Validity of Sales Predating INDER Land TitlingValidez de compraventas previas a titulación del INDER

*130000850419AG* *130000850419AG* CASE FILE:

PROCEEDING:

ORDINARY PLAINTIFF:

COMPAÑÍA HERMANOS BRENES S.A DEFENDANT:

THE STATE DECISION N° 1171-F-16 TRIBUNAL AGRARIO. SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ.- At seventeen hours and three minutes on the nineteenth of December, two thousand sixteen.- ORDINARY PROCEEDING (PROCESO ORDINARIO) brought by COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA, corporate identification number CED1 - - - , represented by its president, Mr. [Nombre1], vested with the authority of a plenary general attorney-in-fact without limitation as to amount (apoderado generalísimo sin límite de suma), of legal age, married, businessman, resident of Cartago, identity card number CED2 - - ; against the PROCURADURÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA, represented by Heilyn Sáenz Calderón, of legal age, attorney, resident of San José, identity card number CED3 - - , in her capacity as deputy attorney for the State; INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL, corporate identification number CED4 - - - , represented by [Nombre2], of legal age, married, resident of Pérez Zeledón, identity card number CED5 - - , in his capacity as general attorney-in-fact with the authority of a plenary general attorney-in-fact without limitation as to amount; and against [Nombre3], of legal age, married, farmer, resident of San Isidro de Pérez Zeledón, identity card number CED6 - - .

Likewise, Instituto de Desarrollo Rural and Mr. [Nombre3], both previously identified, filed a counterclaim (reconvención) against Compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima, corporate identification number CED7 - - - . Attorney Jorge Eduardo Brenes Brenes, bar membership number fifteen thousand eight hundred seven, serves as counsel of record for the plaintiff company; attorney Marianela Quirós Mora, of legal age, single, attorney, resident of Pérez Zeledón, identity card number CED8 - - , serves as the Institute’s special judicial attorney-in-fact; attorney Leda Carvajal Oviedo, bar membership number eleven thousand two hundred twenty-two, also participated as counsel of record for defendant [Nombre3]. The proceeding is being heard by the Juzgado Agrario del Segundo Circuito Judicial de la Zona Sur, sitting in Corredores.- F I N D I N G S (R E S U L T A N D O):

1. 1The plaintiff company filed an ordinary action valued at two hundred million colones, seeking a judgment declaring: “a) That this ordinary proceeding be granted in all respects. b) That, when entering into the purchase and sale agreements, the defendant undertook a series of obligations that he accepted at the time, since the sale was made in good faith and was perfected as to the property and price. c) I request a declaration that the agreements reached by the parties in the sale contracts do not prejudice IDA or disregard the existing restrictions, because they are ownership-transfer agreements that were executed more than a year and a half before title was issued by the IDA administration. d) That it be declared that the defendant undertook to submit both contracts to the IDA offices in order to obtain their approval by its Board of Directors, or that, once the restrictions had expired, he would undertake to complete the corresponding conveyance of the properties into my client’s name, an obligation that defendant [Nombre3] has not fulfilled to date. e) I request that Compañía Hermanos Brenes S.A. be declared the lawful possessor, having exercised full possession of the properties at issue in good faith, publicly, peacefully, and without interruption; that such possession was transferred and constitutes ten-year possession (posesión decenal) conveyed by defendant [Nombre3], to whom it had been conveyed by Mr. [Nombre4], to whom, in turn, it had been conveyed by Mr.Aquiles Marín Madrigal; and that reasonable, conservation-oriented use and management of the forest resource has been pursued on the purchased lands. f) That the plaintiff company be declared the lawful owner of the real properties in dispute and that all rights attaching to it as titleholder and lawful possessor of the aforementioned properties, currently recorded in the Registro Nacional under registration numbers [Placa1] and [Placa2], be restored; and likewise that it be declared that those estates never formed part of the public-domain property of the Reserva Forestal de Osa, because they were acquired through expropriation for a different purpose—namely, to resolve the dispute between the owners Agroindustrial el Rincón S.A. and OESA and the possessors—because those properties were not considered essential for inclusion in that reserve, pursuant to the legislation in force at that time: the Ley de Tierras y Colonización, Ley Forestal 4465 del 25 de noviembre de 1969, the Decreto de creación de la Reserva Forestal 8494-A del 28 de abril de 1978 and its amendments, and the Reglamento sobre protección y Aprovechamiento de las Reservas Forestales, Decreto Ejecutivo número 9628-A del 19 de febrero de 1979. f) That it be declared that, without any justification, on 11 de julio de 2005 the defendant executed before Notary Public Hugo Armando Reyes Herrera a revocation of the special power of attorney granted to the plaintiff, in order to prevent Compañía Hermanos Brenes S.A. from continuing to receive the Pago de Servicios Ambientales it had been receiving from the Costa Rican State. g) That the revocation described in the preceding paragraph infringes upon, and has made it impossible for, the purchaser to obtain the proceeds permitted under both contracts. h) I request that the judgment order the defendant to recognize the purchase and sale agreements and appear before an authorized Notary Public to complete the conveyance and registration of the properties in my client’s name, and that, should he refuse, the Court execute the corresponding deed of conveyance. i) I request that Compañía Hermanos Brenes S.A. be declared the lawful owner of the real properties in dispute and that all rights attaching to it as titleholder and lawful possessor be restored. j) I request that any action by the defendant to sell the properties at issue to MINAE or any interested third party be declared null and void because it is unlawful and improper. k) I request a declaration that those properties have never belonged to the Instituto de Desarrollo Agrario, now Instituto de Desarrollo Rural, nor have they belonged to the State, because the lawful possessor from approximately the year 1961 until the date on which he sold them to us, 24 de mayo de 1994, was Mr. [Nombre3], and from that date until today my client has exercised possession. l) I request specific performance (ejecución forzosa) of the sale contracts entered into with Mr. [Nombre3] before Notary Carlos Villanueva Maydana on 24 de mayo de 1994, and that the defendant be ordered to refrain from acts that disturb or prevent my client from performing the acts of agricultural possession necessary for the proper care and upkeep of the forest property. m) I request that the defendant be ordered to pay the damages and losses caused to my client, consisting of DAMAGES: The inability to dispose of the lands by exercising all incidents of ownership, in addition to the fact that we were compelled to resort to the courts in pursuit of justice and to resolve the situation once and for all, solely as a consequence of the defendant’s bad faith despite his knowledge of the expenditures we have incurred in maintaining the properties, as demonstrated in the initial complaint, estimated at C 250,000,000,00.LOST PROFITS: The inability to benefit from the Pago de Servicios Ambientales and potentially manage the forest, which we assess at C 80.000.000.00. n) I request that the defendant be ordered to pay court costs and attorneys’ fees.” For its part, INDER counterclaimed against the plaintiff, seeking a judgment declaring: a) That this counterclaim be granted in all respects. b) That the judgment recognize and declare that the land identified as [Dirección1], [Dirección2], properties registered under [Placa3] and [Placa2], forms part of the Asentamiento Osa, located within the Reserva Forestal Golfo Dulce. c) That the judgment recognize public deed eight hundred forty-four, executed before Notary Carlos Villanueva Maydana on the twenty-fourth of May, nineteen ninety-four, recording an agreement whereby Compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima acquired rights over land identified by cadastral plan P-180294-94, and public deed eight hundred forty-three, recording an agreement whereby Compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima acquired rights over land identified by cadastral plan P-180923-94.The plaintiff’s representative stated that the parties clearly understood that registration of the property with the Registro Público was pending and, moreover, that it had been awarded by the Instituto de Desarrollo Agrario subject to the restrictions and conditions of the Ley de Tierras y Colonización. d) That it be recognized and declared that the agreements reached by Mr. [Nombre3] and recorded in public deeds eight hundred forty-three and eight hundred forty-four, executed before Notary Carlos Villanueva Maydana on the twenty-fourth of May, nineteen ninety-four, are vitiated by absolute nullity (nulidad absoluta), insofar as they effect the sale with delivery of two properties identified by cadastral plans P-180923-94, P-180924-94 even though the seller did not hold title to them, in contravention of the doctrine of Article 1061 of the Código Civil, under which the sale of another’s property is null and void. e) That, once the purchase and sale agreements contained in public deeds eight hundred forty-three and eight hundred forty-four, executed before Notary Carlos Villanueva Maydana on the twenty-fourth of May, nineteen ninety-four, have been declared null and void, the parties be ordered restored to the position in which they would have been had the void act or contract never existed.(doctrine of Article 844 of the Código Civil). f) That the counterclaim defendant be ordered to pay both categories of costs arising from the counterclaim. Likewise, the defendant counterclaimed against the plaintiff, seeking a judgment declaring: a) That this counterclaim be granted in all respects. b) That the judgment establish and declare the nullity of the sale recorded in public deed number 843, appearing on the front and back of folio 72 of volume 6 of Notary Public Carlos Villanueva Maydana, executed at fifteen hours on 24 de mayo de 1994 (not in 2008, as erroneously stated on the reverse of that certification), for the reasons fully set forth. c) That the judgment establish and declare the nullity of the sale recorded in deed number 844, appearing on the front of folio 73 (not on the front of folio 72, as erroneously stated on the reverse of that certification) of volume 6 of Notary Public Carlos Villanueva Maydana, executed at 15:30 hours on 24 de mayo de 1994, for the reasons fully set forth. d) That the judgment recognize and declare that the rights asserted by the plaintiff herein over my properties in the Province of Puntarenas, registration numbers [Placa1] and [Placa2], do not exist. e) That the judgment order Compañía Hermanos Brenes S.A. to pay both categories of costs in this proceeding. f) That the judgment recognize and declare that the special powers of attorney granted to Compañía Hermanos Brenes S.A. on 24 de mayo de 1994 were revoked on 31 de enero del año 2003 (Art. 1280 Código Civil). g) That the judgment order, through a writ addressed to the Registro Nacional, the cancellation of the notices recorded in the margin of the registration of the property in the Province of Puntarenas under registration number [Placa1], references [Placa4], and [Placa2], references [Placa5],” (folios 6 through 25 and 32 through 34).-
2. 2The defendant entity Instituto de Desarrollo Rural, through its general attorney-in-fact for judicial proceedings (apoderado general judicial), answered the complaint filed against it, raising the defenses (excepciones) of failure to state a legal right and lack of standing (falta de legitimación ad causan), (folios 74 to 79).-
3. 3The defendant [Nombre3] answered the complaint filed against him, raising the defenses of failure to state a legal right, lack of active standing (falta de legitimación activa), nullity, and the statute of limitations (prescripción), as shown at folios 113 to 131. The Procuraduría General de la República denied the allegations of the complaint and raised the defenses of failure to state a legal right and lack of passive standing of the State (falta de legitimación pasiva del estado), as shown at folios 97 to 104.-
4. 4Likewise, the Instituto de Desarrollo Rural filed a counterclaim (reconvención) against the plaintiff corporation Compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima, valued at the sum of three million colones, requesting that the judgment declare: " 1.- That this counterclaim be granted in all respects. 2.- That the judgment recognize and declare that the land identified as [Dirección3] , , properties registered in the Puntarenas registry district under [Placa1] and [Placa2], forms part of Asentamiento Osa, located within Reserva Forestal Golfo Dulce. 3.- That the judgment recognize that in deeds eight hundred forty-four, executed before Notary Carlos Villanueva Maydana on veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, there is an agreement whereby Compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima acquires rights over land identified by cadastral plan (plano catastrado) P-180923-94. The plaintiff’s representative states that it is clear to the parties that the property is undergoing registration before the Registro Público and, furthermore, that it had been awarded by the Instituto de Desarrollo Agrario subject to the restrictions, terms, and limitations of the Ley de Tierras y Colonización. 4.- That it be recognized and declared that the agreements reached by the plaintiff with Mr. [Nombre3] , and recorded in public deeds (escrituras públicas) eight hundred forty-three and eight hundred forty-four, executed before Notary Carlos Villanueva Maydana on veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, ARE VITIATED BY ABSOLUTE NULLITY (NULIDAD ABSOLUTA), insofar as they consummate the sale with transfer of title (tradición) of two properties identified by cadastral plan P 180924-97, even though the seller did not hold ownership rights, in violation of the doctrine of Article 1061 of the Código Civil, insofar as the sale of property belonging to another is null and void. 5.- That, once the nullity of the purchase and sale agreements (contratos de compraventa) contained in public deeds eight hundred forty-three and eight hundred forty-four, executed by Notary Carlos Villanueva Maydana on veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, has been declared, the parties and property be restored to the condition in which they would have been had the void act or agreements not existed (Doctrine of Article 844 of the Código Civil). 6- That the counterclaim defendant be ordered to pay both categories of costs (ambas costas) arising from the counterclaim," (folios 80 to 82).-
5. 5In turn, the defendant [Nombre3] filed a counterclaim against the plaintiff corporation, valued at the sum of four hundred million colones, requesting that the judgment declare: 1.- That this counterclaim be granted in all respects. 2.- That the judgment establish and declare the Nullity of the Sale recorded in Deed Number 843, appearing on the front and back of folio 72 of volume 6 of Notary Public Carlos Villanueva Maydana, at 15 hours on 24 de mayo de 1994. (not 2008 as erroneously stated on the reverse of said certification), for the reasons fully set forth. 3.- That the judgment establish and declare the Nullity of the Sale recorded in Deed Number 844, appearing on the front of folio 73 (not the front of folio 72 as erroneously stated on the reverse of said certification) of volume 6 of Notary Public Carlos Villanueva Maydana, at 15:30 hours on 24 de mayo de 1994, for the reasons fully set forth. 4.- That the judgment recognize and declare that the rights claimed herein by the plaintiff over properties owned by me, Puntarenas registry district, registration number [Placa1]/ [Placa2], do not exist. 5.- That the judgment order Compañía Hermanos Brenes S.a to pay both categories of costs in these proceedings. 6.- That the judgment recognize and declare that the special powers of attorney (poderes especiales) granted on 24 de mayo de 1994 to Compañía Hermanos Brenes S.A were revoked on 31 de enero del 2003 (art. 1280 Código Civil). 7.- That the judgment order, by means of a writ (mandamiento) addressed to the Registro Nacional, the removal of the notices entered in the margin of the registration of the property in the Puntarenas registry district under registration number [Placa1]. Filing references 800-144805-01-0001-001 and 91445. Filing references: 800-144807-01-0001-001, (folios 131 to 140).-
6. 6The plaintiff corporation answered the counterclaims, rejecting them in their entirety on the terms shown at folios 187 to 205 and raising against them the defenses of failure to state a legal right and lack of standing.-
7. 7Judge Juan Gutiérrez Villalobos of the Juzgado Agrario del Segundo Circuito Judicial de la Zona Sur, in Judgment Nº 29-2015 issued at eleven hours on dos de marzo del dos mil quince, ruled: “POR TANTO: In accordance with the foregoing, Articles 2 subsection h), 6, 26, 53, 55, and 79 of the Ley de Jurisdicción Agraria; 67 et seq. of Ley Nº 2825 del 14 de octubre de 1961 de Tierras y Colonización; 701, 844, 868, 1061 et seq. of the Código Civil; and 155, 287 et seq. of the Código Procesal Civil, the defenses of failure to state a legal right and lack of active and passive standing are sustained, and the statute-of-limitations defense is denied with respect to the complaint; the ordinary civil action (demanda ordinaria) brought by COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA against [Nombre3] , EL INSTITUTO DE DESARROLLO AGRARIO, and EL ESTADO is dismissed in all respects. The defenses of failure to state a legal right and lack of active and passive standing are sustained, and the counterclaim brought by EL INSTITUTO DE DESARROLLO AGRARIO against COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA is granted in all respects.It is declared that the lands identified as 33 and 33-1 of Asentamiento Campesino Osa, [Dirección4], properties registered in the Puntarenas registry district under [Placa1] and [Placa2], form part of Asentamiento Osa, located within Reserva Forestal Golfo Dulce. In deeds numbers CED9 and CED10, executed before Notary Public Carlos Villanueva Maydana on veinticuatro de mayo del año mil novecientos noventa y cuatro, under which the plaintiff acquired rights over two parcels of land identified by plans P-180924-94 and P-180923-94, it was stated that both contracting parties understood that the properties were undergoing registration before the Registro Público and, furthermore, that they had been awarded by the Instituto de Desarrollo Agrario subject to the restrictions and conditions of the Ley de Tierras y Colonización; accordingly, those deeds are declared null and void because they consummated a sale with transfer of title of two properties although the seller did not own either property, pursuant to Article 1061 of the Código Civil and 67 of the Ley de Tierras y Colonización.Pursuant to Article 844 of the Código Civil, the described properties, registration numbers [Placa6], both triple zero, in Provincia de Puntarenas, are ordered restored to the condition existing before execution of the sale agreements hereby annulled. Likewise, the action brought by [Nombre3] by means of the counterclaim against COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA is declared time-barred. The plaintiff is ordered to pay both categories of costs arising from the complaint. The plaintiff corporation is likewise ordered to pay both categories of costs arising from the counterclaim brought by IDA, and counterclaimant [Nombre3] is ordered to pay both categories of costs arising from the counterclaim brought against the plaintiff. The parties are advised that this judgment may be appealed (recurso de apelación) before the Tribunal Agrario del II Circuito Judicial de San José. Should any party file an appeal, please submit the appeal electronically in addition to the written copy.Because oral proceedings have been introduced in agrarian matters, if a party wishes the appellate court (Tribunal de alzada) to grant an oral hearing, it must so state in the same appellate brief or, alternatively, provide an email address at which it may receive notice,"(folios537 to 557).-
8. 8Mr. [Nombre1] , in his capacity as president vested with the authority of an unrestricted general attorney-in-fact (apoderado generalísimo sin límite de suma) of Compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima, filed an appeal expressly stating the grounds relied upon to challenge the trial court’s position, (folios 604 to 633).-
9. 9The legal requirements have been observed in the conduct of the proceedings, and there are no errors or omissions capable of rendering the judgment null and void.-

Drafted by Judge FISHER GONZÁLEZ; and

WHEREAS

I.The Tribunal does not endorse part of fact deemed proven a), because it considers that it should be reformulated as follows: Defendant [Nombre3] is the registered owner (titular registral) of the properties (fincas) of the Partido de Puntarenas, registry numbers (matrículas) [Placa1] and [Placa2], located at [Dirección5] , , described respectively in registered cadastral plans (planos catastrados) P-0180924-1994 and P-0180923-1994, which are not currently subject to restrictions under the Ley de Tierras y Colonización and are free of mortgage liens (gravámenes hipotecarios). (Registry searches at folios 501 and 502 of the case file (expediente)). Fact b) is not adopted, and the following is found in its place: By Decreto Ejecutivo N° 8494-A del 28 de abril de 1978, the Reserva Forestal Golfo Dulce was created, subject to an exception for properties already registered within that area; subsequently, Decreto Ejecutivo No. 10088-G-H del 2 de mayo de 1979 was issued, through which the properties of the Partido de Puntarenas, registry numbers [Placa7], [Placa8] and [Placa9], were expropriated.

Those properties were stated to form part of a single agricultural-forestry unit, and that decree also authorized the Procuraduría General de la República to transfer those properties to the then Instituto de Tierras y Colonización so that it could use them for the purposes of ley 2825, thereby giving rise to the Asentamiento Osa. (See expropriation decree at folios 365 to 370). Fact c) is not approved as drafted because it combines matters that warrant separate treatment, and it is restated as follows: By public deed (escritura pública) No. 43, executed before Notary Carlos Villanueva Maydana at las quince horas del veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, defendant [Nombre3] sold to the plaintiff company the land delineated in registered cadastral plan P-0180924-1994 for the sum of ten million nine hundred thirty-four thousand five hundred seventy-nine colones; and by public deed No. 844, executed at las quince horas y treinta minutos del veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro before the same notary, the aforementioned [Nombre3] sold to the same company the property described in registered cadastral plan P-0180923-1994 for the sum of seven hundred thousand nine hundred thirty-six colones.

(Public deeds at folios 40 to 48). Fact d) is endorsed. Fact e) is not approved because several relevant aspects relating to it have already been included in the facts reformulated at this instance; the following must instead be found: The properties of the Partido de Puntarenas, registry numbers [Placa7], [Placa8] and [Placa9], were transferred by the State to the Instituto de Tierras y Colonización, which subsequently consolidated them into a single property, thereby creating property registry number [Placa10]. (Report of the Coordinador General Área Registral del Registro Nacional at folio 178; registry history (antecedentes registrales) of those properties at folios 371 to 414; answer to the complaint (contestación de la demanda) by the Procuraduría General de la República at folios 97 to 104; answer to the complaint by the Instituto de Desarrollo Rural at folios 74 to 82; and registry certifications (certificaciones registrales) at folios 1 to 4).

Fact f) is adopted. The following facts must also be added to the body of evidence (elenco probatorio): g) By Board of Directors Resolution (acuerdo de Junta Directiva) No. 72-95 del 15 de noviembre de 1995, the Instituto de Desarrollo Agrario, now the Instituto de Desarrollo Rural, awarded defendant [Nombre3] parcels [Dirección6] , belonging to property registry number CED11, with respective areas of fifteen hectares, seven thousand two hundred sixty-three square meters and twenty-four square decimeters, and two hundred thirty-four hectares, four thousand seven hundred thirty-six square meters and eighty-three square decimeters. The applicable restrictions began on 17 de noviembre de 1995 and expired on 17 de noviembre del 2010, thereby creating the properties at issue in this litigation, registry numbers CED12 and CED13. (Copies of the Board of Directors Resolution at folios 286 and 287 and certifications at folios 1 to 4). h) Since the plaintiff company acquired the properties from the defendant—that is, since 1994—it has exercised possession (posesión) over them by safeguarding them, maintaining boundary paths and signs, and arranging for Pago de Servicios Ambientales.

(Testimony (testimonial) of [Nombre5] at folios 348 and [Nombre6] at folio 353; judicial inspection (reconocimiento judicial) at folio 432; and environmental services contract (contrato de servicios ambientales) at folios 310 to 328).

II.As regards the unproven facts identified as a) and b), the Tribunal does not concur with them in light of what has been deemed established at this instance; as to c), no ruling is issued because it is not part of the matters appealed.

III.The representative of the plaintiff Compañía Hermanos Brenes S.A., [Nombre1], filed an appeal (recurso de apelación) based on the following grounds of error (agravios):

• 1)The court below (a quo) finds it proven that, through public deeds (escrituras públicas) 843 and 844, executed before Notary Carlos Villanueva Maydana at quince horas y veinte minutos del veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, the defendant [Nombre3] sold the plaintiff the properties described in plans P-180924-94 and P-180923-94, which at that time were owned by the IDA and were encompassed within property registration [Placa10]; however, this finding is disputed. This is because, although the properties in dispute were subdivided (segregadas) from the aforementioned property, they did not actually belong to the institution. At that time, they were owned by the defendant [Nombre3], who had been in possession (posesión) for a long time, indeed since 1959. That long-standing possession was established in these proceedings by the documentary evidence (prueba documental) at folios 35 and 36, consisting of a bill of sale (carta venta) from [Nombre4] to the defendant, who in turn had acquired the property from [Nombre7], which the judge disregarded. The certification appearing at folios 286 to 287, concerning IDA Board of Directors Resolution number 072-95 dated 15 de noviembre de 1995, states verbatim: “authorization is granted to award, subdivide, and transfer three parcels of the Osa Forestal settlement (individual), located in Sierpe, Osa, province of Puntarenas, Región Brunca, because the possessor meets the legal conditions and requirements established by Ley 2825, so that the corresponding supplementary title of ownership (título supletorio de dominio) may be issued to him,” thereby establishing that the Institute itself, now INDER, regarded Mr. [Nombre3] as the possessor of those properties “and therefore as holding all the rights inherent in possession.” According to the testimony of Carlos Villanueva Maydana, who had served as Notary, at folio 351, he attested that the parties appeared and submitted documents that in some manner authorized them to dispose of the real properties, which they had possessed for many years; these consisted of cadastral plans (planos de catastro), a certification issued by the Secretary General of the IDA in 1993, and a private document signed by [Nombre4]. It was thus proven that, by that time, [Nombre3] was not only regarded as the owner, but was also awaiting ratification by the IDA of his status as an awardee (adjudicatario), since the Titling Section had recognized his rights arising from ten years of possession (posesión decenal) over the parcels as of julio de 1993, with formal transfer into his name expected to be completed in the short term. Those lots were registered under registration [Placa8], which encompassed both properties and had been canceled because it was subject to a consolidation forming CED14. Even as late as 4 de marzo del 2009, Agroindustrial Rincón S.A. and [Nombre8] appeared as the owners, according to the certification at folio 179, and it must be recalled that the plaintiff acquired the property on 24 de mayo de 1994. The deed by which the State acquired those three properties is consistent with the plaintiff’s deed, supporting the plaintiff’s position regarding the specific intended use of the expropriated properties. The agreement entered into was private, and the defendant undertook that, once he was declared an awardee by the IDA, that entity being the owner of the three properties that gave rise to registration CED11, he would transfer them to the plaintiff. There was no sale of property belonging to another (venta de cosa ajena), since bringing a claim against the IDA was not feasible, and the contracts were entered into in good faith (buena fe). With respect to the awards (adjudicaciones) and restrictions (limitaciones), it must be clarified that they become effective when the Board resolves to award, subdivide, and transfer the land to the beneficiary protected by ten years of possession. Those restrictions apply only to real properties registered with the Registro Nacional; therefore, the judgment errs in declaring the deeds of sale null and void, because the defendant [Nombre3] was the titleholder and held possession. It must be taken into account that the same court granted possessory injunction protection (tutela interdictal) in expediente EXPN1. There was no bad faith (mala fe) in contracting because, contrary to what the judgment states, the defendant was not a mere occupant; he was a possessor of ten years’ standing.
• 2)The judge found it proven that the disputed lands are encompassed within the Asentamiento Campesino Osa, which originated in 1979 when the State, through Decretos Ejecutivos 10088-G-H del 2 de mayo and 10244-G del 5 de julio, ambos de 1979, expropriated them from Compañía Osa Productos Forestales and transferred them to the IDA. The judge states that, when the purchase and sale agreements (contratos de compraventa) between the plaintiff and the defendant [Nombre3] were executed, the land was registered in the name of the IDA and those sales were therefore null and void because they involved property belonging to another. That is entirely false, since the conditions under which the land belonging to Osa Productos Forestales was expropriated were never analyzed. Thus, the record shows that the primary objective in establishing the “Reserva Forestal,” pursuant to considerando 2 del Decreto Ejecutivo 8494-A del 28 de abril de 1979 and the provisions of artículo 7 thereof, was that the appropriate use of those lands would be the natural exploitation of natural resources, thereby reaffirming the provisions of the regulations implementing the Ley Forestal then in force—4465 del 25 de noviembre de 1969—artículo 35, which defines and construes Forest Reserves (Reservas Forestales) as “Forested areas with recognized productive capacity, having defined boundaries specified in the executive decree creating them, which shall be allocated to the rational use of forest resources in accordance with the applicable technical standards.” Although the aforementioned decreto 8494, artículo 2, declares the national lands encompassed by the reserve’s boundaries inalienable (inalienables), it is also true that the 3 properties indicated above were privately owned; that is, they did not belong to the State. The declaration that they formed part of the public domain (declaratoria de dominicalidad) therefore did not apply to them, since their owners retained the rights of ownership, meaning that while they remained in private hands they likewise could not be deemed encompassed within Reserva Forestal Osa—artículos 71 y 72 de la Ley 4465. The important point is that the State did not consider those three privately owned properties indispensable for incorporation into Reserva Forestal Osa, but did consider them necessary for the IDA to carry out one of its principal statutory duties there, namely titling programs (programas de titulación), and it expropriated them for that purpose, with the development of the agricultural-forestry project in mind, given the conditions and characteristics of those properties. The foregoing is consistent with decisions made by governments in recent times, in official communications DM 975 -05 del 24 de junio del 2005 and DVM - 497-06 del 30 de agosto del 2006, signed respectively by the head of MINAE under the Administración Pacheco and by the Vice Minister under the Arias administration, both addressed to different Presidents of the IDA. Through those communications, with full knowledge of the technical, legal, and social aspects of the matter, they expressed their agreement with granting deeds to the occupants of that property identified as CED15, thereby reaffirming its original, legally mandated, and sole intended use by asserting that the reserve’s titling process is part of sustainable development, which must be conceived as compatible with its occupants. Specifically, on that occasion, under the legislation then in force, Ley Forestal 4465 and Ley del ITCO 2825, the State had two alternatives: one was to purchase or expropriate the properties of Agroindustria El Rincón S.A and [Nombre8] in order to resolve the conflict between those owners and the possessors; the other was to do so for the purpose of incorporating them into the public domain of the Forest Reserve. It chose the first alternative because it did not consider those properties necessary for incorporation into that reserve, relying for that purpose, in addition to the aforementioned Ley del ITCO, on artículos 1, 2 a) y b), 71 y 72 de la citada Ley Forestal 4465, artículo 9 del Decreto de “creación” de la reserva, and artículos 9 y 20 del Reglamento sobre la Protección y Aprovechamientos de las Reservas Forestales, decreto ejecutivo número 9628-A del 19 de febrero de 1979. The appellant proceeds to transcribe artículos 1, 2, 71 y 72 de la Ley Forestal 4465; ordinal 9 del Decreto 8494-A creating the Reserve; and numerales 19 y 20 del Reglamento sobre la Protección y Aprovechamiento de las reservas forestales, Decreto Ejecutivo 9628-A del 19 de febrero de 1979. It is therefore evident that the decision adopted made sense from every standpoint—technical, legal, and social—because at that time the intent was to implement an agricultural-forestry plan to provide land so that the forest could be used rationally. To change the intended use of those three properties, the expropriation decree (decreto expropiatorio), artículo 5, authorized the Procuraduría General de la República to transfer them to the ITCO, which would allocate them to the purposes of Ley número 2825 del 14 de octubre de 1961 y sus reformas; this was reaffirmed in the deed of sale of those properties to the State, executed at las 16 horas del 12 de julio de 1979. This was endorsed by the Procuraduría General de la República in opinion C-143-83 and by the Contraloría General de la República in official communication DAJ-0424. Some skeptical persons seek to apply current legislation that differs from the earlier legislation described above, which is wholly unacceptable; indeed, the Procuraduría itself so held in opinion C-038-87 del 2 de abril de 1987, stating that the current Ley Forestal is nonretroactive (irretroactiva). From the first forestry law, No. 4465, and artículo 37 de su Reglamento, through artículos 36 de leyes forestales 7032 y 7174, and currently artículo 36 de la Ley Orgánica del Ambiente and artículo 58 siguientes de la Ley de Biodiversidad, it has been understood that protected areas (áreas protegidas) encompassing privately owned land must eventually be purchased or expropriated by the State. Thus, legally or administratively created protected wildlands (áreas silvestres protegidas) that include private property within their boundaries without satisfying the requirements of artículo 2 de la Ley 4465 do not exist, either factually or legally, as the Sala Constitucional itself held in voto No. 2988-00 de las 11 horas 57 minutos del 23 de abril de 1999. This situation is emphasized because it has been shown that more than a few of our protected wildlands suffer from the defect or deficiency identified above. The State would no longer be authorized to purchase or expropriate private properties within protected areas, as in the case of Reserva Forestal Osa. The IDA issued 1059 titles for the property at issue, but discontinued their issuance as a result of an erroneous interpretation of the Sala Constitucional’s voto 1763-94 and a contradictory directive from the Contraloría General de la República ordering it to transfer to MINAE the forests and forestlands (terrenos forestales) belonging to it, thereby thwarting the legitimate aspirations of many possessors. The judge did not read the explanation that the lands located within the cartographic boundaries of the declaration establishing the Forest Reserve never formed part of that protected wildland because, under the legal system in force at that time, they were assigned another intended use: resolving a land dispute by issuing registrable titles (títulos inscribibles).
• 3)The judgment disregards the established historical background concerning the true reasons why those properties were expropriated. Those properties were never possessed by either the State or the IDA, because all rights inherent in possession were always retained by the occupants, including co-defendant [Nombre3]; therefore, the assertion that property belonging to another was sold is false.

Thus, in the confessional evidence and party testimony (prueba confesional y declaración de parte) of [Nombre1] , he stated that when they purchased from [Nombre3] , [Nombre3] showed them documents indicating that he had previously purchased from [Nombre4] , and that, because there was a titling problem throughout that area, IDA would provide them with the means to survey and obtain title through IDA itself; they were aware that the property would be subject to restrictions, and therefore the defendant undertook to request transfer permits from IDA. Likewise, in the documentary evidence (prueba documental) of Mr. [Nombre9] , at folio 346, he stated that he met the defendant, who presented himself as knowledgeable about the area and as a timber seller, and that, because the plaintiff was engaged in forestry activities, he offered to sell it the properties, since otherwise he would sell them to other companies; he and his brothers were interested in selling the property, which was held by different possessors, including from before the creation of Reserva de Golfo Dulce.

This is also reflected in the documentary evidence of [Nombre5] , appearing at folio 348. Moreover, although the court below relies on the witness testimony (prueba testimonial) of [Nombre10] (at folio 349), it does not consider his testimony in its entirety. He stated that IDA granted [Nombre3] title to two parcels in the [Dirección7] sector, part of Asentamiento Osa 6, in 1995, as a result of an application procedure that the defendant had initiated years earlier; that IDA conducted visits and inspections before issuing title; and that, based on the Regulations then in force, it was determined that the defendant was the possessor of those lands. He further stated that Asentamiento Osa originated in the State’s expropriation of the company Osa Forestal because of a dispute between that company and the farmers; that, before obtaining their deeds, the persons receiving title were merely occupants; and that the Institute maintained census records.

• 4)It is not true that the lands at issue were actually subject to Ley 2825. As has been maintained, Mr. [Nombre3] had exercised all attributes of possession since 1959, and the restrictions were not acquired until they were registered. There was never any intent to harm IDA’s interests, and that entity did not establish that it had suffered any tangible financial loss. The judgment did not conduct an analytical assessment free from the rules of ordinary law, as should prevail in agrarian matters; instead, it made plainly subjective value judgments without considering the documentary and witness evidence cited above. The ruling makes disparaging references to the plaintiff, such as “according to its own account.” It cites neither substantive legal provisions nor case law supporting its criteria, since it simply accepts everything submitted by INDER as true.
• 5)The judgment states that the plaintiff did not act in good faith because it knew that the lands belonged to IDA. But this is not true, because there was no adequate analysis of the factual circumstances presented by the plaintiff, which met the defendant [Nombre3] in 1993, when he stated that he had serious financial problems and offered to sell the timber on the property, over which he had exercised possession for ten years, a real right (derecho real) that he had acquired from [Nombre7] pursuant to the bill of sale (carta venta) submitted. This has been corroborated by the documentary evidence at folios 289 to 301 and the witness testimony of [Nombre1] and [Nombre9] . At that time, however, he indicated that the properties were subject to a special condition, namely the titling process (titulación) being conducted by the INDER administration for the purpose of obtaining a registrable title, but that he would undertake the necessary steps to transfer the property into the plaintiff’s name, and he granted us a series of powers of attorney to exercise possession while the process was completed. That situation was never concealed when the public deeds (escrituras públicas) were executed. It was property held in private ownership (dominio privado), a circumstance corroborated by the Notary Public.
• 6)The possessory right (derecho de posesión) was exercised by [Nombre3] , as it had been by his prior transferors (transmitentes), [Nombre4] and [Nombre7] , since 1959, which means that when Reserva Golfo Dulce was created by Decreto 8494-A del 28 de abril de 1978, possession had already been exercised for at least 18 years and for 14 years before the declaration of the precarious-possession dispute (conflicto de posesión precaria), within the framework of the agreement dated 20de noviembre de 1974 entered into between OSA Productos Forestales and ITCO. That dispute was ultimately resolved through the expropriation of [Dirección8] , and [Dirección9], by means of Decreto de Expropiación del año 1979 No. 10088 G-H del 2 de mayo de 1979 and 10244 -G del 5 de julio de 1979, for the exclusive purpose—as stated by the Procuraduría in OJ 129-2002 del 2 de setiembre del 2002—of devoting them to the purposes of Ley 2825, as part of “a vast Agricultural and Forestry Development plan.” This is established by the party testimony of [Nombre1] appearing at folio 344.

IV.This Court deems it appropriate to address first the claim raised in the second ground of appeal (agravio), since it concerns whether the properties at issue form part of the Reserva Forestal Golfo Dulce. In this regard, it must be noted that although the court below (a quo) found it proven that the properties at issue in this litigation were located within the geographical area encompassed by that reserve (a finding that has been modified at this level of review), the fact remains that, when the judgment is analyzed as a whole, the actual reasons for dismissing the complaint were its conclusion that the sale of property belonging to another (cosa ajena), which belonged to the Instituto de Desarrollo Agrario—now the Instituto de Desarrollo Rural—had been agreed upon, and that article 67 of the Ley de Tierras y Colonización had been violated with respect to the land-allocation agreement (contrato de asignación de tierras).

Nevertheless, the Court considers it important to clarify this issue before analyzing the other grounds of appeal, which do challenge the true grounds or pillars on which the appealed judgment rests. The Procuraduría General de la República, in its capacity as representative of the State, which has been sued in these proceedings, has maintained both in its answer (folios 97 to 104) and in its closing arguments (folios 493 to 497) that, although the properties in dispute are located within what is geographically understood to be the Reserva Golfo Dulce, they formed part of the Asentamiento Osa, owned by the Instituto de Desarrollo Rural, which in turn consisted of registered properties belonging to the private domain (dominio privado) when the reserve was created. Accordingly, those properties were not incorporated into the public domain (dominio público) as part of that reserve; rather, although expropriated by the State, they were transferred to the IDA for different purposes specific to ley 2825.

This is evidenced by the fact that the State raises the defense of lack of standing as a defendant (excepción de falta de legitimación pasiva), considering that the dispute does not concern or seek recovery of property belonging to that reserve or to the public domain and that, therefore, no State interests are affected. For its part, INDER, in its answer (folios 74 to 82), contends that the parcels (fundos) formed part of the Asentamiento Osa and were awarded to defendant [Nombre3] through a land-allocation agreement, and it therefore counterclaims (contrademanda), alleging a violation of article 67 of the Ley de Tierras y Colonización because the property was conveyed while the agreement remained in force, which it considers renders the purchase and sale agreements (contratos de compraventa) between the parties null and void; it further alleges defects in those transactions because property that at the time belonged to that institution had been sold.

The counterclaim does not seek the annulment of defendant [Nombre3]’s title to the property. It is therefore clear that this is not a claim or counterclaim seeking a declaration that the properties form part of the public domain of the Reserva Forestal Golfo Dulce; rather, both the Procuraduría and INDER have alleged that the properties formed part of INDER’s assets, established for the land-parceling purposes (parcelamiento) of the Ley de Tierras y Colonización, and that they were subsequently awarded through the land-allocation agreement. In any event, and for the sake of completeness, this Chamber finds that the reserva Forestal Golfo Dulce was created by Decreto Ejecutivo N° 8494-A del 28 de abril de 1978, but Article 8 excluded properties within that area that had already been registered. Likewise, as shown by the documentary evidence submitted by the State’s own representative, Decreto Ejecutivo No. 10088-G-H del 2 de mayo de 1979 was subsequently issued, expropriating the properties registered in the Partido de Puntarenas under registry numbers [Placa7], [Placa8] and [Placa9], which at that time belonged to Osa Productos Forestales S.A / Agroindustrial Rincón S.A., and O.Sociedad Anónima.

The decree stated that these properties formed a single agricultural-forestry unit and also authorized the Procuraduría General de la República to transfer them to the then Instituto de Tierras y Colonización so that it could use them for the purposes of ley 2825, thereby giving rise to the Asentamiento Osa. (See expropriation decree at folios 365 to 370). Subsequently, as ordered by that decree, the Procuraduría General de la República transferred ownership of those properties to the Instituto de Tierras y Colonización, which later consolidated them into a single property, thereby creating property registry number [Placa10]. That consolidation has been established by the Report of the Coordinador General del Área Registral del Registro Nacional at folio 178, which has not been disputed by the parties, as well as by the registry history of those properties at folios 371 to 414, the answer filed by the Procuraduría General de la República at folios 97 to 104, and that filed by the Instituto de Desarrollo Rural at folios 74 to 82.

Similarly, the registry certifications at folios 1 to 4 establish that the properties at issue in this litigation originated from that consolidated property. Accordingly, the appellant is correct that the properties are not included within what is understood to form part of the public domain of the Reserva Golfo Dulce, and the judgment should not have stated otherwise. It is important to clarify, however, that although they are currently in the private domain, this does not mean that they are exempt from forestry restrictions (limitaciones forestales), because Article 8 itself stipulated that they would automatically be subject to the Régimen Forestal.

V.The remaining grounds for appeal shall be resolved jointly, given the nature of the matters debated, this adjudicative body finding that the appellant is partially correct. The record establishes that, through public deed No. 43, executed before Notary Carlos Villanueva Maydana at fifteen hundred hours on veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, defendant [Nombre3] sold to the plaintiff corporation the physical parcel described in cadastral plan P-0180924-1994 for the sum of diez millones novecientos treinta y cuatro mil quinientos setenta y nueve colones; and through public deed No. 844, executed at fifteen hours and thirty minutes on veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro before the same notary, the aforementioned [Nombre3] sold to the same corporation the property described in cadastral plan P-0180923-1994 for the sum of setecientos mil novecientos treinta y seis colones (folios 40 to 48).

Both deeds show that the parties agreed that, because the seller was completing procedures before the Instituto de Desarrollo Agrario (now INDER) to obtain his title, and because the properties would therefore be subject to restrictions, he undertook to take the necessary steps so that those properties could be transferred to the buyer in due course. It is likewise established that, after those deeds were executed, by Board of Directors Resolution No. 72-95 of 15 de noviembre de 1995, the Instituto de Desarrollo Agrario, now Instituto de Desarrollo Rural, awarded defendant [Nombre3] parcels [Dirección10] of Asentamiento Osa, which at the time belonged to property registration CED11, based on the aforementioned plans. The restrictions on those parcels began on 17 de noviembre de 1995 and expired on 17 de noviembre del 2010, thereby creating the properties at issue in this litigation, registered under numbers CED12 and CED13.

(Copies of the Board of Directors Resolution at folios 286 and 287 and certifications at folios 1 to 4). The court below (a quo) held that the complaint should be dismissed because, when the parties transacted concerning the property, that physical parcel belonged to the IDA as the owner of the property encompassing Asentamiento Osa, entailing nullity due to the sale of another’s property; and also because, since the parcels were subject to the regime established by Article 67 of the Ley de Tierras y Colonización and the parties knew of those restrictions, the sales were also void because a prohibition against alienation was in effect. However, after carefully examining this particular case, this Court respects but does not share the legal assessment made by the trial judge. On the one hand, it has been proven that property 39334-000, from which the properties currently registered in the name of defendant [Nombre3] originate, belonged to the IDA when the parties entered into the purchase-and-sale agreements.

As explained above, that physical parcel formed part of the property expropriated through Decreto Ejecutivo No. 10088-G-H of 2 de mayo de 1979, because the properties of the Partido de Puntarenas registered under numbers [Placa7], [Placa8], and [Placa9], which are the registry predecessors of property 39334-000, were expropriated. Indeed, the registry certifications for the parcels in dispute, registered under numbers [Placa1] and [Placa2], show that they originated from IDA property 39334-000 and were registered in the name of defendant [Nombre3] on 11 de diciembre de 1995. Logically, that segregation (segregación) in favor of the defendant occurred because the Instituto was the registered owner of the property encompassing Asentamiento Osa, and there is no doubt that it held title when the parties entered into the contracts. Nevertheless, it must not be overlooked that, although seller [Nombre3] disposed of those properties without being their registered owner, he subsequently acquired that status.

Indeed, he currently holds registered title to them, free of encumbrances (gravámenes) and restrictions in favor of the Instituto (see updated searches at folios 501 and 502). On this understanding, although Article 1061 of the Código Civil sanctions the sale of another’s property with absolute nullity (nulidad absoluta), it cannot be applied in isolation, because that body of law provides for circumstances in which such a transaction may be validated (convalidación). Thus, Article 1063 provides that “the nullity of the sale of another’s property is cured if the true owner ratifies the alienation, or if the seller subsequently becomes the owner of the property sold” (emphasis not in the original). Because defendant [Nombre3] currently holds that title, the Instituto de Desarrollo Rural is incorrect in seeking through its counterclaim (reconvención) to annul the sale on that ground, and the request for nullity based on the sale of another’s property should not have been granted; accordingly, the ruling must be reversed in that respect.

In light of the foregoing, the question of whether the parties acted in good faith when contracting, despite knowing that the property was registered in the name of the IDA, is immaterial to the resolution of this matter and is not an argument or ground for dismissing the complaint, because the legal system itself permits the nullity to be cured if, as stated, the seller subsequently becomes the owner. [Nombre11] in this case, in which the parties agreed in that manner precisely because they expected to regularize title through an administrative proceeding (procedimiento administrativo), without overlooking the fact that the IDA’s ownership was specifically intended to facilitate the award of parcels to possessors. It remains to examine the alleged breach of the land-allocation contract (contrato de asignación de tierras), specifically Article 67, which provides, insofar as relevant: “The beneficiary may not transfer title to his parcel, encumber it, lease it, or subdivide it without authorization from the Instituto, unless fifteen years have elapsed since acquisition of the parcel and all obligations owed to that agency have been discharged.

( ) Nor may the beneficiary, without such authorization and during the same period, encumber the crops, seeds, animals, implements, tools, or equipment necessary for working the parcel, unless all obligations owed to the Instituto have been discharged. Authorization to encumber the real property requires four concurring votes of the Board of Directors. Any contract entered into without compliance with the foregoing provisions shall be absolutely void.” In the case at bar (subjúdice), it is clear that, when the parties carried out the purchase and sale, the seller was not yet subject to the land-allocation contract, because at that time he merely expected to obtain a registrable title (título inscribible). The provision states categorically that the beneficiary—meaning the allottee (adjudicatario)—may not transfer title to his parcel unless fifteen years have elapsed since its acquisition, which means that the restriction applies from the time the contract is executed.

The appellant argues that, when defendant [Nombre3] sold the property to it, he already held ownership rights through adverse possession (usucapion), having acquired them through a purchase from third party [Nombre4] as far back as 1979 (see private document bearing a certified date at folios 35y 36), and that, consequently, the legal framework governing penalties for breach of the restrictions cannot be applied to him as the trial court did. However, the complaint should not be granted on that basis because, if that was indeed the possessor’s legal situation, it should have been asserted before the award through a declaration of acquisitive prescription (prescripción positiva) in his favor, as provided in Articles 92 and 101 of the Ley de Tierras y Colonización, which governs the recognition of ten-year precarious possession (posesión en precario decenal) (special agrarian adverse possession (usucapion especial agraria)).

Under that procedure, with the Instituto’s participation, he could have obtained registrable title without restrictions, and that entity would have been required to charge him only the expenses incurred for surveying, awarding, and titling the property. Nevertheless, the aforementioned [Nombre3] agreed to regularize his situation and obtain registrable title through a different legal mechanism. Now, although the parties stated in the purchase-and-sale agreements at issue that, in due course, after obtaining title through the IDA, the seller was required to transfer registered title to the buyer, this does not mean that Article 67 was violated, and on this point the appellant is correct. The provision establishes a prohibition against alienation while the contract is in effect, and in this case, as stated above, the sales occurred before that contract came into legal existence. Therefore, because this is a punitive provision, it cannot be interpreted as having the scope or capacity to annul a prior act.

Given the particular circumstances of this case—as opposed to others in which a possessor subject to the effects of a land-allocation contract sells the parcel to a third party—the Court finds that, if the alienation had occurred during the term of the contract, absolute nullity could apply; but because it occurred beforehand, the Instituto never initiated revocation proceedings (procedimiento de revocatoria) based on the allottee’s failure to exercise possession or management of the property, and both parcels are now free of restrictions or encumbrances in favor of the Instituto, the plaintiff has standing (legitimada) to demand performance of the agreement, because this action concerns the specific performance (ejecución forzosa) of a contract falling within the terms negotiated by the parties pursuant to the principle of freedom of contract (principio de autonomía de la voluntad). The plaintiff is therefore entitled to claim registered title and bring the registry record into conformity with the physical reality.

The plaintiff is correct that, since purchasing the properties in 1994, it has exercised possession over them by safeguarding them, maintaining boundary paths and signs, and administering payments for environmental services. Thus, witness [Nombre5] stated that he has worked for the plaintiff company since 1994, that timber has never been extracted, that the boundary paths are cleared, and that the property is protected against entry by others seeking to cause damage (folios 348). Similarly, [Nombre6] stated that he has worked for the plaintiff since 1998, that signs were installed because the property was placed under forest protection, that the boundaries are periodically cleared and the signs inspected, and that the plaintiff has remained in possession (folio 353). Likewise, during the judicial inspection (reconocimiento judicial), the existence of a sign, the mountainous nature of the land, and four-meter-wide boundary paths delimiting the property were verified (folio 432), and the plaintiff has received incentives for environmental services, according to documents submitted into the record (folios 310 to 328).

On the other hand, testimonial evidence also indicates that defendant [Nombre3]—before selling to the plaintiff corporation—possessed the physical parcel, and there is even evidence that it had previously been possessed by his transferor [Nombre4]. In this regard, witness [Nombre5] stated that he had known the defendant since the defendant arrived in the area to live with his parents at the home of an uncle named [Nombre7], and that the property had previously belonged to [Nombre4] (folio 348). Witness [Nombre10], an INDER official, stated that, before the award to [Nombre3] was formalized, it had been verified that the property had been subjected to regeneration and that part of it had been reforested, and that the titling department had previously determined that [Nombre3] was the possessor (folio 349). This information is consistent with a private document bearing a certified date, executed on 9 de marzo de 1979, through which [Nombre4] transferred the property to [Nombre3] and which states that the previous occupant was [Nombre7].

In light of the foregoing, the appellant is correct that the judgment must be reversed because it was shown that he had acquired the property by purchase and sale (compraventa) and that the defendant had undertaken to formalize the conveyance (transmisión); the counterclaim (reconvención) filed by the Instituto de Desarrollo Rural must also be dismissed, because annulment (nulidad) of the purchase and sale carried out between the parties is unwarranted.

VI.In accordance with the foregoing, as to the matters appealed, the judgment must be partially reversed insofar as it dismissed in its entirety the action filed by COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA against [Nombre3] and INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL and sustained the defenses of lack of legal right and lack of standing to sue and be sued (excepciones de falta de derecho y falta de legitimación activa y pasiva) raised by them. Instead, those defenses raised by said defendants must be denied, because the plaintiff had standing and the right to seek specific performance (ejecución forzosa) of the agreement following defendant [Nombre3]’s breach of his obligation to transfer registered title (titularidad registral) to the property, and also because the sale of property belonging to another (venta de cosa ajena), which at one time belonged to the Institute, was subsequently validated (convalidación).

Likewise, it was established that the conveyance (enajenación) of the properties occurred before the land-allocation agreement (contrato de asignación de tierras) legally came into existence, and the properties are now free of restrictions and encumbrances (limitaciones y gravámenes) in favor of INDER. Accordingly, the action must be partially granted, specifically claims 4) and 5), declaring that the sales of the real properties conducted by the parties are title-transfer contracts (contratos traslativos de dominio) entered into before Instituto de Desarrollo Rural issued title; and that defendant [Nombre3] undertook to submit both contracts to the offices of Instituto de Desarrollo Rural in order to obtain approval thereof from the Board of Directors, or, once the restrictions expired, to carry out the corresponding transfer of the properties into the plaintiff’s name, which he has failed to do.

Claim 6) must likewise be granted, and it must be declared that the plaintiff company has exercised possession in good faith (posesión de buena fe), publicly, peacefully, and continuously, the property having been transferred to it by defendant [Nombre3], who in turn had acquired it from [Nombre4], who in turn had acquired it from [Nombre7]. Claim 9) must also be granted, declaring that the defendant shall appear before a Notary Public (Notaria Pública), previously authorized by the court, which shall grant the period stipulated in article 698 of Código Procesal Civil, to transfer title to the plaintiff company for the properties registered in the Partido de Puntarenas under registration numbers CED12 and [Placa2]; should he refuse, the trial judge shall execute the corresponding public deed (escritura pública), as stipulated in that same provision. Claim 10) is also granted, declaring Compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima the lawful owner of the real properties registered under numbers CED12 and CED13; consequently, the request that all rights inherent in ownership and the status of lawful possessor be restored is understood to be encompassed within the declaration of its ownership rights, given that neither dispossession from the property nor restoration of possession has been claimed, as it was established that the plaintiff has continued to exercise possession.

With respect to the remaining claims, this Court finds that their denial must be affirmed, although it must be understood that most are denied on grounds different from those relied upon by the court below (a quo). Claim 3) cannot be entertained because it is more a statement of fact than a claim and is overly general with respect to the demand for performance of obligations; in any event, by granting claims 5) and 9), the Court is ordering performance of what was actually sought in these proceedings. With respect to claim 12), its denial was proper because the properties formerly belonged to Instituto de Desarrollo Agrario and, before that, to the State when the aforementioned expropriation occurred. Claim 13) is likewise improper because granting claim 9) orders the specific performance sought in these proceedings, and granting claim 13) would be duplicative. The denial of claims 7), 8), and 14) was not appealed; consequently, this Court lacks appellate jurisdiction (competencia funcional) to rule on or modify that determination.

The dismissal of the action against the State is not modified because it was indeed proper, since the properties are not part of the public domain (dominio público) of Reserva Forestal Golfo Dulce, as the State itself argued when raising the defense of lack of standing to be sued. Likewise, with respect to the counterclaim (reconvención), the judgment must be reversed insofar as it granted in its entirety the counterclaim brought by EL INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL against COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA and denied the defense of lack of legal right. Instead, that defense is granted because the Institute presently has no right to invoke the nullity of the sale of property belonging to another, given the subsequent validation that occurred, nor to allege breach of the restrictions under the land-allocation agreement, because the sales occurred before that agreement legally came into existence and the properties are currently free of restrictions and encumbrances in favor of said Institute.

Consequently, the counterclaim must be dismissed in its entirety. In view of the foregoing, given the manner in which this matter has been decided at this level, and pursuant to article 55 of Ley de Jurisdicción Agraria, the judgment must also be partially reversed with respect to the award of costs, as follows: Regarding the action, defendant [Nombre3] shall be ordered to pay the court costs and attorney fees (costas procesales y personales) incurred by the plaintiff, with no special award of costs as to codefendants Instituto de Desarrollo Rural and the State. This is because the Institute had grounds to litigate, since the properties had previously been subject to a mortgage lien and restrictions in its favor, and the scope of the nullity of a sale of property that had at one time belonged to that institution had to be adjudicated. As to the State, the matter is resolved in this manner because the plaintiff company had grounds to sue it, given that evidence was submitted indicating that the property was located within Reserva Golfo Dulce, and the scope and nature of the expropriation decrees had to be analyzed.

Lastly, as to the costs of the counterclaim brought by Instituto de Desarrollo Rural, although the lower court’s ruling was reversed at this level, the counterclaimant is likewise deemed to have had grounds to litigate because a land-allocation agreement existed and the Institute had previously held registered title to the properties.

POR TANTO

As to the matters appealed, regarding the action: The judgment is partially reversed insofar as it dismissed in its entirety the action filed by COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA against [Nombre3] and INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL, all of the particulars stated above; sustained the defenses of lack of legal right and lack of standing to sue and be sued raised by them; and ordered the plaintiff to pay both categories of costs. Instead, the following is ordered: 1) The defenses of lack of legal right and lack of standing to sue and be sued raised by [Nombre3] and Instituto de Desarrollo Rural are denied. 2) Claims

• 4)and
• 5)are granted, and it is declared that the sales of the real properties at issue in this litigation, conducted by the plaintiff and codefendant [Nombre3], are title-transfer contracts entered into before Instituto de Desarrollo Rural issued title; and that defendant [Nombre3] undertook to submit both contracts to the offices of Instituto de Desarrollo Rural in order to obtain approval thereof from the Board of Directors, or, once the restrictions expired, to carry out the corresponding transfer of the properties into the plaintiff’s name, which he has failed to do. Claim
• 6)is likewise granted, and it is declared that the plaintiff company has exercised possession in good faith, publicly, peacefully, and continuously, the property having been transferred to it by defendant [Nombre3], who in turn had acquired it from [Nombre4], who in turn had acquired it from [Nombre7]. 3) Claim 9) is granted, and it is declared that defendant [Nombre3] shall appear before a Notary Public, previously authorized by the court, which shall grant the period stipulated in article 698 of Código Procesal Civil, to transfer title to the plaintiff company for the properties registered in the Partido de Puntarenas under registration numbers [Placa1] and [Placa2]; should he refuse, the trial judge shall execute the corresponding public deed. 4) Claim 10) is granted, declaring Compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima the lawful owner of the real properties registered under numbers [Placa1] and [Placa2]; consequently, the request that all rights inherent in ownership and the status of lawful possessor be restored is understood to be encompassed within the declaration of its ownership rights, given that neither dispossession from the property nor restoration of possession has been claimed, as it was established that the plaintiff has continued to exercise possession. 5) Defendant [Nombre3] is ordered to pay the court costs and attorney fees incurred by the plaintiff, with no special award of costs as to codefendants Instituto de Desarrollo Rural and the State. Regarding the counterclaim: The judgment is reversed insofar as it granted in its entirety the counterclaim brought by EL INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL against COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA and denied the defense of lack of legal right. Instead, that defense is granted, the counterclaim is dismissed in its entirety, and no special award of costs is made. In all other respects, the judgment is affirmed.

[Nombre12] - DECIDING JUDGE [Nombre13] - DECIDING JUDGE [Nombre14] - DECIDING JUDGE CASE: EXPN2

VOTO N° 1171-F-16 TRIBUNAL AGRARIO. SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ.- A las diecisiete horas y tres minutos del diecinueve de diciembre de dos mil dieciséis.- PROCESO ORDINARIO planteado por COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA, cédula jurídica CED1 - - - , representada por su presidente con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma el señor [Nombre1] , mayor, casado, empresario, vecino de Cartago, cédula de identidad número CED2 - - ; contra la PROCURADURÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA, representad o por Heilyn Sáenz Calderón, mayor, abogada, vecina de San José, cédula de identidad número CED3 - - , en su condición de procurador a adjunt a; INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL, cédula jurídica CED4 - - - , representado por [Nombre2] , mayor, casado, vecino de Pérez Zeledón, cédula de identidad número CED5 - - , en su condición de apoderado general con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma, y contra [Nombre3] , mayor, casado, agricultor, vecino de San Isidro de Pérez Zeledón, cédula de identidad número CED6 - - .

Asimismo el Instituto de Desarrollo Rural y el señor [Nombre3] , ambos de calidades antes mencionadas plantearon reconvención contra Compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima, cédula jurídica CED7 - - - . Actúa como abogado director de la Sociedad actora el letrado Jorge Eduardo Brenes Brenes, colegiado quince mil ochocientos siete; como apoderada especial judicial del Instituto, la licenciada Marianela Quirós Mora, mayor, soltera, abogada, vecina de Pérez Zeledón, cédula de identidad número CED8 - - , además participó como abogada directora del demandado [Nombre3] , la licenciada Leda Carvajal Oviedo, carné once mil doscientos veintidós. El proceso se tramita ante el Juzgado Agrario del Segundo Circuito Judicial de la Zona Sur, con sede en Corredores.- R E S U L T A N D O:

1. 1La sociedad actora planteó demanda ordinaria, estimada en la suma de doscientos millones de colones para que en sentencia se declare: " a) Se declare con lugar en todos sus extremos este proceso ordinario. b) Que el demandado al momento de suscribir los contratos de compraventa se comprometió a una serie de obligaciones que aceptó en su momento ya que la venta de buena fe y fue perfecta en cuanto a cosa y precio. c) Solicito que se declare que los acuerdos tomados por las partes en los contratos de venta no perjudican al IDA, ni desconocen las limitaciones existentes, pues tienen la naturaleza de ser contratos traslativos de dominio que fueron suscritos mas de un año y medio a que se realizara la titulación por parte de la administración del IDA. d) Que se declare que el demandado se comprometió a presentar ambos contratos ante las oficinas del IDA a fin de obtener la aprobación del mismo por parte de la Junta Directiva, o que se comprometería una vez vencidas las limitaciones a realizar el respectivo traspaso de las propiedades a nombre de mi representada, situación que hasta la fecha no ha cumplido el demandado [Nombre3] . e) Solicito que se declare a la empresa Compañía Hermanos Brenes S.A. como legítimo poseedor, posesión que ha venido ejerciendo de manera plena sobre los inmuebles de marras que es de buena fe, pública y pacífica e ininterrumpida y que fue trasladada y que es posesión decenal trasmitida por el demandado [Nombre3] la que le fue trasmitida a este por el señor [Nombre4] y este a su vez fue trasmitida por el señor Aquiles Marín Madrigal, y que se ha procurado una razonable industria y manejo del recurso boscoso de índole preservacionista en los terrenos comprados. f) Que se declare a la empresa actora como legítima propietaria de los bienes inmuebles en litigio y que sean restituídos todos los derechos que conlleva como dueño del dominio y legítimo poseedor de los citados inmuebles actualmente inscritos en el registro nacional matrículas [Placa1] y [Placa2] y asimismo que dichos fundos nunca formaron parte como bienes de dominio público de la Reserva Forestal de Osa pues se adquirieron mediante expropiación con otro fin solucionar el conflicto entre los propietarios Agroindustrial el Rincón S.A. y OESA y los poseedores, por no considerar esos inmuebles indispensables para integrar dicha reserva, amparándose para ello en la legislación vigente en esa época, la Ley de Tierras y Colonización, la Ley Forestal 4465 del 25 de noviembre de 1969, el Decreto de creación de la Reserva Forestal 8494-A del 28 de abril de 1978 y sus modificaciones y el Reglamento sobre protección y Aprovechamiento de las Reservas Forestales, Decreto Ejecutivo número 9628-A del 19 de febrero de 1979. f) Que se declare que el demandado sin justificación alguna procedió el día 11 de julio de 2005 a suscribir ante el Notario Público Hugo Armando Reyes Herrera una revocatoria de poder especial entregado al demandante para impedir que la empresa Compañía Hermanos Brenes S.A. lograra continuar con el pago de servicios ambientales que venía recibiendo por parte del Estado costarricense. g) Que la acción revocatoria descrita en el punto anterior vulnera y ha provocado a la compradora la imposibilidad para obtener los frutos que ambos contratos le permiten. h) Solicito que se ordene en sentencia que el demandado está obligado a reconocer los contratos de compraventa y comparecer ante Notario Público autorizado para realizar el traspaso e inscripción de las propiedades a nombre de mi representada y que en supuesto de la negativa por parte de este sea su autoridad la que firme la respectiva escritura de traspaso. i) Solicito que se declare a Compañía Hermanos Brenes S.A. como legítimo propietario de los bienes inmuebles en litigio y que sean restituídos todos los derechos que conlleva como dueño del dominio y legítimo poseedor. j) Solicito que se declare nula cualquier acción del demandado de venta de los inmuebles de marras ante el MINAE o a cualquier tercero interesado por ser ilegal e improcedente. k) Solicito se declare que dichas propiedades nunca han pertenecido al Instituto de Desarrollo Agrario, ahora Instituto de Desarrollo Rural y que tampoco han pertenecido al Estado ya que el legítimo poseedor desde aproximadamente el año 1961 y hasta la fecha que nos vendió 24 de mayo de 1994 lo fue don [Nombre3] , y a partir de ese día y hasta hoy mi representada es la que ha estado ejerciendo la posesión. l) Solicito la ejecución forzosa de los contratos de venta suscritos con el señor [Nombre3] otorgada ante el notario Carlos Villanueva Maydana en fecha 24 de mayo de 1994 y que se ordene al demandado se abstenga de realizar actos que perturben o imposibiliten a mi representada el ejercicio de los actos posesorios agrarios que se requieren para el debido cuido y atención de la propiedad forestal. m) Solicito se condene al demandado al pago de daños y perjuicios ocasionados a mi representada los que consisten en DAÑOS: El impedimento de disponer de los terrenos ejerciendo todos los atributos del dominio, sin dejar de mencionar de que nos vimos compelidos a recurrir a los tribunales en búsqueda de justicia y dilucidar la situación de una vez por todas, consecuencia únicamente de la mala fe del demandado a sabiendas de las erogaciones que hemos hecho en darle mantenimiento a las fincas como lo demostramos en el escrito inicial se estima en la suma de C 250,000,000,00.PERJUICIO: Por el no poder disfrutar del pago de servicios ambientales y eventualmente manejar el bosque, los que tasamos en C 80.000.000.00. n) Solicito se condene al demandado al pago de las costas procesales y personales. Por su parte, el INDER reconvino a la parte actora para que en sentencia se declare: a) Que se declare con lugar en todos sus extremos la presente reconvención. b) Que en sentencia se reconozca y así se declare que el terreno identificado como [Dirección1] , [Dirección2] , fincas matrículas del [Placa3] y [Placa2] forma parte del Asentamiento Osa, ubicada dentro de la Reserva Forestal Golfo Dulce. c) Que en sentencia se reconozca que las escrituras ochocientos cuarenta y cuatro, otorgadas ante el notario Carlos Villanueva Maydana, el veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, donde consta acuerdo por intermedio del cual la compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima adquiere derechos sobre un terreno identificado con plano catastrado P-180294-94 y en la escritura ochocientos cuarenta y tres, donde consta acuerdo por intermedio del cual la compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima adquiere derechos sobre un terreno identificado con plano catastrado P-180923-94.La representación de la parte actora consigna que le queda claro partes que el inmueble se encuentra en trámite de inscripción ante el Registro Público, además que había sido adjudicado por parte del Instituto de Desarrollo Agrario con afectación de las limitaciones y condiciones de la Ley de Tierras y Colonización. d) Que se reconozca y así se declare que los acuerdos alcanzados por el señor [Nombre3] , y que hicieron constar en escrituras públicas ochocientos cuarenta y tres y ochocientos cuarenta y cuatro otorgadas ante el notario Carlos Villanueva Maydana, el veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro se encuentran viciados de nulidad absoluta en el tanto concretan la venta con tradición de dos inmuebles identificados con plano catastrado P-180923-94, P-180924-94 sin que el vendedor fuese titular de los derechos de propiedad, contraviniendo la doctrina del artículo 1061 del Código Civil en el tanto la venta de cosa ajena es nula. e) Que declarada la nulidad de los contratos de compraventa contenidos en escrituras públicas ochocientos cuarenta y tres y ochocientos cuarenta y cuatro otorgadas ante el notario Carlos Villanueva Maydana, el veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, se ordene restituir las cosas al estado en que se hallarían sino hubiese existido el acto o contrato nulos.(doctrina del artículo 844 del Código Civil). f) Que se condene al aquí reconvenido al pago de ambas costas de la reconvención. De igual manera el demandado reconvino a la parte actora para que en sentencia se declare: a) Que en sentencia se declare con lugar en todos sus extremos la presente reconvención. b) Que en sentencia se establezca y se declare la nulidad de la venta que consta en la escritura pública número 843 visible a folio 72 frente y vuelto del tomo 6 del notario público Carlos Villanueva Maydana de las quince horas del 24 de mayo de 1994 (no del 2008 como erróneamente consta al dorso de dicha certificación) por las razones ampliamente expuestas. c) Que en sentencia se establezca y se declare la nulidad de la venta que consta en escritura número 844 visible a folio 73 frente ( no folio 72 frente como erróneamente consta al dorso de dicha certificación) del tomo 6 del Notario Público Carlos Villanueva Maydana de las 15:30 horas del 24 de mayo de 1994 por las razones am ampliamente expuestas. d) Que en sentencia se reconozca y así se declare, que los derechos alegados por la aquí actora sobre fincas de mi propiedad Partido de Puntarenas matrícula número [Placa1] y [Placa2] son inexistentes. e) Que en sentencia se condene a la Compañía Hermanos Brenes S.A. al pago de ambas costas del presente proceso. f) Que en sentencia se reconozca y así se declare que los poderes especiales otorgados el día 24 de mayo de 1994 a la Compañía Hermanos Brenes S.A. quedaron revocados el día 31 de enero del año 2003 (art. 1280 Código Civil). g) Que en sentencia se ordene por medio de mandamiento dirigido al Registro Nacional el levantamiento de las anotaciones inscritas al margen de la inscripción de la finca del Partido de Puntarenas matrícula [Placa1] citas [Placa4] y [Placa2] citas [Placa5]," (folios 6 al 25 y 32 al 34).-
2. 2La entidad demandada Instituto de Desarrollo Rural, por medio de su apoderado general judicial contestó la demanda incoada en su contra, oponiendo las excepciones de falta de derecho y falta de legitimación ad causan, (folios 74 al 79).-
3. 3El demandado [Nombre3] , contestó la demanda incoada en su contra, oponiendo las excepciones de falta de derecho, falta de legitimación activa, la excepción de nulidad y la de prescripción visible a folios 113 a 131. La Procuraduría General de la República contestó la demanda negativamente e interpuso las excepciones de falta de derecho y falta de legitimación pasiva del estado, visible a folios 97 a 104.-
4. 4Asimismo el Instituto de Desarrollo Rural presenta reconvención contra la sociedad actora Compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima, estimada en la suma de tres millones de colones, solicitando que en sentencia se declare: " 1.- Que se declare en todos sus extremos la presente reconvención. 2.- Que en sentencia se reconozca y así se declare que el terreno identificado como [Dirección3] , , fincas matriculas del partido de Puntarenas [Placa1] y [Placa2], forma parte del Asentamiento Osa, ubicada dentro de la Reserva Forestal Golfo Dulce. 3.- Que en sentencia se reconozca que en las escrituras ochocientos cuarenta y cuatro, otorgadas ante el Notario Carlos Villanueva Maydana, el veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, donde consta acuerdo por intermedio del cual la compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima, adquiere derechos sobre un terreno identificado con plano catastrado P-180923-94.La representación de la parte actora consigna que le queda claro partes que el inmueble se encuentra en tramite de inscripción ante el Registro Público, además que había sido adjudicado por parte del Instituto de Desarrollo Agrario, con afectación de las limitaciones y condiciones y limitaciones de la ley de Tierras y Colonización. 4.- Que se reconozca y así se declare que los acuerdos alcanzados por el actor con el señor [Nombre3] , y que hicieron constar en escrituras públicas ochocientos cuarenta y tres y ochocientos cuarenta y cuatro, otorgadas ante el Notario Carlos Villanueva Maydana, el veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, SE ENCUENTRA VICIADOS DE NULIDAD ABSOLUTA, en el tanto concretan la venta con tradición de dos inmuebles identificados con plano catastrado P 180924-97, sin que el vendedor fuese titular de los derechos de propiedad, contraviniendo la doctrina del artículo 1061 del Código Civil, en el tanto la venta de cosa ajena es nula. 5.- Que declarada la nulidad de los contratos de compraventa, contenidos en escrituras públicas ochocientos cuarenta y tres y ochocientos cuarenta y cuatro, otorgadas por el Notario Carlos Villanueva Maydana, el veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, se ordene restituir las cosas estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contratos nulos (Doctrina del artículo 844 del Código Civil). 6- Que se condene al aquí reconvenido al pago de ambas costas de la reconvención," (folios 80 al 82).-
5. 5A su vez el demandado [Nombre3] presenta reconvención contra la sociedad actora estimada en la suma de cuatrocientos millones de colones, solicitando que en sentencia se declare: 1.- Que en sentencia se declare con lugar en todos los extremos la presente reconvención. 2.- Que en sentencia se establezca y se declare la Nulidad de la Venta que consta en la Escritura Número 843, visible a folio 72 frente y vuelto del tomo 6 del Notario Público Carlos Villanueva Maydana, de las 15 horas del 24 de mayo de 1994. (no del 2008 como erróneamente consta al dorso de dicha certificación), por las razones ampliamente expuestas. 3.-Que en sentencia se establezca y se declare la Nulidad de la Venta que consta en la Escritura Número 844, visible a folio 73 frente (no folio 72 frente como erróneamente consta al dorso de dicha certificación) del tomo 6 del Notario Público Carlos Villanueva Maydana, de las 15:30 horas del 24 de mayo de 1994, por las razones ampliamente expuestas. 4.- Que en sentencia se reconozca y así se declare, que los derechos alegados por aquí la actora sobre fincas de mi propiedad Partido de Puntarenas Matrícula número [Placa1]/ [Placa2], son inexistentes. 5.- Que en sentencia se condene a la Compañía Hermanos Brenes S.a al pago de ambas costas del presente proceso. 6.- Que en sentencia se reconozca, y así se declare, que los poderes especiales otorgados el día 24 de mayo de 1994 a la Compañía Hermanos Brenes S.A, quedaron revocados el día 31 de enero del 2003 (art. 1280 Código Civil). 7.- Que en sentencia se ordene por medio de mandamiento dirigido al Registro Nacional el levantamiento de las anotaciones inscritas al margen de la inscripción de la finca Partido de Puntarenas matrícula número [Placa1]. Citas 800-144805-01-0001-001 y 91445. Citas: 800-144807-01-0001-001, (folios 131 al 140).-
6. 6La sociedad actora contesta las reconvenciones rechazándolas en su totalidad en los términos visibles a folios del 187 al 205, interponiendo a la misma las excepciones de falta de derecho y falta de legitimación ad causan.-
7. 7El Juez Juan Gutiérrez Villalobos, del Juzgado Agrario del Segundo Circuito Judicial de la Zona Sur, en sentencia Nº 29-2015 de las once horas del dos de marzo del dos mil quince, resolvió: “POR TANTO: De conformidad con lo expuesto, artículos 2 inciso h), 6, 26, 53, 55, 79 de la Ley de Jurisdicción Agraria, 67 y siguientes de la Ley Nº 2825 del 14 de octubre de 1961 de Tierras y Colonización, 701, 844, 868, 1061, y siguientes del Código Civil, 155, 287 y siguientes del Código Procesal Civil, se acogen las excepciones de falta de derecho, falta de legitimación activa y pasiva y se deniega la de prescripción en cuanto a la demanda, se declara sin lugar en todos sus extremos la demanda ordinaria establecida por COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA en contra de [Nombre3] , EL INSTITUTO DE DESARROLLO AGRARIO y EL ESTADO. Se acogen las excepciones de falta de derecho y falta de legitimación activa y pasiva, se declara con lugar en todos sus extremos la reconvención establecida por EL INSTITUTO DE DESARROLLO AGRARIO en contra de COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA.Se declara que los terrenos identificados como 33 y 33-1 del Asentamiento Campesino Osa, [Dirección4] fincas matrículas del Partido de Puntarenas [Placa1] y [Placa2] forman parte del Asentamiento Osa ubicada dentro de la Reserva Forestal Golfo Dulce. Que las escrituras números CED9 y CED10 otorgadas ante el notario público Carlos Villanueva Maydana el veinticuatro de mayo del año mil novecientos noventa y cuatro donde la parte actora adquiere derechos sobre dos terrenos identificados con los planos P-180924-94 y P-180923-94 se indicó que ambas partes contratantes tienen claro que los inmuebles se encuentran en trámite de inscripción ante el Registro Público además que habían sido adjudicadas por parte del Instituto de Desarrollo Agrario con afectación de las limitaciones y condiciones de la Ley de Tierras y Colonización y por ello se declara la nulidad de dichas escrituras al concretarse una venta con tradición de dos inmuebles sin que el vendedor fuera el titular de ambas propiedades de conformidad con el artículo 1061 del Código Civil y 67 de la Ley de Tierras y Colonización.De conformidad con lo establecido en el artículo 844 del Código Civil se ordena restituir a su estado original los inmuebles descritos matrículas [Placa6] ambas triple cero de la Provincia de Puntarenas antes de la firma de los contratos de venta aquí anulados. Asimismo se declara prescrita la acción que por medio de la reconvención estableció [Nombre3] en contra de COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA. Se condena a la parte actora al pago de ambas costas de la demanda. Igualmente se condene a la sociedad actora al pago de ambas costas de la reconvención establecida por el IDA y se condena al reconventor [Nombre3] al pago de ambas costas de la reconvención establecida en contra de la parte actora. Se hace saber a las partes que esta sentencia tiene recurso de apelación ante el Tribunal Agrario del II Circuito Judicial de San José. En caso de presentar recurso de apelación cualquiera de las partes, favor remitir además de la parte escrita, el recurso de apelación por formato electrónico.Por motivo de la inserción de la oralidad en materia agraria, si es el deseo de la parte que el Tribunal de alzada les confiera una audiencia oral, lo hagan saber en el mismo escrito de apelación, o en su defecto señalar un correo electrónico en donde se les pueda notificar,"(folios537 al 557).-
8. 8El señor [Nombre1] , en su condición de presidente con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma de la entidad Compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima, interpuso recurso de apelación con indicación expresa de las razones en que se apoyaron para refutar la tesis del juzgado de instancia, (folios 604 al 633).-
9. 9En la substanciación del proceso se han observado las prescripciones legales, y no se observa la existencia de errores u omisiones capaces de producir la nulidad del fallo.-

Redacta la Jueza FISHER GONZÁLEZ y;

CONSIDERANDO

I.El Tribunal no avala parte del hecho tenido por demostrado a), dado que se considera debe reformularse de la siguiente manera: El demandado [Nombre3] es el titular registral de las fincas del Partido de Puntarenas, matrículas [Placa1] y [Placa2], sitas en el [Dirección5] , , descritas en su orden en los planos catastrados P-0180924-1994 y P-0180923-1994, las cuales actualmente no soportan limitaciones de la Ley de Tierras y Colonización y se encuentran libres de gravámenes hipotecarios. (consultas registrales a folios 501 y 502 del expediente). El hecho b) no se prohija y en su lugar se tiene el siguiente: Mediante Decreto Ejecutivo N° 8494-A del 28 de abril de 1978, se creó la reserva Forestal Golfo Dulce, pero se hizo la salvedad de la fincas ya inscritas incluidas dentro de esa área, siendo que posteriormente se dicta el Decreto Ejecutivo No. 10088-G-H del 2 de mayo de 1979, a través del cual se expropian las fincas del Partido de Puntarenas matrículas [Placa7], [Placa8] y [Placa9], las cuales se indicó formaban parte de una sola unidad agrícola-forestal, siendo que a su vez se autorizó en ese decreto, para que la Procuraduría General de la República traspasara esos inmuebles al en ese entonces Instituto de Tierras y Colonización para que los destinara a los fines de la ley 2825, lo que originó el Asentamiento Osa.

(ver decreto de expropiación a folios 365 a 370). El hecho c) no se aprueba en la forma como está redactado por mezclar situaciones que ameritan estructuración separada y se replantea de la siguiente manera: Mediante escritura pública No. 43, otorgada ante el Notario Carlos Villanueva Maydana, de las quince horas del veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, el demandado [Nombre3] vendió a la sociedad actora, la materialidad descrita en el plano catastrado P-0180924-1994, por la suma de diez millones novecientos treinta y cuatro mil quinientos setenta y nueve colones; y mediante escritura pública No. 844 de las quince horas y treinta minutos del veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, otorgada ante el mismo notario, el citado [Nombre3] vende a la misma sociedad la finca descrita en el plano catastrado P-0180923-1994, por la suma de setecientos mil novecientos treinta y seis colones.

(escrituras públicas a folios 40 a 48). Se avala el d). El e) no se aprueba en virtud de que varios aspectos relevantes en torno al mismo ya se incluyeron en los hechos reformulados en esta instancia, debiendo en su lugar tenerse el siguiente: Las fincas del Partido de Puntarenas matrículas [Placa7], [Placa8] y [Placa9], fueron traspasadas por el Estado al Instituto de Tierras y Colonización, siendo que posteriormente éste las reúne en una sola, naciendo la finca matrícula [Placa10]. (Informe del Coordinador General Área Registral del Registro Nacional a folio 178, antecedentes registrales de esos inmuebles a folios 371 a 414, contestación de la demanda de la Procuraduría General de la República a folios 97 a 104 y contestación de la demanda del Instituto de Desarrollo Rural a folios 74 a 82, certificaciones registrales a folios 1 al 4). Se prohija el hecho f). Asimismo deben de añadirse al elenco probatorio los siguientes hechos: g) Mediante acuerdo de Junta Directiva No. 72-95 del 15 de noviembre de 1995, el Instituto de Desarrollo Agrario, hoy Instituto de Desarrollo Rural, adjudicó al demandado [Nombre3] las parcelas [Dirección6] , pertenecientes a la finca matrícula CED11, con áreas respectivamente de quince hectáreas siete mil doscientos sesenta y tres metros con veinticuatro decímetros cuadrados y doscientas treinta y cuatro hectáreas con cuatro mil setecientos treinta y seis metros con ochenta y tres decímetros cuadrados, cuyas limitaciones iniciaron el 17 de noviembre de 1995 y vencieron el 17 de noviembre del 2010, naciendo así las fincas objeto de este litigio matrículas CED12 y CED13.

(copias de acuerdo de Junta Directiva a folios 286 y 287 y certificaciones a folios 1 al 4). h) Desde que la sociedad actora adquiere los fundos de parte del demandado, es decir desde el año 1994, ha ejercido posesión en los mismos, a través de cuido, mantenimiento de carriles y rótulos, y gestión del pago de servicios ambientales. (testimonial de [Nombre5] a folios 348 y [Nombre6] a folio 353, reconocimiento judicial a folio 432, contrato de servicios ambientales a folios 310 a 328).

II.Tocante a los hechos no probados identificados a) y b) los mismos no se comparten en virtud de lo que se ha tenido por acreditado en esta instancia, y en torno al c) no se emite pronunciamiento al no ser parte de lo apelado.

III.El representante de la demandante Compañía Hermanos Brenes S.A., [Nombre1] , interpuso su recurso de apelación con base en los siguientes agravios:

• 1)El a quo tiene como probado que mediante escrituras públicas 843 y 844, otorgadas ante el Notario Carlos Villanueva Maydana, de las quince horas y veinte minutos del veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, el demandado [Nombre3] vendió a la actora las fincas descritas en los planos P-180924-94 y P-180923-94 que en ese momento eran propiedad del IDA, comprendidas dentro de la finca matrícula [Placa10]; pero se discrepa de este hecho. Lo anterior porque si bien es cierto las fincas en litigio fueron segregadas de la anteriormente citada, en realidad no pertenecían a la institución. Eran propiedad en ese momento del demandado [Nombre3] , quien era poseedor desde mucho tiempo antes, incluso desde 1959. Esa larga posesión se ha demostrado en este proceso con la prueba documental de folios 35 y 36, que es carta venta de [Nombre4] al accionado, quien a su vez había adquirido de [Nombre7] , lo cual fue ignorado por el juez. En la certificación visible a folios 286 a 287, del acuerdo de Junta Directiva del IDA número 072-95 de fecha 15 de noviembre de 1995 se menciona de manera literal: "se autoriza adjudicar, segregar y traspasar tres parcelas del asentamiento Osa Forestal (individual), sito en Sierpe, Osa de la provincia de Puntarenas Región Brunca, por reunir el poseedor las condiciones y requisitos legales exigidos en la Ley 2825 que se le extienda el correspondiente título supletorio de dominio", con lo cual se tiene que el mismo Instituto, hoy INDER, consideraba al señor [Nombre3] como poseedor de dichos fundos " y por ende con todos los atributos que encierra la posesión. Según el testimonio de quien fuera el Notario, Carlos Villanueva Maydana, a folio 351, éste da fe que se compareció, y se aportaron documentos que de alguna forma los legitimaba para disponer de los inmuebles, que tenían en posesión desde hacía muchos años, se trataba de planos de catastro, y una certificación extendida por el Secretario General del IDA del año 1993, y un documento privado firmado por [Nombre4] . De esta manera se probó que ya para esa época no solo a [Nombre3] se le consideraba dueño, sino que además se esperaba la ratificación del IDA en su calidad de adjudicatario, pues la Sección de Titulación le había reconocido sus derechos de posesión decenal sobre las parcelas desde el mes de julio de 1993, y se concretara a corto plazo la formalización del traspaso a su nombre. Dichos lotes fueron inscritos bajo la matrícula [Placa8], donde estaban los dos fundos, había sido anulada porque fue objeto de una reunión formando la CED14. Incluso todavía el 4 de marzo del 2009, aparecían como propietarios las empresas a Agroindustrial Rincón S.A., y [Nombre8] según certificación de folio 179, y debe recordarse el actor adquirió el 24 de mayo de 1994. La escritura de adquisición del Estado de esas tres fincas concuerda con la del actor, dándole la razón en cuanto al destino concreto de los inmuebles expropiados. El acuerdo suscrito fue privado, y el demandado se comprometió a que una vez declarado adjudicatario por del IDA, siendo esa entidad propietaria de las tres que originaron la matrícula CED11, la traspasaría al actor. No hubo venta de cosa ajena, pues era inviable reclamarle al IDA, y hubo buena fe en los contratos. Con respecto a las adjudicaciones y limitaciones es menester aclarar que las mismas se concretan cuando la Junta acuerda adjudicar, segregar y traspasar los terrenos al beneficiario amparado en posesión decenal. Esas limitaciones rigen únicamente para los inmuebles inscritos en el Registro Nacional, por lo que se yerra en la sentencia la decretar la nulidad de las escrituras de venta, porque el demandado [Nombre3] era el titular, que contaba con posesión. Debe tomarse en cuenta que el mismo despacho reconoció tutela interdictal en el expediente EXPN1. No hubo mala fe en la contratación porque contrario a lo que indica el fallo, el demandado no era un mero ocupante, era un poseedor decenal.
• 2)El juez tuvo por demostrado que los terrenos en conflicto se encuentran comprendidos dentro del Asentamiento Campesino Osa que tiene origen en el año 1979 cuando el Estado por medio de los Decretos Ejecutivos 10088-G-H del 2 de mayo y 10244-G del 5 de julio, ambos de 1979, los expropia a Compañía Osa Productos Forestales y los traspasa al IDA. Manifiesta el juez que para cuando se firmaron los contratos de compraventa entre el actor y el demandado [Nombre3] , como los terrenos estaban a nombre del IDA, dichas ventas son nulas por tratarse de cosa ajena. Eso es totalmente falso, pues nunca se analizó en qué condiciones se dio la expropiación de los terrenos de Osa Productos Forestales. Así de acuerdo al expediente, se desprende que el objetivo principal para establecer la "Reserva Forestal", de acuerdo al considerando 2 del Decreto Ejecutivo 8494-A del 28 de abril de 1979, y lo contemplado en su artículo 7, el uso adecuado a esos terrenos sería la explotación natural de los recursos naturales, ratificándose así lo preceptuado en el reglamento a la Ley Forestal vigente en aquella época -4465 del 25 de noviembre de 1969-, artículo 35, en el que se define y entiende por Reservas Forestales "Las áreas boscosas con reconocida capacidad productiva, con linderos definidos señalados en el decreto ejecutivo que las crea, los cuales se destinarán al aprovechamientos forestal racional con base en las normas técnicas correspondientes." Si bien es cierto el referido decreto 8494, artículo 2, declara inalienables los terrenos nacionales abarcados por los linderos de la reserva, también lo es que las 3 fincas supra indicadas eran propiedad de particulares, es decir, no pertenecían al Estado, por lo que la declaratoria de dominicalidad no regía para ellas pues sus dueños mantenían los atributos del dominio, lo que significa que estando en manos privadas tampoco podían considerarse como comprendidos por la Reserva Forestal Osa -artículos 71 y 72 de la Ley 4465-. Lo importante es que el Estado no consideró indispensable dichas fincas reducidas a dominio privado para integrar la Reserva Forestal Osa, pero si para concretar en ellas, a través del IDA, uno de sus cometidos principales por ley, cuales son los programas de titulación, y las expropió con ese objetivo, y pensando en el desarrollo del proyecto agrícola - forestal por las condiciones y características de esos predios. Lo anterior ha coincidido con lo que en los últimos tiempos ha decidido los gobiernos, en los oficios DM 975 -05 del 24 de junio del 2005 y DVM - 497-06 del 30 de agosto del 2006, suscritos en su orden por el Jerarca del MINAE de la Administración Pacheco y por el Viceministro del gobierno de Arias, ambos dirigidos a distintos Presidentes del IDA, a través de los cuales, con pleno conocimiento de la materia tanto desde el punto de vista técnico y jurídico como el social, manifiestan su anuencia al otorgamiento de escrituras a los ocupantes de esa finca del CED15 , ratificando así su destino original, por imperativo legal y único, al aseverar que el proceso de titulación de la reserva es parte del desarrollo sostenible el cual debe de concebirse en compatibilidad con sus ocupantes. Concretando, en aquella oportunidad el Estado, de acuerdo a la legislación vigente, Ley Forestal 4465 y Ley del ITCO 2825, tenía dos alternativas: Una, comprar o expropiar las fincas de Agroindustria El Rincón S.A y de [Nombre8] para solucionar el conflicto entre esos propietarios y los poseedores, o bien, hacerlo con el fin de que formaran parte del dominio público de la Reserva Forestal, y se inclinó por la primera por no considerar esos inmuebles necesarios para integrar dicha reserva, amparándose para ello, aparte de la referida Ley del ITCO, en los artículos 1, 2 a) y b), 71 y 72 de la citada Ley Forestal 4465, artículo 9 del Decreto de "creación" de la reserva, artículos 9 y 20 del Reglamento sobre la Protección y Aprovechamientos de las Reservas Forestales, decreto ejecutivo número 9628-A del 19 de febrero de 1979. Procede a transcribir artículos 1, 2, 71 y 72 de la Ley Forestal 4465; ordinal 9 del Decreto 8494-A creador de la Reserva y numerales 19 y 20 del Reglamento sobre la Protección y Aprovechamiento de las reservas forestales, Decreto Ejecutivo 9628-A del 19 de febrero de 1979. Es evidente entonces que la determinación adoptada tuvo sentido desde todo punto de vista, técnico jurídico y social, porque en aquella época se pretendía ejecutar un plan agropecuario - forestal, para dotar de tierras a fin de aprovechar racionalmente el bosque. Para variar el destino de esas tres fincas, el decreto expropiatorio, artículo 5, autorizó a la Procuraduría General de la República para que las traspasara al ITCO, quien las destinaría a los fines de la Ley número 2825 del 14 de octubre de 1961 y sus reformas, lo cual se ratificó en la escritura de venta de esos inmuebles al Estado, otorgada a las 16 horas del 12 de julio de 1979. Eso fue avalado por la Procuraduría General de la República en pronunciamiento C-143-83 y la Contraloría General de la República en oficio DAJ-0424. Hay personas recelosas que pretenden aplicar legislación actual que difiera con la legislación anterior descrita, lo que es totalmente inaceptable, y de hecho así lo dictaminó la propia Procuraduría en su pronunciamiento C-038-87 del 2 de abril de 1987 que indicó que la Ley Forestal actual es irretroactiva. Desde la primera ley forestal No. 4465 y artículo 37 de su Reglamento, y artículos 36 de leyes forestales 7032 y 7174, y actualmente 36 de la Ley Orgánica del Ambiente y 58 siguientes de la Ley de Biodiversidad, se entiende que las área protegidas que abarquen terrenos reducidos al dominio particular, eventualmente deben de ser compradas u expropiadas por el Estado. De este modo las áreas silvestres protegidas creadas por ley o decreto que incluyan dentro de sus límites propiedad privada, sin cumplir los requisitos del artículo 2 de la Ley 4465, fáctica y jurídicamente hablando no existen y así se pronunció la propia Sala Constitucional,en voto No. 2988-00 de las 11 horas 57 minutos del 23 de abril de 1999. Se destaca dicha situación porque se ha demostrado que no pocas de nuestras áreas silvestres protegidas adolecen del vicio o defecto apuntado. El Estado no estaría facultado ya para comprar o expropiar fincas privadas dentro de áreas protegidas, como es el caso de la Reserva Forestal Osa. El IDA otorgó 1059 títulos en el inmueble que nos ocupa, pero descontinuó la entrega a raíz de una interpretación errónea del voto de la Sala Constitucional 1763-94 y de una directriz contradictoria de la Contraloría General de la República, ordenándole trasladar al MINAE los bosques y terrenos forestales que le perteneciesen, truncando así el legítimo sueño de no pocos poseedores. El juez no leyó la explicación, de que los terrenos ubicados dentro de los límites cartográficos de la declaratoria de Reserva Forestal nunca formaron parte de esa área silvestre protegida, pues con base en el ordenamiento jurídico vigente en aquella época, se le otorgó otro destino, cual fue el solucionar un conflicto de tierras, otorgando títulos inscribibles.
• 3)En la sentencia se hace caso omiso de los antecedentes históricos acreditados, sobre los verdaderos motivos por los cuales fueron expropiados esos fundos, mismos que nunca fueron poseídos ni por el Estado ni por el IDA, pues todos los atributos de la posesión los mantuvieron siempre los ocupantes, como fue el codemandado [Nombre3] , por lo cual es falsa la aseveración que se hizo venta de cosa ajena. Así en la prueba confesional y declaración de parte de [Nombre1] , señaló que cuando le compraron a [Nombre3] , les enseñó documentos de que le había comprado anteriormente a [Nombre4] , y que como en toda esa zona había un problema de titulación, el IDA les iba a facilitar los medios para medir y titular mediante el mismo IDA, y que sí se sabía de que la finca iba a soportar limitaciones, por lo que el demandado se comprometía a solicitar al IDA los permisos de traspasos. También en la prueba documental del señor [Nombre9] , a folio 346, éste manifestó que conoció al demandado quien se presentó como conocedor de la zona y vendedor de madera, y que como la actora se dedicaba a la actividad forestal le ofreció venderle las fincas, pues sino se las vendería a otras empresas, y que a él y sus hermanos les interesaba vender la propiedad, que era de diferentes poseedores, desde inclusive antes de la creación de la Reserva de Golfo Dulce. También en la documental de [Nombre5] , visible a folio 348. Asimismo, pese a que el a quo se basa en la testimonial de [Nombre10] (a folio 349), no se toma en cuenta la integralidad de su testimonio. Éste refirió que a [Nombre3] el IDA le otorgó un título de propiedad de dos predios en el sector de [Dirección7] , parte del Asentamiento Osa 6, en el año 1995, y que se dió a raíz de un procedimiento de solicitud que había realizado ese demandado años atrás, y que el IDA hacía visitas e inspecciones previo a la entrega del título, y se determinó con base en el Reglamento de ese momento, que el demandado era el poseedor de esos terrenos, que el Asentamiento Osa tuvo su origen en la expropiación que hizo el Estado a la empresa Osa Forestal por un problema entre esa empresa y los campesinos, que los titulantes antes de obtener la escritura eran simples ocupantes y el Instituto tenía censos. 4)No es cierto que los terrenos en litis estuviesen afectados realmente por la Ley 2825. Tal y como se ha sostenido el señor [Nombre3] , mantenía todos los atributos de la posesión desde el año 1959, y las restricciones se adquirieron hasta que se inscribieron. Nunca existió un ánimo de perjudicar los intereses del IDA, y dicha entidad no acreditó que hubiese sufrido un daño tangible patrimonial. No se hizo en la sentencia una valoración analítica, sin sujeción a las normas del derecho común, como debe imperar en la materia agraria, más bien se realizan juicios de valor a toda vista subjetivos,sin contemplar la prueba documental y testimonial supra citada. Se hacen referencias despectivas en el fallo a la parte actora, tales como "según su dicho". No se citan normas de fondo ni jurisprudencia que avalen sus criterios, ya que de por cierto todo lo presentado por el INDER. 5) Se afirma en la sentencia que la parte actora no actuó de buena fe, pues conocía terrenos pertenecían al IDA. Pero ello no es cierto, pues se echa de menos un adecuado análisis del cuadro fáctico presentado por la parte actora, quien conoció al demandado [Nombre3] desde el año 1993, quien manifestó tenía serios problemas económicos, y ofreció vender la madera del inmueble, sobre el que ostentaba posesión decenal, derecho real que había adquirido de [Nombre7] según carta venta presentada. Eso se ha corroborado con la documental de folios 289 a 301 y las declaraciones testimoniales de [Nombre1] y [Nombre9] . Sin embargo, en este momento indicó que las propiedades estaban sometidas a una condición especial como lo es la titulación que se estaba llevando a cabo por la administración del INDER, con el objetivo de obtener un título inscribible, pero que él se comprometería a diligenciar lo necesario para traspasar el bien a nombre de la parte actora y nos otorgó una serie de poderes para ejercerla posesión mientras se completaba el trámite. Nunca se ocultó esa situación cuando se confeccionaron las escrituras públicas.Era un bien perteneciente al dominio privado, situación que corroboró el Notario. 6) El derecho de posesión lo ejerció [Nombre3] , al igual que sus anteriores transmitentes [Nombre4] y [Nombre7] , desde el año 1959,, lo que implica que cuando fue creada la Reserva Golfo Dulce, en Decreto 8494-A del 28 de abril de 1978, ya se ostentaba una posesión de al menor 18 años y de 14 años anteriores a la declaratoria del conflicto de posesión precaria, dentro del marco del convenio del 20de noviembre de 1974 suscrito entre OSA Productos Forestales y el ITCO, conflicto que se terminó de solucionar con la expropiación de las [Dirección8] , y [Dirección9], mediante el Decreto de Expropiación del año 1979 No. 10088 G-H del 2 de mayo de 1979 y 10244 -G del 5 de julio de 1979 con el fin exclusivo (tal y como lo afirma la Procuraduría en OJ 129-2002 del 2 de setiembre del 2002) que los destinara a los fines de la Ley 2825, y como parte de "un vasto plan de Desarrollo Agropecuario Forestal". Eso queda demostrado con la declaración de parte de [Nombre1] visible a folio 344.

IV.Este Tribunal estima oportuno hacer referencia en primer término, a lo reclamado en el segundo agravio, ya que está referido a si las fincas en discusión forman parte o no de la Reserva Forestal Golfo Dulce. En este sentido debe de indicarse que aunque el a quo tuvo por probado que los bienes objeto de este litigio estaban inmersos dentro del área geográfica que abarca dicha reserva (aspecto que ha sido modificado en esta instancia), lo cierto es que analizada integralmente la sentencia, los verdaderos motivos por los cuales rechaza la demanda es por considerar que se había transado la venta de una cosa ajena que pertenecía al Instituto de Desarrollo Agrario -hoy día Instituto de Desarrollo Rural- y por haberse violentado el artículo 67 de la Ley de Tierras y Colonización en lo relacionado al contrato de asignación de tierras. Sin embargo, se considera importante aclarar este tema, para posteriormente analizar los otros agravios que sí combaten los verdaderos fundamentos o pilares en los que descansa el fallo recurrido.

La Procuraduría General de la República, en su carácter de representante del Estado, que ha sido demandado en este proceso, tanto en su escrito de contestación (folio 97 a 104) como en el alegato de conclusiones (folios 493 a 497), ha sostenido que aunque los bienes en litigio se ubican en lo que geográficamente se entiende como la Reserva Golfo Dulce, los mismos formaron parte del Asentamiento Osa, propiedad del Instituto de Desarrollo Rural, que a su vez correspondía a fincas inscritas, pertenecientes al dominio privado cuando se crea la reserva, de manera que esos inmuebles no fueron afectados al dominio público como parte de esa reserva, sino que aunque expropiados por el Estado, fueron transmitidos al IDA para fines distintos, propios de la ley 2825. Tan es así que el Estado opone la excepción de falta de legitimación pasiva al considerar que no se está debatiendo o reclamando un bien perteneciente a dicha reserva o al dominio público y que por lo tanto no se afectan intereses estatales.

Por su parte el INDER en su contestación (folios 74 a 82), aduce que los fundos formaron parte del Asentamiento Osa y que le fueron adjudicados al demandado [Nombre3] por medio de un contrato de asignación de tierras, y por ello contrademanda reclamando la violación del artículo 67 de la Ley de Tierras y Colonización, en virtud de que se enajenó el bien estando vigente el contrato, lo que estima lleva a la nulidad de los contratos de compraventa entre las partes, y además alega vicios de esas transacciones por haberse vendido bienes que pertenecían en ese momento a esa institución. No se pretende en la contrademanda la nulidad del título de propiedad del demandado [Nombre3] . De este modo resulta claro que no se trata de un reclamo o reconvención que pretenda la declaratoria de los bienes como parte del dominio público propio de la Reserva Forestal Golfo Dulce, sino que tanto la Procuraduría como el INDER han alegado que las fincas formaban parte de ese patrimonio del INDER, constituido para los fines de parcelamiento la Ley de Tierras y Colonización, y que luego es adjudicado por medio del contrato de asignación de tierras.

En todo caso, y a mayor abundamiento, esta Cámara constata que mediante Decreto Ejecutivo N° 8494-A del 28 de abril de 1978, se creó la reserva Forestal Golfo Dulce, pero en su artículo 8, se hizo la salvedad de la fincas ya inscritas incluidas dentro de esa área. Asimismo tal y como se deriva de la documental aportada por la propia representación del Estado, posteriormente se dicta el Decreto Ejecutivo No. 10088-G-H del 2 de mayo de 1979, a través del cual se expropian las fincas del Partido de Puntarenas matrículas [Placa7], [Placa8] y [Placa9], pertenecientes en aquel momento a Osa Productos Forestales S.A / Agroindustrial Rincón S.A., y O.Sociedad Anónima, las cuales se indicó en el decreto, formaban parte de una sola unidad agrícola-forestal, siendo que a su vez se autorizó en el mismo para que la Procuraduría General de la República traspasara esos inmuebles al en ese entonces Instituto de Tierras y Colonización para que los destinara a los fines de la ley 2825, lo que originó el Asentamiento Osa.

(ver decreto de expropiación a folios 365 a 370). Posteriormente, y conforme lo ordenara ese decreto, la Procuraduría General de la República transmite el dominio de esas fincas al Instituto de Tierras y Colonización, siendo que luego éste las reúne en una sola, naciendo la finca matrícula [Placa10]. Esa reunión se ha acreditado con el Informe del Coordinador General del Área Registral del Registro Nacional a folio 178, el cual no ha sido controvertido por la partes, así como los antecedentes registrales de esos inmuebles a folios 371 a 414, y la contestación de la demanda de la Procuraduría General de la República a folios 97 a 104 y del Instituto de Desarrollo Rural a folios 74 a 82. De igual manera, conforme a las certificaciones registrales de folios 1 al 4, se infiere que los inmuebles objeto de este litigio provienen de esa finca reunida. Así las cosas, lleva razón el apelante que los bienes no están comprendidos en lo que se entiende como parte del dominio público de la Reserva Golfo Dulce, y no debió de indicarse eso en el fallo.

Sin embargo resulta importante aclarar que pese a que hoy día se encuentran en el dominio privado, no implica que están exentos de las limitaciones forestales, porque el propio artículo 8 citado estipuló que quedaban automáticamente sometidas al Régimen Forestal.

V.Los agravios restantes se procederán a resolver en conjunto dada la naturaleza de lo debatido, considerando este órgano jurisdiccional que lleva razón en parte el recurrente. Se ha acreditado en autos que mediante escritura pública No. 43, otorgada ante el Notario Carlos Villanueva Maydana, de las quince horas del veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, el demandado [Nombre3] vendió a la sociedad actora, la materialidad descrita en el plano catastrado P-0180924-1994, por la suma de diez millones novecientos treinta y cuatro mil quinientos setenta y nueve colones; y mediante escritura pública No. 844 de las quince horas y treinta minutos del veinticuatro de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, otorgada ante el mismo notario, el citado [Nombre3] vende a la misma sociedad la finca descrita en el plano catastrado P-0180923-1994, por la suma de setecientos mil novecientos treinta y seis colones (folios 40 a 48).

Se deriva de ambas escrituras que las partes acordaron que dado que el vendedor estaba realizando trámites ante el Instituto de Desarrollo Agrario (hoy INDER) para obtener su título, y que por ello los inmuebles soportarían limitaciones, éste se comprometía a diligenciar lo necesario para que dichos inmuebles fuesen transmitidos en su oportunidad al comprador. Asimismo se tiene que con posterioridad al otorgamiento de esas escrituras, mediante acuerdo de Junta Directiva No. 72-95 del 15 de noviembre de 1995, el Instituto de Desarrollo Agrario, hoy Instituto de Desarrollo Rural, adjudicó al demandado [Nombre3] las parcelas [Dirección10] del Asentamiento Osa, pertenecientes en su momento a la finca matrícula CED11, con base en los planos anteriormente citados, cuyas limitaciones iniciaron el 17 de noviembre de 1995 y vencieron el 17 de noviembre del 2010, naciendo así las fincas objeto de este litigio matrículas CED12 y CED13.

(copias de acuerdo de Junta Directiva a folios 286 y 287 y certificaciones a folios 1 al 4). El a quo consideró que debía de rechazarse la demanda porque cuando las partes transan los bienes, esa materialidad era propiedad del IDA, como titular de la finca que comprendía el Asentamiento Osa, lo que implica una nulidad por venta de cosa ajena; y además porque estando las parcelas sometidas al régimen del artículo 67 de la Ley de Tierras y Colonización, y conociendo las partes esas limitaciones, también se produjo una nulidad de esas ventas porque existía prohibición de enajenación. Sin embargo, analizado detenidamente este caso particular, este Tribunal respeta pero no comparte la valoración jurídica efectuada por el juez de instancia. Por un lado, se ha probado que la finca 39334-000, de la cual provienen los inmuebles hoy día inscritos a nombre del demandado [Nombre3] , era propiedad del IDA cuando las partes realizan las compraventas.

Tal y como se expuso supra esa materialidad física forma parte del objeto expropiado mediante Decreto Ejecutivo No. 10088-G-H del 2 de mayo de 1979, pues se expropian las fincas del Partido de Puntarenas matrículas [Placa7], [Placa8] y [Placa9], que son los antecedentes registrales de la finca 39334-000. De hecho en la certificaciones registrales de las parcelas en litigio matrículas [Placa1] y [Placa2], se observa que provienen de esa finca del IDA 39334-000, y fueron inscritas a nombre del demandado [Nombre3] el 11 de diciembre de 1995. Lógicamente esa segregación que se hace a favor de dicho demandado, lo es en virtud de que el Instituto era el titular registral de esa finca que comprendía el Asentamiento Osa, y no cabe duda que cuando las partes realizan los contratos éste era su titular. Sin embargo, no debe de perderse de vista que aunque el vendedor [Nombre3] dispone de esos bienes sin ser su titular registral, posteriormente llega a tener esa condición.

Tan es así que actualmente ostenta esa titularidad registral, libre de gravámenes y limitaciones a favor del Instituto (ver consultas actualizadas a folios 501 y 502). Bajo esta inteligencia, aunque el artículo 1061 del Código Civil sanciona con nulidad absoluta la venta de cosa ajena, éste no puede aplicarse en forma aislada, pues ese cuerpo legal prevé supuestos de convalidación. Así el ordinal 1063 establece que "la nulidad de la venta de cosa ajena, queda salvada si el verdadero propietario ratifica la enajenación, o si el vendedor llega a ser ulteriormente propietario de la cosa vendida" (el énfasis no es del original). Al ostentar el demandado [Nombre3] actualmente esa titularidad, el Instituto de Desarrollo Rural no lleva razón en su reconvención de pretender anular la venta por ese motivo, y no debió de acogerse esa petición de nulidad de venta de cosa ajena, de ahí que proceda revocarse lo resuelto en ese sentido.

En virtud de lo anterior la discusión de si hubo o no buena fe en la contratación por conocer las partes que el bien estaba inscrito a nombre del IDA, carece de interés en la solución de este asunto, y no es un argumento o motivo para desestimar la demanda, ya que el mismo ordenamiento permite la subsanación de la nulidad, si como se indicó, el vendedor posteriormente llega a ser el titular. [Nombre11] en este caso, en que las parte pactan de esa manera, precisamente por la expectativa que tenían de regularizar el título a través de un procedimiento administrativo, sin dejar de lado que esa titularidad del IDA era precisamente para fines de adjudicar parcelas a poseedores. Queda así por examinar lo referente al incumplimiento del contrato de asignación de tierras, propiamente el artículo 67, que en lo que interesa establece lo siguiente: "El beneficiario no podrá traspasar el dominio de su predio ni gravarlo, arrendarlo o subdividirlo sin autorización del Instituto, excepto que hayan transcurrido quince años desde la adquisición de la parcela y de que todas las obligaciones con dicho organismo estuvieren canceladas.

( ) Tampoco podrá, sin esa autorización y durante el mismo término, gravar las cosechas, semillas, animales, enseres, útiles o equipos necesarios para la explotación de la parcela, a menos que todas sus obligaciones con el Instituto estuvieren canceladas. Para autorizar el gravamen del inmueble se requieren cuatro votos conformes de la Junta Directiva. Será absolutamente nulo cualquier contrato que se celebre sin que se cumplan las disposiciones anteriores." En el subjúdice, resulta claro que cuando las partes efectúan la compraventa, el vendedor todavía no estaba sujeto al contrato de asignación de tierras, pues lo que tenía en ese momento era una expectativa de obtener un título inscribible. La norma es categórica que el beneficiario -entiéndase adjudicatario - no podrá traspasar el dominio de su predio excepto hayan transcurrido quince años desde la adquisición de la parcela, lo que significa que esa limitación rige a partir de la suscripción del contrato.

El recurrente alega que cuando el demandado [Nombre3] le vende, ya ostentaba el derecho de propiedad, por medio de usucapion, que había adquirido incluso por compra al tercero [Nombre4] desde el año 1979 (ver documento privado con fecha cierta a folios 35y 36), y que por eso el marco legal de las sanciones por incumplimiento de las limitaciones, no le pueden ser aplicadas en la forma como lo hizo el juzgador de instancia. Sin embargo, no es por ese fundamento que deba acogerse la demanda, pues si esa era en realidad la situación jurídica del poseedor, debió de hacerse valer, previo a la adjudicación, a través de la declaratoria de la prescripción positiva a su favor, conforme lo prevén los artículos 92 y 101 de la Ley de Tierras y Colonización, que regula el reconocimiento de la posesión en precario decenal (usucapion especial agraria), y de la que se deriva que, con intervención del Instituto, podrá obtener su título inscribible, sin soportar limitaciones, debiendo esa entidad cobrarle únicamente los gastos que demanden la medida, adjudicación y titulación.

No obstante, el citado [Nombre3] acepta regularizar su situación y la obtención de un título inscribible a través de un mecanismo legal distinto. Ahora bien, aunque las partes hayan manifestado en las compraventas de marras, que en su oportunidad el vendedor debía de transmitir la titularidad registral al comprador, posterior a la obtención del título por medio del IDA, ello no implica que se haya dado una violación al artículo 67, y en esto sí lleva razón el apelante. La norma establece la prohibición de enajenar estando vigente el contrato, y en la especie conforme se indicó supra, las ventas acaecen antes de que ese contrato naciera a la vida jurídica, razón por la cual tratándose de materia sancionatoria, no pueda interpretarse que la norma tiene un alcance o potencialidad para anular un acto previo. Dada la particularidad de este caso - en contraposición a otros en los que estando un poseedor bajo los efectos del contrato de asignación de tierras vende la parcela a un tercero-, se estima que si la enajenación se hubiese hecho durante el contrato se podría aplicar la nulidad absoluta, pero si se hizo antes, y al no haber el Instituto nunca iniciado un procedimiento de revocatoria por incumplimiento del adjudicatario de ejercer la posesión o gestión del bien, y estando ya libres ambas parcelas de limitaciones o gravámenes a favor del Instituto, la parte actora está legitimada para alegar el cumplimiento de lo pactado, pues se está en presencia de la ejecución forzosa de un contrato que se enmarca dentro de lo negociado por las partes en virtud del principio de autonomía de la voluntad.

Así tiene el derecho el actor de reclamar el título registral, y hacer coincidir la realidad registral con la material. Lleva razón la parte demandante, que desde que compró los inmuebles en el año 1994, ha ejercido posesión en los mismos, a través de cuido, mantenimiento de carriles y rótulos, y gestión del pago de servicios ambientales. Así el testigo [Nombre5] expuso que labora para la empresa actora desde el año 1994, que nunca se ha extraído madera, se limpian los carriles y se cuida que otros no ingresen a la propiedad a hacer daños (folios 348). En el mismo sentido [Nombre6] manifestó laborar para la actora desde el año 1998, que se colocaron rótulos en virtud de que la finca se sometió a protección del bosque, que periódicamente se chapean los linderos y se inspeccionan rótulos, y que la actora es la que se ha mantenido en posesión (folio 353). De igual modo en el reconocimiento judicial, se constató la existencia de un rótulo,la naturaleza de montaña, y carriles de cuatro metros de ancho que delimitan el terreno (folio 432), siendo que la parte ha percibido incentivos por servicios ambientales según documentación aportada los autos ( folios 310 a 328).

Por otro lado, prueba testimonial también refiere que el demandado [Nombre3] -antes de vender a la sociedad actora- poseía la materialidad, e incluso hay datos que anteriormente fue poseída por su transmitente [Nombre4] . En este sentido el declarante [Nombre5] refirió conocer al demandado desde que llegó al lugar a vivir con sus padres donde un tío suyo de nombre [Nombre7] , y que antes esa propiedad había sido de [Nombre4] (folio 348), y el testigo [Nombre10] , funcionario del INDER, indicó que antes de que se formalizara la adjudicación a [Nombre3] , se había constatado que la finca había sido sometida a regeneración y una parte a reforestación y que el área de titulaciones determinó previamente que [Nombre3] era el poseedor (folio 349). Tales datos guardan relación con un documento privado con fecha cierta, suscrito el 9 de marzo de 1979, en que [Nombre4] le transmite a [Nombre3] , refiriendo ese documento que el anterior ocupante era [Nombre7] .

De acuerdo a lo expuesto, lleva razón el recurrente que la sentencia debe de ser revocada porque se demostró que había adquirido el bien por compraventa y que el demandado se había comprometido a formalizar la transmisión y proceda también declarar sin lugar la reconvención interpuesta por el Instituto de Desarrollo Rural, al ser improcedente la nulidad de la compraventa llevada a cabo entre las partes.

VI.De conformidad con lo anteriormente expuesto, en lo que ha sido objeto de apelación, procede revocar parcialmente el fallo en cuanto declaró sin lugar en todos sus extremos la demanda interpuesta por COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA en contra de [Nombre3] e INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL y acogió las excepciones de falta de derecho y falta de legitimación activa y pasiva por éstos interpuesta; en su lugar procede rechazar las excepciones de falta de derecho y falta de legitimación activa y pasiva opuestas por dichos demandados , dado que a la parte actora la asistía la legitimación y el derecho de reclamar la ejecución forzosa de lo pactado ante el incumplimiento del demandado [Nombre3] de su obligación de transmitir la titularidad registral del bien, además porque operó una convalidación de la venta de cosa ajena que en algún momento perteneció al Instituto, de igual forma porque se demostrara que la enajenación de los bienes ocurrió antes del nacimiento jurídico del contrato de asignación de tierras, siendo que los bienes hoy día se encuentran libres de limitaciones y gravámenes a favor del INDER.

Así las cosas en cuanto a la demanda deberá acogerse parcialmente, propiamente las pretensiones 4) y 5), en el sentido que las compraventas de los inmuebles efectuadas por las partes tienen la naturaleza de ser contratos traslativos de dominio que fueron suscritos antes de que se realizara la titulación por parte del Instituto de Desarrollo Rural; y que el demandado [Nombre3] se comprometió a presentar ambos contratos antes las Oficinas del Instituto de Desarrollo Rural a fin de obtener la aprobación del mismo por parte de la Junta Directiva, o que una vez vencidas las limitaciones se comprometió a realizar el respectivo traspaso de las propiedades a nombre de la actora, situación que no ha cumplido. Asimismo debe de acogerse la 6) petitoria y proceda declarar que la sociedad actora, ha venido ejerciendo la posesión de buena fe, en forma pública, pacífica e ininterrumpida, siendo que el bien se lo había transmitido el demandado [Nombre3] , quien a su vez la había adquirido de [Nombre4] y éste a su vez de [Nombre7] .

De igual modo la 9) petitoria, en el tanto proceda declarar que el demandado deberá de comparecer ante persona Notaria Pública, previamente autorizada por el despacho que deberá conceder el plazo estipulado en el artículo 698 del Código Procesal Civil, para realizar el traspaso de dominio a la sociedad actora de las fincas del Partido de Puntarenas matrículas CED12 y [Placa2], y en caso de negativa procederá el juez o jueza de instancia a firmar la respectiva escritura pública, conforme lo estipula esa misma norma. También se acoge la 10) petitoria en el sentido que se declara a Compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima, como legítima propietaria de los bienes inmuebles matrículas CED12 y CED13, de manera que en cuanto a lo peticionado de que se ordene la restitución de todos los derechos que conlleva el dominio y la condición de legítimo poseedor se entiende que ya están inmersos en la declaratoria que se hace de su derecho de propiedad, habida cuenta que no se ha reclamado el despojo del bien, ni la restitución de la posesión, pues se demostró que la ha venido ejerciendo la parte actora.

Tocante a las restantes pretensiones, este Tribunal considera que debe de confirmarse su rechazo pero debe de entenderse que en su mayoría lo es por fundamentos distintos a los que motivaron al a quo. Así la pretensión 3) es inatendible por tratarse más de un hecho que una pretensión y ser muy genérica en cuanto al reclamo del compromiso de obligaciones, y en todo caso al acogerse las petitorias 5) y 9) se está ordenando el cumplimiento de lo verdaderamente reclamado en este proceso. Por otro lado con respecto a la petitoria 12) su denegatoria procedía pues en alguna oportunidad los inmuebles pertenecieron al Instituto de Desarrollo Agrario, y previamente al Estado cuando se hizo la expropiación supra aludida. De igual modo resulta improcedente la 13) pretensión pues al acogerse la 9) se está ordenando la ejecución puntualmente reclamada en este proceso y acogerla implicaría una reiteración.

En relación a las petitorias 7), 8) y 14) su rechazo no fue objeto de apelación de ahí que no proceda emitir pronunciamiento o variar lo resuelto, al carecer este Tribunal de competencia funcional para ello. No se modifica la declaratoria sin lugar de la demanda contra el Estado pues efectivamente ello procedía al no estar los inmuebles comprendidos dentro del dominio público de la Reserva Forestal Golfo Dulce, conforme lo argumentó el mismo Estado al interponer la excepción de falta de legitimación pasiva. Asimismo respecto a la reconvención: deberá revocarse el fallo en cuanto declaró con lugar en todos sus extremos la contrademanda establecida por EL INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL en contra de COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA y rechazó la excepción de falta de derecho, y en su lugar se acoge esa excepción al no ostentar el Instituto derecho actual para invocar la nulidad de venta de cosa ajena, dada la convalidación ocurrida, ni para solicitar incumplimiento de limitaciones del contrato de asignación de tierras al haber ocurrido las compraventas con anterioridad al nacimiento de ese contrato y al estar los inmuebles actualmente libre de limitaciones y gravámenes a favor de dicho Instituto, y en consecuencia deberá de rechazarse la reconvención en todos sus extremos.

En virtud de lo anterior dada la forma como ha sido resuelto este asunto ante esta instancia, y al tenor del artículo 55 de la Ley de Jurisdicción Agraria, procede también revocar parcialmente el fallo en cuanto a la condenatoria en costas, de la siguiente manera: En cuanto a la demanda procederá condenar al demandado [Nombre3] a las costas procesales y personales en que incurriera la parte actora, y resolver sin especial condenatoria en cuanto los codemandados Instituto de Desarrollo Rural y el Estado. Lo anterior porque al Instituto lo asistieron motivos para litigar, al haber soportado los inmuebles en su oportunidad gravamen hipotecario y limitaciones a su favor y debía debatirse sobre los alcances de la nulidad de venta de cosa perteneciente en algún momento a esa institución. En cuanto al Estado se resuelve así porque a la sociedad actora la asistieron motivos para demandarlo, dado que se aportó prueba que indicaba que el bien se ubicaba dentro de la Reserva Golfo Dulce, y debía de analizarse los alcances y naturaleza de los decretos de expropiación.

Por último en cuanto a las costas de la contrademanda establecida por el Instituto de Desarrollo Rural, pese a que en esta instancia se revocó lo resuelto, de igual manera se estima que al reconventor lo asistieron motivos para litigar, al haber existido un contrato de asignación de tierras y haber ostentado el Instituto la titularidad registral de los inmuebles en su oportunidad.

POR TANTO

En lo que ha sido objeto de apelación, en cuanto a la demanda: Se revoca parcialmente el fallo en cuanto declaró sin lugar en todos sus extremos la demanda interpuesta por COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA en contra de [Nombre3] e INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL, todos de calidades citadas, acogió las excepciones de falta de derecho y falta de legitimación activa y pasiva por éstos interpuesta y condenó a la parte actora al pago de ambas costas. En su lugar se resuelve: 1) Se rechazan las excepciones de falta de derecho y falta de legitimación activa y pasiva opuestas por [Nombre3] e Instituto de Desarrollo Rural. 2) Se acogen las pretensiones 4) y 5), y se declara que las compraventas de los inmuebles objeto de este litigio, efectuadas por la demandante y el codemandado [Nombre3] tienen la naturaleza de ser contratos traslativos de dominio que fueron suscritos antes de que se realizara la titulación por parte del Instituto de Desarrollo Rural; y que el demandado [Nombre3] se comprometió a presentar ambos contratos antes las Oficinas del Instituto de Desarrollo Rural a fin de obtener la aprobación del mismo por parte de la Junta Directiva, o que una vez vencidas las limitaciones se comprometió a realizar el respectivo traspaso de las propiedades a nombre de la actora, situación que no ha cumplido.

Asimismo se acoge la 6) petitoria y se declara que la sociedad actora, ha venido ejerciendo la posesión de buena fe, en forma pública, pacífica e ininterrumpida, siendo que el bien se lo había transmitido el demandado [Nombre3] , quien a su vez la había adquirido de [Nombre4] y éste a su vez de [Nombre7] . 3) Se acoge la 9) petitoria, y se declara que el demandado [Nombre3] deberá de comparecer ante persona Notaria Pública, previamente autorizada por el despacho, que deberá conceder el plazo estipulado en el artículo 698 del Código Procesal Civil, para realizar el traspaso de dominio a la sociedad actora de las fincas del Partido de Puntarenas matrículas [Placa1] y [Placa2], y en caso de negativa procederá el juez o jueza de instancia a firmar la respectiva escritura pública. 4) Se acoge la 10) petitoria en el sentido que se declara a Compañía Hermanos Brenes Sociedad Anónima, como legítima propietaria de los bienes inmuebles matrículas [Placa1] y [Placa2], de manera que en cuanto a lo peticionado de que se ordene la restitución de todos los derechos que conlleva el dominio y la condición de legítimo poseedor se entiende que ya están inmersos en la declaratoria que se hace de su derecho de propiedad, habida cuenta que no se ha reclamado el despojo del bien, ni la restitución de la posesión, pues se demostró que la ha venido ejerciendo la parte actora. 5) Se condena al demandado [Nombre3] al pago de las costas procesales y personales en que incurriera la parte actora, y se resuelve sin especial condenatoria en costas en cuanto a los codemandados Instituto de Desarrollo Rural y el Estado.

En cuanto a la contrademanda: Se revoca el fallo en cuanto declaró con lugar en todos sus extremos la contrademanda establecida por EL INSTITUTO DE DESARROLLO RURAL en contra de COMPAÑÍA HERMANOS BRENES SOCIEDAD ANÓNIMA y rechazó la excepción de falta de derecho, y en su lugar se acoge esa excepción interpuesta, se declara sin lugar en todos sus extremos la contrademanda y se resuelve sin especial condenatoria en costas. En lo demás se confirma el fallo.

[Nombre12] - JUEZ/A DECISOR/A [Nombre13] - JUEZ/A DECISOR/A [Nombre14] - JUEZ/A DECISOR/A