San Isidro de Heredia Regulatory Plan: Zoning RegulationsPlan Regulador del cantón de San Isidro de Heredia: Reglamento de

Zoning Regulation of the Regulatory Plan of San Isidro de Heredia. VI-2

Road System and Transportation Regulation. VI-44

Zoning and Road System Proposal

ZONING REGULATION OF THE REGULATORY PLAN OF SAN ISIDRO DE HEREDIA The Zoning Regulation that will allow for the regulation of land uses within the limits of the canton of San Isidro de Heredia, is the result of the analysis of the information obtained from the diagnosis, which considers regional, immediate regional, and local aspects; this latter scope is largely the product of the collection of updated field information (from the base map to the variables of the social, environmental, and infrastructure environments), as well as from consultation with the competent institutions in different areas and the exhaustive work carried out with the communities through the execution of citizen participation workshops.

Likewise, based on the results obtained and their analysis, the zoning regulation takes the following concepts as its conceptual starting point:

• a)The Metropolitan Regional Plan is taken as a conceptual reference , regarding the concentration of the population in urban centers and the encouragement of the use of the rest of the territory for the development of agriculture, tourism, and the protection of wild areas and forest zones.
• b)All significant human settlements existing at this date are incorporated into the structuring of urban spaces, among which are the district capitals and the towns of Santa Elena, Santa Cruz, and Santa Cecilia.
• c)Urban planning requirements are established to control development densities in the Urban Growth Zones, so that they adjust to the real growth dynamics of the canton, including typical migratory factors for the Canton.
• d)New requirements are established for urbanization developments, so that based on the historical analysis of the problems of these developments, their occurrence or repetition is foreseen and the cantonal dynamics are thereby not altered.
• e)The greatest possible variety of uses is proposed within the Urban Growth Zones, as well as a smaller margin of requirements to stimulate their consolidation.
• f)Linear growth zones are delimited , so that they constitute specifically regulated zones to decelerate their growth, through use regulations, minimum lot areas, and coverage.
• g)Zones oriented towards both agricultural and tourism development are included, but maintaining low development densities and low coverage percentages, with urban planning and environmental protection requirements that allow the potential development of activities and construction of works not to conflict with the protection vocation of the aquifer recharge zone.
• h)Concrete limitations are established on development in zones with a slope equal to or greater than 30%, in order to avoid the activation of erosive processes or natural hazards.
• i)In an integral manner (for the entire Canton), regulations are established in all zones that will allow for the reduction of population density.
• j)The changes produced by Route No. 32 to the cantonal development dynamics are incorporated as one more criterion for zoning and activity control.
• k)An exclusive zone is established for the concentration of industrial activities, further restricting the typology of industrial activities and maintaining wide ranges of minimum lot area and coverage, but which at the same time are compatible with the current land tenure and stimulate the development of these activities.
• l)Proposals for new roads or public streets are included, which allow for improving the connection in populated centers at the intra- and inter-cantonal level.

Thus, at the zone level, the plan is conceptually structured in the following way, taking the urban centers as its spatial starting point and moving from them towards the periphery:

. Urban Zone: zones of a mixed institutional, commercial, and residential character , with dominance of the first two in the center of the cantonal capital and a more commercial and residential mix in its immediate periphery.

. Linear Development Zones: these are zones already consolidated and of limited commercial development and marked residential development parallel to the road margins; they do not have a defined structure and their concentration is less than the urban center but greater than the agricultural zones, so they have a rural-concentrated condition.

. Agricultural Zones: zones with a flat, flat-undulating, and flat-concave slope , located to the north and south of the urban centers, with a historical coffee-growing development.

. Tourism Zones: lands situated in the mid-high and high parts, close to the protected areas and with special conditions for landscape appreciation, which make the development of low-impact tourism activities (ecotourism) potential.

. Buffer Zones: lands immediately adjacent to the protected areas and forest zones, with a dominance of pastures and country estates, which require special control of the permitted activities and development densities to mitigate the direct impact of human activities on important ecosystems.

. Protected Zones: special areas for the protection of ecosystems, flora, fauna, landscape, and water resources, with very limited development potential.

. Industrial Zone: area especially located in relation to important access roads, oriented towards the concentration of low-impact industrial uses.

The organic integration of these zones results in the division of the canton of San Isidro de Heredia, into the following use zones:

Zone Name Acronym General characteristics of the zone and general relationship with the Metropolitan Regional Plan Commercial-Residential Urban Zone ZUCR It is established in the urban center of each of the district capitals; its purpose is to concentrate the greatest variety and quantity of commercial and service activities, in order to consolidate the center as a distribution and supply area, also permitting housing in accordance with the settlements of this type that exist. The area occupied by the zone in each case is in direct relation to the current and desired hierarchy, so that the largest extension is located in San Isidro.

In relation to the urban centers defined by the 1997 modification of the Metropolitan Regional Plan, the area remains the same in the case of San Isidro; in San Josecito, it remains on the lands facing the National Route but is reduced towards the north, in order to avoid the extension of the zone towards lands of lesser slope, which also today have a completely residential occupation; in Concepción, it is reduced in two portions of the southeastern, northern, and northeastern extremes, in order to form a more integrated center, also allowing the exclusion of two entirely residential portions; in San Francisco, it remains only on lands facing the National Route, being reduced towards the south where the lands maintain agricultural use and would promote an extension and disintegration of the center, and towards the north, where the lands have a completely residential use.

In general terms, the ZUCR will allow for the further concentration of services, also reducing the total density through larger lot areas for new segregations and avoiding the development of urban easements (servidumbres urbanas).

Residential-Commercial Mixed Zone ZMRC Corresponds to lands located in the periphery of the ZUCR of San Francisco and San Isidro, as well as the urbanizations El Arroyo and Lomas Verdes de Zurquí; these are spaces of residential use, with some isolated commercial components, fundamentally basic necessity commerce that does not affect the dominant residential use.

In the case of San Isidro and San Francisco, it corresponds to spaces originally proposed by the Metropolitan Regional Plan as part of the urban centers, however, they were consolidated as basically residential areas.

In relation to the Metropolitan Regional Plan, the minimum lot areas requested through the Regulatory Plan and the coverage will allow for maintaining these lands in conditions of lower density, also avoiding the development of urban easements (servidumbres urbanas).

Institutional Zone ZIN This zone comprises the lands and facilities throughout the Canton dedicated to the provision of public services, including education, health, recreation, or municipal administration, so that they maintain this use condition; likewise, it comprises a series of lands destined for the expansion of existing facilities, or for the construction of new service areas, in order to improve the conditions of provision of all of them. Unlike the Metropolitan Regional Plan, the Regulatory Plan identifies and establishes this reserve of spaces, which also respond to the needs and expectations workshops and by the related institutions (schools, clinics, ESPH, among others). It is important to indicate that due to the distribution of settlements, new areas are incorporated not only in the district capitals, but also in other important nuclei at the intra-cantonal level, such as Santa Cruz, Lomas Verdes de Zurquí, Santa Cecilia, and El Trapiche, thus foreseeing an improvement in the spatial relationship of the settlements and public services.

Urban Expansion Zone ZEU Corresponds to lands basically free of constructions (generally with agricultural uses), in topographic conditions of flat and flat-undulating slope and close to the urban centers, all of which gives them a character conducive to absorbing the eventual growth of the population and its settlements.

It has the same character as the Urban Growth Zones defined by the Urbanism Directorate of the INVU, although excluding those zones that have an effective residential- commercial occupation.

Always within this relationship, in the case of San Francisco, the limits are maintained in relation to the Tures creek (to the east) and the cantonal limit (to the west), however, the zone is reduced by the Regulatory Plan towards the south both because it is partially occupied on the lands facing the public street, and to avoid excessive expansion in relation to the current and expected growth pattern of the district. In the case of San Isidro, the zone is reduced at the northern and southern extremes because these are lands that already have effective occupation and are therefore not susceptible to expansion; it is also reduced towards the sector near the cemetery, as a consequence of a reserve for an institutional area (ZIN); towards the La Cooperativa sector it is reduced as a consequence of the development of condominiums and subdivisions (fraccionamientos); a new sector is integrated in what corresponds to the town of Santa Cruz, in order to promote the orderly consolidation of this center and grant space to specific population growth; finally, it is integrated into another sector towards the east of La Cooperativa until it integrates with the sector of Lomas Verdes de Zurquí.

In Concepción, the zone proposed by the INVU is reduced towards the north to keep the expansion concentrated in sectors immediately adjacent to the urban center and maximize the use of lands with flatter topography towards the south; the rest of the zone is maintained with the same limits. In San Josecito, the area originally proposed by the INVU is reduced towards the north of the National Route, in order to avoid urban expansion in zones of medium-strong slope, while towards the south the original limits are kept almost unchanged; lands for expansion are incorporated in Santa Cecilia and Santa Elena, in order to incorporate into the planning the space for the growth and consolidation of existing settlements that have a basic urban structure developed from central quadrants and where commercial, recreational, and institutional uses are already integrated.

In an integral manner, the Regulatory Plan proposes larger lot areas and restrictions on commercial uses, so that a lower density can be achieved than that permitted by the Metropolitan Regional Plan and its consolidation as a predominantly residential area, with basic and concentrated commercial uses.

Concentrated Rural Zone ZRC This zone corresponds to the so-called linear growth zones that have developed and consolidated during the period of validity of the Metropolitan Regional Plan and that have cooperated in urban disarticulation, the limited consolidation of urban centers, and the high number of segregations with smaller lot areas that integrally increase population density in the Special Protection Zone of the GAM.

Through the Regulatory Plan, spatial limits are established to avoid the continuity of the are modified and increased, so that a low density can be consolidated (which also indirectly stimulates the demand for land in the centers) and restrictions are established regarding the variety of commerce and services that can be developed in it.

Finally, they have as an approximate limit the coordinate 224,000 north, in order to avoid linear expansion in zones whose touristic potential is important both due to their proximity to protected areas and due to the conditions of landscape appreciation.

Agricultural and Livestock Zone ZAG Corresponds to internal spaces located between the different public streets, within what is designated by the INVU as a Special Protection Zone; in San Isidro, they extend from the southern cantonal limit towards the north until reaching approximately the coordinate 224,000 north, encompassing (with the exception of the previously described zones) the lands traditionally used for agriculture. In relation to the Metropolitan Regional Plan, the Regulatory Plan will allow for maintaining the zone as predominantly agricultural use but at lower densities by re-establishing minimum areas between 7000 and 10000 m²; furthermore, it excludes industrial uses, for which a specific zone is created, thus reducing the potential impact of this productive sector in the most important aquifer recharge zone in the canton.

Special Protection Zone ZEP Corresponds to the lands located on the banks of rivers and creeks, as well as within the radius of water intakes for human consumption and permanent springs (nacientes) and has the purpose of delimiting a protection area where, in addition to avoiding the felling of trees and favoring reforestation, a construction setback (retiro) is established that allows for avoiding the proximity of constructions to risk zones, or that have a vocation more compatible with the protection of flora, fauna, and water resources. It is important to indicate that zones of this nature are conceptually similar to the special river protection zones established by the Metropolitan Regional Plan, although in this case, they are specifically defined for the entire system of rivers and creeks of the Canton, also incorporating water intakes for human consumption and springs (nacientes). In this way, not only is a condition more in accordance with the vocation that the Canton has by forming part of an aquifer recharge zone achieved, but it is also compatible with the protection zones established by other laws, including the Forest Law (Ley Forestal).

Braulio Carrillo National Park Zone ZPNBC Maintains the limits of the Braulio Carrillo National Park , while the use regulations will be subject to what the MINAE defines in the Park Management Plan.

Central Volcanic Mountain Range Forest Reserve Zone ZRFCVC Maintains the limits of the Forest Reserve created by Executive Decree, but establishes greater use restrictions, as well as larger lot areas than those permitted by the Metropolitan Regional Plan, so that the density on these lands will tend to be lower, thus maintaining a character compatible with the nature of the zone and controlling the potential impact relationships associated with the expansion of residential uses, which have used the figure of agricultural parcels for these purposes.

Buffer Zone of Protected Areas ZAZP Corresponds to a strip of 200 linear m , parallel to the limits of the National Park and the Forest Reserve, whose area and use conditions are more restrictive than those established by the Metropolitan Regional Plan in order to consolidate a true buffer space, which restricts the approach of human activities of greater impact to the limits of protected zones and minimizes the edge effect.

Agrotourism Zone ZAT Corresponds to lands located between the limit of the ZAG and the limit of the ZAZP; they maintain the same agricultural potential indicated by the INVU but incorporate urban planning requirements to make possible the development of tourism under conditions of controlled density and impact, taking advantage of both the special conditions of landscape appreciation, and the proximity to protected zones, rivers, and forest zones. By the type of activities it permits and the minimum lot areas, it will allow for maintaining density in ranges lower than those permitted by the Metropolitan Regional Plan, thus achieving a character of a buffer zone in relation to agricultural and urban uses located towards the south of the canton.

Industrial, Commerce, and Services Zone ZICS Corresponds to a sector exclusively for the location of industries, as well as associated commerce; its location responds to the need to incorporate as a zoning criterion the influence constituted by the section of National Route No. 32 that crosses the canton (already evident with the first developments).

Furthermore, it allows for avoiding the dispersed industrial development that the Metropolitan Regional Plan permits in any part of the Special Protection Zone, while at the same time restricting the typology of industries to those of Group C, which according to the Ministry of Health are of an inoffensive type. Also in relation to the Metropolitan Regional Plan, it reduces the minimum lot areas to achieve a zoning more compatible with the current land tenure, however, in parallel, the coverage percentage is reduced so that the coverage potential of 5000 m² per property of the Metropolitan Regional Plan is reduced to 4000 m² per property through the Regulatory Plan.

Tibás River Urban Park Zone ZPTU Corresponds to lands that are located parallel to the banks of the Tibás River in a section that crosses the Urban Center of San Isidro; its purpose is to integrate the conservation conditions that the river maintains into the dynamics of the Urban Center, providing it with more spaces for recreation and avoiding construction within this zone.

This type of zone is novel as it does not form part of the proposals of the Metropolitan Regional Plan.

Special Control Zone Historic Center ZCE Corresponds to the lands located around the plaza and the church of San Isidro, which, at the discretion of the Urbanism Directorate, must maintain a use and architecture condition that does not affect or compete with the cultural and architectural value of the historic buildings of the center.

Road Zone ZVI Corresponds to spaces for public use for pedestrian or vehicle transit and is divided into different types of roads based on their hierarchy and utility; it also includes new roads for fundamentally vehicular use, which aim to improve the conditions of connectivity between the different centers and settlements, as well as enabling new axes that allow for channeling vehicular traffic and minimizing its effect on the main urban centers.

New roads with purposes like those described do not form part of the zoning proposals of the Metropolitan Regional Plan.

Through the zoning described above, it is clear that the Regulatory Plan allows, in general terms:

• a)Maintaining concepts used by the Metropolitan Regional Plan that remain valid, such as urban concentration in the centers.
• b)Improving or updating concepts of the Metropolitan Regional Plan, such as the concentration of industrial uses and the restriction of their typologies, achieving greater compatibility with the protection nature of the Canton.
• c)Establishing a limit on linear growth and discouraging its expansion towards the lands located to the north of the Canton.
• d)Maintaining the predominantly agricultural development areas and, at the same time, promoting the development of complementary activities (tourism) compatible with the nature of the zone and that allow for diversifying the productive opportunities of the Canton.
• e)Providing the Canton, in all its zones, with lower and more controlled density conditions compared to the densities currently permitted by the Metropolitan Regional Plan, as well as a gradual dosage of uses, from the greatest concentration and diversity in the centers to protection and greater restrictions in the high parts.

URBAN REGULATORY PLAN ZONING REGULATION The Municipality of the canton of San Isidro de Heredia, hereinafter the MUNICIPALITY, in exercise of the powers granted to it by The Political Constitution of Costa Rica, the Urban Planning Law No. 4240 and its amendments; the Organic Environmental Law No. 7554 and its amendments; the Municipal Code. Law No. 7794; and in accordance with the agreement of the Urbanism Directorate of the National Institute of Housing and Urbanism, promulgates this Urban Regulatory Plan of the canton of San Isidro de Heredia, which hereinafter shall be referred to in abbreviated form as the "Regulatory Plan".

This Regulatory Plan is applicable within the limits of the Canton of San Isidro, Sixth of the Province of Heredia, such that its scope is spatially cantonal. Forming part of this Regulatory Plan are the Zoning Map, the Road System Map, the Zoning Regulation, and the Road System Regulation, constituted by the following Titles, which will take effect once they are published in the Official Newspaper La Gaceta:

• 1)Title I: General norms of the Regulatory Plan.
• 2)Title II: Zoning Regulation, which divides the territory of San Isidro de Heredia into use zones, regulating for each of them: permitted, not permitted, and non-conforming uses, location, height and area of buildings, surface area and dimensions of lots, setbacks, other open spaces, and lot coverage; forming an integral part of this Regulation is the zoning map.
• 3)Title III: Road System Regulation, which incorporates the road system planning norms, road hierarchy, and dynamics of the road network and of which the road system map forms an integral part.

General Norms

Legal Framework

4240 of November 15, 1968 and its amendments, through Laws No. 7794 of May 4, 1970, No. 4971 of April 29, 1972, No. 6575 of April 27, 1981, No. 595 of August 6, 1981, No. 7015 of July 22, 1985, and No. 7495 of May 3, 1995. The provisions of this Regulatory Plan shall be of obligatory application and compliance for all natural and legal persons of the Canton of San Isidro de Heredia. The provisions of the Regulatory Plan regarding size and capacity of properties shall not be applicable to all those current properties or buildings existing before the date of entry into force of the Regulatory Plan. The provisions of the Regulatory Plan are complemented by the laws, regulations, decrees, and related applicable norms that do not oppose it.

• a)Resolution 13 of October 28, 1856, on the limits of the Santo Domingo district.
• b)Law 40 of July 13, 1905, on the creation of the San Isidro canton and its districts.
• c)Law 17 of November 15, 1910, on the limits of the San Jerónimo de Moravia district.
• d)Law 2789 of July 18, 1961, on the limits of the San Pablo canton.
• e)Law 7894 of July 8, 1999, on the creation of the San Francisco district, of the San Isidro canton.

Definitions

• a)Alignment: Line fixed by the Municipality or by the Ministry of Public Works and Transport, as the limit or maximum proximity of the emplacement of the construction, with respect to the public road.
• b)Building height: Vertical distance above the construction line between the official floor level and the average level of the roof of the top floor.
• c)Front garden (Antejardín): Distance between the property line (of cadastral origin) and the construction line (of official origin according to alignment).

It implies an easement (servidumbre) or restriction to build without the portion of land thereby losing its condition of private property.

• d)Land Use Certificate (Certificado de Uso del Suelo): Official document issued by the Urban Development Directorate and endorsed by the Municipality of San Isidro de Heredia, which establishes whether the existing, requested, or proposed use on a property conforms or not to the zoning established in the Regulatory Plan, for which purposes the following are used as indispensable instruments: the Zoning Map of the canton of San Isidro, the Cadastral Plan of the property in question, and the alignments established by the competent institutions, the latter only in cases as necessary that the DDU so determines.
• e)Coverage: It is the horizontal projection of a structure or the area of land covered by such structure.
• f)Condominium: Property constructed in a horizontal, vertical, or mixed form, susceptible to independent use by different owners, with common elements of an indivisible character.
• g)Right of way: It is the total width of the highway, street, path, easement (servidumbre), that is, the distance between the property lines including, as applicable, the roadway, green strips, and sidewalks.
• h)Industrial establishment: For all purposes of this Regulation, it shall be understood as an industrial establishment any place, uncovered or covered, destined for the elaboration, manipulation, repair, transformation, or utilization of natural or artificial products, through physical, chemical, or biological treatment, manually or by means of machines used in the tasks or labors, and all the annexes and dependencies of the factory.
• i)Community facilities (Facilidades comunales): Or community equipment, are the communal services offered in a community to maintain a quality of life and social interaction characteristic of its culture. Some are offered by the State or the Municipality, such as schools, security service, health services, childcare centers, recreation areas, and cemeteries; others are provided by private agents such as preschool education, private schools, rented recreation centers.
• j)Subdivision (Fraccionamiento): It is the division of any property with the purpose of selling, transferring, negotiating, distributing, exploiting, or using in a separate form the resulting parcels; it includes both partitions of judicial or extrajudicial adjudication, locations of undivided rights, and mere segregations under the same owner, as well as those situated in urbanizations or new constructions that are of interest to the control of the formation and urban use of real estate.
• k)Greater Metropolitan Area (Gran Área Metropolitana, GAM): Urban planning control area established in the Regional Urban Development Plan, published in La Gaceta No. 119 of June 22, 1982, and modified by Executive Decree No. 25902-MIVAH-MP-MINAE, published in Supplement No. 15 to La Gaceta No. 66, of April 7, 1997.
• l)Habitat: It is the organization of space for human activities.
• m)Noxious industry: Those that cause mild but manifestly uncomfortable negative effects to the neighborhood, such as notices, vibrations, shaking, smoke, bad odors, excessive traffic, and other similar effects.
• n)Group A Industry: Industry whose activities are high risk. Includes all activities so defined by the Ministry of Health in Decreto Nº 30465-S.
• o)Type B Industry: Industry whose activities are moderate risk. Includes all activities so defined by the Ministry of Health in Decreto Nº 30465-S.
• p)Type C Industry: Industry whose activities are low risk.

Includes all activities so defined by the Ministry of Health in Decreto Nº 30465-S.

• q)Zone limit: It is the line that frames and defines a zone and that will be demarcated on the zoning map and may vary in one direction or another until its adjustment, in accordance with the prescriptions established in this Reglamento.
• r)Centerline of the street: It is the axis of the street. A distinction is made between the existing axis and the proposed projected axis. The existing axis is the line that goes to the average center of a street in a block (maximum of 200m). The projected axis is a line set by the MOPT or the Municipality, as applicable.
• s)Building line: It is the line that demarcates the limit of permitted building within the property.
• t)Property line: That which demarcates the limits of the particular property.
• u)Reference level: It is the level of the point located at the intersection of the street axis with its perpendicular passing through the center of the front of the lot. Reference level is the zero level for the purposes of setting building heights or basement depth.
• v)Foundation level: It is the level of the bottom of the lowest or deepest slab of a construction.
• w)Urban renewal: It is the improvement process aimed at eradicating slum areas and rehabilitating decayed or defective urban areas, the conservation of urban areas, and the prevention of their deterioration.
• x)Urbanistic requirements: These are the conditions set for a lot so that it can be subdivided (fraccionar), such as minimum size, area or capacity, and minimum dimension or width fronting the street.

They are indicated in the Plan Regulador by zones and, in its absence, the provisions established in the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones and the Reglamento de Construcciones apply.

• y)Practice requirements: These are conditions of practices or management related to the uses or activities that may occur on a piece of land, which are already regulated by existing laws and regulations such as the Ley de Planificación Urbana, the Ley Orgánica del Ambiente, the Ley de Salud, and others. The Municipality, through the Dirección de Ingeniería, will be vigilant of the good practice of said regulations conducive to the preservation of Nature.
• z)Front setback (Retiro frontal): It is the distance between the property line and the building line, and it is a requirement established by the Reglamento de Construcciones, based on Article 22 of the Ley de Construcciones.

aa) Side setback (Retiro lateral): It is the equivalent of the front setback measured from the side boundary line, and should be understood as the sides of the property that are not the front and the rear.

bb) Rear setback (Retiro posterior): It is the equivalent of the front setback measured from the boundary line opposite the street frontage.

• cc)Paved surface (Superficie pavimentada): These are the impermeable areas occupied by access roads, parking lots or open-air vehicle transit areas, swimming pools, tennis courts and other sports courts, and, in general, surfaces that are paved with concrete or other material impermeable for the purposes of rainwater infiltration or percolation (which includes ballast). A paved surface that is also roofed is computed as coverage (cobertura) and not as paved surface. Grass-block is computed as paved surface, except slopes not used for transit.

dd) Basic services: These are the networks for potable water, electricity, telephone services, stormwater and sanitary sewerage, that is, the necessary basic infrastructure fixed to the land, which allows its use for urban purposes.

ee) Urbanization (Urbanización): Subdivision (Fraccionamiento) or enabling of land for urban purposes, through the construction of streets and provision of basic services.

ff) Land use (Uso de la tierra): It is the utilization of a piece of land, of the physical structure settled or incorporated on it, or both, in terms of class, form, or intensity of its exploitation.

gg) Permitted Use (Uso Permitido): It is the destination or utilization that a piece of land or building has authorized, in accordance with the regulations of the Plan Regulador.

hh) Non-Conforming Use (Uso No Conforme): A non-conforming use is one that does not conform to the indicated zoning but that existed in fact on the effective date of a Plan Regulador and, therefore, may be continued under the principle of non-retroactivity of the law, but with limitations.

• ii)Prohibited uses: Those that, not existing prior to the effective date of this Reglamento, are not accepted to be established in a given zone, whether as a new construction (for which a building permit is not granted), as a use on a vacant lot, or as a use in an existing building.

jj) Dwelling (Vivienda): It is any premises or enclosure, fixed or mobile, built, converted, or arranged, used for the purposes of housing persons, permanently or temporarily.

kk) Multifamily dwelling (Vivienda multifamiliar): It is the building conceived as an architectural unit with independent habitable areas, suitable for sheltering two or more families.

• ll)Single-family dwelling (Vivienda unifamiliar): It is the building provided with habitable areas intended to shelter a single family.

mm) Zones: These are territorial circumscriptions defined in the Plan Regulador, which are subject to specific regulation regarding the use that may be given within them and regarding the urbanistic and construction requirements imposed on the buildings that exist or are proposed to be built within them.

nn) Zoning (Zonificación): It is the division of a territorial circumscription into use zones.

Application of the Plan Regulador

The Dirección de Desarrollo Urbano (hereinafter DDU) is constituted as part of the Municipality of San Isidro de Heredia, which replaces the Departamento de Ingeniería in its functions. This directorate will be responsible for the application of this plan. The DDU will assist the Alcalde and the Concejo Municipal in decisions regarding the Plan Regulador; the functions of the DDU will be established within this same regulation, and its activities or projects will be established or scheduled annually in the Plan Anual Operativo Municipal.

• a)Create and execute, effectively and timely, the policies, plans, and programs for urban renewal, road systems, transportation, environmental sanitation, urban landscape, project planning, and others necessary for the application of the Plan Regulador of San Isidro de Heredia.
• b)Create and implement urban geographic information systems, through which the urban, graphic, and alphanumeric information of the Plan Regulador is compiled, systematized, and interpreted, and which facilitates control in its application.
• c)Train the personnel required for the effective and efficient management and maintenance of the urban geographic information system.
• d)Process, evaluate, grant, and/or reject construction permits, plan approvals (visados de planos), as well as alignments (alineamientos), demolitions, and land-use certificates (certificados de uso del suelo).
• e)Monitor and control construction or demolition processes, as well as the physical state of buildings and infrastructure.
• f)Control unauthorized use and verify advertising placement.
• g)Monitor and control the correct use of the land in each of the zones established by the Plan Regulador, in accordance with the regulations established for each of them.
• h)Establish coordination channels with autonomous and state institutions as required when the application activities of the Plan Regulador so warrant.
• i)Define the instruments and procedures, systems, means, and resources that allow for the execution of what is established in the Plan Regulador, both in its institutional structure and in its operation, monitoring, and subsequent updating.

JUPLACA will be composed as follows:

• a)The Alcalde or his representative.
• b)The Director or Coordinator of the DDU.
• c)One representative from each of the districts, each of whom must be nominated by each Concejo de Distrito and appointed by the Concejo Municipal.

JUPLACA's activities will be scheduled annually, as part of the Plan Anual Operativo Municipal. JUPLACA's functions will fundamentally be the following:

• a)Oversee the effective and timely application of the Plan Regulador and all its norms.
• b)Verify the periodic review of the Plan Regulador starting from its approval and during its validity.
• c)Oversee the application of additional norms that, at the discretion of the DDU and the Municipality, are adopted to guarantee compliance with other norms and policies established in the Plan Regulador.
• d)Receive, verify, and channel complaints about violations of the Plan Regulador's regulations.

• a)Give wide dissemination to the Plan Regulador.
• b)Publicize its objectives.
• c)Communicate political actions regarding public zones.
• d)Publicize the decisions issued by the DDU.
• e)Publicize the programs, projects, and strategies of the plan.
• f)Inform the inhabitants of the Cantón of the importance of the plan in terms of improvement in the quality of life and the current and future well-being of the residents of the cantón.

For these purposes, a concept of social preeminence will be applied, intermediate between friendly acquisition and expropriation, with respect for the owner and the community, at a non-speculative price, for the purpose of:

• a)Allowing the Municipality the opportune acquisition of land, areas, or zones where urban expansion is desired to be managed for a specific action.
• b)Allowing the progressive acquisition of land, areas, or zones for public interest purposes.
• c)Guaranteeing that land is not affected by prohibited uses.
• d)Allowing municipal intervention in the face of disproportionate or unjustified evolution of the values and prices of real estate.

Transformation of real estate, dangerous establishments, protection of zones, and environmental impact

If the DDU issues an unfavorable opinion, the extension of the permit may not be greater than two years, a period that will serve both to remedy the deficiencies and to request the interested party to relocate its facilities to another site where the use is permitted. The opinion must have the endorsement of JUPLACA, and the final decision will correspond to the Concejo Municipal.

Likewise, they must have a drainage system for the confinement of stormwater within the property boundary, provided that the properties have a lot area greater than or equal to 300 m². Current commercial constructions will be required to have these systems as a prerequisite for renewing the commercial license (patente comercial) or the sanitary operating permit (permiso sanitario de funcionamiento), in coordination with the Ministry of Health. Current residential constructions will be given a period of one calendar year from the entry into force of the Plan Regulador to build and begin using these systems, and may also be required in a shorter time, as it is a new requirement for granting permits for expansions, improvements, or remodeling.

Modification and updating of the Plan

Certifications, licenses (patentes), and permits

For these purposes, the interested party must submit a written request and a copy of the cadastral map (plano catastrado).

For the case of existing facilities and/or activities whose use is non-conforming, the provisions of Article 12 of this Reglamento must be applied.

The requirements and procedures that the interested party must comply with for this and other procedures in the Municipality must be published in the Diario Oficial La Gaceta, in accordance with the provisions of Ley Nº 8220. Subdivision (fraccionamiento) permits will not be granted when the project is located in risk zones identified in the Plan Regulador or zones that, in the opinion of the Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias and the DDU, represent a risk to human health and/or safety.

Requirements for buildings

It must also comply with the alignment (alineamiento), building line (línea de construcción), setbacks (retiros), levels, and height requirements set by the DDU; in this way, it must be understood that:

• a)The general requirements and indicators for land-use density regulation are the conditions for applying to urban land uses, constructive uses, and the uses of other types of spatial activities that affect the land or the buildings.
• b)The urban requirements and indicators for land-use density regulation are the conditions of minimum area and frontage to a public street that are set for a property, due to its spatial characteristics, so that it can be registered in the public registry, being generally identical according to the zone for all properties.
• c)The DDU may establish other technically founded conditions regarding infrastructure, equipment, physical-natural environment, environment, services, risk and vulnerability, land uses, or other particular conditions presented by the site, as the case may be, to guarantee compliance with the Plan Regulador or to safeguard human and/or environmental safety.
• d)In accordance with the procedures stipulated for each zone, these requirements will be all those related to site design and its location (setbacks, alignments, building line, adjacency, coverage (coberturas), heights, garden area or minimum tree planting, drainage, levels), urban composition, architectural composition, construction systems, materials, and those that the Municipality deems appropriate to maintain the image and identity of the site.
• e)The lots that the urbanizer, developer, or subdivider (fraccionador) intends to register are subject to these conditions, as well as the lots existing on the effective date of this Reglamento.
• f)The constructive requirements and indicators for land-use density regulation are the conditions set for a construction to be carried out on a determined lot or site. The designer must comply with the norms and prescriptions derived from this Reglamento for the project to be approved.
• g)The requirements and indicators for activities of land-use density regulation are the conditions of the activities, uses, or practices derived from the presence of urban or rural spatial dynamics, such as: noise or sonic pollution from the use of sound equipment used by commerce or outdoors, transformers and other electromechanical equipment, loudspeakers or others; animation and entertainment, cultural and sports activities, fireworks, concerts, shaking (trepidaciones), without prejudice to existing regulations for these activities. The municipality, when pertinent and not opposed to legal provisions, may issue express and specific norms on the matter based on this Reglamento.

It will be that determined by the Plan Regulador, through the Reglamento de Vialidad for the Cantón of San Isidro. In the absence of express regulation for a specific road, it will be that established by the DDU, or, where appropriate, that determined by the Ministerio de Obras Públicas y Transportes. The alignment is determined on each road by measuring from the center of the same, resulting from the sum of the right-of-way, plus the existing front setback (retiro frontal), when applicable.

It is determined by the sum of half the right-of-way, plus the corresponding setback (retiro), drawing the line parallel to the property line, at a distance equal to that of the front setback, determined by the alignment, which must be respected aerially and underground.

It is the front setback determined by the alignment. This area implies a restriction on building, without this portion of land thereby losing its condition of private property. At least half of this front setback space must be maintained as green area. On frontages to public streets, solid fences higher than one meter (1 m) may not be built, allowing up to 80% visibility; this same restriction applies to the construction of walls or enclosures on side boundaries for properties located in the Zona Agropecuaria, the Zona Agroturística, the Zona de Amortiguamiento de Zonas Protegidas, and the Zona Reserva Forestal Cordillera Volcánica Central, where preference will be given to live fence systems.

This may be given provisional use as front gardens or restricted parking, or open-air commercial uses that do not involve the construction of roofs, in accordance with the provisions of the Reglamento de Vialidad of the Plan Regulador. No provisional use may extend beyond the property line, nor may it imply obstacles to pedestrian traffic on sidewalks or other public spaces. The negotiated provisional use will subsist as long as said strips of land are not used; at the moment the expropriation is carried out, the use of these strips and the activities will cease, without prejudice to the Municipality. Upon execution of the project by the Municipality or another public institution, the following will be considered fulfilled:

• a)The temporary and provisional uses will cease.
• b)The Municipality or corresponding institution will negotiate with the landowner the transfer of the strips in question to public domain.
• c)In the absence of agreement between the parties, Expropriation will proceed, in accordance with the provisions of the corresponding laws.

Minimum setbacks will be established for each zone. In the case of roads where the Ministerio de Obras Públicas y Transportes sets its own alignment, the greater alignment setback will prevail. Setbacks will be measured from the property line, which implies expropriation of the strips or portions of lots left unbuilt. On corner lots, the rear setback may be considered lateral or vice versa, totally or partially, according to the criteria of the DDU:

• a)Front: will be determined by the space required between the alignment line and the building line and corresponds to the front garden (antejardín).

It will be in accordance with what is determined by the Reglamento de Vialidad, or failing that, the provisions defined according to the requirements of each specific zone in this Reglamento.

• b)Rear: is the space required between the construction and the rear line of the property. On corner properties, it may be taken on the shorter side or on the interior corner with an equivalent area. The rear setback may be eliminated on lots facing three streets at the discretion of the DDU, provided that the proposed design fully satisfies the aeration and ventilation needs of the building, as well as the areas for septic drainage.
• c)Side: is established for each of the zones of the Plan Regulador.

In case of opening side windows, and even when the Plan Regulador does not establish side setbacks, the provisions of the Reglamento de Construcciones must be followed.

The construction coverage (cobertura) is established as a percentage for each of the zones of the plan regulador. The Municipality may, in exchange for the widening of the right-of-way, grant incentives in height or greater floor area, in which case the land for widening will not be counted for the calculation of the coverage area. When the interested party agrees to the road widening, the DDU will negotiate the coverage in proportion to the right ceded.

Upwards, they are regulated by the building height, given in meters or in stories, and by the floor area (or by both concepts), and downwards by the depth of basements.

The effects or impacts foreseen by the DDU, according to its technical criteria and according to the environmental assessment instruments applied by the National Environmental Technical Secretariat, may be used to justify limits on the height of buildings, considering:

• a)Minimum or maximum heights by zone for aesthetic reasons, whether because the Municipality intends to impart representativeness or identity, or to induce greater utilization of existing urban infrastructure, or to prevent the proliferation of commercial and service uses that invade residential zones that must be conserved.
• b)The existence of special reasons, in which case the maximum height limit established is that set by the construction regulation, which is equivalent to one and a half times the right-of-way of the major street located in front of the property.
• c)The structural safety of a building, which shall be determined according to the regulations established in the seismic code.

This is the minimum surface area indicated in square meters that must be reserved to guarantee the infiltration into the soil of the effluent from the septic tank. It warrants a land-use study and a percolation test, being located in the garden area, the front garden, or the remnant of permeable areas. Drainage areas, unlike garden areas or green areas, may be eliminated as a requirement when the lot is served by a blackwater collector that is effectively operating.

All new construction in developments and condominiums must comply with the provisions of AyA regarding measures for future connection to the sanitary network.

Depth limits are established to prevent disturbances in the phreatic layers and to ensure the stability of the slab bottoms. Building projects proposing more than one basement level must submit for approval soil studies that additionally include information on the aquifers and underground currents, of the land and its immediate surroundings. Under no circumstances may an excavation be made deeper than 6 meters below the bed level of the nearest river or stream, measured from the level of the point of minimum distance. A basement shall be understood as one having a ceiling level below the reference level. The area of basements shall not be counted as floor area. The alignment of basements shall be fixed by the proposed right-of-way without setbacks, which, on national roads, shall be that fixed by the Ministry of Public Works and Transport and, on other roads, that fixed by the Municipality.

To obtain construction permits within 300 meters parallel on each side of zones where there is alignment of geological faults, according to the geological map of the Canton, a study of the soil's bearing capacity or geotechnical analysis shall be required, as well as the criteria of the National Commission for Risk Prevention and Emergency Response, to establish the specific design standards, as well as those of the Seismic Code, that must be applied.

Existing lots or properties whose surfaces and frontages are below the minimum requirements for their zone, both in already urbanized areas and in adjacent ones, may remain the same or be grouped together, without prejudice to the municipal powers to assess, when applicable, the granting or not of construction permits on them. Existing constructions that do not conform to the requirements established for each zone may remain the same, or be modified to conform to the requirements established by the Plan Regulador.

Sanctions

• a)The suspension by the DDU of any work being carried out in contravention of zoning, being able to call upon the assistance of the public force for this purpose.
• b)The closure of the premises by the Municipality, in the case of the installation of activities in existing buildings that entail a use that does not match the indicated zoning, whether a non-permitted use or a non-conforming use, without prejudice to any criminal liability incurred.

Furthermore, all civil and criminal sanctions contemplated in the current binding laws and/or any other related Legal or Regulatory provision, issued by the Municipality, the Executive Branch, the Legislative Branch, or State Agency, and those established in the Municipal Construction Regulation, shall be applied.

If the official is popularly elected, they shall be subject to the loss of their credentials, at the judgment of the Supreme Electoral Tribunal, following information that the latter shall order to be gathered.

If the official prepares a report that does not conform to reality, the same sanctions established in Article 47 of this Regulation shall be applied to them.

In the case of constructions for permitted uses without the due Municipal permit, a fine equivalent to ten times the cost of the construction permits shall be applied to the offender.

In the case of activities within permitted uses that do not have the operating permit, the temporary closure of the establishment shall proceed until it complies with the respective procedure (construction plans with approvals from CFIA, ESPH, MS, and generally those defined by the Municipality), pays the amounts not paid during the operating period, and pays a fine equivalent to twice the annual amount of the patent.

Remedies

Zoning Regulation

Objective and purposes

• a)From the perspective of development planning:

• b)From the perspective of the use of natural resources, their conservation, and improvement:

• c)From the perspective of the operational procedures of the Municipality of San Isidro:

• d)From the perspective of the cultural patterns of the Canton:

• e)From the perspective of citizen participation:

Effectiveness and interpretation of provisions

• a)Boundary adjustment within the urban quadrant: When a property is split by a zone boundary, it shall be moved towards the boundaries of the property, considering the principle of incorporating the property in its entirety into the zone within which it has the greater percentage.
• b)Boundary adjustment outside the urban quadrant: When a property is split by a zone boundary in a non-urbanized area, the zone boundary may be moved with a maximum displacement of 25 meters, solely for the purposes of a segregation or consolidation of properties, to incorporate the resulting property into one of the adjacent zones, so that the zone boundary coincides with one or more property boundaries. The area of the property to be segregated shall not be less than the minimum regulated area of the zone it will become part of.
• c)Lots larger than 2,500 square meters within the urban quadrant: when a design is offered that guarantees better conditions than those the Plan Regulador seeks to generate, at the DDU's discretion, the zone boundary may be modified to adjust it to the property boundary. Areas under this provision may belong to several owners, and criteria such as the particular characteristics of the development of the zone or area under control, environmental susceptibility, the real or potential existence of threat factors or natural risks, land tenure, location, development trend, and variations in surrounding land uses shall be considered.
• d)Lots for institutional use: in the case of projects within the institutional zone, the DDU may modify urban requirements by up to a maximum of 25%, as long as they do not contradict the general norms of the Plan Regulador or current laws and regulations.

Classification of zones, uses, and destinations

• a)Residential Use: refers to the occupation of land by single-family homes, multi-family homes, apartments, condominiums, mixed living-commerce, and mixed living-service use. Residential use may extend to include, by extension and affinity, commercial, service, communal, and recreational activities that are compatible with the dwellings and the people living in them, such as small grocery stores (pulperías), general stores, ice cream parlors, beauty salons, bookstores, lodging, day care centers, playgrounds, and others.
• b)Agricultural and Livestock Use: corresponds to the occupation of land by agricultural and livestock activities, such as crops, fish farming, forestry, pig farming, cattle raising, and similar. Part of this use are activities or land occupations compatible with agricultural and livestock use, such as dwellings, sheds, watering troughs, and nurseries.
• c)Commercial and Service Use: corresponds to the occupation of land by activities or facilities for the sale of goods and provision of services by companies and individuals, such as financial services, repair and maintenance services, various professional services (legal, medical, engineering, architecture, accounting, and general consulting); personal services (hairdressing, photography, laundries, funeral services, etc.), food and beverage services, and commerce in general.
• d)Institutional or Communal Use: corresponds to the occupation of land by activities or facilities for governmental services, culture, sports, education, or recreation, such as schools, high schools, universities, libraries, museums, religious and worship activities, urban squares, "bulevares", lighting, clinics, hospitals, police, fire stations, Red Cross, courts of justice.
• e)Industrial Use: for the specific purposes of the San Isidro de Heredia canton, use comprising the occupation of land for the installation and development of industry classified as Group C by the Ministry of Health in Decreto N° 30465-S.
• f)Green Areas and/or Protection Use: comprises the occupation or reservation of land for forest protection, vegetative cover or remaining forest, margins of rivers, streams or wetlands, areas of natural risk, water resources, and lands of protected zones.
• g)Road Use: corresponds to the use of land for the installation of infrastructure, specifically the communication routes of the National Road Network and the Cantonal Road Network, pedestrian circulation routes, parking areas, and complementary facilities that are part of the right-of-way.

For the application of this Regulation, the list of uses detailed below is established. In the case of use 173 (single-family housing), the condominium tenure modality shall not be permitted. In the case of use 172 (multi-family housing), the condominium tenure modality shall be permitted. For commercial and industrial uses, the condominium tenure modality shall be permitted. For all zones where the uses of numerals 11, 12, 34, 41, 59, 79, 85, 88, 149, and 164 are authorized, these may only be authorized as long as the properties face public streets that form part of the National Road Network.

• 1)Art and trade academy.
• 2)Travel agency.
• 3)Financial agency.
• 4)Shelter.
• 5)Warehouse.
• 6)Horse rental.
• 7)Furniture rental.
• 8)Video rental.
• 9)Domestic animals (establishments for the breeding or keeping of domestic animals).
• 10)Light vehicle parking.
• 11)Bus parking.
• 12)Heavy vehicle parking.
• 13)Apartment-hotel.
• 14)Protected areas.
• 15)Handicrafts (sale or production of).
• 16)Decoration items (sale or production of).
• 17)Electrical and/or electronic items (sale of).
• 18)Nursing home for the elderly.
• 19)Auditorium.
• 20)Bank.
• 21)Bar (only within tourist facilities such as a scenic overlook, hotel, restaurant, recreational center, and recreational club).
• 22)Barber shop.
• 23)Bazaar.
• 24)Bed & breakfast.
• 25)Library.
• 26)Warehouse: except for explosive products; compressed, liquefied, or dissolved gases under pressure or highly refrigerated; flammable liquids; flammable solids, substances subject to spontaneous combustion, substances that in contact with water emit flammable gases; oxidizing substances, organic peroxides; toxic substances and infectious substances; radioactive substances; corrosives; miscellaneous dangerous products.
• 27)Cabins (lodging).
• 28)Coffee shop.
• 29)Spiritual retreat center.
• 30)Funeral chapel.
• 31)Butcher shop.
• 32)Stock brokerage.
• 33)Cemetery.
• 34)Shopping center.
• 35)Community center (community hall).
• 36)Physical conditioning center.
• 37)Training center / Retreat center.
• 38)Copy center.
• 39)Exhibition center.
• 40)Lubrication center.
• 41)Detention center.
• 42)Recreational center: such as spas, golf course, country club, recreational fishing, and other facilities intended for recreation, except casinos, motor vehicle tracks, shooting ranges.
• 43)Cultural centers.
• 44)Rehabilitation centers.
• 45)Locksmith shop.
• 46)Cinema.
• 47)Clinic.
• 48)Aesthetic clinic.
• 49)Veterinary clinic.
• 50)Country club or facility.
• 51)Insurance company.
• 52)Buy-and-sell (of used goods).
• 53)Consulate-embassy.
• 54)Medical office.
• 55)Convent.
• 56)Red Cross.
• 57)Agricultural cultivation: except ornamental leaf species, hallucinogenic species, grass.
• 58)Automotive decoration.
• 59)Construction materials depot.
• 60)Gas-fuel depots.
• 61)Depot and/or crematory for bodies.
• 62)Cabinetmaking.
• 63)Physical education.
• 64)Preschool education.
• 65)Primary education.
• 66)Religious education.
• 67)Secondary education.
• 68)University education.
• 69)Vocational education.
• 70)Stables for domestic animals.
• 71)Fire station.
• 72)Photographic studio.
• 73)Pharmacy.
• 74)Hardware store.
• 75)Film archive.
• 76)Florist shop.
• 77)Funeral home.
• 78)Art gallery.
• 79)Gas station.
• 80)Poultry and/or fish farm.
• 81)Cattle farms.
• 82)Day care center.
• 83)Ice cream parlor.
• 84)Heliport.
• 85)Hospital.
• 86)Hotel.
• 87)Printing-lithography-silkscreen.
• 88)Group C Industry, as classified by the Ministry of Health.
• 89)Sports facility: such as multi-use courts, swimming pool, gymnasium, sports square, and any other intended for sports practice, except motor vehicle tracks.
• 90)Musical instrument (sale or rental of).
• 91)Agricultural and livestock supplies (sale of).
• 92)Botanical garden.
• 93)Jewelry store.
• 94)Radiology laboratory.
• 95)Clinical laboratory.
• 96)Research laboratory.
• 97)Photographic laboratory.
• 98)Chemical laboratory.
• 99)Vehicle washing.

100) Laundry.

101) Bookstore.

102) Liquor store.

103) Butterfly garden.

104) Maternity ward.

105) Market.

106) Micro and small industry.

107) Mini-supermarket (with a maximum construction area of 300 m²).

108) Scenic overlook.

109) Furniture and/or mattress store.

110) Museum.

111) Central government office.

112) Institutional office.

113) Municipal office.

114) Professional office.

115) Orphanage.

116) Bakery and/or pastry shop.

117) Tourist stop.

118) Playground.

119) Boarding house.

120) Perfumery.

121) Fish shop.

122) Tracks for non-motorized sports.

123) Police.

124) Private civil protection.

125) Small grocery store (pulpería).

126) Reforestation: except exotic species.

127) Animal shelter.

128) Manual sanitary landfill.

129) Watch repair shop.

130) Motor vehicle rental.

131) Footwear and leather goods repair.

132) Tire repair.

133) Private foreign representation.

134) Motor vehicle spare parts.

135) Restaurant.

136) Reuse, recovery, and/or recycling of ordinary solid waste.

137) Clothing (sale of).

138) Party hall.

139) Electronic game room.

140) Skating rink.

141) Dance hall.

142) Beauty salon.

143) Sanatorium.

144) Tailor shop.

145) Internet service.

146) Services: such as showers, changing rooms, coat check, sanitary facilities, sidewalks, benches, trails, potable water, lighting, and other facilities in public and private spaces.

147) Small restaurant (soda) (with a maximum construction area of 200 m²).

148) Bank branch.

149) Supermarket.

150) Carpentry and cabinetmaking workshop.

151) Bodywork and paint workshop.

152) Forging, sheet metal, plumbing workshop.

153) Automotive mechanics workshop.

154) Precision mechanics workshop.

155) Radio-television workshop.

156) Bicycle repair workshop.

157) Welding workshop.

158) Electrical-electronic workshop.

159) Metal-mechanical workshop.

160) Upholstery.

161) Theatre.

162) Cable car.

163) Temple.

164) Bus terminal.

165) Taxi terminal.

166) Radio broadcasting towers - Radio stations - Television stations.

167) Domestic wastewater treatment (only for duly approved residential projects or developments).

168) Industrial wastewater treatment (only for duly approved industrial projects).

169) Automotive sales.

170) Greengrocery.

171) Nursery.

172) Multi-family housing.

173) Single-family housing.

174) Shoe store.

175) Zoo.

• a)They may not be expanded, reconstructed, or partially or totally remodeled without the approval of the DDU and Municipal approval. Exceptions are made for cases involving expansions or repairs with the exclusive objective of improving the safety conditions of the property, subject to a prior opinion from the DDU.
• b)For cases of damage suffered by the installations, the building may be reconstructed with the same use, provided that the damage is not structural in nature and does not exceed more than 50% of the original construction area. If the damage exceeds 50% of the building area, the definitive closure of the installation shall proceed, and its relocation shall be requested according to the Plan Regulador.

• a)In the case of consolidated lots (Lotes Consolidados) duly registered as properties in the Public Property Registry (Registro Público de la Propiedad), prior to the effective date of this Urban Regulatory Plan (Plan Regulador Urbano), the development of activities and construction compatible with the zoning will be permitted, even if they do not meet the minimum requirements for frontage, depth, and area of the property. Properties where the owner demonstrates their existence, prior to the effective date of the regulatory plan, and that do not have a public deed and do not meet the minimum surface area and minimum frontage requirements, according to the zone, will be approved (visados) by the DDU following a Municipal Agreement (Acuerdo Municipal). In these cases of consolidated lots existing before the effective date of the Regulatory Plan that do not meet the minimum area requirement, the urbanistic standards and requirements of the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones) will apply.
• b)When ordered by the court, the Municipality must grant approval (Visado) due to the property being in litigation (querella) to locate rights by succession, divorce, or other reasons, or when the property is located in an urbanization that has not been received by the Municipality, and the owner demonstrates they have lived ten (10) years on the site, have paid the last mortgage receipt, are up to date on the payment of municipal services, and present the first certified copy (primer testimonio) of a transfer authenticated by a notary public showing the property is in the process of transfer.
• c)In the existence of a registry of demarcated plans (planos deslindados) in a subdivision (fraccionamiento) that do not have a deed, a certification from the Property Registry (Registro de la Propiedad) must be presented regarding the existence of the properties by means of a cadastral plan without an owner (plano catastrado sin titular), to the noted entries. In the existence of a deed certified by a notary public and/or a certification from the Property Registry (Registro de la Propiedad) establishing that the lot belongs to the interested party, but no cadastral plan (plano catastrado) exists, it will be necessary to prepare a plan for cadastral registration (plano para catastrar).
• d)Regarding those plans that are duly registered in the cadastre (debidamente catastrados) at the time of the enactment of this Regulation, the Municipality will grant the respective approval (visado) for the purposes of article 33 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) at any time, provided they meet the minimum zoning requirements.

The Commercial-Residential Urban Zone (Zona Urbana Comercial-Residencial, ZUCR)

It corresponds to that which appears on the zoning map with the acronym ZUCR. The purpose of the ZUCR is to ensure the harmonious development of urban functions and to consolidate the existing trends in the quadrants of San Isidro de Heredia and the population centers of each district. It is also the purpose of the ZUCR to concentrate urban uses of greater specialization and with a greater area of influence at the cantonal level.

• a)Permitted uses: 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 10, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 51, 52, 53, 54, 55, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 82, 83, 84, 86, 87, 89, 90, 91, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 104, 105, 107, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 123, 124, 125, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 163, 169, 170, 171, 172, 173 - 174.

b. Non-permitted or prohibited uses: All those not included as permitted uses will be non-permitted or prohibited uses.

See table on page No. 52 of the printed La Gaceta No. 242 of December 15, 2005.

The rest of the variables are maintained.

The Mixed Residential-Commercial Zone (Zona Mixta Residencial-Comercial, ZMRC)

The purpose of the ZMRC is to organize the urban development of the areas surrounding the main population centers of the entire Canton and to seek greater spatial integration, as well as to foresee and control the possible extension of commercial and service activities that this implies. It serves as a transition zone between agricultural use and the different urban uses, with the purpose of consolidating and shaping the urban quadrant (together with the Urban Expansion Zone) and thus densifying and concentrating space and population.

• a)Permitted uses: 1, 4, 8, 13, 18, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 43, 48, 64, 72, 76, 78, 82, 83, 86, 89, 92, 101, 107, 110, 114, 115, 116, 118, 119, 123, 124, 125, 131, 137, 142, 144, 145, 146, 147, 155, 170, 171, 172, 173 - 174.
• b)Non-permitted or prohibited uses: All those not included as permitted uses will be non-permitted or prohibited uses.

Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations must be applied.

See table on page No. 52 of the printed La Gaceta No. 242 of December 15, 2005.

The Institutional Zone (Zona Institucional, ZIN)

The establishment of this zone seeks to regulate the status of these lands in their current situation and to foresee the future needs of the community, for various recreational, cultural, security, health, and other uses.

Permitted uses: 1, 18, 19, 20, 25, 29, 30, 33, 35, 37, 41, 42, 43, 44, 47, 53, 56, 64, 65, 67, 68, 69, 71, 82, 85, 89, 104, 105, 110, 111, 112, 113, 115, 118, 122, 123, 136, 143, 146, 148, 161, 163, 164, 165 - 166.

Non-permitted or prohibited uses: All those not included as permitted uses will be non-permitted or prohibited uses.

See table on page No. 53 of the printed La Gaceta No. 242 of December 15, 2005.

The Urban Expansion Zone (Zona de Expansión Urbana, ZEU)

The urban expansion zone has the purpose of guaranteeing the necessary spaces to house the future population, allowing their orderly current location and expansion. They are lands planned for the development of future urbanizations.

Permitted uses: 1, 4, 8, 13, 18, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 43, 48, 64, 72, 76, 78, 82, 83, 86, 89, 92, 101, 107, 110, 114, 115, 116, 118, 119, 123, 124, 125, 131, 135, 137, 142, 144, 145, 146, 155, 170, 171, 172, 173 - 174.

Non-permitted or prohibited uses: All those not included as permitted uses will be non-permitted or prohibited uses.

Likewise, all specific regulations established in the Subdivision and Urbanization Regulation (Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones) of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) and other current laws and regulations must be applied.

See table on page No. 53 of the printed La Gaceta No. 242 of December 15, 2005.

See table on page No. 53 of the printed La Gaceta No. 242 of December 15, 2005.

The maximum number of lots has been considered based on the area available for urban expansion (ZEU), a minimum lot size of 300 m², and a land utility percentage of 60%, considering that 40% must be destined for public roads, green zones, communal facilities, and protection areas. If in a four-year period quotas lower than those authorized are requested, the remainder (or even the total) may be accumulated and authorized for the following period, only in the corresponding district. In the event that the urbanization process occurs with lots larger than 300 m², the Municipality will not authorize urbanizations outside the ZEU, even if the corresponding total lot quota for the period has not been met.

The Concentrated Rural Zone (Zona Rural Concentrada, ZRC)

In the zoning map, this is designated with the acronym ZRC and comprises spaces along public roads that have public electricity and potable water services, where dwellings are currently concentrated on both sides in each of the districts. The ZRC has the purpose of establishing a development strip on both sides of the communication routes, with the aim of facilitating the settlements that have historically been developing between these routes and the agricultural-livestock zone (zona agropecuaria) or others established in this Regulatory Plan.

• a)Permitted uses: 8, 11, 12, 15, 21, 26, 28, 30, 34, 36, 37, 39, 40, 42, 44, 47, 48, 49, 56, 57, 59, 60, 62, 63, 70, 79, 80, 91, 92, 103, 107, 109, 114, 116, 125, 130, 132, 134, 135, 136, 138, 141, 142, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 163, 166, 169, 170, 171 - 173.
• b)Non-permitted or prohibited uses: All those not included as permitted uses will be non-permitted or prohibited uses.

Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations must be applied.

See table on page No. 53 of the printed La Gaceta No. 242 of December 15, 2005.

Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations must be applied.

See table on page No. 53 of the printed La Gaceta No. 242 of December 15, 2005.

As part of the requirements to grant these authorizations, the interested party must present soil infiltration tests that guarantee the optimal functioning of drainage for wastewater.

The Agricultural-Livestock Zone (Zona Agropecuaria, ZAG)

Through the ZAG, the aim is to maintain agricultural-livestock activities in the area, protect lands to keep them outside of urbanization, and develop buffer spaces (espacios de amortiguamiento) for the sake of sustainable human and natural development. Likewise, it will allow the location of activities that require large spaces for their development and that are compatible with land use.

• a)Permitted uses: 1, 4, 6, 9, 14, 15, 18, 24, 20, 26, 27, 29, 33, 36, 37, 41, 42, 43, 44, 47, 49, 50, 55, 57, 58, 60, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 80, 81, 84, 86, 89, 91, 92, 96, 103, 105, 108, 110, 115, 117, 118, 119, 122, 126, 127, 128, 136, 143, 146, 162, 163, 166, 167, 170, 171, 173 - 175. Likewise, all uses permitted in the Institutional Zone are established as permitted.
• b)Non-permitted or prohibited uses: All those not included as permitted uses will be non-permitted or prohibited uses.

Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations must be applied.

See table on page No. 54 of the printed La Gaceta No. 242 of December 15, 2005.

The Special Protection Zone (Zona Especial de Protección, ZEP)

The ZEP comprises spaces with forests in the canton and the protection areas that by law are located on both sides of rivers, streams (quebradas), springs (manantiales), and water intakes (tomas de aguas). The purpose of this zone is to protect and regulate the exploitation of these resources in the cantonal territory and to promote compliance with the laws that protect both the forest resource and the zones where it is located, whether real or potential, in order to establish a water reserve for the community's future.

• a)Permitted uses: 14, 92, 103, 108, 126, 162 - 171.
• b)Non-permitted or prohibited uses: All those not included as Permitted Uses, as well as all uses not specifically authorized by the Forestry Law (Ley Forestal) and related laws that protect the forest resource and the zones it occupies, will be considered non-permitted or prohibited uses.

See table on page No. 54 of the printed La Gaceta No. 242 of December 15, 2005.

The Braulio Carrillo National Park Zone (Zona de Parque Nacional Braulio Carrillo, ZPNBC)

• a)Permitted uses: Planned or formal uses are not permitted in the National Park except for those established by its Management Plan (Plan de Manejo).
• b)Non-permitted or prohibited uses: All uses contrary to those established in the park's Management Plan and those not contemplated therein will be non-permitted or prohibited uses.

The Cordillera Volcánica Central Forest Reserve Zone (Zona de Reserva Forestal Cordillera Volcánica Central, ZRFCVC)

• c)Permitted uses: 14, 27, 42, 70, 92, 103, 108, 126, 162, 171, 173 - 175.
• d)Non-permitted or prohibited uses: All uses contrary to those established in the park's Management Plan and those not contemplated therein will be non-permitted or prohibited uses.

See table on page No. 54 of the printed La Gaceta No. 242 of December 15, 2005.

The Buffer Zone of Protected Zones (Zona de Amortiguamiento de Zonas Protegidas, ZAZP)

The purpose of the ZAPN is to prevent, contain, and/or mitigate the direct and indirect impact of the development of human activities on the boundaries of the National Park, by means of an edge space.

• a)Permitted uses: 14, 27, 42, 70, 92, 103, 108, 126, 162, 171, 173 - 175.
• b)Non-permitted or prohibited uses: All those not included as permitted uses will be non-permitted or prohibited uses.

The Agro-Tourism Zone (Zona Agroturística, ZAT)

• a)Permitted uses: 4, 6, 13, 14, 15, 24, 27, 28, 29, 36, 37, 39, 42, 43, 44, 50, 57, 70, 80, 81, 89, 91, 92, 103, 108, 110, 117, 118, 119, 126, 127, 135, 162, 171, 173 - 175.
• b)Non-permitted or prohibited uses: All those not included as permitted uses will be non-permitted or prohibited uses.

Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations must be applied.

See table on page No. 55 of the printed La Gaceta No. 242 of December 15, 2005.

The Industrial, Commerce, and Services Zone (Zona Industrial de Comercio y Servicios, ZICS)

The purpose of the ZICS is to provide the Canton of San Isidro with a concentrated space for the development of larger-scale industrial, commercial, and service activities, enabling the creation of jobs for the canton of San Isidro; likewise, to create buffer spaces for industrial uses, for the sake of sustainable human and natural development.

• a)Permitted uses: 3, 5, 7, 10, 11, 12, 15, 16, 17, 20, 21, 26, 28, 32, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 49, 51, 52, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 69, 70, 74, 79, 80, 81, 87, 88, 89, 91, 92, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 106, 107, 109, 116, 123, 124, 125, 130, 132, 134, 135, 136, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 163, 164, 165, 166, 168, 169, 170 - 171.
• b)Non-permitted or prohibited uses: All those not included as permitted uses will be non-permitted or prohibited uses.

Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations must be applied.

See table on page No. 55 of the printed La Gaceta No. 242 of December 15, 2005.

Río Tibás Urban Park Zone (Zona Parque Urbano Río Tibás, ZPUT)

The ZPUT extends parallel to the banks of the Río Tibás from the boundary with the canton of San Rafael, north of the city of San Isidro, to the boundary with the Canton of Santo Domingo, thus forming a Recreational Linear Park (Parque Lineal Recreativo). It also includes other lands that allow the integration of the park with public roads. This linear park will have the purpose of creating an urban landmark within the city of San Isidro and adjacent zones, destined for recreational, environmental, and cultural use by the canton's citizens and the general population. Likewise, to integrate, within a framework of sustainable and ecologically responsible urban renewal, the river into the city, thus promoting the conservationist spirit and protection of the Canton's rich biodiversity, as the most important legacy that can be left to future generations. For the purposes of fulfilling this project, the Municipality will have the right of priority to acquire lands or properties, provided the property is previously declared of public utility or interest. It may also exchange, relocate, displace, expropriate, and/or transfer the lands considered necessary to carry out the project; for this purpose, it will budget the necessary money and may also seek internal and external aid through agreements, donations, or other means for the realization of the project.

• a)Permitted uses: 6, 10, 14, 15, 28, 92, 103, 108, 117, 118, 126, 146, 147, 162, 171 - 175.
• b)Non-permitted or prohibited uses: All uses not specifically authorized by the Forestry Law (Ley Forestal) and related laws that protect the forest resource and the zones it occupies will be considered non-permitted or prohibited uses. Furthermore:

Drainage or treatment systems will be required for all types of wastewater in the event that no sanitary sewer exists.

Exceptions to the rule will be vehicular accesses for maintenance and the safety of park users, specifically access for ambulances, fire trucks, police, and/or municipal service vehicles.

No permitted use may be a source of contamination or insecurity for the park's purposes.

The Historic Center Special Control Zone (Zona de Control Especial Centro Histórico, ZCE)

This is demarcated on the zoning map with the acronym ZCE.

It is also the purpose of regulating and arranging uses and requirements so that the construction contributes to maintaining and reinforcing the urban character of the center of San Isidro, a character generally of a quiet town relatively isolated from the rest of the Metropolis. The buildings must serve functionally in what corresponds to the very center of the canton.

Permitted uses: 1, 13, 15, 16, 23, 24, 25, 28, 43, 64, 72, 75, 76, 78, 83, 93, 101, 110, 120, 135, 147, 161 - 173.

Non-permitted or prohibited uses: All those not included as permitted uses will be non-permitted or prohibited uses.

Likewise, all specific regulations established in other current laws and regulations must be applied.

The Municipality will develop a tree planting and sidewalk project in which the sidewalk layout, trees, underground urban electrical network, sanitary sewer provision, sign regulations, exterior lighting, vehicle entrances and exits, and other pertinent aspects will be indicated. The established setback must be respected. Once completed, this sidewalk and tree planting project will take effect as conditional requirements.

All projects in this zone must submit a preliminary project (anteproyecto), upon which the particular requirements to be respected will be indicated.

The Road Zone (Zona Vial, ZVI)

This condition is specifically regulated in the Roadway and Transportation Regulation to be enacted by the Municipality of San Isidro de Heredia, as an integral part of the Regulatory Plan.

Final and Transitional Provisions

Urban Renewal

• a)The block immediately behind the San Isidro church (to the east).
• b)The block of the San Isidro Church.
• c)The sector of the plaza and the school.
• d)The block where the municipal building is located.
• e)The block located to the north of the church.
• f)The block located to the north of the current sports plaza.

For these purposes, the Municipality of San Isidro de Heredia, by its own means or through contracting with third parties, must prepare and approve a master plan within a maximum period of five years, counted from the date of approval and publication of this Regulation. The Master Plan must contain at least the site design, use assignments, an estimate of the resident and floating population, an urban impact or effect study, and a preliminary technical-economic feasibility study. All of this must be presented to the community in order to collect the observations it may establish, make the corresponding corrections and changes, and finally proceed to the preparation of construction plans and the execution of the project, through a public hearing as established in the Municipal Code.

The lands that comprise the space in question will be for either public or private use, and the uses must be observed by the owners, with whom efforts will be made so that any investments they make are carried out within the established design conditions. For their part, existing dwellings may be repaired and remodeled.

Final Provisions

For all zones involving a concentrated residence of persons, and therefore of movable and immovable property, the following must be required:

• a)Safety conditions regarding hydrants, emergency plants, and signage.
• b)Strict respect for and adherence to the standards of the Seismic Code.
• c)Respect for and adherence to the standards established by the National Commission for Risk Prevention and Emergency Response.
• d)Strict respect for and adherence to the standards established by the National Environmental Technical Secretariat, for those projects that, by request of the DDU or under current laws, must comply with the prior submission and approval of the environmental assessment process before this Secretariat.

The segregation of lots into sizes smaller than those established as the minimum area for each of the zones is not permitted. The subdivision (fraccionamiento) of lots fronting an easement (servidumbre) or private roads is only permitted within the limits of the Central Volcanic Mountain Range Forest Reserve Zone, the Buffer Zone of Protected Areas, the Agrotourism Zone, the Agricultural Zone, and the Concentrated Rural Zone, in accordance with the specific requirements established for each of them and the following minimum infrastructure requirements:

• a)Access to lots with a minimum width of 9.0 m, which includes: 6.0 m of running surface; 1.5 m of green zone on one of the sides of the running surface.
• b)The running surface shall be at least of compacted ballast.
• c)It must have a stormwater drainage system with at least a concrete ditch, confined within the property, according to technical instructions from the DDU.
• d)It must have a potable water system and a secondary electrical power network up to each of the lots.
• e)They will only be accepted on special terrains where, due to their location or dimension, it is demonstrated that it is impossible to subdivide with adequate access to existing public roads, being used preferably for cases where dwellings already exist on the lot.

In those cases where the activities are existing, the provisions established for that effect shall apply; if it is a new activity and it is authorized by reason of its scale, all legal and regulatory standards must be complied with in order to minimize and mitigate the socio-environmental impacts it may produce, the non-compliance with which will imply the immediate closure of the activity or establishment, in accordance with the law and due process. The procedures to execute such actions shall be issued by the DDU and in accordance with current legislation.

• a)The variation or extension of the dividing line between different zones may only be made via a municipal agreement, following a prior opinion and technical study by the DDU, based on this Regulation.

• a)Closure of the premises: This shall proceed when activities are installed, carried out, or developed in existing buildings or constructions that imply a use that does not conform to the indicated zoning.
• b)Suspension of work: This shall proceed with any work executed in contravention of the established zoning or for non-compliance with the technical and administrative requirements demanded for it, being able to request the assistance of the public force for these purposes. The suspension shall remain in full effect until the offender conforms to or complies with the regulatory provisions contained in this Regulation or the provisions applicable to the specific case.
• c)Suspension of the work, activities, and/or closure: In the event of imminent risk to the safety of persons and property, due to the nature or state of the construction, remodeling, or other building works, the municipality may, following an assessment of said circumstance, order the demolition or destruction of the work at the expense and responsibility of the offender. In case of recurrence, the Municipality may carry out said action with municipal personnel and proceed executory to collect the costs or expenses incurred.

When appropriate because norms regarding safety, risk, dangerousness, contamination, or others have been violated, the Municipality shall file the corresponding actions before the competent official authorities for those authorities to take the pertinent legal measures.

The application of the foregoing administrative measures does not exclude the personal responsibilities of a civil and criminal nature that may arise against the offender. Both the offenders and the municipal officials who tolerate or permit, by action or omission, the violation of the provisions of this Regulation shall be subject to said sanctions.

This Regulation and its zoning maps shall be effective upon their approval and publication in the Official Gazette La Gaceta.

Transitional Provisions

Within a period not exceeding three calendar months from its publication in the official gazette, the municipality must establish the Urban Development Directorate as the specialized body of the Regulatory Plan.

Construction permits granted before the effectiveness of this Regulatory Plan that have reached the legally established term of validity without having been acted upon must be processed anew to conform to the norms contained for the respective zone in this Regulation.

Real estate on which single-family residences are built, which upon the entry into force of this Regulation were located in zones of an industrial and commercial nature, may remain in said zones without segregations for the construction of new buildings being permitted.

The JUPLACA must be formed by the municipality within a period of three calendar months from the approval and publication of the Regulatory Plan; it must be publicized for the purpose of opening the channels of citizen participation that the case requires.

See maps of the Urban Regulatory Plan, on page 60 to 63 of La Gaceta Impresa N° 242 of December 15, 2005.

Las disposiciones del presente Plan Regulador serán de aplicación y acatamiento obligatorio para todas las personas físicas y jurídicas del Cantón de San Isidro de Heredia. Las disposiciones del Plan Regulador en cuanto a tamaño y cabida de los predios, no serán aplicables a todos aquellos actuales predios o edificaciones existentes antes de la fecha de entrada en vigencia del Plan Regulador. Las disposiciones del Plan Regulador son complementadas por las leyes, reglamentos, decretos y normas conexas aplicables que no se le opongan.

• a)Resolución 13 del 28 de octubre de 1856, sobre los límites del distrito Santo Domingo.
• b)Ley 40 del 13 de julio de 1905, sobre la creación del cantón San Isidro y sus distritos.
• c)Ley 17 del 15 de noviembre de 1910, sobre los límites del distrito San Jerónimo de Moravia.
• d)Ley 2789 del 18 de julio de 1961, sobre los límites del cantón San Pablo.
• e)Ley 7894 del 8 de julio de 1999, sobre la creación del distrito San Francisco, del cantón San Isidro

Definiciones

• a)Alineamiento: Línea .jada por la Municipalidad o por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, como límite o proximidad máxima de emplazamiento de la construcción, con respecto a la vía pública.
• b)Altura de edificación: Distancia vertical sobre la línea de construcción entre el nivel de piso oficial y el nivel medio de la cubierta del último piso.
• c)Antejardín: Distancia entre la línea de propiedad (de origen catastral) y de construcción (de origen oficial según alineamiento).

Implica una servidumbre o restricción para construir sin que por ello la porción de terreno pierda su condición de propiedad privada.

• d)Certificado de Uso del Suelo: Documento oficial emitido por la Dirección de Desarrollo Urbano y avalado por la Municipalidad de San Isidro de Heredia, en el cual se establece si el uso existente, solicitado o propuesto en un inmueble se ajusta o no a la zonificación establecida en el Plan Regulador, para cuyos efectos se utilizan como instrumentos indispensables el Mapa de Zonificación del cantón de San Isidro, el Plano Catastrado del inmueble en cuestión y los alineamientos que establezcan las instituciones competentes, éstos últimos sólo en caso necesario que así determine la DDU.
• e)Cobertura: Es la proyección horizontal de una estructura o el área de terreno cubierta por tal estructura.
• f)Condominio: Inmueble construido en forma horizontal, vertical o mixta, susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible.
• g)Derecho de vía: Es el ancho total de la carretera, calle, sendero, servidumbre, esto es, la distancia entre las líneas de propiedad incluyendo en su caso la calzada, fajas verdes y aceras.
• h)Establecimiento industrial: Para todos los fines de este Reglamento, se entenderá como establecimiento industrial todo lugar, descubierto o cubierto, destinado a la elaboración, manipulación, reparación, transformación o utilización de productos naturales o artificiales, mediante tratamiento físico, químico o biológico, manualmente o por medio de máquinas que se empleen en las tareas o faenas y todos los anexos y dependencias de la fábrica.
• i)Facilidades comunales: O equipamiento comunitario, son los servicios comunales que se ofrecen en una comunidad para mantener una calidad de vida e interacción social propia de su cultura. Algunos son ofrecidos por el Estado o la Municipalidad, tales como escuelas, servicio de seguridad, servicios de salud, guarderías infantiles, áreas de recreación y cementerios; otros son brindados por agentes particulares tales como educación preescolar, escuelas privadas, centros de recreación rentados.
• j)Fraccionamiento: Es la división de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada las parcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derecho indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles.
• k)Gran Área Metropolitana (GAM): Área de control urbanístico establecida en el Plan Regional de Desarrollo Urbano, publicado en La Gaceta Nº 119 del 22 de junio de 1982 y modificada por el Decreto Ejecutivo Nº 25902-MIVAH-MP-MINAE, publicado en el Alcance Nº 15 a La Gaceta Nº 66, del 7 de abril de 1997.
• l)Hábitat: Es la organización del espacio para las actividades del hombre.
• m)Industria incómoda: Son aquellas que ocasionan efectos negativos leves pero manifiestamente incómodos al vecindario, tales como avisos, vibraciones, trepidaciones, humos, malos olores, tránsito excesivo y otros efectos similares.
• n)Industria Grupo A: Industria cuyas actividades son de alto riesgo. Incluye todas las actividades así definidas por el Ministerio de Salud en el Decreto Nº 30465-S.
• o)Industria tipo B: Industria cuyas actividades son de moderado riesgo. Incluye todas las actividades así definidas por el Ministerio de Salud en el Decreto Nº 30465-S.
• p)Industria tipo C: Industria cuyas actividades son de bajo riesgo.

Incluye todas las actividades así definidas por el Ministerio de Salud en el en el Decreto Nº 30465-S.

• q)Límite de zona: Es la línea que enmarca y define una zona y que estará demarcada en el plano de zonificación y puede variar en uno u otro sentido hasta su ajuste, conforme a las prescripciones establecidas en el presente Reglamento.
• r)Línea de centro de calle: Es el eje de la calle. Se distingue entre el eje existente y el eje propuesto proyectado. El eje existente es la línea que va al centro promedio de una calle en una cuadra (máximo de 200m.). El eje proyectado es una línea que fija el MOPT o la Municipalidad, en su caso.
• s)Línea de construcción: Es la línea que demarca el límite de edificación permitido dentro de la propiedad.
• t)Línea de propiedad: La que demarca los límites de la propiedad en particular.
• u)Nivel de referencia: Es el nivel del punto ubicado en la intersección del eje de la calle con su perpendicular que pasa por el centro del frente del lote. Nivel de referencia es el nivel cero para los efectos de fijar alturas de edificación o profundidad de sótano.
• v)Nivel de desplante: Es el nivel del fondo de la placa más baja o profunda de una construcción.
• w)Renovación urbana: Es el proceso de mejoramiento dirigido a erradicar las zonas de tugurios y rehabilitar las áreas urbanas en decadencia o en estado defectuoso, la conservación de áreas urbanas y la prevención de su deterioro.
• x)Requisitos urbanísticos: Son las condiciones que se le fijan a un lote para que se pueda fraccionar tales como tamaño, superficie o cabida mínimos y de dimensión o ancho mínimo frente a la calle.

Van indicados en el Plan Regulador por zonas y en ausencia de éste, se aplica lo establecido en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones y el Reglamento de Construcciones.

• y)Requisitos de práctica: Son condiciones de prácticas o manejos relativos a los usos o actividades que se puedan dar sobre un terreno las cuales ya están reguladas por leyes y reglamentos ya existentes como son Ley de Planificación Urbana, Ley Orgánica del Ambiente, Ley de Salud y otras. La Municipalidad a través de la Dirección de Ingeniería será vigilante de la buena práctica de dichas regulaciones conducentes a la preservación de la Naturaleza.
• z)Retiro frontal: Es la distancia entre la línea de propiedad y la línea de construcción, y es un requisito que establece el Reglamento de Construcciones, basado en el artículo 22 de la Ley de Construcciones.

aa) Retiro lateral: Es el equivalente al retiro frontal medido desde el lindero lateral, y debe entenderse a los lados del predio que no sean el frontal y el posterior.

bb) Retiro posterior: Es el equivalente al retiro frontal medido desde el lindero opuesto al frente de calle.

• cc)Superficie pavimentada: Son las áreas impermeables que ocupan los caminos de ingreso, los estacionamientos o áreas de tránsito de los vehículos al aire libre, las piscinas, las canchas de tenis y de otros deportes y, en general, las superficies que estén pavimentadas con concreto u otro material impermeable a los efectos de la infiltración o precolación del agua de lluvia (dentro de lo cual se incluye el lastre). Una superficie pavimentada y a la vez techada se computa como cobertura y no como superficie pavimentada. El bloque-zacate se computa como superficie pavimentada, salvo taludes que no se utilicen para tránsito.

dd) Servicios básicos: Son las redes de agua potable, electricidad, telefonías, alcantarillado pluvial y sanitario, es decir la infraestructura básica necesaria y fija al terreno, que permite su uso para fines urbanos.

ee) Urbanización: Fraccionamiento o habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante la construcción de calles y provisión de servicios básicos.

ff) Uso de la tierra: Es la utilización de un terreno, de la estructura física asentada o incorporada a él, o de ambos casos en cuanto a clase, forma o intensidad de su aprovechamiento.

gg) Uso Permitido: Es el destino o utilización que un terreno o edificio tenga autorizado, conforme a las normativas del Plan Regulador.

hh) Uso No Conforme: El uso no conforme es aquel que no se ajusta a la zonificación indicada pero que existía de hecho a la fecha de entrada en vigencia de un Plan Regulador y, por lo tanto, puede continuarse bajo el principio de no retroactividad de la ley, pero con limitaciones.

• ii)Usos prohibidos: Son aquellos que no existiendo de previo a la fecha en vigencia de este Reglamento, no se acepta que se implanten en una determinada zona, sea como una construcción nueva (a la cual no se le da permiso de construcción) sea como un uso en un lote vacío o como un uso en un edificio existente.

jj) Vivienda: Es todo local o recinto, fijo o móvil, construido, convertido o dispuesto, que se use para fines de alojamiento de personas, en forma permanente o temporal.

kk) Vivienda multifamiliar: Es la edificación concebida como unidad arquitectónica con áreas habitacionales independientes, apta para dar albergue a dos o más familias.

• ll)Vivienda unifamiliar: Es la edificación provista de áreas habitacionales destinadas a dar albergue a una sola familia.

mm) Zonas: Son circunscripciones territoriales definidas en el Plan Regulador las cuales son objeto de regulación especí.ca en cuanto al uso que en ellas se puede dar y en cuanto a los requisitos urbanísticos y de construcción que se le imponen a los edificios que en ella existan o que se proponga construir.

nn) Zonificación: Es la división de una circunscripción territorial en zonas de uso.

Aplicación del Plan Regulador

Se constituye como parte de la Municipalidad de San Isidro de Heredia la Dirección de Desarrollo Urbano (en adelante DDU), que sustituye en sus funciones al Departamento de Ingeniería. Esta dirección será responsable de la aplicación del presente plan. La DDU asistirá en las decisiones al Alcalde y al Concejo Municipal en lo que se refiera al Plan Regulador; las funciones de la DDU serán establecidas dentro de este mismo reglamento y sus actividades o proyectos serán establecidos o programados anualmente en el Plan Anual Operativo Municipal.

• a)Crear y ejecutar, de forma eficaz y oportuna, las políticas, planes y programas de renovación urbana, vialidad, transporte, saneamiento ambiental, paisaje urbano, planificación de proyectos y otras, necesarias para la aplicación del Plan Regulador de San Isidro de Heredia.
• b)Crear e implementar sistemas de información geográfica urbana, por medio de los cuales se recopile, sistematice e interprete la información urbana, gráfica y alfanumérica del Plan Regulador y que facilite el control en la aplicación del mismo.
• c)Capacitar al personal que se requiera para el manejo y mantenimiento eficaz y efectivo del sistema de información geográfica urbana.
• d)Tramitar, evaluar, otorgar y/o rechazar los permisos de construcción, visados de planos, así como los alineamientos, demoliciones y certificados de uso del suelo.
• e)Vigilar y controlar los procesos de construcción o demolición, así como el estado físico de las edificaciones y la infraestructura.
• f)Controlar el uso no autorizado y verificar la disposición publicitaria.
• g)Vigilar y controlar el uso correcto del suelo en cada una de las zonas que establece el Plan Regulador, de conformidad con las regulaciones que se establecen para cada una de ellas.
• h)Establecer canales de coordinación con las instituciones autónomas y estatales que requiera, cuando las actividades de aplicación del Plan Regulador así lo ameriten.
• i)Definir los instrumentos y procedimientos, sistemas, medios y recursos que permitan llevar a cabo lo establecido en el Plan Regulador, tanto en su conformación institucional, como en su operación, seguimiento y posterior actualización.

La JUPLACA estará integrada de la siguiente forma:

• a)El Alcalde o su representante.
• b)El Director o Coordinador de la DDU.
• c)Un representante de cada uno de los distritos, cada uno de los cuales deberán ser postulados por cada Concejo de Distrito y nombrados por el Concejo Municipal.

Las actividades de la JUPLACA serán programadas anualmente, como parte del Plan Anual Operativo Municipal. Las funciones de la JUPLACA serán fundamentalmente las siguientes:

• a)Fiscalizar la aplicación efectiva y oportuna del Plan Regulador y todas sus normas.
• b)Verificar la revisión periódica del Plan Regulador a partir de su aprobación y durante su vigencia.
• c)Fiscalizar la aplicación de normas adicionales que a criterio de la DDU y la Municipalidad, se adopten para garantizar el cumplimiento de otras normas y políticas establecidas en el Plan Regulador.
• d)Recibir, verificar y canalizar las denuncias sobre violaciones a las normativas del Plan Regulador.

• a)Dar una amplia difusión del Plan Regulador.
• b)Dar a conocer los objetivos del mismo.
• c)Comunicar las acciones políticas en materia de zonas públicas.
• d)Dar a conocer las decisiones emanadas de la DDU.
• e)Dar a conocer los programas, proyectos y estrategias del plan.
• f)Dar a conocer a los habitantes del Cantón la importancia del plan en términos de la mejora en la calidad de vida y el bienestar actual y futuro de los residentes en el cantón.

Para los fines indicados, se aplicará un concepto de preeminencia social, intermedio entre la adquisición amable y la expropiación, con respeto hacia el propietario y hacia la colectividad, a un precio no especulativo, con el objeto de:

• a)Permitir a la Municipalidad la adquisición de oportunidad de los terrenos, áreas o zonas donde se desee manejar la expansión urbana para una acción determinada.
• b)Permitir la adquisición progresiva de los terrenos, áreas o zonas con fines de interés público.
• c)Garantizar que no se afecte la tierra con usos prohibidos.
• d)Permitir la intervención municipal ante la evolución desproporcionada o injustificada de los valores y precios de bienes inmuebles

Transformación de inmuebles, establecimientos peligrosos, protección de zonas e impacto ambiental

Si la DDU rinde un dictamen desfavorable, la ampliación del permiso no podrá ser mayor a dos años, periodo que servirá tanto para subsanar las deficiencias como para solicitar al interesado el traslado de sus instalaciones a otro emplazamiento donde el uso sea permitido. El dictamen deberá contar con el aval de la JUPLACA y corresponderá al Concejo Municipal la decisión definitiva.

Asimismo, deberán contar con un sistema de drenaje para la confinación de las aguas pluviales dentro del límite del predio, siempre y cuando se trate de predios con un área de lote mayor o igual a los 300 m². A las construcciones actuales de carácter comercial, se les exigirá estos sistemas como requisito para la renovación de la patente comercial o del permiso sanitario de funcionamiento en coordinación con el Ministerio de Salud. A las construcciones actuales de carácter residencial se les dará un plazo de un año natural a partir de la entrada en vigencia del Plan Regulador, para construir e iniciar el uso de estos sistemas, pudiendo además solicitarse en un tiempo menor, al ser un nuevo requisito para el otorgamiento de los permisos para ampliaciones, mejoras o remodelaciones.

Modificación y actualización del Plan

Certificaciones, patentes y licencias

Para estos efectos, el interesado deberá presentar la solicitud por escrito y una copia del plano catastrado.

Para el caso de instalaciones y/o actividades existentes cuyo uso sea no conforme, debe aplicarse lo establecido en el artículo 12 del presente Reglamento.

Los requisitos y trámites que deberá cumplir el interesado para este y otros trámites en la Municipalidad, deberán ser publicados en el Diario Oficial La Gaceta, de conformidad con lo establecido en la Ley Nº 8220. No se otorgarán permisos de fraccionamiento cuando el proyecto se ubique en zonas de riesgo identificadas en el Plan Regulador o bien zonas que a criterio de la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias y de la DDU, representen un riesgo a la salud y/o seguridad humana.

Requisitos para las edificaciones

Además deberá cumplir con los requisitos de alineamiento, línea de construcción, retiros, niveles y alturas fijados por la DDU; de esta forma, debe entenderse que:

• a)Los requisitos e indicadores generales de dosificación de uso del suelo son las condiciones de aplicación a los usos del suelo urbano, los usos constructivos y los usos de otro tipo de actividades espaciales que afecten el suelo o a las edificaciones.
• b)Los requisitos e indicadores urbanos de dosificación de uso del suelo son las condiciones de área mínima y frente a calle pública que se le fijan por sus características espaciales a un predio para que se pueda ser inscrito en el registro público, siendo generalmente idénticas según la zona para todos los predios.
• c)La DDU podrá establecer otras condiciones técnicamente fundamentadas en materia de infraestructura, equipamiento, medio físico-natural, medio ambiente, servicios, riesgo y vulnerabilidad, usos del suelo, u otras condiciones particulares que presente el sitio, según sea el caso, para garantizar el cumplimiento del Plan Regulador o para salvaguardar la seguridad humana y/o ambiental.
• d)De acuerdo con los procedimientos estipulados para cada zona, estos requisitos serán todos los relativos al diseño del sitio y su emplazamiento (retiros, alineamientos, línea de construcción, colindancia, coberturas, alturas, superficie de jardín o arborización mínima, drenajes, niveles), composición urbana, composición arquitectónica, sistemas constructivos, materiales, y los que la Municipalidad estime conveniente para mantener la imagen e identidad del sitio.
• e)Son objeto de estas condiciones los lotes que el urbanizador, promotor o fraccionador pretenda inscribir, así como los lotes existentes a la fecha de vigencia de este Reglamento.
• f)Los requisitos e indicadores constructivos de dosificación de uso del suelo son las condiciones que se le fijan a una construcción que se quiere realizar en un lote o sitio determinado. El diseñador deberá cumplir con las normas y prescripciones derivadas del presente Reglamento para que el proyecto sea aprobado.
• g)Los requisitos e indicadores de actividades de dosificación de uso del suelo son las condiciones de las actividades, usos o prácticas derivadas de la presencia de dinámicas espaciales urbanas o rurales, tales como: el ruido o la contaminación sónica producto del uso de equipos de sonido usados por el comercio o al aire libre, transformadores y otros equipos electromecánicos, altoparlantes u otros; la animación y entretenimiento, actividades culturales y deportivas, fuegos artificiales, conciertos, trepidaciones, sin perjuicio de las regulaciones existentes para estas actividades. La municipalidad, cuando ello fuere pertinente y no se opusiere a disposiciones legales, podrá emitir normas expresas y específicas sobre la materia a partir de este Reglamento.

Será el que determine el Plan Regulador, por medio del Reglamento de Vialidad para el Cantón de San Isidro. En ausencia de regulación expresa para determinada vía será el que establezca la DDU, o en su caso, cuando proceda, el que determine el Ministerio de Obras Públicas y Transportes. El alineamiento se determina en cada vía midiendo a partir del centro de las mismas, resultando de la suma del derecho de vía, más el retiro frontal que exista cuando corresponda.

Se determina a partir de la suma de la mitad del derecho de vía, más el retiro correspondiente, trazando la línea paralela a la línea de propiedad, a una distancia igual a la del retiro frontal, determinada por el alineamiento, el cual debe respetarse en forma aérea y subterránea.

Es el retiro frontal determinado por el alineamiento. Esta área implica una restricción para construir, sin que por ello esta porción de terreno pierda su condición de propiedad privada. Al menos la mitad de este espacio de retiro frontal debe mantenerse como área verde. En los frentes a calle pública no se podrá construir vallas sólidas con altura de más de un metro (1 m) permitiendo hasta un 80% de visibilidad; esta misma restricción aplica para la construcción de muros o tapias en colindancias laterales para los predios ubicados en la Zona Agropecuaria, en la Zona Agroturística, en la Zona de Amortiguamiento de Zonas Protegidas y en la Zona Reserva Forestal Cordillera Volcánica Central, donde se dará preferencia a los sistemas de cercas vivas.

A esta se el puede dar el uso provisional como antejardines o estacionamiento restringido, o usos comerciales al aire libre que no implique construcción de techos de acuerdo a lo estipulado en el Reglamento de Vialidad del Plan Regulador. Ningún uso provisional podrá salir más allá de la línea de propiedad, no podrán implicar obstáculos para el tránsito peatonal por aceras u otros espacios públicos. El uso provisional negociado subsistirá en tanto no se usen dichas franjas de terreno, en el momento de que se realice la expropiación el uso de estas franjas, cesará las actividades, sin perjuicio para la Municipalidad. De ejecutarse el proyecto por parte de la Municipalidad u otra institución pública se dará por cumplido lo siguiente:

• a)Cesarán los usos temporales y provisionales.
• b)La Municipalidad o institución que corresponda negociará con el dueño del terreno, el traspaso de las franjas en cuestión a dominio público.
• c)En ausencia de acuerdo entre las partes, se procederá a la Expropiación, de conformidad a lo estipulado en las leyes correspondientes.

Para cada zona se establecerán los retiros mínimos. En el caso de carreteras en que el Ministerio de Obras Públicas y Transportes fije su propio alineamiento prevalecerá el retiro de alineamiento mayor. Los retiros se medirán a partir de la línea de propiedad, lo cual implica expropiación de las fajas o porciones de lotes que queden sin edificar. En los lotes esquineros, el retiro posterior se podrá considerar lateral o viceversa total o parcialmente, de acuerdo al criterio de la DDU:

• a)Frontal: será determinado por el espacio exigido entre la línea de alineamiento y la línea de construcción y corresponde al antejardín.

Será conforme al que determine el Reglamento de Vialidad, o en su defecto las disposiciones que se definen según los requisitos de cada zona en específico en el presente Reglamento.

• b)Posterior: es el espacio exigido entre la construcción y la línea posterior del predio. En fincas esquineras podrá tomarse sobre el lado menor o en la esquina interior con un área equivalente. Se podrá eliminar el retiro posterior en lotes que enfrenten a tres calles a juicio de la DDU, siempre y cuando el diseño propuesto satisfaga plenamente, las necesidades de aireación y ventilación del edificio, así como las áreas para los drenajes sépticos.
• c)Lateral: se establece para cada una de las zonas del Plan Regulador.

En caso de abrirse ventanas laterales y aún cuando el Plan Regulador no establezca retiros laterales, deberá seguirse lo estipulado en el Reglamento de Construcciones.

La cobertura de construcción se establece porcentualmente para cada una de las zonas del plan regulador. La Municipalidad podrá, a cambio de la ampliación del derecho de vía, dar incentivos en altura o área de piso mayor, en cuyo caso no se contará con el terreno de ampliación para el cálculo del área de cobertura. Cuando el interesado acceda a la ampliación vial, la DDU negociará la cobertura en proporción al derecho cedido.

Hacia arriba se regulan por la altura de edificación, dada en metros o en pisos y por el área del piso (o por ambos conceptos) y hacia abajo por la profundidad de sótanos.

Los efectos o impactos previstos por la DDU, según su criterio técnico y según los instrumentos de evaluación ambiental que aplique la Secretaría Técnica Nacional Ambiental, podrán utilizarse para justificar límites a la altura de las edificaciones, considerando:

• a)Alturas mínimas o máximas por zonas por efectos estéticos, ya sea por que la Municipalidad pretenda imprimir representatividad o identidad o para inducir a un aprovechamiento mayor de la infraestructura urbana existente o para evitar la proliferación de usos comerciales y de servicios que invaden zonas residenciales que se deban conservar.
• b)La existencia de razones especiales, en cuyo caso se establece como límite de altura máxima la que fija el reglamento de construcciones, que es equivalente a una y media veces del derecho de vía de la calle mayor situada frente al predio.
• c)La seguridad estructural de un edificio, que estará determinada según las regulaciones establecidas en el código sísmico.

Es la superficie mínima indicada en metros cuadrados que hay que reservar, para garantizar la infiltración en el suelo del efluente del tanque séptico. Amerita un estudio de uso de suelos y una prueba de percolación, ubicándose en el área de jardín, en el antejardín o en el remanente de las áreas permeables. Las áreas de drenaje, no así las áreas de jardín o áreas verdes, podrán ser eliminadas como requisito cuando el lote sea servido por colector de aguas negras que esté efectivamente operando.

Toda construcción nueva en urbanización y condominios deberá acatar las disposiciones del AyA en materia de previstas para conexión futura a la red sanitaria.

Los límites de profundidad se establecen para prevenir trastornos en las capas freáticas y para la asegurar la estabilidad de los fondos de placa. Los proyectos de edificios que plantean más de un piso sótano deberán presentar para su aprobación estudios del suelo que incluyan adicionalmente, información sobre los mantos acuíferos y corrientes subterráneas, del terreno y de su entorno inmediato. En ningún caso podrá hacerse una excavación más honda que 6 metros bajo el nivel del lecho del río o quebrada más próxima, medido a partir del nivel del punto de mínima distancia. Se entenderá por sótano el que tiene un nivel en el cielo inferior al nivel de referencia. El área de los sótanos no se tomará como área de piso. El alineamiento de los sótanos lo fijará el derecho de vía propuesto sin retiros, el cual en las vías nacionales será el fijado por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes y en el resto de vías el que fije la Municipalidad.

Para la obtención de permisos de construcción dentro de los 300 metros paralelos cada lado de las zonas donde hubiere alineamiento de fallas geológicas, de acuerdo al mapa geológico del Cantón, se exigirá el estudio de capacidad soportante del suelo o análisis geotécnico, así como el criterio de la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias, para establecer las normas específicas de diseño, así como del Código Sísmico que deban aplicarse.

Los lotes o fincas ya existentes y cuyas superficies y frentes estén por debajo de los requisitos mínimos de su zona, tanto en las áreas ya urbanizadas como en las aledañas, podrán permanecer igual o agruparse, sin perjuicio de las facultades municipales para valorar cuando corresponda, el otorgamiento o no de los permisos de construcción en ellos. Las construcciones ya existentes y que no se ajusten a los requisitos establecidos para cada zona, podrán permanecer igual, o modificarse en aras de ajustarse a los requisitos establecidos por el Plan Regulador.

Sanciones

• a)La suspensión por parte de la DDU de toda obra que se ejecute en contravención a la zonificación, pudiendo disponer para ello del auxilio de la fuerza pública.
• b)La clausura del local, por parte de la Municipalidad, cuando se trate de la instalación de actividades en edificios ya existentes que implican un uso que no concuerda con la zonificación indicada, ya sea un uso no permitido o un uso no conforme, sin perjuicio de responsabilidad penal en que incurra.

Se aplicarán además todas las sanciones civiles y penales contempladas en las leyes vinculantes vigentes y/o cualquier otra disposición Legal o Reglamentaria conexa, dictada por la Municipalidad, el Poder Ejecutivo, Legislativo o Dependencia Estatal y las establecidas en el Reglamento de Construcción Municipal.

Si el funcionario es de elección popular, procederá a la pérdida de su credencial, a juicio del Tribunal Supremo de Elecciones, previa información que éste dispondrá levantar.

Si el funcionario elabora un informe que no se ajusta a la realidad, se le aplicarán las mismas sanciones establecidas en el artículo 47 del presente Reglamento.

Cuando se trate de construcciones en usos permitidos sin el debido permiso Municipal, se aplicará al infractor una multa equivalente a diez veces el importe de los permisos de construcción.

Cuando se trate de actividades dentro de usos permitidos que no cuenten con el permiso de funcionamiento, se procederá al cierre temporal del establecimiento, hasta que cumpla con el trámite respectivo (planos constructivos con visados del CFIA, ESPH, MS y en general los que defina la Municipalidad), pague los montos no cancelados durante el plazo de funcionamiento y cancele una multa equivalente a dos veces el importe anual de la patente.

Recursos

tendrán los recursos que regula el Código Municipal vigente, los cuales deberán ser interpuestos con las formalidades, plazos y en las Dependencias que señala el mismo Código.

Reglamento de Zonificación

Objetivo y fines

• a)Desde el punto de vista de la planificación del desarrollo:

1. Establecer el Plan Regulador como un proceso continuo de planificación y dirección que incorpore los objetivos nacionales y locales del desarrollo urbano y ordenamiento territorial.

2. Establecer los procedimientos a seguir para la instalación y desarrollo de actividades industriales, a fin de garantizar la seguridad ambiental y humana en el Cantón.

3. Evitar la urbanización en terrenos no aptos para el crecimiento urbano, terrenos no conformes con la disponibilidad de servicios básicos e infraestructura, condiciones naturales frágiles o de riesgo y/o por riesgos de contaminación.

4. Propiciar la ubicación de los servicios, comercios y equipamientos comunitarios de forma concentrada, de forma tal que se desarrollen los cuadrantes urbanos y un acceso funcional de los habitantes a los mismos.

5. Distribuir la población y sus actividades, de forma sustentable con respecto a la base de recursos disponibles tanto naturales como socioeconómicos.

6. Orientar las inversiones en cuanto a vías, terminales de autobuses, servicios de salud, educación y seguridad de acuerdo con el patrón de asentamiento actual y esperado de la población.

7. Prever un equilibrio entre las áreas ocupadas y áreas libres de edificaciones; en la medida que lo permitan las posibilidades de adquirir terrenos por medio de expropiación, compra o canje para parques o espacios de uso público, que se adicionen a los espacios de quebradas y ríos tratando de conformar pulmones urbanos.

8. Asignar a las zonas patrones de densidad conforme con sus condiciones y capacidad soportante, la infraestructura y los servicios disponibles y/o potenciales.

9. Regular la tenencia de la tierra para desarrollo urbano, vivienda y asentamientos humanos, para evitar las concentraciones de tierra y la especulación en el uso y valor del suelo.

10. Evitar la especulación en el suelo contiguo al área urbana a través de la definición del crecimiento de esta y la determinación e usos y destinos del suelo.

11. Integrar una propuesta de crecimiento racional del suelo urbano por etapas progresivas, de acuerdo con las tendencias previstas de crecimiento poblacional, previsión de reservas habitacionales y otras demandas de suelo urbano, en función de las necesidades presentes y futuras a corto, mediano y largo plazo.

12. Prever los requerimientos viales para la adecuada distribución del tránsito en función de tiempos y distancias de recorrido.

13. Mejorar, incrementar y conservar los lugares de atractivo turístico y recreativo, bajo conceptos de desarrollo sostenible y sustentable y protección del medio ambiente.

• b)Desde el punto de vista del uso de los recursos naturales, su conservación y mejoramiento:

14. Delimitar los usos del suelo con el .n de orientar el desarrollo y crecimiento ordenado de las diferentes actividades que se desarrollen en el suelo urbano y urbanizable, todo lo anterior de conformidad con su capacidad de uso.

15. Establecer las zonas así como las políticas para la conservación y mejoramiento de los recursos naturales existentes en el Cantón, especialmente las zonas de recarga acuífera, la red hídrica superficial, zonas de fuerte pendiente y las áreas de riesgo natural y las áreas protegidas.

16. Establecer los mecanismos para frenar el proceso de impermeabilización de suelos en el territorio cantonal y evitar los cambios excesivos en la dinámica hídrica del Cantón.

17. Proponer nuevas alternativas para adecuar el uso del suelo a sistemas productivos sostenibles, tanto en lo agrícola como en otras actividades.

• c)Desde el punto de vista de los procedimientos operativos de la Municipalidad de San Isidro:

18. Establecer en forma clara y concreta los requisitos para los proyectos de desarrollo y crecimiento urbano del Cantón, la naturaleza de sus procesos de aprobación y plazos.

19. Coordinar y conciliar las acciones de los sectores público y privado para su localización e integración espacial.

20. Lograr un mayor y mejor aprovechamiento de los recursos financieros, técnicos, materiales y humanos que intervienen en el ordenamiento territorial de la Municipalidad.

21. Alcanzar una adecuada relación de costo y beneficio, en términos de efectividad y eficiencia, en el uso de los recursos humanos, financieros y técnicos de la Municipalidad de San Isidro.

22. Definir los ámbitos de acción del ordenamiento territorial prioritarios y la naturaleza de su tratamiento.

• d)Desde la perspectiva de los patrones culturales del Cantón:

23. Establecer un sistema de reglamentación que oriente los desarrollos futuros hacia la rehabilitación de los elementos culturales actuales, con el fin de mantener la imagen urbana característica de la ciudad y demás centros de población.

24. Fomentar un desarrollo armónico con las condiciones climatológicas y los materiales característicos del cantón y de la región.

25. Propiciar el rescate de valores culturales asociados a actividades productivas tradicionales, prácticas religiosas y actividades recreativas tradicionales.

26. Procurar que el desarrollo urbano residencial no altere valores y patrones de vida propios de la comunidad.

• e)Desde el punto de vista de la participación ciudadana:

27. Constituir la JUPLACA, la cual servirá de apoyo activo, como instancia orientadora, de las cuestiones relativas al ordenamiento territorial y urbanismo.

28. Estimular y sensibilizar a la población para que participe en el proceso de toma de decisiones en materia de ordenamiento territorial y urbanismo.

29. Promover la participación ciudadana en la solución de los problemas del ordenamiento territorial del cantón.

30. Incorporar a la comunidad en un proceso continuo de evaluación, revisión y adecuación del Plan Regulador con visión al futuro, entre otras formas a través de Comités de Vigilancia.

31. Conservar y rehabilitar las áreas y edificios de valor patrimonial con la participación de la Comunidad.

32. Procurar la adquisición de terrenos para el diseño y construcción de facilidades destinadas al uso comunal.

33. Procurar el rescate y mejoramiento de edificios públicos con valor arquitectónico y cultural.

Vigencia e interpretación de las disposiciones

• a)Ajuste de límites dentro del cuadrante urbano: Cuando un predio se encuentra partido por un límite de zona, este se correrá hacia los linderos del predio, considerando el principio de incorporar el predio en su totalidad a la zona dentro de la cual tenga el mayor porcentaje.
• b)Ajuste de límites fuera del cuadrante urbano: Cuando un predio se encuentre partido por un límite de zona en un área no urbanizada, el límite de zona podrá correrse con un desplazamiento máximo de 25 metros, solamente para los efectos de una segregación o reunión de fincas, para incorporar el predio resultante a una de las zonas colindantes, de tal manera que coincida el límite de zona con uno o más linderos. La cabida del predio a segregar no podrá ser inferior al área mínima reglamentada de la zona a la cual pasará a formar parte.
• c)Lotes mayores de 2.500 metros cuadrados dentro del cuadrante urbano: cuando se ofrezca un diseño que garantice mejores condiciones a las que busca generar el Plan Regulador, a criterio de la DDU se podrá modificar el límite de zona para ajustarlo al límite del predio. Las áreas bajo esta disposición podrán pertenecer a varios propietarios y se tomarán en cuenta criterios como las características particulares del desarrollo de la zona o área objeto de control, la susceptibilidad ambiental, la existencia real o potencial de factores de amenaza o riesgo natural, la tenencia de la tierra, ubicación, tendencia de desarrollo y variaciones en el usos del entorno.
• d)Lotes para uso institucional: cuando se trate de proyectos dentro de la zona institucional, la DDU podrá modificar hasta en un 25% máximo los requisitos urbanos, siempre y cuando no contradigan las normas generales del Plan Regulador o leyes y reglamentos vigentes.

Clasificación de zonas, usos y destinos

• a)Uso Residencial: se refiere a la ocupación de la tierra por viviendas unifamiliares, viviendas multifamiliares, apartamentos, condominios, vivienda-comercio y vivienda-servicio. El uso residencial puede comprender por extensión y afinidad, actividades comerciales, de servicios, comunales y recreativas, que sean compatibles con las viviendas y las personas que en ellas habitan, como por ejemplo pulperías, abastecedores, heladerías, salones de belleza, librerías, alojamiento, guardería, parque infantil y otros.
• b)Uso agropecuario: corresponde a la ocupación de la tierra por actividades agropecuarias, como son cultivos, piscicultura, silvicultura, porcicultura, ganadería y similares. Son parte de este uso actividades u ocupaciones de la tierra compatibles con el uso agropecuario, como son las viviendas, galerones, abrevaderos y viveros.
• c)Uso Comercial y de Servicios: corresponde a la ocupación de la tierra por actividades o instalaciones de venta de artículos y prestación de servicios de las empresas y personas, tales como servicios financieros, servicios de reparación y mantenimiento, servicios profesionales diversos, (legales, médicos, ingeniería, arquitectura, económico contables y de consultoría en general); servicios personales (peluquería, fotografía, lavanderías, servicios funerarios, etc.), servicios de comida y bebida y comercio en general.
• d)Uso Institucional o comunal: corresponde a la ocupación de la tierra por actividades o instalaciones de servicios gubernamentales, cultura, deporte, educación o recreación, como por ejemplo escuelas, colegios, universidades, bibliotecas, museos, actividades religiosas y de culto, plazas urbanas, "bulevares", iluminación, clínicas, hospitales, policía, bomberos, cruz roja, tribunales de justicia.
• e)Uso Industrial: para los efectos específicos del cantón San Isidro de Heredia, uso que comprende la ocupación de la tierra para la instalación y desarrollo de industria calificada como del Grupo C por el Ministerio de Salud en el Decreto Nº 30465-S.
• f)Uso de Áreas Verdes y/o Protección: comprende la ocupación o reserva de la tierra para protección forestal, cubierta vegetal o bosque remanente, márgenes de ríos, quebradas o humedales, áreas de riesgo natural, recursos hídricos y los terrenos de zonas protegidas.
• g)Uso Vial: corresponde al uso de la tierra para la instalación de infraestructura, concretamente las vías de comunicación de la Red Vial Nacional y la Red Vial cantonal, vías de circulación peatonal, aparcamientos e instalaciones complementarias que forman parte del derecho de vía

Para la aplicación del presente Reglamento, se establece la lista de usos que se detalla a continuación. Para el caso del uso 173 (vivienda unifamiliar), no se permitirá la modalidad de tenencia en condominio. Para el caso del uso 172 (vivienda multifamiliar), se permitirá la modalidad de tenencia en condominio. Para usos comerciales e industriales, se permitirá la modalidad de tenencia en condominio. Para todas las zonas donde se autoricen los usos de los numerales 11, 12, 34, 41, 59, 79, 85, 88, 149 y 164, éstos podrán ser autorizados en tanto los predios enfrenten a calles públicas que formen parte de la Red Vial Nacional.

• 1)Academia de arte y oficio.
• 2)Agencia de viaje.
• 3)Agencia financiera.
• 4)Albergue.
• 5)Almacén.
• 6)Alquiler de caballos.
• 7)Alquiler de mobiliario.
• 8)Alquiler de video.
• 9)Animales domésticos (establecimientos para crianza o tenencia de animales domésticos).
• 10)Aparcamiento de vehículos livianos.
• 11)Aparcamiento para autobuses.
• 12)Aparcamiento para vehículos pesados.
• 13)Apartotel.
• 14)Áreas protegidas.
• 15)Artesanía (venta o elaboración de).
• 16)Artículos de decoración (venta o elaboración de).
• 17)Artículos eléctricos y/o electrónicos (venta de).
• 18)Asilo para ancianos.
• 19)Auditorio.
• 20)Banco.
• 21)Bar (solo dentro de instalaciones turísticas como mirador, hotel, restaurante, centro recreativo y club recreativo).
• 22)Barbería.
• 23)Bazar.
• 24)Bed & breakfast.
• 25)Biblioteca.
• 26)Bodega: excepto para productos refrigerados; líquidos inflamables; sólidos inflamables, sustancias sujetas a combustión espontánea, sustancias que en contacto con el agua emiten gases inflamables; sustancias oxidantes, peróxidos orgánicos; sustancias tóxicas y sustancias infecciosas; sustancias radioactivas; corrosivos; productos peligrosos diversos.
• 27)Cabinas (hospedaje).
• 28)Cafetería.
• 29)Centro de ejercicios espirituales.
• 30)Capilla de velación.
• 31)Carnicería.
• 32)Casa de bolsa.
• 33)Cementerio.
• 34)Centro comercial.
• 35)Centro comunitario (salón comunal).
• 36)Centro de acondicionamiento físico.
• 37)Centro de capacitación / Centro de retiro.
• 38)Centro de copiado.
• 39)Centro de exposiciones.
• 40)Centro de lubricación.
• 41)Centro de reclusión.
• 42)Centro recreativo: tales como balnearios, campo de golf, club campestre, pesca recreativa y otras facilidades destinadas a la recreación, excepto casinos, pistas para automotores, campos de tiro.
• 43)Centros culturales.
• 44)Centros de rehabilitación.
• 45)Cerrajería.
• 46)Cine.
• 47)Clínica.
• 48)Clínica de estética.
• 49)Clínica veterinaria.
• 50)Club o instalación campestre.
• 51)Compañía aseguradora.
• 52)Compra-venta (de artículos usados).
• 53)Consulado-embajada.
• 54)Consultorio médico.
• 55)Convento.
• 56)Cruz Roja.
• 57)Cultivo agrícola: excepto especies ornamentales de hoja, especies alucinógenas, zacate.
• 58)Decoración automotor.
• 59)Depósito de materiales de construcción.
• 60)Depósitos de gas-combustibles.
• 61)Depósito y/o crematorio para cadáveres.
• 62)Ebanistería.
• 63)Educación física.
• 64)Educación preescolar.
• 65)Educación primaria.
• 66)Educación religiosa.
• 67)Educación secundaria.
• 68)Educación universitaria.
• 69)Educación vocacional.
• 70)Establo para animales domésticos.
• 71)Estación de bomberos.
• 72)Estudio fotográfico.
• 73)Farmacia.
• 74)Ferretería.
• 75)Filmoteca.
• 76)Floristería.
• 77)Funeraria.
• 78)Galería de arte.
• 79)Gasolinera.
• 80)Granja avícola y/o piscícola.
• 81)Granjas de ganado bovino.
• 82)Guardería.
• 83)Heladería.
• 84)Helipuerto.
• 85)Hospital.
• 86)Hotel.
• 87)Imprenta-litografía-serigrafía.
• 88)Industria del Grupo C, así sea calificada por el Ministerio de Salud.
• 89)Instalación deportiva: tales como canchas multiuso, piscina, gimnasio, plaza de deportes y cualquier otra destinada a la práctica deportiva, excepto pistas para automotores.
• 90)Instrumento musical (venta o alquiler de).
• 91)Insumos agropecuarios (venta de).
• 92)Jardín botánico.
• 93)Joyería.
• 94)Laboratorio de radiología.
• 95)Laboratorio clínico.
• 96)Laboratorio de investigación.
• 97)Laboratorio fotográfico.
• 98)Laboratorio químico.
• 99)Lavado de vehículos.

100) Lavandería.

101) Librería.

102) Licorería.

103) Mariposario.

104) Maternidad.

105) Mercado.

106) Micro y pequeña industria.

107) Mini-supermercado (con un área de construcción máxima de 300 m²).

108) Mirador.

109) Mueblería y/o colchonería.

110) Museo.

111) Oficina de gobierno central.

112) Oficina institucional.

113) Oficina municipal.

114) Oficina profesional.

115) Orfanato.

116) Panadería y/o pastelería.

117) Paradero turístico.

118) Parque infantil.

119) Pensión.

120) Perfumería.

121) Pescadería.

122) Pistas para deportes no motorizados.

123) Policía.

124) Protección civil privada.

125) Pulpería.

126) Reforestación: excepto especies exóticas.

127) Refugio para animales.

128) Relleno sanitario manual.

129) Relojería.

130) Renta de vehículos automotores.

131) Reparación de calzado y peletería.

132) Reparación de llantas.

133) Representación extranjera privada.

134) Repuestos para vehículos automotores.

135) Restaurante.

136) Reutilización, recuperación y/o reciclaje de desechos sólidos ordinarios.

137) Ropa (venta de).

138) Sala de .esta.

139) Sala de juegos electrónicos.

140) Sala de patinaje.

141) Salón de baile.

142) Salón de belleza.

143) Sanatorio.

144) Sastrería.

145) Servicio de Internet.

146) Servicios: tales como duchas, vestidores, guardarropía, sanitario, acera, bancas, senderos, agua potable, iluminación y otras facilidades en espacios públicos y privados.

147) Soda (con un área de construcción máxima de 200 m²).

148) Sucursal bancaria.

149) Supermercado.

150) Taller de carpintería y ebanistería.

151) Taller de enderezado y pintura.

152) Taller de forja, hojalatería, plomería.

153) Taller de mecánica automotriz.

154) Taller de mecánica de precisión.

155) Taller de radio-televisión.

156) Taller de reparación de bicicletas.

157) Taller de soldadura.

158) Taller eléctrico-electrónico.

159) Taller metal-mecánico.

160) Tapicería.

161) Teatro.

162) Teleférico.

163) Templo.

164) Terminal de autobuses.

165) Terminal de taxis.

166) Torres de radiodifusión-Radioemisoras-Televisoras.

167) Tratamiento de aguas residuales de origen doméstico (únicamente para proyectos residenciales o urbanizaciones debidamente aprobadas).

168) Tratamiento de aguas residuales de origen industrial (únicamente para proyectos industriales debidamente aprobados).

169) Venta de automotores.

170) Verdulería.

171) Vivero.

172) Vivienda multifamiliar.

173) Vivienda unifamiliar.

174) Zapatería.

175) Zoológico.

• a)No podrá ampliarse, reconstruir o remodelarse parcial o totalmente sin el visto bueno de la DDU y aprobación Municipal. Se exceptúan los casos en que se trate de ampliaciones o reparaciones con el objetivo exclusivo de mejorara las condiciones de seguridad del inmueble, previo dictamen de la DDU.
• b)Para los casos de daños que sufran las instalaciones, podrá reconstruiste la edificación con el mismo uso, siempre que los daños no sean de carácter estructural y que no excedan en más de 50% el área de construcción original. Si los daños exceden el 50% del área de la edificación, se procederá a la clausura definitiva de la instalación y a solicitar su reubicación conforme al Plan Regulador.

• a)En el caso de los Lotes Consolidados como fincas debidamente inscritas en el Registro Público de la Propiedad, antes de la vigencia del presente Plan Regulador Urbano, se permitirá el desarrollo de actividades y la construcción compatibles con la zonificación, aún cuando no cumplan los requisitos mínimos de frente, fondo y área del predio. Los predios en que el propietario demuestre su existencia, previa entrada en vigencia del plan regulador y que no cuenten con escritura pública y que no cumplen los requisitos de superficie mínima y frente mínimo, según la zona, serán visados por la DDU previo Acuerdo Municipal. En estos casos de lotes consolidados antes de la entrada en vigencia del Plan Regulador y que no cumplan con el requisito mínimo de área, de aplicarán las normas y requisitos urbanísticos del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones.
• b)Cuando por orden del juzgado se ordene al Municipio el Visado, debido a que la propiedad está en querella para localizar derechos por sucesión, divorcio u otros, o bien cuando la propiedad está ubicada en una urbanización que no ha sido recibida por la Municipalidad, y el propietario demuestre que ha vivido diez (10) años en el sitio, haya cancelado el último recibo de hipoteca y esté al día en el pago de los servicios municipales y presente el primer testimonio de traspaso autenticado por un notario público que la propiedad está en traspaso.
• c)En existencia de registro de planos deslindados en un fraccionamiento y que no posean escritura, se debe presentar certificación del Registro de la Propiedad sobre la existencia de las propiedades mediante plano catastrado sin titular, a los asientos anotados. En existencia de una escritura certificada por notario público y/o una certificación del Registro de la Propiedad, que establezca que el lote pertenece al interesado, pero no existe plano catastrado, será necesario confeccionar plano para catastrar.
• d)Respecto de aquellos planos que se encuentren debidamente catastrados al momento de la promulgación del presente Reglamento, la Municipalidad otorgará el respectivo visado para los efectos del artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana en cualquier momento, siempre y cuando reúnan los requisitos mínimos de zonificación.

La Zona Urbana Comercial-Residencial (ZUCR)

Corresponde a aquella que aparece en el mapa de zonificación con las siglas ZUCR. El propósito de la ZUCR es procurar el desarrollo armónico de las funciones urbanas y consolidar las tendencias existentes en la actualidad en los cuadrantes de San Isidro de Heredia y los centros poblados de cada distrito. También es propósito de la ZUCR el concentrar usos urbanos de mayor especialización y con mayor área de influencia a nivel cantonal.

• a)Usos permitidos: 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 10, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 51, 52, 53, 54, 55, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 82, 83, 84, 86, 87, 89, 90, 91, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 104, 105, 107, 109, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 123, 124, 125, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 163, 169, 170, 171, 172, 173 - 174.

b. Usos no permitidos o prohibidos: Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

Ver cuadro en página N° 52 a La Gaceta impresa N° 242 del 15 de diciembre del 2005.

El resto de las variables se mantienen.

La Zona Mixta Residencial-Comercial (ZMRC)

El propósito de la ZMRC es ordenar el desarrollo urbano de las zonas aledañas a los principales centros poblados de todo el Cantón y buscar la mayor integración espacial, así como prever y controlar la posible extensión de las actividades comerciales y de servicios que ello implica. Sirve como zona de transición entre el uso agrícola y los diferentes usos urbanos, con el propósito de consolidar y conformar el cuadrante urbano (junto con la Zona de

• a)Usos permitidos: 1, 4, 8, 13, 18, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 43, 48, 64, 72, 76, 78, 82, 83, 86, 89, 92, 101, 107, 110, 114, 115, 116, 118, 119, 123, 124, 125, 131, 137, 142, 144, 145, 146, 147, 155, 170, 171, 172, 173 - 174.
• b)Usos no permitidos o prohibidos: Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes.

Ver cuadro en página N° 52 a La Gaceta impresa N° 242 del 15 de diciembre del 2005.

La Zona Institucional (ZIN)

El establecimiento de esta zona busca regular el estado de estos terrenos en su situación actual y prever las necesidades futuras de la comunidad, para diversos usos de carácter recreativo, cultural, seguridad, salud y otros.

Usos permitidos: 1, 18, 19, 20, 25, 29, 30, 33, 35, 37, 41, 42, 43, 44, 47, 53, 56, 64, 65, 67, 68, 69, 71, 82, 85, 89, 104, 105, 110, 111, 112, 113, 115, 118, 122, 123, 136, 143, 146, 148, 161, 163, 164, 165 - 166.

Usos no permitidos o prohibidos: Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

Ver cuadro en página N° 53 a La Gaceta impresa N° 242 del 15 de diciembre del 2005.

La Zona de Expansión Urbana (ZEU)

La zona de expansión urbana tiene por propósito garantizar los espacios necesarios para albergar a la población futura, permitiendo su ordenada ubicación actual y

Usos permitidos: 1, 4, 8, 13, 18, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 43, 48, 64, 72, 76, 78, 82, 83, 86, 89, 92, 101, 107, 110, 114, 115, 116, 118, 119, 123, 124, 125, 131, 135, 137, 142, 144, 145, 146, 155, 170, 171, 172, 173 - 174.

Usos no permitidos o prohibidos: Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones de la Ley de Planificación Urbana y otras leyes y reglamentos vigentes.

Ver cuadro en página N° 53 a La Gaceta impresa N° 242 del 15 de diciembre del 2005.

Ver cuadro en página N° 53 a La Gaceta impresa N° 242 del 15 de diciembre del 2005.

El número de lotes máximo se ha considerado con base en el área disponible para expansión urbana (ZEU), un tamaño mínimo de lote de 300 m² y un porcentaje de utilidad de la tierra del 60%, considerando que un 40% debe ser destinado a vías públicas, zonas verdes, facilidades comunales y áreas de protección. Si en un cuatrienio se solicitan cuotas menores a las autorizadas, el remanente (o el total incluso) podrá acumularse y autorizarse para el siguiente periodo, únicamente en el distrito correspondiente. En caso de que el proceso de urbanización ocurra con lotes mayores a los 300 m², la Municipalidad no autorizará urbanizaciones fuera de la ZEU, aún cuando no se haya cumplido la cuota correspondiente al total de lotes del periodo.

La Zona Rural Concentrada (ZRC)

En el mapa de zonificación esta se consigna con las siglas ZRC y comprende espacios a lo largo de calles públicas que cuenten con servicios públicos de energía eléctrica y agua potable, donde actualmente se concentran viviendas a ambos lados en cada uno de los distritos. La ZRC tiene el propósito de establecer una franja de desarrollo a ambos lados de las vías de comunicación, con el fin de facilitar los asentamientos que se han venido desarrollando históricamente entre estas vías y la zona agropecuaria u otras que se establecen en el presente Plan Regulador.

• a)Usos permitidos: 8, 11, 12, 15, 21, 26, 28, 30, 34, 36, 37, 39, 40, 42, 44, 47, 48, 49, 56, 57, 59, 60, 62, 63, 70, 79, 80, 91, 92, 103, 107, 109, 114, 116, 125, 130, 132, 134, 135, 136, 138, 141, 142, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 163, 166, 169, 170, 171 - 173.
• b)Usos no permitidos o prohibidos: Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes.

Ver cuadro en página N° 53 a La Gaceta impresa N° 242 del 15 de diciembre del 2005

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes.

Ver cuadro en página N° 53 a La Gaceta impresa N° 242 del 15 de diciembre del 2005.

Como parte de los requisitos para otorgar estas autorizaciones, el interesado deberá presentar pruebas de infiltración del suelo que garanticen el óptimo funcionamiento de drenajes para las aguas residuales.

La Zona Agropecuaria (ZAG)

Por medio de la ZAG se pretende mantener las actividades agropecuarias en la zona, cautelar terrenos para mantenerlos al margen de la urbanización y desarrollar espacios de amortiguamiento en aras de un desarrollo humano y natural sustentable. Asimismo, permitirá la localización de actividades que requieran grandes espacios para su desarrollo y que sean compatibles con el uso del suelo.

• a)Usos permitidos: 1, 4, 6, 9, 14, 15, 18, 24, 20, 26, 27, 29, 33, 36, 37, 41, 42, 43, 44, 47, 49, 50, 55, 57, 58, 60, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 80, 81, 84, 86, 89, 91, 92, 96, 103, 105, 108, 110, 115, 117, 118, 119, 122, 126, 127, 128, 136, 143, 146, 162, 163, 166, 167, 170, 171, 173 - 175. Asimismo, se establecen como permitidos todos los usos permitidos en la Zona Institucional.
• b)Usos no permitidos o prohibidos: Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes.

Ver cuadro en página N° 54 a La Gaceta impresa N° 242 del 15 de diciembre del 2005.

La Zona Especial de Protección (ZEP)

La ZEP comprende espacios con bosques en el cantón y las áreas de protección que por ley se ubican a ambos lados de los ríos, quebradas, manantiales y tomas de aguas. El propósito de esta zona es cautelar y ordenar la explotación de estos recursos en el territorio cantonal y fomentar el cumplimiento de las leyes que protegen tanto el recurso forestal así como las zonas en las cuales este se ubique, sea de forma real o potencial, con el fin de establecer una reserva de agua para el futuro de la comunidad.

• a)Usos permitidos: 14, 92, 103, 108, 126, 162 - 171.
• b)Usos no permitidos o prohibidos: Todos aquellos no incluidos como Usos Permitidos, así como todos los usos que no sean específicamente autorizados por la Ley Forestal y leyes conexas que protegen el recurso forestal y las zonas que este ocupa, se considerarán usos no permitidos o prohibidos.

Ver cuadro en página N° 54 a La Gaceta impresa N° 242 del 15 de diciembre del 2005.

La Zona de Parque Nacional Braulio Carrillo (ZPNBC)

• a)Usos permitidos: No se permiten usos planeados o formales en el Parque Nacional salvo aquellos que establece el Plan de Manejo del mismo.
• b)Usos no permitidos o prohibidos: Serán usos no permitidos o prohibidos todos aquellos que sean contrarios a los establecidos en el Plan de Manejo del parque y aquellos que no estén contemplados en el mismo.

La Zona de Reserva Forestal Cordillera Volcánica Central (ZRFCVC)

• c)Usos permitidos: 14, 27, 42, 70, 92, 103, 108, 126, 162, 171, 173 - 175.
• d)Usos no permitidos o prohibidos: Serán usos no permitidos o prohibidos todos aquellos que sean contrarios a los establecidos en el Plan de Manejo del parque y aquellos que no estén contemplados en el mismo.

Ver cuadro en página N° 54 a La Gaceta impresa N° 242 del 15 de diciembre del 2005.

La Zona de Amortiguamiento de Zonas Protegidas (ZAZP)

El propósito de la ZAPN es el de prevenir, contener y/o mitigar el impacto directo e indirecto del desarrollo de actividades humanas sobre los límites del Parque Nacional, por medio de un espacio de borde.

• a)Usos permitidos: 14, 27, 42, 70, 92, 103, 108, 126, 162, 171, 173 - 175.
• b)Usos no permitidos o prohibidos: Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

La Zona Agroturística (ZAT)

• a)Usos permitidos: 4, 6, 13, 14, 15, 24, 27, 28, 29, 36, 37, 39, 42, 43, 44, 50, 57, 70, 80, 81, 89, 91, 92, 103, 108, 110, 117, 118, 119, 126, 127, 135, 162, 171, 173 - 175.
• b)Usos no permitidos o prohibidos: Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes.

Ver cuadro en página N° 55 a La Gaceta impresa N° 242 del 15 de diciembre del 2005.

La Zona Industrial de Comercio y Servicios (ZICS)

El propósito de la ZICS es proveer al Cantón de San Isidro de un espacio concentrado para el desarrollo de actividades industriales, comerciales y de servicios de mayor escala, permitiendo la creación de empleos para el cantón de San Isidro; asimismo, crear espacios de amortiguamiento para los usos industriales, en aras de un desarrollo humano y natural sustentable.

• a)Usos permitidos: 3, 5, 7, 10, 11, 12, 15, 16, 17, 20, 21, 26, 28, 32, 34, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 49, 51, 52, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 69, 70, 74, 79, 80, 81, 87, 88, 89, 91, 92, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 106, 107, 109, 116, 123, 124, 125, 130, 132, 134, 135, 136, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 163, 164, 165, 166, 168, 169, 170 - 171.
• b)Usos no permitidos o prohibidos: Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes.

Ver cuadro en página N° 55 a La Gaceta impresa N° 242 del 15 de diciembre del 2005.

Zona Parque Urbano Río Tibás (ZPUT)

La ZPUT se extiende en forma paralela a las márgenes del río Tibás desde el límite con el cantón de San Rafael, al norte de la ciudad de San Isidro, hasta el límite con el Cantón de Santo Domingo, conformando así un Parque Lineal Recreativo. Incluye además otros terrenos que permiten la integración del parque con las vías públicas. Este parque lineal tendrá como propósito la creación de un hito urbano dentro de la ciudad de San Isidro y zonas adyacentes, destinado al uso recreativo, ambiental y cultural de la ciudadanía del cantón y la población en general. Asimismo, integrar, dentro de un marco de renovación urbana sostenible y ecológicamente responsable el río a la ciudad, promoviendo así el espíritu conservacionista y de protección de la rica biodiversidad del Cantón, como el legado más importante que se le puede dejar a las generaciones futuras. Para efectos del cumplimiento de este proyecto la Municipalidad tendrá derecho de prioridad para adquirir terrenos o inmuebles, siempre y cuando se declare de previo el bien de utilidad o interés público. Podrá igualmente intercambiar, reubicar, desplazar, expropiar y/o ceder los terrenos que se consideren necesarios para realizar el proyecto; para tal efecto presupuestará el dinero necesario, podrá así mismo buscar ayudas internas y externas a través de convenios, donaciones u otros medios para la realización del proyecto.

• a)Usos permitidos: 6, 10, 14, 15, 28, 92, 103, 108, 117, 118, 126, 146, 147, 162, 171 - 175.
• b)Usos no permitidos o prohibidos: Todos aquellos usos que no sean específicamente autorizados por la Ley Forestal y leyes conexas que protegen el recurso forestal y las zonas que este ocupa, se considerarán usos no permitidos o prohibidos. Además:

1. No será permitido verter a lo largo del parque ningún tipo de aguas negras o servidas provenientes de instalaciones colindantes. Se exigirá drenajes o sistemas de tratamiento para todo tipo de aguas de desecho en el caso de que no exista alcantarillado sanitario.

2. No se permitirán frente al parque tapias o muros, solo se aceptarán divisiones abiertas tipo mallas, rejas y/o divisiones naturales (cercas vivas).

3. No se aceptarán accesos viales a lo largo del parque, solo espacios peatonales. Será excepción a la regla los accesos viales con fines de mantenimiento y la seguridad de los usuarios del parque, concretamente el acceso para vehículos ambulancia, de bomberos, de policía y/o servicios municipales.

4. En los lotes colindantes no se permitirán establecimientos peligrosos, insalubres e incómodos. Ningún uso permitido podrá ser fuente de contaminación o inseguridad para los fines del parque.

5. No se permitirán construcciones en los terrenos colindantes al parque que presenten riesgos de erosión o deslizamiento, sean éstos por las características del río, del suelo, la topografía o de estas combinadas.

6. En las parcelas colindantes con el parque, se podrán desarrollar los usos comerciales permitidos para cada una de las zonas donde se ubiquen las parcelas y se permitirá el acceso de usuarios desde el parque.

La Zona de Control Especial Centro Histórico (ZCE)

Esta demarcada en el mapa de zonificación con la sigla ZCE.

Es también propósito de regular y disponer usos y requisitos el que la edificación se dé, contribuya a mantener y reforzar el carácter urbano del casco de San Isidro, carácter en general de pueblo tranquilo y relativamente aislado del resto de la Metrópolis. Deben servir las edificaciones funcionalmente en lo que corresponde al centro mismo del cantón.

Usos permitidos: 1, 13, 15, 16, 23, 24, 25, 28, 43, 64, 72, 75, 76, 78, 83, 93, 101, 110, 120, 135, 147, 161 - 173.

Usos no permitidos o prohibidos: Serán usos no permitidos o prohibidos, todos aquellos que no han sido incluidos como usos permitidos.

Asimismo, deberán aplicarse todas las regulaciones específicas establecidas en otras leyes y reglamentos vigentes.

| Densidad máxima: | 57 hab/ha | | --- | --- | | Tamaño mínimo de lote: | 450 m² | | Frente mínimo de lote: | 15 m | | Cobertura: | 65% | | Retiro frontal: | 3 m | | Retiro posterior: | 3 m | | Altura de edificación máxima: | 12 m | | Aguas servidas: | a) sin colector, el tratamiento de las aguas servidas será la base de planta de tratamiento local. Al efecto, el proyecto a aprobar deberá presentar un estudio completo, con indicación del cálculo de los volúmenes a tratar, el sistema de tratamiento y los métodos y dispositivos de control para la calidad del afluente, b) con colector, deberá presentarse el cálculo de volúmenes a inyectar y el sistema y dispositivo para el control de la calidad de lo que se inyecta. | | Acometidas eléctricas: | subterráneas. | | Antejardines: | 50% de área verde. |

La Municipalidad elaborará un proyecto de arborización y aceras en el cual se indicará trazo de acera, árboles, red eléctrica urbana subterránea, prevista de cloaca, reglamentación de rótulos, iluminación exterior, entradas y salidas de vehículos y otros aspectos atinentes. Deberá respetar el retiro establecido. Una vez concluido, regirá este proyecto de aceras y arborización como requisitos condicionales.

Todos los proyectos de esta zona deberán presentar un anteproyecto, sobre el cual se indicará los requisitos particulares que debe respetar.

La Zona Vial (ZVI)

En lo particular se norma esta condición en el Reglamento de Vialidad y Transporte que será promulgado por la Municipalidad de San Isidro de Heredia, como parte integral del Plan Regulador.

Normas finales y transitorios

Renovación urbana

• a)La cuadra inmediata posterior de la iglesia de San Isidro (hacia el este).
• b)La cuadra de la Iglesia de San Isidro.
• c)El sector de la plaza y la escuela.
• d)La cuadra donde se encuentra el edificio municipal.
• e)La cuadra que se encuentra al norte de la iglesia.
• f)La cuadra que se encuentra hacia el norte de la actual plaza de deportes.

Para estos efectos, la Municipalidad de San Isidro de Heredia, por sus propios medios o a través de contratación a terceros, deberá elaborar y aprobar un plan maestro en un plazo máximo de cinco años, contados a partir de la fecha de aprobación y publicación del presente Reglamento. El Plan Maestro deberá contener al menos el diseño de sitio, asignaciones de usos, estimación de la población residente y flotante, un estudio de impacto o efecto urbano y un estudio de factibilidad técnico económica preliminar, todo ello deberá ser establezca, realizar las correcciones y cambios que correspondan y finalmente proceder a la elaboración de planos constructivos y la ejecución del proyecto, ello mediante audiencia pública conforme lo establece el Código Municipal.

Los terrenos que comprende el espacio en cuestión serán indistintamente de uso público o privado y se deberán acatar los usos por parte de los propietarios, con los cuales se harán gestiones para que las inversiones que realicen las hagan dentro de las condiciones de diseño establecidas, por su parte las viviendas existentes podrán repararse y remodelarse.

Normas finales

Para todas las zonas que impliquen residencia concentrada de personas y por tanto de bienes muebles e inmuebles deberá exigirse:

• a)Las condiciones de seguridad en cuanto a hidrantes, plantas de emergencias y señalización.
• b)Respeto y seguimiento estricto a las normas del Código Sísmico.
• c)Respeto y seguimiento a las normas que establezca la Comisión Nacional de Prevención de Riesgos y Atención de Emergencias.
• d)Respeto y seguimiento estricto a las normas que establezca la Secretaría Técnica Nacional Ambiental, para aquellos proyectos que por solicitud de la DDU o las leyes vigentes deban cumplir con la presentación y aprobación previa del proceso de evaluación ambiental ante esta Secretaría.

No se permitirá la segregación de lotes en tamaños menores que los establecidos como área mínima para cada una de las zonas. El fraccionamiento de lotes frente a servidumbre o caminos privados solo se permitirá dentro de los límites de la Zona Reserva Forestal Cordillera Volcánica Central, la Zona de Amortiguamiento de Zonas Protegidas, la Zona Agroturística, la Zona Agropecuaria y la Zona Rural Concentrada, de acuerdo a los requisitos específicos que se establezcan en cada una de ellas y a los siguientes requisitos mínimos de infraestructura:

• a)Acceso a lotes con un ancho mínimo de 9.0 m que incluye: 6.0 m de superficie de rodamiento; 1.5 m de zona verde en uno de los lados de la superficie de rodamiento.
• b)La superficie de rodamiento será al menos de lastre compactado.
• c)Deberá contar un sistema de evacuación de aguas pluviales con cuneta de concreto como mínimo, confinado dentro del predio, según indicaciones técnicas de la DDU.
• d)Deberá contar con sistema de agua potable y red secundaria de energía eléctrica hasta cada uno de los lotes.
• e)Solo se aceptarán en terrenos especiales en que por su ubicación o dimensión se demuestre que es imposible fraccionar con acceso adecuado a vías públicas existentes, utilizándose preferentemente para casos en que ya existan viviendas en el lote.

En aquellos casos en los cuales las actividades sean existentes aplicará lo establecido al efecto; si se tratare de una nueva actividad y esta fuese autorizada en razón de la escala deberán cumplirse con todas las normas legales y reglamentarias a fin de minimizar y mitigar los impactos socio-ambientales que pueda producir, las cuales en caso de no cumplirse implicarán el cierre inmediato de la actividad o establecimiento, conforme a la ley y el debido proceso. Los procedimientos para ejecutar dichas acciones serán dictadas por la DDU y de conformidad con la legislación vigente.

• a)La variación o la extensión de la línea divisora entre diferentes zonas, podrán hacerse solamente vía acuerdo municipal previo dictamen y estudio técnico de la DDU, con base en el presente Reglamento.

• a)Clausura del local: Procederá cuando se instalen, realicen o desarrollen actividades en edificios o construcciones ya existentes que impliquen un uso que no concuerde con la zonificación indicada.
• b)Suspensión de obra: Procederá con toda obra que se ejecute en contravención de la zonificación establecida o por incumplimiento de los requisitos de orden técnico y administrativos exigidos para la misma, pudiendo disponer para estos efectos del auxilio de la fuerza pública. La misma se mantendrá en todos sus efectos hasta tanto el infractor no se ajuste o cumpla las previsiones normativas comprendidas en el presente Reglamento o las disposiciones aplicables al caso concreto.
• c)Suspensión de la obra, de las actividades y/o cierre: En caso de riesgo inminente a la seguridad de las personas y bienes, por la naturaleza o estado de la construcción, remodelación u otro de edificaciones, podrá la municipalidad, previa valoración de dicha circunstancia, ordenar la demolición o destrucción de la obra por cuenta y cargo del infractor. En caso de recurrencia, la Municipalidad podrá realizar dicha acción con personal municipal y proceder ejecutoriamente al cobro de los costos o gastos incurridos.

Cuando proceda por haberse violado normas en torno a seguridad, riesgo, peligrosidad, contaminación u otros, la Municipalidad interpondrá las acciones correspondientes ante las instancias oficiales competentes a los efectos de que aquellas tomen las medidas legales pertinentes.

La aplicación de las anteriores medidas administrativas no excluyen las responsabilidades personales de orden civil y penal que pudiera generarse en contra del infractor. Serán acreedores a dichas sanciones tanto los infractores como los funcionarios municipales que toleren o permitan por acción u omisión la violación a las disposiciones del presente Reglamento.

El presente Reglamento y sus mapas de zonificación, rigen a partir de su aprobación y publicación en el Diario Oficial La Gaceta.

Transitorios

En un plazo no mayor a tres meses calendario a partir de su publicación en el diario oficial, la municipalidad deberá constituir la Dirección de Desarrollo Urbano como órgano especializado del Plan Regulador.

Los permisos de construcción otorgados antes de la vigencia del presente Plan Regulador y que hayan cumplido el plazo de ley de vigencia, no haciendo efectivos en el mismo deberán tramitarse de nuevo para que adecuen a las normas comprendidas para la zona respectiva en el presente Reglamento.

Los inmuebles en lo cuales estén construidas residencias unifamiliares, que a la entrada en vigencia del presente Reglamento se encontraren ubicadas en zonas de naturaleza industrial y comercial, podrán permanecer en dichas zonas sin que sean permitidas segregaciones para la construcción de nuevas edificaciones.

La JUPLACA deberá ser conformada por la municipalidad dentro del plazo de tres meses calendario a partir de la aprobación y publicación del Plan Regulador, deberá publicitarse la misma a efectos de abrir los canales de participación ciudadana que el caso requiere.

Ver mapas del Plan Regulador Urbano, en página 60 a la 63 a La Gaceta Impresa N° 242 del 15 de diciembre del 2005.