Flores Canton Zoning and Land Use RegulationReglamento de Zonificación y Usos del Suelo de Flores

On the San Joaquín Centro Zone . This zone is located in the main blocks around the church and the plaza in the center of San Joaquín. The purpose of this zone is to promote the harmonious development of commercial and residential functions that are fully compatible and that enhance the urban and architectural appeal of the historic center of San Joaquín.

On the Commercial Zone . This zone is located along national highway 3, extending from Calle Tolen to the end of route 3 at the eastern end of the canton. Due to its accessibility characteristics, geographic location, high vehicular flows, road width, and other factors, this zone is designated to accommodate the largest-scale and highest-impact commercial activities, such as large shopping centers, large hardware stores and building-materials depots, and large supermarkets (with an area greater than 1,000 m²).

On the Mixed Zone . The mixed zone is located in three strategically chosen areas, taking into account their location, accessibility, available open space, and the variety of activities currently found in these zones. One of them is planned along national highway 128, another in San Joaquín around the "San Joaquín Centro" zone, and another along national highway 123 (toward Santa Bárbara). In these zones, the aim is to develop a variety of medium- and small-scale commercial and service uses, with the purpose of serving residential zones outside the main clusters and along transit routes. Here, residential use is secondary due to the impacts generated by other activities.

On the Predominantly Residential Zone . This zone is created with the aim of promoting predominantly residential use, to be complemented by small- and medium-scale commercial and service activities (approximately less than 1,000 m²), so as to generate a lower level of impact compared to the commercial and mixed zones.

On the Residential Zones. These zones are classified into Residential Type 1 and Type 2 zones.

. On the Residential Type 1 Zone. This zone is intended primarily for residential use. In order to preserve tranquility and avoid the externalities of large commercial and service activities, small, basic, and immediate-need commercial activities will be permitted in this zone, such as small grocery stores (pulperías), bazaars, beauty salons, daycare centers, and similar establishments.

. On the Residential Type 2 Zone. This is similar to Residential Type 1; however, it corresponds to already-established residential zones with few expansion possibilities, but which are permitted basic activities such as bakeries, small grocery stores (pulperías), bazaars, produce stands, and similar establishments. On the Expansion Zones. This zone is classified into Expansion Type 1 and Type 2 zones.

. On the Expansion Type 1 Zone: This zone was defined in areas that currently have ample available space and potential for the development of recreational uses necessary for the population and for accommodating future population growth. The aim is to generate an intermediate density of human occupation, and the development of commercial activities is restricted to only small and low-impact establishments.

. On the Expansion Type 2 Zone: This zone has environmental and biological richness. It has significant forest cover (cobertura boscosa) and is located near the protection zone of Río Segundo. The hacienda "La Soledad," a site of archaeological wealth, was formerly located here. For the reasons set forth above, this zone primarily promotes activities that are environmentally friendly and that do not generate large impacts or high population densities, such as eco-lodges, scientific research centers, and wildlife management centers.

On the Industrial Zone and the Storage and Logistics Zone . The industrial zone in the canton of Flores was initially established in the Partial Zoning Regulation for Industrial Areas of the GAM (established by INVU since 1985 and subsequently amended on various occasions). That Regulation designates San Joaquín de Flores as a Type 2 Industrial Zone (a zone located downwind and downstream of densely populated areas, close to national roads, for the processing or manufacture of raw materials).

. Based on this regulation, industrial development was generated in the zone, concentrated in the districts of Llorente and San Joaquín, serving as an important source of employment and economic development for the canton's residents and for the country.

. Industrial activities transform raw materials, which means that these processes generate waste (solid, liquid, and/or gaseous) that must be managed and treated in the best possible manner, reducing the environmental impact it generates. Furthermore, industrial activities involve interactions with heavy machinery and heavy transport, which can be inherently dangerous for both workers and neighbors.

. The manner in which urban growth has occurred near and within what is currently designated as the industrial zone in the canton, as well as the type of existing public infrastructure (primarily road infrastructure), is not consistent with extensive industrial development, since there are neighborhoods and residential developments very close to or within this industrial zone that are being affected by the negative externalities generated by the industries.

. As part of the Plan Regulador update process, new regulations are being created with the following objectives:

To respect both the current location of industries and the residential clusters found within the existing industrial zoning at the time of this Plan Regulador update.

To establish a transition between industrial activity zones and residential zones, in order to mitigate the negative externalities of industries on the population.

. Accordingly, this regulation defines two types of industrial zone, which differ in permitted uses (according to their environmental impacts) and urban development guidelines:

Industrial Zone: This zone is located primarily in the western part of the canton, bordering mostly the canton of Belén. Within this zone, the greatest variety of industrial activities is proposed to be permitted, giving priority to industrial development. Priority has been given to permitting industrial activities with medium and low environmental and sanitary impact, classified under Decreto N° 39472-S of the Ministry of Health as Industry Type "B" and "C," and a few high-impact Type "A" activities, with the intention of reducing the negative externalities generated by high-impact industries on the neighboring residential zones and on the environment.

Storage and Logistics Zone: This zone is proposed to reduce the environmental and sanitary conflicts affecting residential areas near the Industrial Zone, functioning as buffer areas. It is located predominantly in the western part of the canton, bordering the Industrial Zone to the west, the Expansion Type 2 Zone to the north, and the residential developments to the south of the canton. In this zone, activities primarily related to logistics services, business centers, warehouses, customs offices, call centers, etc., are permitted, as well as certain medium- and low-impact industries classified as Industry Type "B" and "C" under Decreto N° 39472-S of the Ministry of Health. Certain smaller-scale minor industrial uses will also be permitted. Additionally, certain commercial uses will be permitted so that individuals and companies can find services complementary to their activity.

. The distinction between these industrial activities seeks to guarantee a buffer zone between industrial-use zones and residential zones, endeavoring to ensure that activities generating the greatest sanitary and environmental impact are buffered by other, more passive activities that also provide services and complementary uses to the industrial activity.

. Through the update of the industrial zone described above, the aim is to reduce the conflicts in residential sectors caused by environmental and sanitary problems generated by certain industrial activities. The buffer effect is achieved not only through the differentiation of the two zones, but also by complementing them with the zoning established in the surrounding areas.

Regulations

a- San Joaquín Centro Zone b- Commercial Zone c- Mixed Zone d- Predominantly Residential Zone e- Residential Zones f- Expansion Zones g- Storage and Logistics Zone h- Industrial Zone

Each of the listed zones permits a series of specific uses, which are precisely established in the tables on land uses and permitted activities by zone.

a- San Joaquín Centro Zone. Defined as the zone located in the historic center of San Joaquín. The purpose of this zone is to promote the harmonious development of commercial and residential functions that are fully compatible and that enhance the urban and architectural appeal of the historic center of San Joaquín.

b- Commercial Zone: Defined as the zone designated to accommodate the largest-scale and highest-impact commercial activities, such as large shopping centers, large hardware stores and building-materials depots, and large supermarkets, among other activities.

c- Mixed Zone: Defined as those zones designated for the development of a variety of medium- and small-scale commercial and service uses, as well as residential uses.

d- Predominantly Residential Zone. Defined as the zone designated for residential use, which may be complemented by small- and medium-scale commercial and service activities.

e- Residential Zones. These are the zones designated for residential use. They are categorized into Residential Type 1 and Type 2.

e.1. Residential Type 1 Zone. Defined as the zone intended primarily for residential use. Small, basic, and immediate-need commercial activities are permitted, such as small grocery stores (pulperías), bazaars, beauty salons, daycare centers, and similar establishments.

e.2. Residential Type 2 Zone. Refers to already-established residential zones with few expansion possibilities. Basic activities are permitted, such as bakeries, small grocery stores (pulperías), bazaars, produce stands, and similar establishments.

f- Expansion Zones. The expansion zones are classified into Type 1 and Type 2.

f.1. Expansion Type 1 Zone: Those zones that currently have ample available space and potential for the development of recreational uses necessary for the population and for accommodating future population growth.

f.2. Expansion Type 2 Zone: Refers to the zone with significant forest cover near the protection zone of Río Segundo. It primarily promotes activities that are environmentally friendly and that do not generate large impacts or high population densities, such as eco-lodges, scientific research centers, and wildlife management centers.

The boundaries of each of these zones are shown on Map 1. Zoning of the Canton of Flores.

This is the category where the establishment and development of the highest-impact industrial activities is permitted. It corresponds to a zone category where the establishment of the greatest variety of industries is permitted, including some belonging to risk group "A," pursuant to the General Regulation for Sanitary Operating Permits, Enabling Permits, and Authorization for Temporary Mass-Gathering Events, issued by the Ministry of Health, Decreto N° 43432-S and its amendments.

Located around the Industrial Zone, this is a zone oriented toward the provision of customs services, logistics, warehousing, and other uses complementary to industrial activity. It also corresponds to an area designated for the development of services such as office centers and other complementary services.

Zoning of the Canton of Flores.

a. Conforming use (uso conforme): A use that, by virtue of its location within the Plan Regulador Zoning, may be established in the zone in which it is requested.

b. Nonconforming use (uso no conforme): Applicable to those activities that were authorized to operate prior to the publication of this Plan Regulador and that, under the regulations contained herein, are now considered nonconforming with the zone in which they are located. They may continue to operate; maintenance works for the purpose of adapting to current health, accessibility, and safety regulations are permitted, provided they do not expand the built area.

c. Non-permitted use (uso no permitido): This designation is issued in cases where a new activity is sought to be established in a zone where it is not permitted. This certification may not generate subsequent authorizations for the development of the requested activity.

d. Unlisted use (uso no listado): This category includes any activity not found on the list contained in TITLE II of this regulation. Such activities must be analyzed by the municipal administration and, according to their characteristics, shall be subject to the restrictions of the most similar listed activity. Prior to making a decision, the municipal official in charge must consult the Strategic Territorial Planning Board (Junta Estratégica de Planificación Territorial) of the Plan Regulador.

General Considerations The activities carried out in a given location must be consistent with that location's potential and in balance with the environment. The norms of the Regulatory Plan (Plan Regulador) are oriented toward strengthening that potential and promoting the development of the region in the economic, social, and environmental spheres.

Given the possible incompatibilities (conflicts) among the different uses that may arise in a given area, the regulation defines specific zones where the various human activities may or may not be carried out, whether in an urban zone or otherwise. This is done while also taking into account the reality of the area and the activities that have developed there over time.

Specific Considerations To define the activities and their possible locations, the following criteria were used to permit or prohibit them in the different zones:

Thus, residential zones will prioritize residential use, and the activities that may be established there will be governed by their relationship to that residential use.

Due to this, many activities have a restriction on their size, seeking the benefit of both the property owner and the neighbors.

Among those impacts, the following may be mentioned: parking, pedestrian and vehicle traffic flow, noise, air pollution, odors, and others that are specified in each case.

Due to the magnitude and level of importance that the establishment of the industrial zone represents for the canton, both its uses and restrictions will be treated separately from the classification below, and will be presented in Chapter 4 of this Regulation.

In this regulation, the various human activities are grouped into use categories, such that the type, characteristics, and impacts of those activities are similar, thereby facilitating the process of issuing Land Use Certificates (Certificados de Uso del Suelo).

Regulations

Each of these listed uses permits a specific set of activities, which are not limited to those indicated in its definition, but are rather established specifically in the tables on land uses and permitted activities by zone.

These may be privately or municipally operated.

This regulation includes provisions for the parent property (finca matriz) and for the subsidiary properties (fincas filiales) that make up the industrial condominium.

These may or may not have a for-profit purpose. It is classified as:

a- Cultural A: Includes activities such as museums, libraries, and information kiosks; also included are museums or exhibition centers for artistic, scientific, or historical objects; cultural centers and libraries. Also included are art galleries where artistic objects are sold.

b- Cultural B: Corresponds to venues dedicated to the presentation of artistic, cultural, and folkloric activities in any of their disciplines, such as amphitheaters, theaters, and concert halls. The activities carried out at these venues are characterized by occasionally generating large gatherings of people.

Under this category are: sports courts, stadiums, multi-sport facilities, sports complexes, cycling tracks, fitness gymnasiums, and sports gymnasiums.

It is classified as:

a- Higher Education Institutions (Instituciones de Educación Superior): A use encompassing all institutions that provide academic preparation for the training of professionals or technicians in various fields. Included are universities and para-university institutions.

b- Scientific Research Centers (Centros de Investigación Científica): A use intended for the conduct of scientific and research activities, whether public or private.

Under this category are included nightclubs where striptease performances take place.

These include individual dwellings, apartments, buildings, rental housing, and worker barracks.

These may be open to the public or for a private organization.

Under this category are:

a- Hotel: A type of establishment made up of lodging units comprising a bedroom and private bathroom, which provides lodging service at a daily rate. It must offer cafeteria, restaurant, and bar services. Functional integration must exist between the lodging service and the complementary services. This typology also includes boutique hotels and hotels with casinos:

a.1. Hotel with casinos. For the development of this activity, casinos must operate as a complementary service to the hotel activity, complying with the requirements established for their operation in: Reglamento a la Ley N° 9050 de Impuesto a Casinos y Empresas de enlace de llamadas a apuestas electrónicas N° 39231 MSP-MH, Reglamento que regula la Concesión de Patentes y Permisos de Funcionamiento de Casinos, Decreto Ejecutivo N° 20224, and the Reglamento general para permisos sanitarios de funcionamiento, permisos de habilitación y autorización para eventos temporales de concentración masiva de personas, otorgados por el Ministerio de Salud N° 43432-S.

a.1. Boutique hotel. A type of lodging establishment characterized by its personalized service, with rooms equipped with private bathrooms, offering cafeteria, restaurant, bar, spa, and personal concierge services, among others. Those that, in addition to possessing these characteristics, are classified in the 3 to 5 star range shall be defined as such.

b- Pension (Pensión): A type of establishment characterized by its personalized service, lodging units with private bathrooms, and cafeteria and reception service, with occasional informal lunch and dinner service.

c- Tourist housing, villas, cabins, bungalows, guest houses (Vivienda turística, villas, cabañas, cabinas, casa de huéspedes): An establishment that provides lodging service at a daily rate, comprising a homogeneous group of lodging units, each with a private bathroom, one or more bedrooms, a living-dining area, and a kitchen, generally located on beaches, rivers, lakes, and in mountains.

d- Hostel (Hostal): An establishment that provides lodging service at a daily rate, comprising a homogeneous group of lodging units in which common areas such as bathrooms, kitchens, and living areas are shared.

e- Shelter (Albergue): A type of establishment comprising lodging units with a bedroom and private bathroom. Its design characteristics correspond to its specialization, and on that basis it will be given the most appropriate designation (Ecotourism Shelter, Beach Shelter, Mountain Shelter, Youth Shelter).

f- Eco-lodge (Ecoalbergue): A use intended for those lodges whose design and operational characteristics are considered environmentally friendly, causing minimal impact and ensuring sustainable use of energy and water resources, along with proper waste management.

g- Apart-hotel (Aparta-hotel): An establishment that provides lodging service at a daily rate, with apartments of one or more bedrooms, a private bathroom, a living-dining area, and a kitchen, fully furnished. It occupies an entire building or part thereof, completely independent, and its facilities constitute a homogeneous whole with entrances for the exclusive use of the establishment. It includes a cleaning service for the units, as well as a reception service for guests.

h- Any other activity defined and characterized in accordance with the Reglamento de las empresas de hospedaje turístico N° 44256-MEIC-TUR and its amendments.

Also included under this designation are sites intended to receive or store the work implements and materials that are to be processed, or that are in the process of being manufactured, or their products; as well as all annexes of factories or workshops and the warehouses required for their operation.

Among the activities that may be located under this use are: aerial tramways (teleféricos), canopy, suspension bridges, horseback riding, birdwatching, forest hiking, natural-surface cycling tracks, rafting, camping, paragliding, coastal navigation (cabotaje), restrooms, showers, washbasins, or drinking fountains, equipment storage rooms, tourist information kiosks, guard booths, a small site administration office, souvenir shop, food sales, parking areas, and any other activity demonstrated to be necessary for the conduct of these activities.

Under this category are: corrals, stables, silos, integrated farms, genetic improvement farms, incubators, production and plant-sale greenhouses, agricultural biotechnology laboratories, aquaculture projects, equestrian tracks, beekeeping production facilities, agricultural product receiving facilities, nurseries (for commercial purposes, for non-commercial purposes, and rescue centers), and wildlife breeding facilities (zoocriaderos) (for non-commercial purposes and rescue centers). The nurseries and wildlife breeding facilities are defined in accordance with the Reglamento a la Ley de Conservación de la Vida Silvestre, decreto #32633 and its amendments.

These are the zoológicos defined with requirements listed in the Reglamento a la Ley de Conservación de la Vida Silvestre decreto #32633 and its amendments.

This use is categorized as:

a- Religious A: The activities under this category are temples for religious worship, convents, and seminaries.

b- Religious B: The activities under this category are funeral chapels with or without funeral homes, and crematoria.

Under this category are: EBAIS, gerontological centers, single- or multi-specialty clinics, clinical and radiological laboratories, rehabilitation centers, and aesthetic centers.

Under this category are telephone exchanges, radio and television stations, radio repeaters, cellular telephone towers, radio towers, and related facilities.

In the case of fuel dispensing stations, their location shall also be subject to the norms contained in the Reglamento para la regulación del sistema de almacenamiento y comercialización de hidrocarburos, Decreto Ejecutivo No. 30131-MINAE-S and its amendments.

Specific Considerations The San Joaquín Centro Zone, as the main hub of the canton, represents a point of interaction for a variety of human activities, and should promote the greatest number of uses in any given geographic space.

The Commercial Zone, by virtue of its accessibility characteristics, geographic location, high vehicular traffic volumes, road widths, and other factors, is proposed to accommodate the largest-scale and highest-impact commercial activities, such as large shopping centers, large building material supply stores, and large supermarkets (with an area greater than 1000 m2).

The Mixed Zone is intended to accommodate a variety of medium and small-scale commercial and service uses, in order to provide service and commercial facilities to residential zones outside the main hubs and along through-routes.

The Predominantly Residential Zone has as its primary purpose residential use, complemented by small and medium-scale commercial and service activities, with the objective of generating a lower level of impact compared to the Commercial and Mixed zones.

Regarding Residential Zones, it is deemed necessary to classify them as Type 1 Residential Zones and Type 2 Residential Zones, due to differences in the expansion potential of Type 1 compared to Type 2. For both types, small, basic, and immediately necessary commercial activities are proposed, such as neighborhood stores (pulperías), bazaars, beauty salons, daycare centers, and others.

In the Expansion Zones, an intermediate density of human occupation is intended, and the development of commercial activities is restricted to small-scale and low-impact activities only. Recreational and ecological uses are also promoted, such as parks, sports courts, eco-lodges, and others.

The regulations set forth for the Storage and Logistics Zone seek to encourage services and complementary uses for industrial activity and for all activities associated with the presence of office buildings, warehouses, bonded warehouses, customs facilities, and logistics services; refer to CHAPTER 5 of this Regulation.

The Industrial Zone is that which has been deemed suitable for accommodating large-scale, high-impact manufacturing activities, and therefore the development of commercial and service activities is limited. For more information and detail on the industrial zone, refer to Article 42 of this Regulation.

Due to the specificity and characteristics of the Urban Renewal Zones, an additional regulation is included within this same Regulatory Plan, specifically for their governance. Therefore, the norms relating to this zone are found in the Reglamento de Renovación Urbana of this Regulatory Plan.

Regulations

Land uses and permitted activities by zone. Due to their complexity, the permitted uses in the industrial zone will be regulated in a separate chapter.

For the granting of a land use permit, this is done with reference to the zone in which the property is located and the size of the construction to be carried out.

For each of the zones presented in Table 1, the following characteristics are established: use, activity, size, and construction area. For the correct interpretation of the table, the uppercase letters SR, P, M, and G correspond to the characterization of the activity by size: P (small), M (medium), G (large), and SR (unrestricted).

Table 1. Land Uses and Permitted Activities by Zone

Permitted only in Expansion Zone Type 1 3. Activity permitted only if intended to serve employees or staff of a company or industry

Permitted only in Expansion Zone Type 1 6. Activity permitted only if intended to serve employees or staff of a company or industry

Permitted only in Expansion Zone Type 1 9. Activity permitted only if intended to serve employees or staff of a company or industry

Tourist housing (vivienda turística), villas, cabins, bungalows, guesthouses SR - Yes Yes Yes Yes Yes¹ No No

Use Activity Size Area (m²) San Joaquín Centro Commercial Mixed Predominantly Residential Residential 1 and 2 Storage and Logistics Lodging Hotel P <1000 (<25 rooms) Yes Yes Yes Yes No Yes No M 1000–2500 (<60 rooms) Yes Yes Yes No No No No G* >2500 No Yes No No No No No Hostel (Hostal) P <500 Yes Yes Yes Yes No No No G >500 Yes Yes Yes No No No No Hostels and campsites (Albergues y campamentos) SR - No No No No No Yes No Eco-lodge (Ecoalbergue) P <1200 (<25 rooms) No No No No No Yes No Apartment hotels (Aparta-hoteles) P <1000 (<20 apartments) Yes Yes Yes Yes No No No M 1000–2500 (<50 apartments) Yes Yes No No No No No G >2500 No Yes No No No No No Infrastructure for rural and adventure tourism activities — See Article 31 SR - No No No No No Yes No Agricultural and livestock facilities (Instalaciones de uso agropecuario) SR - No No No No No Yes² No Wildlife management (Manejo de fauna silvestre) Zoos (Zoológicos) SR - No No No No No Yes No Religious A Worship sites (Sitios de culto) P <300 Yes Yes Yes Yes Yes No Yes³ M 300–600 Yes Yes Yes Yes No No No G >600 Yes Yes Yes No No No No Convent seminary (Convento seminario) SR - Yes Yes Yes Yes Yes¹ No No

G*. Large hotels may have an associated casino Use Activity Size Area (m²) San Joaquín Centro Commercial Mixed Predominantly Residential Residential 1 and 2 Storage and Logistics Religious B Funeral chapel (Capilla Velación) SR - Yes Yes Yes Yes Yes No Yes Funeral chapel with funeral home (Capilla Velación con Funeraria) SR - Yes Yes Yes No No No No Crematory (Crematorio) SR - No Yes No No No No No Health services (Servicios de salud) EBAIS SR <250 Yes Yes Yes Yes Yes No No Gerontology center and nursing homes (Centro gerontológico y asilos de ancianos) P <750 Yes No Yes Yes Yes¹ Yes² No G >750 Yes No Yes No No No No Medical clinics (Clínicas médicas) M <1000 Yes Yes Yes No No No No Clinical and/or radiological laboratories (Laboratorios clínicos y/o radiológicos) P <50 Yes Yes Yes Yes No No No G >50 Yes Yes Yes No No No No Rehabilitation centers (Centros de rehabilitación) SR - Yes Yes Yes No No No No P <150 Yes Yes Yes Yes No No No RZ-19 Aesthetics center and massage parlor (Centro de estética y Sala de masaje) G >150 Yes Yes Yes No No No No General services (Servicios generales) Professional offices (Oficinas profesionales) P <100 Yes Yes Yes Yes Yes No Yes M 100–200 Yes Yes Yes Yes No No Yes G >200 Yes Yes Yes No No No Yes Office centers (Centros de oficinas) SR - No Yes No No No No Yes Travel agencies (Agencias de viajes) P <100 Yes Yes Yes Yes Yes No Yes M 100–200 Yes Yes Yes Yes No No Yes G >200 Yes Yes Yes No No No Yes Hairdressers, beauty salons, and barbershops (Peluquerías, salones de belleza y barberías) P <50 Yes Yes Yes Yes Yes No No G >50 Yes Yes Yes Yes No No No Movie rental (Alquiler de películas) P <50 Yes Yes Yes Yes Yes No No G >50 Yes Yes Yes Yes No No No Clothing or footwear repair (Reparación de ropa o calzado) P <50 Yes Yes Yes Yes Yes No No G >50 Yes Yes Yes Yes No No No ATMs (Cajeros automáticos) SR - Yes Yes Yes Yes Yes Yes² Yes

Use Activity Size Area (m²) San Joaquín Centro Commercial Mixed Predominantly Residential Residential 1 and 2 Storage and Logistics General services Internet café (Café Internet) P <50 Yes Yes Yes Yes Yes No No G >50 Yes Yes Yes Yes No No No Tattoo and piercing parlor (Sala de tatuajes y piercing) SR - Yes Yes Yes Yes No No No Photography studio (Estudio fotográfico) P <100 Yes Yes Yes Yes Yes No No G >100 Yes Yes Yes Yes No No No Laundromats (Lavanderías) P <100 Yes Yes Yes Yes No No No G >100 Yes Yes Yes No No No No Tailor shop (Sastrería) P <50 Yes Yes Yes Yes Yes No No G >50 Yes Yes Yes Yes No No No Financial agency (money transfers, currency exchange) (Agencia financiera (envíos de dinero, casas de cambio)) P <100 Yes Yes Yes Yes No No No G >100 Yes Yes Yes No No No No Daycare centers (Guarderías) P <200 Yes Yes Yes Yes Yes¹ No Yes³ G >200 Yes Yes Yes Yes No No Yes³ Banks (Bancos) P <150 Yes Yes Yes Yes No No Yes³ G >150 Yes Yes Yes No No No Yes³ Brokerage firm (Casa de bolsa) P <150 Yes Yes Yes Yes No No No G >150 Yes Yes Yes No No No No Vehicle rental (Alquiler de vehículos) SR - Yes Yes Yes No No No Yes Machinery rental (Alquiler de maquinaria) SR - Yes Yes Yes No No Yes² Yes Furniture rental (Alquiler de mobiliario) SR - Yes Yes Yes No No No Yes Funeral homes (Funerarias) P <300 Yes Yes Yes Yes No No No G >300 Yes Yes Yes No No No No

Use Activity Size Area (m²) San Joaquín Centro Commercial Mixed Predominantly Residential Residential 1 and 2 Storage and Logistics Telecommunications (Telecomunicaciones) Radio and television stations (Estaciones de radio y televisión) P <250 Yes Yes Yes Yes Yes¹ No Yes G >250 Yes Yes Yes Yes No No Yes Telecommunications towers / radio repeaters (Torres de telecomunicaciones/repetidoras de radio) SR - Yes Yes Yes Yes Yes Yes² Yes Telephone exchanges (Centrales telefónicas) SR - Yes Yes Yes Yes No No Yes Transportation (Transportes) Light vehicle parking (Estacionamiento de vehículos livianos) P <500 Yes Yes Yes Yes Yes¹ No Yes M 500–1000 No Yes Yes Yes No No Yes G >1000 No Yes Yes No No No Yes Bus terminal (Terminal de autobuses) SR - Yes Yes Yes No No No Yes Taxi terminal (Terminal de taxis) P <300 Yes Yes Yes Yes No No Yes G >300 No Yes Yes No No No No Car washes (Lavaderos de carros) SR <1000 Yes Yes Yes No No No No Fuel stations (Expendios de combustible) SR - Yes Yes Yes No No No Yes Heavy vehicle parking (Aparcamiento de vehículos pesados) P <1000 No Yes Yes No No No Yes G >1000 No Yes No No No No Yes Bus parking (Aparcamiento de autobuses) P <1000 No Yes Yes No No No Yes G >1000 No Yes No No No No Yes Railway station (Estación de ferrocarril) SR - Yes No Yes No Yes No Yes Bus parking lot (Estacionamiento de buses) SR - No Yes Yes No No No Yes

Specific Considerations The regulations established for the Industrial Zone allow for the greatest diversity of industrial uses within the Zoning scheme for the Canton of Flores. These include certain activities that may be considered hazardous or of high impact, in accordance with the provisions of the General Regulation for Sanitary Operating Permits, Enabling Permits, and Authorization for Temporary Events Involving Mass Gatherings of People, issued by the Ministry of Health N° 43432-S.

The purpose of this provision is to ensure that industries — particularly those with potentially hazardous processes and those that generate the greatest number of negative externalities — are clustered within this zone, and that other uses are buffered through the Storage and Logistics Zone.

Given the inherent risk associated with the types of activities carried out in an industrial zone, the following uses are not permitted: residential, educational, religious, cultural, or sporting uses, nor any other use that would be negatively affected by the externalities of industrial activities. However, a category of "special uses" has been created, consisting of specific commercial or service activities that are closely related to industrial activities, such as office centers, machinery rental, and similar uses.

Regulations

These are summarized in Cuadro 2 of this Regulation.

It also includes activities related to the manufacture of tobacco products. The following activities are permitted under this category:

a- Production, processing, and preservation of meat and meat products.

b- Processing and preservation of fruits, vegetables, and greens.

c- Manufacture of milling products.

d- Manufacture of starches and starch-derived products.

e- Manufacture of bakery products.

f- Manufacture of cocoa, chocolate, and confectionery products.

g- Manufacture of macaroni, noodles, couscous, and similar farinaceous products.

h- Manufacture of other food products not classified elsewhere.

i- Distillation, rectification, and blending of alcoholic beverages.

j- Manufacture of wines.

k- Manufacture of malt beverages and malt.

l- Manufacture of non-alcoholic beverages.

m- Manufacture of tobacco products.

This category includes only the following activity: manufacture of travel goods, handbags and similar articles, and of saddlery and harness goods.

The following activities are permitted under this category:

a- Manufacture of made-up textile articles.

b- Manufacture of tapestries and carpets.

c- Manufacture of cordage, rope, twine, and netting.

d- Manufacture of fabrics for industrial use, wicks; and other textiles (e.g., felts, coated or laminated fabrics, canvas for painters).

e- Manufacture of knitted and crocheted fabrics and articles.

f- Manufacture of wearing apparel, except fur apparel.

g- Manufacture of cork, straw, and plaiting materials articles.

Also classified under this use are activities related to the publication of printed materials or recorded media, as well as service activities related to printing shops. The following activities are permitted under this category:

a- Manufacture of other paper and cardboard articles.

b- Manufacture of other paper and cardboard articles: printing or engraving of stationery and labels.

c- Service activities only when associated with printing shops: bookbinding, type production, plates.

d- Publication of newspapers, magazines, and other periodicals.

e- Publication of recorded media.

f- Other publications: photographs, engravings, postcards, timetables, forms, posters, and art reproductions.

g- Printing of periodicals, books, maps, music, posters, catalogues, stamps, and banknotes.

An industrial use that includes activities related to the manufacture, repair, and recycling of rubber and/or plastic products. Only the following activities are permitted under this category:

a- Manufacture and repair of inflatable boats (rubber).

b- Manufacture of plastic furniture.

An industrial use that includes activities related to the processing of metals, which are smelted to produce a specific product.

Also included under this use are activities involving the treatment of metal waste, except collection centers (centros de acopio). The following activities are permitted under this category:

a- Forging of iron and steel.

b- Forging of non-ferrous metals and brass.

c- Pressing and stamping of metal products.

d- Manufacture of household metal articles (knives, utensils); hand tools for agriculture and gardening; tools used by plumbers, carpenters, and similar tradespeople; padlocks and other hardware products.

e- Manufacture of accessories and couplings for machinery tools, whether or not electrically operated.

f- Manufacture of metal furniture and accessories.

g- Manufacture of manually operated kitchen articles.

h- Manufacture of metal goods for office use, excluding furniture.

i- Manufacture of locks, springs, containers, wire articles, sanitary ware (e.g., sinks or washbasins), kitchen articles, safes, frames, and metal headwear.

j- Manufacture of small metal articles not classified elsewhere.

k- Recycling of metal waste and scrap.

An industrial use that includes activities related to the manufacture and processing of wood, excluding raw material extraction processes. The activities carried out under this classification consist solely in the transformation of wood into objects of practical use, and do not include the planting, extraction, or felling of timber trees.

Also classified under this category is the manufacture of furniture made of fabric and similar materials. The following activities are permitted under this category:

a- Sawing and planing of wood, including by-products; manufacture of unassembled wood flooring, wooden railway sleepers, and wood preservation.

b- Manufacture of veneer sheets; manufacture of plywood, laminated boards, particle boards, and other boards and panels.

c- Manufacture of wooden containers.

d- Manufacture of carpentry and joinery components for buildings and structures.

e- Manufacture of wood, fabric, and similar materials furniture, excluding metal or plastic furniture.

The following activities are permitted under this category:

a- Manufacture of non-refractory structural clay and ceramics for structural use.

b- Manufacture of cement, lime, and plaster.

c- Manufacture of concrete, cement, and plaster articles.

d- Cutting, shaping, and finishing of stone articles.

An industrial use that includes activities for the fabrication, manufacture, and repair of machinery classified as heavy equipment, wagons, and trucks.

Additionally, the manufacture of hand-pushed carts is included. Specifically, this use permits the activity of manufacturing hand-pushed carts, wagons, and trucks, including those specialized for industrial use.

An industrial use that includes only the activities of maintenance and repair of motor vehicles.

An industrial use that includes activities involving the manufacture of furniture, accessories, devices, equipment, prostheses, and specialized supplies for medical, surgical, and dental use. The following activities are permitted under this category:

a- Manufacture of furniture and accessories for medical, surgical, and dental use.

b- Manufacture of surgical, medical, and dental equipment, instruments, and supplies; and of orthopedic and prosthetic materials.

c- Manufacture of prosthetic appliances and artificial teeth.

An industrial use that includes activities through which electronic and technological equipment is manufactured for industrial or everyday use as electronic implements, excluding personal-use equipment. The following activities are permitted under this category:

a- Manufacture of semiconductor circuits.

b- Manufacture of electronic valves and tubes and other electronic components.

c- Manufacture of television and radio transmitters and of apparatus for wired telephony and wired telegraphy.

d- Manufacture of television and radio receivers, sound and video recording or reproducing apparatus, and associated goods.

e- Manufacture of radar equipment, radio remote-control apparatus, and navigational instruments.

f- Manufacture of instruments and apparatus for measuring, checking, testing, control, and other purposes, except industrial process control equipment.

g- Manufacture of industrial process control equipment.

h- Manufacture of optical instruments and photographic equipment.

An industrial use that includes activities related to the fabrication and manufacture of hand tools, equipment, and instruments. The following activities are permitted under this category:

a- Manufacture of footwear.

b- Manufacture of arms and ammunition.

c- Manufacture of watches and clocks.

d- Manufacture of watch straps and bracelets of precious metals; watch jewelry.

e- Manufacture of jewelry and related articles.

f- Manufacture of musical instruments.

g- Manufacture of whistles and acoustic signaling instruments.

h- Manufacture of sporting goods.

i- Manufacture of billiard and pool tables and equipment.

j- Manufacture of toys and games.

k- Manufacture of candles, matches, tapers, and incense.

l- Manufacture of pens and pencils; clothing jewelry; umbrellas; walking sticks; artificial feathers and flowers; tobacco pipes; stamps; novelties; and other manufactured goods not classified elsewhere.

An industrial use that includes activities related to the fabrication and manufacture of electrical equipment, medium-sized industrial machinery, and/or medium-sized general equipment for domestic use. The following activities are permitted under this category:

a- Manufacture of marine winches, pulleys, and tackle.

b- Manufacture of switches, fuses, plugs, conductors, and lightning arrestors.

c- Manufacture of insulated wire and cable.

d- Manufacture of electric lamps and lighting equipment.

An industrial use that includes activities related to the manufacture of bicycles or similar goods and their components. The following activities are permitted under this category:

a- Manufacture of lighting equipment for bicycles.

b- Manufacture of bicycles and bicycle parts.

c- Manufacture of non-motorized wheelchairs for persons with disabilities.

d- Manufacture of children's bicycles.

e- Manufacture of hand-propelled or animal-drawn vehicles not classified elsewhere.

f- Manufacture of baby carriages and walkers.

An industrial use that encompasses activities corresponding to the generation, collection, distribution, and treatment — where required — of electrical energy and water. The permitted activities are:

a- Generation, collection, and distribution of electrical energy.

b- Collection, treatment, and distribution of water.

The activities are accompanied by the corresponding code from the International Standard Industrial Classification (Clasificación Internacional Industrial Uniforme, CIIU), the code used by the Ministry of Health of Costa Rica (MINSA), and the risk group to which they belong according to that same Ministry.

Cuadro 2. Industrial activities permitted in the Industrial Zone Industrial Use Activity CIIU Code MINSA Code Risk Group, according to MINSA Food, beverage, and tobacco processing Production, processing, and preservation of meat and meat products 1010 1010 MAG1 Processing and preservation of fruits, vegetables, and greens 1030 1030 B Manufacture of milling products 1061 1061 A Manufacture of starches and starch-derived products 1062 1062 B Manufacture of bakery products 1071 1071 B Manufacture of cocoa, chocolate, and confectionery products 1073 1073 A Manufacture of macaroni, noodles, couscous, and similar farinaceous products 1074 1074 B Manufacture of other food products 1079 1079 B Distillation, rectification, and blending of alcoholic beverages 1101 1101 A Manufacture of wines 1102 1102 A Manufacture of malt beverages and malt 1103 1103 A Manufacture of non-alcoholic beverages 1104 1104 A Manufacture of tobacco products 1200 1200 B Manufacture of leather and hide goods Manufacture of travel goods, handbags and similar articles, and of saddlery and harness goods 1512 1512 B Manufacture of textiles and related products Manufacture of made-up textile articles 1392 1392 B Manufacture of tapestries and carpets 1393 1393 B Manufacture of cordage, rope, twine, and netting 1394 1394 B Manufacture of fabrics for industrial use, wicks; other textiles (e.g., felts, coated or laminated fabrics, canvas for painters) 1399 1399 B Manufacture of knitted and crocheted fabrics and articles 1430 1430 B Manufacture of wearing apparel, except fur apparel 1410 1410 B Manufacture of cork, straw, and plaiting materials articles 1629 1629 B Paper and cardboard activities Manufacture of other paper and cardboard articles 1709 1709 B Manufacture of other paper and cardboard articles: printing or engraving of stationery and labels 1702 1702 A Service activities only when associated with printing shops: bookbinding, type production, plates.

1811 1811 B Publication of books, pamphlets, music books, and other publications.

5811 5811 C Publication of newspapers, magazines, and other periodicals.

5813 5813 C Publication of recorded media 5819 5819 C Other publications: photographs, engravings, postcards, timetables, forms, posters, art reproductions.

5819 5819 C Printing of periodicals, books, maps, music, posters, catalogues, stamps, and banknotes.

1811 1811 B Packaging and container activities Packaging and containerizing activities 4520 4520 B Cuadro 2 (Continued). Industrial activities permitted in the Industrial Zone Industrial Use Activity CIIU Code MINSA Code Risk Group, according to MINSA Manufacture of rubber and plastic goods Manufacture and repair of inflatable boats (rubber) 2219 2219 A Manufacture of plastic furniture 3100 3100 B Foundry and metallurgy activities Forging of iron and steel 2431 2431 B Forging of non-ferrous metals and brass 2432 2432 B Pressing and stamping of metal products 2591 2591 B Manufacture of household metal articles (knives, utensils, etc.); hand tools for agriculture and gardening; tools used by plumbers, carpenters, and similar tradespeople; padlocks and other hardware products.

2593 2593 B Manufacture of accessories and couplings for machinery tools (whether or not electrically operated) 2599 2599 A Manufacture of metal furniture and accessories 3100 3100 B Manufacture of manually operated kitchen articles.

2599 2599 A Manufacture of metal goods for office use (excluding furniture) 2599 2599 A Manufacture of locks, springs, containers, wire articles, sanitary ware (e.g., sinks or washbasins), kitchen articles, safes, frames, and metal headwear 2599 2599 A Manufacture of small metal articles n.e.c.

2599 2599 A Recycling of metal waste and scrap 3830 3830 A Wood processing Manufacture of wood, fabric, and similar materials furniture (not metal or plastic) 3100 3100 B Sawing and planing of wood, including by-products; manufacture of unassembled wood flooring, wooden railway sleepers, and wood preservation 1610 1610 A Manufacture of veneer sheets; manufacture of plywood, laminated boards, particle boards, and other boards and panels.

1621 1621 A Manufacture of wooden containers 1623 1623 B Manufacture of carpentry and joinery components for buildings and structures 1622 1622 B Manufacture of concrete, ceramic, and similar products Manufacture of non-refractory structural clay and ceramics for structural use 2392.0 2693 A Manufacture of cement, lime, and plaster 2394.0 2694 A Manufacture of concrete, cement, and plaster articles 2395.0 2695 A Cutting, shaping, and finishing of stone articles 2396.0 2696 B Machinery manufacture Manufacture of hand-pushed carts, wagons, and trucks (including those specialized for industrial use) 3099 3099 B Motor vehicle repair shops Maintenance and repair of motor vehicles 4520 4520 B Cuadro 2 (Continued). Industrial activities permitted in the Industrial Zone Industrial Use Activity CIIU Code MINSA Code Risk Group, according to MINSA Manufacture of medical equipment and supplies Manufacture of furniture and accessories for medical, surgical, and dental use 3250 3250 B Manufacture of surgical, medical, and dental equipment, instruments, and supplies; and of orthopedic and prosthetic materials 3250 3250 B Manufacture of prosthetic appliances and artificial teeth 3250 3250 B Manufacture of electronic and high-technology products Manufacture of semiconductor circuits 2610 2610 A Manufacture of electronic valves and tubes and other electronic components 2610 2610 A Manufacture of television and radio transmitters and of apparatus for wired telephony and wired telegraphy 2630 2630 B Manufacture of television and radio receivers, sound and video recording or reproducing apparatus, and associated goods 2640 2640 B Manufacture of radar equipment, radio remote-control apparatus, and navigational instruments 2651 2651 B Manufacture of instruments and apparatus for measuring, checking, testing, control, and other purposes, except industrial process control equipment 2651 2651 B Manufacture of industrial process control equipment 3320 3320 C Manufacture of optical instruments and photographic equipment 2670 2670 A Manufacture of miscellaneous articles Manufacture of footwear 1520 1520 A Manufacture of arms and ammunition 2520 2520 A Manufacture of watches and clocks 2652 2652 B Manufacture of watch straps and bracelets of precious metals; watch jewelry 1512 1512 B Manufacture of jewelry and related articles 3211 3211 B Manufacture of musical instruments 3220 3220 B Manufacture of whistles and acoustic signaling instruments 3020 3020 A Manufacture of sporting goods 3230 3230 B Manufacture of billiard and pool tables and equipment 3240 3240 B Manufacture of toys and games n.e.c.

3240 3240 B Manufacture of candles, matches, tapers, and incense 2029 2029 A Manufacture of pens and pencils; clothing jewelry; umbrellas; walking sticks; artificial feathers and flowers; tobacco pipes; stamps; novelties; and other manufactured goods n.e.c.

3290 3290 B Manufacture of electrical equipment and other Manufacture of marine winches, pulleys, tackle, etc.

2816 2816 B Manufacture of switches, fuses, plugs, conductors, lightning protectors 2733 2733 A Manufacture of insulated wires and cables 2410 2410 A Manufacture of electric lamps and lighting equipment 2740 2740 A Table 2 (Continued). Industrial activities permitted in the Industrial Zone

n.e.c. = not elsewhere classified.

The following activities shall be permitted: Photocopying services, Cafeterias (Sodas), Convenience stores (Minisúper), Physical fitness gyms, Places of worship (Sitios de culto), Daycare centers (Guarderías), and Banks, solely to provide services to the employees of a specific industry or company. These services must be located within the premises of the industry or company, and their size shall be governed by the provisions set forth in Table 1 for the Storage and Logistics Zone.

A special use that includes wholesale or retail sales activities exclusively of products manufactured by the same industry. The construction area shall have a maximum of 100 square meters.

A use that includes certain storage or sales activities involving fuels, chemicals, or other hazardous materials. Under this category, only the following activities shall be permitted:

a- Storage and deposit of petroleum, gas, fuels, chemicals, and agrochemicals.

b- Retail sale of automotive fuels.

A use that includes office activities such as logistics, business operations, call centers, and others.

A use that includes the rental of certain machinery and various transportation equipment. The activities permitted under this category are as follows:

a- Rental of land, air, or water transportation equipment.

b- Rental of agricultural, construction, and civil engineering machinery and equipment.

c- Rental of office machinery and equipment.

d- Rental of other types of machinery and equipment not specified in another section.

A use that includes special activities for the management of waste for its reuse, recycling, or storage. The activities permitted under this category are as follows:

a- Recycling of non-metallic waste and refuse, not including collection centers.

b- Waste collection centers (centros de acopio) for recycling: metallic and non-metallic.

Each activity is accompanied by the corresponding code from the International Standard Industrial Classification (ISIC) (Clasificación Internacional Industrial Uniforme, CIIU), the code used by the Ministry of Health of Costa Rica (MINSA), and the risk group to which it belongs according to that same Ministry.

Table 3. Summary of special uses permitted in the Industrial Zone

n.e.c. = not elsewhere classified.

Specific Considerations . The Storage and Logistics Zone permits a narrower range of industrial uses compared to the Industrial Zone. In addition, it has urban development requirements more appropriate for the consolidation of office centers and smaller or service-oriented companies. Through this approach, the aim is to encourage services and complementary uses for industrial activity, such as: office buildings, warehouses, bonded warehouses (almacenes fiscales), customs facilities, and logistics services.

. The uses in this zone are of lesser impact; industries primarily of risk type "B" (moderate risk) and "C" (low risk) are permitted, in order to create a transition between industrial and residential use.

. Not all industries in risk group "B" or "C" are permitted in the Storage and Logistics Zone, since despite not posing major risks to human health, they may generate negative externalities in the urban environment, such as increased vehicle traffic and air pollution.

Regulations

Zoning of the Canton of Flores in this Regulation. In this zone, industrial uses, non-industrial uses, and certain special uses shall be permitted, which group various activities by type.

An industrial use that includes the manufacturing of products and goods made from wood pulp, paper, or cardboard. Also classified under this use are activities related to the publication of printed materials or recorded media, as well as service activities associated with printing establishments. The following activities are permitted under this category:

a- Printing or engraving of stationery and labels.

b- Service activities only when associated with printing establishments: bookbinding, type production, plate-making.

c- Publishing of books, pamphlets, music books, and other publications.

d- Publishing of newspapers, magazines, and other periodical publications.

e- Publishing of recorded media.

f- Other publications: photographs, engravings, postcards, timetables, forms, posters, art reproductions, and others.

g- Printing of periodical publications, books, maps, music, posters, catalogs, stamps, and banknotes.

An industrial use that includes only the activity of footwear manufacturing, which shall be permitted with the exception of cases where the footwear is made from molded plastic.

Each activity is accompanied by the corresponding code from the International Standard Industrial Classification (ISIC), the code used by the Ministry of Health of Costa Rica (MINSA), and the risk group to which it belongs according to that same Ministry.

Table 4. Summary of industrial uses permitted in the Storage and Logistics Zone

Notes on Table 4:

The following activities shall be permitted: Photocopying services, Cafeterias, Convenience stores, Physical fitness gyms, Places of worship, Daycare centers, and Banks, solely to provide services to the employees of a specific industry or company. These services must be located within the premises of the industry or company, and their size shall be governed by the provisions set forth in Table 1.

A special use that includes wholesale or retail sales activities exclusively of products manufactured by the same industry. The construction area shall have a maximum of 100 square meters.

A use that includes office activities such as logistics, business operations, call centers, and others.

A use that includes the rental of certain machinery and various transportation equipment. The following activities are permitted under this category:

a- Rental of land, air, or water transportation equipment.

b- Rental of office machinery and equipment.

c- Rental of other types of machinery and equipment, n.e.c.

A use that includes the specific activity of health services for technical testing and analysis.

A use that includes only the special activity of waste collection centers for metallic and non-metallic recycling.

Each activity is accompanied by the corresponding code from the International Standard Industrial Classification (ISIC), the code used by the Ministry of Health of Costa Rica (MINSA), and the risk group to which it belongs according to that same Ministry.

Table 5. Summary of special uses permitted in the Storage and Logistics Zone

n.e.c. = not elsewhere classified.

The minor industrial uses permitted in the Storage and Logistics Zone are listed in the following table:

Table 6. Minor industrial uses permitted in the Storage and Logistics Zone

For minor industrial uses, only those whose construction area is less than 2,000 square meters (m²) shall be permitted.

General Considerations . The definition of urban development restrictions (restricciones urbanísticas) is based on the classification of the canton of Flores into different zones. The characterization of these zones reflects the particular features of the different sectors that make up the canton.

. Urban development restrictions are the parameters used to establish the extent to which lots may be developed; these restrictions are classified under four major themes: heights, setbacks (retiros), definition of impervious surfaces (building footprint (huella) and lot coverage (cobertura)), and minimum lot frontage.

. In determining each of the proposed values, aspects such as landscaping, densification, productive and tourist activities, environmental protection, and water resource availability, among others, have been considered.

. The minimum lot size and frontage established in this title constitute restrictions that apply exclusively to new subdivisions (fraccionamientos) in the canton of Flores.

. For this reason, special regulations are created for all lots that were subdivided and duly registered before this regulation came into force. Through this provision, the aim is to ensure that these lots may be developed by their owners.

Specific Considerations . This chapter provides definitions for the concepts used throughout this Regulation.

. The urban development restrictions applicable to a lot are those established for the zone in which that lot is located; likewise, if a lot falls within two zones, it must comply with the requirements defined for both zones.

. An additional regulation was established for lots that are equal to or larger than 1,500 m² and are located in two zones, one of which is a Mixed Zone.

. In the case of the Canton of Flores, approximately 50% of the lot was assigned to each zone, so that both portions may be developed under equal conditions.

. In addition, when determining adjacent zones, those that share the majority of uses were considered, so that the lot may be developed and utilized without causing a significant negative impact on the other zones with which it borders.

. From the study of conditions across the different lots, three cases were identified:

. Case 1. Lots with one or two frontages on a public road.

. Case 2. Lots with one frontage on a public road and exceptional access for residential use.

. Case 3. Lots with frontage on a public road without exceptional access for residential use.

Regulations

As a complement to the other definitions set forth in the remaining regulations of this Regulatory Plan, the following definitions are established for the understanding and interpretation of this title:

Sidewalk (Acera): Part of the public right-of-way, normally located along its edges, reserved for pedestrian traffic.

Sanitary sewer system (Alcantarillado sanitario): A system of pipes that collects and transports wastewater for subsequent treatment.

Height (Altura): The vertical distance measured from the official floor level to the highest point of the building. It does not include antennas or any other element above the roofline.

Clear height (Altura libre): The distance between the finished floor level and the ceiling, or, if there is no ceiling, up to the beginning of the roof support structure or the intermediate floor.

Front green setback (Antejardín): The space within the front setback that must be left as a green area free of impervious surfaces.

Lot coverage (Cobertura): The percentage (%) of land that may be used for construction. This value includes any impervious surface, roofed area, vehicle driveways, pathways, accesses, parking areas, and construction in general.

Density (Densidad): The ratio between the number of dwellings or residential units and the area of land designated for residential use (dwellings per hectare).

Industrial establishment (Establecimiento industrial): Buildings associated with the industrial uses permitted in the canton. This category includes: industrial buildings, storage tanks, silos, chimneys, and other infrastructure necessary for industrial activities.

Lot frontage (Frente de lote): The length of the property along its front line facing a public road.

Building footprint (Huella): The maximum area (m²) that may be used for construction. This value includes any impervious surface, roofed area, parking areas, and construction in general.

Municipality (Municipalidad): A state legal entity with territorial jurisdiction over the canton of Flores. It is responsible for administering local services and interests, with the aim of promoting the integrated development of the canton.

Finished floor level (Nivel de piso terminado) (N.P.T.): The internal floor level of a building, measured from the finished flooring material, where pedestrian traffic takes place. This applies to each floor of a building.

Official floor level (Nivel oficial de piso): Corresponds to the finished level of the sidewalk adjacent to the property. In the case of lots with two or more frontages on a road, the official floor level corresponds to the finished sidewalk level on the road with the lowest elevation adjacent to the property.

Underground levels (Niveles subterráneos): Spaces constructed partially or fully below ground level relative to the official floor level.

Corner chamfer (Ochava o chaflán): The cut made to the building or wall at the corner of a block.

Maximum depth (Profundidad máxima): The maximum permitted distance from the finished floor level of the first floor of a building to the finished floor level of the lowest underground level (lower level).

First floor (Primer piso): The first level of a building immediately above the official floor level. This is generally the level through which the building is accessed.

Setbacks (Retiros): Open, unbuilt spaces located between a building and the boundaries of the respective property.

Front setback (Retiro frontal): An open, non-buildable space located between the front boundary of the lot and the nearest part of the physical structure or construction.

Side setback (Retiro lateral): An open, non-buildable space located between the side boundary of the lot and the nearest part of the physical structure or construction. It may be covered with impervious surfaces provided that the applicable maximum lot coverage restriction for the zone is met.

Rear setback (Retiro posterior): An open, non-buildable space located between the rear boundary of the lot and the nearest part of the physical structure or construction. Corner lots have no rear setback, only side and front setbacks.

Residential unit (Unidad habitacional): Any building intended for use as a dwelling or apartment.

Minimum lot size (Tamaño mínimo de lote): The minimum area required for a subdivision, expressed in square meters (m²) and subject to the zone in which the subdivision is located.

Specific Considerations . The maximum heights in the canton of Flores are established based on a set of variables and the development possibilities available at each site.

. Height control within the influence areas of the country's airports is the responsibility of the General Directorate of Civil Aviation (Dirección General de Aviación Civil). For the approach surface of the Juan Santamaría International Airport located in the canton of Flores, the maximum height is 2 stories. However, given the authority of that directorate to authorize heights exceeding this limit, this chapter regulates the maximum heights permitted in such cases, once the corresponding authorization has been obtained.

. The determination of maximum heights takes into account the reasonable values achievable given the operations of the Juan Santamaría International Airport. Accordingly, medium heights are encouraged in the southern part of the canton, which is less affected by this variable, while in the districts of San Joaquín and Barrantes, heights are more restricted.

. Medium-rise construction allows for more efficient use of unbuilt spaces through densification, concentrating workplaces and residential units, while also maximizing the benefit of high land values; it is a practical solution as long as the requirements of good urban and architectural design are met. Additionally, as a landscape conservation strategy and to preserve the human scale in the urban environment, medium heights are promoted.

. The incorporation of medium-rise housing is an important measure that should be taken up and strengthened, especially in the more accessible areas of the canton, as an essential strategy for better utilization of existing urban infrastructure. However, the availability of basic services is always a prerequisite for any development.

Regulations

Map 2 of this Regulation establishes the maximum permitted heights in stories, in accordance with the height restriction arising from the approach zones of the Juan Santamaría Airport. The corresponding height in meters shall be 4 m per story, or otherwise the height indicated for each zone in this title. The maximum permitted heights may not exceed either the number of stories or the height in meters.

a- The road is located below the site where construction will take place.

b- The difference between the official floor level and the level at which the construction will be located is equal to or greater than three meters.

To construct more than 2 stories or 8 m, the study and approval of the General Directorate of Civil Aviation is required as an indispensable prerequisite.

The following rules apply:

a- On lots with an area of less than 80 m², two stories may be built.

b- On lots with an area ranging from 80 m² to less than 160 m², with a minimum frontage of 6 m, 2 stories are permitted.

c- On lots with an area ranging from 160 m² to less than 500 m², with a minimum frontage of 7 m, 3 stories are permitted.

d- On lots with an area ranging from 500 m² to less than 1,200 m², with a minimum frontage of 9 m, 4 stories are permitted.

e- On lots with an area of 1,200 m² or more, with a minimum frontage of 15 m, 5 or 6 stories are permitted.

Specific Considerations . Front setbacks contribute to improving the image of the city and population centers.

. Front setbacks or front green setbacks constitute a transition space between the urban environment and the dwelling, respecting the urban space as an area of community coexistence, not only through the creation of visual stimuli but also through a harmonious relationship achieved by means of vegetation (design of pedestrian pathways).

The front setback (retiro frontal) or front yard (antejardín) space may serve to facilitate the incorporation of wastewater (aguas servidas) collection infrastructure, underground electrification, and other utilities.

When there are windows facing a shared boundary (colindancia), or walls made of combustible materials, a side setback (retiro lateral) is essential in order to ensure ventilation, lighting, privacy, and to minimize, as much as possible, the potential spread of fires.

All setbacks must be consistent not only with the height of the dwellings but also with the zone (zona) in which they are located, given that each location has distinct cultural and social conditions.

Regulations

For the canton (cantón) of Flores, three types of setbacks are established: front, rear, and side. The regulation of each of them is set forth in this chapter.

Regardless of the zone in which the lot to be developed is located, the front setback shall comply with the following provisions:

a- It shall be a free green area; therefore, the surface may not be covered or sealed. The foregoing is subject to the exceptions established in subsection b of this article.

b- In front yard areas, only the construction of open parking spaces, transformers, connection elements and utility meter modules, garbage receptacles, and access ways is permitted.

c- Front setback for commercial and service uses: in commercial premises located in the Commercial Zone, Mixed Zone, and San Joaquín Centro Zone, the front yard area within the front setback shall be equipped with street furniture (mobiliario urbano), planted with trees, and accessible to pedestrians; additionally, any necessary sidewalk (acera) improvements and widening works must be carried out.

d- Any portion of the front setback that is sealed shall be counted as part of the lot coverage (cobertura).

Regardless of the zone in which the lot to be developed is located, the side and rear setbacks (retiros laterales y posteriores) shall comply with the following provisions:

a- When the building is constructed with combustible materials, a minimum side setback of 1.5 m must be provided.

b- When a window faces a shared boundary, a side or rear setback must be provided in accordance with the height of the building, observing the following minimums:

b.1. 3 m for a building with a height of two stories or 8 m or less.

b.2. 1 additional meter per additional story, up to a maximum setback of 10 m.

c- In the event that the building has no window facing a shared boundary, no side setback shall be required, but a rear setback shall be required.

d- Side or rear setbacks may be used as a garden, as a wastewater treatment system (sistema de tratamiento de aguas residuales) absorption area, or as an access road to the rear portion of the lot.

e- Both the side and rear setbacks may be sealed, provided that, when added to the remaining sealed area of the lot, the permitted lot coverage for the zone is not exceeded.

Regardless of the zone in which the lot to be developed is located, the side and rear setbacks shall comply with the following provisions:

a- It may be a strip parallel to the shared boundary or may be replaced by interior gardens that provide adequate natural ventilation and lighting to the various spaces. Every interior garden corresponding to the rear setback must have a minimum dimension of 3 m by 3 m.

b- Its numerical relationship with the front setback may be interchanged in the event that the topographic slope conditions require it for the placement of a wastewater treatment system.

33 of the Ley Forestal número 7575 and its amendments must be respected.

a- Case 1. When a side setback is used as a pedestrian access path to the building, it shall have a minimum width of 2 m and must be suitable for pedestrian circulation.

b- Case 2. When a side setback is used as an access road to parking at the rear of the lot, it shall have a minimum width of 3.6 m and must be suitable for pedestrian and vehicular circulation. Lots that locate their parking area at the rear of the building may increase their sealed surface area by 5%.

The following figure is a representation of the foregoing:

[if gte vml 1]><v:shapetype id="_x0000_t75" coordsize="21600,21600" o:spt="75" o:preferrelative="t" path="m@4@5l@4@11@9@11@9@5xe" filled="f" stroked="f"> <v:stroke joinstyle="miter"/> <v:formulas> <v:f eqn="if lineDrawn pixelLineWidth 0"/> <v:f eqn="sum @0 1 0"/> <v:f eqn="sum 0 0 @1"/> <v:f eqn="prod @2 1 2"/> <v:f eqn="prod @3 21600 pixelWidth"/> <v:f eqn="prod @3 21600 pixelHeight"/> <v:f eqn="sum @0 0 1"/> <v:f eqn="prod @6 1 2"/> <v:f eqn="prod @7 21600 pixelWidth"/> <v:f eqn="sum @8 21600 0"/> <v:f eqn="prod @7 21600 pixelHeight"/> <v:f eqn="sum @10 21600 0"/> </v:formulas> <v:path o:extrusionok="f" gradientshapeok="t" o:connecttype="rect"/> <o:lock v:ext="edit" aspectratio="t"/> </v:shapetype><v:shape id="Imagen_x0020_6" o:spid="_x0000_i1032" type="#_x0000_t75" style='width:375pt;height:105.75pt;visibility:visible;mso-wrap-style:square'> <v:imagedata src="https://sinalevi.go.cr/ImagenesSINALEVI\Normativa\2020-2029\2026\RM_0_A_107046\18188D\image001.emz" o:title=""/> </v:shape><![endif][if !vml][endif]

The minimum dimension of the corner cutoff corresponds to the average of the two front sidewalks of the property, but in no case shall it be less than 1.5 m measured from the corner.

In those parcels where the angle of the intersection is not 90°, the Municipality shall define the corner cutoff setback.

Overhangs or projecting elements at corner cutoffs are permitted from a height of 5 m or the second floor, whichever is greater, and must not extend beyond the property line.

Specific Considerations . It is necessary to preserve a significant and well-established percentage of green area to buffer the impact of rainfall and promote the improvement of urban hydrological systems.

. Very high lot coverage percentages are detrimental to the urban image and the quality of life of dwelling occupants, as natural ventilation and lighting become more difficult; in addition to these concerns, under the possible use of an individual wastewater treatment system in homes and commercial establishments, it is necessary to have sufficient area for its placement (the most common case being a septic tank (tanque séptico) with its drainage field).

. Lot coverage values will be higher in locations served by a sanitary sewer (alcantarillado sanitario) connected to an adequate wastewater treatment plant (planta de tratamiento).

. A factor that encourages an increase in the lot coverage percentage is the presence of underground parking.

. It is necessary to incorporate open and recreational areas within a dwelling, both for children and for adults; therefore, the standards established in this chapter with respect to the lot coverage percentage seek a reasonable coverage value so that each dwelling has a free space designated for such purposes.

Regulations

Urban Development Restrictions for the canton of Flores, of this Regulation.

Specific Considerations . Front yards (antejardines) are a percentage of the front setback that must be left as a free green area. This space is important because it serves several functions:

It is the exterior vestibule of buildings, in a way that allows privacy inside: it separates internal from external activities, contributes to reducing noise levels, and improves internal climatic conditions when trees and shrubs are present.

It contributes to the urban landscape, as it improves the image of settlements by giving greater breadth to the immediate public space and generates shade along pedestrian routes.

. Both the location of a tree and the type of species placed in the front yard must be regulated, as these aspects undeniably affect the habitability and quality of public spaces.

. Special attention must be paid to the type of species chosen for a given location, so as to avoid, for example, species that, due to their size or lack of maintenance, impede access for emergency vehicles. It is also important to consider species that do not generate negative impacts, such as the destruction of sidewalks by root action or excessive leaf and fruit drop, among others.

. It is important that at least 50% of the chosen species be native, as this supports local urban wildlife. Additionally, the presence of trees in the city benefits migratory bird species.

Regulations

In any use requiring a front setback dedicated to green areas, the front yard shall be planted with trees, turfed (enzacatado), or both. The spaces necessary for access ways or open parking areas, made of sealing materials such as paving, paving blocks, concrete, or others, may not exceed 50% of the front yard, except in the case of commercial uses as established in the following article.

For such purposes, said trees may not be spaced more than 5 meters apart, and at least 50% shall be species listed in Anexo 3 of the Reglamento de Construcciones: Especies Arbóreas Recomendadas.

Specific Considerations . For each category of the general zoning plan, a series of guidelines corresponds that establishes the degree of intervention that territory will have. The urban development restrictions correspond to those parameters, which establish how the various sectors that make up the canton of Flores may be used.

. Due to the magnitude and level of importance that the establishment of the Industrial Zone and the Storage and Logistics Zone represents for the canton, their urban development restrictions will be addressed separately.

Regulations

All content of this table is of a regulatory nature and is of mandatory compliance.

In any case, the regulations applicable to this type of land must be observed.

Table 7. Urban Development Restrictions for the canton of Flores

*CP: Small Commercial (Comercio Pequeño) CM: Medium Commercial (Comercio Mediano) *CG: Large Commercial (Comercio Grande)

To construct more than 2 stories (pisos), it is an indispensable prerequisite to obtain the study and approval of the Dirección General de Aviación Civil.

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Article Data Sheet 117

Specific Considerations . It is necessary to clarify that, for the purposes of this Master Plan (Plan Regulador), density is treated conceptually and not as a regulatory parameter. This is primarily due to the practical difficulties this concept presents in terms of enforcement and application. For this reason, population density is regulated through lot sizes, lot coverage (cobertura) ratios, and building heights. In areas where a higher concentration of population is intended, greater heights and coverage ratios are established.

. Regarding the maximum number of dwellings or residential units (unidades habitacionales) permitted on each parcel, there are urban development restrictions, parking requirements, drainage area requirements or areas for treatment plants (planta de tratamiento) (where necessary), and minimum sizes for residential units, all set forth both in these regulations and in national legislation, which limit that number.

. The calculation of the maximum number of residential units per lot depends primarily on the minimum size of the residential unit to be developed, as defined in the Reglamento de Construcciones for residential buildings or apartment buildings, as the case may be. A parking correction factor is also included to account for the parking requirements for each residential unit, as defined in the Reglamento de Vialidad.

Regulations

The maximum number of residential units in horizontal development per lot or parcel, for all zones where residential use is permitted, is defined by the following equation:

[Formula image] Where:

𝑁𝑁? = maximum number of residential units in horizontal development (rounded down to the nearest whole unit) 𝐴𝐴𝐿𝐿 = Area of the lot or parcel Cob = Maximum coverage for the lot according to Cuadro 7.

𝑨𝑨𝒎𝒎𝒎𝒎𝒎𝒎 = Minimum area of a residential unit as defined in the Reglamento de Construcciones for residential buildings (Artículo 132) or apartment buildings (Artículo 143).

𝑭𝑭𝒑𝒑 = Parking correction factor: 4.13 m² for residential units with 1 or 2 bedrooms, or social-interest housing (vivienda de interés social), or 8.25 m² for residential units with 3 or more bedrooms. When underground parking is used, 𝑭𝑭𝒑𝒑 equals zero.

Article Data Sheet 118

The maximum number of residential units in vertical development per lot or parcel, for all zones where residential use is permitted, is defined by the following equation:

[Formula image] Where:

𝑁𝑁𝑣𝑣 = maximum number of residential units in vertical development.

𝑁𝑁? = maximum number of residential units in horizontal development (Article 119) 𝑁úmero de piso = Maximum number of floors permitted for the lot or parcel according to Cuadro 7 and Chapter 11 of these regulations.

Article Data Sheet 119

Specific Considerations Heights . The canton of Flores, due to its proximity to the Juan Santamaría International Airport, is highly restricted with respect to maximum heights, particularly in those sections located within the Transition Surface and the Right-Hand Approach Surface (eastern side), the Inner Horizontal Surface, and the Conical Surface of the Juan Santamaría International Airport. For this reason, height restrictions are subject to approval by the Dirección General de Aviación Civil.

. In the case of industrial establishments, the maximum height of buildings shall be such as to allow for the adequate development of the industrial use; this is regulated by means of greater permitted elevations applicable exclusively to industrial establishments, including: industrial warehouses (naves industriales), chimneys, storage tanks, silos, and any other infrastructure necessary for the development of the activities permitted in this zone.

Coverage percentage . The sealing of large areas for industrial use entails an increase in surface runoff (escorrentía superficial) that raises river flow volumes and may cause downstream flooding. Therefore, this Regulation seeks solutions with respect to the impervious coverage (impermeabilización) of land and to control building coverage through the establishment of restrictions such as the maximum coverage percentage and the minimum lot size.

. This increase in surface runoff may exceed the hydraulic capacity of the stormwater sewers (alcantarillados pluviales) and cause the overflow of rivers receiving those waters. It is therefore necessary to properly manage stormwater (aguas pluviales), using infrastructure measures for its retention and/or treatment for subsequent use. Some of the possible uses for these waters include:

Supply of fire hydrants and fire protection systems, taking into account the pressure requirements specified by the Cuerpo de Bomberos (Fire Department). Garden irrigation systems.

Car washing.

Sanitary facilities.

Other industrial processes that do not require high-quality water, thereby reducing demand for drinking water.

. In the case of the Industrial Zone and the Storage and Logistics Zone, the lot sizes and maximum percentages of impervious coverage established are high, as they must allow for the adequate development of the infrastructure necessary for the establishment and consolidation of industrial activities. Maximum coverage percentages include areas designated for road circulation, stormwater management systems, and wastewater (aguas residuales) treatment systems. This ensures compliance with national regulations while maximizing land use.

Setbacks . Through the establishment of minimum setbacks (retiros mínimos) — front, side, and rear — multiple benefits are achieved, including:

Providing a certain degree of barrier against the spread of fire in the event that one of the industrial warehouses catches fire, since setbacks are part of passive fire protection measures, functioning as firebreaks.

Enabling emergency and rescue vehicles (fire trucks, ambulances, etc.) to pass to the rear or side of a building in the event of an emergency, pursuant to the "Manual de disposiciones técnicas generales sobre seguridad humana y protección contra incendios, versión 2012." Helping to reduce the transmission of vibrations or noise from an industrial facility to adjacent infrastructure.

Facilitating proper air circulation between warehouses, contributing to natural ventilation and the dissipation of heat generated in some industrial processes.

Contributing to natural lighting of those spaces, particularly through skylighting (iluminación cenital).

Facilitating the incorporation of wastewater collection infrastructure, underground electrical installations, and similar services.

. For the Industrial Zone, it is essential that the side and front setbacks have dimensions that facilitate the maneuvering of all types of vehicles (particularly cargo vehicles) within the company's or industrial facility's own property, with the aim of avoiding the need to perform such maneuvers on public roads. For the foregoing reason, these Regulations establish minimum lot frontages and generous front setbacks.

. Considering the possible configurations that industrial facilities may have, the location of the maneuvering area will depend on the architectural design; in some cases, this will necessitate increasing the minimum dimensions established, since minimum turning radii for heavy vehicles (five or more axles) must be taken into account. In addition, the geometry of access points must allow all vehicles to enter and exit the industrial facilities without obstructing the free flow of traffic on public roads.

. Industrial developments must have their own maneuvering yards and vehicle waiting areas, separate and distinct from the parking spaces for private vehicles.

Regulations

For the development of industrial condominium lots, the urban planning guidelines established in Chapter 17 on Industrial Condominiums of the Reglamento de Fraccionamiento, Urbanizaciones y Condominios must be followed.

Article Data Sheet 120

Cuadro 8 Urban development restrictions for the Industrial Zone and the Storage and Logistics Zone

*For any construction other than an industrial establishment, the requirements set forth in Map 2: Maximum heights for the canton of Flores of these Regulations must be met.

Article Data Sheet 121

All construction carried out within the Industrial Zone must comply with the following provisions:

a- In the case of industrial establishments, as defined in the Reglamento de Construcciones of this Master Plan, up to 3 floors for buildings or a maximum height of 23 meters for other structures are permitted.

b- For any construction other than an industrial establishment, the requirements set forth in Map 2. Maximum heights for the canton of Flores of these Regulations must be met.

Article Data Sheet 122

All construction carried out within the Storage and Logistics Zone must comply with the following provisions:

a- In the case of industrial establishments, as defined in the Reglamento de Construcciones of this Master Plan, up to 3 floors for buildings or a maximum height of 23 meters for other structures are permitted.

b- For any construction other than an industrial establishment, the requirements set forth in Map 2. Maximum heights for the canton of Flores of these Regulations must be met.

Article Data Sheet 123

Article Data Sheet 124

The setbacks for lots located in the Storage and Logistics Zone, as well as in the Industrial Zone, are those established in the following articles. For the development of industrial condominium lots, the urban planning guidelines established in Chapter 17 on Industrial Condominiums of the Reglamento de Fraccionamiento, Urbanizaciones y Condominios of this Master Plan must be followed.

Article Data Sheet 125

The following rules shall apply:

a- Industrial Zone: The minimum front setback is 12 meters. This distance must be maintained along at least 50% of the lot frontage; on the remaining 50%, a minimum setback of 6 m is permitted.

b- Storage and Logistics Zone:

b.1. For industrial uses: The minimum front setback is 12 m. This distance must be maintained along at least 50% of the lot frontage; on the remaining 50%, a minimum setback of 6 m is permitted.

b.2. For non-industrial uses and special uses: The minimum front setback is 5 m. From the second floor onward, a minimum front setback of 4 m may apply.

Article Data Sheet 126

The following rules shall apply:

a- Industrial Zone: The minimum permitted rear setback is 6 m.

b- Storage and Logistics Zone:

b.1. For industrial uses: The minimum permitted rear setback is 6 m.

b.2. For non-industrial uses and special uses: The minimum permitted rear setback is 3 m.

Article Data Sheet 127

In both the Industrial Zone and the Storage and Logistics Zone, one of the side setbacks must be paved with an impervious surface capable of bearing the weight of a rescue ladder, which for the purposes of this regulation is considered to be 35 metric tons.

Article Data Sheet 128

For all buildings to be constructed in the Industrial Zone, the minimum permitted side setback is 6 m. This setback shall be maintained on both sides of the construction.

Article Data Sheet 129

For all buildings to be constructed in the Storage and Logistics Zone, the minimum permitted side setback is 6 m. This setback shall be maintained on both sides of the construction, and the following rules shall apply:

a- Single-story buildings with a height less than or equal to 18 m: On one side of the building, a minimum setback of 3 m must be maintained, regardless of the presence of windows. On the other side of the building, if windows exist the setback shall be 1.5 m; if there are no windows, no setback is required.

b- Buildings with more than one story, or single-story buildings with a height greater than 18 m:

b.1. For the first floor: On one side of the building, a minimum setback of 3 m is required, regardless of the presence of windows. On the other side of the building: if windows exist, the setback shall be 1.5 m; if there are no windows, no setback is required.

b.2. For the second floor and above: On one side of the building, a minimum setback of 3 m is required, regardless of the presence of windows. On the other side of the building: if windows exist, the setback shall be 2 m; if there are no windows, no setback is required.

Article Data Sheet 130

Cuadro 9 Minimum permitted side setbacks for buildings in the Industrial Zone and the Storage and Logistics Zone

Article Data Sheet 131 CHAPTER 14. URBAN DEVELOPMENT RESTRICTIONS FOR EXISTING AND DULY REGISTERED LOTS WITH AN AREA SMALLER THAN THE MINIMUM PERMITTED IN EACH ZONE Specific Considerations . This chapter sets out restrictions for the use of lots that were subdivided (fraccionamiento) and previously registered with the Registro Nacional prior to the entry into force of the Master Plan and that do not meet the minimum sizes established for the zone in which they are located.

. For lots with an area of less than 160 m², special construction restrictions shall apply according to the area they possess and the zone in which they are located.

. Within the set of lots with an area of less than 160 m², two ranges are defined: lots with an area ranging from 80 m² to less than 120 m², and lots with an area ranging from 120 m² to less than 160 m².

. The minimum lot area of 80 m² is established on the basis of a minimum housing area of 50 m² plus 30 m² of impervious-surface-free area to accommodate the sewage (aguas negras) treatment system and its drainage field.

. Maintaining an area free of impervious coverage allows for adequate natural ventilation and lighting of the rooms of the building and for the placement of a wastewater treatment system.

Regulations

a- Sufficient natural lighting and ventilation of interior spaces must be ensured.

b- Sufficient space for the treatment of the corresponding wastewater and the drainage for the percolation of water must be ensured, if soil conditions allow their use.

Article Data Sheet 132

Article Data Sheet 133

Article Data Sheet 134

a- When not connected to a sanitary sewer system with a treatment plant: an area of 30 square meters must be left free of construction and impervious coverage.

b- When connected to a sewer system with a treatment plant: an area of 15 square meters must be left free of construction and impervious coverage.

Article Data Sheet 135

50%.

Article Data Sheet 136

that lot.

Article Data Sheet 137

Cuadro 10 Construction restrictions for existing and duly registered lots prior to the entry into force of the Master Plan, with an area smaller than the minimum permitted in each zone

Article Data Sheet 138

Specific Considerations . The canton of Flores (primarily the western portion of the canton) is highly restricted with respect to maximum heights, as it is located very close to the Juan Santamaría International Airport. For this reason, a potential option for urban growth may take the form of expansion "downward" through the construction of underground levels, thereby achieving greater use of the land.

. However, this underground growth must be planned and controlled, as it is necessary to limit the scale of projects developed in the canton, taking into account the capacity of buildings to attract people and generate trips, without incurring negative consequences such as traffic congestion, social problems, health issues, and others. This is the primary reason why these Regulations limit the number of underground levels of a building in the canton of Flores.

. The complexity involved in meeting, at underground levels, the requirements for potable water supply and the evacuation of wastewater generated in such spaces must also be taken into account. Through the restriction on the maximum number of underground levels, the aim is also to reduce evacuation time from the building in the event of an emergency.

. The construction of underground levels is contingent upon the developer conducting the relevant technical studies to determine the soil characteristics, hydrogeological characteristics, and specific requirements of the area, in order to address any type of problem and carry out the design and construction in a responsible manner.

. It is very important to consider the ventilation and lighting of underground spaces, taking into account the technical solutions necessary to provide them with adequate ventilation and lighting, as set forth in the Reglamento de Construcciones of this Master Plan.

Regulations

Article Data Sheet 139

Article Data Sheet 140

For any type of underground construction, the use of public roads to increase the usable area of the construction is prohibited.

Article Data Sheet 141

For any construction, the maximum permitted number of underground levels shall be three, measured from the official floor level (nivel oficial de piso) to the finished floor level (nivel de piso terminado) of the lowest underground level.

Article Data Sheet 142

For any construction, the maximum permitted depth shall be 10 meters, measured from the official floor level to the finished floor level of the lowest underground level.

Article Data Sheet 143

The minimum height for any underground level shall be 2.20 meters above the finished floor level.

[Images]

Ficha Artículo 1

a- Zona San Joaquín Centro b- Zona Comercial c- Zona Mixta d- Zona Predominantemente Residencial e- Zonas Residenciales f- Zonas de Expansión g- Zona de Almacenamiento y Logística h- Zona Industrial Ficha Artículo 2

Cada una de estas zonas listadas, permite una serie de usos específicos, los cuales se establecen puntualmente en los cuadros sobre usos de suelo y actividades permitidas según zona.

a- Zona San Joaquín Centro. Se define aquella zona localizada en el casco central de San Joaquín. El propósito de esta zona es procurar el desarrollo armónico de funciones comerciales y residenciales que sean totalmente compatibles y que permitan complementar el atractivo urbano y arquitectónico del casco central de San Joaquín.

b- Zona Comercial: Se define aquella zona para albergar las actividades comerciales de mayor envergadura e impacto tales como centros comerciales grandes, ferreterías y depósitos de materiales grandes y supermercados grandes, entre otras actividades.

c- Zona Mixta: Se define aquellas zonas destinadas al desarrollo de diversidad de usos comerciales y de servicios de tamaño mediano y pequeño, así como usos residenciales.

d- Zona Predominantemente Residencial. Se define a la zona destinada al uso residencial y que podrá ser complementada con actividades comerciales y de servicio de pequeño y mediano tamaño.

e- Zonas Residenciales. Son aquellas zonas destinadas al uso residencial. Se categorizan en residencial tipo 1 y tipo 2.

e.1. Zona Residencial Tipo 1. Es toda aquella zona destinada primordialmente al uso residencial. Se permiten actividades comerciales pequeñas, básicas y de necesidad inmediata tales como pulperías, bazares, salones de belleza, guarderías, entre otras.

e.2. Zona Residencial Tipo 2. Se refiere a zonas residenciales ya establecidas con pocas posibilidades de expansión. Se permiten actividades básicas tales como panaderías, pulperías, bazares, verdulerías, entre otras.

f- Zonas de expansión. Las zonas de expansión se clasifican en tipo 1 y tipo 2.

f.1. Zona de Expansión Tipo 1: Aquellas zonas que cuentan actualmente con gran espacio disponible y potencial para el desarrollo de usos recreativos necesarios para la población y para albergar el crecimiento futuro de la población f.2. Zona de Expansión Tipo 2: Se refiere a la zona con importante cobertura boscosa cercana a la zona de protección del río Segundo. En ella se promueven principalmente actividades amigables con el ambiente y que no generen impactos grandes ni una alta densidad de población tales como ecoalbergues, centros de investigación científica y centros de manejo de fauna.

Ficha Artículo 3

Los límites de cada una de estas zonas se encuentran en el Mapa 1. Zonificación del cantón de Flores.

Ficha Artículo 4

Es la categoría donde se permite el establecimiento y desarrollo de las actividades industriales de mayor impacto. Corresponde a una categoría de zona donde se admite el establecimiento de la mayor variedad de industrias, incluyendo algunas pertenecientes al grupo de riesgo "A", según el Reglamento general para permisos sanitarios de funcionamiento, permisos de habilitación y autorización para eventos temporales de concentración masiva de personas, otorgados por el Ministerio de Salud, Decreto N° 43432-S y sus reformas.

Ficha Artículo 5

Se ubica alrededor de la Zona Industrial, es una zona orientada a la prestación de servicios de aduana, logística, bodegas y demás usos complementarios a la actividad industrial. También corresponde a un área destinada para el desarrollo de servicios tales como centros de oficinas y otros servicios complementarios.

Ficha Artículo 6

Zonificación del Cantón de Flores.

Ficha Artículo 7

a. Uso conforme: Uso que por su localización dentro de la Zonificación del Plan Regulador, puede ubicarse en la zona donde se solicita.

b. Uso no conforme: aplicable a aquellas actividades que contaban con autorización para funcionar de previo a la publicación de este Plan Regulador y que por las normas contenidas en éste, ahora se considera no conforme con la zona en la cual se ubica. Podrán seguir funcionando; se permite realizar obras de mantenimiento que sean para adapatarse a la norma vigente de salud, accesibilidad y seguridad, siempre que no amplíe su área constructiva.

c. Uso no permitido: se otorga a aquellos casos en los que se desea ubicar una nueva actividad en una zona donde no se permite. Esta certificación no podrá generar posteriores autorizaciones para el desarrollo de la actividad solicitada.

d. Uso no listado: se encuentra en esta categoría, toda aquella actividad que no se encuentre en el listado contenido en el TÍTULO II del presente reglamento. Deberán ser analizadas por la administración municipal y según sus características, usar las restricciones de la actividad que más se le asemeje. De previo a la toma de la decisión, el funcionario municipal a cargo deberá consultar a la Junta Estratégica de Planificación Territorial de Plan Regulador.

Ficha Artículo 8

Consideraciones generales . Las actividades que se desarrollen en un determinado lugar tienen que estar acorde con las potencialidades del mismo y en equilibrio con el medio ambiente. Las normas del Plan Regulador van orientadas a fortalecer ese potencial y a promover un desarrollo de la región en los ámbitos económico, social y ambiental.

. Dadas las posibles incompatibilidades (conflictos) entre diferentes usos que se pueden dar en un área determinada, la regulación define zonas específicas donde se podrán o no desarrollar las distintas actividades humanas, ya sea de una zona urbana o no. Esto, además de tomar en cuenta la realidad de la zona y las actividades que se han desarrollado a lo largo del tiempo.

Consideraciones específicas . Para definir las actividades y su posible localización, se utilizaron los siguientes criterios para permitirlas o no en las diferentes zonas:

1. El Plan Regulador tiene como principio básico, la protección y mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes del cantón de Flores, desde el punto de vista del ser humano como usuario y actor determinante del sistema urbano.

2. Los impactos positivos o negativos de un cierto uso, determinan la conveniencia o prejuicio de la localización de esa actividad en zonas con una aptitud definida.

3. La selección de la compatibilidad de un uso con la zona, se hace a partir de la vocación principal de esa zona. Así, las zonas residenciales tendrán como prioridad el uso habitacional y las actividades que allí se puedan establecer estarán en función al uso residencial.

4. Los impactos de muchas de las actividades dependerán de manera directa del tamaño de la misma.

Debido a esto, muchas de las actividades tienen una restricción para su extensión, buscando el beneficio, tanto del propietario, como de los vecinos.

5. Para determinar la escala de un uso, además del área de construcción, se utilizan otros criterios tales como: Impactos a los vecinos (a mayor cantidad de impactos, mayores restricciones para esa actividad). Entre esos impactos se pueden mencionar el estacionamiento, la afluencia de personas (peatones o en vehículo), ruido, contaminación del aire, olores y otros más que se especifican en cada caso.

. Debido a la magnitud y en nivel de importancia que representa para el cantón el establecimiento de la zona industrial, tanto sus usos como restricciones se tratarán por aparte de la clasificación a continuación, lo cual se presentará en el Capítulo 4 del presente Reglamento.

. En el presente reglamento, se agrupan las diversas actividades humanas en categorías de uso, de forma tal que el tipo, características e impactos de éstas sean similares y de esta manera facilitar el proceso de otorgamiento de Certificados de Uso del Suelo.

Regulaciones

Cada uno de estos usos listados, permite una serie de actividades específicas, las cuales no se circunscriben a las señaladas en su definición, sino que se establecen puntualmente en los cuadros sobre usos de suelo y actividades permitidas según zona.

Ficha Artículo 9

Ficha Artículo 10

Ficha Artículo 11

Ficha Artículo 12

Ficha Artículo 13

Estos pueden ser de manejo privado o municipal.

Ficha Artículo 14

Ficha Artículo 15

Ficha Artículo 16

Ficha Artículo 17

En este reglamento se incluyen regulaciones para la finca matriz y para las fincas filiales que conforman el condominio industrial.

Ficha Artículo 18

Pueden tener o no, una finalidad lucrativa. Se clasifica en:

a- Cultural A: Incluye las actividades de museos, bibliotecas y quioscos de información se incluyen los museos o centros de exhibición de objetos artísticos, científicos históricos; casas de la cultura y bibliotecas. Además, se incluyen galerías de arte donde se vendan objetos artísticos.

b- Cultural B: Corresponde a sitios dedicados a la presentación de actividades artísticas, culturales y folklóricas en cualquiera de sus disciplinas, tales como anfiteatros, teatros y salas de conciertos. Las actividades que se desarrollan en estos sitios, se caracterizan por generar una reunión masiva de personas ocasionalmente.

Ficha Artículo 19

Bajo esta categoría se encuentran: canchas deportivas, estadios, polideportivos, complejos deportivos, pistas para ciclismo, gimnasios de acondicionamiento físico y gimnasios deportivos.

Ficha Artículo 20

Se clasifica en:

a- Instituciones de Educación Superior: Uso que contempla todas aquellas instituciones en las que se brinde preparación académica para la formación de profesionales o técnicos en diversas áreas. Se incluyen Universidades e Instituciones Parauniversitarias.

b- Centros de Investigación Científica: Uso destinado a la realización de actividades científicas y de investigación, ya sean públicos o privados.

Ficha Artículo 21

Ficha Artículo 22

Ficha Artículo 23

Ficha Artículo 24

Bajo esta categoría se incluyen clubes nocturnos donde se hacen funciones de desnudismo.

Ficha Artículo 25

Ficha Artículo 26

Estos incluyen las viviendas individuales, apartamentos, edificios, viviendas para alquiler y barracas para trabajadores.

Ficha Artículo 27

Pueden ser abiertos al público o de una organización privada.

Bajo esta categoría se encuentran:

a- Hotel: Tipo de establecimiento conformado de unidades habitacionales compuestas por dormitorio y baño privado, que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria. Debe ofrecer los servicios de cafetería, restaurante y bar. Entre el servicio de alojamiento y los servicios complementarios debe existir integralidad funcional. También se contemplan en esta tipología los hoteles boutique y hoteles con casino:

a.1. Hotel con casinos. Para el desarrollo de esta actividad, los casinos deberán funcionar como servicio complementario a la actividad hotelera cumpliendo con los requisitos que se establecidos para su operación en: Reglamento a la Ley N° 9050 de Impuesto a Casinos y Empresas de enlace de llamadas a apuestas electrónicas N° 39231 MSP-MH, Reglamento que regula la Concesión de Patentes y Permisos de Funcionamiento de Casinos, Decreto Ejecutivo N° 20224 y el Reglamento general para permisos sanitarios de funcionamiento, permisos de habilitación y autorización para eventos temporales de concentración masiva de personas, otorgados por el Ministerio de Salud N° 43432-S.

a.1. Hotel boutique. Tipo de establecimiento de hospedaje que se caracteriza por su servicio personalizado, con habitaciones, dotado de baños privados, en el cual se ofrecen los servicios de cafetería, restaurante, bar, spa, y asistente personal entre otros. Serán aquellos que además de poseer estas características se clasifiquen en el rango de 3 a 5 estrellas, para definirse como tales.

b- Pensión: Tipo de establecimiento que se caracteriza por su servicio personalizado, unidades habitacionales dotadas de baños privados y servicio de cafetería, recepción y ocasionalmente los servicios de almuerzo y cena a nivel informal.

c- Vivienda turística, villas, cabañas, cabinas, casa de huéspedes: Establecimiento que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria, conformando un grupo homogéneo de unidades habitacionales, cada una con baño privado, uno o más dormitorios, sala comedor y cocina, ubicadas generalmente en la playa, ríos, lagos y montañas.

d- Hostal: Establecimiento que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria, conformando un grupo homogéneo de unidades habitacionales, en el cual se comparten áreas comunes como baño, cocina y áreas de estar.

e- Albergue: Tipo de establecimiento conformado por unidades habitacionales compuestas por dormitorio y baño privado. Sus características de diseño van de acuerdo con su especialización y con base en ello se le dará la denominación más apropiada (Albergue para Ecoturismo, de Playa, de Montaña, Juveniles) f- Ecoalbergue: Uso destinado a aquellos albergues cuyas características de diseño y de funcionamiento se consideran amigables con el medio ambiente, provocando el mínimo impacto y asegurando un uso sostenible de los recursos energéticos, hídricos y el manejo adecuado de desechos.

g- Aparta-hotel: Establecimiento que brinda servicio de hospedaje con una tarifa diaria con apartamentos de uno o más dormitorios, baño privado, sala comedor y cocina, debidamente amueblados. Ocupa la totalidad de un edificio o parte de él, absolutamente independiente y sus dependencias constituyen un todo homogéneo, con entradas para uso exclusivo del establecimiento. Incluye el servicio de limpieza de las unidades, así como el servicio de recepción para los huéspedes.

h- Cualquier otra actividad definidas y caracterizadas de acuerdo con Reglamento de las empresas de hospedaje turístico N° 44256-MEIC-TUR y sus reformas.

Ficha Artículo 28

Se comprenden también bajo esta denominación, los sitios destinados a recibir o almacenar los utensilios de labor y los materiales que sean tratados, o que están en proceso de elaboración, o sus productos; además, todos los anexos de las fábricas o talleres y las bodegas que se requieran para su operación.

Ficha Artículo 29

Dentro de las actividades que se pueden ubicar en este uso se encuentran: teleféricos, canopy, puentes colgantes, cabalgatas, observación de aves, caminatas en el bosque, pistas para el ciclismo en superficies naturales, rafting, camping, parapente, cabotaje, servicios sanitarios, duchas, lavatorios, o bebederos, bodegas para almacenar equipo, quioscos de información turística, casetas de guardas, oficina pequeña de administración del lugar, tienda de venta de regalos, venta de alimentos, estacionamientos, alguna otra que se demuestre necesaria para la realización de estas actividades.

Ficha Artículo 30

Bajo esta categoría se encuentran: corrales, establos, silos, fincas integrales, fincas de mejoramiento genético, incubadoras, invernaderos para producción y venta de plantas, laboratorios de biotecnología agrícola, proyectos acuícolas, pistas de equitación, producción apícola, recibidores de productos agrícolas, viveros (con fines comerciales, sin fines comerciales y centros de rescate) y zoocriaderos (sin fines comerciales y centros de rescate). Los viveros y zoocriaderos definidos de conformidad con el Reglamento a la Ley de Conservación de la Vida Silvestre, decreto #32633 y sus reformas.

Ficha Artículo 31

Son los Zoológicos definidos y con requisitos listados en Reglamento a la Ley de Conservación de la Vida Silvestre decreto #32633 y sus reformas.

Ficha Artículo 32

Este uso, se categoriza en:

a- Religioso A: Las actividades bajo esta categoría son los templos para culto religioso, conventos y seminarios.

b- Religioso B Las actividades bajo esta categoría son capillas de velación con o sin funerarias y crematorios.

Ficha Artículo 33

Bajo esta categoría se encuentran: EBAIS, centro gerontológico, clínicas de una o varias especialidades, laboratorios clínicos y radiológicos, centros de rehabilitación y centros de estética.

Ficha Artículo 34

Ficha Artículo 35

Bajo esta categoría se encuentran centrales telefónicas, estaciones de radio y televisión, repetidoras de radio, torres de telefonía celular, radio o afines.

Ficha Artículo 36

Para el caso de los expendios de combustibles su ubicación estará además supeditada a las normas contenidas en el Reglamento para la regulación del sistema de almacenamiento y comercialización de hidrocarburos, Decreto Ejecutivo No. 30131-MINAE-S y sus reformas.

Ficha Artículo 37

Ficha Artículo 38

Ficha Artículo 39

Consideraciones específicas . La Zona San Joaquín Centro, como principal núcleo del cantón, representa un punto de interacción de variedad de actividades humanas, y debe promover la mayor cantidad de usos en cualquier espacio geográfico.

. La Zona Comercial, por sus características de accesibilidad, ubicación geográfica, altos flujos vehiculares, ancho de vías, entre otras, se propone para albergar las actividades comerciales de mayor envergadura e impacto tales como centros comerciales grandes, ferreterías depósitos de materiales grandes y supermercados grandes (con área mayor a 1000 m2).

. En la Zona Mixta se considera que se desarrollen diversidad de usos comerciales y de servicios de tamaño mediano y pequeño, con el fin de proveer de facilidades de servicios y comercio a las zonas residenciales fuera de los núcleos y en las rutas de paso.

. La Zona Predominantemente Residencial, tiene como principal destino el uso residencial complementado con actividades comerciales y de servicio de pequeño y mediano tamaño con el objetivo de generar un menor nivel de impacto en comparación con las zonas comercial y mixta.

. En cuanto a las Zonas Residenciales, se considera necesario clasificarlas en Zonas Residenciales tipo 1 y Zonas Residenciales tipo 2, debido a las diferencias en la posibilidad de expansión de la zona tipo 1 con respecto a la zona tipo 2. Para ambos casos se propone albergar actividades comerciales pequeñas, básicas y de necesidad inmediata tales como pulperías, bazares, salones de belleza, guarderías, entre otras.

. En las Zonas de y se restringe el desarrollo de actividades comerciales a solamente pequeñas y de bajo impacto. Además, se promueven usos recreativos y ecológicos tales como parques, canchas deportivas, eco-albergues, entre otros.

. Con las regulaciones planteadas en la Zona de Almacenamiento y Logística se busca incentivar servicios y usos complementarios para la actividad industrial y para todas las actividades que demanda la presencia de edificios de oficinas, bodegas, almacenes fiscales, aduanas y servicios de logística, referirse al CAPITULO 5 del presente Reglamento.

. La Zona Industrial es aquella que se ha considerado como apta para albergar las actividades de manufactura de gran tamaño e impacto, por lo que el desarrollo de actividades comerciales y de servicios es limitado. Para más información y detalle de la zona industrial, referirse al Artículo 42 del presente Reglamento.

. Debido a la especificidad y características de las Zonas de Renovación existe un reglamento adicional incluido dentro de este mismo Plan Regulador, destinado particularmente a su regulación. Entonces, las normas referidas a esta zona se encuentran en el Reglamento de Renovación Urbana del presente Plan Regulador.

Regulaciones

Usos de suelo y actividades permitidas según zona. Por su complejidad, los usos permitidos en zona industrial se regularán en un capítulo aparte.

Ficha Artículo 40

Para el otorgamiento de uso del suelo, este se realiza con respecto a la zona en la que se encuentra y al tamaño de la construcción a realizar.

Para cada una de las zonas presentadas en el Cuadro 1 se establecen las siguientes características: uso, actividad, tamaño y área de la construcción. Para la correcta interpretación del cuadro, las letras mayúsculas: SR, P, M y G corresponden a la caracterización de la actividad por tamaño: P(pequeño), M (mediano), G (grande) y SR (sin restricción).

Cuadro 1 Usos de suelo y actividades permitidas según zona Cuadro 1 Usos de suelo y actividades permitidas según zona Uso Actividad Tamaño Área (m2) San Joaquín Centro Comercial Mixta Predominantemente residencial Residencial 1 y 2 Almacenamiento y Logística Agropecuario urbano Clínicas Veterinarias y spa para mascotas P <200 Sí Sí Sí Sí No Sí2 No G >200 Sí Sí Sí No No Sí2 No Venta de insumos agropecuarios P <200 Sí Sí Sí No No Sí2 No G >200 No Sí No No No Sí2 Sí Venta de plantas P <150 Sí Sí Sí Sí No Sí No G >150 Sí Sí Sí No No Sí No Subastas ganaderas SR - No No No No No Sí2 No Venta de mascotas (incluye acuario) P <100 Sí Sí Sí Sí No No No G >100 Sí Sí Sí No No No No Almacenamiento inocuo Almacenamiento inocuo P <150 Sí Sí Sí Sí Sí Sí2 Sí G >150 Sí Sí Sí No No Sí2 Sí Almacenamiento no inocuo Almacenamiento no inocuo SR - No Sí No No No No Sí Balnearios Balnearios SR - Sí Sí Sí Sí No Sí No Cementerio Ninguna G <20000 Sí Sí Sí No No Sí2 No Comercio Bazares / venta de souvenirs y/o artículos de decoración / venta de juguetes P <50 Sí Sí Sí Sí Sí No No M 50-150 Sí Sí Sí Sí No No No G >150 Sí Sí Sí No No No No Pulperías P <80 Sí Sí Sí Sí Sí Sí2 No Panaderías P <80 Sí Sí Sí Sí Sí Sí2 No M 80-150 Sí Sí Sí Sí No No No G >150 Sí Sí Sí No No No No Farmacias SR Sí Sí Sí Sí Sí1 No No Verdulerías P <50 Sí Sí Sí Sí Sí Sí2 No G >50 Sí Sí Sí Sí No Sí2 No Librerías P <200 Sí Sí Sí Sí No No No G >200 Sí Sí Sí No No No No Fotocopiadoras P <50 Sí Sí Sí Sí No No Sí3 G >50 Sí Sí Sí No No No No Venta de lotería P <50 Sí Sí Sí Sí No No No Marqueterías P <50 Sí Sí Sí Sí No No No G >50 Sí Sí Sí No No No No [if !supportLists]1. [endif]Se permite solamente en Residencial tipo 1 [if !supportLists]2.[endif]Se permite solamente en Zona de Expansión Tipo 1.

[if !supportLists]3. [endif]Actividad permitida solamente si está destinada al servicio de los empleados o funcionarios de una empresa o industria Uso Actividad Tamaño Área (m2) San Joaquín Centro Comercial Mixta Predominantemente residencial Residencial 1 y 2 Almacenamiento y Logística Comercio Sodas y cafeterías P <50 Sí Sí Sí Sí Sí Sí Sí3 RZ-15 M 50-100 Sí Sí Sí Sí No Sí Sí3 G >100 Sí Sí Sí No No No Sí3 Venta de artefactos eléctricos y electrónicos domésticos P <200 Sí Sí Sí Sí No No No G >200 Sí Sí Sí No No No No Cerrajería SR - Sí Sí Sí Sí No No No Venta de helados P <50 Sí Sí Sí Sí Sí Sí2 No G >50 Sí Sí Sí Sí No No No Venta de repuestos para vehículos P <350 Sí Sí Sí Sí Sí No No G >350 Sí Sí Sí Sí No No No Venta detalle perfume SR - Sí Sí Sí Sí Sí No No Boutique P <50 Sí Sí Sí Sí Sí Sí No Tienda de vestimenta P <300 Sí Sí Sí Sí No No No G >300 Sí Sí Sí No No No No Venta electrodomésticos y muebles P <200 Sí Sí Sí Sí No No No G >200 Sí Sí Sí No No No No Carnicerías P <100 Sí Sí Sí Sí No No No G >100 Sí Sí Sí No No No No Pescaderías P <100 Sí Sí Sí Sí No No No G >100 Sí Sí Sí No No No No Floristerías P <100 Sí Sí Sí Sí Sí No No G >100 Sí Sí Sí Sí No No No Joyerías y/o relojería P <100 Sí Sí Sí Sí No No No G >100 Sí Sí Sí No No No No Licorerías P <50 Sí Sí Sí Sí No No No G >50 Sí Sí Sí No No No No Minisuper P <350 Sí Sí Sí Sí Sí No Sí3 Supermercados M 350- 1000 Sí Sí Sí No No No No G >1000 No Sí No No No No No Ferreterías/Centro de pinturas P <100 Sí Sí Sí Sí No No No M 100-300 Sí Sí Sí No No No No G >300 No Sí No No No No No Restaurantes P <300 Sí Sí Sí Sí No Sí2 No G >300 Sí Sí Sí No No Sí No [if !supportLists]4. [endif]Se permite solamente en Residencial tipo 1 [if !supportLists]5.[endif]Se permite solamente en Zona de Expansión Tipo 1.

[if !supportLists]6. [endif]Actividad permitida solamente si está destinada al servicio de los empleados o funcionarios de una empresa o industria Uso Actividad Tamaño Área (m2) San Joaquín Centro Comercial Mixta Predominantemente residencial Residencial 1 y 2 Almacenamiento y Logística Comercio Bares P <300 Sí Sí Sí No No No No G >300 No Sí No No No No No Venta de equipo de cómputo P <150 Sí Sí Sí Sí No No No G >150 Sí Sí Sí No No No No Casa de empeño / compra-venta P <200 Sí Sí Sí Sí No No No G >200 Sí Sí Sí No No No No Autodecoración P <150 Sí Sí Sí Sí No No No G >150 Sí Sí Sí No No No No Centros comerciales y mercados P <750 Sí Sí Sí Sí No No No M 750-1500 Sí Sí Sí No No No No G >1500 No Sí No No No No No Venta de vehículos SR - Sí Sí Sí No No No No Venta de maquinaria agrícola SR - No Sí No No No No No Depósito de materiales P <300 Sí Sí Sí Sí No No Sí G >300 Sí Sí Sí No No No Sí Comunal Centros comunales P <350 Sí Sí Sí Sí Sí No No G >350 Sí Sí Sí Sí No No No Cultural Cultural A SR - Sí Sí Sí Sí No No No Cultural B SR - Sí Sí Sí No No No No Deportivo Estadios SR - No No No No No Sí2 No Polideportivos SR - No No No No No Sí2 No Complejos deportivos SR - No No No No No Sí2 No Pistas para ciclismo SR - No No No No No Sí2 No Canchas deportivas SR - Sí Sí Sí No Sí Sí2 No Gimnasios para acondicionamiento físico P <300 Sí Sí Sí Sí Sí No Sí3 G >300 No Sí Sí No No No Sí3 Gimnasios deportivos SR - No Sí No No No Sí2 No Educacional avanzado Instituciones de educación superior P <2000 Sí Sí Sí No No No No G >2000 No Sí No No No No No Centro de investigación científica SR - No Sí No No No No No [if !supportLists]7. [endif]Se permite solamente en Residencial tipo 1 [if !supportLists]8.[endif]Se permite solamente en Zona de Expansión Tipo 1.

[if !supportLists]9. [endif]Actividad permitida solamente si está destinada al servicio de los empleados o funcionarios de una empresa o industria Uso Actividad Tamaño Área (m2) San Joaquín Centro Comercial Mixta Predominantemente residencial Residencial 1 y 2 Almacenamiento y Logística Educacional básico Preescolar P <350 Sí No Sí Sí Sí1 Sí2 No G >350 Sí No Sí Sí No Sí2 No Primaria P <800 Sí No Sí Sí Sí Sí2 No [if !supportMisalignedColumns] [endif] RZ-17 G >800 Sí No Sí No No Sí2 No Secundaria/Colegio Técnico o Vocacional P <1200 Sí No Sí Sí No Sí2 No G >1200 Sí No Sí No No Sí2 No Educacional técnico y artístico Centros de educación técnica y artística M <300 Sí Sí Sí Sí No No No G >300 Sí Sí Sí No No No No Entretenimiento Cine SR - Sí Sí Sí No No No No Juegos de video P <50 Sí Sí Sí Sí No No No G >50 Sí Sí Sí No No No No Salones de juego infantiles y juveniles SR - Sí Sí Sí No No No No Salones fiesta / centro de capacitación y retiro P <300 Sí Sí Sí Sí No Sí2 No G >300 Sí Sí Sí No No Sí2 No Salones de baile P SR No Sí No No No No No Salón de patines SR - No Sí No No No No No Boliches SR - No Sí No No No No No Clubes sociales SR - No Sí No No No No No Salones de pool y billar P <150 Sí Sí Sí Sí No No No G >150 Sí Sí Sí No No No No Parque temático SR - No No No No No Sí No Entretenimiento para adultos Clubes nocturnos SR - No Sí No No No No No Granjas de animales domésticos Sólo de subsistencia P <150 Sí Sí Sí Sí Sí Sí Sí G <400 No No No No No Sí No Habitacional Ver Título IV - Sí Sí Sí Sí Sí Sí Sí Hospedaje Pensión SR - Sí Sí Sí Sí Sí1 No No Vivienda turística, villas, cabañas, cabinas, casa de huéspedes SR - Sí Sí Sí Sí Sí1 No No [if !supportLists]10. [endif]Se permite solamente en Residencial tipo 1 [if !supportLists]11. [endif]Se permite solamente en Zona de Expansión Tipo 1.

[if !supportLists]12. [endif]Actividad permitida solamente si está destinada al servicio de los empleados o funcionarios de una empresa o industria.

Uso Actividad Tamaño Área (m2) San Joaquín Centro Comercial Mixta Predominantem ente residencial Residencial 1 y 2 Almacenamiento y Logística Hospedaje Hotel P <1000 (<25 habitaciones) Sí Sí Sí Sí No Sí No M 1000-2500 (<60 habitaciones) Sí Sí Sí No No No No G* >2500 No Sí No No No No No Hostal P <500 Sí Sí Sí Sí No No No [if !supportMisalignedColumns] [endif] G >500 Sí Sí Sí No No No No Albergues y campamentos SR - No No No No No Sí No Ecoalbergue P <1200 (<25 habitaciones) No No No No No Sí No Aparta-hoteles P <1000 (<20 apartamentos) Sí Sí Sí Sí No No No M 1000-2500 (<50 apartamentos) Sí Sí No No No No No G >2500 No Sí No No No No No Infraestructura para actividades turísticas rurales y de aventura Ver Artículo 31 SR - No No No No No Sí No Instalaciones de uso agropecuario Instalaciones de uso agropecuario SR - No No No No No Sí2 No Manejo de fauna silvestre Zoológicos SR - No No No No No Sí No Religioso A Sitios de culto P <300 Sí Sí Sí Sí Sí No Sí3 M 300-600 Sí Sí Sí Sí No No No G >600 Sí Sí Sí No No No No Convento seminario SR - Sí Sí Sí Sí Sí1 No No [if !supportLists]13. [endif]Se permite solamente en Residencial tipo 1 [if !supportLists]14. [endif]Se permite solamente en Zona de Expansión Tipo 1.

[if !supportLists]15. [endif]Actividad permitida solamente si está destinada al servicio de los empleados o funcionarios de una empresa o industria G*. Los hoteles grandes pueden tener asociado un casino Uso Actividad Tamaño Área (m2) San Joaquín Centro Comercial Mixta Predominantem ente residencial Residencial 1 y 2 Almacenamiento y Logística Religioso B Capilla Velación SR - Sí Sí Sí Sí Sí No Sí Capilla Velación con Funeraria SR - Sí Sí Si No No No No Crematorio SR - No Sí No No No No No Servicios de salud EBAIS SR <250 Sí Sí Sí Sí Sí No No Centro gerontológico y asilos de ancianos P <750 Sí No Sí Sí Sí1 Sí2 No G >750 Sí No Sí No No No No Clínicas médicas M <1000 Sí Sí Sí No No No No Laboratorios clínicos y / o radiológicos P <50 Sí Sí Sí Sí No No No G >50 Sí Sí Sí No No No No Centros de rehabilitación SR - Sí Sí Sí No No No No P <150 Sí Sí Sí Sí No No No [if !supportMisalignedColumns] [endif] RZ-19 Centro de estética y Sala de masaje G >150 Sí Sí Sí No No No No Servicios generales Oficinas profesionales P <100 Sí Sí Sí Sí Sí No Sí M 100-200 Sí Sí Sí Sí No No Sí G >200 Sí Sí Sí No No No Sí Centros de oficinas SR - No Sí No No No No Sí Agencias de viajes P <100 Sí Sí Sí Sí Sí No Sí M 100-200 Sí Sí Sí Sí No No Sí G >200 Sí Sí Sí No No No Sí Peluquerías, salones de belleza y barberías P <50 Sí Sí Sí Sí Sí No No G >50 Sí Sí Sí Sí No No No Alquiler de películas P <50 Sí Sí Sí Sí Sí No No G >50 Sí Sí Sí Sí No No No Reparación de ropa o calzado P <50 Sí Sí Sí Sí Sí No No G >50 Sí Sí Sí Sí No No No Cajeros automáticos SR - Sí Sí Sí Sí Sí Sí2 Sí [if !supportLists]16. [endif]Se permite solamente en Residencial tipo 1 [if !supportLists]17. [endif]Se permite solamente en Zona de Expansión Tipo 1.

[if !supportLists]18. [endif]Actividad permitida solamente si está destinada al servicio de los empleados o funcionarios de una empresa o industria .

Uso Actividad Tamaño Área (m2) San Joaquín Centro Comercial Mixta Predominantemente residencial Residencial 1 y 2 Almacenamiento y Logística Servicios generales Café Internet P <50 Sí Sí Sí Sí Sí No No G >50 Sí Sí Sí Sí No No No Sala de tatuajes y piercing SR - Sí Sí Sí Sí No No No Estudio fotográfico P <100 Sí Sí Sí Sí Sí No No G >100 Sí Sí Sí Sí No No No Lavanderías P <100 Sí Sí Sí Sí No No No G >100 Sí Sí Sí No No No No Sastrería P <50 Sí Sí Sí Sí Sí No No G >50 Sí Sí Sí Sí No No No Agencia financiera (envíos de dinero, casas de cambio) P <100 Sí Sí Sí Sí No No No G >100 Sí Sí Sí No No No No Guarderías P <200 Sí Sí Sí Sí Sí1 No Sí3 G >200 Sí Sí Sí Sí No No Sí3 Bancos P <150 Sí Sí Sí Sí No No Sí3 G >150 Sí Sí Sí No No No Sí3 Casa de bolsa P <150 Sí Sí Sí Sí No No No G >150 Sí Sí Sí No No No No Alquiler de vehículos SR - Sí Sí Sí No No No Sí Alquiler de maquinaria SR - Sí Sí Sí No No Sí2 Sí Alquiler de mobiliario SR - Sí Sí Sí No No No Sí Funerarias P <300 Sí Sí Sí Sí No No No G >300 Sí Sí Sí No No No No [if !supportLists]19. [endif]Se permite solamente en Residencial tipo 1 [if !supportLists]20. [endif]Se permite solamente en Zona de Expansión Tipo 1.

[if !supportLists]21. [endif]Actividad permitida solamente si está destinada al servicio de los empleados o funcionarios de una empresa o industria Uso Actividad Tamaño Área (m2) San Joaquín Centro Comercial Mixta Predominantemente residencial Residencial 1 y 2 Almacenamiento y Logística Telecomunicaciones Estaciones de radio y televisión P <250 Sí Sí Sí Sí Sí1 No Sí G >250 Sí Sí Sí Sí No No Sí Torres de telecomuni-caciones/ repetidoras de radio SR - Sí Sí Sí Sí Sí Sí2 Sí Centrales telefónicas SR - Sí Sí Sí Sí No No Sí Transportes Estacionamiento de vehículos livianos P <500 Sí Sí Sí Sí Sí1 No Sí M 500- 1000 No Sí Sí Sí No No Sí G >1000 No Sí Sí No No No Sí Terminal de autobuses SR - Sí Sí Sí No No No Sí Terminal de taxis P <300 Sí Sí Sí Sí No No Sí G >300 No Sí Sí No No No No Lavaderos de carros SR <1000 Sí Sí Sí No No No No SR - Sí Sí Sí No No No Sí Aparcamiento de vehículos pesados P <1000 No Sí Sí No No No Sí G >1000 No Sí No No No No Sí Aparcamiento de autobuses P <1000 No Sí Sí No No No Sí G >1000 No Sí No No No No Sí Estación de ferrocarril SR - Sí No Sí No Sí No Sí Estacionamiento de buses SR - No Sí Sí No No No Sí [if !supportLists]1. [endif]Se permite solamente en Residencial tipo 1 [if !supportLists]2.[endif]Se permite solamente en Zona de Expansión Tipo 1.

[if !supportLists]3. [endif]Actividad permitida solamente si está destinada al servicio de los empleados o funcionarios de una empresa o industria Ficha Artículo 41

Ficha Artículo 42

Consideraciones Específicas . La regulación pautada para la Zona industrial permite la mayor diversidad de usos industriales dentro de la Zonificación para el Cantón de Flores. Dentro de ellos se incluyen algunas actividades que pueden considerarse peligrosas o de alto impacto, de acuerdo con lo establecido en el Reglamento general para permisos sanitarios de funcionamiento, permisos de habilitación y autorización para eventos temporales de concentración masiva de personas, otorgados por el Ministerio de Salud N° 43432-S.

. Con esto, se busca que las industrias, especialmente aquellas con procesos potencialmente peligrosos y las que generan la mayor cantidad de externalidades negativas, se agrupen en esta zona y que otros usos se amortigüen por medio de la Zona de Almacenamiento y Logística.

. Dado el riesgo inherente al tipo de actividades que se desarrollan en una zona industrial, es por esto que no están permitidos los usos: residencial, educacional, religioso, cultural, deportivo, ni cualquier otro que se vea afectado por las externalidades negativas de las actividades industriales. Sin embargo, se ha creado un grupo de "usos especiales", los cuales consisten en actividades específicas de tipo comercial o de servicios, que están estrechamente relacionadas con las actividades industriales, tales como: centros de oficinas, alquiler de maquinaria, entre otras.

Regulaciones

Ficha Artículo 43

Se sintetizan en el Cuadro 2 del presente Reglamento.

Ficha Artículo 44

Ficha Artículo 45

También incluye las actividades relacionadas con la elaboración de productos de tabaco. Bajo esta categoría se permitirán las siguientes actividades:

a- Producción, procesamiento y conservación de carne y productos cárnicos.

b- Elaboración y conservación de frutas, legumbres y hortalizas.

c- Elaboración de productos de molinería.

d- Elaboración de almidones y productos derivados del almidón.

e- Elaboración de productos de panadería.

f- Elaboración de cacao y chocolate y de productos de confitería.

g- Elaboración de macarrones, fideos, alcuzcuz y productos farináceos similares.

h- Elaboración de otros productos alimenticios no clasificados en otra parte.

i- Destilación, rectificación y mezcla de bebidas alcohólicas.

j- Elaboración de vinos.

k- Elaboración de bebidas malteadas y de malta.

l- Elaboración de bebidas no alcohólicas.

m- Elaboración de productos de tabaco.

Ficha Artículo 46

Bajo esta categoría se encuentra únicamente la actividad de: manufactura de maletines, bolsos de mano y artículos similares, y de artículos de talabartería y guarnicionería.

Ficha Artículo 47

Bajo esta categoría se permiten las siguientes actividades:

a- Fabricación de artículos confeccionados de materiales textiles.

b- Manufacturas de tapices y alfombras.

c- Manufactura de cuerdas, cordeles, bramantes y redes.

d- Manufactura de telas para uso industrial, mechas; otros textiles (p. ej. fieltros, telas recubiertas o laminadas, lienzos para pintores).

e- Manufactura de telas y artículos de punto y ganchillo.

f- Fabricación de prendas de vestir, excepto prendas de piel.

g- Manufactura de artículos de corcho, paja y materiales trenzables.

Ficha Artículo 48

Se catalogan también dentro de este uso las actividades relacionadas con la publicación de materiales impresos o medios grabados, así como aquellas actividades de servicio relacionadas con las imprentas. Bajo esta categoría se permiten las siguientes actividades:

a- Fabricación de otros artículos de papel y cartón.

b- Fabricación de otros artículos de papel y cartón: Impresión o grabado de papelería y etiquetas.

c- Actividades de servicio únicamente cuando se encuentren asociadas a imprentas: encuadernación, producción de tipos, planchas.

d- Publicación de periódicos, revistas y otras publicaciones periódicas.

e- Publicación de medios grabados.

f- Otras publicaciones: fotos, grabados, postales, itinerarios, formularios, carteles, reproducciones de arte.

g- Impresiones de publicaciones periódicas, libros, mapas, música, carteles, catálogos, sellos y billetes.

Ficha Artículo 49

Ficha Artículo 50

Uso industrial que incluye aquellas actividades relacionadas con la manufactura, reparación y reciclado de productos de hule y/o plástico. Bajo esta categoría se permiten únicamente las siguientes actividades:

a- Manufactura y reparación de botes de inflar (de hule).

b- Manufactura de muebles de plástico.

Ficha Artículo 51

Uso industrial que incluye las actividades relacionadas con el procesamiento de los metales, los cuales son fundidos para desarrollar un producto determinado.

También se incluyen en este uso, las actividades de tratamiento de desechos metálicos, excepto centros de acopio. Bajo esta categoría se permite el desarrollo de las siguientes actividades:

a- Forja de hierro y acero.

b- Forja de metales no ferrosos y latón.

c- Prensado, acuñado de productos de metal.

d- Manufactura de artículos caseros de metal (cuchillos, utensilios); herramientas manuales para agricultura, jardinería; herramientas usadas por plomeros, carpinteros, otras actividades similares; candados y otros productos ferreteros.

e- Manufactura de accesorios y acoples para herramientas de maquinaria, operadas o no eléctricamente.

f- Manufactura de muebles y accesorios metálicos.

g- Manufactura de artículos de cocina operados manualmente.

h- Manufactura de bienes metálicos para uso en oficina, excluyendo los muebles i- Manufactura de cerrojos, resortes, contenedores, artículos de alambre, artículos sanitarios (p. ej. pilas o fregaderos), artículos de cocina, cajas de seguridad, marcos, tocados de metal.

j- Manufactura de pequeños artículos de metal no clasificados en otra parte.

k- Reciclado de desechos y chatarra metálica.

Ficha Artículo 52

Uso industrial que incluye las actividades relacionadas con la manufactura y procesamiento de la madera, excluyendo los procesos de extracción de materia prima. Las actividades que se realizan bajo esta clasificación consisten únicamente en la transformación de la madera a objetos que tengan un uso práctico, pero no contemplan la plantación, extracción o corte de árboles madereros.

Bajo esta clasificación se encuentra también la manufacturación de muebles con tela y materiales similares. Bajo esta categoría se permiten las siguientes actividades:

a- Aserrado y cepillado de madera, incluyendo subproductos; manufactura de pisos de madera sin ensamblar, durmientes de líneas de tren de madera, preservación de madera.

b- Manufactura de hojas de madera para enchapado, fabricación de tableros contrachapados, tableros laminados, tableros para partículas y otros tableros y paneles.

c- Manufactura de recipientes de madera.

d- Manufactura de partes y piezas de carpintería para edificios y construcciones.

e- Manufactura de muebles de madera, tela y materiales similares, excluyendo aquellos de metal o plástico.

Ficha Artículo 53

Bajo esta categoría se permiten las siguientes actividades:

a- Manufactura de arcilla y cerámica estructurales no refractaria para uso estructural.

b- Manufactura de cemento, cal y yeso.

c- Manufactura de artículos de concreto, cemento y yeso.

d- Cortado, tallado y terminado de artículos de piedra.

Ficha Artículo 54

Uso industrial que incluye las actividades para la fabricación, manufactura y reparación de maquinarias que se categoricen como equipo pesado, vagonetas y camiones.

Adicionalmente, se incluye la manufactura de carretillas de mano. Específicamente, este uso permite la actividad de manufactura de carretillas de mano, vagonetas y camiones, incluyendo los especializados para uso industrial.

Ficha Artículo 55

Uso industrial que incluye únicamente las actividades de mantenimiento y reparación de vehículos automotores.

Ficha Artículo 56

Uso industrial que incluye las actividades donde se realiza la manufactura de muebles, accesorios, aparatos, equipos, prótesis y suministros especializados de uso médico, quirúrgico y odontológico. Bajo esta categoría se permiten las siguientes actividades:

a- Manufactura de muebles y accesorios para uso médico, quirúrgico y odontológico b- Manufactura de equipo, instrumentos y suministros quirúrgicos, médicos, dentales; y de materiales ortopédicos y prostéticos c- Manufactura de aparejos prostéticos, dientes artificiales.

Ficha Artículo 57

Uso industrial que incluye las actividades a través de las cuales se manufactura equipo electrónico y tecnológico con fines de uso industrial o uso cotidiano como implementos electrónicos, excluyendo los equipos de uso personal. Bajo esta categoría se permiten las siguientes actividades:

a- Manufactura de circuitos de semiconductores.

b- Manufactura de válvulas y tubos electrónicos y otros componentes electrónicos.

c- Manufactura de transmisores de televisión y radio y de aparatos para telefonía en línea y telegrafía en línea.

d- Manufactura de receptores de televisión y radio, grabadores o reproductores de sonido y video y bienes asociados.

e- Manufactura de equipos de radar, aparatos de control remoto por radio, navegadores.

f- Manufactura de equipo e instrumentos para equipos de medición, verificación, para ensayar, control y otros fines, excepto equipo de control de proceso industrial.

g- Manufactura de equipos de control de proceso industrial.

h- Manufactura de instrumentos ópticos y equipos fotográficos.

Ficha Artículo 58

Uso industrial se incluye las actividades relacionadas con la fabricación y manufactura de herramientas, equipos e instrumentos de mano. Bajo esta categoría se permiten las siguientes actividades:

a- Fabricación de calzado.

b- Fabricación de armas y municiones.

c- Manufactura de relojes.

d- Manufactura de fajas de relojes y brazaletes de metales preciosos; joyas para relojes.

e- Manufactura de joyas y artículos conexos.

f- Manufactura de instrumentos de música.

g- Manufactura de pitos, instrumentos de señalización acústica.

h- Manufactura de artículos deportivos.

i- Manufactura de mesas y equipo para billar y pool.

j- Manufactura de juguetes y juegos.

k- Fabricación de candelas, fósforos, cirio, incienso.

l- Manufactura de lapiceros y lápices; joyería para ropa; sombrillas. Bastones; plumas y flores artificiales; pipas para tabaco; sellos; novedades; otros bienes manufacturados no clasificados en otra parte.

Ficha Artículo 59

Uso industrial que incluye las actividades relacionadas con la fabricación y manufactura de equipo eléctrico, maquinaria mediana con fines industriales y/o equipos generales de mediano tamaño para uso doméstico. Bajo esta categoría se permiten las siguientes actividades:

a- Manufactura de cabrestantes marinos, poleas, aparejos.

b- Manufacturas de interruptores, fusibles, enchufes, conductores, protectores contra rayos.

c- Manufactura de alambres y cables aislados.

d- Manufactura de lámparas eléctricas y equipo de iluminación.

Ficha Artículo 60

Uso industrial que incluye las actividades relacionadas con la manufactura de bicicletas o bienes similares y sus componentes. Bajo esta categoría se permiten las siguientes actividades:

a- Manufactura de equipo para iluminación de bicicletas.

b- Manufactura de bicicletas y partes de bicicletas.

c- Manufactura de coches no motorizados para inválidos.

d- Manufactura de bicicletas para niños.

e- Manufactura de vehículos propulsados a mano, tirados por animales, no clasificados en otra parte.

f- Manufactura de coches y andaderas para bebés.

Ficha Artículo 61

Uso industrial que agrupa las actividades que corresponden a generación, captación, distribución y depuración, en caso que amerite, de energía eléctrica agua. Las actividades permitidas son:

a- Generación, captación y distribución de energía eléctrica.

b- Captación, depuración y distribución de agua.

Ficha Artículo 62

Las actividades se acompañan con el código correspondiente a la Clasificación Internacional Industrial Uniforme (CIIU), con el código utilizado por el Ministerio de Salud de Costa Rica (MINSA) y con el grupo de riesgo al cual pertenecen según este mismo Ministerio.

Cuadro 2 Actividades industriales permitidas en la Zona Industrial Uso Industrial Actividad Código CIIU Código MINSA Grupo de riesgo, según MINSA Procesamiento de alimentos, bebidas y tabaco Producción, cárnicos procesamiento y conservación de carne y productos 1010 1010 MAG1 Elaboración y conservación de frutas, legumbres y hortalizas 1030 1030 B Elaboración de productos de molinería 1061 1061 A Elaboración de almidones y productos derivados del almidón 1062 1062 B Elaboración de productos de panadería 1071 1071 B Elaboración de cacao y chocolate y de productos de confitería 1073 1073 A Elaboración de macarrones, fideos, alcuzcuz y productos farináceos similares 1074 1074 B Elaboración de otros productos alimenticios 1079 1079 B Destilación, rectificación y mezcla de bebidas alcohólicas 1101 1101 A Elaboración de vinos 1102 1102 A Elaboración de bebidas malteadas y de malta 1103 1103 A Elaboración de bebidas no alcohólicas 1104 1104 A Elaboración de productos de tabaco 1200 1200 B Manufactura de artículos con pieles y cuero Manufactura de maletines, bolsos de mano y artículos similares, y de artículos de talabartería y guarnicionería 1512 1512 B Manufactura de textiles y relacionados Fabricación de artículos confeccionados de materiales textiles 1392 1392 B Manufacturas de tapices y alfombras 1393 1393 B Manufactura de cuerdas, cordeles, bramantes y redes 1394 1394 B Manufactura de telas para uso industrial, mechas; otros textiles (p. ej. fieltros, telas recubiertas o laminadas, lienzos para pintores) 1399 1399 B Manufactura de telas y artículos de punto y ganchillo 1430 1430 B Fabricación de prendas de vestir, excepto prendas de piel 1410 1410 B Manufactura de artículos de corcho, paja y materiales trenzables 1629 1629 B Actividades con papel y cartón Fabricación de otros artículos de papel y cartón 1709 1709 B Fabricación de otros artículos de papel y cartón: Impresión o grabado de papelería y etiquetas 1702 1702 A Actividades de servicio únicamente cuando se encuentren asociadas a imprentas: encuadernación, producción de tipos, planchas.

1811 1811 B Publicación de libros, panfletos, libros de música y otras publicaciones.

5811 5811 C Publicación de periódicos, revistas y otras publicaciones periódicas.

5813 5813 C Publicación de medios grabados 5819 5819 C Otras publicaciones: fotos, grabados, postales, itinerarios, formularios, carteles, reproducciones de arte.

5819 5819 C Impresiones de publicaciones periódicas, libros, mapas, música, carteles, catálogos, sellos y billetes.

1811 1811 B Actividades de envases y empaques Actividades de envase y empaque de productos 4520 4520 B [if !supportMisalignedColumns] [endif] Cuadro 2 (Continuación). Actividades industriales permitidas en la Zona Industrial Uso Industrial Actividad Código CIIU Código MINSA Grupo de riesgo, según MINSA Manufactura de artículos de hule y plástico Manufactura y reparación de botes de inflar (de hule) 2219 2219 A Manufactura de muebles de plástico 3100 3100 B Actividades de fundición y metalurgia Forja de hierro y acero 2431 2431 B Forja de metales no ferrosos y latón 2432 2432 B Prensado, acuñado de productos de metal 2591 2591 B Manufactura de artículos caseros de metal (cuchillos, utensilios, etc.); herramientas manuales para agricultura, jardinería; herramientas usadas por plomeros, carpinteros, otras actividades similares; candados y otros productos ferreteros.

2593 2593 B Manufactura de accesorios y acoples para herramientas de maquinaria (operadas o no eléctricamente) 2599 2599 A Manufactura de muebles y accesorios metálicos 3100 3100 B Manufactura de artículos de cocina operados manualmente.

2599 2599 A Manufactura de bienes metálicos para uso en oficina (excluyendo muebles) 2599 2599 A Manufactura de cerrojos, resortes, contenedores, artículos de alambre, artículos sanitarios (p. ej. pilas o fregaderos), artículos de cocina, cajas de seguridad, marcos, tocados de metal 2599 2599 A Manufactura de pequeños artículos de metal n.c.e.o.p.

2599 2599 A Reciclado de desechos y chatarra metálica 3830 3830 A Procesos con madera Manufactura de muebles de madera, tela y materiales similares (no de metal o plástico) 3100 3100 B Aserrado y cepillado de madera, incluyendo subproductos; manufactura de pisos de madera sin ensamblar, durmientes de líneas de tren de madera, preservación de madera 1610 1610 A Manufactura de hojas de madera para enchapado, fabricación de tableros contrachapados, tableros laminados, tableros para partículas y otros tableros y paneles.

1621 1621 A Manufactura de recipientes de madera 1623 1623 B Manufactura de partes y piezas de carpintería para edificios y construcciones 1622 1622 B Manufactura de productos de concreto, cerámica y similares Manufactura de arcilla y cerámica estructurales no refractaria para uso estructural 2392.0 2693 A Manufactura de cemento, cal y yeso 2394.0 2694 A Manufactura de artículos de concreto, cemento y yeso 2395.0 2695 A Cortado, tallado y terminado de artículos de piedra 2396.0 2696 B Manufactura de maquinaria Manufactura de carretillas de mano, vagonetas y camiones (incluyendo los especializados para uso industrial) 3099 3099 B Talleres de automotores Mantenimiento y reparación de vehículos automotores 4520 4520 B Cuadro 2 (Continuación). Actividades industriales permitidas en la Zona Industrial Uso Industrial Actividad Código CIIU Código MINSA Grupo de riesgo, según MINSA Manufactura de equipo médico y suministros Manufactura de muebles y accesorios para uso médico, quirúrgico y odontológico 3250 3250 B Manufactura de equipo, instrumentos y suministros quirúrgicos, médicos, dentales; y de materiales ortopédicos y prostéticos 3250 3250 B Manufactura de aparejos prostéticos, dientes artificiales 3250 3250 B Manufactura de productos electrónicos y de alta tecnología Manufactura de circuitos de semiconductores 2610 2610 A Manufactura de válvulas y tubos electrónicos y otros componentes electrónicos 2610 2610 A Manufactura de transmisores de televisión y radio y de aparatos para telefonía en línea y telegrafía en línea 2630 2630 B Manufactura de receptores de televisión y radio, grabadores o reproductores de sonido y video y bienes asociados 2640 2640 B Manufactura de equipos de radar, aparatos de control remoto por radio, navegadores 2651 2651 B Manufactura de equipo e instrumentos para equipos de medición, verificación, para ensayar, control y otros fines, excepto equipo de control de proceso industrial 2651 2651 B Manufactura de equipos de control de proceso industrial 3320 3320 C Manufactura de instrumentos ópticos y equipos fotográficos 2670 2670 A Fabricación de artículos varios Fabricación de calzado 1520 1520 A Fabricación de armas y municiones 2520 2520 A Manufactura de relojes 2652 2652 B Manufactura de fajas de relojes y brazaletes de metales preciosos; joyas para relojes 1512 1512 B Manufactura de joyas y artículos conexos 3211 3211 B Manufactura de instrumentos de música 3220 3220 B Manufactura de pitos, instrumentos de señalización acústica 3020 3020 A Manufactura de artículos deportivos 3230 3230 B Manufactura de mesas y equipo para billar y pool 3240 3240 B Manufactura de juguetes y juegos n.c.e.o.p 3240 3240 B Fabricación de candelas, fósforos, cirio, incienso 2029 2029 A Manufactura de lapiceros y lápices; joyería para ropa; sombrillas. Bastones; plumas y flores artificiales; pipas para tabaco; sellos; novedades; otros bienes manufacturados n.c.e.o.p.

3290 3290 B Manufactura de equipo eléctrico y otros Manufactura de cabrestantes marinos, poleas, aparejos, etc.

2816 2816 B Manufacturas de interruptores, fusibles, enchufes, conductores, protectores contra rayos 2733 2733 A Manufactura de alambres y cables aislados 2410 2410 A Manufactura de lámparas eléctricas y equipo de iluminación 2740 2740 A Cuadro 2 (Continuación). Actividades industriales permitidas en la Zona Industrial Uso Industrial Actividad Código CIIU Código MINSA Grupo de riesgo, según MINSA Manufactura de bicicletas y similares Manufactura de equipo para iluminación de bicicletas 2740 2740 A Manufactura de bicicletas y partes de bicicletas 3092 3092 B Manufactura de coches no motorizados para inválidos 3092 3092 B Manufactura de bicicletas para niños 3240 3240 B Manufactura de vehículos propulsados a mano, tirados por animales, n.c.e.o.p.

3099 3099 B Manufactura de coches y andaderas para bebés 3092 3092 B Actividades para abastecimiento de servicios Generación, captación y distribución de energía eléctrica 3510 3510 A Captación, depuración y distribución de agua 3600 3600 -- n.c.e.o.p.= no clasificados en otra parte.

Ficha Artículo 63

Ficha Artículo 64

Se permitirán las actividades de: Fotocopiadora, Sodas, Minisúper, Gimnasios para acondicionamiento físico, Sitios de culto, Guarderías y Bancos, únicamente para brindar servicios a los funcionarios de una industria o empresa en específico. Se deberán localizar dentro de las instalaciones de la industria o empresa y su tamaño se regirá por lo establecido en el Cuadro 1 para la zona de Almacenamiento y Logística.

Ficha Artículo 65

Uso especial que incluye las actividades de venta al por mayor o al detalle únicamente de aquellos productos manufacturados por la misma industria. Su área de construcción deberá tener un máximo de 100 metros cuadrados.

Ficha Artículo 66

Uso que incluye algunas actividades de almacenamiento o venta de combustibles, químicos u otros materiales peligrosos. Bajo esta categoría únicamente se permitirán las siguientes actividades:

a- Almacenamiento y depósito de petróleo, gas, combustibles, químicos y agroquímicos.

b- Venta al detalle de combustibles para automotores.

Ficha Artículo 67

Uso que incluye las actividades de oficina, tales como logística, negocios, centros de llamadas, entre otras.

Ficha Artículo 68

Uso que incluye la actividad de alquiler de cierta maquinaria y equipos de transporte diversos. Las actividades permitidas bajo esta categoría son las siguientes:

a- Alquiler de equipo de transporte por vía terrestre, aérea o acuática.

b- Alquiler de maquinaria y equipo agropecuario, de construcción e ingeniería civil.

c- Alquiler de maquinaria y equipo de oficina.

d- Alquiler de otros tipos de maquinaria y equipo no especificado en otra sección.

Ficha Artículo 69

Uso que incluye las actividades especiales de manejo de residuos para su reutilización, reciclaje o almacenamiento de éstos. Las actividades permitidas bajo esta categoría son las siguientes:

a- Reciclamiento de residuos y desechos no metálicos, no incluye centros de acopio.

b- Centros de acopio de residuos para reciclaje: metálicos y no metálicos.

Ficha Artículo 70

Las actividades se acompañan con el código correspondiente a la Clasificación Internacional Industrial Uniforme (CIIU), con el código utilizado por el Ministerio de Salud de Costa Rica (MINSA) y con el grupo de riesgo al cual pertenecen según este mismo Ministerio.

Cuadro 3 Síntesis de usos especiales permitidos en la Zona Industrial Uso Especial Actividad Código CIIU Código MINSA Grupo de riesgo, según MINSA Servicios internos a funcionarios Fotocopiadora, Sodas, Minisúper, Gimnasios para acondicionamiento físico, Sitios de culto, Guarderías y Bancos. Únicamente si están brindando servicio a los funcionarios de la industria o empresa donde se ubican.

- - - Ventas al por mayor o al detalle Venta al por mayor o al detalle únicamente de aquellos productos manufacturados por la misma industria.

- - - Manejo de material combustible y otros Almacenamiento y depósito de petróleo, gas, combustibles, químicos y agroquímicos.

5210 5211 A Venta al detalle de combustibles para automotores.

4730.0 4730 A Centros de oficinas Centros de logística 8211 8211 C Centros de oficinas 7010-7020 7010-7020 C Alquileres de equipo y maquinaria Alquiler de equipo de transporte por vía terrestre, aérea o acuática.

7710 7710 C Alquiler de maquinaria y equipo agropecuario, de construcción e ingeniería civil.

7730 7730 C Alquiler de maquinaria y equipo de oficina.

7730 7730 C Alquiler de otros tipos de maquinaria y equipo n.c.e.o.p.

7730 7730 C Manejo de residuos Reciclamiento de residuos y desechos no metálicos (no incluye centros de acopio).

3821 - 3822 3821 - 3822 A Centros de acopio de residuos para reciclaje (metálicos y no metálicos).

- - - n.c.e.o.p.= no clasificados en otra parte.

Ficha Artículo 71

Consideraciones Específicas . La Zona de Almacenamiento y Logística permite una variedad menor de usos industriales con respecto a la Zona Industrial. Además, tiene requerimientos urbanísticos más apropiados para la consolidación de centros de oficina y empresas más pequeñas o de servicios. Con esto, se pretende incentivar servicios y usos complementarios para la actividad industrial tales como: edificios de oficinas, bodegas, almacenes fiscales, aduanas y servicios de logística.

. Los usos en esta zona son de menor impacto, se permiten principalmente industrias del tipo de riesgo "B" (riesgo moderado) y "C" (riesgo bajo), esto para poder generar la transición entre el uso industrial y el uso residencial.

. No todas las industrias en el grupo de riesgo "B" o "C" se permiten en la Zona de Almacenamiento y Logística, ya que a pesar de que no presenten grandes riegos a la salud humana, pueden generar externalidades negativas al entorno urbano como aumento vehicular y contaminación del aire.

Regulaciones

1. Zonificación del Cantón de Flores del presente Reglamento. En esta zona se permitirán usos industriales, usos no industriales y algunos usos especiales, los cuales agrupan diversas actividades según su tipo.

Ficha Artículo 72

Ficha Artículo 73

Ficha Artículo 74

Uso industrial que incluye la fabricación y manufactura de productos y bienes con base de pasta de madera, papel o cartón. Se catalogan también dentro de este uso las actividades relacionadas con la publicación de materiales impresos o medios grabados, así como aquellas actividades de servicio relacionadas con las imprentas. Bajo esta categoría se permiten las siguientes actividades:

a- Impresión o grabado de papelería y etiquetas.

b- Actividades de servicio únicamente cuando se encuentren asociadas a imprentas: encuadernación, producción de tipos, planchas.

c- Publicación de libros, panfletos, libros de música y otras publicaciones.

d- Publicación de periódicos, revistas y otras publicaciones periódicas.

e- Publicación de medios grabados.

f- Otras publicaciones: fotos, grabados, postales, itinerarios, formularios, carteles, reproducciones de arte, entre otras.

g- Impresiones de publicaciones periódicas, libros, mapas, música, carteles, catálogos, sellos y billetes.

Ficha Artículo 75

Uso industrial que incluye únicamente la actividad de fabricación de calzado, la cual será permitida con la excepción de los casos en que el calzado es fabricado con plástico moldeado.

Ficha Artículo 76

Uniforme (CIIU), con el código utilizado por el Ministerio de Salud de Costa Rica (MINSA) y con el grupo de riesgo al cual pertenecen según este mismo Ministerio.

Cuadro 4 Síntesis de usos industriales permitidos en la Zona de Almacenamiento y Logística Uso Industrial Actividad Código CIIU Código MINSA Grupo de riesgo, según MINSA Actividades con papel y cartón Fabricación de otros artículos de papel y cartón: Impresión o grabado de papelería y etiquetas.

1811 1811 B Actividades de servicio únicamente cuando se encuentren asociadas a imprentas: encuadernación, producción de tipos, planchas.

1812 1812 B Publicación de libros, panfletos, libros de música y otras publicaciones.

5811 5811 C Publicación periódicas.

de periódicos, revistas y otras publicaciones 5813 5813 C Publicación de medios grabados.

5819 5819 C Otras publicaciones: fotos, grabados, postales, itinerarios, formularios, carteles, reproducciones de arte.

5819 5819 C Impresiones de publicaciones periódicas, libros, mapas, música, carteles, catálogos, sellos y billetes.

1811 1811 B Fabricación de artículos varios Fabricación moldeado).

de calzado* (excepto zapatos de plástico 1520 1520 A Notas del Cuadro 4:

[if !supportLists]1. [endif]MAG=E l riesgo de esta actividad deberá ser determinada por el Ministerio de Agricultura y Ganadería (MAG).

[if !supportLists]2. [endif]n.c.e.o.p.= no clasificados en otra parte.

Ficha Artículo 77

Ficha Artículo 78

Se permitirán las actividades de: Fotocopiadora, Sodas, Minisúper, Gimnasios para acondicionamiento físico, Sitios de culto, Guarderías y Bancos, únicamente para brindar servicios a los funcionarios de una industria o empresa en específico. Se deberán localizar dentro de las instalaciones de la industria o empresa y su tamaño se regirá por lo establecido en el Cuadro 1.

Ficha Artículo 79

Uso especial que incluye las actividades de venta al por mayor o al detalle únicamente de aquellos productos manufacturados por la misma industria. Su área de construcción deberá tener un máximo de 100 metros cuadrados.

Ficha Artículo 80

Uso que incluye las actividades de oficina, tales como logística, negocios, centros de llamadas, entre otras.

Ficha Artículo 81

Uso que incluye el alquiler de cierta maquinaria y equipos de transporte para diversas actividades. Bajo esta categoría se permiten las siguientes actividades:

a- Alquiler de equipo de transporte por vía terrestre, aérea o acuática.

b- Alquiler de maquinaria y equipo de oficina.

c- Alquiler de otros tipos de maquinaria y equipo n.c.e.o.p.

Ficha Artículo 82

Uso que incluye la actividad específica de servicios de salud para pruebas y análisis técnicos.

Ficha Artículo 83

Uso que incluye únicamente la actividad especial de centros de acopio de residuos para reciclaje metálicos y no metálicos.

Ficha Artículo 84

Cada actividad cuenta el código correspondiente a la Clasificación Internacional Industrial Uniforme (CIIU), con el código utilizado por el Ministerio de Salud de Costa Rica (MINSA) y con el grupo de riesgo al cual pertenecen según este mismo Ministerio.

Cuadro 5 Síntesis de usos especiales permitidos en la Zona de Almacenamiento y Logística Uso Especial Actividad Código CIIU Código MINSA Grupo de riesgo, según MINSA Venta al por mayor o al detalle Venta al por mayor o al detalle únicamente de aquellos productos manufacturados por la misma industria.

- - - Actividades de salud Servicios de salud: Pruebas y análisis técnicos.

7120 7120 B Manejo de residuos Centros de acopio de residuos para reciclaje (metálicos y no metálicos).

- - - n.c.e.o.p.= no clasificados en otra parte Ficha Artículo 85

Los usos industriales menores permitidos en la zona de almacenamiento y logística se encuentran en el siguiente cuadro:

Cuadro 6 Usos industriales menores permitidos en la Zona de Almacenamiento y Logística Código CIIU Código MINSA Actividad 1610 1610 Taller de cepilladura 2012 2012 Fábrica de abonos orgánicos 2393 2393-1 Fabricación de productos de cerámica no refractaria (usos no estructurales) 1621-1622 1621-1622 Taller para trabajar madera, manufactura de productos de carpintería 1050 1050 Láctea: Producción de derivados de leche 1073 1073 Fábrica de cajetas, chocolate y confitería 1391 1391 Fabricación de tejidos y artículos de punto y ganchillo 1410-1520 1410-1520 Fabricación de calzado 1511-1512 1511-1512 Manufactura de maletines, bolsos de mano y artículos similares, y de artículos de talabartería y guarnicionería.

1621-1622-1623- 1629 1621-1622- 1623-1629 Manufactura de artículos de corcho, paja y materiales trenzables 1702 1702 Fabricación de envases y cajas de papel y cartón 1709.0 2109 Fabricación de artículos de pulpa, papel y cartón 2396 2396 Corte, tallado y acabado de la piedra 3211 3211 Orfebrería y manufactura de joyas y artículos conexos 3520 3520 Manufactura de aparejos prostéticos, dientes artificiales 2670 2670 Manufactura de instrumentos ópticos y equipos fotográficos 2652-3212 2652-3212 Manufactura de relojes, fajas de relojes y brazaletes de metales preciosos; joyas para relojes 3100 3100 Manufactura de productos de ebanistería, fabricación de muebles (excepto de metal o plástico) 3220 3220 Manufactura de instrumentos de música 3230 3230 Manufactura de artículos deportivos 3240 3240 Manufactura de juguetes y juegos 4520 4520 Mantenimiento y reparación de vehículos automotores y motocicletas (no incluye enderezado y pintura) 1410 1410 Fabricación de artículos confeccionados de materiales textiles y de cuero que no involucre tratamiento del mismo, y fabricación de prendas de vestir, excepto de pieles 2022 2022 Imprenta - Litografía - Serigrafía 2591 2591 Taller de forja, hojalatería y plomería 4520 4520 Taller de reparación de llantas 4530.

4530 Centro de lubricación 3100 - 1392 3100 Mueblería y/o colchonería (fabricación) 4520 - 4530 4520 - 4530 Taller de enderezado y pintura 2819.0 - 3311.0 - 3312.0 2819 Taller de mecánica de precisión 9512 -9521 9521 Taller de radio - televisión 9529 9529 Taller de reparación de bicicletas 3314 - 9521 - 9522 3314 - 9521 - 9522 Taller eléctrico - electrónico 3311 - 3312 3311 - 3312 Taller metal-mecánico y soldadura 1393-9524 1393-9524 Taller de tapicería Ficha Artículo 86

Para usos industriales menores únicamente se permitirán usos industriales menores, cuya área de construcción sea menor a los 2 000 metros cuadrados (m2).

Ficha Artículo 87

Consideraciones Generales . La definición de las restricciones urbanísticas tiene como base la clasificación en diferentes zonas realizada para el cantón de Flores. La caracterización de estas zonas responde a las particularidades de los diferentes sectores que conforman el cantón.

. Las restricciones urbanísticas son los parámetros que sirven para establecer en qué medida se pueden utilizar los lotes; dichas restricciones están clasificadas en cuatro grandes temas: alturas, retiros, definición de las superficies impermeabilizadas (huella y cobertura) y frente mínimo de lote.

. Para determinar cada uno de los valores propuestos se han considerado aspectos como: paisajismo, densificación, actividades productivas y turísticas, protección ambiental y disponibilidad del recurso hídrico, entre otros.

. El tamaño y frente mínimo de lote establecidos en el presente título, constituyen restricciones que se aplican únicamente para la realización de nuevos fraccionamientos en el cantón de Flores.

. Por esta razón, se crean regulaciones especiales para todos aquellos lotes segregados y debidamente inscritos antes de la entrada en vigencia del presente reglamento. A través de esta norma, se busca que estos lotes puedan ser aprovechados por sus propietarios.

Consideraciones Específicas . En este capítulo se brindan las definiciones de los conceptos utilizados dentro del presente Reglamento.

. Las restricciones urbanísticas para un lote son aquellas que se establezcan para la zona en la cual se encuentra dicho lote de igual manera si un lote se encuentra en dos zonas debe cumplir lo que se define para ellas.

. Se determinó una regulación adicional para aquellos lotes que son igual o mayores a 1500 m2 y se encuentren en 2 zonas y una de ellas es Mixta.

. Para el caso del Cantón de Flores se procedió a dejar el 50% del lote aproximadamente en cada zona, de forma tal que se pueda aprovechar en igual condiciones ambas partes.

. Además, se consideró al determinar las zonas colindantes que fueran aquellas que compartan la mayoría de los usos entre sí, con el fin de que puedan desarrollar y aprovechar su lote sin que esto represente un impacto negativo significativo para el resto de las zonas con las cuales colinda.

. Del estudio de las condiciones los diferentes lotes se determinaron estos 3 casos:

. Caso 1. Lotes con uno o dos frentes a calle pública.

. Caso 2. Lotes con un frente a calle pública y acceso excepcional para uso residencial.

. Caso 3: Lotes con frente a calle pública sin acceso excepcional para uso residencial.

Regulaciones

De manera complementaria a las demás definiciones establecidas en los restantes reglamentos de este Plan Regulador, se establecen las siguientes definiciones para la comprensión e interpretación del presente título:

Acera: Parte de la vía pública, normalmente ubicada en sus orillas, que se reserva para el tránsito de peatones.

Alcantarillado sanitario: Sistema de tuberías que recolecta y transporta las aguas residuales para su posterior tratamiento.

Altura: Distancia vertical medida desde el nivel oficial de piso hasta el punto más alto de la edificación. No incluye las antenas o cualquier otro elemento por encima de la techumbre.

Altura libre: Distancia entre el nivel de piso terminado y el cielorraso, o bien, en caso de que no cuente con cielorraso, hasta el inicio de la estructura soportante del techo o el entrepiso.

Antejardín: Espacio del retiro frontal que debe dejarse como área verde libre de impermeabilización.

Cobertura: Porcentaje (%) de terreno que puede utilizarse para construir. En este valor se incluye cualquier superficie impermeabilizada, techada, entradas vehiculares, caminos, accesos, estacionamientos y construcciones en general.

Densidad: Relación entre el número de viviendas o unidades habitacionales y la superficie del predio destinado a uso residencial (viviendas por hectárea).

Establecimiento industrial: edificaciones asociadas a los usos industriales permitidos en el cantón. Bajo esta categoría se encuentran: naves industriales, tanques de almacenamiento, silos, chimeneas, entre otra infraestructura necesaria para las actividades industriales.

Frente de lote: Es la longitud del predio en su línea frontal sobre vía pública.

Huella: es la cantidad máxima de área (m²), que puede utilizarse para construir. Dentro de este valor está incluida cualquier superficie impermeabilizada, techada, estacionamientos y construcciones en general.

Municipalidad: Persona jurídica estatal con jurisdicción territorial sobre el cantón de Flores. Le corresponde la administración de los servicios e intereses locales, con el fin de promover el desarrollo integral del cantón.

Nivel de piso terminado: (N.P.T.) Es el nivel interno de piso de una edificación, a partir del material de piso utilizado, y donde se realiza el tránsito de personas. Éste aplica para cada piso de una edificación.

Nivel oficial de piso: corresponde al nivel terminado de acera colindante con el terreno. En el caso de lotes que tienen dos o más frentes a calle, el nivel oficial de piso corresponde al nivel terminado de acera en la vía con más baja elevación colindante con el terreno.

Niveles subterráneos: Espacios construidos parcial o totalmente bajo el nivel del suelo con respecto al nivel oficial de piso.

Ochava o chaflán: Es el recorte de la edificación o muro en la esquina de la cuadra.

Profundidad máxima: Es la distancia máxima permitida desde el nivel de piso terminado del primer piso de una edificación, al nivel de piso terminado del último nivel subterráneo (nivel inferior).

Primer piso: Primer nivel de una edificación que está inmediato sobre el nivel oficial de piso. Por lo general es el nivel por el cual se accede a la edificación.

Retiros: Aquellos espacios abiertos no edificados comprendidos entre una edificación y los linderos del respectivo predio.

Retiro frontal: Espacio abierto no edificable, comprendido entre el lindero frontal del lote y la parte más cercana de la estructura física o construcción.

Retiro lateral: Espacio abierto no edificable, comprendido entre el lindero lateral del lote y la parte más cercana de la estructura física o construcción. Puede ser impermeabilizado siempre que se cumpla con la restricción de cobertura máxima correspondiente de acuerdo con las restricciones de la zona.

Retiro posterior: Espacio abierto no edificable comprendido entre el lindero posterior del lote y la parte más cercana de la estructura física o construcción. Los lotes en esquina no tienen retiro posterior, únicamente lateral y frontal.

Unidad habitacional: Toda aquella edificación destinada a una vivienda o apartamento.

Tamaño mínimo de lote: valor mínimo requerido para fraccionar, expresado en metros cuadrados (m²) y condicionado a la zona en la cual se ubica el fraccionamiento.

Ficha Artículo 88

Ficha Artículo 89

Ficha Artículo 90

Consideraciones Específicas . Las alturas en el cantón de Flores, es establecen con base en un conjunto de variables y las posibilidades que posee cada sitio.

. El control de altura en las zonas de influencia de los aeropuertos del país le corresponde a la Dirección General de Aviación Civil. Para la superficie de aproximación del Aeropuerto Internacional Juan Santamaría ubicada en el cantón de Flores, la altura máxima es de 2 pisos. No obstante, dada la facultad que tiene dicha dirección para autorizar alturas mayores a éstas, en este capítulo se regulan los máximos permitidos para este supuesto, una vez obtenida la autorización correspondiente.

. La determinación de las alturas máximas toma en cuenta los valores razonables que se pueden dar, considerando la operación del Aeropuerto Internacional Juan Santamaría. En consecuencia, se incentiva la altura media en el sur del cantón que se encuentra menos afectado por esta variable, mientras que en los distritos San Joaquín y Barrantes las alturas son más restringidas.

. La construcción en alturas medias permite un uso más eficiente de los espacios no construidos mediante la densificación, concentrando medios de trabajo y unidades habitaciones, a su vez saca el mayor partido al elevado valor de la tierra; se trata de una solución práctica siempre y cuando se satisfagan las exigencias de un buen diseño urbano y arquitectónico. Adicionalmente, como estrategia de conservación del paisaje, la estructura y la escala humana en el medio urbano se promueven las alturas medias.

. La incorporación de vivienda en alturas medias es una medida importante que se debe retomar y reforzar, sobre todo en aquellas zonas que son más accesibles del cantón, como estrategia indispensable para una mejor utilización de la infraestructura urbana existente. Sin embargo, siempre es requisito para un desarrollo que se cuente con disponibilidad de servicios básicos.

Regulaciones

Ficha Artículo 91

El Mapa 2 de este reglamento establece las alturas máximas permitidas en pisos, de acuerdo con la restricción de alturas debida a las zonas de aproximación del Aeropuerto Juan Santamaría. La correspondencia de estas alturas en metros será de 4 m por piso o en su defecto será la indicada para cada zona en el presente título. Las alturas máximas permitidas no podrán superar ni la cantidad de pisos ni la altura en metros.

Ficha Artículo 92

General de Aviación Civil y demás entidades competentes.

Ficha Artículo 93

a- La calle se encuentra por debajo del sitio en que se va a construir.

b- La diferencia entre el nivel oficial de piso y el nivel en que se va a ubicar la construcción es igual o superior a tres metros.

Ficha Artículo 94

Ficha Artículo 95

Ficha Artículo 96

Ficha Artículo 97

Ficha Artículo 98

Para construir más de 2 pisos o 8 m, se deberá contar como requisito indispensable, con el estudio y aprobación de la Dirección General de Aviación Civil.

Ficha Artículo 99

Lo anterior de acuerdo con las siguientes reglas:

a- En los lotes con área menor a 80 m² se puede construir dos pisos.

b- En los lotes con área que va de 80 m² a menos de 160 m² con un frente mínimo de 6m, se permite construir 2 pisos.

c- En los lotes con área que va de 160 m² a menos de 500 m² con un frente mínimo de 7m, se permite construir 3 pisos.

d- En los lotes con área que va de 500 m² a menos de 1200 m² con frente mínimo de 9m, se permite construir 4 pisos.

e- En los lotes con área que va de los 1200 m² en adelante con frente mínimo de 15m, se permite construir 5 ó 6 pisos.

Ficha Artículo 100

Ficha Artículo 101

Consideraciones Específicas . Los retiros frontales contribuyen al mejoramiento de la imagen de la ciudad y los centros de población.

. Los retiros frontales o antejardines constituyen un espacio de transición entre el espacio urbano y la vivienda, respetando el espacio urbano como un área de convivencia comunal, no sólo con la creación de estímulos visuales, sino también con una relación armónica a través de vegetación (diseño de las sendas peatonales).

. El espacio de retiro frontal o antejardín puede servir para facilitar la incorporación de infraestructura de recolección de aguas servidas, electrificación subterránea, entre otros.

. Cuando se tienen ventanas en colindancia o paredes cuyo material sea combustible, es indispensable un retiro lateral, para asegurar ventilación, iluminación, privacidad y disminuir en la medida de lo posible, la posible propagación de incendios.

. Todos los retiros deben ser acordes no sólo con la altura de las viviendas sino también con la zona en donde se ubiquen, dado que cada sitio cuenta con condiciones culturales y sociales distintas.

Regulaciones

Para el cantón de Flores se determina la existencia de tres tipos de retiros: frontal, posterior y lateral. La regulación de cada uno de ellos se establece en el presente capítulo.

Ficha Artículo 102

Independientemente de la zona en la cual se ubica el lote a desarrollar, el retiro frontal deberá cumplir con las siguientes disposiciones:

a- Deberá ser un área verde libre, por lo que la superficie no puede ser cubierta o impermeabilizada. Lo anterior con las excepciones establecidas en el inciso b de este artículo.

b- En áreas de antejardín se permite únicamente la construcción de espacios de estacionamiento abiertos, transformadores, elementos de conexión y módulos de medidores de servicios públicos, basureros y accesos.

c- Retiro frontal para el uso comercial y servicios: en locales comerciales ubicados en Zona Comercial, Zona Mixta y Zona San Joaquín Centro, el área de antejardín en retiro frontal deberá estar equipada con mobiliario urbano, arborizada y estar accesible al peatón, adicionalmente deben realizarse las mejoras y ampliación de acera que sean necesarias.

d- Toda área del retiro frontal que sea impermeabilizada se contabilizará como parte de la cobertura.

Ficha Artículo 103

Independientemente de la zona en la cual se ubica el lote a desarrollar, los retiros laterales y posteriores, deberán cumplir con las siguientes disposiciones:

a- Cuando el edificio sea construido con materiales combustibles debe dejarse un retiro lateral mínimo de 1.5 m b- Cuando exista ventana a colindancia debe dejarse un retiro lateral o posterior, de acuerdo con la altura de la edificación, de acuerdo con los siguientes mínimos:

b.1. 3 m para edificio con una altura menor o igual a 2 pisos u 8 m.

b.2. 1 m extra por cada piso adicional hasta 10 m de retiro.

c- En caso de que la edificación no tenga ventana a colindancia, no se requerirá de retiro lateral pero si retiro posterior.

d- Los retiros laterales o posteriores podrán ser utilizados como jardín, área de absorción del sistema de tratamiento de aguas residuales o calle de acceso a la parte posterior de lote.

e- Tanto el retiro lateral como el posterior pueden ser impermeabilizados siempre que sumados a la demás área impermeabilizada del lote, no se exceda la cobertura permitida para la zona.

Ficha Artículo 104

Independientemente de la zona en la cual se ubica el lote a desarrollar, los retiros laterales y posteriores, deberán cumplir con las siguientes disposiciones:

a- Puede ser una franja paralela a la colindancia o ser sustituido por jardines internos que provean de suficiente ventilación e iluminación natural a los distintos espacios. Todo jardín interno correspondiente al retiro posterior debe tener una dimensión mínima de 3 m por 3 m.

b- Puede intercambiar la relación numérica con el retiro frontal en caso de que por condiciones topográficas de pendiente la colocación de sistema de tratamiento de aguas así lo requiera.

Ficha Artículo 105

Ficha Artículo 106

a- Caso 1. Cuando un retiro lateral se utilice como un paso peatonal al edificio deberá contar como mínimo con 2 m de ancho y debe estar acondicionada para el tránsito peatonal.

b- Caso 2. Cuando un retiro lateral se utilice como calle de acceso al estacionamiento en la parte posterior del lote deberá contar como mínimo con 3.6 m de ancho y debe estar acondicionada para el tránsito peatonal y vehicular. Los lotes que ubiquen su área de estacionamiento en la zona posterior del edificio podrán incrementar su impermeabilización en un 5%.

La siguiente figura es una representación de lo anterior:

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Ficha Artículo 108

La dimensión mínima de la ochava corresponde al promedio de las dos aceras frontales a la propiedad, pero en ningún caso será menor a 1.5 m medidos desde la esquina.

Ficha Artículo 109

En aquellos terrenos en los que el ángulo de la intersección no sea de 90° la Municipalidad definirá el retiro de la ochava.

Ficha Artículo 110

Los voladizos o salientes en ochavas se permiten a partir de 5m de altura o segundo piso, lo que sea mayor y no deben sobrepasar la línea de la propiedad.

Ficha Artículo 111

Consideraciones Específicas . Es necesario conservar un porcentaje significativo y bien establecido de área verde que amortigüe el impacto de las lluvias y promueva el mejoramiento de los sistemas hidrológicos urbanos.

. Los porcentajes cobertura muy altos perjudican la imagen urbana y la calidad de vida de los ocupantes de la vivienda, pues se dificulta la ventilación e iluminación natural, además, a estas prioridades puede sumarse el hecho que bajo la eventual utilización de un sistema de tratamiento de aguas residuales individual en viviendas y comercios, es necesario contar con el área suficiente para su ubicación (El caso más común es el tanque séptico con la zona de drenaje).

. Las coberturas serán más altas en los lugares que cuenten con alcantarillado sanitario conectado a una adecuada planta de tratamiento de las aguas negras.

. Un factor que incentiva al aumento del porcentaje de cobertura es la presencia de parqueos subterráneos.

. Es necesaria la incorporación de áreas libres y de recreación dentro de una vivienda, tanto para los niños como para adultos, por tanto las normas establecidas en el presente capítulo con respecto al porcentaje de cobertura, busca un valor razonable de cobertura a modo que cada vivienda cuente con un espacio libre destinado para tales fines.

Regulaciones

Ficha Artículo 112

Restricciones Urbanísticas para el cantón de Flores, del presente Reglamento.

Ficha Artículo 113

Consideraciones Específicas . Los antejardines son un porcentaje del retiro frontal que debe dejarse como área verde libre. Este espacio es importante ya que cumple varias funciones:

Es el vestíbulo exterior de las edificaciones, de manera que permite privacidad en el interior: separa las actividades internas de las externas, contribuyen a disminuir los niveles de ruido y mejora las condiciones climáticas internas cuando hay presencia de árboles y arbustos.

Contribuye al paisaje urbano, ya que mejoran la imagen de los asentamientos dando mayor amplitud al espacio público inmediato y generan sombra en los recorridos peatonales.

. Tanto la localización de un árbol como el tipo de especie que se coloca en el antejardín deben ser regulados, pues estos aspectos inciden indiscutiblemente en la habitabilidad y calidad de los espacios públicos.

. Se debe poner especial atención al tipo de especie elegida para determinada localización y con ello evitar, por ejemplo, especies que por su tamaño o falta de mantenimiento dificulten el acceso de los vehículos de emergencia. Es importante también considerar especies que no generen impactos negativos, como la destrucción de las aceras por efecto de las raíces o la caída excesiva de hojas y frutos, entre otros.

. Es importante que al menos un 50% de las especies elegidas sean nativas, pues esto favorece la vida de fauna urbana local. Adicionalmente, la presencia de árboles en la ciudad favorece a las especies migratorias de aves.

Regulaciones

En cualquier uso que se requiera retiro frontal dedicado a áreas verdes, el antejardín deberá ser arborizado, enzacatado o ambos. Los espacios necesarios para los accesos o estacionamientos abiertos, de materiales impermeabilizantes como pavimentos, adoquines, concreto u otros, no podrán superar el 50% del antejardín excepto cuando se trate de usos comerciales según se establece en el siguiente artículo.

Ficha Artículo 114

Para tales efectos, dichos árboles no podrán distanciarse más de 5 metros entre sí y al menos un 50% serán especies señaladas en el Anexo 3 del Reglamento de Construcciones: Especies Arbóreas Recomendadas.

Ficha Artículo 115

Consideraciones Específicas . Para cada categoría de la zonificación general corresponden una serie de lineamientos que establecen el grado de intervención que tendrá ese territorio. Las restricciones urbanísticas corresponden a esos parámetros, los cuales establecen como se pueden utilizar los distintos sectores que conforman el cantón de Flores.

. Debido a la magnitud y en nivel de importancia que representa para el cantón el establecimiento de la Zona Industrial y Zona de Almacenamiento y Logística, sus restricciones urbanísticas se tratarán por aparte.

Regulaciones

La totalidad del contenido de este cuadro tiene carácter normativo y es de acatamiento obligatorio.

Ficha Artículo 116

En todo caso, deberán acatarse las regulaciones para este tipo de terrenos.

Cuadro 7 Restricciones Urbanísticas para el cantón de Flores Zona Tamaño mínimo lote para fraccionar Cobertura para lote %) Altura máxima Retiro frontal (m) Residencial Comercial Área (m²) Frente mínimo (m) Área (m²) Frente mínimo (m) No conectado a sistema de tratamiento individual Conectado a alcantarillado sanitario y planta de tratamiento Pisos Metros Metros Residencial 1 160 8 160 8 75 80 2 .

8 2 [if mso & !supportInlineShapes & supportFields]><span lang=EN-US><span style='mso-element:field-begin;mso-field-lock:yes'></span><span style='mso-spacerun:yes'> </span>SHAPE <span style='mso-spacerun:yes'> </span>\* MERGEFORMAT <span style='mso-element: field-separator'></span></span><![endif][if gte vml 1]><v:group id="Grupo_x0020_15" o:spid="_x0000_s1032" style='width:36pt;height:19.95pt; mso-position-horizontal-relative:char;mso-position-vertical-relative:line' coordsize="720,399" o:gfxdata="UEsDBBQABgAIAAAAIQCxgme2CgEAABMCAAATAAAAW0NvbnRlbnRfVHlwZXNdLnhtbJSRwU7DMAyG 70i8Q5QralN2QAit3YGOIyA0HiBK3DaicaI4lO3tSbpNgokh7Rjb3+8vyXK1tSObIJBxWPPbsuIM UDltsK/5++apuOeMokQtR4dQ8x0QXzXXV8vNzgOxRCPVfIjRPwhBagArqXQeMHU6F6yM6Rh64aX6 kD2IRVXdCeUwAsYi5gzeLFvo5OcY2XqbynsTjz1nj/u5vKrmxmY+18WfRICRThDp/WiUjOluYkJ9 4lUcnMpEzjM0GE83SfzMhtz57fRzwYF7SY8ZjAb2KkN8ljaZCx1IwMK1TpX/Z2RJS4XrOqOgbAOt Z+rodC5buy8MMF0a3ibsDaZjupi/tPkGAAD//wMAUEsDBBQABgAIAAAAIQA4/SH/1gAAAJQBAAAL 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8 2 Predominantemente Residencial 160 8 *CP: 250 9 75 80 2 .

8 2 CM: 500 15 80 85 2 .

8 3 *CG:1000 20 85 90 2 .

8 4 San Joaquín Centro 180 9 180 9 80 85 2 .

8 2 Mixta 180 9 *CP: 250 9 80 85 2 .

8 2 CM: 500 15 80 85 2 .

8 3 *CG:1000 20 85 90 2 .

8 4 Comercial 1500 25 1500 25 85 90 2 .

8 4 Zona de expansión 400 12 *CP:400 12 65 70 2 .

8 3 CM: 800 16 60 65 2 .

8 3 *CG:1600 25 60 65 2 .

8 4 Zona de expansión 2 10000 50 10000 50 40 45 2 .

8 8 *CP: Comercio Pequeño CM: Comercio Mediano *CG: Comercio Grande [if !supportLists]1. [endif]La altura máxima permitida, está sujeta a la zona en la cual se encuentre la edificación de acuerdo con lo establecido en el Mapa 2 de este reglamento. Para construir más de 2 pisos, se deberá contar como requisito indispensable, con el estudio y aprobación de la Dirección General de Aviación Civil [if mso & !supportInlineShapes & supportFields]><span lang=EN-US><span style='mso-element:field-begin;mso-field-lock:yes'></span><span style='mso-spacerun:yes'> </span>SHAPE <span style='mso-spacerun:yes'> </span>\* MERGEFORMAT <span style='mso-element:field-separator'></span></span><![endif][if gte vml 1]><v:group id="Grupo_x0020_9" o:spid="_x0000_s1027" style='width:36pt;height:77.8pt;mso-position-horizontal-relative:char; mso-position-vertical-relative:line' coordsize="720,1556" o:gfxdata="UEsDBBQABgAIAAAAIQCxgme2CgEAABMCAAATAAAAW0NvbnRlbnRfVHlwZXNdLnhtbJSRwU7DMAyG 70i8Q5QralN2QAit3YGOIyA0HiBK3DaicaI4lO3tSbpNgokh7Rjb3+8vyXK1tSObIJBxWPPbsuIM UDltsK/5++apuOeMokQtR4dQ8x0QXzXXV8vNzgOxRCPVfIjRPwhBagArqXQeMHU6F6yM6Rh64aX6 kD2IRVXdCeUwAsYi5gzeLFvo5OcY2XqbynsTjz1nj/u5vKrmxmY+18WfRICRThDp/WiUjOluYkJ9 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Consideraciones Específicas . Es necesario aclarar que para el presente plan regulador la densidad se trabaja de forma conceptual pero no como parámetro regulatorio, esto debido principalmente a los inconvenientes que este concepto genera en cuanto a fiscalización y aplicación en la práctica. Por esta razón, la densidad de población se regula mediante tamaños de lotes, coberturas y alturas. En zonas donde se pretende una mayor concentración de población, se establecen alturas y coberturas más elevadas.

. En cuanto a la cantidad máxima de viviendas o unidades habitacionales permitidas en cada predio existen restricciones urbanísticas, requerimientos de parqueos, requerimientos de áreas de drenaje o áreas para planta de tratamiento (de ser necesarias) y tamaños mínimos de unidades habitacionales tanto en los presentes reglamentos como en la legislación nacional que limitan dicha cantidad.

. El cálculo de la cantidad máxima de unidades habitacionales por lote depende primariamente del tamaño mínimo de la unidad habitacional a desarrollar según lo definido en el reglamento de construcciones para viviendas o apartamentos, según sea el caso. Además, se incluye un factor de corrección de parqueos para considerar los requerimientos de parqueo para cada unidad habitacional según lo definido en el reglamento de vialidad.

Regulaciones

La cantidad máxima de unidades habitacionales en desarrollo horizontal por lote o predio, para todas las zonas donde se permite el uso habitacional, está definida por la siguiente ecuación:

[if gte vml 1]><v:shape id="Imagen_x0020_18" o:spid="_x0000_i1028" type="#_x0000_t75" style='width:194.25pt;height:63.75pt; visibility:visible;mso-wrap-style:square'> <v:imagedata src="https://sinalevi.go.cr/ImagenesSINALEVI\Normativa\2020-2029\2026\RM_0_A_107046\181898\image012.emz" o:title=""/> </v:shape><![endif][if !vml][endif] Donde:

𝑁𝑁? = número máximo de unidades habitacionales en desarrollo horizontal (redondeado hacia la unidad inferior) 𝐴𝐴𝐿𝐿 = Área del lote o predio Cob = Cobertura máxima para el lote según el Cuadro 7.

𝑨𝑨𝒎𝒎𝒎𝒎𝒎𝒎 = Área mínima de unidad habitacional según lo definido en el Reglamento de Construcciones para edificios de vivienda (Artículo 132) o edificios de apartamentos (Artículo 143).

𝑭𝑭𝒑𝒑 = Factor de corrección por parqueos: 4.13 m2 para unidades habitacionales de 1 o 2 dormitorios o vivienda de interés social o 8.25 m2 para unidades habitaciones de 3 o más dormitorios. En caso de utilizar parqueos subterráneos 𝑭𝑭𝒑𝒑 es igual a cero.

Ficha Artículo 118

La cantidad máxima de unidades habitacionales en desarrollo vertical por lote o predio, para todas las zonas donde se permite el uso habitacional, está definida por la siguiente ecuación:

[if gte vml 1]><v:shape id="Imagen_x0020_1" o:spid="_x0000_i1027" type="#_x0000_t75" style='width:171.75pt; <v:imagedata src="https://sinalevi.go.cr/ImagenesSINALEVI\Normativa\2020-2029\2026\RM_0_A_107046\181899\image014.png" o:title=""/> </v:shape><![endif][if !vml][endif] Donde:

𝑁𝑁𝑣𝑣 = número máximo de unidades habitacionales en desarrollo vertical.

𝑁𝑁? = número máximo de unidades habitacionales en desarrollo horizontal (Artículo 119) 𝑁úmero de piso = Cantidad máxima de pisos permitida para el lote o predio según el Cuadro 7 y el Capítulo 11 del presente reglamento.

Ficha Artículo 119

Consideraciones Específicas Alturas . El cantón de Flores, por su cercanía al Aeropuerto Internacional Juan Santamaría, se encuentra muy restringido en materia de alturas máximas, esto principalmente en las secciones que se encuentran dentro de la Superficie de Transición y Superficie de Aproximación Derechas (lado Este), Superficie Horizontal Interna y Superficie Cónica del Aeropuerto Internacional Juan Santamaría. Por este motivo, las restricciones de altura están sujetas a la aprobación de la Dirección General de Aviación Civil.

. En el caso de industrias, la altura máxima de las edificaciones será tal que permita un adecuado desarrollo del uso industrial; lo que se regula mediante elevaciones permitidas mayores únicamente para establecimientos industriales, entre estos: naves industriales, chimeneas, tanques de almacenamiento, silos, y cualquier otra infraestructura necesaria para el desarrollo de las actividades permitidas en esta zona.

Porcentaje de cobertura . La impermeabilización de grandes áreas para uso industrial, implica un aumento en la escorrentía superficial que incrementa el caudal de los ríos y puede provocar inundaciones aguas abajo. Por tanto, en este Reglamento se pretende buscar soluciones en cuanto a la impermeabilización del terreno y así controlar la cobertura de las construcciones, a través del establecimiento de restricciones como el porcentaje máximo de cobertura y tamaño de lote mínimo.

. Dicho aumento en la escorrentía superficial puede exceder la capacidad hidráulica de los alcantarillados pluviales y ocasionar desbordamientos de los ríos que reciben dichas aguas. Por ello, se debe dar un adecuado manejo de las aguas pluviales, utilizando medidas de infraestructura para su retención y/o tratamiento, para su posterior utilización. Algunos usos que se pueden dar a estas aguas son:

Alimentación de hidrantes y sistemas de protección contra incendios, tomando en consideración los requisitos de presión que pide el Cuerpo de Bomberos Sistemas de riego de jardines.

Lavado de automóviles.

Servicios sanitarios.

Otros procesos industriales que no requieran agua de excelente calidad, disminuyendo así la demanda de agua potable.

. En el caso de Zona Industrial y Zona de Almacenamiento y Logística, los tamaños de lote y porcentajes máximos de área impermeabilizada establecidos son altos, pues deben permitir un adecuado desarrollo de la infraestructura necesaria para el establecimiento y consolidación de las actividades industriales. Los porcentajes máximos de cobertura incluyen las áreas destinadas a circulación vial, sistemas de aguas pluviales y sistemas de tratamiento de aguas residuales. De manera que se cumpla con la regulación nacional, y a la vez se aproveche el terreno.

Retiros . Mediante el establecimiento de retiros mínimos (frontales, laterales y posteriores), se obtienen múltiples beneficios, tales como:

Garantizar de cierta manera, un obstáculo para la propagación del fuego en caso de incendio de una de las naves industriales, pues los retiros son parte de las medidas de protección pasiva contra incendios, al funcionar como barreras corta fuego.

Brindar la posibilidad de paso de vehículos de emergencia y rescate (camión de bomberos, ambulancia, etc.) hacia la parte posterior o lateral de la edificación en caso de emergencia, según el "Manual de disposiciones técnicas generales sobre seguridad humana y protección contra incendios, versión 2012".

Ayudan a disminuir la transmisión de vibraciones o ruido de una industria a una infraestructura colindante.

Facilitan la correcta circulación del aire entre las naves, contribuyendo a la ventilación natural y dispersión del calor que en algunos procesos industriales se genera.

Contribuye a la iluminación natural de las mismas, principalmente si es iluminación cenital.

Facilitan la incorporación de infraestructura de recolección de aguas residuales, electrificación subterránea, entre otros.

. Para la Zona Industrial, es indispensable que los retiros laterales y frontales posean dimensiones, tales que, faciliten las maniobras de cualquier tipo de vehículo (particularmente vehículos de carga) dentro del terreno de la empresa o industria, esto con la finalidad de evitar que sea necesario realizar las maniobras en la vía pública. Por la razón expuesta anteriormente, en el presente Reglamento se establecen frentes de lotes mínimos y retiros frontales amplios.

. Considerando las posibles configuraciones que pueden tener las industrias, la ubicación de la zona de maniobras dependerá del diseño arquitectónico, por lo que, en algunos casos, esto obligará a aumentar las dimensiones mínimas establecidas puesto que se deben tomar en cuenta los radios de giro mínimos para los vehículos pesados (cinco o más ejes). Además, la geometría de los accesos debe permitir que todos los vehículos no obstaculicen el libre flujo de vehículos por las vías al entrar y salir de las industrias.

. Los desarrollos industriales deben tener sus respectivos patios de maniobras y espacios de almacenamiento de vehículos en espera, diferenciados de los espacios para estacionamiento de vehículos particulares.

Regulaciones

Para el desarrollo de lotes industriales en condominio se deben seguir los lineamientos urbanísticos establecidos en el Capítulo 17 de Condominio Industrial del Reglamento de Fraccionamiento, Urbanizaciones y Condominios.

Ficha Artículo 120

Cuadro 8 Restricciones urbanísticas para la Zona Industrial y Zona de Almacenamiento y Logística Lineamiento urbanístico Zona Industrial Zona de Almacenamiento y Logística Área mínima de lote 5 000 m2 2 000 m2 Frente mínimo 35 metros 20 metros Porcentaje de cobertura Sin alcantarillado 90% 90% Con alcantarillado 95% 95% Altura Máxima* 3 pisos para edificios o 23 metros para otras estructuras* 3 pisos para edificios o 23 metros para otras estructuras* *Para cualquier construcción diferente de un establecimiento industrial, se deberá cumplir con lo establecido en el Mapa 2: Alturas máximas para el cantón de Flores del presente Reglamento Ficha Artículo 121

Las construcciones a realizarse dentro de la Zona Industrial deberán cumplir con las siguientes indicaciones:

a- Para el caso de establecimientos industriales, definidos de esta forma en el Reglamento de Construcciones del presente Plan Regulador, se permiten hasta 3 pisos para edificios o una altura máxima de 23 metros para otras estructuras.

b- Para cualquier construcción diferente de un establecimiento industrial, se deberá cumplir con lo establecido en el Mapa 2. Alturas máximas para el cantón de Flores del presente Reglamento.

Ficha Artículo 122

Las construcciones a realizarse dentro de la Zona de Almacenamiento y Logística deberán cumplir con las siguientes indicaciones:

a- Para el caso de establecimientos industriales, definidos de esta forma en el Reglamento de Construcciones del presente Plan Regulador, se permiten hasta 3 pisos para edificios o una altura máxima de 23 metros para otras estructuras.

b- Para cualquier construcción diferente de un establecimiento industrial, se deberá cumplir con lo establecido en el Mapa 2. Alturas máximas para el cantón de Flores del presente Reglamento.

Ficha Artículo 123

Plan Regulador.

Ficha Artículo 124

Los retiros para los lotes ubicados en la Zona de Almacenamiento y Logística, así como para la Zona Industrial, son los establecidos en los artículos siguientes. Para el desarrollo de lotes industriales en condominio se deben seguir los lineamientos urbanísticos establecidos en el Capítulo 17 de Condominio Industrial del Reglamento de Fraccionamiento, Urbanizaciones y Condominios del presente Plan Regulador.

Ficha Artículo 125

Aplicarán las siguientes reglas:

a- Zona Industrial: El retiro frontal mínimo es de 12 metros. Esta distancia debe respetarse en al menos el 50% del frente del lote; en el otro 50% restante se permite un retiro mínimo de 6 m.

b- Zona de Almacenamiento y Logística:

b.1. Para usos industriales: El retiro frontal mínimo es de 12 m. Esta distancia debe respetarse en al menos el 50% del frente del lote; en el otro 50% restante se permite un retiro mínimo de 6 m.

b.2. Para usos no industriales y usos especiales: El retiro frontal mínimo es de 5 m. A partir del segundo piso, podrá tener un retiro frontal mínimo de 4m.

Ficha Artículo 126

Aplicarán las siguientes reglas:

a- Zona Industrial: El retiro posterior mínimo permitido es de 6 m.

b- Zona de Almacenamiento y Logística:

b.1. Para usos industriales: El retiro posterior mínimo permitido es de 6 m.

b.2. Para usos no industriales y usos especiales: El retiro posterior mínimo permitido es de 3 m.

Ficha Artículo 127

Tanto para Zona Industrial como para la Zona de Almacenamiento y Logística, uno de los retiros laterales se debe impermeabilizar de manera que pueda soportar el peso de una escalera de rescate, el cual para efectos de esta norma se considera de 35 toneladas.

Ficha Artículo 128

Para toda edificación a construir en Zona Industrial el retiro lateral mínimo permitido es de 6 m. Este retiro se respetará a ambos lados de la construcción.

Ficha Artículo 129

Para toda edificación que se construya en la Zona de Almacenamiento y Logística el retiro lateral mínimo permitido es de 6 m. Este retiro se respetará a ambos lados de la construcción y se seguirán las siguientes reglas:

a- Edificaciones de únicamente un piso con altura menor o igual a los 18 m: En uno de los lados de la edificación deberá dejarse un retiro mínimo de 3 m, independientemente de la existencia de ventanas.

Del otro lado de la edificación, en el supuesto de que existan ventanas el retiro será de 1,5 m; en caso de que no existan, no es necesario retirarse.

b- Edificaciones de más de un piso o edificaciones de un solo piso con más de 18 m de altura:

b.1. Para el primer piso: En uno de los lados de la edificación se exige un retiro mínimo de 3 m, independientemente de la existencia de ventanas. Del otro lado de la edificación: si existen ventanas el retiro será de 1,5 m; y si no existen ventanas no es necesario retirarse.

b.2. Para el segundo piso y superiores: En uno de los lados de la edificación se exige un retiro mínimo de 3 m, independientemente de la existencia de ventanas. Del otro lado de la edificación: si existen ventanas el retiro será de 2 m; y si no existen ventanas no es necesario retirarse.

Ficha Artículo 130

Cuadro 9 Retiros laterales mínimos permitidos para edificaciones en Zona Industrial y Zona de Almacenamiento y Logística Tipo de Zona Características de altura y pisos de las construcciones Ubicación de los retiros laterales Retiro lateral mínimo (m) Zona Industrial Todas las construcciones Ambos lados 6 Zona de Almacenamiento y Logística Construcciones de un piso con altura ?18 m De un lado 3 Del otro lado con ventana 1,5 sin ventana sin retiro Construcciones de más de un piso o construcciones con altura >18 m Para el primer piso De un lado 3 Del otro lado con ventana 1,5 sin ventana sin retiro Del segundo piso en adelante De un lado 3 Del otro lado con ventana 2 sin ventana sin retiro Ficha Artículo 131

Consideraciones Específicas . En este capítulo se dan las restricciones para que puedan ser utilizados los lotes segregados y previamente inscritos en el Registro Nacional antes de la entrada en vigencia del Plan Regulador y que no cumplen con los tamaños mínimos establecidos para la zona en la que se localizan.

. Para los lotes que posean un área menor a los 160m², se aplicarán restricciones especiales para construcción de acuerdo con el área que posean y la zona en que se encuentren.

. Dentro del conjunto de lotes con área menor a los 160m² se definen dos rangos, lotes área que va de 80m² a menos de 120m² y lotes con área que va de 120m² a menos de 160m².

. El área mínima de lote de 80m² se establece a partir de un área mínima de 50 m² de vivienda y 30m² libres de impermeabilización para ubicar el sistema de tratamiento de las aguas negras y su drenaje.

. Conservar área libre de impermeabilización permite la adecuada ventilación e iluminación natural de los aposentos de la edificación y la ubicación de un sistema de tratamiento de aguas.

Regulaciones

a- Se deberá garantizar suficiente iluminación y ventilación natural de los espacios internos.

b- Se deberá garantizar espacio suficiente para el tratamiento de las aguas residuales correspondientes y los drenajes para la percolación de las aguas si las condiciones del terreno permiten utilizarlos.

Ficha Artículo 132

Ficha Artículo 133

Ficha Artículo 134

a- Cuando no estén conectados a un sistema de alcantarillado sanitario con planta de tratamiento: deberán dejar un área de 30 metros cuadrados libres de construcción e impermeabilización.

b- Cuando estén conectados a un sistema de alcantarillado con planta de tratamiento: deberán dejar un área de 15 metros cuadrados libre de construcción e impermeabilización.

Ficha Artículo 135

50%.

Ficha Artículo 136

este lote posea.

Ficha Artículo 137

Cuadro 10 Restricciones para construir para lotes existentes y debidamente inscritos de previo a la entrada en vigencia del Plan Regulador, con área menor al mínimo permitido en cada una de las zonas Tamaño mínimo Frente Cobertura Retiro Zona lote para construir (m²) mínimo (m) para construir frontal (m) (%) Residencial 1 de 80 a menos de 120 5 75% 2 de 120 a menos de 160 6 75% 2 Residencial 2 de 80 a menos de 120 5 75% 2 de 120 a menos de 160 6 75% 2 San Joaquín Centro de 120 a menos de 160 6 75% 2 de 160 a menos de 180 7 80% 2 Predominantemente Residencial de 120 a menos de 160 6 75% 2 Mixto de 120 a menos de 160 6 75% 2 de 160 a menos de 180 7 80% 2 Comercial de 120 a menos de 160 6 75% 2 de 160 a menos de 180 7 80% 2 de 180 a menos de 250 9 80% 2 de 250 a menos de 500 9 80% 2 de 500 a menos de 1000 15 80% 3 de 1000 a menos de 1500 20 85% 4 Zona de expansión de 120 a menos de 160 6 75% 2 de 160 a menos de 180 7 70% 2 de 180 a menos de 250 9 70% 2 de 250 a menos de 400 9 70% 2 Zona de expansión 2 de 120 a menos de 160 6 50% 2 de 160 a menos de 250 9 45% 2 de 250 a menos de 500 9 40% 2 de 500 a menos de 1000 15 35% 3 de 1000 a menos de 5000 35 30% 6 de 5000 a menos de 10000 50 30% 8 Zona de Almacenamiento y Logística de 160 a menos de 500 10 75% 5 de 500 a menos de 2000 15 85% Zona Industrial de 500 a menos de 1000 15 85% 6 de 1000 a menos de 5000 20 85% Ficha Artículo 138

Consideraciones Específicas . El cantón de Flores (principalmente la parte oeste del cantón) se encuentra muy restringido en materia de alturas máximas, pues se encuentra muy próximo al Aeropuerto Internacional Juan Santamaría. Por este motivo, una potencial opción de crecimiento de la ciudad puede darse "hacia abajo" por medio de la construcción de niveles subterráneos, con lo cual se da un mayor aprovechamiento del terreno.

. Sin embargo, este crecimiento subterráneo deber ser planificado y controlado, pues es necesario limitar la magnitud de los proyectos que se desarrollen en el cantón, tomando en cuenta la capacidad de las edificaciones para atraer personas y viajes, sin incurrir en consecuencias negativas, tales como conflictos por conglomeraciones de tránsito, problemas sociales, de salud, entre otros. Esta es la principal razón por la cual el presente Reglamento limita la cantidad de niveles subterráneos de una edificación en el cantón de Flores.

. También se debe tomar en cuenta la complejidad que implica, para los niveles subterráneos, cumplir con los requerimientos de abastecimiento de agua potable y la evacuación de aguas residuales generadas en estos sitios. A través de la restricción de cantidad máxima de niveles subterráneos, se pretende a la vez, reducir el tiempo de evacuación de la edificación en caso de una emergencia.

. La construcción de niveles subterráneos está sujeta a que el desarrollador realice los estudios técnicos pertinentes, donde se determinen las características del suelo, características hidrogeológicas y los requerimientos específicos de la zona, para solucionar cualquier tipo de problema y realizar el diseño y construcción de manera responsable.

. Es muy importante considerar los aspectos de ventilación e iluminación de los espacios subterráneos, tomando en consideración las soluciones técnicas necesarias para proveerlos de adecuada ventilación e iluminación, lo que se establece en el Reglamento de Construcciones del presente Plan Regulador.

Regulaciones

Ficha Artículo 139

Ficha Artículo 140

Para cualquier tipo de construcción subterránea, se prohíbe el uso de las vías públicas para aumentar el área utilizable de la construcción.

Ficha Artículo 141

Para cualquier construcción, el límite máximo permitido de niveles subterráneos será de tres, medidos desde el nivel oficial de piso hasta el nivel de piso terminado del último nivel subterráneo.

Ficha Artículo 142

Para cualquier construcción, la profundidad máxima permitida será de 10 metros medidos desde el nivel oficial de piso hasta el nivel de piso terminado del último nivel subterráneo.

Ficha Artículo 143

La altura mínima para cualquier nivel subterráneo será de 2,20 metros sobre el nivel de piso terminado.

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