Goicoechea Zoning RegulationReglamento de Zonificación de Goicoechea

The Municipality of Goicoechea, recognizing the need to regulate the use of land and buildings in its jurisdiction, issues these Zoning Regulations to be applied throughout its territory, the 8th canton of the province of San José, in accordance with the provisions of the Urban Planning Law No. 4240 of November 15, 1968, with special reference to its articles 15, 16, 17, 19, 20, 21, 24, and 25; and in compliance with the provisions of article 169 of the Political Constitution.

These Regulations are complemented by a Zoning Map of the entire canton, where the zones regulated herein are demarcated, as well as all standards that do not oppose them, whether from this Municipality or general standards applicable nationwide, without prejudice to the powers granted by law to the Ministry of Health.

These regulations have the following objectives:

1. Define the land uses that may occur in the canton, their location, and their relationship to one another.

2. Indicate the urban planning requirements for new residential developments (urbanizaciones) and subdivisions (fraccionamientos), (applicable to the lots to be segregated), the construction requirements (applicable to building projects seeking a construction permit), requirements for complementary works or elements (signs, posters, fences, walls), requirements for urban infrastructure works (liquid or solid waste treatment plants, channeling and drainage of stormwater), and other pertinent requirements.

3. Indicate the environmental health requirements for industrial, commercial, or service establishments, which are not covered by the general legislation or regulations of the Ministry of Health, and which it is in the Municipality's interest to safeguard.

4. Contribute to maintaining the natural percolation of water in the lands of the higher parts of the canton (recharge of the water tables), and contribute to maintaining the proportion and quality of the vegetation in those parts, which constitute and harbor their own Ecological System and impart the character that these higher parts possess, which it is desired to conserve.

5. Prevent the excessive increase of impermeable surfaces in the higher parts, in order to curb the increase of current runoff and thus mitigate flooding problems in the lower parts, within the Canton and beyond it downstream.

6. Prevent continued urban development on lands where appropriate conditions do not exist, without possibilities in the near future of providing potable water, and adequate conveyance of stormwater to rivers and streams (quebradas).

7. Promote the location of commercial, service, and community facilities in a poly-nuclear manner so that they acquire the character of a center in the different neighborhoods or sectors, and thus serve the population in a more harmonious and functional way.

8. Guide investments in roads, bus terminals, health, education, and security services, according to an expected future settlement of the population.

9. Provide for a balance between occupied areas and areas free of buildings: a) to the extent allowed by the possibilities of acquiring land for parks or outdoor use spaces; b) taking advantage of land that is not suitable for building (the floodways of rivers and streams) to act as urban lungs; c) assigning certain areas a very low density and, d) permitting and encouraging private uses of open spaces, especially in currently dense areas.

10. Thus promote and protect the health, safety, comfort, economy, and well-being of the canton's population. (Art. 19, Law No. 4240).

Preliminary Provisions

(These definitions complement those given in Law No. 4240 in its article 1, those given in the Regulations for the National Control of Subdivisions and Residential Developments (Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones) Chapter 1, the Construction Law, Decree-Law No. 833 and its amendments, and the Construction Regulations) 1- Zones: They are territorial circumscriptions defined in the Zoning Map of the Master Plan (Plan Regulador), which are subject to specific regulation regarding the use that may occur in them, and regarding the urban planning and construction requirements imposed on the buildings to be constructed therein. The regulation of a zone must be homogeneous within it.

2- Zone Boundary: Line defining a zone, surrounding it. It is demarcated on the Zoning Map and may vary up to 100 meters in one direction or the other, according to Article 6 of these Regulations.

3- Permitted Uses (Usos permitidos): It is the purpose or use that a piece of land or building may have. The list of them is established for each zone.

4- Conditional Uses (Usos condicionales): It is the purpose or use that a specific lot or building may have, conditional upon express authorization from the Municipality and the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo). This authorization must record the particular use and use intensity restrictions deemed appropriate, as well as the urban planning and construction requirements that must be met, which may not be less demanding than the requirements for permitted uses.

5- Prohibited Uses (Usos prohibidos): These are those which, not existing prior to the effective date of these Regulations, are not accepted for establishment in a specific zone, whether as a new construction (for which a construction permit is not granted), as a use on a vacant lot, or as a use in an existing building.

6- Non-conforming Uses (Usos no conformes): A non-conforming use is one that does not conform to the indicated zoning (that is not on the list of permitted or conditional uses) but which existed in fact on the effective date of these regulations and, therefore, may continue under the concept of non-retroactivity of the law, but with limitations.

These limitations are:

6.1 It may not be expanded.

6.2 A building may not be rebuilt if for any reason it was destroyed by more than 40% of the total constructed area.

6.3 It may not be partially or totally remodeled without prior special authorization from the Municipality and the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo), and in no case if this implies an expansion of the use or the use intensity of such "non-conforming" use.

6.4 It may not be changed to another non-conforming use.

7- Subdivision (Fraccionamiento): A subdivision is the division of any property with the purpose of selling, transferring, negotiating, distributing, exploiting, or using separately, the resulting parcels; it includes both partitions by judicial or extrajudicial adjudication, allocations of undivided rights, and mere segregations under the name of the same owner, as well as those situated in residential developments or new constructions that concern the control of the formation of urban use of real estate. (Urban Code).

8- Residential Developments (Urbanizaciones): A residential development is the subdivision and development of land for urban purposes, by means of opening streets and providing services. (Urban Code).

9- Condominiums (Condominios): They are a property that has several owners, and each one of them possesses rights analogous to property over portions of the same, well defined, upon which buildings (for any permitted use) are constructed simultaneously with their constitution, a regime of obligations and rights over the services and common portions is established, and a system for administering the complex. According to Law No. 5317 of July 30, 1973, and according to Law No. 3670 of March 22, 1966, amended by Law No. 6890 of September 17, 1983, and according to the current law.

10- Urban Planning Requirements (Requisitos urbanísticos): These are the conditions set for a lot so that it may be subdivided (fraccionar), such as size, minimum surface area or capacity, and minimum dimension or width facing the street. They are indicated in the Master Plan by zones, or in its absence, in the Regulation for the National Control of Subdivisions and Residential Developments, Session No. 5391 of December 13, 1982. They are integrated with the construction requirements.

11- Construction Requirements (Requisitos de construcción): These are the conditions set for a designer prior to approving a construction project regarding front setbacks or alignments, side setbacks from side lot lines, rear setback from the rear lot line (assumes rectangular lots, and in the case of irregular lots, they are established by analogy), total area that may be built (floor area, which includes the total of the areas adding up those of all floors), coverage (cobertura) or the percentage of the land that may be roofed, paved surface area, maximum building heights, and levels for the foundation (desplante) of the finished first floor in relation to the street and any other requirement that the Regulations deem pertinent.

12- Practice Requirements (Requisitos de prácticas): These are conditions of practices or operations related to the uses or activities that may occur on a piece of land, which are already regulated by existing laws and regulations such as:

· Urban Planning Law · Environmental Law · Health Law · and others The Municipality, through the Engineering Directorate (Dirección de Ingeniería), will be vigilant of the good practice of said regulations conducive to the preservation of Nature.

13- Coverage (Cobertura): Coverage is the horizontal projection of a structure or the area of land covered by such structure (Urban Code). The maximum possible percentage to be achieved, or "maximum coverage (cobertura máxima)", is specified in the requirements for each zone, and the design of a project may achieve lower percentages.

14- Paved Surface Area (Superficie pavimentada):

These are the impermeable areas occupied by access roads, parking lots or transit areas for vehicles outdoors, swimming pools, tennis courts and other sports courts, and, in general, surfaces that are paved with concrete or another material impermeable to the infiltration or percolation of rainwater (within which ballast is included). The "paved surface area" is indicated in the requirements by zones, it being understood that it is a maximum permitted percentage of the lot, and may be less. A surface that is both paved and roofed is counted as coverage and not as paved surface area. Grass-block is counted as paved surface area, except for slopes not used for transit. (La Gaceta No. 193 of October 8, 1997).

15- GAM: Greater Metropolitan Area (Gran Área Metropolitana): Executive Decree No. 12590-9 of May 11, 1981, published in "La Gaceta" No. 119 of June 22, 1982, which regulates uses generally in the cantons that make up the main urban area of the country from Cartago to Alajuela. It establishes an Urban Development Containment Belt or Ring, beyond which new residential developments are not permitted and subdivisions, condominiums, and impact projects are restricted. The aim is to densify urban use inside the ring and prevent premature development outside of it, in order to save efforts in providing urban services and focus efforts on improving infrastructure. It establishes industrial zoning (with its regulations) inside the ring and some outside of it, and defines the possible expansion area for pre-existing urban centers located outside the containment ring but within the control area. (They can be conceptualized as "urban islands" in the rural area subject to urban planning control) 16- Urban Renewal (Renovación urbana): It is the improvement process aimed at eradicating slum areas and rehabilitating urban areas in decay or in a defective state; at the conservation of urban areas and the prevention of their deterioration.

17- Urban Remodeling (Remodelación urbana): It is a particular case of urban renewal, which involves completely destroying an area, leaving it in conditions of cleared or vacant land, and establishing upon it a building or a group of buildings, new roads and basic services, and facilities related to the proposed use.

18- Basic Services (Servicios básicos): These are the networks for potable water, electricity, telephone, stormwater and sanitary sewer systems, etc., that is to say, the basic infrastructure necessary and fixed to the land, which allows its use for urban purposes.

19- Community Facilities (Facilidades comunales): These are the communal services that a community provides (and that are provided to a community) to maintain a quality of life and social interaction characteristic of their culture at that moment. They are offered by the State (schools, Rural Guard, health, daycare centers, banking services, recreation areas, green and rest areas, etc.) and by private parties (kindergartens, private schools, recreation centers rented or open to the public, cinemas, community halls, etc.).

They are activities that may occur on communal or private areas, indistinctly.

20- Community Equipment (Equipamiento comunitario): This is the community equipment that the State is responsible for providing, at all its levels and branches, or para-state institutions such as the Associations for Community Development.

21- Innocuous Industry (Industria inocua): These types of industries are those that can be located in any zone except residential ones, unless they are small, of the artisanal type. They are characterized by not having conditions that would be detrimental to the environment, for which reason they can be located within populated sites (Regulation for Industrial Zones of the GAM).

Note: Small equals no more than five permanent workers.

22- Secondary Use (Uso secundario): A secondary use is one that is subordinate to the other uses indicated as permitted, in the sense that the owner or user of that use accepts that they will not be able to claim nuisances or inconveniences caused by the other use. The user of the principal uses, on the other hand, will be able to claim nuisances from the secondary use, should there be any.

23- Lines:

23.1 Building line is the line that demarcates the limit of permitted construction within the property.

23.2 Property line is the line that demarcates the limit of the property with the public road or the public roads it faces.

23.3 Front setback is the distance between the property line and the building line, and is a requirement established by the Zoning Regulations of the Master Plan. Before these are in effect, or in their absence, article V1.3.8 of the Construction Regulations applies, based on article 22 of the Construction Law.

23.4 Front yard (Antejardín) is the land area between the building line and the property line, across the entire width of a lot.

23.5 Alignment: Defined in article 1.3 of the Construction Regulations. Giving alignment is the act of setting the building line. This may be parallel to the property line or not, parallel to the street centerline, or not. It may have any shape. The alignments of national highways are given by the MOPT, and those of urban streets and local roads are established by the Municipality.

23.6 The alignment given in these Regulations is described in the Roadway Regulations (Reglamento de Vialidad), in the article on Alignment in the Central sector (table PT), and in the indication of Front Setback by use zones. The alignment of the MOPT prevails over the Municipal one, in Roadway matters, these prevail over those of table PT, and those of table PT prevail over the front setbacks.

23.7 Front setbacks are always parallel to the property line. Alignments are generally not parallel to the property line; the intention is to correct or straighten the building lines of consecutive lots that do not follow an alignment. Alignments do not imply the purchase or expropriation of the front yard, and the owner maintains their ownership over these strips for all purposes except for building on it.

23.8 Adjacent lot lines or boundary lines are the rest of the limit lines of a property, until they close a polygon.

23.9 Side setback is the equivalent of the front setback measured from the side boundary line, and is indicated "on one side only" or "on both sides." 23.10 Right-of-way (Derecho de vía) is the distance between the property lines of the lots that face the same section of a road. A distinction is made between an existing right-of-way and a proposed right-of-way. The latter implies the need for purchase or land that are cut off from a property when they become effective.

23.11 "Street center" line is the axis of the street. It is distinguished between existing axis and proposed (or planned) axis. The existing axis is the line running along the average center of a street in a block (maximum of 200m). The planned axis is a line fixed by the MOPT or the Municipality, as appropriate.

24- Levels:

24.1 Reference level is the level of the point located at the intersection of the street axis with its perpendicular that passes through the center of the front of the lot. The reference level is level 0 for the purposes of setting building heights or basement depths.

24.2 Foundation level (Nivel de desplante) is the level of the bottom of the lowest or deepest floor slab of a construction.

25- Non-conforming Lot (Lote no conforme): It is an existing and registered (cadastral) lot that does not conform to the requirements regulated in the zone.

1- Zone Certificate (Certificado de Zona): Prior to starting a project or applying for a license (patente), any interested party must obtain a Zone Certificate that the Municipal Engineering Department (Ingeniería Municipal) will issue, stating therein the type of zone, the permitted and conditional uses, and the urban planning and construction requirements. This certificate must state, when proceeding to grant a permit, that it has been seen and approved by the official responsible for granting a prior permit from any institution external to the Municipality.

In the approval of plans for new segregations, the surveyor will indicate on the plan of each lot to be registered, the restrictions of the zone to which it will be subject, for example: use, height, setbacks, etc., and must also indicate them on the plan of the parent property showing the lots to be subdivided (the portions and the remainder of the resulting property), specifying that each one complies with the regulations in force.

2- Subdivision Permits. The Municipality will not authorize subdivisions that do not conform to the requirements indicated by zone in these Regulations and will require, for the start of the permit process, the respective Zone Certificate (Certificado de Zona) issued by the Municipal Engineering Department.

In order to approve a plan resulting from a subdivision, for the purposes of its registration in the Public Registry (Articles 33 and 34 of Law No. 4240), the works for the development and provision of basic and indispensable services of the street serving the subdivision must be completed and accepted by the Municipality, in addition to the transfers of areas to be ceded and the other requirements requested by the Municipality or established in the general standards (Article 36, Law No. 4240). These Zoning Regulations of the Master Plan of the Canton of Goicoechea specifically repeal articles 11.2.2 and 11.2A. of the Regulation for the National Control of Subdivisions and Residential Developments, as they oppose the norm imposed herein, valid for the entire territory of the canton. This is applicable to subdivisions, not to residential developments (Article 39, Law No. 4240).

3- Construction and Residential Development Permits. The Municipality will not grant permits for the construction, expansion, or remodeling of buildings, nor for residential development works, nor changes of use in existing buildings, if they do not conform to the zoning and the guidelines established in these Regulations.

In the case of residential developments, in addition to the permitted uses and requirements, design guidelines at the preliminary project (anteproyecto) level will be indicated.

In the case of constructions for public use, in addition to the Zone Certificate, the Municipal Engineering Department may request a preliminary project, prior processing with the relevant Institutions: College of Engineers and Architects of C. R., Ministry of Health in accordance with Decree No. 27967, if it deems it as a potential impact of importance for the urban environment, which must be consistent with the final plans in its general lines.

In the case of private constructions of the "tower" type (four or more floors), the approval of a preliminary project must also be obtained, in which the design requirements that, in the judgment of the Municipal Engineering Department, warrant it will be indicated.

The permit, approval, or endorsement at the preliminary project level does not necessarily imply the obligation to approve the project (construction plans), nor does it authorize the user to negotiate or offer the related goods.

4- Granting of Licenses and Patents (Licencias y Patentes). The Municipality will not grant use licenses (licencias) to establishments if they do not conform, in their use and requirements with respect to their location or zone, to those established in these Zoning Regulations.

Nor will it renew the license for signs (rótulos) that contravene these Regulations or the Sign Regulations (Reglamento de Rótulos).

Licenses will not be processed if the Zone Certificate, granted by the Municipality, is not attached.

The inclusion of other uses covered under a license will be considered a new activity and will require its own license.

Public buildings that, within their domains, permit other uses that contravene the use assigned to the zone and the license, will be required by the Municipality to terminate that use.

5- Procedures for Ecological Protection (Cautela Ecológica). In those lots located in the zones of Ecological Protection (Cautela Ecológica), Suburban (Suburbana), Very Low Density (Muy Baja Densidad), Urban Protection (Cautela Urbana), established in this regulation, and on a strip of land 50 meters wide measured from the bank (on the Goicoechea side) of the Torres River, a preliminary project will be required prior to the processing of permits, and it must include the location of existing trees and the identification of each one according to its species, watercourses, contour lines (at every meter), the silhouette of the building (in dotted lines), the calculation of impermeable areas (roofs and pavement), and the coverage (cobertura).

In accordance with the planned use, the Municipal Engineering Department may request reports or specific approvals from other related controlling institutions (examples: MINAE, Ministry of Health, MAG, among others).

The foregoing does not exempt the interested party in developing any project from providing all the certifications and approvals legally required by the current controlling entities.

The restrictions for municipal ecological protection ( cautela ecológica) themselves are applicable to any project intended to be developed, whether by private parties or State institutions, including, among them, firstly, those that must self-regulate.

6- Construction for Public Uses. Any construction for public uses (by State institutions) requires submitting complete plans to the Municipality, the same as a private party.

7- Municipal Green Areas (Áreas verdes municipales). In no municipal public green area may fixed constructions be made except for public telephones, shelter booths for the police, concrete benches, fountains, busts, commemorative plaques, all these elements being characteristic of an urban park. The use for passive recreation may not be changed.

8- Non-conforming Lots According to the Zone. For non-conforming lots (smaller than the minimum to be segregated), different provisions apply by zone regarding the possibility of building.

For residential zones, CRI, workshops (talleres), Ecological Protection (Cautela Ecológica), Suburban (Suburbana), Rancho Redondo Center (Centro Rancho Redondo), and Central Residential (Residencial Central), construction may proceed according to the indicated construction requirements, even if the lot is smaller.

For the Central Commerce (Comercio Central), Commerce and Services for the Motorist (Comercios y Servicios al Automovilista) zones, for the Torres de San Francisco zone, and for the Boulevard Edge (Borde de Boulevard) zone, the consolidation of properties is an unavoidable requirement to be able to build more than two floors, up to ten floors which is the maximum allowable; it being possible to build for a single floor with the requirements indicated for such a case.

For the other zones, construction on a smaller lot may be permitted, provided that the rest of the requirements are met and according to the use to be given, in the judgment of the Municipality and the Urban Planning Directorate. A non-conforming lot may always be designated for a permitted or authorized conditional use that does not involve construction.

In cases qualified by the Municipality regarding non-conforming lots with respect to the minimum frontage, the Municipality may exempt those lots from the side setback when this, if observed, would make construction impossible.

1- General and Specific Applications. These Regulations prevail over the general regulations that regulate the same subject matter, by virtue of the specific and delimited nature of their territory of application (in particular over Executive Decree No. 12590-9 of May 11, 1981, known as GAM), and over any administrative provision or general standard of the Central Government or autonomous institutions of a legal rank lower than a Law of the Republic.

2- Effectiveness of Existing and New General Regulations. However, these regulations adopt and will apply in Goicoechea all the regulations established in the general regulations existing on the effective date of these Regulations that do not oppose their standards. Such is the case of the Construction Regulations, the Regulation for the National Control of Subdivisions and Residential Developments, the Regulation of the National Cadastre Law, Executive Decree No. 12590-9 (GAM Decree), complementary regulations to the Health Law and the Forestry Law (Ley Forestal), etc. Upon the creation of another standard or modification of existing ones on a similar topic, it will be adopted in everything that does not oppose the provisions of these Regulations, and the Municipality must study them and determine their compatibility.

3- Confrontation of Regulations. When applying general standards, the Municipal Code and the Public Administration Law will be the guides for their interpretation. In the event of a confrontation of regulations (in which the opposition to a standard of these Regulations is not absolutely clear), the Municipal Engineering Department will resolve it in accordance with the precepts of the Municipal Code. If the affected party is not satisfied, they may appeal to the opinions of the Works Commission (Comisión de Obras), and if the non-conformity continues, to the Municipal Council itself, with which the administrative process is exhausted. The Municipality may make pertinent consultations to other entities (Urban Planning Directorate, IFAM, etc.), without losing its territorial and political authority.

1- Adjustment of Zone Boundaries in a Previously Urbanized Area.

If a lot is divided by a zone boundary, the zone boundary may be moved towards any of the lot lines; the decision of which direction the shift takes (and to which zone the lot belongs) will be made by the Municipal Engineering Department in accordance with the objectives of these Regulations (Article 2).

2- Adjustment of Zone Boundaries in a Non-Urbanized Area. If a property is divided by a zone boundary in a non-urbanized area, the zone boundary may be moved, with a maximum shift of 100 meters, only for the purposes of a segregation, to incorporate the resulting lot or property into one of the adjacent zones, so that the zone boundary will coincide with one or more lot lines. The decision of which direction the shift takes (and to which zone the lot to be segregated will belong) will be made by the Municipal Engineering Department in accordance with the objectives of these Regulations (Article 2). The area of the lot to be segregated may not be less than the smaller minimum lot area of the two adjacent zones. A zone different from the adjacent ones cannot be created.

1- List of Uses. The following is a list of uses prepared by the INVU that these Regulations adopt for the purposes of establishing permitted, prohibited, and conditional uses by zone.

General List of Uses:

1. Shelters (Albergues). 2. Wholesale stores (Almacenes de ventas al por mayor). 3. Sawmills (Aserraderos). 4. Bars (Bares). 5. Dumps and landfills (Basureros y botaderos). 6. Bazaars (Bazares). 7. Coffee processing plants (Beneficios de café). 8. Libraries (Bibliotecas). 9. Fire stations (Bomberos). 10. Forests (Bosques). 11. Quarries, cuts, and mines (Canteras, tajos y minas). 12. Automobile graveyards and scrap metal deposits (Cementerios de automóviles y depósitos de chatarra). 13. Cemeteries (Cementerios). 14. Shopping centers (Centros comerciales). 15. Collection centers for recyclable waste (Centros de acopio de desechos reciclables). 16. Dry cleaning centers (Centros de lavado en seco). 17. Detention centers and prisons (Centros de reclusión y prisiones). 18. Locksmiths (Cerrajerías). 19. Pig farms (Chancheras). 20. Cinemas, theaters, and performance halls (Cines, teatros y salas de espectáculos). 21. Animal clinics and veterinary clinics (Clínicas de animales y veterinarias). 22. Nightclubs (Clubes nocturnos). 23. Private clubs (Clubes privados). 24. High schools (Colegios) (public and private). 25. Minor retail businesses (Comercios menores) (not listed and referenced to article 7). 26. Condominiums (Condominios). 27. Red Cross (Cruz Roja). 28. Depots for construction materials and hardware stores (Depósitos de materiales de construcción y ferreterías). 29. Apartment buildings (Edificios de apartamentos). 30. Office buildings (Edificios para oficinas). 31. Dams (Embalses). 32. Schools (Escuelas) (public and private). 33. Bus and microbus parking lots (Estacionamientos de buses y microbuses). 34. Service stations and gas stations (Estaciones de servicio y gasolineras). 35. Structures declared of public interest, with historical and cultural value. 36. Gyms in general (Gimnasios en general). 37. Large storage warehouses: general, bonded, for Gray containers, for boxcars (Grandes almacenes de depósito: general, fiscal, de contenedores Gray de furgones). 38. Large warehouses (Grandes bodegas) (with more than 400 meters of floor area). 39. Poultry farms (Granjas avícolas). 40. Small livestock farms (Granjas de ganado menor). 41. Rural Guard (Guardia Rural). 42. Hospitals and clinics (Hospitales y clínicas). 43. Hotels (Hoteles).

44. Industry: dangerous, unhealthy, and obnoxious.

45. Preschool (maternales, prekinder, preparatoria).

46. Video games.

47. Dairies.

48. Slaughterhouses.

49. Markets in general.

50. Lookout points (miradores).

51. Government offices and establishments.

52. Opticians' shops.

53. Parks.

54. Public automobile parking lots or buildings.

55. Dog kennels and similar.

56. Swimming pools and bathing resorts.

57. Tracks for motorized sports.

58. Tracks for non-motorized sports.

59. Water treatment plants.

60. Plazas and stadiums.

61. Hydroelectric dams.

62. Food processors.

63. Small grocery stores (pulperías).

64. Sanitary landfills.

65. Ecological and forest reserves.

66. Restaurants.

67. Skating rinks.

68. Community hall.

69. Dance halls and discotheques.

70. Various services (not listed and referenced to Article 7).

71. Treatment systems for blackwater and greywater.

72. Small restaurants (sodas).

73. Large supermarkets, with more than 200 m of floor area.

74. Taverns and bars.

75. Carpentry and cabinetmaking workshops.

76. Body straightening and painting workshops.

77. Forging, tinsmithing, and plumbing workshops.

78. Precision mechanics workshops.

79. Electrical appliance repair workshops.

80. Mechanical and battery repair workshops.

81. Septic tanks.

82. Tanks and silos.

83. Taco shops.

84. Bus and minibus terminals.

85. New and used clothing stores.

86. Universities (public and private).

87. Residential developments (urbanizaciones).

88. Sale and exhibition of agricultural machinery and implements.

89. Greengrocers.

90. Plant nurseries.

91. Housing.

92. Shoe stores.

93. Cultivation zones (any scale) and polluting.

94. Small-scale and non-polluting cultivation zones.

95. Large-scale and non-polluting cultivation zones.

96. Pasture and grazing zones.

97. Zoos.

2- Use classification. The classification of uses shall be performed by the Municipality after consultation with the Ministry of Health, always and as a priority safeguarding the defense of the quality of life of the residents of Goicoechea. In the event that the use to be classified corresponds to a conditional use that would be established in a zone, the classification of the use must be shared with the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo).

The classification of the "non-hazardous industry (industria inocua)" use shall be performed according to the preceding paragraph but will include an express distinction between those that produce only goods and those that produce goods and also provide services.

3- Detailing of uses. Five basic categories of use are distinguished:

• a)Residential use.
• b)Commerce and services.
• c)Public - institutional use.
• d)Industry e) Green areas.

Each of these may be subdivided into minor categories or into the indication of a precise use, in each zone when indicating permitted, conditional, and prohibited uses.

In this Article, some subcategories are defined:

| Basic Use | Subcategory | | --- | --- | | A. Residential use | Single-family housing. Multi-family housing: Apartments and residential condominiums. Housing and commerce in the garage. Housing and services in the garage. Housing and professional services (consulting rooms and offices). Student residence. | | a-1) Uses connected to residential: Small grocery store (pulpería) Small supermarket (abastecedor) Ice cream shop Beauty salon Bookstore/stationery | Bed and breakfast Childcare center Children's playground Neighborhood sports. School | B. Commerce and services: (Commerce is understood as the sale of goods, and Services as the sale of labor or activity).

b.1) Minor or neighborhood commerce (includes services).

b-2) Services connected to housing: These are professional technical services performed in the same home (for example, an accountant or a surveyor who attends clients at home). They must not generate heavy traffic flow.

b-3) Offices (buildings for): Where services that generate heavy customer traffic are provided.

b-4) Specialized sales: Generally in a spacious commercial premises: Automobile parts sales, Hardware store, Pharmacy, Butcher shop, Furniture sales. Require nearby temporary car parking.

C- Public-institutional uses: Formal education activities (schools, high schools, universities) and non-formal (libraries, museums), religious and worship activities; health care activities (clinics and hospitals); protection and related services (police, fire department, Red Cross, courts), government services and similar (post office, registry, tax offices, etc.).

D- Industries: (Transformation of acquired goods, adding value to obtain a different final good).

d-1) Small industry: the owner coordinates the work of the employees or workers. They do not employ more than 5 employees and do not occupy more than 250 square meters.

d-2) Artisan workshop: The owner is the worker (may have helpers) and manufactures the goods one by one.

d-3) Non-hazardous industry (industria inocua) : Defined above, whose essential characteristic is that it is compatible with residential use, within the cultural acceptance of the residents of the specific residential area where it is intended to be located.

d-3) Industry Properly So-called: Employs more than 5 workers, occupies more than 200 m2, and generates more than one vehicle daily in transit.

The preceding paragraph does not exclude the definitions and classifications of industries by the Ministry of Health. The Municipality will use them for its own purposes of use classification.

E- Green areas: A distinction is made between public green areas, private green areas, and preservation green areas or natural parks.

e-1) Public green areas: Includes parks, plazas, small squares, tree-lined sidewalks, outdoor sports and recreational facilities to which the public has access for recreational purposes (access whose environmental effects have been duly studied and approved by the competent authority).

e-2) Private green areas: These are privately owned outdoor recreational and sports facilities, to which the owners, members, and the paying public have access, whose essential characteristic is that they are green lungs within the city.

e-3) Preservation green areas or natural parks: These are those areas subject to a Nature preservation regime (river margins, the surroundings of springs (nacientes), ponds or reservoirs, aquifer recharge areas delimited as such, national and municipal parks, specific forest or pasture areas, and cliffs, river canyons, and the like). They may be of public or private property, to which the public may or may not have access for recreational purposes.

Two particular cases of a preservation green area or natural park are, and are defined in the Zoning Map of this Regulation, the Ecological Cautela Zone (Zona de Cautela Ecológica) and the Urban Cautela Zone (Zona de Cautela Urbana).

A third case is the Volcán Irazú National Park, to which the rules of this Regulation will apply. (It is a National Park and at the same time a natural park).

When authorizing a conditional use, both the Municipality and the Urban Planning Directorate of INVU may jointly or separately establish additional requirements to those set forth for the permitted uses in the zone in question. The requirements may not be of a lesser amount or level of demand with respect to those set forth in the regulation for permitted uses, but they may not be of such a demand that they negate the possibility of carrying out a work (or permitting a use) that is within the purposes of the zone. In any case, the affected party or the Municipality may resort to the provisions of Article 13 of Law N° 4240.

The requirements established by general regulations (those of the Ministry of Health, Civil Aviation, the Costa Rican Tourism Institute (ICT), Water and Sewers, the Ministry of Public Works (MOPT), etc.) shall also govern for the corresponding cases, but without having to be limited to them.

Buildings may be constructed upwards or downwards from the reference level (definition Article 3-24). Upwards they are regulated by the building height, given in meters or floors, by the floor area, or by both concepts, and downwards by the basement depth taking as a reference the level of the street that enables the land.

1- Building heights. The maximum height to which one can build, the height that must be reached, or no fixed height at all, is indicated in the requirements per zone, according to what is intended to be regulated. The height limitation is also given by the floor area.

When the floor area is limited and not the height, the designer has more freedom to express their will of form or aesthetic expression than when the height is limited. With this Regulation, the Municipality wishes to limit the artist's creation as little as possible, and with the floor area limitation it can, in most cases, regulate the population density and the intensity of use of a plot of land, and therefore of a zone.

The structural safety of a building is sufficiently controlled by the seismic code. Every building of more than two floors must submit the calculation report to the Municipality.

The effects or impacts on the surroundings are more important to justify limits on the building height. Therefore, in the central zones (Financial District, Torres de San Francisco, Central Commerce) a maximum building height is established, foreseeing the danger of congesting roads due to the automobile outflow, supply and discharge pipes, complications in attending to a fire, and other reasons of this nature.

Heights are also required in those zones for aesthetic effects, because it is intended to imprint representativeness or identity, to induce greater use of the existing urban infrastructure, and to prevent the proliferation of commercial and service uses that invade central residential zones that are intended to be conserved.

In other zones, where no special reasons intervene, the maximum height limit indicated is what the Construction Regulations establish, one and a half times the right-of-way of the widest street it faces.

2- Basement depth. In general, depth limits are established by the developer's economic analysis, since basements are expensive. But in certain areas, particularly in the Torres de San Francisco zone, there would be good land use in basements. The limitations in those cases are to prevent disturbances in the groundwater tables and to ensure the stability of the foundation slabs.

Building projects that propose more than one basement floor must submit for approval soil studies that include, in addition to the normal information, data on the aquifers and underground water currents of the land and its immediate surroundings. In no case may an excavation be made deeper than 6 meters above the level of the bed of the nearest river or stream, measured from the level of the closest point.

The area of basements shall not be computed as floor area, a basement being understood as one that has a ceiling level lower than the reference level.

The alignment of basements shall be set by the proposed right-of-way, without setbacks. (MOPT sets it on national routes and the Municipality on local routes).

Regulations by zones (Note from Sinalevi: The Municipal Council of Goicoechea, through ordinary session N° 30-13 of July 29, 2013, interpreted Chapter III "Regulations by Zones", in relation to density in the terms established by the agreement of Ordinary Session 25-03, Art. 30, of 6/23/2003, as follows: " . hab: Equivalent to Individual Occupational Units . Hab: Equivalent to Inhabitants . Ha: Equivalent to Urbanized Hectare 10,000 m2 (which must include road infrastructure and areas designated for public use).

". It is also indicated that this interpretation does not imply new procedures for the administered parties nor changes to the Plan Regulador, therefore it does not require public consultation, a hearing, or approval from other institutions.)

DENSITIES:

For all subsequent purposes of Regulations, the densities are estimated as indicated in the Descriptive Report:

The Density by sectors:

-Sector I San Francisco 67 inhab/Ha.

-Sector 2 Calle Blancos 214 inhab/Ha.

-Sector 3 Central Sector of Guadalupe 122 inhab/Ha.

-Sector 4 El Alto 96 inhab/Ha.

-Sector 5 Ipís 145 inhab/Ha.

-Sector 6 Purral 66 inhab/Ha.

-Sector 7 Mata de Plátano 35 inhab/Ha.

-Sector 8 Estefanía Sector - Vistas de Valle 24 inhab/Ha.

-Sector 9 East Sector (Rancho Redondo) 3 inhab/Ha.

The sectors do not correspond exactly to the districts.

These are very normal and acceptable densities in our national context.

Dividing population by zone area and classified as follows: according to GAM.

Inhab/Ha. Lot m2 Low density 1-69 5500 - 438 Medium density 70-249 438 - 121 High density 250-499 121 - 61 Very high density 500 or more 60 and multi-family

It is that area demarcated on the Zoning Map and named under the acronym ZCE. It corresponds to the canyons of the rivers and streams east of the 5.37-IGN coordinate, and to the first foothills of the Volcán Irazú. In general, the terrain has a slope greater than 25% and primary forest and its corresponding fauna are still conserved there.

1- Purposes: The purpose of this zone is to specially safeguard the use of those lands, in order to prevent high-density residential settlement, the location of industries, urban uses of intense activity, and also, the establishment of agricultural activities that generate harmful effluents or waste.

This zone, given its characteristics as a lung or release for Nature, contains the natural nursery for the existing flora and fauna, has abrupt topography prone to erosion and landslides, and presents distance or difficulty in properly serving it with municipal services.

This safeguard is made under the "Special Zone" concept established in Article 25 of the Urban Planning Law.

This zone is located in the far eastern part of the canton (District of Rancho Redondo near the Volcán Irazú National Park), and comprises the canyons of the rivers and streams that flow in their upper basins.

2- Permitted uses:

As a natural park, and its corresponding facilities such as tourist trails, resting benches, fences or protections for trails, and similar minor elements. That which corresponds to the passage of infrastructure such as pipes, gradient breakers, irrigation ditches, power lines, storm drainage outlets, wells, dams, rain gauges, and boundary markers.

3- Conditional Uses:

3.1 Agricultural use, subject to the soil preservation rules currently in force or those that the Ministry of Agriculture, the Ministry of the Environment, or the Municipality may establish for this purpose, jointly or separately. Agricultural use may grow at the expense of pastures and scrubland or fallow land (charral o tacotal), not at the expense of the forest.

3.2 Forestry use, subject to the forest management rules currently in force.

3.3 Those support uses for the natural park that require buildings, as long as they conform to the purposes of the zone, in particular the low intensity of use.

3.4 Those of a tourist and recreational nature such as lodges of very low intensity of use, lookout points (miradores), information and surveillance centers, and the like.

3.5 Installations connected to the prevailing agricultural use that involve roofed surfaces of up to 100 square meters.

3.6 Municipal Sanitary Landfill, subject to an environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental).

4- Non-conforming uses: The majority of the prevailing use in this zone is livestock farming. However, this zone, due to gradients, the damage caused by livestock, because it constitutes an important part of the aquifer recharge, and because its water retention capacity must be preserved to prevent flooding, is not suitable for livestock farming. Because it is inconvenient but prevailing, livestock farming becomes a non-conforming use.

5- Prohibited uses: All uses except those mentioned in this article as permitted or conditional, especially commercial signs and notices.

6- Prohibited practices:

Extraction of mosses, parasitic plants, and ornamental plants. Hunting.

Felling of trees in the primary forest for commercial purposes. All those indicated by the Environment and Flora and Fauna Conservation Law.

Massive and noisy cultural activities.

7- Requirements: These lands are part of agricultural exploitation farms and therefore support installations for agriculture can be established, but under the consideration of conditional use. The requirements for the installations that are authorized shall be the following:

The size or area of a farm to be segregated that is entirely in this zone shall be 5 hectares.

The size of a farm to be segregated that is partially in this zone and partially in the suburban zone shall be that of the suburban zone.

Maximum coverage 0.5% of the farm area.

Front, side, and rear setbacks 20 meters.

Maximum height Two floors.

It is that area demarcated on the Zoning Map and named ZRuA. It is located in the districts of Rancho Redondo and Mata de Plátano in their upper part and with slopes generally less than 25%.

1- Purpose: The purpose of this zone is to allow the continuation of agricultural use in it, particularly the dairy farming that occurs there, and to defend this use from the incursion of intense residential use.

2- Permitted uses: Agricultural, livestock, and forestry uses (includes livestock farming and agricultural uses such as the cultivation of flowers, ferns, small Christmas trees, etc.)

-Dwellings:

• a)Dwelling connected to the agricultural exploitation and in a number no greater than 3 per farm, which may increase proportionally according to the size of the farm.
• b)Single-family dwelling c) Dwelling supporting tourist activity:

· Lodging in existing family homes.

· Lodges type bed and breakfast.

· Lookout points (miradores).

3- Conditional uses:

-Installations connected to agricultural and forestry exploitation.

-Mountain hotels.

-Restaurants.

-Minor commerce.

-Essential services such as: a Civil Guard post, bus stop, information office, ICE transformer stations.

-Passage of service networks and their connected installations.

-Motocross tracks and similar sports.

-Poultry and pig farms.

-Educational institutions related to agriculture and the environment.

4- Requirements:

-Minimum lot size 8000 m2 -Minimum lot frontage 40 m -Front setback 15 m -Side setback on both sides 6 m -Rear setback 5 m -Maximum coverage 10% 5- Prohibitions: Opening of streets and all the uses cited in Article 7, except those mentioned as permitted uses and conditional uses.

Additionally, the Municipality wants to emphasize as prohibited uses: scrap yards, car cemeteries, freight truck parking yards, and commercial advertising signs.

The fault zone, named FALLA, is the area of immediate influence of the geological faults, located in the upper parts of the canton.

There are two faults that cross the canton of Goicoechea in its upper part, registered on the fault map of the National Emergency Commission (CNE).

These are located, the first along the line A-B, defined by the points:

A: 538 E. 217.15 N. B: 542 E. 215 N., And the second along the line C-D, defined by the points:

C: 546 E. 216 N D: 543 E. 218.5 N.

from the grid of the Lambert projection for C.R.N of the 1/50000 scale map.

The straight line joining points A-B and C-D is defined as the axis; the FALLA zones are two strips of land 200 m wide (100 m on each side of the axis). In these zones there could be earthquakes and landslides greater than in the rest of the canton.

1- Purpose: The purpose of this zone is to safeguard the uses established in it, due to the danger of earthquake or landslide.

2- Permitted uses:

- Forestry developments - Pastures and grazing lands 3- Conditional uses:

- Livestock sheds - Passage infrastructure works (aqueducts, highways) 4- Requirements:

All infrastructure works built in this zone must submit to the Municipality a seismic calculation report and the design of expansion joints, where applicable. A sheet of design requirements used for the elaboration of the construction plans must be included.

5- Prohibitions: All use is prohibited except permitted and conditional ones.

It is that which corresponds to the locality of Rancho Redondo and is named on the zoning map as Centro Rancho Redondo. (ZRR).

1- Purpose: The purpose of this zone is to contribute to shaping an urban center in the locality of Rancho Redondo to support the surrounding agricultural zone and tourist activity.

2- Permitted uses:

-Dwellings.

-Community facilities -Small grocery stores (pulperías) and small supermarkets (abastecedores) -Sales of agricultural supplies -Small restaurants (sodas) 3- Requirements:

-Minimum lot size 425 m2 -Minimum lot frontage 15 m -Front setback 5 m -Side setback 3 m -Rear setback 5 m -Maximum coverage 50% of the lot area -Floor area Twice the coverage.

-Building height Two floors -Septic tank drainage area 50 m2 or according to a permeability study -Paved surfaces 25% of the lot area.

-Fences Type 0, 1, 2, 4, and 8 -Solid walls (tapias): rear 2.50 m maximum height -Side walls 2.50 m maximum height and only in the inner half of the lot.

4- Conditional uses:

Tourist installations, hotels, and lodging, with prior authorization from ICT.

The other listed urban uses except the prohibited ones. Bars: the minimum distance between bars is limited to a length of 200 meters.

5- Prohibitions:

-Industries.

-Scrap yards.

-Garbage dump.

-Noisy installations.

6- Structural Calculation: The indications of the seismic code corresponding to zone 11I (1990 edition) shall be adopted. Buildings of more than one floor (or complex works that the Municipality requests) must submit a Design Analysis Requirements Sheet used for the realization of the construction plans.

14-a) East Urban Cautela Subzone (SZCU-E): It is located in the canyons of the rivers and streams of the Districts of Purral, Mata de Plátano, and Ipís, between the crossing to Moravia and the 5 373-E coordinate (IGN). It corresponds to lands with a slope greater than 25%. It is demarcated on the zoning map and is named SZCU-E.

1- Purpose: The purpose of this subzone is to discourage dense urban use there and thereby protect the inhabitants themselves from landslide risk conditions and the rest of the city from risks of flooding and contamination. It is also the purpose of this subzone to provide, in a generally dense area, relief lungs by maintaining open spaces with vegetation.

2- Permitted Uses:

Plant nurseries Sports facilities Agriculture. Agrochemicals that may contaminate watercourses are prohibited, according to regulations of competent bodies.

3- Requirements:

Minimum farm size 2.5 Hectares.

Minimum farm frontage In accordance with general rules Maximum coverage 10% of the lot or farm area Maximum floor area 20% of the lot or farm area.

Building height Up to three floors Greywater treatment According to Ministry of Health rules, unless otherwise indicated by the Municipal Engineering Directorate.

Fences Types 1, 2, 4, and 8 (according to article fences) Solid walls (tapias) Conventional on the rear and side setbacks.

Signs Not permitted.

4- Conditional uses:

-Tourist installations.

-Taverns, restaurants, and bars.

-Club-type recreational installations.

-Residential condominiums, subject to an environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental).

-Apartment building, subject to environmental impact assessments (evaluación de impacto ambiental).

-Systems for blackwater treatment.

To process the approval of these conditional uses, the approval of the respective governmental entity must be obtained: Ministry of Health, Ministry of the Environment, ICT.

5- Prohibitions: All uses listed in Article 7, 1 except permitted and conditional ones.

14-b) Urban Cautela Subzone in Dense Areas (SZCU-AD): It is located from the Moravia crossing, from the 53 I coordinate westwards to the western limit of the canton. It is formed by the canyon of the Río Torres (Goicoechea) and the areas confined by the future intersection of the Circunvalación with the Braulio Carrillo. It corresponds to the lands sloping toward the box canyon of the Río Torres and the Quebrada Rivera.

1- Purpose: The purpose of this subzone is to provide, in a generally dense area, relief lungs by maintaining open spaces with vegetation. In the box canyon of the Río Torres, the building that is carried out must contribute to the shaping of a linear park. This is described and regulated in Article 8 of the Urban Infrastructure Regulations.

2- Permitted uses: Linear park and gardens.

3- Conditional uses:

-Linear park.

-Institutional uses with a park character.

-Service buildings adapted to the linear park that do not impede the continuity of the park itself.

-Plant nurseries.

-Butterfly breeding and similar.

-Urban infrastructure works.

-Services for tourist activity (restaurant, souvenirs, information).

4- Requirements:

• a)Works:

-Any work to be carried out must present an environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental) -Soil analysis (landslides) and proposals for works that ensure the stability of the buildings (own and neighboring).

-Integrated technical solutions for conveying rainwater to the river and blackwater to the collector.

-Other technical requirements requested by the Municipal Engineering Directorate.

• b)Lot division (lotificación):

Lot size 600 m2 Minimum frontage 20 m Coverage 40% Floor area Twice the coverage Height 15 meters from the foundation level must not exceed the maximum height of the crown of the existing trees. Type 1, 5, and 8 not permitted only as fence designs.

Foundation level 6 meters above the highest level of the adjacent watercourse.

Front setback 3 m from the property line.

Side setback 3 m on both sides.

Rear setback that set by MINAE or INVU but never less than 10 meters.

• c)Environmental pollution: On the lands located in this Subzone, contamination of the land or throwing polluting agents into the river shall not be permitted; the owner of the land shall be responsible upon evidence of contravention of this rule.

15-a) General Subzone SZ-G: This zone is located in the area of Calle Estefanía, south of Vistas del Valle, in Vista de Mar, and in the sector on both sides of the main road to El Carmen.

1- Purposes: The purpose of this zone is to serve as a transition from a rural and suburban habitat to an urban habitat.

2- Permitted uses:

• a)Agricultural, livestock, and forestry uses (includes livestock farming and agricultural uses such as the cultivation of flowers, ferns, small Christmas trees, etc.).
• b)Country house type dwellings (viviendas tipo quinta).
• c)Low-density residential developments (urbanizaciones).
• d)Dwelling connected to the agricultural exploitation and in a number no greater than 3 per farm, which may increase proportionally according to the size of the farm.
• e)Single-family dwelling f) Lodges supporting tourist activity:

- Lodging in existing family homes.

- Lodges type bed and breakfast.

- Lookout points (miradores).

3- Conditional uses:

-Installations connected to agricultural and forestry exploitation.

-Services connected to residential use (health, security, and transportation services).

4- Requirements:

Minimum lot size 1000 m2 Minimum lot frontage 20 m Front setback to public road 6 m Side setbacks 3 m Rear setback 3 m Maximum coverage 30% of the lot Building height 2 floors or 7 m Fences Types: 0, 1, 2, 4, or 5 Solid walls (tapias) conventional, respecting the front setback.

15-b) Vistas del Valle Subzone (SZV-V): It is located in the town of Vistas del Valle and is delineated on the zoning map under the acronym V-V.

1- Purposes: The purpose of this subzone is to provide commercial equipment, services, and community facilities for the town itself and for the zone in general (Low-Density Residential zone), and to allow a moderate expansion of the population in an urban habitat similar to the current one. This town will be the service center for the Low-Density Residential zone, and will thus prevent the proliferation of pulperías throughout the area. In this center, residential developments (urbanizaciones) and road connections will be permitted to better shape the quadrant.

2- Permitted uses:

-Single-family residential -Multi-family residential -Small-scale commerce (Comercio menor) -Grocery stores and supermarkets -Pharmacies, fruit and vegetable stands, hardware stores Sodas -Butcher shops -Bakeries (manufacturing and retail) -Restaurants -Hotels -Community facilities (Facilidades comunales) 3- Conditional uses:

Taverns and cantinas The rest of the uses listed in Article 7.1 except for the permitted and prohibited ones.

4- Requirements:

-Minimum lot size for dwelling: 250 m2 -Minimum lot frontage: 10 m -Front setback (Retiro frontal): 3 m -Rear setback: 3 m -Maximum coverage (Cobertura máxima): 70% of the lot -Maximum floor area: twice the coverage -Building height: three stories -Septic tank drainage area: according to permeability study -Fences (Verjas): all types except solid wall (tapia) and chain-link fence (malla ciclón) -Conventional solid walls (Tapias convencionales) respecting the front setback.

-Signs (Rótulos): those advertising the premises 5- Prohibited uses:

-Industries -Trailer terminals -Auto body and paint shops -Poultry and pig farms -Dairies 15-c) Salitrillos Subzone (SZ SAL): It is located 800 m south of the José Cubero School at the intersection of Calle Estefanía. It is defined on the zoning map and demarcated under the acronym SZ SAL. 1- Uses: The uses are the same as those of Vista del Valle.

2- Requirements:

3- Prohibited uses:

-Industries -Trailer terminals -Agricultural and pig farms -Dairies -Auto body and paint shops 4- Permitted uses:

-Single-family residential -Multi-family residential -Small-scale commerce (Comercio menor) -Grocery stores and supermarkets -Pharmacies, fruit and vegetable stands, hardware stores -Sodas -Butcher shops -Bakeries (manufacturing and retail) -Restaurants -Hotels -Community Facilities (Facilidades Comunales) 5- Conditional uses:

-Taverns and cantinas The rest of the uses listed in Article 7.1 except for the permitted and prohibited ones.

It is located west of Vistas del Valle between the channels of the Purral River and the Torres River, up to the confluence of both rivers.

1- Purposes: The purpose of this zone is to allow a low-density residential neighborhood urban life, in accordance with the objectives (Art. 2, subsections 4, 5, and 9 of this Regulation) and the development, density, and land-use policies indicated in the Explanatory Memorandum of the Regulatory Plan in its chapters 6, 7, and 8.

In particular, the intention is highlighted to:

• a)Maintain percolation on the lands and the proportion of open space areas.
• b)Avoid an increase in runoff.
• c)Mitigate the increase in motor vehicle traffic on the main road between the junction to Moravia and El Alto.
• d)Prevent the increase in dense population typical of social-interest residential developments (lotes of 120 m2), which contradicts all of the above.
• e)Maintain the current social and environmental character, which is consistent with the pattern of decreasing densities as one approaches the containment ring of the GAM.

2- Permitted uses:

-Single-Family Residential -Services connected to the dwelling 3- Conditional uses:

-Multi-family residential -Small-scale commerce (Comercio menor) -Innocuous industry -Public institutional uses -Green areas -Video games -Bed and breakfast type lodging -Recyclable waste collection center -Parking lots 4- Requirements:

-Lot area: 300 m2 -Minimum lot frontage: 12m -Front setback (Retiro frontal): 3m -Side setback on one side only: 3 m by 9 m deep from the property line must respect the front setback; may occupy the side setback.

-Rear setback: 3 m or equivalent.

-Maximum coverage (Cobertura máxima): 60% -Septic tank drainage area: 50 m2 or according to infiltration tests -Garages (Cocheras): twice the coverage -Maximum floor area -Fence types (Verjas): 0, 1, 2, 4, 5, 6, and 8 -Solid walls (Tapias): conventional on the boundaries, must respect the front setback.

5- Prohibited uses:

-Industries -Open-air garbage dumps Tanneries (Curtiembres) -Pig farms (Chancheras) -Farms (Granjas)

It is located between the channels of the Mozotal stream and the Purral River, from the conjunction of both up to the IGN coordinate 536.200. It is demarcated on the zoning map under the acronyms ZR-PURRAL.

1- Purposes: The purpose of this zone is purely residential. It is proposed to increase the area for housing at a medium density that balances the excess of existing social-interest residential developments (urbanizaciones de interés social) and fosters the integration of a more heterogeneous society.

In this zone, no more social-interest residential developments will be permitted due to the foregoing, and because the purposes of the Mata de Plátano Residential zone are shared, but accepting a smaller lot, of 225 m2. In consolidated sectors such as "los Cuadros" where lots smaller than 150 m2 predominate, new lots of a minimum of 150 m2 may be segregated (segregados), the foregoing is not applicable in cases of new residential developments.

As a residential area, it may contain services connected to the dwelling and small-scale commerce, but the constitution of nodes of commerce, services, green areas, and community facilities that are indicated as conditional use will be fostered, and these will form a system of central places. The preliminary location of these nodes is shown on the Community Facilities map, which is not binding but consensual and according to the economic possibilities of the Municipality and the institutions involved.

2- Permitted uses:

-Single-family residential -Services connected to the dwelling -Small-scale commerce (Comercio menor) 3- Conditional uses:

-Multi-family residential -Community facilities (Facilidades comunales) -Green areas -Commerce and services: Taverns, video games, bars or cantinas, restaurants, grocery stores, supermarkets, spare parts sales, butcher shops, hardware stores, pharmacies, vegetable shops, and any other qualified as such by the INVU.

-Offices -Innocuous industry -Small industry (according to Article 7) Craft workshops -Recyclable waste collection center -Yards for trailers and cab heads for up to three units and according to a maneuvering study.

(Note: there are nearby workshop and industry zones where larger yards may be located) 4- Requirements:

5- Prohibited uses:

-Industries -Workshops (Talleres) -Farms, Pig farms (Chancheras) and Tanneries (Curtiembres).

It is the area of Ipís, from Vista de Mar, IGN coordinate 537.200, to the Mozotal plaza and up to the water tanks, coordinate 532.850-E (IGN), and between the cantonal boundary and the Mozotal stream (with its corresponding Urban Caution zone) demarcated on the Zoning map under the name ZR-IPIS. Within this zone, an Urban Remodeling zone is located. The Ipis Residential zone does not include the entire district of Ipís.

1- Purpose: The purpose of this zone is residential, allowing an urban life of moderate intensity that balances the excess of existing social-interest residential developments and fosters the integration of a more heterogeneous society. In this zone, residential developments (urbanizaciones) will be permitted, but with a minimum lot size of 300m2. However, segregations down to a minimum of 150 m2 are allowed in those consolidated sectors that have small lots.

2- Permitted uses:

-Single-family residential.

-Services connected to the dwelling.

-Community Facilities (Facilidades Comunales) 3- Requirements:

4- Conditional uses:

-Multi-family Residential -Government Establishments (includes schools, high schools). Video games.

-Discotheques.

-Sanitary Landfill.

-Recyclable waste collection centers.

5- Prohibitions:

-Industry.

-Open-air garbage dump.

-Tanneries (Curtiembres).

-Pig farms (Chancheras).

-Farms (Granjas).

-Slaughterhouses.

It is located between coordinates 532.850-E and 531.200-E, in one direction, and between the cantonal boundary and the urban caution zone corresponding to the Mozotal stream, the Purral River, and the Torres River, in the other direction. It is demarcated on the Zoning map and named with the word ZR-ALTO. In that general area, other zones are also located (Urban Remodeling, an Industrial microzone, Special Control zones, General Commerce zone).

1- Purposes: The purpose of this zone is to form homogeneous residential neighborhoods. Included within them are subzones of service provision nuclei, indicated on the Community Facilities Map, which allow a wider range of non-residential uses under the consideration of "conditional." In this zone, residential developments (urbanizaciones) and condominiums are permitted.

2- Permitted uses:

-Residential developments, apartments, and condominiums. Single-family dwelling.

-Multi-family dwelling.

-Services connected to the dwelling.

-Small-scale commerce (Comercio menor).

-Community Facilities (Facilidades Comunales) 3- Requirements:

-Minimum lot size: 225 m2 -Minimum lot frontage: 10m.

-Front setback (Retiro frontal): 2m.

-Fences (Verjas): Types 0, 4, 5, 6, and 8 (Article 35).

-Rear setback: 3 m or equivalent -Maximum coverage: 65% of the total lot area -Maximum floor area: Three times the coverage.

-Solid walls (Tapias): Conventional on the boundaries and ornamental on the building line.

4- Conditional uses:

-Commerce and services listed in Article 7.1.

-Innocuous industry -Handicrafts (Artesanía) -Major public service uses (Example: Clínica Jerusalén).

-Government Establishments.

-Recyclable waste collection center.

5- Prohibited uses:

-Discotheques.

- Cantinas and bars (includes family halls).

- Video games.

-Workshops (Talleres).

-Industries.

-Tanneries (Curtiembres).

-Farms (Granjas).

This zone is located in the central area of Guadalupe. They are residential neighborhoods that have become pocketed or surrounded by commercial activity and heavy traffic roads. They are: Magnolia, Yorusti, Santa Eduviges, Jardín, Moreno Cañas, San Antonio, Santa Cecilia, and Napoleón Quesada. They are identified on the zoning map under the acronyms RC.

1- Purpose: The purpose of this zone is to allow the continued use of residential neighborhoods within the city and to respect and defend their condition as such, against the invasion of central commerce uses or others that disturb the quiet and intimate character of these neighborhoods.

2- Permitted uses:

-Single-family dwelling on one or two floors.

-Multi-family dwelling or apartments.

-Services connected to the dwelling.

3- Requirements:

Green area (minimum): 10 %.

Minimum lot size: 120 m.

Minimum lot frontage: 6 m.

- Maximum coverage (Cobertura máxima): 80 % -Maximum floor area: Twice the coverage -The front setback or alignment is indicated in the P.T. Transversal Profiles table, street by street.

-Minimum rear setback: 3.5 m or equivalent -Fences (Verjas): All types -Solid walls (Tapias): Ornamental -Maximum height: Two stories 4- Conditional uses:

-Community Facilities (Facilidades Comunales) - Other uses cited in Article 7.1 (except for the permitted and prohibited ones) that respect the purpose of the zone.

5- Prohibited uses:

-Discotheques.

-Dance hall.

-Industry.

-Video games.

-Cantinas and bars (includes family halls).

-Distribution warehouses.

-Workshops (Talleres).

This zone is comprised between the Circunvalación, the Torres River, the Guadalupe Shopping Center and the Carlos María Ulloa Asylum, and the Central Commerce Zone adjacent to Route 218.

1- Purpose: The purpose of this zone is to preserve the character of a quiet and isolated residential neighborhood. The aim is to prevent the continued invasion of commercial and office uses.

2- Permitted uses:

- Single-family dwelling.

- Dwelling in apartments.

3- Requirements:

-Minimum lot size: 300 m2.

-Minimum lot frontage: 12m.

-Coverage: 70%.

-Floor area: Twice the coverage -Maximum building height: 6 m or 2 stories.

-Front and rear setback: 3m.

-Fences (Verjas): type 0, 4, and 8 4- Conditional uses:

- Those proposed in the Torres River Valorization and Rescue project.

5- Prohibited uses:

-Discotheques.

-Cantinas, bars (includes family hall).

-Video games.

-Distribution warehouse.

-Workshops (Talleres).

-Industries.

-Tanneries (Curtiembres).

-Farms (Granjas).

-Offices.

-Small-scale commerce and general commerce.

-Rental car parking.

This zone is located between the Braulio Carrillo highway, Route 109 (to the Moravia Schools), the Barreal stream and then the Rivera stream, and the route of the Circunvalación project.

This Residential Zone is divided into two subzones, those of the east and that of the west; the East includes Montelimar and the other neighborhoods are in the West Sector. They are demarcated on the Zoning map and named under the acronyms SZCB-E and SZCB-O.

22-a) Calle Blancos-East Residential Subzone (SZCB-E).

1- Purposes: The purpose of the subzone is residential. The aim is to maintain and even enhance the characteristic of a quiet residential neighborhood, in a very central area of the city, and to defend it from the invasion of commercial uses.

2- Permitted uses:

-Single-family residential -Multi-family residential - Services connected to the dwelling - Community facilities (Facilidades comunales) 3- Conditional uses:

- Small-scale commerce (Comercio menor) 4- Prohibited uses:

-Workshops (Talleres) - Industries - Rental vehicle parking 5- Non-conforming uses: Some industries that will be non-conforming uses are located in this subzone. Non-conforming uses are governed by their definition in Article 3. However, in this subzone, the possibility is opened for them to be internally remodeled, but always in the sense of minimizing or better confining the nuisances they produce.

6- Requirements:

-Minimum lot size: 300 m2 -Minimum lot frontage: 12m -Front setback (Retiro frontal): 3m -Side setback: not required -Rear setback: 3 m or equivalent -Maximum coverage: 60% of the lot -Maximum Floor Area: three times the coverage -Garden area: 10% of the lot -Building height: 3m.

-Twice the coverage one and a half times the width of the street it faces.

22-b) Calle Blancos-West Residential Subzone (SZCB-O).

1- Purposes: The purpose of this subzone is basically residential. However, a greater variety of uses is admitted.

2- Permitted uses:

-Single-family residential -Multi-family residential -Services connected to the dwelling -Community facilities Small-scale commerce (Comercio menor) -Uses connected to residential (a-I) 3- Conditional uses:

-Recyclable waste collection center.

- Home-based handicrafts - Small-scale or neighborhood commerce (b-I) 4- Prohibited uses:

- Workshops (Talleres) - Industries 5- Non-conforming uses: Some industries that will be non-conforming uses are located in this subzone. Non-conforming uses are governed by their definition in Article 3. However, for this subzone, the possibility is opened to be internally remodeled, but always in the sense of minimizing or better confining the nuisances they produce.

6- Requirements:

-Minimum lot size: 150 m2 - Minimum lot frontage: 8m -Front setback: 2m -Side setback: not required -Rear setback: 3 m or equivalent -Maximum coverage: 80% of the lot -Maximum Floor Area: twice the coverage -Garden area: 5% of the lot -Building height: one and a half times the width of the street it faces.

It is the area contiguous to the one demarcated as Urban Renewal Area No. 10, located at the edge of the rectified Barreal and Rivera Streams. It is called Boulevard Edge, because a boulevard is planned to be built in the modified channel of the Barreal Stream.

The boundaries of this zone are:

To the north, a line parallel to the axis of the Barreal stream with the modified channel that follows the course established in an annex of this Regulation. The line is parallel maintaining a constant distance of 25 meters from the axis. This line is a zone boundary, but the adjustment of the zone boundary may only be made towards the south.

To the east and west, Route 109 and the Braulio Carrillo highway.

To the south, it borders the Calle Blancos residential zone.

This zone is demarcated on the zoning map and identified under the acronyms ZRBB.

It is an integral project for the construction of buildings, basic services, and community facilities. As long as this project has not been initiated, with its legal procedures, the regulations established herein shall govern.

1- Purpose: The purpose of this zone is to take advantage of a linear park that will be created upon executing the project for the rectification of the Barreal stream channel, as a potential urban resource, and to locate in it residential and metropolitan service uses, which will enjoy the view of the park and contribute to shaping its visual boundaries. It is also the purpose of this zone to increase residential and service (offices) density in these central areas, transferring the prevailing building type to multi-family buildings organized in balanced complexes with green areas or gardens, automobile parking, commerce, neighborhood services, and community facilities. These buildings or complexes will have two accesses, via the new boulevard and via the existing Calle Blancos roads.

2- Permitted uses:

-Office buildings.

-Public buildings -Multi-family and single-family dwellings in a balanced complex as indicated in the purpose.

-Automobile parking buildings.

-Community facilities (Facilidades comunales).

These permitted uses entail their connected uses, such as private parking, machine and maintenance room, small-scale commerce on the ground floor, information office, and janitor's dwelling.

3- Requirements:

4- Conditional uses:

A. In multi-family buildings (in the basement, first, and second floors may be located):

- Commerce compatible with the purpose of the building.

- Private services or offices.

B. On an independent lot:

-Hotel -Restaurant -Technical Warehouse -Supermarket -Shopping Center or Mall -Discotheques -Handicrafts (Artesanías) C. Buildings with heights greater than seven stories: if it is in accordance with the carrying capacity of the place (understand carrying capacity as the saturation limit of access roads, sanitary pipes, vehicle parking and exit, and similar), prior authorization from the Municipality and the Directorate of Urbanism (Dirección de Urbanismo).

5- Prohibited uses:

-Workshops (Talleres). Industries.

-Tanneries (Curtiembres).

-Farms (Granjas).

-Gas stations.

6- Lots of inferior area: In order to build in this zone, lots must have 800 m2 and 20 m of frontage. Those that do not reach these dimensions to be able to build must group together or combine, or may do so in accordance with the uses and requirements of the Calle Blancos Residential Zone (adjoining) but only on one floor.

This zone is located eastward, continuing from the Boulevard Edge Zone, and contributes to forming the upper section of the boulevard (described in the ZRBB zone).

It borders the boulevard to the north (with the boulevard right-of-way); Avenida 9 to the south; Route 200 to the east; Route 109 to the west. It is demarcated on the zoning map and named under the acronyms ZRU-IND.

It has two sections: a), a strip of land 70 m wide contiguous to the boulevard, and b), the rest. The difference between both portions is that the alignment and the reference level facing the boulevard will be given in function of the right-of-way and the grade line of the boulevard, and in section b), they will be referred to the street it faces.

1- Purposes: The purpose of this zone is urban renewal for high-density residential use, being able to introduce into the urban habitat multi-family buildings of several stories, under a condominium regime or rented apartments.

As a secondary purpose, to organize integral service units with provision of commerce, services, and community facilities that serve the population of this renewal area and surrounding areas in a balanced way.

The basic objective is to correct a health and risk problem by rectifying the Barreal stream channel and building the boulevard, and to resolve the relocation of those affected by the expropriations within the same urban area. The opportunity is taken to expand the renewal area once and for all up to Avenida 9, to give greater prominence to the project. This is consistent with the urban policy of densifying the interior areas of the canton served by infrastructure and thus compensating for the development control measures in the upper parts of the canton.

The multi-family residential building type includes social-interest housing, but without having to be limited to it; it implies, therefore, an attempt at urban development that houses a socially heterogeneous population, a normal and traditional relationship in the canton of Goicoechea.

2- Permitted uses:

-Single-family and multi-family residential -Automobile parking integrated into the building 3- Conditional uses:

-Services connected to the dwelling -Small-scale commerce (Comercio menor) only on the first floor -Single-family residential -Community facilities (Facilidades comunales) -General commerce and offices integrated into nuclei.

4- Requirements:

5- Additional requirements:

-The requirements of the general standards are added. Special mention is made of the design that the developer must present regarding safety (fire hydrants, emergency plants, etc.).

-When approving the condominium regime, the municipality will not accept conditions that contravene this regulation.

6- Lot consolidation (Reunión de lotes):

-Lot consolidation is the cadastral operation opposite to segregation.

-Multi-family buildings may not be constructed on lots that do not meet the required size and frontage. To be able to build them, they must be consolidated. On lots of smaller size and frontage, only the following may be established: single-family dwelling, rental automobile parking, offices, and community facilities, always complying with the general standards (requirements) applicable to those uses.

7- Prohibited uses:

-Industry -Distribution warehouse -Workshops (Talleres) -Gas stations -Cantinas and bars

This zone is composed of several portions distributed throughout the canton. They are demarcated on the zoning map and named under the acronyms ZC-RI with a subscript.

1- Purposes: The purpose of this zone is to allow the continuation of the current residential habitat (without prejudice to urban improvement programs), intermixed with commerce and services, including workshops and industries with containable nuisances. This purpose considers the convenience of allowing the existence of an urban sector with broad freedom for the mixture of uses, a natural expression of a city's vitality.

2- Permitted uses:

-Single-family and multi-family residential -Small-scale or neighborhood commerce (Comercio menor o de barrio).

-Services connected to the dwelling -Industry (compatible with the dwelling and limited by the general standards) -Community Facilities (Facilidades Comunales) -Green areas 3- Requirements:

4- Conditional uses: All the uses indicated in Article 7.1 except for the prohibited ones.

In the case of lodging, as a complementary activity to the dwelling, they must comply with the ICT standards and those of the Ministry of Health.

In the case of workshops, they must comply at least with the workshop standards of this regulation, in addition to the general standards.

5- Prohibited uses:

-Gas stations -Facilities that generate intense traffic of trucks or heavy machinery.

-Trailer yards -Farms (Granjas), pig farms (chancheras), slaughterhouses (mataderos)

It is located in Barrio Toumón and extends on both sides of the Braulio Carrillo highway, as indicated on the zoning map. It is identified with the acronyms ZDF.

1- Purpose: The purpose of this zone is to continue and intensify the current use and development (specialized offices, headquarters of banks and financial entities, headquarters of State institutions, hotels).

2- Permitted uses:

-Office buildings.

-State Institution buildings.

-Connected and integrated building parking.

-Hotels.

3- Requirements:

4- Conditional uses:

-Buildings with heights greater than 7 stories if their height is justified according to the carrying capacity of the place (understand carrying capacity as the saturation limit of access roads, sanitary pipes, vehicle parking and exit, and similar), prior authorization from the Municipality and the Directorate of Urbanism (Dirección de Urbanismo).

-Parking building.

-Commerce buildings.

-Cinemas and performance halls.

-Community facilities (Facilidades comunales).

-Services (sodas, bars, similar and related uses).

5- Prohibited uses: All the uses cited in Article 7.1, except for the permitted and conditional ones.

It is located to the east of the Financial district on the south side of route 108 and between it and the Torres River, according to the zoning map. This zone consists of two sections, A) the Torres de San Francisco subzone proper, which is subject to urban renewal through the requirements established herein, and B), the Transition subzone, which is the interior section composed of currently existing residential neighborhoods built on the hillside.

It is intended that subzone A will gradually grow at the expense of subzone B, until the entire area has the characteristics of subzone A. However, subzone B is permitted its own limited evolution.

27-a) Torres de San Francisco Subzone (SZTSF).

1- Purposes: It is the continuation of the Financial district (cited in the previous article), but incorporating multifamily housing (vivienda multifamiliar). The purpose of this subzone is mixed, for multifamily residences and offices, taking advantage of a very central sector, adjacent to the Torres River, along the edge of which it is intended to build a longitudinal park to enhance the value of the river canyon (by the Municipalities of San José, Montes de Oca and Goicoechea). As a complement to said park and taking advantage of the landscape that is created, buildings will be located at different heights in an isolated manner so that the view of the Torres canyon from avenue 108 is not completely obstructed. Additionally, it will serve as a use transition between housing and metropolitan services; in fact, it will constitute an urban remodeling zone carried out by the private investor.

2- Lot Reunification (Reunificación de lotes): As an urban remodeling project, lots with a minimum frontage of 40 meters are required, with voids (lateral setbacks) that ensure the visibility of the longitudinal park of the Torres River. Therefore, lots must be reunited in order to construct buildings in accordance with the uses and requirements indicated below. Existing dwellings on non-conforming lots may maintain their use indefinitely, and may be repaired and remodeled.

3- Permitted Uses:

-Multifamily housing buildings. -Office buildings. -State Institution buildings. -Recreational centers. -Commerce and services typical of a residential building on the ground floor and mezzanine. -Underground or attached parking integrated into the building. -Hotels, taverns and other services provided they are in "tower" buildings or in a basement.

4- Requirements:

-The location and design of the towers must be such that they do not form a visual wall that obstructs the view of the park and the city from route 108 (road to San Francisco). Lateral and Rear Facades: Finish design with specification of materials. -Parking: Provide a minimum width of 6.0 meters at the building exit, with installation of a sonic and visual alarm system when crossing the sidewalk, in addition to all the regulations stipulated in the Construction Regulations (Reglamento de Construcciones) in this regard. -Blackwater: Connected to the collector designated by the National Institute of Aqueducts and Sewers (Instituto Nacional de Acueductos y Alcantarillados). -Minimum lot size 800 m2. -Minimum lot frontage 20 m. -Basement coverage 90% of the lot area. -Maximum coverage above reference level 70% of the lot area. -Floor area Not limited. -Maximum building height 10 floors. -Minimum building height not required. -Frontal setback on route 108:

• a)first floor 3 meters from the property line (or 15 m from the centerline of the roadway) b) remaining floors 7 meters from the property line (or 19 m from the centerline of the roadway) -Minimum lateral setbacks:
• a)in basement floors below the reference level (n d r), they are not required. b) on the first floor, the total sum of the lateral setbacks may not be less than 50% of the lot frontage, and never less than 3 meters. c) on the upper floors, 6 m. on both sides.

-Fences 0, 1, 5 or 8. -Lateral and rear solid walls (tapias) not permitted, only as fences. -Foundation level (Nivel de desplante) 6 m above the highest water level of the Torres River at the shortest distance from the river.

5- Conditional Uses:

-Isolated commercial establishments. -Parking buildings.

Other uses that can be accommodated in high-rise buildings that correspond to the purpose of transitioning use from housing to metropolitan services.

6- Prohibited Uses:

-Gas stations. -Recyclable waste collection centers. -Recycling plant. -Industry.

7- Uses on existing lots smaller than 800 m2: Existing lots smaller than the minimum lot requirement to develop the permitted uses, 800 m2, that are undeveloped (baldíos) or where the existing building is demolished, will have as a permitted use:

Vehicle parking on an esplanade - Private green areas - Public green areas and will have as a conditional use, esplanade uses without any building (paved surface may be present).

27-b) Transition Subzone (SZTRT). It is located south of the Torres de San Francisco zone, previously described. It is demarcated on the zoning map and identified under the acronym SZTRT.

8- Purposes: The purpose of this subzone is to allow the continuation of the prevailing use (housing with commerce and services) and to allow the resident and the passerby to participate in some way in the Torres River park.

The final destination of this subzone will be that of the Torres de San Francisco subzone (SZTSF). Projects submitted for execution in this subzone will be classified by the Municipality and the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo) as belonging to subzone A or subzone B, and uses and requirements will be demanded according to the classification given. In the event of being classified as belonging to subzone A, and upon being approved and built, this will imply the increase of subzone A at the expense of subzone B (the boundary is moved). The process cannot be in the opposite direction.

9- Permitted Uses:

-Housing and services related to housing. -Minor or neighborhood commerce. -Services (neighborhood or metropolitan). -Public-institutional uses.

10- Requirements:

-Minimum lot size -Minimum lot frontage -Maximum coverage -Garden area -Frontal setback -Rear setback -Maximum building height 11- Conditional Uses:

-Parking buildings -Commerce -Cinemas and performance halls -Community facilities -Services (sodas, bars and related) 12- Prohibited Uses:

-Gas stations. -Recyclable waste collection centers. -Recycling plants. -Industries.

This zone is distributed in several parts of the canton. They are located close to the CRI zones, and can be considered an extension of them. They are demarcated on the zoning map and named ZT with a numerical subscript.

1- Purposes: The purpose of this zone is to give place and primacy to support service workshops for industry, home, commerce, and automobiles (cabinetmaking or lathe workshops, for example), which are generally located disorderly anywhere and cause nuisances from noise and waste. It also seeks to group them so that they generate and take advantage of external economies.

As a de facto situation, there will be few lots that are for exclusive workshop use, with complementarity of use occurring with the workshop owner's dwelling, or an independent dwelling. There will also be other uses existing prior to the enactment of this Regulation, such as bookstores, bazaars, restaurants, or community facilities. These other uses will remain as secondary uses, which implies that they cannot claim non-conformity with the nuisances produced by the workshops. They are not, therefore, in the status of a non-conforming use, and consequently, they may be expanded, reconstructed, remodeled, etc.

These and other uses different from workshops may be incorporated on land within this zone, but only as conditional uses.

2- Permitted Uses:

-Cabinetmaking workshop. -Automotive workshop (in all its specialties). -Tinsmithing workshop. -Industrial workshop. -Small industry and crafts. -Minor commerce (parts sales, small grocery stores). -Repair of electrical appliances. -Refrigerator and stove repair workshop. -Locksmithing. -Industrial lathe (steel) -Wood lathe (wood) -Upholstery workshop 3- General Requirements:

-Every workshop shall have independent access from that of the dwelling house, if one exists. -Minimum lot size 120 m2. -Minimum workshop space size 18 m2. -Minimum lot frontage 6 m. -Maximum coverage 80% of the lot area. -Minimum garden area 5% of the lot area. -Maximum building height 6 m. -Floor area Twice the coverage. -Setbacks for a dwelling house, if any:

-Frontal 2 m for front garden area. - Lateral Not required.

-Setbacks for workshops. See special requirements.

300 m2. 12m. 60% of lot area. 25% of lot area. 2.m. 3.m. 6.m.

4- Special Requirements:

-For workshops that generate noise, vibrations, etc., (especially auto body dent removal and the use of the angle grinder), the activity that produces noise must be carried out in an enclosure that meets the requirements imposed by the Ministry of Health (Ministerio de Salud) and the National Insurance Institute (Instituto Nacional de Seguros), in addition to using block walls (filled if to be constructed), with sound-absorbing materials and with double-layered filled doors. These tasks are not permitted in public areas.

-For workshops that predominantly use paint, the activity must be carried out in enclosures with the specifications dictated by the Ministry of Health and the National Insurance Institute. Paints must be stored in a closed enclosure, made of blocks or other fire-retardant material. A fire extinguisher must be in plain view. These tasks are not permitted on public roads.

-All workshops must allow unhindered and obstacle-free access for the fire unit or ambulance, preferably located on main roads with easy access.

-For workshops that generate intense truck traffic for the transfer of inputs (example: 6 m angle profiles) or finished product, a passage with a minimum width of 3.0 meters must be provided towards the interior yard, for loading and unloading. If loading and unloading is carried out from the front of the property, a setback of at least 6.0 meters must be provided, so as not to obstruct pedestrian passage on the sidewalk (and of course, not obstruct the roadway).

-For workshops that generate liquid waste, an adequate collection, conveyance, or treatment system for its elimination will be required, in accordance with the standards established by the Ministry of Health. This is also valid for those workshops that produce grease waste, which require appropriate traps for their management and final disposal.

-For mixed uses (workshop-dwelling), the workshop must be located between the public road and the dwelling house, or else the building lines of both buildings must have the same setback from the roadway centerline; in both cases, the main entrance to the workshop shall be parallel to the roadway centerline, to facilitate routine municipal controls, also leaving a minimum lateral setback of 3.0 meters for access to the dwelling, when these are located at the rear part of the lot.

-The minimum lot frontage in these cases must be 9.0 meters.

-For simple use (workshop only), no setback is required, but if one is left, it cannot be used for workshop activity or for storage. This space may only be used for a garden or for the exhibition of the product or service offered.

5- Conditional Uses:

-Dwellings -Lodgings -Minor or neighborhood commerce -Services related to housing -General commerce -Minor or neighborhood services (sodas) -Workshops not included in the permitted list -Home and craft industry (according to OPAM) Conditional uses will remain as secondary uses, meaning they cannot claim non-conformity with the predominant workshop use.

6- Prohibited Uses:

-Farms. -Open-air garbage dumps. -Sanitary Landfill.

It is the area served by the main avenue of Guadalupe on both sides (highway 218), from La Rotonda (intersection with the Circunvalación) to the Moravia crossing. Said avenue has a right-of-way of 24 m., assigned by the MOPT and which this regulation adopts and reinforces, imposing an additional setback of 5 m. for front parking areas that do not occupy the sidewalk; furthermore, it is complemented with a tree-planting plan, on public roads and in the setbacks. Excluded from these restrictions are the buildings of the municipal headquarters and the Fernando Centeno Güell Center, as they are declared of heritage value.

1- Purpose: The purpose of this zone is to give prestige, dignity, and identity to the center of the canton by housing commerce activities, specialized services, administration activities, and public services for the entire area of influence.

2- Permitted Uses:

-Commerce. -Department stores. -Cinemas and performance halls. -Office buildings. -Professional Consultancies. -Public Buildings (except primary schools, daycares, and kindergartens). -Shopping Centers. -Supermarkets. -Hotels.

3- Requirements:

-Undeveloped lots (lotes baldíos): with a front solid wall (tapia) made of enameled sheet metal or concrete, with a height of 2.50 m and at the front setback line. -Lot size 800 m2. -Minimum lot frontage 20 m. -Frontal setback on the first floor 5 m. -Lateral setback on the first floor not permitted -Lateral setback second floor and remaining ones 3 m. and up to 8.00 m depth measured from the right-of-way. -Frontal setback in the lateral setback area 8 m -Rear setback on the first floor not required -Rear setback on the second and remaining floors 8 m -Coverage on the first floor -Coverage on the second floor and remaining ones 70% -Floor area without limit. -Maximum building height 51 m. -Front Garden (Antejardín): The front garden or 5.00 m frontal setback may be paved and integrated into the sidewalk by 80% and used for customer automobile parking off the sidewalk, with respective entrance and exit. The remaining 20% must be left distributed at both ends and therein trees with light foliage must be planted according to the stipulations in the Forestation article of the General Regulations (Reglamento Regulaciones Generales). An entrance canopy may be built in the front garden with dimensions and design conditioned by the Municipality. -Lateral party lines: The portion of the facade that faces the lateral setback, from the second floor and above, must have the same style as the front facade. The lateral party walls themselves (referred to herein as "culata" lacking windows) must have a design consistent with the building's design, with a horizontal top finish covered with material of a color and texture similar to that of the front facade. -Facade Transition. The building constructed when the neighbor's building is already built must contemplate 1 m. of transition facade between the existing one and the new one (in plans, heights, materials, and style).

4- Conditional Uses:

-Schools -Kindergarten -Child daycares -Sale and exhibition of automobiles and motorcycles in a closed premises with a showcase (excludes open yards). -Boarding houses and similar -All uses cited in article 7.1, except the permitted and prohibited ones, that fall within the purposes of this zone. -All conditional uses remain as secondary uses.

5- Prohibitions:

-Undeveloped lots without solid walls. -Galvanized iron solid walls without cladding or paint. -Mesh fences. -Occupation of setback areas for the exhibition and sale of goods. -Solid waste collection centers. -Garbage dumps. -Industry. -Material storage yards. -Rented automobile parking (excluded from this prohibition is the parking belonging to a building, which must comply with the Construction Regulations) -Exhibition and sale of automobiles or machinery in open or roofed yards according to general standards, but not less than 3 m. 85%.

6- Non-conforming Lots: In this zone, on lots non-conforming in minimum frontage (non-conformity in area is not relevant), the permitted or authorized conditional uses may be located if the use requirements of the general standards allow it, and the alignment or setback requirements will be the following:

-Frontal Setback on the first floor 5 m -Lateral Setback on the first floor not permitted -Frontal setback on the second floor and remaining ones 8 m -The Facade Transition on party lines must be observed.

7- Roofs, canopies and facade transition: Roofs, roof terraces, railings, canopies, and the facade transition between a building and its neighbors will be subject to the express authorization of the Municipality.

8- Vehicle Parking: The provisions of the Construction Regulations apply regarding the adequate provision of automobile parking spaces for building users (in basements or floors), in addition to the parking spaces left in the setback for customers, and the safety provisions at the exit to protect the pedestrian using the sidewalk.

This zone is constituted by several portions of land, generally strips attached to roads, which are located indistinctly in all the urban centers of the canton's districts. They correspond to the urban hierarchy and to the already consolidated or proposed commerce and service corridors. They are demarcated on the zoning map and named ZCG.

1- Purposes: The purpose of this zone is to house commerce and services and to facilitate the surrounding resident population's access to goods and services for their normal needs.

2- Permitted Uses:

-General Commerce. -Public and Private Services. -Housing, considering it a secondary use.

3- Requirements:

-Minimum lot size 400 m2 -Minimum lot frontage 10 m. -Setbacks See P.T. table or failing that, 2 m. -Maximum coverage 80% lot area. -Floor area Twice the coverage.

4- Conditional Uses:

-Construction material storage yard -Recyclable waste collection centers (both with provisions so that vehicles do not obstruct the road or sidewalk) -Community facilities -Plus the uses listed in article 7.1 that conform to the purpose of the zone except the permitted and prohibited ones.

5- Prohibited Uses:

-Industries. -Workshops. -Garbage dumps.

These are the strips of commerce and services that will be located between the Moravia crossing and the Madre del Divino Pastor School, on both sides of route 218, and on the road to Moravia. It is demarcated on the zoning map and named under the acronym ZCSA.

1- Purposes: The purpose of this zone is to house basic commerce and services for the motorist, which are excluded from the Central Commerce zone, and commerce and services of an intermediate level of specialization between that of the General Commerce zones and the Central Commerce zone.

The permitted and conditional uses are the same as those of the General Commerce zone (what varies are the requirements) but added to the prohibited uses are: primary school, kindergarten, and child daycares.

2- Requirements:

Minimum lot size 425 m2 Minimum lot frontage 15 m. Frontal setback 5 m Lateral and rear setbacks 3 m. Coverage 60%. Floor area three times the coverage. Minimum garden area 10% Fences type 0, 1, 2, 4, and 8 Solid walls (Tapias) conventional, only on party lines and up to the building line.

3- Non-conforming Lots: On lots non-conforming in size and minimum frontage, buildings that meet the requirements may be constructed, and in addition, the use of rented automobile parking on an esplanade, with typical parking roofs, will be permitted.

This zone is composed of several areas located close to the Central Commerce zone. They are demarcated on the zoning map and named under the acronyms ZE.

1- Purposes: The purpose of this zone is automobile parking, in open lots, roofed lots, exclusive parking buildings, mixed-use buildings that provide public parking service, private parking buildings or lots (or reserved for members, owners, or clients), or a combination of all or some of these forms of automobile parking.

The intent is to provide the central area of Guadalupe with the possibility of parking automobiles at strategic points around it.

The zone's primary purpose is for use as parking, but the possibility of a mixed use is allowed where 50% of the lot is destined for parking and the other 50% for a use typical of the city center: offices, commerce, exhibition and sale of vehicles or machinery, these uses being of a secondary nature. The purpose or objective is to provide the city with this important infrastructure located at distances easily walkable from the center, and thus compensate for the exclusion of this use in the Central Commerce zone (served by Avenida Central).

2- Permitted Uses:

-Automobile parking on an esplanade or in a building. -Taxi terminal. -Minibus terminal. -Commerce and services that existed before the effective date of this Regulation, as a secondary use. -The secondary uses indicated in the purpose that occupy up to 50% of the lot.

3- Requirements: The requirements for automobile parking and for the other permitted and conditional uses shall be those established in the general standards, plus the following:

-Minimum lot size 425 m2. -Minimum lot frontage 17 m. -Maximum coverage 50% of the lot. -Maximum building height 12 floors or 36 m. -Setbacks: Those from the PT table, or failing that, the general standards. -The entrances and exits of the parking areas must be located at the ends (minus 5.5 m) of the property farthest from the corner (in case the lot is a corner lot) and in accordance with the road layout of the street they face; the distance between the corner and the entrance or exit, at its closest point, may never be less than 8.00 meters. -In projects for buildings exclusively for multi-story rented parking, the maximum coverage will be expanded to 85% and in the basement to 100%, but setbacks prevailing.

4- Conditional Uses:

-Gas stations -Washing, greasing, and tire service. -Other commercial and service uses only for projects covering 50% parking and 50% other use, apart from the permitted ones. -Single-family residential units on an existing lot with a size less than the 425 m2 minimum subdivision (fraccionamiento) requirement, and as a secondary use.

5- Prohibited Uses:

-Industry -Workshops -Community facilities

This zone is located in the surroundings of the Courts of Justice and the Clínica Católica. It is demarcated on the zoning map and named under the acronym Z-CORTE.

1- Purpose: The purpose of this zone is to allow connected, complementary, and linked uses related to the functioning of the Courts of Justice and the Clínica Católica.

2- Permitted Uses:

-Courts of Justice -Hospital, Clinic and Maternity -Offices -Sodas -Sale of stamps -Photocopiers -Outpatient consultation clinics -Medical offices -Pharmacies -Bookstores and bazaars -Banks -Support units (laundries, supply, garage, maintenance). -Health services complementary to the clinics -Private green areas (recreational areas for health recovery) -Rural Assistance Guard (Guardia de Asistencia Rural) -OIJ Offices -Single-family residences as a secondary use 3- Conditional Uses:

-Automobile parking -Cinemas -Restaurants -Taxi terminals -Recyclable waste collection center 4- Prohibited Uses:

-Industry - Workshops -Entertainment centers 5- Requirements:

-Minimum lot size 300 m2 -Minimum lot frontage 12 m. -Frontal setback: facing route 109, 5 m facing the rest of roads, 3 m. -Rear setback 3 m. -Maximum coverage first floor 70% -Maximum coverage remaining floors 50% -Minimum garden area 15% -Maximum floor area without basement 4 times lot area -Maximum building height 30 m. -Fences types 0, 1, 2, 4, 5, 6, and 8 -Parking exit same as Torres de San Francisco zone

The zoning map indicates the existing public and private uses that correspond to a community facility or a state or private institutional service, such as the Clínica Católica, schools, public schools, CCSS health services, the Centeno Güell Center, convents, orphan hospices, the fire station, the GAR precincts, the Municipality's machinery yard, ICE or CNFL substations, churches, banks, and other analogous ones. Not all are indicated, only the most significant ones.

They are demarcated on the zoning map and named with the acronyms ZUPI.

Projects for public-institutional uses that become established after the effective date of this Regulation are not demarcated on the zoning map (which is a complement to this Regulation and will form part of the legal system from the effective date).

They are demarcated on a community facilities map that is not part of this regulation (and therefore is not binding), but which is an auxiliary instrument or guide for programs promoted by the Municipality aimed at configuring and enriching the functional endowment of the city, or improving the urban habitat.

1. Purpose: The purposes of indicating and regulating these uses are:

• a)To identify and visualize them on the map, b) To regulate a possible expansion, reduction, or remodeling thereof, c) To indicate the requirements to which existing uses must tend to conform and those that will be imposed on future ones or projects intended to be located in those zones where they are permitted or conditioned, d) To serve as a reference for analysis in hearings concerning the effects they cause on the habitat.

2- Construction Permits: Every public institutional use project must request a construction permit and submit plans and technical reports to the Municipality. It must conform to the norms of this Regulation, especially the requirements for these uses indicated in this Article. This obligation is not related to payment of fees, from which it may be exempt or not.

3- Permitted Uses:

That which it has, related and analogous ones.

4- Conditional Uses:

-Guard's dwelling. -Public-institutional use. -Public meeting places.

5- Non-Conforming Uses:

-That community facility or institutional building that is poorly located in relation to the permitted or conditional use of the zone where it is found. -That community facility or institutional building that is well located in relation to the permitted or conditional use of the zone where it is found, but that is not complying with the requirements indicated herein.

6- Secondary Uses:

-Vehicle parking -Existing dwelling 7- Requirements:

-Minimum lot size 800 m2 -Minimum lot frontage 20 m -Setbacks: those indicated on neighboring properties -Maximum coverage 60% -Maximum floor area conditional -Minimum Garden Area 10% -Exit for underage students: They must not face a national road nor a local one with traffic greater than 6 vehicles per minute at its peak hour; they must provide a buffer or dispersal space between the gate and the sidewalk of at least 20 m2. -Water runoff: Waters coming from above must not touch the lot boundaries. Waters generated by the building or lot itself must be safely conducted to the nearest drain or natural watercourse. -Fences types 0, 1, 2, 3, 4, 5, 6 and 8 -Solid walls (Tapias) must have an anti-seismic design considering the maximum acceleration indicated in the seismic code.

8- Water, Wind and Fire: Every construction, renovation, expansion, or remodeling project must present, at the time of requesting construction permits, plans and technical reports for the hydraulic calculation (indicating the watershed and the existing water problems in the environment), the wind load calculation, and the fire control and prevention analysis.

9- Crowd Prevention: In every permit granted for a public-institutional use, the Municipal Engineering department must note in a line called 'crowd' (tumulto), the observations the project deserves (in design or daily practice) regarding potential dangers due to overcrowding of people or stampedes due to panic. If no problems are found, it must note on said line: "no observations" (no hay observaciones). If, in its judgment, there are design problems related to that danger, it will not grant the permit.

They are located in San Francisco (there are 3), in the central sector of Guadalupe (there are 4), at the crossing to Moravia (one), in El Alto (one), and in Ipís (one). They are demarcated on the zoning map under the acronym ZRU with a subscript. (In total there are 10).

1—Purpose: The purpose of these areas is to renew and improve sectors of the city that are in deterioration, to direct the location of uses in order to functionally structure the sector, to safeguard areas to prevent their use for safety reasons, or to safeguard them to enable urban infrastructure projects, communal facilities, green areas, or buildings for specific uses.

2—Master plan: To this end, the Municipality shall create a master development plan for each of these zones within a period of 6 years. Said plan must contain, at a minimum, a site design, an assignment of uses, an estimate of resident and floating population, a study of urban impact or effect, and a preliminary technical-economic feasibility study.

The Municipality must present it to the community in a Public Hearing in order to receive observations, before proceeding to the development of construction plans, which shall be done by contract or by direct management. The hearing must undergo a process equal to that indicated in Article 17 of Law N° 4240 for implementing a Plan Regulador.

Constructions in these areas shall be carried out under the architectural guidelines determined by the Municipality.

3—Purchases and agreements: The lands comprised in this zone are indistinctly of private or public property, and the uses authorized therein once renewed shall be indistinctly for private or public use. The Municipality shall manage with the owners for them to make the investments to construct the buildings with the destinations indicated in the Master Plan and under municipal guidelines, or it shall negotiate the purchase of the same to develop the zone directly.

4—Uses and requirements during the management period: As long as the Master Plan is not completed and approved, the permitted use in this Urban Renewal Area Zone shall be surface parking lot and housing up to two floors. The conditional use shall be the permitted and conditional uses of the adjacent zones. The requirements that are authorized shall be conditional. The criterion for conditioning a use shall be that which most closely approximates the purpose of the renewal. Existing dwellings may be repaired and remodeled.

5—Timeframes: If the renewal does not occur within a period of 9 years from the publication of this Reglamento, the Municipality must assign it permitted uses, conditional uses, and requirements of a zone, reformulating and updating this Reglamento, for which it shall have an additional period of one year. If this does not happen within that period, this zone shall become a General Commerce zone.

These are those zones that bear total or near-total restrictions, by virtue of the provisions of Article 25 of the Urban Planning Law. They are demarcated on the zoning map and designated under the acronym ZCO-ESP.

In particular, they are:

a. Floodable and landslide areas that are demarcated on the Zoning Map, named ZCO-ESP.

b. Those of cemeteries, planned expansions for these, and new cemeteries, demarcated on the Zoning Map and the Base Map, and named Z-CEM.

c. The areas corresponding to the right-of-way of the national road network of the MOPT, which are route 218, the Circunvalación, the Intercantonal, the Anillo Periférico, the Braulio Carrillo highway, and the areas displaced by the intersections between them, demarcated on the Zoning Map.

d. Those corresponding to the area of influence of oil pipelines and High Tension lines, demarcated on the Zoning Map.

1—Purpose: The purpose of regulating these areas is to prevent their development by reason of safeguarding the environment, the potential danger to which their inhabitants would be exposed, and the need to preserve their use for the expansion of cemeteries and the major road network. It is also the purpose of regulating this zone to prevent these lands from being incorporated with an added value such that it makes their eventual expropriation for road infrastructure purposes or cemetery expansion impossible or prohibitive.

2—Permitted uses: Forestry Pastures Agriculture -Open-air recreational spaces -Fields or spaces for circuses, traveling fairs, or fairgrounds -Surface parking without constructions -Sports fields -Uses analogous to the above that do not involve buildings and have minimal habilitation costs.

3—Conditional uses:

-Single-story dwelling -Workshops -Open-air storage yards -Trailer yards -Scrap metal yards -Sawmills -Construction Material Depots -Recyclable Waste Collection Center -Open-air machinery display and sale -Uses analogous to the above that do not imply high habilitation costs.

4—Requirements:

-Minimum lot size to subdivide 1 Hectare -Minimum lot frontage 80 meters -Maximum coverage 25% of the lot -Setbacks 5 meters from all property lines -Maximum building height one story 5—Non-conforming lots: In non-conforming lots, all permitted and conditional uses may go ahead if the use specifically requires requirements (from the Normas Generales) that can be met. Furthermore, for dwellings, workshops, and collection centers, the setback is reduced to 3 m from each property line. Existing dwellings may be repaired.

Industrial Zones Four types of industrial zones are distinguished:

1. That of Calle Blancos, 2. That of Ipís, 3. The internal ones, some that de facto exist and are recognized with the condition of either industrial microzone or consolidated industry, 4. That of the center of Purral, a proposed new industrial zone.

They are demarcated on the zoning map and identified under the acronyms ZI-CB, ZI-IPIS, ZI-CENTRO, and MZI with a subscript.

It is the one previously demarcated in the "GAM" Zoning Reglamento and modified by this Reglamento.

1—Purpose: The purpose of this zone is to allow the location therein of existing and new industries that connect to the metropolitan road network via routes 100, 108, 109, 32, and the railway line. It is also the purpose of this zone to promote the specialization of this zone with industrial activities complementary to existing ones, in such a way that an integrated industrial unit is gradually formed, characteristic of the heart of a Metropolis serving Goicoechea and surrounding cantons.

2—Permitted uses: Those indicated in the Reglamento de Zonificación Parcial de Áreas Industriales del GAM under the designation Type One Industries.

3—Requirements: In addition to those indicated by the GAM and the Ministry of Health, the construction of the sidewalk of the corresponding width, the planting therein of shrubs, plants, and trees (in tree pits), and a space outside the lane for a bus stop (with its corresponding shelter roof), if one does not exist in the surroundings at a distance of less than 100 m, shall be required for new industries intending to establish themselves.

4—Conditional uses: The Municipality, in consultation with the Urban Planning Directorate of the INVU, may consider any use that conforms to the purposes of this zone and that also respects the norms of the Ministry of Health. However, the following are indicated:

-Commerce: Some minor commercial establishments (small grocery stores, general stores, hardware stores) and services (small restaurants) may be located adjacent to a central green area in the zone, to meet the needs of workers during their break. This does not exempt industries from providing these facilities internally, as required by prevailing labor and safety norms.

-Communal Facilities: With the same intention as commerce and services, around the public green areas within the heart of the industrial zone, communal facilities such as basic health care, a police booth, public telephone, childcare center, payment point, and other similar public services at a neighborhood scale may be installed for use by the population that works in the industrial zone.

5—Prohibited uses:

-Dwelling.

-Dumping and spills of industrial waste on public roads.

-Schools and high schools.

-Using aggressive dogs as guards on public roads.

-Using the public road for repairs and refurbishment of automobiles, trucks, and industrial machinery, or temporary storage that obstructs passage.

-Loading and unloading on the sidewalk.

-Using the public road for maneuvers.

6—Non-conforming uses:

-They shall remain as such in accordance with Article 3, Subsection 6.

-In the case of dwellings, repairs to maintain their habitability shall be permitted.

Located between Zetillal and Vista de Mar, its boundary has been modified by the Plan Regulador of Goicoechea in relation to the one previously defined by the Reglamento de Zonificación Parcial de Áreas Industriales del GAM.

In this zone, industries that pollute the air with gaseous emanations may not be installed; nor may the following be installed:

-Dwelling -Garbage dumps -Schools and high schools.

The use of the public road is also prohibited for repairs and refurbishment of automobiles, trucks, or industrial machinery, for temporary storage of supplies or products that obstruct passage, for loading, unloading, and maneuvering. Industrial spills on public roads must not be caused, nor must industrial waste be accumulated, nor must aggressive dogs that limit pedestrian passage be kept tied up on them.

Three subzones are distinguished within it, and a social gathering nucleus is created in its heart, composed of a park, commerce, services, and communal facilities.

38-a) Ipís 1 Subzone (SZ-IPIS1): This is located 50 meters north of the road to Vista de Mar.

1—Permitted uses: Industries that do not pollute with liquid effluents.

2—Conditional use: Those defined as such in the Reglamento de Zonificación Parcial de Áreas Industriales del GAM.

3—Requirements:

-Minimum lot size 425 m2 -Minimum lot frontage 18 m -Coverage 50% -Setback That which is set by the Ministry of Health.

38-b) Ipís 2 Subzone (SZ-IPIS2): This corresponds to the area served on both sides of the road to Vista de Mar.

1—Permitted uses: The permitted uses are those established in the Ipís 1 subzone.

2—Conditional uses: The conditional uses are those established in the Ipís-1 subzone.

3—Requirements:

-Minimum lot area 1,000 m2 -Minimum lot frontage 28 m -Maximum coverage 50% of the lot area -Maximum paved surface 35% -Trees and gardens along the entire frontage, in the front garden area.

-Lateral, front, and rear setback 6 m Loading and unloading on the lot frontage is prohibited in this zone (do not use the street area for maneuvers).

Those industries that are established will be required to construct the sidewalk and equip it with trees, and space outside the lane to park a bus, if one does not exist within less than 100 m distance.

38-c) Ipís 3 Subzone (SZ-IPIS3): It is located to the south of the Ipís 2 Subzone.

1—Permitted uses: The installation of industries in this subzone may only be authorized when the corresponding urbanization works have been constructed and received by the Municipality, which must include the local industrial wastewater network and its corresponding treatment plant.

The permitted industries shall be those established in the GAM, including industries that generate contaminating liquid effluents, but they must have a first treatment on their own land (defined by the Ministry of Health); connect to the local industrial wastewater conveyance network; finally, they shall have a second treatment at the plant before delivering the waters to the natural watercourse.

2—Requirements:

-Minimum lot area 700 m2 -Minimum lot frontage 18 m -Coverage 65% of the lot area -Setback That which is set by the Ministry of Health -Maneuvering space: a 12 m truck must be able to reverse its position within the lot boundaries.

-Sidewalk must construct a conventional sidewalk along the entire frontage.

-Green area the front garden area is mandatory, 6 m setback.

These are subzones that correspond to existing industries that are recognized with the condition of industrial microzone and are added a portion of adjacent land for possible expansion, and two land areas where industries are located which are recognized with the condition of "consolidated industry", which will give them the opportunity to remodel internally but not expand or intensify their use because they are enclaved in residential areas. These latter are the Montelimar group (Corporación Farah, Mr. Steam, Inversiones Génova, and Conoplast), and the textile industry Hilafiasa in Zetillal. The first three are the sawmill in Purral and its immediate surroundings, the cluster of industries to the west of El Alto, which shall be called "Árboles", and an area adjacent to the AyA tanks to the east of El Alto, which shall be called "Tanques".

39-a) Montelimar Industries (MI-M) 1—Permitted uses: None. They remain in a "Non-Conforming" condition, but with the possibility of internal remodeling.

2—Requirements for remodeling: They may only be remodeled if this implies that the effects beyond the lot boundaries are reduced.

Furthermore, they must:

-Provide better interior lighting.

-Not use the public road for loading and unloading.

-Plant trees on the sidewalk.

-Construct a bus stop.

3—Conditional uses: In case of a change of use, only those that have an effect equal to or more compatible with a residential zone.

39-b) Árboles Microzone (MI-A): These are the industries located between the crossing to Moravia and El Alto, which form a nucleus, plus an expansion area. It is delimited on the Zoning Map and named MI-A.

The permitted uses, requirements, and conditional uses are those defined in the GAM Reglamento for industrial zones in general. (Type One 1-1) 39-c) Purral Microzone (MI-P): This corresponds to the sawmill located adjacent to the Purral cemetery, plus an expansion portion to the east of this.

1—Non-conforming uses: The use as a sawmill is not permitted; therefore, this use shall continue in the quality of non-conforming use. It may be changed to another industrial use. 2—Purpose: The purpose of this microzone is to allow enabling an industrial and workshop urbanization within the heart of the Purral area, generating economic activity and employment that benefits the local population. 3—Permitted uses: Industries and workshops that do not pollute with liquid or gaseous effluents. 4—Requirements: Those established by the GAM Reglamento and as a minimum:

-Minimum lot area 425 m2.

-Minimum lot frontage 18 m.

-Coverage 50% Lot area.

-Paved areas 30% Lot area.

-Lateral setbacks Industries set by the Ministry of Health.

-Lateral setbacks Workshops set by the Ministry of Health.

-Front and rear setback 6 m.

5—Conditional uses: Industries and workshops that do not generate liquid or gaseous effluents. 6—Prohibitions: Dwellings are prohibited.

39-d) Tanques Microzone (MI-T): These are the industries located near the AyA tanks that form a nucleus, plus an expansion area. It is delimited on the Zoning Map and named under the acronym MI-T.

The permitted uses, conditional uses, and requirements are those defined in the GAM Reglamento for industries in general (Type One 1-1).

39-e) Hilafiasa Industry, in Zetillal (MI-H): This is the existing industry.

1—Purpose: It is to consolidate the existing industry and provide the corresponding stability to the owner. 2—Uses: The use is the current one, in a non-conforming use condition, with the exception that it may be remodeled and reconstructed, but not expanded, analogous to the Montelimar industries. 3—Requirements:

This industry may be remodeled provided it is in the direction of reducing the effects on the neighborhood.

The noise level on the sidewalks and immediate surroundings of the industry (2 m from the boundary) may not exceed 80 decibels.

4—Prohibited practices:

-Dumping or spilling industrial waste on public roads.

-Using the public road for repairs and refurbishment of automobiles, trucks, and industrial machinery, or temporary storage that obstructs passage.

-Loading and unloading on sidewalks.

Using the public road for vehicle maneuvers.

It is a reserve area for future industrial expansion. It is located to the west of the ordinate 535-E, adjacent to the existing high tension line and near the MOPT highway project called Anillo Periférico. It is approximately in the center of the area comprised between El Alto and Vista de Mar. It is indicated on the Zoning Map under the acronym ZI-Centro.

1—Purposes: The purpose of this zone is purely industrial, and as a secondary use, agriculture. It is an area for industrial expansion, given the limited nature of current industrial zones, foreseeing substantial growth in industry, and to allow the relocation of poorly located industries within the canton in the central area (Non-Conforming uses) to occur within the canton's boundaries.

It is also a purpose that the heavy traffic linked to industry be channeled along the future Anillo Periférico, a national-character road project planned by the MOPT, and not break into canton roads, so as not to increase congestion.

2—Permitted uses:

-Industry -Trailer and container yards -Deposit warehouses and storage sheds -Electrical substations -Water treatment plants -Waste treatment plants -Waste Collection Centers -Machinery depots -Those indicated in the GAM decree as type I industry -Public Force depots -Wholesale Distributor and Sales Warehouses -Heavy Machinery Workshops 3—Conditional uses:

-General Commerce -Commerce and Services for the Motorist -Metal-Mechanic Workshops -Supermarkets -Small restaurants (Sodas) -Restaurants -Health Services and Childcare Centers (oriented to serving the working population of the same zone) - Others included in the GAM Decree as conditional 4—Requirements:

-Minimum lot size 850 m2 -Minimum lot frontage 28 m -Maximum coverage 35% of the lot -Paved surface 35% of the lot -Mandatory green area: the front garden area -Floor area: one and a half times the coverage -Setbacks 6 m on all property lines -Maneuvering space: a 12 m truck must be able to reverse its position within the lot boundaries.

-Must construct a conventional sidewalk along the entire frontage.

5—Prohibited uses:

-Dwelling Schools -Garbage dumps 6—Contaminants: Industries or other uses that generate fumes or gases that are expelled as part of the process are not permitted. But industries that generate treatable liquid effluents shall be permitted, and they must treat them following the indications of the Ministry of Health and the Municipality, agreeing to maintain permanent monitoring of the quality of the effluents delivered to natural watercourses.

7—Earthworks (movimientos de tierra): The earthworks (movimientos de tierra) both to construct the necessary Urbanization to enable the industrial lots and to adapt the lots for industry, must be carried out with a project that has been approved by the Interinstitutional Commission for Environmental Impact Studies and by the Municipality (a duly described "movimiento de tierra" project) and that ensures no permanent damage will be caused to riverbanks, nor problems in the water flow at the time of execution.

8—Pluvial waters: The pluvial waters collected from the roofs and pavements of the zone must be delivered to the nearby watercourses (Río Purral and Quebrada Mozotal) by means of well-designed outlets.

9—Service centers: In the urbanization design of this industrial zone, small centers must be located to serve the working population and visitors, providing childcare centers, green areas, shaded seating, a police post, public telephones, a bus stop, etc. Furthermore, the presence of lunch delivery trucks (trailers-soda) must be considered, with their adequate space so as not to interfere with heavy industrial traffic, linked or not to the service centers.

Final Provisions

Contravention of the norms of this Reglamento shall be penalized in the following manner:

• a)The installation of activities in existing buildings that imply a use that does not accord with the indicated zoning shall be penalized with the closure of the premises, without prejudice to any criminal liability incurred.
• b)The Municipality, in consultation with the Urban Planning Directorate of the INVU, shall carry out the suspension of any work that is executed in contravention of the indicated zoning or the requirements included therein, being able to resort to the assistance of the public force for this purpose.
• c)Furthermore, all civil and criminal penalties contemplated in the corresponding laws shall be applied. Both the offenders and the officials responsible for the enforcement of this Reglamento who consent to its violation shall be liable to said penalties.

Any project that has been initiated before the entry into force of this Plan Regulador (this being demonstrable by any document provided by the Institutions involved in the permit processing), may continue under the previous regulations until its approval for a maximum period of 6 months from the effective date of said plan; to conclude the project, there shall be a period of 2 years; if not concluded, an extension must be requested from the Directorate of Engineering and the Municipal Council.

It takes effect as of its publication in the Official Gazette. Any municipal provision that opposes its norms is hereby repealed.

Goicoechea, March 14, 2000.

La Municipalidad de Goicoechea, reconociendo la necesidad de reglamentar el uso de los terrenos y edificios en su jurisdicción, dicta el presente Reglamento de Zonificación para ser aplicado en todo su territorio, el cantón 8° de la provincia de San José, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley de Planificación Urbana N° 4240 del 15 de noviembre de 1968, con especial referencia a sus artículos 15, 16, 17, 19, 20, 21, 24, y 25; y en acatamiento a lo establecido en el artículo 169 de la Constitución Política.

Complementa a este Reglamento un Plano de Zonificación de todo el cantón, donde se demarcan las zonas que en este Reglamento se regulan, asi como todas las normas que no se le opongan, ya sean de esta Municipalidad o normas generales de aplicación para todo el país, sin perjuicio de las facultades que la ley otorga al Ministerio de Salud.

Este reglamento tiene por objeto:

1. Definir los usos del suelo que puedan darse en el cantón, su ubicación, y la relación de unos respecto a otros.

2. Indicar los requisitos urbanísticos en las nuevas urbanizaciones y fraccionamientos, (aplicables a los lotes a segregar), los requisitos de construcción, (aplicables a los proyectos de edificaciones que solicitan permiso de construcción), requisitos de obras o elementos complementarios (rótulos, afiches, vetjas, tapias), requisitos de obras de infraestructura urbana (plantas de tratamiento de líquidos o sólidos, canalizaciones y desfogues de aguas pluviales), y otros requisitos atinentes.

3. Indicar los requisitos de sanidad ambiental de establecimientos industriales, comerciales o de servicio, que no están cubiertos por la legislación o reglamentaciones generales del Ministerio de Salud, y que sea del interés de la Municipalidad cautelar.

4. Coadyuvar a mantener la percolación natural del agua en los terrenos de las partes altas del cantón (alimento de los mantos freáticos), y contribuir a mantener la proporción y calidad de la vegetación de esas partes, que constituyen y albergan el Sistema Ecológico propio y le imprimen el carácter que tienen dichas partes altas, el cual se desea conservar.

5. Evitar el incremento desmedido de superficies impermeables en las partes altas, a fin de frenar el incremento de las escorrentías actuales y mitigar así los problemas de inundaciones en las partes bajas, dentro del Cantón allende éste aguas abajo.

6. Evitar que se continúe urbanizando en los terrenos en que no hay condiciones apropiadas, sin posibilidades a un futuro próximo de dotar de agua potable, y adecuada conducción de las aguas pluviales a los ríos y quebradas.

7. Propiciar la ubicación de los comercios, servicios y equipamientos comunitarios en forma poli nuclear para que adquieran carácter de centro en los distintos barrios o sectores, y así servir en forma más armónica y funcional a la población.

8. Orientar las inversiones en vías, terminales de buses, servicios de salud, educación y seguridad, de acuerdo a un asentamiento esperado futuro de la población.

9. Prever un equilibrio entre las áreas ocupadas y áreas libres de edificaciones: a) en la medida que lo permitan las posibilidades de adquirir terrenos para parques o espacios de usos al aire libre; b) aprovechando los terrenos que no conviene edificar (los cajones de los ríos y quebradas) para que funjan como pulmones urbanos; c) asignándoles a ciertas áreas una muy baja densidad y, d) permitiendo y estimulando usos privados de espacios abiertos, especialmente en las áreas actualmente densas.

10. Promover y proteger así, la salud, seguridad, comodidad, economía y bienestar de la población del cantón. (Art. 19, ley N° 4240).

(Estas definiciones complementan las dadas en la ley N° 4240 en su artículo 1°, las dadas en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones Capítulo 1, Ley de Construcciones decreto ley N° 833 y sus reformas, y Reglamento de Construcciones) 1- Zonas: Son circunscripciones territoriales definidas en el Plano de Zonificación del Plan Regulador, las cuales son objeto de regulación especifica en cuanto al uso que en ellas se puede dar, y en cuanto a los requisitos urbanísticos y de construcción que se le imponen a los edificios que en ella se vayan a construir. La regulación de una zona ha de ser homogénea dentro de la misma.

2- Límite de zona: Línea que define una zona, envolviéndola. Está demarcada en el Plano de Zonificación y puede variar hasta 100 metros en uno u otro sentido, de acuerdo al Artículo 6, de este Reglamento.

3- Usos permitidos: Es el destino o utilización que un terreno o edificio puede tener. Se establece la lista de ellos para cada zona.

4- Usos condicionales: Es el destino o utilización que un determinado lote o edificio puede tener, condicionado a una autorización expresa de la Municipalidad y de la Dirección de Urbanismo. En esta autorización deben consignarse las restricciones particulares de uso e intensidad de uso que se estime conveniente, como también los requisitos urbanísticos y de construcción que en él se deben cumplir y los cuales no podrán ser inferiores en exigencia a los requisitos de los usos permitidos.

5- Usos prohibidos: Son aquellos que, no existiendo de previo a la fecha de vigencia de este Reglamento, no se acepta que se implanten en una determinada zona, sea como una construcción nueva (a la cual no se le da permiso de construcción), sea como un uso en un lote vacío, o como un uso en un edificio existente.

6- Usos no conformes: El uso no conforme es aquel que no se ajusta a la zonificación indicada (que no está en la lista de usos permitidos ni condicionados) pero que existía de hecho a la fecha de vigencia de este reglamento y, por lo tanto, puede continuarse bajo el concepto de no-retroactividad de la ley, pero con limitaciones.

Estas limitaciones son:

6.1 No podrá ampliarse.

6.2 No podrá reconstruirse un edificio si por algún motivo fuere destruido en más de un 40%, del área total construida.

6.3 No podrá remodelarse parcial o totalmente sin previa autorización especial de la Municipalidad y de la Dirección de Urbanismo y en ningún caso si esto implica ampliación del uso o de la intensidad de uso de tal uso "no conforme".

6.4 No podrá cambiarse a otro uso no conforme.

7- Fraccionamiento: Fraccionamiento es la división de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derecho indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formación del uso urbano de los bienes inmuebles, (Código Urbano).

8- Urbanizaciones: Urbanización es el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante apertura de calles y provisión de servicios, (Código Urbano).

9- Condominios: Es una finca que tiene varios dueños y cada uno de ellos posee derechos análogos al de propiedad sobre porciones de la misma, bien delimitados, sobre las cuales se construyen simultáneamente a su constitución, edificios (de cualquier uso permitido), se establece un régimen de obligaciones y derechos sobre los servicios y las porciones comunes, y un sistema de administración del conjunto. De acuerdo a la ley N° 5317 del 30 de julio de 1973 y de acuerdo a la ley N° 3670 del 22 de marzo de 1966, reformada por ley N° 6890 del 17 de setiembre de 1983 y de acuerdo a la ley vigente.

10- Requisitos urbanísticos: Son las condiciones que se le fijan a un lote para que se pueda fraccionar tales como tamaño, superficie o cabida mínimos y de dimensión o ancho mínimo frente a calle. Van indicados en el Plan Regulador por zonas, o en ausencia de éste, en el Reglamento Para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, sesión N° 5391 del 13 de diciembre de 1982. Se integran a los requisitos de construcción.

11- Requisitos de construcción: Son las condiciones que se le fijan a un diseñador de previo a aprobar un proyecto de construcción en relación a retiros frontales o alineamientos, retiros laterales de las colindancias laterales, retiro posterior de la colindancia del fondo (supone lotes rectangulares, y en caso de lotes irregulares se establecen por analogía), área total que se puede construir (área de piso, que incluye la totalidad de las áreas sumando las de todos los pisos), cobertura o el porcentaje del terreno que puede ser techado, superficie pavimentada, alturas de edificación máximas y niveles de desplante del primer piso terminado en relación al de la calle y algún otro requisito que el Reglamento considere pertinente.

12- Requisitos de prácticas: Son condiciones de prácticas o manejos relativos a los usos o actividades que se puedan dar sobre un terreno las cuales ya están reguladas por leyes y reglamentos ya existentes como son:

· Ley de Planificación Urbana · Ley del Ambiente · Ley de Salud · y otros La Municipalidad a través de la Dirección de Ingeniería serán vigilantes de la buena práctica de dichas regulaciones conducentes a la preservación de la Naturaleza.

13- Cobertura: Cobertura es la proyección horizontal de una estructura o el área de terreno cubierta por tal estructura, (Código Urbano). Se especifica en los requisitos de cada zona el porcentaje máximo posible de alcanzar o "cobertura máxima", pudiendo el diseño de un proyecto llegar a porcentajes menores.

14- Superficie pavimentada:

Son las áreas impermeables que ocupan los caminos de ingreso, los estacionamientos o áreas de tránsito de los vehículos al aire libre, las piscinas, las canchas de tenis y de otros deportes y, en general, las superficies que estén pavimentadas con concreto u otro material impermeable a los efectos de la infiltración o percolación del agua de lluvia (dentro de lo cual se incluye el lastre ). En los requisitos por zonas se indica la "superficie pavimentada", entendiéndose que es un porcentaje del lote máximo permitido, pudiendo ser menor. Una superficie pavimentada y a la vez techada se computa como cobertura y no como superficie pavimentada. El bloque-zacate se computa como superficie pavimentada, salvo taludes que no se utilicen para tránsito. (La Gaceta N° 193 del 8 de octubre de 1997).

15- GAM: Gran Área Metropolitana: Decreto ejecutivo No 12590-9, del 11 de mayo de 1981, publicado en "La Gaceta" N° 119 del 22 de junio de 1982, que regula los usos en forma general en los cantones que conforman la principal área urbana del país desde Cartago hasta Alajuela. Establece un Cinturón o Anillo de Contención del desarrollo urbano, más allá del cual no se permiten urbanizaciones nuevas y se restringen los fraccionamientos, los condominios, y los proyectos de impacto. Se pretende densificar el uso urbano al Interior del anillo y evitar el desarrollo prematuro fuera de él, a fin de ahorrar los esfuerzos de atención de servicios urbanos y focalizar los esfuerzos de mejorar la infraestructura. Establece una zonificación industrial (con su reglamentación) al interior del anillo y algunas al exterior del mismo, y define el área posible de expansión de núcleos urbanos preexistentes ubicados fuera del anillo de contención pero dentro del área de control. (Se pueden conceptualizar como "islas urbanas" en el área rural sujeta a control urbanístico) 16- Renovación urbana: Es el proceso de mejoramiento dirigido a erradicar las zonas de tugurios y rehabilitar las áreas urbanas en decadencia o en estado defectuoso; a la conservación de áreas urbanas y la prevención de su deterioro.

17- Remodelación urbana: Es un caso particular de renovación urbana, que implica destruir totalmente un área, dejándola en condiciones de terreno limpio o desmontado, e implantar en él un edificio o un conjunto de edificios, nuevas vías y servicios básicos, e instalaciones conexas al uso propuesto.

18- Servicios básicos: Son las redes de agua potable, electricidad, telefónicas, alcantarillado pluvial y sanitario, etc., vale decir, la infraestructura básica necesaria y fija al terreno, que permite su uso para fines urbanos.

19- Facilidades comunales: Son los servicios comunales que brinda una comunidad (y que le son brindados a una comunidad) para mantener una calidad de vida e interacción social propia de su cultura en ese momento. Son ofrecidos por parte del Estado (escuelas, Guardia Rural, salud, guarderías infantiles, servicios bancarios, áreas de recreación, verdes y de reposo, etc.) y por parte de particulares (kinder, escuelas privadas, centros de recreación rentados o abiertos al público, cines, salones comunales, etc.).

Son actividades que pueden darse sobre áreas comunales o particulares, indistintamente.

20- Equipamiento comunitario: Es el equipamiento comunitario que le corresponde brindar al Estado, en todos sus niveles y poderes, o instituciones paraestatales como las Asociaciones de desarrollo comunal.

21- Industria inocua: Este tipo de industrias son las que se pueden ubicar en cualquier zona excepto las residenciales a no ser que sean pequeñas, del tipo artesanal. Se caracterizan por no tener condiciones que vayan en detrimento del ambiente por lo cual se pueden ubicar dentro de sitios poblados, (Reglamento de Zonas Industriales del GAM).

Nota: Pequeñas igual a no más de cinco trabajadores permanentes 22- Uso secundario: El uso secundario es aquel que se subordina a los otros usos indicados como permitidos, en el sentido que el propietario o usuario de ese uso acepta que no podrá alegar molestias o inconveniencias provocadas por el otro uso. El usuario de los usos principales en cambio sí podrá alegar molestias del uso secundario, si las hubiere.

23- Líneas:

23.1 Línea de construcción es la que demarca el límite de edificación permitido dentro de la propiedad.

23.2 Línea de propiedad es la que demarca el límite de la propiedad con la vía pública o las vías públicas que enfrente.

23.3 Retiro frontal es la distancia entre la línea de propiedad y la línea de construcción, y es un requisito que establece el Reglamento de Zonificación del Plan Regulador. Antes de la vigencia de éste o en su defecto, rige el artículo V1.3.8 del Reglamento de Construcciones, basado en el artículo 22 de la Ley de Construcciones.

23.4 Antejardín es el área de terreno comprendida entre la línea de construcción y la de propiedad, a todo lo ancho de un lote.

23.5 Alineamiento: Definido en el artículo 1.3 del Reglamento de Construcciones. El dar alineamiento es el acto de fijar la línea de construcción. Esta puede ser paralela a línea de propiedad o no, paralela a la línea de centro de calle, o no. Puede tener cualquier figura. Los alineamientos de las carreteras nacionales los da el MOPT, y el de las calles urbanas y caminos vecinales los establece la Municipalidad.

23.6 El alineamiento que se da en este Reglamento se describe en el Reglamento de Vialidad, en el artículo de Alineamiento en el sector Central (tabla PT), y en la indicación de Retiro Frontal por zonas de uso. El alineamiento del MOPT prevalece sobre el Municipal, en Vialidad, éstos prevalecen sobre los de la tabla PT, y los de la tabla PT prevalecen sobre los retiros frontales.

23.7 Los retiros frontales son siempre paralelos a la línea de propiedad. Los alineamientos por lo general no son paralelos a la línea de propiedad; se pretende corregir o enderezar las líneas de construcción de lotes continuos que no siguen una alineación. Los alineamientos no Implican compra ni expropiación del antejardín, y el propietario mantiene su dominio en estas fajas para todos los efectos salvo para construir en ella.

23.8 Colindancias o linderos son el resto de las líneas límite de una propiedad, hasta que cierren un polígono.

23.9 Retiro lateral es el equivalente al retiro frontal medido desde el lindero lateral, y se indica "a un solo lado" o "a ambos lados".

23.10 Derecho de vía es la distancia entre las líneas de propiedad de los lotes que enfrentan un mismo tramo de vía. Se distingue entre derecho de vía existente y derecho de vía propuesto. Este último implican la necesidad de compra o terreno que se le cercenen a una propiedad al momento de hacerse efectivos.

23.11 Línea de "centro de calle" es el eje de la calle. Se disfrute entre eje existente y eje propuesto (o proyectado) El eje existente es la línea que va al centro promedio de una calle en una cuadra (máximo de 200m). El eje proyectado es una línea que fija el MOPT o la Municipalidad, en su caso.

24- Niveles:

24.1 Nivel de referencia es el nivel del punto ubicado en la intersección del eje de la calle con su perpendicular que pasa por el centro del frente del lote. El nivel de referencia es el nivel O para los efectos de fijar alturas de edificación o profundidades de sótano.

24.2 Nivel de desplante es el nivel del fondo de la placa más baja o profunda de una construcción.

25- Lote no conforme: Es aquel lote existente y registrado (catastrado), que no se ajusta a los requisitos normados en la zona.

1- Certificado de Zona: De previo a iniciar un proyecto o gestionar una patente, todo interesado deberá recabar un Certificado de Zona que la Ingeniería Municipal emitirá consignando en él, tipo de zona, los usos permitidos y condicionados y los requisitos urbanísticos y de construcción. En este certificado deberá constar, a la hora de proceder a dar un permiso, que ha sido visto conforme por el funcionario responsable del otorgamiento de un permiso previo de alguna institución ajena a la Municipalidad.

En el visado de planos de nuevas segregaciones, el topógrafo rá indicar en el plano de cada lote, a inscribir las restricciones e la zona a las cuales estará sujeto, por ejemplo: uso, altura, retiros, etc., además deberá indicarlas en el plano de la finca madre que muestra los lotes a fraccionar (las porciones y resto de finca resultante), especificando que cada uno cumple con la normatividad vigente.

2- Permisos de fraccionamiento. La Municipalidad no autorizará fraccionamientos que no se ajusten a los requisitos indicados por zona en este Reglamento y requerirá para los inicios del trámite de permiso eL respectivo Certificado de Zona que entregue la Ingeniería Municipal.

Para visar un plano resultante de un fraccionamiento, a los efectos de su inscripción en el Registro Público (Artículos 33 y 34 de la ley N° 4240), deberán estar concluidas y recibidas por la Municipalidad las obras de habilitación y dotación de servicios básicos e indispensables, de la calle que sirve al fraccionamiento, amén de los traspasos de áreas a ceder y de los otros requerimientos solicitados por la Municipalidad o establecidos en las normas generales (Artículo 36, ley N° 4240). Este Reglamento de Zonificación del Plan Regulador del Cantón de Goicoechea deroga específicamente los artículos 11.2.2 y 11.2A. del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, ya que se oponen a la norma que aquí se impone, válida para todo el territorio del cantón. Esto es aplicable para fraccionamientos, no para urbanizaciones (Artículo 39, ley N° 4240).

3- Permisos de construcción y de urbanización. La Municipalidad no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios ni de obras de urbanización, ni cambios de uso en edificios existentes, si no se ajustan a la zonificación y a los lineamientos establecidos en este Reglamento.

En los casos de urbanizaciones, se indicará, además de los usos permitidos y los requisitos, lineamientos de diseño a nivel de anteproyecto.

En los casos de construcciones de uso público, además del Certificado de Zona. La Ingeniería Municipal podrá solicitar un anteproyecto, previa tramitación en las Instituciones que se trate: Colegio de Ingenieros y Arquitectos de C. R., Ministerio de Salud de acuerdo al decreto N° 27967, si lo estima como un posible impacto de importancia para el medio urbano, el cual deberá concordar con los planos definitivos en sus líneas generales.

En los casos de construcciones particulares de tipo "torre", (cuatro o más pisos), deberá obtenerse también la aprobación de un anteproyecto, en el cual se señalarán los requerimientos de diseño que a juicio de la Ingeniería Municipal, lo ameriten.

El permiso, visado o aprobación a nivel de anteproyecto, lo cual no implica necesariamente la obligación de aprobar el proyecto (planos constructivos), ni faculta al usuario a negociar ni a ofrecer los bienes relacionados.

4- Otorgamiento de Licencias y Patentes. La Municipalidad no otorgará licencias de uso a establecimientos si no se ajustan, en su uso y requisitos con respecto a su ubicación o zona, a los establecidos en el presente Reglamento de Zonificación.

Tampoco renovará la licencia a los rótulos que contravengan a este Reglamento o al Reglamento de Rótulos.

No se tramitarán licencias si no se adjunta el Certificado de Zona, otorgado por la Municipalidad.

La inclusión de otros usos amparados a una licencia, se considerará como una nueva actividad, y requerirá de su licencia propia.

Los edificios públicos que dentro de sus dominios permitan otros usos que contravengan el uso asignado a la zona y a la licencia, serán requeridos por la Municipalidad para terminar con ese uso.

5- Procedimientos para la cautela ecológica. En aquellos lotes ubicados en las zonas de Cautela Ecológica, Suburbana, Muy Baja Densidad, de Cautela Urbana, establecidas en esta regulación, y en una franja de tierra de 50 metros de ancho medidos desde la ribera (de Goicoechea) del río Torres, se exigirá un anteproyecto previo a la tramitación de permisos y en él se deberán incluir la ubicación de los árboles existentes y la identificación de cada uno según su especie, los cursos de agua, curvas de nivel (a cada metro), la silueta del edificio (en líneas punteadas), el cálculo de las áreas impermeables (techos y pavimento), y la cobertura.

De acuerdo con el uso proyectado, Ingeniería Municipal podrá solicitar informes o visados específicos de otras instituciones controladoras relacionadas (ejemplos: MINAE, Ministerio de Salud, MAG, entre otros).

Lo anterior no exime al interesado en desarrollar algún proyecto de aportar todas las certificaciones y visados que legalmente exigen las actuales entidades controladoras.

Las restricciones de cautela eco lógica propiamente municipales son aplicables a cualquier proyecto que se pretenda desarrollar, ya sea de particulares o de las instituciones del Estado, incluidas entre ellas, en primer lugar, las que se tienen que autorregular.

6- Construcción para usos públicos. Toda construcción de usos públicos (de instituciones del Estado), requiere presentar planos completos a la Municipalidad igual que un particular.

7- Áreas verdes municipales. En ningún área verde pública Municipal se podrán hacer construcciones fijas salvo teléfonos públicos, casetillas de abrigo para la policía, bancas de concreto, fuentes, bustos, placas conmemorativas, elementos todos estos propios de un parque urbano. No podrá variarse el uso de recreación pasiva.

8- Lotes no conformes de acuerdo a la zona. Para los lotes no conformes (menores a lo mínimo a se segregar) rigen disposiciones distintas por zona en cuanto a la posibilidad de construir.

Para las zonas residenciales, CRI, de talleres, Cautela Ecológica, Suburbana, Centro Rancho Redondo, y Residencial Central, puede construirse de acuerdo a los requisitos de construcción indicados, aunque el lote sea menor.

Para las zonas de Comercio Central, de Comercios y Servicios al Automovilista, para la zona Torres de San Francisco y para la zona Borde de Boulevard, la reunión de fincas es requisito ineludible para poder construir más de dos pisos y hasta diez pisos que es lo máximo permisible, pudiéndose hacer para un solo piso con requisitos indicados para tal caso.

Para las otras zonas, podrá construirse en un lote menor, siempre que se cumpla el resto de los requisitos y según el uso que se le vaya a dar, a juicio de la Municipalidad y de la Dirección de Urbanismo. Siempre podrá destinarse un lote no conforme a un uso permitido o condicional autorizado que no implique construcción.

En casos calificados por la Municipalidad en cuanto a lotes no conformes con el frente mínimo, podrá la Municipalidad exonerar a esos lotes del retiro lateral cuando éste, de observarse, haga imposible construir.

1- De las aplicaciones generales y especificas. Este Reglamento prevalece sobre los reglamentos generales que regulen la misma materia, en virtud de lo específico y delimitado de su territorio de aplicación (en particular sobre el decreto ejecutivo No 12590-9, del 11 de mayo de 1981, conocido como GAM), y sobre cualquier disposición administrativa o norma general del Gobierno Central o de instituciones autónomas de nivel de imperio inferior al de una Ley de la República.

2- Vigencia de las regulaciones generales existentes y nuevas. Sin embargo, éste reglamento hace suyas y se aplicarán en Goicoechea todas las regulaciones establecidas en los reglamentos generales existentes a la fecha de vigencia de este Reglamento que no se opongan a sus normas. Tal es el caso del Reglamento de Construcciones, el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, el Reglamento de la Ley de Catastro Nacional, el decreto ejecutivo N° 12590-9 (Decreto del GAM), reglamentos complementarios a la Ley de Salud y a la Ley Forestal, etc. Al crearse otra norma o modificarse las existentes de similar tema, se hará propia en todo aquello que no se oponga, a las disposiciones del presente Reglamento y la Municipalidad deberá estudiarlas y determinar sobre ellas su compatibilidad.

3- Confrontación de regulaciones. Al aplicar las normas generales, será guía de interpretación de las mismas el Código Municipal y la Ley de Administración Pública. En caso de producirse una confrontación de regulaciones, (en la que no sea absolutamente clara la oposición a una norma de este Reglamento) la Ingeniería Municipal resolverá al tenor de los preceptos del Código Municipal. De no darse por satisfecho el afectado podrá éste recurrir a dictámenes de la Comisión de Obras y de continuar la inconformidad, al Concejo Municipal mismo, con lo cual se agota la vía administrativa. La Municipalidad podrá hacer consultas pertinentes a otros entes (Dirección de Urbanismo, IFAM, etc.), sin perder su potestad territorial y política.

1- Ajuste de límites de zona en un área previamente urbanizada.

Si un lote se encuentra partido por un limite de zona, el límite de zona se podrá correr hacIa cualquiera de los linderos, la decisión de cuál es el sentido del desplazamiento (y a cuál zona pertenece el lote) la tomará la Ingeniería Municipal al tenor de los objetivos del presente Reglamento (Artículo 2°).

2- Ajuste de límites de zona en un área no urbanizada. Si una finca se encuentra partida por un límite de zona en un área no urbanizada, el límite de zona podrá correrse, con un desplazamiento máximo de 100 metros, solamente para los efectos de una segregación, para incorporar al lote o finca resultante a una de las zonas colindantes, de tal manera que coincidirá el límite de zona con uno o más linderos. La decisión de cuál es el sentido del desplazamiento (y a cuál zona pertenecerá el lote a segregar) la tomará la Ingeniería Municipal al tenor de los objetivos del presente Reglamento (artículo 2°) La cabida del lote a segregar no podrá ser inferior al área de lote menor de las dos zonas colindantes. No puede crearse una zona distinta a las colindantes.

1- Lista de Usos. La siguiente es una lista de usos elaborada por el INVU que este Reglamento adopta a los efectos de establecer usos permitidos, prohibidos y condicionales por zona.

Lista general de usos:

1. Albergues.

2. Almacenes de ventas al por mayor.

3. Aserraderos.

4. Bares.

5. Basureros y botaderos.

6. Bazares.

7. Beneficios de café.

8. Bibliotecas.

9. Bomberos.

10. Bosques.

11. Canteras, tajos y minas.

12. Cementerios de automóviles y depósitos de chatarra.

13. Cementerios.

14. Centros comerciales.

15. Centros de acopio de desechos reciclables.

16. Centros de lavado en seco.

17. Centros de reclusión y prisiones.

18. Cerrajerías.

19. Chancheras.

20. Cines, teatros y salas de espectáculos.

21. Clínicas de animales y veterinarias.

22. Clubes nocturnos.

23. Clubes privados.

24. Colegios (públicos y privados).

25. Comercios menores (no listados y referenciados al artículo 7°).

26. Condominios.

27. Cruz Roja.

28. Depósitos de materiales de construcción y ferreterías.

29. Edificios de apartamentos.

30. Edificios para oficinas.

31. Embalses.

32. Escuelas (públicas y privadas).

33. Estacionamientos de buses y microbuses.

34. Estaciones de servicio y gasolineras.

35. Estructuras declaradas de interés público, con valor histórico y cultural.

36. Gimnasios en general.

37. Grandes almacenes de depósito: general, fiscal, de contenedores Gray de furgones.

38. Grandes bodegas (con más de 400 metros de planta).

39. Granjas avícolas.

40. Granjas de ganado menor.

41. Guardia Rural.

42. Hospitales y clínicas.

43. Hoteles.

44. Industria: peligrosa, insalubre e incomoda.

45. Jardín de niños (maternales, prekinder, preparatoria).

46. Juegos de video.

47. Lecherías.

48. Mataderos.

49. Mercados en general.

50. Miradores.

51. Oficinas y establecimientos gubernamentales.

52. Ópticas.

53. Parques.

54. Patios o edificios para estacionamiento público de automóviles.

55. Perreras y similares.

56. Piscinas y balnearios.

57. Pistas para deportes motorizados.

58. Pistas para deportes no motorizados.

59. Plantas potabilizadoras de agua.

60. Plazas y estadios.

61. Presas hidroeléctricas.

62. Procesadores de alimentos.

63. Pulperías.

64. Rellenos sanitarios.

65. Reservas ecológicas y forestales.

66. Restaurantes.

67. Salas de patinaje.

68. Salón comunal.

69. Salones de baile y discotecas.

70. Servicios varios (no listados y referenciados al artículo 7°).

71. Sistemas de tratamiento para aguas negras y servidas.

72. Sodas.

73. Supermercados grandes, con más de 200 m de planta.

74. Tabernas y cantinas.

75. Talleres de carpintería y ebanistería.

76. Talleres de enderezado y pintura.

77. Talleres de forja, hojalatería y plomería.

78. Talleres de mecánica de precisión.

79. Talleres de reparación de artefactos eléctricos.

80. Talleres mecánicos y de reparación de baterías.

81. Tanques sépticos.

82. Tanques y silos.

83. Taquerías.

84. Termínales de buses y microbuses.

85. Tiendas de ropa nueva y usada.

86. Universidades (públicas y privadas).

87. Urbanizaciones.

88. Venta y exhibición de maquinaria e implementos agrícolas.

89. Verdulerías.

90. Viveros.

91. Vivienda.

92. Zapaterías.

93. Zonas de cultivo (cualquier escala) y contaminante.

94. Zonas de cultivo a baja escala y no contaminante.

95. Zonas de cultivo a gran escala y no contaminante.

96. Zonas de pasto y repasto.

97. Zoológicos.

2- Calificación de usos. La calificación de usos la hará la Municipalidad previa consulta al Ministerio de Salud, cautelando siempre y prioritariamente la defensa de la calidad de vida de los vecinos de Goicoechea. En caso que el uso a calificar corresponda a un uso condicional que se daría en una zona, la calificación del uso deberá ser compartida con la Dirección de Urbanismo.

La calificación del uso "industria inocua" se hará conforme el párrafo anterior pero incluirá la distinción expresa entre aquellas que producen sólo bienes y aquellas que producen bienes y además brindan servicios.

3- Pormenorización de usos. Se distinguen cinco categorías de uso básicas:

• a)Uso residencial.
• b)Comercio y servicios.
• c)Uso público - institucional.
• d)Industria e) Áreas verdes.

Cada una de ellas puede ser subdividida en categorías menores o en la indicación del uso preciso, en cada zona al indicar usos permitidos, condicionales y prohibidos.

En este Artículo se definen algunas subcategorías:

| Uso Básico | Subcategoría | | --- | --- | | A. Uso residencial | Vivienda unifamiliar. Vivienda multifamiliar: Apartamentos y condominios residenciales. Vivienda y comercio en el garaje. Vivienda y servicios en el garaje. Vivienda y servicios profesionales (consultorios y oficinas). Residencia para estudiantes. | | a-1) Usos conexos al residencial: Pulpería Abastecedor Heladería Salón de belleza Librería Escolar | Alojamiento y desayuno ("bed and breakfast") Guardería infantil Parque infantil Deporte de barrio. Escuela | B. Comercio y servicios: (Se entiende por Comercio la venta de bienes, y por Servicios la venta de una labor o actividad).

b.1) Comercio menor o de barrio (incluye servicios).

b-2) Servicios conexos a la vivienda: Son servicios técnico profesionales que se realizan en la misma casa (Ejemplo, un contador o un topógrafo que atiende en su casa). No deberán generar tránsito intenso de automóviles.

b-3) Oficinas (edificios de): Donde se brindan servicios que generan tránsito intenso de clientes.

b-4) Ventas especializadas: Generalmente en un local comercial amplio: Venta de repuestos de automóvil, Ferretería, Farmacia, Carnicería, Venta de Muebles. Requieren estacionamiento temporal de automóviles próximo.

C- Usos público-institucionales: Actividades de educación formal (escuelas, colegios, universidades) y no formal (bibliotecas, museos), actividades religiosas y de culto; actividades de atención de la salud (clínicas y hospitales); servicios de protección y afines (policía, bomberos, Cruz Roja, tribunales), servicios gubernamentales y similares (correos, registro, oficinas de impuesto, etc.).

D- Industrias: (Transformación de bienes que se adquieren agrega valor para obtener un bien final distinto).

d-1) Pequeña industria: el dueño coordina las labores de los empleados u obreros. No emplean más de 5 empleados y no ocupa más de 250 metros cuadrados.

d-2) Artesanía: El dueño es el operario (puede tener ayudantes) y fabrica los bienes de uno en uno.

d-3) Industria inocua : Definida anteriormente, cuya característica esencial es que es compatible con el uso residencial, dentro de la aceptación cultural de los vecinos del área residencial específica en la cual se pretende ubicar.

d-3) Industria Propiamente: Emplea a más de 5 obreros, ocupa más de 200 m2 y genera más de un vehículo diario en trasiego.

El párrafo anterior no excluye las definiciones y clasificaciones de industrias del Ministerio de Salud. La utilizará la Municipalidad para sus propios fines de calificación de uso.

E- Áreas verdes: Se distinguen áreas verdes públicas, áreas verdes particulares, y áreas verdes de preservación o parque natural.

e-1) Áreas verdes públicas: Incluye parques, plazas, plazoletas, aceras arboladas, instalaciones deportivas y recreativas al aire libre a las cuales tenga acceso el público para fines de recreación (acceso cuyos efectos ambientales hayan sido debidamente estudiados y aprobados por la autoridad competente).

e-2) Áreas verdes particulares: Son instalaciones recreativas y de deporte al aire libre de propiedad particular, a las cuales tienen acceso los dueños, los socios, y el público que comp8la entrada, cuya caracteristica esencial es que son pulmones v'-s dentro de la ciudad.

e-3) Áreas verdes de preservación o parque natural: Son aquellas áreas sometidas a un régimen de preservación de la Naturaleza (los márgenes de los ríos, el entorno de las nacientes, los estanques o embalses, las áreas de recarga acuífera delimitadas como tales, los parques nacionales y municipales, áreas de bosques o potreros específicas, y los acantilados, cañones de ríos y similares). Podrán ser de propiedad pública o privada, a las cuales podrá tener acceso el público para fines de recreación o no.

Dos casos particulares de área verde de preservación o parque natural son, y se definen en el Plano de Zonificación de este Reglamento, la Zona de Cautela Ecológica y la Zona de Cautela Urbana.

Un tercer caso es el Parque Nacional Volcán Irazú, sobre el cual se aplicarán las normas de este Reglamento. (es Parque Nacional ya la vez parque natural).

Al autorizar un uso condicional tanto la Municipalidad como la Dirección de Urbanismo del INVU podrán establecer conjunta o separadamente requisitos adicionales a los consignados para los usos permitidos de la zona del caso. Los requisitos no podrán ser de menor cuantía o nivel de exigencia con respecto a los consignados en el reglamento, para usos permitidos, pero no podrán ser de una exigencia tal que anule la posibilidad de realizar una obra (o permitir un uso) que esté dentro de los propósitos de la zona. En todo caso, el afectado o la Municipalidad podrá recurrir a lo dispuesto en el artículo 13 de la ley N° 4240.

Regirán además para los casos que corresponda los requisitos que establecen las normas generales (los del Ministerio de Salud, de Aviación Civil, del Instituto Costarricense de Turismo, de Acueductos y Alcantarillados, del Ministerio de Obras Públicas, etc.), pero sin tener que limitarse a ellos.

Los edificios pueden construirse hacia arriba o hacia abajo del nivel de referencia (definición artículo 3-24). Hacia arriba se regulan por la altura de edificación, dada en metros o en pisos, por el área de piso, o por ambos conceptos, y hacia abajo por la profundidad de sótanos tomando como referencia el nivel de la calle que habilita el terreno.

1- Alturas de edificación. Se indica en los requisitos por zona la altura máxima a la cual se puede construir, la altura a la cual hay que llegar, o no se fija de todo, según lo que se pretenda regular. La limitación en altura se da también con el área de piso.

Cuando se limita el área de piso y no la altura, el diseñador tiene más libertad para expresar su voluntad de forma o expresión estética que cuando se le limita la altura. Con este Reglamento la Municipalidad quiere limitar lo menos posible la creación del artista, y con la limitación del área de piso puede regular en la mayoría de los casos la densidad de población y la intensidad de uso de un terreno, y por ende de una zona.

La seguridad estructural de un edificio está suficientemente controlada por el código sísmico. Todo edificio de más de dos pisos deberá presentar a la Municipalidad la memoria de cálculo.

Los efectos o impactos sobre el entorno son más importantes para justificar límites a la altura de edificación. Por eso en las zonas céntricas (Distrito Financiero, Torres de San Francisco, Comercio Central) sí se establece altura máxima de edificación, previendo el peligro de congestionar las vías por el flujo de salida de automóviles, las tuberías de alimentación y de descarga, las complicaciones de atender un incendio, y otras razones de esta naturaleza.

Se exigen alturas también en esas zonas por los efectos estéticos, porque se pretende imprimir representatividad o identidad, para inducir a un aprovechamiento mayor de la infraestructura urbana existente, y para evitar la proliferación de usos comerciales y de servicios que invaden zonas residenciales céntricas que se pretende conservar.

En otras zonas, donde no median razones especiales, se indica como límite de altura máxima lo que fija el Reglamento de Construcciones, una y media vez en derecho de vía de la calle mayor que enfrente.

2- Profundidad de sótanos. En general los límites de profundidad los establece el análisis económico del desarrollador, ya que los sótanos son caros. Pero en ciertas áreas, particularmente en la zona Torres de San Francisco, habría un buen aprovechamiento del terreno en sótanos. Las limitaciones en esos casos son para prevenir trastornos en las napas (capas) freáticas y para asegurar la estabilidad de los fondos de placa.

Los proyectos de edificios que planteen más de un piso sótano deben presentar para su aprobación estudios de suelos que incluyan, además de lo normal, información sobre los mantos acuíferos y corrientes subterráneas, del terreno y de su entorno inmediato. En ningún caso puede hacerse una excavación más honda que a 6 metros sobre el nivel del lecho del río o quebrada más próximo, medido a partir del nivel del punto de distancia.

El área de los sótanos no se computará como área de piso, entendiéndose por sótano el que tiene un nivel en el cielo inferior al nivel de referencia.

El alineamiento de los sótanos lo fijará el derecho de vía propuesto, sin retiros. (El MOPT lo fija en las vías nacionales y la Municipalidad en las vías locales).

Regulaciones por zonas (Nota de Sinalevi: El Concejo Municipal de Goicoechea mediante sesión ordinaria N° 30-13 del 29 de julio del 2013, interpretó el Capítulo III "Regulaciones por Zonas",en relación a la densidad en los términos que estableció el acuerdo de Sesión Ordinaria 25-03, Art. 30, del 23/6/2003, de la siguiente manera: " . hab: Equivale a Unidades Ocupacionales Individuales . Hab: Equivale a Habitantes . Ha: Equivale a Hectárea Urbanizada 10.000 m2 (la cual debe incluir la infraestructura vial y las áreas destinadas a uso público).

". Asimismo se indica que esta interpretación no implica nuevos trámites para los administrados ni cambios al Plan Regulador, por lo que no requiere de consulta pzblica, audiencia, ni aprobacisn de otras instituciones.)

DENSIDADES:

Para todos los efectos subsiguientes de Regulaciones se estiman las densidades según se indica en la Memoria Descriptiva:

La Densidad por sectores:

-Sector I San Francisco 67 hab/Ha.

-Sector 2 Calle Blancos 214 hab/Ha.

-Sector 3 Sector Central de Guadalupe 122 hab/Ha.

-Sector 4 El Alto 96 hab/Ha.

-Sector 5 lpis 145 hab/Ha.

-Sector 6 Purral 66 hab/Ha.

-Sector 7 Mata de Plátano 35 hab/Ha.

-Sector 8 Sector Estefanía- Vistas de Valle 24 hab/Ha.

-Sector 9 Sector del Este (Rancho Redondo) 3 hab/Ha.

Los sectores no corresponden exactamente a los distritos.

Estas son densidades muy normales y aceptables en nuestro contexto nacional.

Dividiendo población entre área de la zona y clasificado así: según GAM.

Hab/Ha. Lote m2 Baja densidad 1-69 5500 - 438 Media densidad 70-249 438 - 121 Alta densidad 250-499 121 - 61 Muy alta densidad 500 o más 60 y multifamiliares

Es aquella demarcada en el Plano de Zonificación y nominadas bajo las siglas ZCE. Corresponde a los cañones de los ríos y quebradas al Este de la ordenada 5.37-IGN, y a las primeras estribaciones del Volcán Irazú. En general el terreno es de pendiente mayor al 25 % y todavía se conserva allí bosque primario y su correspondiente fauna.

1- Propósitos: El propósito de esta zona es el de cautelar en forma especial el uso de esos terrenos, a fin de impedir en ellos un asentamiento residencial de alta densidad, la ubicación de industrias, los usos urbanos de actividad intensa, y además, el emplazamiento de actividades agropecuarias que generen etluentes o residuos dañinos.

Esta zona, dadas sus características de pulmón o desahogo de la Naturaleza, contiene el vivero natural para la flora y la fauna existente, es de topografía abrupta y proclive a la erosión y los deslizamientos, y presenta lejanía o dificultad para atenderla debidamente con los servicios municipales.

Esta cautela se hace al amparo de concepto "Zona Especial" establecido en el artículo 25 de la Ley de Planificación Urbana.

Se ubica esta zona en la parte del extremo Este del cantón (Distrito de Rancho Redondo próxima al Parque Nacional Volcán Irazú), y comprende los cañones de los ríos y quebradas que transcurren en sus cuencas superiores.

2- Usos permitidos:

Como parque natural, y sus correspondientes facilidades tales como senderos turísticos, bancos para reposar, bardas o protecciones de los senderos y elementos menores afines. Aquello que corresponda al paso de alguna infraestructura como tuberías, quiebra gradientes, acequias, tendido eléctrico, desfogues pluviales, pozos, represas, pluviómetros e hitos.

3- Usos Condicionales:

3.1 El uso agrícola, sometido a las normas de preservación de suelos actualmente en vigencia o las que al efecto establezca el Ministerio de Agricultura, el Ministerio del Ambiente o la Municipalidad, conjunta o separadamente. El uso agrícola podrá crecer a expensas de los potreros, y del charral o tacotal, no a expensas del bosque.

3.2 El uso forestal, sometido a las reglas de manejo de bosques actualmente en vigencia.

3.3 Aquellos de apoyo al parque natural que requieran edificaciones, siempre y cuando se ajuste a los propósitos de la zona, en particular la baja intensidad del uso.

3.4 Aquellos de carácter turístico y recreativo tales como albergues de muy baja intensidad de uso, miradores, centros de información y vigilancia y similares.

3.5 Instalaciones conexas con el uso agropecuario prevaleciente que impliquen superficies techadas de hasta 100 metros cuadrados.

3.6 Relleno Sanitario Municipal, previo estudio de impacto ambiental.

4- Usos no conformes: La mayoría del uso prevaleciente en esta zona es el de ganadería. Sin embargo, esta zona, por gradientes, por el daño que hace el ganado, por constituir parte Importante de la recarga acuífera, y porque hay que preservar su capacidad de retener el agua para evitar inundaciones, no es apta para la ganadería. Por ser inconveniente pero prevaleciente, la ganadería pasa a ser un uso no conforme.

5- Usos prohibidos: Todos los usos excepto los mencionados en este artículo como permitidos o condicionales, en especial los rótulos y avisos comerciales.

6- Prácticas prohibidas:

Extracción de musgos, parásitas, y plantas ornamentales. Cacería.

Tala de árboles del bosque primario con propósitos comerciales Todos aquellos que señala la Ley de Ambiente y de Conservación de Flora y Fauna.

Actividades culturales masivas y ruidosas.

7- Requisitos: Estos terrenos son parte de fincas de explotación agropecuaria y por lo tanto se pueden dar las instalaciones de apoyo a la agricultura, pero bajo la consideración de uso condicional. Los requisitos de las instalaciones que se autoricen serán las siguientes:

La cabida o superficie de una finca a segregar que esté totalmente en esta zona será de 5 hectáreas.

La cabida de una finca a segregar que esté parcialmente en esta zona y parcialmente en la zona suburbana, será la de la zona suburbana.

Cobertura máxima 0,5 % del área de finca.

Retiros frontal, lateral y posterior 20 metros.

Altura máxima Dos pisos.

Es aquella demarcada en el Plano de Zonificación y nominada ZRuA. Se ubica en los distritos de Rancho Redondo y Mata de Plátano en su parte superior y con pendientes en general menores al 25 %.

1- Propósito: El propósito de esta zona es el permitir continuar en ella el uso agropecuario, en particular la lechería que allí se da y defender este uso de la incursión del uso residencial intenso.

2- Usos permitidos: Usos agrícolas, pecuarios y forestales.(incluye la ganadería y usos agrarios tales como el cultivo de flores, helechos, arbolitos para navidad, etc.)

-Viviendas:

• a)Vivienda conexa a la explotación agropecuaria y en número no mayor de 3 por finca pudiendo aumentar proporcionalmente de acuerdo al tamaño de la finca.
• b)Vivienda unifamiliar c) Vivienda de apoyo a la actividad turística:

· Hospedajes en casas de familias existentes.

· Albergues tipo alojamiento y desayuno ("bed and breakfast").

· Miradores.

3- Usos condicionales:

-Instalaciones conexas a la explotación agropecuaria y forestal.

-Hoteles de montaña.

-Restaurantes.

-Comercio menor.

-Servicios indispensables tales como: una caseta de la Guardia Civil, parada de buses, oficina de información, estaciones transformadoras del ICE.

-Paso de redes de servicios y sus instalaciones conexas.

-Pistas de Motocross y deportes similares.

-Granjas avícolas y chancheras.

-Instituciones de educación relacionadas con lo agropecuario y lo ambiental.

4- Requisitos:

-Tamaño mínimo del lote 8000 m2 -Frente mínimo del lote 40 m -Retiro frontal 15 m -Retiro lateral a ambos lados 6 m -Retiro posterior 5 m -Cobertura máxima 10 % 5- Prohibiciones: Apertura de calles y todos los usos citados en el artículo 7°, excepto los mencionados como usos permitidos y usos condicionales.

Además, la Municipalidad quiere enfatizar como usos prohibidos las chatarreras, los cementerios de carros, los patios de estacionamiento de furgones y los rótulos de propaganda comercial.

La zona de falla, nominada FALLA, es el área de influencia inmediata de las fallas geológicas, ubicadas en las partes altas del cantón.

Hay dos fallas que cruzan el cantón de Goicoechea en su parte alta, registrados en el plano de fallas de la Comisión Nacional de Emergencias.

Estas se ubican la primera a lo largo de la línea A-B, definida por los puntos:

A: 538 E. 217.15 N. B: 542 E. 215 N., Y la segunda a lo largo de la línea C-D, definida por los puntos:

C: 546 E. 216 N D: 543 E. 218.5 N.

de la cuadrícula de la proyección Lambert para C.R.N del mapa escala 1/50000.

La línea recta que une los puntos AB y CD se definen como eje; las zonas FALLA son dos fajas de terreno de 200 m. de ancho (100 m. a cada lado del eje). En estas zonas podría haber temblores y deslizamientos mayores que en el resto del cantón.

1- Propósito: El propósito de esta zona es cautelar en ella los usos que se den, en razón del peligro de temblor o deslizamiento.

2- Usos permitidos:

- Desarrollos forestales - Potreros y repastos 3- Usos condicionales:

- Galeras para el ganado - Obras de infraestructura de paso (acueductos, carreteras) 4- Requisitos:

Toda obra de infraestructura que se construya en esta zona deberá presentar a la Municipalidad una memoria de cálculo sísmico y el diseño de las juntas de dilatación en su caso. Deberá incluirse una hoja de requisitos de diseño utilizados para la elaboración de los planos constructivos.

5- Prohibiciones: Se prohíbe todo uso salvo los permitidos y los condicionales.

Es aquella que corresponde a la localidad de Rancho Redondo y denominada en el plano de zonificación como Centro Rancho Redondo. (ZRR).

1- Propósito: El propósito de esta zona es contribuir a conformar en la localidad de Rancho Redondo un centro urbano de apoyo a la zona agropecuaria circundante y a la actividad turística.

2- Usos permitidos:

-Viviendas.

-Equipamiento comunitario -Pulperías y Abastecedores -Ventas de insumos agropecuarios -Sodas 3- Requisitos:

-Tamaño mínimo de lote 425 m2 -Frente mínimo de lote 15 m -Retiro frontal 5m -Retiro lateral 3m -Retiro posterior 5m -Cobertura máxima 50 % del área del lote -Área de piso Dos veces la cobertura.

-Altura de edificación Dos pisos -Área de drenaje de tanque séptico 50 m2 o según estudio de permeabilidad -Superficies pavimentadas 25 % del área del lote.

-Verjas Tipo 0, 1, 2, 4 y 8 -Tapias: posterior 2,50 m altura máxima -Laterales 2,50 m altura máxima y sólo en la mitad interior del lote.

4- Usos condicionales:

Instalaciones turísticas. hoteles y hospedajes. con previa autorización del ICT.

Los demás usos urbanos listados excepto los prohibidos. Cantinas: el distanciamiento mínimo entre cantinas queda limitado a una longitud de 200 metros.

5- Prohibiciones:

-Industrias.

-Chatarreras.

-Botadero de basura.

-Instalaciones ruidosas.

6- Cálculo Estructural: Se adoptarán las indicaciones del código sísmico correspondientes a la zona 11I (edición 1990). Las edificaciones de más de un piso. (u obras complejas que la Municipalidad lo solicite) deberán presentar una Hoja de Requisitos de Análisis de Diseño utilizados para la realización de los planos constructivos.

14-a) Subzona de Cautela Urbana del Este (SZCU-E): Se ubica en los cañones de los ríos y quebradas de los Distritos de Purral. Mata de Plátano e Ipís. entre el cruce a Moravia la ordenada 5 373-E (lGN). Corresponde a los terrenos de pendiente mayor a un 25 %. Está demarcada en el plano de zonificación y se denomina SZClJ..E.

1- Propósito: El propósito de esta subzona es desalentar ahí el uso urbano denso y proteger de esta manera al propio habitante de condiciones de riesgo de deslizamiento y al resto de la ciudad de riesgos de inundación y contaminación. Es también propósito de esta subzona proporcionar. en un área en general densa, pulmones de desahogo manteniendo espacios abiertos con vegetación.

2- Usos Permitidos:

Viveros Instalaciones deportivas Agricultura. Se prohíben los agroquímicos que puedan contaminar los cursos de agua. según regulaciones de organismos competentes.

3- Requisitos:

Tamaño mínimo de finca 2.5 Hectáreas.

Frente mínimo de finca De acuerdo a las normas generales Cobertura máxima 10% del área del lote o finca Área máxima de piso 20 % del área del lote o finca.

Altura de edificación Hasta tres pisos Tratamiento de aguas servidas De acuerdo a normas del Ministerio de Salud, salvo indicaciones de la Dirección de Ingeniería Municipal.

Verjas Tipos 1, 2, 4 y 8 (según artículo verjas) Tapias Convencionales en los retiros posterior y laterales.

Rótulos No se permiten.

4- Usos condicionales:

-Instalaciones turísticas.

-Tabernas. restaurantes y bares.

-Instalaciones recreacionales tipo club.

-Condominios residenciales. sujetos a estudio de impacto ambiental.

-Edificio de apartamentos, sujeto a estudios de impacto ambiental.

-Sistemas para tratamiento de aguas negras.

Para dar trámite a la aprobación de estos usos condicionados. se deberá contar con la aprobación del ente gubernamental respectivo: Ministerio de Salud. Ministerio del Ambiente, ICT.

5- Prohibiciones: Todos los usos enlistados en el artículo 7. 1 excepto los permitidos y condicionales.

14-b) Subzona de Cautela Urbana en Áreas Densas (SZCU-AD): Se ubica del cruce de Moravia, de la ordenada 53 I al Oeste hasta el límite Oeste del cantón. Está formado por el cañón del Río Torres (Goicoechea) y las áreas confinadas por la intersección futura de la Circunvalación con la Braulio Carrillo. Corresponde a los terrenos con pendiente al cajón del Río Torres y la Quebrada Rivera.

1- Propósito: El propósito de esta subzona es proporcionar en un área en general densa, pulmones de desahogo manteniendo espacios abiertos y con vegetación. En el cajón del río Torres la edificación que se realice debe contribuir a la conformación de un parque lineal. Este se describe y se regula en el Artículo 8 del Reglamento de Infraestructura Urbana.

2- Usos permitidos: Parque lineal y jardines.

3- Usos condicionales:

-Parque lineal.

-Usos institucionales con carácter de parque.

-Edificaciones de servicios adaptadas al parque lineal y que no impidan la continuidad del parque mismo.

-Viveros.

-Cría de mariposas y similares.

-Obras de infraestructura urbana.

-Servicios a la actividad turística (restaurante, souvenirs, información).

4- Requisitos:

• a)Obras:

-Cualquier obra a realizar debe presentar estudio de impacto ambiental -Análisis de suelos (deslizamientos) y propuestas de obras que aseguren la estabilidad de las edificaciones (propias y vecinas).

-Soluciones técnicas integrales de la conducción de aguas de lluvia al río y de las aguas negras al colector.

-Otros requisitos técnicos que solicite la Dirección de Ingeniería Municipal.

• b)Lotificación:

Tamaño del lote 600 m2 Frente mínimo 20m Cobertura 40% Área de piso Dos veces la cobertura Altura 15 metros desde el nivel de desplante no debe sobrepasar la altura máxima de la copa de los árboles existentes. Tipo 1, 5 y 8 no se permiten sólo como diseño de verjas.

Nivel de desplante 6 metros sobre el nivel más alto del curso de aguas aledaño.

Retiro frontal 3 m de línea de propiedad.

Retiro lateral 3 m a ambos lados.

Retiro posterior el que fije el MINAE o INVU pero nunca inferior a 10 metros.

• c)Polución ambiental: En los terrenos ubicados en esta Subzona, no se permitirá contaminación de los terrenos ni arrojar agentes contaminantes al río; el dueño de los terrenos será el responsable ante la evidencia de la contravención de esta norma.

15-a) Sub Zona General SZ-G: Esta zona se ubica en el área de la calle Estefanía, al sur de Vistas del Valle, en Vista de Mar y en el sector a ambos lados de la carretera principal de El Carmen.

1- Propósitos: El propósito de esta zona es el servir de transición de un hábitat rural y suburbano a un hábitat urbano.

2- Usos permitidos:

• a)Usos agrícolas, pecuarios y forestales, (incluye la ganadería y usos agrarios tales como el cultivo de flores, helechos, arbolitos para navidad, etc.).
• b)Viviendas tipo quinta.
• c)Urbanizaciones de baja densidad.
• d)Vivienda convexa a la explotación agropecuaria y en número no mayor de 3 por finca pudiendo aumentar proporcionalmente de acuerdo al tamaño de la finca.
• e)Vivienda unifamiliar f) Albergues de apoyo a la actividad turística:

- Hospedajes en casos de familias existentes.

- Albergues tipo alojamiento y desayuno ("bed and breakfast").

- Miradores.

3- Usos condicionales:

-Instalaciones conexas a la explotación agropecuaria y forestal.

-Servicios conexos al uso residencial (salud, seguridad y servicios de transporte).

4- Requisitos:

Tamaño mínimo del lote 1000 m2 Frente mínimo del lote 20 m Retiro frontal a vía pública 6m Retiros laterales 3m Retiro posterior 3m Cobertura máxima 30 % del lote Altura de edificación 2 pisos o 7 m Verjas Tipos: 0, 1,2,4, o 5 Tapias convencionales respetando el retiro frontal.

15-b) Subzona Vistas del Valle (SZV-V): Se ubica en el poblado de Vistas del Valle y está delineado en el plano de zonificación bajo las siglas V-V.

1- Propósitos: El propósito de esta subzona es el dar equipamiento comercial, de servicios y de facilidades comunales al poblado mismo y a la zona en general (zona Residencial de Baja Densidad), y permitir una expansión moderada de la población en un hábitat urbano similar a actual. Este poblado será el centro de servicios de la zona Residencial de Baja Densidad, y evitará así la proliferación de pulperías en toda la zona. En este centro se permitirán urbanizaciones y enlaces de vías para conformar mejor cuadrante.

2- Usos permitidos:

-Residencial unifamiliar -Residencial multifamiliar -Comercio menor -Abastecedores y supermercados -Farmacias, puestos de fruta y verduras, ferreterías Sodas -Carnicerías -Panaderías (fabricación y expendio) -Restaurantes -Hoteles -Facilidades comunales 3- Usos condicionales:

Tabernas y cantinas El resto de los usos enlistados en el artículo 7.1 excepto los permitidos y los prohibidos.

4- Requisitos:

-Tamaño mínimo de lote para vivienda 250 m2 -Frente mínimo de lote 10 m -Retiro frontal 3 m -Retiro posterior 3 m -Cobertura máxima 70 % del lote -Área de piso máxima dos veces la cobertura -Altura de edificación tres pisos -Área de drenaje del tanque séptico según estudio de permeabilidad -Verjas todos los tipos salvo tapia y malla ciclón -Tapias convencionales respetado el retiro frontal.

-Rótulos los de anuncio de local 5- Usos prohibidos:

-Industrias -Terminales de furgones -Talleres de enderezado y pintura -Granjas avícolas y chancheras -Lecherías 15-c) Subzona Salitrillos (SZ SAL): Se ubica a 800 m al sur de la Escuela José Cubero con el cruce de la calle Estefanía. Está definida en el plano de zonificación y demarcada bajo 'as siglas SZ SAL. 1- Usos: Los usos son los mismos de la Vista del Valle.

2- Requisitos:

3- Usos prohibidos:

-Industrias -Terminales de furgones -Granjas agrícolas y chancheras -Lecherías -Talleres de enderezado y pintura 4- Usos permitidos:

-Residencial unifamiliar -Residencial multifamiliar -Comercio menor -Abastecedores y supermercados -Farmacias, puestos de fruta y verduras, ferreterías -Sodas -Carnicerías -Panaderías (fabricación y expendio) -Restaurantes -Hoteles -Facilidades Comunales 5- Usos condicionales:

-Tabernas y cantinas El resto de los usos enlistados en el artículo 7.1 excepto lo s permitidos y los prohibidos.

Se ubica al oeste de Vistas del Valle entre los cajones del río Purral, del río Torres, hasta la confluencia de ambos ríos.

1- Propósitos: El propósito de esta zona es permitir una vida urbana de barrio residencial poco denso, de acuerdo a los objetivos (Art. 2°, incisos 4, 5, Y 9 de este Reglamento) y a las políticas de desarrollo, de densidades y de uso de la tierra, indicadas en la Memoria Explicativa del Plan Regulador en sus capítulos 6, 7, Y 8.

En particular se destaca la intención de:

• a)Mantener la percolación en los terrenos y la proporción de áreas de espacios abiertos.
• b)Evitar el aumento de las escorrentías.
• c)Mitigar el incremento del tránsito automotor en la carretera principal entre el cruce a Moravia y El Alto.
• d)Impedir el aumento de población densa propia de las urbanizaciones de interés social (lotes de 120 m2.), que se contrapone a todo lo anterior.
• e)Mantener el carácter social y ambiental actual, que es concordante con el patrón de densidades decrecientes conforme se acerca al anillo de contención del GAM.

2- Usos permitidos:

-Residencial Unifamiliar -Servicios conexos a la vivienda 3- Usos condicionales:

-Residencial multifamiliar -Comercio menor -Industria inocua -Usos público institucionales -Áreas verdes -Videojuegos -Hospedajes tipo alojamiento y desayuno ("bed and breakfast") -Centro de acopio de desechos reciclables -Parqueos 4- Requisitos:

-Área de lote 300 m2 -Frente mínimo de lote 12m -Retiro frontal 3m -Retiro lateral a un solo lado 3 m por 9 m de profundidad desde la línea de propiedad deben respetar el retiro frontal; pueden ocupar el retiro lateral.

-Retiro posterior 3 m o equivalente.

-Cobertura máxima 60% -Área de drenaje del tanque séptico 50 m2 o según pruebas de infiltración -Cocheras dos veces la cobertura -Área máxima de piso -Verjas tipos 0, 1,2,4, 5, 6 y 8 -Tapias convencionales en las colindancias, deben respetar el retiro frontal.

5- Usos prohibidos:

-Industrias -Botaderos de basura a cielo abierto Curtiembres -Chancheras -Granjas

Está ubicada entre los cajones de la quebrada Mozotal y del río Purral, desde la conjunción de ambos hasta la ordenada 536.200 IGN. Está demarcada en el plano de zonificación bajo las siglas ZR-PURRAL.

1- Propósitos: El propósito de esta zona es netamente residencial. Se propone incrementar el área para viviendas en una densidad media que equilibre el exceso de urbanizaciones de interés social ya existentes y propicie la integración de una sociedad más heterogénea.

En esta zona no se permitirán más urbanizaciones de interés social en razón de lo anterior, y porque se comparten los propósitos de la zona Residencial Mata de Plátano, pero aceptando un lote más pequeño, de 225 m2. En sectores consolidados como "los Cuadros" donde predominan lotes menores de 150 m2 podrán segregarse nuevos lotes de un mínimo de 150 m2, lo anterior no es aplicable en casos de nuevas urbanizaciones.

Como área residencial podrá contener los servicios conexos a la vivienda y comercio menor, pero se propiciará la constitución de nodos de comercios, servicios, áreas verdes y facilidades comunales que se indican como uso condicional, y que formarán un sistema de lugares centrales. La ubicación, preliminar, de estos nodos se muestra en el plano de Facilidades Comunales, que no es de carácter obligante sino consensual y de acuerdo a las posibilidades económicas del Municipio y de las instituciones involucradas.

2- Usos permitidos:

-Residencial unifamiliar -Servicios conexos a la vivienda -Comercio menor 3- Usos condicionales:

-Residencial multifamiliar -Facilidades comunales -Áreas verdes -Comercio y servicios: Tabernas, videojuegos, bares o cantinas, restaurantes, abastecedores, supermercados, ventas de repuestos, carnicerías, ferreterías, farmacias, verdulerías, y cualquier otro calificado como tal por el INVU.

-Oficinas -Industria inocua -Pequeña industria (según artículo 7°) Talleres de artesanía -Centro de acopio de desechos reciclables -Patios de furgones y cabezales hasta para tres unidades y según estudio de la maniobra.

(Nota: hay zonas de talleres y de industria próximos donde pueden ir patios mayores) 4- Requisitos:

5- Usos prohibidos:

-Industrias -Talleres -Granjas, Chancheras y Curtiembres.

Es el área de Ipís, desde Vista de Mar, ordenada 537.200 IGN, hasta la plaza de Mozotal y hasta los tanques de agua, la ordenada 532.850-E (lGN), Y entre el límite cantonal y la quebrada Mozotal (con su zona de Cautela Urbana correspondiente) demarcada en el plano de Zonificación bajo el nombre ZR-IPIS. Al interior de esta zona se ubica una zona de Remodelación Urbana. La zona Residencial Ipís no incluye a todo el distrito de Ipís.

1- Propósito: El propósito de esta zona es residencial, permitiendo una vida urbana de regular intensidad que equilibre el exceso de urbanizaciones de interés social ya existentes y propicie la integración de una sociedad más heterogénea. En esta zona se permitirán urbanizaciones, pero con lote mínimo de 300m2. Sin embargo se admiten segregaciones hasta un mínimo de 150 m2 en aquellos sectores consolidados que tienen lotes pequeños.

2- Usos permitidos:

-Residencial unifamiliar.

-Servicios conexos a la vivienda.

-Facilidades Comunales 3- Requisitos:

4- Usos condicionales:

-Residencial Multifamiliar -Establecimientos de Gobierno (incluye escuelas, colegios). Videojuegos.

-Discotheques.

-Relleno Sanitario.

-Centros de acopio de desechos reciclables.

5- Prohibiciones:

-Industria.

-Botadero de basura a cielo abierto.

-Curtiembres.

-Chancheras.

-Granjas.

-Mataderos.

Se ubica entre las ordenadas 532.850-E y 531.200-E, en un sentido, y entre el límite cantonal y la zona de cautela urbana correspondiente a la quebrada Mozotal, el río Purral y el río Torres, en el otro sentido. Está demarcada en el plano de Zonificación y nominada con la palabra ZR-ALTO. En esa área en general se ubican además otras zonas (de Remodelación Urbana, una microzona Industrial, zonas de Control Especial, zona Comercio General).

1- Propósitos: El propósito de esta zona es conformar barrios residenciales homogéneos. Se incluyen dentro de ellos subzonas de núcleos de prestación de servicios, indicados en el Plano de Facilidades Comunales, que permiten una mayor gama de usos no residenciales bajo la consideración de "condicionales". En esta zona se permiten urbanizaciones y condominios.

2- Usos permitidos:

-Urbanizaciones, apartamentos y condominios. Vivienda unifamihar.

-Vivienda multifamiliar.

-Servicios conexos a la vivienda.

-Comercio menor.

-Facilidades Comunales 3- Requisitos:

-Tamaño mínimo de lote 225 m2 -Frente mínimo del lote 10m.

-Retiro frontal 2m.

-Verjas Tipos 0,4,5,6 y 8 (Artículo 35).

-Retiro posterior 3 m o equivalente -Cobertura máxima 65% del área total del lote -Área de piso máxima Tres veces la cobertura.

-Tapias Convencionales en las colindancias y ornamentales en la línea de construcción.

4- Usos condicionales:

-Comercio y servicios listados en el Artículo 7.1.

-Industria inocua -Artesanía -Usos de servicio públicos mayores (Ejemplo: Clínica Jerusalén).

-Establecimientos de Gobierno.

-Centro de acopio de desechos reciclables.

5- Usos prohibidos:

-Discotheques.

- Cantinas y bares (incluye salones familiares).

- Juegos de video.

-Talleres.

-Industrias.

-Curtiembres.

-Granjas.

Esta zona se ubica en el área central de Guadalupe. Son barrios residenciales que han quedado embolsados o rodeados de actividad comercial y de vías de tránsito intenso. Son: Magnolia, Yorusti, Santa Eduviges, Jardín, Moreno Cañas, San Antonio, Santa Cecilia y Napoleón Quesada. Se identifican en el plano de zonificación bajo las siglas RC.

1- Propósito: El propósito de esta zona es el permitir continuar el uso de barrios residenciales al interior de la ciudad y respetar y defender su condición de tales, frente a la invasión de usos de comercio central u otros que perturben el carácter tranquilo e íntimo de estos barrios.

2- Usos permitidos:

-Vivienda unifamiliar en una o dos plantas.

-Vivienda multifamiliar o apartamentos.

-Servicios conexos a la vivienda.

3- Requisitos:

Área verde (mínimo) 10 %.

Tamaño mínimo del lote 120 m.

Frente mínimo del lote 6 m.

- Cobertura máxima 80 % -Área de piso máxima Dos veces la cobertura -El retiro frontal o alineamiento está indicados en la tabla P.T. Perfiles Transversales, calle por calle.

-Retiro posterior mínimo 3.5 m o equivalente -Verjas Todos los tipos -Tapias Ornamentales -Altura máxima Dos pisos 4- Usos condicionales:

-Facilidades Comunales - Otros usos citados en el artículo 7 .1 (excepto los permitidos y los prohibidos) que respeten el propósito de la zona.

5- Usos prohibidos:

-Discotheques.

-Salón de baile.

-Industria.

-Juegos de video.

-Cantinas y bares (incluye salones familiares).

-Almacenes distribuidores.

-Talleres.

Esta zona está comprendida entre la Circunvalación, el Río Torres, el Centro Comercial Guadalupe y el Asilo Carlos María Ulloa y la Zona de Comercio Central aledaña a la ruta 218.

1- Propósito: El propósito de esta zona es conservar el carácter de barrio residencial tranquilo y aislado. Se pretende impedir que continúe la invasión de usos comerciales y de oficinas.

2- Usos permitidos:

- Vivienda unifamiliar.

- Vivienda en apartamentos.

3- Requisitos:

-Tamaño mínimo del lote 300 m2.

-Frente mínimo del lote 12m.

-Cobertura 70%.

-Área de piso Dos veces la cobertura -Altura máxima de edificación 6 m o 2 pisos.

-Retiro frontal y posterior 3m.

-Verjas tipo 0, 4 y 8 4- Usos condicionales:

- Los que se propongan en el proyecto Valorización y Rescate del Río Torres.

5- Usos prohibidos:

-Discotheques.

-Cantinas, bares (incluye salón familiar).

-Juegos de video.

-Almacén distribuidor.

-Talleres.

-Industrias.

-Curtiembres.

-Granjas.

-Oficinas.

-Comercio menor y comercio en general.

-Estacionamientos de automóviles rentados.

Esta zona se ubica entre la carretera Braulio Carrillo, la ruta 109 (a los Colegios de Moravia), la quebrada Barreal y luego quebrada Rivera, y el trazo del proyecto de Circunvalación.

Esta Zona Residencial se divide en dos subzonas, las del este y la del oeste; el Este incluye a Montelimar y los otros barrios quedan en el Sector Oeste. Están demarcadas en el plano de Zonificación y nominadas bajo las siglas SZCB-E y SZCB-O.

22-a) Subzona Residencial Calle Blancos-Este (SZCB-E).

1- Propósitos: El propósito de la subzona es residencial. Se pretende mantener y aún acrecentar la característica de barrio residencial tranquilo, en una área muy céntrica de la ciudad, y defenderla de la invasión de los usos comerciales.

2- Usos permitidos:

-Residencial unifamiliar -Residencial multifamiliar - Servicios conexos a la vivienda - Facilidades comunales 3- Usos condicionales:

- Comercio menor 4- Usos prohibidos:

-Talleres - Industrias - Estacionamiento rentado de vehículo 5- Usos no conformes: En esta subzona se ubican algunas industrias que serán usos no conformes. Los usos no conforme se rigen por la definición del artículo 3° de los mismos. Sin embargo, en esta subzona se les abre la posibilidad de remodelarse internamente, pero siempre en el sentido de minimizar o confinar mejor las molestias que producen.

6- Requisitos:

-Tamaño mínimo de lote 300 m2 -Frente mínimo de lote 12m -Retiro frontal 3m -Retiro lateral no se exige -Retiro posterior 3 m o equivalente -Cobertura máxima 60 % del lote -Área de Piso máxima tres veces la cobertura -Área de jardín 10 % del lote -Altura de edificación 3m.

-Dos veces la cobertura una y media vez el ancho de la calle que enfrente.

22-b) Subzona Residencial Calle Blancos-Oeste (SZCB-O).

1- Propósitos: El propósito de esta subzona es básicamente residencial. Sin embargo se admite una variedad mayor de usos.

2- Usos permitidos:

-Residencial unifamiliar -Residencial multifamiliar -Servicios conexos a la vivienda -Facilidades comunales Comercio menor -Usos conexos al residencial (a-I) 3- Usos condicionales:

-Centro de acopio de desechos reciclables.

- Artesanía casera - Comercio menor o de barrio (b-I) 4- Usos prohibidos:

- Talleres - Industrias 5- Usos no conformes: En esta subzona se ubican algunas industrias que serán usos no conformes. Los usos no conforme se rigen por la definición del artículo 3° de los mismos. Sin embargo, para esta subzona se abre la posibilidad de remodelarse internamente, pero siempre en el sentido de minimizar o confinar mejor las molestias que producen.

6- Requisitos:

-Tamaño mínimo de lote150 m2 - Frente mínimo de lote8m -Retiro frontal2m -Retiro lateral no se exige -Retiro posterior 3 m o equivalente -Cobertura máxima 80 % del lote -Área de Piso máxima dos veces la cobertura -Área de jardín 5 % del lote -Altura de edificación una y media vez el ancho de la calle que enfrente.

(ZRBB). Es el área contigua a la demarcada como Área de Renovación Urbana N° 10, ubicada al borde de la Quebrada Barreal y Rivera rectificadas. Se denomina Borde del Boulevard, porque se proyecta construir un boulevard en el cauce modificado de la Quebrada Barreal.

Los límites de esta zona son:

Al norte, una línea paralela al eje de la quebrada Barreal con el cauce modificado que sigue el derrotero establecido en un anexo de este Reglamento. La línea es paralela manteniendo una distancia constante de 25 metros del eje. Esta línea es límite de zona, pero el ajuste de límite de zona sólo podrá hacerse hacia el sur.

Al este y al oeste, la ruta 109 y la carretera Braulio Carrillo.

Al sur limita con la zona residencial Calle Blancos.

Esta zona está demarcada en el plano de zonificación e identificada bajo las siglas ZRBB.

Es un proyecto integral de construcción de edificios, servicios básicos y facilidades comunales. En el tanto no se inicie éste, con sus trámites de ley, regirán las regulaciones aquí establecidas.

1- Propósito: El propósito de esta zona es aprovechar un parque lineal que se creará al realizar el proyecto de rectificación del cauce de la quebrada Barreal, como un recurso urbano potencial, y ubicar en ella usos residenciales y de servicios metropolitanos, que gozarán de la vista al parque y contribuirán a configurar los límites visuales del mismo. TambIén es propósito de esta zona aumentar la densidad habitacional y de servicios (oficinas) en éstas áreas céntricas, transfiriendo el tipo de edificación prevaleciente a edificios multifamiliares organizados en conjuntos balanceados con áreas verdes o jardines, estacionamiento de automóviles, comercio, servicios de barrio y facilidades comunales. Estos edificios o conjuntos tendrán dos accesos, por el boulevard nuevo y por las vías de Calle Blancos existentes.

2- Usos permitidos:

-Edificios de oficinas.

-Edificios públicos -Viviendas multifamiliares y unifamiliares en conjunto balanceado como se indica en el propósito.

-Edificios de estacionamiento de automóviles.

-Facilidades comunales.

Estos usos permitidos conllevan sus usos conexos, como lo son estacionamiento propio, sala de máquinas y mantenimiento, comercio menor en planta baja, oficina de información y vivienda del conserje.

3- Requisitos:

4- Usos condicionales:

A. En edificios multifamiliar (en sótano primer y segundo piso puede ir):

- Comercio compatible con el propósito del edificio.

- Servicios u oficinas particulares.

B. En lote independiente:

-Hotel -Restaurante -Almacén Técnico -Supermercado -Centro Comercial o Mall -Discotheques -Artesanías C. Edificios con alturas mayores a siete pisos: si esta de acuerdo a la capacidad de soporte del lugar (entienda capacidad de soporte como el límite de saturación de las vías de acceso, de las tuberías sanitarias, de estacionamiento y salida de vehículos y similares), previa autorización de la Municipalidad y la Dirección de Urbanismo.

5- Usos prohibidos:

-Talleres. Industrias.

-Curtiembres.

-Granjas.

-Gasolineras.

6- Lotes de área inferior: Para poder construir en esta zona los lotes han de tener 800 m2 y 20 m de frente. Aquellos que no alcancen estas magnitudes para poder construir tendrán que agruparse o reunirse, o podrán hacerlo de acuerdo a los usos y requisitos de la Zona Residencial Calle Blancos (colindante) pero sólo en un piso.

Esta zona está ubicada a continuación hacia el este de la Zona Borde de Boulevard, y contribuye a conformar el tramo superior del boulevard (descrito en la zona ZRBB).

Limita al norte con el boulevard (con el derecho de vía del boulevard); al sur con la avenida 9; al este con la ruta 200; al oeste con la ruta 109. Está demarcada en el plano de zonificación y nominada bajo las siglas ZRU-IND.

Tiene dos secciones: a), una faja de terreno de 70 m de ancho contigua al boulevard, y b), el resto. La diferencia entre ambas porciones es que el alineamiento y el nivel de referencia frente al boulevard estarán dados en función del derecho de vía y de la rasante del boulevard, y en la sección b), estarán referidos a la calle que enfrente.

1- Propósitos: El propósito de esta zona es renovación urbana para uso residencial de alta densidad, pudiendo introducir en el hábitat urbano edificios multifamiliares en varios pisos, bajo un régimen de condominio o de apartamentos rentados.

Como propósito secundario, el organizar unidades integrales de servicio con dotación de comercios, servicios y facilidades comunales que sirven equilibradamente a la población de esta área de renovación y aledaña.

El objetivo básico es corregir un problema de salud y riesgo al rectificar el cauce de la quebrada Barreal y construir el boulevard, y resolver la reubicación de los afectados por las expropiaciones en la misma área urbana. Se aprovecha la oportunidad para de una vez ampliar el área de renovación hasta la avenida 9, para darle más realce al proyecto. Esto es concordante con la política urbana de densificar las áreas interiores del cantón servidas por infraestructura y de esta manera compensar las medidas de freno al desarrollo en las partes altas del cantón.

El tipo de edificación residencial multifamiliar incluye la vivienda y de interés social, pero sin tener que limitarse a ella; implica entonces un intento de desarrollo urbano que albergue una población heterogénea, socialmente, relación normal y tradicional en el cantón de Goicoechea.

2- Usos permitidos:

-Residencial unifamiliar y multifamiliar -Estacionamiento de automóviles integrado al edificio 3- Usos condicionales:

-Servicios conexos a la vivienda -Comercio menor sólo en primer piso -Residencial unifamiliar -Facilidades comunales -Comercio general y oficinas integradas a núcleos.

4- Requisitos:

5- Requisitos adicionales:

-Se adicionan los requisitos de las normas generales. Se hace especial mención al diseño que ha de presentar el desarrollador en materia de seguridad (hidrantes, plantas de emergencia, etc.).

-Al aprobar el régimen de condominio, la municipalidad no aceptará condiciones que contravengan este reglamento.

6- Reunión de lotes:

-Reunión de fincas es la operación catastral opuesta a la segregación.

-En los lotes que no alcancen el tamaño y frente requeridos no se podrán hacer edificios multifamiliares. Para poder hacerlos deberán reunirse. De tamaño y de frente menor sólo podrán establecerse: vivienda unifamiliar, estacionamientos de automóviles rentado, oficinas y facilidades comunales, cumpliendo siempre las normas generales (requisitos) aplicables a esos usos.

7- Usos prohibidos:

-Industria -Almacén distribuidor -Talleres -Gasolineras -Cantinas y bares

Esta zona se compone de varias porciones distribuidas en el cantón. Están demarcadas en el plano de zonificación y nominadas bajo las siglas ZC-RI con un subíndice.

1- Propósitos: El propósito de esta zona es permitir continuar el hábitat residencial actual (sin perjuicio de programas de mejoramiento urbano), que se entremezclen con comercios y servicios, incluyendo talleres e industrias con molestias confinables. Considera este propósito la conveniencia de permitir la existencia de un sector urbano con amplia libertad para la mezcla de usos, expresión natural de la vitalidad de una ciudad.

2- Usos permitidos:

-Residencial unifamiliar y multifamiliar -Comercio menor o de barrio.

-Servicios conexos a la vivienda -Industria (compatible con la vivienda y limitada por las normas generales) -Facilidades Comunales -Áreas verdes 3- Requisitos:

4- Usos condicionales: Todos los usos indicados en el artículo 7.1 salvo los prohibidos.

En caso de hospedajes, como una actividad complementaria a la vivienda deben cumplir con las normas del ICT y con las del Ministerio de Salud.

En el caso de talleres, deberán cumplir como mínimo las normas de talleres de este reglamento, amén de las normas generales.

5- Usos prohibidos:

-Gasolineras -Instalaciones que generen tránsito intenso de camiones o maquinaria pesada.

-Patios de furgones -Granjas, chancheras, mataderos

Está ubicada en Barrio Toumón y se extiende a ambos lados de la carretera Braulio Carrillo, según lo indica el plano de zonificación. Se identifica con las siglas ZDF.

1- Propósito: El propósito de esta zona es el continuar e intensificar el uso y desarrollo que actualmente se da (oficinas especializadas, sedes de bancos y entidades financieras, sedes de instituciones del Estado, hoteles).

2- Usos permitidos:

-Edificios de oficinas.

-Edificios de Instituciones del Estado.

-Estacionamientos conexos e integrados al edificio.

-Hoteles.

3- Requisitos:

| Tamaño mínimo de lote | 1.000 m2. | | --- | --- | | Frente mínimo | 20m. | | Retiro frontal | 5m. | | Retiro lateral y posterior( 1° y 2° piso) | no se exige. En el resto de los pisos3 m | | Cobertura del primer y segundo piso | 70% área del lote. | | Cobertura de cada piso adicional | 50% área del lote. | | Cobertura de las plantas de sótano | 90% área del lote. | | Área mínima de jardín | 10% área del lote. | | Altura de edificación máxima | 7 pisos. | | Verjas | Tipo 1, 2, 4, 5 y 6. | | Tapias en el frente | No se permiten. | | Fachadas laterales y posterior | Diseño de acabado con especificación de materiales. En particular las paredes de colindancia en primer y segundo piso no pueden quedar en obra gris (sin revestir). | 4- Usos condicionales:

-Edificios con alturas mayores a 7 pisos si se justifica su altura de acuerdo a la capacidad de soporte del lugar (entiéndase capacidad de soporte como el límite de saturación de las vías de acceso, de las tuberías sanitarias, de estacionamiento y salida de vehículos y similares), previa autorización de la Municipalidad y de la Dirección de Urbanismo.

-Edificio de estacionamiento.

-Edificios de comercio.

-Cines y salas de espectáculos.

-Facilidades comunales.

-Servicios (sodas, bares, usos similares y afines).

5- Usos prohibidos: Todos los usos citados en el artículo 7.1, excepto los permitidos y los condicionales.

Se encuentra ubicada al este del distrito Financiero al costado sur de la ruta 108 y entre ésta y el río Torres, según el plano de zonificación. Esta zona consta de dos secciones, A) la subzona Torres de San Francisco propiamente tal, la cual es objeto de renovación urbana por medio de los requisitos que aquí se establecen, y B), la subzona de Transición, que es la sección interior compuesta por barrios residenciales actualmente existentes construidos en la ladera.

Se pretende que paulatinamente la subzona A vaya creciendo a características de la subzona A. Sin embargo, se le permite a la subzona B una evolución propia limitada.

27-a) Subzona Torres de San Francisco (SZTSF).

1- Propósitos: Es la continuación del distrito Financiero (citado en el artículo anterior), pero incorporando vivienda multifamiliar. El propósito de esta subzona es mixto, de residencias multifamiliares y de oficinas, aprovechando un sector muy céntrico, colindante con el río Torres, al borde del cual se pretende construir un parque longitudinal de valorización del cañón del río (por parte de las Municipalidades de San José, Montes de Oca y Goicoechea). Como complemento a dicho parque y aprovechando el paisaje que se da, se ubicarán edificios en alturas diferentes en forma aislada de tal manera que no se obstruya totalmente la vista al cañón del Torres desde la avenida 108. Además, servirá de transición de uso entre la vivienda y los servicios metropolitanos; de hecho constituirá una zona de remodelación urbana realizada por el inversionista privado.

2- Reunificación de lotes: Como proyecto de remodelación urbana, se requieren lotes de 40 metros de frente mínimo, con vacíos (retiros laterales) que aseguren la visibilidad del parque longitudinal del río Torres. Por lo tanto deben reunirse los lotes para poder construir edificios de acuerdo a los usos y requisitos abajo indicados. Las viviendas existentes en lotes no conformes podrán mantener su uso indefinidamente, y se podrán reparar y remodelar.

3- Usos permitidos:

-Edificios de vivienda multifamiliar.

-Edificios de oficinas.

-Edificios de Instituciones del Estado.

-Centros recreativos.

-Comercio y servicios propios de un edificio de vivienda en planta baja y mezanine.

-Estacionamiento en subterráneo o conexo e integrado al edificio.

-Hoteles, tabernas y otros servicios siempre que estén en edificios "torre" o en sótano.

4- Requisitos:

-La ubicación y diseño de las torres ha de ser de tal manera qUe no formen pared visual que obstruya la vista al parque y a la ciudad desde la ruta 108 (carretera a San Francisco). Fachadas Laterales y Posterior : Diseño de acabado con especificación de materiales.

-Estacionamiento: Presentar a la salida del edificio un ancho mínimo de 6,0 metros, con instalación de un sistema de alarma sónico y visual al cruzar la acera, además de toda la reglamentación estipulada en el Reglamento de Construcciones al respecto.

-Aguas negras: Conectadas al colector que así disponga el Instituto Nacional de Acueductos y Alcantarillados.

-Tamaño de lote mínimo 800 m2.

-Frente mínimo de lote 20 m.

-Cobertura de sótanos 90 % del área del lote.

-Cobertura máxima sobre nivel de referencia 70 % del área del lote.

-Área de piso No se limita.

-Altura máxima de edificación 10 pisos.

-Altura mínima de edificación no se exige -Retiro frontal sobre ruta 108:

• a)primer piso 3 metros de la línea de propiedad (o 15 m a partir de la línea centro de la calzada) b) resto de pisos 7 metros de la línea de propiedad (o 19 m a partir de la línea centro de la calzada) -Retiros laterales mínimos:
• a)en pisos sótano por debajo del nivel de referencia (n de r), no se exigen.
• b)en primer piso, la suma total de los retiros laterales no podrá ser menor al 50% del frente del lote, y nunca menor de 3 metros. c) en los pisos superiores, 6 m. a ambos lados.

-Verjas 0, 1, 5 o 8.

-Tapias laterales y posteriores no se permiten, solo como verjas -Nivel de desplante 6 m sobre el nivel más alto de las aguas del río Torres a la menor distancia del río.

5- Usos condicionales:

-Comercios aislados.

-Edificios de estacionamiento.

Otros usos que se puedan dar en edificios de altura que correspondan al propósito de transición de uso de vivienda a servicios metropolitanos.

6- Usos prohibidos:

-Gasolineras.

-Centros de acopio de desechos reciclables.

-Planta de reciclaje.

-Industria.

7- Usos en lotes existentes menores de 800 m1: Los lotes menores al requisito de lote mínimo para desarrollar los usos permitidos, 800 m2, ya existentes, que se encuentren eriazos (baldíos) o se demuela la edificación existente, tendrán como uso permitido:

Estacionamiento de vehículos en explanada - Áreas verdes privadas - Áreas verdes públicas y tendrán como uso condicional, usos en explanada sin edificación alguna (puede ir superficie pavimentada).

27-b) Subzona de Transición (SZTRT). Se ubica al sur de la zona Torres de San Francisco, anteriormente descrita. Está demarcada en el plano de zonificación e identificada bajo las siglas SZTRT.

8- Propósitos: El propósito de esta subzona es permitir en ella la continuación del uso prevaleciente (vivienda con comercio y servicios) y permitir al habitante y al transeúnte el participar de alguna manera del parque del río Torres.

El destino final de esta subzona será el de la subzona Torres de San Francisco (SZTSF). Los proyectos que se presenten para realizar en esta subzona los calificará la Municipalidad y la Dirección de Urbanismo como propios de la subzona A o de la subzona B, y se le exigirán los usos y requisitos de acuerdo a la calificación dada. En caso de ser calificado propio de la subzona A, y de ser aprobado y construido, ello implicará el incremento de la subzona A a expensas de la subzona B (se corre el límite). El proceso no puede ser en el sentido contrario.

9- Usos permitidos:

-Vivienda y servicios conexos a la vivienda.

-Comercio menor o de barrio.

-Servicios (de barrio o metropolitanos).

-Usos público-institucionales.

10- Requisitos:

-Tamaño mínimo de lote -Frente mínimo de lote -Cobertura máxima -Área de jardín -Retiro frontal -Retiro posterior -Altura máxima de edificación 11- Usos condicionales:

-Edificaciones de estacionamientos -Comercio -Cines y salas de espectáculos -Facilidades comunales -Servicios (sodas, bares y afines) 12- Usos prohibidos:

-Gasolineras.

-Centros de acopio de desechos reciclables.

-Plantas dé reciclaje.

-Industrias.

Esta zona se encuentra distribuida en varias partes del cantón. Se encuentran próximas a las zonas CRI, y se pueden considerar como una extensión de éstas. Están demarcadas en el plano de zonificación y denominadas ZT con un subíndice numeral.

1- Propósitos: El propósito de esta zona es darle lugar y primacía a los talleres de servicio de apoyo a la industria, hogar, comercio y automóvil (talleres de ebanistería o torno, por ejemplo), que generalmente se ubican en forma desordenada en cualquier parte y producen molestias de ruidos y desechos. Se procura también agruparlos para que generen y aprovechen economías externas.

Como una situación de hecho, habrán pocos lotes que son de uso exclusivo para talleres, dándose la complementariedad de uso con la vivienda del dueño del taller, o una vivienda independiente. También habrán otros usos existentes de previo a la promulgación de este Reglamento, como pueden ser librerías, bazar, restaurantes, o facilidades comunales. Estos otros usos quedarán en calidad de usos secundarios, lo que implica que no podrán alegar inconformidad con las molestias que producen los talleres. No quedan, por lo tanto, en calidad de uso no conforme, y consecuentemente, podrán ampliarse, reconstruirse, remodelarse, etc.

Podrán incorporarse estos y otros usos distintos a talleres en terrenos dentro de esta zona, pero sólo en calidad de condicionales.

2- Usos permitidos:

-Taller de ebanistería.

-Taller automotriz (en todas sus especialidades).

-Taller de hojalatería.

-Taller industrial.

-Pequeña industria y artesanía.

-Comercio menor (ventas de repuestos, pulperías).

-Reparación de artefactos eléctricos.

-Taller de reparación de refrigeradores y cocinas.

-Cerrajerías.

-Torno industrial (acero) -Torno de madera (madera) -Taller de tapicería 3- Requisitos generales:

-Todo taller tendrá acceso independiente al de la casa de habitación, si esta existiere.

-Tamaño mínimo del lote 120 m2.

-Tamaño mínimo del local del taller 18 m2.

-Frente mínimo del lote 6 m.

-Cobertura máxima 80 % del área del lote.

-Área mínima de jardín 5 % del área del lote.

-Altura de edificación máxima 6 m.

-Área de piso Dos veces la cobertura.

-Retiros para casa de habitación, si hubiere:

-Frontal 2 m para zona de antejardín.

- Lateral No se exige.

-Retiros para talleres. Ver requisitos especiales.

300 m2.

12m.

60% del área de lote. 25% del área de lote. 2.m.

3.m. 6.m.

4- Requisitos especiales:

-Para los talleres que generan ruido, vibraciones, etc., (en especial desabolladuras de automóviles y el uso de la esmeriladora angular), la actividad que produce ruido ha de hacerse en un recinto que cumpla con los requisitos impuestos por el Ministerio de Salud y el Instituto Nacional de Seguros, además de utilizar paredes de block (relleno si ha de construirse), con materiales absorbentes de ruidos y con puertas de doble forro relleno. No se permiten estas labores en zona pública.

-Para los talleres que utilizan pintura en forma predominante, la actividad ha de hacerse en recintos con las especificaciones que dicte el Ministerio de Salud y el Instituto Nacional de Seguros. Las pinturas han de almacenarse en un recinto cerrado, de blocks u otro material retardatario al fuego. Han de disponer de extintor a la vista. No se permiten estas labores en la vía pública.

-Todos los talleres han de permitir el acceso expedito y libre de obstáculo a la unidad de bomberos o a la ambulancia, preferentemente ubicadas en vías principales y de fácil acceso.

-Para los talleres que generan tránsito intenso de camiones por traslado de insumos (ejemplo: perfiles angulares de 6 m) o por producto terminado, ha de disponerse de un paso con un ancho mínimo de 3,0 metros hacia el patio interior, para carga y descarga. Si la carga y descarga se realiza por el frente de la propiedad, deberá proveerse de un retiro de al menos 6,0 metros, a fin de no entorpecer el paso peatonal por la acera (y desde luego, no obstruir la vía).

-Para los talleres que generan residuos líquidos, se exigirá un sistema de recolección, conducción o tratamiento, adecuados para su eliminación, de acuerdo a las normas establecidas por el Ministerio de Salud. Esto es válido también para aquellos talleres que producen residuos de grasas, los que requieren de trampas apropiadas para su manejo y disposición final.

-Para usos mixtos (taller-vivienda), el taller deberá colocarse entre la vía pública y la casa de habitación o bien las líneas de construcción de ambas edificaciones deberán tener el mismo retiro respecto a la línea de centro de la calzada; en ambos casos la entrada principal al taller, estará en paralelo a la línea centro de la calzada, para facilitar los controles municipales de rutina, dejando además, un retiro lateral mínimo de 3,0 metros para acceso a la vivienda, cuando estas se ubiquen en la parte trasera del lote.

-El lote mínimo en estos casos a de ser de 9,0 metros de frente.

-Para uso simple (sólo taller), no se exige retiro, pero si lo dejara, no podrá usarlo para la actividad del taller ni para almacenamiento. Solo podrá usarse este espacio para jardín o para 5- Usos condicionales:

-Viviendas -Hospedajes -Comercio menor o de barrio -Servicios conexos a la vivienda -Comercio general -Servicios menores o de barrio (sodas) -Talleres no incluidos en la lista de los permitidos -Industria casera y artesanal (según OPAM) Los usos condicionales quedarán en calidad de uso secundario, vale decir, no podrán alegar disconformidad con el uso predominante de talleres.

6- Usos prohibidos:

-Granjas.

-Botaderos de basura a cielo abierto.

-Relleno Sanitario.

Es el área servida por la avenida principal de Guadalupe a ambos lados (carretera 218), desde La Rotonda (intersección con la circunvalación) hasta el cruce de Moravia. Dicha avenida tiene un derecho de vía de 24 m., asignado por el MOPT y que este reglamento adopta y refuerza, imponiéndole un retiro adicional de 5 m. para área de parqueos al frente que no ocupen la acera; además, va complementado con un plan de arborización, en la vía pública y en los retiros. Se exceptúan de estas restricciones los edificios de la sede municipal y el Centro Fernando Centeno Güell, por estar declarados de valor patrimonial.

1- Propósito: El propósito de esta zona es el dar prestancia, dignidad e identidad al centro del cantón alojando en ella actividades de comercio, de servicios especializados, actividades de administración y servicios públicos de toda el área de influencia.

2- Usos permitidos:

-Comercio.

-Tiendas de departamento.

-Cines y salas de espectáculos.

-Edificios de oficina.

-Consultorías Profesionales.

-Edificios Públicos (salvo escuelas primarias, guarderías y jardines de niños).

-Centros Comerciales.

-Supermercados.

-Hoteles.

3- Requisitos:

-Lotes baldíos: con tapia frontal de lámina esmaltada o de concreto, con altura de 2.50 m y a la línea de retiro frontal -Tamaño del lote 800 m2.

-Frente mínimo del lote 20 m.

-Retiro frontal en primer piso 5 m.

-Retiro lateral en primer piso no se permite -Retiro lateral segundo piso y restantes 3 m. y hasta 8,00 m de profundidad medidos desde el derecho de vía.

-Retiro frontal en el área del retiro lateral 8 m -Retiro posterior en primer piso no se exige -Retiro posterior en segundo y restantes pisos 8m -Cobertura en primer piso -Cobertura en segundo piso y restantes 70 % -Área de piso sin limite.

-Altura de edificación máxima 51 m.

-Antejardín: El antejardín o retiro frontal de 5,00 m podrá pavimentarse e integrarse a la acera en un 80% y utilizarse para parqueo de automóviles de los clientes fuera de la acera, con entrada y salida respectivas. El 20% restante deberá dejarse repartido a ambos extremos y ahí han de plantarse árboles poco densos de ramaje de acuerdo a lo estipulado en el artículo Forestación del Reglamento Regulaciones Generales. Podrá construirse en el antejardín una marquesina de entrada de dimensiones y diseño condicionada por la Municipalidad.

-Colindancias laterales: La porción de fachada que dé frente al retiro lateral, del segundo y siguientes pisos, han de tener el mismo estilo que la fachada frontal. Las paredes de colindancia lateral propiamente (denominada aquí "culata" carente de ventanas) han de tener un diseño congruente al diseño del edificio, con remate superior horizontal revestido con material de color y textura similar al de la fachada frontal.

-Transición de Fachada. El edificio que se construya estando el del vecino ya construido ha de contemplar 1 m. de fachada de transición entre la existente y la nueva (en planos, alturas, materiales y estilo).

4- Usos condicionales:

-Colegios -Jardín de niños -Guarderías infantiles -Venta y exhibición de automóviles y motos en un local cerrado con vitrina (excluye patios).

-Pensiones y similares -Todos los usos citados en el artículo 7.1, excepto los permitidos y los prohibidos, que se enmarquen dentro de los propósitos de esta zona.

-Todos los usos condicionales quedan en calidad de uso secundario.

5- Prohibiciones:

-Lotes baldíos sin tapias.

-Tapias de H.G sin recubrimiento o pintura.

-Tapia de malla.

-Ocupación de áreas de retiro,. para la exhibición y venta de mercaderías.

-Centros de acopio de desechos sólidos.

-Botaderos de basura.

-Industria.

-Depósitos de materiales.

-Estacionamiento de automóviles rentado (se excluye de esta prohibición el estacionamiento propio de un edificio, que debe cumplir con el Reglamento de Construcciones) -Exhibición y venta de automóviles o maquinaria en patio, abierto o techado de acuerdo a las normas generales, pero no menor de 3 m. 85%.

6- Lotes no conformes: En esta zona, en los lotes no conforme en el fren.te mínimo (no interesa la no conformidad en área) , podrán ubicarse los usos permitidos o condicionales autorizados si los requisitos de uso de las normas generales lo permiten, y los requisitos de alineamiento o retiro serán los siguientes:

-Retiro Frontal en primer piso 5 m -Retiro Lateral en primer piso no se permite -Retiro frontal en segundo piso y restantes 8 m -Deberá observarse la Transición de Fachada en las colindancias 7- Techos, marquesinas y transición de fachada: Los techos, azoteas, barandas, marquesinas, y la transición de fachada entre un edificio y sus colindantes, serán objeto de autorización expresa de la Municipalidad.

8- Estacionamiento de vehículos: Rige lo dispuesto en el Reglamento de Construcciones en cuanto a la adecuada provisión de campos de estacionamiento de automóviles para los usuarios del edificio (en sótanos o pisos), además de los campos dejados en el retiro para los clientes, y las previsiones de cuidados a la salida en defensa del peatón que usa la acera.

Esta zona está constituida por varias porciones de terreno, generalmente fajas adosadas a las vías, que se ubican indistintamente en todos los centros urbanos de los distritos del cantón. Corresponden a la jerarquía urbana y a los corredores de comercio y servicios ya consolidados o propuestos. Están demarcadas en el plano de zonificación y nominadas ZCG 1- Propósitos: El propósito de esta zona es alojar comercios y servicios y facilitar que la población residente aledaña tenga acceso a bienes y servicios para sus necesidades normales.

2- Usos permitidos:

-Comercio General.

-Servicios Públicos y Privados.

-Vivienda, considerándolo uso secundario.

3- Requisitos:

-Tamaño mínimo del lote 400 m2 -Frente mínimo del lote 10m.

-Retiros Ver tabla P.T. o en su defecto 2 m.

-Cobertura máxima 80 % área del lote.

-Área de piso Dos veces la cobertura.

4- Usos condicionales:

-Depósito de materiales de construcción -Centros de acopio de desechos reciclables (ambos con previsiones para que los vehículos no obstruyan la vía o la acera) -Facilidades comunales -Más los usos listados en el artículo 7.1 que se ajusten al propósito de la zona excepto los permitidos y los prohibidos.

5- Usos prohibidos:

-Industrias.

-Talleres.

-Botaderos de basura.

Son las fajas de comercio y servicios que se ubicarán entre el cruce de Moravia y el Colegio Madre del Divino Pastor, a ambos lados de la ruta 218, y en la ruta a Moravia. Está demarcada en el plano de zonificación y nominada bajo las siglas ZCSA.

1- Propósitos: El propósito de esta zona es alojar comercios y servicios básicos para el automovilista, los cuales se excluyen de la zona de Comercio Central, y comercios y servicios de un nivel de especialización intermedio entre el de las zonas de Comercio General y el de la zona de Comercio Central.

Los usos permitidos y condicionales son los mismos que los de la zona de Comercio General (lo que varía son los requisitos) pero se agrega a los usos prohibidos: escuela primaria, jardín de niños y guarderías infantiles.

2- Requisitos:

Tamaño mínimo del lote 425 m2 Frente mínimo del lote 15 m.

Retiro frontal 5m Retiros laterales y posterior3 m.

Cobertura 60%.

Área de piso tres veces la cobertura.

Área mínima de jardín 10% Verjas tipo 0, 1, 2, 4, y 8 Tapias convencionales, sólo en las colindancias y hasta la línea de construcción 3- Lotes no conformes: En los lotes no conformes con la cabida y el frente mínimo podrá construirse edificios que se ajusten a los requisitos, y. además se permitirá el uso de estacionamiento rentado de automóviles en

Esta zona se compone de varias áreas que se ubican próximas a la zona de Comercio Central. Están demarcados en el plano de zonificación y nominados bajo las siglas ZE.

1- Propósitos: El propósito de esta zona es el de estacionamiento de automóviles, en patios abiertos, patios cubiertos, edificios de estacionamiento exclusivamente, edificios de uso mixto que brinden el servicio de estacionamiento público, edificios o patios de estacionamiento privado (o reservado a socios, dueños o clientes), o a la combinación de todas o alguna de estas formas de estacionamiento de automóviles.

Se pretende dotar al área central de Guadalupe de la posibilidad de estacionar automóviles en puntos estratégicos en torno a la misma.

La zona es con el propósito principal de uso como estacionamiento, pero se admite la posibilidad de un uso mixto en que el 50 % del lote se destine a estacionamiento y el otro 50% a un uso propio del centro de la ciudad, oficinas, comercio, exhibición y venta de vehiculos o maquinaria, usos estos que serán de carácter secundario. El propósito o finalidad es proveer a la ciudad de esta importante dotación ubicada a distancias fácilmente recorribles a pie, del centro, y compensar así la exclusión de este uso en la zona de Comercio Central (servida por la Avenida Central).

2- Usos permitidos:

-Estacionamiento de automóviles en explanada o edificio.

-Terminal de taxis.

-Terminal de busetas -Comercio y servicios que existían antes de la fecha de vigencia de este Reglamento, como uso secundario.

-Los usos secundarios indicados en el propósito que ocupen hasta el 50 % del lote.

3- Requisitos: Los requisitos para estacionamiento de automóviles y para los otros usos permitidos y condicionales serán los establecidos en las normas generales, más los siguientes:

-Tamaño mínimo del lote425 m2.

-Frente mínimo del lote17m.

-Cobertura máxima50% del lote.

-Altura de edificación máxima12 pisos o 36 m.

-Retiros: Los de la tabla PT, o en su defecto, las normas generales.

-Las entradas y salidas de los parqueos deben ubicarse en los extremos (menos 5.5 m) de la propiedad más alejados de la esquina (en caso de que el lote fuere esquinero) y en concordancia con la vialidad de la calle que enfrenten; nunca la distancia entre la esquina y la entrada o salida, en su punto más próximo, podrá ser menor a 8,00 metros.

-En los proyectos de edificios exclusivamente para estacionamiento rentado en varios pisos, la cobertura máxima se ampliará al 85% y en sótano al 100%, pero prevaleciendo los retiros.

4- Usos condicionales:

-Gasolineras -Servicio de lavado, engrase y llanta.

-Otros usos comerciales y de servicios solamente para proyectos que cubran 50% de parqueo y 50% de otro uso, aparte de los permitidos.

-Residencial unifamiliares lote existente de cabida inferior a los 425 m2 de fraccionamiento mínimo, y en calidad de uso secundario.

5- Usos prohibidos:

-Industria -Talleres -Facilidades comunales

Esta zona se ubica en los alrededores de los Tribunales de Justicia y de la Clínica Católica. Está demarcada en el plano de zonificación y nominada bajo las siglas Z-CORTE.

1- Propósito: El propósito de esta zona es el de permitir usos conexos, complementarios y ligados al funcionamiento de los Tribunales de Justicia y al de la Clínica Católica.

2- Usos permitidos:

-Tribunales de Justicia -Hospital, Cínica y Maternidad -Oficinas -Sodas -Venta de estampillas y timbres -Fotocopiadoras -Clínicas de consulta externa -Consultorios médicos -Farmacias -Librerías y bazar -Bancos -Unidades de apoyo (lavanderías, proveeduría, garage, mantenimiento).

-Servicios de salud complementarios a las clínicas -Áreas verdes privadas (áreas recreativas de recuperación de la salud) -Guardia de Asistencia Rural -Oficinas de la OIJ -Residencias unifamiliares como uso secundario 3- Usos condicionales:

-Estacionamiento de automóviles -Cines -Restaurantes -Terminales para taxis -Centro de acopio de residuos reciclables 4- Usos prohibidos:

-Industria - Talleres -Centros de diversión 5- Requisitos:

-Tamaño mínimo de lote 300 m2 -Frente mínimo de lote 12 m.

-Retiro frontal: ante la ruta 109,5 m ante el resto vías, 3 m.

-Retiro posterior 3 m.

-Cobertura máxima primer piso 70% -Cobertura máxima resto de pisos 50% -Área mínima de jardín 15% -Área de piso máxima sin sótano 4 veces área lote -Altura de edificación máxima 30 m.

-Verjas tipos 0, 1, 2, 4, 5, 6, y 8 -Salida de estacionamientos igual a zona Torres de San Francisco

Se señalan en el plano de zonificación los usos públicos y privados existentes que corresponden a una facilidad comunal o un servicio institucional estatal o particular, como la Clínica Católica, los colegios, las escuelas, los servicios de salud de la CCSS, el Centro Centeno Güell, los conventos, los hospicios de huérfanos, e plantel de bomberos, los recintos de la GAR, el plantel de maquinaria de la Municipalidad, las subestaciones del ICE o CNFL, las iglesias, los bancos, y otros análogos. No se indican todos, solo los más significativos.

Están demarcados en el plano de zonificación y denominados con las siglas ZUPI.

No se demarcan proyectos de usos público-institucionales e plano de zonificación (que es complemento a este Re lamento y formará parte del ordenamiento jurídico a partir de la fecha de vigencia.

Si se demarcan en un plano de facilidades comunales que no forma parte de este reglamento (y por lo tanto no es obligante), pero que es un instrumento o guía auxiliar para programas que impulse la Municipalidad tendientes a configurar y enriquecer la dotación funcional de la ciudad, o mejorar el hábitat urbano.

1. Propósito: El propósito de señalar y regular estos usos son:

• a)Identificarlos y visualizarlos en el plano, b) Regular en ellos una posible ampliación, reducción o remodelación, c) Indicar los requisitos a los cuales deberán tender a ajustarse los usos existentes y los que se impondrán a los futuros o proyectos que se pretenda ubicar en aquellas zonas donde se les permita o condicione, d) Servir de referencia para el análisis en las audiencias por los efectos que provocan en el hábitat.

2- Permisos de construcción: Todo proyecto de uso público institucional deberá solicitar permiso de construcción y presentar planos y memorias a la Municipalidad. Deberá ajustarse a las normas de este Reglamento, en especial los requisitos para estos usos indicados en este Artículo. Esta obligación no se relaciona con pago de tasas, de las cuales podrá estar exento o no.

3- Usos permitidos:

El que tiene, conexos y análogos.

4- Usos condicionales:

-Vivienda del guarda.

-Uso público-institucional.

-Sitios de reunión pública.

5- Usos no conformes:

-Aquella facilidad comunal o edificio institucional que está mal ubicado en relación al uso permitido o condicional de la zona donde se encuentra.

-Aquella facilidad comunal o edificio institucional que está bien ubicado en relación al uso permitido o condicional de la zona donde se encuentre, pero que no esté cumpliendo con los requisitos aquí indicados.

6- Usos secundarios:

-Estacionamiento de vehículos -Vivienda ya existente 7- Requisitos:

-Tamaño mínimo de lote 800 m2 -Frente mínimo de lote 20 m -Retiros: los indicados en los predios vecinos -Cobertura máxima 60% -Área de piso máxima condicional -Área de Jardín mínima 10% -Salida de estudiantes menores de edad: No deben enfrentar a una vía nacional ni a una local de tránsito mayor a 6 vehículos por minuto en su hora pico; deben proveer un espacio de amortiguamiento o dispersión entre el portón y la acera de mínimo 20 m2.

-Escurrimiento de aguas: Las aguas que provengan de arriba no deben tocar los linderos del lote. Las aguas que genere el propio edificio o lote deberán ser conducidas en forma segura a la alcantarilla o el cauce natural más próximos.

-Verjas tipos 0, 1, 2, 3, 4, 5, 6 y 8 -Tapias deben tener diseño antisísmico considerando la máxima aceleración indicada en el código sísmico.

8- Aguas, viento y fuego: Todo proyecto de construcción, refacción, ampliación o remodelación debe presentar, al momento de solicitar permisos de construcción, planos y memoria técnica del cálculo hidráulico (señalando la cuenca y los problemas de aguas existentes en el entorno), del cálculo de los esfuerzos de los vientos, y el análisis del control y prevención de incendio.

9- Prevención del tumulto: En todo permiso que se otorgue para un uso público-institucional la Ingeniería Municipal ha de anotar en un renglón denominado tumulto, las observaciones que merezca el pro7ecto (de diseño o de práctica cotidiana) en relación a eventuales peligros por aglomeración de personas o estampidas por pánico. Si no encuentra problemas, deberá anotar en dicho renglón: "no hay observaciones". Si a su juicio hay problemas de diseño en relación a ese peligro, no otorgará el permiso.

Se ubican en San Francisco (son 3), en el sector central de Guadalupe (son 4), en el cruce a Moravia (una), en el Alto (una), y en Ipís (una). Están demarcados en el plano de zonificación bajo las siglas ZRU con un sub índice. (En total son 10).

1- Propósito: El propósito de estas áreas es renovar y mejorar sectores de la ciudad que se encuentran en deterioro, dirigir la ubicación de usos a fin de estructurar funcionalmente el sector, cautelar áreas para impedir su uso por razones de seguridad, o cautelarlas para posibilitar proyectos urbanos de infraestructura, de facilidades comunales, de áreas verdes, o edificios de usos específicos.

2- Plan maestro: Al efecto, la Municipalidad hará un plan maestro de desarrollo de cada una de estas zonas en el plazo de 6 años. Dicho plan deberá contener a lo menos, un diseño de sitio, una asignación de usos, una estimación de población residente y flotante, un estudio del impacto o efecto urbano, y un estudio de factibilidad técnico económico preliminar.

Deberá la Municipalidad exponerlo a la comunidad en una Audiencia Pública a fin de recibir observaciones, antes de proseguir al desarrollo de planos constructivos, los cuales se harán por contrato o por gestión directa. La audiencia deberá sufrir un proceso igual al que señala el artículo 17 de la ley N° 4240 para implantar un Plan Regulador.

Las construcciones en estas áreas se harán bajo los lineamientos arquitectónicos que determine la Municipalidad.

3- Compras y acuerdos: Los terrenos en esta zona comprendidos son indistmtamente de propiedad privada o pública y los usos que en ella se autoricen ya renovada serán indistmtamente de uso privado o público. La Municipalidad gestionará con los propietarios el que ellos realicen las inversiones para construir los edificios con los destinos indicados en el Plan Maestro y bajo los lineamientos municipales, o bien negociará la compra de los mismos para desarrollar la zona directamente.

4- Usos y requisitos durante el período de gestión: Mientras no se realice y apruebe el Plan Maestro, el uso permitido en esta Zona de Renovación Urbana será el de estacionamiento en explanada y la vivienda hasta en dos pisos. El uso condicional serán los usos permitidos y condicionales de las zonas aledañas. Los requisitos que se autoricen serán condicionales. El criterio para condicionar un uso será el que más lo aproxime al propósito de la renovación. Las viviendas existentes podrán repararse y remodelarse.

5- Plazos: De no darse la renovación en un período de 9 años a partir de la publicación de este Reglamento, la Municipalidad deberá darle usos permitidos, condicionales y requisitos de una zona, reformulando y actualizando este Reglamento para lo cual tendrá un año de plazo más. De no darse esto en ese lapso, esta zona pasará a ser zona de Comercio General.

En particular son:

a. Las inundables y de deslizamiento que se demarcan en el Plano de Zonificación, nominadas ZCO-ESP.

b. Las de los cementerios, ampliaciones previstas para estos, y nuevos cementerios, demarcadas en el Plano de Zonificación y en el Plano Base, y nominadas Z-CEM.

c. Las áreas que corresponden al derecho de vía de la red nacional del MOPT, las cuales son la ruta 218, la circunvalación, la intercantonal, el anillo periférico, la carretera Braulio Carrillo, y las áreas que desplazan las intersecciones entre éstas, demarcadas en el Plano de Zonificación.

d. Las que corresponden al área de influencia de los oleoductos y de las líneas de Alta Tensión, demarcadas en el Plano Zonificación.

1- Propósito: El propósito de regular estas áreas es el impedir su desarrollo en razón de la cautela del ambiente, del peligro potencial que al cual estarían expuestos sus habitantes, y de la necesidad de preservar su uso para la expansión de los cementerios y de la red vial mayor. Es también propósito al regular esta zona el impedir que se incorpore a estos terrenos un valor agregado tal que haga imposible o prohibitiva su eventual expropiación para fines de infraestructura vial o 2- Usos permitidos: Forestal Pasturas Agricultura -Espacios recreativos al aire libre -Campos o espacios para circos, ferias itinerantes o plaza -Estacionamiento en explanada sin construcciones -Canchas de deportes -Usos análogos a los anteriores que no impliquen edificaciones y con costos de habilitación mínimos.

3- Usos condicionales:

-Vivienda en un solo piso -Talleres -Patios de almacenamiento al aire libre -Patios de Furgones -Patios para chatarra -Aserraderos -Depósitos de Materiales de Construcción -Centro de Acopio de Residuos Reciclables -Exhibición y venta de maquinaria al aire libre -Usos análogos a los anteriores que no impliquen costos de habilitación altos.

4- Requisitos:

-Tamaño mínimo de lote a segregar 1 Hectárea -Frente mínimo de lote 80 metros -Cobertura máxima 25% del lote -Retiros 5 metros de todos los linderos -Altura de edificación máxima un piso 5- Lotes no conformes: En los lotes no conformes podrán ir todos los usos permitidos y condicionales si el uso propiamente exige requisitos (de las Normas Generales) que se puedan cumplir. Además, para viviendas, talleres y centros de acopio el retiro se reduce a 3 m de cada lindero. Las viviendas existentes se podrán reparar.

Zonas Industriales Se distinguen cuatro tipos de zonas industriales:

1. La de Calle Blancos, 2. La de Ipís, 3. Las internas, algunas que de hecho existen y se les reconoce la condición o de microzona industrial o de industria consolidada, 4. La del centro de Purral, propuesta de nueva zona industrial.

Están demarcadas en el plano de zonificación e identificadas bajo las siglas ZI-CB, ZI-IPIS, ZI-CENTRO, y MZI con un subíndice.

Es la demarcada previamente en El Reglamento de Zonificación "GAM" y modificada por este Reglamento.

1- Propósito: El propósito de esta zona es permitir localizar en ella las industrias existentes y nuevas, que se conectan a la red vial metropolitana, por las rutas 100, 108, 109, 32 Y la línea de ferrocarril. Es propósito de esta zona también, propiciar que se especialice esta zona con actividades industriales complementarias a las a existentes, de tal modo que se vaya conformando una unida industrial integrada, propia del corazón de una Metrópoli al servicio de Goicoechea y cantones circunvecinos.

2- Usos permitidos: Los indicados en el Reglamento de Zonificación parcial de Áreas Industriales del GAM bajo la denominación Industrias Tipo Uno.

3- Requisitos: Además de los indicados por el GAM y el Ministerio de Salud, se exigirá en las industrias nuevas que se pretenden instalar, la construcción de la acera del ancho que le corresponda, la siembra en ella de arbustos, plantas y árboles (en rueda) y un espacio fuera del carril para parada de un bus (con su correspondiente techo de abrigo), si no existiera este en los alrededores a menos de 100 m. de distancia.

4- Usos condicionales: La Municipalidad, en consulta con la Dirección de Urbanismo del INVU, podrá considerar cualquier uso que se ajuste a los propósitos de esta zona y que respete también, las normas del Ministerio de Salud. Sin embargo, se señalan los siguientes:

-Comercios: Podrán ubicarse algunos comercios menores (pulperías, abarrotes, ferreterías) y servicios (soda), contiguos a un área verde central en la zona, para atender las necesidades de los trabajadores en su hora de descanso. Esto no exime a las industrias de dotarse de estas facilidades internamente, exigidas por las normas laborales y de seguridad prevalecientes.

-Facilidades Comunales: Con la misma intención que los comercios y servicios, en torno a las áreas verdes públicas en el seno de la zona industrial, podrán instalarse facilidades comunales tales como atención mínima de la salud, casetilla de policía, teléfono público, guardería infantil, caja de pago y otros servicios públicos similares a escala de barrio para que se sirvan de ellos la-población que labora en la zona industrial.

5- Usos prohibidos:

-Vivienda.

-Botaderos y derrames de desechos industriales en vías públicas.

-Escuelas y colegios.

-Utilizar perros bravos como cuido en la vía pública.

-Utilizar la vía pública para reparaciones y refaccionamiento de automóviles, camiones y maquinaria industrial ni depósitos temporales que obstruyan el paso.

-Carga y descarga en acera.

-Utilizar la vía pública para maniobras.

6- Usos no conformes:

-Permanecerán como tales de acuerdo al Artículo 3 Inciso 6.

- Para el caso de viviendas serán permitidas las reparaciones para mantener su habitabilidad.

(ZI-IPIS). Ubicada entre Zetillal y Vista de Mar, ha sido modificada en su contorno por el Plan Regulador de Goicoechea en relación a la previamente definida por El Reglamento de Zonificación Parcial de Áreas Industriales del GAM.

En esta zona no podrán instalarse industrias que contaminen el aire con emanaciones gaseosas; tampoco podrán instalarse:

-Vivienda -Botaderos de basura -Escuelas y colegios.

Se prohíbe también la utilización de la vía pública para reparaciones y refaccionamiento de automóviles, camiones o maquinaria industrial, para depósitos temporales de insumos o productos que obstruyan el paso, para carga, descarga y maniobra. No se debe provocar derrames industriales en la vía pública, ni acumular desechos industriales, ni mantener amarrados en ella perros bravos que limitan el paso de los peatones.

Se distinguen tres subzonas en ella y se crea un núcleo de encuentro social en su seno conformado por un parque, comercios, servicios y facilidades comunales.

38-a) Subzona Ipis 1 (SZ-IPISl): Esta ubicada 50 metros al norte de la carretera a Vista de Mar.

1- Usos permitidos: Industrias que no contaminen con efluentes líquidos.

2- Uso condicional: Aquellos definidos como tal en el Reglamento de Zonificación Parcial de Áreas Industriales del GAM.

3- Requisitos:

-Tamaño mínimo de lote425 m2 -Frente mínimo de lote18 m -Cobertura50% -Retiro Lo que fija el Ministerio de Salud.

38-b) Subzona Ipis 2 (SZ-IPIS2): Corresponde al área servida a ambos lados de la carretera a Vista de Mar.

1- Usos permitidos: Los usos permitidos son los establecidos en la subzona Ipís l.

2- Usos condicionales: Los ,usos condicionales son los establecidos en la subzona Ipís -1 3- Requisitos:

-Área de lote mínima 1 000 m2 -Frente mínimo de lote 28 m -Cobertura máxima 50% del área del lote -Superficie pavimentada máxima 35% -Arborizacion y jardines a lo largo de todo el frente, en el antejardín.

-Retiro lateral, frontal y posterior 6 m Se prohíbe en esta zona la carga y descarga en el frente del lote (no utilizar el área de la calle para maniobras).

Se exigirá a aquellas industrias que se instalen, la construcción de la acera y la habilitación de ésta con árboles, y espacio fuera del carril para estacionar un bus, si no existe uno a menos de 100 m de distancia.

38-c) Subzona Ipís 3 (SZ-IPIS3): Está ubicado al sur de la Subzona Ipís 2.

1- Usos permitidos: Sólo podrá autorizarse la instalación de industrias en esta subzona cuando se hayan construido y recibido por la Municipalidad las obras de urbanización correspondientes, las cuales deberán contemplar la red local de aguas residuales industriales y su correspondiente planta de tratamiento.

Las industrias permitidas serán las establecidos en el GAM, incluyendo industrias que generen efluentes líquidos contaminantes, pero deberán tener un primer tratamiento en su propio terreno (definido por el Ministerio de Salud); integrarse a la red local de conducción de aguas residuales industriales; finalmente, tendrán un segundo tratamiento en la planta antes de entregar las aguas al cauce natural.

2- Requisitos:

-Área de lote mínima 700 m2 -Frente mínimo de lote 18m -Cobertura 65% del área del lote -Retiro lo que fije el Ministerio de Salud -Espacio para maniobra un camión de 12 m debe poder invertir su posición dentro de los límites del lote.

-Acera debe construir una acera convencional en todo el frente.

-Área verde obligatorio el antejardín, 6 m de retiro.

Son subzonas que corresponden a industrias existentes a las cuales se les reconoce la condición de microzona industrial y se les agrega una porción de terreno colindante para una posible expansión, y dos áreas de terreno donde se encuentran industrias a las cuales se les reconoce la condición de "industria consolidada", lo que les dará oportunidad de remodelarse internamente pero no ampliarse ni intensificar su uso en razón de que están enclavadas en áreas residenciales. Estas últimas son el grupo de Montelimar (Corporación Farah, Mr. Steam, Inversiones Génova y Conoplast), y la industria de tejidos Hilafiasa en Zetillal. Las tres primeras son e aserradero en Purral y sus inmediaciones, el conjunto de industrias al oeste de El Alto, que se denominará "Arboles", y un área contigua a los tanques de AyA al este de El Alto, que se denominar "Tanques".

39-a) Industrias de Montelimar (MI-M) 1- Usos permitidos: No hay. Quedan en condición de "No Conforme", pero con posibilidad de remodelarse internamente.

2- Requisitos para remodelarse: Sólo podrán remodelarse si ello implica que los efectos allende los linderos del lote se reducen.

Además deberán:

-Proveer mejor iluminación interior.

-No utilizar la vía pública para carga y descarga -Arborizar la acera.

-Construir una parada de buses.

3- Usos condicionales: En caso de cambio de uso, sólo aquellos que ten~an un efecto igual o más compatible con una zona residencial.

39-b) Microzona Árboles (MI-A): Son las industrias ubicadas entre el cruce a Moravia y El Alto, que conforman un núcleo, más un área de expansión. Está delimitada en el Plano de Zonificación y denominada MI-A.

Los usos permitidos, los requisitos y usos condicionales son los definidos en el Reglamento del GAM para las zonas industriales en general. (Tipo Uno 1-1) 39-c) Microzona Purral (MI-P): Corresponde al aserradero ubicado contiguo al cementerio de Purral, más una porción de expansión '" este.

1- Usos no conformes: El uso como aserradero no es permitido, por lo tanto continuará este uso en la calidad de uso no conforme. Podrá cambiarse a otro uso industrial.

2- Propósito: El propósito de esta microzona es el permitir habilitar una urbanización industrial y de talleres en el seno del área de Purral, que genere actividad económica y empleo que beneficie a la población local.

3- Usos permitidos: Industrias y talleres que no contaminen con efluentes líquidos o gaseosos.

4- Requisitos: Los que establece el Reglamento de la GAM y como mínimo:

-Área mínima del lote 425 m2.

-Frente mínimo del lote 18m.

-Cobertura 50% Área del lote.

-Áreas pavimentadas 30% Área del lote.

-Retiros laterales Industrias fijado por el Ministerio de Salud.

-Retiros laterales Talleres fijado por el Ministerio de Salud.

-Retiro frontal y posterior 6 m.

5- Usos condicionales: Industrias y talleres que no generen efluentes líquidos ni gaseosos.

6- Prohibiciones: Se prohíben las viviendas.

39-d) Microzona Tanques (MI- T): Son las industrias que se ubican cerca de los tanques de Ay A que conforman un núcleo, más un área de expansión. Está delimitada en el Plano de Zonificación y nominada bajo la sigla MI-T.

Los usos permitidos, los usos condicionales y los requisitos son los definidos en el reglamento del GAM para las industrias en general (Tipo Uno 1-1).

39-e) Industria Hilafiasa, en Zetillal (MI-H): Es la industria existente.

1- Propósito: Es el consolidar la industria existente y dar la estabilidad correspondiente al propietario.

2- Usos: El uso es e actual, en condición de uso no conforme, con la salvedad que podrá remodelarse y reconstruirse, pero no ampliarse, allgua que las industrias de Montelimar.

3- Requisitos:

Podrá remodelarse esta industria siempre en el sentido de reducir los efectos sobre el vecindario.

El nivel de ruido en las aceras y entorno inmediato de la industria (2 m del límite) no podrá superar los 80 decibeles.

4- Prácticas prohibidas:

-Botar o derramar desechos industriales en vía pública.

-Utilizar la vía pública para reparaciones y refaccionamiento de automóviles, camiones y maquinaria industrial ni depósitos temporales que obstruyan el paso.

-Carga y descarga en aceras.

Utilizar la vía pública para maniobras de vehículos.

Es una reserva de área para futura la línea de alta tensión existente y. próxima al proyecto de carretera del MOPT denominado Anillo Periférico. Está aproximadamente en el centro del área comprendida entre El Alto y Vista de Mar. Se indica en el Plano de Zonificación bajo la sigla ZI-Centro.

1- Propósitos: El propósito de esta zona es. industrial netamente, y como uso secundario, la agricultura. Es un área para la expansión industrial, dada lo limitado de las zonas industriales actuales, previendo un crecimiento sustancial de la industria, y para permitir que el traslado de industrias mal ubicadas en el cantón en el área central (usos No Conforme) se dé dentro de los límites del cantón.

Es propósito también que el tránsito pesado ligado a la industria se canalice por el futuro Anillo Periférico, obra vial proyectada por el MOPT de carácter nacional, y no irrumpa en las vías cantonales, para no aumentar el congestionamiento.

2- Usos permitidos:

-Industria -Patios de furgones y contenedores -Almacenes de depósito y bodegas -Subestaciones eléctricas -Plantas de tratamiento de aguas -Plantas de tratamiento de residuos -Centros de Acopio de residuos -Planteles de maquinarias -Los indicados en el decreto GAM como industria tipo I -Planteles de la Fuerza Pública -Almacenes Distribuidores y de Venta al Por Mayor -Talleres de Maquinaria Pesada 3- Usos condicionales:

-Comercio General -Comercio y Servicios al Automovilista -Talleres Metal-Mecánicos -Supermercados -Sodas -Restaurantes -Servicios de Salud y Guarderías Infantiles (orientados a servir a la población trabajadora de la misma zona) - Otros incluidos en el Decreto del GAM como condicionales 4- Requisitos:

-Tamaño mínimo de lote850 m2 -Frente mínimo de lote28 m -Cobertura máxima35% del lote -Superficie pavimentada35% del lote -Área verde obligatoria el antejardín -Área de piso una y media vez la cobertura -Retiros6 m en todos los linderos -Espacio para maniobra: un camión de 12 m debe poder invertir su posición dentro de los límites del lote.

-Debe construir una acera convencional en todo el ITente.

5- Usos prohibidos:

-Vivienda Escuelas -Botaderos de basura 6- Contaminantes: No se admiten industrias u otros usos que generen humos o gases que se expulsen, como parte del proceso. Pero sí se permitirán industrias que generen efluentes líquidos que se puedan tratar, y habrán de tratarlos siguiendo las indicaciones del Ministerio de Salud y de la Municipalidad, aceptando llevar un monitoreo permanente de la calidad de los efluentes que se entregan a los causes naturales.

7- Movimientos de tierra: Los movimientos de tierra tanto para construir la Urbanización necesaria para habilitar los lotes industriales como para adecuar los lotes a la industria, han de hacerse con un proyecto que ha sido aprobado por la Comisión Interinstitucional para los Estudios de Impacto Ambiental y por la Municipalidad (un proyecto de "movimiento de tierra" debidamente descrito) y que asegure que no se causarán daños permanentes a las riberas de los ríos, ni problemas en el curso del agua al momento de hacerlos.

8- Las aguas pluviales: Las aguas pluviales que recojan los techos y pavimentos de la zona han de entregarse a los causes próximos (Río Purral y Quebrada Mozotal) por medio de desfogues bien diseñados.

9- Centros de servicios: En el diseño de la urbanización de esta zona industrial deberán ubicarse pequeños centros al servicio de la población trabajadora y visitantes que provean guarderías infantiles, áreas verdes, asientos sombreados, lugar de la policía, teléfonos públicos, parada de bus, etc. Además deberá considerarse la presencia de camiones repartidores de almuerzos (trailers-soda), con su espacio adecuado para no interferir con el tránsito pesado industrial, ligados o no a los centros de servicios.

La contravención a las normas del presente reglamento se sancionará de la siguiente manera:

• a)La instalación de actividades en edificios ya existentes que implican un uso que no concuerda con la zonificación indicada, se sancionará con la clausura del local, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que se incurra.
• b)La Municipalidad en consulta con la Dirección de Urbanismo del INVU llevará a cabo la suspensión de toda obra que se ejecute en contravención a la zonificación indicada o a los requisitos en ella incluidos, pudiendo disponer para ello del auxilio de la fuerza pública.
• c)Se aplicarán además todas las sanciones civiles y penales contempladas en la leyes correspondientes. Serán acreedores a dichas sanciones tanto los infractores como los funcionarios responsables del cumplimiento de este Reglamento que consientan en la violación del mismo.

Todo proyecto que se hubiese iniciado antes de la vigencia de este Plan Regulador (demostrable esto mediante cualquier documento aportado por las Instituciones involucradas en la tramitación de permisos), podrá continuarse con la normativa anterior hasta su aprobación por un período máximo de 6 meses a partir de la fecha de vigencia de dicho plan, para concluir el proyecto tendrá un período de 2 años, de no concluirse deberá solicitar una prórroga a la Dirección de Ingeniería y al Concejo Municipal.

Rige a partir de su publicación en el Diario Oficial. Queda derogada toda disposición municipal que se oponga a sus normas.

Goicoechea, 14 de marzo del 2000.