Coastal Regulatory Plan of Carrillo Canton: Zoning RegulationPlan Regulador Costero del cantón de Carrillo: Reglamento de Zonificación

 To use Territorial Planning and Land-Use Planning (Ordenamiento del territorio) concepts that integrate multidisciplinary aspects with a view to the adequate development of the Maritime-Terrestrial Zone.

 To use advanced technological tools that ensure the correct use of information available at the national and local levels, in order to improve the quality of territorial analyses.

 To promote the principles of Sustainable Development and the State policies regarding the positioning of the country as a tourist destination, by grounding both at the smallest applicable legal scale, and in order to pursue balanced economic, social, and environmental development.

 To establish effective participation processes that allow the adequate reflection of the aspirations and needs of the different stakeholders, and that serve as mechanisms for raising awareness and transferring knowledge from the communal to the technical level and vice versa.

 To generate instruments established in the current legal framework (such as maps, blueprints, diagrams, and recommendations) to promote balance among the various activities and minimize incompatibilities in uses.

 To promote adequate investment in the public services required for the correct management of the plans.

 To provide instruments that facilitate the application, management, and control of the Regulatory Plan to the municipality.

6043 on the Maritime-Terrestrial Zone, which are legally constituted as State property of an inalienable and imprescriptible nature.

The ZP (ZP), which is the strip of 50 meters measured from the ordinary high tide and the areas that are exposed during low tide, is not included within the scope of application of the regulatory plan; nor are the continental coastal mangroves and the estuaries (esteros), islets, rocky cliffs, and other small areas and natural formations that protrude from the sea. Said zone cannot be subject to occupation—except through the exceptions expressly detailed in the Law—nor can it be subject to claims of right by individuals. Its legal purpose is the free transit of persons, therefore it may support the construction of road works by the State.

Likewise, the exceptions explicitly indicated in Law 6043 found in the territory to be planned are excluded from the scope of application of this plan, namely:

 The area encompassing the city of Quepos in accordance with the official delimitation prepared by the National Geographic Institute (IGN);  The forest areas identified and established by the Ministry of Environment, Energy and Telecommunications (MINAET), according to Forest Law (Ley Forestal) No. 7575, articles 13 and following, which constitute State Natural Heritage (Patrimonio Natural del Estado);  National Parks and equivalent reserves;  Properties registered in the Public Registry.

Its application must be carried out in coordination with the Comprehensive Regulatory Plan that covers part of the ZMT (ZMT) area of the canton.

This Plan derogates and replaces each and every one of the Plans in force as of the date of its enactment, located within the area of the Canton of Carrillo regulated herein.

The regulations of the Coastal Regulatory Plan are intended to be sufficiently specific, clear, and detailed to avoid the need for interpretation of its texts, calculations, or tables.

In the event that there is a need to make any interpretation of a point not specified in any of the Plan Regulations, the responsible official must adhere to the provisions of current legislation and the current Manual for the Preparation of Regulatory Plans in the Maritime-Terrestrial Zone (Manual para la Elaboración de Planes Reguladores en Zona Marítimo Terrestre), as well as any other provision duly promulgated by the Costa Rican Tourism Institute in this regard. In cases of regulatory gaps, the competent official shall have the responsibility of preparing a proposal to be submitted for consultation and approval before the Municipal Council, which shall resolve based on the opinion of the Municipal Regulatory Plan Commission (Comisión Municipal de Plan Regulador).

 They must be prepared by the Municipal Regulatory Plan Commission, and it is suggested that affected residents be consulted.

 They must be presented in a public hearing for this sole purpose.

 They must be approved by the Municipal Council.

Any and all modification proposals must be based on technical studies and analyses and must comply with the corresponding specifications contained in the Manual. In the modification and updating of the Plan, compliance with open citizen participation processes shall be ensured.

The Municipality must notify the Costa Rican Tourism Institute, the National Institute of Housing and Urbanism, and the corresponding bodies for the application of the respective administrative sanctions to which the administered parties become liable.

The Municipality must also bring to the attention of the judicial authorities any offenders who incur civil and criminal sanctions contemplated in this Regulatory Plan and other laws.

Officials responsible for non-compliance with the Regulatory Plan shall be subject to the administrative, disciplinary, civil, and criminal sanctions contemplated in the Laws.

The Municipality, upon becoming aware of the non-compliance with the norms established in the Regulations of this Regulatory Plan, shall prepare the corresponding report and notify the offender so that they may comply with the law, in accordance with the provisions of the regulations on the different matters.

Any resolution issued by the offices of the Municipality regarding these regulations shall have the remedies regulated by the Municipal Code and its amendments, Law No. 7794 of April 30, 1998, which must be filed with the formalities and within the deadlines indicated therein.

Access (Acceso): Roadway onto which a lot or property fronts.

Tourist Activities (Actividades turísticas): All those that, due to their recreational or leisure nature, and because they are related to tourism, have as an ancillary purpose the provision of services to the tourist, such as transportation, sale of typical or artisanal products, and cultural manifestations.

Maximum Height (Altura máxima): Measured from the main floor (lobby) to the level of the crown beam, whether this is expressed in stories or in meters. Chimneys, parapets, windowsills, elevator machine rooms, water tanks, and mechanical elements shall not be taken into account for the calculation. In case of doubt regarding the calculation of height, it shall be determined by the metric provision that limits it.

Minimum and Maximum Area (Área mínima y máxima): Minimum and maximum permitted length of the parcel to be concessioned, as established in this regard in the Regulation to the Law.

Green Area (Área Verde): Sodded or wooded free areas, of public, communal use, intended for recreation and ornamentation.

Tourism Development Center (Centro de Desarrollo Turístico, CDT): Geographic space within the defined UPTs, through planning processes derived from the National Tourism Development Plan, as geographic spaces where the characteristics of the tourism heritage favor, currently or potentially, the development of tourism products. When located in the ZMT, these areas are subject to the preparation of a comprehensive regulatory plan. They are also called Sustainable Tourism Centers (CTS) or simply Tourism Centers (CT) in some texts.

Coverage (Cobertura): Area of the concession that comprises the maximum horizontal projection of a structure, as well as paved, cobbled spaces or spaces covered with any material that hinders the infiltration of rainwater into the ground and that is intended for parking, access roads, swimming pools, tennis courts, and the like. The permitted coverage-free area is that which must be destined for a green area of gardens, or even tree-covered areas, or unroofed areas covered with permeable systems such as "block" sod.

Concession (Concesión): Public contract between the Municipality and the concessionaire (concesionario), which grants the latter the right to use the land on a lot within the Maritime-Terrestrial Zone, specifically in the Restricted Zone (150 m), not including the ZP (50 meters facing the coastal sector, nor the mangroves that are part of the ZP), nor the accretions resulting from the deposition of material on the shoreline.

Concessionaire (Concesionario): Legal or natural person, whether individual or corporate, who possesses a concession right in the Maritime-Terrestrial Zone.

Construction (Construcción): Any structure that is fixed or incorporated into a piece of land; includes any work of building, reconstruction, alteration, or expansion that implies permanence.

Contract (Contrato): Pact or agreement between the municipality of the respective jurisdiction and the concessionaire, by means of which the concession is formalized and to whose fulfillment both parties can be compelled.

Declaration of Tourist Aptitude (Declaratoria de aptitud turística): Act by which the zones of tourist aptitude are made official. The declaration entails a publication in the Official Gazette La Gaceta.

Densities (Densidades): Correspond to the relationship between: a) a number of rooms and the surface area on which they are located; measured under the parameter of rooms per hectare, or b) the number of permitted units (dwellings, commercial establishments) per concession. Its definition in each particular case will depend on the specific specifications of the permitted use.

Right-of-way (Derecho de vía): Is the measurement of the public use zone, taken between the demarcation lines established by the Ministry of Public Works and Transport (MOPT), the corresponding Municipality, or a Regulatory Plan.

Buildings (Edificaciones): All those works intended for habitation, work, recreation, tourism.

Tourism Enterprise (Empresa turística): Enterprises that provide services directly or mainly related to tourism and that, in the judgment of the ICT, meet the necessary conditions to be classified as such. For any classification, the existing regulations in Executive Decree (Decreto Ejecutivo) No. 25226-MEIC-TUR must be considered.

Estuary (Estero): Land adjacent to the bank of a tidal inlet through which the tidal waters extend.

Hotel: Is a type of establishment with a minimum of twenty rooms, or more according to its corresponding category, that provides lodging service for a daily rate, as well as food, at the client's choice. It must occupy the entirety of a building or an absolutely independent part of it, with facilities that constitute a homogeneous whole, with entrances, hallways, stairs, and elevators for the exclusive use of the establishment. Its sustainable nature indicates an adequate relationship with its surroundings and conservationist solutions for the disposal of waste and wastewater.

ICT: Costa Rican Tourism Institute (Instituto Costarricense de Turismo) IDA: Agrarian Development Institute (Instituto de Desarrollo Agrario) IGN: National Geographic Institute (Instituto Geográfico Nacional) Offender (Infractor): Natural or legal person, or any Government office that fails to observe these Zoning Regulations.

Infrastructure (Infraestructura): Urban services and facilities, such as: roadways, drainage systems, aqueducts, sewer systems, electricity, telephony, and other similar ones.

INVU: National Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional del Vivienda y Urbanismo) The Law (La Ley): The Law on the Maritime-Terrestrial Zone (Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre) No. 6043 of March 2, 1977.

Shoreline (Litoral): Edge or coast of the sea, extending along the permanent tidal inlets and estuaries (esteros) to the point where they are sensibly affected by the tides and present defined marine characteristics. The existing conflicting lands or buildings are momentarily subject to expropriation and payment for improvements according to what Law 6043 and its regulation indicate, provided that these were built or occupied in accordance with the laws in force before the enactment of Law 6043 and with the respective permits.

Official Map (Mapa Oficial): Is the plan or set of plans in which the position of the layouts of public roads and zoned areas is accurately indicated.

MINAET: Ministry of Environment, Energy and Telecommunications (Ministerio del Ambiente, Energía y Telecomunicaciones) Number of Stories (Número de plantas): Must be understood as total stories or total or partial coverage of the floor area (mezzanine counts as a story or floor).

Occupation (Ocupación): Consists of the percentage of land that can be covered by built areas, whether habitable or not, such as accesses, parking areas, swimming pools, parking lots, and other non-natural coverings; internal green areas are considered residual areas not included in the occupation percentage and must be destined for gardens, lakes, fruit trees, or ornamentals.

State Natural Heritage (Patrimonio Natural del Estado): All forests and forest lands of the national reserves, of the areas declared inalienable, of the farms registered in its name, and of those belonging to the municipalities, autonomous institutions, and other Public Administration bodies; according to the official delimitation of the National System of Conservation Areas.

General Land Use Plan (Plan General de Usos del Suelo, PGUS): Is the general plan that establishes the use of land uses on the coastal fringe where Law No. 6043 can be applied, and which shall be defined by the powers granted to the ICT.

Coastal Regulatory Plan (Plan Regulador Costero): Corresponds, within the territorial planning structure, to the set of maps of natural, physical-geographic, social, and economic units, and of spatial proposals for land use within the Maritime-Terrestrial Zone.

Ordinary High Tide (Pleamar Ordinaria): The ordinary high-tide line is, for the Pacific coastline, the contour or level curve marking the height of 115 centimeters above mean sea level, and for the Atlantic coastline, it is the contour marking the height of 20 cm above mean sea level.

Setbacks (Retiros): Open, unbuilt spaces, comprised between a structure and the boundaries of the concession where it is located; front, side, and rear setbacks are considered:

 The front setback (retiro frontal) or front garden is considered to be the distance between the concession line of the front of the parcel and a line parallel to it, known as the building line. This distance shall vary according to the nature of the uses established according to the Manual. This information is set out in the characterization of uses detailed in these Regulations. The front setback, also known as the front garden, serves the building as a buffer strip for traffic accidents, reduces noise pollution levels, improves the privacy of its inhabitants, offers space for the location of manholes and septic tanks, and allows the beautification of the coastal strip if trees and shrubs are planted in it. It is not permitted to build any type of permanent or temporary work in the front setback.

 The side setback (retiro lateral) is the distance between the side concession line of the parcel and the permitted construction. It allows for separation between uses and reinforces the view towards the sea. It is not permitted to build any type of permanent or temporary work in the side setback.

 The rear setback (retiro posterior) is the distance between the rear concession line of the parcel and the permitted construction. It allows for separation between uses and reinforces the view towards the sea. It is not permitted to build any type of permanent or temporary work in the side setback.

The setbacks for rivers and streams, for the purposes of this article, are additional setbacks to those established in the preceding subsections, which must measure at least 15 meters (Forest Law, art. 33) and at least 5 meters must be reforested from the riverbank inward (Water Law, art. 148).

SETENA: National Environmental Technical Secretariat (Secretaría Técnica Nacional Ambiental) Urbanization (Urbanización): Is the subdivision (fraccionamiento) and development of land for urban purposes, through the opening of streets and provision of services.

Conditional Use (Uso condicional): Is that which, while not being the most recommendable for the land conditions, does not generate conflict with the permitted uses. This use may occur on a piece of land, subject to special authorization from the Municipality and the Costa Rican Tourism Institute, by means of a certificate.

Conflicting Use (Uso conflictivo): Is that which does not conform to the zoning indicated in the Regulatory Plan. Conflicting uses are not permitted under any condition.

Conforming Use (Uso conforme): Is the use permitted in each zone.

Land Use (Uso de la tierra/uso del suelo): Is the utilization of a piece of land, the physical structure settled on or incorporated into it, or both, in terms of class, form, and intensity of its exploitation.

Non-Conforming Use (Uso no conforme): Any land use that does not comply with the provisions included in a plan and that existed prior to its establishment.

Permitted Use (Uso permitido): Is that use of the farm or lot, over which the concessionaire has the possibility of destining their land without further restrictions than those indicated herein, and subject to the prior processing of the construction permits required by the Municipality.

Public Use (Uso Público): The right that every person has to use and enjoy the ZP in its full extension, without any limitation other than those imposed by the laws and their regulations.

Use (Uso): Exploitation, on an individual basis, of areas or properties.

Public Road (Vía pública): Spaces intended for the circulation of vehicles or pedestrians.

Tourist Aptitude Zone (Zona de Aptitud Turística): Those areas of the maritime-terrestrial zone that have been declared as such by the ICT for presenting favorable conditions for tourism development and exploitation.

Zoning (Zonificación): Is the division of a territory into use zones, for the purpose of its rational development.

ICT: Costa Rican Tourism Institute (Instituto Costarricense de Turismo) IFA: Environmental Fragility Index (Índice de Fragilidad Ambiental) Manual: Manual for the Preparation of Coastal Regulatory Plans in the Maritime-Terrestrial Zone (Manual para la Elaboración de Planes Reguladores Costeros en Zona Marítimo Terrestre) published in La Gaceta 52 on March 16, 2010.

Municipality: Municipality of Carrillo (Municipalidad de Carrillo) PNE: State Natural Heritage (Patrimonio Natural del Estado) ZMT: Maritime-Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre) ZP: Public Zone (Zona Pública)

In the ZP, no type of development shall be permitted, except public infrastructure works duly approved by the corresponding state institutions. No concessions shall be granted in this zone, with the exception of what is established in Article 21 of the ZMT Law.

1.1.2. Zoning and Land Use

These zones are:

 Tourism Development Zone (Zona de Desarrollo Turístico) [T], which is divided into:

 Core Area for Tourist Attractions (Área núcleo para atracciones turísticas) [TAN]  Planned Area for Tourism Development (Área planificada para el desarrollo turístico) [TAP]  Mixed Zone (Zona Mixta) [M] composed of: Mixed Area for Tourism and the Community (área mixta para el turismo y la comunidad) [MIX]  Community Zone (Zona para la Comunidad) [C], consisting of Core Area for the Community (Área núcleo para la comunidad) [CAN]  Other Zone (Otra Zona) [O], which corresponds to:

 Area for Cooperatives (Área para cooperativas) [OAC]  Area for Roadways (Área para vialidades) [OAV]  Future Zone (Zona Futuro) [F] reflected in Area for Future Development (área para el desarrollo futuro) [FAD]  Protection Zone (Zona Protección) [P] represented by Area for Protection (área para protección) [PA]

However, depending on the particularities of the area to be planned, it may omit some of them.

In the case of concession applications on properties with two or more frontages, with attributes of different uses where one of the frontages faces hotel use, the development of the activity unrelated to the hotel use shall be permitted on 100% of the property, under the condition that the access and/or egress of that activity does not front the hotel zone.

• a)in modifications that imply the reduction of the area included in the Plan, the uses established in these regulations shall be maintained, with only the roadway provisions needing to be adjusted; b) in modifications that entail an increase of no more than 100% of the zoning adjacent to the transformed area, said adjacent zoning shall be expanded in such a way that it covers the entirety of the supervening area. In cases where there are different adjacent uses, the determination of which zoning to expand shall correspond to the municipality; c) in modifications that imply an increase greater than 100% of the zoning adjacent to the transformed area, the municipality must proceed with the modification of the Regulatory Plan, following the legal provisions in this regard;

• a)Conforming Uses (Usos conformes).
• b)Non-Conforming Uses (Usos no conformes).
• c)Conditional Uses (Usos condicionales).

Such condition may arise from differences due to acquired rights by reason of certain special requirements, such as their size, use, setbacks, or density. Once the term of the respective concession expires, the municipality shall be responsible for the corresponding adjustment with the new zoning by means of an addendum to the corresponding contract.

In these cases, the development of activities shall be permitted until the fulfillment of the granted concession term. Once said term has expired, the municipality must initiate the necessary actions such that either: a) the concession is extended under the condition that the concessionaire adjusts—at their own cost and responsibility—to the established zoning, or b) said concession is cancelled. For existing buildings that do not comply with the use requirements, only repairs shall be permitted, not improvements or expansions.

A conditional use cannot be admitted if it does not confine the nuisances within the property, in which case it reverts to a non-conforming use and, therefore, is subject to the provisions in the previous clause. Non-compliance with the conditions under which the conditional use category was granted leads to the cancellation of the concession.

1.1.3. Management of the Regulatory Plan

It is the responsibility of the Municipality to ensure the due compliance with the provisions included in these Regulations, through the implementation of the inspection mechanisms it deems pertinent.

These mechanisms shall guarantee open participation and decision-making capacity for district representatives. To promote the correct management of the Plan, the ICT may establish organizational and administrative management guidelines to be considered by the Municipality.

However, oversight of its application shall be delegated to a Municipal Regulatory Plan Commission whose functions and composition must comply with the provisions of Article 59 and subsequent articles of Ley 4240 de Planificación Urbana.

All new concessions, constructions, and subdivisions (fraccionamientos), and activities to be located in existing buildings, must comply with the zone's requirements, which are: function, permitted uses, non-permitted uses, minimum and maximum area, coverage (cobertura), density, height, and setbacks (retiros).

Prior to signing any concession contract, the applicant must demonstrate the existence and availability, in the required quantity and quality, of each and every public service necessary for the full development of said concession, in accordance with the provisions of this plan. The provision of public services—which includes, but is not limited to: electricity, potable water, sanitation, and road access connected to existing public roads—must be demonstrated by means of written certification expressly and specifically declared by the entities competent for their supply and construction. No concession contract may be signed that does not comply with this requirement.

Within the terms of the concession contract, the municipality may establish the express obligation of the concessionaire to design, obtain the respective approvals for, and build the infrastructure necessary to guarantee adequate access to the ZP, in those spaces where such access is provided for in the regulatory plan. Said infrastructure shall be limited to the construction of vehicular or pedestrian roads, potable water pipes, and electrical networks. The expenses incurred for the construction of said infrastructure shall be borne by the concessionaire, but may be considered by the Municipality in setting the corresponding Canon.

Said works shall be public, must be donated to the Municipality once built, and must comply with the requirements and specifications established in current regulations.

They must also comply with the current provisions regarding Environmental Assessment (Evaluación Ambiental) established by SETENA, based on the Strategic Environmental Assessment (Evaluación Ambiental Estratégica) incorporated into this plan.

* The disposal or discharge of rainwater, whether channeled or piped. * The construction of solid fences with a height greater than 80 cm, with the exception of retaining walls in cases of slopes. * The use of motorized vehicles. * Temporarily or permanently storing or disposing of construction materials or waste of any type. * Extracting any type and quantity of beach sand. * Constructing drains that empty into the ZP.

Those lots that border rivers, streams (quebradas), gullies (cárcavas), or permanent runoff channels must present the alignment of these, provided by the Dirección de Urbanismo of the INVU, before starting any construction.

1.1.4. Description of Uses

This category is divided into three regulatory subcategories: a) TAN 1: where the development of basic services is permitted, b) TAN 2: where the establishment of public recreation uses is promoted, and c) TAN 3: for areas designated for commercial uses.

The allocation of large lots and the provision of infrastructure to attract private investment are favored in these areas. Businesses established in these areas must necessarily have the tourism declaration issued by the ICT and, for this purpose, must observe the provisions of the Reglamento de las empresas y actividades turísticas, and the Reglamento de empresas de hospedaje turístico, both issued by the ICT.

Development in these areas must allow the integration of existing community areas (housing and public facilities) and small businesses into future development. As a result, mixed tourism and community development at relatively medium or high densities would be induced. Lodging businesses established in this area must have the respective tourism declaration issued by the ICT and, for this purpose, must observe the provisions of the Reglamento de empresas de hospedaje turístico.

This includes the provision of public services, security, recreation, and other related services necessary for the functioning of local towns or communities.

To decide whether FADs can be used for development, it is necessary to review the general land-use plan.

 Detail of legal provisions for each use:

In those cases where the area for protection is established according to the parameters set forth in Article 33 of the Ley Forestal, said zones shall be regulated by the provisions of Article 34 of the cited Ley Forestal.

1.1.5. Additional Conditions  Turtle Protection

In said zones, the following provisions are established, as an additional regulatory layer to the zoning, to achieve a balance between development and the protection of chelonians.

In this area, the construction of any type of permanent or temporary infrastructure is not permitted, and it must be dedicated to the cultivation and maintenance of a vegetative barrier with trees and plants of native species. Said barrier must reach at least the maximum height permitted for the respective use—in accordance with the description included in this Regulation.

Similarly, the municipality must reject any construction permit application that does not incorporate windows with light filters reducing light transmission by at least 95%, in those windows planned facing the sea.

The municipality shall condition the granting of the respective construction permit in nesting zones on the incorporation of artificial barriers, such as shade cloth (sarán), during the construction process of the works.

The light cone of existing public lighting lampposts must be covered laterally and upwardly, using baskets or wraps. In the case of new lighting installation, it must be directed towards pedestrians and lack lateral emanations.

In ZCLs, construction permits may not be granted that incorporate luminaires exceeding 1300 lumens, according to the International Classification of Functioning, Disability and Health of the World Health Organization.

Commercial signage with lighting that is permitted must not exceed 2 meters in height.

Garages and parking areas must be designed so that vehicle lights are not directed towards or visible from the beach.

Similarly, they must incorporate wastewater treatment systems that guarantee adequate disposal. In nesting zones, modification of rainwater channels that could cause erosion on the beach sand dunes shall be grounds for cancellation of the construction permit.

 Environmental Fragility (Fragilidad Ambiental)

Zone I-A Detailed geological-geotechnical study, carried out by the corresponding professionals for the specific site at a scale of 1:2000 or greater detail.

Detailed biological study Zone I-C Detailed geological-geotechnical study, carried out by the corresponding professionals for the specific site at a scale of 1:2000 or greater detail.

Detailed biological study Zone II-A Detailed geological-geotechnical study, carried out by the corresponding professionals for the specific site at a scale of 1:2000 or greater detail.

Detailed biological study Zone II-C Detailed geological-geotechnical study, carried out by the corresponding professionals for the specific site at a scale of 1:2000 or greater detail.

Detailed biological study Zone III-A Detailed geological-geotechnical study, carried out by the corresponding professionals for the specific site at a scale of 1:2000 or greater detail.

Detailed biological study Zone III-B Detailed geological-geotechnical study, carried out by the corresponding professionals for the specific site at a scale of 1:2000 or greater detail.

Those treatment alternatives that, through the incorporation of technological solutions accepted by health and environmental authorities, do not generate wastewater discharges with pollutant loads into the soil, upper subsoil, or surface waters, shall be permitted.

Failure to observe this precept shall be grounds for suspension of the work by the Municipality.

The Municipality may establish, together with SINAC, urban planning restrictions based on wild fauna protection.

Natural landscape is considered to be that which encompasses the totality of non-urbanized territory, and not only those portions worthy of being preserved for their prominent aesthetic qualities, particularly on bluffs and cliffs.

Construction permits shall not be granted for works of any type that:

a. Distort the chromatism, texture, and natural context in which they are located.

b. Break the harmony or disfigure the view of the natural landscape due to their location, the dimensions of the buildings, walls, enclosures, installations, or permanent storage of elements and materials.

c. The buildings must be in accordance with the conditions of the rural and natural landscape characteristic of the ZMT.

d. Permits of any type may not be granted for the placement of billboards or structures dedicated to outdoor advertising on bluffs, cliffs, or areas of cantonal landscape prominence.

a. All constructions projected in bluff zones, cliff zones, or areas of cantonal landscape prominence must adapt to the natural slope of the terrain, so that it is altered to the least degree possible and adaptation to its natural topography is favored.

b. In bluff zones, cliff zones, or areas of cantonal landscape prominence, natural topographic elements shall be incorporated as a conditioning factor of the project, conserving and highlighting those that favor the formation of a quality landscape and proposing necessary integration actions for those that could deteriorate it. Integration actions shall be coherent with the characteristics and use of artificial topographic elements, guaranteeing the replacement of said elements when they are affected by the execution of any type of work.

c. Any activity with an impact on the territory shall integrate preexisting vegetation and tree cover, and in case of disappearance, shall establish compensatory measures to conserve the texture and quantity of forest mass on the land.

d. Every construction shall conserve the traditional landscape of the flora and plant cover and shall promote native species from mature stages of succession and species with the capacity to regrow after fires.

e. Any real estate development shall use species suitable for the edaphoclimatic conditions of the zone and, in general, that require low maintenance.

f. The traditional agricultural landscape characteristic of coastal spaces shall be maintained for its contribution to landscape variety and the integration of planned developable areas within it, allowing those changes that guarantee their landscape integration.

 Green areas

See Annex on Tree Planting (Anexo sobre Arborización).

Green areas may have a predominant or exclusive use. However, green zones with areas greater than 350 m2 must combine at least three types of recreational uses from: a) children's recreation, b) gathering spaces and cultural or educational activities, c) relaxation and leisure, recreation with or without physical activity, and d) sporting activities.

Parks or green and recreational areas must have one trash receptacle for every 250 m2 and located less than 50 meters from the farthest point to the nearest trash receptacle.

 Subdivision (fraccionamiento) and condominiums

Any private act involving the subdivision (fraccionamiento) of a concession shall require the submission of a new concession application before the respective municipal body, following the processes and conditions established in the Law.

Said roads shall be built at the expense and responsibility of the interested party, and must comply with all the requirements for dimensions, conditions, and associated infrastructure governing road construction at the national level at the time of authorization by the municipality.

 Considerations for the granting of Concessions

In accordance with the Law for the Protection of Citizens from Excessive Requirements and Administrative Procedures (Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos), the Municipality must publish the list of requirements for the granting of Concessions once this Regulatory Plan is approved.

The evaluation of compliance with requirements shall be carried out in accordance with the provisions of the current legal framework.

Construction permits may not be granted in areas of the ZMT that do not have a prior concession. The processing of construction permits must comply with all the stages and requirements established in the current Laws and Regulations and shall be based on the issuance of the corresponding Land Use Certificate (Certificado de Uso del Suelo) issued by the Municipality. The approval and validity periods for construction permits shall be governed by the provisions of said Laws and Regulations.

The foregoing is provided that the provisions of Article 3 of the Law for the Protection of Citizens from Excessive Requirements and Administrative Procedures (Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos) are respected.

1.1.6. Sanctioning regime

• a)Law on the Maritime Terrestrial Zone (Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre), chapter VII b) Construction Law (Ley de Construcciones), Article 63 c) Labor Code (Código de Trabajo), Article 614 d) Municipal Code (Código Municipal), Articles 17, 19, 74, and 81 e) General Law of Public Administration (Ley General de la Administración Pública), Articles 14, 15, 16, 102, 109, 158, 211, 212, 213, and 308 f) Organic Law of the National Institute of Housing and Urbanism (Ley Orgánica del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo), Articles 19 and 31 g) Law on Equal Opportunities for Persons with Disabilities (Ley de Igualdad de oportunidades para las personas con discapacidad), Article 67 h) Organic Law of the Environment (Ley Orgánica del Ambiente), Articles 20, 21, 99, 111, and 211 i) Water Law (Ley de Aguas), Articles 21, 22, and 26 j) Law against Corruption and Illicit Enrichment in Public Service (Ley contra la Corrupción y el Enriquecimiento Ilícito en la Función Pública), Articles 5 and 6 k) Administrative Procurement Law (Ley de Contratación Administrativa), Articles 94, 95, 96, 96 bis, 96 ter, 97, and 98, l) National Cadastre Law (Ley Catastro Nacional), Articles 24 and 47 m) General Health Law (Ley General de Salud), Articles 286, 291, and 298.

• a)Law on the Maritime Terrestrial Zone (Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre), chapter VII b) Construction Law (Ley de Construcciones), Articles 33 and 41 c) Law on the Historical Architectural Heritage of Costa Rica (Ley de Patrimonio Histórico Arquitectónico de Costa Rica), Article 18 d) Law on Equal Opportunities for Persons with Disabilities (Ley de Igualdad de oportunidades para las personas con discapacidad), Article 67 e) Water Law (Ley de Aguas), Articles 162, 163, 164, and 165 f) Wildlife Conservation Law (Ley de Conservación de Vida Silvestre), Article 132

• a)Law on the Maritime Terrestrial Zone (Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre), chapter VII b) Penal Code (Código Penal), Articles 71, 226, 227, 229, 261, 277, 331, 341, 365, 387, 392, and 401.5 c) Forestry Law (Ley Forestal), Articles 57 and 58 d) General Health Law (Ley General de Salud), Article 273 e) Law on the Use, Management, and Conservation of Soil (Ley de Uso, Manejo y Conservación del Suelo), Article 23 f) Constitutive Law of the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (Ley Constitutiva del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados), Article 26

• a)Penal Code (Código Penal), Article 299 b) Water Law (Ley de Aguas), Articles 226, 227, 229, and 409 c) Forestry Law (Ley Forestal), Articles 58, 61, and 62

• a)Construction Law (Ley de Construcciones), Article 54 b) Penal Code (Código Penal), Articles 103, 106, and 109 c) General Law of Public Administration (Ley General de la Administración Pública), Article 201 d) Organic Law of the Environment (Ley Orgánica del Ambiente), Articles 20, 43, 98, and 101 e) Civil Code (Código Civil), Articles 22, 1045, and 1046 f) Water Law (Ley de Aguas), Articles 29, 48, 49, 89, 98, and 207 g) Law on the Use, Management, and Conservation of Soil (Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelo), Articles 23 and 52

In the event that said application leads to the granting of a concession, the applicant may adjust to the provisions of this plan or be governed by the provisions of the previous plan. Both the applicant's right of choice and the decision adopted by the applicant must be expressly reflected in the respective concession contract.

The Regulatory Plan Commission (Comisión del Plan Regulador) shall monitor the correct application of the provisions contained in the regulatory plan's regulations. Its composition shall be in accordance with the provisions of Articles 59 and 60 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana). Its powers shall include: a) the formation of advisory committees, b) the promotion and analysis of updates and revisions to the Plan, so that it remains updated, c) the analysis of special cases requiring interpretation, and d) any other provision entrusted to it by the Municipal Council.

 Usar conceptos de Planificación y Ordenamiento del territorio que integren aspectos multidisciplinarios con miras al adecuado desarrollo de la Zona Marítimo Terrestre.

 Utilizar herramientas tecnológicas avanzadas, que aseguren la correcta utilización de la información disponible a nivel nacional y local; con el fin de mejorar la calidad de los análisis territoriales.

 Potenciar los principios del Desarrollo Sostenible y las políticas de Estado entorno al posicionamiento del país como destino turístico, mediante el aterrizaje de ambos en la escala jurídica de menor aplicación, y con el fin de procurar un desarrollo económico, social y ambiental equilibrado.

 Entablar procesos de participación efectiva que permitan el adecuado reflejo de las aspiraciones y las necesidades de los distintos actores, y que funjan como mecanismos para la concientización y traslado de conocimiento de lo comunal a lo técnico y viceversa.

 Generar instrumentos establecidos en el marco jurídico vigente (tales como mapas, planos, diagramas y recomendaciones) para promover el balance entre las diversas actividades, y minimizar incompatibilidades en los usos.

 Promover la adecuada inversión en los servicios públicos requeridos para la correcta gestión de los planes.

 Brindar instrumentos que faciliten la aplicación, gestión y control del Plan Regulador a la municipalidad.

No se incluye dentro del ámbito de aplicación del plan regulador la ZP, que es la franja de 50 metros medidos a partir de la pleamar ordinaria y las áreas que quedan al descubierto durante la marea baja; así como los manglares costeros continentales y los esteros, islotes, peñascos y demás áreas pequeñas y formaciones naturales que sobresalgan del mar. Dicha zona no puede ser objeto de ocupación -salvo mediante las excepciones expresamente desglosadas en la Ley, ni puede ser objeto de alegatos de derecho por parte de individuos. Su destino legal es el libre tránsito de personas, por lo que puede soportar la construcción de obras de vialidad por parte del Estado.

Del mismo modo, se excluye del ámbito de aplicación del presente plan las excepciones señaladas explícitamente en la Ley 6043 encontradas en el territorio a planificar, sea:

 El área que abarca la ciudad de Quepos de conformidad con la delimitación oficial elaborada por el Instituto Geográfico Nacional;  Las áreas de bosque que identifique y establezca el Ministerio de Ambiente Energía y Telecomunicaciones ( MINAET), según Ley Forestal N° 7575, artículos 13 y siguientes, que constituyen Patrimonio Natural del Estado;  Parques Nacionales y reservas equivalentes;  Propiedades inscritas en el Registro Público.

Su aplicación debe hacerse en coordinación con el Plan Regulador Integral que abarca parte del área de ZMT del cantón.

Este Plan deroga y sustituye todos y cada uno de los Planes vigentes a la fecha de promulgación del éste, que se localicen dentro del área del Cantón de Carrillo que aquí se regula.

Las regulaciones del Plan Regulador Costero intentan ser lo suficientemente específicas, claras y detalladas para evitar que sea necesaria la interpretación de sus textos, cálculos o tablas.

En el caso de que existiera la necesidad de hacer alguna interpretación de un punto no especificado en algunos de los Reglamentos del Plan, el funcionario encargado deberá atenerse a lo dispuesto por la legislación vigente y el Manual para la Elaboración de Planes Reguladores en Zona Marítimo Terrestre vigente, así como a cualquier otra disposición debidamente promulgada por el Instituto Costarricense de Turismo al respecto. En los casos de vacío de regulación el funcionario competente tendrá la responsabilidad de elaborar una propuesta que se elevará a consulta y aprobación ante el Concejo Municipal quien a partir del dictamen de la Comisión Municipal de Plan Regulador, resolverá.

 Deben ser preparadas por la Comisión Municipal de Plan Regulador y se sugiere que sean consultadas a los vecinos afectados.

 Deben ser presentadas en audiencia pública para este único fin.

 Deben ser aprobadas por el Concejo Municipal.

Todas y cada una de las propuestas de modificación deberán fundamentarse en estudios y análisis técnicos y deberán cumplir con las especificaciones correspondientes contenidas en el Manual. En la modificación y actualización del Plan se velará por el cumplimiento de procesos abiertos de participación ciudadana.

La Municipalidad deberá comunicar al Instituto Costarricense de Turismo, al Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y a las instancias correspondientes para la aplicación de las respectivas sanciones administrativas a que se hagan acreedores los administrados.

La Municipalidad además, deberá poner en conocimiento de las autoridades judiciales a los infractores que incurran en sanciones civiles y penales contempladas en el presente Plan Regulador y demás leyes.

Los funcionarios responsables por el incumplimiento del Plan Regulador, serán merecedores de las sanciones administrativas, disciplinarias, civiles y penales contempladas en la Leyes.

La Municipalidad, al tener conocimiento del incumplimiento de las normas establecidas en los Reglamentos del presente Plan Regulador, levantará el informe correspondiente y comunicará al infractor a fin de que se ponga a derecho, de conformidad con lo establecido en las regulaciones de las diferentes materias.

Toda resolución que dicten las dependencias de la Municipalidad en lo relativo a estos reglamentos, tendrá los recursos que regula el Código Municipal y sus modificaciones, Ley Nº 7794 del 30 de abril de 1998, los cuales deberán ser interpuestos con las formalidades y plazos que ahí se indican.

Acceso: Vía hacia donde da frente un solar o propiedad.

Actividades turísticas: Todas aquellas que por su naturaleza recreativa o de esparcimiento, y por estar relacionadas con el turismo, tengan como finalidad accesoria la prestación de servicios al turista, tales como transporte, venta de productos típicos o artesanales y manifestaciones culturales.

Altura máxima: Se mide a partir del piso principal (vestíbulo) hasta el nivel de la viga corona, sea que esta sea expresada en pisos o en metros. Para el cálculo no se tomarán en cuenta las chimeneas, parapetos, antepechos, casetas de ascensores, tanques de agua, y elementos mecánicos. En caso de duda sobre el cálculo de la altura, ésta se determinará por la disposición métrica que la limita Área mínima y máxima: Longitud mínima y máxima permitida de la parcela a concesionar, según lo establecido al respecto en el Reglamento a la Ley.

Área Verde: Áreas libres enzacatadas o arborizadas, de uso público, comunal, destinadas a la recreación y ornamentación.

Centro de Desarrollo Turístico (CDT): Espacio geográfico dentro de las UPT definidas, mediante procesos de planificación derivados del Plan Nacional de Desarrollo Turístico, como espacios geográficos donde las características de patrimonio turístico favorecen, actual o potencialmente, el desarrollo de productos turísticos. Cuando están ubicadas en la ZMT, esas áreas están sujetas a la elaboración de un plan regulador integral. También se les denomina Centros de Turismo Sostenible (CTS) o simplemente Centros de Turismo (CT) en algunos textos.

Cobertura: Área de la concesión que comprende la proyección máxima horizontal de una estructura, así como los espacios pavimentados, adoquinados o con cualquier material que haga difícil la infiltración del agua de lluvia en el terreno y que se destine para parqueos, accesos de vías, piscinas, canchas de tenis y similares. El área libre de cobertura permitida es la que se debe destinar a área verde de jardines o inclusive cubierta de árboles o áreas no techadas cubiertas con sistemas permeables tales como el zacate "block".

Concesión: Contrato público entre la Municipalidad y el concesionario, que otorga a este último el derecho de uso de la tierra en un lote sobre la Zona Marítimo Terrestre específicamente en la Zona Restringida (150 m) no incluye la ZP (50 metros frente al sector litoral, ni los manglares que forman parte de la ZP), así como tampoco las accesiones producto de la depositación de material en el litoral.

Concesionario: Persona jurídica, física o moral que posee un derecho de concesión en la Zona Marítimo Terrestre.

Construcción: es toda la estructura que se fije o se incorpore a un terreno; incluye cualquier obra de edificación reconstrucción, alteración o ampliación que implique permanencia.

Contrato: Pacto o convenio entre la municipalidad de la jurisdicción respectiva y el concesionario, por medio del cual se formaliza la concesión y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas ambas partes.

Declaratoria de aptitud turística: Acto mediante el cual se oficializan las zonas de aptitud turística. La declaratoria conlleva una publicación en el Diario Oficial La Gaceta.

Densidades: Corresponden a la relación entre: a) un número de habitaciones y la superficie donde ellas se asientan; se mide bajo el parámetro de habitaciones por hectárea, o b) el número de unidades permitidas (viviendas, comercios) por concesión. Su definición en cada caso particular dependerá de las especificaciones propias del uso permitido.

Derecho de vía: Es la medida de la zona de uso público, tomada entre las líneas de demarcación establecidas por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT), la Municipalidad correspondiente o un Plan Regulador.

Edificaciones: Todas aquellas obras destinadas para la habitación, trabajo, recreación, turismo.

Empresa turística: Empresas que presten servicios directa o principalmente relacionados con el turismo y que a juicio del ICT reúnan las condiciones necesarias para ser clasificadas como tales. Para cualquier clasificación debe considerarse la normativa existente en el Decreto Ejecutivo Nº 25226-MEIC-TUR.

Estero: Terreno inmediato a la orilla de una ría por la cual se extienden las aguas de las mareas.

Hotel: Es un tipo de establecimiento con un mínimo de veinte habitaciones, o más de acuerdo a la categoría que le corresponda, que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria, así como de alimentación, a elección del cliente. Debe ocupar la totalidad de un edificio o una parte de él absolutamente, independiente, con dependencias que constituyan un todo homogéneo, con entradas, pasillos, escaleras y ascensores para el uso exclusivo del establecimiento. Su carácter sustentable indica una adecuada relación con su entorno y soluciones conservacionistas para la disposición de desechos, aguas servidas.

ICT: Instituto Costarricense de Turismo IDA: Instituto de Desarrollo Agrario IGN: Instituto Geográfico Nacional Infractor: Persona física, jurídica o cualquier dependencia del Gobierno que no atienda el presente Reglamento de Zonificación.

Infraestructura: Servicios e instalaciones de carácter urbano, tales como: vías, drenajes, acueductos, alcantarillados, electricidad, telefonía y otros similares.

INVU: Instituto Nacional del Vivienda y Urbanismo La Ley: La Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre Nº 6043 del 2 de marzo de 1977.

Litoral: Orilla o costa del mar, que se extiende por las rías y esteros permanentes hasta donde éstas sean sensiblemente afectadas por las mareas y presenten características marinas definidas. Los terrenos o edificaciones conflictivos existentes están sujetos momentáneamente a su reglamento, siempre y cuando estos se edificarán o ocuparon acorde a las leyes vigentes antes de la promulgación de la Ley 6043 y con los permisos respectivos.

Mapa Oficial: es el plano o conjunto de planos en que se indica con exactitud la posición de los trazados de las vías públicas y áreas zonificadas.

MINAET: Ministerio del Ambiente, Energía y Telecomunicaciones Número de plantas: Debe entenderse como plantas totales o cobertura total o parcial del área piso (mezzanine cuenta como con una planta o piso).

Ocupación: Consiste en el porcentaje de terreno que puede ser cubierto por áreas construidas habitables o no, tales como accesos, parqueos, piscinas, parqueos y otras cubiertas no naturales; las áreas verdes internas se consideran áreas residuales no comprendidas en el porcentaje de ocupación, debe ser destinada a jardines, lagos, frutales, ornamentales.

Patrimonio Natural del Estado: Todos los bosques y terrenos forestales de las reservas nacionales, de las áreas declaradas inalienables, de las fincas inscritas a su nombre, y de las pertenecientes a las municipalidades, a las instituciones autónomas y a los demás organismos de la Administración Pública; según delimitación oficial del Sistema Nacional de Áreas de Conservación.

Plan General de Usos del Suelo (PGUS): Es el plan general que establece la utilización de usos de suelo en la franja litoral donde se pueda aplicar la Ley Nº 6043 y que estará definida por las facultades que se otorgan al ICT.

Plan Regulador Costero: Corresponde dentro de la estructura de planificación territorial al conjunto de planos de unidades naturales, físico-geográficas, sociales, económicas y de propuestas espaciales del uso de la tierra dentro de la Zona Marítimo Terrestre.

Pleamar Ordinaria: La línea de pleamar ordinaria es, para el litoral Pacífico, el contorno o curva de nivel que marca la altura de 115 centímetros sobre el nivel medio del mar y para el litoral Atlántico, es el contorno que marca la altura de 20 cm. sobre el nivel medio del mar.

Retiros: Espacios abiertos, no edificados, comprendidos entre una estructura y los linderos de la concesión donde esta se ubica; se toman en cuenta los retiros frontales, laterales y posteriores:

 Se considera retiro frontal o antejardín la distancia existente entre la línea de concesión del frente de la parcela y una línea paralela a esta, conocida como línea de construcción. Esta distancia variará según la naturaleza de los usos establecidos según el Manual. Esta información se encuentra fijada en la caracterización de usos que se desglosa en el presente Reglamento. El retiro frontal, también conocido como antejardín, sirve a la edificación como una franja de amortiguamiento para los casos de accidentes de tránsito, reduce los niveles de contaminación sónica, mejora la privacidad de sus habitantes, ofrece espacio para la ubicación de cajas de registro y tanque séptico y permite embellecer la franja costera si en él se plantan árboles y arbustos. No es permitido construir ningún tipo de obra permanente o temporal en el retiro frontal.

 El retiro lateral es la distancia existente entre la línea de concesión lateral de la parcela y la construcción permitida. Permite el distanciamiento entre usos y reforzar la visual hacia el mar. No es permitido construir ningún tipo de obra permanente o temporal en el retiro lateral.

 El retiro posterior es la distancia existente entre la línea de concesión posterior de la parcela y la construcción permitida. Permite el distanciamiento entre usos y reforzar la visual hacia el mar. No es permitido construir ningún tipo de obra permanente o temporal en el retiro lateral.

Los retiros de los ríos y quebradas, para efectos de este artículo, son retiros adicionales a los establecidos en los incisos anteriores, los cuales deben medir al menos 15 metros (Ley Forestal, art. 33) y al menos 5 metros deben estar reforestados desde la margen del río hacia adentro (Ley de Aguas, art. 148).

SETENA: Secretaría Técnica Nacional Ambiental Urbanización: es el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante apertura de calles y provisión de servicios.

Uso condicional: Es aquel que aún no siendo el más recomendable para las condiciones del terreno, no genera conflicto con los usos permitidos. Este uso puede darse a un terreno, previa autorización especial de la Municipalidad y el Instituto Costarricense de Turismo, mediante un certificado.

Uso conflictivo: Es aquel que no se ajusta a la zonificación indicada en el Plan Regulador. Los usos conflictivos no se permiten bajo ninguna condición.

Uso conforme: Es el que se permite en cada zona.

Uso de la tierra (uso del suelo): es la utilización de un terreno de la estructura física asentada o incorporada a él, o de ambos casos, en cuanto a clase, forma e intensidad de su aprovechamiento.

Uso no conforme: cualquier uso del suelo que no cumpla con las disposiciones incluidas en un plan y que existían de previo al establecimiento de éste.

Uso permitido: Es aquel uso de la finca o lote, sobre el cual, el concesionario, tiene la posibilidad de destinar su terreno sin más restricciones que las aquí indicadas, y previa tramitación de los permisos de construcción requeridos por la Municipalidad.

Uso Público: El derecho que tiene toda persona de usar y disfrutar la ZP en toda su extensión, sin otra limitación que la que impongan las leyes y sus reglamentos.

Uso: Aprovechamiento, a título particular, de áreas o predios.

Vía pública: Espacios destinados a la circulación de vehículos o peatones.

Zona de Aptitud Turística: Aquellas áreas de la zona marítimo terrestre que haya sido declarada como tales por el ICT por presentar condiciones favorables para el desarrollo y explotación turísticos.

Zonificación: Es la división de un territorio en zonas de uso, para efectos de su desarrollo racional.

ICT: Instituto Costarricense de Turismo IFA: Índice de Fragilidad Ambiental Manual: Manual para la Elaboración de Planes Reguladores Costeros en Zona Marítimo Terrestre publicado en La Gaceta 52 el 16 de marzo de 2010.

Municipalidad: Municipalidad de Carrillo PNE: Patrimonio Natural del Estado ZMT: Zona Marítimo Terrestre ZP: Zona Pública

En la ZP no se permitirá ningún tipo de desarrollo, excepto las obras públicas de infraestructura debidamente aprobadas por las instituciones estatales que corresponda. No se darán concesiones en esta zona, con excepción de lo que establece el artículo 21 de la Ley de la ZMT.

1.1.2. Zonificación y Uso del Suelo

Estas zonas son:

 Zona de Desarrollo Turístico [T], que se divide en:

 Área núcleo para atracciones turísticas [TAN]  Área planificada para el desarrollo turístico [TAP]  Zona Mixta [M] compuesta por: área mixta para el turismo y la comunidad [MIX]  Zona para la Comunidad [C], constituida por Área núcleo para la comunidad [CAN]  Otra Zona [O], que corresponde a:

 Área para cooperativas [OAC]  Área para vialidades [OAV]  Zona Futuro [F] reflejada en área para el desarrollo futuro [FAD]  Zona Protección [P] representada por área para protección [PA]

Sin embargo, en función de las particularidades del área a planificar podrá hacer uso omiso de alguno de éstos.

Cuando se trata de solicitudes de concesión sobre predios con dos o más frentes, con atributos de usos diferentes dando uno de los frentes a uso hotelero, se permitirá el desarrollo de la actividad ajena al hotelero en un 100% de la finca, bajo el condicionante de que el acceso y/o egreso de esa actividad no sea con frente a la zona hotelera.

• a)en modificaciones que impliquen la reducción del área incluida dentro del Plan se mantendrán los usos establecidos en el presente reglamento, debiéndose ajustar únicamente lo correspondiente a la vialidad; b) en modificaciones que conlleven el incremento no mayor a un 100% de la zonificación colindante al área transformada, se ampliará dicha zonificación colindante de forma tal que abarque la totalidad del área sobreviniente. En casos donde existan distintos usos colindantes, corresponderá a la municipalidad la determinación de la zonificación a ampliar; c) en modificaciones que impliquen un aumento mayor al 100% de la zonificación colindante al área transformada, la municipalidad deberá proceder a la modificación del Plan Regulador, siguiendo las disposiciones legales en este sentido;

• a)Usos conformes.
• b)Usos no conformes.
• c)Usos condicionales.

Dicha condición puede darse en función de diferencias por derechos adquiridos en razón de algunos requisitos especiales, tales como su tamaño, uso, retiros o densidad. Una vez vencido el plazo de la concesión respectiva corresponderá a la municipalidad el ajuste correspondiente con la nueva zonificación mediante adenda al contrato correspondiente.

En estos casos se permitirá el desarrollo de actividades hasta el cumplimiento del plazo de concesión otorgado. Vencido dicho plazo la municipalidad deberá entablar las acciones necesarias de forma tal que ya sea: a) se prorrogue la concesión bajo la condición de que el concesionario se ajuste -por su cuenta y responsabilidad- a la zonificación establecida, o b) se proceda a la cancelación de dicha concesión. Para las edificaciones existentes que no cumplen con los requisitos de uso, únicamente se permitirán reparaciones no así mejoras o ampliaciones.

Un uso condicional no podrá ser admitido si no confina las molestias dentro de la propiedad, en cuyo caso se revierte a un uso no conforme y, por lo tanto, sujeto a lo dispuesto en la cláusula anterior. El incumplimiento de las condiciones con que se otorgó la categoría de uso condicional, conlleva a la cancelación de la concesión.

1.1.3. Gestión del plan regulador

Corresponde a la Municipalidad velar por el debido cumplimiento de las disposiciones incluidas en el presente Reglamento, mediante la implementación de los mecanismos de inspección que considere pertinentes.

Estos mecanismos deberán garantizar la participación abierta y la capacidad de toma de decisión de representantes distritales. Para promover la correcta gestión del Plan, el ICT podrá establecer directrices de organización y gestión administrativa a considerar por parte del Municipio.

Sin embargo, la fiscalización de su aplicación será delegada en una Comisión Municipal de Plan Regulador cuyas funciones e integración deberán cumplir con lo establecido en los artículo 59 y siguientes de la Ley 4240 de Planificación Urbana.

Todas las nuevas concesiones, las construcciones, y fraccionamientos, y las actividades por ubicarse en edificaciones existentes, deben cumplir con los requisitos de la zona que son: función, usos permitidos, usos no permitidos, área mínima y máxima, cobertura, densidad, altura y retiros.

Previo a la firma de cualquier contrato de concesión, el solicitante deberá demostrar la existencia y disponibilidad en la cantidad y calidad requerida, de todos y cada uno de los servicios públicos necesarios para el desarrollo pleno de dicha concesión, de conformidad con lo establecido en el presente plan. La dotación de servicios públicos -que incluye, pero no está limitado a: electricidad, agua potable, saneamiento y vialidad amarrada a vías públicas existentes, deberá ser demostrada mediante constancia por escrito expresa y específicamente declarada por los entes competentes de su suministro y construcción. No se podrá firmar contrato alguno de concesión que no cumple con dicho requisito.

Dentro de los términos del contrato de concesión la municipalidad podrá establecer la obligación expresa del concesionario de diseñar, conseguir las respectivas aprobaciones y construir la infraestructura necesaria para garantizar un adecuado acceso a la ZP, en aquellos espacios donde ésta esté prevista en el plan regulador. Dicha infraestructura estará limitada a la construcción de vías vehiculares o peatonales, tuberías de agua potable y red eléctrica. Los gastos en que se incurra para la construcción de dicha infraestructura correrán por cuenta del concesionario, pero podrá ser considerada por parte de la Municipalidad en la fijación del Canon correspondiente.

Dichas obras ser públicas, deberán ser donadas a la Municipalidad una vez construidas y deberán cumplir con los requisitos y especificaciones establecidos en la normativa vigente.

Además deberán de cumplir con las disposiciones vigentes en materia de Evaluación Ambiental establecidos por la SETENA, en función de la Evaluación Ambiental Estratégica que incorpora el presente plan.

 La disposición o descarga de aguas pluviales, sean éstas canalizadas o entubadas.

 La construcción de vallas sólidas con una altura mayor a los 80 cm, con la excepción de muros de retención en casos de pendientes.

 La utilización de vehículos motorizados,  Almacenar o disponer temporal o permanentemente de materiales de construcción o de residuos de cualquier tipo  Extraer cualquier tipo y cantidad de arena de playa  Construir drenajes que desemboquen en la ZP

Aquellos lotes que tengan colindancias con ríos, quebradas, cárcavas o escorrentías permanentes, deberán de presentar el alineamiento de los mismos dado por la Dirección de Urbanismo del INVU antes de iniciar cualquier construcción.

1.1.4. Descripción de usos

Esta categoría se divide en tres subcategorías de regulación: a) TAN 1:donde se permitirá el desarrollo de servicios básicos, b) TAN 2: donde se promoverá el establecimiento de usos de esparcimiento público y c) TAN 3: para áreas designadas para usos comerciales.

Se favorece en estas áreas la asignación de lotes grandes de terreno y la dotación de infraestructura para atraer la inversión privada. Las empresas que se instalen en estas áreas deberán contar necesariamente con la declaratoria turística emitida por el ICT y para esto deberán observar lo dispuesto en el Reglamento de las empresas y actividades turísticas, y el Reglamento de empresas de hospedaje turístico, ambos dictados por el ICT.

El desarrollo en estas áreas debe permitir la integración de las áreas comunitarias existentes (vivienda e instalaciones públicas) y pequeños negocios al desarrollo futuro. Como resultado de esto, se induciría el desarrollo mixto de turismo y comunidad a densidades relativamente medias o altas. Las empresas de hospedaje que se instalen en esta área deberán contar con la respectiva declaratoria turística emitida por el ICT y a tal efecto deberán observar lo señalado en el Reglamento de empresas de hospedaje turístico.

Incluye la dotación de servicios públicos, seguridad, recreación y otros relacionados, necesarios para el funcionamiento de los poblados o comunidades locales.

 Detalle de disposiciones jurídicas para cada uso:

| Función: | Instalaciones y servicios para asegurar el disfrute público del espacio turístico. | | --- | --- | | Usos permitidos: | Servicios Básicos: Guardarropa, Sanitarios, Duchas, salvamento, médico, información, comunicaciones, parqueos | | Usos no permitidos: | Alojamiento turístico, restaurante, piscina, vivienda. | | Área mínima y máxima: | Servicios básicos: Mínimo: 1500 m²; Máximo: 5000 m², cada lote | | Cobertura: | Hasta un máximo de 80% | | Densidad | No aplica | | Altura: | 1 piso en 7.5 metros máximo | | Retiros: | 3 m laterales, posterior y anterior | | Porcentaje áreas verdes | Mínimo 20% del área de lote |

| Función: | Instalaciones y servicios para asegurar el disfrute público del espacio turístico. | | --- | --- | | Usos permitidos: | Esparcimiento Público: canchas deportivas, juegos infantiles, zonas de descanso, parques recreativos. | | Usos no permitidos: | Alojamiento turístico, restaurante, piscina, vivienda. | | Área mínima y máxima: | Esparcimiento: Mínimo 5000 m²; máximo 10,000 m², cada lote. | | Cobertura: | Hasta un máximo de 80% | | Densidad | No aplica | | Altura: | 1 piso en 7.5 metros máximo | | Retiros: | 3 m laterales, posterior y anterior | | Porcentaje áreas verdes | Mínimo 20% del área de lote |

| Función: | Instalaciones y servicios para asegurar el disfrute público del espacio turístico. | | --- | --- | | Usos permitidos: | Comerciales Turísticas: Café, soda, fuentes de soda, tiendas, artesanías, panaderías. Comerciales General: Tiendas, artesanías, panaderías, servicios, abarrotes | | Usos no permitidos: | Alojamiento turístico, restaurante, piscina, vivienda. | | Área mínima y máxima: | Comerciales: Mínimo 1,000m²; máximo 5,000 m², cada lote | | Cobertura: | Hasta un máximo de 80% | | Densidad | No aplica | | Altura: | 1 piso en 7.5 metros máximo | | Retiros: | 3 m laterales, posterior y anterior | | Porcentaje áreas verdes | Mínimo 20% del área de lote |

| Función: | Promover el desarrollo de empresas turísticas | | --- | --- | | Usos permitidos: | Empresas turísticas con la declaratoria turística emitida por el ICT. El tipo, características y servicios complementarios de las empresas corresponderán a los incluidos en el Reglamento de las empresas y actividades turísticas, y el Reglamento de empresas de hospedaje turístico, ambos dictados por el ICT | | Usos no permitidos: | Cualquier tipo de actividad que no corresponda con empresas incluidas en el Reglamento de las empresas y actividades turísticas, y el Reglamento de empresas de hospedaje turístico, ambos dictados por el ICT | | Área mínima y máxima: | Empresas hospedaje: Mínimo: 5,000 m²; Máximo: 60,000 m², cada lote Otro tipo de empresa: mínimo 1,500m²; Máximo:3,000 m² | | Cobertura: | Hasta un máximo de 60% | | Densidad | Lotes de 5000 a 20,000 m², hasta 30 habitaciones /hectárea. Lotes de 21,000 a 40,000 m², hasta 40 habitaciones /hectárea Lotes de 41,000 a 60,000 m² hasta 50 habitaciones /hectárea | | Altura: | 3 pisos o 14 metros de altura máximo | | Retiros: | 5 m laterales, posterior y anterior | | Porcentaje áreas verdes | Mínimo 40% del área de lote |

| Función: | Área para inducir el desarrollo mixto de turismo y comunidad a densidades relativamente medias o altas. La parte de desarrollo turístico deberá observar lo señalado en el Reglamento de empresas de hospedaje turístico. | | --- | --- | | Usos permitidos: | Uso turístico: Empresas turísticas con la declaratoria turística emitida por el ICT. El tipo, características y servicios complementarios de las empresas corresponderán a los incluidos en el Reglamento de las empresas y actividades turísticas, y el Reglamento de empresas de hospedaje turístico, ambos dictados por el ICT. Uso comunal: vivienda unifamiliar, tiendas, abarrotes, sodas, cafeterías, pequeños comercios. Se permiten parques recreativos, canchas deportivas, centros de cultura, cuando estén asociados a centros de población o actividades comunales. | | Usos no permitidos: | Para turismo: Cualquier tipo de actividad que no corresponda con empresas de hospedaje y restaurante según el Reglamento de las empresas y actividades turísticas, y el Reglamento de empresas de hospedaje turístico, ambos dictados por el ICT. Para uso comunal: Viviendas de alquiler o para usos comerciales | | Área mínima y máxima: | Uso turístico: Mínimo 500 metros2; Máximo: 10,000 m² cada lote Uso vivienda: Mínimo: 500 m²; Máximo: 4000 m², cada lote Uso comercial: mínimo 200 m² máximo 2000 m² | | Cobertura: | Hasta un máximo de 70% | | Densidad | Densidad Turismo: Hasta 30 habitaciones /hectárea Vivienda: Una vivienda por lote Comercio: Una unidad comercial por lote | | Altura: | Altura 2 pisos en 10 metros de altura máximo | | Retiros: | Retiros 3 metros laterales, posterior y anterior | | Porcentaje áreas verdes | Mínimo 30% del área de lote |

| Función: | Mantener y/o preservar las instalaciones públicas y comerciales para los pobladores locales. | | --- | --- | | Usos permitidos: | Instalaciones destinadas a servicios públicos, escuelas, iglesia, seguridad, bomberos, recreación y otros necesarios para el funcionamiento de los poblados o comunidades locales cuando estos existan. | | Usos no permitidos: | Vivienda y comercio de cualquier tipo. | | Área mínima y máxima: | Mínimo: 500m² Máximo: 5000 m² Cada lote | | Cobertura: | Hasta un máximo de 50% en el caso de construcciones | | Densidad | No aplica | | Altura | Altura 2 pisos en 10 metros de altura máximo | | Retiros: | Retiros 5 m laterales, posterior y anterior | | Porcentaje áreas verdes | Mínimo 50% del área de lote |

| Función: | Instalaciones de recreo, esparcimiento, descanso y vacaciones de agrupaciones sin fines de lucro | | --- | --- | | Usos permitidos: | Instalaciones de hospedaje, alimentación, piscinas, áreas recreativas y similares. | | Usos no permitidos: | Cualquier actividad comercial que tenga fines de lucro | | Área mínima y máxima: | Instalaciones: Mínimo: 500 m²; Máximo 10,000 m² cada lote | | Cobertura: | Hasta un máximo de 60% | | Densidad | Densidad hasta 30 habitaciones/hectárea | | Altura: | Altura 2 pisos 10 metros de altura máximo | | Retiros: | Retiros 5 metros laterales, posterior y anterior | | Porcentaje áreas verdes | Mínimo 40% del área de lote |

| Función: | Acceso vehicular, peatonal y estacionamientos que permitan la circulación interna en el área planificada. | | --- | --- | | Usos permitidos: | Calles principales, calles secundarias, senderos peatonales, estacionamientos. | | Usos no permitidos: | Cualquiera que no sea vialidad | | Área mínima y máxima: | En tramos primarios de 14 metros de ancho de derecho de vía. En tramos secundarios, inferiores a 150 metros calles de 8,5 metros de ancho de derecho de vía. Senderos peatonales de 6 metros de ancho de derecho de vía. Cada estacionamiento: Mínimo 300 m²; Máximo 600 m² | | Cobertura: | No aplica | | Densidad | No aplica | | Altura: | No aplica | | Retiros: | No aplica | | Porcentaje áreas verdes | No aplica |

| Función: | Áreas reservadas para desarrollo futuro en la ZMT. Estas áreas podrán reconvertirse a cualquiera de los usos contemplados en este plan en futuros procesos de actualización y/o modificación del mismo, previa modificación del Plan General del Uso de la Tierra. | | --- | --- | | Usos permitidos: | No aplica | | Usos no permitidos: | No aplica | | Área mínima y máxima: | No aplica | | Cobertura: | No aplica | | Densidad | No aplica | | Altura: | No aplica | | Retiros: | No aplica |

| Función: | Protección de: franjas a ambos lados de ríos, quebradas o arroyos; áreas que bordeen nacientes permanentes; sitios arqueológicos; áreas de riesgo para la integridad personal. El establecimiento de estas áreas está sustentado en los resultados de los análisis de IFA | | --- | --- | | Usos permitidos: | Senderos peatonales, miradores, áreas de estar, reforestación y otros similares | | Usos no permitidos: | Hospedaje, residencias, comercio, y en general, cualquier tipo de planta e infraestructura pesada de carácter permanente. | | Área mínima y máxima: | No aplica | | Cobertura: | No aplica | | Altura: | No aplica | | Retiros: | No aplica | En aquellos casos en que el área para protección sea establecida según los parámetros fijados por en el artículo 33 de la Ley Forestal, dichas zonas serán reguladas por lo establecido en el artículo 34 de la citada Ley Forestal

La incorporación del calificativo "de baja densidad", conllevará automáticamente la reducción de los índices de aprovechamiento propios de cada uso zonificado a los siguientes:

| Función: | La misma establecida en el uso zonificado. | | --- | --- | | Usos permitidos: | Los mismos establecidos en el uso zonificado. | | Usos no permitidos: | Los mismos establecidos en el uso zonificado. | | Área mínima y máxima: | Una y media vez el área mínima permitida en el uso zonificado; la misma área máxima que el uso zonificado | | Cobertura: | Hasta un máximo del 10% | | Densidad | La mitad de la densidad del uso zonificado, salvo en casos en que el uso establece una unidad por lote, en cuyo caso se mantiene | | Altura: | La misma establecida en el uso zonificado. | | Retiros: | Los mismos establecidos en el uso zonificado. | | Porcentaje área de construcción | La resultante de multiplicar el porcentaje de cobertura por el número de pisos definido en la altura | | Porcentaje áreas verdes | Mínimo 90% |

| Tipo de uso | Total P.R. Carrillo | | | --- | --- | --- | | Área en Ha | Distribución porcentual | | | TAN | 2.694 | 6,09% | | TAP | 12.585 | 28,44% | | MIX | 11.310 | 25,56% | | CAN | 0,463 | 1,05% | | OAC | 0,804 | 1,82% | | OAV | 0.921 | 2,08% | | PA | 15.470 | 34,96% | | Total zonas habilitadas | 44.247 | | | Sub total zonas habilitadas (% sobre total P.R.) | | 83.05% | | FAD* (zonas de desarrollo futuro) | 9.028 | 16,95% | | Total Plan Regulador | 53.275 | 100.00% | | *La categoría FAD no se incorpora en la sumatoria de áreas habilitadas, al tratarse de reservas territoriales sin uso asignado en la presente propuesta. Fuente: elaboración propia con base en la cartografía | | |

1.1.5. Condiciones adicionales  Protección de Tortugas

En dichas zonas se establecen las siguientes disposiciones, como capa de regulación adicional a la zonificación, para lograr el balance entre el desarrollo y la protección de los quelonios.

En dicha área no se permitirá la construcción de ningún tipo de infraestructura permanente o temporal y deberá dedicarse al cultivo y mantenimiento de una barrera vegetativa con árboles y plantas de especies autóctonas. Dicha barrera deberá alcanzar al menos la altura máxima permitida al uso respectivo -de conformidad con la descripción incluida en el presente Reglamento.

Del mismo modo la municipalidad deberá rechazar cualquier solicitud de permiso de construcción que no incorpore ventanería que incorpore filtros de luz que reduzcan su paso en al menos un 95%, en aquellas ventanas que se planteen de frente al mar.

La municipalidad condicionará el otorgamiento del respectivo permiso de construcción en zonas de anidación a la incorporación de barreras artificiales, tales como el sarán, durante el proceso de construcción de las obras.

El cono lumínico de las farolas del alumbrado público existente deberá cubrirse hacia los laterales y hacia arriba, mediante canastos o envoltorios. En el caso de la instalación de nuevo alumbrado, éste deberá ser dirigido al peatón y carecer de emanaciones laterales.

En las ZCL no se podrán otorgar permisos de construcción que incorporen luminarias que sobrepasen los 1300 lúmenes, según la Clasificación Internacional del Funcionamiento, de la Discapacidad y de la Salud de la Organización Mundial de la Salud.

La rotulación comercial con iluminación que se permita no deberá superar los 2 metros de altura.

Los garajes y parqueos deberán diseñarse de manera que las luces de vehículos no se dirijan ni vean hacia la playa.

Del mismo modo, deberán incorporar sistemas de tratamiento de aguas residuales que garanticen la adecuada disposición de éstas. En las zonas de anidación será causal de cancelación del permiso de construcción la modificación de cauces de agua pluvial que puedan causar erosión en las dunas de arena de la playa.

 Fragilidad Ambiental

Zona I-A Estudio geológico-geotécnico de detalle, realizados por los profesionales correspondientes para el sitio específico a una escala 1:2000 o de más detalle Estudio biológico detallado Zona I-C Estudio geológico-geotécnico de detalle, realizados por los profesionales correspondientes para el sitio específico a una escala 1:2000 o de más detalle Estudio biológico detallado Zona II-A Estudio geológico-geotécnico de detalle, realizados por los profesionales correspondientes para el sitio específico a una escala 1:2000 o de más detalle Estudio biológico detallado Zona II-C Estudio geológico-geotécnico de detalle, realizados por los profesionales correspondientes para el sitio específico a una escala 1:2000 o de más detalle Estudio biológico detallado Zona III-A Estudio geológico-geotécnico de detalle, realizados por los profesionales correspondientes para el sitio específico a una escala 1:2000 o de más detalle Estudio biológico detallado Zona III-B Estudio geológico-geotécnico de detalle, realizados por los profesionales correspondientes para el sitio específico a una escala 1:2000 o de más detalle

Serán permitidos como alternativas de tratamiento aquellas que, mediante la incorporación de soluciones tecnológicas aceptadas por las autoridades sanitarias y ambientales, no generen descargas de aguas residuales con carga contaminante hacia el suelo, subsuelo superior o hacia aguas superficiales.

La inobservancia de este precepto será motivo para la suspensión de la obra por parte de la Municipalidad.

La Municipalidad podrá establecer, junto con el SINAC, restricciones urbanísticas en función de la protección de la fauna silvestre.

Se considera paisaje natural aquel que abarca la totalidad del territorio no urbanizado, y no sólo aquellas porciones dignas de ser preservadas por sus prominentes cualidades estéticas, particularmente en riscos y acantilados.

No se otorgarán permisos de construcción a las obras de cualquier tipo que:

a. Distorsionen el cromatismo, la textura y el contexto natural en el cual se ubiquen.

b. Rompan la armonía o desfiguren la visión del paisaje natural en razón su situación, las dimensiones de los edificios, muros, cierres, instalaciones, o depósito permanente de elementos y materiales.

c. Las edificaciones deberán ser acordes con las condiciones del paisaje rural y natural propio de la ZMT.

d. No se podrán otorgar permisos de ningún tipo para la colocación de vallas o estructuras dedicadas a la publicidad exterior en riscos, acantilados o zonas de preeminencia paisajística cantonal.

a. Todas las construcciones que se proyecten en las zonas de riscos, acantilados o áreas de preeminencia paisajística cantonal deberán adecuarse a la pendiente natural del terreno, de modo que ésta se altere en el menor grado posible y se propicie la adecuación a su topografía natural.

b. En las zonas de riscos, acantilados o áreas de preeminencia paisajística cantonal los elementos topográficos naturales se incorporarán como condicionante de proyecto, conservando y resaltando aquellos que favorezcan la formación de un paisaje de calidad y proponiendo acciones de integración necesarias para aquellos que lo pudieran deteriorar. Las acciones de integración serán coherentes con las características y el uso de los elementos topográficos artificiales, garantizando la reposición de dichos elementos cuando resultaren afectados por la ejecución de cualquier tipo de obra.

c. Cualquier actuación con incidencia en el territorio integrará la vegetación y el arbolado preexistente y, en caso de desaparición, establecerá las medidas compensatorias que permitan conservar la textura y la cantidad de masa forestal de los terrenos.

d. Toda construcción conservará el paisaje tradicional de la flora y la cubierta vegetal y potenciará las especies autóctonas de etapas maduras de la sucesión y las especies con capacidad de rebrote después de incendios.

e. Cualquier desarrollo inmobiliario utilizará especies adecuadas a las condiciones edafoclimáticas de la zona y en general, que requieran un bajo mantenimiento.

f. Se mantendrá el paisaje agropecuario tradicional y característico de los espacios costeros por su contribución a la variedad del paisaje e integración en él de las áreas urbanizables previstas, permitiendo aquellos cambios que garanticen su integración paisajística.

 Áreas verdes

Ver Anexo sobre Arborización.

Las áreas verdes podrán tener un uso predominante o exclusivo. Sin embargo, las zonas verdes con áreas mayores a los 350 m2 se deben combinar al menos tres tipos de usos recreativos de: a) recreación infantil, b) espacios de reunión y actividades culturales o educativas, c) esparcimiento y ocio, recreación con o sin actividad física, y d) actividades deportivas.

Los parques o áreas verdes y recreativas deberán tener un basurero por cada 250 m2 y a menos de 50 metros del punto más alejado al basurero más próximo.

 Fraccionamiento y condominios

Cualquier acto privado que conlleve el fraccionamiento de una concesión requerirá la presentación de una nueva solicitud de concesión ante la instancia municipal respectiva, siguiendo los procesos y condiciones establecidos en la Ley.

Dichas vías se harán por cuenta y responsabilidad del interesado, y deberán cumplir con todos los requisitos de dimensiones, condicionantes e infraestructuras asociadas que rijan para la construcción de vías a nivel nacional en el momento de la autorización por parte de la municipalidad.

 Consideraciones para el otorgamiento de Concesiones

De conformidad con la Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos la Municipalidad deberá publicar la lista de requisitos para el otorgamiento de Concesiones una vez aprobado el presente Plan Regulador.

La evaluación del cumplimiento de requisitos se hará en función de lo establecido por el marco jurídico vigente.

No se podrá otorgar permisos de construcción en áreas de la ZMT que no cuenten con concesión previa. La tramitación de permisos de construcción deberá cumplir con todas las etapas y requisitos establecidos en la Leyes y Reglamentos vigentes y se fundamentará en la emisión del correspondiente Certificado de Uso del Suelo emitido por la Municipalidad. Los plazos de aprobación y vigencia de los permisos de construcción se regirán por lo establecido en dichas Leyes y Reglamentos.

Lo anterior siempre y cuando se respete lo dispuesto en el Artículo 3, de la Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos.

1.1.6. Régimen sancionatorio

• a)Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, capítulo VII b) Ley de Construcciones, artículo 63 c) Código de Trabajo, artículo 614 d) Código Municipal, artículos 17, 19, 74 y 81 e) Ley General de la Administración Pública, artículos 14, 15, 16, 102, 109, 158, 211, 212, 213 y 308 f) Ley Orgánica del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, artículos 19 y 31 g) Ley de Igualdad de oportunidades para las personas con discapacidad, artículo 67 h) Ley Orgánica del Ambiente, artículos 20, 21, 99, 111 y 211 i) Ley de Aguas, artículos 21, 22 y 26 j) Ley contra la Corrupción y el Enriquecimiento Ilícito en la Función Pública, artículos 5 y 6 k) Ley de Contratación Administrativa, artículos 94, 95, 96, 96 bis, 96 ter, 97 y 98, l) Ley Catastro Nacional, artículos 24 y 47 m) Ley General de Salud, artículos 286, 291, y 298.

• a)Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, capítulo VII b) Ley de Construcciones, artículos 33 y 41 c) Ley de Patrimonio Histórico Arquitectónico de Costa Rica, artículo 18 d) Ley de Igualdad de oportunidades para las personas con discapacidad, artículo 67 e) Ley de Aguas, artículos 162, 163, 164 y 165 f) Ley de Conservación de Vida Silvestre, artículo 132

• a)Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, capítulo VII b) Código Penal, artículos 71, 226, 227, 229, 261, 277, 331, 341, 365, 387, 392, y 401.5 c) Ley Forestal, artículos 57 y 58 d) Ley General de Salud, artículo 273 e) Ley de Uso, Manejo y Conservación del Suelo, artículo 23 f) Ley Constitutiva del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, artículo 26

• a)Código Penal, artículo 299 b) Ley de Aguas, artículos 226, 227, 229 y 409 c) Ley Forestal, artículo 58, 61 y 62

• a)Ley de Construcciones, artículo 54 b) Código Penal, artículos 103, 106 y 109 c) Ley General de la Administración Pública, artículo 201 d) Ley Orgánica del Ambiente, artículos 20, 43, 98 y 101 e) Código Civil, artículos 22, 1045 y 1046 f) Ley de Aguas, artículos 29, 48, 49, 89, 98 y 207 g) Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelo, artículos 23 y 52 TRANSITORIOS

En el caso en que dicha solicitud dé paso al otorgamiento de una concesión, el solicitante podrá ajustarse a las disposiciones del presente plan o regirse por las disposiciones del plan anterior. Tanto el derecho de escogencia del solicitante como la decisión adoptada por éste, deberá reflejarse de forma expresa en el contrato de concesión respectivo.

La Comisión del Plan Regulador vigilará la correcta aplicación de las disposiciones contenidas en los reglamentos del plan regulador. Su conformación se hará de conformidad con lo dispuesto por los artículo 59 y 60 de la Ley de Planificación Urbana. Sus atribuciones incluirán: a) la conformación de comités consultivos, b) la promoción y análisis de las actualizaciones y revisiones al Plan, de forma tal que se mantenga actualizado, c) el análisis de casos especiales que requieran interpretación, y d) cualquier otra disposición que le sea encomendada por el Concejo Municipal.