Extension of Maritime Zone Concession and Access to Landlocked BeachPrórroga de concesión en Zona Marítimo Terrestre y acceso a playa enclavada

V.As was proven, the concession for agricultural purposes was renewed to the company Playa Escondida, S.A., for a lot located in the Maritime Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre), situated at Matapalo Beach, Jacó district, Garabito canton, Puntarenas Province, for a term of twenty additional years, measuring approximately 5 Has 3906.24, with the following boundaries: North: Jorge Barrantes Rojas; South: Oscar Solano Soto; East: Tarajal S.A. and West: Pacific Ocean. Likewise, it was also demonstrated that this last boundary is constituted by a small white-sand beach, approximately four hundred meters long, whose access and enjoyment can only be taken advantage of by the Playa Escondida S.A. housing project, the concession area being a landlocked estate (fundo enclavado), which can only be reached via a private easement (servidumbre privada), consequently limiting entry to the public zone (zona pública), given the difficulty of doing so by air or by sea. This circumstance makes said beach practically private and for the exclusive use of the owners of the 32 houses built there.

VI.On the other hand, Article 58 of the Maritime Terrestrial Zone Law establishes: "Concessions for agricultural purposes must indicate the use to which the lands will be put and the area of the respective parcel or lot, for which purpose a plat of the area to be granted must be prepared. They are subject to the condition that the concessionaire may not impede, but rather shall facilitate, the construction of access roads to the public zone, without the State or its institutions, nor the municipalities, having to recognize any sum for the areas taken for these roads or for the work to build them." (The Court's emphasis). From the transcribed norm, it clearly follows that while it is true the agricultural concession is subject to the concessionaire facilitating the construction of access roads to the public zone, this must be understood within the concession area, because demanding it outside that zone would imply an additional obligation not required by law. There is no provision in the Maritime Terrestrial Zone Law that mentions the obligation to provide access through the Restricted Zone (Zona Restringida) (150 meters), which is granted in concession. And, on this particular point, the company Playa Escondida S.A. has complied with that legal condition, because it has expressly committed to including a clause in the contract, guaranteeing access to the public zone within the land granted in concession, and which is described according to cadastral plan No. P-8883997-2003, as "private road" (sic), which begins between vertices 33 and 34, with a width of 12.54 meters, and runs internally, from the concession, to end at the public zone (see folios 241 to 247 of the administrative file).

VII.Notwithstanding the foregoing, and since the lot granted in concession constitutes a landlocked estate (fundo enclavado), it is the duty and obligation of the Municipality of Garabito, as administrator of the maritime terrestrial zone, to guarantee private individuals entry to the public zone of that sector, for its use and enjoyment, in accordance with the provisions of Articles 20 and 23 of the Maritime Terrestrial Zone Law, insofar as they state: "Article 20.- Except for the exceptions established by law, the public zone may not be subject to occupation under any title or in any case. No one may claim any right over it. It shall be dedicated to public use and especially to the free transit of persons. The entities and authorities indicated in Article 18 must issue and enforce the necessary provisions to guarantee the free and safe transit of persons and the public use of this zone." (The highlighting is ours) "Article 23.- The State or the municipalities must build roads to guarantee access to the public zone. Any existing access road or one originating in the development planning of the public zone is declared of public interest, and its expropriation shall proceed, but if it concerns properties that had specific restrictions for public roads in favor of the State or are not registered in the Public Registry, it will suffice for them to be declared of free transit by executive decree." (The Office underlines).

VIII.Furthermore, in accordance with the foregoing, Articles 9, 71, and 72 of the Regulation to the Maritime Terrestrial Zone Law establish: "Article 9.- In exercising the right to public use, the general interest must always be kept in mind, guaranteeing at all times access to the zone and the free transit of any person in it, the practice of sports, and activities for healthy physical and cultural recreation." (The bold text is not in the original). "Article 71.- To guarantee free access to the public zone, the State or its institutions may open such roads as they consider necessary on lands granted in concession for agricultural purposes. The concessionaire shall not be entitled to any compensation except that which corresponds to authorized improvements that must be destroyed, according to the appraisal of the General Directorate of Direct Taxation." "Article 72.- For the purposes of Article 58 of the Law with regard to access to the public zone, the roads that are opened shall have a right-of-way of 14 meters, unless the Ministry of Public Works and Transport, the INVU, or the ICT indicate a greater width." Such regulation is complemented, finally, by the provisions of Article 17 of Law 6990 of July 15, 1985, insofar as it states: "The law on the maritime terrestrial zone, No. 6043 of March 10, 1977, is authentically interpreted, in the sense that all concessions granted on the restricted zone, based on said law, may not impede public access to the inalienable fifty-meter zone, unless such access is possible via a road designated for that effect."

IX.Likewise, and in that same consideration, it is worth noting that the failure of the Municipality of Garabito to comply with the foregoing provisions, based on a "cost-benefit" problem, would imply rendering the normativity that has been referenced null and void, turning the public zone into a private zone for the enjoyment of a few. On the other hand, this Section of the Court is not unaware of the considerable distance between the main road leading to Herradura and the land granted in concession, which would undoubtedly increase the compensation cost, for expropriation purposes, of the private lands that provide access to the zone whose concession renewal was agreed upon. However, it must be noted that before making use of that alternative, it must be verified, among other things, through a complete registry and background study, to determine the possible road reserves from the Possessory Informations (Informaciones Posesorias) that gave rise to the registrations of the lands over which the access easements (servidumbres de paso) were constituted, in accordance with Article 19 of the Possessory Informations Law. Note that the same representative of the company Playa Escondida S.A. affirms that it concerns a single estate, which belonged entirely to Mr. Don Orfilio Barrantes, which he developed from the road leading to Playa Herradura and the Cemetery to Playa Escondida or Matapalo Beach (cfrt folios 120, 121 of the administrative file).

X.In another sense, it is worth highlighting that the Institute of Agrarian Development (Instituto de Desarrollo Agrario), in the procedure for the approval of the aforementioned concession renewal, made the observation to the Municipality of Garabito that it must enter into a commitment for the access of private individuals to the public zone, and upon approving it according to Session 008-04 of March 1, 2004, it attached to the Municipality a copy of Official Letter DAJ_157, so that this compliance could proceed.

XI.Regarding the other arguments put forth by the interested company in this matter, they are not accepted. The Amparo Appeal filed before the Constitutional Chamber by the appellant here, which motivated Vote No. 2001-08223, does not contain the scope indicated, because what was resolved there has nothing to do with the legality of the concession renewal, but rather with the access to the public zone that the protected party managed and which the Chamber denied, because it could not guarantee such entry through private estates without expropriation, to be assessed by the respective Municipality. As stated in preceding recitals, there exists the obligation and legal duty of the Territorial Administration to guarantee access to the public zone in question, which is not at all discretionary. Nor is the decision of whether or not it is timely to expropriate being discussed here, since, as is repeated, what is examined is the propriety of the concession renewal, in the light of the regulations governing the Matter.

"V. Tal y como quedó acreditado, la empresa Playa Escondida. S.A, se le prorrogó la concesión con fines agropecuarios, de un lote ubicado en Zona Marítimo Terrestre, sito en Playa Matapalo, distrito Jacó, cantón de Garabito, Provincia de Puntarenas, por un plazo de veinte años más, cuya medida es de aproximadamente 5 Has 3906.24, con los siguientes linderos: Norte: Jorge Barrantes Rojas; Sur: Oscar Solano Soto; Este: Tarajal S.A y Oeste Oceano Pacífico. Asimismo, también se demostró que esta última colindancia la constituye una pequeña playa de arena blanca, de aproximadamente cuatrocientos metros de largo, cuyo acceso y disfrute solo puede ser aprovechado por el Proyecto habitacional Playa Escondida S.A, a tratarse el área concesionada de un fundo enclavado, que para llegar a él solo es posible a través de una servidumbre privada, estando por consiguiente, limitado el ingreso a la zona pública, ante la dificultad que implica hacerlo por aire o por mar. Esa circunstancia hace que dicha playa sea practicamente privada y de uso exclusivo de los propietarios de las 32 casas, allí construídas. VI. De otro lado, el artículo 58 de la Ley de la Zona Marítimo Terrestre establece: "Las concesiones para fines agropecuarios deberán indicar el destino que se dará a los terrenos y a la cabida de la parcela o lote respectivo, a cuyo efecto deberá levantarse el plano del área a concederse. Quedan sujetas a la condición de que el concesionario no podrá impedir, antes bien la facilitará, la construcción de vías de acceso a la zona pública, sin que el Estado o sus instituciones, ni las municipalidades deban reconocer suma alguna por las áreas tomadas para esas vías ni por los trabajos para hacerlas." (Destaca el Tribunal)." De la norma transcrita, se desprende con claridad meridiana, que si bien es cierto la concesión agropecuaria, queda sujeta a que el concesionario facilite la construcción de vías de acceso a la zona pública, esta debe entenderse dentro del área concesionada, porque exigirle fuera de esa zona, implicaría una obligación adicional que no exige la ley. No hay disposición en la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, que mencione la obligatoriedad de dar paso a la Zona Restringida (150 metros), que se da en concesión. Y es que, sobre ese particular, la empresa Playa Escondida S.A, ha dado cumplimiento a aquélla condición legal, porque de manera expresa se ha comprometido a incluir una cláusula en el contrato, que garantice el acceso a la zona pública dentro del terreno dado en concesión, y que se describe según plano catastrado Nº P-8883997-2003, como "camino privado" (sic), que inicia entre los vértices 33 y 34, con un ancho de 12.54 metros, y se desplaza a lo interno, desde la concesión, hasta finalizar en la zona pública (ver folios 241 a 247 del obstante lo anterior, y constituyendo el lote dado en concesión, un fundo enclavado, es deber y obligación de la Municipalidad de Garabito, como administradora de la zona marítmo terrestre, garantizar a los particulares, el ingreso a la zona pública de ese sector, para el uso y disfrute de la misma, de conformidad con lo que estatuyen los artículos 20 y 23 de la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, en cuanto indican: "Artículo 20.- Salvo las excepciones establecidas por la ley, la zona pública no puede ser objeto de ocupación bajo ningún título ni en ningún caso. Nadie podrá alegar derecho alguno sobre ella. Estará dedicada al uso público y en especial al libre tránsito de las personas. Las entidades y autoridades que indica el artículo 18 deberán dictar y hacer cumplir las disposiciones necesarias para garantizar el libre y seguro tránsito de las personas y el uso público de esta zona." (El resaltado es propio) "Artículo 23.- El Estado o las municipalidades deberán construir vías, para garantizar el acceso a la zona pública. Se declara de interés público toda vía de acceso existente o que se origine en el planeamiento del desarrollo de la zona pública y procederá su expropiación pero si se trata de inmuebles que estuvieren con restricciones específicas para vías públicas a favor del Estado o sin inscribir en el Registro Público, bastará que sean declarados de libre tránsito mediante decreto ejecutivo."(Subraya el Despacho). VIII. Por otra parte, en concordancia con lo anterior, los artículos 9, 71 y 72 del Reglamento a la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, establecen: "Artículo 9º- En el ejercicio del derecho al uso público debe tenerse siempre presente el interés general, garantizando en todo momento el acceso a la zona y el libre tránsito en ella de cualquier persona, la práctica de deportes y de actividades para el sano esparcimiento físico y cultural."(La negrita no es del texto). "Artículo 71.- Para garantizar el libre acceso a la zona pública, el Estado o sus instituciones podrán abrir las vías que consideren necesarias en terrenos otorgados en concesión para fines agropecuarios. El concesionario no tendrá derecho a indemnización alguna excepto la que corresponda a las mejoras autorizadas que deban ser destruídas, según avalúo de la dirección General de Tributación Directa." "Artículo 72.- Para los efectos del artículo 58 de la Ley en lo referente al acceso a la zona pública, las calles que se abran tendrán un derecho de vía de 14 metros, salvo que el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, el INVU o el ICT, indiquen una mayor." Tal normativa se complementa finalmente, con lo estatuído en el artículo 17 de la Ley 6990 de 15 de julio de 1985 en cuanto expresa: "Interprétase auténticamente la ley sobre la zona marítimo terrestre. Nº 6043 del 10 de marzo de 1977, en el sentido de que todas las concesiones otorgadas sobre la zona restringida, con fundamento en dicha ley, no pueden impedir el acceso del público a la zona inalienable de cincuenta metros, salvo si dicho acceso es posible por una vía destinada a ese efecto." IX. Asimismo, y en esa misma consideración, cabe indicar que, el no acatar la Municipalidad de Garabito, las anteriores disposiciones, basadas en un problema de "costo - beneficio", implicaría dejar sin efecto, la normativa a que se hizo mérito, convirtiéndo la zona pública en una zona privada, para el disfrute de pocos. Por otro lado, tampoco es ajeno a esta Sección del Tribunal, la considerable distancia que existe entre la calle principal que conduce a Herradura, y el terreno dado en concesión, lo que sin lugar a dudas aumentaría el costo de la indemnización, para fines expropiatorios, de los terrenos privados que facilitan el acceso a la zona cuya prórroga de concesión fue acordada. Empero, debe indicarse, que previo hacer uso de esa alternativa, debe verificarse entre otras con un estudio registral y de antecedentes completos, por el que se logre determinar las posibles reservas de caminos de las Informaciones Posesorias, que dieron lugar a las incripciones de los terrenos, sobre los cuales se constituyeron las servidumbres de paso, a tenor de lo establecido en el artículo 19 de la Ley de Informaciones Posesorias. Nótese que el mismo representante de la empresa Playa Escondida S.A, afirma que se trata de una única finca, que le pertenecía toda al señor Don Orfilio Barrantes, la cual desarrollaba de la carretera que conducía a Playa Herradura y el Cementerio hasta Playa Escondida o Playa Matapalo (cfrt folios 120, 121 del sentido vale poner manifiesto, que el Instituto de Desarrollo Agrario, en el trámite de aprobación de la citada prórroga de concesión, hace la observación a la Municipalidad de Garabito, que debe suscribir un compromiso, para el acceso de particulares a la zona pública, y al aprobarla según Sesión 008-04 de 1º de marzo del 2004, adjunta a la Municipalidad copia del Oficio DAJ_157, para que se procediera a ese cumplimiento. XI. En lo que respecta a los demás argumentos, que aduce la empresa interesada en este asunto, no son de recibo. El Recurso de Amparo incoado ante la Sala Constittucional, por el aquí recurrente, y que motivó el Voto Nº 2001-08223, no contiene los alcances que se indican, porque lo allí resuelto no tiene que ver nada con la legalidad de la prórroga de concesión, sino sobre el acceso a la zona pública que gestionó el amparado y que la Sala denegó, porque no podía garantizarle ese ingreso a través de fundos privados, sin que mediara la en considerandos precedentes, existe la obligación y el deber legal de la Administración Territorial, de garantizar el acceso a la zona pública en discusión, lo que para nada es discrecional. Tampoco se está discutiendo aquí la decisión de sí es oportuno o no expropiar, pues como se repite, lo examinado es, la procedencia de la prórroga de la concesión, a la luz de la normativa que informa la Materia."