Mandatory payment of construction tax for private individualsObligatoriedad del pago del impuesto sobre construcciones para particulares

Legal Opinion: 106-J of 07/24/2002 July 24, 2002 OJ-106-2002 Mr. Rolando Gamboa Zuñiga Municipal Mayor Municipality of Coto Brus S. D.

Dear Sir:

With the approval of the Assistant Attorney General, I refer to official communication DSMCB-334-2002 dated June 18, 2002, sent by Mrs. Hannia Campos Campos, Secretary of the Municipal Council of Coto Brus (which was assigned to me for my attention on June 24 of this year), through which the opinion of the Office of the Attorney General of the Republic is requested, regarding whether, according to the file of Mr. Roig Mora Chaves, he "must or must not pay the Construction Tax." Before resolving the consultation raised, it must be noted that from the content of the documentation submitted, as well as from the legal opinion expressed by Lic. Arturo Méndez Jiménez, it is clearly evident that the question on which our opinion is requested is limited to a particular and individualized situation. By virtue of this, it is unquestionable that the point consulted refers to a specific case, which makes it impossible to hear and resolve the merits of the problem, in terms of the consultative activity, and therefore, binding activity of this Office. The Office of the Attorney General has repeatedly expressed the opinion that consultations must be formulated in relation to matters of a general nature and not on specific cases, for otherwise, indirectly, this Office would be assuming powers that are foreign to its legal nature as a consultative body - substituting for the active administration in making its decisions - or else, assuming powers proper to another entity.

However, despite what has been indicated, it is deemed convenient to make some guiding remarks on the mentioned situation, with the intention of collaborating in solving the point under discussion, through the issuance of a legal opinion and not by means of a binding and obligatory ruling.

I.- LEGAL NATURE OF BUILDING PERMITS (LICENCIAS PARA CONSTRUIR) When analyzing the issue of municipal building permits (licencias de construcción), the regulations governing the matter must necessarily be taken into account, both in the Construction Law (Ley de Construcciones) (No. 833 of November 2, 1949) and in the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) (No. 4240 of November 15, 1968).

Regarding municipal authority in matters of urban control and planning, Articles 15 and 57 of Law No. 4240 provide:

"Article 15.- Pursuant to the precept of Article 169 of the Political Constitution, the competence and authority of municipal governments to plan and control urban development, within the limits of their jurisdictional territory, is recognized. Consequently, each one of them shall provide what is appropriate to implement a regulatory plan, and the related urban development regulations, in the areas where it must govern, without prejudice to extending all or some of their effects to other sectors, in which qualified reasons prevail for establishing a specific control regime.

Article 57.- It is prohibited to carry out construction works contrary to what is prescribed in the law, the regulations, and the respective municipal permit." (The highlighting is not from the original).

For their part, Articles 1 and 87 of the Construction Law (Ley de Construcciones) establish in this regard:

"Article 1.- The Municipalities of the Republic are responsible for ensuring that the cities and other towns meet the necessary conditions of security, health, comfort, and beauty in their public roads and in the buildings and constructions erected on the lands thereof, without prejudice to the powers that the laws grant in these matters to other administrative bodies.

Article 87.- The Municipality shall exercise oversight over the works carried out in its jurisdiction as well as over the use being made of them. The Municipal Inspectors are its Agents, whose mission is to ensure the observance of the precepts of this Regulation." (The highlighting is not from the original).

From the provisions of the supra-cited rules, the power of control that local governments hold over their territorial jurisdiction is clearly evident; this to ensure that the private interest of its citizens is in harmony with the well-being and order of the community. By virtue of this control power exercised by the municipalities - enshrined in Article 169 of our Political Constitution - Article 74 of the Construction Law (Ley de Construcciones) establishes the duty of private parties to request a permit (licencia) from the respective municipality in order to carry out construction works in a specific locality. In this regard, said article provides:

"Article 74.- Permits (Licencias). Every work related to construction, carried out in the towns of the Republic, whether of a permanent or temporary nature, must be executed with a permit (licencia) from the corresponding Municipality." (The highlighting is not from the original) According to the provisions of the cited article, we must understand that the building permit (licencia para construir) is a municipal administrative act, which must necessarily be carried out at the request of a party. Such an act authorizes the execution of construction works in a specific locality, once the amount for the corresponding right has been paid. This permit (licencia) has the main objective of controlling, in advance, compliance with the legal requirements regarding construction, thereby ensuring adequate urban planning and the orderly development of the community.

On this subject, it is important to highlight the notes that Cassagne has made in this regard:

"The real, and therefore legal, nature of the authorization to build is that of a regulated administrative act that lifts a condition imposed on the exercise of a pre-existing right, for a specific operation and required by virtue of the need to harmonize private law with the public interest or common good.

(...)The act by which the authorization is granted - through the approval of the plans - is an administrative act of peculiar form, which has its own specialty within the genus of police authorizations" (...)the authorization to build is a 'regulated' or 'linked' act, that is, an act in which, because the factual or legal requirements demanded by the norm for its issuance are met, it must be issued" (The highlighting is not from the original) (CASSAGNE (Juan Carlos). "Derecho y Planeamiento Urbano" Chapter IV. Editorial Universidad. Buenos Aires, 1983. Pgs. 114 and 117).

For their part, Articles 75 and 80 of the Construction Law (Ley de Construcciones) establish the only exception to the payment for the building permit (licencia de construcción). Those rules provide:

"Article 75.- Public Buildings. Public buildings, that is, buildings constructed by the Government of the Republic, do not need a municipal permit (licencia). Nor do buildings constructed by other State agencies need one, provided they are authorized and supervised by the Public Works Directorate." (The emphasis is ours).

Article 80.- Exception to Payment. Government agencies are exempted from the payment of these fees (referring to the building permit (licencia de construcción)) for works they carry out with their own personnel." (The text in parentheses and the highlighting are not from the original).

According to the cited rules, with the exception of the State and its Institutions, any other person, natural or legal, who carries out construction works without the respective municipal permit (licencia) (which is considered an infraction, according to Article 89, subsection a) of the Construction Law (Ley de Construcciones)), must be charged not only the amount for the permit (licencia) fees (according to Article 79 of Law No. 833), but will also be imposed, as a sanction, the payment of a fine for their omission. In this regard, Articles 82, 88, 90, and 93 of the Construction Law (Ley de Construcciones) provide.

"Article 82.- Sanctions. The infraction of any rule of this Chapter shall merit the sanctions determined by the Municipality in due course.

Article 88.- Powers. The Municipality may impose sanctions for infractions of the rules of this Regulation. The sanctions shall be those that have been specified in the body of this Law and its Regulation (fines, closures, eviction, destruction of the work, etc.) and those indicated in this Chapter.

Article 90.- Fines. The amount of the fine shall in no case exceed the economic loss that the failure to collect the fee for the permit (licencia) corresponding to the violated concept implies for the Municipality.

Article 93.- When a building or construction or installation has been completed without a permit (licencia) or approved plans from the Municipality and without notice having been given to the latter of the completion of the work, an investigation shall be initiated, setting the owner a non-extendable period of thirty (30) days to comply with the provisions of this Law and Regulation, presenting the plans, permit (licencia) application, etc." (The highlighting is not from the original).

Thus, according to what has been stated, as occurs with the permit (licencia) to engage in commercial activities, for a person to be able to build, they must previously have municipal authorization - a building permit (licencia de construcción) - for otherwise they will be sanctioned by the respective municipality, according to the rules cited.

Now then, notwithstanding what has been stated, it is important to take into account that the Municipalities, in addition to being empowered to grant the building permit (licencia de construcción), have the authority to charge a municipal construction tax on the works they have previously authorized through the municipal permit (licencia). In this regard, Article 70 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) -No. 4240 of November 15, 1968, and its amendments-) provides:

"Article 70.- Municipalities are authorized to establish taxes, for the purposes of this law, of up to 1% on the value of the constructions and urbanizations that are carried out in the future (...) Said tax shall not be paid by constructions of the Central Government and autonomous institutions, provided that they are works of social interest, nor by medical-social or educational assistance institutions." (The highlighting is not from the original).

Based on the provisions of Article 70 of Law No. 4240, as well as the already cited Articles 75 and 80 of the Construction Law (Ley de Construcciones), we can reach the conclusion that the legislator established a subjective exception, solely and exclusively, in favor of the State and its institutions, regarding both the obligation to obtain a municipal permit (licencia) to carry out construction works, and the payment of the respective 1% municipal tax on the value of those constructions.

On this subject, the Office of the Attorney General, following the parameters established in Judgment of the Court of Cassation No. 63 of June 18, 1974, stated that:

"According to what was stated by the Court of Cassation, regarding the exemption contained in Article 70 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), as a requirement for the enjoyment of the exemption, the works must not only be constructed by the State and autonomous institutions, but they must also be of social interest. The foregoing is important, given that the Magistrates, when referring to the assumptions of the exemption, do not allude to the works of the central government, as Article 70 states, but to the works of the State as a whole. The foregoing allows us to affirm that, from the harmonious interpretation of the cited regulations, when Article 70 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) uses the term 'Central Government', it must be understood as synonymous with State, since it would not make sense that, through Article 75 of the Construction Law (Ley de Construcciones), the 'Government of the Republic' is exempted from the municipal permit (licencia) for the construction of public buildings, and it is intended to exempt only the Executive Branch, autonomous institutions, and educational and medical-social institutions from the payment of the tax, as the municipal entity interprets it. (Opinion C-192-95. The highlighting is not from the original).

In addition to what has been indicated, it is important to keep in mind the provisions of Article 75 of the Municipal Code (Código Municipal) (Law No. 7794):

ARTICLE 75.- In accordance with the Municipal Regulatory Plan, natural or legal persons, who own or possess, by any title, real estate property, must comply with the following obligations:

• a)Clear the vegetation from their properties located on the edges of public roads and trim any that damages or hinders the passage of people.
• b)Enclose and clean both lots where there are no constructions and those with uninhabited dwellings or those in a state of demolition.
• c)Separate, collect, or accumulate, for transport and final disposal, solid waste from personal, family, public, or communal activities, or from agricultural, livestock, industrial, commercial, and tourist operations, only through final disposal systems approved by the Directorate for the Protection of the Human Environment of the Ministry of Health.
• d)Build sidewalks in front of their properties and maintain them.
• e)Remove objects, materials, or similar items from the sidewalks or their own properties that contaminate the environment or hinder passage. (…)
• h)Install downspouts and gutters to collect rainwater from the buildings, whose external walls immediately adjoin the public road. (…)". (The highlighting is not from the original) According to the stipulations of the cited rule, it must be emphasized that owners of real estate property in a specific locality have a series of duties in relation to their properties, for the benefit of the order and social well-being of the community. These obligations originate in the constitutional principles of social solidarity and the social function of the right to property, and are in accordance with the control authority that municipalities must exercise in matters of urban planning and control. On the subject, the Constitutional Chamber has stated that the: "… obligations demanded of 'natural or legal persons, who own or possess, by any title, real estate property' with respect to those properties, whose nature is urbanistic, insofar as they refer to the implementation of measures of health, security, comfort, and ornamentation - among others - for the owners or possessors of the lots, the requirement of which is legitimate on the part of the municipality by virtue of the responsibility assigned to it regarding the urban planning of the canton of its jurisdiction, a competence created by legal mandate, not only in the provisions of the Municipal Code (Código Municipal), but in other laws, in the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), number 4240, the Construction Law (Ley de Construcciones) number 833, and in the General Roads Law, and which has been recognized in constitutional jurisprudence, for which, among others, the following rulings can be consulted: number 1167-92, 5097-93, 6706-93, 5303-93, 2345-96, 4205-96, 4262-96, 4545-96, 4856-96, 4857-96 and 1607-98" (SCV- 7629-2001. The highlighting is not from the original.)

II CONCLUSION:

From the foregoing, we can conclude:

1.- That according to the provisions of both the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) and the Construction Law (Ley de Construcciones), municipalities, in the exercise of their powers, hold the power-duty of control – through building permits (licencias de construcción) – over the works carried out within their entire territorial jurisdiction; this with the object of safeguarding the development and order of the locality, seeking to harmonize the private interest of its citizens with the well-being of the community.

2.- That according to doctrine and the stipulations of the analyzed rules, the building permit (licencia para construir) is a municipal administrative act that authorizes the execution of construction works in a specific locality, once the requirements established by law for its granting have been met and the corresponding amount for that right has been paid. So the purpose of the permit (licencia) is to control compliance with the legal requirements regarding construction, thereby ensuring adequate urban planning of the community.

3.- That according to Article 70 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), and in concordance with the provisions of the Construction Law (Ley de Construcciones), municipalities have the duty to charge the 1% tax on the value of the constructions they have previously authorized through the municipal permit (licencia).

4.- That according to the provisions of the Construction Law (Ley de Construcciones) and the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), only the State and autonomous institutions shall be excluded from complying with the obligation to obtain the building permit (licencia de construcción) and to pay the respective municipal tax on constructions. By virtue of this, any other person, natural or legal, who wishes to carry out construction works in a specific locality, is compelled to request the respective permit (licencia) from the municipality and to pay the 1% tax on the value of the completed constructions.

The consultation presented is hereby resolved in this manner; With all consideration, I subscribe attentively; Lic. Juan Luis Montoya Segura Egr. Carlos E. Peralta Montero Tax Attorney Attorney of the Attorney General's Office

Opinión Jurídica : 106 - J del 24/07/2002 24 de julio de 2002 OJ-106-2002 Señor Rolando Gamboa Zuñiga Alcalde Municipal Municipalidad de Coto Brus S. D. Estimado señor:

Con la aprobación del señor Procurador General Adjunto, me refiero al oficio DSMCB-334-2002 de fecha 18 de junio del 2002, enviado por la señora Hannia Campos Campos, Secretaria del Concejo Municipal de Coto Brus (que me fuera asignado para su conocimiento el 24 de junio del año en curso), mediante el cual se requiere el criterio de la Procuraduría General de la República, con relación a si de acuerdo al expediente del Señor Roig Mora Chaves, este "debe o no pagar el Impuesto sobre construcciones".

De previo a resolver la consulta planteada, debe advertirse que del contenido de la documentación remitida, así como del criterio legal externado por el Lic. Arturo Méndez Jiménez, se desprende claramente que la interrogante sobre la cual se solicita nuestro criterio, está circunscrita a una situación particular e individualizada. En virtud de ello, es indudable que el punto consultado hace referencia a un caso concreto, lo que imposibilita conocer y resolver el fondo del problema, en los términos de la actividad consultiva, y por ende, vinculante de este Despacho. La Procuraduría General reiteradamente ha externado el criterio de que las consultas deben formularse con relación a asuntos de carácter general y no sobre casos concretos, pues de lo contrario, indirectamente, este Despacho estaría asumiendo competencias que son ajenas a su naturaleza jurídica de órgano consultivo -sustituyendo a la administración activa en la toma de sus decisiones – o bien, asumiendo competencias propias de otro ente.

Sin embargo, a pesar de lo señalado, se estima conveniente realizar algunas consideraciones orientadoras sobre las situación mencionada, con la intención de colaborar en la solución del punto que se discute, mediante la emisión de una opinión jurídica y no por vía de un dictamen vinculante y obligatorio.

I.- NATURALEZA JURÍDICA DE LAS LICENCIAS PARA CONSTRUIR Al analizar el tema de las licencias municipales de construcción, necesariamente debe tomarse en cuenta las normas que regulan la materia, tanto en la Ley de Construcciones (N°833 del 2 de noviembre de 1949) como en la Ley de Planificación Urbana (N°4240 del 15 de noviembre de 1968).

Con respecto a la potestad municipal en materia de control y planificación urbana, disponen los artículos 15 y 57 de la Ley N° 4240:

"Artículo 15.- Conforme al precepto del artículo 169 de la Constitución Política, reconócese la competencia y autoridad de los gobiernos municipales para planificar y controlar el desarrollo urbano, dentro de los límites de su territorio jurisdiccional. Consecuentemente, cada uno de ellos dispondrá lo que proceda para implantar un plan regulador, y los reglamentos de desarrollo urbano conexos, en las áreas donde deba regir, sin perjuicio de extender todos o algunos de sus efectos a otros sectores, en que priven razones calificadas para establecer un determinado régimen contralor.

Artículo 57.- Está prohibido realizar obras de construcción contra lo prescrito en la ley, los reglamentos y el respectivo permiso municipal." (Lo resaltado no es del original).

Por su parte los artículos 1° y 87 de la Ley de Construcciones, establecen al respecto:

"Artículo 1º.- Las Municipalidades de la República son las encargadas de que las ciudades y demás poblaciones reúnan las condiciones necesarias de seguridad, salubridad, comodidad, y belleza en sus vías públicas y en los edificios y construcciones que en terrenos de las mismas se levanten sin perjuicio de las facultades que las leyes conceden en estas materias a otros órganos administrativos.

Artículo 87.- La Municipalidad ejercerá vigilancia sobre las obras que se ejecuten en su jurisdicción así como sobre el uso que se les esté dando. Los Inspectores Municipales son sus Agentes, que tienen por misión vigilar la observancia de los preceptos de este Reglamento." (Lo resaltado no es del original).

De lo establecido en las normas supra citadas, se desprende claramente el poder de control que los gobiernos locales ostentan sobre su jurisdicción territorial; ello en aras de que el interés particular de sus ciudadanos esté en armonía con el bienestar y orden de la comunidad. En virtud de esa potestad de control ejercida por las municipalidades - consagrada en el artículo 169 de nuestra Constitución Política -, en el artículo 74 de la Ley de Construcciones se establece el deber de los particulares de solicitar a la municipalidad respectiva una licencia para poder efectuar obras de construcción en una determinada localidad. Dispone al respecto tal artículo:

"Artículo 74.- Licencias. Toda obra relacionada con la construcción, que se ejecute en las poblaciones de la República, sea de carácter permanente o provisional, deberá ejecutarse con licencia de la Municipalidad correspondiente." (Lo resaltado no es del original) De acuerdo a lo prescrito en el artículo citado, debemos entender que la licencia para construir es un acto administrativo municipal, el cual necesariamente debe ser realizado a solicitud de parte. Tal acto, lo que hace es autorizar la realización de obras de construcción en una determinada localidad, una vez que se haya pagado el monto por el derecho correspondiente. Esta licencia tiene como principal objetivo controlar, de forma previa, el cumplimiento de los requisitos legales en materia de construcción, procurando con ello el adecuado planeamiento urbano y el desarrollo ordenado de la comunidad.

Sobre el tema, es importante rescatar los apuntes que Cassagne ha realizado al respecto:

"La naturaleza real, y por tanto jurídica, de la autorización para edificar es la de una acto administrativo reglado que levanta una condición impuesta al ejercicio de un derecho preexisente, para una operación determinada y requerida en virtud de la necesidad de armonizar el derecho privado con el interés público o bien común.

(…)El acto por el cual se concede la autorización - mediante la aprobación de los planos -, es un acto administrativo de peculiar factura, que tiene su especialidad propia dentro del género de autorizaciones de policía" (…)la autorización para construir es un acto "reglado" o "vinculado", es decir, un acto en el cual por concurrir los requisitos de hecho o de derecho exigidos por la norma para su emisión, el mismo debe ser emitido" (Lo resaltado no es del original) (CASSAGNE (Juan Carlos). "Derecho y Planeamiento Urbano" Capítulo IV. Editorial Universidad. Buenos Aires, 1983. Pgs. 114 y 117).

Por su parte, en los artículos 75 y 80 de la Ley de Construcciones, se establece la única excepción al pago de la licencia de construcción. Disponen esas normas:

"Artículo 75.- Edificios Públicos. Los edificios públicos, o sean, los edificios construidos, por el Gobierno de la República, no necesitan licencia municipal. Tampoco la necesitan edificios construidos por otras dependencias del Estado, siempre que sean autorizados y vigilados por la Dirección de Obras Públicas". (El destacado es nuestro).

Artículo 80.- Excepción de Pago. Quedan exceptuadas del pago de estos derechos (refiriéndose a la licencia de construcción) las dependencias del Gobierno, en obras que ejecute con su personal." (Lo señalado entre paréntesis y lo resaltado no son del original).

De acuerdo a las normas citadas, a excepción del Estado y sus Instituciones, a cualquier otra persona, física o jurídica que realice obras de construcción sin contar con la respectiva licencia municipal ( lo cual se considera como una infracción, de acuerdo al Artículo 89 inciso a) de la Ley de Construcciones), deberá de cobrársele no sólo el monto por concepto de los derechos de la licencia (de acuerdo al Artículo 79 de la Ley N°833), sino que además se le impondrá como sanción, el pago de una multa por su conducta omisiva. Al respecto disponen los artículos 82, 88, 90 y 93 de la Ley de Construcciones.

"Artículo 82.- Sanciones. La infracción a cualquier regla de este Capítulo ameritará las sanciones que determine la Municipalidad en su oportunidad.

Artículo 88.- Facultades. La Municipalidad puede imponer sanciones por las infracciones a las reglas de este Ordenamiento. Las sanciones serán las que se han especificado en el cuerpo de esta Ley y su Reglamento (multas, clausuras, desocupación, destrucción de la obra, etc.) y los que señala este Capítulo.

Artículo 90.- Multas. El importe de la multa en ningún caso será superior a la lesión económica que implique para la Municipalidad la falta de percepción del derecho de la licencia correspondiente al concepto violado.

Artículo 93.- Cuando un edificio o construcción o instalación ha sido terminado sin licencia ni proyecto aprobado por la Municipalidad y sin que se haya dado aviso a ésta de la terminación de la obra, se levantará una información, fijando al propietario un plazo improrrogable de treinta (30) días, para que dé cumplimiento a lo estatuido en esta Ley y Reglamento, presentando el proyecto, solicitud de licencia, etc." (Lo resaltado no es del original).

De manera que, de acuerdo con lo expuesto, tal y como ocurre con la licencia para ejercer actividades comerciales, para que una persona pueda construir deberá contar previamente con una autorización municipal - una licencia de construcción -, pues de lo contrario será sancionada por la municipalidad respectiva, de acuerdo a las normas citadas.

Ahora bien, sin perjuicio de lo expuesto, es importante tomar en cuenta que las Municipalidades además de estar facultadas para el otorgamiento de la licencia de construcción, tienen la potestad de cobrar un impuesto municipal de construcción sobre las obras que previamente hayan autorizado a través de la licencia municipal. Al respecto dispone el artículo 70 de la Ley de Planificación Urbana -Nº 4240 de 15 de noviembre de 1968 y sus reformas-):

"Artículo 70.- Se autoriza a las municipalidades para establecer impuestos, para los fines de la presente ley, hasta un 1% sobre el valor de las construcciones y urbanizaciones que se realicen en el futuro (...) No pagarán dicha tasa las construcciones del Gobierno Central e instituciones autónomas, siempre que se trate de obras de interés social, ni las instituciones de asistencia médico-social o educativas". (Lo resaltado no es del original).

Partiendo de lo establecido, tanto en el artículo 70 de la Ley N°4240, como en los ya citados artículos 75 y 80 de la Ley de Construcciones, podemos arribar a la conclusión de que el legislador estableció una excepción subjetiva, única y exclusivamente, a favor del Estado y sus instituciones, en lo que respecta tanto a la obligación de obtener una licencia municipal para efectuar obras de construcción, como al pago del respectivo impuesto municipal del 1% sobre el valor de esas construcciones.

Sobre el tema, la Procuraduría General siguiendo los parámetros establecidos en la Sentencia de la Sala de Casación N° 63 del 18 de junio de 1974, manifestó que:

"Según lo expuesto por la Sala de Casación, entratándose de la exención contenida en el artículo 70 de la Ley de Planificación Urbana, como requisito para el disfrute de la exención, las obras no solo deben de ser construidas por el del Estado e Instituciones autónomas, sino que las mismas deben ser de interés social. Lo anterior reviste importancia, toda vez, que los señores Magistrados cuando se refieren a los supuestos de la exención, no aluden a las obras del gobierno central, como reza el artículo 70, sino a las obras del Estado como un todo. Lo anterior, permite afirmar, que de la interpretación armónica de la normativa citada, cuando el artículo 70 de la Ley de Planificación Urbana utiliza el término " Gobierno Central ", el mismo debe ser entendido como sinónimo de Estado, toda vez, que no tendría sentido, que por la vía del artículo 75 de la Ley de Construcciones se exima al " Gobierno de la República " de la licencia municipal para la construcción de edificios públicos, y se pretenda eximir del pago del impuesto únicamente al Poder Ejecutivo, las instituciones autónomas y las instituciones educativas y médico-social, como lo interpreta el ente municipal. (Dictamen C-192-95. Lo resaltado no es del original) Amén de lo señalado, es importante tener en cuenta lo establecido el artículo 75 del Código Municipal (Ley N°7794):

ARTÍCULO 75.- De conformidad con el Plan Regulador Municipal, las personas físicas o jurídicas, propietarias o poseedoras, por cualquier título, de bienes inmuebles, deberán cumplir las siguientes obligaciones:

• a)Limpiar la vegetación de sus predios ubicados a orillas de las vías públicas y recortar la que perjudique o dificulte el paso de las personas.
• b)Cercar y limpiar tanto los lotes donde no haya construcciones y como aquellos con viviendas deshabitadas o en estado de demolición.
• c)Separar, recolectar o acumular, para el transporte y la disposición final, los desechos sólidos provenientes de las actividades personales, familiares, públicas o comunales, o provenientes de operaciones agrícolas, ganaderas, industriales, comerciales y turísticas, solo mediante los sistemas de disposición final aprobados por la Dirección de Protección al Ambiente Humano del Ministerio de Salud.
• d)Construir las aceras frente a sus propiedades y darles mantenimiento.
• e)Remover objetos, materiales o similares de las aceras o los predios de su propiedad que contaminen el ambiente u obstaculicen el paso.(…)
• h)Instalar bajantes y canoas para recoger las aguas pluviales de las edific aciones, cuyas paredes externas colinden inmediatamente con la vía pública. (…)". (Lo resaltado no es del original) De acuerdo a lo estipulado en la norma citada, debe recalcarse que los propietarios de bienes inmuebles en una determinada localidad, tienen una serie de deberes en relación con sus propiedades, en beneficio del orden y bienestar social de la comunidad. Estas obligaciones tienen su origen en los principios constitucionales de solidaridad social y de función social del derecho de propiedad, y resultan acordes con la potestad de control que en materia de planificación y control urbano deben ejercer las municipalidades. Sobre el tema, la Sala Constitucional ha manifestado que las:"… obligaciones que se exigen a las "personas físicas o jurídicas, propietarias o poseedoras, por cualquier título, de bienes inmuebles" respecto de esos inmuebles, cuya naturaleza es de orden urbanística, en tanto se refieren a la implementación de medidas de salubridad, seguridad, comodidad y ornato -entre otras- para los propietarios o poseedores de los lotes, cuya exigencia resulta legítima por parte de la municipalidad en virtud de la responsabilidad que tiene asignada en lo que respecta a la planificación urbana del cantón de su jurisdicción, competencia creada por mandato legal, no sólo en lo dispuesto en el Código Municipal, sino en otras leyes, en la Ley de Planificación Urbana, número 4240, la Ley de Construcciones número 833, y en Ley General de Caminos, y que ha sido reconocida en la jurisprudencia constitucional, para lo cual, entre otras puede consultarse las siguiente sentencias número 1167-92, 5097-93, 6706-93, 5303-93, 2345-96, 4205-96, 4262-96, 4545-96, 4856-96, 4857-96 y 1607-98" (SCV- 7629-2001. Lo resaltado no es del original.)

II CONCLUSIÓN:

De lo expuesto podemos concluir:

1.- Que de acuerdo a lo dispuesto, tanto en la Ley de Planificación Urbana como en la Ley de Construcciones, las municipalidades en el ejercicio de sus atribuciones ostentan el poder-deber de control – a través de las licencias de construcción - sobre las obras realizadas dentro de toda su jurisdicción territorial; ello con el objeto de resguardar el desarrollo y el orden de la localidad, procurando armonizar el interés particular de sus ciudadanos con el bienestar de la comunidad.

2.- Que de acuerdo a la doctrina y a lo estipulado en las normas analizadas, la licencia para construir es un acto administrativo municipal que autoriza la realización de obras de construcción en una determinada localidad, una vez que se hayan cumplido los requisitos establecidos en la ley para su otorgamiento y se haya pagado el monto correspondiente por ese derecho. De manera que el fin de la licencia, es controlar el cumplimiento de los requisitos legales en materia de construcción, procurando con ello el adecuado planeamiento urbano de la comunidad.

3.- Que de acuerdo al artículo 70 de la Ley de Planificación Urbana, y en concordancia con lo establecido en la Ley de Construcciones, las municipalidades tienen el deber de cobrar el impuesto del 1% sobre el valor de las construcciones que previamente hayan autorizado a través de la licencia municipal.

4.- Que de acuerdo a lo establecido en la Ley de Construcciones y en la Ley de Planificación Urbana, únicamente estarán excluidos de cumplir con la obligación de obtener la licencia de construcción y de pagar el respectivo impuesto municipal sobre construcciones: el Estado y las instituciones autónomas. En virtud de ello, cualquier otra persona, física o jurídica, que desee realizar obras de construcción en una determinada localidad, está compelida a solicitar a la municipalidad la respectiva licencia y a pagar el impuesto del 1% sobre el valor de las construcciones ya terminadas.

Queda en esta forma evacuada la consulta presentada; Con toda consideración, suscribe atentamente; Lic. Juan Luis Montoya Segura Egr. Carlos E. Peralta Montero Procurador Tributario Abogado de Procurador