Regulatory Plan for the Coastal Sector of Quebrada El Higo and Quebrada Mangle in Pavón BayPlan Regulador del sector costero de Quebrada El Higo y Quebrada Mangle en Bahía Pavón

The Municipality of the Canton of Golfito, in compliance with the provisions of Law No. 6043 on the Zona Marítimo Terrestre and recognizing the need to regulate the use of the lands of Bahía Pavón, issues this Zoning Regulation, which shall be applicable to the Zona Marítimo Terrestre, specifically in front of the coastal sector between the Mangle and El Higo creeks (quebradas).

This area is delimited by the following Lambert Grid geographic coordinates: by point A: 262,750 N-560,200 E and by point B 263,300 N-560,825 E of the Pavón Sheet, IGN, scale 1:50,000.

Map No. 19 forms part of this Regulation, as a graphic reference document, in which all the zones contemplated in this Regulation are located, in addition to all legal and regulatory norms on urban developments and constructions.

The Zoning of the lands aims to guide the physical-spatial development of the area in question, with the purpose of:

a- Establishing a sustainable development pattern through responsible tourism, within ecotourism and technologically sound frameworks, in accordance with the conditions of the sustaining natural base.

b- Protecting natural resources, establishing the necessary reserves to guarantee a rational use of resources offering safety and comfort to visitors.

c- Regulating the use of lands for tourist-recreational uses so that plant cover (cobertura vegetal) is maximally respected, through a balanced development of construction-landscape.

d- Achieving compliance with the norms of Law No. 6043 and its Regulation, regarding land use (uso del suelo).

e- Favoring the development, health, economy, and general well-being of the national and foreign population, within the framework of the concept of quality of life.

a- Access (Acceso): road onto which a lot or property fronts.

b- Lodge (Albergue): establishment of rustic, comfortable characteristics, which provides lodging service especially to naturalists or groups united by a common interest or activity. There are several modalities whose characteristics and additional services vary according to their specialization, and based on them the most appropriate denomination will be given.

c- Maximum height (Altura máxima): established from the ground to the ridge point of the building (edificación).

d- Furnishings (Amueblado): set of urban elements, such as benches, trash cans, tables, posts, signs, and plaques that support services, for user comfort.

e- Apartotel or Villa (Apartotel o villa): establishment that provides lodging service for a daily or monthly rate, and that has the following characteristics:

1. It is constituted by apartment-type units, each with one or more bedrooms, private bath, living-dining room, and kitchen.

2. It occupies the entirety of a building or a part absolutely independent of it, and its dependencies constitute a homogeneous whole, with entrances for the exclusive use of the establishment, the complex, or the residential villa.

3. Includes floor and maintenance service in the rate.

4. Has parking for guests' vehicles.

f- Green area (Área verde): grassy or tree-lined open areas, of public, communal use, destined for recreation and ornamentation.

g- Barrier (Barrera): element that serves as a separation between lots, patios, or gardens on properties.

h- Cabin (Cabina): establishment that provides lodging service for a daily or monthly rate, with units that are independent, with one or more bedrooms, private bath, kitchen, independent entrance from the outside, and with parking for guests' vehicles.

i- Campgrounds (Campamentos): establishment that provides rental service for a daily or monthly rate, of duly delimited and conditioned lands to facilitate outdoor life, in which one spends the night in a tent, habitable trailer, or similar.

j- Guest house (Casa de huéspedes): establishment similar to a boarding house (pensión) but that does not offer food service.

k- Use Certification (Certificación de uso): document in which the possibility of designating a portion of land for the construction of the works covered in this Regulation is established. Said certificate shall be issued by the Municipality of Golfito at the request of the interested party.

l- Concession (Concesión): public contract between the Municipality and the concessionaire (concesionario), which grants the latter the right to use the land on a lot on the Zona Marítimo Terrestre.

m- Concessionaire (Concesionario): legal entity, individual or corporation that holds a concession right in the Zona Marítimo Terrestre.

n- Condohotel (Condohotel): hotel establishment in which the ownership of the property is covered by the Horizontal Property Law, No. 3670 of March 22, 1966, and in which the hotel operation is guaranteed through an administration contract with a hotel operating company that assumes the functions corresponding to the administrators according to the law and those derived from the hotel nature.

o- Conservation (Conservación): in urban planning, it is the action that, in accordance with the provisions of Urban Development Plans, is oriented to maintaining the ecological balance, the good state of material works (buildings, monuments, plazas, and parks) and, in general, everything that constitutes the historical, cultural, and social heritage of population centers.

p- Construction (Construcción): any structure that is fixed or incorporated onto land: includes any work of building, reconstruction, remodeling, or expansion that implies permanence.

q- Density (Densidad): consists of the number of temporary or permanent residents per unit area (in this case the estimated unit area is the hectare).

r- Net density (Densidad neta): shall be understood as the ratio of inhabitants divided by the total surface area of occupied land, previously deducting road surfaces.

s- Right-of-way (Derecho de vía): is the measurement of the public use zone, taken between the demarcation lines established by the Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT), the corresponding Municipality, or a Regulatory Plan.

t- Ecotourism (Ecoturístico): land use (uso de suelo) characterized by maintaining an adequate human-environment-sustainability relationship, both in natural history activities, adventures, or similar, and in the relationship between buildings and the sustaining environment.

u- Buildings (Edificaciones): all those works destined for habitation, work, recreation, tourism, etc.

v- Hotel (Hotel): is a type of establishment with a minimum of twenty rooms, or more according to the category that corresponds to it, that provides lodging service for a daily rate, as well as food, at the client's choice. It must occupy the entirety of a building or a part of it absolutely independent, with dependencies that constitute a homogeneous whole, with entrances, hallways, stairs, and elevators for the exclusive use of the establishment.

w- Residential Hotel (Hotel residencia): is a hotel that does not offer food service.

x- Building index (Índice de edificabilidad): the building index is a constant and specific value according to each use, be it tourist residential, tourist commercial, tourist lodging, etc. This result consists of the total number of square meters of habitable construction, permitted on any number of floors (plantas).

y- Offender (Infractor): individual, legal entity, or any government agency that does not comply with this Zoning Regulation.

z- Infrastructure (Infraestructura): services and installations of an urban character, such as: roads, drainage, aqueducts, sewerage, electricity, telephony, and other similar.

a-1 Lot (Lote): a parcel of land of any size, whether given in concession or in private property.

b-1 Tourist Motel (Motel turístico): is a type of hotel establishment that provides lodging service for a daily rate and has the following characteristics:

1. Offers travelers parking for their vehicles within the same establishment.

2. Is preferably located outside urban centers and in the proximity of public highways.

3. Has a minimum of five rooms, all with private bath and independent entrance from the outside.

4. The building does not exceed two floors and it is indicated on their exterior, by means of luminous signs that allow their easy reading from the highway both day and night, whether there are vacancies or not.

c-1 Number of floors (Número de plantas): shall be understood as total floors or total or partial coverage of the floor area (mezzanine counts as one floor or story).

d-1 Occupancy (Ocupación): (maximum capacity) consists of the percentage of land that can be covered by constructed areas, habitable or not, such as accesses, parking areas (parqueos), pools, and other non-natural covers; the internal green areas (áreas verdes) are considered residual areas not included in the occupancy percentage, which must be destined for gardens, lakes, fruit trees, ornamentals, etc.

e-1 Boarding House (Pensión): is a type of small establishment that is normally family-run, with a minimum capacity of three rooms and that offers food service on a full board or half board plan, at a single global rate.

f-1 Owner (Propietario): is the person(s), company(ies), or agency(ies) that holds title to land adjacent to the Zona Marítimo Terrestre.

g-1 Protection (Protección): is that area in which urban works are subject to restrictions.

h-1 Forest regime (Régimen forestal): set of provisions of a legal, economic, and technical nature, established by the Ley Forestal and its regulations, decrees, and resolutions derived from its application that regulates the conservation, protection, and rational use of forests and forest lands.

i-1 Ecotourism Residence (Residencia ecoturística): construction for vacationing or permanent residence, that is integrated with the surrounding environment and where the necessary precautions are taken to minimize the impact on the lands.

j-1 Setbacks (Retiros): non-built open spaces between a structure and the boundaries of the respective property.

k-1 Site (Solar): size or dimension of a property or parcel of any size, whether given in concession or in private property.

l-1 Urbanization (Urbanización): is the subdivision (fraccionamiento) and habilitation of land for urban purposes through the opening of streets and provision of services.

m-1 Use (Uso): private utilization of areas or properties (predios).

n-1 Permitted Use (Uso permitido): is that use of the property or lot, over which the concessionaire (concesionario) has the possibility of designating their land without more restrictions than those indicated herein and prior processing of the construction permits required by the Municipality of Golfito.

o-1 Conditional Use (Uso condicional): is that which, while not being the most recommendable for the land conditions, does not generate conflict with the permitted uses (usos permitidos). This use can be given to a land, prior special authorization from the Municipality and the Instituto Costarricense de Turismo, through a certificate.

p-1 Conflicting Use (Uso conflictivo): is that which does not conform to the zoning indicated in the Regulatory Plan. Conflicting uses are not permitted under any condition.

q-1 Public road (Vía pública): spaces destined for the circulation of vehicles or pedestrians.

r-1 Tourist Dwelling (Vivienda turística): is a type of establishment that provides lodging service for a daily or monthly rate, with units that are independent, with one or more bedrooms, private bath, kitchen, independent entrance from the outside, and with parking for guests' vehicles.

s-1 Single-family dwelling (Vivienda unifamiliar): is the building provided with habitable areas destined for the lodging of a single family.

t-1 Zoning (Zonificación): is the division of a territory into use zones (zonas de uso), for the purpose of its rational development.

a. Zones of the Regulatory Plan: For the purposes of this Regulation, the Zona Marítimo Terrestre under study is divided into the following zones:

b. Limitations on conflicting uses (usos conflictivos): any conflicting use existing as of the effective date of this Regulation may be maintained with the following limitations:

I.It may not be expanded or remodeled without prior authorization from the Municipality of Golfito and the Instituto Costarricense de Turismo.

II.It may not be changed to another conflicting use, unless it is more compatible with the original use, in the judgment of the Municipality and the Instituto Costarricense de Turismo.

c. Zone Certification: at the request of any interested party, the Municipality shall issue a Zone Certificate stating the use corresponding to a specific land.

d. Construction permits, licenses (patentes), and endorsements (visados): the Municipality of Golfito shall not grant construction, contravene the zoning or any of the provisions of this Regulation.

Likewise, no licenses or use permits for rental property shall be granted in which the requested use does not match the Zoning or the Regulation. Every permit must have the endorsement (visado) of the ICT.

a. Purposes: to achieve compliance with Chapter III of Law No. 6043, regarding the right of public use of the 50 meters measured from the ordinary high tide (pleamar ordinaria).

b. Location: the limit of the Public Zone, on map No. 19, annex No. 4, is marked by the line of boundary markers (mojones) placed by the Instituto Geográfico Nacional along the coastline of Bahía Pavón, between the creeks (quebradas) El Higo and Mangle (from boundary marker No. 376 plus 10 meters, to No. 401).

c. Permitted, conditional, and conflicting uses: all those indicated by Law No. 6043 and its Regulation.

d. Concessions: no concessions shall be granted in this zone.

• a)Purposes: area destined for the protection and conservation of the banks of permanent or seasonal creeks (quebradas) located within the area under study; it is intended to provide green areas (áreas verdes) to the zone and conserve or protect those already existing, in order not to alter the natural equilibrium of these water courses, to avoid soil erosion, and to promote the development of passive outdoor recreational activities.
• b)Location: according to map No. 19, annex No. 4, they correspond to the zones identified by the acronyms ZPQ, located along the two permanent creeks (quebradas) that drain towards the beach and the sea: El Higo (boundary marker (mojón) 376 plus 10 meters), and Higuito (boundary marker (mojón) 385). Its width is 15 meters on both sides of the banks of the creeks (quebradas).
• c)Permitted uses (Usos permitidos): protection and conservation, nature observation, pedestrian trail (sendero peatonal), and reforestation.
• d)Conditional uses (Usos condicionales): signage, recreational areas, tables for picnic lunch.
• e)Conflicting uses (Usos conflictivos): any that implies permanent infrastructure or installations and that is not linked to conservation.
• f)Requirements: trails (senderos) and lookouts must be designed following the norms established for wilderness areas, administered by the Ministerio del Ambiente y Energía (MINAE).
• g)Concessions: shall be granted in concession according to what is established by Law No. 6043.

• a)Purpose: zone destined for the conservation and regeneration of coastal forest natural resources, allowing the development of isolated housing units on sites with low and medium slopes.
• b)Location: according to map No. 19, annex No. 4, it corresponds to the zone identified by the acronyms ZPF, located east of the road, between the Higuito and Mangle creeks (quebradas), at the foothills; and a small sector west of the road, between boundary markers (mojones) 393 and 394.
• c)Permitted uses (Usos permitidos): conservation, reforestation, trails (senderos), lookouts, and natural restoration works.
• d)Conditional uses (Usos condicionales): ranchos, single-family dwelling (vivienda unifamiliar) in sectors with less than 30% slope, and recreational areas.
• e)Conflicting uses (Usos conflictivos): industry, non-tourist commerce, discotheque, warehouse, workshops, material depot, hardware store, and any other use that generates uncontrollable noise, odors, smoke, vibration, or waste.
• f)Requirements: the site design must try to adjust maximally to the following general norms:

1 Maximum density: 4 dwellings / hectare 2 Maximum height in number of floors (pisos): 1 floor (piso) 3 Maximum height: 7 m 4 Lateral, rear, and front setback (Retiro): 3 m 5 Setback (Retiro) to the boundary marker line (línea de mojones): 5 m 6 Maximum coverage (Cobertura): 10 % 7 Maximum usable slope: 30 % 8 Mezzanines are not permitted.

9 The interested party must present a development project for the concession area indicating the same data as Article 7, subsection t), item 8.

• g)Concessions: shall be granted according to the process established by Law No. 6043.

• a)Purpose: zone destined for the provision of services for national and foreign campers.
• b)Location: according to map No. 19, annex No. 4, this zone is identified by the acronyms ZCA and is located south of the sector, on the plain adjacent to Quebrada El Higo, between boundary markers (mojones) 377 - 12 m and 377 + 20 m.
• c)Permitted uses (Usos permitidos): control booth, parking (parqueo), nucleus of bathrooms, sanitary services, changing rooms, cafeteria, warehouse, sports, ranchos for picnic lunch, trails (senderos), camping tents, mobile homes, and administration dwelling.
• d)Conditional uses (Usos condicionales): tourist lodging, pool, sports facilities, and commissary.
• e)Conflicting uses (Usos conflictivos): any installation that is not in accordance with permitted and conditional uses.
• f)Requirements:

1 Lateral setbacks (Retiros): 3m 2 Front setbacks and to the boundary marker line (línea de mojones): 5m 3 Rear setbacks (Retiros): 3m 4 Maximum coverage (Cobertura): 50% 5 Maximum height: 7 m (10m buildings with thatched roofs or similar) 6 Internal road width: 7 m minimum 7 Maximum density: 50 tents (or 40 rooms for conditional use) per hectare 8 The interested party must present a development project for the concession area, within a period not exceeding six months after their concession application is approved, indicating:

§ Name of the project in accordance with the typology established by the ICT.

§ Name of the concessionaire (concesionario) (individuals or legal entities).

§ Plan format according to Comisión Centralizadora de Permisos de Construcción.

§ Complete plans according to guidelines of the Comisión Centralizadora de Permisos de Construcción.

§ Name, signature, and registration number of the responsible professionals registered with the CFIA.

§ Exclusive use of the International System of Weights and Measures. . Exclusive use of the Spanish language.

§ Consultancy Contract signed by the responsible professional.

§ Cadastral plan of the property.

§ Location and siting plans of the property, its adjacencies, restrictions, alignment, etc.

§ Site plan (Planta de conjunto) indicating existing and projected installations (by stages if any), etc.

§ Floor plans by level, sections, elevations, finishes, sections, details, etc., all duly dimensioned and in accordance with the guidelines of the Comisión Centralizadora de Permisos de Construcción.

§ Letter of availability of potable water (according to requirements of the Departamento de Fomento, ICT).

§ Site plan (Planta de conjunto) indicating contour lines, treatment of rainwater, sewage, and solid waste, pedestrian and vehicular accesses among others, in addition to all existing and projected constructions indicating development stages.

§ Site plan (Planta de conjunto) and if necessary, specific plans indicating gardening and landscaping.

§ Earthworks (Movimiento) and surface treatment in cases where the conformation of the land warrants it, to avoid landslide problems (specifically in the immediate zones). Once the preliminary project is approved by the ICT, the interested party must prepare the construction plans for the infrastructure works and installations, in which they must comply with the norms established in this regard by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, Instituto Costarricense de Turismo, and the Ministerio de Salud. They must also present the Environmental Impact Assessment (Evaluación de Impacto Ambiental) approved by SETENA.

9. Mezzanines are not permitted.

• g)Concessions: shall be granted according to the process established by Law No. 6043.

a. Purposes: zone destined for the construction of dwellings for the enjoyment of recreation, leisure, and rest of visitors and residence of local inhabitants.

b. Location: on map No. 19, annex No. 4, it corresponds to the zone identified with the acronyms ZRT, located between boundary markers (mojones) 377 + 20 m and 380 + 28 meters.

c. Permitted uses (Usos permitidos): single-family dwelling (vivienda unifamiliar), ranchos, planting of trees, ornamental plants, and pool.

d. Conditional uses (Usos condicionales): tourist commerce, cabins (cabinas), tourist lodge (albergue turístico).

e. Conflicting uses (Usos conflictivos): warehouses, bar, agricultural activities, industrial fishing, dance hall, discotheque, material depot, hardware store, and industry.

f. Requirements for residential use:

1 Maximum coverage (Cobertura): 50% 2 Lateral, rear, and front setbacks (Retiros): 3m 3 Setback (Retiro) to the boundary marker line (línea de mojones): 5m 4 Minimum lot frontage: 15 m 5 Minimum lot size: 300 m² 6 Maximum lot size: 2000 m² 7 Maximum height number of floors (plantas): 2 floors (pisos) 8 Maximum roof height: 7 m (10m buildings with thatched roofs or similar).

9 Mezzanines are not permitted.

10 The interested party must present a tourist urbanization project following the requirements established in Article 7, subsection f) item 8.

g. Requirements for cabins (cabinas) and tourist lodge (albergue turístico):

1 Minimum rear setback (Retiro): 3 m 2 Minimum lateral and front setback (Retiro): 5 m 3 Setback (Retiro) to the boundary marker line (línea de mojones): 5 m 4 Maximum roof height: 7 m (10 m buildings with thatched roofs or similar).

5 Maximum height in number of floors (pisos): 2 floors (pisos) 6 Maximum density: 30 rooms / hectare 7 Mezzanines are not permitted.

8 The interested party must present a development project following the requirements established in Article 7, subsection f, item 8.

h. Concessions: shall be granted according to the process established by Law No. 6043.

a. Purposes: area destined for the installation of low-density hotel tourism plant and minimal commercial service activities for national or foreign users.

b. Location: according to map No. 19, annex No. 4, it corresponds to the zones identified with the acronyms ZAT, located: the first in the plain and foothills sector in the center of the zone under study, between boundary markers (mojones) 380 + 28 meters and 384 - 20 meters; the second from boundary marker (mojón) 388 + 30 meters to 389 + 18 meters (includes the lands behind the Wetland Protection Zone (Zona de Protección a Humedales) and Basic Services Zone (Zona de Servicios Básicos) up to the public street); the third between boundary markers (mojones) 391 and 393; and the last from boundary marker (mojón) 394 to 399 + 10 meters.

c. Permitted uses (Usos permitidos): ecotourism lodge (albergue ecoturístico), cabins (cabinas), hotel, pool, restaurant, cafeteria, and bar. d. Conditional uses (Usos condicionales): craft store.

e. Conflicting uses (Usos conflictivos): industries, livestock, intensive agriculture, or any installation that is not of a tourist nature and that generates uncontrollable noise, odors, smoke, vibration, or waste.

f. Requirements:

1 Minimum rear setback (Retiro): 3 m 2 Minimum lateral and front setback (Retiro): 5 m 3 Setback (Retiro) to the boundary marker line (línea de mojones): 5m 4 Maximum roof height: 7 m (10 m buildings with thatched roofs or similar) 5 Maximum height number of floors (pisos): 2 floors (pisos) 6 Maximum density: 30 rooms / hectare 7 Mezzanines are not permitted.

8 The interested party must present a development project following the requirements established in Article 7, subsection t), item 8.

g. Concessions: shall be granted according to the process established by Law No. 6043.

a. Purposes: to make effective subsection c) of Article 57 of Law No. 6043 on the Zona Marítimo Terrestre, which destines up to a percentage of the leasable land for cooperatives, trade union groups, associations, unions, etc.

b. Location: corresponds to the zone identified with the acronyms ZCO on map No. 19, annex No. 4, in the foothills sector north of the area in the middle of the Tourist Lodging Zone (Zona de Alojamiento Turístico) and the Tourist Residential Zone (Zona Residencial Turística), between boundary markers (mojones) 399 + 10 meters and 401.

c. Permitted uses (Usos permitidos): recreational type facilities and lodging for the associates of the non-profit organizations.

d. Conditional uses (Usos condicionales): campground areas.

e. Conflicting uses (Usos conflictivos): any installation that is not of a non-profit tourist recreational nature.

f. The interested association or group must submit a project with the relevant requirements for the type of development in question and conform to the ecotourism character of the area.

g. Requirements:

1 Maximum density: 30 rooms per hectare 2 Maximum site coverage (ocupación máxima): 50% 3 Maximum height: 7 m / 2 stories (10 m for buildings with thatched roofs or similar).

4 Rear setback (retiro posterior): 3m 5 Side and front setbacks (retiros lateral y frontal): 3m 6 Setback to boundary marker line (retiro a línea de mojones): 5m 7 Mezzanines are not permitted.

8 The non-profit organization interested in developing this zone must submit a preliminary project (anteproyecto) with the requirements indicated in Article 7, subsection t), item 8.

h. Concessions: in accordance with the provisions of Ley N° 6043.

• a)Purposes: area designated for recreational facilities and commercial activities related to tourism, for both national and foreign visitors.
• b)Location: according to map N° 19, Anexo N° 4, it corresponds to a zone identified by the acronym ZC, located in the middle of the Tourist Accommodation Zone (Zona de Alojamiento Turístico), from boundary marker 390 + 14 m to boundary marker 391.
• c)Permitted uses: bar, restaurant, commissary, cafeteria, soda, travel agency, supermarkets, handicrafts, clothing sales, bakery, laundry, ice cream shop, banks, beauty salons, showers, sanitary services, changing rooms, and car rental.
• d)Conditional uses: public parking, tourist information.
• e)Conflicting uses: industries, livestock, intensive agriculture, or any installation not strictly for public service and that generates uncontrollable noise, odors, smoke, vibration, or waste.
• f)Requirements:

• g)Concessions: in accordance with the provisions of Ley N° 6043.

• a)Purposes: area designated for basic service installations, recreational facilities, and commercial activities related to tourism, for both national and foreign visitors who do not stay overnight at the beach.
• b)Location: according to map N° 19, anexo 5, it corresponds to a small zone identified by the acronym ZSB, located in the middle of the Tourist Accommodation Zone (Zona de Alojamiento Turístico), from boundary marker 389 + 18 m to boundary marker 390 - 10 m.
• c)Permitted uses: showers, sanitary services, changing rooms.
• d)Conditional uses: none.
• e)Conflicting uses: industries, livestock, intensive agriculture, or any installation not strictly for public service and that generates uncontrollable noise, odors, smoke, vibration, or waste.
• f)Requirements:

• g)Concessions: in accordance with the provisions of Ley N° 6043.

a. Purposes: area dedicated to the protection and conservation of areas of ecological value, such as the flooded zones on both sides of the Higuito stream (quebrada Higuito).

b. Location: according to sheet N° 19, Anexo N° 4, it corresponds to three zones identified by the acronym ZPH, located on both sides of the Higuito stream between boundary markers 383 + 30 m and 388 + 30 m.

c. Permitted uses: protection and conservation, reforestation.

d. Conditional uses: trails and signage.

e. Conflicting uses: any use that is not for protection and conservation or for pedestrian transit facilities.

f. Concessions: concessions will not be granted in wetland areas. Pedestrian transit areas may be granted under authorization for their administration and development by the Municipality.

a. Purposes: zone intended to improve accessibility conditions for both local residents and visitors to the coastal sector under study.

b. Location: according to map N° 20, Anexo N° 4, it corresponds to the zone identified with the symbology ZV, represented by the main road that crosses the Maritime Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre) in a north-southwest direction (existing) and two secondary roads in the northern sector of the area (proposed).

c. Permitted uses: internal circulation of bicycles, horses, steering vehicles, and motor vehicles with restricted circulation.

d. Conditional and conflicting uses: any activity not directly related to visitor transportation.

e. Requirements:

1 Main road rights-of-way:

2 Secondary road rights-of-way:

3 Other roads:

4 Sidewalks 5. Green area between sidewalk and roadway (if any):

a. In general, unless no other alternative exists, the discharge into the sea of stormwater runoff or blackwater from buildings located in the restricted area will not be permitted. If this is unavoidable, a detailed project must be submitted that ensures there will be no contamination and no risk of the stormwater discharge becoming obstructed.

b. The respective authorization must be obtained from the ICT and the Municipality before any start of works.

c. Those lots that border rivers, streams (quebradas), ravines, or permanent runoff must present the alignment of these features, provided by the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo) of the INVU, before starting any construction.

d. Stormwater drainage, in general, may be channeled toward water furrows, provided that the impact of the waters, and of these on the ocean, is mitigated.

e. On the front building line, solid fences with a height greater than one meter may not be constructed. Above this height, only fences with elements that allow good visibility, such as bars, mesh, etc., may be placed. A permeability percentage of 80% is established. Retaining walls are excluded from this provision.

In all cases where fill (relleno), excavation, or land leveling works are carried out, the following standards shall apply:

a. Fill slopes (taludes de relleno) shall have a maximum gradient of 30%.

b. All waste materials, whether from excavation, fill, or construction, shall be removed from the area and may not be deposited in tidal waters or coastal zones.

c. When upper terrains adjacent to a construction area are affected, they must be leveled and their vegetation renewed, or another stabilizing system used, to prevent erosion during or after construction.

d. Any fill must be clean and free of materials that could cause contamination in tidal waters.

e. As a method, "suspending" the construction following the natural line of the slope is suggested, to the extent possible.

The following standards shall apply on terrains in those cases where the Municipal Council determines that additional measures are required to protect the coastal region's environment. Such requirements will be established as stipulations for the corresponding approval (visado), according to standards and requirements supplied by the INVU.

1 For ground works in the coastal zone:

a. Before the start of construction, the contractor shall meet with representatives of the Municipal Council, the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo) of the INVU, and ICT officials to clarify the permit conditions.

b. Construction or excavation materials may not be placed or stored in the public zone.

c. All affected soils must be uniformly leveled. Vegetation replacement must be done immediately after construction; otherwise, the soil must be temporarily stabilized using manure, straw, and burlap or similar, until weather conditions are favorable for planting.

d. In cases where a temporary disturbance of coastal features, slopes, buffer zones, or coastal vegetation is authorized, the affected area must be completely restored, at the owner's expense and with the guidance of the involved control institutions.

2. In the case of works on sloped terrains, to minimize erosion, the following measures shall be taken:

a. Before carrying out any fill, excavation, leveling, or other earthworks (movimientos de tierra), staked and buried hay bales shall be placed around the entire lower perimeter of the area designated for construction, buried at least 10 cm, and must be replaced as many times as necessary until the permanent vegetation replacement is established. No type of soil or materials shall exceed the bale limit.

b. Unless otherwise specified and approved, all slopes must be restored to their original state.

c. Where natural or artificial slopes are undergoing erosion, leveling works may be carried out to achieve balance, and they must be repopulated with plants that have thick "brush-type" roots and, to the extent possible, with vegetation native to the area.

d. Construction must be scheduled and adjusted to the dry season to prevent water currents from falling on exposed terrains, excavations, or unstabilized soils.

e. Sedimentary water may not be discharged into natural watercourses, which must be protected along their banks by barriers of straw bales to intercept possible sediments.

3. In the event that slopes of more than 15% are affected:

a. Where this type of work is permitted, the following must be observed:

§ No filling shall be permitted.

§ Cutting shall be kept to an absolute minimum.

§ The vegetative cover (cobertura vegetal) existing on the slope shall be permanently maintained to the extent physically possible.

b. When potential damage to a slope from erosion caused by falling water is determined, straw bales shall be placed at the top of the slope, or similar elements shall be constructed. The collected water shall be disposed of properly through artificial drains or lagoons; where possible, these drainage waters shall be constructed along the boundaries with other properties to prevent water from draining onto neighboring lots. These lagoons must be designed to handle maximum flows obtained with a frequency of \O years.

c. In the case of slope cuts or excavations in terrains adjacent to coastal features, waste materials must be placed at the top of the drop-off to prevent sediment drainage.

d. Pedestrian accesses that run through areas with steep slopes or on banks must be stabilized or constructed by means of elevated walkways.

4. For individual or collective blackwater systems:

a. For the corresponding approval (visado), it is necessary to submit studies of soil quality, infiltration tests, and the respective location and design.

b. Under no circumstances will drainage systems be accepted in fill zones (zonas de relleno) near natural watercourses, even if they are intermittent.

c. Aqueduct and storm sewer systems must demonstrate that they can be connected to the public system; if none exists, services may be provided provided that water extraction on the site or the disposal of wastewater and stormwater does not have a significant impact on the environment or public health.

La Municipalidad del Cantón de Golfito, atendiendo a las disposiciones de la Ley N° 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre y reconociendo la necesidad de reglamentar el uso de los terrenos de la Bahía Pavón, dicta el presente Reglamento de Zonificación, que será aplicable a la Zona Marítimo Terrestre, específicamente frente al sector costero entre las quebradas Mangle y El Higo.

Esta área se encuentra delimitada por las siguientes coordenadas geográficas de la Cuadrícula Lambert: por el punto A: 262.750 N-560.200 E y por el punto B 263.300 N-560.825 E de la Hoja Pavón, IGN, a escala 1 :50.000.

Forma parte de este Reglamento el mapa N° 19, como documento gráfico de referencia, en el cual se ubican todas las zonas contempladas en este Reglamento, además de todas las normas legales y reglamentarias sobre desarrollos urbanos y construcciones.

La Zonificación de los terrenos tiene como objetivo orientar el desarrollo físico-espacial del área en mención, con el fin de:

a- Establecer el patrón de desarrollo sostenible mediante un turismo responsable, dentro de marcos ecoturísticos y tecnológicamente sanos, de acuerdo con las condiciones de la base natural sustentante.

b- Proteger los recursos naturales, estableciendo las reservas necesarias para garantizar una utilización racional de los recursos ofreciendo la seguridad y comodidad a los visitantes.

c- Regular el uso de los terrenos para usos turístico-recreacionales a fin de que se respete al máximo la cobertura vegetal, mediante un desarrollo equilibrado de la construcción-paisaje.

d- Lograr el cumplimiento de las normas de la Ley N° 6043 Y su Reglamento, en lo relacionado con el uso del suelo.

e- Favorecer el desarrollo, la salud, la economía y el bienestar general de la población nacional y extranjera, en el marco del concepto de calidad de vida.

a- Acceso: vía hacia donde da frente un solar o propiedad.

b- Albergue: establecimiento de características rústicas, confortables, que brinda servicio de alojamiento en especial a naturalistas o grupos unidos por un interés o actividad común. Hay varias modalidades cuyas características y servicios adicionales varían de acuerdo a su especialización, y con base en ellos se les dará la denominación mas apropiada.

c- Altura máxima: establecida del terreno al punto de cumbrera de la edificación.

d- Amueblado: conjunto de elementos urbanos, tales como bancas, basureros, mesas, postes, señales y rótulos que sirven de apoyo a los servicios, para comodidad del usuario.

e- Apartotel o villa: establecimiento que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria o mensual, y que tiene las siguientes características:

1. Está constituido por unidades tipo apartamento, cada una con uno o más dormitorios, baño privado, sala comedor y cocina.

2. Ocupa la totalidad de un edificio o parte absolutamente independiente de él, y sus dependencias constituyen un todo homogéneo, con entradas para uso exclusivo del establecimiento, el conjunto o la villa residencia.

3. Incluye en la tarifa el servicio de pisos y mantenimiento.

4. Dispone de estacionamiento para los vehículos de los huéspedes.

f- Área verde: áreas libres enzacatadas o arborizadas, de uso público, comunal, destinadas a la recreación y ornamentación.

g- Barrera: elemento que sirve de separación entre lotes, patios o jardines en propiedades.

h- Cabina: establecimiento que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria o mensual, con unidades que constituyen independientes, con uno o más dormitorios, baño privado, cocina, entrada independiente desde el exterior y con estacionamiento para los vehículos de los huéspedes.

i- Campamentos: establecimiento que brinda servicio de alquiler por una tarifa diaria o mensual, de terrenos debidamente delimitados y acondicionados para facilitar la vida al aire libre, en los que se pernocte bajo tienda de campaña en remolque habitable o similares.

j- Casa de huéspedes: establecimiento semejante a la pensión pero que no ofrece servicio de alimentación.

k- Certificación de uso: documento en el que se establece la posibilidad de destinar una porción de terreno para la construcción de las obras abarcadas en este Reglamento. Dicho certificado será l- Concesión: contrato público entre la Municipalidad y el concesionario, que otorga a este último el derecho de uso de la tierra en un lote sobre la Zona Marítimo Terrestre.

m- Concesionario: persona jurídica, física o moral que posee un derecho de concesión en la Zona Marítimo Terrestre.

n- Condohotel: establecimiento hotelero en el que la propiedad del inmueble está acogida a la Ley de Propiedad Horizontal, W 3670 del 22 de marzo de 1966 y en el que la explotación hotelera está garantizada mediante un contrato de administración con una empresa operadora hotelera que asume las funciones correspondientes a los administradores según la ley y las que se derivan del carácter hotelero.

o- Conservación: en urbanismo, es la acción que de acuerdo a lo previsto en los Planes de Desarrollo Urbano, se orienta a mantener el equilibrio eco lógico, el buen estado de las obras materiales (edificios, monumentos, plazas y parques) y en general, todo aquello que constituye su acervo histórico, cultural y social de los centros de población.

p- Construcción: toda estructura que se fije o incorpore a un terreno: incluye cualquier obra de edificación, reconstrucción, remodelación o ampliación que implique permanencia.

q- Densidad: consiste en el número de residentes temporales o permanentes por unidad de área (en este caso la unidad de área estimada es la hectárea).

r- Densidad neta: se entenderá la relación de los habitantes dividida por la superficie total de terreno ocupado, descontando previamente las superficies viales.

s- Derecho de vía: es la medida de la zona de uso público, tomada entre las líneas de demarcación establecidas por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT), la Municipalidad correspondiente o un Plan Regulador.

t- Ecoturístico: uso de suelo que se caracteriza por mantener una adecuada relación hombre-medio-sostenibilidad, tanto en las actividades de historia natural, aventuras o similares, como en la relación entre edificios y medio sustentante.

u- Edificaciones: todas aquellas obras destinadas para la habitación, trabajo, recreación, turismo, etc.

v- Hotel: es un tipo de establecimiento con un mínimo de veinte habitaciones, o más de acuerdo a la categoría que le corresponda, que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria, así como de alimentación, a elección del cliente. Debe ocupar la totalidad de un edificio o una parte de él absolutamente, independiente, con dependencias que constituyan un todo homogéneo, con entradas, pasillos, escaleras y ascensores para el uso exclusivo del establecimiento.

w- Hotel residencia: es un hotel que no ofrece servicio de alimentación.

x- Índice de edificabilidad: el índice de edificabilidad es un valor constante y específico según cada uso, sea este residencial turístico, comercial turístico, alojamiento turístico, etc. Esta resulta consiste en el número total de metros cuadrados de construcción habitable, permitidos en cualquier número de plantas.

y- Infractor: persona física, jurídica o cualquier dependencia del Gobierno que no atienda el presente Reglamento de Zonificación.

z- Infraestructura: servicios e instalaciones de carácter urbano, tales como: vías, drenajes, acueductos, alcantarillados, electricidad, telefonía y otros similares.

a-1 Lote: una parcela de tierra de cualquier tamaño, ya sea dada en concesión o en propiedad privada.

b-1 Motel turístico: es un tipo de establecimiento hotelero que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria y que tiene las siguientes características:

1. Ofrece a los viajeros estacionamiento para sus vehículos dentro del mismo establecimiento.

2. Está ubicado de preferencia fuera de los núcleos urbanos y en las proximidades de carreteras públicas.

3. Cuenta con un mínimo de cinco habitaciones, todas con baño privado y entrada independiente desde el exterior.

4. La edificación no excede de dos plantas y se indica en el exterior de las mismas, mediante rótulos luminosos que permitan su fácil lectura desde la carretera tanto de día como de noche, si hay plazas libres o si no las hay.

c-1 Número de plantas: debe entenderse como plantas totales o cobertura total o parcial del área piso (mezzanine cuenta como una planta o piso).

d-1 Ocupación: (capacidad máxima) consiste en el porcentaje de terreno que puede ser cubierto por áreas construidas habitables o no, tales como accesos, parqueos, piscinas y otras cubiertas no naturales; las áreas verdes internas se consideran áreas residuales no comprendidas en el porcentaje de ocupación, debe ser destinada a jardines, lagos, frutales, ornamentales, etc.

e-1 Pensión: es un tipo de establecimiento pequeño que normalmente es manejado en forma familiar, con capacidad mínima de tres habitaciones y que ofrece servicio de alimentación en plan de pensión completa o de media pensión, en una sola tarifa global.

f-1 Propietario: es la persona (s), empresa (s), o dependencia (s) que tiene título de propiedad sobre terrenos colindantes a la Zona Marítimo Terrestre.

g-1 Protección: es aquella área en la cual las obras urbanas están sujetas a restricciones.

h-1 Régimen forestal: conjunto de disposiciones de carácter jurídico, económico y técnico, establecidos por la Ley Forestal y sus reglamentos, decretos y resoluciones derivados de su aplicación que regula la conservación, protección y aprovechamiento racional de los bosques y terrenos forestales.

i-1 Residencia ecoturística: construcción para vacacionar o de residencia permanente, que se encuentra integrada con el medio circundante y donde se toman las previsiones del caso para disminuir al mínimo el impacto sobre los terrenos.

j-1 Retiros: espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio.

k-1 Solar: tamaño o dimensión de una propiedad o parcela de cualquier tamaño, ya sea dada en concesión o en propiedad privada.

l-1 Urbanización: es el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos mediante apertura de calles y provisión de servicios.

m-1 Uso: aprovechamiento, a título particular, de áreas o predios.

n-l Uso permitido: es aquel uso de la finca o lote, sobre el cual, el concesionario, tiene la posibilidad de destinar su terreno sin más restricciones que las aquí indicadas y previa tramitación de los permisos de construcción requeridos por la Municipalidad de Golfito.

o-1 USO condicional: es aquel que aun no siendo el más recomendable para las condiciones del terreno, no genera conflicto con los usos permitidos. Este uso puede darse a un terreno, previa autorización especial de la Municipalidad y el Instituto Costarricense de Turismo, mediante un certificado.

p-1 Uso conflictivo: es aquel que no se ajusta a la zonificación indicada en el Plan Regulador. Los usos conflictivos no se permiten bajo ninguna condición.

q-1 Vía pública: espacios destinados a la circulación de vehículos o peatones.

r-1 Vivienda turística: es un tipo de establecimiento que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria o mensual, con unidades que constituyen independientes, con uno o más dormitorios, baño privado, cocina, entrada independiente desde el exterior, y con estacionamiento para los vehículos de los huéspedes.

s-1 Vivienda unifamiliar: es la edificación provista de áreas habitacionales destinadas al albergue de una sola familia.

t-1 Zonificación: es la división de un territorio en zonas de uso, para efectos de su desarrollo racional.

a. Zonas del Plan Regulador: Para efectos de este Reglamento, la Zona Marítimo Terrestre en estudio queda dividida en las siguientes zonas:

b. Limitaciones de usos conflictivos: cualquier uso conflictivo existente a la fecha de vigencia de este Reglamento, podrá mantenerse con las siguientes limitaciones:

I.No podrá ampliarse o remodelarse sin la previa autorización de a Municipalidad de Golfito y el Instituto Costarricense de Turismo.

ll. No podrá cambiarse a otro uso conflictivo, salvo que este sea más compatible con el uso original, a juicio de la Municipalidad y el Instituto Costarricense de Turismo.

c. Certificación de zona: a solicitud de cualquier interesado, la Municipalidad emitirá un Certificado de Zona en el que se hace constar el uso que le corresponde a determinado terreno.

d. Permisos de construcción, patentes y visados: la Municipalidad de Golfito no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios o urbanizaciones, que contravengan la zonificación o cualesquiera de las disposiciones del presente Reglamento.

De igual manera, no se concederán patentes o permisos de uso de alquiler inmueble en el que el uso solicitado no concuerde con la Zonificación o el Reglamento. Todo permiso debe tener el visado del ICT.

a. Propósitos: lograr el cumplimiento del Capítulo III de la Ley N° 6043, en cuanto al derecho de uso público de los 50 metros medidos a partir de la pleamar ordinaria.

b. Localización: el límite de la Zona Pública, en el mapa N° 19, anexo N° 4 lo marca la línea de mojones colocados por el Instituto Geográfico Nacional a lo largo del litoral de Bahía Pavón, entre las quebradas El Higo y Mangle (desde el mojón N° 376 más 10 metros, hasta el N° 401).

c. Usos permitidos condicionales y conflictivos: todos los que señala la Ley N° 6043 Y su Reglamento.

d. Concesiones: no se otorgarán concesiones en esta zona.

• a)Propósitos: área destinada a la protección y conservación de las riberas de quebradas permanentes o estacionales ubicadas dentro del área en estudio; se pretende dotar de áreas verdes la zona y conservar o proteger aquellas ya existentes, con el fin de no alterar el equilibrio natural de estos cursos de agua, evitar la erosión de los terrenos y promover desarrollo de actividades recreativas pasivas al aire libre.
• b)Localización: según el mapa N° 19, anexo N° 4 corresponden a las zonas identificadas por las siglas ZPQ, ubicadas a lo largo de las dos quebradas permanentes que drenan hacia la playa y el mar: El Higo (mojón 376 más 10 metros), e Higuito (mojón 385). Su ancho es de 15 metros a ambos lados de los márgenes de las quebradas.
• c)Usos permitidos: protección y conservación, observación de la naturaleza, sendero peatonal y reforestación.
• d)Usos condicionales: señalización, áreas recreativas, mesas para almuerzo campestre.
• e)Usos conflictivos: cualquiera que implique infraestructura o instalaciones permanentes y que no se vincule a la conservación.
• f)Requisitos: los senderos y miradores deben ser diseñados siguiendo las normas establecidas para las áreas silvestres, administradas por el Ministerio del Ambiente y Energía (MINAE).
• g)Concesiones: se otorgará en concesión conforme a 10 establecido por la Ley N° 6043.

• a)Propósito: zona destinada a la conservación y regeneración de los recursos naturales forestales costeros, permitiendo el desarrollo de unidades habitacionales aisladas en sitios con pendientes bajas y medias.
• b)Localización: según el mapa N° 19, anexo N° 4 corresponde a la zona identificada por las siglas ZPF, ubicada al este de la carretera, entre las quebradas Higuito y Mangle, en el pie de monte; y un pequeño sector al oeste de la carretera, entre mojones 393 y 394.
• c)Usos permitidos: conservación, reforestación, senderos, miradores y obras de restauración natural.
• d)Usos condicionales: ranchos, vivienda unifamiliar en sectores con menos de 30% de pendiente y áreas recreativas.
• e)Usos conflictivos: industria, comercio no turístico, discoteca, bodega, talleres, depósito de materiales, ferretería y cualquier otro uso que genere ruidos, olores, humo, vibración o desechos no controlables.
• f)Requisitos: el diseño del sitio deberá tratar de ajustarse al máximo a las siguientes normas de carácter general:

1 Densidad máxima: 4 viviendas / hectárea 2 Altura máxima en N° pisos: 1 piso 3 Altura máxima: 7 m 4 Retiro lateral, posterior y frontal: 3 m 5 Retiro a la línea de mojones: 5 m 6 Cobertura máxima: 10 % 7 Pendiente máxima utilizable: 30 % 8 No se permiten mezzanines.

9 El interesado deberá presentar un proyecto de desarrollo del área en concesión donde se indique los mismos datos del artículo 7°, inciso t), ítem 8.

• g)Concesiones: se darán de acuerdo al proceso establecido por la Ley N° 6043.

• a)Propósito: zona destinada a la prestación de servicios para campamentistas nacionales y extranjeros.
• b)Localización: de acuerdo al mapa N° 19, anexo N° 4, esta zona se identifica por las siglas ZCA y se ubica al sur del sector, en la planicie aledaña a la Quebrada El Higo, entre los mojones 377 - 12 m y 377 + 20 m.
• c)Usos permitidos: caseta de control, parqueo, núcleo de baños, servicios sanitarios, vestidores, cafetería, bodega, deportes, ranchos para almuerzo campestre, senderos, tiendas de acampar, casas rodantes y vivienda de administración.
• d)Usos condicionales: alojamiento turístico, piscina, facilidades deportivas y comisariato.
• e)Usos conflictivos: cualquier instalación que no esté acorde con los usos permitidos y condicionales.
• f)Requisitos:

1 Retiros laterales: 3m 2 Retiros y frontales y a línea de mojones: 5m 3 Retiros posteriores: 3m 4 Cobertura máxima: 50% 5 Altura máxima: 7 m (10m edificaciones con techo de paja o similares) 6 Ancho caminos internos: 7 m mínimo 7 Densidad máxima: 50 tiendas (o 40 habitaciones para uso condicional) por hectárea 8 El interesado deberá presentar un proyecto de desarrollo del área en concesión, en un plazo no mayor de seis meses después de aprobada su solicitud de concesión, donde se indique:

§ Nombre del proyecto acorde con la tipología establecida por eI ICT.

§ Nombre del concesionario (personas físicas o jurídicas).

§ Formato de planos según Comisión Centralizadora de Permisos de Construcción.

§ Planos completos según lineamientos de la Comisión Centralizadora de Permisos de Construcción.

§ Nombre, firma y número de registro de los profesionales responsables incorporados al CFIA.

§ Uso exclusivo del Sistema Internacional de Pesos y Medidas. . Uso exclusivo de la lengua española.

§ Contrato de Consultoría firmado por el profesional responsable.

§ Plano de catastro de la propiedad.

§ Planos de ubicación y localización de la finca, sus colindancias, restricciones, alineamiento, etc.

§ Planta de conjunto indicando instalaciones existentes y proyectadas (por etapas si las hubiera), etc.

§ Plantas por nivel, cortes, fachadas, acabados, secciones, detalles, etc., todo debidamente dimensionado y acorde con los lineamientos de la Comisión Centralizadora de Permisos de Construcción.

§ Carta de disponibilidad de agua potable (según requisitos del Departamento de Fomento, ICT).

§ Planta de conjunto indicando curvas de nivel, tratamiento de aguas pluviales, negras y desechos sólidos, accesos peatonales y vehiculares entre otros, además de todas las construcciones existentes y proyectadas con indicación de etapas de desarrollo.

§ Planta de conjunto y si fuera necesario plantas especificas indicando jardinería y paisajismo.

§ Movimiento y tratamiento de superficie en los casos en que la conformación del terreno lo amerite, para evitar problemas de deslizamientos (específicamente en la zonas inmediatas). Una vez aprobado el anteproyecto por eIICT, el interesado deberá elaborar los planos constructivos de las obras de infraestructura e instalaciones, en las cuales deberá cumplir con las normas establecidas al respecto por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, Instituto Costarricense de Turismo y el Ministerio de Salud. Además deberá presentar la Evaluación de Impacto Ambiental aprobada por la SETENA.

9. No se permiten mezzanines.

• g)Concesiones: se darán de acuerdo al proceso establecido por la Ley N° 6043.

a. Propósitos: zona destinada a la construcción de viviendas para disfrute de la recreación, esparcimiento y descanso de los visitantes y residencia de habitantes locales.

b. Localización: en el mapa N° 19, anexo N° 4 corresponde a la zona identificada con las siglas ZRT, ubicada entre mojones 377 + 20 m y 380 + 28 metros.

c. Usos permitidos: vivienda unifamiliar, ranchos, siembra de árboles, plantas ornamentales y piscina.

d. Usos condicionales: comercio turístico, cabinas, albergue turístico.

e. Usos conflictivos: bodegas, bar, actividades agropecuarias, pesca industrial, salón de baile, discoteca, depósito de materiales, ferretería e industria.

f. Requisitos para el uso residencial:

1 Cobertura máxima: 50% 2 Retiros laterales, posteriores y frontales: 3m 3 Retiro a línea de mojones: 5m 4 Frente mínimo del lote: 15 m 5 Tamaño mínimo del lote: 300 m2 6 Tamaño máximo del lote: 2000 m2 7 Altura máxima número de plantas: 2 pisos 8 Altura máxima de techo: 7 m (10m edificaciones con techo de paja o similares).

9 No se permiten mezzanines.

10 El interesado deberá presentar un proyecto de urbanización turística siguiendo los requisitos establecidos en el artículo 7°, inciso f) ítem 8.

g. Requisitos para cabinas y albergue turístico:

1 Retiro posterior mínimo: 3 m 2 Retiro lateral y frontal mínimo: 5 m 3 Retiro a línea de mojones: 5 m 4 Altura máxima de techo: 7 m (10 m edificaciones con techo de paja o similares).

5 Altura máxima en N° de pisos: 2 pisos 6 Densidad máxima: 30 habitaciones / hectárea 7 No se permiten mezzanines.

8 El interesado deberá presentar un proyecto de desarrollo siguiendo los requisitos establecidos en el artículo 7°, inciso f, ítem 8.

h. Concesiones: se darán de acuerdo al proceso establecido por la Ley N° 6043.

a. Propósitos: área destinada a la instalación de planta turística hotelera de baja densidad y actividades comerciales mínimas de servicios a los usuarios nacionales o extranjeros.

b. Localización: según el mapa N° 19, anexo N° 4 corresponde a las zonas identificadas con las siglas ZAT, ubicadas la primera en el sector de planicie y pie de monte en el centro de la zona en estudio, entre los mojones 380 + 28 metros al 384 - 20 metros, la segunda del mojón 388 + 30 metros al 389 + 18 metros (incluye los terrenos detrás de la Zona de Protección a Humedales y Zona de Servicios Básicos hasta topar con la calle pública), la tercera entre mojones 391 y 393, y la última del mojón 394 al 399 + 10 metros.

c. Usos permitidos: albergue ecoturístico, cabinas, hotel, piscina, restaurante, cafetería y bar. d. Usos condicionales: tienda de artesanías.

e. Usos conflictivos: industrias, ganadería, agricultura intensiva o cualquier instalación que no sea de carácter turístico y que genere ruidos, olores, humo, vibración o desechos no controlables.

f. Requisitos:

1 Retiro posterior mínimo: 3 m 2 Retiro lateral y frontal mínimo: 5 m 3 Retiro a línea de mojones: 5m 4 Altura máxima de techo: 7 m (10 m edificaciones con techo de paja o similares) 5 Altura máxima N° de pisos: 2 pisos 6 Densidad máxima: 30 habitaciones / hectárea 7 No se permiten mezzanines.

8 El interesado deberá presentar un proyecto de desarrollo siguiendo los requisitos establecidos en el artículo 7°, inciso t), ítem 8.

g. Concesiones: se darán de acuerdo al proceso establecido por la Ley N° 6043.

a. Propósitos: hacer efectivo el inciso c) del artículo 57 de la Ley N° 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre, que destina hasta un porcentaje del terreno arrendable para cooperativas, agrupaciones gremiales, asociaciones, sindicatos, etc.

b. Localización: corresponde a la zona identificada con las siglas ZCO en el mapa N° 19, anexo N° 4, en el sector de pie de monte al norte del área en medio de la Zona de Alojamiento Turístico y la Zona Residencial Turística, entre los mojones 399 + 10 metros al 40 l.

c. Usos permitidos: facilidades de tipo recreativo y hospedaje para los asociados de las organizaciones sin fines de lucro.

d. Usos condicionales: áreas de campamento.

e. Usos conflictivos: toda instalación que no sea de carácter recreativo turístico sin fines de lucro.

f. La asociación o grupo interesado, deberá presentar un proyecto con los requisitos pertinentes para el tipo de desarrollo en cuestión y avenirse al carácter ecoturístico del área.

g. Requisitos:

1 Densidad máxima: 30 habitaciones por hectárea 2 Ocupación máxima: 50% 3 Altura máxima: 7 m / 2 pisos (10 m edificaciones con techo de paja o similares).

4 Retiro posterior: 3m 5 Retiros lateral y frontal: 3m 6 Retiro a línea de mojones: 5m 7 No se permiten mezzanines.

8 La organización sin fines de lucro con interés de desarrollar esta zona, deberá presentar anteproyecto con los requisitos indicados en el artículo 7°, inciso t), ítem 8.

h. Concesiones: de acuerdo a lo establecido en la Ley N° 6043.

• a)Propósitos: área destinada a instalaciones recreativas y actividades comerciales ligadas a la actividad turística, tanto para los visitantes nacionales como para extranjeros.
• b)Localización: según al mapa N° 19, anexo N° 4 corresponde a una zona identificada por las siglas ZC, ubicada en medio de la Zona de Alojamiento Turístico, del mojón 390 + 14 m al mojón 391.
• c)Usos permitidos: bar, restaurante, comisariato, cafetería, soda, agencia de viajes, supermercados, artesanía, venta de ropa panadería, lavandería, heladería, bancos, salones de belleza, duchas servicios sanitarios, vestidores y renta de autos.
• d)Usos condicionales: parqueo público, información turística.
• e)Usos conflictivos: industrias, ganadería, agricultura intensiva o cualquier instalación no estrictamente de servicio público y que genere ruidos, olores, humo, vibración o desechos no controlables.
• f)Requisitos:

| 1 Retiro posterior, frontal y lateral: | 3m | | --- | --- | | 2 Retiro a línea de mojones: | 5m | | 3 Altura máxima: | 7 m (10 m edificaciones con techo de paja o similares) | | 4 Número de pisos máximo: | 2 pisos | | 5 Área mínima de lote: | 300 m2 | | 6 Cobertura máxima: | 60% | | 7 No se permiten mezzanines. | | | 8 El interesado deberá presentar un proyecto de desarrollo siguiendo los requisitos establecidos en el artículo 7°, inciso t), ítem 8. | | g) Concesiones: en conformidad con lo establecido por la Ley N° 6043.

• a)Propósitos: área destinada a instalaciones de servicios básicos, recreativas y actividades comerciales ligadas a la actividad turística, tanto para los visitantes nacionales como para extranjeros que no pernoctan en la playa.
• b)Localización: según el mapa N° 19, anexo 5, corresponde a una pequeña zona identificada por las siglas ZSB, ubicada en medio de la Zona de Alojamiento Turístico, del mojón 389 + 18 m al mojón 390 - 10 m.
• c)Usos permitidos: duchas, servicios sanitarios, vestidores.
• d)Usos condicionales: ninguno.
• e)Usos conflictivos: industrias, ganadería, agricultura intensiva o cualquier instalación no estrictamente de servicio público y que genere ruidos, olores, humo, vibración o desechos no controlables.
• f)Requisitos:

| 1 Retiro posterior, frontal y lateral | 3 m | | --- | --- | | 2 Retiro a línea de mojones: | 5 m | | 3 Altura máxima | 7 m (10 m edificaciones con techo de paja o similares) | | 4 Número de pisos máximo: | 2 pisos | | 5 Área mínima de lote: | 300 m2 | | 6 Cobertura máxima: | 60% | | 7 No se permiten mezzanines. | | | 8 El interesado deberá presentar un proyecto de desarrollo siguiendo los requisitos establecidos en el artículo 7°, inciso t), ítem 8. | | g) Concesiones: en conformidad con lo establecido por la Ley N° 6043.

a. Propósitos: área dedicada a la protección y conservación de áreas de valor eco lógico como las zonas anegadas a ambos lados de la quebrada Higuito.

b. Localización: de acuerdo a la lámina N° 19, anexo N° 4, corresponde a tres zonas identificadas con las siglas ZPH, ubicadas a ambos lados de la quebrada Higuito entre los mojones 383 + 30 m y 388 + 30 m.

c. Usos permitidos: protección y conservación, reforestación.

d. Usos condicionales: senderos y señalización.

e. Usos conflictivos: cualquiera que no sea de protección y conservación o de facilidades para el tránsito peatonal.

f. Concesiones: no se otorgarán concesiones en las áreas de humedales. Las áreas de tránsito peatonal se podrán dar bajo autorización para su administración y desarrollo por parte de la Municipalidad.

a. Propósitos: zona destinada a mejorar las condiciones de accesibilidad tanto del habitante local como del visitante, al sector costero en estudio.

b. Localización: de acuerdo al mapa N° 20, anexo N° 4 corresponde a la zona identificada con la simbología ZV expresada por la carretera principal que atraviesa la Zona Marítimo Terrestre en sentido norte sudoeste (existente) y dos carreteras secundarias en el sector norte del área (propuesta).

c. Usos permitidos: circulación interna de bicicletas, caballos, volantes y vehículos automotores de circulación restringida.

d. Usos condicionales y conflictivos: cualquier actividad que no esté directamente relacionada con el transporte de los visitantes.

e. Requisitos:

1 Derecho de vías principales:

2 Derecho de vías secundarias:

3 Otras vías:

4 Aceras 5. Área verde entre acera y calzada (en caso de existir):

a. En general, salvo que no exista otra alternativa, no se permitirá la descarga hacia el mar de aguas pluviales servidas o aguas negras de las edificaciones que se ubiquen en el área restringida. Si esto fuera inevitable, deberá presentarse un proyecto detallado que asegure que no habrá contaminación, ni existe riesgo de que la descarga pluvial se obstruya.

b. Se deberá contar con la autorización respectiva previo cualquier inicio de obras ante el ICT y la Municipalidad.

c. Aquellos lotes que tengan colindancia con ríos, quebradas, cárcavas o escorrentías permanentes, deberán de presentar el alineamiento de los mismos dado por la Dirección de Urbanismo del INVU antes de iniciar cualquier construcción.

d. Los drenajes pluviales, en general, podrán conducirse hacia los surcos de agua, siempre y cuando se mitigue el impacto de las aguas y de estas al océano.

e. En la línea de frente de la construcción, no se podrán construir vallas sólidas con una altura mayor de un metro. Por sobre esta altura, se podrá colocar únicamente verjas con elementos que permitan una buena visibilidad tales como rejas, mallas, etc. Se establece un porcentaje de permeabilidad del 80%. Se excluye de esta disposición el caso de los muros de retención.

En todos los casos en que se ejecuten obras de relleno, excavación o nivelación de terrenos, se aplicarán las siguientes normas:

a. Los taludes de relleno tendrán una gradiente máxima del 30%.

b. Todos los materiales de desecho, ya sean de excavación, relleno o construcción, serán removidos del área, no pudiendo depositarse en aguas de marea o en zonas costeras.

c. Cuando se afecten terrenos superiores adyacentes a un área de construcción, estos deberán ser nivelados y renovada su vegetación o mediante otro sistema estabilizador de modo que se prevenga la erosión durante o después de la construcción.

d. Cualquier relleno deberá de estar limpio y libre de materiales que pueden producir contaminación en las aguas de marea.

e. Como método se sugiere en la medida de lo posible, el "colgar" la construcción siguiendo la línea natural de la pendiente.

Las siguientes normas se aplicarán sobre los terrenos, en aquellos casos en que el Concejo Municipal determine que se requieren medidas adicionales para proteger el ambiente de la región costera. Tales requerimientos serán establecidos como estipulaciones para el visado correspondiente, según normas y requerimientos suministrados por el INVU.

1 Para trabajos en el suelo de la zona costera:

a. Antes del inicio de la construcción, el contratista se reunirá con personeros del Concejo Municipal, Dirección de Urbanismo del INVU y funcionarios del ICT para aclarar las condiciones del permiso.

b. No se podrán colocar ni almacenar materiales de construcción o excavación en la zona pública.

c. Todos los suelos afectados deberán de nivelarse uniformemente. La reposición de la vegetación debe de hacerse inmediatamente después de la construcción, de lo contrario, debe de estabilizarse el suelo temporalmente mediante el uso de estiércol, paja y yute o similar, hasta que las condiciones del clima sean favorables para sembrar.

d. En aquellos casos en que se autorice una perturbación temporal de los rasgos costeros, las pendientes, las zonas de amortiguamiento o en la vegetación costera, el área afectada deberá restaurarse, completamente a cargo del propietario y con la guía de las instituciones de control involucradas.

2. En caso de trabajos en terrenos de pendiente, para minimizar la erosión, se tomarán las siguientes medidas:

a. Se colocará en todo el perímetro inferior del área destinada a la construcción, antes de ejecutar cualquier trabajo de relleno, excavación, nivelación o cualquier otro movimiento de tierra, pacas de heno estoqueadas y enterradas por lo menos 10 cm debiendo de reemplazarse las pacas cuantas veces sea necesario, hasta que la reposición de la vegetación permanente se haya establecido. No deberá sobrepasar el límite de las pacas ningún tipo de suelos o materiales.

b. A menos que se especifique y apruebe de otro modo, todas las pendientes deberán adecuarse a su estado original.

c. Donde las pendientes naturales o artificiales están en proceso de erosión, se podrá hacer trabajos de nivelación para lograr su equilibrio, debiendo repoblarse con plantas que tengan raíces gruesas del tipo "cepillo" y en la medida de lo posible con vegetación propia de la zona.

d. La construcción debe programarse y ajustarse a la época seca, para evitar que corrientes de agua caigan sobre los terrenos e. No se podrán descargar aguas sedimentarias en los cauces naturales, los cuales deberán ser protegidos a lo largo de sus riberas mediante vallas de pacas de paja que intercepten los posibles sedimentos.

3. Para el caso en que se afecten los taludes de más de 15%:

a. Donde se permita este tipo de obras debe observarse lo siguiente:

§ No se permitirá rellenar.

§ El corte se mantendrá absolutamente en lo mínimo.

§ Se mantendrá permanentemente la cobertura vegetal que haya sobre el talud hasta donde sea físicamente posible mantenerla.

b. Cuando se determine un potencial daño de un talud por erosión causada por caída de agua, se colocarán en la parte superior del talud pacas de pajas o se construirán elementos similares. El agua recogida será dispuesta en forma adecuada mediante drenajes artificiales o lagunas; donde sea posible, estas aguas de drenaje se construirán a lo largo de los límites con otras propiedades para evitar que el agua drene a los lotes vecinos. Estas lagunas deberán diseñarse para manejar caudales máximos obtenidos con una frecuencia de \O años.

c. Para el caso de cortes en taludes o excavaciones en terrenos adyacentes a rasgos costeros, los materiales de desecho deberán colocarse en la parte superior del desnivel, de modo que se evite el drenaje del sedimento.

d. Los accesos peatonales que corran por zonas con pendientes fuertes o en bancos, deberán estabilizarse o construirse mediante pasos elevados.

4. Para los sistemas individuales o colectivos de aguas negras:

a. Es necesario presentar para el visado correspondiente, estudios de la calidad del suelo, pruebas de infiltración, localización y diseño respectivo.

b. En ningún caso se aceptarán drenajes en zonas de relleno cercanas a cauces naturales, aunque fueran intermitentes.

c. Los sistemas de acueductos y alcantarillados pluvial deberán demostrar que se pueden conectar al sistema público, de no existir, se podrán proveer los servicios sin que la extracción de agua en el sitio o la disposición de las aguas servidas y pluviales tengan un impacto significativo en el medio o la salud pública.