IDA exhorts not enforceable against prior registered titlesLos exhortos del IDA no son oponibles a títulos inscritos con anterioridad al amparo del Registro

VII.Before addressing the second challenge, it is appropriate to clarify the scope of the principle of registry publicity. In this regard, this Chamber has established: “…the legislator opted to protect the legal appearance of legitimacy created for the legal community through registry publicity, so that the registration of rights provides, except in exceptional circumstances—for example, as established in article 457 ibidem—legal certainty in the transfer of goods, given that there is—as a general rule—unenforceability (inoponibilidad) of what is not registered against third parties. However, it is necessary to emphasize that this inclination toward protecting the good-faith third-party acquirer does not diminish the right of the original titleholder to claim judicially, if he so wishes, liability from the agent to whom he attributes the dispossession.” (Resolución 111-2010 of 2:30 p.m. on January 21, 2010)

VIII.The lower court indicated that Ms. Nombre230212 had been benefited and allotted in July 1994, with plot 43-B of the Asentamiento Labrador farm in Alajuela, title number 231998-000, a document that was submitted to the Registry on August 11, 1994, and which contained the restrictions set forth in article 67 of Ley 2825, for a period of 15 years.

The judges point out that, before the expiration of the period of the referenced limitations, Mrs. Nombre230212 renounced her right over the parcel on June 23, 2007. Consequently, they note, the entity’s Board of Directors accepted that resignation, ordering the cancellation of the existing registration and the reversion of the property to its name. To that end, they assert, it issued an exhorto (exhorto) on May 4, 2009, whose executory nature is defined in canon 7, subsection e) of Law 6735 and subsections 1) and 2) of article 146 of the LGAP, which, together with article 450 of the Civil Code, enables the registration of titles of an executory nature. For that reason, they consider, the act whose nullity is sought cannot be analyzed in isolation, that is, solely with respect to the registration, since it concerns the execution of the act that ordered the cancellation of the registration and the reversion of the property to the name of the IDA, which is why the Registry could not object to its registration. This Chamber observes that, on the Alajuela property, registration number Placa43323, the limitations established by section 67 of Law 2825 were imposed for a period of 15 years, expiring on July 29, 2009. Likewise, as was demonstrated, by means of agreement 27 of ordinary session 012-2009, of April 13, 2009, the IDA Board of Directors accepted the resignation submitted by Mrs. Nombre230212 regarding the adjudication (adjudicación) of the cited parcel, ordering the cancellation of the registration of said property and the return of its ownership to the IDA (folios 8 to 14 of the judicial file). To that effect, that Institute issued an exhorto at 2:30 p.m. on May 4, 2009, which was submitted to the Registry on August 28, 2009, at which time the property was registered in favor of the plaintiff company. Indeed, by deed granted before Notary Public Gerardo Moya Paniagua at 3:00 p.m. on July 30, 2009, Mrs. Nombre230212 transferred the property of interest to the company Nombre230210, the transfer being registered on August 12, 2009 (folios 12-14 of the judicial file). Thus, it is unobjectionable that, when the exhorto was filed in the Registry’s journal, Nombre230210 had acquired the property in good faith and under the protection of the Public Registry. It is likewise clear that the transfer made by Mrs. Nombre230212 took place on July 30, 2009, at which time the limitations imposed on the property under examination had expired and were consequently without effect. Thus, it is reiterated, at the time of its submission, the exhorto directed to the Registry for the purpose of canceling and reverting the registration of right 000 on the Alajuela property, registration number Placa43324, could not be registered by the Registry. Clearly, said executory act could not be carried out by the registration authority since it contained an order to cancel the registration of a right registered in the name of Mrs. Nombre230212, who by that date had ceased to be its titleholder. Thus, even though it had been agreed to in time by the IDA, the request for nullity and reversion was filed by the co-defendant Institute in a belated manner. For that reason, it lacked the necessary conditions to be asserted against the title of the acquiring company Nombre230210 S.A., which bought in good faith and under the protection of the registry, based on the principle of publicity reiterated by this Chamber, which upholds the “… unenforceability against third parties of that which is not registered.” (Resolution no. 1672-2012 at 8:40 a.m. on December 13, 2012) As such, it is appropriate to uphold the claim regarding an erroneous interpretation of section 7 of the IDA Law and of provision 450 of the Civil Code, since the executory nature of the IDA’s exhortos, in addition to lacking the elements of a public deed, is not enforceable against titles validly registered beforehand under the protection of the Registry. Likewise, for failure to apply precepts 1, 7, and 8 of the LIDRP, in that the conduct of the registration official violates the principles of publicity and legal certainty enshrined in said provisions, since only a person who has a right registered or has acquired it in the instrument of its constitution may record rights in the Registry (article 7), and documents that are in contradiction with another that has been previously submitted may not be registered (canon 8 of the LIDRP). There is additionally an obligation on the part of the referenced public body to qualify (calificar) each document presented to it for that purpose, in accordance with the provisions of articles 34, 35, 54, and 66 of the Public Registry Regulation no. 26771-J, which in that line establish the duty to examine and qualify registration documents beforehand, in accordance with the principle of registration priority and without such registration being able to validate null acts or contracts. Finally, canons 51 and 53 of the Real Property Registry Organization Regulation no. 26883 are also violated, as they make the registration of documents subject to the principle of successive tract (tracto sucesivo), which is why a transfer document in which a person other than the one appearing in the corresponding entry appeared as titleholder could not be registered.

IX.The defenses of lack of right (falta de derecho) and lack of active standing ad causam (legitimación ad causam activa) raised by the co-defendants are not merited. In the co-defendants’ view, the actions of the Registry are protected by the principle of legality, since the registered exhorto derived from the resignation submitted by Mrs. Nombre230212 of the parcel in question, which in their thesis generates an extra-registral situation arising from this event, and in any case they were facing a registration obligation by virtue of the executory nature of the act. In the present case, in accordance with recitals VII and VIII of this ruling, it has been made clear that we are before a case of acquisition by a third party in good faith, namely, the plaintiff company, which bought under the protection of the National Registry, and for that reason possesses the right to bring an action in defense of its interests, since in that capacity, unregistered titles are unenforceable against it. It likewise has the necessary standing to proceed in this venue, since it is evident that the plaintiff acquired the property under debate by public deed, which reflects the legitimate interest with which it acts.

X.The plaintiff claimed payment of moral damages (daño moral). It stated that, as the representative of the plaintiff company, it has been the victim of this registration error, which it has borne personally, since the property is the patrimony of the company it represents and the partners have blamed it for its loss. It estimated said damages in the amount of ¢12,000,000.00. It later clarified that it was limiting its claim to the objective damage caused to its represented company. On this point, the lower court indicated that, since the plaintiff decided to sue only the registrar and the Public Registry originally, and not to direct the claim against the seller, that is, Mrs. Nombre230212, it is not possible to comprehensively analyze the existence of the damage, its origin, or its causal connection, since in this matter we are facing an extra-registral action. For that reason, the judges dismissed that claim, also denying the moral damages. In this regard, this Chamber considers that the arguments put forward are based on factual premises that do not provide further reasoning. While the moral damages claimed were originally situated in the subjective sphere, as caused to the plaintiff’s legal representative, they are later characterized as objective damage, perpetrated against the company. This decision-making body notes that the appellant’s argument is based, first, on the alleged suffering endured by the legal representative, in that he would have been subjected to pressure by the company’s partners. In a second moment, it dispenses with that thesis to maintain that the detriment it alleges is limited to that caused objectively to the plaintiff company. However, it is not observed that such allegations were accompanied by the indispensable evidence that would have allowed the alleged harm to be evaluated in this venue. Thus, it is clear that, in the present case, the prerequisites for upholding the claim raised are not present, and it must therefore be denied.

XI.The plaintiff also claimed payment of damages (perjuicios). It alleged that the property is in the possession of its represented company; however, it has been unable to dispose of it by virtue of the registration error. It further says that it contracted the services of a legal professional who charged it ¢1,500,000.00. It adds that it bought the property to build a house, which it has been unable to do because of the problems that have arisen, especially since the materials have increased in price. Finally, it points out that carrying out “its project” would cost ¢10,000,000.00, and therefore it values that harm in the aggregate at ¢12,000,000.00. In this regard, this Chamber considers that, in this case, as indicated in recital X, the elements necessary for the configuration of the claimed damages are not present, since from the allegations, although the omission by a public entity has been established, the occurrence of damage to the appellant has not been demonstrated. Thus, given that the alleged damages are not supported by the required evidence, the claim must be denied.

XII.Given that the co-defendants did not appeal on cassation, having been victorious in the first instance, it is necessary to specify the arguments they put forward in their defense in the present proceeding. Of interest, the National Registry alleged that the liability should be claimed from Mrs. Nombre230212, for having formalized the sale of the property after having resigned from the adjudication of the parcel. It added that its actions were limited to exercising the registration function. For his part, Mr. Nombre230211 did not object to the annulment claim. He stated instead that he had merely registered the exhorto. The State alleged that the Registry’s actions were carried out under the protection of the principle of legality, since the exhorto derived from the resignation of the adjudication made by Mrs. Nombre230212. For that reason, it added, there is an extra-registral element not attributable to the Registry. The IDA, although it did not formulate a specific claim, alleged lack of right. In general, all the co-defendants opposed the damages claims, considering that the necessary elements for their configuration are not present, given that there existed an exemption from liability, namely, the act of a third party.

XIII.In this regard, this Chamber considers, pursuant to recitals VII and VIII of this judgment, that it is clear that when the exhorto was filed in the Registry’s journal, Nombre230210 had acquired the property in good faith and under registry protection. It was likewise established that the transfer made by Mrs. Nombre230212 took place on July 30, 2009, when the limitations imposed on the property under examination had expired. Thus, on August 28 of that year, the exhorto directed to the Registry for the purpose of canceling and reverting the registration of the existing right over the Alajuela property, registration number 231998, could not be registered by the registration official. In that line, the thesis advanced by both the State and the National Registry itself, to the effect that their actions were limited to exercising the registration function, is not acceptable, since it is evident that, on the date of submission, the exhorto could not be registered. Such a position was, in his case, reiterated by Mr. Nombre230211. In this way, it is evident that neither the actions of the IDA nor those of the Registry were in conformity with the principle of legality as alleged, since the former was delayed in its actions and the Registry registered the document illegitimately, breaching the principles of publicity, security, prior qualification, and successive tract.

XIV.By virtue of the foregoing, the appealed judgment must be partially reversed. Instead, ruling on the merits, the defense of lack of right raised by the co-defendants shall be denied. The claim shall be partially upheld, only insofar as it requests that the Public Property Registry be ordered to cancel the registration of the Alajuela property, registration number Placa43323, in the name of the IDA and to register it in the name of the company Nombre230210 S.A. The costs shall be borne by Nombre230211 and the National Registry. The rest of the ruling is affirmed.

POR TANTO

The appeal is declared with merit. The lower court’s judgment is reversed only insofar as it upheld the defense of lack of right, dismissed the claim, and ordered the plaintiff to pay costs. Instead, ruling on the merits, that defense is denied and the claim is upheld in the following terms, it being understood as denied in all not expressly granted. The registration of the Alajuela property, registration number Placa43323, in the name of the IDA, now INDER, is null; it belongs to Nombre230210 S.A. and shall be recorded as such in the registry. The costs shall be borne by Nombre230211 and the National Registry.

Sala Primera de la Corte Clase de asunto: Proceso de conocimiento Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Registral Tema: Publicidad registral Subtemas:

Ejecutoria de exhortos del IDA no son oponibles a títulos inscritos con anterioridad.

Tema: Instituto de Desarrollo Rural Subtemas:

Ejecutoria de sus exhortos no son oponibles a títulos inscritos con anterioridad al amparo del Registro.

“VII. Previo a ingresar al análisis del segundo reproche, conviene precisar los alcances del principio de publicidad registral. Al respecto esta Sala ha establecido: “…el legislador se decantó por tutelar la apariencia jurídica de legitimidad que se crea para la comunidad jurídica a partir de la publicidad registral, con el fin de que la inscripción de los derechos provoque, salvo circunstancias excepcionales, -verbigracia lo establecido en el cardinal 457 ibídem- seguridad jurídica en el tráfico de bienes, en tanto existe -por regla de principio- inoponibilidad de lo no inscrito frente a los terceros. Ahora bien, es menester destacar que esta inclinación hacia la tutela del tercer adquirente de buena fe no mengua, sin embargo, el derecho del titular original de reclamar judicialmente, si a bien lo tuviere, la responsabilidad del agente al que atribuye el despojo.” (Resolución 111-2010 de las 14 horas 30 minutos del 21 de enero de 2010)

VIII.El Tribunal indicó, la señora Marcela Huertas Carvajal había sido beneficiada y adjudicada en julio de 1994, con la parcela 43-B del Asentamiento Labrador finca de Alajuela, matrícula no. 231998-000, documento que fue presentado al Registro el 11 de agosto de 1994, que soportaba las limitaciones dispuestas por el precepto 67 de la Ley 2825, por un período de 15 años. Señalan los jueces, antes del vencimiento del plazo de las limitaciones de referencia, la señora Huertas Carvajal renunció a su derecho sobre la parcela el 23 de junio de 2007. En consecuencia, apuntan, la Junta Directiva de la entidad aceptó esa renuncia, ordenando anular la inscripción existente y revertir la finca a su nombre. Para ello, aducen, expidió un exhorto el 4 de mayo de 2009, cuya naturaleza ejecutoria, está definida en el canon 7 inciso e) de la Ley 6735 y los incisos 1) y 2) del artículo 146 de la LGAP, que con la integración del artículo 450 del Código Civil, posibilita la inscripción de títulos de naturaleza ejecutoria. Por esa razón, estiman, el acto cuya nulidad se solicita, no puede ser analizado en forma aislada, esto es, solo en cuanto a la inscripción, ya que se trata de la ejecución del acto que ordenó anular la inscripción y revertir la propiedad a nombre del IDA, razón por la cual, el Registro no podía objetar su inscripción. Observa esta Sala, sobre la finca de Alajuela, matrícula no. 231998-000, fueron impuestas las limitaciones que establece el ordinal 67 de la Ley 2825, por un período de 15 años, con vencimiento al 29 de julio de 2009. Asimismo, según se demostró, mediante el acuerdo 27 de la sesión ordinaria 012-2009, del 13 de abril de 2009, la Junta Directiva del IDA aceptó la renuncia que al efecto presentara la señora Huertas Carvajal, sobre la adjudicación de la parcela de cita, ordenando anular la inscripción registral de dicha finca, regresando su titularidad al IDA (folios 8 a 14 del expediente judicial). A ese efecto, ese Instituto emitió un exhorto a las 14 horas 30 minutos del 4 de mayo de 2009, el cual fue presentado al Registro, el 28 de agosto de 2009, momento en el cual, el inmueble se encontraba inscrito a favor de la sociedad actora. En efecto, por escritura otorgada ante el Notario Público Gerardo Moya Paniagua, a las 15 horas del 30 de julio de 2009, la señora Huertas Carvajal traspasó la finca de interés a la compañía Molaretto, quedando inscrito el traspaso el día 12 de agosto de 2009 (folios 12 -14 del expediente judicial). De esta manera resulta inobjetable, cuando el exhorto fue presentado al diario del Registro, Molaretto había adquirido el bien de buena fe y al amparo del Registro Público. Asimismo es claro, el traspaso realizado por la señora Huertas Carvajal tuvo lugar el 30 de julio de 2009, momento cuando se encontraban vencidas y en consecuencia sin efecto, las limitaciones impuestas sobre la propiedad de examen. De tal suerte, se reitera, al momento de su presentación, el exhorto dirigido al Registro a efecto de anular y revertir la inscripción del derecho 000 de la propiedad de Alajuela matrícula no. 231998, no podía ser inscrito por parte del Registro. Claramente, dicha ejecutoria no podía ser cumplimentada por el órgano registrador en tanto contenía la orden de anular la inscripción de un derecho inscrito a nombre de la señora Huertas Carvajal, quien a esa data había dejado de ser su titular. Así, a pesar de que hubiese sido acordada en tiempo por el IDA, la solicitud de nulidad y reversión fue presentada por el Instituto codemandado en forma tardía. Por ello, carecía de las condiciones necesarias para ser opuesta al título de la sociedad adquirente Molaretto S.A., la cual compró de buena fe y al amparo registral, con fundamento en el principio de publicidad reiterado por esta Sala, que enarbola la “… inoponibilidad de lo no inscrito frente a los terceros”. (Resolución no. 1672-2012 de las 8 horas 40 minutos del 13 de diciembre de 2012) De tal suerte, procede acoger el cargo por interpretación indebida del numeral 7 de la Ley del IDA y del mandato 450 del Código Civil, por cuanto, la naturaleza ejecutoria de los exhortos del IDA, además de carecer de los elementos de la escritura pública, no es oponible a los títulos válidamente inscritos con anterioridad al amparo del Registro. Igualmente, por desaplicación de los preceptos 1, 7 y 8 de la LIDRP en tanto la actuación del funcionario registral, atenta contra los principios de publicidad y seguridad jurídica consagrados en dichas disposiciones, toda vez que solo puede constituir derechos en el Registro, quien lo tenga inscrito o lo haya adquirido en el instrumento de su constitución (artículo 7), y no podrán inscribirse documentos que estuvieren en contradicción con otro que haya sido presentado previamente (canon 8 de la LIDRP). Existe además una obligación del órgano público de referencia, en cuanto a calificar cada documento que con esa finalidad le es presentado, lo anterior con apego a lo dispuesto por los cardinales 34, 35, 54, 66 del Reglamento del Registro Público no. 26771-J, que en esa línea establecen el deber de examinar y calificar previamente los documentos registrales, lo anterior conforme al principio de prioridad registral y sin que tal inscripción pueda convalidar los actos o contratos nulos. Finalmente, también se lesionan los cánones 51 y 53 del Reglamento de Organización del Registro Público de la Propiedad Inmueble no. 26883, los cuales sujetan la inscripción de documentos al principio del tracto sucesivo, razón por la cual, no podía inscribirse un documento de traspaso en el cual aparecía como titular una persona diferente a la que constaba en el asiento correspondiente.

IX.Las excepciones de falta de derecho y de legitimación ad causam activa interpuestas por las codemandados, no son procedentes. Para los coaccionados las actuaciones del Registro se encuentran amparadas en el principio de legalidad, ya que el exhorto inscrito provino de la renuncia que hizo la señora Marcela Huertas Carvajal de la parcela en cuestión, lo que en su tesis genera una situación extraregistral proveniente de esta situación, además que en todo caso se estaba ante una obligación registral en virtud de la ejecutoriedad del acto. En la especie conforme a los considerandos VII y VIII de este fallo, ha quedado claro, se está ante un supuesto de adquisición por parte de un tercero de buena fe, a saber, la empresa actora, quien compró al amparo del Registro Nacional, razón por la cual posee el derecho para accionar en defensa de sus intereses, pues en tal calidad, no le son oponibles títulos no inscritos. De igual manera encuentra la legitimación necesaria para gestionar en ésta vía, pues es evidente, la actora adquirió en escritura pública el bien objeto del debate, lo cual refleja el interés legítimo con el cual actúa.”

... Ver más Citas de Legislación y Doctrina Sentencias Relacionadas *100026911027CA* RES: 000830-F-S1-2013 SALA PRIMERA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. San José, a las diez horas del cuatro de julio de dos mil trece.

Proceso de conocimiento tramitado en el Tribunal Contencioso Administrativo por Nombre230210 SOCIEDAD ANÓNIMA, representada por su presidente con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma, Nombre160319 , empresario, vecino de Puntarenas; contra el ESTADO, representado por su procuradora B, Ana Cecilia Arguedas Apuy, vecina de Heredia; el INSTITUTO DE DESARROLLO AGRARIO, representado por su apoderado general judicial, Nombre34867 , vecino de San Ramón de Alajuela; Nombre230211 , registrador del Registro Nacional, de domicilio no indicado; y, la JUNTA ADMINISTRATIVA DEL REGISTRO NACIONAL, representada por su presidente con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma, Dabogerto Sobaja Morales. Figuran además, como apoderados judiciales especiales, de la sociedad actora el Lic. Gerardo Moya Paniagua, de domicilio ignorado; del Instituto codemandado, la Licda. Marjorie Mora Ramírez; y, por la Junta Administrativa del Registro Nacional, los licenciadas Guadalupe Ortiz Mora, Ericka Patricia Fallas Garro, ambas bínubas; y, los licenciados Luis Enrique Castro Fonseca, vecino de San Ramón de Alajuela y Adrián Castro Montealegre, soltero. Las personas físicas son mayores de edad y con las salvedades hechas, casados, abogados y vecinos de San José.

RESULTANDO

1. Con base en los hechos que expuso y disposiciones legales que citó, la sociedad actora estasbleció proceso de conocimiento, a fin de que en sentencia se declare: “1- Que se condene a los demandados REGISTRO, DEPARTAMENTO DEL REGISTRO PUBLICO (sic) DE LA PROPIEDAD INMUEBLE, y al señor Nombre230211 () , demandados en este proceso, al pago de ambas costas. 2- Que se condene al Registro Nacional Departamento de Registro Público de la Propiedad Inmueble, y al señor Nombre230211 () , al pago de los daños y perjuicios que le han ocasionado a mi representada. 3- Que se anule la inscripción que consta en el Registro Público de la Propiedad Inmueble, a favor del Instituto De (sic) Desarrollo Agrícola (sic) I.D.A. inscripción que hizo a favor por error, exhorto que se inscribió bajo el tomo 2009, Asiento número doscientos veintisiete mil cuatrocientos treinta y nueve, y se ordene inscribir nuevamente la finca descrita objeto de esta litis, a favor de mi representada Nombre230210 S.A.” 2. La Junta demandada contestó a folios 161 a 185 e interpuso las excepciones de falta de derecho y litis pendencia pasiva. El codemandado Nombre230211 contestó conforme a folios 225 a 232, oponiendo la excepción de litis consorcio pasivo necesario. El Estado, por su parte, contestó negativamente y opuso las excepciones de falta de legitimación ad causan pasiva y falta de derecho. El Instituto codemandado contestó acorde a folios visibles del 285 al 302, interponiendo la excepción de falta de derecho. Asimismo, a folio 300 renunció al proceso conciliatorio.

3. La audiencia preliminar se realizó a las 8 horas 55 minutos del 13 de abril de 2011, oportunidad en que todas las partes hicieron uso de la palabra.

4. El Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Octava, integrada por los jueces Rosa Cortés Morales, Sady Jiménez Quesada y Ricardo Madrigal Jiménez, en sentencia n.° 178-2011 de las 15 horas 30 minutos del 13 de setiembre de 2011, dispuso: "Se rechaza la excepción de falta de legitimación ad causan pasiva interpuesta por el Estado. Se acoge la excepción de falta de derecho interpuesta por los codemandados. Se declara sin lugar la demanda en todos sus extremos y se condena a la actora al pago de ambas costas de este proceso.” 5. La accionante formula recurso de casación indicado expresamente las razones en las que se apoya para refutar la tesis del Tribunal.

6. En los procedimientos ante esta Sala se han observado las prescripciones de ley.

Redacta la magistrada Escoto Fernández,

CONSIDERANDO

I.En la demanda origen de este proceso, interpuesta contra el Registro Nacional, el registrador Nombre230211 , el Instituto de Desarrollo Agrario (en adelante IDA) y el Estado, el representante de la empresa Nombre230210 S.A. (en adelante Molaretto), señaló, por escritura no. 250 otorgada ante el notario Gerardo Moya Paniagua a las 15 horas del 30 de julio de 2009, su representada adquirió dos propiedades del Partido de Alajuela, matrículas no. Placa43322 y Placa43323. Afirmó, obtuvo esas fincas al amparo del Registro, libres de gravámenes y anotaciones, de las señoras Nombre29235 y Nombre230212, ambas Nombre230212 , quedando inscritas el 12 de agosto de 2009. Explicó, el 31 de agosto de ese año, su inmueble 231998-000, apareció inscrito a nombre del Instituto de Desarrollo Agrario. Aseveró, dicho traspaso fue realizado por el registrador Nombre230211 , quien reconoció un error de su parte al inscribir un exhorto del IDA. Apuntó, en el presente caso, era fácil darse cuenta de que la persona mencionada en el exhorto, no era la misma que indicaba el Registro, por lo que ese documento no debió registrarse. Por ello, refirió, presentó reclamo administrativo ante la Dirección del Registro, para que se inscribiera nuevamente a nombre de su representada. Ante lo anterior, el Registro emitió la resolución de las 11 horas 14 minutos del 1° de octubre de 2009, en la cual incluyó advertencia administrativa sobre el inmueble en cuestión. Continuó, mediante resolución de las 12 horas 12 minutos del 18 de diciembre de 2009, se ordenó la inmovilización de la finca, a efecto de que las partes acudieran a reclamar sus derechos en sede judicial. Solicita en sentencia: a) se anule la inscripción del inmueble 231998-000 a favor del IDA, ordenándose inscribirlo a nombre de su representada; b) se condene al Registro Nacional y al codemandado Nombre230211 al pago de diez millones de colones en concepto de daño moral, y daños y perjuicios y ambas costas. Los codemandados contestaron de manera negativa. Opusieron las excepciones de falta de derecho y litis consorcio pasivo necesario. El Tribunal integró a la litis al IDA y al Estado. Dichos codemandados también contestaron en forma negativa. Presentaron las excepciones de falta de derecho y de legitimación ad causam pasiva. El Tribunal rechazó la falta de legitimación, acogió la excepción de falta de derecho. Declaró sin lugar la demanda, con ambas costas a cargo de la actora, quien inconforme acude a casación.

Recurso por razones procesales

II.A pesar de que en el recurso se entremezclan una serie indistinta de agravios, del análisis de la censura planteada, se puede colegir que se trata en realidad de dos reproches de esta naturaleza. En el primero, alega violación al principio de defensa. Afirma, el Tribunal solo le concedió 15 minutos para las conclusiones, negándose a extenderle el plazo, a pesar de que la parte contraria contaba con un patrocinio de nueve abogados. Por ello, indica, no pudo leer algunos párrafos de la prueba aceptada, como es el caso de la declaración del Director del Registro Público, que analiza con detenimiento las razones por las cuales se dio un error al inscribir el exhorto, así como los documentos del IDA que demuestran que ese documento estaba viciado de nulidad. En la segunda censura, endilga, la resolución recurrida no analiza todos los hechos. Aduce, si bien los tuvo por probados, no fundamentó si el exhorto era válido en la forma en que fue presentado al Registro. Expresa, no analizó el cumplimiento del capítulo 29, inciso 9 de la guía de calificación registral, según la cual, esos exhortos solo se dan cuando se han incumplido las limitaciones del numeral 67 de la Ley del ITCO. Agrega, tampoco analizó la Ley de Inscripción de Documentos del Registro Público no. 3883, ni los reglamentos de inscripción, dejando de hacer referencia a la publicidad registral y al principio de prioridad.

III.El precepto 109 del Código Procesal Contencioso Administrativo (en adelante CPCA), si bien establece la obligación de conceder la palabra a los litigantes a efecto de realizar las conclusiones, confiere a su vez un margen de discrecionalidad al juzgador a fin de establecer el tiempo durante el cual serán realizadas. Así, dicha norma, a la letra establece: “Evacuada la prueba, las partes formularán conclusiones por el tiempo fijado por el Tribunal”. Revisada el acta del juicio oral, consta que, la representación de la parte demandante formuló conclusiones por un lapso de 20 minutos y no 15, como se indica en el recurso. Igualmente nota esta Cámara, los abogados de las demás partes hicieron uso de la palabra durante segmentos menores al de la actora, seis minutos, 10 minutos en el caso del Registro Nacional, siete minutos por parte del abogado del IDA y ocho minutos el representante del señor Nombre230211 . Los representantes de los codemandados alcanzaron a puntualizar sus conclusiones en un tiempo máximo de 10 minutos, abarcando en total 31 minutos para emitir sus alegatos. Adicionalmente, según consta en el video de la audiencia (10 horas 03 minutos 03 segundos), el Tribunal le concedió la palabra por 15 minutos, a lo cual, el representante de la actora, se limitó a expresar la frase “15 minutos”, sin manifestar oposición. Igualmente, al vencimiento del plazo otorgado, (10 horas 18 minutos 34 segundos, de acuerdo al video de la audiencia) al informarle el Tribunal que había transcurrido el plazo otorgado, le fueron conferidos cinco minutos adicionales, a lo que el litigante manifestó “talvez 15 minutos mas”, otorgándole la jueza presidente cinco minutos mas para que concluyera, sin que la parte manifestara oposición, ni en ese momento, ni al concluir su exposición. De tal forma, no concreta la recurrente en qué radica la indefensión que alega, sino que solamente ejemplifica, que no pudo exponer. Por consiguiente, no se observa que el Tribunal haya incurrido en el vicio que se apunta, no solo por cuanto otorgó a las partes un plazo razonable para efectuar sus conclusiones, sino además por cuanto, el tiempo conferido a la actora no fue combatido en forma oportuna, sin que tampoco se observe, se haya privilegiado excesivamente a una de las partes como en ese sentido esgrime el recurrente, razón por la cual, la censura debe ser rechazada.

IV.En lo referente al segundo reparo, el Tribunal indicó, la Junta Directiva del IDA, al aceptar la renuncia, ordenó revertir la finca a su nombre. Para ello, dicen los juzgadores, expidió el exhorto del 4 de mayo de 2009. Además, expresan la naturaleza del exhorto está definida en el inciso e) del artículo 7 de la Ley 6735, el cual dispone: "e) Las resoluciones definitivas, que el Instituto dicte en asuntos de su competencia, se considerarán ejecutorias, en tanto no exista resolución judicial firme en contrario; salvo lo que expresamente disponga esta ley y sin menoscabo de la responsabilidad civil, en que pudiera incurrir el Instituto por los perjuicios que ocasione a los particulares." Agregan, la ejecutoriedad que otorga este precepto a las resoluciones del IDA, es totalmente compatible con las que tienen la generalidad de los actos administrativos, en aplicación de los incisos 1) y 2) del canon 146 de la Ley General de la Administración Pública (en lo que sigue LGAP, que establecen: "1. La Administración tendrá potestad de ejecutar por sí, sin recurrir a los Tribunales, los actos administrativos eficaces, válidos o anulables, aún contra la voluntad o resistencia del obligado, sujeta a la responsabilidad que pudiera resultar. 2. El empleo de los medios de ejecución administrativa se hará sin perjuicio de las otras responsabilidades en que incurra el administrado por su rebeldía." De igual forma, mencionan, tales ordinales deben integrarse al precepto 450 del Código Civil, fundamento de la materia registral, en cuanto norma: "Sólo pueden inscribirse los títulos que consten de escritura pública, de ejecutoria o de otro documento auténtico, expresamente autorizado por la ley para este efecto." Así, concluyen, el acto cuya nulidad se solicita, es un acto de ejecución de aquel que ordena anular la inscripción y revertir la propiedad a nombre del IDA, el cual tiene la fuerza que otorga el derecho administrativo a sus actos, reforzada por el numeral 7 de la Ley 6735 recién citada, por lo que el Registro únicamente podría haberse excusado de su inscripción, si hubiera existido una orden judicial que así lo ordenara, lo cual no sucede en la especie, por lo que su conducta se encuentra ajustada a derecho. De lo expuesto, considera este órgano decisor, es claro, el Tribunal si entró a realizar un análisis de la naturaleza del exhorto, por lo que el agravio en ese punto, carece de fundamento, pues los juzgadores en el fallo cuestionado, brindan las razones por las cuales estiman la procedencia de la inscripción de dicho documento. Ahora bien, contrario a lo afirmado en el sentido de que no se analizó el cumplimiento del capítulo 29, inciso 9 de la guía de calificación registral, estima esta Cámara, de las manifestaciones realizadas por los jueces, resulta inobjetable, que se fundamentaron en la obligatoriedad para el registrador en cuanto a inscribir el exhorto de examen. Así las cosas, si justificaron su posición en el sentido de que los textos legislativos citados, obligaban al funcionario a registrar de inmediato el documento de análisis. Por ello, resulta innegable, los jueces sí realizaron un análisis de fondo sobre la legalidad de esa conducta, exponiendo los elementos jurídicos de los cuales derivaron su obligatoriedad, independientemente de si a ese efecto citan o no la guía de inscripción registral. No debe olvidarse tampoco que se está ante un cargo de naturaleza procesal, lo cual impide a este punto valorar si examinaron o no correctamente las posibles normas aplicables al caso. De ahí que no sea de recibo el argumento en cuanto que los juzgadores dejaron de interpretar el texto de la Ley de Inscripción de Documentos del Registro Público no. 3883, o el de los reglamentos o guías de inscripción, pues, se reitera, en lo que toca al cargo procesal, los juzgadores si brindan el sustento jurídico necesario como fundamento a la tesis que esbozan.

Recurso por razones sustantivas

V.La recurrente formula dos reproches de esta naturaleza. Si bien el primero fue planteado como un agravio procesal por violación a las reglas de la sana crítica, esta Cámara estima, en realidad se trata de un reparo de naturaleza sustantiva. La casacionista sostiene, el Tribunal declara sin lugar la demanda aludiendo a que el registrador actuó amparado al principio de legalidad, no obstante haber aceptado dicho funcionario y el propio Director del Registro, que la inscripción se debió a un error que ameritaba ser corregido. Dice, el argumento de los jueces, en cuanto a que, conforme a la ley del IDA, sus resoluciones definitivas se consideran ejecutorias y por ello deben inscribirse tal y como sean presentadas, carece de lógica, pues no puede ampararse un acto contrario a la ley. Arguye, no es posible que una finca inscrita cambie de titular “de un día para el otro”, sin previo aviso. Afirma, pensar que la inscripción del exhorto es procedente, por haberse emitido cuando estaban vigentes las limitaciones, implica despojar de su propiedad a quien adquirió de buena fe. Explica, cuando la finca fue adquirida por Nombre230210, se encontraba inscrita a nombre de la dueña registral. Agrega, como el IDA no había hecho nada al respecto hasta ese punto, era lógico que la titular pensara que su renuncia a la adjudicación conferida era inválida o que por la inactividad del IDA, había quedado sin efecto. En el segundo de los cargos, la recurrente manifiesta, el fallo del Tribunal declaró sin lugar la demanda, con fundamento en que el exhorto fue expedido por el IDA el 4 de mayo de 2009, fecha para la cual aún se encontraban vigentes las limitaciones. Lo anterior, refiere, carece de importancia, toda vez que fue presentado al Registro el 28 de agosto de 2009, cuando las limitaciones ya habían vencido, contrariando el precepto 455 del Código Civil. Asevera, los jueces se fundamentaron además en el canon 7 de la Ley 2825, del Instituto de Desarrollo Agrario, según el cual, las resoluciones que dicte ese Instituto en asuntos de su competencia son ejecutorias, así como en el ordinal 450 del Código Civil, que establece, solo podrán inscribirse los títulos que consten en escritura pública, ejecutorias u otro documento auténtico, expresamente autorizado por ley. Discrepa, no por el hecho de estar contenido en una escritura pública, el documento debe inscribirse “como vaya”, sino que ha de calificarse a efecto de constatar el cumplimiento de los requisitos, acorde a la Ley de Inscripción de Documentos no. 3883. Añade, en caso de un exhorto, debe comprobarse si éste cumple con todos los requisitos necesarios para su inscripción, que en el caso específico, no se podía inscribir, puesto que, al tratarse de una renuncia a la adjudicación conferida, debió haberse presentado en escritura pública. Menciona, la sentencia impugnada ha interpretado indebidamente el numeral 7 de la Ley del IDA, el mandato 450 del Código Civil y ha dejado de aplicar los artículos 1, 5, 7 y 8 inciso 1) de la Ley de Inscripción de Documentos del Registro Público no. 3883 (en adelante LIDRP), los cardinales 34, 35, 54, 55 y 66 del Reglamento del Registro Público no. 26771-J y los cánones 51 y 53 del Reglamento de Organización del Registro Público de la Propiedad Inmueble no. 26883. Concluye la resolución que combate, debió haber tenido en cuenta y pronunciarse sobre lo dicho por el registrador y el director del Registro. Finalmente, alega también quebrantados los numerales 41 y 45 de la Constitución Política, el cardinal 68 del Reglamento Autónomo del IDA, publicado en La Gaceta no. 168 del 16 de octubre de 2007, así como la norma 86 del Reglamento del IDA publicado en la Gaceta no. 13 del 20 de enero de 2004.

VI.En lo medular, el primer cargo busca descartar la tesis del Tribunal, respecto a que el registrador actuó amparado al principio de legalidad. Observa esta Sala, la posición de los jueces en ese sentido, (Véase considerando IV de este fallo), se fundamenta en argumentos de base normativa. Los juzgadores han esbozado, conforme al precepto 7 de la Ley 6735, así como a los cardinales 146 incisos 1) y 2) de la LGAP y 450 del Código Civil, que el registrador se encontraba obligado a inscribir sin más el exhorto remitido por el IDA. De tal forma, no es válido oponer a posiciones, cuya base es estrictamente jurídica, como las que sostiene el Tribunal, simples apreciaciones sobre lo manifestado por el Director del Registro o por el propio registrador en cuanto a la existencia de un error de inscripción, pues la tesis de los juzgadores no se centra en la valoración probatoria, sino que es de naturaleza legal. Así las cosas, a efecto de combatirla debió argüirse la incorrecta aplicación o interpretación de las normas sustantivas citadas por el Tribunal, o en su defecto la desaplicación o quebranto de otras regulaciones, con su cita respectiva, elementos que no aporta la recurrente. En esa línea, nota este órgano decisor, la casacionista no argumenta el quebranto de norma alguna. No ataca los argumentos del Tribunal, ni las tesis de derecho que apunta. Tampoco cuestiona la validez de la aplicación de los mandatos citados por los jueces. De tal forma, al carecer el agravio de la mención de las normas sustantivas que estima quebrantadas, el cargo resulta informal, lo que obliga a su rechazo.

VII.Previo a ingresar al análisis del segundo reproche, conviene precisar los alcances del principio de publicidad registral. Al respecto esta Sala ha establecido: “…el legislador se decantó por tutelar la apariencia jurídica de legitimidad que se crea para la comunidad jurídica a partir de la publicidad registral, con el fin de que la inscripción de los derechos provoque, salvo circunstancias excepcionales, -verbigracia lo establecido en el cardinal 457 ibídem- seguridad jurídica en el tráfico de bienes, en tanto existe -por regla de principio- inoponibilidad de lo no inscrito frente a los terceros. Ahora bien, es menester destacar que esta inclinación hacia la tutela del tercer adquirente de buena fe no mengua, sin embargo, el derecho del titular original de reclamar judicialmente, si a bien lo tuviere, la responsabilidad del agente al que atribuye el despojo.” (Resolución 111-2010 de las 14 horas 30 minutos del 21 de enero de 2010)

VIII.El Tribunal indicó, la señora Nombre230212 había sido beneficiada y adjudicada en julio de 1994, con la parcela 43-B del Asentamiento Labrador finca de Alajuela, matrícula no. Placa43323, documento que fue presentado al Registro el 11 de agosto de 1994, que soportaba las limitaciones dispuestas por el precepto 67 de la Ley 2825, por un período de 15 años. Señalan los jueces, antes del vencimiento del plazo de las limitaciones de referencia, la señora Nombre230212 renunció a su derecho sobre la parcela el 23 de junio de 2007. En consecuencia, apuntan, la Junta Directiva de la entidad aceptó esa renuncia, ordenando anular la inscripción existente y revertir la finca a su nombre. Para ello, aducen, expidió un exhorto el 4 de mayo de 2009, cuya naturaleza ejecutoria, está definida en el canon 7 inciso e) de la Ley 6735 y los incisos 1) y 2) del artículo 146 de la LGAP, que con la integración del artículo 450 del Código Civil, posibilita la inscripción de títulos de naturaleza ejecutoria. Por esa razón, estiman, el acto cuya nulidad se solicita, no puede ser analizado en forma aislada, esto es, solo en cuanto a la inscripción, ya que se trata de la ejecución del acto que ordenó anular la inscripción y revertir la propiedad a nombre del IDA, razón por la cual, el Registro no podía objetar su inscripción. Observa esta Sala, sobre la finca de Alajuela, matrícula no. Placa43323, fueron impuestas las limitaciones que establece el ordinal 67 de la Ley 2825, por un período de 15 años, con vencimiento al 29 de julio de 2009. Asimismo, según se demostró, mediante el acuerdo 27 de la sesión ordinaria 012-2009, del 13 de abril de 2009, la Junta Directiva del IDA aceptó la renuncia que al efecto presentara la señora Nombre230212 , sobre la adjudicación de la parcela de cita, ordenando anular la inscripción registral de dicha finca, regresando su titularidad al IDA (folios 8 a 14 del expediente judicial). A ese efecto, ese Instituto emitió un exhorto a las 14 horas 30 minutos del 4 de mayo de 2009, el cual fue presentado al Registro, el 28 de agosto de 2009, momento en el cual, el inmueble se encontraba inscrito a favor de la sociedad actora. En efecto, por escritura otorgada ante el Notario Público Gerardo Moya Paniagua, a las 15 horas del 30 de julio de 2009, la señora Nombre230212 traspasó la finca de interés a la compañía Nombre230210, quedando inscrito el traspaso el día 12 de agosto de 2009 (folios 12 -14 del expediente judicial). De esta manera resulta inobjetable, cuando el exhorto fue presentado al diario del Registro, Nombre230210 había adquirido el bien de buena fe y al amparo del Registro Público. Asimismo es claro, el traspaso realizado por la señora Nombre230212 tuvo lugar el 30 de julio de 2009, momento cuando se encontraban vencidas y en consecuencia sin efecto, las limitaciones impuestas sobre la propiedad de examen. De tal suerte, se reitera, al momento de su presentación, el exhorto dirigido al Registro a efecto de anular y revertir la inscripción del derecho 000 de la propiedad de Alajuela matrícula no. Placa43324, no podía ser inscrito por parte del Registro. Claramente, dicha ejecutoria no podía ser cumplimentada por el órgano registrador en tanto contenía la orden de anular la inscripción de un derecho inscrito a nombre de la señora Nombre230212 , quien a esa data había dejado de ser su titular. Así, a pesar de que hubiese sido acordada en tiempo por el IDA, la solicitud de nulidad y reversión fue presentada por el Instituto codemandado en forma tardía. Por ello, carecía de las condiciones necesarias para ser opuesta al título de la sociedad adquirente Nombre230210 S.A., la cual compró de buena fe y al amparo registral, con fundamento en el principio de publicidad reiterado por esta Sala, que enarbola la “… inoponibilidad de lo no inscrito frente a los terceros”. (Resolución no. 1672-2012 de las 8 horas 40 minutos del 13 de diciembre de 2012) De tal suerte, procede acoger el cargo por interpretación indebida del numeral 7 de la Ley del IDA y del mandato 450 del Código Civil, por cuanto, la naturaleza ejecutoria de los exhortos del IDA, además de carecer de los elementos de la escritura pública, no es oponible a los títulos válidamente inscritos con anterioridad al amparo del Registro. Igualmente, por desaplicación de los preceptos 1, 7 y 8 de la LIDRP en tanto la actuación del funcionario registral, atenta contra los principios de publicidad y seguridad jurídica consagrados en dichas disposiciones, toda vez que solo puede constituir derechos en el Registro, quien lo tenga inscrito o lo haya adquirido en el instrumento de su constitución (artículo 7), y no podrán inscribirse documentos que estuvieren en contradicción con otro que haya sido presentado previamente (canon 8 de la LIDRP). Existe además una obligación del órgano público de referencia, en cuanto a calificar cada documento que con esa finalidad le es presentado, lo anterior con apego a lo dispuesto por los cardinales 34, 35, 54, 66 del Reglamento del Registro Público no. 26771-J, que en esa línea establecen el deber de examinar y calificar previamente los documentos registrales, lo anterior conforme al principio de prioridad registral y sin que tal inscripción pueda convalidar los actos o contratos nulos. Finalmente, también se lesionan los cánones 51 y 53 del Reglamento de Organización del Registro Público de la Propiedad Inmueble no. 26883, los cuales sujetan la inscripción de documentos al principio del tracto sucesivo, razón por la cual, no podía inscribirse un documento de traspaso en el cual aparecía como titular una persona diferente a la que constaba en el asiento correspondiente.

IX.Las excepciones de falta de derecho y de legitimación ad causam activa interpuestas por las codemandados, no son procedentes. Para los coaccionados las actuaciones del Registro se encuentran amparadas en el principio de legalidad, ya que el exhorto inscrito provino de la renuncia que hizo la señora Nombre230212 de la parcela en cuestión, lo que en su tesis genera una situación extraregistral proveniente de esta situación, además que en todo caso se estaba ante una obligación registral en virtud de la ejecutoriedad del acto. En la especie conforme a los considerandos VII y VIII de este fallo, ha quedado claro, se está ante un supuesto de adquisición por parte de un tercero de buena fe, a saber, la empresa actora, quien compró al amparo del Registro Nacional, razón por la cual posee el derecho para accionar en defensa de sus intereses, pues en tal calidad, no le son oponibles títulos no inscritos. De igual manera encuentra la legitimación necesaria para gestionar en ésta vía, pues es evidente, la actora adquirió en escritura pública el bien objeto del debate, lo cual refleja el interés legítimo con el cual actúa.

X.La accionante reclamó el pago de daño moral. Dijo, como representante de la sociedad demandante, ha sido víctima de ese error registral, el cual ha soportado en lo personal, toda vez que el inmueble es patrimonio de la empresa que representa y los socios le han achacado culpa en su pérdida. Estimó dicho daño en la cantidad de ¢12.000.000,00. Aclaró posteriormente, que limitaba su reclamo al daño objetivo causado a su representada. Sobre este punto, el Tribunal indicó, al haber decidido la actora demandar únicamente al registrador y al Registro Público, originalmente, y no haber dirigido la demanda en contra de la vendedora, sea la señora Nombre230212 , no es posible entrar a analizar integralmente ni la existencia del daño, ni su origen o nexo de causalidad, pues en la especie se está ante una actuación extraregistral. Por ello, los jueces declaran sin lugar esa pretensión, rechazando de igual forma el daño moral. Al respecto, estima esta Sala, los alegatos esbozados se fundamentan en presupuestos fácticos que no aportan mayor argumentación. Si bien el daño moral reclamado se situó originalmente en la esfera subjetiva, como ocasionado al personero de la actora, posteriormente se le caracteriza como un daño objetivo, perpetrado en contra de la compañía. Nota este órgano decisor, el argumento de la casacionista se basa, primero, en el supuesto sufrimiento soportado por el personero, en tanto habría sido objeto de presiones por los socios de la compañía. En un segundo momento prescinde de dicha tesis, para sostener, que el detrimento que endilga, se limita al causado de manera objetiva a la sociedad actora. No obstante, no se observa que tales alegaciones hayan sido acompañadas de las probanzas indispensables, que hubieses permitido valorar en esta sede, el menoscabo que se aduce. Así es claro, en la especie, no se dan los presupuestos a efecto de acoger el reclamo planteado, por lo que debe de rechazarse.

XI.La accionante también reclamó el pago de perjuicios. Alegó, la finca está en posesión de su representada, no obstante, no ha podido disponer de ella en virtud del error registral. Además dice, contrató los servicios de un profesional en derecho que le cobró ¢1.500.000,00. Agrega, compró el bien para construir una casa, lo cual no ha podido hacer en virtud de los problemas presentados, máxime que los materiales han incrementado su precio. Finalmente, señala, realizar “su proyecto” tendría un costo de ¢10.00.000,00 por lo que en conjunto valora ese menoscabo en ¢12.000.000,00. Al respecto, estima esta Sala, en este caso, conforme se indicara en el considerando X, no se dan los elementos necesarios para la configuración del perjuicio reclamado, pues de los alegatos, si bien se ha logrado acreditar la omisión por parte de un ente público, no se ha evidenciado la producción de un perjuicio a la recurrente. De tal suerte, visto que los perjuicios alegados no encuentran sustento en las requeridas probanzas, el cargo debe de rechazarse.

XII.En vista de que las codemandadas no acudieron en casación, por haber resultado victoriosas en primera instancia, es necesario precisar los elementos que en su defensa esgrimieron en el presente proceso. En lo de interés, el Registro Nacional alegó, que la responsabilidad debía ser reclamada a la señora Nombre230212 , por haber formalizado la venta del bien, luego de haber renunciado a la adjudicación de la parcela. Agregó que sus actuaciones se limitaron a ejercer la función registral. Por su parte el señor Nombre230211 no objetó la pretensión anulatoria. Manifestó en su lugar que se había limitado a inscribir el exhorto. El Estado alegó que las actuaciones del Registro fueron realizadas al amparo del principio de legalidad, toda vez que el exhorto provino de la renuncia a la adjudicación formulada por la señora Nombre230212 . Por ese motivo, añadió, existe un elemento extraregistral, no imputable al Registro. El IDA, aunque no formuló una pretensión específica, alegó falta de derecho. En general, todos los codemandados se opusieron a los daños y perjuicios, al estimar, no se dan los elementos necesarios para su configuración, en vista de que existió una eximente de responsabilidad, a saber, el hecho de un tercero.

XIII.Al respecto, estima esta Sala, conforme a los considerandos VII y VIII, de esta sentencia, resulta claro, al presentarse el exhorto al diario del Registro, Nombre230210 había adquirido el bien de buena fe y al amparo registral. Asimismo se acreditó que el traspaso realizado por la señora Nombre230212 tuvo lugar el 30 de julio de 2009, cuando se encontraban vencidas las limitaciones impuestas sobre la propiedad de examen. De tal suerte, al 28 de agosto de ese año, el exhorto dirigido al Registro a efecto de anular y revertir la inscripción del derecho existente sobre la propiedad de Alajuela matrícula no. 231998, no podía ser inscrito por el funcionario registral. En esa línea, no es de recibo la tesis expuesta tanto por el Estado como del propio Registro Nacional, en cuanto a que sus actuaciones se limitaron a ejercer la función registral, pues es evidente, a la fecha de presentación, el exhorto no podía inscribirse. Tal posición fue en su caso reiterada por el señor Nombre230211 . De tal forma, se evidencia que ni las las actuaciones del IDA, ni las del Registro se ajustaron como se alega al principio de legalidad, toda vez el primero se atrasó en sus prestaciones y el Registro inscribió el documento, en forma ilegítima, quebrantando los principios de publicidad, seguridad, calificación previa y tracto sucesivo.

XIV.En mérito de lo expuesto, se deberá anular parcialmente la sentencia impugnada. En su lugar, fallando por el fondo, se rechazará la excepción de falta de derecho opuesta por los coaccionados. Se acogerá parcialmente la demanda, únicamente en cuanto solicita, se ordene al Registro Público de la Propiedad, anular la inscripción de la finca de Alajuela matrícula no. Placa43323 a nombre del IDA e inscribirla a nombre de la sociedad Nombre230210 S.A. Son las costas a cargo de Nombre230211 y el Registro Nacional. En lo demás se confirma el fallo.

POR TANTO

Se declara con lugar el recurso. Se anula la sentencia del Tribunal solo en cuanto acogió la excepción de falta de derecho, declaró sin lugar la demanda y condenó en costas a la actora. En su lugar, fallando por el fondo, se rechaza esa excepción y se acoge la demanda en los siguientes términos, entendiéndose denegada en lo no expresamente concedido. Es nula la inscripción de la finca de Alajuela matrícula no. Placa43323 a nombre del IDA, hoy INDER, la cual pertenece a Nombre230210 S.A y así debe consignarse registralmente. Son las costas a cargo de Nombre230211 y el Registro Nacional.

Anabelle León Feoli Luis Guillermo Rivas Loáiciga Román Solís Zelaya Óscar Eduardo González Camacho Carmenmaría Escoto Fernández Nombre165500 Clasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.