Plan Regulador for Playa El Jobo and Acantilados Sector Norte Playa El JoboPlan Regulador de Playa El Jobo y Plan Regulador Acantilados Sector Norte Playa El Jobo

in the entirety of the text - Complete Text of Norm 0 Regulatory Plan of Playa El Jobo and Regulatory Plan of the Northern Cliffs Sector Playa El Jobo Complete Text of act: AB553 MUNICIPALITY OF LA CRUZ MUNICIPALITY OF LA CRUZ (Note from Sinalevi: The Municipality of La Cruz approved a new Approval of the Comprehensive Regulatory Plan for Cliffs North of Playa Jobo-Punta Manzanillo, Zoning Regulations, Official Map Regulations, Construction Regulations, in session No. 12 of April 7, 2016) Verified by the Municipality of La Cruz, Guanacaste, on July 27, 2005, and which states:

By unanimous vote they agree: The Municipal Council of La Cruz, Guanacaste, approves the Regulatory Plan of Playa El Jobo and the Regulatory Plan of the Northern Cliffs Sector Playa El Jobo, located in Jobo, jurisdiction of the canton of La Cruz, promoted by the firm Playa de Arena Plateada S. A., therefore said firm is authorized to publish the approval notice and the regulations for said plan in the Official Gazette La Gaceta, that the respective procedure be coordinated with the municipal mayor, since it was approved by the Costa Rican Tourism Institute and the National Institute of Housing and Urbanism. Firm final agreement.

7.7. Zoning regulations. The objective of this regulation is to establish the criteria and restrictions that must be followed when carrying out the different works, once the concessions have been granted by the Municipality of La Cruz and which will be consistent with the land uses established in this Regulatory Plan.

The conditions of the Regulatory Plan are of two types: the first are legal in nature and are established in Law No. 6043 and its regulation; they establish aspects such as lot width and area, both minimum and maximum. The second type is established by physical limitations such as, for example: the degree of slopes and their permitted uses.

7.7.1. Article 1—Establishment of this regulation and objectives. The Municipal Council of the Canton of La Cruz, province of Guanacaste, in compliance with the provisions and regulation of Law No. 6043, regarding the Maritime Terrestrial Zone, and being aware of the need to organize and regulate the use of the zoning proposed in this regulatory plan, the coastal sector is located on the Bahía Salinas sheet elaborated by the IGN, between the approximate coordinates in Lambert Projection; namely:

POINT NORTH A 336,200 N x 246,250 E POINT SOUTH B 335,200 N x 346,750 E This plan covers the coastal sector between markers IGN 272 to IGN 333 approximately. Taking into account that, furthermore, the zoning aims to guide the physical development of the aforementioned area, in order to:

. Propose a recreational tourism development pattern in accordance with the natural conditions of the site and the declaration of the coastal sector.

. Guide private investment in this coastal sector.

. Promote the protection and appropriate use of tourism resources and guarantee their rational use.

. Achieve compliance with the norms of Law No. 6043 and its regulation, specifically regarding land use, on those beaches or coastal sectors with the different types of declaration.

Considering the fact that the development proposal of this land-use planning plan is in accordance with the development policies of the Maritime Terrestrial Zone. Both the ICT and the INVU, as planners of this Restricted Zone, as established by Law No. 6043 and its Regulation, approve the land-use proposal and the following regulation. It also provides the technical and legal tools for the municipality of La Cruz to grant concessions in this segment of the Maritime Terrestrial Zone under its administration, in accordance with the proposed uses and which the concessionaires must observe when developing the different permitted works once the concessions are granted.

7.7.2. Article 2—Definitions.

• a)Access: Public road, or means or work that allows free transit in the administered area and to the Public Zone.
• b)Green area: Free areas covered with grass or trees or both for public use; which may be intended for recreation or ornamentation.
• c)Concession: Public Contract with the Municipality of La Cruz, in which the right to use a plot within the Maritime Terrestrial Zone is granted.
• d)Institution: Refers to the state institutions involved in the planning or administration of the MTZ.
• e)Buildings: All works intended for habitation, work, recreation, and to carry out tourism activity.
• f)Infrastructure: Urban services or facilities, such as roads, trails, fills, power lines, telephone lines, aqueducts, sewer systems, etc.
• g)Protection: That area in which urban works are subject to restrictions or impediments to construction. Only containment works may be built on them.
• h)Use: Private utilization of areas or properties.
• i)Permitted use: That which is in accordance with the stipulations of the regulatory framework established in the regulation of this regulatory plan.
• j)Conditional use: That use which, while not being the most recommendable, or any other possible use, to which concession applicants in the Z.M.T. may avail themselves; provided it does not conflict with the primary permitted use.
• k)Conflicting use: That which does not conform to the zoning proposed in the Land-Use Plan and which is not permitted under any condition.
• l)Zoning: The subdivision into sectors covered by the Land-Use Plan, to carry out its development in a rational manner.

7.3. Article 3—General Regulations. For the purposes of this Regulation, the Maritime Terrestrial Zone is subdivided into the following zones:

1. Public Zone (ZP).

2. Slope and Drainage Protection Zone (ZPPD).

3. Medium-Density Tourist Accommodation Zone (ZATMD).

4. Low-Density Residential Zone (ZRBD).

5. Basic Services Zone (ZSB).

6. Parking Zone (ZP).

7.7.4. Article 4—Public Zone (ZP).

• a)Purposes. To achieve compliance with Chapter 111 of Law No. 6043, regarding the public use right of the 50 meters, determined by the National Geographic Institute south of Playa El Jobo.
• b)Location. The upper limit of the Public Zone is established by the line of markers IGN 272 and IGN 333 placed by the I.G.N. in this coastal sector.
• c)Concessions. No concessions will be given in this zone.
• d)Permitted uses. None.

7.7.5. Article 5—Slope and Drainage Protection Zone (ZPPD).

• a)Purposes. Protection and conservation of unstable areas, for safety reasons. Allow passive outdoor recreation, or in small shelters.
• b)Location. The study zone is characterized by the fact that the cliffs slightly exceed the Public Zone, therefore, it is necessary to extend the Protection Zone due to the pronounced existing slopes. Three sectors are located: the first sector between markers IGN 246 to IGN 248, the second between markers IGN 253 to IGN 256, and the third in front of marker IGN 269 to IGN 270.
• c)Concessions. These zones may be incorporated into another higher-use concession where the specific protection regulations for it must be respected; thus they will form part of a concession without remaining as vacant areas or without being put out for concession.
• d)Permitted uses. As in the Public Zone, selective tree planting may be carried out that eliminates prickly and irritating plants, and they may be replaced by plants and trees that provide shade, such as olive trees and other typical perennial leafy trees of the dry forest hillside. If necessary, the construction of trails and viewpoints may be permitted; these must have the permit established in Law No. 6043 and be approved by the Municipality of La Cruz.

7.7.6. Article 6—Medium-Density Tourist Accommodation Zone (ZATMD).

• a)Purposes. To allow the implementation of a lodging and gastronomy project, aimed at satisfying the growing tourism demand that takes advantage of the sea, sun, and beach segment.
• b)Location. It is located at the northwestern end of the sector to be organized, in the zones where the cliff decreases in size, forming a coastal parapet; generally, it is a slope zone.
• 6)The preliminary project plans presenting longitudinal and transverse cross-sections.
• 7)Budget of the estimated cost of the work and the form of financing.
• 8)If there is no evacuation system for black water, soapy water, and wastewater, treatment must be carried out before they are discharged and must be specified in the final construction plans.

The project design must respect the following standards on the land dedicated to the project:

• 1)Area intended for building: 60% including internal roadways.
• 2)Areas intended for green zone and leisure within the project: 40% 3) The lateral and rear setbacks will be 5 meters, and the front setback will be 10 meters from the fences bordering the road and the Public Zone.
• g)Concessions. As stipulated in Law No. 6043 and its regulation, the Municipality of La Cruz may only grant the concession if the applicant guarantees the supply of potable water for the project.
• h)Buildings. The buildings can be up to two stories. Their general characteristics will be:

Lateral setbacks 5 m Frontal setback 10 m Rear setback 5 m Total lot area to be concessioned 56.833 m² Max. building coverage 60% equivalent to 34,099 m² Percentage of green zones and other passive uses 40% Density 40 to 80 inhab/hect.

Maximum height 8 m Height for two stories, mezzanines are considered a second level Maximum height for palenques or ranchos 12 m g) Every concessionaire proposing to carry out tourism operations must provide a project execution guarantee in favor of the Municipality of La Cruz, for an amount to be determined between 1% and 5% of the project value, as established in article 56 of the regulation of Law No. 6043.

7.7.7. Article 7—Low-Density Residential Zone (ZRBD). Due to the special physical-environmental characteristics of this coastline, it is recommended that the lots for low-density residential use have, as much as possible, the maximum size specified by Law No. 6043, in order to avoid high occupancy densities.

• a)Purposes. To create areas where the lots available are solely for low-density housing uses.
• b)Location. In general, this use covers two zones: one adjacent to the tourist accommodation use, between markers IGN 248 to IGN 272, and a minimum size of 1,500 m2 and the maximum permitted by Law No. 6043, i.e., 4,000 m2, is suggested. They are generally zones of variable slopes with fairly flat sectors.
• c)Permitted Uses. Housing, supplemented with small ranchos, swimming pools, and some type of small sports court.
• d)Conditional Uses. Tourist facilities, small businesses between markers IGN 251 to IGN 258 (See regulation at the end of this section).
• e)Conflicting Uses. Major workshops, factories, gasoline stations, any other similar.
• f)Requirements.

. Minimum lot area to be concessioned 1,500 m² . Maximum lot area to be concessioned 4,000 m . Minimum frontage 15 m . Lateral setback. 3m . Frontal setback 5 m.

. Rear setback 5m . Maximum buildable coverage 35% . Percentage of green zones and other passive uses 65% . Maximum usable slope up to 35% . Maximum height 8 m Height for two stories, mezzanines are considered a second level h) If the conditional use (Tourist Facilities) applies, the following requirements will be followed.

• a)Purposes. To establish an area where tourist facilities are located and that complement those that can be offered in the other uses of this regulatory plan.
• b)Location. This zone is located approximately between markers IGN 251 and IGN 258 adjacent to the roads.
• c)Permitted Uses. Tourist services such as restaurants, bar, scenic overlook site, changing rooms, sunbathing area with small shelters, pedestrian trails, etc.
• d)Conditional Uses. None.
• e)Conflicting Uses. Major workshops, factories, gasoline stations, any other similar.
• f)Requirements.

. Minimum lot area to be concessioned 2,000 m² . Maximum lot area to be concessioned 4,000 m² . Minimum frontage 15 m . Lateral setback 3 m.

. Frontal setback 5 m.

. Rear posterior 3 m.

. Maximum buildable coverage 60% . Percentage of green zones and other passive uses 40% . Maximum height 8 m Height for two stories, mezzanines are considered a second level 7.7.8.-Article 8—Road Network.

• a)Purposes. To allow movement between the different zones of this regulatory plan, which is an extension of the current one, to allow access to the Public Zone. To connect the road network of this regulatory plan with the existing one. It will be necessary to modify the suggested layout by reducing the right-of-way from 14 to 11 and 8.5 meters for vehicular roads and to 9.0 meters for the pedestrian trail.
• b)Location. The main road connects with the zoning, reaching the middle sector of the beach in the vicinity of marker IGN 333. This sector of the regulatory plan does not present access problems to the Public Zone; furthermore, there is a pedestrian trail that reaches the Public Zone, which must be designed and planned for pedestrian access and the rapid access of ambulances or others, that help to solve emergencies in the Public Zone.
• c)Non-conforming uses. None.
• d)Conforming uses. Roads 11 and 8.5 meters wide, with shoulders, retaining walls (muros de contención), culverts, etc.

In the case of the pedestrian trail, preferably a paved transit strip, rustic bridges, railings, etc. In both works, the installation of lighting lines, underground electricity and telephone distribution networks will be permitted.

NOTE: To validate the road proposal that allows access to the cliff sector and crosses private property, in order to fulfill the primary mandate of Law No. 6043, the cadastral plan for it must be prepared, which must be donated to the Municipality of La Cruz; otherwise, the municipal entity may not grant the concessions in this zone, which is a non-tourist zone.

7.7.9. Article 9—Proposed Roads and Parking.

• a)Purposes. To allow movement between the different zones of this Regulatory Plan, which is an extension of the current one, to allow access to the Public Zone, to connect the road network of the present Regulatory Plan with the existing one. It will be necessary to respect the layout suggested in the land-use maps.
• b)Location. The main road connects with the proposed zoning on the northern edge of the Regulatory Plan, which provides access to the area declared non-tourist. In this sector of the Regulatory Plan, it is located in the high zone, and a part of the road layout passes through private property, which will obligate that once the road network is built, it must be handed over by means of a cadastral plan and a formal donation to the Municipality of La Cruz.
• c)Non-conforming uses. None.
• d)Conforming uses. Roads with shoulders, retaining walls (muros de contención), culverts, etc. In the case of the pedestrian trail, transit strip, rustic bridges, railings, etc. In both works, the installation of lighting lines, underground electricity and telephone distribution networks will be permitted.

TABLE No. 12 SUMMARY TABLE OF LAND USES AND RELATIVE PERCENTAGES IN THE MARITIME TERRESTRIAL ZONE OF THE PLAN

Source: own elaboration.

* Approximate total area, and the percentage refers to the comparison in the land within the Maritime Terrestrial Zone only, and covers the areas of tourist and non-tourist interest.

** Refers to the maximum coverage percentage in the different established uses.

As a general objective, we can say that the present zoning aims to take advantage of the good scenic qualities of the sector of variable hillsides towards the bay and the open sea, favoring medium and low-density use, but allowing controlled use.

The previous analysis is not equivalent to Table No. 12, summary of land uses and relative percentages, but rather aims to synthesize the regulation's restrictions with a different approach that considers only two uses: passive, where no construction work is carried out other than mitigation, regeneration, and reforestation, and active uses such as those areas where various works will be built as authorized in the regulation of this regulatory plan.

7.7.10 Article 10.—Basic Services Zone (ZSB).

• a)Purposes. To create an area where basic tourist facilities can be provided and that complement those that can be offered in other zones of this Regulatory Plan.
• b)Location. In general, this use covers the zone adjacent to the tourist accommodation use where the restricted zone ends and the titled zone begins, between markers IGN-334 to IGN-336.
• c)Permitted Uses. Facilities to provide basic services, sanitary services, changing rooms, pedestrian trails, soda fountain or small restaurant, shops to supplement needs.
• d)Conditional Uses. None.
• e)Conflicting Uses. Major workshops, factories, gasoline stations, any other similar.
• f)Requirements.

Minimum buildable area 500 m² Maximum buildable area 2,500 m² Minimum frontage 10 m Maximum frontage 25 m Lateral setback 3 m Frontal setback 5 m Rear setback 5 m Maximum buildable coverage 70% Percentage of green zones and other passive uses 30% Maximum usable slope up to 35% Maximum height 8 m Height for two stories, mezzanines are considered a second level.

7.8. General construction norms. In this particular case of the Regulatory Plan, the norms apply to the Maritime Terrestrial Zone; in the particular case of the upper hillsides, they are undulating plains and there are few or no limitations for construction. There are small sectors where construction is not possible, such as in the vicinity of the two small furrows, due to steep slopes. In some sectors of the upper undulating plain area, in some it will be necessary to carry out earthworks (terráceos), retaining walls (muros de contención), in others it will not be necessary.

Corrective or mitigation works must be executed for the utilization of some concession areas, or infrastructures to correct negative or unsafe conditions for the different future developments, such as at the southern limit of this Plan. It must be considered that possible future developments must have the possibility of carrying out works or infrastructures, which, in compliance with a series of general norms, permit construction, minimizing impacts on the environment.

For the execution of works in the MTZ concessions, the specifications established in the Regulation for the Processing of Plan Approval for the Construction of Buildings in the Maritime Terrestrial Zone, published in La Gaceta No. 36 of February 20, 2001, must be met.

All projects to be carried out in the maritime terrestrial zone must have the approval of the Environmental Impact Assessment (Evaluación de Impacto Ambiental, EIA) by SETENA, as established in article 22 of the Executive Decree No. 25705 of SETENA.

. In those cases when fill, excavation, or leveling works are carried out, the following standards must be applied: slopes in general must not exceed a gradient greater than 35% and may be supplemented with special works such as gabions, treated wooden stakes, successive earthworks (terráceos), or with the use of trees or plants such as the yucca flower (flor de itabo), as a stabilizing agent.

. All waste materials that are extracted or to be used in a fill, or that are subject to removal, or that originate in the construction process, may under no circumstances be deposited or dumped in the north abrasion platform zone, nor in furrow channels or runoff confluences, nor be dumped on the cliffs, but they may be used as a sub-base for roads if possible.

. Any fill or leveling carried out in the area covered by the present Regulatory Plan for land uses must be done, as much as possible, with materials originating from earthworks (terráceo) or stabilization works, when building roads or carrying out other actions on site. It is recommended to deposit them on the site or nearby to thus favor the general conditions for the development of construction or protection works.

. Those complementary norms indicated by specialized studies of the site, at the request of the I.C.T., I.N.V.U., M.O.P.T., or the interested party, will apply; these will grant the corresponding approval (visado). Their purpose will be to minimize and prevent the continuity of degenerative morphogenic processes that are deteriorating, locally or partially, said coastal sector.

. Works may be carried out on the slopes to help control erosive processes by runoff and furrows during rain, or in particularly unstable sites that indicate the danger of a collapse or landslide.

. Other works may be carried out that contribute to stabilizing the edges of gullies, where these cause significant erosion by dragging.

. The ICE, or the investor, will install the electrical and telephone lines within the rights-of-way, adhering to the road layout proposed in this Regulatory Plan.

. The Municipality of La Cruz or the interested parties, when installing potable water lines, will install them within the rights-of-way established in this Regulatory Plan.

. In the dwellings, two-stage septic tanks will be built to treat black water and soapy water, which will provide secondary treatment, thereby reducing the risk of contamination.

. Reforestation to divide the different lots and edges of the road networks will be carried out with evergreen or dry-season flowering species; the foregoing in order to improve the scenic qualities of the site and increase the diversity of the vegetation.

. The containment and mitigation works are located in the southern sector of this Regulatory Plan where runoff water from roofs, sidewalks, and future roadways will converge at the site, therefore works must be built to guarantee that the waters continue towards the mangrove swamp with a low current and a low sediment content, which will require the construction of sand traps, gradient breakers, and adequate channels that carry the water to the mangrove with a low current and very little sediment.

. In order to reduce the consumption of potable water for garden irrigation and area maintenance, it is suggested that at least the hotel must have a secondary black water treatment system, and that it may, at a certain time, receive water from the residential zone. It must be considered that said plant may be installed outside the MTZ, and the resulting water may be used for irrigation of green zones and gardens during the dry season, reducing the water demand for this task.

La Cruz, July 28, 2005.

en la totalidad del texto - Texto Completo Norma 0 Plan Regulador de Playa El Jobo y Plan Regulador Acantilados Sector Norte Playa El Jobo Texto Completo acta: AB553 MUNICIPALIDAD DE LA CRUZ MUNICIPALIDAD DE LA CRUZ (Nota de Sinalevi: La Municipalidad de La Cruz, aprobó un nuevo Aprueba Plan Regulador Integral Acantilados al Norte de Playa Jobo-Punta Manzanillo, Reglamento de Zonificación, Reglamento de Mapa Oficial, Reglamento de Construcciones, en sesión N° 12 del 7 de abril de 2016) Verificada por la Municipalidad de la Cruz, Guanacaste, el día 27 de julio del 2005, y que dice:

Por unanimidad acuerdan: El Concejo Municipal de La Cruz, Guanacaste, aprueba el Plan Regulador de Playa El Jobo y Plan Regulador Acantilados Sector Norte Playa El Jobo, situado en el Jobo, jurisdicción del cantón de La Cruz, promovido por la firma Playa de Arena Plateada S. A., por lo que se autoriza a dicha firma a la publicación del edicto de aprobación y el reglamento a dicho plan ante el Diario Oficial La Gaceta, que se coordine con el alcalde municipal el trámite respectivo, ya que fue aprobado por el Instituto Costarricense de Turismo y el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. Acuerdo definitivamente firme.

7.7. Reglamento de zonificación. El objetivo de este reglamento es el de establecer los criterios y las restricciones que deberán seguirse al realizarse las diferentes obras, una vez otorgadas las concesiones por la Municipalidad de La Cruz y que será concordante con los usos del suelo establecidos en el presente Plan Regulador.

Las condiciones del Plan Regulador son de dos tipos: las primeras son de tipo legal y están establecidas en la Ley Nº 6043 y su reglamento; en ellas se establecen aspectos tales como el ancho de los lotes y su área, tanto mínima como máxima. El segundo tipo lo establecen las limitaciones físicas como por ejemplo: el grado de las pendientes y sus usos permitidos.

7.7.1. Artículo 1º-Establecimiento de este reglamento y objetivos. E1 Concejo Municipal del Cantón de La Cruz, provincia de Guanacaste, atendiendo las disposiciones y reglamento de la Ley Nº 6043, sobre la zona Marítimo Terrestre, y siendo consciente de la necesidad de ordenar y reglamentar el uso de la zonificación propuesta en este plan regulador, el sector costero se localiza en la hoja Bahía Salinas elaborada por IGN, entre las coordenadas aproximadas en Proyección Lambert; a saber:

PUNTO NORTE A 336.200 N x 246.250 E PUNTO SUR B 335.200 N x 346.750 E Este plan abarca el sector litoral comprendido entre los mojones del IGN 272 al IGN 333 aproximadamente. Tomando en cuenta, que además la zonificación tiene como objetivo orientar el desarrollo físico del área antes mencionada, con el fin de:

. Plantear un patrón de desarrollo recreacional turístico acorde con las condiciones naturales del sitio y la declaratoria del sector litoral.

. Orientar la inversión privada en este sector costero.

. Promover la protección y el uso adecuado de los recursos turísticos y que se garantice un uso racional de los mismos.

. Lograr el cumplimiento de las normas de la Ley Nº 6043 y su reglamento, específicamente en lo relacionado con el uso del suelo, en aquellas playas o sectores costeros con los diferentes tipos de declaratoria.

Atendiendo al hecho que la propuesta de desarrollo de este plan de ordenamiento de usos del suelo, está acorde con las políticas de desarrollo de la Zona Marítimo Terrestre. Tanto el ICT y el INVU, como planificadores de esta Zona Restringida, según lo establece la Ley Nº 6043 y su Reglamento, aprueban la propuesta de usos del suelo y el siguiente reglamento. Además brinda las herramientas técnicas y legales para que la municipalidad de La Cruz pueda dar concesiones este segmento de la Zona Marítimo Terrestre bajo su administración, conforme a los usos propuestos y que deberán acatar los concesionarios al desarrollar las diferentes obras permitidas una vez otorgadas las concesiones.

7.7.2. Artículo 2º-Definiciones.

• a)Acceso: Vía pública, o bien, medio u obra que permita el libre tránsito en el área administrada y a la Zona Pública.
• b)Área verde: Áreas libres enzacatadas o arborizadas o ambas cosas para uso público; las cuales pueden estar destinadas a la recreación u ornamentación.
• c)Concesión: Contrato Público con la Municipalidad de La Cruz, en el que se otorga el derecho de uso de una parcela dentro de la Zona Marítimo Terrestre.
• d)Institución: Se refiere a las instituciones del estado que tienen que ver con la planificación o administración de la ZMT.
• e)Edificaciones: Todas aquellas obras destinadas para la habitación, trabajo, recreación y para llevar a cabo la actividad turística.
• f)Infraestructura: Servicios o instalaciones de carácter urbano, tales como carreteras, senderos, rellenos, líneas eléctricas, telefónicas, acueductos, alcantarillados, etc.
• g)Protección: Es aquella área en la cual las obras urbanas están sujetas a restricciones o impedimentos de construcción. No se puede construir en ellas más que obras de contención.
• h)Uso: Aprovechamiento a título particular de áreas o predios.
• i)Uso permitido: Es aquel que está acorde con lo estipulado en la normativa establecida en el reglamento de este plan regulador.
• j)Uso condicional: Es aquel uso que, aun no siendo el más recomendable, o bien cualquier otro posible uso, al cual podrían acogerse los solicitantes de concesión en la Z.M.T.; siempre y cuando éste no entre en conflicto con el uso permitido primario.
• k)Uso conflictivo: Es aquel que no se ajusta a la zonificación propuesta en el Plan de Usos del Suelo y el cual no se permite bajo ninguna condición.
• l)Zonificación: Es la subdivisión en sectores que abarca el Plan de Usos del Suelo, para llevar a cabo su desarrollo de manera racional.

7.3. Artículo 3º-Regulaciones generales. Para efectos de este Reglamento, la Zona Marítimo Terrestre queda subdividida en las siguientes zonas:

1. Zona Pública (ZP).

2. Zona de Protección de Pendientes y Drenajes (ZPPD).

3. Zona de Alojamiento Turístico de Mediana Densidad (ZATMD).

4. Zona de Residencial de baja de Densidad (ZRBD).

5. Zonas de servicios básicos (ZSB).

6. Zona parqueo (ZP).

7.7.4. Artículo 4º-Zona pública (ZP).

• a)Propósitos. Lograr el cumplimiento del capítulo 111 de la Ley Nº 6043, en cuanto al derecho de uso público de los 50 metros, determinado por el Instituto Geográfico Nacional al sur de Playa El Jobo.
• b)Localización. El límite superior de la Zona Pública lo establece la línea de mojones IGN 272 y IGN 333 colocados por el I.G.N. en este sector costero.
• c)Concesiones. No se darán concesiones en esta zona.
• d)Usos permitidos. No Hay.

7.7.5. Artículo 5º-Zona de protección de pendientes y drenajes (ZPPD).

• a)Propósitos. Protección y conservación de áreas inestables, por motivos de seguridad. Permitir la recreación pasiva al aire libre, o bien, en pequeños refugios.
• b)Ubicación. La zona de estudio se caracteriza por el hecho de que los acantilados sobrepasan ligeramente la Zona Pública, por lo tanto, es necesario extender la Zona de Protección debido a las pronunciadas pendientes existentes. Se ubican tres sectores: el primer sector entre los mojones IGN 246 al IGN 248, el segundo entre los mojones IGN 253 al IGN 256 y el tercer frente el mojón IGN 269 al IGN 270.
• c)Concesiones. Estas zonas podrán ser incorporadas a otra concesión de uso mayor en donde se deben de respetar las regulaciones específicas de protección de ésta; así formaran parte de una concesión sin quedar como áreas baldías o sin ser concesionadas.
• d)Usos permitidos. Al igual que en la Zona Pública, se podrá realizar una arborización selectiva que elimine plantas punzantes e irritantes y podrán ser sustituidas por plantas y árboles que den sombra, como aceitunos y otros árboles perennifolios típicos de ladera de bosque seco. Se podrá, de ser necesario, la construcción de senderos y miradores, los mismos deberán contar con el permiso establecido en la Ley Nº 6043 y aprobados por la Municipalidad de La Cruz.

7.7.6. Artículo 6º-Zona de alojamiento turístico de mediana densidad (ZATMD).

• a)Propósitos. Permitir la implementación de un proyecto de hospedaje y gastronomía, dirigido a satisfacer la creciente demanda de turismo que aprovecha el segmento mar, sol y playa.
• b)Localización. Se ubica en el extremo noroeste del sector a ordenar en las zonas donde el acantilado disminuye de tamaño constituyendo un pretil costero, en general es una zona de pendiente.
• 6)Los planos del anteproyecto presentando cortes longitudinales y transversales.
• 7)Presupuesto del costo estimado de la obra y la forma de financiamiento.
• 8)De no haber sistema de evacuación de aguas negras, jabonosas y servidas, el tratamiento se realizaran antes de ser vertidas y se especificará en los planos constructivos finales.

El diseño del proyecto deberá respetar las siguientes normas en los terrenos dedicados al proyecto:

• 1)Área destinada a edificación: 60% incluyendo vialidades internas.
• 2)Áreas destinadas a zona verde y esparcimiento del proyecto: 40% 3) Los retiros laterales y el posterior serán de 5 metros y el anterior de 10 metros a partir de las cercas del borde con el camino y con la Zona Pública.
• g)Concesiones. Según lo estipulado en la Ley Nº 6043 y su reglamento, la Municipalidad de La Cruz solo podrá otorgar la concesión si el solicitante se garantiza el abastecimiento de agua potable pare el proyecto.
• h)Edificios. Las edificaciones pueden ser hasta de dos plantas. Sus características generales serán:

Retiros laterales m Retiro frontal 10 m Retiro posterior 5 m Área total del lote a concesionar 56,833 m² Cobertura máx. constructiva 60% equivalente a 34.099 m² Porcentaje de zonas verdes y otros usos pasivos 40% Densidad 40 a 80 hab/hect.

Altura máxima 8 mts Altura para dos pisos, mezanines se consideran como segundo nivel máxima para palenques o ranchos 12 mts g) Todo concesionario que se proponga realizar favor de la Municipalidad de La Cruz, por un monto a determinar entre el 1% y el 5% del valor del proyecto, según lo establece el artículo 56 del reglamento de la Ley Nº 6043.

7.7.7. Artículo 7º-Zona de residencial de baja densidad (ZRBD). Por las especiales características físico-ambientales de este litoral, se recomienda que los lotes para uso residencial de baja densidad tengan, en lo posible, el tamaño mayor especifica la Ley Nº 6043, con el fin de evitar altas densidades de ocupación.

• a)Propósitos. Crear áreas donde los lotes que se tengan sean únicamente pare usos de vivienda de baja densidad.
• b)Ubicación. En general este uso abarca dos zonas: una contigua al uso de alojamiento turístico, entre los mojones IGN 248 al IGN 272 y se sugiere un tamaño mínimo de 1.500 m2 y el máximo permitido por la Ley Nº 6043 o sea 4.000 m2. Son en general zonas de pendientes variables con sectores bastante planos.
• c)Usos Permitidos. Vivienda, complementada con pequeños ranchos, piscinas y algún tipo de cancha deportiva de tamaño pequeño.
• d)Usos condicionales. Facilidades turísticas, pequeños comercios entre los mojones IGN 251 al IGN 258 (Ver reglamentación al final de este apartado).
• e)Usos Conflictivos. Talleres mayores, fábricas, estaciones de gasolina, cualquier otra similar.
• f)Requisitos.

. Área de lote mínima a concesionar 1.500 m² . Área de lote máxima a concesionar 4.000 m . Frente mínimo 15 m . Retiro lateral. 3m . Retiro frontal 5 m.

. Retiro posterior 5m . Cobertura máxima construible 35% . Porcentaje de zonas verdes y otros usos pasivos 65% . Pendiente máxima utilizable hasta un 35% . Altura máxima 8 mts Altura para dos pisos, mezanines se consideran como segundo nivel h) En caso de aplicar el uso condicional (Facilidades Turísticas) se seguirán los siguientes requisitos.

• a)Propósitos. Establecer un área donde se ubiquen las facilidades turísticas y que complementen las que se pueden ofrecer en los otros usos de este plan regulador.
• b)Ubicación. Se ubica esta zona aproximadamente entre los mojones IGN 251 y GN 258 contiguo a los caminos.
• c)Usos Permitidos. Servicios turísticos como restaurantes, bar, sitio mirador, vestidores, área de asoleo con pequeños refugios, senderos peatonales, etc.
• d)Usos condicionales. No hay.
• e)Usos Conflictivos. Talleres mayores, fabricas, estaciones de gasolina, cualquier otra similar.
• f)Requisitos.

. Área de lote mínima a concesionar 2.000 m² . Área de lote máxima a concesionar 4.000 m² . Frente mínimo 15 m . Retiro lateral 3 m.

. Retiro frontal 5 m.

. Retiro posterior 3 m.

. Cobertura máxima construible 60% . Porcentaje de zonas verdes y otros usos pasivos 40% . Altura máxima 8 mts Altura para dos pisos, mezanines se consideran como segundo nivel 7.7.8.-Artículo 8º-Vialidad.

• a)Propósitos. Permitir la movilización entre las diferentes zonas de este plan regulador y que es una extensión del vigente, permitir el acceso a la Zona Publica. Conectar la vialidad de este plan regulador con la existente. Será necesario modificar el trazado sugerido disminuyendo el derecho vial de 14 a 11 y 8.5 metros en las vías vehiculares y en el sendero peatonal a 9.0 metros.
• b)Ubicación. La carretera principal conecta con la zonificación, llega al sector medio de la playa en las inmediaciones del mojón IGN 333. Este sector del plan regulador no presenta problemas de acceso a la Zona Pública, además, existe un sendero peatonal que llega a Zona Pública, el cual debe de ser diseñado y tener previsto para el acceso peatonal y el pronto acceso de ambulancias u otros, que ayuden a solventar emergencias en la Zona Pública.
• c)Usos no conformes. No hay.
• d)Usos conformes. Carreteras de 11, y 8.5 metros de ancho, con faldones, muros de contención, caños, etc.

En el caso del sendero peatonal, banda de tránsito preferiblemente adoquinada puentes rústicos, barandas, etc. En ambas obras se permitirá la instalación de tendido de iluminación, redes de distribución de electricidad y telefónica subterránea.

NOTA: Para validar el planteamiento vial que permite el acceso al sector de acantilados y que atraviesa propiedad privada, con el objeto de cumplir el mandato primario de la Ley Nº 6043, se deberá elaborar el plano catastrado de la misma, el cual deberá donarse a la Municipalidad de La Cruz, de lo contrario el ente municipal no podrá otorgar las concesiones en esta zona siendo una zona declarada no turística.

7.7.9. Artículo 9º-Vialidades propuestas y parqueos.

• a)Propósitos. Permitir la movilización entre las diferentes zonas de este Plan Regulador y que es una extensión del vigente, permitir el acceso a la Zona Publica, conectar la vialidad del presente Plan Regulador con la existente. Será necesario respetar el trazado sugerido en las láminas de uso del suelo.
• b)Ubicación. La carretera principal conecta con la zonificación propuesta en el borde norte del Plan Regulador, el cual da acceso al área declarada no turística. En este sector del Plan Regulador se ubica en la zona alta y una parte del trazado del camino pasa por propiedad privada, lo que obligará a que una vez construida la vialidad, se deberá hacer entrega por medio de plano catastrado y una donación formal a la Municipalidad de La Cruz.
• c)Usos no conformes. No hay.
• d)Usos conformes. Carreteras con faldones, muros de contención, caños, etc. En el caso del sendero peatonal, banda de tránsito, puentes rústicos, barandas etc. En ambas, obras se permitirá la instalación de tendido de iluminación, redes de distribución de electricidad y telefónica subterránea.

CUADRO N° 12 CUADRO RESUMEN DE USOS DEL SUELO Y PORCENTAJES RELATIVOS EN LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE DEL PLAN

Fuente: elaboración propia.

* Total de áreas aproximado y el porcentaje referido a la comparación en los terrenos en la Zona Marítimo Terrestre solamente, y abarca las zonas de interés turístico y no turístico.

** Se refiere al porcentaje de cobertura máximo en los diferentes usos establecidos.

Como objetivo general podemos decir que la presente zonificación pretende aprovechar las buenas cualidades escénicas del sector de laderas variables hacia la bahía y el mar abierto, favoreciendo un uso de media y baja densidad, pero permitiendo un uso controlado.

El anterior análisis no es equivalente al del Cuadro N° 12 resumen de usos del suelo y porcentajes relativos, sino que pretende sintetizar las restricciones del reglamento con un enfoque diferente que considera solamente dos usos: el pasivo donde no se realiza ninguna obra de construcción que no sea de mitigación, regeneración y reforestación y los usos activos como aquellas áreas donde construirán obras diversas según lo autorizado en el reglamento de este plan regulador.

7.7.10 Artículo 10.-Zona de servicios básicos (ZSB).

• a)Propósitos. Crear un área donde se pueda brindar facilidades turísticas básicas y que complementen las que se pueden ofrecer en otras zonas de este Plan Regulador.
• b)Ubicación. En general este uso abarca la zona contigua al uso de alojamiento turístico donde finaliza la zona restringida e inicia la zona escriturada, entre los mojones IGN-334 al IGN-336.
• c)Usos Permitidos. Instalaciones para brindar servicios básicos, servicios sanitarios, vestidores, senderos peatonales, soda o pequeño restaurante, tiendas para complementar necesidades.
• d)Usos condicionales. No hay.
• e)Usos Conflictivos. Talleres mayores, fábricas, estaciones de gasolina, cualquier otra similar.
• f)Requisitos.

Área constructiva mínima 500 m² Área constructiva máxima 2.500 m² Frente mínimo 10 m Frente máximo 25 m Retiro lateral 3 m Retiro frontal 5 m Retiro posterior 5 m Cobertura máxima construible 70% Porcentaje de zonas verdes y otros usos pasivos 30% Pendiente máxima utilizable hasta un 35% Altura máxima 8 mts Altura para dos pisos, mezanines se consideran como segundo nivel.

7.8. Normas generales de construcción. En este caso particular de Plan Regulador las normas se aplican a la Zona Marítimo Terrestre, en el caso particular de las laderas superiores son plano onduladas y existen pocas o ningunas limitaciones para la construcción. Existen pequeños sectores, donde no se puede construir como en las inmediaciones de los dos pequeños surcos por tener pendientes pronunciadas. En algunos sectores de la zona plano ondulada superior en algunos será necesario realizar terráceos, muros de contención, en otros no será necesario.

Se deberán ejecutar obras correctivas o de mitigación para el aprovechamiento de algunas áreas de concesión, o bien infraestructuras para corregir condiciones negativas o inseguras para los diferentes desarrollos futuros como en el límite sur de este Plan. Se deberá considerar que los posibles desarrollos futuros deberán tener la posibilidad de poder realizar obras o infraestructuras, que en cumplimiento de una serie de normas generales, se permita la construcción, reduciendo al mínimo los impactos al medio.

Para la ejecución de obras en las concesiones de la ZMT, se debe cumplir con las especificaciones establecidas en el Reglamento para el Trámite de Visado de Planos para la Construcción de Edificaciones en la Zona Marítima Terrestre, publicado en La Gaceta N° 36 del 20 de febrero del 2001.

Todo proyecto a realizarse en zona marítima terrestre debe contar con la aprobación del Estudio del Impacto Ambiental (ESIA) por parte del SETENA tal y como lo establece el artículo 22 del Decreto Ejecutivo Nº 25705 de la SETENA.

. En aquellos casos cuando se realicen obras de relleno, excavación o nivelación se deberán aplicar las siguientes normas: los taludes en general no deben superar una gradiente mayor al 35% y se podrán complementar con obras especiales como gaviones, estacas de madera curada, terráceos sucesivos o bien con el uso de árboles o plantas como la flor de itabo, como agente estabilizador.

. Todos los materiales de desecho que se extraigan o se vayan a usar en un relleno o sean objeto de una remoción o bien sean originadas en el proceso de construcción, no podrán bajo ninguna circunstancia depositarse o verterse en la zona de plataformas de abrasión norte, ni en cauces de surcos o confluencias de escorrentía, ni ser vertidos en los acantilados, pero se podrán usar como sub base de los caminos de ser posible.

. Cualquier relleno o nivelación que se realice en el área que abarca el presente Plan Regulador de usos del suelo, se debe realizar, en lo posible, con materiales originados por el terráceo o por obras de estabilización, al realizar los caminos u otras acciones en el sitio. Se recomienda depositarlos en el sitio o cercanías para favorecer así las condiciones generales para el desarrollo de las obras constructivas o de protección.

. Se aplicarán aquellas normas complementarias que indiquen los estudios especializados del sitio, a solicitud del I.C.T., I.N.V.U, M.O.P.T. o del interesado, las cuales darán el visado correspondiente. Su objeto será minimizar e impedir la continuidad de los procesos degenerativos morfogénicos que estén deteriorando, local o parcialmente, dicho sector costero.

. En las laderas se podrán realizar obras con el fin de ayudar a controlar los procesos erosivos por escorrentía y surcos durante la lluvia o sitios particularmente inestables que indiquen el peligro de un derrumbe o deslizamiento.

. Se podrán realizar otras obras que contribuyan a estabilizar los bordes de las cañadas, donde éstas cause una erosión significativa por arrastre.

. El ICE, o bien el inversionista, realizará el tendido eléctrico y telefónico en los derechos de vía obedeciendo el planteamiento vial propuesto en este Plan Regulador.

. La Municipalidad de La Cruz o los interesados al realizar los tendidos de agua potable los realizarán en los derechos de vía establecidos en este Plan Regulador.

. En las viviendas se construirán tanques sépticos de dos etapas para tratar las aguas negras y jabonosas, que permitan darán un tratamiento secundario, el cual disminuirá el riesgo por contaminación.

. La reforestación para dividir los diferentes lotes y bordes de las vialidades se realizarán con especies siempre verdes o de floración en la estación seca; lo anterior con el objeto de mejorar las cualidades escénicas del sitio y aumentar la diversidad de la vegetación.

. Las obras de contención y mitigación se localizan en el sector sur de este Plan Regulador donde las aguas de escorrentía, techos, aceras y las futuras vialidades convergerán en el sitio, por lo cual se deberán construir obras que garanticen que las aguas continuarán hacia el manglar con poca corriente y un bajo contenido de sedimentos, lo cual obligará a construir trampas de arena, quiebra gradientes y canales adecuados que lleven el agua al manglar con poca corriente y muy poco sedimento.

. Con el fin de disminuir el gasto de agua potable en el aspecto de riego de jardines y mantenimiento de áreas, se sugiere que al menos el hotel deberá contar con un sistema de tratamiento secundario de aguas negras y que pueda, en un determinado momento, recibir aguas de la zona residencial. Se debe considerar que dicha planta se podrá instalar fuera de la ZMT y el agua resultante podrá ser utilizada en riego de zonas verdes y jardines durante la estación seca, disminuyendo la demanda de agua para esta labor.

La Cruz, 28 de julio del 2005.