Playa Piedra Colorada Coastal Regulatory PlanPlan Regulador Costero de Playa Piedra Colorada

• a)For the purposes of the Piedra Colorada Beach Coastal Regulatory Plan, the Maritime-Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre) comprises the following zones (see Land-Use Zoning Proposal Plan No. 8):

. Reforestation Zone (Zona de Reforestación) ZRF . Tourist Facilities Zone (Zona de Facilidades Turísticas) ZFT . Conservation Zone (Zona de Conservación) ZCN . Public Zone (Zona Pública) ZP . Recreational Residential Zone (Zona Residencial Recreativa) ZRR . Commercial Zone (Zona Comercial) ZC . Hotel and Cabins Zone (Zona Hotelera y Cabinas) ZHC . Basic Services Zone (Zona de Servicios Básicos) ZSB . Cooperative Zone (Zona de Cooperativas) ZCO . Stream Protection Zone (Zona de Protección de Quebradas) ZPQ . Road and Parking Zone (Zona Vial y Estacionamiento) ZV b) Limitations on Conflicting Uses: Any conflicting use or building existing on the effective date of this Regulation must apply the following limitations:

. It may not be expanded or remodeled without the prior authorization of the District Municipal Council of Cóbano, the ICT, and the INVU.

. It may not change to another conflicting use, unless it is compatible with the original use, with the authorization of the Municipal Council of Cóbano, the ICT, and the INVU.

. Existing conflicting lands and buildings are subject primarily to their expropriation and payment for improvements in accordance with what is indicated in Ley N° 6043 and its Regulations, provided they were occupied or built in accordance with the laws in force before the enactment of the Law and with the respective permits.

• c)Land-Use Certification: At the request of any interested party, the Municipal Council of Cóbano (Engineering Department) will issue a certificate stating the use that corresponds to a specific property, in accordance with the provisions of this Regulation, its requirements, and limitations.
• d)Construction permits, licenses, and approvals (visados): the Municipal Council of Cóbano will not grant permits for construction, provisions and zoning of this Regulation. Similarly, every construction must have its respective plans approved by the INVU and the Municipality of Puntarenas, after payment of the corresponding taxes. This Municipality will also not grant licenses or use permits for any property, where the requested use does not conform to the subdivision (lotificación) or the Regulation. All permits must have the approval (visado) of the ICT.

• a)Purpose: Intended for reforestation, passive recreation, rest for day visitors, biological protection, protection of rivers, streams (quebradas), and springs (yurros).
• b)Location: It is located at the southwest end of Piedra Colorada beach. It serves as a boundary with the Tango Mar property, between boundary markers No. 517 and No. 519, exactly up to the vertex located at 30.14 m with an azimuth of 267° 48', from boundary marker No. 519, as indicated in Land-Use Zoning Plan, quadrants 8.1 and 8.2 of sheet No. 8.
• c)Permitted Uses: Reforestation, trails, benches. Any human activity that could impede the vegetal recovery of the area is restricted.
• d)Concession: The Municipal Council of Cóbano will grant concessions in accordance with the Law, for the use and enjoyment of the areas determined in the restricted zone, for the term and under the conditions that the Law establishes and require ICT approval.

• a)Purpose: Intended to promote tourism recreational development in the planned zone, taking advantage of the scenic view and its topography, to develop low-density projects, controlling earthworks (movimientos de tierras), existing tree cover, and slopes.
• b)Location: It is located between National Geographic Institute boundary markers No. 515 and No. 517, as indicated in the Land-Use Zoning Plan, in quadrants 8.2 and 8.3 of sheet No. 8.
• c)Permitted Uses: Recreational parks, viewpoints (miradores), restaurants, sports areas, swimming pools, pedestrian trails.
• d)Non-Permitted Uses: Hotels, cabins.
• e)Conditional Use: low-density commercial (shops and artisanal activities).
• f)Requirements:

. Minimum area 1,000 m² . Maximum area 3,401 m² . Coverage 20% (*). Setbacks (Retiros):

i. Front 5 m ii. Rear 5 m iii. Sides 5 m

(*)(Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017)

. Height 2 stories (7 m) . Mezzanines (mezanines) are not permitted.

• g)Concession: In accordance with the provisions of the Maritime-Terrestrial Zone Law.

• a)Purpose: Protection and conservation of unstable areas for visitor safety and comfort, ease of pedestrian circulation, rest sites.
• b)Location: It is located in the central sector of the beach, between the sections of the Recreational Residential Zone, in the area behind boundary markers No. 508 to No. 515, quadrants 0.2 and F.4 indicated on Land-Use Zoning sheet No. 8.
• c)Permitted Uses: Rest areas, light outdoor sports, picnic lunch areas, nurseries for native species, pedestrian trails.
• d)Conditional Uses: Picnic shelters (ranchos) and children's playgrounds.
• e)Conflicting Uses: Any durable construction that is not recreational or that obstructs the mentioned uses.
• f)Concession: The Municipal Council of Cóbano will grant concessions in accordance with Ley 6043, for the use and enjoyment of the areas determined in the restricted zone, for the term and under the conditions that the Law establishes and require ICT approval.

• a)Purpose: To comply with Ley N° 6043 and its Regulations regarding the public use right of the fifty-meter strip, measured from the ordinary high tide line (pleamar ordinaria).
• b)Location: It is marked by the line of boundary markers placed by the IGN, along the coastline of Piedra Colorada Beach, running from the vertex located at 37.22 m with an azimuth of 37° 54' from boundary marker No. 500 to the vertex located at 30.14 m with an azimuth of 267° 48' from boundary marker No. 519, as indicated in the Land-Use Zoning Plan on sheet No. 8.
• c)Permitted Uses: All those indicated by Ley N° 6043 and its Regulations.
• d)Concessions: No concessions will be granted in the Public Zone.

• a)Purpose: Zone intended for the construction of temporary housing for the enjoyment of recreation, leisure, and rest of the concessionaires (concesionarios).
• b)Location: They are located on the upper part or rear edge of the Maritime-Terrestrial Zone, lots fronting the proposed public road from the existing road in the private zone, and along the proposed public road within the Maritime-Terrestrial Zone (southern branch of the ZMT, as indicated on sheets 6, 7, and 73, corresponding to Existing and Proposed Road Network within the Regulated Area).
• c)Permitted Uses:

. Single-family dwelling . Green areas . Tree planting d) Conditional Uses:

. Cabins (Cabinas) . Swimming pools e) Conflicting Uses:

. Arts and crafts sales . Small restaurants (Sodas) . Restaurants . Bars . Discotheques . Shopping centers . Warehouses (Bodegas) . Workshops (Talleres) . Industries Any other installation, building, or activity that emits noise, foul odors, vibrations, or contamination of any kind.

• f)Requirements:

. Minimum area 500 m².

(Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59 of June 13, 2017)

. Maximum area 4000 m²

(Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59 of June 13, 2017)

. Maximum density 80 inhab/Ha . Minimum frontage 15 m . Front, side, and rear setbacks 3 m

(Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59 of June 13, 2017)

. Maximum coverage 50% . Maximum height 7 m . Maximum height in number of floors 2 stories.

. Mezzanines are not permitted.

Before any construction of residential buildings or other types permitted in the zone, the basic infrastructure must be in place, including potable water distribution systems, sewerage, black and gray water collection and treatment, electrical grid, among others. Project plans approved by the INVU, the ICT, the Ministry of Health, and the Municipal Council of Cóbano.

• g)Concessions: The Municipal Council of Cóbano will grant concessions in the Restricted Zone in accordance with the provisions of Ley N° 6043, for the use and enjoyment of the areas, for the term and under the conditions established by this Regulation. Approval of the ICT is required.

• a)Purpose: Zone intended for the construction of commercial premises for goods and services for local and tourist consumption.
• b)Location: It is located between IGN boundary markers No. 510 and boundary marker No. 512, it is integrated with the Parking Zone and separated from it by the Conservation Zone.
• c)Permitted Uses:

. Restaurants . Cafeterias . Small restaurants (Sodas) . Craft shop . Sports goods and equipment shop . Grocery stores (Abastecedores) . Bakeries . Pastry shops . Clothing and appliance stores . Vehicle rental . Travel agencies d) Conditional Uses:

. Professional offices . Real estate offices e) Conflicting Uses:

. Bars and taverns (cantinas) . Agricultural product warehouses . Workshops . Industries As well as any installation that emits foul odors, noise, vibration, or contamination of air, water, or soil.

• f)Requirements . Minimum area 200 m².

. Maximum area 1000 m² . Minimum frontage 10 m . Front setback 5 m

(Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59 of June 13 of 2017)

. Maximum coverage 60% . Maximum height 7 m . Mezzanines are not permitted g) Concession: In accordance with the provisions established in the Maritime-Terrestrial Zone Law.

• a)Purpose: Zone intended for the construction of a tourist hotel and cabins plant, for the lodging, food, and recreation of national and foreign tourists.
• b)Location: It is located to the northeast of the beach, on the promontory ranging from 15 to 40 meters above sea level, fronting boundary markers 501 towards the rear of boundary marker No. 507, and from boundary markers 506 to boundary marker No. 511 of the central area fronting the Public Zone.
• c)Permitted Uses:

. Hotels . Cabins . Restaurants and/or bars . Discotheques . Passive recreation areas . Craft shop . Gyms . Travel agency . Small restaurants/cafeterias (Sodas / cafeterías) . Entertainment venues . Rental of sports and recreational equipment and goods . Swimming pools d) Conditional Uses:

. Shops . Camping . Nightclub e) Conflicting Uses:

. Any installation or activity that is not linked to lodging service.

As well as any installation that emits foul odors, noise, vibration, or contamination of air, water, or soil.

• f)Requirements:

. Minimum area 2000 m².

. Maximum area 10000 m² . Maximum density 50 inhab/Ha . Minimum frontage 30 m . Front, side, and rear setbacks 3 m

(Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59 of June 13 of 2017)

. Minimum front setback 3 m . Maximum coverage 20% . Maximum height 8 m . Maximum height in number of floors 2 stories . Width of internal roads 9 m . Commercial equipment area 0.5% . Mezzanines are not permitted g) Concessions: They will be granted in accordance with the provisions of Ley N° 6043 and its Regulations.

• a)Purpose: Intended for the installation of public services required by national and foreign visitors.
• b)Location: It is located between IGN boundary markers No. 512 and boundary marker No. 514.
• c)Permitted Uses:

. Sanitary services.

. Showers and changing rooms . Tourist Information Post . First Aid Post . Green areas . Telephone services.

• d)Conditional Uses:

. Cafeterias . Small restaurants (Sodas) . Fast food kiosk . Picnic shelters (Ranchos) . Barbecue pits (Asadores) e) Conflicting Uses: Any residential, industrial building, or activity that is not strictly for public service.

• f)Requirements:

. Minimum area 150 m² . Maximum area 374.10 m² . Maximum coverage 50% . Maximum height 7 m . Maximum height in stories 2 stories . Mezzanines are not permitted . Front setback, rear setback, side setback: All buildings must comply with the setbacks established in the Construction Regulations of the National Institute of Housing and Urbanism (Reglamento de Construcciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo).

(Thus reformed the previous requirement in session No. 06 of February 10, 2015)

. Minimum frontage 10 m j) Concession: They will be granted in accordance with the provisions of Ley N° 6043 and its Regulations., the responsibility will fall to the Municipality and the ICT, however, the administration and operation of the activity may be given to third parties upon presentation and approval of a preliminary project (anteproyecto).

• a)Purpose: It is intended for the lease to union groups, Associations, guild groups, non-profit cooperatives, as established by Article 57 of Ley N° 6043.
• b)Location: It is located immediately adjacent to the Basic Services Zone, fronting boundary markers running from No. 513 to No. 516.
• c)Permitted Uses:

. Lodging and recreation for the associates of non-profit organizations.

• d)Conditional and Conflicting Uses:

. Parking for mobile residences Camping areas Any installation that is not of a recreational and tourist nature without profit motives.

• e)Requirements:

. Minimum area 300 m²

(Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59 of June 13 of 2017)

. Maximum area 2000 m²

(Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59 of June 13 of 2017)

. Maximum density 80 inhab/Ha . Maximum coverage 50% . Maximum height 7 m . Maximum height in stories 2 stories . Mezzanines are not permitted . Side, front, and rear setbacks 3 m

(Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59 of June 13 of 2017)

. Minimum frontage 15 m f) Concessions: In accordance with the provisions of Ley N° 6043.

• a)Purpose: This zone is intended to protect the limited development of the natural drainage network, in most cases, intermittent streams (quebradas intermitentes) in accordance with the Forest Law (Ley Forestal).
• b)Location: According to Zoning Proposal Plan No. 8, the intermittent stream fronting boundary markers No. 516 and No. 517. The intermittent streams located in the central part of the regulated zone fronting boundary markers No. 510 and No. 511, where channeling and protection towards the beach is proposed, located north of the Parking Zones and the Commercial Zone, according to Zoning Plan No. 8. The same plan indicates the Protection Zone for the Palmiche Stream (Quebrada Palmiche), located at the Northeast end of the Regulated Zone, which constitutes along almost its entire course the boundary of the zone to be regulated.
• c)Permitted Uses: Protection, conservation, cleaning, and rectification of watercourses (cauces).
• d)Conditional Uses: Parks, trails, and refuges.
• e)Conflicting Uses: Any building.
• f)Requirement: 10 m protection setback (retiro de protección), on both sides of the watercourse.

• a)Purpose: Intended to improve the access conditions to the Maritime-Terrestrial Zone, for both local and foreign visitors, and to organize the flow and stay of vehicles and pedestrians.
• b)Location: It is located throughout the study area. A main road is proposed located on the existing road segment, which subdivides into two to connect the east and west sectors of the restricted area, enabling at the center of the regulated zone the areas for parking, commerce, services, and cooperatives, as well as access to the Tourist Facilities and Conservation Zones, with the respective hammerheads (martillos) that allow vehicle turning, and link all areas. (See Plan No. 7 showing the Road Proposal) c) The low-capacity Parking Zone has been located in the center of the Regulated Zone, north of the road to limit the possibility of access to the beach zone.
• d)Permitted Uses:

. Internal circulation of vehicles, bicycles, horses, and pedestrians.

. Vehicle parking.

. No other use is permitted.

• e)Concession: No concession is granted. The Municipality in conjunction with the concessionaires must be responsible for the maintenance, cleanliness, conservation, and functionality of the road zone.
• f)Requirements:

. Road right-of-way (Derecho vial). It will be 10.00 m, allocating 6.00 m to the road surface for vehicle circulation measured from the center line of the curb and gutter (cordón de caño), and 2.00 m for sidewalk and curb and gutter on each side of the road zone. (See Road Proposal Plan No. 7 and 7a) (See following diagram showing the typical section of the proposed road) TYPICAL SECTION OF PROPOSED ROAD NETWORK.

(ROAD RIGHT-OF-WAY 10.00 m)

• a)Purpose: To provide parking areas and access to the Public Zone via pedestrian trails for visitors.
• b)Location: According to Zoning Proposal sheet No. 8, in which it is indicated as PARKING (ESTACIONAMIENTO), it is located fronting boundary markers No. 511 and No. 512. It is integrated with the Commercial Zone.
• c)Permitted Uses: Internal circulation of vehicles that will park (bicycles, motor vehicles).
• d)Conflicting Uses: Any activity that is not directly related to visitor vehicle parking.
• e)Concession: No concession is granted, the Municipality in conjunction with the concessionaires must be responsible for the maintenance, cleanliness, conservation, and functionality of the parking zone.

• a)Purpose: Area intended to improve visitor conditions through zones of free pedestrian access to the coastal sector.
• b)Location: They will be permitted within the Conservation Zone, Stream Protection, Reforestation, and in the Public Zone.
• c)Permitted Uses: Exclusively for internal pedestrian circulation and signage.
• d)Conflicting Uses: Any activity not related to pedestrian circulation.

• a)The discharge onto the beach of gray water or black water (aguas negras) from buildings located in the restricted area will not be permitted. In the event that it is unavoidable, a detailed project must be presented that guarantees that there will be no erosion on the beach, nor any risk that the stormwater discharge will be obstructed.
• b)Authorization must be obtained from the ICT, the INVU, and the District Municipal Council of Cóbano, prior to any commencement of works.
• c)Storm drainage may be conducted to the streams provided that the impact of the waters on the streams and from these to the ocean is mitigated.
• d)No drainage or construction may be located within a 100-meter radius of potable water wells. The Ministry of Health will be requested to analyze the water's potability.
• e)On the front lot line of the construction, no solid fences may be erected with a height greater than one meter. Above this height, only fences with elements that allow visibility, such as railings, wire mesh, among others, may be placed. A permissibility percentage of 80% is established. The case of retaining walls is excluded from this provision.
• f)No public road will permit motorized vehicle access to the beach.
• g)In the event that fill, excavation, or leveling works are executed, the following standards will apply:

. Fill slopes (taludes de relleno) will have a maximum gradient of 30%.

. All waste material from excavation, fill, or construction will be removed from the area, and may not be deposited in tidal waters or in coastal zones.

. When upper lands adjacent to a construction area are affected, these must be leveled and their vegetation renewed or stabilized through another stabilizing system so as to prevent erosion during or after construction.

. Fills must be clean and free of materials that could cause contamination in tidal waters.

. As a method of changing slopes on sand banks, cutting will be preferred over filling.

16.1 The following standards will apply to upper lands and on coastlines in those cases where the Municipality of Puntarenas determines that additional measures are required to protect the coastal region's environment. Such requirements will be established as stipulations for the corresponding approval (visado), according to standards and requirements provided by the National Institute of Housing and Urbanism.

16.1.1 For Soil Works in the Coastal Zone . Upon starting a construction, the contractor must meet with officials from the Engineering Department of the Municipality of Puntarenas, the Urbanism Directorate of the National Institute of Housing and Urbanism, and the Costa Rican Tourism Institute to clarify the permit conditions.

. It is prohibited to place or store construction or excavation materials in the Public Zone.

. Affected soils must be leveled uniformly. Vegetation replacement must be carried out immediately after construction; otherwise, the soil must be stabilized temporarily through the use of manure, straw, and jute, or similar material, until weather conditions are favorable for planting.

. In cases where a temporary disturbance of coastal features, beach slopes, buffer zones, or coastal vegetation is authorized, the affected area must be fully restored at the expense of the concessionaire and with the guidance of the control institutions involved.

16.1.2 Work on lots adjacent to the beach on the upper part, to minimize erosion, shall take the following measures:

. Staked and buried hay bales must be placed around the entire lower perimeter of the area intended for construction, buried at least 10 centimeters, before executing any fill, excavation, leveling, or any other earthworks (movimiento de tierra). The bales must be replaced as many times as necessary until the replacement of the permanent vegetation has been established. No type of soil or materials may exceed the bale limits.

. Only if otherwise specified and approved, every slope must be restored to its original state.

. Where natural or artificial slopes are undergoing erosion, leveling works may be done to seek their equilibrium, and they must be repopulated with plants that have thick roots of the "brush" type and, as far as possible, with vegetation native to the zone.

. The construction must be scheduled to coincide with the dry season to prevent water flows from falling onto . Sediment-laden water may not be discharged into natural watercourses, which must be protected along their banks by barriers of straw bales that intercept possible sediments.

16.1.3 In the event that slopes greater than 15% are affected a) Where this type of work is permitted, the following must be observed: Filling will not be permitted.

. Cutting will be kept to an absolute minimum.

. The vegetative cover (cobertura vegetal) existing on the slope will be permanently maintained to the extent physically possible.

• b)When potential damage to a slope is determined due to erosion caused by water fall, straw bales will be placed at the top of the slope, or similar elements will be constructed. The collected water will be adequately disposed of via artificial drains or lagoons, where possible. This drainage water will be constructed along property boundaries to prevent water from draining onto adjacent lots. These lagoons must be designed to handle maximum flows with a 10-year frequency.
• c)In the case of slope cuts or excavations on lands adjacent to coastal features, the waste materials must be placed at the top of the drop-off so as to prevent sediment drainage.
• d)Pedestrian access running through coastal zones with steep slopes or on banks must be stabilized or constructed using elevated walkways.

16.1.4 For individual or collective black water systems, it is necessary to present, for the corresponding approval, studies of soil quality, infiltration tests, and the respective location and design.

. Under no circumstances will drains be accepted in fill zones near natural watercourses, even if intermittent, or in the immediate vicinity of the beach.

. Aqueduct and storm sewer systems must demonstrate that they can connect to the public system. If none exists, the services may be provided, provided that the site's water extraction or the disposal of gray water and stormwater do not have a significant environmental or public health impact.

4.6 Implementation The Piedra Colorada Beach Coastal Regulatory Plan may be implemented through general operational guidelines and the participation of public and private entities.

. Tourist infrastructure facilities such as roads and parking are the responsibility of the Municipality of Puntarenas.

. The Municipality of Puntarenas will implement and maintain the public roads and guarantee free pedestrian transit in the Public Zone and the application of the Regulation through the Commission of the Maritime-Terrestrial Zone (Comisión de la Zona Marítimo Terrestre) or its equivalent.

. The circulation of motorized vehicles in the Public Zone is prohibited.

. The development of works for permitted tourism uses is the competence of the concessionaires once they have complied with the requirements established by Ley N° 6043 to obtain the respective construction permit.

. Once approved by the ICT, the INVU, and the Municipal Council of Cóbano, and its respective publication in the Official Gazette La Gaceta, the current occupants must be notified so that they process the concession contract in accordance with the provisions of the ZMT Law N° 6043.

. The concession contracts must include the conditions and deadlines for the area's development, taking into account the infrastructural limitations and the investment possibilities of the occupants.

. Once the concession is granted, the occupants must submit, for the purposes of constructing the works, the specific studies. In the case of hotel and commercial projects, the following must be submitted: construction plans, technical-economic feasibility study, environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental), and water infiltration test.

. In the case of tourist residence and recreational projects, the construction plans and infiltration tests must be submitted.

Violation of the rules of this Regulation shall be penalized as follows:

. The location of buildings or the installation of activities in buildings that implies a use irreconcilable with the indicated zoning, whether an unauthorized conflicting or conditional use, shall be penalized with the closure of the premises without prejudice to any criminal liability incurred.

. The Municipal Council of Cóbano shall suspend any work carried out against the zoning, and may for this purpose request the assistance of the Public Force.

. All civil and criminal penalties provided for in the corresponding and related laws shall also be applied. Both the violators and the officials responsible for non-compliance with this Regulation who consent to its violation shall be subject to such penalties.

. The Municipality shall impose, in accordance with Chapter Seven, Article 33 of the Construction Law (Ley de Construcciones), fines of ¢5,000.00 to ¢10,000.00 for violations of this Regulation, which shall be adjusted semi-annually in accordance with the inflation index indicated by the competent agency of the Central Government. In accordance with Article 98 of the Construction Law (Ley de Construcciones), refusal to comply with the orders of the Municipality, or repeat offenses, shall be punished with the repetition of the fines, with an increase of 100% over the amount of the original fine, each time they must be re-imposed. The Municipality may resort to the police to enforce its provisions.

1. This Regulation shall take effect upon the approval of the Coastal Regulatory Plan of Playa Piedra Colorada and the publication thereof and of the zoning and road plans in the national gazette La Gaceta.

2. Any modifications and variations that may be introduced to this Regulation must comply with the provisions of article 17 of the Urban Planning Law N° 4240 and the criterion of the ICT.

Cóbano, April 23, 2008.- (Thus corrected the previous plan, by means of ERRATA published in La Gaceta N° 191 of October 3, 2008).

The boundaries established by the Ministry of Environment and Energy that delimit the Stream Protection Zones regulated in Article 12 of this regulation are those detailed below:

• a)Para efectos del Plan Regulador Costero de Playa Piedra Colorada, la Zona Marítimo Terrestre comprende las siguientes zonas (ver plano de Propuesta de Zonificación de Uso del Suelo N° 8):

. Zona de Reforestación ZRF . Zona de Facilidades Turísticas ZFT . Zona de Conservación ZCN . Zona Pública ZP . Zona Residencial Recreativa ZRR . Zona Comercial ZC . Zona Hotelera y Cabinas ZHC . Zona de Servicios Básicos ZSB . Zona de Cooperativas ZCO . Zona de Protección de Quebradas ZPQ . Zona Vial y Estacionamiento ZV b) Limitaciones de Usos Conflictivos: Cualquier uso o edificación conflictivo existente a la fecha de vigencia de éste Reglamento, deberá aplicar las siguientes limitaciones:

. No podrá ampliarse o remodelarse sin la previa autorización del Concejo Municipal del Distrito de Cóbano, del ICT y del INVU.

. No podrá cambiar a otro uso conflictivo, salvo que este sea compatible con el uso original, con la autorización del Concejo Municipal de Cóbano, el ICT y el INVU.

. Los terrenos y edificaciones conflictivos existentes están sujetos prioritariamente a su expropiación y pago de mejoras de acuerdo a lo que indica la Ley N° 6043 y su Reglamento, siempre y cuando éstos se ocuparan o edificaran acorde a las leyes vigentes antes de la promulgación de la Ley y con los permisos respectivos.

• c)Certificación de Uso del Suelo: A solicitud de cualquier interesado, el Concejo Municipal de Cóbano (Departamento de Ingeniería) emitirá el certificado en el que hace constar el uso que le corresponde a un determinado terreno, de acuerdo con lo estipulado en este Reglamento, sus requisitos y limitaciones.
• d)Permisos de construcción, patentes y visados: el Concejo Municipal de Cóbano no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios o cualquiera que contravenga las disposiciones y la zonificación del presente Reglamento. De igual forma toda construcción deberá contar con sus respectivos planos aprobados por el INVU y la Municipalidad de Puntarenas, previo pago de los impuestos correspondientes. Tampoco esta Municipalidad otorgará patentes o permisos de uso de cualquier inmueble, en que el uso solicitado no concuerde con la lotificación o el Reglamento. Todo permiso debe tener el visado del ICT.

• a)Propósito: Destinada a la reforestación, recreación pasiva, descanso para el visitante diario, protección biológica, protección de ríos, quebradas y yurros.
• b)Localización: Se localiza al extremo suroeste de la playa Piedra Colorada. Sirve como límite con la propiedad de Tango Mar, entre los mojones del N° 517 al N° 519, exactamente hasta el vértice ubicado a 30.14 m con azimut 2670 48', del mojón N° 519, como se indica en Plano de Zonificación del Uso del Suelo, cuadrantes 8,1 Y 8,2 de la lámina N° 8.
• c)Usos Permitidos: Reforestación, senderos, bancas. Se restringe toda actividad humana que pueda impedir la recuperación vegetal del área.
• d)Concesión: El Concejo Municipal de Cóbano otorgará concesiones de conformidad con la Ley, para el uso y disfrute de las áreas determinadas en la zona restringida, por el plazo y bajo las condiciones que la Ley establece y requieren la aprobación el ICT.

• a)Propósito: Destinada a promover el desarrollo recreativo turístico en la zona planificada, aprovechando la vista escénica y su topografía, para desarrollar proyectos de baja densidad, controlando los movimientos de tierras, arborización existente y pendientes.
• b)Localización: Se localiza entre los mojones del Instituto Geográfico Nacional del N° 515 al N° 517, como se indica en Plano de Zonificación del Uso del Suelo, en los cuadrantes 8,2 y 8,3 de la lámina N° 8.
• c)Usos Permitidos: Parques recreativos, miradores, restaurantes, áreas deportivas, piscinas, senderos peatonales.
• d)Usos No Permitidos: Hoteles, cabinas.
• e)Usos Condicional: comercio de baja densidad (tiendas y actividades artesanales).
• f)Requisitos:

. Área mínima 1 000m2 . Área máxima 3 401 m2 . Cobertura 20% (*). Retiros:

i. Frontal 5m ii. Posterior 5m iii. Laterales 5m

(*)(Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017)

. Altura 2 pisos (7 m) . No se permiten mezanines.

• g)Concesión: De acuerdo a lo establecido en la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre.

• a)Propósito: Protección y conservación de áreas inestables para seguridad y comodidad del visitante, facilidad de circulación de peatones, sitios de descanso.
• b)Localización: Se localiza en el sector central de la playa, entre las secciones de la Zona Residencial Recreativa, en la parte posterior a los mojones N° 508 al N° 515, cuadrantes 0,2 y F,4 indicados en la lámina de Zonificación del Uso del Suelo N° 8.
• c)Usos Permitidos: Áreas de descanso, deportes ligeros al aire libre, áreas de almuerzo campestre, viveros de especies autóctonas, senderos peatonales.
• d)Usos Condicionales: Ranchos para almuerzo y juegos infantiles.
• e)Usos Conflictivos: Toda construcción de carácter duradero que no sea recreacional o que obstruya los usos mencionados.
• f)Concesión: El Concejo Municipal de Cóbano otorgará concesiones de conformidad con la Ley 6043, para el uso y disfrute de las áreas determinadas en la zona restringida, por el plazo y bajo las condiciones que la Ley establece y requieren la aprobación el ICT.

• a)Propósito: Cumplir con la Ley N° 6043 y su Reglamento en cuanto al derecho de uso público de la franja de cincuenta metros, medidos a partir de la pleamar ordinaria.
• b)Localización: Lo marca la línea de mojones colocados por el IGN, a lo largo del litoral de Playa Piedra Colorada, que van desde el vértice localizado a 37.22m con azimut 37° 54' del mojón N° 500 al vértice localizado a 30.14m con azimut 267° 48' del mojón N° 519, según lo indica el Plano de Zonificación del Uso del Suelo en la lámina N° 8.
• c)Usos Permitidos: Todos los que señala la Ley N° 6043 y su Reglamento.
• d)Concesiones: No se otorgarán concesiones en la Zona Pública.

• a)Propósito: Zona destinada a la construcción de viviendas temporal para el disfrute de la recreación, esparcimiento y descanso de los concesionarios.
• b)Localización: Se localizan en la parte alta o borde posterior de la Zona marítimo Terrestre, lotes con frente a vía pública propuesta desde la vía existente en la zona privada, y a lo largo de la vía pública propuesta dentro de Zona Marítimo Terrestre (ramal sur de la ZMT, según se indica en las láminas 6, 7 y 73, correspondientes a Vialidad Existente y Propuesta dentro del Área Regulada).
• c)Usos Permitidos:

. Vivienda unifamiliar . Áreas verdes . Siembra de árboles d) Usos Condicionales:

. Cabinas . Piscinas e) Usos Conflictivos:

. Ventas de artesanías . Sodas . Restaurantes . Bares . Discotecas . Centros comerciales . Bodegas . Talleres . Industrias Cualquier otra instalación, edificación o actividad que emita ruidos, malos olores, vibraciones o contaminación de cualquier tipo.

• f)Requisitos:

. Área mínima 500 m².

(Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59 del 13 de junio del 2017)

. Área máxima 4000 m²

(Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59 del 13 de junio del 2017)

. Densidad máxima 80 hab/Ha . Frente mínimo 15 m . Retiros frontales, laterales y posteriores 3 m

(Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59 del 13 de junio del 2017)

. Cobertura máxima 50% . Altura máxima 7 m . Altura máxima en número de plantas 2 pisos.

. No se permiten mezanines.

Antes de cualquier levantamiento de edificación residencial o de otro tipo permitido en la zona, debe contar con la infraestructura básica de sistemas de distribución de agua potable, alcantarillado, recolección y tratamiento de aguas negaras y servidas, tendido eléctrico, entre otros. Planos del proyecto aprobados por el INVU, el ICT, Ministerio de Salud y Concejo Municipal de Cóbano.

• g)Concesiones: El Concejo Municipal de Cóbano otorgará concesiones en la Zona Restringida de conformidad con lo establecido en la Ley N° 6043,para el uso y disfrute de las áreas, por el plazo y bajo las condiciones que establece este Reglamento. Se requiere de la aprobación del lCT.

• a)Propósito: Zona destinada a la construcción de locales comerciales de bienes y servicios de consumo local y turístico.
• b)Localización: Se localiza entre los mojones del IGN N° 510 y mojón N° 512, se integra a la Zona de Estacionamiento y lo separa de la Zona Conservación.
• c)Usos Permitidos:

. Restaurantes . Cafeterías . Sodas . Tienda de Artesanías . Tienda de artículos y equipo deportivo . Abastecedores . Panaderías . Reposterías . Tiendas de ropa, electrodomésticos . Renta de vehículos . Agencias de viajes d) Usos Condicionales:

. Oficinas de profesionales . Oficinas de bienes raíces e) Usos Conflictivos:

. Bares y cantinas . Almacén de productos agrícolas . Talleres . Industrias Así como toda instalación que emita malos olores, ruidos, vibración o contaminación del aire, aguas o suelos.

• f)Requisitos . Área mínima 200 m².

. Área máxima 1000 m² . Frente mínimo 10 m . Retiro frontal 5 m

(Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59 del 13 de junio del 2017)

. Cobertura máxima 60% . Altura máxima 7 m . No se permiten mezanines g) Concesión: De acuerdo a lo establecido en la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre.

• a)Propósito: Zona destinada a la construcción de planta turística hotelera y de cabinas, para el hospedaje, alimentación y esparcimiento de turistas nacionales y extranjeros.
• b)Localización: Se encuentra localizada al noreste de la playa, sobre el promontorio que va desde los 15 hasta los 40 metros sobre el nivel del mar, frente a los mojones 501 hacia la parte posterior del mojón N° 507, Y desde los mojones 506 al mojón N° 511 del área central frente a la Zona Pública.
• c)Usos Permitidos:

. Hoteles . Cabinas . Restaurantes y / o bares . Discotecas . Áreas de recreación pasiva . Tienda de artesanías . Gimnasios . Agencia de viajes . Sodas / cafeterías . Salas de espectáculos . Alquiler de equipo y artículos deportivos y recreativos . Piscinas d) Usos Condicionales:

. Tiendas . Camping . Club nocturno e) Usos Conflictivos:

. Cualquier instalación o actividad que no esté ligada al servicio de hospedaje.

Así como toda instalación que emita malos olores, ruidos, vibración o contaminación del aire, aguas o suelos.

• f)Requisitos:

. Área mínima 2000 m².

. Área máxima 10000 m2 . Densidad máxima 50 hab/Ha . Frente mínimo 30 m . Retiros frontales, laterales y posteriores 3 m

(Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59 del 13 de junio del 2017)

. Retiro frontal mínimo 3 m . Cobertura máxima 20% . .Altura máxima 8 m . Altura máxima en número de plantas 2 pisos . Ancho de caminos internos 9 m . Área de equipamiento comercial 0.5% . No se permiten mezanines g) Concesiones: Se otorgarán de acuerdo a lo estipulado en la Ley N° 6043 y su Reglamento.

• a)Propósito: Destinada a la instalación de servicios públicos que requieran los visitantes nacionales como extranjeros.
• b)Localización: Se localiza entre los mojones del IGN N° 512 al mojón N° 514.
• c)Usos Permitidos:

. Servicios sanitarios.

. Duchas Vestidores . Puesto de Información Turística . Puesto de Primeros Auxilios . Áreas verdes . Servicios telefónicos.

• d)Usos Condicionales:

. Cafeterías . Sodas . Kiosco de comidas rápidas . Ranchos . Asadores e) Usos Conflictivos: Toda edificación residencial, industrial y actividad que no sean estrictamente de servicio público.

• f)Requisitos:

. Área mínima 150m² . Área máxima 374.10 m² . Cobertura máxima 50% . Altura máxima 7m . Altura máxima en pisos 2 pisos . No se permiten mezanines . Retiro frontal, retiro posterior, retiro lateral: Toda edificación deberá cumplir con los retiros establecidos en el Reglamento de Construcciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

(Así reformado el requisito anterior en sesión N° 06 del 10 de febrero de 2015)

. Frente mínimo 10 m j) Concesión: Se otorgarán de acuerdo a lo estipulado en la Ley N° 6043 y su Reglamento., le corresponderá a la Municipalidad y al ICT, sin embargo dar en administración y explotación de la actividad a terceros previa presentación y aprobación de anteproyecto.

• a)Propósito: Está destinada para el arrendamiento de grupos sindicalistas, Asociaciones, grupos gremiales, cooperativos sin fines de lucro, según lo establece el artículo 57 de la Ley N° 6043.
• b)Localización: Se localiza en forma inmediata a la Zona de Servicios Básicos, frente a los mojones que van del N° 513 al N° 516 c) Usos Permitidos:

. Hospedaje y recreación para los asociados de las organizaciones sin fines de lucro.

• d)Usos condicionales y Conflictivos:

. Parqueo para residencias móviles Áreas de campamentos Toda instalación que no sea de carácter recreativo y turístico sin fines de lucro.

• e)Requisitos:

. Área mínima 300 m²

(Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59 del 13 de junio del 2017)

. Área máxima 2000 m2

(Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59 del 13 de junio del 2017)

. Densidad máxima 80 hab/Ha . Cobertura máxima 50% . Altura máxima 7 m . .Altura máxima en pisos 2 pisos . No se permiten mezanines . Retiros laterales, frontales y posteriores 3 m

(Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59 del 13 de junio del 2017)

. Frente mínimo 15 m f) Concesiones: De acuerdo a lo establecido en la Ley N° 6043.

• a)Propósito: Esta zona está destinada a proteger el limitado desarrollo de la red de drenajes naturales, la mayoría de los casos, quebradas intermitentes de acuerdo a la Ley Forestal.
• b)Localización: Según el plano de Propuesta de Zonificación N° 8, la quebrada intermitente frente a los mojones N° 516 al N° 517. Las quebradas intermitentes localizadas en la parte central de la zona regulada frente a los mojones N° 510 al N° 511, donde se propone la canalizaron y protección hacia la playa, ubicado al norte de las Zonas de Estacionamiento y la Zona de Comercio. según el plano de Zonificación N° 8. En el mismo plano se indica la Zona de Protección para la Quebrada Palmiche, localizada al extremo Noreste de la Zona Regulada, la cual constituye en casi todo su recorrido el límite de la zona a regular.
• c)Usos Permitidos: Protección, conservación, limpieza y rectificación de cauces.
• d)Usos Condicionales: Parques, senderos y refugios.
• e)Usos Conflictivos: Cualquier edificación.
• f)Requisito: retiro de 10 m de protección, a ambos lados del cauce.

• a)Propósito: Destinada a mejorar las condiciones de acceso a la Zona Marítimo Terrestre, del visitante local como del visitante extranjero, y ordenar el flujo y estadía de vehículos y peatones.
• b)Localización: Se encuentra localizada en toda el área de estudio. Se plantea una vía principal ubicado en el tramo de camino existente, que se subdivide en dos para comunicar los sectores este y oeste del área restringida, habilitando al centro de la zona regulada las áreas de aparcamiento comercio, servicios y cooperativas, así como el acceso a las Zonas de Facilidades Turísticas y Conservación, Con los respectivos martillos que permiten el giro de los vehículos, y enlazan todas las áreas. (Ver plano N° 7 en donde se presenta la Propuesta Vial) c) Se ha ubicado la Zona de Estacionamiento de baja capacidad en centro de la Zona Regulada, hacia el norte de la calle para limitar la posibilidad de acceso a la zona de la playa.
• d)Usos Permitidos:

. Circulación interna de vehículos, bicicletas, caballos y peatones.

. Estacionamientos de vehículos.

. No se permite ningún otro uso.

• e)Concesión: No se otorga concesión. la Municipalidad en conjunto con los concesionarios deben responsabilizarse por el mantenimiento, limpieza, conservación y funcionalidad de la zona vial f) Requisitos:

. Derecho vial. Será de 10.00m, destinando 6.00 m a la superficie de calzada para la circulación de vehículos medidos desde la línea centro del cordón de caño y 2.00 m para acera y cordón de caño a cada lado de la zona de calzada. (Ver Plano de Propuesta Vial N° 7 Y 7a) (Ver diagrama siguiente en que se muestra la sección típica de la vía propuesta)

(DERECHO VIAL 10.00 m)

• a)Propósito: Facilitar de áreas de parqueo y acceso a la Zona Pública a través de senderos peatonales para los visitantes.
• b)Localización: De acuerdo a la lámina de Propuesta de Zonificación N° 8, en laque se indica como ESTACIONAMIENTO, se localiza frente a los mojones N° 511 al N° 512. Está integrada a la Zona de Comercio.
• c)Usos Permitidos: Circulación interna de vehículos que se estacionarán (bicicletas, automotores).
• d)Usos Conflictivos: Cualquier actividad que no esté directamente relacionada con el estacionamiento de vehículos de los visitantes.
• e)Concesión: No se otorga concesión, la Municipalidad en conjunto con los concesionarios deben responsabilizarse por el mantenimiento, limpieza, conservación y funcionalidad de la zona de estacionamiento.

• a)Propósito: Área destinada a mejorar las condiciones del visitante a través de zonas de libre acceso peatonal al sector costero.
• b)Localización: Se permitirán dentro de la Zona de Conservación, Protección de Quebradas, Reforestación y en la Zona Pública.
• c)Usos Permitidos: Únicamente para circulación interna de peatones y señalización.
• d)Usos Conflictivos: Cualquier actividad no relacionada con la circulación de peatones.

• a)No se permitirá la descarga en la playa de aguas pluviales servidas o aguas negras de las edificaciones que se ubiquen en el área restringida. En caso de ser inevitable, se deberá presentar un proyecto detallado que garantice que no habrá erosión en la playa, ni que exista riesgo de que la descarga pluvial se obstaculice.
• b)Deberá constar con autorización por parte del ICT, del INVU y el Concejo Municipal del Distrito de Cóbano, previo a cualquier inicio de obras.
• c)El drenaje pluvial podrá conducirse a las quebradas siempre y cuando se mitigue el impacto de las aguas a las quebradas y de éstas al océano.
• d)Ningún drenaje o construcción podrá ubicarse en un radio menor de 100 metros de los pozos de agua potable. Se solicitará al Ministerio de Salud que analice la potabilidad del agua.
• e)En la línea de frente a la construcción, no se podrán levantar vallas sólidas con una altura no mayor a un metro. Por sobre esta altura, se podrá colocar únicamente verjas con elementos que permitan la visibilidad tales como rejas, mallas, entre otros. Se establece un porcentaje de permisibilidad del 80%. Se excluye de esta disposición el caso de los muros de retención.
• f)Ninguna vía pública permitirá el acceso de vehículos motorizados a la playa.
• g)En caso de que se ejecuten obras de relleno, excavación o nivelación se aplicarán las siguientes normas:

. Los taludes de relleno tendrán una gradiente máxima del 30%.

. Todo material de desecho, e excavación, relleno o construcción serán removidos del área, no pudiendo depositarse en aguas de marea o en zonas costeras.

. Al afectarse terrenos superiores adyacentes a un área de construcción, estos deberán ser nivelados y renovada su vegetación o mediante otros sistema estabilizador de modo que se prevenga la erosión durante o después de la construcción.

. Los rellenos deberán de estar limpios y libres de materiales que puedan producir contaminación en las aguas de marea.

. Como método de cambiar pendientes en los bancos de arena se preferirá el corte al relleno.

16.1 Las siguientes normas se aplicarán sobre los terrenos superiores y en líneas de costa en aquellos casos en que la Municipalidad de Puntarenas determine que se requieren medidas adicionales para proteger el ambiente de la región costera. Tales requerimientos serán establecidos como estipulaciones para el visado correspondiente, según normas y requerimientos suministrados por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

16.1.1 Para Trabajos en el Suelo de la Zona Costera . Al iniciar una construcción, el contratista deberá reunirse con funcionarios del Departamento de Ingeniería de la Municipalidad de Puntarenas, Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y el Instituto Costarricense de Turismo con el objetivo de aclarar las condiciones del permiso.

. Se prohíbe colocar, almacenar materiales de construcción o excavación en la Zona Pública.

. Los suelos afectados deberán nivelarse uniformemente. La reposición de la vegetación debe de realizarse inmediatamente después de la construcción, de lo contrario, debe estabilizarse el suelo temporalmente mediante el uso de estiércol, paja y yute o similar hasta que las condiciones del clima sean favorables para sembrar.

. En los casos en que se autorice una perturbación temporal de los rasgos costeros, las pendientes de playa, las zonas de amortiguamiento o en la vegetación costera, el área afectada deberá restaurarse completamente a cargo del concesionario y con la guía de las instituciones de control involucradas.

16.1.2 El trabajo en lotes vecinos a la playa en la parte superior, par minimizar la erosión, se tomarán las siguientes medidas:

. Se colocará en todo el perímetro inferior del área destinada a la construcción antes de ejecutar cualquier trabajo de relleno, excavación, nivelación o cualquier otro movimiento de tierra, pacas de heno estoqueadas y enterradas por lo menos 10 centímetros, debiendo remplazarse las pacas cuantas veces sea necesario hasta que la reposición de la vegetación permanente se haya establecido. No se deberá sobrepasar el límite de las pacas ningún tipo de suelos o materiales.

. Solo si se especifica y apruebe de otro modo, toda pendiente deberá adecuarse a su estado original.

. Donde las pendientes naturales o artificiales están en proceso de erosión, se podrá hacer trabajos de nivelación para buscar su equilibrio, debiendo repoblarse con plantas que tengan raíces gruesas del tipo "cepillo" y en la medida de lo posible con vegetación propia de la zona.

. La construcción debe programarse para ajustarse a la época seca para evitar que corrientes de agua caigan sobre los terrenos expuestos, excavaciones o suelos inestables.

. No se podrá descargar aguas sedimentarias en los cauces naturales, los cuales deberán ser protegidos a lo largo de sus riveras mediante vallas de pacas de paja que intercepten los posibles sedimentos.

16.1.3 Para el caso en que se afecten los taludes de más del 15% a) Donde se permita este tipo de obras debe observarse lo siguiente: No se permitirá rellenar.

. El corte se mantendrá absolutamente en lo mínimo.

. Se mantendrá permanentemente la cobertura vegetal que haya sobre el talud hasta donde sea físicamente posible mantenerla.

• b)Cuando se determine un potencial daño de un talud por erosión causada por caída de agua, se colocarán en la parte superior del talud pacas de paja o se construirán elementos similares. El agua recogida será dispuesta en forma adecuada mediante drenajes artificiales o lagunas, donde sea posible esta agua de drenaje se construirán a lo largo de los límites con otras propiedades para evitar que el agua drene a los lotes vecinos. Estas lagunas deberán diseñarse para manejar caudales máximos obtenidos con una frecuencia de 10 años.
• c)Para el caso de cortes en taludes o excavaciones en terrenos adyacentes a rasgos costeros, los materiales de desecho deberán colocarse en la parte superior del desnivel de modo que se evite el drenaje del sedimento.
• d)El acceso peatonal que corran por zonas costeras con pendientes fuertes o en bancos, deberán estabilizarse o construirse mediante pasos elevados.

16.1.4 Para los sistemas individuales o colectivos de aguas negras es necesario presentar para el visado correspondiente, estudios de la calidad del suelo, pruebas de infiltración, localización y diseño respectivo.

. En ningún caso se aceptarán drenajes en zonas de relleno cercanas a cauces naturales aunque fueran intermitentes, ó en las inmediaciones de la playa.

. Los sistemas de acueductos y alcantarillados pluvial deberán demostrar que se pueden conectar al sistema público, de no existir, se podrán proveer los servicios sin que la extracción de agua en el sitio o la disposición de las aguas servidas y pluviales tengan un impacto significativo en el medio o la salud pública.

4.6 Implementación El Plan Regulador Costero de Playa Piedra Colorada, se podrá implementar por medio de lineamientos generales operativos y la participación de los entes públicos y privados.

. Las facilidades turísticas de infraestructura como caminos y parqueos es responsabilidad de la Municipalidad de Puntarenas.

. La Municipalidad de Puntarenas implementará y dará mantenimiento a los caminos públicos y garantizará el libre tránsito peatonal de la Zona Pública y la aplicación del Reglamento por medio del la Comisión de la Zona Marítimo Terrestre o su similar.

. La circulación de vehículos automotores en la Zona Pública que prohibida.

. El desarrollo de las obras de los usos permitidos para el turismo son competencia de los concesionarios una vez que hayan cumplido con los requisitos establecidos por la Ley N° 6043 para obtener el permiso de construcción respectivo.

. Una vez aprobado por el ICT, INVU y el Concejo Municipal de Cóbano y su respectiva publicación en el Diario Oficial La Gaceta, se deberá notificar a los ocupantes actuales para que tramiten el contrato de concesión de acuerdo con lo que establece la Ley sobre la ZMT N° 6043.

. Los contratos de concesión deberán incluir las condiciones y plazos de desarrollo del área, tomando en cuenta las limitaciones infraestructurales y las posibilidades de inversión de los ocupantes.

. Una vez otorgada la concesión, los ocupantes deberán presentar para efectos de la construcción de las obras, los estudios particulares. En el caso de proyectos hoteleros y comerciales, se deberá presentar: planos constructivos, estudio de factibilidad técnico económico, evaluación de impacto ambiental y prueba de infiltración de aguas.

. En el caso de proyectos de residencias turísticas y recreativos se debe presentar los planos constructivos y las pruebas de infiltración.

La contravención de las normas del presente Reglamento se sancionará de la siguiente manera:

. La ubicación de edificios o instalación de actividades en edificios que implique un uso irreconciliable con la zonificación indicada, ya sea, un uso conflictivo o condicional no autorizado, se sancionará con la clausura del local sin perjuicio de la responsabilidad penal en que se incurra.

. El Concejo Municipal de Cóbano suspenderá toda obra que se ejecute en contra de la zonificación, pudiendo disponer para ello del auxilio de la Fuerza Pública.

. Se aplicarán además todas las sanciones civiles y penales contempladas en las leyes correspondientes y conexas. Serán acreedores de dichas sanciones, tanto los infractores como los funcionarios responsables del incumplimiento de este Reglamento que consienten la violación del mismo.

. La Municipalidad impondrá, de acuerdo con el Capítulo Sétimo, Artículo 33 de la Ley de Construcciones, multas de ¢ 5.000,00 a ¢10.000,00 por las infracciones a este Reglamento, las cuales se ajustarán semestralmente en concordancia con el índice inflacionario que señales la dependencia competente del Gobierno Central. De conformidad con el Artículo 98 de la Ley de Construcciones, la renuencia para cumplir las órdenes de la Municipalidad, o la reincidencia de las faltas, serán castigadas con la repetición de las multas, con un aumento sobre el importe de la multa primitiva del 100%, cada vez que haya que volver a imponerlas. La Municipalidad podrá recurrir a la policía para hacer cumplir sus disposiciones.

ARTÍCULO TRANSITORIO 1. El presente Reglamento regirá a partir de la aprobación del Plan Regulador Playa Costero de Playa Piedra Colorada y la publicación del mismo y los planos de zonificación y vialidad en el diario nacional La Gaceta.

2. Las modificaciones y variantes que se deseen introducir al presente Reglamento deberán cumplir con lo establecido en el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana N° 4240 y al criterio del ICT.

Cóbano, 23 de abril del 2008.- (Así corregido el plano anterior, mediante FE DE ERRATAS publicada en La Gaceta N° 191 de 03 de octubre de 2008).

Los derroteros establecidos por el Ministerio del Ambiente y Energía que delimitan las Zonas de Protección de Quebradas reguladas en el Artículo 12 de este reglamento son los que se detallan a continuación: