Tourist Coastal Sector Zoning Regulation of Playa ColoradaReglamento de Zonificación del Sector Costero Turístico de Playa Colorada

The Municipality of the Canton of Osa, in accordance with the provisions of Law No. 6043 on the Maritime-Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre) and recognizing the need to regulate the use of land in the Tourist Coastal Sector of Playa Colorada, District of Sierpe, enacts these "Zoning Regulations," which shall apply to the Maritime-Terrestrial Zone, specifically between boundary markers Nos. 193 to 199, Nos. 1A to 6A, 7A to 11A placed by the IGN.

This Maritime-Terrestrial Zone of the coastal sector of Playa Colorada is located between coordinates:

294,314N-498,815E to 293,893N-499,339E of the Lambert Costa Rica Sur Projection, Topographic Sheet Sierpe, Scale 1:50,000. Maps 18 and 19 form part of these Regulations as reference documents, in which all zones contemplated herein are located.

The Zoning aims to guide the physical development of the mentioned area, in order to:

a. Respond to the characteristics of the area studied, which indicate a particular suitability for low-density, sustainable tourism development.

b. Favor the conservation and protection of all lands that, due to their conditions, should not be used for development and that are the foundation for tourism activities.

c. Promote a physical development policy consistent with the suitability of the area, which helps to improve the scenic conditions of the site.

d. Contribute to regional economic development and the quality of life of the inhabitants in the immediate surroundings of the Regulatory Plan area.

e. Achieve compliance with the standards of Law No. 6043 and its regulations, regarding land use (uso del suelo) in the coastal sector.

a. Access (Acceso): Road onto which a lot or property fronts.

b. Maximum Height (Altura máxima): Established from the ground to the ridge point of the building.

c. Site Amenities (Amueblado): Set of urban elements, such as benches, trash cans, tables, posts, shelters, signs, and placards that support services for user convenience.

d. Green Area (Área Verde): Free areas, grassed or wooded, for public, communal use, intended for recreation and ornamentation.

e. Use Certification (Certificación de Uso): Document establishing the possibility of allocating a portion of land for the construction of the works covered in these Regulations. Said certificate shall be issued by the Municipality upon request of the interested party.

f. Concession (Concesión): Public contract between the Municipality of Osa and the concessionaire, granting the latter the right to use the land on a lot within the Maritime-Terrestrial Zone, specifically in the restricted zone (150 m), not including the Public Zone (Zona Pública) (50 m frontage on the littoral sector).

g. Concessionaire (Concesionario): Legal, physical, or moral entity holding a concession right in the Maritime-Terrestrial Zone.

h. Conservation (Conservación): In urban planning, the action which, according to Urban Development Plans, is aimed at maintaining the ecological balance, the good condition of material works (buildings, monuments, plazas, and parks), and in general, everything that constitutes the historical, cultural, and social heritage of population centers.

i. Construction (Construcción): Any structure fixed or incorporated into the land: includes any building, reconstruction, remodeling, or expansion work implying permanence.

j. Net Density (Densidad Neta): Understood as the ratio of inhabitants divided by the total land area occupied, after subtracting road surface areas.

k. Density (Densidad): Consists of the number of temporary or permanent residents per unit area (in this case, the estimated unit area is the hectare).

l. Right-of-Way (Derecho de vía): Is the measurement of the public use area, taken between the demarcation lines established by the Ministry of Public Works and Transport (MOPT), the respective Municipality, or a Regulatory Plan.

m. Ecotourism (Ecoturismo): Tourism associated with the enjoyment of nature, through low-impact activities, allowing for the rational use of natural resources and their conservation.

n. Buildings (Edificaciones): All works intended for habitation, work, recreation, tourism.

o. Hotel (Hotel): Is a type of establishment with a minimum of twenty rooms, or more according to its corresponding category, which provides lodging service for a daily rate, as well as food, at the client's choice. It must occupy an entire building or a completely independent part of it, with premises that constitute a homogeneous whole, with entrances, hallways, stairs, and elevators for the exclusive use of the establishment. Its sustainable character indicates an adequate relationship with its surroundings and conservation-minded solutions for the disposal of waste and wastewater.

p. Offender (Infractor): Physical, legal entity, or any Government agency that fails to comply with these Zoning Regulations.

q. Infrastructure (Infraestructura): Urban services and facilities, such as: roads, drainage systems, aqueducts, sewer systems, electricity, telephony, and similar utilities.

r. Lot (Lote): A parcel of land of any size, whether granted in concession or under private property.

s. Number of Floors (Número de plantas): Understood as total floors or total or partial coverage of the floor area (mezzanine counts as one floor or story).

t. Occupancy (Ocupación): Consists of the percentage of land that may be covered by built areas, habitable or not, such as access ways, parking lots, swimming pools, and other non-natural ground covers; internal green areas are considered residual areas not included in the occupancy percentage, and must be allocated to gardens, lakes, fruit trees, ornamentals.

u. Owner (Propietario): Is the person(s), company(ies), or agency(ies) holding title to lands adjacent to the Maritime-Terrestrial Zone.

v. Protection (Protección): Is that area in which urban works are subject to restrictions.

w. Tourist Residence (Residencia Turística): Construction for vacationing or permanent residence, which is integrated with the surrounding environment and where relevant precautions are taken to minimize the impact on the land.

x. Setbacks (Retiros): Open, unbuilt spaces located between a structure and the boundaries of the respective property.

y. Sustainable Tourism (Turístico sustentable): Land use (Uso de suelo) characterized by maintaining an adequate human-environment-sustainability relationship, both in natural history activities, adventures, or similar, as well as in the relationship between buildings and the supporting environment.

z. Conditional Use (Uso condicional): Is that which, while not being the most recommended for the land conditions, does not generate conflict with the permitted uses. This use may be allowed on land, with prior special authorization from the Municipality of Osa and the ICT, through a certificate.

aa. Conflicting Use (Uso conflictivo): Is that which does not conform to the zoning indicated in the Regulatory Plan. Conflicting uses are not permitted under any condition.

bb. Permitted Use (Uso permitido): Is that use of the farm or lot, for which the concessionaire has the possibility of allocating their land without further restrictions than those indicated herein, and upon prior processing of the building permits required by the Municipality.

cc. Use (Uso): Private utilization of areas or properties.

dd. Public Road (Vía pública): Spaces intended for the circulation of vehicles or pedestrians.

ee. Single-Family Dwelling (Vivienda unifamiliar): Is a building provided with habitable areas intended for the shelter of a single family.

ff. Zoning (Zonificación): Is the division of a territory into use zones, for purposes of its rational development.

a. Zones of the Land Use Plan (Plan de Usos del Suelo): For purposes of these Regulations, the Maritime-Terrestrial Zone of Playa Colorada is divided into the following zones (Map 18):

b. Limitations on conflicting uses (usos conflictivos): Currently, there are no uses of this type in the coastal sector under study at Playa Colorada. Should a use of this type exist upon the entry into force of these Regulations, it may be maintained with the following limitations:

c. Zone Certification: At the request of any interested party, the Municipality of Osa shall issue a Zone Certificate stating the use corresponding to a specific land.

d. Building permits, licenses, and approvals: The Municipality of Osa shall not grant permits for the construction, expansion, or remodeling of buildings or developments that contravene the zoning or any of the provisions of these Regulations.

e. Likewise, licenses or use permits shall not be granted for any property where the requested use does not match the Zoning or the Regulations. Every permit must have the approval of the ICT.

a. Purposes: Achieve compliance with Chapter III of Law No. 6043, regarding the right of public use of the 50 m measured from the ordinary high tide.

b. Location: Identified by the acronym ZPU. The limit of the Public Zone is marked by the line of boundary markers placed by the IGN along the coastline of Playa Colorada, numbered from No. 193 to No. 199 and No. 1A to 11A, on Map 18.

c. Permitted, conditional, and conflicting uses: All those indicated by Law No. 6043 and its Regulations.

d. Concessions: No concessions shall be granted in this zone.

a. Purposes: Provide lodging, food, and recreation services to national and foreign tourists.

b. Location: According to Map 18, corresponds to the zones identified by the acronym ZHbd. It is composed of 4 zones: the first begins at M-197 and extends to M-5A-9 meters, where it is interrupted by a Residential Zone and a Protection Zone (due to slopes) and the proposed road system; a second is located in the rear part of the Residential Zone between markers 6A and 7A, bounded by the proposed road system and the Protection Zone; another extends from marker 7A to the Protection Zone at the height of marker 10A; finally, a sector can be located between marker 9A and 10A.

c. Permitted Uses: Hotel, lodge (albergue), campground (campamento), cabins, restaurant, café, bar, outdoor sports, and swimming pool. It should be noted that swimming pools shall be built in a proportion of 2 m2 per person.

d. Conditional Uses: Enclosed recreational areas, single-family dwelling.

e. Conflicting Uses: Any use not of a tourist nature.

f. Requirements: The site design must conform as closely as possible to the following legal standards and also to the requirements listed in the "General Observations" contemplated in Article 10 of these Regulations:

11. Maximum height, number of floors: 2 stories 12. Maximum roof height: 8 m.

13. Maximum usable slope: Less than 30% If the conditional use of single-family dwelling is chosen, the following building standards must be considered:

g. Concessions: In accordance with the provisions of Law No. 6043.

a. Purposes: Zones to provide recreational, food, and commercial facilities to visitors using Playa Colorada, both those residing on the site or lodging there, and those entering for recreational reasons without spending the night in the area.

b. Location: According to Map 18, corresponds to 2 zones identified by the acronym ZSB, the first located towards the southeastern end of the Regulatory Plan area, bounded to the north by the Public Zone, to the east by the Protection Zone, and to the west by the Low-Density Hotel Zone in front of marker 10A; the second is bounded to the north and east by the Protection Zone, to the west by the proposed road system, and to the south by the limit of the Maritime-Terrestrial Zone; also at the height of marker 10A in the posterior section of the Maritime-Terrestrial Zone.

c. Permitted Uses: sanitary services, changing rooms, showers, public telephone, tables and benches, and tourist information.

d. Conflicting Uses: Any installation not intended for the basic service of visitors.

e. Requirements: The interested party must submit a preliminary development project for the area showing the designs of all installations, complying with the following requirements and also with the requirements listed in the "General Observations" contemplated in Article 10 of these Regulations:

g. Concessions: In accordance with the provisions of Law No. 6043.

a. Purposes: Area intended for the construction of dwellings for local inhabitants and for the enjoyment of recreation, leisure, and rest by visitors.

b. Location: According to Map No. 18, corresponds to the zone identified by the acronym ZRT, which is located from marker 5A-9 meters to marker 6A-18 meters.

c. Permitted Uses: Single-Family Dwelling, swimming pools, ranchos, paths, landscaping, and drainage works. It should be noted that swimming pools shall be built in a proportion of 2 m2 per person.

d. Conditional Uses: Cabins or Lodges (Albergues).

e. Conflicting Uses: Any use not mentioned in the permitted or conditional uses, or that does not fit within sustainable tourism with the site's resources, or that implies heavy environmental impacts.

f. Requirements: The interested party must submit a preliminary development project for the area showing the designs of all installations, complying with the following requirements and also with the requirements listed in the "General Observations" contemplated in Article 10 of these Regulations:

Maximum building coverage: 40%.

If the conditional use is chosen, the following building standards must be considered:

11. Maximum building coverage: 40%.

12. Side and front setbacks: 3 m.

13. Rear setback: 3 m.

14. Minimum lot size: 1000 m².

15. Maximum lot size: 2000 m².

16. Maximum height, number of floors: 2 stories 17. Maximum roof height: 7 m.

18. Maximum usable slope: Less than 30%.

g. Concessions: In accordance with the provisions of Law No. 6043.

a. Purposes: There are 2 protection areas. The first area is for the protection of the permanent watercourses that exist in the Restricted Zone of Playa Colorada, intended for the protection of a 15 m strip on both sides of the permanent watercourses, as established by the Ley Forestal No. 7575 in its article 33. The second protection area is established to protect lands with steep slopes, in order to minimize the occurrence of erosion processes.

b. Location: According to Map 18, corresponds to the zones identified by the acronym ZP; one is located at the southeastern end of the Regulatory Plan area, as well as a stream (quebrada) that is a tributary; included within the protection according to the Ley Forestal are intermittent streams (quebradas intermitentes) located towards the northern limit of the Regulatory Plan area, which are tributaries of the Agujitas River, and those that drain towards the Public Zone near markers M-3A and M-5A; the protection area for lands with steep slopes is located between markers M-6A-18 m, extending between 15 and 80 m into the Restricted Zone, up to marker 10A (posterior section) and at the A end of the Regulatory Plan between markers M 193 and M 197.

c. Permitted Uses: Protection, conservation, cleaning and rectification of watercourses, and reforestation, paths (senderos), aerial platforms, hanging bridges, and the passage of public roads.

d. Conditional Uses: Parks, picnic ranchos, shelters, benches, and lighting.

e. Conflicting Uses: Any type of building not expressed in subsections c and d.

f. Concessions: This Zone may be granted in concession to the individuals or legal entities that request it, provided they conform to the requirements cited in these Regulations.

g. Requirements: The paths (senderos) and shelters must be designed following the standards established for wild areas administered by the Ministry of Environment and Energy (MINAE).

a. Purposes: Areas intended for the circulation and parking of public vehicles and for the transit of users of hotel or similar facilities; as well as pedestrian accesses to the zones of the Regulatory Plan. The paths (senderos) are located in the Public Zone, because the most utilized access is maritime.

b. Location: According to Map 18, corresponds to the zone identified by the acronym ZV; it includes: a) Access roads and vehicular parking lots, one located towards the southeastern end of the Regulatory Plan area and another in the central part of the plan between markers M 6A and M 7A, from which a tract branches off to connect with the Tourist Residential Zone; b) a pedestrian path (sendero peatonal) located at the height of marker M 5A; likewise, there is a pedestrian path in the Public Zone that runs from marker 10A to limit A of the planning area.

c. Permitted Uses: On the access road and vehicular parking lots, only vehicle circulation and parking is permitted; in the case of pedestrian paths (senderos peatonales), only the access of people or animals is permitted. Moreover, the construction of slope support works, storm drainage, and retaining walls is allowed where necessary.

d. Conflicting Uses: Any activity not directly linked to visitor transportation.

a. For constructions of any type, the following indications for submitting the project must be observed:

 Project Name in accordance with the typology established by the ICT.

 Owner's Name (individuals or legal entities).

 Plan Format according to the Ministry of Health and the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).

 Name, signature, and registration number of the responsible professionals registered with the CFIA.

 Exclusive use of the International System of Weights and Measures.

 Exclusive use of the Spanish language.

 Consultancy Contract signed by the responsible professional.

 Cadastral plan of the property.

 Plans indicating the location of the farm, its boundaries, restrictions, alignments.

 Site plan indicating existing and projected installations (by stages, if applicable).

 Floor plans per level, sections, elevations, finishes, details, etc., all duly dimensioned.

 Site plan indicating contour lines, treatment of stormwater, black water, and solid waste, pedestrian and vehicular access, among others, in addition to all existing and projected constructions indicating development stages.

 Site plan, and if necessary specific plans, indicating gardening, landscaping; furthermore, if required, the environmental impact caused by the Project and the preventive and corrective works and actions must be indicated.

 Movement and treatment of the surface in cases where the conformation of the terrain merits it, to avoid sliding problems (specifically in immediate zones) or seasonal flooding.

 Design of the black water treatment plant and the solid waste elimination system.

 Environmental Impact Assessment (Estudio de Impacto Ambiental, EsIA) in accordance with those established by the Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA).

 Letter of potable water availability (according to requirements of the Department of Development-ICT).

In addition, they must present the EsIA approved by SETENA. After the approval procedures of the previously mentioned Institutions, the building permits shall be requested from the Municipality of Osa.

a. Unless no other alternative exists, the discharge of channeled or piped stormwater onto the beach is not permitted. If this is unavoidable, it must be guaranteed that there will be no erosion on the beach due to these discharges.

b. Stormwater drainage, in general, must be directed towards streams (quebradas) or green conservation areas.

c. Wells, if constructed, must be located at sites justified through specialized studies and relevant approvals.

d. On the front line of the construction, solid fences with a height greater than 1 m may not be built. Above this height, railings that allow good visibility may be placed; this applies only in zones where this is permissible; retaining walls are excluded from this standard.

e. No public road shall permit motor vehicle access to the beach.

f. Construction or excavation materials may not be placed or stored in the Public Zone. The extraction of materials in any space of the Maritime-Terrestrial Zone is not permitted; removals for construction must be minimal and conveniently redistributed.

g. Fill works are not permitted, and if possible, constructions must be carried out during the dry season to avoid the erosion of unstable terrain.

h. For individual or collective black water systems, the respective designs and infiltration tests must be submitted for the corresponding approval; these must be "clean," within biological standards.

i. Under no circumstances will drainage systems be accepted in fill zones near natural watercourses or in the vicinity of the beach.

j. Those lots that border rivers, streams (quebradas), gullies (cárcavas), or permanent water runoff, must submit their alignment, as given by the Urban Planning Directorate of INVU, before starting any construction.

k. Those sectors with existing constructions located within the Restricted Zone may be granted in concession provided that the use of said installations conforms to the use established in the Regulatory Plan, and furthermore, that there is no express opposition from third parties to their operation and existence.

Implementation Strategy This section gathers the final observations of the present Regulatory Plan proposed for the Maritime-Terrestrial Zone of the Coastal Sector of Playa Colorada.

These are the broad lines of action for the execution of the Plan, including both institutional and private actions.

The development of infrastructure facilities, namely roads and parking lots, corresponds to the Municipality of Osa. It is also the municipality's task to implement and maintain the protection zones; however, these may be granted in concession to annual concession applicants, who will be responsible for their care and will guarantee the public use and conservation of these lands. The paths (senderos) must be authorized by MINAE, and the lands may revert to the municipality if the guidelines established by this Regulatory Plan for the zone are violated.

Regarding the development of the installations for permitted tourism uses, they are the responsibility of the concessionaires once they have fulfilled the requirements established by Law No. 6043 to obtain the respective building permit.

Once the Regulatory Plan is approved by the ICT, INVU, and the Municipality of Osa, this last entity must send a notification to the current concession applicants so that they finalize the procedures established by Law No. 6043 to sign the concession contracts.

The concession contracts must include the conditions and deadlines for the development of the area; for this purpose, infrastructural limitations and the investment possibilities of the applicants must be taken into account.

Once the concession is granted, the applicants must submit, for the purpose of initiating the works, the specific studies derived from the standards established in the zoning regulations.

Ciudad Cortés, December 16, 2004

(Note: Consult the plan of the Regulatory Plan for the Playa Colorado Tourist Coastal Sector in Gaceta No. 69 of April 12, 2005, page 44.)

La Municipalidad del Cantón de Osa, atendiendo a las disposiciones de la Ley Nº 6043, sobre la Zona Marítimo Terrestre y reconociendo la necesidad de reglamentar el uso de terrenos en el Sector Costero Turístico de Playa Colorada, del Distrito de Sierpe, dicta el presente "Reglamento de Zonificación" y que será aplicable a la Zona Marítimo-Terrestre, específicamente entre los mojones Nos. 193 a 199, Nos. 1A a 6A, 7A al 11 A colocados por el IGN.

Esta Zona Marítimo-Terrestre del sector costero de Playa Colorada se localiza entre las coordenadas:

294.314N-498.815E hasta 293.893N-499.339E de la Proyección Lambert Costa Rica Sur, Hoja Topográfica Sierpe, Escala 1:50000. Forma parte de este Reglamento los Mapas 18 y 19, como documento de referencia, en el cual se localizan todas las zonas contempladas en el mismo.

La Zonificación tiene como objetivo orientar el desarrollo físico del área en mención, con el fin de:

a. Responder a las características del espacio investigado, las cuales indican una vocación particular para un desarrollo turístico sustentable y de baja densidad.

b. Favorecer la conservación y protección de todos aquellos terrenos que por sus condiciones no deban ser utilizados para el desarrollo y que son base para las actividades turísticas.

c. Fomentar una política de desarrollo físico acorde con la vocación del área y que coadyuve a mejorar las condiciones paisajísticas del sitio.

d. Contribuir al desarrollo económico regional y la calidad de vida de los habitantes en el entorno inmediato al área del Plan Regulador.

e. Lograr el cumplimiento de las normas de la Ley Nº 6043 y su reglamento, en lo relacionado al uso del suelo en el sector costero.

a. Acceso: Vía hacia donde da frente un solar o propiedad.

b. Altura máxima: Establecida del terreno al punto de cumbrera de la edificación .

c. Amueblado: Conjunto de elementos urbanos, tales como bancas, basureros, mesas, postes, albergues, señales y rótulos que sirven de apoyo a los servicios para comodidad del usuario.

d. Área Verde: Áreas libres enzacatadas o arborizadas, de uso público, comunal, destinadas a la recreación y ornamentación.

e. Certificación de Uso: Documento en el que se establece la posibilidad de destinar una porción de terreno para la construcción de las obras abarcadas en este Reglamento. Dicho certificado será f. Concesión: Contrato público entre la Municipalidad de Osa y el concesionario, que otorga a este último el derecho de uso de la tierra en un lote sobre la Zona Marítimo-Terrestre específicamente en la zona restringida (150 m) no incluye la Zona Pública (50 m frente al sector litoral).

g. Concesionario: Persona jurídica, física o moral que posee un derecho de concesión en la Zona Marítimo Terrestre.

h. Conservación: En urbanismo, es la acción que de acuerdo a lo previsto en los Planes de Desarrollo Urbano, se orienta a mantener el equilibrio ecológico, el buen estado de las obras materiales (edificios, monumentos, plazas y parques) y en general, todo aquello que constituye su acervo histórico, cultural y social de los centros de población.

i. Construcción: Toda estructura que se fije o incorpore a un terreno:

incluye cualquier obra de edificación, reconstrucción, remodelación o ampliación que implique permanencia.

j. Densidad Neta: Se entenderá la relación de los habitantes dividida por la superficie total de terreno ocupado, descontado previamente las superficies viales.

k. Densidad: Consiste en el número de residentes temporales o permanentes por unidad de área (en este caso la unidad de área estimada es la hectárea).

l. Derecho de vía: Es la medida de la zona de uso público, tomada entre las líneas de demarcación establecidas por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT), la Municipalidad correspondiente o un Plan Regulador.

m. Ecoturismo: Turismo asociado al disfrute de la naturaleza, a través de actividades de bajo impacto, de manera que permitan un aprovechamiento racional de los recursos naturales y su conservación.

n. Edificaciones: Todas aquellas obras destinadas para la habitación, trabajo, recreación, turismo.

o. Hotel: Es un tipo de establecimiento con un mínimo de veinte habitaciones, o más de acuerdo a la categoría que le corresponda, que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria, así como de alimentación, a elección del cliente. Debe ocupar la totalidad de un edificio o una parte de él absolutamente, independiente, con dependencias que constituyan un todo homogéneo, con entradas, pasillos, escaleras y ascensores para el uso exclusivo del establecimiento. Su carácter sustentable indica una adecuada relación con su entorno y soluciones conservacionistas para la disposición de desechos, aguas servidas.

p. Infractor: Persona física, jurídica o cualquier dependencia del Gobierno que no atienda el presente Reglamento de Zonificación.

q. Infraestructura: Servicios e instalaciones de carácter urbano, tales como: vías, drenajes, acueductos, alcantarillados, electricidad, telefonía y otros similares.

r. Lote: Una parcela de tierra de cualquier tamaño, ya sea dada en concesión o en propiedad privada.

s. Número de plantas: Debe entenderse como plantas totales o cobertura total o parcial del área piso (mezzanine cuenta como con una planta o piso).

t. Ocupación: Consiste en el porcentaje de terreno que puede ser cubierto por áreas construidas habitables o no, tales como accesos, parqueos, piscinas, parqueos y otras cubiertas no naturales; las áreas verdes internas se consideran áreas residuales no comprendidas en el porcentaje de ocupación, debe ser destinada a jardines, lagos, frutales, ornamentales.

u. Propietario: Es la persona (s), empresa (s) o dependencia (s) que tiene título de propiedad sobre terrenos colindantes a la Zona Marítimo- Terrestre.

v. Protección: Es aquella área en la cual las obras urbanas están sujetas a restricciones.

w. Residencia Turística: Construcción para vacacionar o de residencia permanente, que se encuentra integrada con el medio circundante y donde se toman las previsiones del caso para disminuir al mínimo el impacto sobre los terrenos.

x. Retiros: Espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio.

y. Turístico sustentable: Uso de suelo que se caracteriza por mantener una adecuada relación hombre- medio-sostenibilidad, tanto en las actividades de historia natural, aventuras o similares, como en la relación entre edificios y medio sustentante.

z. Uso condicional: Es aquel que aún no siendo el más recomendable para las condiciones del terreno, no genera conflicto con los usos permitidos. Este uso puede darse a un terreno, previa autorización especial de la Municipalidad de Osa y el ICT, mediante un certificado.

aa. Uso conflictivo: Es aquel que no se ajusta a la zonificación indicada en el Plan Regulador. Los usos conflictivos no se permiten bajo ninguna condición.

bb. Uso permitido: Es aquel uso de la finca o lote, sobre el cual, el concesionario, tiene la posibilidad de destinar su terreno sin más restricciones que las aquí indicadas, y previa tramitación de los permisos de construcción requeridos por la Municipalidad.

cc. Uso: Aprovechamiento, a título particular, de áreas o predios.

dd. Vía pública: Espacios destinados a la circulación de vehículos o peatones.

ee. Vivienda unifamiliar: Es la edificación provista de áreas habitacionales destinadas al albergue de una sola familia.

ff. Zonificación: Es la división de un territorio en zonas de uso, para efectos de su desarrollo racional.

a. Zonas del Plan de Usos del Suelo: Para efectos de este Reglamento, la Zona Marítimo-Terrestre de Playa Colorada, queda dividida en las siguientes zonas (Mapa 18):

1. Zona Pública: (ZPU) 2. Zona Hotelera de Baja Densidad: (ZHbd) 3. Zona de Servicios Básicos: (ZSB) 4. Zona Residencial Turística: (ZRT) 5. Zona de Protección: (ZP) 6. Zona Vial y Sendero Peatonal: (ZV) b. Limitaciones de usos conflictivos: No existen en la actualidad usos de este tipo en el sector costero en estudio de Playa Colorada. En caso de existir un uso de este tipo a la puesta en vigencia de este Reglamento podrá mantenerse con las siguientes limitaciones:

1. No podrá ampliarse o remodelarse sin la previa autorización de la Municipalidad de Osa, el INVU y el ICT.

2. No podrá cambiarse a otro uso conflictivo, salvo que éste sea más compatible con el uso original, a juicio de la Municipalidad de Osa, INVU y el ICT.

c. Certificación de zona: A solicitud de cualquier interesado, la Municipalidad de Osa emitirá un Certificado de Zona en el que se hace constar el uso que le corresponde a determinado terreno.

d. Permisos de construcción, patentes y visados: La Municipalidad de Osa no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios o urbanizaciones, que contravengan la zonificación o cualesquiera de las disposiciones del presente Reglamento.

e. De igual manera, no se concederán patentes o permisos de uso de cualquier inmueble en el que el uso solicitado no concuerde con la Zonificación o el Reglamento. Todo permiso debe tener el visado del ICT.

a. Propósitos: Lograr el cumplimiento del Capítulo III de la Ley Nº 6043, en cuanto al derecho de uso público de los 50 m medidos a partir de la pleamar ordinaria.

b. Localización: Identificadas con las siglas ZPU. El límite de la Zona Pública lo marca la línea de mojones colocados por el IGN a lo largo del litoral de Playa Colorada, numerados del Nº 193 a Nº 199 y Nº 1A a 11A, en el Mapa 18.

c. Usos permitidos condicionales y conflictivos: Todos los que señala la Ley Nº 6043 y su Reglamento.

d. Concesiones: No se darán concesiones en esta zona.

a. Propósitos: Dar servicio de hospedaje, alimentación y esparcimiento a los turistas nacionales y extranjeros.

b. Localización: De acuerdo con el Mapa 18, corresponde a las zonas identificadas por las siglas ZHbd. Se compone de 4 zonas: la primera inicia en M-197 y se extiende hasta M-5A-9 mts., donde se interrumpe por una Zona Residencial y por una Zona de Protección (por pendientes) y la vialidad propuesta, una segunda se localiza en la parte posterior de la Zona Residencial entre los mojones 6A y 7ª delimitada por la vialidad propuesta y la Zona de Protección y otra de ellas se extiende del mojón 7A hasta la Zona de Protección a la altura del mojón 10A, finalmente se puede localizar un sector entre el mojón 9A y 10A.

c. Usos Permitidos: Hotel, albergue, campamento, cabinas, restaurante, cafetería, bar, deportes al aire libre y piscina. Cabe indicar que las piscinas se construirán en una proporción de 2 m2 por persona.

d. Usos Condicionales: Áreas recreativas bajo techo, vivienda unifamiliar.

e. Usos Conflictivos: Cualquiera que no sea de carácter turístico.

f. Requisitos: El diseño del sitio deberá ajustarse al máximo a las siguientes normas de carácter legal y a la vez con los requisitos anotados en las "Observaciones Generales" contemplados en el artículo 10 del presente Reglamento:

1. Densidad máxima: (pendiente < 6 habitaciones / Ha. 30%) 2. Cobertura máxima: 15%.

3. Retiro lateral: 5 m.

4. Retiro frontal: 10 m.

5. Retiro posterior: 5 m.

6. Área recreativa: 5% 7. Área verde: 64% 8. Área de equipamiento comercial: 1% 9. Vías públicas y parqueos: 15% 10. Ancho mínimo caminos internos: 7 m.

11. Altura máxima número de plantas: 2 pisos 12. Altura máxima de techo: 8 m.

13. Pendiente máxima utilizable: Menos del 30% En el caso de optarse por el uso condicional de vivienda unifamiliar, deberán considerar las siguientes normas de construcción:

1. Densidad máxima: 1 vivienda por lote 2. Cobertura máxima: 40%.

3. Retiros laterales y frontales: 3 m.

4. Retiro posterior: 3 m.

5. Tamaño mínimo del lote: 500 m2.

6. Tamaño máximo del lote: 4.000 m2.

7. Altura máxima número de plantas: 2 pisos 8. Altura máxima de techo: 7 m.

9. Pendiente máxima utilizable: Menos de 30%.

g. Concesiones: En conformidad con lo establecido por la Ley Nº 6043.

a. Propósitos: Zonas para brindar facilidades recreativas, de alimentación y comerciales a los visitantes que utilicen Playa Colorada, tanto los que tengan residencias en el sitio o se hospeden, como los que ingresen por razones recreativas y no pernocten en la zona.

b. Localización: De acuerdo con el Mapa 18, corresponde a 2 zonas identificadas por las siglas ZSB, localizada la primera hacia el extremo sudeste del área del Plan Regulador, limitada al norte con la Zona Pública, al este por la Zona de Protección y oeste con la Zona Hotelera de Baja Densidad frente al mojón 10A; la segunda se encuentra limitada al norte y este por la Zona de Protección, al oeste por la vialidad propuesta y al sur por el límite de la Zona Marítimo- Terrestre; también a la altura del mojón 10A en la sección posterior de la Zona Marítimo Terrestre.

c. Usos Permitidos: servicios sanitarios, vestidores, duchas, teléfono público, mesas y bancos, e información turística.

d. Conflictivos: Cualquier instalación que no sea para el servicio básico de los visitantes.

e. Requisitos: El interesado deberá presentar un anteproyecto de desarrollo del área mostrando los diseños de todas las instalaciones, cumpliendo con los siguientes requisitos y a la vez con los requisitos anotados en las "Observaciones Generales" contemplados en el artículo 10 del presente Reglamento:

1. Altura máxima en número de 1 piso. plantas 2. Cobertura máxima: 80%.

3. Cobertura mínima, zonas verdes: 20%.

4. Retiros laterales y posterior: 3 m.

5. Retiro frontal: 5 m.

6. Altura máxima de techo: 3.5 m/10 m edificaciones con techos de paja g. Concesiones: En conformidad con lo establecido por la Ley Nº 6043.

a. Propósitos: Área destinada a la construcción de viviendas para los habitantes locales y para el disfrute de la recreación, esparcimiento y descanso de los visitantes.

b. Localización: De acuerdo al Mapa Nº 18, corresponde la zona identificada con las siglas ZRT, que se ubica del mojón 5A-9 metros al mojón 6A-18 metros.

c. Usos Permitidos: Vivienda Unifamiliar, piscinas, ranchos, senderos, arreglo paisajístico y obras de drenaje. Cabe indicar que las piscinas se construirán en una proporción de 2 m2 por persona.

d. Usos Condicionales: Cabinas o Albergues.

e. Usos Conflictivos: Cualquiera que no sea mencionado en los usos permitidos o condicionales o que no se enmarque dentro de un turismo sustentable con los recursos de sitio o que impliquen fuertes impactos ambientales.

f. Requisitos: El interesado deberá presentar un anteproyecto de desarrollo del área mostrando los diseños de todas las instalaciones, cumpliendo con los siguientes requisitos y a la vez con los requisitos anotados en las "Observaciones Generales" contemplados en el artículo 10 del presente Reglamento:

1. Densidad máxima: 1 vivienda por lote 2. Cobertura máxima: 40%.

3. Retiros laterales y frontales: 3 m.

4. Retiro posterior: 3 m.

5. Tamaño mínimo del lote: 500 m2.

6. Tamaño máximo del lote: 4000 m2.

7. Altura máxima número de plantas: 2 pisos 8. Altura máxima de techo: 7 m.

9. Pendiente máxima utilizable: Menos de 30%.

En el caso de optarse por el uso condicional, deberán considerar las siguientes normas de construcción:

10. Densidad máxima: 2 cabinas por lote 11. Cobertura máxima: 40%.

12. Retiros laterales y frontales: 3 m.

13. Retiro posterior: 3 m.

14. Tamaño mínimo del lote: 1000 m².

15. Tamaño máximo del lote: 2000 m².

16. Altura máxima número de plantas: 2 pisos 17. Altura máxima de techo: 7 m.

18. Pendiente máxima utilizable: Menos de 30%.

g. Concesiones: En conformidad con lo establecido por la Ley Nº 6043.

a. Propósitos: Existen 2 áreas de protección. La primera área es para la protección de los cursos de agua permanentes que existen en la Zona Restringida de Playa Colorada, destinada a la protección de una franja de 15 m a ambos lados de los cursos de agua permanentes, tal como lo establece la Ley Forestal Nº 7575 en su artículo 33. La segunda área de protección se establece para proteger los terrenos con pendientes fuertes, a fin de minimizar la ocurrencia de procesos erosivos.

b. Localización: De acuerdo con el mapa 18, corresponde a las zonas identificadas por las siglas ZP, una se encuentra en el extremo sudeste del área del Plan Regulador, así como de una quebrada que es tributaria; se incluye dentro de la protección según la Ley Forestal, las quebradas intermitentes que se encuentran hacia el límite norte del área del Plan Regulador y que son tributarias del Río Agujitas y aquellas que drenan hacia la Zona Pública cerca de los mojones M-3A y M-5A; el área de protección para los terrenos con pendiente fuerte se encuentran entre los mojones M-6A-18 m, extendiéndose entre 15 y 80 m dentro de la Zona Restringida, hasta el mojón 10ª (sección posterior) y al extremo A del Plan Regulador entre los mojones M 193 y M 197.

c. Usos Permitidos: Protección, conservación, limpieza y rectificación de cauces y reforestación, senderos, plataformas aéreas, puentes colgantes y el paso de vías públicas.

d. Usos Condicionales: Parques, ranchos para almuerzo, refugios, bancas e iluminación.

e. Usos Conflictivos: Cualquier tipo de edificación no expresada en los incisos c y d.

f. Concesiones: Esta Zona se dará en concesión a las personas físicas o jurídicas que así lo soliciten, siempre y cuando se ajusten a los requisitos citados en el presente Reglamento.

g. Requisitos: Los senderos y refugios deben ser diseñados siguiendo las normas establecidas para las áreas silvestres administradas por el Ministerio del Ambiente y Energía (MINAE).

a. Propósitos: Áreas destinadas a la circulación y parqueo de vehículos de carácter público y para el tránsito de los usuarios de las instalaciones hoteleras o similares; así como accesos peatonales a las zonas del Plan Regulador. Los senderos se ubican en Zona Pública, debido a que el acceso más utilizado es el marítimo.

b. Localización: De acuerdo con el mapa 18, corresponde a la zona identificada por las siglas ZV, incluye: a) Caminos de acceso y parqueos vehiculares, uno localizado hacia el extremo sur este del área del Plan Regulador y otro en la parte central del plan entre los mojones M 6A y M 7ª, de ésta misma se desprende un trayecto hasta contactar la Zona Residencial Turística; b) un sendero peatonal localizado a la altura del mojón M 5A, asimismo, existe un sendero peatonal en Zona Pública que va desde el mojón 10A hasta el límite A de la planificación.

c. Usos Permitidos: En el camino de acceso y parqueos vehiculares, se permite únicamente circulación y aparcamiento de vehículos; en el caso de los senderos peatonales, únicamente se permite el acceso de personas o animales. Además se admite la construcción de obras de sostén de taludes, alcantarillado pluvial y muros de retención allí donde sea necesario.

d. Usos Conflictivos: Cualquier actividad que no esté ligada directamente con el transporte de los visitantes.

a. Para las construcciones de cualquier tipo deberán seguirse las siguientes indicaciones para la presentación del proyecto:

1. El interesado deberá presentar un Proyecto de Desarrollo del área en concesión en un plazo no mayor a doce meses después de ser aprobado su contrato de concesión, donde se indique:

 Nombre del Proyecto acorde con la tipología establecida por el ICT.

 Nombre del Propietario (personas físicas o jurídicas).

 Formato de Planos según Ministerio de Salud y Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).

 Nombre, firma y número de registro de los profesionales responsables incorporados al CFIA.

 Uso exclusivo del Sistema Internacional de Pesos y Medidas.

 Uso exclusivo de la lengua española.

 Contrato de Consultoría firmado por el profesional responsable.

 Plano catastrado de la propiedad.

 Planos de localización de la finca, sus colindancias, restricciones, alineamientos.

 Planta de conjunto indicando instalaciones existentes y proyectadas (por etapas si las hubiera).

 Plantas por nivel, cortes, fachadas, acabados, secciones, detalles, etc., todo debidamente dimensionado.

 Planta de conjunto indicando curvas de nivel, tratamiento de aguas pluviales, negras y desechos sólidos, accesos peatonales y vehiculares entre otros, además de todas las construcciones existentes y proyectadas con indicación de etapas de desarrollo.

 Planta de conjunto y si fuera necesario plantas específicas indicando jardinería, paisajismo; además de requerirse, se debe indicar el impacto ambiental provocado por el Proyecto y las obras y acciones preventivas y correctivas.

 Movimiento y tratamiento de superficie en los casos en que la conformación del terreno lo amerite, para evitar problemas de deslizamientos (específicamente en la zonas inmediatas) o de inundación estacional.

 Diseño de la planta de tratamiento de aguas negras y del sistema de eliminación de desechos sólidos.

 Estudio de Impacto Ambiental (EsIA) de conformidad con los establecidos por la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA).

 Carta de disponibilidad de agua potable (según requisitos del Departamento de Fomento-ICT).

2. Una vez aprobado el anteproyecto por el ICT, el interesado deberá elaborar los planos constructivos de las obras de infraestructura e instalaciones, en las cuales deberá cumplir con las normas establecidas al respecto por el INVU, Instituto Costarricense de Turismo, el Ministerio de Salud y el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos. Además, deberá presentar el EsIA aprobado por la SETENA. Posteriormente a los trámites de visado de las Instituciones, anteriormente referidas, se procederá a solicitar los permisos de construcción ante la Municipalidad de Osa.

a. Salvo que no exista otra alternativa, no se permitirá la descarga en la playa de aguas pluviales canalizadas o entubadas. Si esto fuera inevitable, deberá garantizarse que no habrá erosión en la playa por efecto de estas descargas.

b. Los drenajes pluviales en general, deberán conducirse hacia las quebradas o a las zonas verdes de conservación.

c. Los pozos en caso de construirse deberán hacerse en sitios justificados en estudios especializados y aprobaciones pertinentes.

d. En la línea de frente de la construcción no se podrán construir vallas sólidas con una altura mayor de 1 m. Sobre esta altura se podrá colocar verjas que permitan una buena visibilidad, esto sólo en las zonas donde esto es permisible, se excluyen de la norma los muros de retención.

e. Ninguna vía pública podrá permitir el acceso de vehículos motorizados a la playa.

f. No se podrán colocar ni almacenar materiales de construcción o excavación en la Zona Pública. No se permitirá la extracción de materiales en ningún espacio de la Zona Marítimo-Terrestre, las remociones para construcción deben ser mínimas y convenientemente redistribuidas.

g. No se permitirán obras de relleno y de ser posible las construcciones deben hacerse en la época seca, para evitar la erosión de terrenos inestables.

h. Para los sistemas individuales o colectivos de aguas negras, es necesario presentar para el visado correspondiente los diseños respectivos y las pruebas de infiltración, estos deben ser "limpios" esto dentro de normas biológicas.

i. En ningún caso se aceptarán drenajes en zonas de relleno cercanas a cauces naturales o en las inmediaciones de la playa.

j. Aquellos lotes que tengan colindancias con ríos, quebradas, cárcavas o escorrentías permanentes, deberán de presentar el alineamiento de los mismos dado por la Dirección de Urbanismo del INVU antes de iniciar cualquier construcción.

k. Aquellos sectores que presenten construcciones y se encuentren dentro de la Zona Restringida, podrán ser otorgados en concesión siempre y cuando el uso de dichas instalaciones se ajuste al uso establecido en el Plan Regulador y además que no exista oposición, expresa por parte de terceros, al funcionamiento y existencia de las mismas.

5.6. Estrategia de Implementación El presente apartado reúne las observaciones finales del presente Plan Regulador propuesto para la Zona Marítimo-Terrestre del Sector Costero de Playa Colorada.

Estas son las grandes líneas de acción para la ejecución del Plan, incluyen acciones institucionales, como privadas.

5.6.1. Entidad Ejecutora El desarrollo de las facilidades de infraestructura, a saber caminos y parqueos le corresponde a la Municipalidad de Osa. También es tarea del municipio la implementación y mantenimiento de las zonas de protección sin embargo estas pueden ser dadas en concesión a los solicitantes de concesión anuales, que se responsabilizarán por su cuido y garantizarán el uso público y conservación de estos terrenos, los senderos deberán ser autorizados por MINAE, pudiendo retornar los terrenos al municipio si se violan los lineamientos establecidos por el presente Plan Regulador para la zona.

En cuanto al desarrollo de las instalaciones de los usos permitidos para el turismo son competencia de los concesionarios una vez que hayan cumplido los requisitos establecidos por la Ley Nº 6043 para obtener el permiso de construcción respectivo.

5.6.2. Estrategia General Una vez aprobado el Plan Regulador por el ICT, INVU y la Municipalidad de Osa, ésta última entidad deberá cursar una notificación a los solicitantes de concesión actuales para que finiquiten los trámites que establece la Ley Nº 6043 para firmar los contratos de concesión.

Los contratos de concesión deberán incluir las condiciones y plazos de desarrollo del área, para ello deben tomarse en cuenta las limitaciones infraestructurales y las posibilidades de inversión de los solicitantes.

5.6.3. Estudios Particulares Una vez otorgada la concesión los solicitantes deberán presentar para efectos de iniciar las obras, los estudios particulares derivados de las normas establecidas en el reglamento de zonificación.

Ciudad Cortés, 16 de diciembre del 2004

(Nota: Consultar el plano del Plan Regulador del Sector Costero Turístico Playa Colorado en Gaceta N° 69 del 12 de abril del 2005, página 44.)