Regulation for the regularization of land use permits in the coastal zone of CalderaReglamento para la regularización de los permisos de uso de suelo en la zona litoral de Caldera

To set the rules for the regularization of land-use permits (permisos de uso de suelo) on a precarious basis (a título precario) under the General Public Administration Law and Law No. 10,236, that fall under the competence of the Municipality of Esparza.

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This regulation shall be applied for the regularization of land-use permits on a precarious basis in the District of Caldera, under Law No. 10236. It must be borne in mind that this authorization or use permit (permiso de uso) shall be provisional in nature, and shall remain in effect until the Urban Master Plan enters into force, and therefore does not create any right for the occupants with respect to concession (concesión) applications.

To regulate matters concerning the form and procedure that the Municipality of Esparza shall follow to authorize land-use permits on a precarious basis in the Littoral Zone formerly known as the Maritime-Terrestrial Zone in the district of Caldera of the Canton of Esparza, due to the temporary impossibility of granting concessions in the absence of an urban master plan that permits the application of the provisions of Law No. 10236. This procedure is thus implemented with the express intention of complying with the spirit of said law, in an orderly and effective manner, using for this purpose the instruments made available by the Costa Rican legal system.

For the purposes of this regulation, the following definitions shall apply:

Public Domain Assets (Bienes Demaniales): Those assets under the constitutional protection regime of public domain property, which are imprescriptible, unattachable, and inalienable.

Construction: Art of constructing any structure that is fixed or incorporated into land; includes any building, reconstruction, alteration, or expansion work that implies permanence.

Land-Use Permit Agreement (Contrato de permiso de uso de suelo): Unilateral agreement made by the Municipality of Esparza, for the temporary granting for the enjoyment and use of the provisions of Law No. 10,236.

Technical Study (Estudio Técnico): Technical and legal study prepared by the official designated by the Administration to manage the Zone established in Law No. 10,236. These studies shall be conducted based on the applications submitted by interested parties, as well as the corresponding requirements; they shall serve as the basis for the Municipal Council to approve or reject land-use applications in a precarious state.

IGN: National Geographic Institute (Instituto Geográfico Nacional). Permanently constitutes, on behalf of the State, the official authority and scientific and technical agency governing national cartography, responsible for executing the official base map and the basic geographic description of the Republic of Costa Rica.

INVU: National Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo).

Law No. 10236: Reform of Article 79 of the Law on the Maritime-Terrestrial Zone, of March 2, 1977.

Municipality: Municipality of the canton of Esparza Land Survey Plan (Plano de agrimensura): Document by which a single property, parcel, or plot is represented graphically, mathematically, literally, and legally, complying with the standards established by the Regulation to the National Cadastre Law.

Land-Use Permit (Permiso de uso de suelo): That unilateral legal act authorized by the Municipal Council, whereby it grants a private individual (natural person or legal entity) on a precarious basis the mere use of real property, without jeopardizing its recovery provision for reasons of necessity, opportunity, convenience, or merit, with the Municipality of Esparza always reserving its ownership and direct domain over the property. The granted permit does not substantially affect the disposition or special legal regime of public domain assets.

Permittee (Permisionario): That natural or legal person to whom the Municipal Council grants a land-use permit on a precarious basis.

Permittor (Permitente): Refers to the Municipality of Esparza, the legal entity that administers jurisdiction over the canton in the exercise of its legal and institutional powers.

Urban Master Plan (Plan Regulador Urbano): A cantonal-level planning and management instrument, defining a set of plans, maps, regulations, and any other graphic or complementary document that regulates urban development policy and the plans for population distribution, land use and its limitations (of a constructive, environmental nature, among others), circulation routes, public services, community facilities, construction, and urban renewal, duly approved by the INVU.

Precariousness (Precariedad): The power granted by law to the Municipality of Esparza, so that at any time it may revoke a use permit granted unilaterally, whether due to the need to fully occupy the property, for the construction of a public work, as well as for reasons of convenience, safety, hygiene, aesthetics, public interest, or any other administrative decision, all this to the extent that if a conflict of interests arises between the public purpose and the granted permit, the natural use of the public property must prevail. In any case, recovery shall not occur abruptly, granting the permittee a reasonable period to vacate the property granted under the use permit, based on due process.

The above definitions shall be the principal tool for interpreting any legal gap that may arise in the application of this regulation, subsidiarily using the Municipal Code, the General Public Administration Law, Judicial and Administrative Jurisprudence, and the general principles of Law.

Those sectors excluded from the application of Law No. 10,236 are: The Reserved Port Zone Law 5582 and its reform by Law 7915, the Tivives Protected Zone according to Decree No. 17023, the State Natural Heritage lands defined under the Forest Law 7575, mangroves, forests and forest lands, and the public zone corresponding to the first fifty meters of the beach measured from the ordinary high tide line (pleamar ordinaria).

Permit Requirements and Procedure

If the applicant is a natural person:

. Presentation of the original identity card for proper verification.

If the applicant is a legal entity:

. Presentation of the original identity card of the legal representative for proper verification.

. Certification of legal status, issued less than one month prior.

. Notarially certified copy of the assembly resolution authorizing the land-use permit application.

. Notarially certified copy of the assembly resolution authorizing the legal representative to sign the land-use agreement.

In the case of Corporations (Sociedades Anónimas):

. Certification of Share Capital. If the shares belong to legal entities, the applicant must provide the capital distribution of those other companies, which must demonstrate the same principle of share distribution.

. Certified copy of the company's articles of incorporation.

General requirements for all persons (natural and legal):

. Original and photocopy of the land survey plan (plano de agrimensura) prepared by a professional in the field, with the CRTM05 coordinate system. This must coincide with the information contained in the municipality's databases (nature, coordinates, area, land use designation, boundaries).

. Sworn Declaration of the applicant: Full particulars of the current occupant, including the exact address within the canton area, telephone number, email address that will serve as the means for receiving notifications. In the event that the municipal systems do not record the occupation, the applicant must demonstrate through suitable evidence that they have exercised the occupation publicly, peacefully, quietly, notoriously, and stably for a period of 5 years.

. Sworn Declaration of witnesses: Full particulars of the witness, exact address within the canton area, telephone number, email address that will serve as the means for receiving notifications, by which the applicant's occupation is demonstrated.

. Being up to date in the fulfillment of their material and formal tax obligations with the Municipality of Esparza.

. Any other document the applicant considers important.

Regarding Land-Use Permits.

The character of the land-use permits is temporary, given the current impossibility of granting concessions due to the lack of an urban master plan. Once the respective master plan is approved, the use permit (permiso de uso) shall remain in force without any additional right in favor of the permittee, until a concession or the respective legal figure permitted by the legal system is formalized in their favor.

In any case, the granted land use must adapt to the urban master plan.

The granting of a land-use permit on a precarious basis is a discretionary act of the Municipality, directed towards the public good; therefore, it must be manifested through a duly reasoned administrative resolution with reference to the public interest that justifies it, and grounded on a technical study. The denial of a land-use permit application must also be reasoned and grounded on a technical study.

The granting of a land-use permit is an act of mere tolerance on a precarious basis; its inherent characteristic is revocability. The moment the Municipality needs to use the property, it shall proceed to revoke the land-use permit in accordance with Article 154 of the General Public Administration Law. The permittee shall not be entitled to claim any compensation amount; for this purpose, the Municipality must notify one month in advance so that the necessary measures can be taken.

. Failure to pay the fee (canon) in advance for a maximum period of one quarter.

. If it is determined that illegal constructions have been carried out, or the property has been exploited for a use different from what is stipulated in the agreement.

. When procedures are carried out at the private level in favor of third parties, without prior authorization from the Municipal Administration.

. Declaration of uninhabitability by the Ministry of Health, the Emergency Commission, or the order of a Judicial Authority with sufficient powers for such declaration.

. The emergence of new factual circumstances unknown or supervening after the Council resolution approving the land-use permit was issued.

. Upon the entry into force of the Urban Master Plan.

The resolution ending the revocability procedure shall set a minimum period from which the revocation shall take effect. Furthermore, this resolution must be accompanied by the respective technical study of the administration on which the revocation is based.

Once the master plan is approved, the permittee may process the respective concession or the respective legal figure permitted by the legal system, but in any case, the granted land use must adapt to the urban master plan.

If for any reason a permittee does not intend to continue exercising the land use, they must notify the Municipality so that it may repossess the public domain asset and decide on the destination it considers appropriate.

Regarding the Fee (Canon).

For purposes of determining the type of fee to be paid by the permittees, the Municipality must prepare the valuation and said fee shall be regulated according to the following table:

Agricultural use a ............. 2% Residential use a ................. 3% Hotel, tourism, or recreational use a ...... 4% Commercial, industrial, or extractive use a .......5%

Regarding Prohibitions and Obligations.

The Municipality, within the area under its jurisdiction, may not grant any land-use permit in favor of its council members (regidores), proprietary or alternate district councilors (síndicos), the Mayor or Deputy Mayor, or their relatives in the first and second degree by consanguinity or affinity, or municipal officials who intervene in the granting or authorization of land-use permits. Permits granted before the respective official was elected or appointed are excepted.

Use permits shall not be granted in the following cases:

. To foreigners who have not resided in the country for at least five years, as evidenced by certification issued for such purposes by the Immigration authorities.

. To corporations with bearer shares.

. To companies or entities domiciled abroad.

. To entities constituted in the country by foreigners.

. To entities whose shares, quotas, or capital correspond more than fifty percent to foreigners.

. To natural persons, nationals or foreigners, and to legal entities with more than one land-use permit application granted, for which the Municipality's discretion shall govern the granting of said permit.

. To any other type of entity, not covered in the previous subsections, in which more than half of its members are not Costa Rican.

The public zone (zona pública) may not be occupied under any title. It is intended for public use; no one may claim possession or adverse possession (usucapión) over it.

Land-use permits on a precarious basis confer no subjective rights, and therefore cannot be transferred, sold, assigned, or subleased (whether free of charge or for consideration).

However, the Municipality may grant a new applicant a permit over a previously occupied plot, provided that the current permittee expressly states their consent to renounce their permit through a duly authenticated document. The new permittee must necessarily fully comply with all the requirements established in this regulation and accept all the limitations contained therein.

In the event of the death of a permittee, their spouse and relatives in the first degree by consanguinity may apply to the municipality for a new permit in their favor for the respective plot, with all the limitations established in this regulation and provided that the requirements contained herein are met. The deceased's cited relatives shall have priority over any other land-use permit application on a precarious basis for said plot.

In the case of legal entities, any assignment or transfer of quotas or shares must be reported to the Littoral and Maritime-Terrestrial Zone unit of the Municipality, to verify compliance. Non-compliance shall result in the immediate revocation of the granted permit.

The land-use permit on a precarious basis shall generate the following rights and obligations of the parties:

• a)Obligations of the Permittor:

. Inform the permittees at least ten (10) business days in advance of any work or project intended to be carried out that may affect the proper functioning of the property, except in events of force majeure or fortuitous events.

• b)Rights of the Permittor:

. Receive timely payment of the established fee.

. Remove any unauthorized element from the agreement that is installed on the property and hinders its normal functioning.

. Conduct necessary inspections and visits to the property, in accordance with acts or matters that arise over time.

. Carry out unilateral revocation in accordance with Article 10 of this regulation.

• c)Obligations of the permittee:

. Use the property solely for the purposes established in the agreement.

. Make timely payment of the established fee for the use permit.

. Comply with the technical, legal, environmental, urban planning provisions, and safety standards that regulate the district.

. Report and process the corresponding permits, in the event of the execution of any type of construction, installation, or maintenance work.

. Not sublease, assign, or otherwise dispose of the use permit.

. Comply with the rules and procedures established by the Municipality of Esparza and the current laws of our country.

• d)Rights of the permittee:

. Use the real property that is the object of the use permit.

. Carry out constructions, modifications, repairs, or expansions to the infrastructure once compliance with current regulations on construction permits is fulfilled.

Appeals to Granting and Denial.

The applicant shall have the right to appeal the substance of the resolution that decides their application.

The appeals for revocation (revocatoria) and appeal (apelación) before the Municipal Council must be filed in a reasoned brief within five days.

The appeal may only be filed on grounds of illegality, which must be filed in a reasoned brief within five days.

The Council must hear the revocation at the ordinary session following its presentation. The appeal shall be heard by the Superior Contentious-Administrative Court, Third Section, in administrative venue as an improper superior.

From the publication of this Regulation, the occupants of the Littoral Zone formerly known as the Maritime-Terrestrial Zone in the district of Caldera of the Canton of Esparza shall have twenty-four months to formalize their situation by processing the respective land use. Those who already have a use permit in their name as a natural person may, during this period, request that it be registered in the name of their first-degree relatives, or of the related legal entity they wish to designate. Once this period has expired without the occupant having processed their formalization, the Municipality shall proceed with the corresponding procedures for the recovery of said lands.

Once the Urban Master Plan enters into force at the site, the permittees shall have priority to make the respective application for a Concession or the respective legal figure permitted by the legal system for the property granted to them through the land-use permit on a precarious basis. For this purpose, they shall have the period established in the respective regulation enacted by the Municipality of Esparza.

Fijar las normas para la regularización de los permisos de uso de suelo a título precario al amparo de la Ley General de Administración Pública y de la Ley N.º 10.236, que se encuentren bajo la competencia de la Municipalidad de Esparza.

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Este reglamento será aplicado para la regularización de los permisos de uso de suelo a título precario en el Distrito Caldera, al amparo de la ley N°10236. Debe tenerse presente que esta autorización o permiso de uso tendrá un carácter provisional, y regirá hasta tanto no entre en vigencia el Plan Regulador Urbano, por lo que no produce derecho alguno para los ocupantes en lo que a solicitudes de concesión se refiere.

Regular lo concerniente a la forma y el procedimiento que seguirá la Municipalidad de Esparza para autorizar permisos de uso de suelo a título precario en la Zona Litoral anteriormente conocida como Zona Marítimo Terrestre en el distrito de Caldera del Cantón de Esparza, ante la imposibilidad temporal de conceder concesiones por no existir un plan regulador urbano que permita la aplicación de lo dispuesto en la Ley N°10236. De esta manera se implementa este procedimiento con la intención expresa de cumplir con el espíritu de dicha ley, de una manera ordenada y efectiva, empleando para ello los instrumentos que pone a su disposición el ordenamiento jurídico costarricense.

Para los efectos del presente reglamento se entenderá por:

Bienes Demaniales: Son aquellos bienes de régimen patrio de protección constitucional de los bienes de dominio público, de carácter imprescriptible, inembargable e inalienable.

Construcción: Arte de construir toda estructura que se fije o se incorpore a un terreno; incluye cualquier obra de edificación, reconstrucción, alteración o ampliación que implique permanencia.

Contrato de permiso de uso de suelo: Contrato unilateral efectuado por la Municipalidad de Esparza, para el otorgamiento temporal para el disfrute y aprovechamiento de lo dispuesto en la Ley N°10.236.

Estudio Técnico: Estudio técnico y legal elaborado por el funcionario designado por la Administración para encargarse de la Zona establecida en la Ley Nº 10.236. Estos estudios se realizarán con base en las solicitudes presentadas por los interesados, así como los requisites correspondientes; los mismos servirán de fundamento al Concejo Municipal para aprobar o rechazar las solicitudes de uso de suelo en estado precario.

IGN: Instituto Geográfico Nacional. Constituye de manera permanente y en representación del Estado la autoridad oficial y dependencia científica y técnica rectora de la cartografía nacional, destinada a la ejecución del mapa básico oficial y la descripción básica geográfica de la República de Costa Rica.

INVU: Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

Ley Nº 10236: Reforma al Artículo 79 de la Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, de 2 de marzo de 1977.

Municipalidad: Municipalidad del cantón de Esparza Plano de agrimensura: Documento mediante el cual se representa, en forma gráfica, matemática, literal y jurídicamente, solo una finca, parcelas o predios, que cumple con las normas que establece el Reglamento a la Ley del Catastro Nacional.

Permiso de uso de suelo: Aquel acto jurídico unilateral autorizado por el Concejo Municipal, en donde le otorga a un particular (persona física o persona jurídica) a título precario el mero aprovechamiento de un bien inmueble, sin poner en riesgo su disposición de recuperación por razones de necesidad, oportunidad, conveniencia o merito, reservándose siempre la Municipalidad de Esparza su propiedad y el dominio directo sobre el bien. El permiso otorgado no afecta sustancialmente la disposición o régimen jurídico especial de los bienes demaniales.

Permisionario: Aquella persona física o jurídica a la que el Concejo Municipal le otorga un permiso de uso de suelo a título precario.

Permitente: Se refiere a la Municipalidad de Esparza, persona jurídica que administra jurisdiccionalmente el cantón en el uso de sus facultades legales e institucionales.

Plan Regulador Urbano: Instrumento de planificación y gestión de nivel cantonal, en el que se define un conjunto de planos, mapas, reglamentos y cualquier otro documento gráfico o complementario que regula la política de desarrollo urbano y los planes de distribución de la población, uso del suelo y sus limitaciones (de carácter constructivo, ambiental, entre otros), vías de circulación, servicios públicos, facilidades comunales, construcción, renovación urbana, debidamente aprobado por el INVU.

Precariedad: Potestad otorgada por ley a la Municipalidad de Esparza, para que en cualquier momento revoque un permiso de uso otorgado unilateralmente, ya sea por la necesidad de ocupar plenamente el bien, por construcción de una obra pública, al igual que por razones de conveniencia, seguridad, higiene, estética, de interés público, o cualquier otra decisión administrativa, todo ello en la medida que si llega a existir una contraposición de intereses entre el fin público y el permiso otorgado, debe prevalecer el uso natural del bien público. En todo caso la recuperación no se deberá dar en forma intempestiva, dando al permisionario un plazo prudencial para que se retire del inmueble dado en permiso de uso con base en el debido proceso.

Las anteriores definiciones serán el instrumento principal para interpretar cualquier vacío jurídico que pudiera presentarse en la aplicación de este reglamento, utilizándose supletoriamente el Código Municipal, la Ley General de la Administración Pública, Jurisprudencia Judicial y Administrativa, y los principios generales del Derecho.

Son aquellos sectores excluidos de la aplicación de la Ley N°10.236: La Zona Portuaria Reservada Ley 5582 y su reforma por la Ley 7915, la Zona Protectora Tivives según Decreto N.º 17023, los terrenos Patrimonio Natural del Estado definidos según la Ley Forestal 7575, los manglares, bosques y terrenos forestales, y la zona pública correspondiente a los primeros cincuenta metros de la playa a partir de la pleamar ordinaria.

Requisitos y trámite del permiso

Si la persona solicitante es una persona física:

. Presentación del original de la cédula de identidad para su debida confrontación.

Si la persona solicitante es una persona jurídica:

. Presentación del original de la cédula de identidad para su debida confrontación del representante legal.

. Certificación de la personería jurídica, con menos de un mes de expedida.

. Copia certificada notarialmente del acuerdo de asamblea que autoriza la solicitud del permiso de uso de suelo.

. Copia certificada notarialmente del acuerdo de asamblea que autoriza al representante legal a firmar el contrato de uso de suelo.

En caso de Sociedades Anónimas:

. Certificación del Capital Accionario. Si las acciones pertenecen a personas jurídicas, el solicitante debe aportar la distribución del capital de esas otras sociedades, las cuales deberán de demostrar el mismo principio de distribución de acciones.

. Copia certificada del acta constitutiva de la sociedad.

Requisitos generales para todas las personas (físicas y jurídicas):

. Original y fotocopia del plano de agrimensura elaborado por un profesional en la materia, con el sistema de coordenadas CRTM05. Mismo que deberá coincidir con la información que consta en las bases de datos de la municipalidad. (naturaleza, coordenadas, área, destino, linderos).

. Declaración jurada del solicitante: Calidades completas del actual ocupante, incluida la dirección exacta dentro del área del cantón, número telefónico, dirección de correo electrónico que servirá como medio para recibir notificaciones. En caso de que en los sistemas municipales no conste la ocupación, deberá demostrar mediante prueba idónea que ha ejercido la ocupación en forma pública, pacífica, quieta, notoria y estable por un plazo de 5 años.

. Declaración Jurada de testigos: Calidades completas del testigo, dirección exacta dentro del área del cantón, número telefónico, dirección de correo electrónico que servirá como medio para recibir notificaciones, por medio de la cual se demuestre la ocupación del solicitante.

. Encontrarse al día en el cumplimiento de sus obligaciones tributarias materiales y formales con la Municipalidad de Esparza.

. Cualquier otro documento que el solicitante considere de importancia.

Sobre los permisos de uso de suelo.

El carácter de los permisos de uso de suelo es temporal, puesto que se por la imposibilidad actual de otorgar concesiones por no existir plan regulador, Una vez aprobado el plan regulador respectivo el permiso de uso continuará vigente sin ningún derecho adicional en favor del permisionario, hasta que se formalice en su favor una concesión o la figura jurídica respectiva que el ordenamiento jurídico permita.

En cualquier caso, el uso de suelo otorgado deberá adaptarse al plan regulador urbano.

El otorgamiento de un permiso de uso de suelo a título precario es un acto discrecional de la Municipalidad, dirigido al bien público, por ello deberá manifestarse mediante resolución administrativa debidamente motivada con referencia al interés público que los justifica y fundamentada en un estudio técnico. La denegatoria de una solicitud de permiso de uso de suelo deberá también ser motivada y fundamentada en un estudio técnico.

El otorgamiento de permiso de uso de suelo es un acto de mera tolerancia a título precario, siendo su característica propia la revocabilidad en el momento que la Municipalidad necesite utilizar el inmueble, procederá a revocar el uso de suelo de acuerdo al artículo 154 de la Ley General de Administración Pública. Sin que el permisionario pueda cobrar suma indemnizatoria alguna; para tal efecto deberá la Municipalidad notificar con un mes de anticipación para que se tomen las medidas del caso.

. Incumplimiento de pago adelantado por concepto de canon, por un periodo máximo de un trimestre.

. En caso de determinar que se hayan realizado construcciones ilegales, o se ha explotado el bien en un uso distinto a lo dispuesto en el contrato.

. Cuando a nivel privado se realicen tramites a favor de terceros, sin previa autorización por parte de la Administración Municipal.

. Declaratoria de inhabitabilidad por parte del Ministerio de Salud, Comisión de Emergencias, o la orden Autoridad Judicial con facultades suficientes para dicha declaratoria.

. Por la aparición de nuevas circunstancias de hechos desconocidos o sobrevinientes posterior a dictarse el acuerdo del Concejo que aprueba el permiso de uso de suelo.

. A partir de la entrada en vigencia del Plan Regulador Urbano.

En la respectiva resolución del trámite de revocabilidad se fijará un plazo mínimo a partir del cual entrará en vigencia la revocatoria. Además, a esta resolución se le debe adjuntar el respectivo estudio técnico de la administración en la cual se fundamenta la revocatoria.

Una vez que se apruebe el plan regulador el permisionario podrá gestionar la respectiva concesión o la figura jurídica respectiva que el ordenamiento jurídico permita, pero en todo caso el uso de suelo otorgado deberá adaptarse al plan regulador urbano.

Si por cualquier razón un permisionario no pretende seguir ejerciendo el uso de suelo deberá comunicarlo a la Municipalidad para que esta retome el bien demanial y decida el destino que considere conveniente.

Sobre el canon.

Para efectos de determinar el tipo de canon a cancelar por parte de los permisionarios, la Municipalidad deberá elaborar el avaluó y dicho canon se regulará de acuerdo con la siguiente tabla:

Uso agropecuario un ............. 2% Uso habitacional un ................. 3% Uso hotelero turístico o recreativo un ...... 4% Uso comercial, industrial o extractivo un .......5%

Sobre las prohibiciones y obligaciones.

La Municipalidad, en el área bajo su jurisdicción, no podrá otorgar ningún permiso de uso de suelo a favor de sus regidores, síndicos propietarios o suplentes, el Alcalde o Vice Alcalde, o de sus parientes en primero y segundo grado por consanguinidad o afinidad, los funcionarios municipales que intervengan en el otorgamiento o autorización de permisos de uso de suelo. Se exceptúan los permisos otorgados antes de elegirse o nombrarse el funcionario respectivo.

No se otorgarán permisos de uso en los siguientes casos:

. A los extranjeros que no hayan residido en el país por lo menos durante cinco años. Según conste de certificación extendida para tales efectos por las autoridades de Migración.

. A las sociedades Anónimas con acciones al portador.

. A las Sociedades o entidades domiciliadas en el exterior.

. A las entidades constituidas en el país por extranjeros.

. A las entidades cuyas acciones u cuotas o capital, correspondan en más de un cincuenta por ciento a extranjeros.

. A las personas físicas, nacionales o extranjeras y a las personas jurídicas con más de una solicitud de permiso de Uso de Suelo otorgada, para lo cual regirá la discrecionalidad de la Municipalidad para el otorgamiento de dicho permiso.

. A cualquier otro tipo de entidad, no comprendida en los incisos anteriores, en que más de la mitad de sus miembros no sean costarricenses.

La zona publica no puede ser ocupada bajo ningún título. Está destinada para el uso público, nadie puede alegar posesión o usucapión sobre ella.

Los permisos de uso de suelo a título precario no confieren ningún derecho subjetivo, por lo que no pueden ser traspasados, vendidos, cedidos ni subarrendados (de forma gratuita u onerosa).

Sin embargo, la Municipalidad podrá otorgar a un nuevo solicitante un permiso sobre una parcela previamente ocupada, siempre y cuando el permisionario vigente manifieste de forma expresa su anuencia a renunciar a su permiso mediante escrito debidamente autenticado. El nuevo permisionario necesariamente deberá cumplir a cabalidad con todos los requisitos establecidos en el presente reglamento y aceptar todas las limitaciones contenidas en el mismo.

En el caso de fallecimiento de un permisionario su cónyuge y parientes en primer grado por consanguinidad, podrán solicitar a la municipalidad un nuevo permiso a su favor en la respectiva parcela, con todas las limitaciones establecidas en el presente reglamento y siempre que se cumpla con los requisitos aquí contenidos. Los citados parientes del fallecido tendrán prioridad ante cualquier otra solicitud de permiso de uso de suelo a título precario en dicha parcela.

En el caso de las personas jurídicas, toda cesión o traspaso de cuotas u acciones, deberá reportarse a la unidad de Zona Litoral y Marítimo Terrestre de la Municipalidad, para comprobar el cumplimiento. La inobservancia provocará la revocatoria inmediata del permiso otorgado.

El permiso de uso de suelo a título precario generará los siguientes derechos y obligaciones de las partes:

• a)Obligaciones del Permitente:

. Informar a los permisionarios, con al menos diez (10) días hábiles de anticipación, cualquier trabajo o proyecto que se pretenda realizar y esto pueda afectar el correcto funcionamiento del inmueble, excepto en eventos de fuerza mayor o caso fortuito.

• b)Derechos del Permitente:

. Recibir el pago oportuno del canon establecido.

. Retirar cualquier elemento no autorizado en el contrato, que se encuentre instalado en el inmueble y que entorpezca el normal funcionamiento.

. Realizar las inspecciones y visitas necesarias en el inmueble, de conformidad a los actos o cuestiones que se presenten con el pasar del tiempo.

. Realizar la revocatoria unilateral de conformidad con el Art 10 del presente reglamento.

• c)Obligaciones del permisionario:

. Utilizar el inmueble únicamente para los fines establecidos en el contrato.

. Realizar el pago oportuno del canon establecido para el permiso de uso.

. Cumplir con las disposiciones técnicas, legales, ambientales, urbanísticas y normas de seguridad que regulan el distrito.

. Informar y tramitar los permisos correspondientes, en caso de la ejecución de cualquier tipo de obra de construcción, de instalación o de mantenimiento.

. No subarrendar, ceder o disponer de cualquier otra forma del permiso de uso.

. Cumplir con las normas y procedimientos establecidos por la Municipalidad de Esparza y las leyes vigentes de nuestro país.

• d)Derechos del permisionario:

. Utilizar el bien inmueble objeto del permiso de uso.

. Efectuar construcciones, modificaciones, reparaciones o ampliaciones en la infraestructura una vez cumplida con la normativa vigente en materia de licencia de construcción.

Recursos al otorgamiento y denegatoria.

El solicitante tendrá derecho a recurrir el fondo de la resolución que resuelve su solicitud.

Los recursos de revocatoria y apelación ante el Concejo Municipal, deberán interponerse, en memorial razonado, dentro del quinto día.

La apelación podrá plantearse solo por ilegalidad, misma que deberá interponerse en memorial razonado dentro del quinto día.

El Concejo deberá conocer la revocatoria en la sesión ordinaria siguiente a la presentación. La apelación será conocida por el Tribunal Superior Contencioso-Administrativo, Sección Tercera en sede administrativa como jerarca impropio.

A partir de la publicación del presente Reglamento, los ocupantes de la Zona Litoral anteriormente conocida como Zona Marítimo Terrestre en el distrito de Caldera del Cantón de Esparza, dispondrán de veinticuatro meses para formalizar su situación gestionando el respectivo uso de suelo. Aquellos que ya tengan un permiso de uso a su nombre como persona física, durante ese plazo podrán solicitar que el mismo se registre a nombre de sus parientes en primer grado, o de la persona jurídica relacionada que desee designar. Vencido dicho plazo sin que el ocupante haya gestionado su formalización, la Municipalidad procederá a realizar los procedimientos correspondientes para la recuperación de dichos terrenos.

Una vez que entre en vigencia el Plan Regulador Urbano en el sitio, los permisionarios tendrán prioridad para realizar la respectiva solicitud de Concesión o la figura jurídica respectiva que el ordenamiento jurídico permita del bien que se le concedió mediante el uso de suelo a título precario. Para esto contarán con el plazo establecido en el respectivo reglamento que constituya la Municipalidad de Esparza.