Regulatory Plan and Zoning Regulations for the Coastal Sector of Playa San JuanilloReglamento del Plan Regulador Sector Costero de Playa San Juanillo y Reglamento de Zonificación

in the entirety of the text - Complete Text of Norm 12 Regulatory Plan for the Coastal Sector of Playa San Juanillo and Zoning Regulations The Municipality of Santa Cruz, Guanacaste, hereby notifies the residents and the general public that in Ordinary Session 12-2.001, Chapter IX, Article 9, subsection 1), section 5 of March 20 of the current year, by a definitively approved agreement by a 5-2 majority, the approval and Zoning Regulations of the Regulatory Plan of Playa San Juanillo, sixth district, third canton Santa Cruz, fifth province Guanacaste, are adopted and the Municipal Mayor is commissioned to proceed with the publication of said approval, a plan that was approved by the ICT and the INVU, in accordance with the provisions of Article 31 of Law No. 6046-77 on the Zona Marítimo Terrestre (Maritime Terrestrial Zone) and its Regulations. The regulatory plan is effective as of this date.

VII. 5.-Regulatory Plan.

The land-use regulatory plan is the final result of an entire process of inventory, analysis, and determination of criteria and policies previously developed. The plan becomes the instrument of physical and legal ordering that allows the Instituto Costarricense de Turismo, the Municipality, and the INVU effective control over the development and protection of the coastal segment under study, including the adjacent lands. The regulatory plan not only consists of a zoning map, at the appropriate scale, but also has an added regulation that establishes the rules on land uses, communications, the possible activities to be carried out, etc.

For the San Juanillo sector, the regulatory plan covers the central core of the village, which is partly zona marítimo terrestre and partly adjacent lands, in accordance with INVU guidelines. It should be noted that the sector of the village outside the zona marítimo terrestre area cannot be left out of the planning since it is a unit in itself (village) with semi-urban characteristics that needs to consolidate its identity and structure. The area considered as the village center has been included with the objective of ordering it and foreseeing the needs of the local inhabitants in the future.

VII.5.1.Land Uses:

Below, the proposed land use recommendations for San Juanillo are detailed.

a. Protection Zone (ZP) Includes green and protection areas on both sides of the streams, gullies (cárcavas), and ditches. In addition, most of the active and dead cliff fronts are included. These areas are not suitable for development, and the existing forest cover (cobertura forestal) must be maintained and improved.

b. Commercial Zone (ZC):

Zone intended for the location of facilities that satisfy the service demand of the local inhabitant, tourist, or visitor. In this zone, restaurants, sodas, bars, craft shops, sports equipment shops, grocery stores, stores, dance halls, etc., can be located.

d. Hotel-Tourism Zone (ZHT):

Zone intended for the location of small lodging complexes (small hotel, cabin complex, hostel, etc.). In this zone, projects must be integrated into the landscape and topography and take into account the area's microclimate.

e. Residential-Tourism Zone (ZRT):

Zone dedicated to the location of residences for tourism-recreational purposes. They have the characteristic of being occupied temporarily.

f. Local Housing Zone (ZVI):

Zone dedicated to housing or residences for local inhabitants or workers. They form part of the semi-urban core of San Juanillo. They have the particularity of being occupied permanently by the owners or occupants.

g. Park Zone (ZPA):

Green area zone dedicated to passive recreation and landscape contemplation.

h. Sports Zone (ZD): Zone dedicated to outdoor sports.

i. Camping and Association and Cooperative Zone (ZC-A):

Zone dedicated to camping activities.

j. Institutional-Communal Zone (ZIC):

Zone dedicated to communal and institutional services such as rural guard, banks, churches, post office, community house, community halls, schools, health centers, community ice factory, etc., with integrated gardens and small parks.

Finally, a preliminary site is located for a port facility for artisanal fishing. This site must be technically corroborated and confirmed by the Department of Port Works of the MOPT when its construction is managed. With reference to the above, the fishing services hub in the central sector of Playa San Juanillo must be eliminated. No port facility is recommended in front of the beach or in the micro-tombolo (microtómbolo) mogote sector of Punta Trinidad.

VII.5.2. Communications.

The communications system proposed for the study area is as follows:

a. Streets: The existing central road axis with access points to the beach is maintained. From the central axis in the north and northeast sector, two quadrants are proposed, with the main quadrant being where the soccer field is located. The "plaza square" was not proposed as this would reduce its area and affect a commercial premises. The road scheme includes a radial access road from the central axis (landmark 11). Furthermore, existing beach accesses are maintained, ending in small parking areas (landmarks 4 and 7).

The road access at the east end of the beach is maintained, which is the same road that communicates to Playa Cocal. From this point, it is proposed to adapt the current rustic path to become the road axis communicating to the artisanal fishing port hub. The beach access streets, the short radial road, and the one located at the east end are 7 meters wide with a 5 meter roadway, a 1 meter sidewalk, and 1 meter of green area. The streets of the quadrants and the central axis are 11 meters wide with a 7 meter roadway, and 2 meters of sidewalk and 2 meters of green zone. Finally, road access axes are planned towards the private properties bordering the study zone in the central sector.

b. Boulevard-Alameda: A boulevard-alameda is proposed on the northeast and northwest sides of the soccer field, in addition to a small boulevard that provides communication to three lots with local housing without street frontage (behind landmarks 10 and 11).

Vll.5.3. Parking:

Parking areas are located at the end of the beach accesses in the form of a hammerhead, on the northwest side of the central quadrant (soccer field), and at the public viewpoint.

VIl.6. Zoning Regulations.

The zoning regulations guarantee the application of the land-use proposal and simultaneously provide guidelines regarding the type, quantity, and quality of tourism-recreational infrastructure and services that can be developed in the coastal sector under study.

The Municipal Council of Santa Cruz, adhering to the provisions of Law No. 6043 and its regulations, will apply the zoning regulations throughout the sector between coordinates 345.15E - 224.4N and 345.6 R - 224.1N indicated in this study. Geographically, the sector to be regulated comprises the village of San Juanillo, cliffs, and the beach of the same name.

This regulation is complemented by the land-use regulatory plan map No. 16 that has been proposed for the sector, in addition to all legal and regulatory rules on urban and tourism development that oppose it. On the lands adjacent to the 200-meter strip (central sector of the village), the Urban Planning Law and the Subdivision Regulations (Reglamento de Fraccionamientos) will apply, in addition to those regulations issued by the Municipal Council for better land-use planning and use of coastal resources.

Vll.6.1. Definitions:

For a better understanding of the regulations, the following definitions are determined:

a. Concessionaire (Concesionario): Legal or physical person who is granted a concession right in the Zona Marítimo Terrestre by the Municipality of Santa Cruz according to the current regulatory plan.

b. Concession (Concesión): Public contract between the Municipal Council of Santa Cruz and the concessionaire that grants the latter the right to use a lot in the Zona Marítimo Terrestre. Said contract must be registered in the General Registry of Concessions, with the concessionaire paying the respective fee (canon).

c. Infrastructure (Infraestructura): Urban services and facilities supporting the tourism offer, such as: roads, sidewalks, aqueducts, sewer systems, electrical lines, telephone lines, bridges, drainage, and other similar ones.

d. Urbanization (Urbanización): Provision of infrastructure works required for developing or erecting buildings on a piece of land.

e. Net Density (Densidad neta): This shall be understood as the ratio of inhabitants or visitors divided by the total occupied land area, having previously subtracted those road areas and green zones for watershed protection and forestry use.

f. Access (Acceso): Public road that fronts a plot or property.

g. Building (Edificación): Those works intended for lodging, food, residence, commerce, and other activities linked to recreation and tourism.

h. Use Certificate (Certificado de uso): Document establishing the possibility of allocating a portion of land for the construction of the works permitted in this regulation.

Said certificate will be issued by the Municipality of Santa Cruz at the request of the interested party.

i. Permitted Use (Uso permitido): It is that use on the lot or parcel to which the concessionaire must primarily dedicate their land, with no more restrictions than those indicated herein and after processing the construction permits required by the Municipal Council of Santa Cruz.

j. Conditional Use (Uso condicional): It is that non-priority use for the land's conditions to which the concessionaire may dedicate their lot, not generating conflict with the permitted uses.

This use may occur, subject to special authorization from the Municipal Council of Santa Cruz and the Instituto Costarricense de Turismo by means of a certificate.

k. Conflicting Use (Uso conflictivo): It is that which does not conform to the land use indicated in this regulatory plan. Conflicting uses are not permitted under any condition.

l. Construction Permits, Permits, and Endorsements:

The Municipality of Santa Cruz will not grant permits for the construction, expansion, or remodeling of buildings or urbanizations that contravene the zoning or any of the provisions of this regulation. All construction must have its respective plans approved by the Centralized Office of Construction Permits, the ICT, the INVU, and the respective Municipality. Concurrently, the corresponding taxes must be paid, and likewise, no licenses or use permits will be granted for any property where the requested use does not match the zoning or the regulations. The granting of licenses must have prior permission from the ICT, and these must be granted to current concessionaires who have been awarded tourism-recreational-commercial-other projects warranting such licenses. The foregoing applies to private properties adjacent to the Strip of the Zona Marítimo Terrestre that are declared of tourist interest.

Existing Conflicting Uses or Buildings. Any conflicting use or building existing on the effective date of this regulation may continue with the following limitations:

1. It may not be expanded or remodeled, and only improvements to preserve aesthetics, hygiene, and safety may be made, with prior authorization from the Municipal Council of Santa Cruz.

2. It may not be changed to another conflicting use, unless it is more compatible with the use proposed in this land-use regulatory plan, in the judgment of the Municipal Council of Santa Cruz and the ICT.

3. Existing conflicting lands or buildings are momentarily subject to their expropriation and payment for improvements, according to what Law No. 6043 and its regulations indicate, provided that they were built or occupied according to the laws in force before the enactment of Law No. 6043 and with the respective permits.

VII.6.2. Regulations.

a. Land-Use Regulatory Plan Zone (See Map No. 16) For the purposes of this regulation, the following Zones are assigned to the San Juanillo sector:

a. Protection Zone (ZP).

b. Commercial Zone (ZC).

c. Hotel-Tourism Zone (ZHT).

d. Residential Tourism Zone (ZRT).

e. Local Housing Zone (ZVL).

f. Park Zone (ZPa).

g. Sports Zone (ZD).

h. Camping and Associations and Cooperatives Zone (ZC-A).

i. Institutional-Communal Zone (ZIC).

Port facility for artisanal fishing.

All the above zones are identified on the attached regulatory plan map No. 16.

The regulations for each zone are as follows:

1. Protection Zone (ZP):

1.1. Purpose: Protection of the banks of intermittent streams or gullies (cárcavas), protection of the slopes of gullies and hollows, protection of cliff fronts, with the objective of protecting soils, preventing landslides and rockfalls, improving landscape quality, and increasing rainwater infiltration.

1.2 Location: The protection zone is located all along the coastline front (active and dead cliffs) and on both sides of the streams, gullies (cárcavas), and ditches (behind landmarks 1 to 14).

1.3. Permitted Uses: In the protection zone, the following uses are permitted: pedestrian trails, seating areas for rest, access path segments.

1.4- Conditional Uses: None.

1.5. Conflicting Uses: Any use, activity, or construction that is contrary to the objectives and uses mentioned above.

1.6 Concession (Concesión): No concessions will be granted in this zone. No change of use will be permitted.

The Municipality of Santa Cruz must be responsible for the maintenance, conservation, cleaning, and control of this zone in conjunction with the neighboring Concessionaires.

2. Commercial Zone (ZC):

2-1. Purposes: Zone dedicated to the commerce of goods and services for consumption by the local inhabitant, visitor, or tourist.

2.2. Location: The commercial zone is located mainly in the central quadrant (soccer field), northeast and southeast sides (behind landmarks 11 to 13). Another small commercial zone has been located at the junction of the road accesses to the beach behind landmark 7.

2.3. Permitted Uses: Restaurants, cafeterias, sodas, bars, craft and souvenir sales, stores, grocery stores, sports equipment sales, dance halls, discotheques, bakeries, fishing gear shops will be permitted in said zone. For the small commercial zone behind landmark 7, only restaurants, cafeterias, sodas, craft and souvenir sales, and sport fishing gear sales will be permitted.

2.4. Conditional Uses: The location of hardware stores, butcher shops, and warehouses will be conditionally permitted in this zone. In the small commercial zone behind landmark 7, no conditional use is recommended.

2.5. Conflicting Uses: Industries, fishing collection centers or depots, gas stations, as well as any other activity that emits or generates foul odors, noise, vibration, or air, soil, and water contamination will not be permitted in the zone.

2.6. Requirements:

Minimum area: 150 m2.

Maximum area: 1000 m2 Minimum frontage: 10 m Maximum frontage: 20 m.

Front setback (Retiro frontal): 5 m.

Side setback (Retiro lateral): 3 m.

Maximum coverage (Cobertura máxima): 60% Maximum height (Altura máxima): 7 m.

In the zone outside the regulation of Law 6043 and its regulations, the INVU and Municipality rules will apply.

2.7. Concession (Concesión): According to the provisions of Law 6043 and its regulations.

3. Hotel-Tourism Zone (ZHT):

3.1. Purposes: To allow the development of lodging, gastronomy, and related services for the tourist or visitor staying overnight in this coastal sector.

3.2. Location: This zone is located behind landmarks 3 to 11.5 on the upper part of the elevated terrace and behind landmarks 4 and 7.

3.3. Permitted Uses: The permitted uses in this zone are small hotels, condohotels, hostels, cabins, a bar, and light sports areas. Passive recreation areas, swimming pools, a soda, and a cafeteria are included.

3.4. Conditional Uses: The conditional uses in this zone are tourism residential and recreational clubs.

3.5. Conflicting Uses: Uses, activities, or facilities that are not of a tourism nature will not be permitted in this zone.

3.6. Requirements: The interested party or applicant for a concession must comply with the requirements of Articles 54, 55, and 56 of the Regulations of Law 6043 and Articles 31, 33, and 37 of the same law. The project or development for the area requested in concession must be submitted with the following minimum information: name and address of the applicant, project name, project boundaries, indication of the area to be developed, cadastral plan of the property, site plan of the facilities, contour map and vegetation cover (cobertura vegetacional) map, road plan, plan for the organization and treatment of green areas, preliminary project of the facilities, typical, longitudinal, and transversal sections, economic viability study, with budget details, investment estimate and form of financing, potable water supply study, collection and treatment study for greywater and sewage (special emphasis on this last aspect). The spatial design must respect at least the following rules:

Minimum area: 0.25 hectares Maximum area: 1.5 hectares Front setback: 5 m, Rear setback: 5 m.

Side setback: 5 m.

Maximum coverage: 50% Maximum height: 7 m, Internal roads: 10% Maximum density: 60 persons/Ha.

Furthermore, all relevant rules for this type of project established in the Urban Planning Laws, Construction and Urbanization Subdivision Regulations must be complied with.

3.7. Concessions: According to the provisions of Law 6043 and its regulations. The hotel-tourism concessions would be conditional upon the repair and reinforcement of the San Juanillo aqueduct.

4. Tourism Residential Zone (ZRT):

4.1. Purposes: Zone intended for tourism-recreational residences.

4.2. Location: The zone is located behind landmarks 1 to 3 and 7.5 to 11.5.

4.3- Permitted Uses: Single-family dwelling, multi-family dwelling, apartment, ranchos, swimming pools.

4.4. Conditional Uses: Hostels, cabins.

4.5. Conflicting Uses: Commercial uses or tourism service uses, stores, food grocery stores, bakeries, pastry shops, warehouses, bars, industries, dance halls, warehouses (bodega), as well as any other activity that emits or generates foul odors, noise, vibration, or air, soil, and water contamination will not be permitted.

4.6. Requirements: Minimum area: 600 m2.

Maximum area: 2000 m2 Minimum frontage: 15 m Maximum frontage: 30 m.

Front setback: 5 m.

Side setback: 3 m, Maximum coverage: 50% Maximum height: 5 m.

4.7. Concession (Concesión): According to the provisions of Law 6043 and its regulations. The tourism-residential concessions for the zone between landmark 1 and 3 would be conditional upon the repair and reinforcement of the San Juanillo aqueduct.

5. Local Housing Zone (ZVL):

5.1. Purposes: Zone intended for housing for local residents or workers.

5.2. Location: The zone is located behind landmarks 7 and 11 and diagonal to the north and east corner of the soccer field.

5.3. Permitted Uses: Single-family dwelling, multi-family dwelling, ranchos, warehouse (bodega).

5.4. Exclusive Conditional Use: Church or chapel.

5.5. Conflicting Uses: Any use that is not residential in nature or that indicated in the exclusive conditional use.

5-6. Requirements: Minimum area: 300 m2.

Maximum area: 2000 m2 Minimum frontage: 10 m Maximum frontage: 30 m.

Front setback: 5 m.

Side setback: 3 m.

Maximum coverage: 50% Maximum height: 7 m.

Minimum green area: 30% In the areas outside the zona marítimo terrestre, INVU and Municipality regulations apply.

5.7. Concession (Concesión): According to the provisions of Law 6043 and its regulations.

6. Park Zone (ZPa):

6.1. Purposes: Zone intended for a park and green area.

6.2. Location: The zone is located behind landmarks 13 and 14.

6-3. Permitted Uses: Sidewalks, trails, gardens, benches, non-permanent kiosks.

6.4. Conditional Uses: None 6.5. Conflicting Uses: Any use that is not of a park nature.

6.6. Concession (Concesión): No concessions are granted in this area.

7. Sports Zone (ZD):

7.1. Purposes: Zone intended for outdoor sports.

7.2. Location: The zone is located in the north sector of the study area behind landmarks 12 to 14.

7.3. Permitted Uses: Practicing outdoor sports.

7.4. Conditional Uses: None 7.5. Conflicting Uses: Any use that is not of an outdoor sports nature.

7.6. Concession (Concesión): No concessions are granted in this area.

8. Camping and Cooperatives and Associations Zone (ZC-A):

8.1. Purposes: Zone intended for camping activities and associations.

8.2. Location: The zone is located in the northwest sector behind landmarks 12 to 14.5.

8.3. Permitted Uses: Zone for the temporary location of tents, administration office (cásela), bathroom modules, sanitary services, and sinks (pilas), in addition to small tourism-recreational developments promoted by cooperatives and associations.

8.4. Conditional Uses: None.

8.5. Conflicting Uses: Any use, activity, or facility that is not inherent to camping activity.

8.6. Concession (Concesión): It is recommended that the concession for this area be treated as an area to be granted to associations and cooperatives, preferably to the Junta Educacional of the School of San Juanillo or the Comunal Development Association.

9. Institutional-Communal Zone (ZIC):

9.1. Purposes: Zone intended for communal, institutional, and religious services such as: rural guard post, banks, churches, post office, community house, community halls, clubs, schools, health centers, association and development board headquarters, etc. With integrated gardens and small parks.

9.2. Location: The zone is located behind landmarks 11 to 11.5, 11.5 to 12, and on the north and northeast side of the soccer field (main quadrant).

9.3. Permitted Uses: Institutional, communal, and religious services.

9.4. Conditional Uses: Ice Factory 9.5. Conflicting Uses: Any use, activity, or facility that is not those indicated at the beginning.

9.6. Concession (Concesión): According to the provisions of Law 6043 and its regulations.

Port facility for artisanal fishing: It is considered essential to designate the site for a port facility directed at artisanal fishing. This activity is currently being carried out... with the current facilities occupying a sector of Playa San Juanillo. There are no mooring or docking facilities or services, nor fuel supply, boat launching site, or storage for fishing equipment, etc. This infrastructure must be developed, so the cliff front adjacent to landmark 1 at the east end of the beach is assigned for the location of the pier, which will have road access.

Penalties: The contravention of the rules of this regulation will be penalized in the following manner:

a. The installation of activities in existing buildings that imply a use irreconcilable with the established zoning, whether a conflicting use or a conditional or authorized use, will be penalized with the closure of the premises, without prejudice to any criminal liability incurred.

b. The Municipal Council of Santa Cruz will suspend any work executed against the zoning, and may use the assistance of the public force to do so.

c. Furthermore, all civil and criminal penalties contemplated in the corresponding laws will be applied. Both the offenders and the officials responsible for non-compliance with this regulation who consent to its violation will be liable to said penalties.

Modification of this regulation and validity:

The modifications and variations that one wishes to introduce to this regulation will be submitted to the technical criteria of the ICT and the procedure provided in Article 17 of the Urban Planning Law No. 4240 of November 15, 1968, as well as the provisions in the Financial Administration Law and the regulations that govern the Procuraduría General de la República.

Effective from the publication in the Official Gazette, and any previous municipal provision that opposes its rules is hereby repealed.

Let it be published.-Santa Cruz, June 26, 2001

en la totalidad del texto - Texto Completo Norma 12 Reglamento del Plan Regulador Sector Costero de Playa San Juanillo y Reglamento de Zonificación La Municipalidad de Santa Cruz, Guanacaste, avisa por este medio a los vecinos y al público en general que en sesión Ordinaria 12-2.001, capítulo IX, Artículo 9°, inciso 1), apartado 5 del 20 de marzo del año en curso que por acuerdo definitivamente aprobado por mayoría 5-2 se adopta y se comisiona al señor Alcalde Municipal para que proceda a la publicación de aprobación y Reglamentación de Zonificación del Plan Regulador de Playa San Juanillo, distrito sexto, cantón tercero Santa Cruz, provincia quinta Guanacaste, plan que fue aprobado por el ICT y el INVU, de acuerdo a lo dispuesto en el articulo 31 de la ley No 6046-77 sobre la Zona Marítimo Terrestre y su Reglamento. El plan regulador rige a partir de esta fecha.

VII. 5.-Plan regulador.

El plan regulador del uso del suelo es el resultado final de todo un proceso de inventario, análisis y determinación de criterios y políticas elaborados anteriormente. El plan se convierte en el instrumento de ordenación física y legal que permite al Instituto Costarricense de Turismo, a la Municipalidad y al INVU el control efectivo del desarrollo y protección del segmento costero bajo estudio incluyendo los terrenos adyacentes. El plan regulador no sólo consta de un mapa de zonificación, a la escala adecuada, sino que además se le adiciona un reglamento en donde se establecen las normas sobre los usos del suelo, las comunicaciones, las posibles actividades a realizar, etc.

Para el sector de San Juanillo el plan regulador cubre el núcleo central del poblado el cual es parte zona marítimo terrestre y parte terrenos aledaños, de acuerdo a directrices del INVU. Es de destacar que el sector del poblado Fuera del área de la zona marítimo terrestre no puede quedar por fuera de la planificación ya que es una unidad en si misma (poblado) de características semiurbanas que necesita que se consolide su identidad y estructura. Se ha incluido el área que se considera como centro de poblado teniendo romo objetivo el ordenamiento de esta y preveer las necesidades de los habitantes locales a futuro, VII.5.1.Usos del suelo:

A continuación se detallan las propuestas de los usos del suelo recomendados para San Juanillo.

a. Zona de protección (ZP) Incluye las áreas verdes y de protección a ambos lados de las quebradas cárcavas y zanjas. Se suma a lo anterior la mayor parte del frente de acantilados vivos y muertos. Estas áreas no son aptas para desarrollo debiéndose mantener !a cobertura Forestal existente y mejorando este.

b. Zona comercial (ZC):

Zona destinada para la ubicación de instalaciones que satisfagan la demanda de .servicios del habitante local turista o visitante. En esta zona se pueden ubicar restaurantes, sodas, bares, ventas de artesanía, ventas de artículos deportivos, abastecedores, tiendas, salones de baile, etc.

d. Zona hotelera-turística (ZHT):

Zona destinada para la ubicación de pequeños complejo de hospedaje (hotel pequeño, complejo de cabinas, albergue, etc). En esta zona los proyectos deben ser integrados al paisaje y topografía y tomar en cuenta el microclima del área.

e. Zona Residencial-Turística (ZRT):

Zona dedicada a la localización de residencias con fines turístico- recreativos. Tienen la característica de ser ocupadas temporalmente.

f. Zona Vivienda-local (ZVI):

Zona dedicada a vivienda o residencias de habitantes locales o de trabajadores. Forman parte del núcleo semiurbano de San Juanillo. Tienen la particularidad de ser ocupadas permanentemente por los dueños u ocupantes.

g. Zona de parque (ZPA):

Zona de área verde dedicada a la recreación pasiva y a la contemplación del paisaje.

h. Zona deportiva (ZD): Zona dedicada al deporte al aire libre.

i. Zona de camping y de Asocia, y cooperativas (ZC-A):

Zona dedicada a la práctica de camping.

j. Zona institucional-común a I (ZIC):

Zona dedicada a servicios comunales e institucionales como guardia rural, bancos, iglesias, correo, casas comunal, salones comunales, escuelas, centros de salud, fabrica de hielo comunitario, etc. con jardines y parquecitos integrados.

Finalmente se ubica preliminarmente el sitio para una instalación portuaria para la pesca artesanal, Este sitio debe ser corroborado técnicamente y confirmado por el Departamento de Obras Portuarias del MOPT, cuando se gestione la construcción del mismo. Con referencia a lo anterior el núcleo de servicios pesqueros en el sector central de playita San Juanillo debe ser eliminado. No se recomienda ninguna instalación portuaria al frente de la playita ni en el sector del microtómbolo mogote de Punta Trinidad.

VII.5.2. Comunicaciones.

El sistema de comunicación propuesta para el área de estudio es el siguiente:

a. Calles: Se mantiene el eje central vial existente con los accesos a la playa. A partir del eje central en el sector norte y noreste se proponen dos cuadrantes siendo el cuadrante principal en donde se localiza el campo de fútbol. No se propuso el "cuadrado de la plaza" ya que esta disminuiría su área además de afectar un local comercial. Se incluye en el esquema vial un con acceso radial a partir del eje central (mojón 11). Además se mantienen los accesos existentes a la playa finalizando estos en pequeños parqueos (mojón 4 y 7).

Se mantiene el acceso vial en el extremo este de la playita siendo la misma que comunica a playita Cocal. A partir de este se propone adecuar el actual camino rústico para que pase a ser el eje vial de comunicación al núcleo portuario de pesca artesanal, las calles de acceso a la playita, la radial corta y la localizada en el extremo este son de 7 metros de ancho con una calzada de 5 metros 1 metro de acera y 1 metro de área verde. Las calles de los cuadrantes y cié central son de 11 metros con una calzada de 7 metros y 2 metros de acera y 2 metros de zona verde. Finalmente se deja previsto ejes de acceso vial hacia las propiedades privadas colindantes con la zona de estudio en el sector central.

b. Bulevar Alameda: Se propone un bulevar-alameda en los costados noreste y noroeste de campo de fútbol, además de un pequeño boulevard que da comunicación a tres lotes con vivienda local sin frente de calle (detrás de mojón 10 y 11).

Vll.5.3. Parqueos:

Se localizan parquees al final de los accesos a la playita en forma de martillo, en el costado noroeste del cuadrante central (campo de fútbol) y en el mirador público.

VIl.6. Reglamento de Zonificación.

Con el reglamento de zonificación se garantiza la aplicación de la propuesta de uso del suelo y paralelamente se dan las pautas en cuanto al tipo, cantidad y calidad de la infraestructura y servicios de índole turístico recreativo que se puedan desarrollar en d sector costero bajo estudio.

El Concejo Municipal de Santa Cruz atendiendo las disposiciones de la ley N° 6043 y su reglamento aplicará el reglamento de zonificación en todo el sector comprendido entre las coordenadas 345.15E - 224.4N y 345,6 R - 224.1N indicadas en el presente estudio. Geográficamente el sector a ser regulado comprende el poblado de San Juanillo, acantilados y la playita del mismo nombre.

Complementan ese reglamento el mapa del plan regulador de uso del suelo No. 16 que se ha propuesto para el sector, además de todas las normas legales y reglamentarias que se le opongan sobre desarrollo urbano y turístico. En los terrenos adyacentes a la franja de los 200 metros (sector central del poblado) se aplicará la Ley de Planificación Urbana y el Reglamento de Fraccionamientos, además de aquellas regulaciones que dicte el Concejo Municipal para un mejor ordenamiento y aprovechamiento de uso del suelo y los recursos costeros.

Vll.6.1. Definiciones:

Para una mejor comprensión del reglamento se determinan las siguientes definiciones:

a. Concesionario: persona jurídica o física que se le otorga un derecho de concesión en la Zona Marítimo Terrestre por parte de la Municipalidad de Santa Cruz de acuerdo al plan regulador vigente.

b. Concesión: contrato público entre el Concejo Municipal de Santa Cruz y el concesionario que otorga a éste el derecho de uso de un lote en la Zona Marítimo Terrestre- Dicho contrato debe ser registrado en el Registro General de Concesiones, pagando el concesionario el canon respectivo.

c. Infraestructura: servicios e instalaciones de carácter urbano y de apoyo a la oferta turística como: carreteras, aceras, acueductos, alcantarillado, tendido eléctrico, tendido telefónico, puentes, drenajes y otros similares.

d. Urbanización: Dotación a un terreno de las obras de infraestructura que requieren para el desarrollo o levantamiento de edificaciones.

e. Densidad neta: Se entenderá como la relación de los habitantes o visitantes dividida por la superficie total de terreno ocupado, descontando previamente aquellas área viales y zonas verdes de protección de cuencas y de uso forestal.

f. Acceso: Vía pública que da frente a un solar o propiedad.

g. Edificación: Aquellas obras destinadas al hospedaje, alimentación, residencia, comercio y demás actividades ligadas a recreación y turismo.

h. Certificado de uso: Documento en el cual se establece la posibilidad de destinar una porción de terreno para la construcción de las obras permitidas en este reglamento.

Dicho certificado será la Municipalidad de Santa Cruz a solicitud de! interesado.

i. Uso permitido: Es aquel uso en el lote o parcela en la cual el concesionario debe destinar prioritariamente su terreno, sin más restricciones que las aquí indicadas y previa tramitación de los permisos de construcción requeridas por el Concejo Municipal de Santa Cruz.

j. Uso condicional: Es aquel uso no prioritario para las condiciones del terreno en la cual el concesionario puede destinar su lote no generando conflicto con los usos permitidos.

Este uso puede darse, previa autorización especial del Concejo Municipal de Santa Cruz y el Instituto Costarricense de Turismo mediante un certificado.

k. Uso conflictivo: Es aquel que no se ajusta al uso del suelo indicado en el presente plan regulador. Los usos conflictivos no se permiten bajo ninguna condición.

l. Permisos de construcción, permisos y visados:

La Municipalidad de Santa Cruz no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios o urbanizaciones que contravengan la zonificación o cualquier de las disposiciones del presente reglamento. Toda construcción debe tener sus respectivos planos aprobados por la Oficina Centralizado de Permisos de Construcción, el ICT, el INVU, la Municipalidad respectiva. Paralelamente debe existir el pago de impuestos correspondientes, que igual manera no se concederán patentes o permisos de uso a cualquier inmueble en que el uso solicitado no concuerde con la zonificación o el reglamento. El otorgamiento de patentes debe tener previo permiso del ICT y ésta deben otorgarse a concesionarios vigentes a quienes se les ha otorgado proyectos turísticos - recreativos - comerciales - otros que ameriten dichas patentes. Lo anterior rige para el caso de las propiedades privadas adyacentes a la Franja de la Zona Marítimo Terrestre que están declaradas de interés turístico.

Usos o edificaciones conflictivas existentes. Cualquier uso o edificación conflictivo existente a la fecha de vigencia de ese reglamento podrá continuarse con las siguientes limitaciones:

1. No podrá ampliarse o remodelarse y solamente se podrán hacer mejoras para guardar la estética, higiene y seguridad, previa autorización del Concejo Municipal de Santa Cruz.

2. No podrá cambiarse a otro uso conflictivo, salvo que éste sea más compatible con el uso propuesto en el presente plan regulador de uso del suelo a juicio del Concejo Municipal de Santa Cruz y del ICT.

3. Los terrenos o edificaciones conflictivos existentes están sujetos momentáneamente a su expropiación y pago de mejoras de acuerdo a lo que indica la ley No 6043 y su reglamento, siempre y cuando éstos se edificaran o ocuparon acorde a las leyes vigentes antes de la promulgación de la ley N° 6043 y con los permisos respectivos.

VII.6.2. Regulaciones.

a. Zona del plan regulador de uso del suelo (Ver mapa No. 16) Para efectos de este reglamento, al sector de San Juanillo se le asignan las siguientes Zonas:

a. Zona de protección (ZP).

b. Zona comercial (ZC).

c. Zona hotelera turística (ZHT).

d. Zona Residencia! Turística (ZRT).

e. Zona Vivienda - local. (ZVL).

f. 7ona de parque (Zpa).

g. Zona deportiva (ZD).

h. Zona de camping y de Asociaciones y Cooperativas (ZC-A).

i. Zona institucional - comunal (ZIC).

Instalación portuaria para la pesca artesanal.

Todas la anteriores zonas están identificadas en el mapa del plan regulador No 16 que se encuentra adjunto.

Las regulaciones para cada zona son las siguientes:

1. Zona de protección (ZP):

1.1. Propósito: Protección de las riberas de las quebradas o cárcavas intermitentes, protección de las laderas de las cárcavas y hondonada, protección de los frentes de acantilados, con el objetivo de proteger los suelos, evitar derrumbe y desprendimientos, mejorar la calidad paisajística y aumentar la infiltración de las aguas llovidas.

1.2 Localización: Las zona de protección está localizado a lodo lo largo del frente del litoral (acantilados vivos y muertos) y en ambos lados de las quebradas, cárcavas y zanjas (detrás de los mojones 1 al 14).

1.3. Usos permitidos: En la zona de protección se permiten los siguientes usos: senderos peatonales, sitios de estar para descanso, segmentos de camino de acceso.

1.4- Usos condicionales: Ninguno.

1.5. Usos conflictivos: Toda uso, actividad, o construcción que sea contrario a los objetivos y usos mencionados anteriormente.

1.6 Concesión: En esta zona no se otorgarán concesiones. No se permitirá ningún cambio de uso.

La Municipalidad de Santa Cruz debe hacerse responsable por el mantenimiento, conservación, limpieza y control de ésta zona en conjunto con los Concesionarios colindantes.

2. Zona comercial (ZC):

2-1. Propósitos: Zona dedicada al comercio de bienes y servicio'; de consumo del habitante local visitante o turística.

2.2. Localización: La zona comercial se localiza principalmente en el cuadrante central (plaza de fútbol) costados noreste y sureste (detrás de los mojones 11 al 13). Otra pequeña zona comercial se ha localizado en el entronque de los accesos viales a la playita detrás del mojón 7.

2.3. Usos permitidos: En dicha zona se permitirán restaurantes, cafeterías, .sodas, bares, venta de artesanía y souvenirs, tiendas, abastecedores, venta de artículos deportivos, salones de baile, discoteques, panaderías, tiendas de articules de pesca. Para la pequeña zona comercial detrás del mojón 7, solo se permitirá restaurantes, cafeterías, sodas, venta de artesanía y souvenirs, venta de artículos de pesca deportiva.

2.4. Usos condicionales: En esta zona se permitirá condicionalmente la ubicación de ferreterías, carnicerías, almacenes. En la pequeña zona comercial detrás del mojón 7, no se recomienda ningún uso condicional.

2.5. Usos conflictivos: No se permitirá en la zona industrias, centros o depósitos de acopio de pesca, gasolineras, así como cualquier otra actividad que emita o genere malos olores, ruidos, vibración o contaminación del aire. suelo y el agua.

2.6. Requisitos:

Superficie mínima: 150 m2 .

Superficie máxima: 1000 m2 Frente mínimo: 10 m Frente máximo: 20 m .

Retiro frontal: 5 m .

Retiro lateral: 3 m .

Cobertura máxima: 60% Altura máxima: 7 m .

En la zona fuera de la regulación de la Ley 6043 y su reglamento se aplicarán las normas del INVU y de la Municipalidad.

2.7. Concesión: De acuerdo a lo establecido en la ley 6043 y su reglamento.

3. Zona hotelera turística (ZHT):

3.1. Propósitos: Permitir el desarrollo de servicios de hospedaje, gastronomía y conexos para el turista o visitante que pernocte en este sector costero.

3.2. Localización: Esta zona está localizada detrás de los mojones 3 al 11.5 en la zona superior de la terraza elevada y posterior a los mojones 4 y 7.

3.3. Usos permitidos: Los usos permitidos en esta zona son la de pequeños hoteles, condoholeles. albergues, cabinas, bar y áreas de deporte liviano. Se incluyen áreas de recreación pasiva, piscinas, soda y cafetería.

3.4. Usos condicionales: Los usos condicionales en esta zona son la de residencial turística, clubs recreativos.

3.5. Usos conflictivos: No se permitirán en esta zona usos, actividad o instalaciones que no sean de índole turística.

3.6. Requisitos: El interesado o solicitante para una concesión deberá acatar los requisitos del articulo 54, 55 y 56 del Reglamento de la Ley 6043 y los artículos 31, 33 y 37 de la misma ley. El proyecto o desarrollo para el área solicitada en concesión debe presentarse con la siguiente información mínima: nombre y dirección del solicitante, nombre del proyecto, linderos del proyecto, indicación de área a desarrollar, plano catastrado de la propiedad, plano de ubicación de las instalaciones, plano de curvas de nivel y cobertura vegetacional, plano de vialidad, plano de organización y tratamiento de áreas verdes, anteproyecto de las instalaciones, secciones típicas, longitudinales y transversales, estudio de vialidad económica, con detalle de presupuesto, estimado de la inversión y forma de financiamiento, estudio de abastecimiento de agua potable, estudio de recolección y tratamiento de aguas servidas y aguas negras (especial énfasis en este último aspecto). El diseño espacial deberá respetar como mínimo las siguientes normas:

Superficie mínima: 0.25 hectárea Superficie máxima: 1.5 hectárea Retiro frontal: 5 m , Retiro posterior: 5 m .

Retiro lateral: 5 m .

Cobertura máxima: 50% Altura máxima: 7 m , Vías internas: 10% Densidad máxima: 60 personas/Ha.

Además deberán cumplirse todas las normas relativas para este tipo de proyecto que se establece en las Leyes de Planificación Urbana, Reglamento de Construcciones y Fraccionamiento de Urbanizaciones.

3.7. Concesiones: De acuerdo a lo establecido a la ley 6043 y su reglamento. Las concesiones hoteleras turísticas quedarían condicionadas al arreglo y refuerzo del acueducto de San Ruanillo.

4. Zona residencial turística (ZRT):

4.1. Propósitos: Zona destinada a residencias turísticas- recreativas.

4.2. Localización: La zona se localiza detrás de los mojones I al 3. y 7.5 al 11.5.

4.3- Usos permitidos: Vivienda, unifamiliar, muItifamiliar, apartamento, ranchos, piscinas.

4.4. Usos condicionales: Albergues, cabinas.

4.5. Usos conflictivos: No se permitirá usos comercial ni de servicios turísticos, tiendas, abastecedores de alimentos, panaderías, reposterías, almacenes, cantinas, industrias, salón de baile, bodega, así como cualquier otra actividad que emita o genere malos olores, ruidos, vibración o contaminación del aire, suelo y el agua.

4.6. Requisitos: Superficie mínima: 600 m2 .

Superficie máxima: 2000 m2 Frente mínimo: 15 m Frente máximo: 30 m . - Retiro frontal: 5 m .

Retiro lateral: 3 m , Cobertura máxima: 50% Altura máxima: 5 m .

4.7. Concesión: De acuerdo a lo establecido en la ley 6043 y su reglamento. Las concesiones residencial- turística de la zona entre el mojón 1 al 3 quedarían condicionadas al arreglo y refuerzo del acueducto de San Juanillo.

5. Zona vivienda local (ZVL):

5.1. Propósitos: Zona destinada a viviendas de pobladores Iocales o trabajadores.

5.2. Localización: La zona se localiza detrás de los mojones 7 y 11 y diagonal a la esquina norte y este de la plaza de fútbol.

5.3. Usos permitidos: Vivienda unifamiliar, multifamiliar, ranchos, bodega.

5.4. Uso condicionales exclusivo: Iglesia o capilla.

5.5. Usos conflictivos: Cualquier uso que no sea de carácter residencial o la indicada en e! uso condicional exclusivo.

5-6. Requisitos: Superficie mínima: 300 m2 .

Superficie máxima: 2000 m2 Frente mínimo: 10 m Frente máximo: 30 m .

Retiro frontal: 5 m .

Retiro lateral: 3 m .

Cobertura máxima: 50% Altura máxima: 7 m .

Área mínima verde: 30% En las áreas fuera de la zona marítimo terrestre rigen las regulaciones de INVU y Municipalidad.

5.7. Concesión: De acuerdo a lo establecido en la ley 6043 y su reglamento.

6. Zona de parque (ZPa):

6.1. Propósitos: Zona destinada a parque y área verde.

6.2. Localización: La. zona se localiza detrás de los mojones 13 y 14.

6-3. Usos permitidos: Aceras, senderos, jardines, bancas, quioscos no permanentes, 6.4. Usos condicionales: Ninguno 6.5. Usos conflictivos: Cualquier uso que no sea de carácter de parque.

6.6. Concesión: No se otorgan concesiones en este área.

7. Zona deportiva (ZD):

7.1. Propósitos: Zona destinada a deportes al aire libre.

7.2. Localización: La zona se localiza en el sector norte del área de estudio detrás de los mojones 12 al 14.

7.3. Usos permitidos: Práctica de deportes a] aire libre.

7.4. Usos condicionales: Ninguno 7.5. Usos conflictivos: Cualquier uso que no sea de carácter de deporte al aire libre.

7.6. Concesión: No se otorgan concesiones en esta área.

8. Zona de camping: de cooperativas y asociaciones (ZC-A):

8.1. Propósitos: Zona destinada a la actividad de camping y a asociaciones.

8.2. Localización: La zona se localiza en el sector noroeste detrás de ¡os mojones 12 al 14.5.

8.3. Usos permitidos: Zona para la ubicación temporal de tiendas de campaña, cásela, de administración, módulos de baños, servicios sanitarios y pilas además de pequeños desarrollos recreativos turísticos promovidos por cooperativas y asociaciones.

8.4. Usos condicionales: Ninguno.

8.5. Usos conflictivos: Cualquier uso, actividad o instalación que no sea propia de la actividad de camping.

8.6. Concesión: Se recomienda que la concesión de esta se trate como una área para ser otorgada a asociaciones y cooperativas con preferencia a la Junta Educacional de la Escuela de San Juanillo o a la Asociación de Desarrollo Comunal.

9. Zona institucional-comunal (ZIC):

9.1. Propósitos: Zona destinada a servicios comunales e institucionales y religiosos como: guardia rural, bancos, iglesias, correo, casa comunal, salones comunales, clubs, escuelas, centros de salud, sedes de asociaciones y Juntas de desarrollo, etc. Con jardines y parquecitos integrados.

9.2. Localización: La zona se localiza detrás de los mojones 11 al 11.5, 11.5 al 12, y al costado norte y noreste de la plaza de fútbol (cuadrante principal).

9.3. Usos permitidos. Institucionales, servicios comunales y religiosos.

9.4. Usos condicionales: Fabrica de Hielo 9.5. Usos conflictivos. Cualquier uso, actividad o instalación que no sea las indicadas al inicio.

9.6. Concesión. De acuerdo a lo establecido en la ley 6043 y su reglamento.

Instalación portuaria para la pesca artesanal: se considera imprescindible dejar previsto el sitio de ubicación de una instalación portuaria dirigida a la pesca artesanal. Esta actividad se está llevando a cabo actualmente.. ocupando las actuales instalaciones un sector de la playita San Juanillo. No se cuenta con instalaciones o servicios de amarre o atraque, ni tampoco de abastecimiento de combustible o sitio de botadero de embarcaciones ni bodegas para equipo de pesca, etc. Esta infraestructura debe desarrollarse por lo cual se asigna el frente del acantilado adyacente al mojón 1 en el extremo este de playita para la ubicación del muelle el cual contará con acceso vial.

Sanciones: La contravención a las normas del presente reglamento se sancionarán de la siguiente manera:

a. La instalación de actividades en edificios ya existentes que implique un uso inconciliable con la zonificación establecida ya sea un uso conflictivo o un condicional o autorizado se sancionará con la clausura del local, sin perjuicio de la actividad penal en que se incurra.

b. El Concejo Municipal de Santa Cruz suspenderá toda obra que se ejecute en contra de la zonificación, pudiendo disponer para ello del auxilio de la fuerza pública.

c. Se aplicará además todas las sanciones civiles y penales contempladas en las leyes correspondientes. Serán acreedores a dichas sanciones, tanto los infractores como los funcionarios responsables del incumplimiento de este reglamento que consienten la violación del mismo.

Modificación de este reglamento y vigencia:

Las modificaciones y variantes que se deseen introducir al presente reglamento se someterá al criterio técnico del ICT y a la tramitación prevista en el artículo 17 de la ley de Planificación Urbana N° 4240 del 15 de noviembre de 1 968, como a lo previsto en la Ley de Administración Financiera y las regulaciones que rigen en la Procuraduría General de la República.

Rige a partir de la publicación en el Diario Oficial y queda derogada toda disposición municipal anterior que se oponga a sus normas.

Publíquese.-Santa Cruz, 26 de junio del 2001