← Environmental Law Center← Centro de Derecho Ambiental
C-269-2020 · 09/07/2020
OutcomeResultado
The PGR interprets that Article 96 of the Subdivision Regulation (not yet in force) applies only to built residential lots in residential complexes, not to green areas. Green areas are governed by Article 100 of the same regulation and Article 40 of the Urban Planning Law.La PGR interpreta que el artículo 96 del Reglamento de Fraccionamientos (aún no vigente) aplica solo a lotes con vivienda en conjuntos residenciales, no a áreas verdes. Las áreas verdes se rigen por el artículo 100 del mismo reglamento y el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana.
SummaryResumen
The Attorney General's Office clarifies that Article 96 of the Subdivision and Urbanization Regulation (INVU Agreement 6411), which sets minimum areas and frontages for lots, applies exclusively to residential lots with built housing within residential complexes, not to lots designated as green areas. Furthermore, it indicates that the Regulation is not yet in force, so subdivisions must adhere to the current rules (Urban Planning Law and INVU regulations). Once Regulation 6411 comes into effect, lots for green areas and public dedications in residential complexes will be governed by its Article 100 and by Article 40 of the Urban Planning Law. Article 96 is not applicable to other types of urban developments.La Procuraduría aclara que el artículo 96 del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones (Acuerdo INVU 6411), que establece áreas y frentes mínimos para lotes, se refiere exclusivamente a lotes habitacionales con vivienda construida dentro de conjuntos residenciales, no a lotes destinados a áreas verdes. Además, señala que el Reglamento aún no está vigente, por lo que los fraccionamientos deben regirse por la normativa actual (Ley de Planificación Urbana y reglamentos del INVU). Una vez que el Reglamento 6411 entre en vigor, los lotes para áreas verdes y cesiones públicas en conjuntos residenciales se regirán por su artículo 100 y por el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana. El artículo 96 no es aplicable a otros tipos de fraccionamientos urbanísticos.
Key excerptExtracto clave
Therefore, it can be noted that the measures set forth in Article 96, once the Regulation enters into force, would be applicable to lots with built housing units, resulting from the residential complex figure. For their part, the lots designated as green areas and other public areas that must be dedicated in residential complexes shall be subject to the provisions of Article 100 of that Regulation, once it enters into force, and, in any case, to the provisions of Article 40 of the Urban Planning Law. Finally, it should be noted that, with the entry into force of that Regulation, the provisions of Article 96 would apply to lots resulting from residential complexes, and, therefore, would not be extendable to other types of subdivisions or urban developments.Por tanto, puede señalarse que las medidas dispuestas en el artículo 96, de entrar en vigencia el Reglamento, resultarían aplicables a los lotes con unidades habitacionales construidas, resultantes de la figura de conjunto residencial. Por su parte, los lotes dedicados a áreas verdes y demás áreas públicas que deban ser cedidas en los conjuntos residenciales, deberán estar sujetas a lo dispuesto en el artículo 100 de ese Reglamento, una vez que entre en vigencia, y, en todo caso, a lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana. Finalmente, debe advertirse que, con la entrada en vigencia de ese Reglamento, lo dispuesto en el artículo 96 aplicaría para los lotes resultantes de los conjuntos residenciales, y, por tanto, no resultaría extensible a otros tipos de fraccionamientos o desarrollos urbanísticos.
Pull quotesCitas destacadas
"Por tanto, puede señalarse que las medidas dispuestas en el artículo 96, de entrar en vigencia el Reglamento, resultarían aplicables a los lotes con unidades habitacionales construidas, resultantes de la figura de conjunto residencial."
"Therefore, it can be noted that the measures set forth in Article 96, once the Regulation enters into force, would be applicable to lots with built housing units, resulting from the residential complex figure."
Consideraciones finales
"Por tanto, puede señalarse que las medidas dispuestas en el artículo 96, de entrar en vigencia el Reglamento, resultarían aplicables a los lotes con unidades habitacionales construidas, resultantes de la figura de conjunto residencial."
Consideraciones finales
"los lotes dedicados a áreas verdes y demás áreas públicas que deban ser cedidas en los conjuntos residenciales, deberán estar sujetas a lo dispuesto en el artículo 100 de ese Reglamento, una vez que entre en vigencia, y, en todo caso, a lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana."
"Lots designated as green areas and other public areas that must be dedicated in residential complexes shall be subject to the provisions of Article 100 of that Regulation, once it enters into force, and, in any case, to the provisions of Article 40 of the Urban Planning Law."
Consideraciones finales
"los lotes dedicados a áreas verdes y demás áreas públicas que deban ser cedidas en los conjuntos residenciales, deberán estar sujetas a lo dispuesto en el artículo 100 de ese Reglamento, una vez que entre en vigencia, y, en todo caso, a lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana."
Consideraciones finales
"con la entrada en vigencia de ese Reglamento, lo dispuesto en el artículo 96 aplicaría para los lotes resultantes de los conjuntos residenciales, y, por tanto, no resultaría extensible a otros tipos de fraccionamientos o desarrollos urbanísticos."
"with the entry into force of that Regulation, the provisions of Article 96 would apply to lots resulting from residential complexes, and, therefore, would not be extendable to other types of subdivisions or urban developments."
Consideraciones finales
"con la entrada en vigencia de ese Reglamento, lo dispuesto en el artículo 96 aplicaría para los lotes resultantes de los conjuntos residenciales, y, por tanto, no resultaría extensible a otros tipos de fraccionamientos o desarrollos urbanísticos."
Consideraciones finales
Full documentDocumento completo
Opinion : 269 of 09/07/2020 09 July 2020 C-269-2020 Mr.
José Manuel Ulate Avendaño Municipal Mayor Municipality of Heredia Dear Sir:
With the approval of the Procurador General de la República, we respond to your official letter no. AMH-0001-2020 of 6 January 2020, by which you request our criterion on the following question:
Are the area limits imposed in Article 96 of the Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones applicable to lots dedicated to green area?” From the numbering of the articles, it is evident that the question posed is made on the basis of the provisions of the Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, approved by agreement of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo no. 6411, published in Alcance no. 252 of La Gaceta no. 216 of 13 November 2019.
Therefore, it must first be noted that this Reglamento has not yet entered into force, since according to Acuerdo of that Institute no. 6448 of 4 June 2020, published in La Gaceta no. 139 of 12 June 2020, it shall enter into force on 13 September 2020.
Specifically, that acuerdo provided:
“to modify the agreement adopted in Sesión Ordinaria N° 6429, Art. IV, Inc. 2 of 13 February 2020, in relation to the text of Transitorio Cuarto of the Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, published in Alcance N° 252 to La Gaceta N° 216 of 13 November 2019, with the intention of extending the period for its entry into force.
Transitorio Cuarto of the Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones shall therefore read as follows:
«Transitorio Cuarto. Entry into force. The present Reglamento shall take effect 10 months after its publication in the Diario Oficial La Gaceta.
Therefore, said regulation enters into force as of 13 September 2020.»” Consequently, the provisions of that regulation cannot currently be applied. Hence, any subdivision (fraccionamiento) or development (urbanización) must be subject to the provisions in force of the Ley de Planificación Urbana (no. 4240 of 15 November 1968), the Reglamento para el control nacional de fraccionamientos y urbanizaciones of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (of 13 December 1982), and any other applicable municipal regulation on the matter.
Now, should the Reglamento approved by acuerdo no. 6411 enter into force, it must be stated that Article 96 provides for the minimum areas and frontages to which must be subject the residential lots resulting from developing a residential condominium-like project (conjunto residencial). As the norm indicates, those measures refer to housing units, that is, to lots containing a constructed housing unit.
In this regard, it should be taken into account that the same Reglamento, in its Article 6, subsection 33), establishes that a residential condominium-like project (conjunto residencial) is the “development of developments (urbanizaciones) that includes, in addition to the enabling of plots (predios) through the opening of roads and provision of services, the construction of housing units”; that is, it concerns developments that provide for the enabling of lots with a constructed housing unit.
Therefore, it may be noted that the measures provided in Article 96, should the Reglamento enter into force, would be applicable to lots with constructed housing units, resulting from the figure of residential condominium-like project (conjunto residencial).
For their part, the lots dedicated to green areas and other public areas that must be ceded in residential condominium-like projects (conjuntos residenciales), must be subject to the provisions of Article 100 of that Reglamento, once it enters into force, and, in any case, to the provisions of Article 40 of the Ley de Planificación Urbana.
Finally, it must be noted that, with the entry into force of that Reglamento, the provisions of Article 96 would apply to the lots resulting from residential condominium-like projects (conjuntos residenciales), and, therefore, would not be extensible to other types of subdivision (fraccionamientos) or urban developments.
Yours sincerely, Elizabeth León Rodríguez Sandra Paola Ross Varela Procuradora Attorney
Dictamen : 269 del 09/07/2020 09 de julio de 2020 C-269-2020 Señor José Manuel Ulate Avendaño Alcalde Municipal Municipalidad de Heredia Estimado señor:
Con la aprobación del Procurador General de la República, damos respuesta a su oficio no. AMH-0001-2020 de 6 de enero de 2020, mediante el cual requiere nuestro criterio sobre la siguiente interrogante:
¿Resulta aplicable a lotes dedicados a área verde los límites de área impuestos en el artículo 96 del Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones?” Por la numeración del articulado, resulta evidente que la pregunta formulada se realiza con base en lo dispuesto en el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, aprobado mediante acuerdo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo no. 6411, publicado en el Alcance no. 252 de La Gaceta no. 216 de 13 de noviembre de 2019.
Por lo tanto, en primer término debe advertirse que ese Reglamento aún no ha entrado en vigencia, ya que según el Acuerdo de ese Instituto no. 6448 de 4 de junio de 2020, publicado en La Gaceta no. 139 de 12 de junio de 2020, éste entrará en vigencia el 13 de setiembre de 2020.
Concretamente, en ese acuerdo se dispuso:
“modificar el acuerdo aptado en la Sesión Ordinaria N° 6429, Art. IV, Inc. 2 del 13 de febrero del 2020, en relación con el texto del Transitorio Cuarto del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, publicado en el Alcance N° 252 a La Gaceta N° 216 del 13 de noviembre de 2019, con la intención de realizar prórroga para su entrada en vigencia.
Léase entonces el Transitorio Cuarto del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones de la siguiente manera:
«Transitorio Cuarto. Vigencia. El presente Reglamento empieza a regir 10 meses después de su publicación en el Diario Oficial La Gaceta.
Por tanto, dicha regulación entra en vigencia a partir del 13 de setiembre de 2020.»” En consecuencia, las disposiciones de esa reglamentación no pueden ser aplicadas actualmente. De ahí que, cualquier fraccionamiento o urbanización debe sujetarse a las disposiciones vigentes de la Ley de Planificación Urbana (no. 4240 de 15 de noviembre de 1968), el Reglamento para el control nacional de fraccionamientos y urbanizaciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (de 13 de diciembre de 1982), y cualquier otra reglamentación municipal que al efecto resulte aplicable.
Ahora bien, en caso de que el Reglamento aprobado mediante acuerdo no. 6411 entre en vigencia, debe decirse que, el artículo 96 prevé las áreas y frentes mínimos a los que deben sujetarse los lotes habitacionales que resulten de desarrollar un conjunto residencial. Como la norma lo indica, esas medidas están referidas a unidades habitacionales, es decir, a lotes que tengan una unidad habitacional construida.
Al respecto, tómese en cuenta que, el mismo Reglamento, en su artículo 6° inciso 33), establece que un conjunto residencial es el “desarrollo de urbanizaciones que incluye, además de la habilitación de predios mediante la apertura de vías y provisión de servicios, la construcción de unidades habitacionales” es decir, se trata de desarrollos que contemplan la habilitación de lotes con una unidad habitacional construida.
Por tanto, puede señalarse que las medidas dispuestas en el artículo 96, de entrar en vigencia el Reglamento, resultarían aplicables a los lotes con unidades habitacionales construidas, resultantes de la figura de conjunto residencial.
Por su parte, los lotes dedicados a áreas verdes y demás áreas públicas que deban ser cedidas en los conjuntos residenciales, deberán estar sujetas a lo dispuesto en el artículo 100 de ese Reglamento, una vez que entre en vigencia, y, en todo caso, a lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana.
Finalmente, debe advertirse que, con la entrada en vigencia de ese Reglamento, lo dispuesto en el artículo 96 aplicaría para los lotes resultantes de los conjuntos residenciales, y, por tanto, no resultaría extensible a otros tipos de fraccionamientos o desarrollos urbanísticos.
De Usted, atentamente, Elizabeth León Rodríguez Sandra Paola Ross Varela Procuradora Abogada
Document not found. Documento no encontrado.