Zoning Regulation for Playa Sombrero Tourism SectorReglamento de Zonificación del Sector Turístico Playa Sombrero

in the entirety of the text - Complete Text of Regulation 23 Zoning Regulations (Regulatory Plan for the Playa Sombrero Tourism Sector) Complete Text of record: 5B542 The Municipality of Golfito reports that, through Chapter Four, Article Thirteen, of Ordinary Session number twenty-three, held by the Municipal Council of Golfito, at fifteen hours and thirty minutes on the thirtieth of September of the year two thousand two, the following is agreed:

With the affirmative vote of the council members: Rigoberto Núñez Salazar, Abelardo Jiménez Gómez, Carlos Castillo Zapata, and Aracelly Atencio Cedeño, and the negative vote of council member Erick Reyes Alvarado, that is, four affirmative votes against one negative, and as definitively approved, in accordance with Article 45 of the Código Municipal and adhering to subsection 3) of Article 17 of the Ley de Planificación Urbana, this Council agrees: the formal adoption of the Expansion of the Regulatory Plan for the Coastal Tourism Sector of Playa Sombrero (Orcas de Osa), located in the second district of Puerto Jiménez, Golfito canton, between the Lambert projection coordinates 264,455N-542,945E and 263,966N-542,247E, bounded by the landmarks of the Instituto Geográfico Nacional from No. 23 to No. 40, in consecutive order. The Public Hearing having been held on the sixteenth of March 2002. Its regulations shall become enforceable as of the date of their publication in the Diario Oficial La Gaceta.

REGULATORY PLAN EXPANSION COASTAL TOURISM SECTOR PLAYA SOMBRERO Puerto Jiménez District, Golfito Canton, Puntarenas Province

REGULATORY PLAN This chapter arises as a result of the research conducted, and it summarizes the development guidelines for the coastal sector of Playa Sombrero through the Land Use Regulations. The standards and uses established in these Regulations seek to organize the development of future tourism and conservation activities in the Zona Marítimo Terrestre under study.

According to the records of the Instituto Costarricense de Turismo (ICT), the coastal sector has received the "declaration of tourism suitability" as stated in Chapter 1 of this study.

5.1 Recommended land use.

The natural conditions of the coastal tourism sector of Playa Sombrero, which is the subject of planning, allow for the following observations:

· It is relatively homogeneous in terms of its relief forms and topography.

· The land-use capacity (capacidad de uso del suelo), from an agricultural perspective, is limited.

· The climate is a moderate limitation to the development of outdoor activities.

· The vegetation cover (cobertura vegetal), at least in part, is continuous, although of a secondary type.

· The hydrographic pattern is fragile and must be considered in the planning process.

The space occupied by Playa Sombrero possesses limited land-use capacity characteristics; however, its potential for tourism development is undeniable, and dedicating it to this purpose will be more productive than any agricultural, urban, or industrial use.

Below are the recommendations for land use, which must be consistent with the conditions of a small space, all within the guidelines of sustainability of available resources:

· Uses appropriate to its environmental characteristics and tourism vocation.

· Uses consistent with the "small" size of the beach.

· A land-use pattern that combines the relationships between territorial base-uses and natural ecosystem.

· Promoting the development of non-traditional alternative productive activities.

· Conserving the habitats linked to wetlands.

Due to the characteristics of the soils, land-use capacity, slopes, geomorphology, and water system, it is considered that a large part of the Zona Marítimo Terrestre, with the exception of the Zona Pública, can be the basis for the development of recreational facilities, lodging, dining, commerce, etc.

Taking the above into account, the recommended uses are as follows:

• a)Zones for the development of facilities with low occupancy densities, guaranteeing the utilization of land without vegetation cover and improving current environmental conditions.
• b)Zone for tourism facilities, allowing the healthy and free enjoyment of the beach for permanent or occasional visitors.
• c)Zone for vehicle parking for tourists not staying overnight on the site.
• d)Protection and Conservation Zone; for those ecologically fragile environments that do not allow any productive land use, but rather, guarantee their protection.

5.2. Development Objectives and Criteria The current development of tourism activity must be framed within responsible and technologically clean guidelines. Sun-and-beach developments must have conditions that are consonant with and not consumptive of supporting resources, if it is desired that the facilities do not affect the landscape or limit the life of its attractiveness.

In addition to the above, the opportunities for attractions and activities available in the regional environment must be considered, whose vocation complements the development of adventure and ecological tourism.

5.2.1. General Objectives a) Define a structure of land uses and roadways in accordance with modern trends and with the State's policies; therefore related to sustainable development within the guidelines of tourism activity.

• b)Design a Zoning Regulation that controls productive uses in the Zona Marítimo Terrestre, as well as establishes the guidelines for the spatial planning of the projects developed in this zone.
• c)Increase the supply of lodging, food, and amenities available in the area for adventure tourism, ecotourism, and sun-beach-sea tourism.
• d)Stimulate the utilization of the area's potential for sun-and-beach activities, as well as the resources available in the surrounding area for adventure and ecotourism.
• e)Contribute to the improvement of social well-being and the quality of life in the area, through job creation.
• f)Collaborate with the country's coastal tourism planning.
• g)Guide private investment in tourism, considering, in addition to economic benefits, social aspects of territorial human development.
• h)Collaborate in the prioritization of the ICT's tourism sector strategies and the planning strategies of the Municipality of Golfito and the INVU.
• i)Promote tourism land uses that are consonant with market changes toward responsible tourism, specialization, and destinations tailored to the client.
• j)Establish an appropriate use of natural resources that responds to the ecological characteristics of the area within the guidelines of sustainable development and touristically responsible.

5.2.2. Specific Objectives a) Design a proposal for land uses and roadways.

• b)Favor the sustainable development of Playa Sombrero.
• c)Propose land uses in accordance with the characteristics of available resources and the objectives that development in the Zona Marítimo Terrestre must fulfill.
• d)Develop the zoning regulation, to control and guide tourism development in the Zona Marítimo Terrestre of Playa Sombrero.
• e)Propose standards that guarantee tourism facilities and activities within the framework of "responsible tourism." f) Establish the necessary standards for the protection of the wetland present in the study area.

5.2.3. Development Criteria The Ley de la Zona Marítimo Terrestre requires a series of requirements and guidelines, which are combined with the site conditions as a guide for planning and development criteria. The criteria must operationalize the objectives and are the result of the research conducted, the characteristics of the natural environment, and the legal framework governing Costa Rican coastlines.

• a)The Zona Pública must be kept free, and if uses are admitted, these are temporary in nature. Access to it and the recovery of vegetation cover must be guaranteed.
• b)The Zona Restringida must be given uses that are consonant with the available resources and the environmental conditions of the territorial base.
• c)The characteristics of Playa Sombrero must be used in a sustainable manner, through the promotion of responsible uses consistent with the conservation and management needs of the same.
• d)The costs and investment in infrastructure and services, and their environmental impact, must be minimized.
• e)It is necessary to establish guidelines regarding the development of infrastructure and tourism services that respond to the sun-beach-sea vocation and the conditions of vegetation cover in the area.
• f)Conditions of comfort, convenience, security, and privacy for tourists must be guaranteed, and the beach resource must be given efficient and low-impact use.
• g)It is advisable to favor combinations among the existing resources in the coastal sector of Playa Sombrero and its immediate surroundings.
• h)Appropriate recommendations must be made to rehabilitate those sectors that have deteriorated due to human activities, in order to improve the quality of the landscape.
• i)For development, the establishment of a low user density is advisable.
• j)It is advisable that urban design indicate setbacks, densities, maximum construction percentages, as well as building heights, architectural typologies, and recommended construction systems.
• k)The trend toward tourism residential use and lodging facilities should be favored, according to the historical and potential demand segments registered in the area.
• 1)The collection and treatment network for stormwater must favor surface runoff toward natural drainages.
• m)The protection conditions necessary for the maintenance of the wetland zone and the habitats that develop there must be provided and guaranteed.

5.3. Regulatory Plan Proposal The Regulatory Plan is the physical land-use proposal for the coastal sector of Playa Sombrero, in accordance with the standards and regulations established by the Ley de la Zona Marítimo Terrestre. This is based on the analyses conducted, and as a proposal, it is recorded on map No. 17.

This zoning proposal is framed within the current standards and policies that seek balanced and sustainable development of the Costa Rican territory for the sake of regional progress and its resources, and the coastline is not exempt from this. The proposed zones are as follows:

1. Protection Zone (ZP) 2. Tourist Residential Zone (ZRT) 3. Cooperative Zone (ZCO) 4. Basic Services Zone (ZSB) 5. Controlled Development Zone (ZDC) 6. Road Zone (ZV) 7. Public Zone (ZPU) The different zones occupy specific areas; these areas and their percentages within the Zona Restringida are recorded in the following table:

TABLE NO. 14 TABLE OF AREAS BY ZONE Regulatory Plan for the Playa Sombrero Coastal Tourism Sector* Use Area m² % 1- Public Zone (ZPU)** 35,548 --- 2- Tourist Residential Zone (ZRT) 10,020 9.32 3- Controlled Development Zone (ZDC) 59,451 55.48 4- Basic Services Zone (ZSB) 533 0.51 3- Cooperative Zone (ZCO)*** 1,247 1.16 3- Green Protection Zone (ZP) 25,214 23.50 7- Road Zone (ZV) 10,690 9.97 Total: 107,155 100.00 * All areas are approximate.

** Not included for area totaling or percentage calculation purposes.

*** Considering usable area, the percentage of the Cooperative Zone amounts to 1.08% Source: Own elaboration, DEPPAT, S. A., 1996.

In defining the different zones, the objectives and development criteria were considered, and more particularly, the physical-natural conditions of the site, which allow for development in the majority of the available space, but under low-density conditions in the recovery zones, such as the scrublands (charrales) and the early secondary growth (tacotales).

Furthermore, protection areas are established for wetlands, thereby guaranteeing the maintenance of habitat conditions and preserving the landscape, with facilities integrated and consistent with it.

These factors are taken into account in the regulations regarding cover, vegetation, and others, as well as the provision for locating a single access to the public zone.

5.4. Zoning Regulations.

The Zoning Regulations for the Playa Sombrero Regulatory Plan are presented below. These Regulations constitute the document that must be adopted by the Municipality of Golfito, following approval by the ICT and the INVU. The Land Use Proposal is presented on map No. 17.

CHAPTER V

1

Artículo 1 — – Establishment of the regulations and objectives.

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The Municipality of the Canton of Golfito, in compliance with the provisions of Ley 6043 on the Zona Marítimo Terrestre and recognizing the need to plan the development of the coastlines that form part of the Canton, issues these "Zoning Regulations," which shall be applicable to the Zona Marítimo Terrestre, specifically in front of the coastal sector of Playa Sombrero, from landmark 1 to landmark 23, located on the Carate 3541-III Sheet (1:50,000) of the Instituto Geográfico Nacional; approximately between the Lambert Coordinates:

A1 A2 B1 B2 B3 264,455N 264,542N 263,966N 263,986N 264,042N 542,945E 542,817E 542,470E 542,441E 542,340E Map No. 17, which presents the contemplated zones and the proposed road network, forms part of these Regulations. The central objective of the zoning is to guide the spatial development of the aforementioned area to:

• a)Define the tourism development model in accordance with the physical-natural conditions of the area, the need for services, and the improvement of the land through appropriate design and management guidelines, considering commercial uses, lodging, food, and protection.
• b)Protect natural resources through low-density development that fosters the rational use of the same and is consistent with the regional conservation vocation.
• c)Promote the health, economy, and well-being of the national and foreign population, both local and visiting.
• d)Guarantee a non-consumptive use of the beach resources and the Zona Restringida for the enjoyment of a combination of sun-and-beach and environmentally responsible naturalism.
• e)Establish a physical development policy that, based on the land conditions, gives it the most appropriate use and takes into consideration the current and future landscape conditions of the area.
• f)Contribute to regional economic development and the quality of life of the inhabitants in the area immediately surrounding this Regulatory Plan.
• g)Achieve compliance with the standards and requirements of Ley 6043 and its regulations, regarding land use in the coastal sector.

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Artículo 2 — – Definitions.

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Access: The road onto which a lot or property faces.

Hostel (Albergue): An establishment of rustic, comfortable characteristics that provides lodging services, especially to athletes or groups united by a common interest or activity. There are several modalities whose characteristics and additional services vary according to their specialization, and based on these, the most appropriate name will be given.

Maximum height: Established from the ground to the ridge point of the building.

Street furniture (Amueblado): A set of urban elements, such as benches, trash receptacles, tables, posts, signs, and placards that support services for user comfort.

Apartotel (Apartotel): An establishment that provides lodging service for a daily or monthly rate, and that has the following characteristics:

1. It is made up of apartment-type units, each with one or more bedrooms, a private bathroom, living-dining room, and kitchen.

2. It occupies an entire building or a completely independent part of it, and its dependencies constitute a homogeneous whole, with entrances for the exclusive use of the establishment.

3. It includes housekeeping service in the rate; and 4. It provides parking for guests' vehicles.

Green area (Área verde): Open, grassy or wooded areas for public or communal use, intended for recreation and community beautification.

Barrier (Barrera): An element that serves as a separation between lots, patios, or gardens on properties.

Cabin (Cabina): An establishment that provides lodging service for a daily or monthly rate, with independent units, with one or more bedrooms, a private bathroom, kitchen, independent entrance from the outside, and parking for guests' vehicles.

Campgrounds (Campamentos): An establishment that provides rental service for a daily or monthly rate of properly delimited and conditioned land to facilitate outdoor life, in which one spends the night under a tent, in a habitable trailer, or similar.

Guesthouse (Casa de huéspedes): An establishment similar to a boarding house but that does not offer food services.

Use certification (Certificación de uso): A document establishing the possibility of allocating a portion of land for the construction of the works covered in these Regulations. Said certificate shall be issued by the Municipality of Golfito at the request of the interested party.

Concession (Concesión): A public contract between the Municipality and the concessionaire, granting the latter the right to use the land on a lot within the Zona Marítimo Terrestre.

Concessionaire (Concesionario): A legal, physical, or moral person who holds a concession right in the Zona Marítimo Terrestre.

Condohotel (Condohotel): A hotel establishment in which the property of the building is governed by the Ley de Propiedad Horizontal, No. 3670 of March 22, 1966, and in which the hotel operation is guaranteed through a management contract with a hotel operating company that assumes the functions corresponding to managers according to the law and those derived from its hotel character.

Conservation (Conservación): In urban planning, the action that, according to the provisions of Urban Development Plans, is oriented towards maintaining ecological balance, the good condition of material works (buildings, monuments, plazas, and parks), and in general, everything that constitutes the historical, cultural, and social heritage of population centers.

Construction (Construcción): Any structure that is fixed or incorporated into land: it includes any building, reconstruction, remodeling, or expansion work that implies permanence.

Density (Densidad): Consists of the number of temporary or permanent residents per unit area (in this case, the estimated unit area is the hectare).

Net density (Densidad neta): Understood as the ratio of inhabitants divided by the total occupied land area, previously subtracting road surfaces.

Right-of-way (Derecho de vía): The measurement of the public-use zone, taken between the demarcation lines established by the MOPT, the corresponding Municipality, or a regulatory plan.

Buildings (Edificaciones): All those works intended for habitation, work, recreation, tourism, etc.

Hotel (Hotel): A type of establishment with a minimum of twenty rooms, or more according to the corresponding category, that provides lodging service for a daily rate, as well as food services, at the client's choice. It must occupy an entire building or an absolutely independent part of it, with dependencies that constitute a homogeneous whole, with entrances, hallways, stairs, and elevators for the exclusive use of the establishment.

Residential hotel (Hotel residencia): A hotel that does not offer food service.

Building index (Índice de edificabilidad): The building index is a constant and specific value for each use, whether Tourist Residential, Tourist Commercial, Tourist Lodging, etc. This result consists of the total number of square meters of habitable construction permitted in any number of floors.

Offender (Infractor): A physical person, legal entity, or any government agency that does not comply with these Zoning Regulations.

Infrastructure (Infraestructura): Urban services and facilities, such as roads, drainages, aqueducts, sewers, electricity, telephony, and others similar.

Lot (Lote): A parcel of land of any size, whether given in concession or under private property.

Tourist Motel (Motel Turístico): A type of hotel establishment that provides lodging service for a daily rate and has the following characteristics:

· It offers travelers parking for their vehicles within the same establishment.

· It is preferably located outside urban centers and near public roads.

· It has a minimum of five rooms, all with a private bathroom and an independent entrance from the outside.

· The building does not exceed two floors, and it is indicated on the exterior of the same by means of lighted signs that allow easy reading from the highway both day and night, whether or not there are vacancies.

Number of floors (Número de plantas): This should be understood as the total floors or total or partial coverage of the floor area (a mezzanine counts as one floor or story).

Coverage (Ocupación): (Maximum capacity) Consists of the percentage of land that can be covered by habitable or non-habitable constructed areas, such as accesses, parking lots, swimming pools, and other non-natural coverings; internal green areas are considered residual areas not included in the coverage percentage and must be allocated to gardens, lakes, fruit trees, ornamentals, etc.

Boarding house (Pensión): A type of small establishment normally managed on a family basis, with a minimum capacity of three rooms, and that offers food services on a full board or half-board plan, at a single global rate.

Owner (Propietario): The person(s), company(ies), or agency(ies) holding title to land adjacent to the Zona Marítimo Terrestre.

Protection (Protección): That area in which urban works are subject to restrictions.

Setbacks (Retiros): Unbuilt open spaces comprised between a structure and the boundaries of the respective property.

Plot (Solar): Size or dimension of a property or parcel of any size, whether given in concession or under private property.

Urbanization (Urbanización): The subdivision (fraccionamiento) and development of land for urban purposes through the opening of streets and provision of services.

Use (Uso): Private enjoyment or utilization of areas or properties.

Permitted use (Uso permitido): The use of the property or lot over which the concessionaire has the possibility of predetermining their land without further restrictions than those indicated here, and prior processing of the construction permits required by the Municipality of Golfito.

Conditional use (Uso condicional): The use that, while not the most recommended for the land conditions, does not generate conflict with the permitted uses. This use may be given to land, prior to special authorization from the Municipality and the Instituto Costarricense de Turismo, by means of a certificate.

Conflicting use (Uso conflictivo): A use that does not conform to the zoning indicated in the Regulatory Plan. Conflicting uses are not permitted under any condition.

Public road (Vía pública): Spaces intended for the circulation of vehicles or pedestrians.

Tourist dwelling (Vivienda turística): A type of establishment that provides lodging service for a daily or monthly rate, with independent units, with one or more bedrooms, a private bathroom, kitchen, independent entrance from the outside, and parking for guests' vehicles.

Single-family dwelling (Vivienda unifamiliar): A building provided with habitable areas intended to house a single family.

Zoning (Zonificación): The division of a territory into use zones for purposes of its rational development.

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Artículo 3 — – General Regulations.

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• a)Zones of the Land Use Plan. For the purposes of these Regulations, the Zona Marítimo Terrestre of Playa Sombrero comprises the following zones: (map No. 17).

1. Protection Zone (ZP) 2. Tourist Residential Zone (ZRT) 3. Cooperative Zone (ZCO) 4. Basic Services Zone (ZSB) 5. Controlled Development Zone (ZDC) 6. Road Zone (ZV) 7. Public Zone (ZPU) b) Limitations on conflicting uses. There are currently no uses of this type in Playa Sombrero. Should they arise during the period in which these regulations come into effect, the following limitations must be observed:

1. No type of installations may be expanded or remodeled without prior authorization from the Municipality of Golfito and the Instituto Costarricense de Turismo.

2. The use of a zone may not be changed to another conflicting use, unless the latter is more compatible with the original use, in the judgment of the Municipality and the Instituto Costarricense de Turismo.

• c)Zone certification.

At the request of any interested party, the Municipality shall issue a zone certificate stating the use corresponding to a specific piece of land.

• d)Construction permits, licenses, and approvals.

The Municipality of Golfito shall not grant permits for the construction, expansion, or remodeling of buildings or any work that contravenes the provisions and zoning of these Regulations. Likewise, licenses or use permits shall not be granted for any property in which the requested use does not conform to the zoning or the regulations. Every permit must have the approval of the ICT.

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Artículo 4 — – Protection Zone.

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(ZP).

a. Purposes: Zone intended for the protection and conservation of wetland and vegetated areas.

b. Location: Zone identified with the acronym ZP, Map No. 17, located 15 meters on both sides, along the Quebrada Sombrero, from the main road to its mouth in the Pacific Ocean. It includes the strip established in the same manner for the protection of the stream located at the height of landmark 35 to its mouth at landmark 30+70 meters, as well as the sector located behind landmark 40 to landmark 35+50 meters.

c. Permitted uses: Pedestrian walkways, interpretation signs, shelters for bird observation, conservation, Melina plantations, erosion control, and reforestation, as well as the layout of streets to enable the residential zone.

d. Conditional uses: Those approved by MINAE upon submission of the respective justification and prior specific analysis.

e. Conflicting uses: Any use that is not for protection, conservation, recreation, or that constitutes permanent infrastructure works.

f. Administration: These lands shall be granted in concession to the current occupant to be dedicated to the protection of natural resources, except for the wetland area, which shall remain under the administration of MINAE.

NOTE: For any use, the minimum setback from the landmark line shall be 5 meters.

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Artículo 5 — – Tourist Residential Zone.

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(ZRT).

• a)Purpose: Zone intended for the construction of residences and rental villas for the enjoyment of recreation, leisure, and rest, for both national and international tourists.
• b)Location: Zone designated with the acronym ZRT bd on map No. 17, located from landmark 23 to landmark 26.
• c)Permitted uses: single-family dwelling and reforestation.
• d)Conditional uses: rustic shelters (ranchos), cabins (cabinas), swimming pool, and tourist commerce.
• e)Conflicting use: Warehouses, bar, agriculture, industry, dance hall, discotheque, storage of materials, hardware store, and animal husbandry facilities.
• f)Requirements: Any interested party intending to develop a project in the Residential Zone must submit a development proposal for the concession area indicating:

1. Name of the project in accordance with the typology established by the ICT.

2. Name of the owner (individuals or legal entities).

3. Plan format according to the Centralized Construction Permit Commission (Comisión Centralizada de Permisos de Construcción).

4. Complete plans according to the guidelines of the Centralized Construction Permit Commission (Comisión Centralizada de Permisos de Construcción).

5. Name, signature, and registration number of the responsible professionals registered with the CFIA.

6. Exclusive use of the international system of weights and measures.

7. Consulting contract signed by the responsible professional.

8. Exclusive use of the Spanish language.

9. Cadastral plan of the property.

10. Site and location plans of the property, boundaries, restrictions, guidelines, etc.

11. Site plan indicating existing and planned installations (in stages, if any), etc.

12. Site plan indicating contour lines and stormwater management, pedestrian and vehicular accesses.

13. Wastewater treatment plant in cases where it is required, according to the existing regulations established by the Ministry of Health (Ministerio de Salud).

14. Water availability letter (according to the requirements of the Department of Development (Departamento de Fomento), ICT).

The site design shall attempt to comply with the following standards of a general nature:

1. Maximum density 5 dwellings per hectare 2. Side setbacks 3 meters 3. Front and rear setbacks 3 meters 4. Setback from the boundary marker line 5 meters 5. Area designated as green zone 40% 6. Minimum lot size 2 000 meters 7. Maximum lot size 4 000 meters 8. Minimum lot frontage 15 meters 9. Maximum building coverage 60% 10. Maximum height in number of floors 2 floors 11. Maximum roof height 10 meters 12. The construction of solid perimeter walls (tapias) around the lots is not permitted.

13. The construction of mezzanines (mezanines) inside the buildings is not permitted.

All constructions, services, and activities developed in this zone shall include the necessary provisions to avoid impacts on the nesting of sea turtles, in accordance with existing regulations and the practices recommended by the Technical Environmental Secretariat (Secretaría Técnica Ambiental), in relation to the following:

a- external and internal lighting of the buildings, b- lighting of public areas, c- campfires (fogatas), d- use of flashlights (focos) and lanterns (linternas), e- visits to the beach during turtle nesting season, f- noise; the foregoing without prejudice to other legal and regulatory provisions in force. (Annex approved by the Interinstitutional Commission for the Analysis of the Regulatory Plan (Comisión Interinstitucional de Análisis del Plan Regulador), in the session of May 31, 2002).

Once the preliminary project (anteproyecto) is approved by the ICT, the interested party shall prepare the construction plans for the infrastructure works and installations, in which they must comply with the standards established in this regard by the INVU, ICT, Municipality of Golfito (Municipalidad de Golfito), and the Ministry of Health (Ministerio de Salud).

g- Concessions (Concesiones). They will be awarded according to the process established by Law 6043 (Ley 6043).

Article No. 6 – Cooperative Zone (Zona de Cooperativas). (ZCO).

• a)Purpose: To make effective subsection c) of Article 57 of Law 6043 (Ley 6043) on the Maritime Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre), which allocates a percentage of leasable land for cooperatives, groups, trade associations, unions, etc., without for-profit purposes.
• b)Location: Identified with the acronym ZCO, map No. 17, located from boundary marker 39 to boundary marker 39+30 meters.
• c)Permitted uses: Accommodation and recreation facilities for the members of non-profit trade organizations.
• d)Conditional and conflicting uses: Any installation that is not of a non-profit tourist recreational nature.
• e)The interested association or group must present to the ICT a project with the pertinent requirements for the type of development in question.
• f)Concessions (Concesiones): According to the provisions of Law 6043 (Ley 6043) for the areas comprised in the Maritime Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre).
• g)Requirements:

1. Maximum density 60 beds per hectare 2. Maximum occupancy 60% on the ground floor 3. Side and rear setbacks 3 meters 4. Front setback 3 meters 5. Maximum height 10 meters 6. Maximum lot size 2000 m2 7. Minimum lot size 500 m2 8. Minimum frontage 15 meters 9. The non-profit organization interested in developing this zone must present a preliminary project (anteproyecto) with the requirements indicated in Article 5, subsection f.

10. The construction of mezzanines (mezanines) inside the buildings is not permitted.

All constructions, services, and activities developed in this zone shall include the necessary provisions to avoid impacts on the nesting of sea turtles, in accordance with existing regulations and the practices recommended by the Technical Environmental Secretariat (Secretaría Técnica Ambiental), in relation to the following:

a- external and internal lighting of the buildings, b- lighting of public areas, c- campfires (fogatas), d- use of flashlights (focos) and lanterns (linternas), e- visits to the beach during turtle nesting season, f- noise; the foregoing without prejudice to other legal and regulatory provisions in force. (Annex approved by the Interinstitutional Commission for the Analysis of the Regulatory Plan (Comisión Interinstitucional de Análisis del Plan Regulador), in the session of May 31, 2002).

Article No. 7 – Basic Services Zone (Zona de Servicios Básicos) (ZSB):

• a)Purpose: To allow the installation of public services required by visitors.
• b)Location: Lands identified with the symbol ZSB, on map No. 17, located north of boundary marker 26, comprising from boundary marker 26 to 26+20, next to the Protection Zone (Zona de Protección).
• c)Permitted uses: Public telephone, lunch areas, sanitary services, showers, changing rooms (vestidores), and green areas.
• d)Conditional uses: Cafeteria, soda fountain (soda).
• e)Conflicting uses: Residential, industrial, and any activity that requires privatization of space, thereby undermining its public character.
• f)Concessions (Concesiones): The administration of this zone at the institutional level corresponds to the Municipality and the ICT, and may be granted in administration to third parties, upon prior presentation and approval of a preliminary project (anteproyecto).
• g)Requirements:

1. Minimum frontage: 10 meters 2. Side, rear, and front setbacks: 3 meters 3. Maximum height in number of floors: 1 floor 4. Maximum height in meters: 7 meters 5. Occupancy: 80% Article No. 8 – Zone of Controlled Residential Development (Zona de Desarrollo Controlado de Uso Residencial) (ZDC):

• a)Purpose: Zone intended for the construction of residences or villas (quintas) for rent, in accordance with Article 57, subsection b of Law 6043 (Ley 6043).
• b)Location: Zone designated with the acronym ZDC on map No. 17, located between boundary marker 26 on its northwest side and boundary marker 39+40 meters (rear section).
• c)Permitted uses: residences and apartments for rent.
• d)Conditional uses: sports facilities, clubhouse, rustic shelters (ranchos), swimming pool, cafeteria, restaurant.
• e)Conflicting use: Warehouses, bar, agriculture, industry, dance hall, discotheque, material storage depot, hardware store, and animal husbandry installations.
• f)Requirements: The interested party in developing the zone must present a development proposal for the concession area indicating:

1. Name of the project according to the typology established by the ICT.

2. Name of the owner (individual or legal entity).

3. Plan format according to the Centralized Construction Permit Commission (Comisión Centralizada de Permisos de Construcción).

4. Complete plans according to the guidelines of the Centralized Construction Permit Commission (Comisión Centralizada de Permisos de Construcción).

5. Name, signature, and registration number of the responsible professionals registered with the CFIA.

6. Exclusive use of the international system of weights and measures.

7. Consulting contract signed by the responsible professional.

8. Exclusive use of the Spanish language.

9. Cadastral plan of the property.

10. Site and location plans of the property, boundaries, restrictions, guidelines, etc.

11. Site plan indicating existing and planned installations (in stages, if any), etc.

12. Site plan indicating contour lines and stormwater management, pedestrian and vehicular accesses.

13. Wastewater treatment plant in cases where it is required, according to the existing regulations of the Ministry of Health (Ministerio de Salud).

14. Water availability letter (according to the requirements of the Department of Development (Departamento de Fomento) of the ICT).

The site design shall attempt to comply with the following standards of a general nature:

1. Maximum density 2 residences per hectare 2. Side setbacks 3 meters 3. Front and rear setbacks 3 meters 4. Setback from the boundary marker line 5 meters 5. Area designated as green zone 60% 6. Minimum lot size 5 000 meters 7. Maximum lot size 10 000 meters 8. Minimum lot frontage 50 meters 9. Maximum building coverage 40% 10. Maximum height in number of floors 2 floors 11. Maximum roof height 10 meters 12. The construction of solid perimeter walls (tapias) around the dwellings is not permitted.

13. The construction of mezzanines (mezanines) inside the buildings is not permitted.

All constructions, services, and activities developed in this zone shall include the necessary provisions to avoid impacts on the nesting of sea turtles, in accordance with existing regulations and the practices recommended by the Technical Environmental Secretariat (Secretaría Técnica Ambiental), in relation to the following:

a- external and internal lighting of the buildings, b- lighting of public areas, c- campfires (fogatas), d- use of flashlights (focos) and lanterns (linternas), e- visits to the beach during turtle nesting season, f- noise; the foregoing without prejudice to other legal and regulatory provisions in force. (Annex approved by the Interinstitutional Commission for the Analysis of the Regulatory Plan (Comisión Interinstitucional de Análisis del Plan Regulador), in the session of May 31, 2002).

Once the preliminary project (anteproyecto) is approved by the ICT, the interested party shall prepare the construction plans for the infrastructure works and installations, in which they must comply with the standards established in this regard by the National Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo), Costa Rican Tourism Institute (Instituto Costarricense de Turismo), Municipality of Golfito (Municipalidad de Golfito), and the Ministry of Health (Ministerio de Salud).

g. Concessions (Concesiones): They will be awarded according to the process established by Law 6043 (Ley 6043).

Article No. 9 – Proposed Roadway Zone (Zona de Vialidad Propuesta). (ZV).

• a)Purpose: Zone intended to improve accessibility conditions for tourists within the Maritime Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre) and to regulate the transit of motor vehicles.

a Location: Identified with the acronym ZV, according to map No. 17, it consists of the 11-meter-wide road connecting the public highway with the public zone, located at the ends of the planned zone, behind boundary marker 39+40 and boundary marker 26 meters, the latter extends for 60 meters until it meets the pedestrian path connecting the Basic Services Zone (Zona de Servicios Básicos) with the Public Zone (Zona Pública). It also includes vehicular parking areas which are marked with an E.

• b)Permitted uses: Internal circulation of vehicles, bicycles, horses, light horse-drawn carts (volantas), and restricted-circulation motor vehicles, in accordance with the provisions of the Roadways Directorate (Dirección de Vialidad) of the MOPT.
• c)Conditional and conflicting uses: Any activity not directly related to visitor transportation.

Article No. 10 – Public Zone (Zona Pública). (ZPU).

• a)Purpose: To achieve compliance with Chapter III of Law 6043 (Ley 6043) regarding the right of public use of the 50 meters measured from the ordinary high tide (pleamar ordinaria).
• b)Location: The limit of the Public Zone (Zona Pública) is marked by the line of boundary markers placed by the National Geographic Institute (Instituto Geográfico Nacional) along the coastline of Playa Sombrero. Identified with the acronym ZPU on map No. 17.
• c)Permitted, conditional, and conflicting uses: All those indicated by Law 6043 (Ley 6043) and its regulation.
• d)Concessions (Concesiones): No concessions will be granted in this zone.

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Artículo 11 — – General observations

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• a)In general, unless no other alternative exists, the discharge onto the beach of stormwater, graywater (aguas servidas), or wastewater (aguas negras) from buildings located in the restricted area will not be permitted. If this is unavoidable, a detailed project must be presented to ensure that there will be no erosion on the beach, nor any risk of the stormwater discharge becoming obstructed. Existing constructions that violate these provisions must be modified accordingly.
• b)The respective authorization must be obtained from the ICT and the Municipality prior to any start of works.
• c)Stormwater drainage, in general, may be channeled toward the ravines (quebradas), provided that the impact of the water on the ravines and from them to the ocean is mitigated.
• d)No drainage or construction may be located within a radius of less than 100 meters of potable water wells (pozos de agua potable). The Ministry of Health (Ministerio de Salud) must be requested to analyze the potability of the water extracted from the existing wells.
• e)On the front line of the construction, solid fences (vallas sólidas) with a height greater than one meter may not be built. Above this height, only railings (verjas) with elements that allow visibility, such as bars, mesh, etc., may be placed. A permeability percentage of 80% is established. The case of retaining walls (muros de retención) is excluded from this provision.
• f)No public road shall allow motor vehicle access to the beach.
• g)All development proposals submitted in the concession areas must present their project to the National Technical Environmental Secretariat (Secretaría Técnica Nacional Ambiental), so that it may determine the need or not to prepare an EIA, as part of the legal procedures.

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Artículo 12 — – General standards

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In all cases where fill, excavation, or leveling works are carried out, the following standards shall apply:

• a)Fill slopes (taludes de relleno) shall have a maximum gradient of 30%.
• b)All waste materials, whether from excavation, fill, or construction, shall be removed from the area and may not be deposited in tidal waters or coastal zones.
• c)When upper lands adjacent to a construction area are affected, they shall be leveled and have their vegetation restored, or be treated with another stabilizing system, so as to prevent erosion during or after construction.
• d)Any fill shall be clean and free of materials that could cause contamination in tidal waters.
• e)Cutting shall be preferred over filling as a method of changing slopes on sand banks.

The following standards shall apply on upper lands and coastlines, in cases where the Municipal Council determines that additional measures are required to protect the coastal region environment. Such requirements shall be established as stipulations for the corresponding approval (visado), according to the standards and requirements provided by the National Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo).

1. For works on the soil of the coastal zone:

• a)Before the start of construction, the contractor shall meet with representatives of the Municipal Council, the Urbanism Directorate (Dirección de Urbanismo) of the National Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo), and officials of the Costa Rican Tourism Institute (Instituto Costarricense de Turismo) to clarify the conditions of the permit.
• b)Construction or excavation materials may not be placed or stored in the public zone.
• c)All affected soils shall be uniformly leveled. Vegetation replacement must be done immediately after construction; otherwise, the soil must be temporarily stabilized using manure (estiércol), straw (paja), and burlap (yute) or similar until weather conditions are favorable for planting.
• d)In cases where a temporary disturbance of coastal features, beach slopes, buffer zones, or coastal vegetation is authorized, the affected area shall be completely restored at the owner's expense and under the guidance of the competent control institutions.

2. In case of works on lots adjacent to the beach on the upper part, the following measures shall be taken to minimize erosion:

• a)Before carrying out any fill, excavation, leveling, or other earthworks (movimientos de tierra) work, bales of hay stacked and buried at least 10 cm deep shall be placed along the entire lower perimeter of the area intended for construction; the bales must be replaced as many times as necessary until the permanent vegetation replacement has been established. No type of soil or material shall exceed the limit of the bales.
• b)Unless otherwise specified and approved, all slopes shall be restored to their original condition.
• c)Where natural or artificial slopes are undergoing erosion, leveling works may be carried out to achieve equilibrium, and they must be replanted with plants having thick, brush-like roots ("cepillo" type) and, as far as possible, vegetation native to the area.
• d)Construction must be scheduled for the dry season to prevent water currents from falling on exposed lands, excavations, or unstabilized soils.
• e)Sedimentary water may not be discharged into natural watercourses, which must be protected along their banks by barriers made of straw bales to intercept possible sediments.

3. For the case in which slopes of more than 15% are affected.

• a)Where this type of work is permitted, the following must be observed:

· Filling will not be permitted.

· Cutting shall be kept to an absolute minimum.

· The existing vegetation cover (cobertura vegetal) on the slope shall be permanently maintained as far as physically possible.

• b)When potential damage to a slope from erosion caused by falling water is determined, straw bales shall be placed or similar elements built at the top of the slope. The collected water shall be adequately disposed of via artificial drains or lagoons; wherever possible, these drainage waters shall be constructed along property boundaries to prevent water from draining onto neighboring lots. These lagoons shall be designed to handle maximum flows obtained with a 10-year frequency.
• c)In the case of slope cuts or excavations on land adjacent to coastal features, waste materials shall be placed at the top of the drop-off to prevent sediment drainage.
• d)Pedestrian accesses that run through coastal zones with steep or banked slopes shall be stabilized or built using elevated walkways.

4. For individual or collective wastewater (aguas negras) systems, it is necessary to present, for the corresponding approval (visado), studies of soil quality, infiltration tests, and the respective location and design.

• a)Under no circumstances will drains be accepted in fill zones near natural watercourses, even if they are intermittent, or in the vicinity of the beach.
• b)Aqueduct and storm sewer systems must demonstrate that they can be connected to the public system; if none exists, services may be provided provided that the onsite extraction of water or the disposal of wastewater (aguas servidas) and stormwater do not have a significant impact on the environment or public health.

5.5. Implementation strategy The implementation strategy outlines the general guidelines that will enable the Regulatory Plan (Plan Regulador) of the Maritime Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre) of Playa Sombrero to be put into practice; its execution involves both public and private entities.

5.5.1. Executing Entity.

The development of tourist facilities and infrastructure (namely, roads and parking) corresponds to the Municipality of Golfito (Municipalidad de Golfito).

It is also the municipality's task to maintain the roads, guarantee free transit through the Public Zone (Zona Pública), and apply the Regulation through the Maritime Terrestrial Zone Commission (Comisión de la Zona Marítimo Terrestre) or its equivalent.

Regarding the development of installations corresponding to the permitted uses for sun-beach-sea tourism, they are the responsibility of the concessionaires once they have fulfilled the requirements established by Law 6043 (Ley 6043) to obtain the respective construction permit, as well as the technical guidelines of this regulation.

5.5.2. General strategy Once the Regulatory Plan (Plan Regulador) is approved by the ICT, INVU, and the Municipality of Golfito (Municipalidad de Golfito), a notification must be sent to the current occupants so that they can finalize the procedures established by Law 6043 (Ley 6043) to sign the concession contracts.

The concession contracts must include the conditions and deadlines for the development of the area; for this, the current infrastructural limitations and the investment possibilities of the occupants must be taken into account.

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en la totalidad del texto - Texto Completo Norma 23 Reglamento de Zonificación (Plan Regulador de Sector Turístico Playa Sombrero) Texto Completo acta: 5B542 La Municipalidad de Golfito informa que, mediante el Capítulo Cuarto, Artículo Décimo Tercero, la Sesión Ordinaria número veintitrés, celebrada por el Concejo Municipal de Golfito, al ser las quince horas con treinta minutos del día treinta de setiembre La Municipalidad de Golfito informa que, mediante el Capítulo Cuarto, Artículo Décimo Tercero, la Sesión Ordinaria número veintitrés, celebrada por el Concejo Municipal de Golfito, al ser las quince horas con treinta minutos del día treinta de setiembre del año dos mil dos, se acuerda:

Con el voto afirmativo de los señores regidores: Rigoberto Núñez Salazar, Abelardo Jiménez Gómez, Carlos Castillo Zapata y Aracelly Atencio Cedeño y el voto negativo del regidor Erick Reyes Alvarado, sea cuatro votos afirmativos contra uno negativo y como definitivamente aprobado, de conformidad con el artículo 45 del Código Municipal y con apego al inciso 3) del artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana, este Concejo acuerda: la adopción formal de la Ampliación del Plan Regulador del Sector Costero Turístico de Playa Sombrero (Orcas de Osa), sita en el distrito segundo de Puerto Jiménez, cantón Golfito, entre las coordenadas de proyección Lambert 264.455N-542.945E y 263.966N-542.247E, delimitado por los mojones del Instituto Geográfico Nacional del N° 23 al Nº 40, en orden consecutivo. Habiéndose realizado la Audiencia Pública el día dieciséis de marzo de 2002. Sus regulaciones se harán exigibles a partir de la fecha de su publicación en el Diario Oficial La Gaceta.

AMPLIACIÓN PLAN REGULADOR SECTOR COSTERO TURÍSTICO PLAYA SOMBRERO Distrito Puerto Jiménez, Cantón Golfito, Provincia Puntarenas

PLAN REGULADOR El presente capítulo surge como resultado de la investigación efectuada y en él se resumen los lineamientos de desarrollo del sector costero de Playa Sombrero, mediante el Reglamento de Usos del Suelo. Las normas y usos que se establecen en este Reglamento buscan ordenar el desarrollo de las futuras actividades turísticas y de conservación en la Zona Marítimo Terrestre en estudio.

De acuerdo con los registros del Instituto Costarricense de Turismo (ICT), el sector costero ha recibido la "declaratoria de aptitud turística" tal y como se consignó en el Capítulo 1 del presente estudio.

5.1 Uso recomendado del suelo.

Las condiciones naturales del sector costero turístico de Playa Sombrero objeto de ordenamiento, permiten acotar lo siguiente:

· Es relativamente homogéneo en cuanto a sus formas de relieve y topografía.

· La capacidad de uso del suelo, desde el punto de vista agropecuario, es limitada.

· El clima es una limitante media al desarrollo de las actividades al aire libre.

· La cobertura vegetal, al menos en parte, es continua aunque de tipo secundario.

· El patrón hidrográfico es frágil y debe considerarse en el proceso de planificación.

El espacio que ocupa Playa Sombrero posee características de capacidad de uso del suelo limitadas, sin embargo, su potencial de desarrollo turístico es innegable y el destinarlo a ello será más productivo que cualquier uso agropecuario, urbano o industrial.

A continuación se señalan las recomendaciones para el uso de los terrenos, las cuales deben ser coherentes con las condiciones de un espacio pequeño, todo ello dentro de las pautas de una sostenibilidad de los recursos disponibles:

· Usos adecuados a sus características ambientales y vocación turística.

· Usos coherentes con el tamaño "pequeño" de la playa.

· Un patrón de uso del suelo que combine las relaciones entre base territorial-usos y ecosistema natural.

· El favorecer el desarrollo de actividades productivas alternativas no tradicionales.

· Conservar los hábitats ligados a los terrenos húmedos.

Por las características de los suelos, capacidad de uso, pendientes, geomorfología y sistema hídrico, se considera que gran parte de la Zona Marítimo Terrestre, con la excepción de la Zona Pública, puede ser la base para el desarrollo de facilidades recreativas, hospedaje, alimentación, comercio, etc.

Tomando en cuenta lo anterior, los usos recomendados son los siguientes:

• a)Zonas para el desarrollo de instalaciones con bajas densidades de ocupación, que garanticen la utilización de los terrenos sin cobertura vegetal y que mejoren las condiciones ambientales actuales.
• b)Zona para facilidades turísticas, que permitan el sano y libre disfrute de la playa para los visitantes permanentes u ocasionales.
• c)Zona para aparcamiento de vehículos para los turistas que no pernoctan en el sitio.
• d)Zona de Protección y Conservación; en aquellos ambientes frágiles ecológicamente y que no permitan ningún uso productivo del suelo, sino más bien, que se garantice su protección.

5.2. Objetivos y criterios de desarrollo El desarrollo actual de la actividad turística debe enmarcarse dentro de las pautas responsables y tecnológicamente limpias. Los desarrollos de sol-playa deben tener las condiciones que sean consonantes y no consuntivas con los recursos sustentantes, si es que se desea que las instalaciones no afecten el paisaje o bien acoten la vida de su atractivo.

Además de lo anterior, debe tomarse en cuenta las oportunidades de atractivos y de actividades disponibles en el entorno regional, cuya vocación complementa el desarrollo del turismo de aventuras y ecológico.

5.2.1. Objetivos generales a) Definir una estructura de usos del suelo y vialidad acorde con las tendencias modernas y con las políticas del Estado; por ende relacionadas con un desarrollo sostenible dentro de las pautas de la actividad turística.

• b)Diseñar un Reglamento de Zonificación que controle los usos productivos en la Zona Marítimo Terrestre, así como establezca los lineamientos para el ordenamiento espacial de los proyectos que en esta zona se desarrollen.
• c)Aumentar la oferta de alojamiento, alimentación y amenidades disponibles en la zona para el turismo de aventura, el ecoturismo y el turismo de sol-playa-mar.
• d)Estimular el aprovechamiento del potencial de actividades del área en sol-playa, así como el de los recursos disponibles en el entorno en aventuras y ecoturismo.
• e)Contribuir al mejoramiento del bienestar social y la calidad de vida de la zona, mediante la generación de empleos.
• f)Colaborar con el ordenamiento turístico costero del país.
• g)Orientar la inversión privada en turismo tomando en cuenta, además de los beneficios económicos, aspectos sociales de desarrollo humano territorial.
• h)Colaborar en la priorización de las estrategias del sector turismo del ICT y de ordenamiento de la Municipalidad de Golfito y el INVU.
• i)Fomentar usos turísticos del suelo, consonantes con los cambios del mercado hacia un turismo responsable, la especialización y los destinos a la medida del cliente.
• j)Establecer un uso adecuado de los recursos naturales, que responda a las características ecológicas del área dentro de las pautas de desarrollo sostenible y turísticamente responsable.

5.2.2. Objetivos específicos a) Diseñar una propuesta de usos del suelo y vialidad.

• b)Favorecer el desarrollo sostenible de Playa Sombrero.
• c)Proponer usos del suelo acordes con las características de los recursos disponibles y los objetivos que debe cumplir en el desarrollo la Zona Marítimo Terrestre.
• d)Elaborar el reglamento de zonificación, que controle y oriente el desarrollo turístico en la Zona Marítimo Terrestre de Playa Sombrero.
• e)Proponer normas que garanticen una planta y actividades turísticas dentro del marco de un "turismo responsable".
• f)Establecer las normas necesarias para la protección del humedal presente en el área de estudio.

5.2.3. Criterios de desarrollo La Ley de la Zona Marítimo Terrestre exige una serie de requerimientos y lineamientos, que se conjugan con las condiciones del sitio como guía de los criterios de ordenamiento y desarrollo. Los criterios deben operacionalizar los objetivos y son el resultado de la investigación efectuada, las características del medio natural y el marco legal que ordena los litorales costarricenses.

• a)Se debe mantener libre la Zona Pública y de admitirse usos, estos son de carácter temporal. Debe garantizarse el acceso a ésta y la recuperación de la cobertura vegetal.
• b)Se debe dar a la Zona Restringida usos que sean consonantes con los recursos disponibles y las condiciones ambientales de la base territorial.
• c)Se debe aprovechar de modo sostenible las características de Playa Sombrero, mediante el fomento de usos responsables acordes con las necesidades de conservación y manejo de los mismos.
• d)Se debe minimizar los costos y la inversión en infraestructura y servicios y su impacto ambiental.
• e)Es necesario establecer pautas en cuanto al desarrollo de infraestructura y servicios turísticos que respondan a la vocación de sol-playa-mar y las condiciones de cobertura vegetal del área.
• f)Se deben garantizar las condiciones de confort, comodidad, seguridad y privacidad de los turistas y dar al recurso playa un uso eficiente y de bajo impacto.
• g)Es conveniente que se favorezcan las combinaciones entre los recursos existentes en el sector costero de Playa Sombrero y su entorno inmediato.
• h)Deben hacerse las recomendaciones del caso para rehabilitar aquellos sectores que han venido a menos a causa de las actividades antrópicas, a fin de mejorar la calidad paisajística.
• i)Es conveniente para el desarrollo, el establecimiento de densidad baja de usuarios.
• j)Es conveniente que el diseño urbano indique retiros, densidades, porcentajes máximos de construcción, así como alturas de las edificaciones, tipologías arquitectónicas y sistemas constructivos recomendados.
• k)Se debe favorecer la tendencia al uso residencial turístico y planta de alojamiento, de acuerdo a los segmentos de la demanda histórica y potencial que registra la zona.
• 1)La red de recolección y tratamiento de aguas pluviales debe favorecer la escorrentía superficial hacia los drenajes naturales.
• m)Debe darse y garantizarse las condiciones de protección necesarias para el mantenimiento de la zona de humedal y los hábitats que allí se desarrollan.

5.3. Propuesta del Plan Regulador El Plan Regulador es la propuesta física de usos del suelo para el sector costero de Playa Sombrero, de acuerdo con las normas y regulaciones que establece la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, este se basa en los análisis efectuados y como propuesta se consigna el mapa Nº 17.

La presente propuesta de zonificación se enmarca en las normas y políticas actuales que buscan un desarrollo equilibrado y sostenible del territorio costarricense en aras del progreso regional y sus recursos y de ello no está exento el litoral. Las zonas propuestas son las siguientes:

1. Zona de Protección (ZP) 2. Zona Residencial Turística (ZRT) 3. Zona de Cooperativas (ZCO) 4. Zona de Servicios Básicos (ZSB) 5. Zona de Desarrollo Controlado (ZDC) 6. Zona Vial (ZV) 7. Zona Pública (ZPU) Las diferentes zonas ocupan determinadas áreas, estas y sus porcentajes dentro de la Zona Restringida se consignan en el siguiente cuadro:

CUADRO Nº 14 CUADRO DE ÁREAS POR ZONAS Plan Regulador del Sector Costero Turístico Playa Sombrero* Uso Área m² % 1- Zona Pública (ZPU)** 35.548 --- 2- Zona Residencial Turística (ZRT) 10.020 9.32 3- Zona de Desarrollo Controlado (ZDC) 59.451 55.48 4- Zona de Servicios Básicos (ZSB) 533 0.51 3- Zona de Cooperativas (ZCO)*** 1.247 1.16 3- Zona Verde de Protección (ZP) 25.214 23.50 7- Zona Vial (ZV) 10.690 9.97 Total: 107.155 100.00 * Todas las áreas son aproximadas.

** No se incluye para efectos de totalización de áreas ni cálculo de porcentajes.

*** Considerando el área útil, el porcentaje de Zona de Cooperativas asciende a 1.08% Fuente: Elaboración propia DEPPAT, S. A., 1996.

En la definición de las diferentes zonas se consideraron los objetivos y los criterios de desarrollo y más particularmente las condiciones físico-naturales del sitio, el cual permite un desarrollo en la mayoría del espacio disponible, pero en condiciones de baja densidad en las zonas de recuperación, como son los charrales y los tacotales.

Además, se establecen las áreas de protección para los terrenos húmedos, con lo cual se garantiza el mantenimiento de las condiciones del hábitat y el mantenimiento del paisaje, con instalaciones integradas y concordantes con este.

Estos factores se toman en cuenta en las regulaciones en lo referente a cobertura, la vegetación y otros, así como la disposición de ubicar un único acceso a la zona pública.

5.4. Reglamento de Zonificación.

A continuación se presenta el Reglamento de Zonificación para el Plan Regulador de Playa Sombrero. Este Reglamento constituye el documento que deberá ser adoptado por la Municipalidad de Golfito, previa aprobación del ICT y del INVU. La Propuesta de Usos del Suelo se presenta en el mapa N° 17.

Artículo Nº 1º-Establecimiento del reglamento y objetivos. La Municipalidad del Cantón de Golfito atendiendo a las disposiciones de la Ley 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre y reconociendo la necesidad de ordenar el desarrollo de los litorales que forman parte del Cantón, dicta el presente "Reglamento de Zonificación" que será aplicable a la Zona Marítimo Terrestre, específicamente frente al sector costero de Playa Sombrero, del mojón 1 al mojón 23, localizados en la Hoja Carate 3541-III (1:50.000) del Instituto Geográfico Nacional; aproximadamente entre las Coordenadas Lambert:

Al A2 B1 B2 B3 264 455N 264 542N 263 966N 263 986N 264 042N 542 945E 542 817E 542 470E 542 441E 542 340E Forman parte de este Reglamento el mapa N° 17, en el cual se presentan la zonas contempladas; así como la vialidad propuesta. La zonificación tiene como objetivo central, orientar el desarrollo espacial del área en mención a fin de:

• a)Definir el modelo del desarrollo turístico acorde con las condiciones físico-naturales del área, la necesidad de servicios y el mejoramiento de los terrenos mediante adecuadas pautas de diseño y manejo, considerando usos comerciales, de alojamiento, alimentación y protección.
• b)Proteger los recursos naturales, mediante un desarrollo de baja densidad, que fomente el uso racional de los mismos y que guarde concordancia con la vocación regional de conservación.
• c)Favorecer la salud, la economía y el bienestar de la población nacional y extranjera; tanto local como visitante.
• d)Garantizar un uso no consuntivo de los recursos de la playa y la Zona Restringida, para el disfrute de una combinación de sol-playa y naturalismo ambientalmente responsable.
• e)Establecer una política de desarrollo físico que partiendo de las condiciones del terreno, le de el uso más adecuado y que tome en consideración las condiciones paisajísticas actuales y futuras del área.
• f)Contribuir al desarrollo económico regional y la calidad de vida de los habitantes en el entorno inmediato al área del presente Plan Regulador.
• g)Lograr el cumplimiento de las normas y requerimientos de la Ley 6043 y su reglamento, en lo relacionado al uso del suelo en el sector costero.

Artículo N° 2º-Definiciones.

Acceso: Vía hacia donde da frente un solar o propiedad.

Albergue: Establecimiento de características rústicas, confortables, que brinda servicio de alojamiento en especial a deportistas o grupos unidos por un interés o actividad común. Hay varias modalidades cuyas características y servicios adicionales varían de acuerdo a su especialización, y con base en ellos se les dará la denominación más apropiada.

Altura máxima: Establecida del terreno al punto de cumbrera de la edificación.

Amueblado: Conjunto de elementos urbanos, tales como bancas, basureros, mesas, postes, señales y rótulos que sirven de apoyo a los servicios, para comodidad del usuario.

Apartotel: Establecimiento que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria o mensual, y que tiene las siguientes características:

1. Está constituido por unidades tipo apartamento, cada una con uno o más dormitorios, baño privado, sala comedor y cocina.

2. Ocupa la totalidad de un edificio o parte absolutamente independiente de él, y sus dependencias constituyen un todo homogéneo, con entradas para uso exclusivo del establecimiento.

3. Incluye en la tarifa el servicio de pisos; y 4. Dispone de estacionamiento para los vehículos de los huéspedes.

Área verde: Áreas libres enzacatadas o arborizadas, de uso público, comunal, destinadas a la recreación y ornamentación de la comunidad.

Barrera: Elemento que sirve de separación entre lotes, patios o jardines en propiedades.

Cabina: Establecimiento que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria o mensual, con unidades que constituyen independientes, con uno o más dormitorios, baño privado, cocina, entrada independiente desde el exterior y con estacionamiento para los vehículos de los huéspedes.

Campamentos: Establecimiento que brinda servicio de alquiler por una tarifa diaria o mensual, de terrenos debidamente delimitados y acondicionados para facilitar la vida al aire libre, en los que se pernocte bajo tienda de campaña, en remolque habitable o similar.

Casa de huéspedes: Establecimiento semejante a la pensión pero que no ofrece servicio de alimentación.

Certificación de uso: Documento en el que se establece la posibilidad de destinar una porción de terreno para la construcción de las obras abarcadas en este Reglamento. Dicho certificado será Concesión: Contrato público entre la Municipalidad y el concesionario, que otorga a este último el derecho de uso de la tierra en un lote sobre la Zona Marítimo Terrestre.

Concesionario: Persona jurídica, física o moral que posee un derecho de concesión en la Zona Marítimo Terrestre.

Condohotel: Establecimiento hotelero en el que la propiedad del inmueble está acogida a la Ley de Propiedad Horizontal, N° 3670 de 22 de marzo de 1966, y en el que la explotación hotelera está garantizada mediante un contrato de administración con una empresa operadora hotelera que asume las funciones correspondientes a los administradores según la ley y las que se derivan del carácter hotelero.

Conservación: En urbanismo, es la acción que de acuerdo a lo previsto en los Planes de Desarrollo Urbano, se orienta a mantener el equilibrio ecológico, el buen estado de las obras materiales (edificios, monumentos, plazas y parques) y en general, todo aquello que constituye su acervo histórico, cultural y social de los centros de población.

Construcción: Toda estructura que se fije o incorpore a un terreno: incluye cualquier obra de edificación, reconstrucción, remodelación o ampliación que implique permanencia.

Densidad: Consiste en el número de residentes temporales o permanentes por unidad de área (en este caso la unidad de área estimada es la hectárea).

Densidad neta: Se entenderá la relación de los habitantes dividida por la superficie total de terreno ocupado, descontando previamente las superficies viales.

Derecho de vía: Es la medida de la zona de uso público, tomada entre las líneas de demarcación establecidas por el MOPT, la Municipalidad correspondiente o un plan regulador.

Edificaciones: Todas aquellas obras destinadas para la habitación, trabajo, recreación, turismo, etc.

Hotel: Es un tipo de establecimiento con un mínimo de veinte habitaciones, o más de acuerdo a la categoría que le corresponda, que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria, así como de alimentación, a elección del cliente. Debe ocupar la totalidad de un edificio o una parte de él absolutamente, independiente, con dependencias que constituyan un todo homogéneo, con entradas, pasillos, escaleras y ascensores para el uso exclusivo del establecimiento.

Hotel residencia: Es un hotel que no ofrece servicio de alimentación.

Índice de edificabilidad: El índice de edificabilidad es un valor constante y específico según cada uso, sea este Residencial Turístico, Comercial Turístico, Alojamiento Turístico, etc. Esta resultante consiste en el número total de metros cuadrados de construcción habitable, permitidos en cualquier número de plantas.

Infractor: Persona física, jurídica o cualquier dependencia del Gobierno que no atienda el presente Reglamento de Zonificación.

Infraestructura: Servicios e instalaciones de carácter urbano, tales como: vías, drenajes, acueductos, alcantarillados, electricidad, telefonía, y otros similares.

Lote: Una parcela de tierra de cualquier tamaño, ya sea dada en concesión o en propiedad privada.

Motel Turístico: Es un tipo de establecimiento hotelero que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria y que tiene las siguientes características:

· Ofrece a los viajeros estacionamiento para sus vehículos dentro del mismo establecimiento.

· Está ubicado de preferencia fuera de los núcleos urbanos y en las proximidades de carreteras públicas.

· Cuenta con un mínimo de cinco habitaciones, todas con baño privado y entrada independiente desde el exterior.

· La edificación no excede de dos plantas, y se indica en el exterior de las mismas, mediante rótulos luminosos que permitan su fácil lectura desde la carretera tanto de día como de noche, si hay plazas libres o si no las hay.

Número de plantas: Debe entenderse como plantas totales o cobertura total o parcial del área piso (mezanine cuenta como una planta o piso).

Ocupación: (Capacidad máxima) Consiste en el porcentaje de terreno que puede ser cubierto por áreas construidas habitables o no, tales como accesos, parqueos, piscinas y otras cubiertas no naturales; las áreas verdes internas se consideran áreas residuales no comprendidas en el porcentaje de ocupación, debe ser destinada a jardines, lagos, frutales, ornamentales, etc.

Pensión: Es un tipo de establecimiento pequeño que normalmente es manejado en forma familiar, con capacidad mínima de tres habitaciones, y que ofrece servicio de alimentación en plan de pensión completa o de media pensión, en una sola tarifa global.

Propietario: Es la persona(s), empresa(s), o dependencia(s) que tiene título de propiedad sobre terrenos colindantes a la Zona Marítimo Terrestre.

Protección: Es aquella área en la cual las obras urbanas están sujetas a restricciones.

Retiros: Espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio.

Solar: Tamaño o dimensión de una propiedad o parcela de cualquier tamaño, ya sea dada en concesión o en propiedad privada.

Urbanización: Es el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos mediante apertura de calles y provisión de servicios.

Uso: Aprovechamiento, a título particular, de áreas o predios.

Uso permitido: Es aquel uso de la finca o lote, sobre el cual, el concesionario, tiene la posibilidad de destinar su terreno sin más restricciones que las aquí indicadas, y previa tramitación de los permisos de construcción requeridos por la Municipalidad de Golfito.

Uso condicional: Es aquel que aún no siendo el más recomendable para las condiciones del terreno, no genera conflicto con los usos permitidos. Este uso puede darse a un terreno, previa autorización especial de la Municipalidad y el Instituto Costarricense de Turismo, mediante un certificado.

Uso conflictivo: Es aquel que no se ajusta a la zonificación indicada en el Plan Regulador. Los usos conflictivos no se permiten bajo ninguna condición.

Vía pública: Espacios destinados a la circulación de vehículos o peatones.

Vivienda turística: Es un tipo de establecimiento que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria o mensual, con unidades que constituyen independientes, con uno o más dormitorios, baño privado, cocina, entrada independiente desde el exterior, y con estacionamiento para los vehículos de los huéspedes.

Vivienda unifamiliar: Es la edificación provista de áreas habitacionales destinadas al albergue de una sola familia.

Zonificación: Es la división de un territorio en zonas de uso, para efectos de su desarrollo racional.

Artículo N° 3º-Regulaciones generales.

• a)Zonas del Plan de Usos del Suelo. Para efectos de este Reglamento, la Zona Marítimo Terrestre de Playa Sombrero comprende las siguientes zonas: (mapa Nº 17).

1. Zona de Protección (ZP) 2. Zona Residencial Turística (ZRT) 3. Zona de Cooperativas (ZCO) 4. Zona de Servicios Básicos (ZSB) 5. Zona de Desarrollo Controlado (ZDC) 6. Zona de Vial (ZV) 7. Zona Pública (ZPU) b) Limitaciones de usos conflictivos. No existen en la actualidad usos de este tipo en Playa Sombrero. En caso de producirse en el lapso de puesta en vigencia del presente reglamento, deberá atenderse a las siguientes limitaciones:

1. No podrán ampliarse o remodelarse ningún tipo de instalaciones sin la previa autorización de la Municipalidad de Golfito y el Instituto Costarricense de Turismo.

2. No podrá cambiarse el uso de una zona a otro uso de tipo conflictivo, salvo que éste sea más compatible con el uso original, a juicio de la Municipalidad y el Instituto Costarricense de Turismo.

• c)Certificación de zona.

A solicitud de cualquier interesado, la Municipalidad emitirá un certificado de zona en el que se hace constar el uso que le corresponde a determinado terreno.

• d)Permisos de construcción, patentes y visados.

La Municipalidad de Golfito no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios o cualquiera que contravenga las disposiciones y la zonificación del presente Reglamento. De igual manera, no se concederán patentes o permiso de uso de cualquier inmueble en el que el uso solicitado no concuerde con la zonificación o en el reglamento. Todo permiso debe tener el visado del ICT.

Artículo N° 4º-Zona de Protección. (ZP).

a. Propósitos: Zona destinada a la protección y conservación de las áreas húmedas y con vegetación.

b. Ubicación: Zona identificada con las siglas ZP, Mapa N° 17, ubicada 15 metros a ambos lados, a lo largo de la Quebrada Sombrero, desde la carretera principal hasta la desembocadura en el Océano Pacífico. Incluye la franja establecida de igual manera para la protección de la quebrada que se encuentra a la altura del mojón 35 hasta su desembocadura en el mojón 30+70metros, así como el sector ubicado en la parte posterior del mojón 40 al mojón 35+50 metros c. Usos permitidos: Senderos peatonales, rótulos de interpretación, refugios para observación de aves, conservación, plantaciones de Melina, control de la erosión y reforestación, así como el trazo de calles para habilitar la zona residencial.

d. Usos condicionales: Los aprobados por el MINAE ante la presentación de la justificación respectiva previo análisis específico.

e. Usos conflictivos: Cualquiera que no sea de protección, conservación, recreación y que constituyan obras de infraestructura permanente.

f. Administración: Estos terrenos se darán en concesión al actual ocupante para dedicarlo a la protección de los recursos naturales, excepto el área de humedales que quedará bajo la administración del MINAE.

NOTA: Para cualquier uso el retiro mínimo de la línea de mojones será de 5 metros.

Artículo N° 5º-Zona Residencial Turística. (ZRT).

• a)Propósito: Zona destinada a la construcción de residencias y quintas de alquiler para disfrute de la recreación, esparcimiento y descanso, tanto para el turista nacional como para el internacional.
• b)Localización: Zona denominada con las siglas ZRT bd en el mapa Nº 17, localizada desde el mojón 23 al mojón 26.
• c)Usos permitidos: vivienda unifamiliar y reforestación.
• d)Usos condicionales: ranchos, cabinas, piscina y comercio turístico.
• e)Uso conflictivo: Bodegas, bar, agricultura, industria, salón de baile, discoteca, depósito de materiales, ferretería e instalaciones de crianza de animales.
• f)Requisitos: El interesado en desarrollar en la Zona Residencial algún proyecto, deberá presentar una propuesta de desarrollo del área en concesión donde indique:

1. Nombre del proyecto acorde con la tipología establecida por el ICT.

2. Nombre del propietario (personas físicas o jurídicas).

3. Formato de planos según Comisión Centralizada de Permisos de Construcción.

4. Planos completos según lineamientos de la Comisión Centralizada de Permisos de Construcción.

5. Nombre, firma y número de registro de los profesionales responsables incorporados al CFIA.

6. Uso exclusivo del sistema internacional de pesas y medidas.

7. Contrato de Consultoría firmado por el profesional responsable.

8. Uso exclusivo de la lengua española.

9. Plano catastrado de la propiedad.

10. Planos de ubicación y localización de la finca, colindancias, restricciones, lineamientos, etc.

11. Planta de conjunto indicando instalaciones existentes y proyectadas (por etapas si las hubieran), etc.

12. Planta de conjunto indicando curvas de nivel y tratamiento de aguas pluviales, accesos peatonales y vehiculares.

13. Planta de tratamiento de aguas negras en los casos en que sea requerida, según la normativa existente establecida por el Ministerio de Salud.

14. Carta de disponibilidad de agua (según requisitos del Departamento de Fomento, ICT).

El diseño de sitio deberá tratar de ajustarse a las siguientes normas de carácter general:

1. Densidad máxima 5 viviendas por hectárea 2. Retiros laterales 3 metros 3. Retiros frontales y posteriores 3 metros 4. Retiro de línea de mojones 5 metros 5. Área destinada a zona verde 40% 6. Tamaño mínimo del lote 2 000 metros 7. Tamaño máximo del lote 4 000 metros 8. Frente mínimo del lote 15 metros 9. Cobertura máxima 60% 10. Altura máxima número de plantas 2 pisos 11. Altura máxima de techo 10 metros 12. No se permite la construcción de tapias alrededor de los lotes.

13. No se permite la construcción de mezanines en el interior de los edificios.

Todas las construcciones, servicios y actividades que se desarrollen en esta zona contendrán las previsiones necesarias para evitar impactos sobre la anidación de las tortugas marinas, de acuerdo con las regulaciones existentes, y las prácticas recomendadas por la Secretaría Técnica Ambiental, en relación con lo siguiente:

a- iluminación externa e interna de las edificaciones, b- iluminación de áreas públicas, c- fogatas, d- uso de focos y linternas, e- visitación a la playa en época de anidación de las tortugas, f- ruidos; lo anterior sin ningún perjuicio de otras disposiciones legales y reglamentarias vigentes. (Anexo aprobado por la Comisión Interinstitucional de Análisis del Plan Regulador, en sesión de 31 de mayo del 2002).

Una vez aprobado el anteproyecto por el ICT, el interesado deberá elaborar los planos constructivos de la obra de infraestructura e instalaciones, en las cuales deberá cumplir con las normas establecidas al respecto con el INVU, ICT, Municipalidad de Golfito y el Ministerio de Salud.

g- Concesiones. Se darán de acuerdo al proceso establecido por la Ley 6043.

Artículo N° 6º-Zona de Cooperativas. (ZCO).

• a)Propósito: Hacer efectivo el inciso c) del artículo 57 de la Ley 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre, que destina un porcentaje del terreno arrendable para cooperativas, agrupaciones, asociaciones gremiales, sindicatos, etc, sin fines de lucro.
• b)Localización: Identificada con las siglas ZCO, mapa N° 17, ubicada del mojón 39 al mojón 39+30metros.
• c)Usos permitidos: Facilidades de tipo de hospedaje y recreación para los asociados de las organizaciones gremiales sin fines de lucro.
• d)Usos condicionales y conflictivos: Toda instalación que no sea de carácter recreativo turístico sin fines de lucro.
• e)La asociación o grupo interesado, deberá presentar al ICT un proyecto con los requisitos pertinentes para el tipo de desarrollo en cuestión.
• f)Concesiones: De acuerdo a lo establecido en la Ley 6043 para las áreas comprendidas en la Zona Marítimo Terrestre.
• g)Requisitos:

1. Densidad máxima 60 plazas por hectárea 2. Ocupación máxima 60% en planta baja 3. Retiros lateral y posterior 3 metros 4. Retiro frontal 3 metros 5. Altura máxima 10 metros 6. Tamaño máximo de los lotes 2000 m2 7. Tamaño mínimo de los lotes 500 m2 8. Frente mínimo 15 metros 9. La organización sin fines de lucro con interés de desarrollar esta zona, deberá presentar un anteproyecto con los requisitos indicados en el artículo 5, inciso f.

10. No se permite la construcción de mezanines en el interior de los edificios.

Todas las construcciones, servicios y actividades que se desarrollen en esta zona contendrán las previsiones necesarias para evitar impactos sobre la anidación de las tortugas marinas, de acuerdo con las regulaciones existentes, y las prácticas recomendadas por la Secretaría Técnica Ambiental, en relación con lo siguiente:

a- iluminación externa e interna de las edificaciones, b- iluminación de áreas públicas, c- fogatas, d- uso de focos y linternas, e- visitación a la playa en época de anidación de las tortugas, f- ruidos; lo anterior sin ningún perjuicio de otras disposiciones legales y reglamentarias vigentes. (Anexo aprobado por la Comisión Interinstitucional de Análisis del Plan Regulador, en sesión de 31 de mayo del 2002).

Artículo N° 7º-Zona de Servicios Básicos (ZSB):

• a)Propósito: Permitir la instalación de servicios públicos que requieren los visitantes.
• b)Localización: Terrenos identificados con la simbología ZSB, en el mapa N° 17, ubicado al norte del mojón 26, comprendiendo del mojón 26 al 26+20, al lado de la Zona de Protección.
• c)Usos permitidos: Teléfono público, áreas de almuerzo, servicios sanitarios, duchas, vestidores y áreas verdes.
• d)Usos condicionales: Cafetería, soda.
• e)Usos conflictivos: Residencial, industrial y cualquier actividad que requiera privatización de espacio, evitando el carácter público del mismo.
• f)Concesiones: La administración de esta zona en el campo institucional corresponde a la Municipalidad y al ICT, pudiendo cederse en administración a terceros, previa presentación y aprobación de un anteproyecto.
• g)Requisitos:

1. Frente mínimo: 10 metros 2. Retiros lateral, posterior y frontal: 3 metros 3. Altura máxima en N° de pisos: 1 piso 4. Altura máxima en metros: 7 metros 5. Ocupación: 80% Artículo N° 8º-Zona de Desarrollo Controlado de Uso Residencial (ZDC):

• a)Propósito: Zona destinada a la construcción de residencias o quintas para alquilar, de conformidad con el artículo 57, inciso b de la Ley 6043.
• b)Localización: Zona denominada con las siglas ZDC en el mapa N° 17, localizada entre el mojón 26 en su parte noroeste al mojón 39+40 metros. (sección posterior).
• c)Usos permitidos: residencias y apartamentos para alquiler.
• d)Usos condicionales: deportes, casa club, ranchos, piscina, cafetería, restaurante.
• e)Uso conflictivo: Bodegas, bar, agricultura, industria, salón de baile, discoteca, depósito de materiales, ferretería e instalaciones de crianza de animales.
• f)Requisitos: El interesado en desarrollar la zona deberá presentar una propuesta de desarrollo del área en concesión donde indique:

1. Nombre del proyecto acorde con la tipología establecida por el ICT.

2. Nombre del propietario (personas físicas o jurídicas).

3. Formato de planos según Comisión Centralizada de Permisos de Construcción.

4. Planos completos según lineamientos de la Comisión Centralizada de Permisos de Construcción.

5. Nombre, firma y número de registro de los profesionales responsables incorporados al CFIA.

6. Uso exclusivo del sistema internacional de pesas y medidas.

7. Contrato de Consultoría firmado por el profesional responsable.

8. Uso exclusivo de la lengua española.

9. Plano catastrado de la propiedad.

10. Planos de ubicación y localización de la finca, colindancias, restricciones, lineamientos, etc.

11. Planta de conjunto indicando instalaciones existentes y proyectadas (por etapas si las hubieran), etc.

12. Planta de conjunto indicando curvas de nivel y tratamiento de aguas pluviales, accesos peatonales y vehiculares.

13. Planta de tratamiento de aguas negras en los casos en que sea requerida, según la normativa existente del Ministerio de Salud.

14. Carta de disponibilidad de agua (según requisitos del Departamento de Fomento del ICT).

El diseño de sitio deberá tratar de ajustarse a las siguientes normas de carácter general:

1. Densidad máxima 2 residencias por hectárea 2. Retiros laterales 3 metros 3. Retiros frontales y posteriores 3 metros 4. Retiro de línea de mojones 5 metros 5. Área destinada a zona verde 60% 6. Tamaño mínimo del lote 5 000 metros 7. Tamaño máximo del lote 10 000 metros 8. Frente mínimo del lote 50 metros 9. Cobertura máxima 40% 10. Altura máxima número de plantas 2 pisos 11. Altura máxima de techo 10 metros 12. No se permite la construcción de tapias alrededor de las viviendas.

13. No se permite la construcción de mezanines en el interior de los edificios.

Todas las construcciones, servicios y actividades que se desarrollen en esta zona contendrán las previsiones necesarias para evitar impactos sobre la anidación de las tortugas marinas, de acuerdo con las regulaciones existentes, y las prácticas recomendadas por la Secretaría Técnica Ambiental, en relación con lo siguiente:

a- iluminación externa e interna de las edificaciones, b- iluminación de áreas públicas, c- fogatas, d- uso de focos y linternas, e- visitación a la playa en época de anidación de las tortugas, f- ruidos; lo anterior sin ningún perjuicio de otras disposiciones legales y reglamentarias vigentes. (Anexo aprobado por la Comisión Interinstitucional de Análisis del Plan Regulador, en sesión de 31 de mayo del 2002).

Una vez aprobado el anteproyecto por el ICT, el interesado deberá elaborar los planos constructivos de la obra de infraestructura e instalaciones, en las cuales deberá cumplir con las normas establecidas al respecto con el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, Instituto Costarricense de Turismo, Municipalidad de Golfito y el Ministerio de Salud.

g. Concesiones: Se darán de acuerdo al proceso establecido por la Ley 6043.

Artículo N° 9º-Zona de Vialidad Propuesta. (ZV).

• a)Propósito: Zona destinada a mejorar las condiciones de accesibilidad del turista dentro de la Zona Marítimo Terrestre y ordenar el tránsito de vehículos automotores.

a Localización: Identificada con las siglas ZV, de acuerdo al mapa Nº 17, consiste en la vía de 11 metros de ancho que conecta la carretera pública con la zona pública, ubicada en los extremos de la zona planificada, atrás del mojón 39+40 y el mojón 26 metros, este último se extiende por 60 metros hasta topar con el sendero peatonal comunicando la Zona de Servicios Básicos con la Zona Pública. Además, incluye los parqueos vehiculares los cuales están señalados con una E.

• b)Usos permitidos: Circulación interna de vehículos, bicicletas, caballos, volantas y vehículos automotores de circulación restringida, de acuerdo a lo establecido por la Dirección de Vialidad del MOPT.
• c)Usos condicionales y conflictivos: Cualquier actividad que no esté directamente relacionada con el transporte de los visitantes.

Artículo N° 10.-Zona Pública. (ZPU).

• a)Propósito: Lograr el cumplimiento del capítulo III de la Ley 6043 en cuanto al derecho de uso público de los 50 metros medidos a partir de la pleamar ordinaria.
• b)Localización: El límite de la Zona Pública lo marca la línea de mojones colocados por el Instituto Geográfico Nacional a lo largo del litoral de Playa Sombrero. Identificada con las siglas ZPU en el mapa Nº 17, c) Usos permitidos, condicionales y conflictivos: Todos los que señala la Ley 6043 y su reglamento.
• d)Concesiones: No se darán concesiones en esta zona.

CAPÍTULO V

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Artículo 11 — Observaciones generales

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• a)En general, salvo que no exista otra alternativa, no se permitirá la descarga en la playa de aguas pluviales, aguas servidas o aguas negras de las edificaciones que se ubiquen en el área restringida. Si esto fuese inevitable, deberá presentarse un proyecto detallado que asegure que no habrá erosión en la playa, ni existe riesgo de que la descarga pluvial se obstruya. Las construcciones existentes que violan estas disposiciones deberán modificarse en este sentido.
• b)Deberá contar con la autorización respectiva previo cualquier inicio de obras ante el ICT y la Municipalidad.
• c)Los drenajes pluviales, en general, podrán conducirse hacia las quebradas, siempre y cuando se mitigue el impacto de las aguas a las quebradas y de éstas al océano.
• d)Ningún drenaje o construcción podrá ubicarse en un radio menor de 100 metros de los pozos de agua potable. Debe solicitarse al Ministerio de Salud que analice la potabilidad del agua que se extrae de los pozos existentes.
• e)En la línea de frente de la construcción, no se podrán construir vallas sólidas con una altura mayor de un metro. Por sobre esta altura, se podrá colocar únicamente verjas con elementos que permitan la visibilidad tales como rejas, mallas, etc. Se establece un porcentaje de permeabilidad del 80%. Se excluye de esta disposición el caso de los muros de retención.
• f)Ninguna vía pública permitirá el acceso de vehículos motorizados a la playa.
• g)Todas las propuestas de desarrollo que se presenten en las áreas de concesión deberán presentar su proyecto ante la Secretaría Técnica Nacional Ambiental, a fin de que esta determine la necesidad o no de elaborar una EIA, como parte de los procedimientos de ley.

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Artículo 12 — Normas generales

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En todos los casos en que se ejecuten obras de relleno, excavación o nivelación se aplicarán las siguientes normas:

• a)Los taludes de relleno tendrán una gradiente máxima del 30%.
• b)Todos los materiales de desecho, ya sean de excavación, relleno o construcción, serán removidos del área, no pudiendo depositarse en aguas de marca o en zonas costeras.
• c)Cuando se afecten terrenos superiores adyacentes a un área de construcción, estos deberán ser nivelados y renovada su vegetación o mediante otro sistema estabilizador de modo que se prevenga la erosión durante o después de la construcción.
• d)Cualquier relleno deberá de estar limpio y libre de materiales que pueden producir contaminación en las aguas de marea.
• e)Como método de cambiar pendientes en los bancos de arena se preferirá el corte al relleno.

Las siguientes normas se aplicarán sobre los terrenos superiores y en líneas de costa, en aquellos casos en que el Concejo Municipal determine que se requieren medidas adicionales para proteger el ambiente de la región costera. Tales requerimientos serán establecidos como estipulaciones para el visado correspondiente, según normas y requerimientos suministradas por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

1. Para trabajos en el suelo de la zona costera:

• a)Antes del inicio de la construcción, el contratista se reunirá con personeros del Concejo Municipal, Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y funcionarios del Instituto Costarricense de Turismo para aclarar las condiciones del permiso.
• b)No se podrán colocar ni almacenar materiales de construcción o excavación en la zona pública.
• c)Todos los suelos afectados deberán de nivelarse uniformemente. La reposición de la vegetación debe de hacerse inmediatamente después de la construcción, de lo contrario, debe de estabilizarse el suelo temporalmente mediante el uso de estiércol, paja y yute o similar hasta que las condiciones del clima sean favorables para sembrar.
• d)En aquellos casos en que se autorice una perturbación temporal de los rasgos costeros, las pendientes de playa, las zonas de amortiguamiento o en la vegetación costera, el área afectada deberá restaurarse completamente a cargo del propietario y con la guía de las instituciones de control competentes.

2. En caso de trabajos en lotes vecinos a la playa en la parte superior, para minimizar la erosión, se tomarán las siguientes medidas:

• a)Se colocará en todo el perímetro inferior del área destinada a la construcción antes de ejecutar cualquier trabajo de relleno, excavación, nivelación o cualquier otro movimiento de tierra, pacas de heno estoqueadas y enterradas por lo menos 10 cm, debiendo de reemplazarse las pacas cuantas veces sea necesario hasta que la reposición de la vegetación permanente se haya establecido. No se deberá sobrepasar el límite de las pacas ningún tipo de suelos o materiales.
• b)A menos que se especifique y apruebe de otro modo, todas las pendientes deberán adecuarse a su estado original.
• c)Donde las pendientes naturales o artificiales están en proceso de erosión, se podrá hacer trabajos de nivelación para lograr su equilibrio, debiendo repoblarse con plantas que tengan raíces gruesas del tipo "cepillo" y en la medida de lo posible con vegetación propia de la zona.
• d)La construcción debe programarse para ajustarse a la época seca para evitar que corrientes de agua caigan sobre los terrenos expuestos, excavaciones o suelos inestabilizados.
• e)No se podrán descargar aguas sedimentarias en los cauces naturales, los cuales deberán ser protegidos a lo largo de sus riberas mediante vallas de pacas de paja que intercepten los posibles sedimentos.

3. Para el caso en que se afecten los taludes de más de 15%.

• a)Donde se permita este tipo de obras debe observarse lo siguiente:

· No se permitirá rellenar.

· El corte se mantendrá absolutamente en lo mínimo.

· Se mantendrá permanentemente la cobertura vegetal que haya sobre el talud hasta donde sea físicamente posible mantenerla.

• b)Cuando se determine un potencial daño de un talud por erosión causada por caída de agua, se colocarán en la parte superior del talud pacas de pajas o se construirán elementos similares. El agua recogida será dispuesta en forma adecuada mediante drenajes artificiales o lagunas; donde sea posible, estas aguas de drenaje se construirán a lo largo de los límites con otras propiedades para evitar que el agua drene a los lotes vecinos. Estas lagunas deberán diseñarse para manejar caudales máximos obtenidos con una frecuencia de 10 años.
• c)Para el caso de cortes en taludes o excavaciones en terrenos adyacentes a rasgos costeros, los materiales de desecho deberán colocarse en la parte superior del desnivel de modo que se evite el drenaje del sedimento.
• d)Los accesos peatonales que corran por zonas costeras con pendientes fuertes o en bancos, deberán estabilizarse o construirse mediante pasos elevados.

4. Para los sistemas individuales o colectivos de aguas negras, es necesario presentar para el visado correspondiente, estudios de la calidad del suelo, pruebas de infiltración, localización y diseño respectivo.

• a)En ningún caso se aceptarán drenajes en zonas de relleno cercanas a cauces naturales aunque fueran intermitentes, o en las inmediaciones de la playa.
• b)Los sistemas de acueductos y alcantarillado pluvial deberán demostrar que se pueden conectar al sistema público, de no existir, se podrán proveer los servicios sin que la extracción de agua en el sitio o la disposición de las aguas servidas y pluviales tengan un impacto significativo en el medio o la salud pública.

5.5. Estrategia de implementación La estrategia de implementación señala las líneas generales que permitirán llevar a la práctica el Plan Regulador de la Zona Marítimo Terrestre de Playa Sombrero, su ejecución implica tanto a los entes públicos, como privados.

5.5.1. Entidad Ejecutora.

El desarrollo de las facilidades turísticas, de infraestructura, (a saber, caminos y parqueos), le corresponde a la Municipalidad de Golfito.

También es tarea del municipio el mantenimiento de los caminos, el garantizar el libre tránsito por la Zona Pública y la aplicación del Reglamento por medio de la Comisión de la Zona Marítimo Terrestre o su similar.

En cuanto al desarrollo de las instalaciones que correspondan a los usos permitidos para el turismo de sol-playa-mar, son competencia de los concesionarios una vez que hayan cumplido los requisitos establecidos por la Ley 6043 para obtener el permiso de construcción respectivo, así como los lineamientos técnicos del presente reglamento.

5.5.2. Estrategia general Una vez aprobado el Plan Regulador por el ICT, INVU y la Municipalidad de Golfito, deberá cursar una notificación a los ocupantes actuales para que finiquiten los trámites que establece la Ley 6043 para firmar los contratos de concesión.

Los contratos de concesión deberán incluir las condiciones y plazos de desarrollo del área, para ello deben tomarse en cuenta las limitaciones infraestructurales actuales y las posibilidades de inversión de los ocupantes.

Este documento contiene dos mapas de: "Ampliación del Plan Regulador", únicamente podrá observarlos adquiriendo el documento impreso