Regulation for the Regulatory Plan of the Southern Sector of Playa Hermosa (Markers 96 to 104)Reglamento al Plan Regulador del sector sur de playa Hermosa (mojón 96 al

General Regulations For purposes of this Regulation, the Maritime Terrestrial Zone of this regulatory plan is subdivided into the following zones:

1. Public Zone (Zona Pública, ZP).

2. Steep Slope Protection Zone (Zona de Protección de Laderas Pronunciada, ZPLP) 3. Tourist Residential Zone (Zona Residencial Turística, ZRT).

4. Tourist Lodging Zone (Zona de Alojamiento Turístico, ZAT).

5. Ravine Protection Zone (Zona de Protección de Quebrada, ZPQ) 6. Roadways and parking.

6.7.4.

Public Zone (ZP) a. Purposes.

To achieve compliance with chapter III of Ley 6043, regarding the right to public use of the 50 meters, determined by the National Geographic Institute to the south of Playa Hermosa.

b. Location.

The upper limit of the Public Zone is established by the line of landmarks 96 and 104 placed by the I.G.N. in this coastal sector.

c. Concessions.

No concessions will be granted in this zone.

d. Permitted uses.

None.

6.7.5.

Steep Slope Protection Zone (ZPLP).

a. Purposes.

Protection and conservation of unstable areas, for safety reasons.

b. Location.

The study Zone is characterized by the fact that the cliffs exceed the public zone; therefore, it is necessary to extend the protection zone due to the existing steep slopes. The sector is located between landmarks 99 and 101.

c. Concessions.

It may be granted in concession for protection.

d. Conforming uses.

Maintain and improve the natural conditions of the zone. If granted in concession and if the construction of trails and viewpoints is deemed necessary, they must have the permit of the ICT and the respective municipality, for which in each particular case the ICT will establish the requirements it deems necessary. Permanent infrastructure works strictly necessary to connect the different zones of this regulatory plan, such as the road or mitigation or containment works, will be permitted.

e. Non-conforming uses.

None.

6.7.6.

Tourist Residential Zone (ZRT) Due to the special physical-environmental characteristics of this coastline, it is recommended that lots for tourist residential use have, as much as possible, the maximum size specified by Ley 6043, in order to avoid high occupancy densities.

a. Purposes.

To create areas where lots are granted in concession for tourist housing use.

b. Location.

In general, it is located between landmarks 96 and 98 of the coastal sector being regulated.

c. Conforming uses.

Single-family housing and other recreational works such as small ranchos, swimming pools; the existing runoff may be piped and its flow directed to the Public Zone (if these works are carried out, they must be supported by a specific technical study that justifies them and describes the proposed works; it is recommended that this study be carried out by a hydrologist or engineer).

d. Conditional uses.

Condominiums, in which case it will be necessary to complete a FEAP (Preliminary Environmental Assessment Form, Formulario preliminar de impacto ambiental) before SETENA. Low-density tourist use with a density of up to 40 rooms per hectare, in which case the standards proposed in point 6.7.7 of this regulatory plan will be followed.

e. Non-conforming uses.

Workshops, factories, gas stations, or other agricultural/livestock-related uses.

f. Requirements

g. Concessions.

One residential unit per lot.

6.7.7.

Tourist Lodging Zone (ZAT).

a. Purposes.

To allow the implementation of a project for lodging and gastronomy, aimed at satisfying the growing demand for tourism that uses the sun-sea-beach segment with a density of 40 to 80 rooms per hectare.

b. Location.

It is located at the southern end of Playa Hermosa adjacent to the street proposed by the current regulatory plan; the zone has highly altered tree vegetation of various types. Its general location is between landmarks 101 and 104.

c. Conforming uses.

Cabinas, small hotel, with services such as a swimming pool, restaurant and bar, administrative offices, bar, ranchos, library, projection room, video and other services, such as a store or boutiques. Constructions may be on one or two stories. Given the rocky nature of the terrain, the soil consists of volcanic rocks of the Nicoya Complex. With the respective municipal authorization, the concessionaire may carry out terracing (terraceo) of the upper part of the coastal hill up to elevation 45 or 47.5 MSN, in order to optimally use the site and create the conditions that allow taking advantage of its excellent scenic and panoramic qualities, very similar to the CONDOVAC LA COSTA hotel development.

d. Conditional uses.

Medium-density residential use. The planting of fruit trees and native ornamental vegetation will be permitted in the areas immediately adjacent to the tourist work being built. Reforestation with native species will be promoted, especially those that flower in the dry season.

e. Non-conforming uses.

Any work or installation that is not of a tourist-recreational nature.

f. Requirements for the tourist lodging zone.

Interested parties, whether individuals or legal entities, will be obliged to submit a preliminary project to be developed in the area requested in concession before the Municipal Council of Carrillo, which must include:

1. Name and address of the applicant.

2. Name of the project.

3. Estimated area to be developed and its boundaries.

4. General location and viability plan of the project.

5. Study of water availability for the project, or permit from the administrators of the local aqueduct that has the capacity to provide such service.

6. The plans of the preliminary project presenting longitudinal and transversal cross-sections.

7. Budget of the estimated cost of the work and the form of financing.

8. Feasibility study of the work in accordance with the requirements established by the Concessions Department, or by the Tourist Incentives Department.

9. There must be a system for evacuating black water, soapy water, and wastewater; the treatment will be secondary and will be carried out before being discharged according to what is specified in the General Health Law and will be specified in the final construction plans as to what the proposed system will be.

10. The project design must respect the following standards on the lands dedicated to the project:

-Area allocated for project building: 60% including internal roadways, parking, sidewalks.

-Areas allocated for green zone and recreation of the project:

40% -The side and rear setbacks will be 3 meters, from the fences.

-The maximum ridge height will be 4.5 meters on one story, 9 on two stories and in ranchos up to 9 meters in height on one story.

g. Concessions.

In this zone, the concession will be granted once the mitigation works for the erosive processes described in the implementation standards chapter have been carried out, and according to what is established in Ley 6043 and its Regulation.

h. Buildings.

Buildings, as much as possible, should maximize the scenic qualities of the site. Due to the seismic history in the vicinity of the Papagayo site, but the soil is residual and thin, exposing rocks of the Nicoya Complex, it allows constructions on two stories as in the case of Condovac La Costa. At the southern end of this Bay, the same can be done, but a specific soil study is recommended for such purposes.

i. Requirements

Ridge height will be 4.5 meters on one story and 9 on two stories. Up to 9 meters on a rancho 6.7.8.

Ravine Protection Zone (ZPQ) a. Purposes.

The protection of the vegetative condition that exists on both sides of the temporary gully and to maintain and improve scenic beauty. It must be at least 30 meters wide.

b. Location.

It is located on the southern slopes of the study site, between landmarks No. 98 and 99.

c. Non-conforming uses.

Cutting of vegetation, introduction of exotic species; physical works that alter the banks of the ravines, or that destabilize their slopes.

d. Conforming uses.

Natural regeneration and artificial reforestation and small site stabilization works in sites considered unstable. Intervention of the channel and the execution of engineering works such as fills, piping, sand traps, cobbles, etc., and others deemed necessary to control the impacts caused by the materials contributed by the ravine during floods and that are deposited in the Public Zone of the beach sector immediately adjacent to the mouth, the foregoing due to the intense runoff of the micro-basin, will be permitted. These works are conditional upon a prior study of the micro-basin that must include an environmental management plan. This study will be a requirement for the authorization of the I.C.T. and the Municipality of Carrillo for the proposed works. It must be considered that the tourist project being developed in neighboring Punta Cacique may contribute significant volumes of water originating from roads, roofs, sidewalks, etc., and that in the near future could become a significant environmental problem. Therefore, containment and mitigation works take on particular importance.

e. Concessions This Zone may be granted in concession, in accordance with the provisions of Ley 6043 and its regulation.

6.7.9.

Roadways and Parking a. Purposes.

To allow movement between the different zones of this regulatory plan, which is an extension of the current one, to allow access to the Public Zone. To connect the roadway of this regulatory plan with the existing one. It will be necessary to modify the suggested layout, decreasing the width from 14 to 8.5 meters, because the steep slope requires it and also to reduce the environmental impact that making the cuts would entail if the straight layout suggested in the regulatory plan of Playa Hermosa were maintained (see plans in the appendices section).

b. Location.

The main road is located on the slopes of the study site, between landmarks No. 97 and 104 and in front of landmark 99 the trail to the Public Zone.

c. Non-conforming uses.

None.

d. Conforming uses.

Road 8.5 meters wide, with berms, retaining walls, culverts, etc. In the case of the pedestrian trail, transit lane, viewpoints, rustic bridges, railings, etc. In both works, the installation of lighting lines, underground electricity and telephone distribution networks will be permitted.

(See the map of the Regulatory Plan in the publication of La Gaceta No. 144 of July 23, 2004)

Filadelfia, July 13, 2004.-

Regulaciones Generales Para efectos de este Reglamento, la Zona Marítimo Terrestre este plan regulador queda subdividido en las siguientes zonas:

1. Zona Pública (ZP).

2. Zona de Protección de Laderas Pronunciada (ZPLP) 3. Zona Residencial Turística (ZRT).

4. Zona de Alojamiento Turístico (ZAT).

5. Zona de Protección de Quebrada (ZPQ) 6. Vialidades y parqueos.

6.7.4.

Zona Pública (ZP) a. Propósitos.

Lograr el cumplimiento del capítulo III de la Ley 6043, en cuanto al derecho de uso público de los 50 metros, determinado por el Instituto Geográfico Nacional al sur de Playa Hermosa.

b. Localización.

El límite superior de la Zona Pública lo establece la línea de mojones 96 y 104 colocados por el I.G.N. en este sector costero.

c. Concesiones.

No se darán concesiones en esta zona.

d. Usos permitidos.

No Hay.

6.7.5.

Zona Protección de Laderas Pronunciadas (ZPLP).

a. Propósitos.

Protección y conservación de áreas inestables, por motivos de seguridad.

b. Ubicación.

La Zona de estudio, se caracteriza por el hecho de que los acantilados se sobrepasan la zona pública por lo tanto es necesario extender la zona de protección debido a las pronunciadas pendientes existentes. Se ubica el sector entre los mojones 99 y 101.

c. Concesiones.

Podrá ser dada en concesión para protección.

d. Usos conformes.

Mantener y mejorar las condiciones naturales de la zona. En caso de ser dada en concesión y de considerarse necesario la construcción de senderos y miradores. Los mismos deberán contar con el permiso del ICT y la municipalidad respectiva, para lo cual en cada caso particular el ICT establecerá los requisitos que considere necesarios. Se permitirán obras infraestructura de carácter permanente estrictamente necesarias para comunicar las diferentes zonas de este plan regulador como el camino o obras de mitigación o contención.

e. Usos no conformes.

No hay.

6.7.6.

Zona Residencial Turística (ZRT) Por las especiales características físico-ambientales de este litoral, se recomienda que los lotes para uso residencial turístico tengan, en lo posible, el tamaño máximo que especifica la Ley 6043, con el fin de evitar altas densidades de ocupación..

a. Propósitos.

Crear áreas donde los lotes que se den en concesión para uso de vivienda turística.

b. Ubicación.

En general se localiza entre los mojones 96 al 98 del sector costero que se regula.

c. Usos conformes.

Vivienda unifamiliar y otras obras de recreo como pequeños ranchos, piscinas; las escorrentías existentes podrán ser entubada y su caudal llevado a la Zona Pública ( en caso de realizar estas obras, las mismas deberán estar respaldado por un estudio técnico específico que las justifique y describa las obras propuestas, este estudio se recomienda que lo realice un hidrólogo o ingeniero).

d. Usos condicionales.

Condominios, en cuyo caso será necesario realizar un FEAP (Formulario preliminar de impacto ambiental ante la SETENA). Uso turístico de baja densidad con una densidad de hasta 40 habitaciones por hectárea, en cuyo caso se seguirán las normas propuestas en el punto 6.7.7, de este plan regulador.

e. Usos no conformes.

Talleres, fábricas, estaciones de gasolina, o bien otros de carácter agropecuario.

f. Requisitos

g. Concesiones.

Una unidad habitacional por lote.

6.7.7.

Zona de Alojamiento Turístico (ZAT).

a. Propósitos.

Permitir la implementación de un proyecto para hospedaje y gastronomía, dirigidos a satisfacer la creciente demanda de turismo que aprovecha el segmento mar-sol-playa con una densidad de 40 a 80 habitaciones por hectárea.

b. Localización.

Se ubica en el extremo sur playa Hermosa contiguo a la calle planteada por el plan regulador vigente; la zona tiene vegetación de árboles muy alterada de varios tipos. Su ubicación general es entre los mojones 101 al 104.

c. Usos conformes.

Cabinas, hotel pequeño, con servicios como piscina, restaurante y bar, oficinas administrativas, bar, ranchos, biblioteca, sala de proyecciones, video y otros servicios, como tienda o boutiques. Podrán ser construcciones en una o dos plantas dada la naturaleza rocosa del terreno, el suelo está constituido por rocas volcánicas del Complejo de Nicoya. Con la respectiva autorización municipal el concesionario podrá realizar un terraceo de la parte superior de la colina costera hasta la cota 45 ó 47.5 MSN, con el fin de un óptimo aprovechamiento del sitio y crear las condiciones que permitan aprovechar sus excelentes cualidades escénicas y panorámicas muy similares al desarrollo hotelero CONDOVAC LA COSTA.

d. Usos condicionales.

Uso residencial de mediana densidad, se permitirá la siembra de frutales y vegetación ornamental nativa, en las zonas inmediatas a la obra turística que se construya. Se promoverá la reforestación con especies autóctonas, en especial las de floración en la estación seca.

e. Usos no conformes.

Cualquier obra o instalación que no sea de carácter turístico recreativo.

f. Requisitos de la zona de alojamiento turístico.

Los interesados, ya sean personas físicas o jurídicas, estarán obligados a presentar un anteproyecto para desarrollar en el área que se solicitará en concesión al Concejo Municipal de Carrillo, el cual deberá incluir:

1. Nombre y dirección del solicitante.

2. Nombre del proyecto.

3. Área estimada a desarrollar y sus linderos.

4. Plano de ubicación general y viabilidad del proyecto.

5. Estudio de disponibilidad de agua del proyecto, o permiso de los administrados del acueducto local que tiene capacidad de brindar tal servicio.

6. Los planos del anteproyecto presentando cortes longitudinales y transversales.

7. Presupuesto del costo estimado de la obra y la forma de financiamiento.

8. Estudio de factibilidad de la obra conforme con los requisitos establecidos por el Departamento de Concesiones, o por el Departamento de Incentivos Turísticos.

9. Debe haber sistema de evacuación de aguas negras, jabonosas y servidas, el tratamiento será secundario y se realizará antes de ser vertidas según lo especificado en la Ley General de Salud y se especificará en los planos constructivos finales como será el sistema propuesto.

10. El diseño del proyecto deberá respetar las siguientes normas en los terrenos Dedicados al proyecto:

-Área destinada a edificación del proyecto: 60% incluyendo vialidades internas, parqueos, aceras.

-Áreas destinadas a zona verde y esparcimiento del proyecto:

40% -Los retiros laterales y posteriores serán de 3 metros, a partir de las cercas.

-La altura máxima de cumbrera será 4.5 metros en una planta, 9 de dos plantas y en los ranchos hasta 9 metros de altura en una planta.

g. Concesiones.

En esta zona se otorgará en concesión una vez realizadas las obras de mitigación de los procesos erosivos descritos en el capítulo de normas de implementación, y según lo establecido en Ley 6043 y su Reglamento.

h. Edificios.

Las edificaciones en lo posible aprovechar al máximo las cualidades escénicas del sitio, por el historial sísmico que hay en las inmediaciones del sitio Papagayo, pero el suelo es residual y delgado deja al descubierto orcas del Complejo de Nicoya permite construcciones en dos plantas como en el caso de Condovac La Costa, en el extremo sur de esta Bahía se puede hacer lo mismo, pero se recomienda un estudio de suelos específico para tales efectos.

i. Requisitos

Altura de cumbrera será de 4.5 metros en una planta y 9 en dos plantas. Hasta 9 metros en un rancho 6.7.8.

Zona de Protección de Quebrada ( ZPQ ) a. Propósitos.

La protección de la condición a vegetal que existe a ambos lados del surco temporal y mantener y mejorar la belleza escénica. Deberá tener al menos 30 metros de ancho.

b. Ubicación.

Se ubica en las laderas sur del sitio de estudio, entre los mojones Nº 98 y 99.

c. Usos no conformes.

Corta de vegetación, introducción de especies exóticas; obras físicas que alteren las orillas de las quebradas, o bien, inestabilicen sus laderas.

d. Usos conformes.

Regeneración natural y reforestación artificial y pequeñas obras de estabilización de terrenos en sitios considerados inestables. Se permitirá la intervención del cause y la realización de obras ingenieriles como rellenos, entubamiento, trampas de arena cantos rodados, etc., y otras que se consideren necesarias para controlar los impactos que ocasionan los materiales aportados por la quebrada durante las crecidas y que son depositados en la Zona Pública del sector de playa inmediato a la desembocadura, lo anterior debido a la intensa escorrentía que tiene la micro cuenca. Se condiciona estas obras a un estudio previo de la micro-cuenca que debe incluir un plan de gestión ambiental. Este estudio será requisito para la autorización del I.C.T. y de la Municipalidad de Carrillo de las obras propuestas. Se debe considerar que el proyecto turístico que se desarrolla en la vecina Punta Cacique, puede aportar importantes volúmenes de aguas originadas por carreteras, techos, aceras, etc. Y que en un futuro cercano podrían constituirse en un importante problema ambiental. Por lo que las obras de contención y mitigación cobran particular importancia.

e. Concesiones Esta Zona podrá ser otorgada en concesión, de acuerdo con lo estipulado en la Ley 6043 y su reglamento.

6.7.9.

Vialidades y Parqueos a. Propósitos.

Permitir la movilización entre las diferentes zonas de este plan regulador y que es una extensión del vigente, permitir el acceso a la Zona Pública. Conectar la vialidad de este plan regulador con la existente. Será necesario modificar el trazado sugerido disminuyendo el ancho de 14 a 8.5 metros. Porque la pendiente pronunciada lo obliga y además, para disminuir el impacto ambiental que significaría realizar los cortes de mantenerse el trazado recto sugerido en el plan regulador de playa Hermosa (ver planos en el apartado de anexos).

b. Ubicación.

La carretera principal, se ubica en las laderas del sitio de estudio, entre los mojones N° 97 al 104 y frente al mojón 99 el sendero a la Zona Pública.

c. Usos no conformes.

No hay.

d. Usos conformes.

Carretera de 8,5 metros de ancho, con faldones, muros de contención, caños, etc. En el caso del sendero peatonal, banda de tránsito, miradores, puentes rústicos, barandas, etc. En ambas obras se permitirá la instalación de tendido de iluminación, redes de distribución de electricidad y telefónica subterránea.

(Ver el mapa del Plan Regulador en la publicación de La Gaceta N° 144 del 23 de julio de 2004)

Filadelfia, 13 de julio del 2004.-