Manual for the Maritime-Terrestrial Zone Concession ProcedureManual para el Trámite de Concesión de la Zona Marítimo-Terrestre

in its entirety - Complete Text of Regulation 3 Manual for the Maritime-Terrestrial Zone Concession Procedure Complete Text of Record: E525A

( NOTE FROM SINALEVI: By means of a notice published in Gazette No. 216 of November 7, 2008, the Municipality of La Cruz, by Agreement No. 3-25 of ordinary session No. 25-2008, on July 7, 2008 approved "The Proposal for a Comprehensive ZMT Policy in the Municipality of La Cruz Guanacaste", together with the "Regulation for the Maritime-Terrestrial Zone Concession Procedure", the "File Administration Manual of the Maritime-Terrestrial Zone Department" and the "Regulation for Processing Land Use Permits in the Maritime-Terrestrial Zone". These were submitted through official letters FOE-SM-2383 and FOE-SM-2393, by the Area Management of the Operational Oversight Division of the Comptroller General of the Republic, in report DFOE-SM-117-2007, concerning the management of the Municipality of La Cruz regarding the administration, planning, surveillance, and protection of lands located in the Maritime-Terrestrial Zone of the canton, and DFOE-SM-119-2007 regarding the Coastal Regulatory Plan of Punta Castilla and the concessions granted by the Municipality of La Cruz, outside the provisions of the legal system. The texts of the approved regulations were published in Gazette No. 217 of November 10, 2008. The Manual for the Maritime-Terrestrial Zone Concession Procedure is transcribed below.)

MANUAL FOR THE CONCESSION PROCEDURE OF THE MARITIME-TERRESTRIAL ZONE

I. Submission of the Concession Application

Receipt of the Application 1. The interested party must submit to the Maritime-Terrestrial Zone Department a form - which has been provided by this municipality - through which a concession is requested for the land of interest.

2. If the applicant is a natural person, at the time of submitting the concession application, they must provide at least the following documents:

• a)Certified copy of the applicant's identity card.
• b)Certified copy of the spouse's identity card, if applicable.
• c)Plan or sketch or cadastral map of the requested parcel, with reference to boundary markers, its respective route description (derrotero), and land-use distribution with their areas.
• d)If the plan does not indicate the land-use distribution, then the interested party must provide a graphic overlay of the land on the regulatory plan showing the different land uses and the corresponding areas.

If the applicant is a legal entity, at the time of submitting the concession application, they must provide at least the following documents:

• a)Certified copy of the company's legal entity identification card.
• b)Certification of legal representation (personería jurídica).
• c)Certification of capital distribution, stating that at least 50% of the shares belong to Costa Ricans or foreigners with at least five years of residence in the country. If the shares belong to other companies, the applicant must provide the capital distribution of those other companies, which must demonstrate the same principle of share distribution, in accordance with Article 47 of Law No. 6043.
• d)Certified copy of the company's Articles of Incorporation.
• e)Certification from the CCSS proving that the applicant is up-to-date on their employer-employee contributions.
• f)Plan or sketch of the requested parcel, with reference to boundary markers, its respective route description and land-use distribution with their areas.
• g)If the plan does not indicate the land-use distribution, then the interested party must provide an overlay of the land on the regulatory plan showing the different land uses and the corresponding areas.

3. The official of the Maritime-Terrestrial Zone Department who receives the form with the aforementioned documents must immediately review that the form and documentation are complete, that the signature on the form is authenticated, and that contact numbers for notifications are indicated. Finally, they must stamp it as received with the date, time, and their signature.

If the application is incomplete, the official will reject it and inform which documents are missing.

Review of the Application 4. After receiving the concession application, the official of the Maritime-Terrestrial Zone Department will open a file for it and must review:

• a)The form: The information must be complete and coherent, and the signature must be verified.
• b)Legal documents: They must be originals, and the information contained therein must be carefully read to verify who the legal representative is and how the social capital is distributed (in the case of legal entities).
• c)The plan: Review the location of the lot, the area, reference to boundary markers, access roads, boundaries, etc. The area and the name on the plan must match the application. Also, the plan must be compared against the road network and land-use sheets and the regulatory plan's regulation (regarding minimum and maximum areas, public access, etc.), so if any inconsistency is detected, it must be resolved.
• d)Any other documentation that the applicant has provided.

5. If the official finds any defect, discrepancy, or if any documentation is missing, they must notify the applicant in writing within thirty days after the application is received, so that the applicant proceeds with the correction or completion of what was requested within the timeframe the municipality deems appropriate. If the applicant does not remedy it within the established timeframe, the official will notify them of the rejection of the concession application.

6. Any other new document received by the municipality must be meticulously reviewed and proceed with the corresponding foliation, response, and filing.

7. When the official considers the application complete, they will proceed with assigning a number for the file and may proceed with the respective field inspection of this application.

II. Field Inspection

Visit to the Site 8. The Maritime-Terrestrial Zone Department must schedule a date to conduct a field inspection of this application.

9. Once the date is set, it must be communicated to the applicant so that they can proceed with paying the inspection fees and edict publication fees to the municipality. The applicant must send a copy of the payment receipt to the Maritime-Terrestrial Zone Department, which will be filed in the municipal file.

10. Once the field inspection date arrives, the assigned municipal inspector must visit the lot to study the current condition of the land and determine if granting the concession is feasible.

The official must inspect the following: natural and/or artificial fences delimiting the lot, condition of access roads, vegetation, topography, general maintenance of the land, available utilities (water, electricity, lighting, etc.), whether there have been earthworks (movimientos de tierra), tree felling, removal of native vegetation, among others.

If there are constructions, their condition, measurements, construction materials, age, etc. must be noted, with the clear understanding that if these constructions do not comply with the exceptions permitted by the regulations on the matter, their demolition must proceed, as established in Article 13 of the regulation of Law No. 6043.

Field Inspection Report 11. After the field inspection, the inspector must fill out the respective report on the form created for this purpose by the municipality.

This report must record the applicant's data, parcel data (area, frontage and depth, uses, location, adjoining properties, reference to boundary markers, occupation time, sketch), confirm if there are constructions, indicate the utilities available on the land, its general condition (fences, roads, vegetation, etc.) and any type of human-induced change on the land. Finally, the report must indicate the date, details, and signature of the official who conducted the inspection, as well as that of a witness or representative who participated in the field inspection.

The adjoining properties must be specified as follows, as applicable for each specific case:

- Private Property or owner's name - Public Street or pedestrian path - Public Zone (Zona Pública) or Inalienable Zone (Zona Inalienable) (of the Maritime-Terrestrial Zone) - Restricted Zone (Zona Restringida) (of the Maritime-Terrestrial Zone or the Municipality of La Cruz). For this zone, indicating the neighbor's name is viable only if they hold a concession.

- State Natural Heritage (Patrimonio Natural del Estado) (of MINAE).

12. The result of this inspection must be notified to the concession applicant, and the report, as well as the notification letter, will be foliated and filed in the file.

13. It is very important that all information in the report is correct, as the rest of the procedure develops from here; therefore, all data must always be consistent. Should any change arise in the report's information, the Department must assess whether this modification is viable or not from a technical and legal standpoint. If it considers the change acceptable, it is feasible to make clarifications on the back of the inspection report, provided that the signature of the official making the note and the respective date of the annotation are recorded.

III. Edict

Publication in La Gaceta 14. Once the field inspection has been conducted and notified, the official of the Maritime-Terrestrial Zone Department must draft the edict, which is based on the information indicated in the field inspection report. The edict must contain at least the following information from the file:

- Name of the concession applicant and identity or legal entity identification number - Location of the requested land - Area of the lot requested in concession - Land uses according to the current regulatory plan - Adjoining properties All this information must be recorded identically to that indicated in the field inspection report. Adding more precise data, such as the cadastral map number, lot location by boundary markers, name of the respective regulatory plan, etc., is recommended.

Furthermore, the edict must indicate the applicant's petition, the legislation on which it is based, the term for hearing oppositions, date, official's signature, and stamp.

15. Once the edict is ready, the official must coordinate its submission to the Imprenta Nacional, either via the municipality or through the interested party, so that it is published in the Official Gazette La Gaceta. Generally, this publication occurs about a week after its submission to the Imprenta Nacional.

16. Once the Department obtains a copy of the publication, the official must review it in detail to verify that it is correct.

17. If the publication has no errors, the official must foliate and file the document in the respective file and coordinate sending a copy to the interested party.

18. If the publication has errors, the official must verify whether the error was the responsibility of the Imprenta Nacional or the municipality. To do this, the publication must be compared with the copy of the draft sent for publication.

If the error is the municipality's, then the official must draft a new edict and send it for publication, as explained previously.

If the error is the Imprenta Nacional's, then the official must draft a request addressed to the Publications Department of the Imprenta Nacional for the publication of an Errata correcting the error.

19. Once the Department obtains a copy of the new publication, the official must review it in detail to verify that it is correct; otherwise, the process must be repeated.

20. Finally, the official must foliate and file the new document in the respective file and coordinate sending a copy to the interested party.

Term for Oppositions 21. The corresponding step now is to grant a term of thirty working days counted from the day following the publication of the edict in La Gaceta (approximately a month and a half), so that third parties 22. may submit their oppositions against the concession application before the municipality.

23. Once the term has ended, the official must verify with the Department, the Mayor's Office (Alcaldía), and the Council Secretariat whether any opposition to the edict was received and obtain a copy thereof, if any.

24. As a result, the official must issue a certification through which they will notify the applicant whether an opposition was filed within the term and, therefore, the concession application procedure will be suspended until the opposition is resolved, or conversely, if no opposition was filed and therefore the procedure can continue.

Oppositions to the Edict 25. If there is an opposition, once received, within a period not exceeding thirty days, the official of the Maritime-Terrestrial Zone Department must:

• a)Notify the affected party that an opposition to the concession application has been received.
• b)Review the opposition document(s) in form, that is, ensuring it meets the necessary requirements for its presentation (date, signatures, authentications, etc.).
• c)Review the document(s) on the merits, that is, assess the allegations of the opponent(s) and the evidence presented, review the respective municipal file, etc., so that it can be determined if the arguments for opposition are valid.
• d)The Department then proceeds to open a specific file to process the opposition(s), to which a number will be assigned, it will be cross-referenced with the concession file and any other related file, and it will be kept filed together with the concession file of the person who published the edict.

In this new file, a new copy of the edict, the summons, and all documentation generated to resolve the opposition(s) must be filed, such as the record drawn up when the hearing is held, exonerating evidence, copies of witness statements if they exist, and the lawyers' conclusions, if provided, as well as the subsequent resolutions of the opposition. Every document must be filed in foliated order.

• e)Then, the Department official, together with the Municipal Executive (Ejecutivo Municipal), will schedule the date on which the involved parties will be summoned to a Hearing to which they must bring all the evidence they deem necessary. This appearance must be notified to the parties at least eight days in advance.

26. To hold the hearing, a commission must be appointed, composed of at least one representative of the Mayor, who chairs said commission, and an official from the Maritime-Terrestrial Zone Department. The process of the appearance is subject to the provisions of the Public Administration Law (Ley de Administración Pública).

27. Following this process, the Mayor has thirty days to prepare a draft resolution, in which they will rule in favor of the party with the best right to obtain, partially or totally, the land in concession. For this work, the Mayor may rely on the assistance of the Maritime-Terrestrial Zone Department.

28. Once the draft resolution has been prepared, reviewed, and signed by the Municipal Mayor, the Maritime-Terrestrial Zone Department will be aware that the Mayor's Office is to forward the document to the Municipal Council, so that they may approve it through an agreement. The process that the Council should generally follow is as follows:

• a)The Council remits it to its Maritime-Terrestrial Zone Commission for them to issue an opinion on whether the Mayor's draft resolution is approved or whether it should be partially modified.
• b)The Commission studies it and sends its report to the Council for their approval.
• c)The Council adopts the agreement in session.
• d)The Secretariat notifies the resolution either to the Mayor's Office or the Maritime-Terrestrial Zone Department and also notifies the parties.

29. Against this agreement, the filing of a motion for reconsideration (recurso de revocatoria) by the affected party is admissible, which must be filed within a maximum term of five days from receipt of the notification.

• a)Said motion is filed before the Council, and they decide whether to send it to the Maritime-Terrestrial Zone Commission or to the Mayor's Office, in order to know their opinion and with the opinion of the municipality's lawyer.
• b)When the resolution of the motion is ready, it is returned to the Council, and it rules whether the motion is accepted or rejected, with the affected party being free to appeal the Council's resolution through judicial channels, and they may request the suspension of the act until a judge pronounces on who has the best right. This process could take years in court.

30. When the parties have been notified of the final resolution of the opposition(s) hearing and no appeals are admissible or all terms have expired, the Maritime-Terrestrial Zone Department must request the Council's approval for the closure of the file(s) of the party(ies) that lost the opposition.

31. The Department must follow up on this request until the Municipal Council issues a new agreement ordering the closure of the corresponding file(s).

32. It must then notify the parties involved in the opposition.

33. All these requests, agreements, resolutions, drafts, notifications, etc. must be filed in the respective opposition file, and additionally, an extra copy of the Council's file closure agreement must be filed in the directly affected file(s).

34. The official of the Maritime-Terrestrial Zone Department must then transfer the closed file(s) to the archive of Passive Files (Expedientes Pasivos) and update the archive controls.

IV. Direct Taxation Appraisal (Avalúo de tributación directa)

35. Once the Maritime-Terrestrial Zone Department accepts the concession application, it must then request in writing from the Dirección 36. General de Tributación, attaching a copy of the respective plan, that the appraisal of the land be conducted.

37. The Department must be in communication with Direct Taxation (Tributación Directa) to determine the date of the lot visit by the expert to whom the case was assigned. The idea is to coordinate the visit, trying as much as possible to organize several appraisals at the same time, in order to maximize this task.

38. Once the Department receives the expert report for the parcel in process, the official must verify that the most important data about the parcel are correct.

39. If the information is correct and consistent with the specific aspects of the appraisal, it will be foliated and filed in the municipal file.

40. Then, the Department must calculate the occupation fee (canon de ocupación) amount based on the value per square meter given by the appraisal and based on the areas for each land use indicated on the plan.

41. With this, it must notify the interested party of the appraisal result and the amount of the occupation fee that will correspond to them, in order to comply with the provisions of Article 48 of the regulation of Law No. 6043.

42. In the event that the Department does not agree with specific aspects of the appraisal, or the interested party timely files an opposition against that appraisal, the Department, with prior authorization from the Municipal Council, will remit the arguments and justifications of the case to the Dirección General de Tributación, within the terms indicated in Article 51 of the regulation of Law No. 6043.

43. Once the resolution from Direct Taxation is received, the Maritime-Terrestrial Zone Department will proceed to notify the concession applicant, and to foliate and file the documents in the file.

V. Preliminary Project (Anteproyecto)

In cases where concession applications are processed for residential use and the requested area exceeds 4,000 square meters, a preliminary project for the development of the land must be submitted, through which the applicant demonstrates the need to obtain such an area in concession.

This is based on Article 65 of the regulation of Law 6043, which establishes that for concession applications on residential lands, the maximum area to be granted in concession is 4,000 square meters. But an exception to this restriction is made in Article 57, subsection b), of Law No. 6043, which indicates that:

"Parcels intended for establishments such as recreation centers, hotel facilities, restaurants and similar, residences or villas for rent, commercial businesses, or other types of activities outside those indicated, may be granted for the maximum area technically necessary in accordance with the respective projects, according to the zoning plan, with prior approval from the Instituto Costarricense de Turismo".

For the reasons indicated above, the submission of this preliminary project is required before the municipality, which must also be approved by the ICT.

44. The official must verify if, in the case of the concession application being processed, the preliminary project is required and notify the interested party of this requirement, if applicable.

45. Once the applicant submits the preliminary project, the municipality will request the ICT review and approve the document. Likewise, it is feasible for the interested party to directly carry out this procedure before the ICT, in order to expedite the process, but then they must provide both the preliminary project and the ICT approval letter.

46. Once the municipality has the preliminary project and the ICT approval, these must be foliated and filed in the respective concession application file, so that they are mentioned in the final draft resolution for approval of the concession by the Municipal Council.

VI. Constructions in the Restricted Zone

(Repealed by session No. 15 of May 8, 2009)

VII. Certification from MINAE

52. In cases where a concession application is processed for a sector that has an approved regulatory plan but does not have the State Natural Heritage (patrimonio natural del Estado) delineated, the official of the Maritime-Terrestrial Zone Department must draft the request to be sent to the respective MINAE Subregional Office, regarding the zones that priority require the delimitation of the natural heritage.

53. The Department must be aware of receiving the MINAE's response, to subsequently follow up on the scheduling of the MINAE visit required to carry out the corresponding fieldwork.

54. Once the Department confirms that MINAE conducted the visit for delimitation, it must be aware that the respective report is drafted.

55. When it is confirmed ready, the Department must coordinate for the company that carried out the regulatory plan to adjust the planning to the delimitation of the State Natural Heritage, in case this affects lands included within the regulatory plan.

56. After the delimitation of the State Natural Heritage has been done by MINAE, the Maritime-Terrestrial Zone Department must verify that the land requested in concession is not affected by the natural heritage. Otherwise, the applicant must modify their application with everything that this change entails (adjusting the cadastral map, the edict, the appraisal, etc.). This applies if the affectation is partial.

57. If the land is totally affected, the Department must notify the applicant and close the concession application, based on the MINAE certification. The file will be sent to the archive of Passive Files.

VIII. Draft Resolution

58. Once all the previous steps have been achieved, the official of the Maritime-Terrestrial Zone Department must coordinate the preparation of the final draft resolution for the approval of the concession contract by the Municipal Council. It is important that the draft resolution, in addition to requesting the approval of the concession, requests the Council to authorize the Mayor to sign the concession contract.

59. Once this draft is written, the official will remit it together with the file to the Mayor's Office for its due authorization and signature.

60. The Department must follow up to ensure that the draft resolution is signed by the Mayor and remitted along with the file to the Secretariat of the Municipal Council.

61. Then, it must obtain the official letter of remittance of the draft resolution and the file to the Municipal Council, in order to foliate and file it accordingly.

62. The Department must follow up on the review of the draft resolution by the Council.

63. In the event that the Council requests corrections to this draft resolution, the Mayor's Office must be notified so that these corrections can be made jointly with the Maritime-Terrestrial Zone Department.

64. Once the draft resolution is corrected, the document must be sent again to the Council to obtain the concession approval.

65. When the concession has been approved, the Department must get back the file, together with the Council's agreement.

66. The official must review the agreement to verify the term of the granted concession and that the agreement states that the Mayor is authorized to sign the contract.

67. The official must foliate and file all this documentation in the file.

IX. Concession Contract

68. The Maritime-Terrestrial Zone Department will draft the contract, and once completed, will forward it to the Mayor's office for review.

69. Meanwhile, the Maritime-Terrestrial Zone Department will verify if the concessionaire is up-to-date on the payment of the occupation fee; otherwise, it must collect the respective fee, as well as the performance guarantee that was calculated based on the preliminary project submitted by the applicant at the time.

70. When the concessionaire has made the corresponding payments and the contract is ready, the official of the Maritime-Terrestrial Zone Department must coordinate an appointment with the Mayor so that the concessionaire or their legal representative appears at the municipality to sign the contract together with the Mayor and the municipality's lawyer, who will authenticate the signatures.

It is important to prepare at least three copies of the concession contract, so that one original is provided to the interested party, another will remain in the municipal file, and a third will be sent to the ICT or the IDA for respective approval, as established in Article 42 of the regulation of Law No. 6043.

71. Next, the official will notify the concessionaire of the established date, which may only be extended by thirty working days.

72. Once the contract is signed by all parties, the official of the Maritime-Terrestrial Zone Department must corroborate that the file contains at least all these requirements as established in Article 46 of the regulation of Law No. 6043 and the publication in La Gaceta No. 75 of April 20, 2005.

73. With the complete file, it may be photocopied, and the copies sent for foliation and certification to the Municipal Secretariat.

74. The Department must follow up to ensure that the Secretariat certifies the photocopied file and that it is returned.

75. Likewise, the official must coordinate with the Mayor's Office so that they prepare an official letter through which the Mayor submits the contract to the ICT or the IDA.

76. When the file has been certified and the official letter from the Mayor's Office is ready, the Maritime-Terrestrial Zone Department must coordinate with the Mayor's Office the delivery to the ICT or the IDA of the following documentation:

• a)Letter from the Mayor's Office with its respective copy for acknowledgment of receipt b) Complete file, foliated and certified c) An original concession contract signed and authenticated by the municipal lawyer.

X. Final Approval of the Concession Contract by the ICT or the IDA

77. Once the concession contract is submitted together with a certified copy of the file, the ICT or the IDA, as applicable, has thirty days to study the contract and issue its reasoned technical-legal resolution.

78. In the event that notification is received that the procedure has defects to correct, the corrections requested by the ICT or the IDA must be made. In the event that any information is requested that must be provided by the concessionaire, the Maritime-Terrestrial Zone Department will notify the representative, so that they submit the documentation, and for such purposes, a period of thirty days will be granted.

79. Once the necessary documentation is available to respond to the ICT or the IDA, as applicable, the Maritime-Terrestrial Zone Department will follow up so that the Mayor's Office sends that documentation to the institution that requested it, together with a response letter signed by the Mayor. A copy of that letter will be sent to the concessionaire.

80. Once the institution notifies the municipality that the concession contract has been approved, the Maritime-Terrestrial Zone Department will notify the concession holder, so that the latter proceeds with the formalization of the contract and its subsequent registration before the General Registry of Concessions. This procedure is the express responsibility of the concession holder, who must be reminded that the contract does not produce legal effects until it is registered.

81. Finally, the concession holder must be asked to submit a registry or notarial certification of the concession contract’s registration, so that it can be recorded in the respective municipal file. This is because the document is a necessary requirement for the processing of construction permits, 82. as indicated by the Reglamento para el Trámite de Visado de Planos para la Construcción de Edificaciones de la Zona Marítimo-Terrestre, published through Decreto Nº 29307-MP-J-MIVAH-S-MEIC-TUR.

These regulations are based on current jurisprudence and the legal norms in force. However, they must be under constant review, in order to adjust them to future norms that imply a change in the procedures described herein, as has historically occurred with the administration of the maritime-terrestrial zone.

en la totalidad del texto - Texto Completo Norma 3 Manual para el Trámite de Concesión de la Zona Marítimo-Terrestre Texto Completo acta: E525A ( NOTA DEL SINALEVI: Mediante aviso publicado en la Gaceta N° 216 del 07 de noviembre del 2008, la Municipalidad de la Cruz po

(NOTA DEL SIN ALEVI: Mediante aviso publicado en la Gaceta N° 216 del 07 de noviembre del 2008, la Municipalidad de la Cruz por Acuerdo N° 3-25 de la sesión ordinaria N° 25-2008, que el día 7 de julio del 2008 aprobó " La Propuesta para una Política Integral de la ZMT en la Municipalidad de la Cruz Guanacaste", junto con el "Reglamento para el Trámite de Concesión de la Zona Marítimo Terrestre, el "Manual Administración de Archivos Departamento de Zona Marítimo Terrestre" y el "Reglamento para Tramitar Permisos de Usos del Suelo en la Zona Marítimo Terrestre". Las cuales mediante los oficios FOE-SM-2383 y FOE-SM-2393, la Gerencia de Área de la División de Fiscalización Operativa de la Contraloría General de la República, ha remitido en el informe DFOE-SM-117-2007, la gestión de la Municipalidad de La Cruz, referente a la administración, planificación, vigilancia y protección de los terrenos ubicados en la Zona Marítimo Terrestre del cantón y DFOE-SM-119-2007 sobre el Plan Regulador Costero de Punta Castilla y las concesiones otorgarlas por la Municipalidad de La Cruz, al margen de lo dispuesto por el ordenamiento jurídico. Los textos de los reglamentos aprobados fueron publicados en la Gaceta N° 217 de 10 de noviembre del 2008. Se trascribe el Manual para el Trámite de Concesión de la Zona Marítimo Terrestre.)

MANUAL PARA EL TRÁMITE DE CONCESIÓN DE LA ZONA MARÍTIMO-TERRESTRE

I. Presentación de la solicitud de concesión

Recepción de la solicitud 1. El interesado deberá presentar ante el Departamento de Zona Marítimo-Terrestre un formulario - el cual ha sido provisto por este municipio - por medio del cual solicite una concesión sobre el terreno de su interés.

2. Si el solicitante es persona física, en el momento de presentar la solicitud de concesión, debe aportar como mínimo los siguientes documentos:

• a)Copia certificada de la cédula de identidad del solicitante.
• b)Copia certificada de la cédula de identidad del cónyuge, si tuviese.
• c)Plano o croquis o plano catastrado de la parcela solicitada, con referencia a mojones, su respectivo derrotero y distribución de usos del suelo con sus áreas.
• d)Si el plano no indica la distribución de usos, entonces el interesado deberá aportar un montaje grafico del terreno sobre el plan regulador donde se demarquen los diferentes usos del suelo y las áreas correspondientes.

Si el solicitante es persona jurídica, en el momento de presentar la solicitud de concesión, debe aportar como mínimo los siguientes documentos:

• a)Copia certificada de la cédula jurídica de la sociedad.
• b)Certificación de personería jurídica.
• c)Certificación de distribución de capital, donde conste que al menos un 50% de las acciones pertenecen a costarricenses o extranjeros con al menos cinco años de residencia en el país. Si las acciones pertenecen a otras empresas, el solicitante debe aportar la distribución de capital de esas otras sociedades, las cuales deberán demostrar el mismo principio de distribución de acciones, de acuerdo con el artículo 47 de la Ley Nº 6043.
• d)Copia certificada del Acta Constitutiva de la empresa.
• e)Certificación de la CCSS que demuestra que el solicitante está al día en sus cuotas obrero-patronales.
• f)Plano o croquis de la parcela solicitada, con referencia a mojones, su respectivo derrotero y distribución de usos del suelo con sus áreas.
• g)Si el plano no indica la distribución de usos, entonces el interesado deberá aportar un montaje del terreno sobre el plan regulador donde se demarquen los diferentes usos del suelo y las áreas correspondientes.

3. El funcionario del Departamento de Zona Marítimo-Terrestre que recibe el formulario con los documentos antes mencionados. En el acto, debe revisar que el formulario y la documentación estén completos, que la firma en el formulario esté autenticada y que se indique números de contacto para notificaciones. Finalmente, deberá sellar el recibido con fecha, hora y su firma.

Si solicitud está incompleta, el funcionario la rechazará e informará qué documentos faltan.

Revisión de la solicitud 4. Luego de recibida la solicitud de concesión, el funcionario del Departamento de Zona Marítimo-Terrestre le abrirá un a) El formulario: La información debe estar completa y coherente, y se debe constatar la firma.

• b)Documentos legales: Deben ser originales y se debe leer con cuidado la información consignada en estos para constatar quién es el representante legal y como está distribuido el capital social (en caso de personas jurídicas).
• c)El plano: Revisar la ubicación del lote, el área, la referencia a mojones, caminos de acceso, los linderos, etc. El área y el nombre del plano deben calzar con la solicitud. Además, debe compararse el plano en relación con las láminas de vialidad y usos del suelo y el reglamento del plan regulador (en cuanto a áreas mínimas y máximas, acceso público, etc.), ya que si se detecta alguna incoherencia, esta deberá solucionarse.
• d)Cualquier otro tipo de documentación que el solicitante haya aportado.

5. Si el funcionario encuentra algún defecto, discordancia o si falta alguna documentación, deberá notificarlo por escrito al solicitante dentro del término de treinta días luego de recibida la solicitud, para que éste proceda con la corrección o compleción de lo solicitado dentro del plazo que la municipalidad estime conveniente. Si el solicitante no lo subsana en el plazo establecido, el funcionario le notificará del rechazo de la solicitud de concesión.

6. Cualquier otro documento nuevo que se reciba en la municipalidad deberá ser revisado minuciosamente y proceder con el foliado, respuesta y archivo correspondientes.

7. Cuando el funcionario estime que la solicitud está completa, procederá con la asignación de un número para el expediente y podrá proceder con la respectiva inspección de campo sobre esta solicitud.

II. Inspección de campo

Visita al terreno 8. El Departamento de Zona Marítimo-Terrestre debe programar una fecha para realizar una inspección de campo sobre esta solicitud.

9. Una vez establecida la fecha, deberá comunicarla al solicitante para que este proceda con el pago de los derechos de inspección y publicación de edicto a la municipalidad. El solicitante deberá enviar al Departamento de Zona Marítimo-Terrestre copia del recibo de pago, el cual será archivado en el expediente municipal.

10. Una vez llegada la fecha de la inspección de campo, el inspector municipal asignado deberá visitar el lote con el fin de estudiar la condición actual del terreno y determinar si es factible otorgar la concesión.

El funcionario deberá inspeccionar lo siguiente: cercas naturales y/o artificiales que delimiten el lote, estado de los caminos de acceso, vegetación, topografía, mantenimiento general del terreno, servicios con que cuenta (agua, electricidad, alumbrado, etc.), si ha habido movimientos de tierra, tala de árboles, eliminación de vegetación nativa, entre otros.

Si hubiere construcciones, se debe anotar el estado de estas, las medidas, los materiales de construcción, antigüedad, etc. teniéndose claro que si estas construcciones no cumplen con las excepciones que permite la normativa sobre el tema, se deberá proceder con la demolición de estas, conforme lo establece el artículo 13 del reglamento de la Ley Nº 6043.

Reporte de inspección de campo 11. Luego de la inspección de campo, el inspector deberá llenar el respectivo reporte en el formulario creado para este fin por la municipalidad.

Este reporte deberá consignar los datos del solicitante, datos de la parcela (área, frente y fondo, usos, ubicación, colindantes, referencia a mojones, tiempo de ocupación, croquis), confirmar si hay construcciones, indicar los servicios con que cuenta el terreno, su estado general (cercas, caminos, vegetación, etc.) y cualquier tipo de cambio generado por el hombre sobre el terreno. Finalmente, el reporte debe indicar fecha, datos y firma del funcionario que realizó la inspección, así como la de un testigo o representante que haya participado en la inspección de campo.

Los colindantes deben especificarse de la siguiente manera según aplique para cada caso específico:

- Propiedad Privada o nombre del propietario - Calle pública o sendero peatonal - Zona Pública o Zona Inalienable (de la Zona Marítimo-Terrestre) - Zona Restringida (de la Zona Marítimo-Terrestre o de la Municipalidad de La Cruz). Para esta zona, es viable indicar el nombre del vecino, únicamente si este posee concesión.

- Patrimonio Natural del Estado (del MINAE).

12. El resultado de esta inspección deberá ser notificado al solicitante de concesión, y el reporte, así como el oficio de notificación, serán foliados y archivados en el expediente.

13. Es muy importante que toda la información del reporte sea correcta, ya que de aquí se desarrolla el resto del trámite, por lo tanto, todos los datos deben ser concordantes siempre. De surgir algún cambio en la información del reporte, el Departamento debe valorar si esta modificación es viable o no desde el punto de vista técnico y legal. Si considera que el cambio es aceptable, es factible hacer aclaraciones en la parte posterior del reporte de inspección, siempre y cuando se plasme la firma del funcionario que lo anota y la fecha respectiva de la acotación.

III. Edicto

Publicación en La Gaceta 14. Una vez realizada y notificada la inspección de campo, el funcionario del Departamento de Zona Marítimo-Terrestre debe redactar el edicto, el cual se basa en la información que indica el reporte de inspección de campo. El edicto debe contener al menos la siguiente información del expediente:

- Nombre del solicitante de concesión y cédula de identidad o jurídica - Ubicación del terreno solicitado - Área del lote que solicita en concesión - Usos del suelo de acuerdo con el plan regulador vigente - Colindantes Toda esta información debe consignarse idéntica a la indicada en el reporte de inspección de campo. No está de más agregar datos más precisos, tales como número de plano catastrado, ubicación del lote por mojones, nombre del plan regulador respectivo, etc.

Además, el edicto debe indicar la petición del solicitante, la legislación en que se basa, el plazo para oír oposiciones, fecha, firma del funcionario y sello.

15. Una vez que el edicto está listo, el funcionario debe coordinar su envío a la Imprenta Nacional, ya sea por vía municipal o por medio del interesado, con el objeto de que salga publicado en el Diario Oficial La Gaceta. Por lo general, esta publicación sale al cabo de una semana después de su presentación en la Imprenta Nacional.

16. Una vez que el Departamento obtiene copia de la publicación, el funcionario debe revisarla en detalle para constatar que esté correcta.

17. Si la publicación no tiene errores, el funcionario deberá foliar y archivar el documento en el expediente respectivo y coordinar el envío de una copia al interesado.

18. Si la publicación tiene errores, el funcionario deberá verificar si el error fue responsabilidad de la Imprenta Nacional o de la municipalidad. Para esto, se deberá comparar la publicación con la copia del machote enviado a publicar.

Si el error es de la municipalidad, entonces el funcionario debe redactar un nuevo edicto y enviarlo a publicar, tal y como se explicó antes.

Si el error es de la Imprenta Nacional, entonces el funcionario deberá redactar una solicitud dirigida al Departamento de Publicaciones de la Imprenta Nacional para que se publique una Fe de Erratas corrigiendo el error.

19. Una vez que el Departamento obtiene copia de la nueva publicación, el funcionario debe revisarla en detalle para constatar que esté correcta, de lo contrario deberá repetir el proceso.

20. Finalmente, el funcionario deberá foliar y archivar el nuevo documento en el expediente respectivo y coordinar el envío de una copia al interesado.

Plazo para oposiciones 21. El paso que corresponde ahora es otorgar el plazo de treinta días hábiles contados a partir del día siguiente de la publicación del edicto en La Gaceta (aproximadamente mes y medio), con el fin de que terceras personas 22. presenten sus oposiciones contra la solicitud de concesión ante la municipalidad.

23. Una vez finalizado el plazo, el funcionario debe constatar en el Departamento, la Alcaldía y la Secretaría del Concejo si se recibió alguna oposición al edicto y obtener copia de la misma, si hubiere.

24. Como resultado, el funcionario deberá emitir una constancia por medio de la cual notificará al solicitante si se presentó alguna oposición dentro del plazo y por lo tanto se procederá a suspender el trámite de solicitud de concesión hasta resolver la oposición, o si por el contrario no se presentó ninguna oposición y por consiguiente se podrá continuar con el trámite.

Oposiciones al edicto 25. Si hubiera alguna oposición, una vez recibida, en un plazo no mayor de treinta días, el funcionario del Departamento de Zona Marítimo-Terrestre debe:

• a)Notificar a la parte afectada de que se recibió oposición a la solicitud de concesión.
• b)Revisar el documento(s) de oposición en forma, es decir, que cumpla con los requisitos necesarios para su presentación (fecha, firmas, autenticaciones, etc.).
• c)Revisar el documento(s) en fondo, es decir, valorar los alegatos del opositor(es) y las pruebas presentadas, revisar el argumentos para oponerse son válidos.
• d)El Departamento procede entonces a abrir un número, se le relacionará con el expediente de concesión y con cualquier otro con que tenga relación, y se mantendrá archivado junto al expediente concesión de quien publicó el edicto.

En este nuevo expediente, se debe archivar nueva copia del edicto, la convocatoria y toda la documentación que se genere para resolver la oposición(es), como el acta que se levanta cuando se realiza la audiencia, las pruebas de descargo, copia de las declaraciones de los testigos en caso de que existan y las conclusiones de los abogados, en caso de que las aporten, así como las posteriores resoluciones de la oposición. Todo documento debe archivarse foliado.

• e)Luego, el funcionario del Departamento, conjuntamente con el Ejecutivo Municipal, programarán la fecha en que se citará a las partes implicadas a una Audiencia a la que deberán aportar todas las pruebas que estimen necesarias. Dicha comparecencia deberá ser notificada a las partes al menos con ocho días de anticipación.

26. Para la realización de la audiencia, se debe nombrar una comisión conformada al menos por un representante del Alcalde, quien preside dicha comisión, y un funcionario del Departamento de Zona Marítimo-Terrestre. El proceso de la comparecencia se somete a lo establecido en la Ley de Administración Pública.

27. Posterior a este proceso, el Alcalde cuenta con treinta días para preparar un proyecto de resolución, en el cual se pronunciará en favor de quien tiene el mejor derecho para obtener, parcial o totalmente, el terreno en concesión. Para este trabajo, el Alcalde puede contar con la ayuda del Departamento de Zona Marítimo-Terrestre.

28. Una vez que el proyecto de resolución ha sido elaborado, revisado y firmado por el Alcalde Municipal, el Departamento de Zona Marítimo-Terrestre estará al tanto de que la Alcaldía pase el documento al Concejo Municipal, a fin de que estos los aprueben mediante un acuerdo. El proceso que por lo general el Concejo deberá llevar es el siguiente:

• a)El Concejo lo remite a su Comisión de Zona Marítimo-Terrestre para que estos dictaminen si se aprueba el proyecto de resolución del Alcalde o si se deberá modificar de forma parcial.
• b)La Comisión lo estudia y envía su informe al Concejo para que estos lo aprueben.
• c)El Concejo toma el acuerdo en sesión.
• d)La Secretaría notifica la resolución ya sea a la Alcaldía o al Departamento Zona Marítimo-Terrestre y además notifica a las partes.

29. Contra este acuerdo cabe la presentación de un recurso de revocatoria por la parte afectada, el cual debe presentar en un plazo máximo de cinco días a partir de recibida la notificación.

• a)Dicho recurso se presenta ante el Concejo y estos deciden si lo envían a la Comisión de Zona Marítimo-Terrestre o a la Alcaldía, a fin de conocer su criterio y con la opinión del abogado de la municipalidad.
• b)Cuando la resolución del recurso está lista, se devuelve al Concejo y este dictamina si se acepta el recurso o se rechaza, quedando la parte afectada en la libertad de apelar la resolución del Concejo por la vía judicial, y esta puede pedir la suspensión del acto hasta tanto no se pronuncie un juez sobre quién tiene el mejor derecho. Este proceso podría tardar años en la corte.

30. Cuando las partes han sido notificadas de la resolución final de la audiencia de la oposición(es) y ya no caben recursos de apelación o se han vencido todos los plazos, el Departamento de Zona Marítimo-Terrestre debe solicitar al Concejo la aprobación del cierre del 31. El Departamento debe dar seguimiento a esta solicitud hasta que el Concejo Municipal emita un nuevo acuerdo ordenando el cierre del expediente(s) que corresponda.

32. Luego debe notificar a las partes involucradas en la oposición.

33. Todas esas solicitudes, acuerdos, resoluciones, proyectos, notificaciones, etc. deben archivarse en el expediente respectivo de la oposición, y además se debe archivar copia extra del acuerdo del Concejo de cierre de expediente en el expediente(s) directamente afectado(s).

34. El funcionario del Departamento de Zona Marítimo-Terrestre deberá entonces pasar el expediente(s) cerrado(s) al archivo de Expedientes Pasivos y actualizar los controles de archivo.

IV. Avalúo de tributación directa

35. Una vez que el Departamento de Zona Marítimo-Terrestre acepta la solicitud de concesión, seguidamente deberá solicitar por escrito a la Dirección 36. General de Tributación, y adjuntando copia del plano respectivo, la realización del avalúo sobre el terreno.

37. El Departamento deberá estar en comunicación con Tributación Directa para determinar la fecha de la visita al lote por parte del perito a quien se le asignó el caso. La idea es coordinar la visita, tratando en la medida de lo posible de organizar varios avalúos al mismo tiempo, a fin de maximizar esta gestión.

38. Una vez que el Departamento recibe el informe pericial de la parcela en trámite, el funcionario debe verificar que los datos más importantes sobre la parcela estén correctos.

39. Si la información está bien y acorde con los aspectos propios del avalúo, se foliará y archivará en el expediente municipal.

40. Luego, el Departamento debe calcular el monto del canon de ocupación con base en el valor por metro cuadrado dado por el avalúo y con base en las áreas por cada uso del suelo indicadas en el plano.

41. Con esto, deberá notificar al interesado el resultado del avalúo y del monto del canon de ocupación que le corresponderá, a fin de cumplir con lo establecido en el artículo 48º del reglamento de la Ley Nº 6043.

42. En el caso de que el Departamento no estuviera de acuerdo con aspectos propios del avalúo, o el interesado presentara en tiempo una oposición contra ese avalúo, el Departamento, previa autorización del Concejo Municipal remitirá los alegatos y justificaciones del caso a la Dirección General de Tributación, dentro de los plazos indicados en el artículo 51º del reglamento de la Ley Nº 6043.

43. Una vez recibida la resolución de Tributación Directa, el Departamento de Zona Marítimo-Terrestre procederá a notificar al solicitante de concesión, y a foliar y archivar los documentos en el

V. Anteproyecto

En los casos en que se tramiten solicitudes de concesión para uso residencial y el área que se solicite sea superior a los 4.000 metros cuadrados, se requiere presentar un anteproyecto del desarrollo del terreno, por medio del cual el solicitante demuestre la necesidad de obtener tal área en concesión.

Esto, con base en el artículo 65 del reglamento de la Ley 6043, donde se establece que para las solicitudes de concesión en terrenos de residencia, el área máxima a concesionar es de 4.000 metros cuadrados. Pero se hace la excepción a esta restricción en el artículo 57, inciso b), de la Ley Nº 6043, que indica que:

"Las parcelas destinadas a establecimientos de centros de recreo, instalaciones hoteleras, restaurantes y similares, residencias o quintas para alquilar, negocios comerciales, u otra clase de actividades fuera de las indicadas, podrán otorgarse por el área máxima que sea técnicamente necesaria de conformidad con los respectivos proyectos, de acuerdo con la planificación de la zona, previa aprobación del Instituto Costarricense de Turismo".

Por lo antes indicado, es que se requiere la presentación de este anteproyecto ante la municipalidad, el cual además debe estar aprobado por el ICT.

44. El funcionario debe verificar si en el caso de la solicitud de concesión en trámite se requiere del anteproyecto y notificar al interesado de este requisito, si aplica.

45. Una vez que el solicitante presente el anteproyecto, la municipalidad solicitará al ICT la revisión y aprobación del documento. Igualmente, es factible que el interesado realice directamente esta gestión ante el ICT, con el objeto de hacer más ágil el proceso, pero entonces deberá aportar tanto el anteproyecto como el oficio de aprobación del ICT.

46. Una vez que la municipalidad cuente con el anteproyecto y la aprobación del ICT, estos deberán foliarse y archivarse en el respectivo expediente de solicitud de concesión, a fin de que se mencionen en el proyecto de resolución final para aprobación de la concesión por parte del Concejo Municipal.

VI. Construcciones en la zona restringida

(Derogado mediante sesión N° 15 del 8 de mayo del 2009)

VII. Certificación del MINAE

52. En los casos en que se tramite una solicitud de concesión por un sector que cuente con plan regulador aprobado pero que no tenga delimitado el patrimonio natural del Estado, el funcionario del Departamento de Zona Marítimo-Terrestre deberá redactar la solicitud que remitirá a la Oficina Subregional del MINAE respectiva, sobre las zonas que prioritariamente requieren la delimitación del patrimonio.

53. El Departamento deberá estar al tanto de recibir la respuesta del MINAE, para posteriormente dar seguimiento a la programación de la visita del MINAE que se requiere para realizar el trabajo de campo correspondiente.

54. Una vez que el Departamento confirme que el MINAE llevó a cabo la visita para la delimitación, se deberá estar al tanto de que se redacte el informe respectivo.

55. Cuando se confirme que está listo, el Departamento deberá coordinar que la empresa que realizó el plan regulador ajuste la planificación a la delimitación del patrimonio natural del Estado, en caso de que este afecte terrenos incluidos dentro del plan regulador.

56. Luego de hecha la delimitación del patrimonio natural del Estado por parte del MINAE, el Departamento de Zona Marítimo-Terrestre debe constatar que el terreno solicitado en concesión no esté afectado por el patrimonio. De lo contrario, el solicitante deberá modificar su solicitud con todo lo que conlleva ese cambio (ajustar el plano de catastro, el edicto, el avalúo, etc.). Esto si la afectación es parcial.

57. Si el terreno está afectado totalmente, el Departamento deberá notificarlo al solicitante y cerrar la solicitud de concesión, con base en la certificación del MINAE. El expediente será enviado al archivo de Expedientes Pasivos.

VIII. Proyecto de resolución

58. Una vez que se han logrado todos los pasos anteriores, el funcionario del Departamento de Zona Marítimo-Terrestre deberá coordinar la elaboración del proyecto de resolución final para la aprobación del contrato de concesión por parte del Concejo Municipal. Es importante que proyecto de resolución, además de solicitar la aprobación de la concesión, solicite al Concejo autorizar al Alcalde a la firma del contrato de concesión.

59. Una vez que este proyecto esté redactado, el funcionario lo remitirá junto con el expediente a la oficina de la Alcaldía para su debida autorización y firma.

60. El Departamento debe dar seguimiento a que el proyecto de resolución sea firmado por el Alcalde y remitido junto con el 61. Luego, deberá obtener el oficio de remisión del proyecto de resolución y del expediente al Concejo Municipal, a fin de foliarlo y archivarlo como corresponde.

62. El Departamento debe dar seguimiento a la revisión del proyecto de resolución por parte del Concejo.

63. En el caso de que el Concejo solicite correcciones a este proyecto de resolución, se debe de notificar a la Alcaldía para que se realicen dichas correcciones en conjunto con el Departamento de Zona Marítimo-Terrestre.

64. Una vez corregido el proyecto de resolución, se deberá enviar nuevamente el documento al Concejo para obtener la aprobación de la concesión.

65. Cuando la concesión ha sido aprobada, el Departamento debe obtener de vuelta el expediente, junto con el acuerdo del Concejo.

66. El funcionario deberá revisar el acuerdo para comprobar el plazo de la concesión otorgada y que el acuerdo indique que se autoriza al Alcalde a la firma del contrato.

67. El funcionario debe foliar y archivar toda esta documentación en el expediente.

IX. Contrato de concesión

68. El Departamento de Zona Marítimo-Terrestre efectuará la redacción del contrato y una vez terminado, lo pasará a la oficina del Alcalde para su revisión.

69. Mientras tanto, el Departamento de Zona Marítimo-Terrestre verificará si el concesionario está al día en el pago del canon de ocupación, de lo contrario deberá hacer el cobro respectivo tanto del canon como de la garantía de cumplimiento que se calculó con base en el anteproyecto presentado por el solicitante en su momento.

70. Cuando el concesionario haya hecho los pagos que le corresponden y esté listo el contrato, el funcionario del Departamento de Zona Marítimo-Terrestre deberá coordinar una cita con el Alcalde para que el concesionario o su representante legal se apersone en la municipalidad a firmar el contrato en conjunto con el Alcalde y el abogado de la municipalidad, quien autenticará las firmas.

Es importante que se prepare al menos tres juegos del contrato de concesión, a fin de que se entregue un original al interesado, otro quedará en el expediente municipal y un tercero que se enviará al ICT o al IDA para la aprobación respectiva, conforme lo establece el artículo 42º del reglamento de la Ley Nº 6043.

71. Seguidamente, el funcionario notificará al concesionario de la fecha establecida, la cual sólo se podrá prorrogar treinta días hábiles.

72. Una vez firmado el contrato por todas las partes, el funcionario del Departamento de Zona Marítimo-Terrestre debe corroborar que el expediente contenga como mínimo todos estos requisitos conforme lo establece el artículo 46 del reglamento de la Ley Nº 6043 y la publicación en La Gaceta Nº 75 del 20 de abril del 2005.

73. Con el expediente completo, podrá fotocopiarlo y enviar las copias a foliar y certificar a la Secretaría Municipal.

74. El Departamento deberá dar seguimiento a que la Secretaría certifique el expediente fotocopiado y le sea devuelto.

75. Asimismo, el funcionario debe coordinar con la Alcaldía para que estos preparen un oficio mediante el cual el Alcalde remite el contrato al ICT o al IDA.

76. Cuando el expediente ha sido certificado y el oficio de la Alcaldía está listo, el Departamento de Zona Marítimo-Terrestre debe coordinar con la Alcaldía el envío al ICT o al IDA de la siguiente documentación:

• a)Carta de la Alcaldía con su respectiva copia para el recibido b) Expediente completo foliado y certificado c) Un contrato de concesión original firmado y autenticado por el abogado municipal.

X. Aprobación final del contrato de concesión por el ICT o el IDA

77. Una vez presentado el contrato de concesión junto con copia certificada del expediente, el ICT o el IDA, según corresponda, tiene treinta días para estudiar el contrato y emitir su resolución técnico-legal razonada.

78. En el caso de que se notifique que el trámite tiene defectos que corregir, se debe proceder con las correcciones que solicite el ICT o el IDA. En el caso de que se solicite alguna información que deba ser aportada por el concesionario, el Departamento de Zona Marítimo-Terrestre lo notificará al representante, con el fin de que presente la documentación, y para tales efectos se le dará un plazo de treinta días.

79. Una vez que se cuente con la documentación necesaria para responder al ICT o al IDA, según corresponda, el Departamento de Zona Marítimo-Terrestre dará seguimiento para que la Alcaldía remita esa documentación a la institución que lo solicitó, conjuntamente con un oficio de respuesta firmado por el Alcalde. Y enviará copia ese oficio al concesionario.

80. Una vez que la institución notifique a la municipalidad que el contrato de concesión ha sido aprobado, el Departamento de Zona Marítimo-Terrestre notificará al concesionario, a fin de que este proceda con la protocolización del contrato y su posterior inscripción ante el Registro General de Concesiones. Esta gestión es responsabilidad expresa del concesionario y se le debe de recordar que el contrato no surte efectos legales hasta que se tenga inscrito.

81. Finalmente, se debe solicitar al concesionario que remita una certificación registral o notarial de la inscripción del contrato de concesión, a fin de que conste en el respectivo expediente municipal. Esto, por cuanto el documento es un requisito necesario para la gestión de permisos de construcción, 82. conforme lo indica el Reglamento para el Trámite de Visado de Planos para la Construcción de Edificaciones de la Zona Marítimo-Terrestre, publicado mediante Decreto Nº 29307-MP-J-MIVAH-S-MEIC-TUR.

El presente reglamento se basa en la jurisprudencia actual y las normas legales vigentes. Sin embargo, el mismo deberá estar en constante revisión, con el fin de ajustarlo a futuras normas que impliquen un cambio en las gestiones aquí descritas, como históricamente ha sucedido con la administración de la zona marítimo-terrestre.