contraria a lo establecido en el artículo 836 del Código Civil, siendo que el transmitente había realizado un acto liberatorio anterior a favor de otra persona jurídica sobre el mismo objeto y consecuentemente, se admite la solicitud de declaratoria de nulidad absoluta solicitada por la parte demandada, conforme lo establece el artículo 837 del Código Civil.

Una vez firme la sentencia, expídase el mandamiento de cancelación respectivo ante el Registro. Se mantiene anotada el mandamiento de anotación de demanda, hasta que la propietaria registral cancele los montos que por concepto de mejoras se liquiden en ejecución de sentencia. Costas personales y procesales: De conformidad con el mérito de los autos y el artículo 221 del Código Procesal Civil. Se declara sin especial pronunciamiento en costas”. En resolución 336-F-18 de las 16 horas 30 minutos del 20 de abril de 2018, el Tribunal Agrario del II Circuito Judicial de San José dispuso: “En lo apelado por el actor Octaviano González Vega, se REVOCA la sentencia recurrida. En su lugar se resuelve: Respecto a la DEMANDA, se rechazan las excepciones de falta de derecho, y falta de legitimación activa y pasiva, así como la falta de causa, interpuesta por los demandados, respecto a la pretensión principal. 1.- Se acoge la demanda de prescripción positiva interpuesta por OCTAVIANO GONZÁLEZ VEGA contra LA FLORIDA S.R.L. y Oscar Soto Jiménez sobre el inmueble que ha poseído por más de diez años, en forma pública, pacífica, ininterrumpida y de buena fe, que se trata de la finca inscrita del Partido de Puntarenas, matrícula de folio real número veinte mil seiscientos setenta y nueve-cero cero cero, (situada en distrito 5 de paquera, del cantón 01 de la provincia de puntarenas), (sic) con las colindancias medida y naturaleza que indica el Registro Público. 2.- Se ordena la cancelación del título inscrito del anterior propietario, La Florida S.R.L. y se inscriba a nombre de Octaviano González Vega, mayor, casado una vez, agricultor y ganadero, vecino de Concepción de Naranjo, cédula de identidad nueve-cero diecinueve-trescientos noventa, lo que se ordenará en ejecutoria al registro público de la propiedad, una vez firme este fallo, debiendo prescindirse de cualquier otra anotación que se encuentre caduca o prescrita, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 853 del Código Civil, en relación al 471 del mismo.

Una vez firme esta sentencia, el a-quo deberá expedir la ejecutoria correspondiente ante el Registro Público de la Propiedad. EN CUANTO A LA CONTRADEMANDA, se revoca lo resuelto: Se acogen las excepciones interpuesta por Octaviano González Vega de falta de derecho y prescripción (en sus modalidades positiva y negativa), al tenor de lo dispuesto en los artículos 851 al 855 del Código Civil, para en su lugar SIN LUGAR, en todos sus extremos la contrademanda interpuesta por LA FLORIDA S.R.L. y Oscar Soto Jiménez. De conformidad con lo expuesto, al tenor de los artículos 54 y 55 de la Ley de Jurisdicción Agraria, al haber vencido en sus pretensiones el actor, en cuanto a la demanda, y las excepciones, en cuanto a la contrademanda, lo procedente es revocar lo resuelto en cuanto a costas, para en su lugar, condenar a los co-demandados reconventores, al pago de ambas costas de este proceso, tanto personales como procesales”.

En resolución 400-A-18 de las 16 horas 40 minutos del 2018, el Tribunal dispuso “Se rechaza la solicitud de aclaración y adición. Se corrige el error puramente material, de la parte dispositiva de la sentencia No. 336-F-18 del Tribunal Agrario, para que en lo relativo a la contrademanda, en lugar de la frase "...para en su lugar SIN LUGAR", se lea, "...para en su lugar declarar SIN LUGAR, en todos sus extremos, la contrademanda interpuesta...". Se declara firme este auto”.

VI.Inconformes, plantearon sendos recursos de casación La Florida S.R.L. y el señor Oscar Soto Jiménez, los cuales fueron admitidos por esta Sala. La sociedad formula 7 agravios (de los cuales, el último versa —en lo medular— sobre las costas impuestas). Por su parte, el señor Oscar Soto Jiménez presenta 2 agravios. De previo al examen particular de los cargos, conviene advertir que, tal y como se indicó en el auto de admisión, en el presente asunto, el señalamiento para la audiencia de pruebas se efectuó de previo a la entrada en vigencia de la reforma al Código de Trabajo, operada mediante Ley 9343, Reforma Procesal Laboral, del 25 de enero de 2016, con vigencia a partir del 25 de julio de 2017, por lo que de conformidad con el transitorio I inciso 2) de ese cuerpo legal, constituye un caso de excepción a la aplicación de esta, por lo que la decisión se efectúa conforme a la redacción anterior de esa codificación. Asimismo, se advierte que al haber sido emitida la sentencia recurrida con anterioridad al vigente Código Procesal Civil, Ley 9342, según el transitorio II, el conocimiento y decisión de los recursos de casación se realiza de conformidad con el anterior Código Procesal Civil, Ley 7130, que en lo sucesivo se referirá como CPC.

Recurso de casación de la sociedad demandada reconventora

VII.La Florida S.R.L., como de seguido se reseña, planteó 2 agravios de índole procesal. En materia agraria, según establece el precepto 61 de la Ley 6734 de Jurisdicción Agraria del 29 de marzo de 1982, el recurso ante esta Sala se rige por el capítulo V del título VII del Código de Trabajo, cuyo canon 559 —como se indicó, con la redacción anterior a la reforma operada mediante Ley 9343— establecía el rechazo de plano de aquel recurso en el que se pidiese la corrección, reposición o práctica de trámites procesales. Con fundamento en esta norma, con anterioridad esta Sala fue del criterio que en esta materia el recurso de casación únicamente procedía por vicios sustantivos. No obstante, desde la sentencia 583-2004 del 14 de julio de 2004, esta Cámara admitió el examen de vicios procesales cuando recaigan directamente sobre la sentencia; excluyendo aquellos que lo hagan sobre el iter procesal, que son los que expresamente excluye el precepto 559 del Código de Trabajo en cuanto refiere a “trámites procesales”.

En ello, se ha sostenido, ha de estarse entonces a la regulación de las causales contenidas en el mandato 594 del CPC, por remisión expresa del artículo 452 del Código de Trabajo. En este orden, se ha aceptado que en materia agraria resultan admisibles los yerros procesales de incongruencia y reforma en perjuicio. También se ha admitido el reclamo por deficiencia en la composición de la litis, en virtud de su incidencia en la eficacia del fallo y por tratarse de un presupuesto de toda relación procesal. En este sentido, pueden consultarse, entre muchas otras, las resoluciones 971-F-S1-2011, 691-F-S1-2012, 1513-F-S1-2012, 1425-F-S1-2013, 29-F-S1-2015 y 2039-F-S1-2019. Por esta razón, se procede al análisis de los vicios que por la forma plantea la recurrente.

VIII.Primero. La Florida S.R.L. recrimina “la sentencia se encuentra escasamente fundamentada y es violatoria del derecho a la doble instancia”. Manifiesta, recurrió el fallo del A quo únicamente en cuanto otorgó a la parte actora el pago de las mejoras introducidas al inmueble y un derecho de retención. No obstante, el Tribunal solamente conoció el recurso de la parte actora y sobre el suyo dispuso no lo conocía por innecesario; lo cual —argumenta— es contrario al deber de fundamentar, al artículo 155 del CPC, al derecho a la doble instancia y al debido proceso. El Tribunal, denuncia, declinó su obligación de resolver; desatendió la acción impugnatoria de una de las partes y prefirió la de la otra, sin indicar las razones por las que la desechó, “debemos de suponer, y solo suponer, que el fallo dictado por el TRIBUNAL bastó a sí mismo para rechazar nuestra apelación, lo cual es inaudito, porque el TRIBUNAL estaría resolviendo el caso en una única instancia”.

IX.Visto que tratándose de vicios procesales que recaen sobre la sentencia ha de recurrirse al mandato 594 del CPC, resulta claro que ni la falta de fundamentación o la resolución en única instancia, que es lo que acusa la sociedad, se encuentran dentro de las causales previstas. Luego, el agravio será denegado. En todo caso, se hace ver a la casacionista que el Tribunal refirió no conocía los agravios relativos al pago de las mejoras, por innecesario; y ello es claro a esta Cámara por cuanto el pago de las mejoras fue uno de los aspectos que, al acoger el recurso de la parte actora reconvenida, quedó revocado. Acogida la pretensión principal de usucapión a favor del señor Octaviano González Vega; no procedía en consecuencia, ni podía mantenerse el acogimiento de la pretensión de este mismo sujeto consistente en el pago de mejoras, que era subsidiaria. Por consiguiente, los agravios de su recurso de apelación que precisamente atacaban la estimación de ese pedimento subsidiario del actor, pues quedaron insubsistentes al no existir más tal acogimiento. Ergo, la censura se denegará.

X.Segundo. La sociedad denuncia el vicio de incongruencia, al concederse “algo que nunca le fue pedio (sic) (extra petita)” con infracción del artículo 155 del CPC. Trascribe la pretensión de la parte actora en la que solicita la declaratoria de usucapión adquisitiva del inmueble. Ello, dice, fue lo peticionado por la parte actora; sin embargo, el Tribunal de manera unilateral concedió un modo de adquisición del dominio no solicitado, cual es la adquisición a non domino, validando un supuesto título traslativo de dominio bajo la justificación de que la función social de la propiedad permite desdeñar la fijación de los hechos y las pretensiones de las partes.

XI.Al respecto, valga señalar que esta Sala ha reiterado en numerosas ocasiones que para la usucapión agraria común, como la peticionada en este asunto por la parte actora reconvenida el justo título que se exige “debe emanar de quien en Derecho no es dueño. La cosa se adquiere de otro, de quien se comportaba y era reputado como tal, sin serlo; el enajenante es un no propietario, bien porque nunca ha ostentado la titularidad, o porque se ha extinguido o resuelto su derecho, o porque el que exhibe no es suficiente para producir la transferencia; en este último caso está por ejemplo, el usufructuario que aparece transmitiendo la propiedad. La usucapión opera, en consecuencia, cuando el título de transmisión o adquisición es a non domino, de quien no es dueño, mas no cuando es a domino o a verus domino, sea cuando emana del verdadero dueño, porque en este caso, si el título es perfecto surte de inmediato todos sus efectos.

Y si tiene algún vicio de otra índole, por emanar del verdadero propietario, su convalidación puede producirse por la prescripción negativa o extintiva de la acción de nulidad y no por la prescripción adquisitiva o usucapión. Respecto del justo título, puede verse, de este órgano, la sentencia no. 821 de las 15 horas 35 minutos del 1 de noviembre del 2000, 856 de las 15 horas 25 minutos del 15 de noviembre del 2000 y 320 de las 15 horas del 27 de abril del 2001” (el subrayado se agrega; así se señaló en el antecedente 178-F-S1-2007, de igual manera en el 536-F-2007, y en la misma línea se encuentran también las resoluciones 891-F-S1-2007 y 945-F-S1-2018). Así, en el presente asunto, la pretensión principal de la parte actora reconvenida imponía a los órganos juzgadores el análisis del justo título, lo que requería se examinase si fue emitido por el verus domino o si lo fue a non domino. Por consiguiente, al determinar el Tribunal que el documento de compraventa del 4 de marzo de 1988 constituye una venta a non domino por parte del señor Oscar Soto al señor Octaviano González, no habría incurrido dicho órgano en el vicio de extra petita acusado; ello formaba parte de la causa de pedir.

XII.Tercero. La Florida sostiene la sentencia presenta “fundamentación contradictoria”. Expone, valida el elenco de hechos probados y no probados de la sentencia del A quo, salvo por el hecho probado 4 que suprime; lo cual revela un problema de estructura lógica pues si mantiene tales circunstancias, no puede válidamente, por lógica, arribar a conclusiones distintas a las del A quo. Advierte, el Tribunal lo que hizo fue un análisis descontextualizado del testimonio de Alicia Sánchez Ramírez. Solo copió y pegó una parte de su declaración. Trascribe, la testigo indicó además: “"Aclaro que yo no estuve el día en que Octaviano compró la finca, eso me enteré porque Octaviano me lo comentó. Ronulfo y Oscar cuando vendieron esta finca no hicieron papeles, en ese entonces, las cosas costaban mucho y lo dejaron para después. Al tiempo fue que se hizo los documentos de Octaviano pero la escritura no pasaba en el Registro y fue por eso que se empezó a indagar.

Ese documento se firmó el 4 de marzo de 1988, ahí estaba el Lic. Olivier Rojas y también estaba Octaviano, Ronulfo y Oscar...cuando se hizo la escritura en Palmares no se indagó si la finca estaba inscrita porque la finca era de don Oscar. Me consta que no se hizo ningún estudio en ese entonces en el Registro. Se empezó a indagar al tiempo después por qué la escritura no pasaba en el Registro....desconozco (sic) en qué fecha presentó el Lic. Olivier la escritura de esta compra en el Registro..."”. De esto, sostiene, se concluye que el actor dice le compró la finca a su hermano en 1984, que por el fallecimiento de este decidió hacer los papeles con el verdadero dueño Oscar en 1988, “es decir, si el actor compró en el año 1984 y tan solo 4 años después opta por hacer papeles con el verdadero propietario, es claro que a tan solo 4 años después de haberle comprado a su hermano, se logró imponer de que el terreno se encontraba inscrito, de lo contrario, qué necesidad hubiera habido de localizar a Oscar y hacer papeles con él?

Simplemente, se busca a Oscar porque se reconoce que la propiedad se encuentra inscrita y que se debía de contar con la firma del propietario registral (Oscar), para inscribir la adquisición del actor, por lo tanto, ya desde el inicio la buena fe del actor es cuestionable”. Continúa, “Luego, la testigo de comentario dice: "Ese documento se firmó el 4 de marzo de 1988, ahí estaba el Lic. Olivier Rojas y también estaba Octaviano, Ronulfo y Oscar...cuando se hizo la escritura en Palmares no se indagó si la finca estaba inscrita porque la finca era de don Oscar..." afirmación que el TRIBUNAL analiza de forma aislada del contexto general y abstraída de la totalidad del elenco probatorio que consta en el proceso, en primer lugar, si estaban los tres personajes era porque se necesitaba arreglar una situación que no era clara, esto es, que la propiedad aparecía inscrita a nombre de Oscar, por lo tanto, la tesis del TRIBUNAL al respecto de que el actor no sabía o no tenía por qué saber si la finca se encontraba inscrita o si era o no era de Oscar no es cierta, luego, en el mismo documento de adquisición que aporta el actor se lee claramente que Oscar "le vende su finca inscrita", por lo tanto, el razonamiento del TRIBUNAL con relación a lo afirmado por la testigo es totalmente contradictorio con la misma ponderación de ese testimonio así como con el mismo documento que dispone que la inscripción de la propiedad era ya una realidad, y esto ocurre a tan solo 4 supuestos años en los cuales el actor había adquirido de su hermano, por lo tanto, el hecho de firmar el documento con Oscar, es un elemento de prueba claro y determinante para acreditar que el actor, desde esa fecha, ya tenía pleno conocimiento de que la propiedad se encontraba inscrita y que estaba a nombre de Oscar, por lo tanto, lo realmente importante en el caso era determinar si el actor conocía o no si la propiedad se encontraba inscrita en el Registro Público, y tanto la testigo como el mismo documento, acreditan que el actor sí sabía”.

Esto, asevera, es suficiente para denegar la prescripción positiva como modo de adquirir el dominio, pues al aceptar que estaba inscrita, no tiene la buena fe necesaria; “cualquier consecuencia derivada del documento que decidió firmar (…) debe ser asumida por el actor, y esto incluye el hecho de que ya la finca no pertenecía a quien le dijo vender, porque ya con fecha anterior la había aportado a la sociedad”. Agrega, si el actor no quiso revisar el Registro ello no le excusa; por lo que la decisión del Tribunal atenta contra los principios de seguridad y certeza jurídicas, de eficacia erga omnes y de la publicidad registral. Destaca, al estar inscrito el inmueble, “cualquier situación particular derivado de ese inmueble, consta en el Registro Público, tal y como ya constaba la anotación relacionada con el aporte de la finca a la sociedad reclamante que ya publicitaba el Registro Público desde el año 1986 y que queda inscrita de forma definitiva en el año 1994.

Antes bien, la misma testigo dice que empezaron a realizar averiguaciones porque la escritura no pasaba, entonces eso es claro de que pudieron tener pleno conocimiento de la situación registral del inmueble tanto antes de llevar a cabo la escritura con Oscar como después de haberla llevado a cabo, y si aun así persistieron en ello eso fue un riesgo claramente asumido que ahora les debe generar consecuencias, ya que no constituye una adquisición ni a non domino ni tampoco apta para usucapir, puesto que su buena fe viene a menos por las circunstancias que rodearon esa adquisición”. Indica, “el TRIBUNAL indica lo siguiente: "Por otra parte, tanto el actor, como su anterior poseedor, sea su hermano Ronulfo, a quien confiesa el señor Oscar Soto le vendió para luego traspasar el inmueble a Octaviano, desconocían que La Florida S.A. aparecía como propietaria registral a partir de 1994, en el Registro Público" cuando lo que realmente debió de llamar la atención el TRIBUNAL es que el actor concurre a un acto de firma de escritura, de una finca que se encontraba inscrita, al decir de la testigo: “...cuando se hizo la escritura en Palmares no se indagó si la finca estaba inscrita porque la finca era de don Oscar...” lo que el TRIBUNAL debe comprender es que la testigo refiere que ella asumió que la finca era de Oscar, lo cual contradice el documento aportado y la versión dada por el actor en su demanda, ya que el documento es claro en indicar que se trata de una finca inscrita que Oscar vendía al actor y ese hecho tan puro y simple debió de marcar la pauta al TRIBUNAL para determinar que el actor no tiene posesión amparable, ni mucho menos buena fe ni justo título, ni entendido como documento ni entendido como el mismo hecho de poseer, porque ya como dijimos, tenía pleno conocimiento de que la propiedad se encontraba reducida a dominio privado, siendo así, la posesión que haya venido ejerciendo se tiñe de antijuridica y no es capaz de ser amparable por la vía de la prescripción positiva como modo de adquirir el dominio.

Por lo tanto, lo realmente importante aquí no es establecer si el actor sabía que la finca pertenecía a la empresa actora o no, ya que lo relevante es establecer si el actor tenía conocimiento de que la propiedad se encontraba inscrita”. Finaliza, el fallo es contradictorio porque valida un supuesto documento traslativo de dominio, cuando este es plena prueba de que la finca se encontraba inscrita, por lo que no puede adquirirse por usucapión ni mucho menos como “adquisición a non domino”; “una cosa es la posesión ejercida sobre un objeto lícito y posible, de buena fe y en los términos exigidos por la ley agraria para usucapir y otra muy diferente es hacer pasar un acto ilegal como una ignorancia justificada en la buena fe y la función social”.

XIII.Para la decisión de este agravio, conviene tener claros los argumentos del Tribunal en la sentencia recurrida, en su integralidad, para que, de previo, pueda esta Cámara efectuar algunas precisiones generales sobre el tema de la usucapión agraria. Así, se tiene que en los considerandos I y II, el Tribunal compartió los hechos que tuvo por acreditados el Juzgado, con la salvedad del cuarto, que eliminó; asimismo, compartió las circunstancias que tuvo por indemostradas. En los considerandos III y IV resumió el recurso de la parte actora y el de Florida S.R.L. En el considerando V explicó en términos generales el instituto de la usucapión. En el VI expuso también en términos generales sobre la distinción que desde hace varios años estima dicho órgano existe entre la usucapión civil y la agraria. Para ello, insertó una cita larga (cuya fuente no identifica específicamente), pero de la cual interesa destacar que se lee que es en virtud del principio agrario de la “función social de la propiedad” que “se establecen diversos requisitos en la Usucapión agraria”, cuales —se continúa leyendo— son:

• 1)el animus;
• 2)el “justo título en la posesión agraria ad-usucapionem” y
• 3)la “buena fe en la posesión agraria ad-usucapionem”. Detalló: “ 1.- El animus , debe proyectarse a través del ejercicio efectivo de actos posesorios agrarios, convirtiéndose el fundo agrario en la morada habitual del poseedor; pero se refleja más intensamente a través de la apropiación económica de las ganancias obtenidas a través de su trabajo de cultivación; se presume que quien trabaja la tierra de esa forma es siempre poseedor a título de dueño. 2.-El justo título en la posesión agraria ad-usucapionem , lo constituye el trabajo agrario, pues es a través de él que se adquiere la propiedad de la tierra. "Por otra parte, la no exigencia del justo título da lugar a que la usucapión pueda presentarse contra-tábulas, es decir, en contra de un título inscrito a nombre de un tercero en el Registro Público. En virtud de las consideraciones que sobre justo título son hechas en la teoría de la posesión agraria, puede decirse que, la usucapión agraria, al no tomar en cuenta la relación anterior que pueda existir entre el poseedor y el transmitente, es un modo de adquisición verdaderamente originario." (Meza Lázarus, op. cit., página 158). 3.- La buena fe en la posesión agraria ad-usucapionem: En la usucapión agraria, no existe la categorización de la posesión de buena o mala fé, (sic) pues al Derecho Agrario no le interesa tanto la actitud del poseedor, sino sobre todo su actividad productiva agraria; "En el Derecho Agrario no puede concebirse la existencia de este requisito en virtud de que el mismo se encuentra ligado al justo título que es desechado como requisito de la posesión apta para la usucapión. La posesión agraria reviste un carácter de personal en la que su fundamento resulta ser el trabajo. Al no ser necesaria la existencia de un título y su validez, carece de toda razón de ser el requisito de la buena fé (sic) especial en la posesión agraria."(Meza Lázarus, op.cit., página 160-161)” (se eliminan las negritas de la cita original que ahora se trascribe). De seguido en el considerando VII afirmó lleva parcialmente la razón la apelante (lo que se extrae es la parte actora). Explicó, la parte actora dirigió su demanda contra La Florida S.R.L, quien aparece como dueña registral a partir de 1994, y contra Oscar Soto Vega, quien le vendiera en 1988. Está demostrado, continuó, que Oscar Soto Jiménez aceptó haber vendido a Ronulfo González Vega y “y éste a su vez al aquí actor Octaviano González Vega, por lo que la venta se hizo directamente de Oscar Soto a Octaviano, adquiriendo éste bajo la creencia de que quien le estaba vendiendo era el verdadero dueño del inmueble, sin embargo, también es cierto que la venta es a non domino, (no del verdadero propietario), pues si ésta ocurrió el 4 de marzo de 1988 (ver documento de folio
• 3)mediante escritura pública -título traslativo posesorio-, y Oscar Soto había trasmitido el dominio de dicho inmueble desde el 23 de marzo de 1985 a La Florida Sociedad Anónima (ver folios 5 a 8), don Octaviano no tenía porqué (sic) saber o conocer de dicho traspaso, que fue inscrito en el Registro Público hasta el año 23 de setiembre de 1995 (ver folios 5 a 17). El título traslativo de dominio exhibido por el actor, es idóneo, válido, verdadero y eficaz, pues las partes dieron su consentimiento -nudo consensu- y a partir de ahí, se perfeccionó el contrato, comportándose a partir de ese momento don Octaviano como el legítimo dueño y propietario real del fundo”. Añadió, “No es cierto, como lo afirma la a-quo que Octaviano tuvo conocimiento que la venta a su favor no se realizó porque existía un documento antes de la inscripción a favor de La Florida S.R.L., porque así lo hizo saber el notario. Esa afirmación de la jueza de instancia, está fundada en un error en la valoración de la prueba, concretamente un error material o de hecho, pues pone en boca de la testigo Sancho Ramírez algo que no dijo en su declaración. En efecto, si se lee integralmente la misma, se llega a una conclusión diferente. La señora Alicia Sánchez Ramírez señaló con claridad: "...Después de que Octaviano la adquirió nunca vi que dono Franklin o don Oscar trabajaran la finca. Nunca, desde que Octaviano adquirio (sic) la finca don Franklin o don Oscar, le indicaron a don Octaviano que no podía trabajar la finca. La finca si estaba inscrita, desconozco si Octaviano sabría eso cuando la compró. Yo lo averigüe en el Registro después de que Octaviano había comprado. Yo empecé a hacer unos cursos de computación y como nos ponían a practicar, usando la computadora encontré que estaba inscrita a nombre de la Sociedad La Florida, eso hace unos ocho años. Desde esa fecha en adelante nunca nadie de esa sociedad ha indicado o reclamado a Octaviano por la finca...".(ver folios 1439-1440). Es decir, las averiguaciones comenzaron tiempo después del año 2000, cuando ya el actor tenía más de diez años de poseer el inmueble en forma pública, pacífica, con justo título y buena fe, situación que se consolidó, indudablemente a partir del cumplimiento de los diez años, sea el 5 de marzo de 1998”. Agrega, “Por otra parte, tanto el actor, como su anterior poseedor, sea su hermano Ronulfo, a quien confiesa el señor Oscar Soto le vendió para luego traspasar el inmueble a Octaviano, desconocían que La Florida S.A. aparecía como propietaria registral a partir de 1994, en el Registro Público. Mucho menos ese acaecimiento puede tenerse -como lo tuvo erróneamente la a-quo, como un acto interruptor de la posesión, como hecho material. Nada más errado en cuanto a la aplicación normativa de lo dispuesto en el artículo 853 y siguientes del Código Civil, pues una mera inscripción registral (publicidad) no es capaz de interrumpir la prescripción positiva, pues no corresponde a las causas de interrupción reconocidas por el legislador (artículos 875 y 876 del Código Civil)”. Señaló el Tribunal que la testigo Sancho Ramírez indicó que se “dieron” cuenta de que la propiedad estaba inscrita a nombre de la sociedad, pero eso ocurrió cuando ya había pasado el plazo de la usucapión. Detalló, la posesión del actor había sido durante más de 10 años como dueño y con justo título “real y existente pues mediante No. 40 (…) del 4 de marzo de 1988 (folios 3 y
• 4)Oscar Soto Jiménez le vende a Octaviano González Vega” la finca inscrita, la cual había el primero aportado a la sociedad, situación que desconocía el segundo. Resaltó de seguido, comprador y su transmitente son quienes se han comportado como dueños reales del fundo, pagando peones, cuidando y mejorando el fundo, manteniendo apartos, sembrando pastos mejorados, dedicándolo a la actividad ganadera por más de 20 años, es decir, cumpliendo el ejercicio de la función social de la propiedad, según se desprende de “de la declaración de: Blanca Ester Rojas Zúñiga quien afirmó: "...Quien trabaja esta finca es Octaviano, él adquirió esta finca porque se la compró a mi esposo Ronulfo González Vega, eso hace ya más de veinte años. Mi esposo compró esta finca a Oscar Soto Jiménez...Esta finca don Octaviano la dedica a la ganadería actualmente, también se ha sembrado en ocasiones maíz, yuca...En el pueblo a quien reconocen como dueño de estos terrenos es a Octaviano González Vega, él le da mantenimiento a las cercas y a la finca junto a sus peones...se encuentra en mejores condiciones ahora, Octaviano sembró pastos mejorados, antes lo que había era pastos "burros", también ha mejorado las cercas "(ver folio 1436). El testigo Mainor Francisco Castro Jiménez señaló: "Ellos, aclaro, la familia González tienen de trabajar esta finca ya hace como dieciocho años aproximadamente..."(folio 1437)...Quienes trabajan esta finca son los hermanos González y sus peones, ellos la dedican a la ganadería..."(folio 1438). La testigo Alicia Sancho Ramírez explica con más detalle: "La finca está dividida en apartos seis en total, ...Desde que Octaviano adquirió la finca nunca nadie lo ha interrumpido...es quien compra todos los alambres para las cercas y los peones son los que le dan mantenimiento, siembran pastos mejorados en toda la finca. Octaviano es quien los compra, así como los herbicidas, me consta porque yo soy la que hago los cheques..." (folio 1439). El testigo Fernando Enrique Castro Jiménez, refiriéndose al tiempo de la posesión señala: "Los González tienen aproximadamente unos dieciocho o diecinueve años de tener la finca. Esta finca lo que he apreciado desde afuera siempre se ha mantenido igual...Para el mantenimiento de la finca los González utilizan un Chapulín y también peones..."(folio 1441). El testigo Dagoberto Suárez Araya agregó lo siguiente: "Yo conozco la finca objeto de este proceso desde hace veintitrés años aproximadamente, yo he trabajado con Octaviano en esa finca desde ese mismo tiempo, yo le ayudo con el ganado y arreglo las cercas. Desde que conozco la finca he trabajado ahí...dedica la finca para ganado, tiene sembrado pasto de tipo Brisante y Braquiar, hay aproximadamente unas sesenta cabezas de ganado vacuno de raza Braman...."(folio 1443-1445). (sic) Ver en el mismo sentido las restantes declaraciones de Luis Alberto Barrientos Mora (folio 1445), y Alfredo Ramírez Sandi (a folios 1448-1449)”. Reiteró, de lo anterior se desprende el comportamiento del actor como legítimo dueño, al disponer del bien en actividades agrarias de ganadería, mantenimiento de repastos y cercas, siembras de pastos mejorados y “también la inercia del titular en el ejercicio de sus derechos de restitución sobre el inmueble, al haber dejado de transcurrir más de diez años”. Continuó, “el actor tiene, como se indicó, el título traslativo de la posesión, y la buena fe, pues ha mantenido la convicción de que adquirió del verdadero propietario (a non domino)”. Sostuvo, si el actor y su transmitente tenían para 1998 más de 10 años de ejercicio continuado de posesión de buena fe, les aplica el párrafo segundo del artículo 285 sobre que si la posesión fuere de buena fe en su principio, no pierde ese carácter por el solo hecho de que el poseedor dude posteriormente de la legitimidad de su derecho, por lo que en este caso debe presumirse la buena fe a favor del usucapiente.

XIV.Se estima oportuno advertir que, contrario a lo sostenido por el Tribunal sobre los distintos requisitos para la usucapión agraria, esta Sala en la sentencia 920-F-2000 de las 15 horas 25 minutos del 13 de diciembre de 2000, indicó que “el mero ejercicio de actos que se dicen posesorios no suple las condiciones legales que la ley exige para usucapir, relativas al justo título y a la buena fe. De consiguiente, los juzgadores de instancia han errado al disponer que, en lo que denominan “usucapión agraria”, se han de desechar una serie de elementos que aparecen en el derecho civil como requisitos de la posesión apta para la usucapión, como lo son el justo título y la buena fe, por cuanto, según lo expresan, el justo título lo constituye el trabajo agrario y la buena fe no es relevante, en la medida en que no interesa la actitud del poseedor, sino su actividad productiva. Ese razonamiento es, abiertamente, contrario a lo expresado en los artículos 853, 855 y 856 del Código Civil, que resultan aplicables en la especie.

En este sentido, en tratándose de asuntos tramitados bajo la competencia agraria, no se deben obviar las condiciones legales dichas, necesarias para que opere la prescripción positiva, pues, salvo la situación contemplada, expresamente, por los artículos 92 y 101 de la Ley de Informaciones Posesorias [se trata de la Ley de Tierras y Colonización, y no como por error se indicó], relativa a los poseedores en precario y bajo la estricta observancia de los trámites y procedimientos que esa ley prevé al efecto –cuestiones ajenas al caso que nos ocupa-, en nuestro régimen jurídico, en lo que a la usucapión del derecho de propiedad sobre bienes inmuebles se refiere, absolutamente, ninguna disposición jurídica establece la exoneración al deber de concurrencia del justo título y la buena fe. Todo lo contrario, la ley exige ambas condiciones, junto con la posesión calificada por el artículo 856 del Código Civil, para que resulte procedente la prescripción positiva, (…) [.-] VI.- Ya esta Sala ha reiterado la necesidad de que el usucapiente reúna las tres condiciones legales para que opere la usucapión, igualmente, en casos tramitados bajo la competencia agraria, precisamente, porque la ley aplicable así lo determina (pueden consultarse, por ejemplo, las siguientes sentencias de esta Sala: número 4 de las catorce horas cuarenta y cinco minutos del veintiocho de enero de mil novecientos noventa y ocho; número 50 de las quince horas veinte minutos del veinte de mayo de mil novecientos noventa y ocho; número 95 de las quince horas treinta minutos del dos de octubre de mil novecientos noventa y ocho; número 1 de las catorce horas del seis de enero de mil novecientos noventa y nueve)”.

Con anterioridad, en la resolución 821-F-2000 de las 15 horas 35 minutos del primero de noviembre de 2000 (asunto civil aunque no por ello resulta en un tratamiento diverso para la materia agraria, como se expresó en el antecedente de recién cita), esta Cámara se había pronunciando sobre el justo título de la siguiente manera: “de conformidad con nuestro ordenamiento jurídico, este requisito se refiere al título traslativo de dominio y no a las cualidades de la posesión, por cuanto ésta última goza de autonomía, y ha de presentar, según se expuso, las características de pública, pacífica, ininterrumpida y en condición de titular. El título traslativo de dominio se constituye en elemento justificante de la posesión -no a la inversa-, y debe contar con esta característica antes o al momento de poseer. Tampoco ha de confundirse con la buena fe, pues ésta es un requisito subjetivo relacionado con la creencia del adquirente de estar asistido por el derecho en la posesión ejercida.

La justicia del título radica, según lo ha desarrollado la doctrina, antigua y reciente, en su veracidad y validez. La primera característica se refiere a su existencia real, excluyéndose como tal al título putativo y al simulado. En ambos casos, no hay un justo título operante, sólo la apariencia de éste”. Asimismo, en esta misma oportunidad se señaló sobre la prueba del justo título por parte del adquirente que “Nuestro Código Civil, en su artículo 854, exige la prueba de este requisito, pero exceptuando los casos en los cuales existen presunciones posesorias - tratándose de muebles o del derecho de posesión, o no lo requiere del todo para usucapir servidumbres continuas y aparentes-. La razón de las excepciones resulta fácil de entender, por el diverso tratamiento dado a los casos señalados. Tratándose del derecho de poseer, la forma de adquisición es más ágil que la prevista para el derecho de propiedad, pues su contenido no es pleno y permanente como el de ésta.

En efecto, para adquirir este derecho, basta la posesión por un año (Artículos 279 y 869, in fine, del Código Civil). Pero ello, por una presunción posesoria válida tan sólo para el derecho de poseer, según reza el artículo 281 ibídem, mas no referida a la causa adquisitiva de la propiedad, la cual, a tenor del ordinal 854, siempre debe probarse. En otras palabras, no puede asimilarse el título justificativo de la simple posesión, con el título de adquisición verdadero y válido, según se indicó, de la propiedad. El ordinal 281 y el 854, lejos de contradecirse, encuentran correspondencia en sus respectivos ámbitos de aplicación. A este punto, es oportuno recordar los derechos reales susceptibles de ser adquiridos por usucapión, en los cuales sí se requiere la demostración del justo título. Entre ellos se encuentra el derecho de propiedad -como derecho pleno- y los derechos de usufructo, uso y habitación como derechos derivados-.

En estos casos, no basta con presumir el derecho de poseer; es necesario demostrar una justa causa adquisitiva del dominio, del usufructo, del uso o de la habitación. La función de la presunción posesoria, plenamente aplicable al simple derecho de poseer -derecho real en cosa ajena, el cual, pese a su enorme relevancia, tiene un rango inferior al de propiedad- o al de dominio sobre bienes muebles -lo cual se funda en el sistema de publicidad a éstos aplicable-, no ha sido extendida por nuestra legislación a la prueba del justo título en otros casos. En éstos, la diferente naturaleza y consideración socio económica de los derechos, requieren, en el complejo supuesto de hecho de la adquisición originaria analizada, una causa justificante de la posesión, la cual sea explícita y permita, no sólo analizar si el título es justo (válido y verdadero), sino también su concordancia con el bien objeto de posesión.

En relación, pueden consultarse, entre otras, las sentencias de esta Sala números 19 de las 14:00 hrs. del 7 de abril de 1993; 45 de las 15:05 hrs del 22 de mayo de 1996; y, 1 de las 14 hrs. del 6 de enero de 1999”. Posteriormente, en la resolución 178-F-2007 de las 9 horas 50 minutos del 14 de marzo de 2007 se precisó existen dos tipos de usucapión agraria, la común y la especial, entre las que hay diferencia en cuanto a sus presupuestos. Se explicó, la usucapión agraria especial se encuentra regulada en la Ley de Tierras y Colonización, mandatos 92 y 101, cuyo fundamento es la posesión precaria por necesidad de explotación del fundo agrario, como medio de subsistencia propia o del núcleo familiar; “En esta posesión precaria de tierras prevalecen la necesidad alimentaria y el trabajo familiar agrario. No se requiere el simple ánimo de poseer, se debe poseer en forma efectiva, directa y personal, para satisfacer necesidades de alimentación del grupo familiar.

De ahí que para que opere, no es determinante la existencia de buena o mala fe, en tanto este elemento es sustituido por la necesidad”. Por su parte, se continuó, la usucapión agraria común se rige por la normativa general del Código Civil, por lo que de conformidad con el precepto 853 debe demostrarse el justo título y la buena fe, así como la posesión; se enfatizó la regulación general de la usucapión “requiere la concurrencia de ciertos requisitos: cosa hábil, sea, susceptible de propiedad privada; ubicada dentro del comercio de los hombres; justo título traslativo de dominio; buena fe; posesión y transcurso del tiempo, ejercida aquélla en calidad de propietario, en forma continua, pública, pacífica y por diez años o más (artículos 853 y 860 del Código Civil). Dichos presupuestos son concurrentes, de modo que de estar ausente solo uno de ellos, será entonces improcedente la prescripción adquisitiva”.

Posición que reitera de manera más puntual el criterio expresado en el precedente citado 920-F-2000 de las 15 horas 25 minutos del 13 de diciembre de 2000. En esta línea, de más reciente data, en la sentencia 945-F-S1-2018 de las 10 horas 35 minutos del primero de noviembre de 2018, dictada dentro de proceso ordinario agrario, se indicó que “ XI.- Respecto del instituto de la usucapión, esta Sala, de forma reiterada ha dispuesto con base en la normativa aplicable, se necesitan determinados requisitos para que se configure, a saber, título traslativo de dominio, buena fe, posesión ejercida en calidad de propietario de forma continua, pública y pacífica, así como el transcurso del tiempo, sean 10 años como mínimo. Sobre el tema, así ha estimado en sentencia no. 114 de las 12 horas 11 minutos del 5 de febrero de 2016, lo siguiente : “Sobre la usucapión agraria, ya esta Sala en otras ocasiones ha indicado que para que prospere se requiere el cumplimiento de varios requisitos: título traslativo de dominio, buena fe y posesión; pero esta debe ser a título de dueño, en forma pública, pacífica e ininterrumpida por un período de 10 años, tomándose en cuenta que en materia agraria, el aspecto de la posesión trasciende de la simple ocupación [entiéndase, posesión] del fundo, pues en estos casos se requiere existan actos posesorios agrarios, tendentes a cultivar y mejorar el bien que se pretende usucapir.

Puede consultarse en este sentido la resolución de las 9 horas 50 minutos del 18 de septiembre de 2013, que responde al voto número 1196.” –lo resaltado no es del original-”. Adelante se expresó: “(…) el hecho de que el actor siguiera trabajando el terreno, cuyo fundamento, dice el demandante, se encuentra en el acuerdo de voluntades realizado en forma verbal, entre él y la Cooperativa -en cuanto a la devolución futura de la porción de terreno en litis-, ello no reviste las características necesarias para que se configure el título traslativo apto para usucapir –pues no es un título traslativo de quien no es dueño-. Por ello, concibe esta Cámara, no se configura uno de los presupuestos de la usucapión. Según se expuso en líneas precedentes, no es el mero hecho de la posesión lo que debe valorarse cuando se revisan los presupuestos de la usucapión, sino la situación jurídica antecedente o la causa por la cual se posee.

Y en este caso, la causa o la razón por la cual dice el actor encontrarse en posesión del terreno, dista de aquella que se considera apta para usucapir”. Así las cosas, de todo lo anterior se desprende que si bien esta Sala ha sostenido una nota distintiva entre la usucapión ordinaria o civil y la usucapión agraria común, esta se reduce a que el presupuesto de la posesión en materia agraria no lo constituye cualesquiera actos de posesión, sino que consiste en actos de posesión agrarios, como los serían las acciones de cultivo, de ganadería, la apicultura, entre otros. La tesis de que la posesión de carácter agrario releva, sustituye o constituye el título traslativo de dominio ha sido descartada por esta Sala ya desde vieja data, en los antecedentes señalados.

XV.Ahora, si bien esta Sala no comparte lo señalado por el Tribunal en términos generales sobre el justo título o título traslativo de dominio en la usucapión agraria ordinaria; lo cierto es que, pese a esas consideraciones más abstractas, en el considerando VII del fallo recurrido, al ingresar al análisis del presente asunto, dicho órgano identificó el “título traslativo de dominio exhibido por el actor” como el contrato de compraventa entre Oscar Soto y el actor, en lo que insistió que “la venta es a non domino, (no del verdadero propietario)”, ocurrida “el 4 de marzo de 1988 (ver documento de folio 3) mediante escritura pública –título traslativo posesorio-, y Oscar Soto había trasmitido el dominio de dicho inmueble desde el 23 de marzo de 1985 a La Florida Sociedad Anónima (ver folios 5 a 8)”. El Tribunal entendió que esa compraventa de 1988 es tanto “título traslativo de dominio” como “título traslativo posesorio”, utilizó ambas locuciones; lo cual —a su vez comprende esta Sala— no resulta distinto o un error partiendo de que el dominio tiene por atributo la posesión.

Luego ese negocio de 1988 es la causa de la transmisión del dominio (de un sujeto non domino que aparentaba serlo) como requisito de la usucapión, pero también es la causa por la cual inició el hecho de la posesión por parte de Octaviano González, por la que finalmente el Tribunal decretó adquirió el derecho de dominio o de propiedad frente al de la sociedad inscrito. De esta manera, al margen de la discrepancia en cuanto a la tesis general que sobre los presupuestos de la usucapión agraria sostuvo el Tribunal, la decisión de este órgano no la fundó en el hecho de la posesión como título traslativo de dominio a los efectos del derecho de propiedad o dominio mismo como expuso en esa parte general; la fundó sobre la escritura de compraventa del 4 de marzo de 1988 entre Oscar Soto y el actor, momento para el cual el primero pese a ser el titular registral, no era el dueño del inmueble (circunstancia esta última que —se observa— al no estar publicitada en la finca misma en el Registro Público, no podría sostenerse automáticamente era de conocimiento del señor Octaviano, salvo prueba en contrario). Con estas advertencias y esta aclaración, se procede a resolver el cargo.

XVI.El argumento medular de la sociedad recurrente es que el actor conocía que la finca se encontraba inscrita, pues ello se deduce del testimonio de la señora Alicia Sánchez Ramírez y de la escritura misma entre el actor y Oscar Soto; por lo que al conocer que estaba inscrita, no procede la usucapión. Se observa, no se percata la reclamante de que en efecto el bien se encontraba inscrito, pero a nombre de Oscar Soto, quien compareció en 1988 ante notario a público a vender dicha finca inscrita al actor. No fue este hecho, que la finca se encontraba inscrita, negado por el actor; en todo caso, lo tuvo por demostrado el Juzgado y fue prohijado por el Tribunal. Luego, hasta aquí resulta inútil su argumento para quebrar el fallo, pues nunca negó el Tribunal que el actor conociese que la finca se encontraba inscrita; el punto fundamental es que estaba inscrita sí, a nombre de Oscar Soto, quien ya no era en realidad su dueño.

Por otra parte, en cuanto afirma que “ya constaba la anotación relacionada con el aporte de la finca a la sociedad reclamante que ya publicitaba el Registro Público desde el año 1986 y que queda inscrita de forma definitiva en el año 1994”, no refiere la casacionista elemento de convicción del que se extraiga esa conclusión fáctica, la cual no la tuvieron por acreditada los órganos de instancia. Hace ver la sociedad que la testigo Alicia Sánchez Ramírez relató que ella y Octaviano “empezaron a realizar averiguaciones porque la escritura no pasaba”, y de ahí deduce que “es claro de que pudieron tener pleno conocimiento de la situación registral del inmueble tanto antes de llevar a cabo la escritura con Oscar como después”. Deducción que no podría seguirse. Véase que no puntualiza la recurrente prueba alguna de la que se extraiga que en 1988 constara en el Registro Público de la Propiedad Inmueble, que ese fundo había sido aportado en su constitución, a través —cuando menos— de una anotación al margen de esa finca o que constara la titularidad de La Florida S.R.L. en dicho Registro.

No comprende a cabalidad esta Cámara la censura pues dentro del mismo agravio manifiesta que la finca se encontraba en efecto a nombre de Oscar Soto. Al estar inscrito en el Registro Público de la Propiedad Inmueble que el señor Oscar Soto era el dueño de la heredad, sin que en realidad lo fuera (por haberla aportado en 1985 en la constitución de La Florida S.R.L.), la compraventa que este efectuó en 1988 a Octaviano González configura, como bien indicó el Tribunal, un negocio a non domino. Esta es la característica que —según ya se indicó en el considerando XI— debe reunir el título traslativo de dominio que exige el canon 853 del Código Civil para usucapir la propiedad, tal cual ha establecido esta Sala de manera reiterada, así en el ya referido fallo 178-F-2007, criterio reiterado en las resoluciones 536-F-2007, 891-F-S1-2007 y 945-F-S1-2018. En este último precedente de más reciente data, esta Sala primero citó: “la sentencia no. 536 de las 10 horas 30 minutos del 27 de julio de 2007, este Órgano judicial señaló: “Sobre el justo título para usucapir.

En la especie, el recurrente indica que el justo título en materia agraria está determinado por la posesión misma. Empero, ese reparo no es de recibo. Tocante a este presupuesto, precisa señalar que consiste en la relación jurídica antecedente, en razón de la cual se obtiene la cosa con aptitud para usucapir. Reiteradamente ha señalado esta Sala que debe emanar de quien en Derecho no es dueño. La cosa se adquiere de otro, de quien se comportaba y era reputado como tal, sin serlo; el enajenante es un no propietario, bien porque nunca ha ostentado la titularidad, o porque se ha extinguido o resuelto su derecho, o porque el que exhibe no es suficiente para producir la transmisión; en este último caso está por ejemplo, el usufructuario que aparece transmitiendo la propiedad. La usucapión opera, en consecuencia, cuando el título de transmisión o adquisición es a non domino, de quien no es dueño, mas no cuando es a domino o a verus domino, sea cuando emana del verdadero dueño, porque en este caso, si el título es perfecto surte de inmediato todos sus efectos.

Y si tiene algún vicio de otra índole, por emanar del verdadero propietario, su convalidación puede producirse por la prescripción negativa o extintiva de la acción de nulidad y no por la prescripción adquisitiva o usucapión. Respecto del justo título, puede verse, de este órgano, la sentencia no. 821 de las 15 horas 35 minutos del 1 de noviembre del 2000, 856 de las 15 horas 25 minutos del 15 de noviembre del 2000 y 320 de las 15 horas del 27 de abril del 2001.” –lo resaltado no es del original-”. De seguido, al analizarse el caso concreto señaló: “No se alega en este asunto, la existencia de un título traslativo de dominio, de un no dueño al accionante, donde se le traslade la posesión al actor, para que éste creyese ser el verdadero titular del terreno. Por su parte, el hecho de que el actor siguiera trabajando el terreno, cuyo fundamento, dice el demandante, se encuentra en el acuerdo de voluntades realizado en forma verbal, entre él y la Cooperativa -en cuanto a la devolución futura de la porción de terreno en litis-, ello no reviste las características necesarias para que se configure el título traslativo apto para usucapir –pues no es un título traslativo de quien no es dueño-.

Por ello, concibe esta Cámara, no se configura uno de los presupuestos de la usucapión. Según se expuso en líneas precedentes, no es el mero hecho de la posesión lo que debe valorarse cuando se revisan los presupuestos de la usucapión, sino la situación jurídica antecedente o la causa por la cual se posee. Y en este caso, la causa o la razón por la cual dice el actor encontrarse en posesión del terreno, dista de aquella que se considera apta para usucapir” (el subrayado y negrita se agregan). En suma, el argumento de la recurrente no resulta útil para desvirtuar lo dispuesto por el Tribunal pues redunda en que —en su parecer— no puede usucapirse un bien inmueble que se encuentre inscrito pues eso significa necesariamente que no tiene buena fe ni título traslativo de dominio; lo cual es incorrecto pues, conforme a los mandatos 853 y 856 del Código Civil, la usucapión ha de decretarse si, además del título traslativo de dominio emanado de un non domino, pero que aparentaba serlo en virtud —como en este caso— de la titularidad registral, el demandante reúne la buena fe y la posesión en calidad de propietario, continua, pública y pacífica.

En este caso, la inscripción de la finca con pertenencia a Oscar Soto, lejos de restar buena fe al actor, la confirma; sin que en este agravio alegue la recurrente otras circunstancias que hagan concluir lo contrario y su sustento probatorio. Resta señalar únicamente que no existe contradicción alguna por parte del Tribunal por haber mantenido el cuadro fáctico del Juzgado y arribar a una decisión diversa. La subsunción de esas mismas circunstancias a la normativa jurídica dará uno u otro resultado según la aplicación e interpretación del Derecho que realice el órgano juzgador, y será el superior —como en el presente— quien defina cual es la recta aplicación e interpretación.

XVII.Cuarto. Acusa erróneo “análisis del elemento probatorio”, por descontextualizado y divorciado de la demás prueba, en concreto lo refiere a los testimonios de Alicia Sánchez Ramírez, Blanca Ester Rojas Zúñiga, Mainor Francisco Castro Jiménez, Fernando Enrique Castro Jiménez, Dagoberto Suárez Araya, Luis Alberto Barrientos Mora y Alfredo Ramírez Sandí. Repite, el documento de adquisición del actor da cuenta de que se trata de una finca inscrita en el Registro Público, por lo que la conclusión del Tribunal sobre la buena fe es errada. Si bien, afirma, según el canon 286 del Código Civil, en caso de duda la buena fe se presume, pero también se admite prueba en contrario y cuando la ley exige la posesión de buena fe, se considera poseedor de buena fe al que en el acto de posesión creía tener el derecho de poseer, pero si había motivo suficiente para que dudara de corresponderle tal derecho, no se le debe considerar de buena fe.

En este caso, sostiene, “existía motivo suficiente para que dudara corresponderle tal derecho, porque en el documento suscrito se indica que la finca se encuentra inscrita en el Registro Público, pero que a pesar de ello, como refirió la testigo SANCHEZ RAMIREZ: "Me consta que no se hizo ningún estudio en ese entonces en el Registro" lo cual permite establecer que si no hicieron esos estudios eso es de su absoluta responsabilidad y que por el contrario, obraron con clara y evidente mala fe”. Dice, el Tribunal no hizo una ponderación de la prueba, lo que sí hizo la juzgadora de primera instancia; transcribe un segmento largo de esta sentencia. De seguido, sostiene, “Del análisis expuesto podemos determinar que la juzgadora de primera instancia incurre en acierto al momento de realizar el mismo, porque sí dice, de forma clara y concreta, cuál es el valor probatorio que le asigna a cada uno de esos elementos probatorio y expone además las razones por las cuales lo hace.

El TRIBUNAL no lo hace así”, se conforma con un “análisis muy laxo de los testimonios y eso es violatorio del deber de fundamentar”. Destaca, la A quo analizó las pruebas documentales para lo que dedicó un acápite; cosa que no hizo el Tribunal, sino que de forma excesivamente resumida pretende otorgar valor sin expresar razones. Enfatiza, para la sentencia de primera instancia la “posesión del actor no es amparable, porque no posee un título justo ni traslativo y tampoco existe buena fe, conclusión a la cual llega después de analizar de forma pormenorizada los elementos probatorios testimoniales y documentales. Contrario al deber de fundamentar, el TRIBUNAL no fundamentó de ninguna forma la sentencia recurrida, no se refiere en concreto ni de forma pormenorizada por qué se le debe de otorgar otro valor probatorio a estos elementos de prueba, tampoco realiza una relación de todos los elementos probatorios entre sí, para apreciarlos en comunidad”.

Sostiene, ha sido víctima de un despojo de su bien, al amparo de “documentos falsos que ni siquiera logran ser inscritos en el Registro Público (ni siquiera fueron presentado a contrapelo de la adquisición de la empresa vía aporte mediante su presentación en el año 1986)”, por lo que tiene derecho a recuperar esa finca “aun cuando haya terceros adquirentes de buena fe, cosa que en el presente caso no sucede, porque el actor (…) evadió de forma intencional y directa el confiar en la publicidad registral que le mostraba que la persona que le vendía no tenía derecho a vender”. Esto, prosigue, no implica desconocer a terceros de buena fe, pues ellos tienen los mecanismos previstos en la legislación civil para reclamar al vendedor la garantía o el pago de daños y perjuicios. Reitera, desde 1986 está publicitado que el inmueble fue aportado en su constitución. Continúa, “En este caso es muy dudosa la transparencia de un negocio, en el que se adquiere de un inmueble inscrito ni siquiera hizo los estudios correspondientes.

La tutela de los terceros adquirentes de buena fe, en los términos que se pretenden por el actor, implican despojar al legítimo propietario del bien que le pertenece. Tal solución resulta, sin duda alguna, desmedida, desproporcionada y, finalmente, injusta. La importancia de la publicidad registral y sus principios, no pueden prevalecer sobre el derecho de la primer víctima -el legítimo propietario, originariamente despojado en forma fraudulenta- de mantener la titularidad plena sobre sus bienes o en todo caso, el derecho a ser restituido en el goce de los mismos”. Finaliza, la adquisición a non domino no puede constituirse en mampara de legitimación de hechos delictivos y se torne en obstáculo para que el verdadero propietario despojado pueda recuperar el bien.

XVIII.El agravio resulta una mezcla de argumentos que por sí misma, por falta de precisión impone su denegatoria. Así, por un lado, se dedica a afirmar que el análisis de las pruebas por parte del Juzgado es correcto, más no así el que efectuó el Tribunal. Es decir, se concentra en contrastar directamente los fallos, para luego afirmar que el Tribunal incurrió en una falta a su deber de fundamentar. Reclamo que como ya se indicó constituye un vicio procesal que si bien recae sobre el fallo, lo cierto es que no constituye una causal de casación de conformidad con el artículo 594 del CPC, cuya aplicación supletoria establece la norma 452 del Código de Trabajo. Por otra parte, la recurrente reitera lo argüido en el vicio antecedente en el sentido de que al estar inscrita la finca en el Registro Público, la parte actora no podía usucapir por cuanto esa inscripción por sí elimina la buena fe del actor.

Estese a lo indicado respecto del agravio precedente en el sentido de que el hecho de que la finca se encontrara inscrita en el Registro Público a nombre de Oscar Soto, determina que la escritura del 4 de marzo de 1988 constituye el título traslativo de dominio a non domino en los términos del canon 853 del Código Civil; asimismo, que es criterio de esta Sala que, contrario a su decir, lejos de quebrar la buena fe que se presume a la parte actora, la refuerza, pues precisamente el actor creía que quien le vendía tenía derecho para ello según lo indicaba el Registro Público de la Propiedad. Así establece el mandato 285: “En todos los casos en que la ley exige posesión de buena fe, se considera poseedor de buena fe al que en el acto de la toma de posesión creía tener el derecho de poseer”. Continua la norma: “Si había motivo suficiente para que dudara de corresponderle tal derecho no se le puede considerar de buena fe”; no encuentra esta Sala se hubiese demostrado que en 1988, el señor Octaviano tuviese motivo para dudar de que al adquirir la finca de quien en el Registro aparecía como dueño, no le habría correspondido ejercer la posesión como atributo del domino.

La fe pública registral da sustento a una buena fe que no fue desvirtuada. Prosigue el mandato; “pero si la posesión fuera de buena fe en su principio, no pierde ese carácter por el solo hecho de que el poseedor dude posteriormente de la legitimidad de su derecho. Cesa de ser de buena fe la posesión en el momento de adquirir la certidumbre de que se posee indebidamente, y cesa también desde la notificación de la demanda en que otro reclame el derecho de poseer”; no observa esta Sala que ante un título en el cual concurrió Oscar Soto en 1988, dueño según el Registro, pueda concluirse con total seguridad que, una vez inscrito el dominio de La Florida S.R.L. sobre la finca en el Registro en 1994, ni siquiera teniendo conocimiento de esta inscripción el señor Octaviano González, este adquirió certidumbre sobre que poseía indebidamente el predio, tenía alrededor de 6 años desde que lo había comprado cuando se inscribió en el Registro la titularidad de La Florida, y no quedó demostrado que entre esa compra en 1988 hasta la interposición del este asunto, es decir, alrededor de 17 años, la sociedad haya intentado alguna acción en su contra.

Podría haber dudado, pero la sola duda no le habría restado buena fe. Adicionalmente, en sí el cargo resulta además confuso, por cuanto, por una parte dice que el actor no es un tercero adquirente de buena fe pues podía comprobar que quien le vendía no tenía derecho para ello, sobre lo que —se repite— no identifica en qué prueba consta que esa información estaba anotada o registrada en la finca, sino que parece deducirlo de la presentación de su constitución al Registro Público mismo, hecho que por sí mismo claramente no constituye publicidad pues su inscripción en el Registro de Personas Jurídicas y el otorgamiento de un número de cédula, no da publicidad a la transmisión de un bien inmueble (se trata de registros distintos). Pero al mismo tiempo, hace ver que como adquirente de buena fe, el actor bien pudo reclamar al señor Oscar Soto los daños y perjuicios y las mejoras que introdujo al inmueble.

Es decir, por una parte reconoce el señor Octaviano compró amparado en el Registro; pero por otra, afirma que el Registro hacía constar otra información, por lo que —se entendería, alega— no estuvo amparado en el Registro. Por todas estas razones, el cargo será desestimado.

XIX.Quinto. Reclama “incorrecta aplicación de la adquisición a non domino”. Dice, el Tribunal hizo un esfuerzo por legitimar el documento aportado por el actor como título traslativo de dominio por lo que recurrió a la figura de la adquisición a non domino, con lo cual desfiguró los presupuestos de esta. Explica en qué consiste –en su criterio— el fraude inmobiliario. Asevera, para que se produzca la adquisición a non domino de un bien inmueble es necesario que concurran conjuntamente los siguientes requisitos fundamentales: a) que el adquirente tenga la condición de tercero, b) que haya adquirido su derecho a título oneroso, con buena fe y de persona que conforme al Registro de la Propiedad tenga facultades para transmitirlo, y, c) que además haya inscrito su adquisición. Estos presupuestos no se dan en este proceso. Recrimina, “la adquisición a non domino no es un instrumento válido ni idóneo para validar el documento en cuestión, sino un modo de adquirir el dominio como tal”; además, los hechos en este asunto no calzan con esta figura, porque “el título traslativo, como tal en derecho agrario, no debe entenderse como documento, sino como causa adquisitiva y que puede llegar a ser la posesión en sí misma”.

Prosigue, “el actor plantea un problema jurídico relacionado con la prescripción positiva o usucapión y no sobre la adquisición a non domino. En aplicación del derecho de fondo, el TRIBUNAL resuelve por indicar que en lo que se refiere al título existe adquisición a non domino, cuando el justo título es solamente uno de los requisitos exigidos por la ley agraria para usucapir y además, debe de entenderse justo titulo como causa licita o adquisitiva constituida por el mero hecho de poseer. Siendo así, no puede el TRIBUNAL validar el título traslativo aduciendo que existe adquisición a non domino, porque una cosa es que exista adquisición a non domino y otra cosa es que el titulo traslativo exista o sea lícito”. Sostiene, el documento presentado por el actor no acredita la adquisición a non domino pues es una escritura que nunca fue presentada en el Registro, de manera que con base en ello no se configura “el adquirente a non domino [que] pueda reclamar que su adquisición es cierta, de quien en apariencia tenía derecho a enajenar, a pesar de que ese derecho sea resuelto o anulado” como dispone el artículo 456 del Código Civil.

Reitera, por el contrario se probó que la finca se encuentra inscrita desde 1974 y que fue aportada en su constitución el 26 de marzo de 1985, presentada al Diario del Registro Mercantil en el año de 1986 y posteriormente inscrita al tomo 352, asiento 15789 el 3 de setiembre de 1994; por lo que la escritura de compraventa entre el actor y Oscar Soto del 4 de marzo de 1988 nunca presentada ni inscrita no puede tener la capacidad de desplazar la primacía de su derecho real anterior “que por efectos de la publicidad registral y del tracto sucesivo, ya existía anotado desde el año 1986 informando a las partes y al público en general, que Oscar Soto ya había enajenado el inmueble aportándolo a una sociedad familiar”. Cita el precepto 455 del Código Civil, por el cual los títulos sujetos a inscripción no perjudican a tercero sino desde la fecha de su presentación, y reafirma, la escritura por la cual se le aportó la finca se presentó al Registro desde el año 1986.

Introduce una cita extensa de lo que identifica como la resolución 1-1999 de esta Sala, y de seguido asevera, “Dicho de otro modo, el TRIBUNAL incurre en un grave error de aplicación de la ley sustantiva porque lleva a otras dimensiones la aplicación de la adquisición a non domino, dimensiones que son muy peligrosas, porque hacen fracasar el orden establecido en la ley en lo que se refiere a los presupuestos reales que deben existir para la aplicación de la verdadera adquisición a non domino así como la omisión absoluta y nociva de los principios de seguridad y certeza jurídicas que brinda la inscripción y la publicidad registral, así como la supremacía de los derechos reales contenida en el artículo 455 del Código Civil y la eficacia erga omnes de la misma publicidad registral”. Asegura además, el hecho de la posesión del actor no es cierto pues ella (sociedad) dispuso del bien con anterioridad a este proceso con la constitución de gravámenes hipotecarios, así en el año 2004, a los cuales debió recurrir para financiar los procesos presentados en su contra por el señor Oscar Soto y el señor Octaviano González (trascribe la información que dice consta en el Registro).

De ahí, dice, “la supuesta posesión del actor es meramente circunstancial, un acto de mala fe que viene heredado por los problemas que se han tenido entre Oscar Soto y la empresa”. Destaca, el Tribunal debió resolver sobre lo pedido, es decir, sobre la usucapión, determinando si el documento aportado por el actor era o no un justo título o título traslativo; lo que no, pues conocía que estaba inscrito y optó por no hacer los estudios registrales, además de que elimina la presunción de buena fe y así su posesión no es amparable, ya que fue de mala fe, en circunstancias turbias por lo que pierde el derecho al cobro de mejoras, que también debió ser rechazado.

XX.El agravio resulta confuso, mezcla una serie de temas sin un claro norte. Así, plantea 4 ideas autónomas. La primera, que es reiteración de anteriores agravios, cual es que el Tribunal aplica la figura de la adquisición a non domino, cuando el objeto del proceso era la usucapión, y que aquella no resulta de aplicación al presente asunto, en el cual no se cumplen los presupuestos para esta. La segunda, el justo título en materia agraria no lo constituye un documento; si no, la posesión misma. La tercera, que su derecho real anterior de propiedad “ya existía anotado desde el año 1986 informando a las partes y al público en general, que Oscar Soto ya había enajenado el inmueble”. Y la cuarta, que la posesión del actor no es cierta pues ella dispuso del bien, así en el 2004 cuando le impuso gravámenes hipotecarios. En cuanto al primer aspecto, ya se indicó sobre los agravios precedentes que se trata de un argumento inatendible pues precisamente la figura de la usucapión, como ha reiterado esta Sala, exige el título traslativo de dominio de quien no es el titular o dueño.

Respecto de la segunda idea, de que en materia agraria no interesa el documento traslativo de dominio, sino la posesión, tampoco lleva razón por cuanto —según se explicó ampliamente— para la usucapión agraria común se requiere el título traslativo de dominio, sin que pueda confundirse con los requerimientos de la usucapión especial agraria contemplada en la Ley de Tierras y Colonización, no es la que se alegó en este proceso. En consecuencia, hasta aquí, además de esa mezcla argumentativa, tampoco su tesis habría encontrado sustento en la jurisprudencia de esta Cámara. Sobre la tercera proposición, en la cual insiste la casacionista, ahora sí más puntualmente, que al haber sido presentada en Registro Mercantil su escritura de constitución, el actor debió conocer que el señor Oscar Soto no era el dueño del inmueble, sino que lo era ella pues “existía anotado”, debe decirse lo siguiente. Tal cual ya se indicó, el Juzgado y el Tribunal no consignaron que a partir de 1985, 1986, ni mucho menos en 1988 estuvo consignada alguna anotación en la finca 6-20679 que advirtiese al público que el fundo había sido aportado a una sociedad; tampoco la recurrente especifica una prueba en concreta que permita concluir ese hecho.

Por el contrario, la sociedad más bien de nuevo admite que el negocio lo efectuó don Oscar, quien a pesar de aparecer como el dueño en el Registro Público, no era tal; todo lo cual configura precisamente el título traslativo de dominio a non domino que encontró el Tribunal, al tiempo que excluye la aplicación del precepto 455 del Código Civil en la línea que aduce la casacionista. Por último, en cuanto agrega, por otro lado, un cuestionamiento a la posesión del actor, por cuanto ella hipotecó la finca con anterioridad a este proceso, el argumento incomprensible a esta Cámara, pues parece olvidar que la posesión es en sí un hecho, que en este caso fue comprobada a partir de 1988 y se produjo por más de 10 años, sin que contra este particular hecho (posesión inmediata) alegue inexistencia o la niegue. La constitución e inscripción de una garantía hipotecaria no desdice el hecho posesorio del actor.

Esa clase de disposición del bien se encontró habilitada por la titularidad registral con la que goza desde 1994, más nada implicó sobre la posesión inmediata que ejercía el actor. Luego, el agravio también será rechazado.

XXI.Sexto. Arguye “falta de aplicación de los presupuestos de la acción reivindicatoria” con lo cual omite la aplicación del canon 45 de la Constitución Política. Expone, la posesión es solo un atributo del dominio; para que la posesión origine el derecho de propiedad debe de cumplir con todos los requisitos exigidos por el ordenamiento jurídico para que opere como modo de adquirir el dominio, lo que corresponde a la prescripción adquisitiva, “que es un modo de adquirir el dominio de las cosas ajenas por haberlas poseído durante cierto lapso, y concurriendo los demás requisitos legales por todos conocidos como el justo título, de forma ininterrumpida, a título de dueño y de buena fe, por espacio mínimo de diez años”. Es impensable, expresa, que “una persona como el actor pueda acceder al derecho de propiedad cuando en la especie otro ostenta ese derecho y aquel no cumple con todos los requisitos para usucapir.

Siendo de ese modo, el TRIBUNAL incurre en falta de aplicación de la ley de fondo, al rechazar lo pedido en la contrademanda”. Repite, “nuestro derecho de propiedad nos obliga a la correspondiente inscripción en el Registro Público, hecho éste que logramos publicitar con el aporte realizado a la empresa desde el año 1986 y por razón de esto, el TRIBUNAL no puede venir a diezmar nuestros derechos plenamente garantizados a nivel constitucional y legal, validando una adquisición raquítica plasmada en un documento cuestionado que de acuerdo con la ley no tiene siquiera la facultad de surtir efectos jurídicos ante terceros desde que nunca fue presentado al Registro Público”. Resalta, su derecho de propiedad es inviolable, imprescriptible según el artículo 320 del Código Civil. Insiste, al actor faltan los requisitos del justo título y buena fe, por lo que no puede acceder al dominio. Cita violentados además los preceptos 316, 317, 318 y 321 del mismo cuerpo legal, pues no reconoce su derecho a reclamar en juicio la cosa objeto de su propiedad, el libre goce de todos y cada uno de los derechos que comprende la propiedad, su “derecho como poseedores del inmueble (atributo del dominio)” y a reclamar su posesión, su derecho a ser restituido en la posesión.

Agrega, “la sentencia incurre en falta a su deber de aplicar el derecho que tenemos de proceder con la acción reinvindicatoria (sic) contra el que poseía de mala fe y ha dejado de poseer”. Refiere, el actor no reúne las condiciones subjetivas para ser considerado como un poseedor agrario “puesto que con los mismos elementos probatorios recabados en el proceso, se tiene establecido que el actor es dueño de otros inmuebles, que ni siquiera vive en esta propiedad, por lo que es claro que adolece del principio de inmanencia, que sería un hecho puro y simple muy importante a considerar, porque en ese sentido el actor no es un productor agrícola o de actividades agrícolas por conexión como medio de subsistencia, carece de inmanencia que le permite vincularse de manera obligada, social y solidaria con el fundo, por lo tanto, no es cierto que exista justificación social en la ejecución de los actos de posesión que viene a reclamar el actor, nótese que se habla de mantenimiento de cercas, no se habla de una verdadera producción agrícola, tampoco se habla de que de esa producción depende económicamente ni el actor ni su familia.

Los testigos llegan a establecer que el actor es un gran empresario ganadero, no es un agricultor de subsistencia, y que la supuesta posesión que hace es por intermedio de otras personas, ni siquiera es él, por lo tanto, se descarta que sea un poseedor agrario que reúna los requisitos subjetivos para usucapir”. Añade, la inspección judicial fue preterida por el Tribunal; “estas desatenciones generan un resultado tan terrible como el obtenido en el fallo recurrido, de ese modo, a nada bueno conduce mantener incólume el fallo del TRIBUNAL, cuando lo que merece es ser anulado”.

XXII.Una vez más la casacionista mezcla una serie de ideas o temas que expone sin mayor estructura, y que finalmente habrían de tener un tratamiento autónomo o al menos concatenado con claridad. Esta falta de precisión determina por sí la desestimación de este cargo. Al margen de lo anterior, en cuanto puede extraerse un argumento medular, cual es que el actor no adquirió el dominio por usucapión, por lo que concluye, debe entonces accederse a la pretensión reivindicatoria de su reconvención, se advierte que tal premisa es incorrecta. Conforme a lo determinado por el Tribunal, lo cual no logró la casacionista quebrar en los agravios antecedentes, el señor Octaviano sí adquirió el derecho de dominio sobre el bien inmueble por cuanto tiene un título traslativo de dominio que le extendió un non domino, ejerció la posesión durante más de 10 años en calidad de propietario, de forma pública, pacífica y continua, y la buena fe que se le presume no fue desvirtuada en este proceso.

En consecuencia, al ser errada su premisa, la conclusión también lo es; es decir, no incurrió el Tribunal en infracción del mandato constitucional 45 ni de las normas legales de la reivindicación. En cuanto se muestra disconforme por el acogimiento de la usucapión al estimar que la posesión del actor no es “posesión agraria”; se le hace ver que la calificación de “agraria” interesaba a los efectos de la jurisdicción competente para resolver esta controversia, no así respecto del acogimiento de la pretensión de usucapión que se pidió, pues fue la común. Lo que interesa es que se acreditó la posesión, bien pudo tildarse de agraria o de otro clase, pero posesión finalmente. La producción de subsistencia para su familia, a la que refiere la casacionista, interesa a los efectos de la usucapión agraria especial de la Ley de Tierras y Colonización (que no fue la peticionada), sin que estos sean aspectos determinantes en la usucapión civil y en la usucapión agraria común.

En todo caso, resulta incomprensible que la casacionista niegue la calificación de agraria a la posesión, al tiempo que califica al actor como empresario ganadero. La agrariedad no solo se encuentra en la siembra de cultivos para el consumo propio y familiar, como parece entender la sociedad. Por último, sobre la insistentemente alegada publicidad de la aportación de la finca en 1985, estese a lo dicho en los considerandos precedentes en el sentido de que la presentación al Registro Público de la escritura de constitución por sí no concede la publicidad, esta se configura con la inscripción o, al menos, la anotación al margen de la finca misma. La constitución de la persona jurídica por sí no alertaba al público de que operó una transmisión del derecho de propiedad sobre el inmueble. Así, por lo dicho, se desestimará esta censura.

XXIII.Sétimo. Arguye “escasa fundamentación en cuanto a la imposición de costas de la demanda y contrademanda a esta parte”. Describe, el Tribunal estimó que la demanda debía ser declarada con lugar; sin embargo no fundamentó por qué motivo le condenó a ella al pago de costas de la demanda y contrademanda. Agrega, también incumplió con su deber de fundamentar las razones por las que declaró sin lugar su contrademanda. Sostiene, de conformidad con el ordenamiento jurídico se permite la exención del pago de costas cuando la parte haya litigado con evidente buena fe; lo cual, dice, probó pues reclama el terreno que Oscar Soto le aportó voluntariamente. Prosigue, “En todo caso, el análisis de la cuestión de fondo que se realiza contiene graves errores de hecho y de derecho derivados de otorgar valores probatorios a ciertos elementos de prueba que en realidad son producto del análisis incorrecto de los mismos así como que desdeñó otorgarles el verdadero valor probatorio que tienen, además, omitió dar contenido y valor a una gran cantidad de elementos probatorios que demuestran la existencia del mérito para declarar con lugar la acción de reivindicación y sin lugar la acción de usucapión todo lo cual se erige como respuesta correcta ante la negativa inapropiada del Tribunal recurrido de analizar la prueba conforme el ordenamiento jurídico establece”.

Añade, optó el Tribunal por “aplicar de forma incorrecta la sanción máxima de condena al pago de las costas contenida en el artículo 222 del Código Procesal Civil”, sin percatarse que ella tuvo motivo bastante para litigar, pues el actor admitió que la finca estaba inscrita por lo que no tuvo buena fe. Señala, no puede obviar el Tribunal que ella “tiene derecho suficiente para reclamar, desde que la finca se encuentra inscrito a su favor”. Insiste, el actor tejió un cuadro en el aparece como único poseedor, pero existente elementos de prueba “que acreditan los actos de disposición”, por lo que “hizo mal en no justificar adecuadamente la decisión adoptada en cuanto a las costas”. Menciona además los cánones 54 y 55 de la Ley de la Jurisdicción Agraria y 222 del CPC. Trascribe el acápite del fallo recurrido sobre las costas y repite no cumple con el deber de fundamentar.

XXIV.Conforme se indicó, la falta de fundamentación, que se acusa ahora sobre el pronunciamiento sobre las costas, no constituye una causal de casación conforme a las previstas en el mandato 594 del CPC. Por lo que desde la perspectiva procesal se denegará el agravio. En cuanto reclama por sí la condenatoria, la recurrente no es clara, parece que justifica su buena fe al litigar o motivo suficiente para litigar en razón —insiste— de que llevaba razón en sus defensas y pretensiones, a las que no accedió el Tribunal por la supuesta indebida valoración de las probanzas e incorrecta aplicación del derecho. De esta manera, parte de nuevo de una premisa errónea, pues no acertó con las recriminaciones precedentes. En este orden, al no verificarse tal premisa no podría arribarse a la conclusión que exhibe, la que en todo caso habría sido incompatible, ya que de haber logrado una decisión del asunto a su favor, la imposición de las costas habría recaído sobre su contraparte perdidosa, salvo exención.

Y en ese caso habría resultado inútil ingresar a examinar la “buena fe” o “motivo suficiente para litigar” de la parte vencedora. Al margen de lo anterior, no se observa de su exposición del agravio algún elemento por el cual pueda considerarse se encuentra en el supuesto de exención que contempla el precepto 55 de la Ley de la Jurisdicción Agraria (que es la norma atinente a su reclamo), cual es, litigio de buena fe por tener motivo suficiente para litigar. Desde vieja data se ha señalado que esta hipótesis de motivo suficiente para litigar no consiste en la mera convicción de la tesis que sustenta, sino que necesariamente el convencimiento de la propia tesis ha de responder a datos objetivos del proceso que permitan deducir la bondad de sus pretensiones o defensas; como datos objetivos del proceso se ha identificado la sutileza en la “cuestión legal”, que consiste, por ejemplo, en que lo discutido se funde en una interpretación pura de las normas jurídicas al no resultar controvertido el cuadro fáctico (en este sentido la resolución 222-F-S1-2019). Consecuentemente, por todas las razones anotadas, no lleva razón la casacionista.

Recurso de casación del demandado reconventor Oscar Soto Jiménez

XXV.Primero. Acusa indebida valoración probatoria. Cita los cánones 38 inciso b) de la Ley de la Jurisdicción Agraria, 341 del Código Procesal Civil y 853 del Código Civil. Sostiene, el Tribunal incurrió en error al valorar los hechos 4, 5 y 6 de la demanda y el testimonio de Alicia Sánchez Ramírez, cónyuge del actor. Detalla, en los hechos 4, 5 y 6 de la demanda (que trascribe), el actor confiesa y admite haber conocido de previo a 1988, que es la fecha para la que para el Tribunal inició el plazo para usucapir- que “existían problemas legales”. Alega, constituyen confesión espontánea de que tenía conocimiento de la situación real de la finca y los conflictos familiares existentes. Por otra parte, su esposa también lo confirmó al admitir que tanto Franklin (representante de la sociedad) como él le habían indicado que no podían trabajar la finca. Trascribe de esa declaración “interesa lo siguiente [.-] "(...) Cuando Octaviano le compró la finca a Ronulfo no se firmó ningún documento, el (sic) se lo compró verbalmente.

Desconozco cuanto pagó Octaviano por la finca a Ronulfo. Que yo sepa, don Ronulfo le vendió la finca a Octaviano, Octanio (sic) tomó la responsabilidad de la finca y él la trabajaba. Desde que yo conozco la finca solo ví (sic) trabajada por don Oscar, y por don Ronulfo y ahora por don Octanio. (sic) Después que Octaviano la adquirió nunca vi que don Franklin o don Oscar trabajaron la finca nunca, desde que Octaviano adquirió la finca don Franklin o don Oscar, le indicaron a don Octaniano que no podría trabajar la finca." (el resaltado es nuestro) (ver declaración en folios 1439 a 1440) ”. Explica, la discusión giró en torno a la fecha de adquisición de la finca; la parte actora dijo haber adquirido en 1984 por compra a su hermano Ronulfo, no a Oscar Soto; pero “porqué (sic) -a pesar de que no pudo haber demostrado haber adquirido en esa fecha- la parte actora se empecinó en señalar su fecha de compra en el año 1984 y no 1988, que es el año de la compraventa celebrada ante notario público?.

(sic) Pues precisamente porque es a partir del año 1985, en donde se ocurrió la cesión del inmueble a la Sociedad La Florida S.R.L., siendo que en efecto tal y como queda demostrado en los hechos de la demanda de la parte actora, así como la declaración de la testigo- (sic) su esposa- Alicia Sánchez, que previo al año 1988, ya conocía de la situación litigiosa del bien”. Continúa, al conocer de previo a la compra de la finca esa situación jurídica litigiosa, esa compra no cumple con uno de los presupuestos esenciales de la posesión, cual es la buena fe.

XXVI.A folio 1465 se lee que, contrario a lo afirmado por el casacionista, la testigo Alicia Sánchez Ramírez manifestó: “Despues (sic) que Octaviano la adquirió nunca vi que don Franklin o don Oscar trabajaran la finca. Nunca, desde que Octaniano (sic) adquirió la finca don Franklin o don scar (sic), le indicaron a Octanio (sic) que no podía trabajar la finca” (subrayado y negrita se agregan). Por otra parte, se observa en la demanda, el señor Octaviano González relató en los hechos 3 y 4 que el señor Oscar Soto Jiménez vendió en forma verbal la finca 6-20679 a su hermano Ronulfo González Vega en 1981, a partir de lo cual su hermano entró en posesión; que aproximadamente en 1984, él (Octaviano) adquirió también de forma verbal dicha finca de su hermano, a partir de lo cual ha estado en posesión de esta, la que ha mantenido desde entonces, sumando 21 años, a los cuales se suman los años en que su hermano poseyó, para un total de 24 años de posesión.

En este tiempo, dijo, no ha sido molestado por persona alguna. En los hechos 5, 6 y 7, expresó que el señor Oscar Soto, “dueño Registral de la finca”, y él formalizaron la compraventa mediante escritura pública del 4 de marzo de 1988, ante el notario público Olivier Rojas Fernández, número 40 del tomo 11 del protocolo; lo cual no se inscribió en el Registro Público por cuanto “el mismo Oscar Soto Jiménez, la había dado como aporte, en una sociedad constituida con sus familiares con antelación a la venta que me hizo”, sociedad cuyo nombre es La Florida S.R.L. y cuya constitución data del 26 de marzo de 1985. Estas acciones, dijo, tanto el aporte a la sociedad como la venta pueden estar viciadas de nulidad, pero “en nada afectan ni han afectado” la posesión que ha ejercido, por más de 20 años, sin ser molestado por nadie. De la narración de estos hechos de la demanda lo que se puede extraer es que afirmó compró la heredad al dueño registral Oscar Soto y que en el momento que fue presentada al Registro Público esa escritura, esta fue rechazada pues la finca estaba entonces a nombre de La Florida, pero no precisó siquiera en qué data fue presentada al Registro Público esa escritura de compraventa.

No puede extraerse que haya expresado con el valor de una confesión que el 4 de marzo de 1988 tuvo conocimiento de que el recurrente había aportado la finca a La Florida en 1985. Por demás, si bien manifestó el actor que había comprado a su hermano Ronulfo en 1984, momento en que entró en posesión, y que formalizó esa venta con Oscar Soto, “dueño Registral de la finca”, en 1988, lo cierto es que el A quo y Ad quem tuvieron por acreditada la posesión del actor a partir de la escritura de 1988; pero además evidenciaron que el señor Oscar Soto reconoció que había vendido a Ronulfo, aunque no en 1981, sino en 1988. Las testigos Alicia Sánchez y Blanca Ester Rojas, esposa y cuñada del actor, manifestaron conocer sobre esa negociación entre Ronulfo y Octaviano (folios 1462 a 1463 y 1465 a 1466). Verificó esta Sala que el propio codemandado Oscar Soto admitió y reiteró en sus escritos de contestación de demanda y reconvención aunque con data de 1988 (folios 120 a 135), de ahí que el Juzgado tuvo por demostrada esa circunstancia.

Luego, de todo esto, lo que se deduce es que pese a que en tesis del actor su conducta posesoria respecto de la finca inició en 1984 y que Oscar Soto era el dueño registral, esto lo afirmó con respecto a su hermano Ronulfo, nunca con relación a la sociedad; y, además, que entre los tres Oscar, Ronulfo y Octaviano, se dio la voluntad de transmitir la finca todo en 1988 (acorde con la data dispuesta por el Juzgado y confirmada por el Tribunal), por lo que el actor creía había tracto sucesivo. Sin que pueda deducirse que Octaviano González conocía que el ahora recurrente, señor Oscar Soto, había aportado esa finca con anterioridad a una sociedad. Así las cosas, contrario a lo afirmado por el casacionista, de los hechos de la demanda y del testimonio no puede tenerse que Octaviano González que conocía que antes de 1988 “existían problemas legales” o problemas familiares con relación a la finca; menos aún que conocía puntualmente que la finca había sido entregada en la constitución de La Florida S.R.L.

(que sería en realidad el hecho de importancia), pues —se repite de la considerado respecto del recurso de la sociedad— no quedó demostrado que en 1988 y con anterioridad en el Registro Público de la Propiedad constara siquiera una anotación sobre la aportación del inmueble a La Florida. Ergo, la recriminación no es de recibo.

XXVII.Segundo. Denuncia indebida aplicación de los mandatos 455 y 853 del Código Civil. Reclama, el Tribunal erró al considerar que en este caso operó la usucapión al encontrar “la existencia de un título traslativo de dominio “a non domino””. Expone, el traspaso que él realizó a Octaviano en el año de 1988 no es un traspaso a non domino, pues él en ese momento era el propietario registral del bien. Por lo que, prosigue, no procede la usucapión ya que no se cumple uno de los requisitos esenciales dispuestos en el artículo 853 del Código Civil, cual es, el título traslativo de dominio que debe ser, según la jurisprudencia, a non domino, y no por parte del propietario registral. Explica, “El dilema con el efectivo traspaso registral de esa propiedad, acaeció debido a un acontecimiento que ocurrió años atrás (1985) , (sic) en la cual el suscrito -por medio de engaños- no tuvo el dominio de la situación, siendo que se constituyó la Sociedad de Responsabilidad Limitada La Florida, a la cual como aporte cedí el inmueble objeto de este litigio, razón por la cual cuando Octaviano intentó presentar la escritura ante el Registro Público, no pudo inscribirla porque la misma había una inscripción previa en el Registro de la Propiedad y siguiendo la máxima de primero en tiempo primero en derecho, fue que prevaleció la primera, la cual se inscribe finalmente a nombre de la sociedad La Florida S.R.L. en el año de 1994”.

XXVIII.Sorprenden a esta Sala las afirmaciones del recurrente Soto. La discrepancia entre la información registral y la realidad, es un hecho que solamente a él, como parte del contrato que firmó en escritura pública en 1988 le constaba; no quedó acreditado que fuera del conocimiento del actor. Él aportó el bien inmueble en la constitución de La Florida S.R.L. en 1985 y por ende, indudablemente conocía que no era el dueño de esa heredad desde entonces y que no tenía capacidad para disponer de este, como lo hizo. Sin ser el titular del dominio sobre la finca la vendió al señor Octaviano González. Luego resulta incompresible que valiéndose de la titularidad que exhibía en 1988 el Registro Público de la Propiedad, sin serlo, alegue ahora era el titular verdadero y a partir de esa falsa apariencia pretenda impedir la usucapión del actor. El que el Registro Público no consignara la titularidad verdadera del bien inmueble en 1988, no significa que era él el verus domino. Es innegable que el título traslativo de dominio que tiene el actor emanó de un non domino, el propio casacionista De este modo lo procedente será denegar este agravio.

XXIX.En consecuencia, procederá declarar sin lugar sendos recursos de casación. Se confirmará la sentencia recurrida en lo que fue objeto de estos.

POR TANTO

Se declaran sin lugar sendos recursos de casación planteados; en lo recurrido, se confirma la sentencia recurrida.

Luis Guillermo Rivas Loáiciga Rocío Rojas Morales Damaris Vargas Vásquez Jorge Alberto López González Jéssica Alejandra Jiménez Ramírez MACUNAQ