Partial Regulatory Plan for Playa Pavones Land Use RegulationReglamento de Uso del Suelo, Plan Regulador parcial de Playa Pavones

of the entire text - Full Text of Norm 20 Soil Use Regulation, Partial Regulatory Plan of Playa Pavones Sector between Quebrada Salea and Quebrada Mangle Full Text of acta: 433D8 COSTA RICAN TOURISM INSTITUTE COSTA RICAN TOURISM INSTITUTE That for the purposes stated herein, the operative part, Article Six, subsection 3) of ordinary session number twenty held by the Municipal Council of Golfito, at eight thirty in the morning on the first of September of the year two thousand one, is transcribed, which literally reads:

Article Three, subsection 3): with seven affirmative votes and as definitively approved, this Council Agrees: to authorize the Costa Rican Tourism Institute to proceed with the respective publication in the Official Gazette La Gaceta, the pertinent modifications to the soil use map and the reference of boundary markers within the Regulation, regarding the Regulatory Plan of Bahía Pavón, Sector between Quebrada Salea and Mangle, delimited according to Lambert coordinates 263.35N-560.85E and 266.00N-561.93E.

SOIL USE REGULATION PARTIAL REGULATORY PLAN OF PLAYA PAVONES SECTOR BETWEEN QUEBRADA SALEA AND QUEBRADA MANGLE I.-Territorial planning. The soil use plan consolidates planning through a graphic synthesis and is the result of this study.

The main uses that have been assigned are:

• a)Tourist Lodging Zone, for the development of low-density and low-rise tourist complexes, whether small hotels or cabins with a core of food services and a sports and/or camping area.
• b)Recreational and Local Residential Zone.
• c)Commercial Zone.
• d)Public Institutions Zone.

The above uses cover approximately 40% of the coastal strip under study, as the other 60% has been designated for protection zone, absolute protection zone, roadways, and others.

It is important to modify the road scheme, incorporating an expansion of the right-of-way and, in turn, creating extensions, which, together with pedestrian accesses, guarantee access to the public zone, as indicated in Law 6043 and its Regulation.

The total area to be granted in concession is 46.75 ha and, as required by Law, 1.48% of the total has been set aside to be offered in concession to associations, unions, etc.

II.-Communications. The road and pedestrian communication system of Playa Pavones is detailed below:

a. Primary roads: The road that connects Pavones with Southern Punta Burica and with the rest of the Golfito area; it currently has a right-of-way of 14 meters, which is proposed to be maintained.

b. Secondary roads: Several secondary roads are proposed, with a right-of-way of 7.00 m, which will allow interconnection between the main arteries.

The vehicular and pedestrian access scheme is also part of the regulation and is intimately linked to the different uses proposed in the sector under study.

The Municipality of Golfito, abiding by the provisions of said Law, will apply the zoning regulation throughout the entire coastal sector, comprised within the Lambert grid coordinates: 263.35 north 560.95 east and 266.00 north 561.93 east. The proposed soil use map complements this regulation.

In addition, the legal and regulatory norms in force in other Laws and any others issued by the Municipal Council for the better utilization of soil use are added.

III.-Definitions.

Concessionaire: The legal or natural person to whom a right of usufruct of a portion of land in the Maritime-Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre) is granted by the Municipality.

Concession: The public contract between the Municipality and the concessionaire, granting the latter the right of usufruct of a portion of land in the Maritime-Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre).

Infrastructure: Urban and support services and facilities for the tourism industry, such as: paths, roads, sidewalks, pedestrian trails, aqueducts, sewerage, electrical lines, telephone lines, bridges, etc.

Urbanization: Provision of a piece of land with the infrastructure works required for the development or construction of buildings.

Density: The relationship between the number of people occupying it at a given time and the total surface area of the land to be occupied; for this purpose, the areas corresponding to roads and green zones are previously deducted.

Accesses: Public road on which a lot or property fronts.

Building: Those works intended for lodging, food, residence, commerce, sports, and other activities linked to recreation and tourism.

Use Certification: Document specifying the possibility of allocating a portion of land for the construction of the works permitted in this regulation. Said certificate will be issued by the Municipality at the request of the interested party.

Permitted use: That use of the lot or parcel to which the concessionaire must primarily allocate their parcel or land, with no more restrictions than those indicated herein and upon prior processing of the construction permits required by the Municipality.

Conditional use: That non-priority use for the land conditions to which the concessionaire may allocate their lot, not generating conflicts with the permitted uses. This use requires prior authorization from the I.N.V.U., the Municipality, and the I.C.T., through a certificate.

Conflicting use: That which does not conform to the soil use indicated in the Regulatory Plan. Conflicting uses are not permitted under any condition.

Construction permits, licenses, and approvals: The Municipality shall not grant construction, any provision of this regulation. The respective construction permits shall be granted in accordance with what the municipal code indicates, and likewise, the respective licenses for different activities shall only be granted for the specific area of the coastal sector. Licenses cannot be transferred and form an intrinsic part of the respective lease contract. All construction must have its respective plans approved by the I.C.T. and the Municipality, with prior payment of the corresponding taxes. Similarly, no licenses or permits will be granted for the use of any property where the requested use does not match the regulation use. The granting of licenses must have prior permission from the I.C.T., and these must be granted to current concessionaires who have been authorized for recreational, commercial, and other tourist projects that merit said license.

Primary roads: All those streets that have a right-of-way greater than or equal to 14 meters.

Secondary roads: All those streets with a right-of-way less than 14 m.

Existing conflicting use or buildings: Any conflicting use or building existing at the date this regulation becomes effective or the Regulatory Plan is implemented may continue with the following limitations:

1. It may not be expanded or remodeled; only work to maintain aesthetics, hygiene, and safety may be carried out, with prior authorization from the Municipality, I.C.T., and I.N.V.U.

2. It may not be changed to another use, unless it is more compatible with the use proposed in the Regulatory Plan, at the discretion of the Municipality and the I.C.T.

3. Existing conflicting lands or buildings are subject primarily to their as they were occupied or built in accordance with the laws in force before the enactment of said Law and the respective permits were granted.

IV.-General Regulations: For the purposes of this regulation for the partial coastal sector of Playa Pavones between Quebradas Salea and Mangle, it has been divided into the following zones:

Established use Acronym Area Ha Percent PROTECTION ZONE ZP 4.10 8.77 EROSION PROTECTION ZONE ZPE 9.95 21.28 TOURIST LODGING ZONE ZHT 12.64 27.04 PUBLIC INSTITUTIONS ZONE ZIP 2.13 4.56 RESIDENTIAL ZONE ZR 3.46 7.40 CONTROLLED DEVELOPMENT ZONE ZDC 8.93 19.10 ASSOC. & COOP. ZONE ZAC 0.69 1.48 COMMERCIAL ZONE ZC 0.26 0.56 PARKING ZONE ZE 0.49 1.05 CAMPING ZONE ZCA 0.66 1.41 ROADWAY ZONE ZVIA 3.44 7.35 PUBLIC ZONE ZPÜ TOTAL 46.75 100.00 A. ZP Protection Zone A. 1. Purpose: Established in order to maintain a biological corridor along rivers and streams, as well as flood containment, also seeking to maintain water quality.

A.2. Location: This is a zone of 10 or 15 m., measured on each side of the banks of the streams Quebrada Salea, Cocal Amarillo, Honda, Yerba, Yerbita, Mangle, and Manglito.

A.3. Permitted Use: reforestation, rest areas, and sitting areas.

A.4. Conditional Uses: none.

A.5. Conflicting Use: Any not mentioned in point A.3.

A.6. Concessions: In accordance with Law 6043 and its regulation.

B. ZPE Erosion Protection Zone B. 1. Purpose: To protect potential concessionaires in a zone that is subject to coastal degradation and that, in the medium term, if current trends continue, could disappear due to erosion.

Because the coast in Pavones is being eroded by the sea, the ZPE zone is created to prevent future damage to any man-made installation as the sea advances inland.

B.2. Location: It is comprised between boundary markers 421 to 465 and from 818 to 835.

B.3. Permitted Uses: Reforestation activities, agriculture, rest, and sitting areas.

B.4. Conditional Uses: None B.5. Conflicting Uses: Any other different from those mentioned in point B.3.

B.6. Concessions: Due to the risk it represents for buildings, this zone shall not be granted in concession.

C. ZHT Tourist Lodging Zone C.1. Purpose: To carry out lodging service rental activities through hotels and cabins. To develop the tourism plant for lodging, gastronomy, and related services.

C.2. Location: It is located in the rear lands of the Maritime-Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre) between boundary markers 437 to 470 and 826 to 835.

C.3. Permitted Use: Buildings in which people are accommodated as guests, provided their number exceeds six, regardless of the time and condition of stay, whether or not meals are provided therein; such as hotels, apartotels, cabins, inns, small restaurants (fondas), or similar.

C.4. Conditional Uses: Bars, discotheques, travel agencies, car rental agencies, and stores selling and/or renting sports articles.

C.5. Conflicting Uses: Industries, shopping centers, warehouses, fishing collection centers, mariculture projects, workshops, material storage yards, any other installation that is not tourist-related; that emits noise, smoke, vibration, or generates pollution.

C.6. Regulations: Maximum height 7.0 m. measured from ground level to the highest point of the building, including roofs, chimneys, overhangs, or any other construction element. Maximum height of 10.0 meters for thatched-roof ranchos.

No more than two floors may be built.

The frontage of a lot may not be less than 50 m., and its minimum size shall be 2,000 square meters.

Setbacks shall be: Front and rear 15 m. and sides 10 m., measured from the property line.

Maximum building coverage (cobertura) may not exceed 50% of the lot area.

Density shall be 30 persons per hectare.

C.7. Concession: In accordance with the provisions of the Law and its regulation.

D. ZIP Public Institutions Zone D.1. Purpose: To provide the possibility of having, within the Maritime-Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre), a nucleus that concentrates all state institutions that provide services in the area.

D.2. Location: Between the existing road and its projection 50 m. to the southeast, of the lines joining boundary markers 424 to 431.

Its northeastern end is 10 m. southwest of Quebrada Cocal Amarillo, and its southern end is 150 m. northwest of Quebrada Honda, both distances measured along the existing road.

D.3. Permitted Use: Activities proper to the State, such as post offices, banks, medical dispensaries, public educational centers, government offices, etc.

D.4. Conditional Uses: None are accepted.

D.5. Conflicting Uses: Any activity not carried out by the government or its institutions, housing, industries, shopping centers, warehouses, fishing collection centers, mariculture projects, workshops, material storage yards, any other installation that is not institutional in nature and that emits noise, smoke, vibration, or generates pollution.

D.6. Regulations: Maximum height 7.0 m. measured from ground level to the highest point of the building, including roofs, chimneys, overhangs, or any other construction element.

No more than two floors may be built.

Lots must not be less than 500 square meters.

The frontage of a lot may not be less than 20 m.

Setbacks shall be: Front and rear 5 m. and sides 3 m., measured from the property line.

Maximum building coverage (cobertura) may not exceed 60% of the lot area.

D.7. Concession: In accordance with the provisions of the Law and its regulation.

E. ZR Residential Zone E.1. Purpose: To carry out residential-type housing activities, whether local or recreational, for single-family homes.

E.2. Location: It is located in the lands behind boundary markers 421 to 426 and 432 to 438.

E.3. Permitted Use: Single-family housing and sports areas.

E.4. Conditional Uses: Cabins, craft sales, recreational article stores. These conditional uses may only be built on lands that face primary roads.

E.5. Conflicting Uses: Industries, shopping centers, warehouses, fishing collection centers, mariculture projects, workshops, material storage yards, any other installation that is not tourist-related and that emits noise, smoke, vibration, or generates pollution.

E.6. Regulations: No more than two floors shall be permitted; the maximum height shall be 7.0 m. measured from ground level to the highest point of the building, including roofs, chimneys, overhangs, or any other construction element.

The maximum housing density shall be an average of 20 dwellings per hectare.

The frontage of a lot may not be less than 20 m., and the lot size shall have a minimum of 500 m2 and a maximum of 4000 m2.

Setbacks shall be: front and rear 5 m. and sides 3 m., measured from the property line.

Maximum building coverage (cobertura) may not exceed 60% of the lot area.

E.7. Concessions: In accordance with Law 6043 and its regulation.

F. ZDC Controlled Development Zone F.1. Purpose: To give the occupants of the zone the possibility to opt for the benefits that a concession can grant and to carry out housing and agricultural activities or uses for their subsistence.

F.2. Location: It is located between boundary markers 835 to 850 and between 817 to 821.

F.3. Permitted Uses: Single-family housing, planting of fruit trees, and reforestation.

F.4. Conditional Uses: None other than those permitted.

F.5. Conflicting Uses: All uses different from those permitted.

F.6. Regulations: Single-family housing shall be permitted, with no more than one floor in height, 7.0 m measured from the level of the primary road to the highest point of the building.

No concession may be granted to more natural or legal persons than the current occupants thereof, on the understanding that the concession of an area that naturally must be kept under a protection regime is permitted, which is why no increase in the number of concessionaires will be allowed, to maintain the most natural conditions possible.

Currently existing dwellings may be remodeled or maintained, as long as these works do not expand the current occupation factor by more than 100% and do not involve the construction of another dwelling (the previous one must be demolished), thereby increasing the housing density.

Building coverage (cobertura) factor is not included, as it will be conditioned for current use without allowing alterations in the areas designated for this purpose.

Agricultural use will be permitted under the above assumption of no land-use change (cambio de uso del suelo) on lands that currently have vegetation cover.

F.7. Concession: In accordance with the provisions of Law 6043 and its regulation.

G ZAC Zone for Associations and Cooperatives G.1. Purpose: To carry out recreational activities for associations, unions, tourism cooperatives, etc., based on the provisions of Article ?57, subsection c) of the Law on the Maritime-Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre).

G.2. Location: It is located between the proposed primary road and the existing road between boundary markers 821 to 823.

G.3. Permitted Uses: Apartments, non-commercial cabins, for the exclusive use of members.

G.4. Conditional Uses: Sports areas annexed to the uses described in the previous point.

G.5. Conflicting Uses: Industries, shopping centers, warehouses, fishing collection centers, mariculture projects, workshops, material storage yards, any other installation that is not of a tourist nature specific to associations, commercial tourist facilities, or any other activity that emits noise, smoke, vibration, or generates pollution.

G.6. Regulations: Maximum height 7.00 m. measured from ground level to the highest point of the building, including roofs, chimneys, overhangs, or any other construction element. No more than two floors may be built.

The maximum population density shall be an average of 60 rooms per hectare.

The frontage of a lot may not be less than 40 m, and its minimum size shall be 1,000 m2 and the maximum 4,000 m2.

Setbacks shall be: Front and rear 5 m. and sides 3 m., measured from the property line.

Maximum building coverage (cobertura) may not exceed 60% of the lot area.

G.7. Concessions: In accordance with Law 6043 and its regulation.

H ZC COMMERCIAL ZONE H.1. Purpose: To carry out activities supporting the tourist activity developed in the area through the commerce of goods and services specialized in tourism.

H.2. Location: It is located behind boundary markers 824 to 826.

H.3. Permitted Uses: Commerce and support offices for tourism, such as travel agencies, tourist car rental, souvenir sales, restaurants, etc.

H.4. Conditional Uses: Bakeries, pastry shops, and office premises.

H.5. Conflicting Uses: Industries, fishing collection centers, shopping centers, mariculture projects, workshops, any other installation that is not tourist-related and that emits noise, smoke, vibration, or generates pollution.

H.6. Regulations: Maximum two floors, with a maximum height of 7.00 m. measured between the level of the public road and the highest point of the building, including roofs, chimneys, overhangs, or any other construction element.

The frontage of a lot may not be less than 20 m.

Setbacks shall be: Front and rear 5 m. and sides 3 m., measured from the property line.

Maximum building coverage (cobertura) may not exceed 60%.

The minimum area of the lots shall be 500 square meters.

H.7. Concessions: In accordance with Law 6043 and its regulation.

I. ZCA Camping Zone

Purpose: To carry out the rental activities of spaces for tourists to camp, as well as all types of mobile accommodation. The concept of a natural campsite, of low density, will be used to avoid damage to the vegetation.

I.2. Location: It is located at the rear of the Maritime-Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre) in the direction of boundary markers 823 to 826.

Permitted use: Rest and recreational activities, sports facilities that do not involve permanent habitable buildings, a guard house, reception office, a core of sanitary services, showers, and changing rooms.

I.3. Conditional uses: Grocery and sports article sales.

I.4. Regulations: Maximum height 4 m. measured from the level of the public road to the highest point of the building, including roofs, chimneys, overhangs, or any other construction element.

No more than one floor may be built.

The buildings constructed must maintain a front, rear, and side setback of 5.0 m.

The frontage of a lot may not be less than 40 m., and its minimum size shall be 1000 m2 and its maximum 4,000 m2.

Maximum building coverage (cobertura) may not exceed 20% of the lot.

I.6. Concession: In accordance with the provisions of Law 6043 and its regulation.

J. ZP Public Zone J.1. Purpose: Inalienable zone defined under the Law of the Maritime-Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre), Law 6043. Defined for the free transit and enjoyment of the beach area by all citizens.

This zone guarantees free access and use of the strip of the Maritime-Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre), known as the intertidal zone and the swimming area. According to Law 6043 and its regulation, the public zone is inalienable and imprescriptible; that is why the 50 m. inalienable line is legally and physically delimited with concrete boundary markers by the I.G.N., on the fronts of every coastal unit.

J.2. Location: The public zone extends from Quebrada Mangle to Quebrada Salea, delimited by boundary markers 815 to 850, 850 and 421, and from 421 to 470.

J.3. Permitted uses: None J.4. Conditional uses: None J.5. Conflicting uses: All those established in Law 6043.

J.6. Concessions: No concessions shall be granted in the public zone.

K. ZE Parking Zone K.1. Purpose: To enable areas where visitors can park their vehicles.

K.2. Location: Two areas are proposed, located between boundary markers 823 to 824 and between boundary markers 463 to 465.

K.3. Permitted uses: Parking of motor vehicles, sanitary services, guard post.

K.4. Conditional uses: Strictly linked to the parking activity.

K.5. Conflicting uses: All those activities not necessarily related to parking services.

K.6. Concessions: They could be under direct administration of the Municipality or granted by concession according to Law 6043.

V.-Sanctions. Violation of the norms of this regulation shall be sanctioned as follows:

a. The installation of activities in existing buildings that implies a conflicting use with the indicated use, whether conditional or non-conforming, shall be sanctioned with the closure of the premises, without prejudice to the liability incurred.

b. The Municipality shall suspend any work executed in contravention of the zoning, being able to call for the assistance of the public force for this purpose.

c. The civil and criminal sanctions contemplated in the corresponding legislation shall also be applied. Both the violators and the officials charged with enforcing this regulation who consent to the violation shall be liable for said sanctions.

VI.-Modification of the regulation and effectiveness. The modifications and variations that one wishes to introduce into this regulation shall be submitted to the technical criterion of the I.C.T. and to the procedure provided for in Article 17 of the Urban Planning Law No. 4240 of November 15, 1968.

It becomes effective upon its publication in the Official Gazette La Gaceta, and any Municipal provision that opposes its norms is hereby repealed.

CHAPTER II

en la totalidad del texto - Texto Completo Norma 20 Reglamento de Uso del Suelo, Plan Regulador parcial de Playa Pavones Sector en tre Quebrada Salea y Quebrada Mangle Texto Completo acta: 433D8 INSTITUTO COSTARRICENSE DE TURISMO INSTITUTO COSTARRICENSE DE TURISMO Que para los fines que se dirán se transcribe la parte resolutiva Artículo sexto, aparte 3) de la sesión ordinaria número veinte celebrada por el Concejo Municipal de Golfíto, a las ocho horas treinta minutos del primero de setiembre del año dos mil uno, que literalmente dice:

Artículo tercero, aparte 3): con siete votos afirmativos y como definitivamente aprobado, este Concejo Acuerda: autorizar al Instituto Costarricense de Turismo, para que proceda a la publicación respectiva en el Diario Oficial La Gaceta, las modificaciones pertinentes en la lámina de uso de suelo y la referencia de mojones dentro del Reglamento, sobre el plan Regulador de Bahía Pavón, Sector entre Quebrada Salea y Mangle, del limitado según las coordenadas Lambert 263.35N-560.85E y 266.00N-561.93E.

REGLAMENTO DE USO DEL SUELO PLAN REGULADOR PARCIAL DE PLAYA PAVONES SECTOR ENTRE QUEBRADA SALEA Y QUEBRADA MANGLE I.-Ordenamiento territorial. El plan del uso del suelo, concreta mediante una síntesis gráfica, la planificación y es el resultado del presente estudio.

Los principales usos que se han asignado son:

• a)Zona de Hospedaje Turístico, para el desarrollo de complejos turísticos de baja densidad y de baja altura, ya sea de hotel pequeño o de cabinas con núcleo de servicios de alimentación y área deportiva y/o de acampar.
• b)Zona Residencial Recreativo y local.
• c)Zona Comercial.
• d)Zona Instituciones Públicas.

Los usos anteriores cubren aproximadamente el 40% de la franja costera en estudio, ya que el otro 60% se ha designado para zona de protección, zona de protección absoluta, vialidad y otros.

Es importante la modificación del esquema vial, incorporando una ampliación del derecho de vía y a su vez, creando prolongaciones, las cuales en conjunto con los accesos peatonales, garantizan el acceso hacia la zona publica, tal y como indica la Ley 6043 y su Reglamento.

El área total a concesionar es de 46.75 ha y tal como lo exige la Ley, se ha dejado previsto un 1.48% del total, para ofrecérsela en concesión a las asociaciones, sindicatos, etc.

II.-Comunicaciones. Seguidamente se detalla el sistema de comunicación vial y peatonal de Playa Pavones:

a. Vías principales: Vía que comunica a Pavones con el Sur de Punta Burica y con el resto de la zona de Golfíto; actualmente tiene un derecho de vía de 14 metros que se propone mantener.

b. Vías secundarias: Se propone varias carreteras secundarias, con un derecho de vía de 7.00 m, las que permitirán la interconexión entre las arterias principales.

El esquema de acceso tanto vehicular, como peatonal, también es parte de la reglamentación y esta íntimamente ligado a los diferentes usos que se proponen en el sector bajo estudio.

La Municipalidad de Golfíto, atendiendo las disposiciones de dicha Ley, aplicara el reglamento de zonifícación en todo el sector costero; comprendido entre las coordenadas de la cuadrícula Lambert: 263.35 norte 560.95 este y 266.00 norte 561.93 este. Complementando este reglamento está el mapa del uso del suelo propuesto.

Además se adicionan las normas legales y reglamentarias vigente en otras Leyes y cualesquiera otras que dicte el Concejo Municipal para un mejor aprovechamiento del uso del suelo.

III.-Definiciones.

Concesionario: Persona jurídica o física a la que se le otorga un derecho de usufructo de una porción de terreno, en la Zona Marítimo Terrestre por parte de la Municipalidad.

Concesión: Contrato público entre la Municipalidad y el concesionario, que otorga a este último, el derecho de usufructo de una porción de terreno en la Zona Marítimo Terrestre.

Infraestructura: Servicios e instalaciones de carácter urbano y de apoyo a la industria turística como: caminos, carreteras, aceras, senderos peatonales, acueductos, alcantarillado, tendido eléctrico, tendido telefónico, puentes, etc.

Urbanización: Dotación de un terreno de las obras de infraestructura que se requieren para el desarrollo o levantamiento de edificaciones.

Densidad: Relación entre las personas que habitan en un determinado momento y la superficie total del terreno que se ocupara; para este efecto se descuentan previamente las zonas correspondientes a vías y zonas verdes.

Accesos: Vía pública en donde tiene frente un solar o propiedad.

Edificación: Aquellas obras destinadas al hospedaje, alimentación, residencia, comercio, deportes y demás actividades ligadas a la recreación y al turismo.

Certificación de uso: Documento en el cual se especifica la posibilidad de destinar una porción de terreno para la construcción de las obras permitidas en este reglamento. Dicho certificado será Uso permitido: Es aquel uso del lote o parcela a la cual el concesionario debe destinar prioritariamente su parcela o terreno, sin más restricciones que las aquí indicadas y previa tramitación de los permisos de construcción requeridos por la Municipalidad.

Uso condicional: Es aquel uso no prioritario para las condiciones de terreno al cual el concesionario puede destinar su lote no generando conflictos con los usos permitidos. Para este uso debe darse la previa autorización del I.N.V.U., la Municipalidad y el I.C.T, mediante un certificado.

Uso conflictivo: Es aquel que no se ajusta al uso del suelo indicado en Plan Regulador. Los usos conflictivos no se permiten bajo ninguna condición.

Permisos de construcción, patentes y visados: La Municipalidad no otorgara permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificaciones o urbanizaciones que contravengan la reglamentación o cualquier disposición del presente reglamento. Los respectivos permisos de construcción serán dados de acuerdo con lo que indica el código municipal e igualmente las respectivas patentes para las diferentes actividades, solamente serán dadas para el área específica del sector costero. Las patentes no se pueden trasladar y formar parte intrínseca del respectivo contrato de arrendamiento. Toda construcción debe tener sus respectivos planos aprobados por el I.C.T. y la Municipalidad, debiendo existir el previo pago de los impuestos correspondientes. De igual manera no se concederán patentes o permisos para el uso de cualquier inmueble, en que el uso solicitado no concuerde con el uso del reglamento. El otorgamiento de patentes debe tener previo permiso del I.C.T. y estos deben otorgarse a concesionarios vigentes a quienes se les ha autorizado proyectos turísticos recreativos, comerciales y otros que ameritan dicha patente.

Vías primarias: Todas aquellas calles que tengan un derecho de vía mayor o igual a 14 metros.

Vías secundarias: Todas aquellas calles con un derecho de vía inferior a los 14 m.

Uso o edificaciones conflictivos existentes: Cualquier uso o edificación conflictiva existente a la fecha de vigencia de este reglamento o de implementación del Plan Regulador podrá continuar con las siguientes limitaciones:

1. No podrá ampliarse o remodelarse, solamente podrá realizarse trabajos para guardar la estética, higiene, seguridad, previa autorización de la Municipalidad, I.C.T. e I.N.V.U.

2. No podra cambiarse a otro uso, salvo que este sea más compatible con el uso propuesto en el Plan Regulador, ajuicio de la Municipalidad y del I.C.T.

3. Los terrenos o edificaciones conflictivas existentes están sujetos prioritariamente a su cuando estos hayan ocupado o edificado de acuerdo con las leyes vigentes antes de la promulgación de dicha Ley y se hayan dado los respectivos permisos.

IV.-Regulaciones generales: Para efectos de este reglamento para el sector costero parcial de Playa Pavones entre las Quebradas Salea y Mangle, se ha dividido en las siguientes zonas:

Uso establecido Siglas Área Ha Porcent ZONA DE PROTECCIÓN ZP 4.10 8.77 ZONA DE PROTECCIÓN POR EROSIÓN ZPE 9.95 21.28 ZONA HOSPEDAJE TURÍSTICO ZHT 12.64 27.04 ZONAS INSTITUCIONES PUBLICAS ZIP 2.13 4.56 ZONA RESIDENCIAL ZR 3.46 7.40 ZONA DESARROLLO CONTROLADO ZDC 8.93 19.10 ZONAASOCIAC.YCOOPERAT. ZAC 0.69 1.48 ZONA COMERCIAL ZC 0.26 0.56 ZONA DE ESTACIONAMIENTO ZE 0.49 1.05 ZONA DE CAMPAMENTO ZCA 0.66 1.41 ZONA DE VIALIDAD ZVIA 3.44 7.35 ZONA PÚBLICA ZPÜ TOTAL 46.75 100.00 A. ZP Zona de protección A. 1. Propósito: Se establece con el fin de mantener un corredo biológico a lo largo de los ríos y quebradas, así como de la contención contra inundaciones, procurando además mantener la calidad de las aguas.

A2. Locatización: Esta es una zona de 10 o 15 m., medidos a cada lado de la margen de las quebradas Salea, Cocal Amarillo, Honda, Yerba, Yerbita, Mangle y Manglito.

A.3. Uso permitido: re forestación, áreas de descanso y estar.

A.4. Usos condicionales: ninguno.

A.5. Uso conflictivo: Cualquiera no mencionado en el punto 0.1.3.

A.6. Concesiones: De acuerdo con la Ley 6043 y su reglamento.

B. ZPE Zona de protección por erosión B. 1. Propósito: Proteger a los potenciales concesionarios en una zona que está sujeta a la degradación costera y que en el mediano plazo, de continuar las tendencias actuales, podría desaparecer por erosión.

Debido a que en Pavones la costa está siendo erosionada por el mar, se crea la zona ZPE para evitar daños futuros a cualquier instalación creada por el hombre al ir avanzando el mar dentro de tierra firme.

B.2. Localización: Está comprendida entre los mojones 421 al 465 y del 818 al 835.

B.3. Usos Permitidos: Actividades de reforestación, agricultura, de descanso y estar.

B.4. Usos condicionales: Ninguno B.5. Uso conflictivos: Cualquier otro diferente a los mencionados en el punto B.3.

B.6. Concesiones: Esta zona por el riesgo que representa para las edificaciones no se otorgará en concesión.

C. ZHT Zona hospedaje turístico C.l. Propósito: Realizar las actividades de alquiler de servicios de hospedaje a través de hoteles y cabinas. Desarrollar la planta turística para hospedaje, gastronomía y servicios conexos.

C.2. Localización: Se encuentra localizada en los terrenos posteriores de la Zona Marítimo Terrestre entre los mojones del 437 al 470 y del 826 al 835.

C.3. Uso permitido: Edificaciones en los cuales se alojan personas en calidad de huéspedes, siempre que su número sobrepase de seis, cualquiera que sea el tiempo y condición de permanencia, ya se den o no en ellas comidas; tales como hoteles, apárteteles, cabinas, posadas, fondas o similares.

C.4. Usos condicionales: Bares, discotecas, agencias de viajes y de alquiler de carros, y tiendas de venta y/o alquiler de artículos deportivos.

C.5. Uso conflictivos: Industrias, centros comerciales, almacenes, centros de acopio de pesca, proyectos de maricultura, talleres, depósitos de materiales, cualquier otra instalación que no sea de índole turística; que emita ruido, humo, vibración o genere contaminación.

C.6. Regulaciones: Altura máxima 7.0 m. medidos desde el nivel del terreno hasta el punto más alto de la edificación incluyendo techos, chimeneas saledizos o cualquier otro elemento constructivo. Altura máxima de 10.0 metros en ranchos de techo con paja.

No podrá construirse más de dos pisos.

El frente de un lote no podrá ser menor a 50 m. y su tamaño mínimo será de 2.000 metros cuadrados.

Los retiros serán: Frente y posterior 15 m. y laterales 10 m. medidos desde el límite de la propiedad.

La cobertura máxima no podrá exceder el 50% del área del lote.

La densidad será de 30 personas por hectárea.

C.7. Concesión: De acuerdo con lo establecido en la Ley y su reglamento.

D. ZIP Zona instituciones públicas D.l. Propósito: Dar la posibilidad de contar dentro de la Zona Marítimo Terrestre con un núcleo que concentre a todas las institucionales del estado que prestan servicios en la zona.

D.2. Localización: Entre el camino existente y la de proyección de 50 m. hacia el sureste, de las líneas que unen los mojones 424 al 431.

Su extremo noreste se encuentra a 10 m. al suroeste de la Quebrada Cocal Amarillo y su extremo sureste a 150 m. al noroeste de la Quebrada Honda, ambas distancias medidas sobre el camino existente.

D.3. Uso permitido: Actividades propias del Estado, tales como correos, bancos, dispensarios médicos, centros educativos públicos, oficinas gubernamentales, etc.

D.4. Usos condicionales: No se acepta ninguno.

D.5. Usos conflictivos: Cualquier actividad no desarrollada por el gobierno o sus instituciones, viviendas, industrias, centros comerciales, almacenes, centros de acopio de pesca, proyectos de maricultura, talleres, depósitos de materiales, cualquier otra instalación que no sea de índole institucional y que emita ruido, humo, vibración o genere contaminación.

D.6. Regulaciones: Altura máximo 7.0 m. medidos desde el nivel del terreno hasta el punto más alto de la edificación incluyendo techos, chimeneas saledizos o cualquier otro elemento constructivo.

No podrán construirse más de dos pisos.

Los terrenos no deberán ser menores a 500 metros cuadrados.

El frente de un lote no podrá ser menor a 20 m.

Los retiros serán:; Frente y posterior 5 m. y laterales 3 m. medidos desde el límite de la propiedad.

La cobertura máxima no podrá exceder el 60% del área del lote.

D.7. Concesión: De acuerdo con lo establecido en la Ley y su reglamento.

E. ZR Zona residencial E.l. Propósito: Realizar las actividades de uso habitacional del tipo residencial local o recreativo, para viviendas unifamiliares.

E.2. Localización: Se encuentra ubicada en los terrenos posteriores a los mojones del 421 al 426 y del 432 al 438.

E.3. Uso permitido: Vivienda un i familiares y áreas deportivas.

E.4. Usos condicionales: Cabinas, ventas de artesanía, tiendas de ventas de artículos recreativos. Estos usos condicionales, solo podrán edificarse en terrenos que enfrenten las vías primarias.

E.5. Uso conflictívos: Industrias, centros comerciales, almacenes, centros de acopio de pesca, proyectos de maricultura, talleres, depósitos de materiales, cualquier otra instalación que no sea de índole turística que emita ruido, humo, vibración o genere contaminación.

E.6. Regulaciones: No se permitirán más de dos pisos; la altura máxima será de 7.0 m. medidos desde el nivel del terreno hasta el punto más alto de la edificación, incluyendo techos, chimeneas saledizos o cualquier otro elemento constructivo.

La densidad máxima habitacional será media de 20 viviendas por hectárea.

El frente de un lote no podrá ser menor a 20 m. y el tamaño del lote tendrá un mínimo de 500 m2 y un máximo de 4000 m2.

Los retiros serán: frente y posterior 5 m. y laterales 3 m. Medidos desde el límite de la propiedad.

La cobertura máxima no podrá exceder el 60% del área del lote.

E.7. Concesiones: De acuerdo con la Ley 6043 y su reglamento.

F. ZDC Zona de desarrollo controlado F.l. Propósito: Dar la posibilidad a los ocupantes de la zona de optar por los beneficios que puede otorgar una concesión y realizar las actividades o usos habitacional y agrícola para su subsistencia.

F.2. Localización: Se encuentra entre los mojones 835 al 850 y entre 817 al 821.

F.3. Usos Permitidos: Vivienda unifamiliar, siembra de árboles frutales y reforestación.

F.4. Usos condicionales: Ningún otro diferente a los permitidos.

F.5. Usos conflictivos: Todos los diferentes a los permitido.

F.6. Regulaciones: Se permitirá la vivienda unifamiliar, de no más de un piso de altura, 7.0 mts medidos desde el nivel de la vía principal hasta el punto más alto de la edificación.

No se podrá concesionar a más personas físicas o judicial de los actuales ocupantes de la misma, en el entendido que se permitirá la concesión de un área que naturalmente se debe mantener bajo un régimen de protección, razón por la cual no se permitirá aumento en el número de concesionario, para mantener las condiciones más naturales posibles.

Las viviendas que se encuentren actualmente podrán ser remodeladas o darle mantenimiento, siempre que estas labores no amplíen el factor de ocupación actual en más de un 100% y que no implique la construcción de otra vivienda (la anterior debe ser demolida), ampliando con esto la densidad habitacional.

No se incluye factor de cobertura puesto que se condicionara para el uso actual sin permitir alteraciones en las áreas destinadas a este.

El uso agropecuario será permitido bajo el supuesto anterior de no cambio de uso de los terrenos que actualmente se encuentran cobertura vegetal.

F.7. Concesión: De acuerdo con lo establecido en la Ley 6043 y su reglamento.

G ZAC Zona para asociaciones y cooperativas Gl. Propósito: Realizar las actividades de recreación a las asociaciones, sindicatos, cooperativas de turismo, etc., con base en lo establecido en el artículo ?57, inciso c) de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre.

G2. Localización: Se encuentra localizada entre la vía principal propuesta y el camino existente entre los mojones 821 al 823.

G3. Usos permitidos: apartamentos, cabinas no comerciales, de uso exclusivo para los asociados.

G4. Usos condicionales: Áreas deportivas anexas a los usos descritos en el punto anterior.

G5. Usos conflictivos: Industrias, centros comerciales, almacenes, centros de acopio de pesca, proyectos de maricultura, talleres, depósitos de materiales, cualquier otra instalación que no sea de índole turística particular de las asociaciones, instalaciones turísticas comerciales o cualquier otra actividad que emita ruido, humo, vibración o genere contaminación.

G6. Regulaciones: Altura máxima 7.00 m. medidos desde el nivel del terreno hasta el punto más alto de la edificación, incluyendo techos, chimeneas saledizos o cualquier otro elemento constructivo. No se podrá construir más de dos pisos.

La densidad máxima de población será media de 60 habitaciones por hectárea.

El frente de un lote no podrá ser menor de 40 m, y su tamaño mínimo será de 1.000 m2 y el máximo de 4000 m2.

Los retiros serán: Frente y posterior 5 m. y laterales 3 m. medidos desde el límite de la propiedad.

La cobertura máxima no podrá exceder el 60% del área del lote.

G7. Concesiones: De acuerdo con la Ley 6043 y su reglamento.

H ZC ZONA COMERCIAL H.l. Propósito: Realizar las actividades de apoyo a la actividad turística que se desarrolla en la zona a través .del comercio de bienes y servicios especializado en turismo.

H.2. Localización: Se encuentra localizada posterior a los mojones del 824 al 826. - H.3. Unos permitido: Comercio y oficinas de apoyo al turismo, tales como agencias de viaje, alquiler de autos de turismo, ventas de souvenirs, restaurantes, etc.

H.4. Usos condicionales: Panaderías, reposterías y locales de oficinas.

H.5. Usos conflictivos: Industrias, centros de acopio de pesca, centros comerciales, proyectos de maricultura, talleres, cualquier otra instalación que no sea de índole turística y que emita ruido, humo, vibración o genere contaminación.

H.6. Regulaciones: Dos pisos máximos, con una altura máxima de 7.00 m. medidos entre el nivel de la vía pública hasta el punto más alto de la edificación incluyendo techos, chimeneas saledizos o cualquier otro elemento constructivo.

El frente de un lote no podrá ser menor a 20 m.

Los retiros serán: Frente y posterior 5 m. y laterales 3 m. medidos desde el límite de la propiedad.

La cobertura máxima no podrá exceder el 60%.

El área de los lotes mínima será de 500 metros cuadrados.

H.7. Concesiones: De acuerdo con la Ley 6043 y su reglamento.

I. ZCA Zona de campamento

Propósito: Realizar las actividades de renta de espacios para acampar a los turistas, así como todo tipo de alojamiento móvil. Se utilizará el concepto de campamento natural, de poca densidad, para evitar daños a la vegetación.

1.2. Localización: Se encuentra localizada en la parte posterior de la Zona Marítimo Terrestre en dirección de los mojones del 823 al 826.

Uso permitido: Actividades de descanso y recreacionales, instalaciones deportivas que no involucren edificaciones habitables permanentes, casera vigilancia, oficina de recepción, núcleo de servicios sanitarios, duchas y vestidores.

1.3. Usos condicionales: Venta de abarrotes y de artículos deportivos.

1.4. Regulaciones: Altura máxima 4 m. medidos desde el nivel de la vía pública hasta el punto más alto de la edificación, incluyendo techos, chimeneas saledizos o cualquier otro elemento constructivo.

No podrá construirse más de un piso.

Las edificaciones que se construyan deberán guardar un retiro frontal, posterior y laterales de 5.0 m.

El frente de un lote no podrá ser menor a 40 m., y su tamaño mínimo será de 1000 m2 y su máximo de 4.000 m2.

La cobertura máxima no podrá exceder el 20% del lote.

1.6. Concesión: De acuerdo con lo establecido en la Ley 6043 y su reglamento.

J. ZP Zona pública J.l. Propósito: Zona inalienable definida al amparo de la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, ?6043. Definida para el libre tránsito y disfrute de la zona de playa por parte de todos los ciudadanos.

Esta zona garantiza el libre acceso y uso de la franja de la Zona Marítimo Terrestre, conocida como la zona de entre mareas y el área de baño. De acuerdo con la Ley 6043 y su reglamento, la zona pública es inalienable e imprescriptible; es por ello que se delimita legal y físicamente la línea de los 50 m. inalienable con mojones de concreto por parte del I.GN., en los frentes de toda unidad costera.

J.2. Localización: La zona pública abarca desde Quebrada Mangle hasta Quebrada Salea delimitada por los mojones del 815 al 850, 850 y 421 y del 421 al 470.

J.3. Usos permitidos: Ninguno J.4. Usos condicionales: Ninguno J.5. Usos conflictivos: Todos los establecidos en la Ley 6043.

J.6. Concesiones: No se otorgarán concesiones en la zona pública.

K. ZE Zona de estacionamiento K.l. Propósito: Habilitar áreas donde los visitantes puedan parquear sus vehículos.

K.2. Localización: Se plantean dos áreas, ubicadas entre los mojones 823 al 824 y entre los mojones 463 al 465.

K.3. Usos permitidos: Aparcamiento de vehículos automotores, servicios sanitarios, caseta de vigilancia.

K.4. Usos condicionales: Ligados estrictamente a la actividad de parqueo.

K.5. Usos conflictivos: Todas aquellas actividades que no estén relacionadas necesariamente a los servicios de un parqueo.

K.6. Concesiones: Podrían estar bajo administración directa de la Municipalidad u otorgarse mediante concesión según Ley 6043.

V.-Sanciones. La contravención de las normas del presente reglamento se sancionará de la siguiente forma:

a. La instalación de actividades en edificios ya existentes que implique un uso conflictivo con el señalado, ya sea condicional o no conforme, se sancionará con la clausura del local sin perjuicio de la responsabilidad en que se incurra.

b. La Municipalidad suspenderá toda obra que se ejecute en contra de la zonificación, pudiendo disponer para ello del auxilio de la fuerza pública.

c. Se aplicará además las sanciones civiles y penales contempladas en la legislación correspondiente. Serán acreedores de dichas sanciones tanto los infractores como los funcionarios encargados del cumplimiento de este reglamento que consientan en la violación.

VI.-Modificación del reglamento y vigencia. Las modificaciones y variantes que se deseen introducir en el presente reglamento se someterán al criterio técnico del I.C.T. y al trámite previsto en el artículo 17° de la Ley de Planificación Urbana No 4240 del día 15 de noviembre de 1968.

rige a partir de su publicación en el Diario Oficial La Gaceta y queda derogada toda disposición Municipal que se oponga a sus normas.

CAPÍTULO II