Playa Pitahaya-Cóncavas Regulatory Plan RegulationReglamento del Plan Regulador de Playa Pitahaya-Cóncavas

in the entirety of the text - Full Text of Standard 48 Regulation of the Regulatory Plan of Playa Pitahaya-Cóncavas of the Canton of Santa Cruz, Province of Guanacaste Full Text of record: A4AEF MUNICIPALITY OF SANTA CRUZ MUNICIPALITY OF SANTA CRUZ The Municipality of Santa Cruz, Guanacaste, agreement taken in ordinary session 48-2000, chapter 9, article 9, subsection 1), paragraph 3, of November 28, 2000.

3.1 It is unanimously agreed: to accept the recommendation of the Comisión de la Zona Marítimo Terrestre.

3.2 It is unanimously agreed: the Mayor is authorized to proceed with publication in the Diario Oficial La Gaceta, of the adoption of the Regulatory Plan of Playa Pitahaya-Cóncavas and its regulation, REGULATION OF THE REGULATORY PLAN OF PLAYA PITAHAYA- CÓNCAVAS OF THE CANTON OF SANTA CRUZ, PROVINCE OF GUANACASTE 19.-The Regulatory Plan is a synthesis of the entire research and analysis process contained in the Ecological Study and field analysis prepared in this stage. This document must be approved by the ICT, and the INVU, to subsequently be presented at a public hearing to be adopted by the Municipality of Santa Cruz, which must send its acceptance for publication in the Diario Oficial La Gaceta. With which it will regulate land uses, the layout of beach access roads, and the regulation of future constructions.

19. 1 Development criteria: The Regulatory Plan is based on the following development criteria:

• a)Apply the rules of Laws Nos. 6043, 4220 and their regulations.
• b)Not incurring proposals that imply high costs for the Municipality of Santa Cruz and for the concessionaires.
• c)Keeping the inalienable 50-meter zones free.
• d)Providing basic services to the occasional visitor.
• e)Not causing conflicts between vehicular and pedestrian traffic.
• f)Diversifying the recreational, touristic, and residential use of the beach. g) Giving absolute protection to the estuary and mangrove areas.
• h)Defining urban growth controls in areas of agricultural potential within the scope of the land use change (cambio de uso del suelo) permitted through Law No. 4240 and its regulation.

The creation of the access road to the beaches implies the maximum respect for the existing tree cover. According to these criteria, the following proposals that make up the Regulatory Plan will be established.

19.2.1 Land uses: The land uses are derived directly from the recommended utilization of the land. In cases where uses different from the existing ones are proposed, these will be maintained until the Municipality decides on their change, through the corresponding administrative procedure.

19.2.1) Commercial zone: Areas dedicated to all types of commerce related to tourism or local consumption except those that interfere with recreation or tourism on the beach. This zone is subdivided into three sections given the proposals set forth below:

19.2.1.1) Interior commercial zone. Comprises the type of local commerce that can be established along the edge of route 160, which will be typified in the respective section.

19.2.1.2) Central commercial zone. Corresponds to the type of commerce immediately adjacent to the beach zone with access to the main adjoining zones, forming the development core of the site. In this Regulatory Plan, these zones allow the construction of housing in the rear part of the commercial premises.

19.2.1.3) Coastal commercial zone. Areas immediately adjacent to the shoreline for commercial use, differing from the previous ones due to the vocation and physical spatial position, which is reflected by the uses permitted in the separate compendium. This zone allows the construction of housing in the rear part of the commercial premises or on the upper part thereof.

19.2.2.) Residential zone: Two zones of proposed residential use are defined, which are based on:

19.2.2.1) Recreational residential zone 1. It is the area that contemplates the recreational residential zone settled in the ZR 1 sectors with greater development, for the concessionaires who have established vacation-type homes.

19.2.2.2) Permanent residential zone 2. It is the area dedicated to the construction of homes for concessionaires who reside or may reside permanently in the area, comprising the zone demarcated as "ZR2".

19.2.3) Institutional public zone: The areas dedicated to institutional use such as a school, rural guard, health center, etc., are zoned, which is called "ZPG".

19.2.4) Hotel and cabins zone: These are the areas reserved for the construction of lodging and gastronomy facilities, aimed at local and international tourism. Three classifications within this category have been determined, which coincide with the characteristics analyzed and reflect the following formation criteria.

19.2.4.1) Coastal hotel zone. In the zone comprised as "ZH 1", whose prior establishment conditions have allowed the land to be used for agricultural purposes, currently changing its vocation for its utilization in the Zona Marítimo Terrestre.

19.2.4.2) Hotel zone immediately adjacent to the shoreline. Sections comprised in the eastern part of the proposed Regulatory Plan, bordering the coast by means of the previous zones, this comprises less exploited lands that, due to their also agricultural vocation, have maintained a greater amount of protection in their forest resource, in addition to being zones with physical-geographic incidents that generate less favorable access within the intervened zones. These sections are defined as "ZH2".

19.2.4.3) Interior hotel zone. These sections defined as "ZH3", are considered interior for keeping an average distance of over 200 m from the coastline. They consist of lands with relative aptitude compared to the previous ones given the physical characteristics, which not only determine limitations in the environment but due to their isolated position from the coast represent a lower risk to the fragile coastal ecosystem, except for the protection zones interposed by the natural physiography.

19.2.5) Private parking. Zone destined for the private parking of vehicles outside the public zone in order to provide a service for all types of motor vehicles that use the recreation areas on the coast. It is defined by the acronym "PP".

19.2.6) Recreational areas zone: Zone dedicated to the adequate installation of tents, small mobile homes, and non-permanent recreation and leisure facilities. They will be under the administration of the concessionaires and owners of the properties included.

19.2.7) Protection zone. These lands correspond to areas immediately adjacent to the banks of streams and surrounding sectors. Which, under the determined analysis of local studies, have defined areas of low vocation for other regimes and of high support in terms of the protection that these areas deserve due to the characteristics of the zone.

19.2.8) Park area: It refers to the zones that coincide with the areas surrounding the protection zones, defined under this concept due to their low tree density, which include previously cultivated areas, with foliage of a very recent scrubland structure, which due to their low level can reduce the lower layers for activities permitted within these zones. They play an important role in the ecological and geomorphological structure of the zone.

19.2.9) Forest area: The zones comprised of forest correspond to the areas of first-order protection after the areas called park areas, their importance is vital within the existing ecosystem and they differ from the park zones by being virgin natural forest.

19.2.10) Rock areas: The established natural rock zones, allow, at low tide, direct contact to be established between the areas of tidal influence, allowing one to learn about the wide diversity of marine life enclosed during this period of exchange.

19.2.11) Public zone. It is the inalienable 50-meter strip established by Law No. 6043 and marked by the boundary marking of the Instituto Geográfico Nacional. Except for the sections that are properly irreconcilable due to the effect of not being able to take setbacks before the conditions presented on the site. Aspects based on Law No. 6043, chapter III, of the public zones: Article 21, expanded in the agreement of the Junta Directiva of the INVU, 4314 of June 3, 1993, agreement 1-a.

19.2.12) Public parking. Characterized by the nomenclature "PA", these are the areas of public parking within the defined hotel zones, in order to allow access to users of the public zone without them necessarily making use of the hotel facilities.

19.2.13) Lookouts. Localization of natural elements among the public zone, forest, commercial, housing, and any other areas whose general interest is to allow the user access to points of strategic tourist interest for the appreciation of the landscape.

19.2.14) Zone for cooperatives and associations: Area established based on Law No. 6043.

20.-Communications: The restrictions of a natural type or tree cover, natural drainages, estuaries, or swamps, provide limited development in terms of road communications.

20.1 Main road (1). This road corresponds to route 160, the only means of communication at the regional level with the study area, it has a right-of-way established by the MOPT of 19.0 m.

20.2) Secondary access road (2). These are the roads that provide access to the different zones established in this regulatory plan, they connect with route 160, and form, within the proposed schemes, internal networks that allow access to all areas with a proposed roadway right-of-way of 14.0 m.

20.3) Internal road (3). These are the internal roads that connect sectors, comprised between various zoning areas, which have a right-of-way of 9 meters and function as internal road collectors in each zoned area. Road improvement is proposed with respect for the right-of-way in the majority of cases.

Restricted access road (4). Perimeter restricted access roads to the protection zones are proposed, as well as for continuity between sectors that require access to confined properties. With a roadway right-of-way of 6.0 m.

20.5) Pedestrian promenade on the berm (5). Pedestrian access road of 6.0 m on the edge of the berm, this road is constituted due to the effect of not being able to make the setback within the line of the existing boundary markers.

20.6) Interior pedestrian trail (6). Pedestrian access road of 6.0 m in the interior of the zone controlled by the boundary markers.

20.7) Forest trail (7). Trail in the forest paths, where only accesses with 1.0 m width and a rest area every 50.0 m of 4.0 square meters are permitted, these must respect the floodable zones within the marsh by means of piles that elevate the access, respecting the environment. They must also maintain all possible vegetation, creating routes through the forest.

NOTE: The land-use map of the Regulatory Plan is available to interested parties in the Z-M-T Department for respective inquiries.

Santa Cruz, March 13, 2001.-

en la totalidad del texto - Texto Completo Norma 48 Reglamento del Plan Regulador de Playa Pitahaya-Cóncavas del Cantón de Santa Cruz, Provincia Guanacaste Texto Completo acta: A4AEF MUNICIPALIDAD DE SANTA CRUZ MUNICIPALIDAD DE SANTA CRUZ La Municipalidad de Santa Cruz, Guanacaste, acuerdo tomado en sesión ordinaria 48-2000, capítulo 9, artículo 9, inciso 1), apartado 3, del 28 de noviembre del 2000.

3.1 Se acuerda por unanimidad: acoger la recomendación de la Comisión de la Zona Marítimo Terrestre.

3.2 Se acuerda por unanimidad: se autoriza al Alcalde Municipal para que proceda a publicar en el Diario Oficial La Gaceta, la adopción del Plan Regulador de Playa Pitahaya-Cóncavas y su reglamento, REGLAMENTO DEL PLAN REGULADOR DE PLAYA PITAHAYA- CÓNCAVAS DEL CANTÓN DE SANTA CRUZ, PROVINCIA DE GUANACASTE 19.-EI Plan Regulador es una síntesis de todo el proceso de investigación y análisis contenido en el Estudio Ecológico y análisis de campo elaborado en esta etapa. 'Este documento debe de ser aprobado por el ICT, y el INVU, para posteriormente ser presentado a audiencia pública para ser adoptado por la Municipalidad de Santa Cruz, la cual deberá enviar a publicar su aceptación al Diario Oficial La Gaceta. Con lo cual regulará los usos del suelo, el trazo de vías de acceso a la playa y la reglamentación de las futuras construcciones.

19. 1 Criterios de desarrollo: El plan Regulador se basa en los siguientes criterios de desarrollo:

• a)Aplicar las normas de las Leyes Nos. 6043, 4220 Y sus reglamentos.
• b)No incurrir en propuestas que impliquen costos altos para la Municipalidad de Santa Cruz y de los concesionarios.
• c)Mantener libre las zonas de los 50 metros inalienables.
• d)Proveer de los servicios básicos al visitante ocasional.
• e)No provocar conflictos entre tránsitos vehicular y peatonal.
• f)Diversificar el uso recreativo, turístico y residencial de la playa. g) Darle una protección absoluta a las zonas de los esteros y el manglar.
• h)Definir los controles de crecimiento urbano en áreas de potencial agrícola dentro de lo que compete al cambio de uso de suelo permitido por medio de la Ley N° 4240 y su reglamento.

La creación de la vía de acceso a las playas implica el respeto máximo de la arborización existente. De acuerdo a estos criterios, se establecerán las siguientes propuestas que conforman el Plan Regulador.

19.2.1 Usos del suelo: Los usos del suelo se derivan directamente de la utilización recomendada del terreno. En los casos en que se propongan usos diferentes de los existentes, estos se mantendrán hasta que la Municipalidad decida su cambio, mediante el procedimiento administrativo correspondiente.

19.2.1) Zona comercial: Áreas dedicadas a todo tipo de comercio relacionado con el turismo o consumo local excepto que interfieran con la recreación o el turismo en la playa. Esta zona está subdividida en tres secciones dadas las propuestas enunciadas a continuación:

19.2.1.1) Zona comercial interior. Comprende el tipo de comercio local que se pueda establecer a vereda de la ruta 160, el cual se tipicará en el apartado respectivo.

19.2.1.2) Zona comercial central. Corresponde al tipo de comercio inmediato a la zona de playa con acceso a las principales zonas adyacentes, conforman el núcleo de desarrollo del sitio. Estas zonas permiten en este plan Regulador la construcción de vivienda en la parte posterior de los locales comerciales.

19.2.1.3) Zona comercial litoral. Áreas inmediatas al litoral de uso comercial, se diferencian de las anteriores por la vocación y posición física espacial, que es reflejada por los usos permitidos en el compendio aparte. Esta zona permite la construcción de vivienda en la parte posterior del local comercial o bien en la parte superior de este.

19.2.2.) Zona residencial: Se definen dos zonas de usos residencial propuesto, las cuales se basan en:

19.2.2.1) Zona residencial recreativa 1. Es el área que contempla la zona residencial recreativa asentada en los sectores ZR 1 con un mayor desarrollo. para los concesionarios que han establecido viviendas de tipo vacacional.

19.2.2.2) Zona residencial permanente 2. Es el área dedicada a la construcción de viviendas para concesionarios que radican o pueden radicar permanentemente en la zona, comprenden la zona demarcada como "ZR2".

19.2.3) Zona pública institucional: Se zonifican las áreas dedicadas al uso institucional como escuela, guardia rural, centro de salud, etc., la cual se denomina "ZPG".

19.2.4) Zona hotelera y cabinas: Son las áreas reservadas para la construcción de instalaciones de hospedaje y gastronomía, dirigidos al turismo local e internacional. Se han determinado tres clasificaciones dentro de esta categoría, las cuales coinciden con las características analizadas y reflejan los siguientes criterios de conformación.

19.2.4.1) Zona hotelera litoral. En la zona comprendida como "ZH 1", cuyas condiciones de establecimiento previo han permitido utilizar los terrenos para fines agrícolas, cambian actualmente la vocación de ésta para su aprovechamiento en la Zona Marítimo Terrestre.

19.2.4.2) Zona hotelera inmediata al litoral. Secciones comprendidas en la parte este del plan Regulador propuesto, limitando a la costa por medio de las zonas anterior, esta comprende terrenos menos explotados que por su vocación también agrícola, han mantenido una mayor cantidad de protección en su recurso forestal, además de ser zonas con incidentes físico geográfico que generan un acceso menos favorable dentro de las zonas intervenidas. Estas secciones se definen como "ZH2".

19.2.4.3) Zona hotelera interior. Estas secciones definidas como "ZH3", se consideran del interior por guardar una distancia promedio sobre los 200 m dentro de la línea de costa. Consisten en terrenos con relativa aptitud a las anteriores dadas las características físicas, que no solo determinan limitantes en el medio sino que por su posición aislada de la costa representan un menor riesgo al frágil ecosistema litoral, exceptuando las zonas de protección interpuestas por la fisiografía natural.

19.2.5) Parqueo privado. Zona destinada al parqueo privado de vehículos fuera de la zona pública con el fin de brindar un servicio para todo tipo de vehículo automotor que utilice las áreas de esparcimiento en la costa. Se define con las siglas "PP".

19.2.6) Zona de áreas recreativas: Zona dedicada para la instalación adecuada de tiendas de campaña, pequeñas casas rodantes, e instalaciones no permanentes de recreo y esparcimiento. Estarán bajo la administración de los concesionarios y propietarios de las propiedades incluidas.

19.2.7) Zona de protección. Estos terrenos corresponden a áreas inmediatas a las riberas de quebradas y sectores aledaños. Que bajo el análisis determinado de estudios locales han definido áreas de poca vocación para otros regímenes y de alto respaldo en cuanto a la protección que se merece estas áreas por las características de la zona.

19.2.8) Área de parque: Se refiere a las zonas que cumplen con las áreas aledañas a las zonas de protección, definidas bajo este concepto por su baja densidad arbórea, que contemplan áreas previamente cultivadas, con follajes de una estructura de charral muy reciente, las cuales por su bajo nivel pueden reducir las capas inferiores para actividades que se permitan dentro de estas zonas. Cumplen un papel importante en la estructura eco lógica y geomorfológica de la zona.

19.2.9) Área de bosque: Las zonas contempladas de bosque corresponden a las áreas de primer orden de protección después de las áreas denominadas de parque, su importancia es vital dentro del ecosistema existente y se diferencian de las zonas de parque por ser de bosque natural virgen 19.2.10) Áreas de rocas: Las zonas naturales de rocas establecidas, permiten en la bajamar establecer un contacto directo entre las áreas de influencia de la marea, permitiendo conocer sobre la amplia diversidad de vida marina encerrada durante este período de intercambio.

19.2.11) Zona pública. Es la franja de 50 metros inalienables establecidas por la Ley N° 6043 Y marcada por el amojonamiento del Instituto Geográfico Nacional. A excepción de las secciones propiamente inconciliables por efecto no poder tomar retiros ante las condiciones presentadas en el sitio. Aspectos que se basan en la Ley N° 6043, capítulo 11I, de las zonas públicas: Artículo 21, ampliado en el acuerdo de Junta Directiva del INVU, 4314 del 3 de junio de 1993, acuerdo 1-a.

19.2.12) Parqueo público. Caracterizando por medio de la nomenclatura "PA", son las áreas de parqueo público dentro de las zonas definidas de hotel, con el fin de permitir el acceso a usuarios de la zona pública sin que necesariamente hagan uso de las instalaciones para hotel.

19.2.13) Miradores. Localización de elementos naturales entre las áreas de zona pública, de bosque, comerciales, de vivienda y cualquier otra cuyo interés general es permitir al usuario el acceso a puntos de interés turístico estratégico para la apreciación del paisaje.

19.2.14) Zona para cooperativas y asociaciones: Área que se establece con base a la Ley N° 6043.

20.-Comunicaciones: Las restricciones de tipo natural o arborización, drenajes naturales, esteros o suampos, dan un desarrollo limitando en cuanto a las comunicaciones viales.

20.1 Carretera principal (1). Esta vía corresponde a la ruta 160, único medio de comunicación a nivel regional con la zona de estudio, tiene un derecho establecido por el MOPT de 19.0 m de derecho de vía.

20.2) Carretera de acceso secundario (2). Son las vías que le dan acceso a las diferentes zonas establecidas en este plan regulador, tienen conexión con la ruta 160, y forman dentro de los esquemas planteados, redes internas que permiten acceder a todas las áreas con un derecho vial propuesto de 14.0 m.

20.3) Carretera interna (3). Son las vias internas que conectan sectores, comprendidos entre varias áreas de zonificación, las cuales tienen un derecho de vía de 9 metros y funcionan como colectores viales internos en cada área zonificada. Se propone el mejoramiento vial con el respeto de derecho de vía en la mayoría de los casos.

Vía de acceso restringido (4). Se proponen vías de acceso restringido perimetrales a las zonas de protección y como continuidad entre sectores que requieran acceso a propiedades confinadas. Con un derecho vial de 6.0 m.

20.5) Paseo peatonal en la berma (5). Vía de acceso peatonal de 6.0 m en el borde de la berma, esta vía está constituida por efecto de no poder hacer el retiro dentro de la línea de los mojones existentes.

20.6) Sendero peatonal interior (6). Vía de acceso peatonal de 6.0 m en el interior de la zona controlada por los mojones.

20.7) Sendero del Bosque (7). Vía en el sendero de los bosques, donde se permiten solamente accesos con 1.0 m de ancho y zona de descanso a cada 50.0 m de 4.0 m cuadrados, los mismos deberán respetar las zonas inundables, dentro de la marisma por medio de pilotes que eleven el acceso respetando el medio ambiente. También deberán de mantener toda la vegetación posible creando rutas por entre el bosque.

NOTA: La lámina de uso de suelo del Plan Regulador queda a disposición de los interesados en el Departamento de la Z-M- T para las respectivas consultas.

Santa Cruz, 13 de marzo del 2001.-