Playa Piedra Colorada Regulatory PlanPlan Regulador Playa Piedra Colorada

• a)For the purposes of the Playa Piedra Colorada Coastal Regulatory Plan, the Maritime Terrestrial Zone comprises the following zones (see Proposed Land-Use Zoning Map No. 8):

. Reforestation Zone (Zona de Reforestación) ZRF . Tourist Facilities Zone (Zona de Facilidades Turísticas) ZFT . Conservation Zone (Zona de Conservación) ZCN . Public Zone (Zona Pública) ZP . Residential Recreational Zone (Zona Residencial Recreativa) ZRR . Commercial Zone (Zona Comercial) ZC . Hotel and Cabins Zone (Zona Hotelera y Cabinas) ZHC . Basic Services Zone (Zona de Servicios Básicos) ZSB . Cooperatives Zone (Zona de Cooperativas) ZCO . Stream Protection Zone (Zona de Protección de Quebradas) ZPQ . Road and Parking Zone (Zona Vial y Estacionamiento) ZV b) Limitations on Conflicting Uses: Any conflicting use or building existing as of the effective date of this Regulation must apply the following limitations:

. It may not be expanded or remodeled without the prior authorization of the Municipal District Council of Cóbano, the ICT, and the INVU.

. It may not change to another conflicting use, unless it is compatible with the original use, with the authorization of the Municipal Council of Cóbano, the ICT, and the INVU.

. Existing conflicting lands and buildings are primarily subject to expropriation and payment for improvements in accordance with the provisions of Law No. 6043 and its Regulation, provided that they were occupied or built in accordance with the laws in force before the enactment of the Law and with the respective permits.

• c)Land-Use Certification: At the request of any interested party, the Municipal Council of Cóbano (Engineering Department) shall issue a certificate stating the use corresponding to a specific property, in accordance with the provisions of this Regulation, its requirements, and limitations.
• d)Construction permits, licenses, and approvals: the Municipal Council of Cóbano shall not grant permits for the construction, expansion, or remodeling of buildings or any that contravene the provisions and zoning of this Regulation. Likewise, all construction must have its respective plans approved by the INVU and the Municipality of Puntarenas, after payment of the corresponding taxes. Nor shall this Municipality grant licenses or use permits for any property where the requested use does not conform to the subdivision (lotificación) or the Regulation. All permits must have the approval (visado) of the ICT.

• a)Purpose: Intended for reforestation, passive recreation, rest for the day visitor, biological protection, protection of rivers, streams (quebradas), and springs (yurros).
• b)Location: Located at the southwestern end of Playa Piedra Colorada. It serves as a boundary with the Tango Mar property, between boundary markers No. 517 and No. 519, exactly up to the vertex located 30.14 m with an azimuth of 2670 48' from boundary marker No. 519, as indicated in the Land-Use Zoning Map, quadrants 8.1 and 8.2 of sheet No. 8.
• c)Permitted Uses: Reforestation, trails, benches. All human activity that may impede the plant recovery of the area is restricted.
• d)Concession: The Municipal Council of Cóbano shall grant concessions in accordance with the Law, for the use and enjoyment of the areas designated in the restricted zone, for the term and under the conditions established by the Law and require the approval of the ICT.

• a)Purpose: Intended to promote tourist recreational development in the planned area, taking advantage of the scenic view and its topography, to develop low-density projects, controlling earthworks (movimientos de tierras), existing tree cover, and slopes.
• b)Location: Located between the National Geographic Institute boundary markers No. 515 and No. 517, as indicated in the Land-Use Zoning Map, in quadrants 8.2 and 8.3 of sheet No. 8.
• c)Permitted Uses: Recreational parks, viewpoints, restaurants, sports areas, swimming pools, pedestrian trails.
• d)Non-Permitted Uses: Hotels, cabins.
• e)Conditional Use: low-density commerce (shops and artisanal activities).
• f)Requirements:

. Minimum area 1 000m2 . Maximum area 3 401 m2 . Coverage 20% (*). Setbacks:

i. Front 5m ii. Rear 5m iii. Side 5m (*(Thus amended in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017)) . Height 2 stories (7 m) . Mezzanines are not permitted.

• g)Concession: In accordance with the provisions of the Law on the Maritime Terrestrial Zone.

• a)Purpose: Protection and conservation of unstable areas for the safety and comfort of the visitor, ease of pedestrian circulation, rest areas.
• b)Location: Located in the central sector of the beach, between the sections of the Residential Recreational Zone, in the area behind boundary markers No. 508 to No. 515, quadrants 0.2 and F.4 indicated on the Land-Use Zoning Map No. 8.
• c)Permitted Uses: Rest areas, light outdoor sports, picnic lunch areas, native species nurseries, pedestrian trails.
• d)Conditional Uses: Ranchos for lunch and children's games.
• e)Conflicting Uses: Any construction of a permanent nature that is not recreational or that obstructs the mentioned uses.
• f)Concession: The Municipal Council of Cóbano shall grant concessions in accordance with Law 6043, for the use and enjoyment of the areas designated in the restricted zone, for the term and under the conditions established by the Law and require the approval of the ICT.

• a)Purpose: To comply with Law No. 6043 and its Regulation regarding the right of public use of the fifty-meter strip, measured from the ordinary high tide line.
• b)Location: Marked by the line of boundary markers placed by the IGN, along the coastline of Playa Piedra Colorada, extending from the vertex located 37.22m with an azimuth of 37° 54' from boundary marker No. 500 to the vertex located 30.14m with an azimuth of 267° 48' from boundary marker No. 519, as indicated in the Land-Use Zoning Map on sheet No. 8.
• c)Permitted Uses: All those indicated by Law No. 6043 and its Regulation.
• d)Concessions: Concessions shall not be granted in the Public Zone.

• a)Purpose: Zone intended for the construction of temporary housing for the enjoyment of recreation, leisure, and rest of the concessionaires.
• b)Location: Located in the upper part or rear edge of the Maritime Terrestrial Zone, lots facing the proposed public road from the existing road in the private zone, and along the proposed public road within the Maritime Terrestrial Zone (southern branch of the ZMT, as indicated in sheets 6, 7, and 73, corresponding to Existing and Proposed Roadways within the Regulated Area).
• c)Permitted Uses:

. Single-family dwelling . Green areas . Tree planting d) Conditional Uses:

. Cabins . Swimming pools e) Conflicting Uses:

. Artisan shops . Sodas . Restaurants . Bars . Discotheques . Shopping centers . Warehouses . Workshops . Industries Any other installation, building, or activity that emits noise, foul odors, vibrations, or contamination of any kind.

• f)Requirements:

. Minimum area 500 m².

(Thus amended in ordinary session No. 59 of June 13, 2017) . Maximum area 4000 m² (Thus amended in ordinary session No. 59 of June 13, 2017) . Maximum density 80 inhabitants/Ha . Minimum frontage 15 m . Front, side, and rear setbacks 3 m (Thus amended in ordinary session No. 59 of June 13, 2017) . Maximum coverage 50% . Maximum height 7 m . Maximum height in number of floors 2 stories.

. Mezzanines are not permitted.

Before any residential building or other type permitted in the zone is erected, it must have the basic infrastructure of potable water distribution systems, sewerage, collection and treatment of black and gray water, electrical wiring, among others. Project plans approved by the INVU, the ICT, Ministry of Health, and Municipal Council of Cóbano.

• g)Concessions: The Municipal Council of Cóbano shall grant concessions in the Restricted Zone in accordance with the provisions of Law No. 6043, for the use and enjoyment of the areas, for the term and under the conditions established by this Regulation. Approval from the ICT is required.

• a)Purpose: Zone intended for the construction of commercial premises for goods and services for local and tourist consumption.
• b)Location: Located between the IGN boundary markers No. 510 and boundary marker No. 512, it integrates with the Parking Zone and separates it from the Conservation Zone.
• c)Permitted Uses:

. Restaurants . Cafeterias . Sodas . Artisan shop . Sporting goods and equipment shop . Grocery stores . Bakeries . Pastry shops . Clothing, appliance stores . Vehicle rental . Travel agencies d) Conditional Uses:

. Professional offices . Real estate offices e) Conflicting Uses:

. Bars and cantinas . Agricultural product warehouses . Workshops . Industries As well as any installation that emits foul odors, noise, vibration, or contamination of the air, water, or soil.

• f)Requirements . Minimum area 200 m².

. Maximum area 1000 m² . Minimum frontage 10 m . Front setback 5 m (Thus amended in ordinary session No. 59 of June 13, 2017) . Maximum coverage 60% . Maximum height 7 m . Mezzanines are not permitted g) Concession: In accordance with the provisions of the Law on the Maritime Terrestrial Zone.

• a)Purpose: Zone intended for the construction of hotel and cabin tourist facilities, for the lodging, food, and recreation of national and foreign tourists.
• b)Location: Located to the northeast of the beach, on the promontory that ranges from 15 to 40 meters above sea level, in front of boundary markers 501 towards the rear of boundary marker No. 507, and from boundary markers 506 to boundary marker No. 511 in the central area in front of the Public Zone.
• c)Permitted Uses:

. Hotels . Cabins . Restaurants and / or bars . Discotheques . Passive recreation areas . Artisan shop . Gyms . Travel agency . Sodas / cafeterias . Showrooms . Rental of sports and recreational equipment and items . Swimming pools d) Conditional Uses:

. Shops . Camping . Nightclub e) Conflicting Uses:

. Any installation or activity that is not linked to lodging services.

As well as any installation that emits foul odors, noise, vibration, or contamination of the air, water, or soil.

• f)Requirements:

. Minimum area 2000 m².

. Maximum area 10000 m2 . Maximum density 50 inhabitants/Ha . Minimum frontage 30 m . Front, side, and rear setbacks 3 m (Thus amended in ordinary session No. 59 of June 13, 2017) . Minimum front setback 3 m . Maximum coverage 20% . Maximum height 8 m . Maximum height in number of floors 2 stories . Internal road width 9 m . Commercial equipment area 0.5% . Mezzanines are not permitted g) Concessions: Shall be granted in accordance with the provisions of Law No. 6043 and its Regulation.

• a)Purpose: Intended for the installation of public services required by both national and foreign visitors.
• b)Location: Located between the IGN boundary markers No. 512 and boundary marker No. 514.
• c)Permitted Uses:

. Sanitary services.

. Showers and Changing Rooms . Tourist Information Post . First Aid Post . Green areas . Telephone services.

• d)Conditional Uses:

. Cafeterias . Sodas . Fast food kiosk . Ranchos . Barbecue pits e) Conflicting Uses: All residential, industrial buildings, and activities that are not strictly public service.

• f)Requirements:

. Minimum area 150m² . Maximum area 374.10 m² . Maximum coverage 50% . Maximum height 7m . Maximum height in floors 2 stories . Mezzanines are not permitted . Front setback, rear setback, side setback: All buildings must comply with the setbacks established in the Construction Regulations of the National Institute of Housing and Urbanism.

(Thus amended in session No. 06 of February 10, 2015) . Minimum frontage 10 m j) Concession: Shall be granted in accordance with the provisions of Law No. 6043 and its Regulation. It shall be the responsibility of the Municipality and the ICT; however, the administration and operation of the activity may be given to third parties upon prior presentation and approval of a preliminary project.

• a)Purpose: It is intended for the leasing by union groups, Associations, guild groups, non-profit cooperatives, as established in article 57 of Law No. 6043.
• b)Location: Located immediately adjacent to the Basic Services Zone, in front of boundary markers No. 513 to No. 516.
• c)Permitted Uses:

. Lodging and recreation for associates of non-profit organizations.

• d)Conditional and Conflicting Uses:

. Parking for mobile homes, Camp areas, Any installation that is not recreational and tourist non-profit in nature.

• e)Requirements:

. Minimum area 300 m² (Thus amended in ordinary session No. 59 of June 13, 2017) . Maximum area 2000 m2 (Thus amended in ordinary session No. 59 of June 13, 2017) . Maximum density 80 inhabitants/Ha . Maximum coverage 50% . Maximum height 7 m . Maximum height in floors 2 stories . Mezzanines are not permitted . Side, front, and rear setbacks 3 m (Thus amended in ordinary session No. 59 of June 13, 2017) . Minimum frontage 15 m f) Concessions: In accordance with the provisions of Law No. 6043.

• a)Purpose: This zone is intended to protect the limited development of the natural drainage network, mostly intermittent streams (quebradas), in accordance with the Forest Law (Ley Forestal).
• b)Location: According to the Proposed Zoning Map No. 8, the intermittent stream in front of boundary markers No. 516 to No. 517. The intermittent streams located in the central part of the regulated zone in front of boundary markers No. 510 to No. 511, where channelization and protection towards the beach are proposed, located north of the Parking and Commercial Zones, according to Zoning Map No. 8. The same map indicates the Protection Zone for the Palmiche Stream (Quebrada Palmiche), located at the northeastern end of the Regulated Zone, which constitutes almost its entire course as the boundary of the zone to be regulated.
• c)Permitted Uses: Protection, conservation, cleaning, and rectification of channels.
• d)Conditional Uses: Parks, trails, and shelters.
• e)Conflicting Uses: Any building.
• f)Requirement: 10 m protection setback, on both sides of the channel.

• a)Purpose: Intended to improve the access conditions to the Maritime Terrestrial Zone for both local and foreign visitors, and to organize the flow and stay of vehicles and pedestrians.
• b)Location: Located throughout the study area. A main road is proposed, located on the existing road section, which subdivides into two to connect the eastern and western sectors of the restricted area, enabling parking, commerce, services, and cooperative areas in the center of the regulated zone, as well as access to the Tourist Facilities and Conservation Zones, with the respective hammerheads allowing vehicle turning and linking all areas. (See Map No. 7 showing the Road Proposal) c) The low-capacity Parking Zone has been located in the center of the Regulated Zone, north of the road to limit the possibility of access to the beach area.
• d)Permitted Uses:

. Internal circulation of vehicles, bicycles, horses, and pedestrians.

. Vehicle parking.

. No other use is permitted.

• e)Concession: No concession is granted. The Municipality together with the concessionaires must be responsible for the maintenance, cleaning, conservation, and functionality of the road zone.
• f)Requirements:

. Road allowance (Derecho vial). It shall be 10.00m, allocating 6.00 m to the roadway surface for vehicle circulation measured from the center line of the curb and 2.00 m for sidewalk and curb on each side of the roadway zone. (See Road Proposal Map No. 7 and 7a) (See the following diagram showing the typical section of the proposed road) TYPICAL SECTION OF PROPOSED ROADWAY.

(ROAD ALLOWANCE 10.00 m)

• a)Purpose: To provide parking areas and access to the Public Zone via pedestrian trails for visitors.
• b)Location: According to the Proposed Zoning Map No. 8, where it is indicated as PARKING, it is located in front of boundary markers No. 511 to No. 512. It is integrated with the Commercial Zone.
• c)Permitted Uses: Internal circulation of vehicles that will park (bicycles, automobiles).
• d)Conflicting Uses: Any activity not directly related to visitor vehicle parking.
• e)Concession: No concession is granted. The Municipality together with the concessionaires must be responsible for the maintenance, cleaning, conservation, and functionality of the parking zone.

• a)Purpose: Area intended to improve visitor conditions through zones of free pedestrian access to the coastal sector.
• b)Location: They shall be permitted within the Conservation Zone, Stream Protection, Reforestation, and the Public Zone.
• c)Permitted Uses: Only for internal pedestrian circulation and signage.
• d)Conflicting Uses: Any activity not related to pedestrian circulation.

• a)Discharge of gray water or black water from buildings located in the restricted area onto the beach shall not be permitted. If unavoidable, a detailed project must be submitted guaranteeing that there will be no erosion on the beach, nor risk of the stormwater discharge being obstructed.
• b)Authorization from the ICT, the INVU, and the Municipal District Council of Cóbano must be obtained prior to any start of works.
• c)Stormwater drainage may be channeled to the streams (quebradas) provided that the impact of the waters on the streams and from them to the ocean is mitigated.
• d)No drainage or construction may be located within a radius of less than 100 meters of potable water wells. The Ministry of Health shall be requested to analyze the water's potability.
• e)On the front building line, solid fences may not be erected with a height greater than one meter. Above this height, only fences with elements that permit visibility, such as railings, meshes, among others, may be placed. A permissibility percentage of 80% is established. This provision excludes the case of retaining walls.
• f)No public road shall allow motor vehicle access to the beach.
• g)In the event that fill, excavation, or leveling works are carried out, the following norms shall apply:

. Fill slopes shall have a maximum gradient of 30%.

. All waste material from excavation, fill, or construction shall be removed from the area and may not be deposited in tidal waters or coastal zones.

. When affecting upper lands adjacent to a construction area, these must be leveled and have their vegetation renewed or use another stabilizing system to prevent erosion during or after construction.

. Fills must be clean and free of materials that could produce contamination in tidal waters.

. As a method of changing slopes on sandbanks, cutting shall be preferred over filling.

16.1 The following norms shall apply on upper lands and on coastlines in cases where the Municipality of Puntarenas determines that additional measures are required to protect the environment of the coastal region. Such requirements shall be established as stipulations for the corresponding approval (visado), according to norms and requirements provided by the National Institute of Housing and Urbanism.

16.1.1 For Works on the Soil of the Coastal Zone . Upon starting construction, the contractor must meet with officials from the Engineering Department of the Municipality of Puntarenas, the Urbanism Directorate of the National Institute of Housing and Urbanism, and the Costa Rican Tourism Institute to clarify the permit conditions.

. Placing or storing construction or excavation materials in the Public Zone is prohibited.

. Affected soils must be leveled uniformly. Vegetation restoration must be carried out immediately after construction; otherwise, the soil must be temporarily stabilized using manure, straw, and burlap or similar until weather conditions are favorable for planting.

. In cases where a temporary disturbance of coastal features, beach slopes, buffer zones, or coastal vegetation is authorized, the affected area must be completely restored at the concessionaire's expense and under the guidance of the involved control institutions.

16.1.2 Work on lots neighboring the beach on the upper part, to minimize erosion, the following measures shall be taken:

. On the entire lower perimeter of the area intended for construction, before executing any fill, excavation, leveling, or any other earth movement (movimiento de tierra), stacked hay bales buried at least 10 centimeters shall be placed; the bales must be replaced as many times as necessary until the permanent vegetation restoration is established. No type of soil or materials shall exceed the bale limit.

. Only if otherwise specified and approved, all slopes must be adapted to their original state.

. Where natural or artificial slopes are in the process of erosion, leveling work may be done to seek their equilibrium, and they must be repopulated with plants having thick "brush-type" roots and, as far as possible, with native vegetation of the zone.

. Construction must be scheduled to fit within the dry season to prevent water currents from falling on exposed lands, excavations, or unstable soils.

. Sediment-laden water may not be discharged into natural channels; these must be protected along their banks by barriers of straw bales that intercept possible sediments.

16.1.3 In the event that slopes greater than 15% are affected a) Where this type of work is permitted, the following must be observed: Filling shall not be permitted.

. Cutting shall be kept to the absolute minimum.

. The existing vegetation cover on the slope shall be permanently maintained to the extent physically possible.

• b)When potential damage to a slope from erosion caused by falling water is determined, straw bales shall be placed at the top of the slope, or similar elements shall be constructed. The collected water shall be appropriately disposed of via artificial drains or lagoons; where possible, these drainage lagoons shall be constructed along property boundaries to prevent water from draining onto neighboring lots. These lagoons must be designed to handle maximum flows obtained with a 10-year frequency.
• c)For cuts on slopes or excavations on lands adjacent to coastal features, waste materials must be placed on the upper part of the drop-off to prevent sediment drainage.
• d)Pedestrian access running through coastal zones with steep slopes or on banks must be stabilized or built using elevated walkways.

16.1.4 For individual or collective black water systems, it is necessary to present, for the corresponding approval (visado), studies of soil quality, infiltration tests, location, and respective design.

. Under no circumstances will drains be accepted in fill zones near natural channels, even intermittent ones, or in the vicinity of the beach.

. Aqueduct and storm sewer systems must demonstrate that they can connect to the public system; if none exists, services may be provided without the on-site extraction of water or the disposal of gray and stormwater having a significant impact on the environment or public health.

4.6 Implementation The Playa Piedra Colorada Coastal Regulatory Plan may be implemented through general operational guidelines and the participation of public and private entities.

. Tourist infrastructure facilities such as roads and parking are the responsibility of the Municipality of Puntarenas.

. The Municipality of Puntarenas shall implement and maintain public roads and guarantee free pedestrian transit in the Public Zone and the application of the Regulation through the Maritime Terrestrial Zone Commission (Comisión de la Zona Marítimo Terrestre) or its equivalent.

. The circulation of motor vehicles in the Public Zone is prohibited.

. The development of works for uses permitted for tourism is the responsibility of the concessionaires once they have met the requirements established by Law No. 6043 to obtain the respective construction permit.

. Once approved by the ICT, INVU, and the Municipal Council of Cóbano and its respective publication in the Official Gazette La Gaceta, current occupants must be notified to process the concession contract in accordance with the provisions of the Law on the ZMT No. 6043.

The concession contracts must include the conditions and timelines for development of the area, taking into account the infrastructural limitations and the investment possibilities of the occupants.

Once the concession is granted, the occupants must submit specific studies for the construction of the works. In the case of hotel and commercial projects, the following must be submitted: construction plans, technical-economic feasibility study, environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental), and water infiltration test.

In the case of tourist residence and recreational projects, construction plans and infiltration tests must be submitted.

The contravention of the norms of this Regulation shall be sanctioned as follows:

The placement of buildings or the installation of activities in buildings that implies a use irreconcilable with the indicated zoning, be it a conflicting use or an unauthorized conditional use, shall be sanctioned with the closure of the premises without prejudice to any criminal liability incurred.

The Concejo Municipal de Cóbano shall suspend any work carried out in contravention of the zoning, and may request the assistance of the Fuerza Pública to do so.

All civil and criminal sanctions contemplated in the corresponding and related laws shall also apply. Both the offenders and the officials responsible for non-compliance with this Regulation who consent to its violation shall be subject to such sanctions.

The Municipalidad shall impose, in accordance with Chapter Seven, Article 33 of the Ley de Construcciones, fines of ¢5,000.00 to ¢10,000.00 for violations of this Regulation, which shall be adjusted semi-annually in accordance with the inflation index indicated by the competent agency of the Central Government. In accordance with Article 98 of the Ley de Construcciones, the refusal to comply with the orders of the Municipalidad, or the recurrence of infractions, shall be punished with the repetition of the fines, with an increase of 100% over the amount of the original fine each time they must be reimposed. The Municipalidad may resort to the police to enforce its provisions.

1. This Regulation shall be in force as of the approval of the Plan Regulador Playa Costero de Playa Piedra Colorada and the publication thereof and of the zoning and road plans in the national newspaper La Gaceta.

2. Modifications and variations that are desired to be introduced to this Regulation must comply with the provisions of Article 17 of the Ley de Planificación Urbana N° 4240 and the criteria of the ICT.

Cóbano, April 23, 2008.- (Thus corrected the previous plan, via FE DE ERRATAS published in La Gaceta No. 191 of October 03, 2008).

The routes established by the Ministerio del Ambiente y Energía that delimit the stream protection zones (Zonas de Protección de Quebradas) regulated in Article 12 of this regulation are those detailed below:

• a)Para efectos del Plan Regulador Costero de Playa Piedra Colorada, la Zona Marítimo Terrestre comprende las siguientes zonas (ver plano de Propuesta de Zonificación de Uso del Suelo N° 8):

. Zona de Reforestación ZRF . Zona de Facilidades Turísticas ZFT . Zona de Conservación ZCN . Zona Pública ZP . Zona Residencial Recreativa ZRR . Zona Comercial ZC . Zona Hotelera y Cabinas ZHC . Zona de Servicios Básicos ZSB . Zona de Cooperativas ZCO . Zona de Protección de Quebradas ZPQ . Zona Vial y Estacionamiento ZV b) Limitaciones de Usos Conflictivos: Cualquier uso o edificación conflictivo existente a la fecha de vigencia de éste Reglamento, deberá aplicar las siguientes limitaciones:

. No podrá ampliarse o remodelarse sin la previa autorización del Concejo Municipal del Distrito de Cóbano, del ICT y del INVU.

. No podrá cambiar a otro uso conflictivo, salvo que este sea compatible con el uso original, con la autorización del Concejo Municipal de Cóbano, el ICT y el INVU.

. Los terrenos y edificaciones conflictivos existentes están sujetos prioritariamente a su expropiación y pago de mejoras de acuerdo a lo que indica la Ley N° 6043 y su Reglamento, siempre y cuando éstos se ocuparan o edificaran acorde a las leyes vigentes antes de la promulgación de la Ley y con los permisos respectivos.

• c)Certificación de Uso del Suelo: A solicitud de cualquier interesado, el Concejo Municipal de Cóbano (Departamento de Ingeniería) emitirá el certificado en el que hace constar el uso que le corresponde a un determinado terreno, de acuerdo con lo estipulado en este Reglamento, sus requisitos y limitaciones.
• d)Permisos de construcción, patentes y visados: el Concejo Municipal de Cóbano no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios o cualquiera que contravenga las disposiciones y la zonificación del presente Reglamento. De igual forma toda construcción deberá contar con sus respectivos planos aprobados por el INVU y la Municipalidad de Puntarenas, previo pago de los impuestos correspondientes. Tampoco esta Municipalidad otorgará patentes o permisos de uso de cualquier inmueble, en que el uso solicitado no concuerde con la lotificación o el Reglamento. Todo permiso debe tener el visado del ICT.

• a)Propósito: Destinada a la reforestación, recreación pasiva, descanso para el visitante diario, protección biológica, protección de ríos, quebradas y yurros.
• b)Localización: Se localiza al extremo suroeste de la playa Piedra Colorada. Sirve como límite con la propiedad de Tango Mar, entre los mojones del N° 517 al N° 519, exactamente hasta el vértice ubicado a 30.14 m con azimut 2670 48', del mojón N° 519, como se indica en Plano de Zonificación del Uso del Suelo, cuadrantes 8,1 Y 8,2 de la lámina N° 8.
• c)Usos Permitidos: Reforestación, senderos, bancas. Se restringe toda actividad humana que pueda impedir la recuperación vegetal del área.
• d)Concesión: El Concejo Municipal de Cóbano otorgará concesiones de conformidad con la Ley, para el uso y disfrute de las áreas determinadas en la zona restringida, por el plazo y bajo las condiciones que la Ley establece y requieren la aprobación el ICT.

• a)Propósito: Destinada a promover el desarrollo recreativo turístico en la zona planificada, aprovechando la vista escénica y su topografía, para desarrollar proyectos de baja densidad, controlando los movimientos de tierras, arborización existente y pendientes.
• b)Localización: Se localiza entre los mojones del Instituto Geográfico Nacional del N° 515 al N° 517, como se indica en Plano de Zonificación del Uso del Suelo, en los cuadrantes 8,2 y 8,3 de la lámina N° 8.
• c)Usos Permitidos: Parques recreativos, miradores, restaurantes, áreas deportivas, piscinas, senderos peatonales.
• d)Usos No Permitidos: Hoteles, cabinas.
• e)Usos Condicional: comercio de baja densidad (tiendas y actividades artesanales).
• f)Requisitos:

. Área mínima 1 000m2 . Área máxima 3 401 m2 . Cobertura 20% (*). Retiros:

i. Frontal 5m ii. Posterior 5m iii. Laterales 5m (*)(Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) . Altura 2 pisos (7 m) . No se permiten mezanines.

• g)Concesión: De acuerdo a lo establecido en la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre.

• a)Propósito: Protección y conservación de áreas inestables para seguridad y comodidad del visitante, facilidad de circulación de peatones, sitios de descanso.
• b)Localización: Se localiza en el sector central de la playa, entre las secciones de la Zona Residencial Recreativa, en la parte posterior a los mojones N° 508 al N° 515, cuadrantes 0,2 y F,4 indicados en la lámina de Zonificación del Uso del Suelo N° 8.
• c)Usos Permitidos: Áreas de descanso, deportes ligeros al aire libre, áreas de almuerzo campestre, viveros de especies autóctonas, senderos peatonales.
• d)Usos Condicionales: Ranchos para almuerzo y juegos infantiles.
• e)Usos Conflictivos: Toda construcción de carácter duradero que no sea recreacional o que obstruya los usos mencionados.
• f)Concesión: El Concejo Municipal de Cóbano otorgará concesiones de conformidad con la Ley 6043, para el uso y disfrute de las áreas determinadas en la zona restringida, por el plazo y bajo las condiciones que la Ley establece y requieren la aprobación el ICT.

• a)Propósito: Cumplir con la Ley N° 6043 y su Reglamento en cuanto al derecho de uso público de la franja de cincuenta metros, medidos a partir de la pleamar ordinaria.
• b)Localización: Lo marca la línea de mojones colocados por el IGN, a lo largo del litoral de Playa Piedra Colorada, que van desde el vértice localizado a 37.22m con azimut 37° 54' del mojón N° 500 al vértice localizado a 30.14m con azimut 267° 48' del mojón N° 519, según lo indica el Plano de Zonificación del Uso del Suelo en la lámina N° 8.
• c)Usos Permitidos: Todos los que señala la Ley N° 6043 y su Reglamento.
• d)Concesiones: No se otorgarán concesiones en la Zona Pública.

• a)Propósito: Zona destinada a la construcción de viviendas temporal para el disfrute de la recreación, esparcimiento y descanso de los concesionarios.
• b)Localización: Se localizan en la parte alta o borde posterior de la Zona marítimo Terrestre, lotes con frente a vía pública propuesta desde la vía existente en la zona privada, y a lo largo de la vía pública propuesta dentro de Zona Marítimo Terrestre (ramal sur de la ZMT, según se indica en las láminas 6, 7 y 73, correspondientes a Vialidad Existente y Propuesta dentro del Área Regulada).
• c)Usos Permitidos:

. Vivienda unifamiliar . Áreas verdes . Siembra de árboles d) Usos Condicionales:

. Cabinas . Piscinas e) Usos Conflictivos:

. Ventas de artesanías . Sodas . Restaurantes . Bares . Discotecas . Centros comerciales . Bodegas . Talleres . Industrias Cualquier otra instalación, edificación o actividad que emita ruidos, malos olores, vibraciones o contaminación de cualquier tipo.

• f)Requisitos:

. Área mínima 500 m².

(Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59 del 13 de junio del 2017) . Área máxima 4000 m² (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59 del 13 de junio del 2017) . Densidad máxima 80 hab/Ha . Frente mínimo 15 m . Retiros frontales, laterales y posteriores 3 m (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59 del 13 de junio del 2017) . Cobertura máxima 50% . Altura máxima 7 m . Altura máxima en número de plantas 2 pisos.

. No se permiten mezanines.

Antes de cualquier levantamiento de edificación residencial o de otro tipo permitido en la zona, debe contar con la infraestructura básica de sistemas de distribución de agua potable, alcantarillado, recolección y tratamiento de aguas negaras y servidas, tendido eléctrico, entre otros. Planos del proyecto aprobados por el INVU, el ICT, Ministerio de Salud y Concejo Municipal de Cóbano.

• g)Concesiones: El Concejo Municipal de Cóbano otorgará concesiones en la Zona Restringida de conformidad con lo establecido en la Ley N° 6043,para el uso y disfrute de las áreas, por el plazo y bajo las condiciones que establece este Reglamento. Se requiere de la aprobación del lCT.

• a)Propósito: Zona destinada a la construcción de locales comerciales de bienes y servicios de consumo local y turístico.
• b)Localización: Se localiza entre los mojones del IGN N° 510 y mojón N° 512, se integra a la Zona de Estacionamiento y lo separa de la Zona Conservación.
• c)Usos Permitidos:

. Restaurantes . Cafeterías . Sodas . Tienda de Artesanías . Tienda de artículos y equipo deportivo . Abastecedores . Panaderías . Reposterías . Tiendas de ropa, electrodomésticos . Renta de vehículos . Agencias de viajes d) Usos Condicionales:

. Oficinas de profesionales . Oficinas de bienes raíces e) Usos Conflictivos:

. Bares y cantinas . Almacén de productos agrícolas . Talleres . Industrias Así como toda instalación que emita malos olores, ruidos, vibración o contaminación del aire, aguas o suelos.

• f)Requisitos . Área mínima 200 m².

. Área máxima 1000 m² . Frente mínimo 10 m . Retiro frontal 5 m (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59 del 13 de junio del 2017) . Cobertura máxima 60% . Altura máxima 7 m . No se permiten mezanines g) Concesión: De acuerdo a lo establecido en la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre.

• a)Propósito: Zona destinada a la construcción de planta turística hotelera y de cabinas, para el hospedaje, alimentación y esparcimiento de turistas nacionales y extranjeros.
• b)Localización: Se encuentra localizada al noreste de la playa, sobre el promontorio que va desde los 15 hasta los 40 metros sobre el nivel del mar, frente a los mojones 501 hacia la parte posterior del mojón N° 507, Y desde los mojones 506 al mojón N° 511 del área central frente a la Zona Pública.
• c)Usos Permitidos:

. Hoteles . Cabinas . Restaurantes y / o bares . Discotecas . Áreas de recreación pasiva . Tienda de artesanías . Gimnasios . Agencia de viajes . Sodas / cafeterías . Salas de espectáculos . Alquiler de equipo y artículos deportivos y recreativos . Piscinas d) Usos Condicionales:

. Tiendas . Camping . Club nocturno e) Usos Conflictivos:

. Cualquier instalación o actividad que no esté ligada al servicio de hospedaje.

Así como toda instalación que emita malos olores, ruidos, vibración o contaminación del aire, aguas o suelos.

• f)Requisitos:

. Área mínima 2000 m².

. Área máxima 10000 m2 . Densidad máxima 50 hab/Ha . Frente mínimo 30 m . Retiros frontales, laterales y posteriores 3 m (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59 del 13 de junio del 2017) . Retiro frontal mínimo 3 m . Cobertura máxima 20% . .Altura máxima 8 m . Altura máxima en número de plantas 2 pisos . Ancho de caminos internos 9 m . Área de equipamiento comercial 0.5% . No se permiten mezanines g) Concesiones: Se otorgarán de acuerdo a lo estipulado en la Ley N° 6043 y su Reglamento.

• a)Propósito: Destinada a la instalación de servicios públicos que requieran los visitantes nacionales como extranjeros.
• b)Localización: Se localiza entre los mojones del IGN N° 512 al mojón N° 514.
• c)Usos Permitidos:

. Servicios sanitarios.

. Duchas Vestidores . Puesto de Información Turística . Puesto de Primeros Auxilios . Áreas verdes . Servicios telefónicos.

• d)Usos Condicionales:

. Cafeterías . Sodas . Kiosco de comidas rápidas . Ranchos . Asadores e) Usos Conflictivos: Toda edificación residencial, industrial y actividad que no sean estrictamente de servicio público.

• f)Requisitos:

. Área mínima 150m² . Área máxima 374.10 m² . Cobertura máxima 50% . Altura máxima 7m . Altura máxima en pisos 2 pisos . No se permiten mezanines . Retiro frontal, retiro posterior, retiro lateral: Toda edificación deberá cumplir con los retiros establecidos en el Reglamento de Construcciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

(Así reformado el requisito anterior en sesión N° 06 del 10 de febrero de 2015) . Frente mínimo 10 m j) Concesión: Se otorgarán de acuerdo a lo estipulado en la Ley N° 6043 y su Reglamento., le corresponderá a la Municipalidad y al ICT, sin embargo dar en administración y explotación de la actividad a terceros previa presentación y aprobación de anteproyecto.

• a)Propósito: Está destinada para el arrendamiento de grupos sindicalistas, Asociaciones, grupos gremiales, cooperativos sin fines de lucro, según lo establece el artículo 57 de la Ley N° 6043.
• b)Localización: Se localiza en forma inmediata a la Zona de Servicios Básicos, frente a los mojones que van del N° 513 al N° 516 c) Usos Permitidos:

. Hospedaje y recreación para los asociados de las organizaciones sin fines de lucro.

• d)Usos condicionales y Conflictivos:

. Parqueo para residencias móviles Áreas de campamentos Toda instalación que no sea de carácter recreativo y turístico sin fines de lucro.

• e)Requisitos:

. Área mínima 300 m² (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59 del 13 de junio del 2017) . Área máxima 2000 m2 (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59 del 13 de junio del 2017) . Densidad máxima 80 hab/Ha . Cobertura máxima 50% . Altura máxima 7 m . .Altura máxima en pisos 2 pisos . No se permiten mezanines . Retiros laterales, frontales y posteriores 3 m (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59 del 13 de junio del 2017) . Frente mínimo 15 m f) Concesiones: De acuerdo a lo establecido en la Ley N° 6043.

• a)Propósito: Esta zona está destinada a proteger el limitado desarrollo de la red de drenajes naturales, la mayoría de los casos, quebradas intermitentes de acuerdo a la Ley Forestal.
• b)Localización: Según el plano de Propuesta de Zonificación N° 8, la quebrada intermitente frente a los mojones N° 516 al N° 517. Las quebradas intermitentes localizadas en la parte central de la zona regulada frente a los mojones N° 510 al N° 511, donde se propone la canalizaron y protección hacia la playa, ubicado al norte de las Zonas de Estacionamiento y la Zona de Comercio. según el plano de Zonificación N° 8. En el mismo plano se indica la Zona de Protección para la Quebrada Palmiche, localizada al extremo Noreste de la Zona Regulada, la cual constituye en casi todo su recorrido el límite de la zona a regular.
• c)Usos Permitidos: Protección, conservación, limpieza y rectificación de cauces.
• d)Usos Condicionales: Parques, senderos y refugios.
• e)Usos Conflictivos: Cualquier edificación.
• f)Requisito: retiro de 10 m de protección, a ambos lados del cauce.

• a)Propósito: Destinada a mejorar las condiciones de acceso a la Zona Marítimo Terrestre, del visitante local como del visitante extranjero, y ordenar el flujo y estadía de vehículos y peatones.
• b)Localización: Se encuentra localizada en toda el área de estudio. Se plantea una vía principal ubicado en el tramo de camino existente, que se subdivide en dos para comunicar los sectores este y oeste del área restringida, habilitando al centro de la zona regulada las áreas de aparcamiento comercio, servicios y cooperativas, así como el acceso a las Zonas de Facilidades Turísticas y Conservación, Con los respectivos martillos que permiten el giro de los vehículos, y enlazan todas las áreas. (Ver plano N° 7 en donde se presenta la Propuesta Vial) c) Se ha ubicado la Zona de Estacionamiento de baja capacidad en centro de la Zona Regulada, hacia el norte de la calle para limitar la posibilidad de acceso a la zona de la playa.
• d)Usos Permitidos:

. Circulación interna de vehículos, bicicletas, caballos y peatones.

. Estacionamientos de vehículos.

. No se permite ningún otro uso.

• e)Concesión: No se otorga concesión. la Municipalidad en conjunto con los concesionarios deben responsabilizarse por el mantenimiento, limpieza, conservación y funcionalidad de la zona vial f) Requisitos:

. Derecho vial. Será de 10.00m, destinando 6.00 m a la superficie de calzada para la circulación de vehículos medidos desde la línea centro del cordón de caño y 2.00 m para acera y cordón de caño a cada lado de la zona de calzada. (Ver Plano de Propuesta Vial N° 7 Y 7a) (Ver diagrama siguiente en que se muestra la sección típica de la vía propuesta)

(DERECHO VIAL 10.00 m)

• a)Propósito: Facilitar de áreas de parqueo y acceso a la Zona Pública a través de senderos peatonales para los visitantes.
• b)Localización: De acuerdo a la lámina de Propuesta de Zonificación N° 8, en laque se indica como ESTACIONAMIENTO, se localiza frente a los mojones N° 511 al N° 512. Está integrada a la Zona de Comercio.
• c)Usos Permitidos: Circulación interna de vehículos que se estacionarán (bicicletas, automotores).
• d)Usos Conflictivos: Cualquier actividad que no esté directamente relacionada con el estacionamiento de vehículos de los visitantes.
• e)Concesión: No se otorga concesión, la Municipalidad en conjunto con los concesionarios deben responsabilizarse por el mantenimiento, limpieza, conservación y funcionalidad de la zona de estacionamiento.

• a)Propósito: Área destinada a mejorar las condiciones del visitante a través de zonas de libre acceso peatonal al sector costero.
• b)Localización: Se permitirán dentro de la Zona de Conservación, Protección de Quebradas, Reforestación y en la Zona Pública.
• c)Usos Permitidos: Únicamente para circulación interna de peatones y señalización.
• d)Usos Conflictivos: Cualquier actividad no relacionada con la circulación de peatones.

• a)No se permitirá la descarga en la playa de aguas pluviales servidas o aguas negras de las edificaciones que se ubiquen en el área restringida. En caso de ser inevitable, se deberá presentar un proyecto detallado que garantice que no habrá erosión en la playa, ni que exista riesgo de que la descarga pluvial se obstaculice.
• b)Deberá constar con autorización por parte del ICT, del INVU y el Concejo Municipal del Distrito de Cóbano, previo a cualquier inicio de obras.
• c)El drenaje pluvial podrá conducirse a las quebradas siempre y cuando se mitigue el impacto de las aguas a las quebradas y de éstas al océano.
• d)Ningún drenaje o construcción podrá ubicarse en un radio menor de 100 metros de los pozos de agua potable. Se solicitará al Ministerio de Salud que analice la potabilidad del agua.
• e)En la línea de frente a la construcción, no se podrán levantar vallas sólidas con una altura no mayor a un metro. Por sobre esta altura, se podrá colocar únicamente verjas con elementos que permitan la visibilidad tales como rejas, mallas, entre otros. Se establece un porcentaje de permisibilidad del 80%. Se excluye de esta disposición el caso de los muros de retención.
• f)Ninguna vía pública permitirá el acceso de vehículos motorizados a la playa.
• g)En caso de que se ejecuten obras de relleno, excavación o nivelación se aplicarán las siguientes normas:

. Los taludes de relleno tendrán una gradiente máxima del 30%.

. Todo material de desecho, e excavación, relleno o construcción serán removidos del área, no pudiendo depositarse en aguas de marea o en zonas costeras.

. Al afectarse terrenos superiores adyacentes a un área de construcción, estos deberán ser nivelados y renovada su vegetación o mediante otros sistema estabilizador de modo que se prevenga la erosión durante o después de la construcción.

. Los rellenos deberán de estar limpios y libres de materiales que puedan producir contaminación en las aguas de marea.

. Como método de cambiar pendientes en los bancos de arena se preferirá el corte al relleno.

16.1 Las siguientes normas se aplicarán sobre los terrenos superiores y en líneas de costa en aquellos casos en que la Municipalidad de Puntarenas determine que se requieren medidas adicionales para proteger el ambiente de la región costera. Tales requerimientos serán establecidos como estipulaciones para el visado correspondiente, según normas y requerimientos suministrados por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

16.1.1 Para Trabajos en el Suelo de la Zona Costera . Al iniciar una construcción, el contratista deberá reunirse con funcionarios del Departamento de Ingeniería de la Municipalidad de Puntarenas, Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y el Instituto Costarricense de Turismo con el objetivo de aclarar las condiciones del permiso.

. Se prohíbe colocar, almacenar materiales de construcción o excavación en la Zona Pública.

. Los suelos afectados deberán nivelarse uniformemente. La reposición de la vegetación debe de realizarse inmediatamente después de la construcción, de lo contrario, debe estabilizarse el suelo temporalmente mediante el uso de estiércol, paja y yute o similar hasta que las condiciones del clima sean favorables para sembrar.

. En los casos en que se autorice una perturbación temporal de los rasgos costeros, las pendientes de playa, las zonas de amortiguamiento o en la vegetación costera, el área afectada deberá restaurarse completamente a cargo del concesionario y con la guía de las instituciones de control involucradas.

16.1.2 El trabajo en lotes vecinos a la playa en la parte superior, par minimizar la erosión, se tomarán las siguientes medidas:

. Se colocará en todo el perímetro inferior del área destinada a la construcción antes de ejecutar cualquier trabajo de relleno, excavación, nivelación o cualquier otro movimiento de tierra, pacas de heno estoqueadas y enterradas por lo menos 10 centímetros, debiendo remplazarse las pacas cuantas veces sea necesario hasta que la reposición de la vegetación permanente se haya establecido. No se deberá sobrepasar el límite de las pacas ningún tipo de suelos o materiales.

. Solo si se especifica y apruebe de otro modo, toda pendiente deberá adecuarse a su estado original.

. Donde las pendientes naturales o artificiales están en proceso de erosión, se podrá hacer trabajos de nivelación para buscar su equilibrio, debiendo repoblarse con plantas que tengan raíces gruesas del tipo "cepillo" y en la medida de lo posible con vegetación propia de la zona.

. La construcción debe programarse para ajustarse a la época seca para evitar que corrientes de agua caigan sobre los terrenos expuestos, excavaciones o suelos inestables.

. No se podrá descargar aguas sedimentarias en los cauces naturales, los cuales deberán ser protegidos a lo largo de sus riveras mediante vallas de pacas de paja que intercepten los posibles sedimentos.

16.1.3 Para el caso en que se afecten los taludes de más del 15% a) Donde se permita este tipo de obras debe observarse lo siguiente: No se permitirá rellenar.

. El corte se mantendrá absolutamente en lo mínimo.

. Se mantendrá permanentemente la cobertura vegetal que haya sobre el talud hasta donde sea físicamente posible mantenerla.

• b)Cuando se determine un potencial daño de un talud por erosión causada por caída de agua, se colocarán en la parte superior del talud pacas de paja o se construirán elementos similares. El agua recogida será dispuesta en forma adecuada mediante drenajes artificiales o lagunas, donde sea posible esta agua de drenaje se construirán a lo largo de los límites con otras propiedades para evitar que el agua drene a los lotes vecinos. Estas lagunas deberán diseñarse para manejar caudales máximos obtenidos con una frecuencia de 10 años.
• c)Para el caso de cortes en taludes o excavaciones en terrenos adyacentes a rasgos costeros, los materiales de desecho deberán colocarse en la parte superior del desnivel de modo que se evite el drenaje del sedimento.
• d)El acceso peatonal que corran por zonas costeras con pendientes fuertes o en bancos, deberán estabilizarse o construirse mediante pasos elevados.

16.1.4 Para los sistemas individuales o colectivos de aguas negras es necesario presentar para el visado correspondiente, estudios de la calidad del suelo, pruebas de infiltración, localización y diseño respectivo.

. En ningún caso se aceptarán drenajes en zonas de relleno cercanas a cauces naturales aunque fueran intermitentes, ó en las inmediaciones de la playa.

. Los sistemas de acueductos y alcantarillados pluvial deberán demostrar que se pueden conectar al sistema público, de no existir, se podrán proveer los servicios sin que la extracción de agua en el sitio o la disposición de las aguas servidas y pluviales tengan un impacto significativo en el medio o la salud pública.

4.6 Implementación El Plan Regulador Costero de Playa Piedra Colorada, se podrá implementar por medio de lineamientos generales operativos y la participación de los entes públicos y privados.

. Las facilidades turísticas de infraestructura como caminos y parqueos es responsabilidad de la Municipalidad de Puntarenas.

. La Municipalidad de Puntarenas implementará y dará mantenimiento a los caminos públicos y garantizará el libre tránsito peatonal de la Zona Pública y la aplicación del Reglamento por medio del la Comisión de la Zona Marítimo Terrestre o su similar.

. La circulación de vehículos automotores en la Zona Pública que prohibida.

. El desarrollo de las obras de los usos permitidos para el turismo son competencia de los concesionarios una vez que hayan cumplido con los requisitos establecidos por la Ley N° 6043 para obtener el permiso de construcción respectivo.

. Una vez aprobado por el ICT, INVU y el Concejo Municipal de Cóbano y su respectiva publicación en el Diario Oficial La Gaceta, se deberá notificar a los ocupantes actuales para que tramiten el contrato de concesión de acuerdo con lo que establece la Ley sobre la ZMT N° 6043.

. Los contratos de concesión deberán incluir las condiciones y plazos de desarrollo del área, tomando en cuenta las limitaciones infraestructurales y las posibilidades de inversión de los ocupantes.

. Una vez otorgada la concesión, los ocupantes deberán presentar para efectos de la construcción de las obras, los estudios particulares. En el caso de proyectos hoteleros y comerciales, se deberá presentar: planos constructivos, estudio de factibilidad técnico económico, evaluación de impacto ambiental y prueba de infiltración de aguas.

. En el caso de proyectos de residencias turísticas y recreativos se debe presentar los planos constructivos y las pruebas de infiltración.

La contravención de las normas del presente Reglamento se sancionará de la siguiente manera:

. La ubicación de edificios o instalación de actividades en edificios que implique un uso irreconciliable con la zonificación indicada, ya sea, un uso conflictivo o condicional no autorizado, se sancionará con la clausura del local sin perjuicio de la responsabilidad penal en que se incurra.

. El Concejo Municipal de Cóbano suspenderá toda obra que se ejecute en contra de la zonificación, pudiendo disponer para ello del auxilio de la Fuerza Pública.

. Se aplicarán además todas las sanciones civiles y penales contempladas en las leyes correspondientes y conexas. Serán acreedores de dichas sanciones, tanto los infractores como los funcionarios responsables del incumplimiento de este Reglamento que consienten la violación del mismo.

. La Municipalidad impondrá, de acuerdo con el Capítulo Sétimo, Artículo 33 de la Ley de Construcciones, multas de ¢ 5.000,00 a ¢10.000,00 por las infracciones a este Reglamento, las cuales se ajustarán semestralmente en concordancia con el índice inflacionario que señales la dependencia competente del Gobierno Central. De conformidad con el Artículo 98 de la Ley de Construcciones, la renuencia para cumplir las órdenes de la Municipalidad, o la reincidencia de las faltas, serán castigadas con la repetición de las multas, con un aumento sobre el importe de la multa primitiva del 100%, cada vez que haya que volver a imponerlas. La Municipalidad podrá recurrir a la policía para hacer cumplir sus disposiciones.

ARTÍCULO TRANSITORIO 1. El presente Reglamento regirá a partir de la aprobación del Plan Regulador Playa Costero de Playa Piedra Colorada y la publicación del mismo y los planos de zonificación y vialidad en el diario nacional La Gaceta.

2. Las modificaciones y variantes que se deseen introducir al presente Reglamento deberán cumplir con lo establecido en el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana N° 4240 y al criterio del ICT.

Cóbano, 23 de abril del 2008.- (Así corregido el plano anterior, mediante FE DE ERRATAS publicada en La Gaceta N° 191 de 03 de octubre de 2008).

Los derroteros establecidos por el Ministerio del Ambiente y Energía que delimitan las Zonas de Protección de Quebradas reguladas en el Artículo 12 de este reglamento son los que se detallan a continuación: