Directive DONT-01-2020 and DONT-02-2020 on Protection Area Alignment Protocol and Valuation of Properties in Multiple Homogeneous ZonesDirectriz DONT-01-2020 y DONT-02-2020 sobre Protocolo de Alineamientos de Áreas de Protección y Valoración de Fincas en Varias Zonas Homogéneas

in the entirety of the text - Full Text of Standard 0 Publishes Directive No. DONT-Nº 01-2020 dated July 9, 2020 "Protocol for Granting Alignments of Protection Areas according to Forest Law No. 7575" and Directive DONT-Nº 02-2020 dated July 14, 2020 "Valuation of properties locat MUNICIPALITY OF GOICOECHEA DEPARTMENT OF CADASTRE AND APPRAISALS For the knowledge of the administered parties, this Municipality informs that, during the year 2020, the Technical Standardization Body (Órgano de Normalización Técnica) of the Ministry of Finance issued the following directives, which are available to the general public, in the Department of Cadastre and Appraisals or on the Ministry of Finance website.

Directive DONT-Nº 01-2020 dated July 9, 2020, regarding the INVU Approval for the new Protocol for Granting Alignments of Protection Areas according to Forest Law No. 7575.

Directive DONT-Nº 02-2020 dated July 14, 2020, regarding Valuation of properties located in more than one Homogeneous Zone (Zona Homogénea).

(Note from Sinalevi: Directive DONT-Nº 01-2020 dated July 9, 2020 was provided by the Municipality of Goicoechea and is transcribed below:)

By this means, it is informed that, through Agreement of Ordinary Session N° 6425, article II, subsection 2) of January 23, 2020, published in Digital Supplement N° 146 to the Official Gazette La Gaceta N° 144 of June 17, 2020, pages 113 to 123, the National Institute of Housing and Urbanism (INVU) approved the Protocol for Granting Alignments of Protection Areas according to Forest Law N° 7575, which contemplates the procedures and the way to define:

The protection zone of the areas bordering permanent bodies of water; The strip on both sides of the banks of rivers, streams (quebradas), and creeks, including streams (quebradas) and creeks with slopes; Lakes, natural reservoirs, as well as artificial reservoirs built by the State and its institutions. The alignment process for properties for the construction of residential developments, residential complexes, and condominiums.

A review of its content was carried out and compared with what was developed in our Directives DONT-01-2019 of February 22, 2019 and DONT-04-2019 of October 8 of the same year, in which were established, for the purposes of valuation under the Real Estate Tax Law, Law N° 7509, resulting, in what corresponds to Forest Law N° 7575, that both texts are congruent with the established rules and there is no contraposition whatsoever, for which reason it is informed that what is indicated in said Directives is maintained.

(Note from Sinalevi: Directive DONT-Nº 02-2020 dated July 14, 2020 was provided by the Municipality of Goicoechea and is transcribed below:)

In accordance with article 12 of the Real Estate Tax Law, its Reforms, and its Regulation, with the objective of optimizing the administration of the tax, the right to receive adequate information, and equitable treatment among taxpayers, the Technical Standardization Body (Órgano de Normalización Técnica) considers it important to issue this Directive: "Methodology for the Valuation of properties located in more than one homogeneous zone (zona homogénea)." This document supersedes and nullifies official communication DONT-066-2008 and the paragraph in section 4.2. Methodology, of the Technical Report on Land Value Platforms by Homogeneous Zones (Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas), which indicates the following:

"This entails that in some sectors the properties are in two or more districts and in different zones. For these cases, the properties are valued by applying the variables of the standard lot or property type for the zone to which they belong in the greatest proportion." ____________________________________________________________________________________________________ ___ TECHNICAL STANDARDIZATION BODY (ÓRGANO DE NORMALIZACIÓN TÉCNICA) Pág. 1 Address: 5th Floor, MIRA Building, Zapote, 300 west of the Presidential House. Tel/Fax (506) 2539-6874 // 2234-9914 [email protected] 1 INTRODUCTION............................................................................. 3 2 OBJECTIVES....................................................................................... 4 2.1 General Objective........................................................................................ 4 2.2 Specific Objectives................................................................................ 4 3 METHODOLOGY................................................................................... 4 3.1 Location of the property.............................................................................. 4 3.2 Definition of the land area in each zone:............................................ 5 3.3 Definition of the frontage (frente):.................................................................................. 5 3.4 Definition of the variables......................................................................... 5 3.5 Estimation of the value:................................................................................. 5 3.6 Determination of the tax:..................................................................... 6 3.7 Property in two or more cantons.............................................................. 6 4 EXAMPLE.............................................................................................. 6 4.1 Location of the property:............................................................................. 6 4.2 Definition of the area in each zone:.............................................................. 7 4.3 Definition of the frontage (frente):.................................................................................. 8 4.4 Definition of the variables......................................................................... 9 4.5 Estimation of the value:............................................................................... 10 5 CONCLUSIONS......................................................................................... 13 6 RECOMMENDATIONS................................................................................ 14 1 INTRODUCTION This document describes the valuation methodology for those properties located in two or more homogeneous zones (zonas homogéneas), which is a situation that, due to different conditions, is regularly present in the Land Value Platforms by Homogeneous Zones (Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas), a valuation tool prepared by the ONT for each of the cantons and District Councils of the country.

According to existing legislation, the Technical Standardization Body (Órgano de Normalización Técnica, ONT) is responsible for determining the methodology for valuing such properties, as established in article 12 of Law 7509, the Real Estate Tax Law:

"Its purpose shall be to guarantee greater precision and homogeneity when determining the values of real estate (Bienes Inmuebles) throughout the national territory; in addition, to optimize the administration of the tax." Furthermore, the same article of the Law establishes, among the functions of the ONT:

• a)To establish the general valuation provisions for the common use of the municipalities.
• c)To provide municipalities with the methods for valuing land, and the technical and economic factors to be considered regarding topography, location, description, urban infrastructure, and public services of the land.

This document supersedes and nullifies official communication DONT-066-2008 and the paragraph in section 4.2. Methodology, of the Technical Report on Land Value Platforms by Homogeneous Zones (Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas), which indicates the following:

"This entails that in some sectors the properties are in two or more districts and in different zones. For these cases, the properties are valued by applying the variables of the standard lot or property type for the zone to which they belong in the greatest proportion" 2 OBJECTIVES 2.1 General Objective To define, based on technical criteria, the methodology to be followed for the valuation of properties located in more than one homogeneous zone (zona homogénea).

2.2 Specific Objectives A. To provide all local governments in the country with a generally applicable procedure that allows them to determine the value of urban or rural properties that are located in more than one homogeneous zone (zona homogénea).

B. To guarantee an objective, homogeneous, and fair valuation for taxpayers throughout the national territory.

3 METHODOLOGY To determine the value of those properties that, for different reasons, are located in two or more homogeneous zones (zonas homogéneas), the valuation methodology recommended by the ONT consists of the following steps:

3.1 Location of the property We proceed to locate the property and determine the involved homogeneous zones (zonas homogéneas). For this, the use of the following tools is recommended: Geographic Information System (GIS), AutoCad, Google Earth (kml or kmz), among others, using different geographic inputs such as the property and/or cadastral layer, the Homogeneous Zones (Zonas Homogéneas) layer, the Territorial Administrative Division (DTA), orthophotos, as well as cartographic information from the National Territorial Information System (SNIT), among others.

3.2 Definition of the land area in each zone:

We proceed to calculate the percentage of land area located in each of the homogeneous zones (zonas homogéneas). This is calculated by estimating the portion of the property area (according to drawing or layout) relative to the total area of the property (according to drawing or layout).

3.3 Definition of the frontage (frente):

To define the frontage (frente) of the property, in cases where it has two or more frontages (frentes) facing a public street, the main access to the property, whether urban or rural, is defined as the frontage (frente). When there are several accesses to the property, the main one shall be considered. When the property does not have a defined access, especially in vacant lots, the frontage (frente) facing the highest-category road will be considered. In no case shall the frontages (frentes) be added together (Directive ONT-001-2018).

3.4 Definition of the variables:

We proceed to define the different variables of the total property: area, frontage (frente), slope, level, regularity, location, road type, services 1 and 2; in rural lands, land use capacity and hydrology. In each homogeneous zone (zona homogénea), the same variables will be used to calculate the unit value of the property.

3.5 Estimation of the value:

With the help of the Valora program, we then proceed to calculate the land value in each of the homogeneous zones (zonas homogéneas), conserving all the land variables in each of the sections located in the different homogeneous zones (zonas homogéneas); among these variables, the total area of the lot must be conserved; in no case may the area of each section be used, as this would increase the unit value of the lot in each homogeneous zone (zona homogénea).

Once the value calculations for the property in each of the homogeneous zones (zonas homogéneas) have been completed, we obtain the unit value for each of the sections. Subsequently, we will multiply the area of each section by the unit value obtained; this will result in the value of each section. Finally, we sum the values of the different sections, thus obtaining the total value of the property.

3.6 Determination of the tax:

To the total value of the property, obtained from the sum of the value of the different sections, the value of the buildings and fixed installations (if any) is added, and in this way the taxable base (base imponible) of the property in question is determined, for the collection of the Real Estate Tax (Impuesto de Bienes Inmuebles).

3.7 Property in two or more cantons For those cases in which a property is located in two or more cantons, the municipality of each canton will determine the value of the corresponding section, using this methodology, and in this way will obtain the taxable base (base imponible) for the section of the property corresponding to its jurisdiction. In case of doubt regarding canton boundaries, the involved municipalities may coordinate using the current Territorial Administrative Division at the same scale, from the National Geographic Institute (IGN) and National Cadastre.

4 EXAMPLE Let us consider the example of a property that is contained in two homogeneous zones (zonas homogéneas). To determine the value of the property, we proceed based on the steps described in the methodology.

4.1 Location of the property:

The property is located in zones 10202U07 and 10202U08.

Image 1. Location of the property.

4.2 Definition of the area in each zone:

The area of the property to be analyzed is 16,790 m2 Sector A: Is the land area located in zone 10202U07, corresponding to a percentage of 42% with an area of 7,052 m².

Sector B: Is the land area located in zone 10202U08, corresponding to a percentage of 58% with an area of 9,738 m².

Image 2. Property in two zones.

4.3 Definition of the frontage (frente):

In this case, access to the property is from the southern sector, which represents a frontage (frente) of 107.0 m, as can be seen in the following image 3 Image 3. Frontage (frente) of the property.

4.4 Definition of the variables:

Each of the property variables is identified: area, frontage (frente), slope, level, regularity, location on the block, road type, services 1, and services 2. In this case, the hydrology and land use variables are not considered because it is an urban property.

The following table shows the values of each of the variables for this property.

Table 1. Summary of factors.

4.5 Estimation of the value:

a. The value calculation is performed in each homogeneous zone (zona homogénea), using the same variables of the property, including the total area (see table 1), Image 4. Calculations in VALORA 3.3.1 program.

b. In the calculation with the Valora program, we can see that the program, taking into account each of the variables, estimates the correction factors that will finally determine the unit value in each homogeneous zone (zona homogénea).

c. Once the unit value for the property in each homogeneous zone (zona homogénea) is defined, this value is multiplied by the area corresponding to each section, and finally the sum of these values results in the total value of the property, as shown in table 2.

Table 2. Final calculation.

d. Based on the previous example, if we start from the assumption that the homogeneous zones (zonas homogéneas) correspond to different cantons, both municipalities must reconcile the percentage of area corresponding to each canton. Once the area of each sector is determined, it is multiplied by 0.25% to determine the corresponding tax for each one.

Image 5. Example of canton division.

Table 3. Final calculation - Assumption.

5 CONCLUSIONS This directive is issued by the ONT in order to provide municipalities with the methodology so that those properties located in two or more homogeneous zones (zonas homogéneas) are valued in a uniform manner in all the cantons and districts of the country.

Currently, with the new provisions defined in the 2020 Technical Guide, the incidence is minimized, since the georeferencing of each property contained in the zone is being used for the delimitation of the homogeneous zones (zonas homogéneas), as well as zone delimitation criteria using the perimeter of the properties; generally for urban zones. In rural zones, the incidence may be greater due to the extension of the properties, which makes it impossible to delimit a zone according to the boundaries of the properties contained within it.

The provided example is a simple example, where the property has a cadastral map, which has been placed over an aerial photograph and where the homogeneous zones (zonas homogéneas) where the different sections of the property are located are shown.

Of course, there are more complex situations where the property may be located in 3, 4, or more zones, or where an updated cadastral map might not be available, nor an updated property or cadastral map.

For this, the ONT advisor, available to each municipality and District Council, will be at your disposal to guide you in the valuation of said properties.

6 RECOMMENDATIONS In those cases where the property is located in several cantons and/or district councils, the officials of the different local governments, if they deem it necessary, may coordinate among themselves and with the help of the ONT advisors, as the case may be, to proceed to determine the value of each of the sections, so that each local government can register the taxable base (base imponible) that corresponds to it.

In complex cases, such as those where sufficient cadastral or other information is not available, it is recommended to request the advice of the ONT, in order to avoid making technical or legal errors that could annul the administrative act.

WANNY CHAVES Digitally signed by WANNY CHAVES SOLANO (FIRMA) SOLANO (FIRMA) Date: 2020.06.25 12:58:12 -06'00' V° B° Ing. Wanny Chaves Solano Head Department of Municipal Management Technical Standardization Body (Órgano de Normalización Técnica)

en la totalidad del texto - Texto Completo Norma 0 Publica la Directriz N° DONT-Nº 01-2020 de fecha 9 de julio del 2020 "Protocolo de otorgamiento de Alineamientos de las Áreas de Protección según Ley Forestal Nº 7575" y la Directriz DONT-Nº 02-2020 de fecha 14 de julio del 2020 "Valoración de fincas ubic MUNICIPALIDAD DE GOICOECHEA DEPARTAMENTO DE CATASTRO Y AVALÚOS Para conocimiento de los administrados esta Municipalidad informa que, durante el año 2020, el Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda emitió las siguientes directrices, las cuales están a disposición del público en general, en el Departamento de Catastro y Avalúos o en la página Web del Ministerio de Hacienda.

Directriz DONT-Nº 01-2020 de fecha 9 de julio del 2020, referente a la Aprobación del INVU para el nuevo Protocolo de otorgamiento de Alineamientos de las Áreas de Protección según Ley Forestal Nº 7575.

Directriz DONT-Nº 02-2020 de fecha 14 de julio del 2020, referente a Valoración de fincas ubicadas en más de una Zona Homogénea.

(Nota de Sinalevi: La directriz DONT-Nº 01-2020 de fecha 9 de julio del 2020 fue proporcionada por la Municipalidad de Goicoechea y se transcribe a continuación:)

Por este medio se les informa que, mediante Acuerdo de Sesión Ordin aria N° 6425, artículo II, inciso 2) del 23 de enero del año 2020, publicado en el Alcance Digital N° 146 al Diario Oficial La Gaceta N° 144 del 17 de junio de 2020, página 113 a 123 el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo aprobó el Protocolo de otorgamiento de Alineamientos de las Áreas de Protección según Ley Forestal N° 7575, en el que se contemplan los trámites y la forma de definir.

La zona de protección de las áreas que bordean permanentes; La franja a ambos lados en las riberas de los ríos, quebradas y arroyos, incluidas las quebradas y arroyos con pendientes; Lagos, embalses naturales, así como embalses artificiales construídos por el Estado y sus instituciones Trámite de alineamiento para predios para la construcción de urbanizaciones, conjuntos residenciales y condominios.

Se procedió a revisar el contenido del mismo y se compara con lo desarrollado en nuestras Directrices DONT-01-2019 del 22 de febrero de 2019 y DONT-04-2019 del 08 de octubre del mismo año, en las que establecieron, para efectos de valoración de la Ley de impuestos sobre Bienes Inmuebles, Ley N° 7509 resultando, en lo que corresponde a la Ley Forestal N° 7575, que ambos textos son congruentes conlas normas establecidas y no existe contraposición alguna, por loq ue informa que se mantiene lo indicado en dichas Directrices.

(Nota de Sinalevi: La directriz DONT-Nº 02-2020 de fecha 14 de julio del 2020 fue proporcionada por la Municipalidad de Goicoechea y se transcribe a continuación:)

De conformidad con el artículo 12 de la Ley del Impuesto sobre sobre Bienes Inmuebles, sus Reformas y su Reglamento, con el objetivo de optimizar la administración del impuesto, del derecho de recibir información adecuada y un trato equitativo entre los contribuyentes el Órgano de Normalización Técnica considera importante emitir la presente Directriz: "Metodología Valoración de fincas ubicadas en más de una zona homogénea".

Este documento sustituye y deja sin efecto el oficio DONT-066-2008 y el párrafo en el apartado 4.2. Metodología, del Informe Técnico de las Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas, que indica lo siguiente:

"Esto conlleva a que en algunos sectores los predios estén en dos o más distritos y en zonas diferentes. Para estos casos los predios se valoran aplicando las variables del lote o finca tipo de la zona a la cual pertenezcan en mayor proporción" ____________________________________________________________________________________________________ ___ ÓRGANO DE NORMALIZACIÓN TÉCNICA Pág. 1 Dirección: Piso 5, Edificio MIRA, Zapote, 300 oeste de la Casa Presidencial. Tel/Fax (506) 2539-6874 // 2234-9914 [email protected] 1 INTRODUCCIÓN............................................................................. ................... 3 2 OBJETIVOS................................................................................ ....................... 4 2.1 Objetivo General........................................................................................ 4 2.2 Objetivos Específicos................................................................................ 4 3 METODOLOGÍA.............................................................................. ................... 4 3.1 Localización del predio.............................................................................. 4 3.2 Definición del área de terreno en cada zona:............................................ 5 3.3 Definición del frente:.................................................................................. 5 3.4 Definición de las variables......................................................................... 5 3.5 Estimación del valor:................................................................................. 5 3.6 Determinación del impuesto:..................................................................... 6 3.7 Inmueble en dos o más cantones.............................................................. 6 4 EJEMPLO.................................................................................. ........................ 6 4.1 Localización del predio:............................................................................. 6 4.2 Definición del área en cada zona:.............................................................. 7 4.3 Definición del frente:.................................................................................. 8 4.4 Definición de las variables......................................................................... 9 4.5 Estimación del valor:............................................................................... 10 5 CONCLUSIONES............................................................................. ................ 13 6 RECOMENDACIONES.......................................................................... ............ 14 1 INTRODUCCIÓN El presente documento describe la metodología de valoración de aquellos predios que se ubican en dos o más zonas homogéneas, lo cual es una situación que por diferentes condiciones se presenta con regularidad en las Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas, herramienta de valoración elaborada por el ONT para cada uno de los cantones y Concejos de Distrito del país.

Según la legislación existente, le corresponde al Órgano de Normalización Técnica (ONT) determinar la metodología para valorar dichas fincas, tal como lo establece el artículo 12, de la Ley 7509, Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles:

"Tendrá por objeto garantizar mayor precisión y homogeneidad al determinar los valores de los Bienes Inmuebles en todo el territorio nacional; además, optimizar la administración del impuesto." Además, establece el mismo artículo de la Ley, entre las funciones del ONT:

• a)Establecer las disposiciones generales de valoración para el uso común de las municipalidades.
• c)Suministrar a las municipalidades los métodos para valorar terrenos, factores técnicos y económicos por considerar en cuanto a topografía, ubicación, descripción, equipamiento urbano y servicios públicos del terreno.

Este documento sustituye y deja sin efecto el oficio DONT-066-2008 y el párrafo en el apartado 4.2. Metodología, del Informe Técnico de las Plataformas de Valores de Terrenos por Zonas Homogéneas, que indica lo siguiente:

"Esto conlleva a que en algunos sectores los predios estén en dos o más distritos y en zonas diferentes. Para estos casos los predios se valoran aplicando las variables del lote o finca tipo de la zona a la cual pertenezcan en mayor proporción" 2 OBJETIVOS 2.1 Objetivo General Definir, con base en criterios técnicos, la metodología que debe seguirse para la valoración de fincas que se encuentren en más de una zona homogénea.

2.2 Objetivos Específicos A. Proveer a todos los gobiernos locales del país, un procedimiento de aplicación general que les permita determinar el valor de los predios urbanos o rurales que estén ubicados en más de una zona homogénea.

B. Garantizar una valoración objetiva, homogénea y justa para los contribuyentes en todo el territorio nacional.

3 METODOLOGÍA Para determinar el valor de aquellos predios que por diferentes razones se encuentren en dos o más a zonas homogéneas, la metodología de valoración recomendada por el ONT, consta de los siguientes pasos:

3.1 Localización del predio Procedemos a ubicar el predio y a determinar las zonas homogéneas involucradas. Para ello, se recomienda el uso de las siguientes herramientas: Sistema de Información Geográfico (SIG), AutoCad, Google Earth (kml o kmz), entre otros, utilizando diferentes insumos geográficos como la capa predial y/o catastral, la capa de Zonas Homogéneas, la División Territorial Administrativa (DTA), ortofotos, así como información cartográfica del Sistema Nacional de Información Territorial (SNIT), entre otros.

3.2 Definición del área de terreno en cada zona:

Procedemos a calcular el porcentaje de área de terreno que se encuentra ubicada en cada una de las zonas homogéneas. Esta se calcula estimando la porción de área predial (según dibujo o trazado) entre el área total del predio (según dibujo o trazado).

3.3 Definición del frente:

Para definir el frente de la finca, en aquellos en que la misma tiene dos o más frentes a calle pública, se define como frente el acceso principal al predio, ya sea urbano o rural. Cuando existan varios accesos al inmueble, se considerará el principal de ellos. Cuando la finca no tenga un acceso definido, sobre todo en lotes vacantes, se considerará el frente a la vía de mayor categoría. En ningún caso se sumarán los frentes (Directriz ONT-001-2018).

3.4 Definición de las variables:

Procedemos a definir las diferentes variables del predio total: área, frente, pendiente, nivel, regularidad, ubicación, tipo de vía, servicios 1 y 2; en terrenos rurales capacidad de uso de la tierra e hidrología. En cada zona homogénea se utilizarán las mismas variables para calcular de valor unitario del predio.

3.5 Estimación del valor:

Con ayuda del programa Valora, procedemos entonces a realizar el cálculo de valor del terreno en cada una de las zonas homogéneas, conservando todas las variables del terreno en cada una de las secciones ubicadas en las diferentes zonas homogéneas, entre estas variables deberá conservarse el área total del lote; en ningún momento podrá utilizarse el área de cada sección, ya que esto incrementaría el valor unitario del lote en cada zona homogénea.

Una vez realizados los cálculos de valor de la finca en cada una de las zonas homogéneas, obtenemos el valor unitario para cada una de las secciones. Posteriormente, multiplicaremos el área de cada sección por el valor unitario obtenido, esto dará como resultado el valor de cada sección. Finalmente sumamos los valores de las diferentes secciones obteniendo así el valor total de la finca.

3.6 Determinación del impuesto:

Al valor total de la finca, obtenido de la suma del valor de las diferentes secciones, se le suma el valor de las construcciones e instalaciones fijas (en caso de existir), y de esta forma se determina la base imponible del predio en cuestión, para el cobro del impuesto de Bienes Inmuebles.

3.7 Inmueble en dos o más cantones Para aquellos casos en los que se tiene un inmueble ubicado en dos o más cantones, la municipalidad de cada cantón determinará el valor de la sección correspondiente, utilizando la presente metodología, y de esta manera obtendrá la base imponible de la sección de la finca correspondiente a su jurisdicción. En caso de duda en los límites cantonales, las municipalidades involucradas podrán coordinar utilizando la División Territorial Administrativa vigente y en la misma escala, del Instituto Geográfico Nacional (IGN) y Catastro Nacional.

4 EJEMPLO Consideremos el ejemplo de una finca que está contenida en dos zonas homogéneas. Para determinar el valor del predio, procedemos con base en los pasos descritos en la metodología.

4.1 Localización del predio:

El predio se encuentra ubicado en las zonas 10202U07 y 10202U08.

Imagen 1. Localización de predio.

4.2 Definición del área en cada zona:

El área del predio a analizar es de 16 790 m2 Sector A: Es el área del terreno ubicada en la zona 10202U07, corresponde a un porcentaje de 42% con un área de 7 052 m².

Sector B: Es el área del terreno ubicada en la zona 10202U08, corresponde a un porcentaje de 58% con un área de 9.738 m².

Imagen 2. Predio en dos zonas.

4.3 Definición del frente:

En este caso el acceso del predio es por el sector sur, lo que representa un frente de 107.0 m, como se puede apreciar en la siguiente imagen 3 Imagen 3. Frente del predio.

4.4 Definición de las variables:

Se identifican cada una de las variables del predio: área, frente, pendiente, nivel, regularidad, ubicación en manzana, tipo de vía, servicios 1 y servicios 2. No se consideran, en este caso, las variables hidrología y uso de suelo por ser un predio urbano.

En el siguiente cuadro se muestran los valores de cada una de las variables para esta finca.

Cuadro 1. Resumen factores.

4.5 Estimación del valor:

a. Se realiza el cálculo de valor en cada zona homogénea, utilizando las mismas variables de la finca, incluyendo la totalidad del área (ver cuadro 1), Imagen 4. Cálculos en programa VALORA 3.3.1.

b. En el cálculo con el programa Valora, podemos ver que el programa, tomando en cuenta cada una de las variables, estima los factores de corrección que finalmente determinarán el valor unitario en cada zona homogénea.

c. Una vez definido el valor unitario para la finca en cada zona homogénea, este valor se multiplica por el área correspondiente a cada sección, y finalmente la sumatoria de estos valores da como resultado el valor total de la finca, como se muestra en el cuadro 2.

Cuadro 2. Cálculo final d. Basado en el ejemplo anterior, si partimos de la suposición de que las zonas homogéneas corresponden a diferentes cantones, ambas municipalidades deben conciliar el porcentaje de área correspondiente a cada cantón. Una vez determinada el área de cada sector, se multiplica por 0.25% para determinar el impuesto correspondiente a cada una.

Imagen 5. Ejemplo división de cantones

Cuadro 3. Cálculo final Supuesto.

5 CONCLUSIONES Esta directriz es girada por el ONT en aras de brindar a las municipalidades la metodología para que de una manera uniforme, se valoren en todos los cantones y distritos del país aquellos predios que se encuentren ubicados en dos o más zonas homogéneas.

En la actualidad, con las nuevas disposiciones definidas en la Guía Técnica 2020, se minimiza la incidencia, ya que se está utilizando para la delimitación de las zonas homogéneas, la georreferenciación de cada predio contenido en la zona, así como los criterios de delimitación de la zona usando el perímetro de los predios; en general para zonas urbanas. En las zonas rurales, la incidencia puede ser mayor por la extensión de las fincas que imposibilita la delimitación de una zona conforme a los linderos de las fincas contenidas en ella.

El ejemplo brindado es un ejemplo simple, donde la finca cuenta con un plano catastrado, el cual se ha ubicado sobre una fotografía aérea y donde se muestran las zonas homogéneas donde se ubican las diferentes secciones de la finca.

Por supuesto, existen situaciones más complejas donde la finca puede estar ubicada en 3, 4 o más zonas homogéneas, o donde podría no contarse con un plano catastrado actualizado, ni con un mapa predial o catastral actualizado Para ello el asesor del ONT, con que cuenta cada municipalidad y Concejo de Distrito, estará a sus órdenes para guiarle en la valoración de dichos inmuebles.

6 RECOMENDACIONES En aquellos casos donde la finca se ubique en varios cantones y/o concejos de distrito, los funcionarios de los diferentes gobiernos locales, de considerarlo necesario, podrán coordinar entre ellos y con la ayuda de los asesores del ONT según sea el caso, proceder a determinar el valor de cada una de las secciones, para que cada ayuntamiento pueda registrar la base imponible que le corresponde.

En casos complejos, como aquellos donde no se cuenta con la suficiente información catastral u de otra índole, se les recomienda solicitar la asesoría del ONT, para evitar así cometer errores de índole técnica o jurídica que puedan anular el acto administrativo.

WANNY CHAVES Firmado digitalmente por WANNY CHAVES SOLANO (FIRMA) SOLANO (FIRMA) Fecha: 2020.06.25 12:58:12 -06'00' V° B° Ing. Wanny Chaves Solano Jefa Departamento de Gestión Municipal Órgano de Normalización Técnica