Montes de Oca Subdivision and Urbanization Control RegulationReglamento de Control de Fraccionamiento y Urbanizaciones de Montes de Oca

Subdivision (Fraccionamiento): The division of any property (predio) for the purpose of selling, transferring, negotiating, distributing, exploiting, or using separately, the resulting parcels; it includes both judicial or extrajudicial adjudication partitions, locations of undivided rights, and mere segregations (segregaciones) under the same owner, as well as those located in urbanizations or new constructions that are of interest for the control of the formation and urban use of real estate.

In other words, it is dividing a certain extension of land into smaller units, through blocks (amanzanamientos) or lot divisions, with the proper accesses for each lot and where the landowners are obliged to adhere to the city's planning and development norms.

For the purposes of this Regulation, the following terms have been defined as they appear below:

Irrigation ditch (Acequia): Ditch or channel through which water is conducted for irrigation and other purposes.

Sidewalk (Acera): Part of the public road, normally located at its edges, that is reserved for pedestrian traffic.

Aquifers (Acuíferos): Underground layer or vein that contains water.

Paving stones (Adoquines): Stone cut in the shape of a rectangular prism for paving and other uses.

Block layout (Amanzanamiento): Division of land into blocks or cuadras.

Front yard (Antejardín): Distance between the property lines and the construction lines, the first of cadastral origin and the second of official definition, whether set by the MOPT or the Municipality; it implies a restriction to build, without the portion of land thereby losing its condition of private property.

Paving stone (Adoquín): Stone cut in the shape of a rectangular prism for paving and other uses.

Storm sewer (Alcantarillado pluvial): Infrastructure work that conducts rainwater from the adjacent lands, from the drains that converge into it, or other sewer systems towards another sewer system, ravine, river, among others.

Developable Area (Área Urbanizable): Total area whose topographic or other physical characteristics allow for its urbanization.

Special Neighborhoods (Barrios Especiales): Neighborhoods that for the purposes of this Regulatory Plan have special conditions regarding lot sizes, coverages, among others. For more information, see the Zoning and Land Use Regulation and the Urban Renewal Regulation.

Coverage (Cobertura): Coverage or coverage area shall be understood as any surface of the land that is impermeabilized, this includes buildings, streets, sidewalks, slabs, paving stones (adoquines), eaves, as well as any other element that does not allow the free filtration of water into the land.

Sanitary sewer (Alcantarillado sanitario): Conduit through which the wastewater of populations goes Overcrowding (Hacinamiento): Agglomeration in one place of a number of people that is considered excessive.

Hydrological (Hidrológicos): Relating to the natural sciences dealing with waters.

Construction line (Línea de construcción): A line generally parallel to the front of the property, which indicates a distance from it equal to the required front setback or front yard.

Property line (Línea de propiedad): The one that demarcates the boundaries of the particular property Ballast (Lastre): Stone of poor quality and in cracked, wide, and thin slabs.

Water table (Nivel freático): Level of water accumulated in the subsoil.

Return period of a storm (Período de retorno de una tormenta): It is the period of time in years that is expected to elapse for a storm of very similar characteristics to occur again.

Cadastral plan (Plano catastrado): Official plan of a land, duly registered in the Dirección de Catastro Nacional, which establishes its shape, area, boundaries, and orientation.

Stormwater (Pluviales): Referring to rainwater.

Property (Predio): Land or real estate possession, synonym of lot.

Segregation (Segregación): Division of a lot, subdivision (fraccionamiento).

Public Easement (Servidumbre Pública): One that is declared for such purpose by a competent authority or the Municipality, and is therefore for common use and of a public nature.

Private Easement (Servidumbre Privada): One that arises from a subdivision (fraccionamiento) and is part of a private property, and therefore its maintenance shall be the responsibility of the subdivider (fraccionador). Undercutting (Socavación): Process of progressive erosion of the base of a slope or hillside caused by water or wind.

Approval (Visado): To give authority to a document or plan, approval.

Single Chapter. NEW SUBDIVISIONS

The subdivider (fraccionador) must make all the improvements determined by the municipality on the half of the street that the lots face, including its widening and respective sidewalk. This half will be measured from the longitudinal centerline of the street to the inner edge of the sidewalk

If any of them does not meet the minimum standards established in this regulation, the approval (visado) will be denied.

In qualified cases, the Municipality of Montes de Oca may admit the subdivision of lots by means of access easements (servidumbres de paso), provided that no other option exists and that it complies with the following rules:

a. The easement (servidumbre) will be accepted on special lands where, due to their location or dimension, it is shown to be impossible to subdivide with adequate access to existing public roads, being used preferably for cases where housing already exists on the lot.

b. When an easement (servidumbre) serves a subdivision of up to three lots for single-family housing, it shall have an easement (servidumbre) of four meters in width as a minimum, plus one meter of sidewalk. If properties (predios) exist on both sides of the easement (servidumbre), one more meter will be added for the other sidewalk. The length of an access easement (servidumbre) to interior lots shall not exceed 60 meters.

c. When an easement (servidumbre) serves a subdivision of four to six lots for single-family housing, it shall have an easement (servidumbre) of five meters in width as a minimum, plus one meter of sidewalk; if properties (predios) exist on both sides of the easement (servidumbre), one more meter will be added for the other sidewalk. The length of an access easement (servidumbre) to interior lots shall not exceed 60 meters.

d. Facing easements (servidumbres), a maximum of six lots may be segregated (segregar).

e. All lots resulting from the subdivisions must have the regulatory measurements. The area of the private easement (servidumbre privada) shall not be computable for purposes of calculating the minimum lot area and no constructions may be made on it, except the walls of the dwellings, whose specifications are given in the Zoning and Land Use Regulation, in Chapter 27 "Front Yards and Front Setbacks."

Its maintenance is the responsibility of the Municipality.

However, it must have quality infrastructure for its users, and therefore its streets must be paved, whether with asphalt pavement, paving stones (adoquines), concrete, among others, and must have their respective sidewalks in good condition. Easements (servidumbres) with streets of ballast (lastre), stone, earth, or similar shall not be admitted.

For such purposes, see the Zoning Map according to lot dimensions, frontage, and minimum area, as well as table 1, present in this regulation. All subdivisions (fraccionamientos) must respect the following guidelines according to the zone where they are located:

a. Zones where the minimum frontage is 9 meters, they must also comply with a minimum area of 130m², with a coverage percentage of 75%. See Zoning and Land Use Regulation, Table 13, Summary of Restrictions for the different zones.

b. Zones where the minimum frontage is 12 meters, they must also comply with a minimum area of 240m², with a coverage percentage of 70%. See Zoning and Land Use Regulation, Table 13, Summary of Restrictions for the different zones.

c. Special Neighborhoods (Barrios Especiales): They shall maintain the existing frontage and minimum area and their maximum coverage shall be 90% of the total lot area. For more information, see Zoning and Land Use Regulation, Title 8 Special Zones

a. Segregated (segregados) and duly registered lots, whose dimensions range between six and nine meters of frontage, with areas greater than 90m², shall have a coverage percentage of 75%, and may carry out their construction as long as they respect the respective setbacks. See Zoning Regulation, Table 13, Restrictions for the different zones.

b. Existing non-segregated lots must conform to the guidelines of the 2003 Regulatory Plan, if they wish to build or be segregated.

The access area is not taken into account to determine the usable area of the lot. In regular lots, with a nearly square or rectangular shape, the established minimum width and area must be respected.

See Zoning and Land Use Regulation, Title 2 Any new segregation (segregación) must be in accordance with articles 11 and 12 of this chapter.

Table 1. Minimum lot dimensions for subdivisions (fraccionamientos) and new constructions | CASES | MINIMUM AREAS AND FRONTAGES | OBSERVATIONS | | --- | --- | --- | | 1. Future Urbanizations and Constructions. | Depending on the zone where they are located, they shall have the following dimensions: 1. Greater than or equal to 130m², and with a minimum frontage of 9 meters. 2. Greater than or equal to 240m²,and with a minimum frontage of 12 meters. | No type of exception shall be made for future urbanizations and constructions. New segregations (segregaciones) shall not be admitted, unless they comply with the established minimum frontage of 9 or 12 meters. | | 2.Segregated (segregados) and duly registered lots, whose dimensions range between 6 and 9 meters. | Greater than or equal to 90m², and with a minimum frontage of 6 meters. | Applies to lots registered before the application of this Regulatory Plan. No type of division by segregation (segregación) shall be admitted. | | 3.Special Neighborhoods See Zoning Regulation, Title 8 Special Zones | Both the existing frontage and lot area shall be maintained. | In order not to harm their users, the existing dimensions shall be respected. No type of division by segregation (segregación) shall be admitted unless they comply with the requirements of the surrounding zone. | | 4.Segregated lots without being registered. | Depending on the zone where they are located, they shall have the following dimensions: 1. Greater than or equal to 130m², and with a minimum frontage of 9 meters. 2. Greater than or equal to 240m², and with a minimum frontage of 12 meters. | As they are not duly registered, the regulations of this Regulation shall apply. New segregations (segregaciones) shall not be admitted, unless they comply with the established minimum frontage of 9 or 12 meters. | | 5. Construction permits for residential use shall not be granted on lots smaller than 90m² or with less than 6 meters of frontage | | | | 6. New subdivisions (fraccionamientos) must be in accordance with point 1 | | |

Urbanization: The subdivision (fraccionamiento) and development of a land for residential purposes through the opening of streets and provision of services, where the developer (urbanizador) is obliged to cede to the municipality a certain portion of land for public use, in addition to complying with all the pertinent urban planning regulations.

In the event that the urbanization is located in a Commercial or Mixed Zone, its size may not exceed 15 lots.

a. Zones where the minimum frontage is 9 meters, they must also comply with a minimum area of 130m².

b. Zones where the minimum frontage is 12 meters, they must also comply with a minimum area of 240m².

a. For lands where areas greater than 240m² are required and with a frontage greater than or equal to 12 meters, up to 70% of the total lot area may be covered.

b. For lands where areas greater than 130m² are required and with a frontage greater than or equal to nine meters, up to 75% of the total lot area may be covered.

c. The above coverage percentages include parking areas and any type of pavements that are added to the building areas.

d. Special Neighborhoods (Barrios Especiales): They shall maintain the existing frontage and minimum area and their maximum coverage shall be 90% of the total lot area. See Zoning Regulation Title 8 Special Zones.

Said area may contain sports courts, community hall, children's playgrounds, and green areas, which shall correspond to 15% of the developable area (área urbanizable).

If the urbanization contemplates more than 50 dwellings, the green area may be distributed in several points, considering a green zone for every 50 dwellings as long as more than half complies with the minimum width. With respect to children's playgrounds, a nucleus shall be established for every 30 dwellings.

See annex of Tree Species.

This portion does not count as green area if its surface is impermeable, but it is included in the communal area.

If there is any type of visual barrier, whether a wall, hedge, or similar, between the construction line and the street, it may not exceed one meter in height; from that point on, elements may be incorporated that allow at least 80% visibility from the street to the property.

The urbanization may not be delimited with any type of wall, nor may entrance arches be created, nor any element that exceeds the indicated height; as it is considered visual pollution.

a. Lateral: If there is a window on the adjoining property line or if the walls parallel to said adjoining line are of combustible material, a minimum setback of 1.5 meters shall be required for single-story dwellings and three meters for those of more than two stories or nine meters in height.

b. Rear: Under the same conditions as the lateral setback, a minimum setback of three meters shall be required.

a. Those existing and duly registered lots, whose frontage is greater than 6 meters but less than 9 meters or with an area greater than 90 m², may build up to a maximum of two stories or 8 meters in height.

b. Those existing and duly registered lots, whose frontage is greater than 9 meters but less than 12 meters and with an area greater than 130 m², may build up to a maximum of three stories or 11 meters in height, but where the construction area of the third story shall be only 50% of the area of the previous story.

c. Those lots whose frontage is greater than 12 meters and with at least 240 m² in area, may reach up to three stories or 11 meters in height.

See Zoning and Land Use Regulation. Regarding coverages and setbacks, it must respect the provisions stipulated in this regulation, given that these restrictions are a function of use and in this case, it is a residential use.

Their classification, on the other hand, is done according to their importance within urban developments. In this classification, five types of roads are defined, which are listed below, in decreasing order of their right-of-way and their importance.

a. Primary: Those that constitute a continuous road network. They serve to channel local roads towards sectors of the city or, towards connecting highways between the proposed development and other populated centers, or that are considered to be likely to have that function. They are those cantonal highways classified as local roads (caminos vecinales), according to the Ley General de Caminos.

They must be greater than or equal to 16.8 meters of right-of-way, of which 10 meters are roadway (calzada), 2.4 meters of sidewalk on each side, and one meter of green strip on each side. In said strip, traffic signage, public telephones, lighting, sewer system, and electrical installations must be contemplated; the latter are recommended to be underground.

b. Secondary: Internal collector roads of the urbanization. They are cantonal highways classified as local streets, according to the Ley General de Caminos.

They must be greater than or equal to 14 meters of right-of-way, of which 8.5 meters are roadway (calzada), two meters of sidewalk on each side, and 0.75 meters of green strip on each side. If one wishes to make either the sidewalk or the green strip wider, there is no inconvenience; in said strip, traffic signage, public telephones, lighting, sewer system, and electrical installations must be contemplated; the latter are recommended to be underground.

c. Tertiary: Those whose length is less than 100 meters and do not have a collector function. They are cantonal highways classified as local streets, according to the Ley General de Caminos.

They must be greater than or equal to 11 meters of right-of-way as a minimum, of which seven meters are roadway (calzada), 1.5 meters for sidewalk on each side, and 0.50 meters of green strip on each side; as in the previous cases, the strip must contemplate traffic signage, public telephones, lighting, sewer system, and electrical installations; the latter are recommended to be underground. If one wishes to make either the sidewalk or the green strip wider, there is no inconvenience.

d. Local streets: Public roads included within the quadrant of an urban area, not classified as urban crossings of the Red Vial Nacional.

e. Special: Those indicated in the regulatory plans or in special or partial projects duly approved by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

Their section shall be as indicated in each case and they must be adequately integrated into the existing road network for the zone.

The subdivider (fraccionador) must make all the improvements determined by the municipality on the street in front of the lots, including its widening, both for subdivision (fraccionamiento) outside the quadrant and for the urbanization, and they shall be at the developer's (urbanizador) expense. On the opposite side from the gutter, the necessary works must be done to protect the pavement.

These roads are to give access to the properties, and therefore, it is the obligation of the developer (urbanizador) to provide the necessary land and construct the works they demand. For design purposes, they are assimilated to secondary roads.

However, in no case may the longest side of the cuadra exceed 120 meters.

a. Every urbanization with more than 50 housing units must have at least two vehicular accesses, clearly differentiated from each other, with a separation of at least 100 meters from one another. Each of these accesses must have at least two lanes, one for entry and one for exit. The sum of both lanes shall be equivalent to the width of the street to which they belong.

b. Absolutely prohibited is the incorporation of any type of barriers such as bollards, chains, among others, that hinder the free passage of any person or vehicle.

For more information, see chapter 7 on Pedestrian Infrastructure in the Road Network Regulation.

a. Sidewalks on primary streets: They shall have a width of 2.40 meters and a green strip of one meter as a minimum.

b. Sidewalks on secondary streets: They shall have a width of two meters and a green strip of 0.75 meters as a minimum.

c. Sidewalks on tertiary streets: They shall have a width of 1.5 meters and a green strip of 0.50 meters as a minimum.

It is absolutely prohibited to close any access to the pedestrian mall.

The size, shape, and growth characteristics must be such that the types of trees used do not alter the existing infrastructure, especially that their roots do not break the sidewalk. See the Arborization Annex and the Zoning and Land Use Regulation, Title 6 Green Areas.

In the length between the interruption of the arborization and that of the green strip, dwarf vegetation, hedges, shrubs, urban furniture, or other elements whose height does not exceed 60 centimeters may be placed. See the Roadway Regulation, Chapter 7 Pedestrian Infrastructure.

Under no circumstance shall these ramps be permitted in the width designated for sidewalks, except when there is no green strip, in which case said ramp may not exceed 50 centimeters in length.

In the case of new constructions, they may not use the sidewalks to temporarily place construction materials. If a property is to be temporarily fenced, whether for remodeling or new construction, said fence may not include the sidewalk.

a. At corners: At all corners, ramps shall be built with a slope of no more than 15%, the length of which shall be equal to the width of the green area plus the portion of the sidewalk necessary to overcome the existing level difference between it and the street. These ramps must have a minimum width of 1.50 meters, be made of non-slip material, have a groove of at least one centimeter deep every 10 centimeters, and be located outside the curved section of the intersection, with the purpose of making access to the sidewalk easier for persons with some type of disability or for passersby in general.

b. In general: any change in sidewalk level, except at corners, must be overcome with a ramp whose slope does not exceed 10%. It is recommended to use between 6% and 8%.

In the case of commercial zones or when there are acute road intersection angles, never less than sixty 60 degrees at the corners, the radius shall be increased to 12 meters minimum.

Regulation:

a. If the area to be developed does not have a sewer system, it must have a wastewater treatment system.

b. The supply of potable water and the evacuation of stormwater shall conform to the standards of the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (ICAA).

c. All storm sewer outlets from residential developments and projects in general must be protected against erosive processes that may be caused by the discharge of water into the river, and the connection of the sewer to the river should preferably be made at a 45º angle measured with respect to the riverbank. The height of the water fall must be less than one meter in height above the mean river level to avoid undermining the channel or riverbed. The sewer outlet cannot be below the river level during a storm event, as this would prevent the water from exiting the sewers. Preferably, the water fall at the river entry should be protected with some system deemed adequate to prevent scouring. See Construction Regulation.

d. The routing of storm sewer networks must be located in rights-of-way and, in any case, through or over public use areas, to facilitate maintenance and reduce the impact of possible damage from storm pipes on dwellings.

e. When the property is assisted by an easement (servidumbre), the sewer networks and stormwater management works must also be located in a public area, and may be incorporated into streets, parks, or playgrounds.

a. When the collector is planned for a later stage, the developer must leave a built sanitary sewer system within the development to connect in the future to the planned collector system.

b. If no sanitary sewer is in operation or planned, the following alternatives are considered:

b.1 For developments larger than 80 housing units, the construction of a dedicated wastewater treatment plant is required.

b. 2 In developments with a smaller number of lots or dwellings, the use of a septic tank is permitted, provided the land has optimal conditions for its use.

a. The construction of the main telephone network, the design of which shall be approved in each case by ICE, may be carried out by private companies or contracted directly with ICE. The routing of networks for telecommunications services must preferably be located in rights-of-way and, in any case, through or over public use areas.

b. The project must include the cabinets or other telephone distribution means, the location of which must be consulted with ICE at the preliminary project stage, so that the necessary spaces are reserved.

a. All electrification of the development must be in accordance with the guidelines established by the Compañía Nacional de Fuerza y Luz, S.A.

b. Regarding the installation of public lighting, it must be transferred to the Compañía Nacional de Fuerza y Luz, S.A., as well as its maintenance.

Every development must comply with the fire protection standards set forth in the Construction Regulation of this Regulatory Plan, as well as the guidelines stipulated by INS. When a subdivision (fraccionamiento) has an easement (servidumbre) as access, the subdivider shall be responsible for providing said easement with at least one hydrant, if the sum of its length and the nearest hydrant exceeds 150 meters.

For more information, see the Construction Regulation, Chapters 30 "Hydrological Aspects and Floods" and Chapter 31 "Prevention of landslides and protection of river channels".

This strip cannot be reduced for any reason, as its purpose is to protect the river. In intermittent rivers and streams, 10 meters of protection strip must be left on each side of the maximum stream bed.

Overflows must be provided for maximum floods calculated for the case of total waterproofing of the lands that contribute water to that stream and a 25-year return period. The pipe must be capable of transporting all the water and be designed to work under pressure with additional channels for possible overflows. The construction of piping with concrete sewers is not permitted, as failures in their joints can put the stability of the surrounding soils at risk. The sewer design must be such that scouring is prevented as much as possible.

In said hillsides, earthworks (movimientos de tierra) that alter the natural topography of the land may not be carried out; this implies a prohibition of terracing and the deposit or extraction of materials.

Forming rhomboids instead of rectangles.

The topsoil that is removed during earthworks must be temporarily placed in appropriate places in order to use it later in the final treatment of the areas. Its use for the shaping of fills where future development is intended is not permitted. When carrying out any fill, the topsoil must be removed, and the surface must be shaped in steps before the placement of the fill layers.

The original form shall be returned for tax purposes as required by law.

The purpose of this consultation is to establish the feasibility of the project. It is understood that the designer will take into account all the provisions of this Regulation, with the refinement that this stage requires.

The preliminary consultation plan constitutes a service of mere guidance for the interested party, prior to the submission of the construction plans and, therefore, does not authorize the developer to execute works or proceed with the sale of lots.

Regarding the cadastral plan of the mother property, it must be stamped by the Municipalidad de Montes de Oca.

Likewise, the plans shall be withdrawn from the Urbanism Directorate with the resolution of both involved institutions, and finally, once approved, they shall be submitted to the Municipalidad de Montes de Oca for the request of the construction permit, in which the following must be presented:

a. Two sets of construction plans for the project, approved by the respective bodies. This requirement is indispensable for any development. The plans must also be delivered in digital file format, either CAD, or DGN, DWG, or DXF.

b. In the case of tree felling, approval from MINAE must be obtained if the area is within protected areas. If it is in other areas and the number of trees to be cut is five or more, the approval of a professional in the field, such as a Forestry Engineer, Biologist, among others, is required.

c. Fill out the construction permit application with complete data, the signature of the property owner, Approval from Catastro, Approval from Collections, with the respective fiscal and municipal stamps.

d. Two sets of final construction plans. Only for minor works such as: tapias, internal repairs, remodeling, and other works that do not structurally affect any civil work. Such works are at the discretion of the Engineer or Architect responsible for signing construction permits, considering them as minor or not, taking into account their costs and complexity. In the event that the Municipalidad de Montes de Oca has a regulation for minor works, this regulation may govern in substitution of this article.

e. Photocopy of both sides of the identity card of the property owner. In cases where the property owner is a legal entity, a copy of the legal entity ID and the documentation accrediting it must be provided, as well as the original power of attorney, a photocopy of both sides of the identity card of the generalísimo proxy, and the original power of attorney.

f. Two copies of the property purchase and sale deed, or failing that, a registry report issued no more than three months prior by the Property Registry.

g. A pronouncement from SETENA, if this institution considers it pertinent, for which the preliminary project must be submitted for study by the same.

h. Before paying for the construction permit, an up-to-date Workers' Compensation Insurance Policy that covers the work to be carried out must be presented. In the case of having a Permanent Policy, a letter from INS with the Approval of the Workers' Compensation Department must be presented, stating that the policy in question will cover the construction for which the permit is requested.

The same rule shall apply for variations or corrections that are desired to be introduced to the original project.

The approval shall be valid for one year. If the works have not been executed within that period, the subdivider or developer must request its renewal within the last quarter of its validity.

Both the approval and the resolution on an extension for another equal period may be conditioned or denied, as the case may be, based on Article 38 of Law No. 4240 on Urban Planning. The term for resolving these shall be the same as indicated in the first paragraph of this article.

Once the validity of the approval has expired, the interested party must fulfill the requirements of a new application, for those documents whose validity has expired.

The approval of construction plans does not imply the approval provided for in Article 33 of the Urban Planning Law; for this purpose, segregation plans must be presented at the time the development is handed over to the Municipality, which must send copies to INVU and to the Oficina de Catastro Nacional.

If these are rejected, that decision shall be notified, expressing at the same time the reasons, by means of a letter addressed to the interested party, a copy of which shall be sent to the Sanitary Engineering Department of the Ministry of Health, to Acueductos y Alcantarillados, to INVU, and to the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.

The interested party or a person authorized by him shall sign a receipt when withdrawing the plans.

No omission of details in the approved plans releases the developer and the responsible professional from the obligations that concern them regarding the total and satisfactory delivery of the works, in accordance with the provisions established in this regulation.

The developer and the responsible professional who sign the application for approval of the construction plans are guarantors of the strict conformity of the works with the enforceable regulatory requirements, as indicated in the applicable laws.

4240 on Urban Planning has been provided.

The naming function of the cantonal Municipality is limited by that attributed to the Nomenclature Commission by law; the Municipality may request the modification of the name when it judges that it contravenes the provisions of this article.

4240, with the exceptions it contains. For these purposes, the professional who signs the permit application must present a budget of the value of the works for municipal verification; this cannot be less than the valuation by the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.

The foregoing, provided that the provisions of Article 3 of the Law for the Protection of the Citizen from Excessive Requirements and Administrative Procedures are respected.

Table 2. SUMMARY OF PROVISIONS FOR RESIDENTIAL DEVELOPMENTS AND SUBDIVISIONS | SETBACKS AND FRONT YARDS | COVERAGE AND SUBDIVISIONS | SIDEWALKS AND GREEN STRIPS | | | --- | --- | --- | --- | | Front yards: Minimum two meters Side setbacks: Dwellings 1 story: 1.5 meters 2 to 4 stories: 3 meters Rear setback: Under the same conditions as the side setback, a minimum setback of 3 meters will be required. | *For dwellings Located in areas whose minimum area is 130m², with a frontage greater than 9 meters, the coverage percentage shall be a maximum of 75%. * For dwellings Located in areas whose minimum area is 240m², with a frontage greater than 12 meters, the coverage percentage shall be a maximum of 70%. | For Primary streets: Minimum width 2.4 meters and 1 meter of green strip. Secondary: Minimum width 2 meters and 0.75 meters of green strip. Tertiary: Minimum width 1.5 meters and 0.50 meters of green strip. The Green strip must include Traffic signage, public telephones, lighting, sewer system and electrical installations, the latter are recommended to be underground. | | | PUBLIC AREA FOR THE COMMUNITY | | | | | COMMUNAL | PLAYGROUNDS | GREEN AREAS | | | Minimum 15% of the developable area. Streets and sidewalks are not included within this percentage. Said area must have the necessary infrastructure for playgrounds, sports, and community gatherings. | At least 10m² per housing unit, this area is not included within the green area but is included within the communal area. | Every development must transfer 15% of the total developable area for green areas and community equipment. | | | MAXIMUM HEIGHTS | STREETS AND CIRCULATION | | | | 4 stories or 15 meters in height maximum will be allowed. | Primary: 16.8 meters of right-of-way, of which 10 meters are roadway, 2.4 meters of sidewalk, and 1 meter of green strips. Secondary: 14 meters of right-of-way, of which 8.5 meters are roadway, 2 meters of sidewalks, and 0.75 meters of green strip. Tertiary: 11 meters of right-of-way, of which 7 meters are roadway, 1.5 meters of sidewalks, and 0.50 meters of green strip. In pedestrian malls (alamedas), there shall be a right-of-way of 6 meters with a sidewalk of 2 meters in the center and the rest designated for green area. | | | Bibliography Gideon Golany, Planificación de Nuevas Ciudades, Editorial LIMUSA, S,A.

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(By format type, see map in Alcance N°51 to Gaceta N° 165 of August 29, 2006)

Fraccionamiento: La división de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derechos indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles.

En otras palabras es dividir determinada extensión de terreno en unidades más pequeñas, mediante amanzanamientos o lotificaciones, con los debidos accesos para cada lote y donde los propietarios de terrenos se ven obligados a apegarse a las normas de planeación y desarrollo de la ciudad.

Para efectos del presente Reglamento, se han definido los siguientes términos como aparecen a continuación:

Acequia: Zanja o canal por donde se conducen las aguas para regar y para otros fines.

Acera: Parte de la vía pública, normalmente ubicada en sus orillas, que se reserva para el tránsito de peatones.

Acuíferos: Capa o vena subterránea que contiene agua.

Adoquines: Piedra labrada en forma de prisma rectangular para empedrados y otros usos.

Amanzanamiento: División de un terreno en manzanas o cuadras.

Antejardín: Distancia entre las líneas de propiedad y de construcción de origen catastral la primera y de definición oficial la segunda, ya sea fijada por el MOPT o la Municipalidad; implica una restricción para construir, sin que por ello la porción de terreno pierda su condición de propiedad privada.

Adoquín: Piedra labrada en forma de prisma rectangular para empedrados y otros usos.

Alcantarillado pluvial: Obra de infraestructura que conduce el agua de lluvia proveniente de los terrenos adyacentes a la misma, de los desagües que confluyen a él u otros sistemas de alcantarillado hacia otro sistema de alcantarillado, quebrada río, entre otros.

Área Urbanizable: Total de área cuyas condiciones topográficas u otras características físicas permiten su urbanización.

Barrios Especiales: Barrios que para efectos de este Plan Regulador poseen condiciones especiales en cuanto a tamaños de lote, coberturas, entre otros. Para más información ver Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo y Reglamento de Renovación Urbana.

Cobertura: Se entenderá como cobertura o área de cobertura, cualquier superficie del terreno que se encuentre impermeabilizada, esto incluye tanto edificios, calles, aceras, losas, adoquines, aleros, así como cualquier otro elemento que no permita la libre filtración de agua en el terreno.

Alcantarillado sanitario: Conducto por donde van las aguas servidas de las poblaciones Hacinamiento: Aglomeración en un mismo lugar de un número de personas que se considera excesivo.

Hidrológicos: Acerca de las ciencias naturales que trata de las aguas.

Línea de construcción: Una línea por lo general paralela a la del frente de propiedad, que indica una distancia de ésta igual al retiro frontal o antejardín requerido.

Línea de propiedad: La que demarca los límites de la propiedad en particular Lastre: Piedra de mala calidad y en lajas resquebrajadas, ancha y de poco grueso.

Nivel freático: Nivel de agua acumulada en el subsuelo.

Período de retorno de una tormenta: Es el período de tiempo en años que se espera ha de transcurrir para que una tormenta de características muy similares vuelva a darse.

Plano catastrado: Plano oficial de un terreno, debidamente registrado en la Dirección de Catastro Nacional, que fija la forma, área, deslindes y orientación.

Pluviales: Referente a aguas de lluvia.

Predio: Tierra o posesión inmueble, sinónimo de lote.

Segregación: División de un lote, fraccionamiento.

Servidumbre Pública: Aquella que sea declarada para tal fin por alguna autoridad competente o bien la Municipalidad, por lo que sería de uso común y de carácter público.

Servidumbre Privada: Aquella que se dé a raíz de un fraccionamiento y sea parte de una propiedad privada, por lo que su mantenimiento será responsabilidad del fraccionador. Socavación: Proceso de erosión progresiva de la base de un talud o ladera provocada por el agua o el viento.

Visado: Dar autoridad a un documento o plano, visto bueno.

El fraccionador deberá hacer todas las mejoras que determine la municipalidad sobre la mitad de la calle a que enfrenten los lotes incluida su ampliación y acera repectiva. Esta mitad será medida desde el eje central longitudinal de la calle hasta el borde interno de la acera

Si alguna de ellas no cumple con las normas mínimas establecidas en este reglamento se denegará el visado.

En casos calificados la Municipalidad de Montes de Oca podrá admitir la subdivisión de lotes mediante servidumbres de paso, siempre que no exista otra opción y se cumpla con las siguientes normas:

a. La servidumbre se aceptará en terrenos especiales en que por su ubicación o dimensión se demuestre que es imposible fraccionar con acceso adecuado a vías públicas existentes, utilizándose preferentemente para casos en que ya existan viviendas en el lote.

b. Cuando una servidumbre sirva a una subdivisión hasta de tres lotes para vivienda unifamiliar, se tendrá una servidumbre de cuatro metros de ancho como mínimo, más un metro de acera. Si existen predios a ambos lados de la servidumbre se agregará un metro más para la otra acera. La longitud de una servidumbre de acceso a lotes interiores no excederá de 60 metros.

c. Cuando una servidumbre sirva a una subdivisión de cuatro a seis lotes para vivienda unifamiliar, se tendrá una servidumbre de cinco metros de ancho como mínimo, más un metro de acera, si existen predios a ambos lados de la servidumbre se agregará un metro más para la otra acera. La longitud de una servidumbre de acceso a lotes interiores no excederá de 60 metros.

d. Frente a servidumbres solamente se podrá segregar un máximo de seis lotes.

e. Todos los lotes resultantes de las subdivisiones, deberán tener las medidas reglamentarias. El área de la servidumbre privada no será computable para efectos de cálculo del área mínima de lote y sobre ella no podrán hacerse construcciones, salvo los muros de las viviendas, cuyas especificaciones están dadas en el Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo, en el Capítulo 27 "Antejardines y Retiros Frontales".

Su mantenimiento es responsabilidad de la Municipalidad.

Sin embargo deberá contar con infraestructura de calidad para sus usuarios, por lo que sus calles deberán estar pavimentadas, ya sea con pavimentos asfálticos, adoquines, concreto, entre otros y deberán contar con sus respectivas aceras en buen estado. No se admitirán servidumbres con calles de lastre, piedra, tierra o similar.

Para tales efectos ver Mapa de Zonificación de acuerdo a dimensiones de lote, frente y área mínima así como tabla 1, presentes en este reglamento. Todo fraccionamiento deberá respetar los siguientes lineamientos de acuerdo a la zona donde se ubique:

a. Zonas donde el frente mínimo es de 9 metros, además deberán de cumplir con un área mínima de 130m², con un porcentaje de cobertura del 75%. Ver Reglamento de Zonificación y Uso del suelo, Tabla 13, Resumen de restricciones para las diferentes zonas.

b. Zonas donde el frente mínimo es de 12 metros, además deberán de cumplir con un área mínima de 240m², con un porcentaje de cobertura del 70%. Ver Reglamento de Zonificación y Uso del suelo, Tabla 13, Resumen de restricciones para las diferentes zonas.

c. Barrios Especiales: Mantendrán el frente y área mínima existente y su cobertura máxima será del 90% del área total del lote. Para más información Ver Reglamento de Zonificación y Uso del suelo, Titulo 8 Zonas Especiales

a. Lotes segregados y debidamente inscritos, cuyas dimensiones oscilen entre seis y nueve metros de frente, con áreas mayores a 90m² , tendrán un porcentaje de cobertura del 75%, y podrán efectuar su construcción siempre y cuando respeten los retiros respectivos. Ver Reglamento de Zonificación, Tabla 13, de Restricciones para las diferentes zonas.

b. Lotes existentes no segregados deberán de sujetarse a los lineamientos del Plan Regulador del 2003, si desean construir o segregarse.

El área de acceso no se toma en cuenta para determinar el área útil del lote. En lotes regulares, con forma casi cuadrada o rectangular, se deberá respetar el ancho y área mínima establecidos.

Cualquier nueva segregación deberá estar acorde con el artículo 11 y 12 de este capítulo.

Tabla1. Dimensiones mínimas de lotes para fraccionamientos y nuevas construcciones | CASOS | AREAS Y FRENTES MINIMOS | OBSERVACIONES | | --- | --- | --- | | 1.Futuras Urbanizaciones y Construcciones. | Dependiendo de la zona donde se ubiquen tendrán las siguientes dimensiones: 1.Mayores o iguales a 130m²,y con un frente mínimo de 9 metros. 2.Mayores o iguales a 240m²,y con un frente mínimo de 12 metros. | No se hará ningún tipo de excepción, con las urbanizaciones y construcciones futuras. No se admitirán nuevas segregaciones, al menos que cumplan con el frente mínimo fijado de 9 ó 12 metros. | | 2.Lotes segregados y debidamente inscritos, cuyas dimensiones oscilan entre 6 y 9 metros. | Mayores o iguales a 90m²,y con un frente mínimo de 6 metros. | Se aplica a lotes inscritos antes de la aplicación de este Plan Regulador. No se admitirá ningún tipo de división por segregación. | | 3.Barrios Especiales Ver Reglamento de Zonificación, Titulo 8 Zonas Especiales | Se mantendrá tanto el frente como el área de lote existente. | A fin de no perjudicar a sus usuarios se respetarán las dimensiones existentes. No se admitirá ningún tipo de división por segregación a menos de que cumplan con los requisitos de la zona circundante. | | 4.Lotes segregados sin inscribir. | Dependiendo de la zona donde se ubiquen tendrán las siguientes dimensiones: 1.Mayores o iguales a 130m²,y con un frente mínimo de 9 metros. 2.Mayores o iguales a 240m²,y con un frente mínimo de 12 metros. | Al no estar debidamente inscritos, se aplicarán las normativas de este Reglamento. No se admitirán nuevas segregaciones, al menos que cumplan con el frente mínimo fijado de 9 ó 12 metros. | | 5. No se darán permisos de construcción para uso habitacional en lotes menores de 90m² o con menos de 6 metros de frente | | | | 6.Los nuevos fraccionamientos deberán estar a acordes con el punto 1 | | |

Urbanización: El fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines residenciales mediante la apertura de calles y provisión de servicios, donde el urbanizador se ve obligado a ceder a la municipalidad cierta porción de terreno para uso público, además de cumplir con todas las normativas urbanísticas pertinentes.

En caso de que la urbanización se ubique en una Zona Comercial o Mixta, su tamaño no podrá sobrepasar los 15 lotes.

a. Zonas donde el frente mínimo es de 9 metros, además deberán de cumplir con un área mínima de 130m².

b. Zonas donde el frente mínimo es de 12 metros, además deberán de cumplir con un área mínima de 240m².

a. Para terrenos donde se exige áreas mayores a 240m² y con frente mayor o igual 12 metros se podrá cubrir hasta un 70% del área total del lote.

b. Para terrenos donde se exige áreas mayores a 130m² y con frente mayor o igual a nueve metros se podrá cubrir hasta un 75% del área total del lote.

c. Los porcentajes de cobertura anteriores incluyen áreas de estacionamientos y cualquier tipo de pavimentos que se suman a las áreas de los edificios.

d. Barrios Especiales: Mantendrán el frente y área mínima existente y su cobertura máxima será del 90% del área total del lote. Ver Reglamento de Zonificación Titulo 8 Zonas Especiales.

Dicha área puede contener canchas deportivas, salón comunal, juegos infantiles y áreas verdes la cual corresponderá al 15% del área urbanizable.

Si la urbanización contempla más de 50 viviendas se podrá distribuir el área verde en varios puntos, considerando una zona verde por cada 50 viviendas siempre y cuando más de la mitad cumpla con el ancho mínimo. En lo que respecta a juegos infantiles se establecerá un núcleo por cada 30 viviendas.

Ver anexo de Especies Arbóreas.

Esta porción no cuenta como área verde si su superficie es impermeable, pero sí esta incluida en el área comunal.

Si existiera algún tipo de barrera visual ya sea muro, seto o similar, entre la línea de construcción y la calle ésta no puede sobrepasar el metro de altura, a partir de ahí se podrán incorporar elementos que permitan al menos un 80% de visibilidad desde la calle a la propiedad.

No se podrá delimitar la urbanización con ningún tipo de muralla, ni crear arcos de entrada ni ningún elemento que sobrepase la altura indicada; ya que se considera contaminación visual.

a. Laterales: Si existiera ventana en colindancia o si las paredes paralelas a dicha colindancia son de material combustible, se exigirá un retiro mínimo de 1,5 metros, para las viviendas de un piso y tres metros para aquellas de más de dos pisos o nueve metros de altura.

b. Posterior: Bajo las mismas condiciones que el retiro lateral se exigirá un retiro mínimo de tres metros.

a. Aquellos lotes existentes y debidamente inscritos, cuyo frente sea mayor a 6 metros pero menor a 9 metros o con un área mayor a 90 m², podrán construir hasta un máximo de dos pisos u 8 metros de altura.

b. Aquellos lotes existentes y debidamente inscritos, cuyo frente sea mayor a 9 metros pero menor a 12 metros y con un área mayor a 130 m², podrán construir hasta un máximo de tres pisos u 11 metros de altura, pero donde el área de construcción del tercer piso será solamente del 50% del área del piso anterior.

c. Aquellos lotes cuyo frente sea mayor a 12 metros y con al menos 240 m² en área, podrán llegar hasta tres pisos u 11 metros de altura.

Ver Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo. En lo referente a coberturas y retiros deberá respetar lo estipulado en este reglamento, dado que estas restricciones están en función del uso y este caso es un uso habitacional.

Su clasificación, por otro lado, se hace de acuerdo con su importancia dentro de los desarrollos urbanos. En esta clasificación se definen cinco tipos de vías, las que se enumeran a continuación, de acuerdo con el orden decreciente de su derecho de vía y de su importancia.

a. Primarias: Son aquellas que constituyen una red vial continua. Sirven para canalizar las vías locales hacia sectores de la ciudad o bien, hacia carreteras de enlace entre el desarrollo propuesto y otros núcleos poblados o que se considere que puedan llegar a tener esa función. Son aquellas carreteras cantonales clasificadas como caminos vecinales, según la Ley General de Caminos.

Deberán ser mayores o iguales a 16,8 metros de derecho de vía de los cuales 10 metros son de calzada, 2,4 metros de acera cada lado y un metro de franja verde a cada lado. En dicha franja debe de contemplarse señalización de tránsito, teléfonos públicos, alumbrado, sistema de alcantarillado e instalaciones eléctricas, estas últimas se recomienda que sean subterráneas.

b. Secundarias: Vías colectoras internas de la urbanización. Son carreteras cantonales clasificadas como calles locales, según la Ley General de Caminos.

Deberán ser mayores o iguales a 14 metros de derecho de vía de los cuales 8,5 metros son de calzada, dos metros de acera cada lado y 0,75 metros de franja verde cada lado. Si se desea hacer ya sea la acera como la franja verde más anchas no hay inconveniente, en dicha franja debe de contemplarse señalización de tránsito, teléfonos públicos, alumbrado, sistema de alcantarillado e instalaciones eléctricas, estas últimas se recomienda que sean subterráneas.

c. Terciarias: Aquellas cuya longitud es menor a 100 metros y no tienen una función colectora. Son carreteras cantonales clasificadas como calles locales, según la Ley General de Caminos.

Deberán ser mayores o iguales a 11 metros de derecho de vía como mínimo, de los cuales siete metros son de calzada, 1,5 metros para acera cada lado y 0,50 metros de franja verde a cada lado, como en los casos anteriores la franja debe contemplar señalización de tránsito, teléfonos públicos, alumbrado, sistema de alcantarillado e instalaciones eléctricas, estas últimas se recomienda que sean subterráneas. Si se desea hacer ya sea la acera como la franja verde más anchas no hay inconveniente.

d. Calles locales: Vías públicas incluidas dentro del cuadrante de un área urbana, no clasificadas como travesías urbanas de la Red Vial Nacional.

e. Especiales: Aquellas que se indican en los planes reguladores o en proyectos especiales o parciales debidamente aprobados, por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

Su sección será la indicada en cada caso y deberán integrarse adecuadamente a la vialidad existente para la zona.

El fraccionador deberá hacer todas las mejoras que determine la municipalidad sobre la calle frente a los lotes incluida su ampliación, tanto para fraccionamiento fuera del cuadrante como para la urbanización y correrán por cuenta del urbanizador. En el lado opuesto al caño, deberán hacerse las obras necesarias para proteger el pavimento.

Estas calles son para darle acceso a las propiedades y por lo tanto, es obligación del urbanizador aportar el terreno necesario y construir las obras que demanden. Para efectos de diseño se asimilan a las calles secundarias.

Sin embargo en ningún caso el lado más largo de la cuadra podrá sobrepasar los 120 metros.

a. Toda urbanización con más de 50 unidades habitacionales debe contar como mínimo con dos accesos vehiculares claramente diferenciados entre sí, con una separación de al menos 100 metros uno del otro. Cada uno de estos accesos deberá de tener al menos dos carriles, uno de entrada y uno de salida. La suma de ambos carriles será equivalente al ancho de la calle a la cual pertenecen.

b. Terminantemente prohibida la incorporación de cualquier tipo de barreras tales como agujas, cadenas, entre otras, que obstaculicen el libre tránsito de cualquier persona o vehículo.

Para más información ver capítulo 7 de Infraestructura Peatonal en Reglamento de Vialidad.

a. Aceras sobre calles primarias: Tendrán un ancho de 2,40 metros y una franja verde de un metro como mínimo.

b. Aceras sobre calles secundarias: Tendrán un ancho de dos metros y una franja verde de 0,75 metros como mínimo.

c. Aceras sobre calles terciarias: Tendrán un ancho de 1,5 metros y una franja verde de 0,50 metros como mínimo.

Es terminantemente prohibido cerrar cualquier acceso a la alameda.

Las características de tamaño, forma y crecimiento deben ser tales que los tipos de árboles utilizados no alteren la infraestructura existente, sobretodo que sus raíces no rompan la acera. Ver Anexo de Arborización y Reglamento de Zonificación y Uso del Suelo, Titulo 6 Áreas Verdes.

En la longitud entre la interrupción de la arborización y la de franja verde, se podrá colocar vegetación enana, setos, arbustos, mobiliario urbano u otros elementos cuya altura no supere los 60 centímetros. Ver Reglamento de Vialidad, Capítulo 7 Infraestructura Peatonal.

Bajo ninguna circunstancia se permitirán estas rampas en el ancho destinado a aceras, excepto que no exista franja verde, en este caso dicha rampa no podrá sobrepasar los 50 centímetros de longitud.

En el caso de nuevas construcciones no podrán disponer de las aceras para colocar temporalmente materiales de construcción. Si se va a cercar temporalmente un predio ya sea para remodelación o nueva construcción, dicha cerca no puede incluir la acera.

a. En esquinas: En todas las esquinas se construirán rampas con no más de un 15% de pendiente cuya longitud será igual al ancho del área verde más la porción de acera que sea necesaria para salvar el desnivel existente entre esta y calle. Estas rampas deberán tener un ancho mínimo de 1,50 metros, ser de material antideslizante, tener una estría de un centímetro de profundidad mínima cada 10 centímetros y estar ubicadas fuera de la sección curva de la intersección, con el propósito de hacer más fácil el acceso a la acera por parte de personas con algún tipo de discapacidad o bien transeúntes en general.

b. En general: cualquier desnivel de la acera salvo en las esquinas, deberá ser salvado con una rampa cuya pendiente no sobrepase el 10%. Es recomendable utilizar entre 6% y 8%

En el caso de zonas comerciales o cuando existan ángulos de intersección vial de tipo agudo, nunca menor de sesenta 60 grados en las esquinas, el radio se incrementará a 12 metros como mínimo.

Regulación:

a. Si la zona por urbanizar no cuenta con sistema de alcantarillado, ésta deberá contar con un sistema de tratamiento de aguas servidas.

b. El abastecimiento de agua potable y la evacuación de aguas pluviales se ajustarán a las normas del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados ICAA.

c. Todas las salidas de alcantarillas pluviales de las urbanizaciones y proyectos en general, deben ser protegidas ante los procesos erosivos que puedan ser ocasionados por la salida de las aguas al río y debe preferiblemente, realizar la conexión de la alcantarilla al río con un ángulo de 45º medido respecto a la margen del río. La altura de caída del agua debe ser menos de un metro de altura sobre el nivel medio del río para evitar la socavación del fondo del canal o río. La salida de la alcantarilla no puede quedar por debajo del nivel del río en caso de tormenta, pues se impediría la salida del agua de las alcantarillas. Preferiblemente la entrada del agua al río se debe proteger la caída del agua con algún sistema que se considere adecuado para evitar la socavación. Ver Reglamento de Construcciones.

d. El paso de redes de alcantarillado pluvial deberá estar localizado en los derechos de vía y, en todo caso, a través o sobre áreas de uso público, para facilitar su mantenimiento y reducir el impacto de posibles daños de las tuberías pluviales sobre las viviendas.

e. Cuando la propiedad se encuentre asistida por una servidumbre, las redes de alcantarillado y obras de manejo de aguas pluviales deberán quedar igualmente en área pública pudiendo incorporarse en calles, parques o juegos infantiles.

a. Cuando el colector se tenga previsto para una etapa posterior, el urbanizador deberá dejar construido un sistema de alcantarillado sanitario dentro de la urbanización para empatarse en un futuro al sistema de colectores previsto.

b. De no existir alcantarillado sanitario en funcionamiento ni prevista, se contemplan las siguientes alternativas:

b.1 Para conjuntos mayores a 80 unidades de vivienda se requiere la construcción de una planta de tratamiento de aguas servidas propia.

b. 2 En conjuntos con un número menor de lotes o viviendas se permitirá el uso de tanque séptico siempre y cuando el terreno cuente con las condiciones óptimas para su utilización

a. La construcción de la red telefónica principal, cuyo diseño aprobará en cada caso el ICE, puede hacerse con empresas privadas o contratarse directamente con el ICE. El paso de redes para servicios de telecomunicaciones deberá estar localizado preferiblemente en los derechos de vía y, en todo caso, a través o sobre áreas de uso público.

b. En el proyecto deben estar contemplados los armarios u otros medios de distribución telefónica cuya ubicación debe ser consultada al ICE a nivel de anteproyecto, a fin de que se reserven los espacios necesarios.

a. Toda la electrificación de la urbanización deberá estar acorde con los lineamientos dictaminados por la Compañía Nacional de Fuerza y Luz, S.A.

b. Con respecto a la instalación del alumbrado público deberá traspasarse a la Compañía Nacional de Fuerza y Luz, S.A. así como el mantenimiento del mismo.

Toda urbanización deberá respetar las normas de protección contra incendios contempladas en el Reglamento de Construcciones de este Plan Regulador, así como los lineamientos estipulados por el INS. Cuando un fraccionamiento tenga como acceso una servidumbre, será responsabilidad del fraccionador abastecer a dicha servidumbre de al menos un hidrante, si la suma entre la longitud de esta y el hidrante más cercano sobrepasa los 150 metros.

Para más información ver Reglamento de Construcciones, Capítulos 30 "Aspectos Hidrológicos e Inundaciones" y Capítulo 31 "Prevención de deslizamientos y protección de cauces de ríos".

Esta franja no puede ser disminuida por ninguna razón, pues el fin de la misma es proteger al río. En ríos y quebradas intermitentes se deben dejar 10 metros de franja de protección a cada lado del lecho máximo.

Se deben prever rebalses para avenidas máximas calculadas para el caso de impermeabilización total de los terrenos que aportan aguas a esa quebrada y 25 años de período de retorno. La tubería debe ser capaz de transportar toda el agua, y estar diseñadas para trabajar a presión con canales adicionales para posibles rebalses. No se permite la construcción de entubamientos con alcantarillado de concreto, pues las fallas en sus juntas pueden poner en riesgo la estabilidad de los suelos circundantes. El diseño del alcantarillado debe ser tal que se prevenga en la medida de lo posible el socavamiento.

En dichas laderas no se podrán realizar movimientos de tierra que alteren la topografía natural de terreno, esto implica prohibición del terraceo y el depósito o extracción de materiales.

Formando romboides en lugar de rectángulos.

La capa vegetal que se remueva durante los movimientos de tierra debe colocarse provisionalmente en lugares apropiados a fin de utilizarla después en el tratamiento final de las áreas. No se permite su uso para la conformación de rellenos donde se pretenda urbanizar en el futuro. Al realizar cualquier relleno se debe eliminar la capa vegetal y se debe conformar la superficie en gradas antes de la ubicación de las capas de relleno.

La fórmula original se reintegrará para efectos fiscales conforme lo exige la ley.

El propósito de esta consulta es el de establecer la factibilidad del proyecto. Se entiende que el diseñador tomará en cuenta todas las disposiciones de este Reglamento, con el refinamiento que esta etapa requiera.

El plano de consulta preliminar constituye un servicio de mera orientación para el interesado, previo a la presentación de los planos de construcción y por lo tanto, no autoriza al urbanizador para ejecutar obras o proceder a la venta de lotes.

En cuanto al plano catastrado de la finca madre, este deberá estar visado por la Municipalidad de Montes de Oca.

De igual forma los planos se retirarán en la Dirección de Urbanismo con la resolución de ambas instituciones involucradas y finalmente una vez aprobados se presentarán a la Municipalidad de Montes de Oca para la solicitud del permiso de construcción, en esta última debe presentar:

a. Dos juegos de Planos constructivos del proyecto, aprobados por las instancias respectivas. Este requisito es indispensable para cualquier urbanización. Los planos deberán también ser entregados en forma de archivo digital cuyo formato sea CAD, o bien DGN, DWG o DXF.

b. Para el caso de tala de árboles, deberá de contarse con la aprobación del MINAE en caso de encontrarse en áreas de protección. Si se encuentra en otras zonas y el número de árboles a cortar es mayor o igual a cinco, se deberá contar con el visto bueno de algún profesional en la materia tales como Ingeniero Forestal, Biólogo, entre otros.

c. Llenar la solicitud de permiso de construcción con los datos completos, firma del dueño de la propiedad, Visto Bueno de Catastro, Visto Bueno de Cobros, con los timbres fiscales y municipales respectivos.

d. Dos juegos de planos constructivos finales. Solo para obras menores como: tapias, reparaciones internas, remodelaciones y otras obras que no afecten estructuralmente una obra civil cualquiera. Dichas obras quedan a criterio del Ingeniero o Arquitecto responsable de la firma de permisos de construcción, considerándolas como menores o no, tomando en cuenta los costos de la misma y su complejidad. En caso de que la Municipalidad de Montes de Oca tenga un reglamento de obras menores, este podrá regir en sustitución del presente artículo.

e. Fotocopia por ambos lados de la cédula de identidad del dueño de la propiedad. En los casos en que el dueño de la propiedad sea una persona jurídica, se debe aportar una copia de la cédula jurídica y la documentación que lo acredita así como el original de personería jurídica, una fotocopia por ambos lados de la cédula de identidad del apoderado generalísimo y original de la personería jurídica.

f. Dos copias de la escritura de compra y venta de la propiedad o en su defecto un informe registral con no más de tres meses de emitido por el Registro de la Propiedad.

g. Pronunciamiento del SETENA, si esta institución lo considera pertinente, por lo que debe someterse el anteproyecto a estudio por parte de la misma.

h. Antes de cancelar el permiso de construcción se debe aportar la Póliza de Riesgos del Trabajo al día y que cubra la obra a realizar. En caso de tener Póliza Permanente se debe aportar una carta del INS con el Visto Bueno del Departamento de Riesgos del Trabajo, haciendo constar que la póliza en mención cubrirá la construcción para la cual se solicita el permiso.

La misma regla regirá para el caso de variaciones o correcciones que se desee introducir al proyecto original.

El visado tendrá vigencia por un año. Si no se han ejecutado las obras dentro de ese plazo, el fraccionador o urbanizador deberá solicitar la renovación del mismo en el curso del último trimestre de su vigencia.

Tanto la aprobación como la resolución sobre prórroga por otro período igual podrá condicionarse o denegarse, según sea el caso, con fundamento en el Artículo 38 de la Ley No.4240 de Planificación Urbana. El término para resolver en éstos será el mismo indicado en el primer párrafo de este artículo.

vigencia del visado, el interesado deberá cumplir con los requisitos de una nueva solicitud, de aquellos documentos cuya vigencia haya expirado.

La aprobación de planos constructivos no implica el visado previsto en el artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana; para este efecto deberán presentarse planos de segregación en el momento de entregar la urbanización a la Municipalidad, la cual deberá enviar copias al INVU y a la Oficina de Catastro Nacional.

Caso de rechazarse éstos se notificará esa decisión, expresando a la vez los motivos, mediante una carta dirigida al interesado, copia de la cual se enviará al Departamento de Ingeniería Sanitaria del Ministerio de Salud, a Acueductos y Alcantarillados, al INVU y al Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.

El interesado o persona autorizada por éste suscribirá un recibo al retirar los planos.

Ninguna omisión de detalles en los planos aprobados libera al urbanizador y al profesional responsable de las obligaciones que les conciernen en cuanto al total y satisfactoria entrega de las obras, al tenor de lo establecido en este reglamento.

El urbanizador y el profesional responsable que firman la solicitud de visado de los planos de construcción, son garantes de la estricta conformidad de las obras con los requisitos reglamentarios exigibles, conforme a lo indicado en las leyes aplicables.

La función denominativa de la Municipalidad del cantón, está limitada por la atribuida a la Comisión de Nomenclatura conforme a la ley, la Municipalidad podrá solicitar la modificación del nombre cuando juzgue que el mismo contraviene las disposiciones del presente artículo.

Lo anterior siempre y cuando se respete lo dispuesto en el Artículo 3, de la Ley de Protección al ciudadano del exceso de requisitos y trámites administrativos.

Tabla 2. RESUMEN DE DISPOSICIONES PARA URBANIZACIONES Y FRACCIONAMIENTOS | RETIROS Y ANTEJARDINES | COBERTURA Y FRACCIONAMIENTOS | ACERAS Y FRANJAS VERDES | | | --- | --- | --- | --- | | Antejardines: Mínimo dos metros Laterales: Viviendas De 1 piso: 1.5 metros De 2 a 4 pisos: 3 metros Posterior : Bajo las mismas condiciones que el retiro lateral se exigirá un retiro mínimo de 3 metros. | *Para viviendas Ubicadas en zonas cuya área mínima es 130m², con frente mayor de 9 metros, el porcentaje de cobertura será de 75% como máximo. * Para viviendas Ubicadas en zonas cuya área mínima es 240m², con frente mayor de 12 metros, el porcentaje de cobertura será de 70% como máximo. | Para calles Primarias: Ancho mínimo 2.4 metros y 1 metro de franja verde. Secundarias: Ancho mínimo 2metros y 0,75 metros de franja verde. Terciarias: Ancho mínimo 1.5 metros y 0,50 metros de franja verde. En la franja Verde debe Contemplarse Señalización de tránsito, teléfonos públicos, alumbrado, sistema de alcantarillado e instalaciones eléctricas, estas últimas se recomienda que sean subterráneas. | | | AREA PÚBLICA PARA LA COMUNIDAD | | | | | COMUNAL | JUEGOS INFANTLES | AREAS VERDES | | | Mínimo 15% del área urbanizable. La calles y aceras no están incluidas dentro de este porcentaje. Dicha área deberá contar con la infraestructura necesaria para juegos infantiles, deportes y reuniones comunales. | Al menos un 10m² por unidad habitacional, esta área no está incluida dentro del área verde pero sí dentro del área comunal. | Toda urbanización deberá ceder un 15% del área total urbanizable para áreas verdes y equipamiento comunal. | | | ALTURAS MÁXIMAS | CALLES Y CIRCULACIÓN | | | | Se admitirán de 4 pisos o 15 metros de altura como máximo. | Primarias: 16.8 metros de derecho de vía de los cuales 10 metros son de calzada, 2.4 metros de acera, y 1metro de franjas verdes. Secundarias: 14 metros de derecho de vía de los cuales 8.5 metros son de calzada 2 metros de aceras y 0,75 metros de franja verde. Terciarias: 11 metros de derecho de vía de los cuales 7 metros son de calzada y 1.5 metros de aceras y 0,50 metros franja verde En alamedas, se tendrá un derecho de vía de 6metros con una acera de 2 metros en el centro y el resto destinado a área verde. | | | Bibliografía Gideon Golany, Planificación de Nuevas Ciudades, Editorial LIMUSA, S,A.

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(Por tipo de formato ver mapa en el Alcance N°51 a la Gaceta N° 165 del 29 de agosto de 2006)