Playa Hermosa Coastal Tourist Zoning RegulationReglamento de Zonificación Costero Turístico de Playa Hermosa

The Municipality of the Canton of Puntarenas, adhering to the provisions of Law No. 6043, on the Maritime-Terrestrial Zone, and recognizing the need to regulate land use in the Tourist Coastal Sector of Playa Hermosa, District of Cóbano, issues these "Zoning Regulations," which shall be applicable to the Maritime-Terrestrial Zone.

This Maritime-Terrestrial Zone of the coastal sector of Playa Hermosa is located between the following coordinates of the Lambert Costa Rica Sur Projection, Sierpe Topographic Sheet, Scale 1:50000 Southern limit: A1: 183.925N - 405.092E, A2: 184.047N - 405.184E and Northern limit: B1: 184.660N - 404.679E, B2: 184.731N - 404.834E.

Map No. 18 forms part of these Regulations as a reference document, in which all the zones contemplated herein are located.

The Zoning aims to guide the physical development of the area in question, in order to:

a. Respond to the characteristics of the studied space, which indicate a particular vocation for sustainable, low-density tourism development.

b. Favor the conservation and protection of all those lands that, due to their conditions, should not be used for development and which are the basis for tourism activities.

c. Promote a physical development policy in accordance with the area's vocation, which helps to improve the site's landscape conditions.

d. Contribute to regional economic development and the quality of life of the inhabitants in the immediate surroundings of the Regulatory Plan area.

e. Achieve compliance with the rules of Law No. 6043 and its regulations, regarding land use in the coastal sector.

a. Access: Roadway onto which a lot or property fronts.

b. Maximum height: Established from the ground to the ridge point of the building.

c. Street furniture (Amueblado): Set of urban elements, such as benches, trash cans, tables, posts, shelters, signs, and labels that support services for user comfort.

d. Green area: Uncovered, grassed, or wooded areas, for public or communal use, intended for recreation and ornamentation.

e. Use certification: Document establishing the possibility of designating a portion of land for the construction of works covered in these Regulations. Said certificate shall be issued by the Municipality at the request of the interested party.

f. Concession (Concesión): Public contract between the Municipality of Puntarenas and the concessionaire (concesionario), granting the latter the right to use the land on a lot within the Maritime-Terrestrial Zone, specifically in the restricted zone (150 m), not including the Public Zone (50 m fronting the coastal sector).

g. Concessionaire (Concesionario): Legal entity, natural or juridical person, who holds a concession right in the Maritime-Terrestrial Zone.

h. Conservation (Conservación): In urban planning, it is the action that, in accordance with the provisions of Urban Development Plans, is aimed at maintaining the ecological balance, the good condition of material works (buildings, monuments, squares, and parks), and in general, everything that constitutes the historical, cultural, and social heritage of population centers.

i. Construction (Construcción): Any structure that is fixed or incorporated into the land; it includes any building, reconstruction, remodeling, or expansion work that implies permanence.

j. Net density: This shall be understood as the ratio of inhabitants divided by the total surface area of occupied land, having previously deducted roadway surfaces.

k. Density: It consists of the number of temporary or permanent residents per unit area (in this case, the estimated unit area is the hectare).

l. Right-of-way: Is the measurement of the public use zone, taken between the demarcation lines established by the Ministry of Public Works and Transport (MOPT), the corresponding Municipality, or a Regulatory Plan.

m. Ecotourism (Ecoturismo): Tourism associated with the enjoyment of nature through low-impact activities, so as to allow a rational use of natural resources and their conservation.

n. Buildings (Edificaciones): All those works intended for habitation, work, recreation, tourism.

o. Hotel: It is a type of establishment with a minimum of twenty rooms, or more according to its corresponding category, which provides lodging service for a daily rate, as well as food, at the client's choice. It must occupy the entirety of a building or a completely independent part thereof, with facilities that constitute a homogeneous whole, with entrances, corridors, stairs, and elevators for the exclusive use of the establishment. Its sustainable character indicates an adequate relationship with its environment and conservationist solutions for the disposal of waste and sewage.

p. Offender (Infractor): Natural person, juridical person, or any government agency that fails to comply with these Zoning Regulations.

q. Infrastructure (Infraestructura): Urban services and facilities, such as: roads, drainage, aqueducts, sewer systems, electricity, telephony, and other similar items.

r. Lot (Lote): A parcel of land of any size, whether granted in concession or under private property.

s. Number of floors: Must be understood as total floors or total or partial coverage of the floor area (mezzanine counts as a floor or story).

t. Occupancy (Ocupación): It consists of the percentage of land that can be covered by constructed areas, habitable or not, such as access ways, parking, swimming pools, parking lots, and other non-natural covers; internal green areas are considered residual areas not included in the occupancy percentage, and must be designated for gardens, lakes, fruit trees, ornamentals.

u. Owner (Propietario): Is the person(s), company(ies), or agency(ies) that holds title to lands adjacent to the Maritime-Terrestrial Zone.

v. Protection: Is that area in which urban works are subject to restrictions.

w. Tourist residence: Construction for vacationing or permanent residence, which is integrated with the surrounding environment and where the necessary precautions are taken to minimize the impact on the land.

x. Setbacks (Retiros): Open, unbuilt spaces comprised between a structure and the boundaries of the respective property.

y. Sustainable tourism (Turístico sustentable): Land use characterized by maintaining an appropriate human-environment-sustainability relationship, both in natural history activities, adventures, or similar, as well as in the relationship between buildings and the sustaining environment.

z. Conditional use: Is that which, although not being the most recommendable for the land's conditions, does not generate conflict with the permitted uses. This use may be granted on land, with prior special authorization from the Municipality of Puntarenas and the ICT, by means of a certificate.

aa. Conflicting use: Is that which does not comply with the zoning indicated in the Regulatory Plan. Conflicting uses are not permitted under any condition.

bb. Permitted use: Is that use of the farm or lot for which the concessionaire (concesionario) has the possibility of designating their land without further restrictions than those indicated herein, and prior processing of the construction permits required by the Municipality.

cc. Use: Utilization, on a particular title, of areas or properties.

dd. Public road: Spaces designated for vehicular or pedestrian circulation.

ee. Single-family dwelling (Vivienda unifamiliar): Is the building provided with habitable areas intended for the shelter of a single family.

ff. Zoning (Zonificación): Is the division of a territory into use zones, for its rational development.

a. Zones of the Land Use Plan: For the purposes of these Regulations, the Maritime-Terrestrial Zone of the Playa Hermosa sector is divided into the following zones (Map No. 18):

1 Public Zone ZPU 2 Forest Protection Zone ZPF 3 Stream Protection Zone ZPQ 4 Tourist Residential Zone ZRT 5 Ecotourism Lodging Zone ZAE 6 Basic Services Zone ZSB 7 Tourist Facilities Zone ZFT 8 Roadway Zone ZV b. Limitations on conflicting uses: Currently, there are no uses of this type in the coastal sector under study. Should such a use exist upon the entry into force of these Regulations, it may be maintained with the following limitations.

1. It may not be expanded or remodeled without prior authorization from the Municipality of Puntarenas, the INVU, and the ICT.

2. It may not be changed to another conflicting use, unless it is more compatible with the original use, in the judgment of the Municipality of Puntarenas, the INVU, and the ICT.

c. Zone certification: At the request of any interested party, the Municipality of Puntarenas shall issue a Zone Certificate stating the use corresponding to a specific piece of land.

d. Construction permits, licenses, and approvals: The Municipality of Puntarenas shall not grant permits for the construction, expansion, or remodeling of buildings or developments that contravene the zoning or any of the provisions of these Regulations.

e. Likewise, licenses or use permits shall not be granted for any property where the requested use does not conform to the Zoning or the Regulations. Every permit must have the approval of the ICT.

a. Purposes: To achieve compliance with Chapter III of Law No. 6043, regarding the right to public use of the 50 meters measured from the ordinary high tide line.

b. Location: Identified by the acronym ZPU. The boundary of the Public Zone is marked by the line of boundary markers placed by the IGN along the coastline of the northern sector of Playa Hermosa, numbered 18 to 41, on Map No. 18.

c. Permitted, conditional, and conflicting uses: All those indicated by Law No. 6043 and its Regulations. By way of exception, public roadways are permitted, with prior authorization from the ICT, the Municipality of Puntarenas, and the MOPT.

d. Concessions (Concesiones): No concessions (concesiones) will be granted in this zone.

a. Purposes: Zone destined for protection and conservation, along with ecotourism residential development, due to the topographic condition and the existence of vegetation cover. They are defined as lands with forestry vocation, but allow the development of human activities such as very low-density residences in specific areas where the slope permits it.

b. Location: According to Map No. 18, it corresponds to the zone identified by the acronym ZRT, located between boundary markers No. 25 and No. 33, on the boundary of the Maritime-Terrestrial Zone.

c. Permitted uses: Tourist Residential, under the modality of rental residences or villas in accordance with Article 57, subsection b), of Law 6043 on the Maritime-Terrestrial Zone, single-family dwellings (viviendas unifamiliares), protection, conservation and reforestation, trails, signage, landscaping, shelters for bird watching.

d. Conditional uses: cabins (cabinas), ranch-style structures (ranchos), viewpoints.

e. Conflicting uses: Any use other than conservation, protection, or controlled ecotourism residential development.

f. Concessions (Concesiones): This Zone shall be granted in concession to the natural or juridical persons who so request it, provided they comply with the requirements cited in these regulations.

g. Requirements: The interested party must submit a preliminary development project for the area showing the designs of all facilities and the design of trails and shelters. Additionally, in sectors where any stream runs through, the setback established in these same regulations for the protection of the same must be respected. It must adhere to the maximum extent possible to the following requirements:

• a)Maximum density: 4 dwellings / hectare b) Maximum coverage: 30%.
• c)Side and front setbacks (retiros): 3 m.

(Requirement above thus amended by ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) d) Rear setback (retiro): 5 m.

(Requirement above thus amended by ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) e) Minimum lot (lote) size: 2,000 m2.

• f)Maximum lot (lote) size: 4,000 m2.
• g)Maximum height: 2 floors / 7 meters h) Usable slope Less than 30%

a. Purposes: To provide lodging, food, and recreation services to national and foreign tourists, focused on the surrounding ecology.

b. Location: According to Sheet No. 18, it corresponds to the zones identified by the acronym ZAE. The first of these begins at boundary marker No. 34 to No. 36 + 20 meters, bounded by the protection zones; the second is located from boundary marker No. 29 - 29 meters to No. 30, bordering the forest protection and stream protection zones.

c. Permitted uses: ecological lodge (including facilities such as a library and audiovisual projection rooms, dining room, bar, etc.), cabins (cabinas), swimming pools, restaurant, bar, cafeteria, administrator's house, warehouses, water tanks, landscaping, conservation and environmental recovery. It should be noted that swimming pools shall be built in a proportion of 2 m2 per person; furthermore, the waters shall be treated by means of the "bionic" chorfree capsule, which reduces the use of chlorine and acid by up to 90% or more.

d. Conditional uses: Covered recreational areas and ranch-style structures (ranchos).

e. Conflicting uses: Any use that is not of an ecotourism nature.

f. Requirements: The site design must adhere to the maximum extent to the following legal standards and simultaneously to the requirements noted in the "General Observations" of these regulations:

1. Maximum density: 25 double rooms / Ha.

2. Maximum coverage: 35%.

3. Side setback (retiro): 3 m.

(Requirement above thus amended by ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) 4. Front setback (retiro): 3 m.

(Requirement above thus amended by ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) 5. Rear setback (retiro): 3 m.

(Requirement above thus amended by ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) 6. Green area: 65% 7. Minimum width of internal paths: 7 m.

8. Maximum height, number of floors: 2 floors 9. Maximum roof height: 8 m / 10 m for straw or similar roofs.

10. Maximum usable slope: Less than 30% 11. Maximum area: 10,000 m2 12. Minimum area: 2,000 m2 g. Concessions (Concesiones): In accordance with the provisions of Law No. 6043.

a. Purposes: Zones to provide commercial facilities, food services, and basic services to people visiting the area, both those who have residences on the site or are staying, and those who enter for recreational reasons and do not spend the night in the zone.

b. Location: According to Map No. 18, it corresponds to the zone identified by the acronym ZFT, located towards the southern end of the Regulatory Plan area, between boundary markers No. 18 and No. 23.

c. Permitted uses: Bar, restaurant, cafeteria, soda fountain, restrooms, handicrafts, photographic supplies, tourist shop, tourist information, and public telephone.

d. Conditional uses: Professional offices, e. Conflicting uses: Any facility not for commercial tourist use.

f. Requirements: The interested party must submit a preliminary development project for the area showing the designs of all facilities, complying with the following requirements and simultaneously with the requirements noted in the "General Observations" of these regulations:

1. Maximum height, number of floors: 2 floors.

2. Maximum coverage: 50%.

3. Minimum green zone coverage: 50%.

4. Side and rear setbacks (retiros): 3 m.

(Requirement above thus amended by ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) 5. Front setback (retiro): 5 m.

(Requirement above thus amended by ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) 6. Maximum roof height: 7 m / 10 m for buildings with straw roofs 7. Maximum area: 4,000 m2 8. Minimum area: 2,000 m2 g. Concessions (Concesiones): In accordance with the provisions of Law No. 6043.

a. Purposes: Area destined for basic service facilities linked to tourism activity, for both national visitors and foreigners who do not spend the night on the beach.

b. Location: On Map No. 18, a zone is identified by the acronym ZSB, located opposite boundary marker 19 at the southern end of the Regulatory Plan.

c. Permitted uses: Showers, sanitary services, changing rooms, cloakrooms, ranch-style structures (ranchos) or picnic-style lunch tables, public telephone, and tourist information.

d. Conditional uses: Soda fountain, refreshment stand, cafeteria, souvenir sales, tourist information office.

e. Conflicting uses: Industries, livestock farming, intensive agriculture, or any facility not strictly for public service and that generates uncontrollable noise, odors, smoke, vibration, or waste.

• f)Requirements: The interested party must submit a preliminary development project for the area showing the designs of all facilities, complying with the following requirements and simultaneously with the requirements noted in the "General Observations" of these regulations:

1. Maximum height, number of floors: 1 floor.

2. Maximum coverage: 70%.

3. Green zone coverage: 30%.

4. Side and rear setbacks (retiros): 3 m.

(Requirement above thus amended by ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) 5. Front setback (retiro): 3 m.

(Requirement above thus amended by ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) 6. Maximum roof height: 5 m / 10 m for buildings with straw roofs 7. Maximum area: 800 m2 8. Minimum area: 400 m2 h. Concessions (Concesiones): In accordance with the provisions of Law No. 6043.

a. Purposes: Protection areas for the conservation of soil and vegetation resources, on lands with steep slopes.

b. Location: According to Map No. 18, it corresponds to the zones identified by the acronym ZPF, located along the entire Regulatory Plan area.

c. Permitted uses: pedestrian trails, ranch-style structures (ranchos), natural viewpoints, protection, conservation, and reforestation.

d. Conditional uses: trails, shelters.

e. Conflicting uses: any type of building not expressed in subsections c and d.

f. Concessions (Concesiones): This Zone shall be granted in concession to the natural or juridical persons who so request it, provided they comply with the requirements cited in these regulations.

g. Requirements: The trails must be designed following the standards established for wilderness areas administered by the Ministry of Environment and Energy (MINAE).

a. Purposes: Area for the protection of the watercourses existing in the Maritime-Terrestrial Zone of Playa Hermosa, destined for the protection of a 15-meter strip on both sides of permanent watercourses, as established by the Forestry Law (Ley Forestal) No. 7575 in its Article 33.

b. Location: According to Map No. 18, it corresponds to the zones identified by the acronym ZPQ, which implies a distance of 15 meters on both sides of the streams located within the Regulatory Plan area.

c. Permitted uses: protection, conservation, cleaning and rectification of channels, and reforestation.

d. Conditional uses: trails, ranch-style lunch structures (ranchos), shelters, benches, and lighting.

e. Conflicting uses: any type of building not expressed in subsections c and d.

f. Concessions (Concesiones): This Zone shall be granted in concession to the natural or juridical persons who so request it, provided they comply with the requirements cited in these regulations.

g. Requirements: The trails and viewpoints must be designed following the standards established for wilderness areas administered by the Ministry of Environment and Energy (MINAE).

a. Purposes: Areas destined for the circulation and parking of public vehicles and for the transit of users of the Residential Zones.

b. Location: According to Map No. 18, it corresponds to the zone identified by the acronym ZV, including access roads, which shall have a width of 8 meters to 14 meters, and vehicular parking. For topographic reasons, the greater percentage of public roadways is located within the 50-meter Public Zone, by means of the exception established by Law 6043; the rest of the roadways are located elsewhere.

c. Permitted uses: On the access roads and vehicular parking, only the circulation and parking of vehicles is permitted. Furthermore, the construction of slope control works, storm sewer drainage, and retaining walls is allowed where necessary.

d. Conflicting uses: Any activity not directly linked to visitor transportation.

e. Concessions (Concesiones): No concessions (concesiones) will be granted in this area.

a. For constructions of any type, the following indications must be followed for the presentation of the project:

1. The interested party must submit a Project Development plan for the area under concession within a period not exceeding twelve months after their concession (concesión) contract is approved, which shall indicate:

-Project Name in accordance with the typology established by the ICT.

-Owner's name (natural or juridical persons).

-Format of plans according to the Ministry of Health and the Federated College of Engineers and Architects (CFIA).

-Name, signature, and registration number of the responsible professionals registered with the CFIA.

-Exclusive use of the International System of Weights and Measures.

-Exclusive use of the Spanish language.

-Consulting contract signed by the responsible professional.

-Cadastral plan of the property.

-Location plans of the property, its boundaries, restrictions, and alignments.

-Site plan indicating existing and projected facilities (in stages, if any).

-Floor plans per level, sections, elevations, finishes, cross-sections, details, etc., all fully dimensioned.

-Site plan indicating contour lines, treatment of stormwater, sewage, and solid waste, pedestrian and vehicular accesses, among others, in addition to all existing and projected constructions indicating development stages.

-Site plan and, if necessary, specific plans indicating gardening and landscaping; in addition, if required, the environmental impact caused by the Project and the preventive and corrective works and actions must be indicated.

-Earthworks (movimiento y tratamiento de superficie) in cases where the land's conformation warrants it, to avoid problems of landslides (specifically in the immediate zones) or seasonal flooding.

-Design of the sewage treatment plant and the solid waste disposal system.

-Environmental Impact Assessment (Estudio de Impacto Ambiental, EsIA) in accordance with those established by the National Environmental Technical Secretariat (SETENA).

-Letter of potable water availability (according to requirements of the Development Department - ICT).

2. Once the preliminary project is approved by the ICT, the interested party must prepare the construction plans for the infrastructure works and facilities, in which they must comply with the standards established in this regard by the INVU, the ICT, and the Ministry of Health. In addition, they must submit the EsIA approved by SETENA.

b. Unless no other alternative exists, the discharge of channeled or piped stormwater onto the beach shall not be permitted. If this is unavoidable, it must be guaranteed that there will be no beach erosion due to these discharges.

c. Stormwater drainage, in general, must be directed towards the streams or the conservation green zones.

d. Wells, if constructed, must be located in sites justified by specialized studies and pertinent approvals.

e. On the front building line, solid fences taller than 1 m may not be built. Above this height, railings that allow good visibility may be placed; this applies only in zones where this is permissible. Retaining walls are excluded from this rule.

f. No public road may allow motorized vehicle access to the beach.

g. Construction or excavation materials may not be placed or stored in the Public Zone. The extraction of materials shall not be permitted in any space of the Maritime-Terrestrial Zone; earthworks (remociones) for construction must be minimal and conveniently redistributed.

h. Fill works shall not be permitted, and if possible, constructions must be undertaken during the dry season to avoid erosion of unstable lands.

i. For individual or collective sewage systems, it is necessary to present the respective designs and percolation tests for the corresponding approval; these must be "clean," within biological standards.

j. Under no circumstances will drainages be accepted in fill zones near natural channels or in the vicinity of the beach.

k. Those lots (lotes) that have boundaries with rivers, streams, gullies, or permanent runoff must present their alignment, as given by the Urban Planning Directorate of the INVU, before starting any construction.

IMPLEMENTATION STRATEGY This section gathers the final observations of this Regulatory Plan proposed for the Maritime-Terrestrial Zone of the Tourist Coastal Sector of Playa Hermosa.

These are the broad lines of action for the execution of the Plan, including institutional as well as private actions.

5.6.1. Executing entity.

The development of infrastructure facilities, namely roads and parking, is the responsibility of the Municipality of Puntarenas. The implementation and maintenance of the protection zones is also the task of the municipality; however, these may be granted in concession to annual concession applicants, who will be responsible for their care and will guarantee the conservation of these lands.

Regarding the development of the facilities for the permitted tourism uses, these are the responsibility of the concessionaires (concesionarios) once they have met the requirements established by Law No. 6043 to obtain the respective construction permit.

5.6.2. General strategy Once the Regulatory Plan is approved by the ICT, the INVU, and the Municipality of Puntarenas, the latter entity must send a notification to current concession applicants so that they finalize the procedures established by Law No. 6043 to sign the concession (concesión) contracts.

The concession (concesión) contracts must include the conditions and deadlines for the area's development; for this, the infrastructural limitations and the investment possibilities of the applicants must be taken into account.

Puntarenas, April 28, 2003.—

La Municipalidad del Cantón de Puntarenas, atendiendo a las disposiciones de la Ley N° 6043, sobre la Zona Marítimo Terrestre y reconociendo la necesidad de reglamentar el uso de terrenos en el Sector Costero Turístico de Playa Hermosa, del Distrito de Cóbano, dicta el presente "Reglamento de Zonificación" y que será aplicable a la Zona Marítimo - Terrestre.

Esta Zona Marítimo - Terrestre del sector costero de Playa Hermosa se localiza entre las siguientes coordenadas de la Proyección Lambert Costa Rica Sur, Hoja Topográfica Sierpe, Escala 1:50000 Límite sur: A1: 183.925N - 405.092E, A2: 184.047N - 405.184E y Límite norte: B1: 184.660N - 404.679E, B2: 184.731N - 404.834E.

Forma parte de este Reglamento el mapa Nº 18, como documento de referencia, en el cual se localizan todas las zonas contempladas en el mismo.

La Zonificación tiene como objetivo orientar el desarrollo físico del área en mención, con el fin de:

a. Responder a las características del espacio investigado, las cuales indican una vocación particular para un desarrollo turístico sustentable y de baja densidad.

b. Favorecer la conservación y protección de todos aquellos terrenos que por sus condiciones no deban ser utilizados para el desarrollo y que son base para las actividades turísticas.

c. Fomentar una política de desarrollo físico acorde con la vocación del área y que coadyuve a mejorar las condiciones paisajísticas del sitio.

d. Contribuir al desarrollo económico regional y la calidad de vida de los habitantes en el entorno inmediato al área del Plan Regulador.

e. Lograr el cumplimiento de las normas de la Ley N° 6043 y su reglamento, en lo relacionado al uso del suelo en el sector costero.

a. Acceso: Vía hacia donde da frente un solar o propiedad.

b. Altura máxima: Establecida del terreno al punto de cumbrera de la edificación.

c. Amueblado: Conjunto de elementos urbanos, tales como bancas, basureros, mesas, postes, albergues, señales y rótulos que sirven de apoyo a los servicios para comodidad del usuario.

d. Área verde: Áreas libres enzacatadas o arborizadas, de uso público, comunal, destinadas a la recreación y ornamentación.

e. Certificación de uso: Documento en el que se establece la posibilidad de destinar una porción de terreno para la construcción de las obras abarcadas en este Reglamento. Dicho certificado será expedido por la Municipalidad a solicitud del interesado.

f. Concesión: Contrato público entre la Municipalidad de Puntarenas y el concesionario, que otorga a este último el derecho de uso de la tierra en un lote sobre la Zona Marítimo - Terrestre específicamente en la zona restringida (150 m) no incluye la Zona Pública (50 m frente al sector litoral).

g. Concesionario: Persona jurídica, física o moral que posee un derecho de concesión en la Zona Marítimo Terrestre.

h. Conservación: En urbanismo, es la acción que de acuerdo a lo previsto en los Planes de Desarrollo Urbano, se orienta a mantener el equilibrio ecológico, el buen estado de las obras materiales (edificios, monumentos, plazas y parques) y en general, todo aquello que constituye su acervo histórico, cultural y social de los centros de población.

i. Construcción: Toda estructura que se fije o incorpore a un terreno: incluye cualquier obra de edificación, reconstrucción, remodelación o ampliación que implique permanencia.

j. Densidad neta: Se entenderá la relación de los habitantes dividida por la superficie total de terreno ocupado, descontado previamente las superficies viales.

k. Densidad: Consiste en el número de residentes temporales o permanentes por unidad de área (en este caso la unidad de área estimada es la hectárea).

l. Derecho de vía: Es la medida de la zona de uso público, tomada entre las líneas de demarcación establecidas por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT), la Municipalidad correspondiente o un Plan Regulador.

m. Ecoturismo: Turismo asociado al disfrute de la naturaleza, a través de actividades de bajo impacto, de manera que permitan un aprovechamiento racional de los recursos naturales y su conservación.

n. Edificaciones: Todas aquellas obras destinadas para la habitación, trabajo, recreación, turismo.

o. Hotel: Es un tipo de establecimiento con un mínimo de veinte habitaciones, o más de acuerdo a la categoría que le corresponda, que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria, así como de alimentación, a elección del cliente. Debe ocupar la totalidad de un edificio o una parte de él absolutamente independiente, con dependencias que constituyan un todo homogéneo, con entradas, pasillos, escaleras y ascensores para el uso exclusivo del establecimiento. Su carácter sustentable indica una adecuada relación con su entorno y soluciones conservacionistas para la disposición de desechos, aguas servidas.

p. Infractor: Persona física, jurídica o cualquier dependencia del Gobierno que no atienda el presente Reglamento de Zonificación.

q. Infraestructura: Servicios e instalaciones de carácter urbano, tales como: vías, drenajes, acueductos, alcantarillados, electricidad, telefonía y otros similares.

r. Lote: Una parcela de tierra de cualquier tamaño, ya sea dada en concesión o en propiedad privada.

s. Número de plantas: Debe entenderse como plantas totales o cobertura total o parcial del área piso (mezzanine cuenta como con una planta o piso).

t. Ocupación: Consiste en el porcentaje de terreno que puede ser cubierto por áreas construidas habitables o no, tales como accesos, parqueos, piscinas, parqueos y otras cubiertas no naturales; las áreas verdes internas se consideran áreas residuales no comprendidas en el porcentaje de ocupación, debe ser destinada a jardines, lagos, frutales, ornamentales.

u. Propietario: Es la persona(s), empresa(s) o dependencia(s) que tiene título de propiedad sobre terrenos colindantes a la Zona Marítimo - Terrestre.

v. Protección: Es aquella área en la cual las obras urbanas están sujetas a restricciones.

w. Residencia turística: Construcción para vacacionar o de residencia permanente, que se encuentra integrada con el medio circundante y donde se toman las previsiones del caso para disminuir al mínimo el impacto sobre los terrenos.

x. Retiros: Espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio.

y. Turístico sustentable: Uso de suelo que se caracteriza por mantener una adecuada relación hombre–medio–sostenibilidad, tanto en las actividades de historia natural, aventuras o similares, como en la relación entre edificios y medio sustentante.

z. Uso condicional: Es aquel que aún no siendo el más recomendable para las condiciones del terreno, no genera conflicto con los usos permitidos. Este uso puede darse a un terreno, previa autorización especial de la Municipalidad de Puntarenas y el ICT, mediante un certificado.

aa. Uso conflictivo: Es aquel que no se ajusta a la zonificación indicada en el Plan Regulador. Los usos conflictivos no se permiten bajo ninguna condición.

bb. Uso permitido: Es aquel uso de la finca o lote, sobre el cual, el concesionario, tiene la posibilidad de destinar su terreno sin más restricciones que las aquí indicadas, y previa tramitación de los permisos de construcción requeridos por la Municipalidad.

cc. Uso: Aprovechamiento, a título particular, de áreas o predios.

dd. Vía pública: Espacios destinados a la circulación de vehículos o peatones.

ee. Vivienda unifamiliar: Es la edificación provista de áreas habitacionales destinadas al albergue de una sola familia.

ff. Zonificación: Es la división de un territorio en zonas de uso, para efectos de su desarrollo racional.

a. Zonas del Plan de Usos del Suelo: Para efectos de este Reglamento, la Zona Marítimo - Terrestre del sector de Playa Hermosa, queda dividida en las siguientes zonas (mapa Nº 18):

1 Zona Pública ZPU 2 Zona de Protección Forestal ZPF 3 Zona de Protección de Quebradas ZPQ 4 Zona Residencial Turística ZRT 5 Zona de Alojamiento Ecoturístico ZAE 6 Zona de Servicios Básicos ZSB 7 Zona de Facilidades Turísticas ZFT 8 Zona Vial ZV b. Limitaciones de usos conflictivos: No existen en la actualidad usos de este tipo en el sector costero en estudio. En caso de existir un uso de este tipo a la puesta en vigencia de este Reglamento podrá mantenerse con las siguientes limitaciones.

1. No podrá ampliarse o remodelarse sin la previa autorización de la Municipalidad de Puntarenas, el INVU y el ICT.

2. No podrá cambiarse a otro uso conflictivo, salvo que éste sea más compatible con el uso original, a juicio de la Municipalidad de Puntarenas, INVU y el ICT.

c. Certificación de zona: A solicitud de cualquier interesado, la Municipalidad de Puntarenas permitirá un Certificado de Zona en el que se hace constar el uso que le corresponde a determinado terreno.

d. Permisos de construcción, patentes y visados: La Municipalidad de Puntarenas no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios o urbanizaciones, que contravengan la zonificación o cualesquiera de las disposiciones del presente Reglamento.

e. De igual manera, no se concederán patentes o permisos de uso de cualquier inmueble en el que el uso solicitado no concuerde con la Zonificación o el Reglamento. Todo permiso debe tener el visado del ICT.

a. Propósitos: Lograr el cumplimiento del Capítulo III de la Ley N° 6043, en cuanto al derecho de uso público de los 50 metros medidos a partir de la pleamar ordinaria.

b. Localización: Identificadas con las siglas ZPU. El límite de la Zona Pública lo marca la línea de mojones colocados por el IGN a lo largo del litoral del sector norte de Playa Hermosa, numerados del 18 al 41, en el mapa Nº 18.

c. Usos permitidos condicionales y conflictivos: Todos los que señala la Ley N° 6043 y su Reglamento. Por vía de excepción, se permite la vialidad pública, previa autorización del ICT, Municipalidad de Puntarenas y MOPT.

d. Concesiones: No se darán concesiones en esta zona.

a. Propósitos: Zona destinada a la protección y conservación, junto con el desarrollo residencial ecoturístico, debido a la condición topográfica y a la existencia de cobertura vegetal. Se definen como terrenos con vocación forestal, pero permiten el desarrollo de actividades humanas como la residencia de muy baja densidad en áreas puntuales donde la pendiente lo permite.

b. Localización: De acuerdo al mapa Nº 18, corresponde a las zona identificada por las siglas ZRT, localizada entre los mojones N° 25 al N° 33, sobre el límite de la Zona Marítimo Terrestre.

c. Usos permitidos: Residencial Turístico, bajo la modalidad de residencias o quintas de alquilar de conformidad con el artículo 57, inciso b), de la Ley 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre, viviendas unifamiliar, protección, conservación y reforestación, senderos, señalización, arreglo paisajístico, refugios para observación de aves.

d. Usos condicionales: cabinas, ranchos, miradores.

e. Usos conflictivos: Cualquiera que no sea la conservación, protección o desarrollo residencial ecoturístico controlado.

f. Concesiones: Esta Zona se darán en concesión a las personas físicas o jurídicas que así lo soliciten, siempre y cuando se ajusten a los requisitos citados en el presente reglamento.

g. Requisitos: El interesado deberá presentar un anteproyecto de desarrollo del área mostrando los diseños de todas las instalaciones y el diseño de senderos y refugios, además en los sectores donde corra alguna quebrada se deberá respetar el retiro establecido en este mismo reglamento para protección de las mismas. Deberá ajustarse al máximo a los siguientes requisitos:

• a)Densidad máxima: 4 viviendas / hectárea b) Cobertura máxima: 30%.
• c)Retiros laterales y frontales: 3 m.

(Así reformado el requisito anterior mediante sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) d) Retiro posterior: 5 m.

(Así reformado el requisito anterior mediante sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) e) Tamaño mínimo del lote: 2 000 m2.

• f)Tamaño máximo del lote: 4 000 m2.
• g)Altura máxima: 2 pisos / 7 metros h) Pendiente utilizable Menor al 30%

a. Propósitos: Dar servicio de hospedaje, alimentación y esparcimiento a los turistas nacionales y extranjeros enfocado en la ecología circundante.

b. Localización: De acuerdo con la lámina Nº 18, corresponde a las zonas identificadas por las siglas ZAE. La primera de ellas inicia en el mojón N° 34 al N° 36 + 20 metros, delimitada por las zonas de protección; la segunda se ubica del mojón N° 29 - 29 metros al N° 30, limitante con la zona de protección forestal y de quebradas.

c. Usos permitidos: albergue ecológico (incluye facilidades como biblioteca y salas de proyección de audiovisuales, comedor, bar, etc.), cabinas, piscinas, restaurante, bar, cafetería, casa del administrador, bodegas, tanques de agua, arreglo paisajístico, conservación y recuperación del medio ambiente. Cabe indicar que las piscinas se construirán en una proporción de 2 m2 por persona, además, las aguas serán tratadas por medio de la cápsula "biónica" chorfree lo que reduce el uso de cloro y ácido hasta en un 90% o más.

d. Usos condicionales: Áreas recreativas bajo techo y ranchos.

e. Usos conflictivos: Cualquiera que no sea de carácter ecoturístico.

f. Requisitos: El diseño del sitio deberá ajustarse al máximo a las siguientes normas de carácter legal y a la vez con los requisitos anotados en las "Observaciones Generales" del presente reglamento:

1. Densidad máxima: 25 habitaciones dobles / Ha.

2. Cobertura máxima: 35%.

3. Retiro lateral: 3 m.

(Así reformado el requisito anterior mediante sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) 4. Retiro frontal: 3 m.

(Así reformado el requisito anterior mediante sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) 5. Retiro posterior: 3 m.

(Así reformado el requisito anterior mediante sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) 6. Área verde: 65% 7. Ancho mínimo caminos internos: 7 m.

8. Altura máxima número de plantas: 2 pisos 9. Altura máxima de techo: 8 m / 10 m techos de paja o similares.

10. Pendiente máxima utilizable: Menos del 30% 11. Área máxima 10 000 m2 12. Área mínima. 2 000 m2 g. Concesiones: En conformidad con lo establecido por la Ley N° 6043.

a. Propósitos: Zonas para brindar facilidades comerciales, de alimentación y servicios básicos a las personas que visiten el área, tanto los que tengan residencias en el sitio o se hospeden, como los que ingresen por razones recreativas y no pernocten en la zona.

b. Localización: De acuerdo con el mapa Nº 18, corresponde a la zona identificada por las siglas ZFT, localizada hacia el extremo sur del área del Plan Regulador, entre mojones N° 18 y N° 23.

c. Usos permitidos: Bar, restaurante, cafetería, soda, baños, artesanía, artículos fotográficos, tienda turística, información turística y teléfono público.

d. Usos condicionales: Oficinas de profesionales, e. Conflictivos: Cualquier instalación que no sea de uso comercial turístico.

f. Requisitos: El interesado deberá presentar un anteproyecto de desarrollo del área mostrando los diseños de todas las instalaciones, cumpliendo con los siguientes requisitos y a la vez con los requisitos anotados en las "Observaciones Generales" del presente reglamento:

1. Altura máxima en número de plantas: 2 pisos.

2. Cobertura máxima: 50%.

3. Cobertura zonas verdes mínimo 50%.

4. Retiros laterales y posterior: 3 m.

(Así reformado el requisito anterior mediante sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) 5. Retiro frontal: 5 m.

(Así reformado el requisito anterior mediante sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) 6. Altura máxima de techo: 7 m / 10 m edificaciones con techos de paja 7. Área máxima 4 000 m2 8. Área mínima. 2 000 m2 g. Concesiones: En conformidad con lo establecido por la Ley N° 6043.

a. Propósitos: Área destinada a instalaciones de servicios básicos ligados a la actividad turística, tanto para los visitantes nacionales como para extranjeros que no pernoctan en la playa.

b. Localización: En el mapa Nº 18, se identifica una zona con las siglas ZSB, ubicada frente al mojón 19 en el extremo sur del Plan Regulador.

c. Usos permitidos: Duchas, servicios sanitarios, vestidores, guardarropías, ranchos o mesas para almorzar tipo pic-nic, teléfono público e información turística.

d. Usos condicionales: Soda, refresquería, cafetería, venta de souvenir, oficina de información turística.

e. Usos conflictivos: Industrias, ganadería, agricultura intensiva o cualquier instalación no estrictamente de servicio público y que genere ruidos, olores, humo, vibración o desechos no controlables.

• f)Requisitos: El interesado deberá presentar un anteproyecto de desarrollo del área mostrando los diseños de todas las instalaciones, cumpliendo con los siguientes requisitos y a la vez con los requisitos anotados en las "Observaciones Generales" del presente reglamento:

1. Altura máxima en número de plantas: 1 piso.

2. Cobertura máxima: 70%.

3. Cobertura zonas verdes 30%.

4. Retiros laterales y posterior: 3 m.

(Así reformado el requisito anterior mediante sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) 5. Retiro frontal: 3 m.

(Así reformado el requisito anterior mediante sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) 6. Altura máxima de techo: 5 m / 10 m edificaciones con techos de paja 7. Área máxima 800 m2 8. Área mínima 400 m2 h. Concesiones: En conformidad con lo establecido por la Ley N° 6043.

a. Propósitos: Áreas de protección para conservación de los recursos suelo y vegetación, en terrenos de fuerte pendiente.

b. Localización: De acuerdo al mapa Nº 18, corresponde a las zonas identificadas por las siglas ZPF, localizadas a lo largo de toda el área del Plan Regulador.

c. Usos permitidos: senderos peatonales, ranchos, miradores naturales, protección, conservación y reforestación.

d. Usos condicionales: senderos, refugios.

e. Usos conflictivos: cualquier tipo de edificación no expresada en los incisos c y d.

f. Concesiones: Esta Zona se dará en concesión a las personas físicas o jurídicas que así lo soliciten, siempre y cuando se ajusten a los requisitos citados en el presente reglamento.

g. Requisitos: Los senderos deben ser diseñados siguiendo las normas establecidas para las áreas silvestres administradas por el Ministerio del Ambiente y la Energía (MINAE).

a. Propósitos: Área para la protección de los cursos de agua existentes en la Zona Marítimo Terrestre de Playa Hermosa, destinada a la protección de una franja de 15 metros a ambos lados de los cursos de agua permanentes, tal como lo establece la Ley Forestal No. 7575 en su artículo 33.

b. Localización: De acuerdo al mapa Nº 18, corresponde a las zonas identificadas por las siglas ZPQ, que implica una distancia de 15 metros a ambos lados de las quebradas localizadas dentro del área del Plan Regulador.

c. Usos permitidos: protección, conservación, limpieza y rectificación de cauces y reforestación.

d. Usos condicionales: senderos, ranchos para almuerzo, refugios, bancas e iluminación.

e. Usos conflictivos: cualquier tipo de edificación no expresada en los incisos c y d.

f. Concesiones: Esta Zona se darán en concesión a las personas físicas o jurídicas que así lo soliciten, siempre y cuando se ajusten a los requisitos citados en el presente reglamento.

g. Requisitos: Los senderos y miradores deben ser diseñados siguiendo las normas establecidas para las áreas silvestres administradas por el Ministerio del Ambiente y la Energía (MINAE).

a. Propósitos: Áreas destinadas a la circulación y parqueo de vehículos de carácter público y para el tránsito de los usuarios de las Zonas Residenciales.

b. Localización: De acuerdo con el mapa Nº 18, corresponde a la zona identificada por las siglas ZV, incluye caminos de acceso, las cuales tendrán un ancho de 8 metros a 14 metros, y parqueos vehiculares. Por razones topográficas el mayor porcentaje de la vialidad pública se localiza dentro de la Zona Pública de los 50 metros, mediante la excepción que establece la Ley 6043, el resto de la vialidad se ubica.

c. Usos permitidos: En los caminos de acceso y parqueos vehiculares, se permite únicamente la circulación y aparcamiento de vehículos. Además se admite la construcción de obras de control de taludes, alcantarillado pluvial y muros de retención allí donde sea necesario.

d. Usos conflictivos: Cualquier actividad que no esté ligada directamente con el transporte de los visitantes.

e. Concesiones: No se darán concesiones en esta área.

a. Para las construcciones de cualquier tipo deberán seguirse las siguientes indicaciones para la presentación del proyecto:

1. El interesado deberá presentar un Proyecto de Desarrollo del área en concesión en un plazo no mayor a doce meses después de ser aprobado su contrato de concesión, donde se indique:

-Nombre del Proyecto acorde con la tipología establecida por el ICT.

-Nombre del propietario (personas físicas o jurídicas).

-Formato de planos según Ministerio de Salud y Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).

-Nombre, firma y número de registro de los profesionales responsables incorporados al CFIA.

-Uso exclusivo del Sistema Internacional de Pesos y Medidas.

-Uso exclusivo de la lengua española.

-Contrato de consultoría firmado por el profesional responsable.

-Plano catastrado de la propiedad.

-Planos de localización de la finca, sus colindancias, restricciones, alineamientos.

-Planta de conjunto indicando instalaciones existentes y proyectadas (por etapas si las hubiera).

-Plantas por nivel, cortes, fachadas, acabados, secciones, detalles, etc., todo debidamente dimensionado.

-Planta de conjunto indicando curvas de nivel, tratamiento de aguas pluviales, negras y desechos sólidos, accesos peatonales y vehiculares entre otros, además de todas las construcciones existentes y proyectadas con indicación de etapas de desarrollo.

-Planta de conjunto y si fuera necesario plantas específicas indicando jardinería, paisajismo; además de requerirse, se debe indicar el impacto ambiental provocado por el Proyecto y las obras y acciones preventivas y correctivas.

-Movimiento y tratamiento de superficie en los casos en que la conformación del terreno lo amerite, para evitar problemas de deslizamientos (específicamente en la zonas inmediatas) o de inundación estacional.

-Diseño de la planta de tratamiento de aguas negras y del sistema de eliminación de desechos sólidos.

-Estudio de Impacto Ambiental (EsIA) de conformidad con los establecidos por la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA).

-Carta de disponibilidad de agua potable (según requisitos del Departamento de Fomento - ICT).

2. Una vez aprobado el anteproyecto por el ICT, el interesado deberá elaborar los planos constructivos de las obras de infraestructura e instalaciones, en las cuales deberá cumplir con las normas establecidas al respecto por el INVU, ICT y el Ministerio de Salud. Además, deberá presentar el EsIA aprobado por la SETENA.

b. Salvo que no exista otra alternativa, no se permitirá la descarga en la playa de aguas pluviales canalizadas o entubadas. Si esto fuera inevitable, deberá garantizarse que no habrá erosión en la playa por efecto de estas descargas.

c. Los drenajes pluviales en general, deberán conducirse hacia las quebradas o a las zonas verdes de conservación.

d. Los pozos en caso de construirse deberán hacerse en sitios justificados en estudios especializados y aprobaciones pertinentes.

e. En la línea de frente de la construcción no se podrán construir vallas sólidas con una altura mayor de 1 m. Sobre esta altura se podrá colocar verjas que permitan una buena visibilidad, esto sólo en las zonas donde esto es permisible, se excluyen de la norma los muros de retención.

f. Ninguna vía pública podrá permitir el acceso de vehículos motorizados a la playa.

g. No se podrán colocar ni almacenar materiales de construcción o excavación en la Zona Pública. No se permitirá la extracción de materiales en ningún espacio de la Zona Marítimo - Terrestre, las remociones para construcción deben ser mínimas y convenientemente redistribuidas.

h. No se permitirán obras de relleno y de ser posible las construcciones deben hacerse en la época seca, para evitar la erosión de terrenos inestables.

i. Para los sistemas individuales o colectivos de aguas negras, es necesario presentar para el visado correspondiente los diseños respectivos y las pruebas de infiltración, estos deben ser "limpios" esto dentro de normas biológicas.

j. En ningún caso se aceptarán drenajes en zonas de relleno cercanas a cauces naturales o en las inmediaciones de la playa.

k. Aquellos lotes que tengan colindancias con ríos, quebradas, cárcavas o escorrentías permanentes, deberán de presentar el alineamiento de los mismos dado por la Dirección de Urbanismo del INVU antes de iniciar cualquier construcción.

ESTRATEGIA DE IMPLEMENTACIÓN El presente apartado reúne las observaciones finales del presente Plan Regulador propuesto para la Zona Marítimo - Terrestre del Sector Costero Turístico de Playa Hermosa.

Estas son las grandes líneas de acción para la ejecución del Plan, incluyen acciones institucionales, como privadas.

5.6.1. Entidad ejecutora.

El desarrollo de las facilidades de infraestructura, a saber caminos y parqueos le corresponde a la Municipalidad de Puntarenas. También es tarea del municipio la implementación y mantenimiento de las zonas de protección sin embargo, estas pueden ser dadas en concesión a los solicitantes de concesión anuales, que se responsabilizarán por su cuido y garantizarán la conservación de estos terrenos.

En cuanto al desarrollo de las instalaciones de los usos permitidos para el turismo son competencia de los concesionarios una vez que hayan cumplido los requisitos establecidos por la Ley N° 6043 para obtener el permiso de construcción respectivo.

5.6.2. Estrategia general Una vez aprobado el Plan Regulador por el ICT, INVU y la Municipalidad de Puntarenas, esta última entidad deberá cursar una notificación a los solicitantes de concesión actuales para que finiquiten los trámites que establece la Ley N° 6043 para firmar los contratos de concesión.

Los contratos de concesión deberán incluir las condiciones y plazos de desarrollo del área, para ello deben tomarse en cuenta las limitaciones infraestructurales y las posibilidades de inversión de los solicitantes.

Puntarenas, 28 de abril del 2003.—