Municipal demolition order upheld for lack of construction permitConfirmación de orden de demolición municipal por falta de licencia de construcción

TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN III Date of Resolution: April 4, 2013 at 16:25 Type of Matter: Municipal Appeal Content of Interest:

Type of content: Majority Vote Branch of Law: Municipal Law Topic: Municipal Police Subtopics:

Jurisdiction in verifying compliance with urban development regulations.

Topic: Municipal Urbanism Subtopics:

Jurisdiction of the municipality in verifying compliance with urban development regulations.

“III.- REGARDING THE SPECIFIC CASE. Based on a comprehensive analysis of the arguments and the case file, this Chamber concludes that the resolution issued at eight forty-five on September two, two thousand eleven, by the Municipal Mayor's Office of Carrillo, must be upheld for the reasons set forth below:

• 1)Regarding the Police Powers of Municipal entities in the matter of construction. The respondent Municipality, in exercising its police powers, must verify that every temporary or permanent building within its jurisdiction is covered by the respective construction permit (licencia constructiva), which must be issued prior to the commencement of works. For this reason, any contravention of the provisions of Articles 74 and 89, subsection a) of the Construction Law (Ley de Construcciones), namely, erecting works without prior construction permit, enables the Local Government to order the suspension of works, as well as the closure and subsequent demolition once the procedure set forth in Article 93 and following of the Construction Law has been completed. As this Court has repeatedly indicated and has made known in cases similar to the one at hand (resolutions number 505-2012 of sixteen hours ten minutes on November twenty-two, two thousand twelve; 27-2013 of fourteen hours forty minutes on January thirty-one, two thousand thirteen), such conduct is an essentially local function, as stated in constitutional article 169, Articles 1 and 74 of the Construction Law, and Article 15 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), which authorize the imposition of limitations on private property aimed at preventing the disorderly and impactful development of communities and guaranteeing the coexistence of human needs for cohabitation together with the duty to provide environmental protection, within which Municipalities are called upon to exercise full powers of stewardship (tutela) and oversight (fiscalización) in order to guarantee the beauty, embellishment (ornato), safety, and comfort of cities and towns. This power, which by its very nature is mandatory, constitutes a power-duty of municipal authorities, which they cannot fail to apply in the event of transgressions against urban planning regulations. Otherwise, they would incur a serious breach of their functions, which could generate not only disciplinary, but also civil and potentially criminal liability. This is nothing more than the exercise of the sovereign powers (potestades de imperio) of the municipal administration; therefore, it obviously makes the Mayor fully competent to implement the urban development regime with all necessary rigor, as authorized by Article 17, subsection a) of the Municipal Code (Código Municipal), given that he is the hierarchical superior of the Department of Engineering and Urban Control of the Municipality of Aguirre.
• 2)Regarding the construction of a housing project without prior construction permit and the observance of the procedure set forth in Article 93 and following of the Construction Law. In the specific case —as acknowledged by the appellant company itself (folios 115 to 117 of the file)—, it is established that the works subject to suspension and demolition by the Local Government lack a construction permit, for while it is true that the appellant Condominios Pura Vida en el Mar, S.A. applied for the permit on February fourteen, two thousand six (folio 15 of the file), it is also true that said application has been denied on several occasions —as shown by the documents on folios 23, 45, 84, and 85 of the file—, due to the lack of certain essential requirements, such as: water availability (disponibilidad hídrica), current environmental viability (viabilidad ambiental), and cadastral plan (plano catastrado) number G-0967373-2004 not approved (visado) by the Municipality of Carrillo. Notwithstanding the foregoing, the appellant proceeded with the construction works, which caused the respondent entity, since the year two thousand six, to notify the company Condominios Pura Vida en el Mar, S.A. —at that time the registered owner of the properties where the construction works were carried out (see folios 18 to 22, 72 to 77 of the file)— of two warnings (prevenciones) in accordance with Article 93 and following of the Construction Law, so that it would comply with the law and obtain the permit (folios 29 and 40 of the file). In fact, the works were closed down by the respondent Municipality on November two, two thousand six (folio 44 of the file); however, the appellant continued with the construction of the housing project, despite not having the construction permit. This circumstance led to the notification to the then-registered owner of the properties where the construction works were being carried out (see folios 18 to 22, 72 to 77, 78 and 79 of the file) of another two warnings, on May twelve and September eleven, both of two thousand nine, in which it was again ordered to comply with the law, as it did not have a permit for the construction of 34 condominium apartments (folios 78 and 79 of the file). At this point, it should be noted that the new registered owner in its capacity as fiduciary (fiduciaria) of the land on which the housing project was built —S.A. Lazar Abogados y Notarios (folios 82 and 83 of the file)—, through a brief filed on March nine, two thousand eleven, appeared before the Municipality of Carrillo, "...in order to continue with the procedure to obtain the corresponding construction permit for the project indicated above, I provide the following documentation (...) 1. Updated Certification of Legal Status (Personería Jurídica) of S.A. Lazar Abogados y Notarios S.A. 2- Copy of the legal identification card (cédula jurídica) of S.A. Lazar Abogados y Notarios S.A. 3. Copy of the identification card (Cédula de identidad) of Mr. Luis Alonso Salazar Rodríguez, legal representative of the owning company..." (folios 98 to 100 of the file). For the aforementioned reasons, this Court finds that it has not been left defenseless, for while it is true that the Municipality of Carrillo did not notify it of any of the four warnings to obtain the construction permit, given that on those dates —namely: September 14 and 29, two thousand six; May 12 and September eleven, two thousand nine (folios 29, 40, 78 and 79 of the file)—, the registered owner of the properties where the works were being erected was Condominios Pura Vida en el Mar, S.A. (folios 18 to 22, 72 to 77, 78 and 79 of the file); it is also true that, through its appearance made by brief of March nine, two thousand eleven, the appellant S.A. Lazar Abogados y Notarios became aware of the situation, i.e., that as of that date they still did not have the construction permit for 38 condominiums on the properties registered under folio real numbers 5-142385-000 and 5-142386-000, with cadastral plans number G-512684-1998 and G-967373-2004, so much so that it provided certain documents “...in order to continue with the procedure to obtain the corresponding construction permit for the project indicated above...”, which correspond —in part— to the requirements that the Municipal Engineering Department of Carrillo had indicated as pending fulfillment by the owning company in its capacity as fiduciary, in official letter number MC-IM-597-10 of July fourteen, two thousand ten, addressed to the Legal Affairs Department of that Municipality (folios 84 and 85 of the file). For all the foregoing reasons, this Court finds that the respondent Municipal Administration has observed the procedure set forth in Articles 93 and following of the Construction Law, which has culminated in the act ordering the eviction and demolition of what has been built, upon establishing the non-compliance with Article 89, subsection a) of the Construction Law.
• 3)Regarding the lack of water availability. While it is true that it has been demonstrated that through official letter number OCPC-RCH-2008-06 of June seventeen, two thousand eight, the Head of the Sardinal Office of the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados indicated that “...certifies that according to our records and the inspection carried out on the property with folio real number 5053385 004 Y 5053385 006, under Cadastral Plan number G-512684-1998 Y G-967373-2004, which is located 500 meters northwest of Barrio Los Ángeles, Playa del Coco, Carrillo, Gte, there is a potable water meter on said property, in the name of Little Dream S.A., the service diameter is 12 mm and it is registered in our system under contract number (nis) 5229-6299, Meter Nº: 04142892...” (folio 62 of the file); it is also true that the Municipality did not endorse the submission of that document in order to consider the requirement of water availability as fulfilled, because although the cadastral plan numbers were correctly stated —namely: G-512684-1998 and G-967373-2004—, the citations of the folio real numbers are erroneous, as they correspond to properties registered in the name of another company. This is because the lands on which the appellants' condominiums were built correspond to folio real numbers 5-142385-000 and 5-142386-000, and not those indicated in official letter OCPC-RCH-2008-06 of June seventeen, two thousand eight (folios 84 to 85, 101 to 103, 118 to 121 of the file). Added to this is the fact that said meter certification issued by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados states that the service diameter is 12 mm, which is considered insufficient for a housing project consisting of sixteen buildings, for a total of 38 condominium units. Consequently, and contrary to what the appellants claim, the respondent Municipality's decision not to consider the water availability requirement fulfilled based on that document is not contrary to the provisions of Article 136 of the General Law of Public Administration (Ley General de la Administración Pública); therefore, the grievance is unfounded.
• 4)Regarding the alleged environmental damage that the demolition of what has been built could cause. It is worth reminding the appellant companies that the penalty provided for in Article 96 of the Construction Law for those who have erected works without the competent Municipality having previously granted them the construction permit, and who, after the two warnings to comply with the law, failed to do so within the deadlines granted for that purpose (Articles 93 and 94 of the Construction Law), consists of the demolition of what has been built, which shall be carried out at the owner's expense (Article 96 of the Construction Law). In that sense, the alleged damages that the demolition may cause must be borne —in principle— by the owners of the properties on which the works were built, who, through their unlawful conduct, caused the Municipality of Carrillo to have to apply the indicated penalty. Consequently, this Court finds that it is not a legality-based argument to claim that because the housing complex is practically built and because there are supposedly no springs (nacientes), mangroves, biological reserves, or other elements of importance for environmental protection in that area, the demolition order issued by the respondent entity is unjustified. This is because it is an established fact, not only from the evidence in the file but also from the appellants' own statements, that they erected a project consisting of 16 buildings, for a total of 38 condominium units, without first having the construction permit, with the aggravating factor that they continued building despite the fact that the then-owner of the properties was notified of four warnings to comply with the law, which it did not do, as the construction permit application remains pending approval (folios 64 to 66, 68, 84, 85, 101 to 103, 118 to 121 of the file). Such conduct is substantially contrary to the provisions of Articles 74 and 89, subsection a) of the Construction Law. Therefore, the arguments raised are unfounded.
• 5)Corollary. For the reasons set forth above, this Court does not find that the contested act lacks the elements that give it validity, as it is reasoned in accordance with the provisions of Article 136 of the General Law of Public Administration; it indicates the reason for its issuance and is issued within the formalities of the administrative procedure set forth in Articles 93 and following of the Construction Law. Therefore, the contested action must be upheld, as is hereby done, and consequently, the administrative channel is deemed exhausted. For the foregoing reasons, the appeal is dismissed and, consequently, the resolution issued at eight forty-five on September two, two thousand eleven, by the Municipal Mayor's Office of Carrillo is upheld. The administrative channel is deemed exhausted." ... See more Citations of Legislation and Doctrine TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, Central 2545-00-03 Fax 2545-00-33 Correo Electrónico ...01 _______________________________________________________________________ MATTER: MUNICIPAL APPEAL APPELLANT: CONDOMINIOS PURA VIDA EN EL MAR S.A. AND ANOTHER RESPONDENT: MUNICIPALIDAD DE CARRILLO No. 139-2013 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA, ANEXO A OF THE II JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ. Goicoechea, at sixteen hours twenty-five minutes on April four, two thousand thirteen.- Appeal filed by Nombre103330 , identification card number CED79342, in his capacity as Treasurer with powers of Generalísimo Attorney-in-Fact without limit of amount of the company CONDOMINIOS PURA VIDA EN EL MAR. S.A., legal identification card number CED79343 and Nombre71470 , identification card number CED79344, in his capacity as President with powers of Generalísimo Attorney-in-Fact without limit of amount of the company S.A. LAZAR ABOGADOS Y NOTARIOS, legal identification card number CED12250; against the resolution issued at eight hours forty-five minutes on September two, two thousand eleven, by the MUNICIPAL MAYOR'S OFFICE OF CARRILLO.- Drafted by Judge Álvarez Molina, with the affirmative vote of Judge Solano Ulloa and Judge Muñoz Chacón; and, CONSIDERANDO: I.- PROVEN FACTS. The following relevant facts for this proceeding are duly accredited:
• 1)That on February fourteen, two thousand six, the legal representative of the appellant Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., applied for a construction permit for 16 buildings —for a total of 38 housing units—, on the properties registered —at that time— in the name of said company, under folio real numbers Placa17418 and Placa17419, with cadastral plans number Placa17420 and Placa17421, located in Sardinal, Carrillo, Guanacaste (folio 15, 18 to 22, 72 to 77 of the file);
• 2)That on February sixteen, two thousand six, the respondent Municipality did not approve the requested construction permit because the aggrieved party Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., did not fulfill —among others— the requirements related to having environmental viability (folio 23 of the file);
• 3)That on June twenty-six, two thousand six, the appellant paid the respondent Municipality the sum of three million five hundred eighty-seven thousand six hundred ten colones (¢3,587,610), for the construction tax (impuesto sobre la construcción) (folio 30 of the file);
• 4)That on November two, two thousand six, officials of the Department of Engineering and Construction of the Municipality of Carrillo proceeded to close down the works corresponding to Condominio Horizontal Residencial Pura Vida, owned by the company Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., because it had failed to comply with the two notices (issued on the fourteenth and the twenty-sixth, both in the month of September of two thousand six), through which it was warned (previno) that it must apply for the corresponding construction permit (folios 29, 40, and 44 of the file);
• 5)That on November three, two thousand six, the respondent Municipality did not approve the requested construction permit because the aggrieved party Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., did not fulfill —among others— the requirements related to having environmental viability, and water and electrical availability (folio 45 of the file);
• 6)That on March nine, two thousand seven, the appellant Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., paid the respondent Municipality the sum of three million five hundred eighty-seven thousand six hundred ten colones (¢3,587,610), for a fine for violation of the Construction Law (folios 48 and 50 of the file);
• 7)That through official letter number OCPC-RCH-2008-06 of June seventeen, two thousand eight, the Head of the Sardinal Office of the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados indicated that “...certifies that according to our records and the inspection carried out on the property with folio real number Placa17416 Placa17422Placa17417 , under Cadastral Plan number G-512684-1998 Y G-967373-2004, which is located 500 meters northwest of Barrio Los Ángeles, Playa del Coco, Carrillo, Gte, there is a potable water meter on said property, in the name of Little Dream S.A., the service diameter is 12 mm and it is registered in our system under contract number (nis) 5229-6299, Meter Nº: 04142892...” (folio 62 of the file);
• 8)That through official letter number MC-IM-059-09 of February nine, two thousand nine, the Engineer of the Municipality of Carrillo indicated that no construction permit had been granted in favor of the company Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., and that the application filed to be granted said permit was pending approval (folios 64 to 66 and 68 of the file);
• 9)That on May twelve, two thousand nine, the Department of Engineering and Construction of the Municipality of Carrillo notified the appellant Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., of a “warning and closure of works”, in which it granted a non-extendable period of thirty business days to comply with the law, as it was building without a permit “...thirty-eight apartments (38), sidewalks and walls...”, located in the locality of Playas del Coco in the District of Sardinal (folio 78 of the file);
• 10)That given the failure to comply with the previous warning, on September eleven, two thousand nine, the Department of Engineering and Construction of the Municipality of Carrillo notified the aggrieved party Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., of the second warning for closure of works, in which it granted a non-extendable period of fifteen business days to comply with what was ordered in the warning and closure order dated May twelve, two thousand nine (folio 79 of the file);
• 11)That on April nine, two thousand ten, the properties with folio real numbers Placa17418 and Placa17419, with cadastral plans number Placa17420 and Placa17421, located in Sardinal, Carrillo, Guanacaste, were registered in the name of the company S.A. Lazar Abogados y Notarios, legal identification card number CED12250, as owner in its capacity as fiduciary (folios 82 and 83 of the file);
• 12)That through official letter number MC-IM-597-10 of July fourteen, two thousand ten, the Department of Municipal Engineering of Carrillo informed the Legal Affairs Department of that same municipal entity that the company S.A. Lazar Abogados y Notarios (in its capacity as fiduciary), does not have a construction permit to build 16 buildings —for a total of 38 housing units—, on the properties registered under folio real numbers Placa17418 and Placa17419, located in Sardinal, Carrillo, Guanacaste, because it has not fulfilled —among others— the following requirements: i) Water Availability, because although a meter certification issued by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados was submitted, in which the cadastral plan numbers are correctly stated, the citations of the folio real numbers are erroneous, as they correspond to properties registered in the name of another company. Added to this is the fact that it indicates the service diameter is 12 mm; ii) The company S.A. Lazar Abogados y Notarios —in its capacity as owner as fiduciary—, has not presented the original and certified legal status, photocopy of the legal identification card, photocopy of the physical identification card of its generalísimo attorney-in-fact; iii) The municipal approval (visado) of cadastral plan number Placa17421 is missing. Lastly, and of relevance, it is also stated that the company applying for the construction permit paid both the construction tax and the fine for violation of the Construction Law (folios 84 to 85 of the file);
• 13)That through a brief filed on March nine, two thousand eleven, the representative of the company S.A. Lazar Abogados y Notarios, as owner in its capacity as fiduciary of the properties on which the construction was erected, appeared before the Municipality of Carrillo, “...in order to continue with the procedure to obtain the corresponding construction permit for the project indicated above, I provide the following documentation (...) 1. Updated Certification of Legal Status of S.A. Lazar Abogados y Notarios S.A. 2- Copy of the legal identification card of S.A. Lazar Abogados y Notarios S.A. 3. Copy of the identification card of Mr. Nombre71470 , legal representative of the owning company...” (folios 98 to 100 of the file);
• 14)That by resolution issued at eight hours forty-five minutes on September two, two thousand nine, the Municipal Mayor of Carrillo ordered “...that within the non-extendable and peremptory term of eight business days, counted from the notification of this resolution, you shall proceed definitively and voluntarily to the eviction and demolition of the illegal buildings and constructions erected on the property located under Cadastral Plan number G-0967373-2004, under penalty of proceeding, after said term has expired, to the eviction and/or demolition by this Municipality, in its legally mandated function, with the costs this entails at your expense...”. Said resolution was notified to Nombre71470 , ID CED54042 (representative of S.A. Lazar Abogado y Notarios), at ten hours forty-five minutes on September fourteen, two thousand eleven (folios 101 to 103 front and back of the file);
• 15)That on September twenty-six, two thousand eleven, the legal representative of the company Condominios Pura Vida en el Mar, S.A. filed a motion for revocation with subsidiary appeal, against the resolution issued at eight hours forty-five minutes on September two, two thousand nine, by the Municipal Mayor of Carrillo (folio 115 to 117 of the file);
• 16)That by resolution number MC-AM-0853-2011 of eleven hours ten minutes on October eleven, two thousand eleven, the Municipal Mayor of Carrillo dismissed the motion for revocation and admitted the appeal filed in the alternative (folios 118 to 121 of the file).

II. OBJECT OF THE APPEAL

The representative of the company Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., claims that the resolution issued at eight hours forty-five minutes on September two, two thousand nine, by the Municipal Mayor of Carrillo, is contrary to law for the following reasons: i) He argues that the construction of the project was indeed started; that the construction permit has been in process since 2006 and that the final stage was practically finished at the time the respondent Municipality conducted the inspection in 2009; ii) That they did pay the construction tax, contrary to what the Municipality indicated; iii) That the demolition order issued by the Municipal Mayor's Office would cause environmental damage to the area, given the scale of the works; iv) He claims that the construction carried out has not caused damage to the environment, because the works are not located in a biological reserve, and do not contain springs, mangroves, or any other environmentally important element; v) That during the processing of the construction permit, situations beyond its control have prevented it from fulfilling the requirements requested by the respondent Municipality, for example: obtaining new water availability, because although the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados had already granted it, the municipal entity does not recognize it.

For his part, the representative of the company S.A. Lazar Abogados y Notarios states that “...I embrace each and every one of the arguments put forth...” in the subsidiary appeal filed by the company Condominios Pura en el Mar, S.A. He further claims that “...in its capacity as fiduciary of the aforementioned properties, it has never been warned by the Municipality of Carrillo of any type of problem; be it (WARNING OR REQUIREMENT) that must be addressed regarding said properties or the constructions located on them, despite the fact that the information regarding the title held by my represented party is public information recorded in the National Registry and accessible to any person...” (folios 160, 161, 165 and 165 of the file).

III. REGARDING THE SPECIFIC CASE

Based on a comprehensive analysis of the arguments and the case file, this Chamber concludes that the resolution issued at eight forty-five on September two, two thousand eleven, by the Municipal Mayor's Office of Carrillo, must be upheld for the reasons set forth below: 1) Regarding the Police Powers of Municipal entities in the matter of construction. The respondent Municipality, in exercising its police powers, must verify that every temporary or permanent building within its jurisdiction is covered by the respective construction permit, which must be issued prior to the commencement of works. For this reason, any contravention of the provisions of Articles 74 and 89, subsection a) of the Construction Law, namely, erecting works without prior construction permit, enables the Local Government to order the suspension of works, as well as the closure and subsequent demolition once the procedure set forth in Article 93 and following of the Construction Law has been completed.

As this Court has repeatedly indicated and has made known in cases similar to the one at hand (resolutions number 505-2012 of sixteen hours ten minutes on November twenty-two, two thousand twelve; 27-2013 of fourteen hours forty minutes on January thirty-one, two thousand thirteen), such conduct is an essentially local function, as stated in constitutional article 169, Articles 1 and 74 of the Construction Law, and Article 15 of the Urban Planning Law, which authorize the imposition of limitations on private property aimed at preventing the disorderly and impactful development of communities and guaranteeing the coexistence of human needs for cohabitation together with the duty to provide environmental protection, within which Municipalities are called upon to exercise full powers of stewardship and oversight in order to guarantee the beauty, embellishment, safety, and comfort of cities and towns.

This power, which by its very nature is mandatory, constitutes a power-duty of municipal authorities, which they cannot fail to apply in the event of transgressions against urban planning regulations. Otherwise, they would incur a serious breach of their functions, which could generate not only disciplinary, but also civil and potentially criminal liability. This is nothing more than the exercise of the sovereign powers of the municipal administration; therefore, it obviously makes the Mayor fully competent to implement the urban development regime with all necessary rigor, as authorized by Article 17, subsection a) of the Municipal Code, given that he is the hierarchical superior of the Department of Engineering and Urban Control of the Municipality of Aguirre. 2) Regarding the construction of a housing project without prior construction permit and the observance of the procedure set forth in Article 93 and following of the Construction Law.

In the specific case—as acknowledged by the appellant company itself (folios 115 to 117 of the expediente)—it is deemed proven that the work subject to suspension and demolition by the Local Government lacks a construction permit (licencia constructiva), for although it is true that the appellant Condominios Pura Vida en el Mar, S.A. requested the permit on February fourteenth, two thousand six (folio 15 of the expediente); it is also true that said request has been denied on several occasions—as is evident from the documents visible at folios 23, 45, 84 and 85 of the expediente—because it lacks certain essential requirements, such as: water availability (disponibilidad hídrica), current environmental viability (viabilidad ambiental), cadastral plan number G-0967373-2004 not approved by the Municipality of Carrillo. Notwithstanding the foregoing, the appellant proceeded with the erection of the construction works, which caused, since two thousand six, the respondent entity to notify the company Condominios Pura Vida en el Mar, S.A.—at that time the registered owner of the properties on which the construction works were carried out (see folios 18 to 22, 72 to 77 of the expediente)—of two warnings (prevenciones) in accordance with the provisions of Article 93 and following of the Ley de Construcciones, so that it would come into compliance and process the permit (folios 29 and 40 of the expediente).

Indeed, the works were closed down by the respondent Municipality on November second, two thousand six (folio 44 of the expediente); however, the appellant continued with the construction of the housing project, despite not having the construction permit (licencia constructiva), a circumstance that prompted the notification to the then-registered owner of the properties on which the construction works were carried out (see folios 18 to 22, 72 to 77, 78 and 79 of the expediente) of two further warnings (prevenciones), on May twelfth and September eleventh, both of two thousand nine, in which it is again urged to come into compliance, since it did not possess a permit for the construction of 34 condominium apartments (folios 78 and 79 of the expediente). At this point, it should be noted that the new registered owner as fiduciary of the lands on which the housing project was built—S.A. Lazar Abogados y Notarios (folios 82 and 83 of the expediente)—by means of a brief filed on March ninth, two thousand eleven, appeared before the Municipality of Carrillo, “…with the purpose of continuing with the process to obtain the corresponding construction permit for the project indicated above, I submit the following documentation (…) 1.

Updated Certification of Legal Status of S.A. Lazar Abogados y Notarios S.A. 2. Copy of the legal identification card of S.A. Lazar Abogados y Notarios S.A. 3. Copy of the identity card of Mr. Nombre71470, legal representative of the owner company…” (folios 98 to 100 of the expediente). By reason of the foregoing, this Court considers that it has not been placed in a defenseless situation, for although it is true that the Municipality of Carrillo did not notify it of any of the four warnings (prevenciones) to obtain the construction permit (licencia constructiva), given that on those dates—namely: September 14 and 29, two thousand six; May 12 and September eleven, two thousand nine (folios 29, 40, 78 and 79 of the expediente)—the registered owner of the properties on which the works were being erected was Condominios Pura Vida en el Mar, S.A. (folios 18 to 22, 72 to 77, 78 and 79 of the expediente); it is also true that with the appearance made by means of the brief of March ninth, two thousand eleven, the appellant S.A. Lazar Abogados y Notarios became aware of the situation, that is, that as of that date they still did not have the construction permit for 38 condominiums on the properties registered under real folio registration numbers Placa17418 and Placa17419, with cadastral plans number Placa17420 and Placa17421, so much so that it submitted certain documents “…with the purpose of continuing with the process to obtain the corresponding construction permit for the project indicated above…”, which correspond—in part—to the requirements that the Department of Municipal Engineering of Carrillo had indicated as pending fulfillment by the owner company in its capacity as fiduciary, in official communication number MC-IM-597-10 of July fourteenth, two thousand ten, addressed to the Directorate of Legal Affairs of that Municipality (folios 84 and 85 of the expediente).

For all the foregoing, this Court considers that the respondent Municipal Administration has observed the procedure provided for in Articles 93 and following of the Ley de Construcciones, which has culminated in the act ordering the eviction and demolition of what was built, upon proving non-compliance with the provisions of Article 89 subsection a) of the Ley de Construcciones.

• 3)Regarding the lack of water availability (disponibilidad hídrica). Although it is true, it has been demonstrated that by official communication number OCPC-RCH-2008-06 of June seventeenth, two thousand eight, the Head of the Sardinal Office of the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados stated that “…certifies that according to our records and the inspection carried out on the property with the real folio registration number Placa17416 Placa17422Placa17417, under Cadastral Plan number Placa17420 and Placa17421, which is located 500 northwest of Barrio Los Ángeles, Playa del Coco, Carrillo, Gte, there exists a potable water meter on said property, in the name of Little Dream S.A., the service diameter is 12 mm and it is registered in our system with contract number (nis) 5229-6299, Meter No.: 04142892…” (folio 62 of the expediente); it is also true that the Municipality did not endorse the submission of that document in order to deem fulfilled the requirement relating to having water availability (disponibilidad hídrica), because although the cadastral plan numbers were correctly stated—namely: Placa17420 and Placa17421—the citations of the real folio registration numbers are erroneous, since they correspond to properties registered in the name of another company, this because the lands on which the appellants’ condominiums were built correspond to real folio registration numbers Placa17418 and Placa17419, and not to those indicated in official communication OCPC-RCH-2008-06 of June seventeenth, two thousand eight (folios 84 to 85, 101 to 103, 118 to 121 of the expediente). Added to the fact that in said meter certification issued by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, it is stated that the service diameter is 12 mm, which is deemed insufficient for a housing project consisting of sixteen buildings, for a total of 38 condominium dwellings. Consequently, and contrary to what the appellants assert, the decision of the respondent Municipality to not deem the requirement of water availability (disponibilidad hídrica) fulfilled based on said document is not contrary to the provisions of Article 136 of the Ley General de la Administración Pública, and therefore, the grievance is unfounded.
• 4)Regarding the alleged environmental harm that the demolition of what was built could generate. It is worth reminding the appellant companies that the sanction provided for in Article 96 of the Ley de Construcciones, for those who have erected works without the competent Municipality having previously granted them the construction permit (licencia constructiva), and who, after the two warnings (prevenciones) were issued for them to come into compliance, did not do so within the time limits granted for that purpose (Articles 93 and 94 of the Ley de Construcciones), consists of the demolition of what was built, which shall be carried out at the owner’s expense (Article 96 of the Ley de Construcciones). In that sense, the alleged harm that the demolition may cause must be assumed—in principle—by the owners of the properties on which the works were constructed, who caused, through their illegitimate conduct, the Municipality of Carrillo to have to apply the indicated sanction. Consequently, this Court considers that it does not constitute a legality argument to claim that, since the housing complex is practically built and since there are allegedly no springs (nacientes), mangroves, biological reserves, or other elements of importance for environmental protection in that area, the demolition order issued by the respondent entity is not justified, because it is a fact proven not only by the evidence in the expediente but also by the appellants’ own statements, that they erected a project consisting of 16 buildings, for a total of 38 condominium dwellings, without previously having the construction permit, with the aggravating factor that they continued building, despite the fact that the owner of the properties at that time was notified of four warnings (prevenciones) to come into compliance, which it did not do, since the application for the construction permit (licencia constructiva) is still pending approval (folios 64 to 66, 68, 84, 85, 101 to 103, 118 to 121 of the expediente), conduct that is substantially contrary to the provisions of Articles 74 and 89 subsection a) of the Ley de Construcciones. Therefore, the arguments raised are unfounded.
• 5)Corollary. By reason of the foregoing, this Court does not find that the challenged act lacks the elements that give it validity, since it is grounded in accordance with the provisions of Article 136 of the Ley General de la Administración Pública; it indicates the reason that originates it, and it is issued within the formalities of the administrative procedure provided for in Articles 93 and following of the Ley de Construcciones; therefore, the challenged conduct must be confirmed, as it hereby is, and consequently, the administrative channel is deemed exhausted. For the foregoing reasons, the appeal is rejected and, therefore, the resolution issued at eight forty-five hours on September second, two thousand eleven, by the Municipal Mayor’s Office of Carrillo is confirmed. The administrative channel is deemed exhausted.-

POR TANTO.

The challenged act is confirmed, and the administrative channel is deemed exhausted.- Evelyn Solano Ulloa Marianella Álvarez Molina Francisco J. Muñoz Chacón ASUNTO: APELACIÓN MUNICIPAL RECURRENTE: CONDOMINIOS PURA VIDA EN EL MAR S.A. Y OTRO RECURRIDA: MUNICIPALIDAD DE CARRILLO 3 Classification prepared by CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL of the Poder Judicial. Its reproduction and/or distribution for a fee is prohibited.

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Tribunal Contencioso Administrativo Sección III Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Municipal Tema: Policía municipal Subtemas:

Competencia en la verificación del cumplimiento de la regulación urbanística.

Tema: Urbanismo municipal Subtemas:

Competencia de la municipalidad en la verificación del cumplimiento de la regulación urbanística.

“IIIo.- SOBRE EL CASO CONCRETO. A partir de un análisis integral de las argumentaciones así como del expediente, concluye esta Cámara que la resolución de las ocho horas cuarenta y cinco minutos del dos de setiembre del dos mil once, dictada por la Alcaldía Municipal de Carrillo, debe confirmarse por las razones que de seguido se exponen:

• 1)Respecto a los Poderes de Policía de los entes Municipales en materia de construcciones. La Municipalidad recurrida en uso de los poderes de policía, debe proceder a verificar que toda edificación temporal o permanente dentro de su jurisdicción, se encuentre amparada a la respectiva licencia constructiva, misma que debe ser extendida previo al levantamiento de las obras. Por esta razón, la contravención a lo dispuesto en los artículos 74 y 89 inciso a) de la Ley de Construcciones, a saber, edificar obras sin licencia constructiva previa, provoca como consecuencia la habilitación para el Gobierno Local de dictar la paralización de obras, así como la clausura y posterior demolición una vez culminado el procedimiento previsto en los artículos 93 y siguientes de la Ley de Construcciones. Tal y como ha indicado reiteradamente este Tribunal y lo hizo saber en casos similares al que nos ocupa (resoluciones número 505-2012 de las dieciséis horas diez minutos del veintidós de noviembre del dos mil doce; 27-2013 de las catorce horas cuarenta minutos del treinta y uno de enero del dos mil trece), dicha conducta responde a una función esencialmente local, conforme lo señalan los numerales 169 constitucional, 1 y 74 de la Ley de Construcciones y 15 de la Ley de Planificación Urbana, mediante los cuales se faculta la imposición de limitaciones a la propiedad privada que tienden a impedir el desarrollo desordenado e impactante de las comunidades y garantizar la coexistencia de las necesidades humanas de convivencia junto con el deber de brindar protección del medio ambiente, dentro de lo cual las Municipalidades son las llamadas a ejercer plenos poderes de tutela y fiscalización en aras de garantizar la belleza, el ornato, la seguridad y la comodidad de las ciudades y poblaciones. Esta facultad, que es por su propia naturaleza obligatoria, se trata de un poder-deber de las autoridades municipales que no pueden dejar de aplicar ante el acaecimiento de transgresiones al ordenamiento urbanístico. De lo contrario, incurrirían en un incumplimiento grave de sus funciones y ello podría generar responsabilidad no sólo disciplinaria, sino civil y eventualmente penal. Ello no es más que el ejercicio de las potestades de imperio de la administración municipal, por lo que, obviamente, hace plenamente competente al Alcalde para implementar el régimen urbanístico con todo el rigor del caso, tal y como le autoriza el artículo 17, inciso a) del Código Municipal, en el tanto es el superior jerárquico del Departamento de Ingeniería y Control Urbano de la Municipalidad de Aguirre.
• 2)Sobre la edificación de un proyecto habitacional sin contar con licencia constructiva previa y la observancia del procedimiento previsto en el numeral 93 y siguientes de la Ley de Construcciones. En el caso concreto -tal y como lo reconoce la propia sociedad apelante (folios 115 a 117 del expediente)-, se tiene por acreditado que la obra objeto de paralización y demolición por parte del Gobierno Local carece de licencia constructiva, pues si bien es cierto, la recurrente Condominios Pura Vida en el Mar, S.A. solicitó el permiso desde el catorce de febrero del dos mil seis (folio 15 del expediente); también lo es, que dicha solicitud ha sido denegada en varias ocasiones -según se desprende de los documentos visibles a folios 23, 45, 84 y 85 del expediente-, en virtud de que carece de ciertos requisitos esenciales, tales como: disponibilidad hídrica, viabilidad ambiental vigente, plano catastrado número G-0967373-2004 no visado por la Municipalidad de Carrillo. No obstante lo anterior, la apelante procedió al levantamiento de las obras constructivas, lo cual provocó, que desde el año dos mil seis, el ente recurrido le notificara a la empresa Condominios Pura Vida en el Mar, S.A. –en ese momento propietaria registral de los inmuebles en que se realizaron las obras constructivas (ver folios 18 a 22, 72 a 77 del expediente-, dos prevenciones conforme a lo dispuesto en el artículo 93 y siguientes de la Ley de Construcciones, para que se pusiera a derecho y gestionara la licencia (folios 29 y 40 del expediente). Incluso, las obras fueron clausuradas por la Municipalidad recurrida, el dos de noviembre del dos mil seis (folio 44 del expediente); sin embargo, la apelante continuó con la construcción del proyecto habitacional, a pesar de que no contaba con la licencia constructiva, circunstancia que motivó la notificación a la entonces propietaria registral de los inmuebles en que se realizaron las obras constructivas (ver folios 18 a 22, 72 a 77, 78 y 79 del expediente), de otras dos prevenciones, el doce de mayo y el once de setiembre, ambas del dos mil nueve, en que nuevamente se le conmina a ponerse a derecho, pues no poseía permiso para la construcción de 34 apartamentos en condominio (folios 78 y 79 del expediente) . En este punto, cabe resaltar que la nueva propietaria registral en calidad de fiduciaria de los terrenos en que se edificó el proyecto habitacional –S.A. Lazar Abogados y Notarios (folios 82 y 83 del expediente)-, mediante escrito presentado el nueve de marzo del dos mil once, se apersonó ante la Municipalidad de Carrillo, “…con la finalidad de continuar con el trámite para obtener el correspondiente permiso de construcción del proyecto arriba indicado, aporto la siguiente documentación (…) 1. Certificación de Personería Jurídica actualizada de S.A. Lazar Abogados y Notarios S.A. 2- Copia de la cédula jurídica de S.A. Lazar Abogados y Notarios S.A. 3. Copia de la Cédula de identidad del señor Luis Alonso Salazar Rodríguez, representante legal de la sociedad propietaria…” (folios 98 a 100 del expediente). En razón de lo anterior, estima este Tribunal que no se le ha colocado en indefensión, pues si bien es cierto, la Municipalidad de Carrillo no le notificó ninguna de las cuatro prevenciones para que obtuviera la licencia constructiva, dado que para esas fechas –a saber: 14 y 29 de setiembre del dos mil seis; 12 de mayo y once se setiembre del dos mil nueve (folios 29, 40, 78 y 79 del expediente)-, la propietaria registral de los inmuebles en que se estaban levantando las obras, era Condominios Pura Vida en el Mar, S.A. (folios 18 a 22, 72 a 77, 78 y 79 del expediente); también lo es, que con el apersonamiento realizado mediante escrito del nueve de marzo del dos mil once, la apelante S.A. Lazar Abogados y Notarios, se hizo conocedora de la situación, o sea, de que para esa fecha aún no contaban con el permiso de construcción de 38 condominios en los inmuebles inscritos bajo matrículas de folio real número 5-142385-000 y 5-142386-000, con planos catastrados número G-512684-1998 y G-967373-2004, tan es así, que aportó ciertos documentos “…con la finalidad de continuar con el trámite para obtener el correspondiente permiso de construcción del proyecto arriba indicado…”, que corresponden –en parte- a los requisitos que el Departamento de Ingeniería Municipal de Carrillo, había señalado como pendientes de cumplimiento por parte de la sociedad propietaria en condición de fiduciaria, en el oficio número MC-IM-597-10 del catorce de julio del dos mil diez, dirigido a la Dirección de Asuntos Jurídicos de esa Municipalidad (folios 84 y 85 del expediente). Por todo lo expuesto, estima este Tribunal que la Administración Municipal recurrida ha observado el procedimiento previsto en los artículos 93 y siguientes de la Ley de Construcciones, que ha culminado con el acto en que se ordena el desalojo y la demolición de lo edificado, al acreditarse el incumplimiento a lo dispuesto en el artículo 89 inciso a) de la Ley de Construcciones.
• 3)En cuanto a la falta de disponibilidad hídrica. Si bien es cierto, se tiene por demostrado que por oficio número OCPC-RCH-2008-06 del diecisiete de junio del dos mil ocho, el Jefe de la Oficina de Sardinal del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, indicó que “…hace constar que de acuerdo a nuestros registros y la inspección realizada a la propiedad con el número de matrícula de folio real 5053385 004 Y 5053385 006 , bajo el número de Plano Catastrado G-512684-1998 Y el G-967373-2004, el cual está ubicado 500 noroeste del Barrio Los Ángeles, Playa del Coco, Carrillo, Gte, existe un medidor de agua potable en dicha propiedad, a nombre de Little Dream S.A., el diámetro del servicio es de 12 mm y se registra en nuestro sistema con el número de contrato (nis) 5229-6299 , Nº de medidor: 04142892…” (folio 62 del expediente); también lo es, que la Municipalidad no avaló la presentación de ese documento a efecto de tener por cumplido el requisito relativo a contar con disponibilidad hídrica, pues aunque se consignaron correctamente los números de planos catastrados - a saber: G-512684-1998 y G-967373-2004-, las citas de las matrículas de folio real son erróneas, pues corresponden a inmuebles inscritos a nombre de otra empresa, ello por cuanto, los terrenos en que se edificaron los condominios de las apelantes corresponden a las matrículas de folio real número 5-142385-000 y 5-142386-000, y no a los indicados en el oficio OCPC-RCH-2008-06 del diecisiete de junio del dos mil ocho (folios 84 a 85, 101 a 103, 118 a 121 del expediente). Aunado a que en dicha certificación de medidor extendida por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, se consigna que el diámetro del servicio es de 12 mm, lo cual, se estima insuficiente para un proyecto habitacional que consta de dieciséis edificios, para un total de 38 viviendas en condominio. En consecuencia y contrario a lo que afirman las recurrentes, la decisión de la Municipalidad recurrida respecto a no tener por cumplido el requisito de disponibilidad hídrica con base en dicho documento, no resulta contrario a lo dispuesto en el artículo 136 de la Ley General de la Administración Pública, por lo que, el agravio resulta improcedente.
• 4)Con relación al presunto daño ambiental que podría generar la demolición de lo construido. Cabe recordar a las empresas recurrentes, que la sanción prevista en el artículo 96 de la Ley de Construcciones, para quienes hayan edificado obras, sin que de previo la Municipalidad competente les hubiera otorgado la licencia constructiva, y sin que, realizadas las dos prevenciones para que se pusieran a derecho, lo hicieran en los plazos concedidos al efecto (artículos 93 y 94 de la Ley de Construcciones) , consiste en la demolición de lo construido, lo cual, se hará por cuenta del propietario (artículo 96 de la Ley de Construcciones). En ese sentido, los presuntos daños que pueda causar la demolición, deberán ser asumidos -en principio- por los propietarios de los inmuebles en que se construyeron las obras, quienes provocaron con sus conductas ilegítimas que la Municipalidad de Carrillo tenga que aplicar la sanción indicada. En consecuencia, este Tribunal estima que no constituye un argumento de legalidad, alegar que al estar prácticamente edificado el complejo habitacional y al no existir presuntamente en esa zona, nacientes, manglares, reservas biológicas u otro elementos de importancia para la protección del ambiente, no se justifica la orden demolición dictada por el ente recurrido, ello por cuanto, constituye un hecho acreditado no sólo de las pruebas que constan en el expediente, sino del propio dicho de las apelantes, que levantaron un proyecto que consta de 16 edificios, para un total de 38 viviendas en condominio, sin que de previo contaran con la licencia de construcción, con el agravante de que continuaron edificando, a pesar de que se le notificó a la propietaria en ese momento de los inmuebles, cuatro prevenciones para que se pusiera a derecho, lo que no hizo, pues al aún continúa pendiente de aprobación la solicitud de licencia constructiva (folios 64 a 66, 68, 84, 85, 101 a 103, 118 a 121 del expediente), conductas que resultan sustancialmente contrarias a lo dispuesto en los artículos 74 y 89 inciso a) de la Ley de Construcciones. Por ende, los alegatos planteados resultan improcedentes.
• 5)Corolario. En razón de lo expuesto con anterioridad, no denota este Tribunal que el acto impugnado carezca de los elementos que le dotan de validez, por cuanto se encuentra fundamentado conforme a lo dispuesto en el artículo 136 de la Ley General de la Administración Pública; indica el motivo que lo origina y se dicta dentro de las formalidades del procedimiento administrativo previsto en los numerales 93 y siguientes de la Ley de Construcciones, por lo que, la conducta impugnada debe ser confirmada como en efecto se hace y en consecuencia, se da por agotada la vía administrativa. Por lo expuesto, se rechaza el recurso de apelación y por ende, se confirma la resolución de las ocho horas cuarenta y cinco minutos del dos de setiembre del dos mil once, dictada por la Alcaldía Municipal de Car rillo. Se da por agotada la vía administrativa.” ... Ver más Citas de Legislación y Doctrina Tribunal Contencioso Administrativo, Central 2545-00-03 Fax 2545-00-33 Correo Electrónico ...01 _______________________________________________________________________ ASUNTO: APELACIÓN MUNICIPAL RECURRENTE: CONDOMINIOS PURA VIDA EN EL MAR S.A. Y OTRO RECURRIDA: MUNICIPALIDAD DE CARRILLO No. 139-2013 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA, ANEXO A DEL II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las dieciséis horas veinticinco minutos del cuatro de abril del dos mil trece.- Recurso de apelación interpuesto por Nombre103330 , cédula de identidad número CED79342, en su condición de Tesorero con facultades de Apoderado Generalísimo sin límite de suma de la empresa CONDOMINIOS PURA VIDA EN EL MAR. S.A., cédula jurídica número CED79343 y Nombre71470 , cédula de identidad número CED79344, en su carácter de Presidente con facultades de Apoderado Generalísimo sin límite de suma de la sociedad S.A. LAZAR ABOGADOS Y NOTARIOS, cédula jurídica número CED12250; contra la resolución de las ocho horas cuarenta y cinco minutos del dos de setiembre del dos mil once, dictada por la ALCALDÍA MUNICIPAL DE CARRILLO.- Redacta la jueza Álvarez Molina, con el voto afirmativo de la jueza Solano Ulloa y del juez Muñoz Chacón; y,

CONSIDERANDO:

Io.- HECHOS PROBADOS. Se tienen como debidamente acreditados los siguientes hechos que resultan relevantes para este proceso:

• 1)Que el catorce de febrero del dos mil seis, el representante legal de la recurrente Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., solicitó permiso de construcción para 16 edificios –para un total de 38 viviendas-, en los inmuebles inscritos –en ese momento- a nombre de dicha empresa, bajo matrículas de folio real número Placa17418 y Placa17419, con planos catastrados número Placa17420 y Placa17421, ubicados en Sardinal, Carrillo, Guanacaste (folio 15, 18 a 22, 72 a 77 del expediente);
• 2)Que el dieciséis de febrero del dos mil seis, la Municipalidad recurrida no aprobó el permiso de construcción gestionado, porque la agraviada Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., no cumplió –entre otros- los requisitos relativos a contar con la viabilidad ambiental (folio 23 del expediente);
• 3)Que el veintiséis de junio del dos mil seis, la apelante pagó a la Municipalidad recurrida, la suma de tres millones quinientos ochenta y siete mil seiscientos diez colones (¢3.587.610), por concepto de impuesto sobre la construcción (folio 30 del expediente);
• 4)Que el dos de noviembre del dos mil seis, funcionarios del Departamento de Ingeniería y Construcciones de la Municipalidad de Carrillo, procedieron a clausurar la obra correspondiente a Condominio Horizontal Residencial Pura Vida, propiedad de la empresa Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., en razón de no haber cumplido los dos avisos (del catorce y del veintiséis, ambos del mes de setiembre del año dos mil seis), mediante los cuales, se le previno que debía solicitar el permiso de construcción correspondiente (folios 29, 40 y 44 del expediente);
• 5)Que el tres de noviembre del dos mil seis, la Municipalidad recurrida no aprobó el permiso de construcción gestionado, porque la agraviada Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., no cumplió –entre otros- los requisitos relativos a contar con viabilidad ambiental, disponibilidad hídrica y eléctrica (folio 45 del expediente) ;
• 6)Que el nueve de marzo del dos mil siete, la apelante Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., pagó a la Municipalidad recurrida, la suma de tres millones quinientos ochenta y siete mil seiscientos diez colones (¢3.587.610), por concepto de multa por infracción a la Ley de Construcciones (folios 48 y 50 del expediente);
• 7)Que por oficio número OCPC-RCH-2008-06 del diecisiete de junio del dos mil ocho, el Jefe de la Oficina de Sardinal del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, indicó que “…hace constar que de acuerdo a nuestros registros y la inspección realizada a la propiedad con el número de matrícula de folio real Placa17416 Placa17422Placa17417 , bajo el número de Plano Catastrado G-512684-1998 Y el G-967373-2004, el cual está ubicado 500 noroeste del Barrio Los Ángeles, Playa del Coco, Carrillo, Gte, existe un medidor de agua potable en dicha propiedad, a nombre de Little Dream S.A., el diámetro del servicio es de 12 mm y se registra en nuestro sistema con el número de contrato (nis) 5229-6299 , Nº de medidor: 04142892…” (folio 62 del expediente) ;
• 8)Que por oficio número MC-IM-059-09 del nueve de febrero del dos mil nueve, el Ingeniero de la Municipalidad de Carrillo indicó que no hay permiso de construcción otorgado a favor de la empresa Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., y que se encontraba pendiente de aprobar la solicitud planteada para que se le concediera dicho permiso (folios 64 a 66 y 68 del expediente);
• 9)Que el doce de mayo del dos mil nueve, el Departamento de Ingeniería y Construcciones de la Municipalidad de Carrillo, le comunicó a la apelante Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., una “prevención y clausura de obra”, en la cual, le otorgaba un plazo improrrogable de treinta días hábiles, a fin de que se ajustara a derecho, pues estaba construyendo sin permiso “… treinta y ocho apartamentos (38), aceras y muros…”, ubicado en la localidad de Playas del Coco del Distrito de Sardinal. (folio 78 del expediente);
• 10)Que ante el incumplimiento de la prevención anterior, el once de setiembre del dos mil nueve, el Departamento de Ingeniería y Construcciones de la Municipalidad de Carrillo, le comunicó a la agraviada Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., la segunda prevención de clausura de obra, en la cual, le otorgaba un plazo improrrogable de quince días hábiles, a fin de que cumpliera lo prevenido en el acta de prevención y clausura de fecha doce de mayo del dos mil nueve (folio 79 del expediente);
• 11)Que el nueve de abril del dos mil diez, fueron inscritos a nombre de la sociedad S.A. Lazar Abogados y Notarios, cédula jurídica número CED12250, como propietaria en calidad de fiduciario, los inmuebles con matrículas de folio real número Placa17418 y Placa17419, con planos catastrados número Placa17420 y Placa17421, ubicados en Sardinal, Carrillo, Guanacaste (folios 82 y 83 del expediente);
• 12)Que por oficio número MC-IM-597-10 del catorce de julio del dos mil diez, el Departamento de Ingeniería Municipal de Carrillo, le informó a la Dirección de Asuntos Jurídicos de ese mismo ente municipal, que la sociedad S.A. Lazar Abogados y Notarios (en calidad de fiduciario), no cuenta con permiso de construcción para levantar 16 edificios –para un total de 38 viviendas-, en los inmuebles inscritos bajo matrículas de folio real número Placa17418 y Placa17419, ubicados en Sardinal, Carrillo, Guanacaste, porque no ha cumplido –entre otros- los siguientes requisitos: i) Disponibilidad Hídrica, pues aunque se presentó una certificación de medidor expedida por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, en la cual, se consignan correctamente los números de planos catastrados, las citas de las matrículas de folio real son erróneas, pues corresponden a inmuebles inscritos a nombre de otra empresa. Aunado a que se indica, que el diámetro del servicio es de 12 mm; ii) La sociedad S.A. Lazar Abogados y Notarios –en su calidad de propietaria en condición de fiduciario-, no ha presentado personería jurídica original y certificada, fotocopia de cédula jurídica, fotocopia de cédula física de su apoderado generalísimo; iii) Falta el visado municipal del plano catastrado número Placa17421. Por último y en lo que interesa, también se indica que la empresa solicitante del permiso de construcción, pagó tanto el impuesto sobre la construcción, como la multa por infracción a la Ley de Construcciones (folios 84 a 85 del expediente) ;
• 13)Que mediante escrito presentado el nueve de marzo del dos mil once, el representante de la sociedad S.A. Lazar Abogados y Notarios, como propietaria en calidad de fiduciario de los inmuebles en que se levantó la construcción, se apersonó ante la Municipalidad de Carrillo, “…con la finalidad de continuar con el trámite para obtener el correspondiente permiso de construcción del proyecto arriba indicado, aporto la siguiente documentación (…) 1. Certificación de Personería Jurídica actualizada de S.A. Lazar Abogados y Notarios S.A. 2- Copia de la cédula jurídica de S.A. Lazar Abogados y Notarios S.A. 3. Copia de la Cédula de identidad del señor Nombre71470 , representante legal de la sociedad propietaria…” (folios 98 a 100 del expediente);
• 14)Que por resolución de las ocho horas cuarenta y cinco minutos del dos de setiembre del dos mil nueve, el Alcalde Municipal de Carrillo, dispuso “…que en el término improrrogable y perentorio de ocho días hábiles, contados a partir de la notificación de esta resolución, proceda en definitiva y voluntariamente al desalojo y demolición de las edificaciones y construcciones ilegales erigidas en la finca ubicada bajo Plano Catastrado número G-0967373-2004, so pena de proceder, vencido dicho término, al desalojo y/o demolición por parte de esta Municipalidad, en su función dada por ley con los gastos que ello implique a su cargo…”. Dicha resolución le fue notificada a Nombre71470 , cédula CED54042 (representante de S.A. Lazar Abogado y Notarios, a las diez horas cuarenta y cinco minutos del catorce de setiembre del dos mil once (folios 101 a 103 frente y vuelto del expediente);
• 15)Que el veintiséis de setiembre del dos mil once, el representante legal de la empresa Condominios Pura Vida en el Mar, S.A. interpuso recurso de revocatoria con apelación en subsidio, contra la resolución de las ocho horas cuarenta y cinco minutos del dos de setiembre del dos mil nueve, dictada por el Alcalde Municipal de Carrillo (folio 115 a 117 del expediente);
• 16)Que por resolución número MC-AM-0853-2011 de las once horas diez minutos del once de octubre del dos mil once, el Alcalde Municipal de Carrillo, declaró sin lugar el recurso de revocatoria y admitió el recurso de apelación interpuesto en subsidio (folios 118 a 121 del expediente).

IIo.- OBJETO DEL RECURSO. El representante de la empresa Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., alega que la resolución de las ocho horas cuarenta y cinco minutos del dos de setiembre del dos mil nueve, dictada por el Alcalde Municipal de Carrillo, resulta contraria a derecho por las siguientes razones: i) Sostiene que sí se inició la construcción del proyecto; que el permiso de construcción se encuentra en trámite desde el 2006 y que la última etapa estaba prácticamente terminada, al momento en que la Municipalidad recurrida realizó la inspección del año 2009; ii) Que sí realizaron el pago del impuesto sobre la construcción, contrario a lo indicado por la Municipalidad; iii) Que la orden de demolición dispuesta por la Alcaldía Municipal, causaría un daño ambiental a la zona, dada la envergadura de la obra; iv) Alega que con la construcción realizada no se ha producido daño al ambiente, porque la obra no se encuentra en una reserva biológica, no cuenta con nacientes, manglares u otro elemento ambiental de importancia; v) Que en la tramitación del permiso de construcción, situaciones ajenas a su voluntad le han impedido cumplir los requisitos solicitados por la Municipalidad recurrida, como por ejemplo: obtener una nueva disponibilidad de agua, pues aunque el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados ya se la había otorgado, el ente municipal no la reconoce.

Por su parte, el representante de la sociedad S.A. Lazar Abogados y Notarios, indica que “…hago propios todos y cada uno de los argumentos esgrimidos…” en el recurso de apelación en subsidio interpuesto por la empresa Condominios Pura en el Mar, S.A. Asimismo alega, que “…en su condición de fiduciaria de los inmuebles antes indicados, nunca ha siso apercibida por la Municipalidad de Carrillo de ningún tipo de problema; ya sea (PREVENCIÓN O REQUERIMIENTO) que deba atenderse con respecto a dichos inmuebles o las construcciones que sobre los mismos se ubican, a pesar de que la información sobre el título que ostenta mi representada es información pública que consta en el Registro Nacional y de acceso para cualquier persona…” (folios 160, 161, 165 y 165 del expediente).

IIIo.- SOBRE EL CASO CONCRETO. A partir de un análisis integral de las argumentaciones así como del expediente, concluye esta Cámara que la resolución de las ocho horas cuarenta y cinco minutos del dos de setiembre del dos mil once, dictada por la Alcaldía Municipal de Carrillo, debe confirmarse por las razones que de seguido se exponen:

• 1)Respecto a los Poderes de Policía de los entes Municipales en materia de construcciones. La Municipalidad recurrida en uso de los poderes de policía, debe proceder a verificar que toda edificación temporal o permanente dentro de su jurisdicción, se encuentre amparada a la respectiva licencia constructiva, misma que debe ser extendida previo al levantamiento de las obras. Por esta razón, la contravención a lo dispuesto en los artículos 74 y 89 inciso a) de la Ley de Construcciones, a saber, edificar obras sin licencia constructiva previa, provoca como consecuencia la habilitación para el Gobierno Local de dictar la paralización de obras, así como la clausura y posterior demolición una vez culminado el procedimiento previsto en los artículos 93 y siguientes de la Ley de Construcciones. Tal y como ha indicado reiteradamente este Tribunal y lo hizo saber en casos similares al que nos ocupa (resoluciones número 505-2012 de las dieciséis horas diez minutos del veintidós de noviembre del dos mil doce; 27-2013 de las catorce horas cuarenta minutos del treinta y uno de enero del dos mil trece), dicha conducta responde a una función esencialmente local, conforme lo señalan los numerales 169 constitucional, 1 y 74 de la Ley de Construcciones y 15 de la Ley de Planificación Urbana, mediante los cuales se faculta la imposición de limitaciones a la propiedad privada que tienden a impedir el desarrollo desordenado e impactante de las comunidades y garantizar la coexistencia de las necesidades humanas de convivencia junto con el deber de brindar protección del medio ambiente, dentro de lo cual las Municipalidades son las llamadas a ejercer plenos poderes de tutela y fiscalización en aras de garantizar la belleza, el ornato, la seguridad y la comodidad de las ciudades y poblaciones. Esta facultad, que es por su propia naturaleza obligatoria, se trata de un poder-deber de las autoridades municipales que no pueden dejar de aplicar ante el acaecimiento de transgresiones al ordenamiento urbanístico. De lo contrario, incurrirían en un incumplimiento grave de sus funciones y ello podría generar responsabilidad no sólo disciplinaria, sino civil y eventualmente penal. Ello no es más que el ejercicio de las potestades de imperio de la administración municipal, por lo que, obviamente, hace plenamente competente al Alcalde para implementar el régimen urbanístico con todo el rigor del caso, tal y como le autoriza el artículo 17, inciso a) del Código Municipal, en el tanto es el superior jerárquico del Departamento de Ingeniería y Control Urbano de la Municipalidad de Aguirre.
• 2)Sobre la edificación de un proyecto habitacional sin contar con licencia constructiva previa y la observancia del procedimiento previsto en el numeral 93 y siguientes de la Ley de Construcciones. En el caso concreto -tal y como lo reconoce la propia sociedad apelante (folios 115 a 117 del expediente)-, se tiene por acreditado que la obra objeto de paralización y demolición por parte del Gobierno Local carece de licencia constructiva, pues si bien es cierto, la recurrente Condominios Pura Vida en el Mar, S.A. solicitó el permiso desde el catorce de febrero del dos mil seis (folio 15 del expediente); también lo es, que dicha solicitud ha sido denegada en varias ocasiones -según se desprende de los documentos visibles a folios 23, 45, 84 y 85 del expediente-, en virtud de que carece de ciertos requisitos esenciales, tales como: disponibilidad hídrica, viabilidad ambiental vigente, plano catastrado número G-0967373-2004 no visado por la Municipalidad de Carrillo. No obstante lo anterior, la apelante procedió al levantamiento de las obras constructivas, lo cual provocó, que desde el año dos mil seis, el ente recurrido le notificara a la empresa Condominios Pura Vida en el Mar, S.A. –en ese momento propietaria registral de los inmuebles en que se realizaron las obras constructivas (ver folios 18 a 22, 72 a 77 del expediente-, dos prevenciones conforme a lo dispuesto en el artículo 93 y siguientes de la Ley de Construcciones, para que se pusiera a derecho y gestionara la licencia (folios 29 y 40 del expediente). Incluso, las obras fueron clausuradas por la Municipalidad recurrida, el dos de noviembre del dos mil seis (folio 44 del expediente); sin embargo, la apelante continuó con la construcción del proyecto habitacional, a pesar de que no contaba con la licencia constructiva, circunstancia que motivó la notificación a la entonces propietaria registral de los inmuebles en que se realizaron las obras constructivas (ver folios 18 a 22, 72 a 77, 78 y 79 del expediente), de otras dos prevenciones, el doce de mayo y el once de setiembre, ambas del dos mil nueve, en que nuevamente se le conmina a ponerse a derecho, pues no poseía permiso para la construcción de 34 apartamentos en condominio (folios 78 y 79 del expediente) . En este punto, cabe resaltar que la nueva propietaria registral en calidad de fiduciaria de los terrenos en que se edificó el proyecto habitacional –S.A. Lazar Abogados y Notarios (folios 82 y 83 del expediente)-, mediante escrito presentado el nueve de marzo del dos mil once, se apersonó ante la Municipalidad de Carrillo, “…con la finalidad de continuar con el trámite para obtener el correspondiente permiso de construcción del proyecto arriba indicado, aporto la siguiente documentación (…) 1. Certificación de Personería Jurídica actualizada de S.A. Lazar Abogados y Notarios S.A. 2- Copia de la cédula jurídica de S.A. Lazar Abogados y Notarios S.A. 3. Copia de la Cédula de identidad del señor Nombre71470 , representante legal de la sociedad propietaria…” (folios 98 a 100 del expediente). En razón de lo anterior, estima este Tribunal que no se le ha colocado en indefensión, pues si bien es cierto, la Municipalidad de Carrillo no le notificó ninguna de las cuatro prevenciones para que obtuviera la licencia constructiva, dado que para esas fechas –a saber: 14 y 29 de setiembre del dos mil seis; 12 de mayo y once se setiembre del dos mil nueve (folios 29, 40, 78 y 79 del expediente)-, la propietaria registral de los inmuebles en que se estaban levantando las obras, era Condominios Pura Vida en el Mar, S.A. (folios 18 a 22, 72 a 77, 78 y 79 del expediente); también lo es, que con el apersonamiento realizado mediante escrito del nueve de marzo del dos mil once, la apelante S.A. Lazar Abogados y Notarios, se hizo conocedora de la situación, o sea, de que para esa fecha aún no contaban con el permiso de construcción de 38 condominios en los inmuebles inscritos bajo matrículas de folio real número Placa17418 y Placa17419, con planos catastrados número Placa17420 y Placa17421, tan es así, que aportó ciertos documentos “…con la finalidad de continuar con el trámite para obtener el correspondiente permiso de construcción del proyecto arriba indicado…”, que corresponden –en parte- a los requisitos que el Departamento de Ingeniería Municipal de Carrillo, había señalado como pendientes de cumplimiento por parte de la sociedad propietaria en condición de fiduciaria, en el oficio número MC-IM-597-10 del catorce de julio del dos mil diez, dirigido a la Dirección de Asuntos Jurídicos de esa Municipalidad (folios 84 y 85 del expediente). Por todo lo expuesto, estima este Tribunal que la Administración Municipal recurrida ha observado el procedimiento previsto en los artículos 93 y siguientes de la Ley de Construcciones, que ha culminado con el acto en que se ordena el desalojo y la demolición de lo edificado, al acreditarse el incumplimiento a lo dispuesto en el artículo 89 inciso a) de la Ley de Construcciones.
• 3)En cuanto a la falta de disponibilidad hídrica. Si bien es cierto, se tiene por demostrado que por oficio número OCPC-RCH-2008-06 del diecisiete de junio del dos mil ocho, el Jefe de la Oficina de Sardinal del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, indicó que “…hace constar que de acuerdo a nuestros registros y la inspección realizada a la propiedad con el número de matrícula de folio real Placa17416 Placa17422Placa17417 , bajo el número de Plano Catastrado Placa17420 Y el Placa17421, el cual está ubicado 500 noroeste del Barrio Los Ángeles, Playa del Coco, Carrillo, Gte, existe un medidor de agua potable en dicha propiedad, a nombre de Little Dream S.A., el diámetro del servicio es de 12 mm y se registra en nuestro sistema con el número de contrato (nis) 5229-6299 , Nº de medidor: 04142892…” (folio 62 del expediente); también lo es, que la Municipalidad no avaló la presentación de ese documento a efecto de tener por cumplido el requisito relativo a contar con disponibilidad hídrica, pues aunque se consignaron correctamente los números de planos catastrados - a saber: Placa17420 y Placa17421-, las citas de las matrículas de folio real son erróneas, pues corresponden a inmuebles inscritos a nombre de otra empresa, ello por cuanto, los terrenos en que se edificaron los condominios de las apelantes corresponden a las matrículas de folio real número Placa17418 y Placa17419, y no a los indicados en el oficio OCPC-RCH-2008-06 del diecisiete de junio del dos mil ocho (folios 84 a 85, 101 a 103, 118 a 121 del expediente). Aunado a que en dicha certificación de medidor extendida por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, se consigna que el diámetro del servicio es de 12 mm, lo cual, se estima insuficiente para un proyecto habitacional que consta de dieciséis edificios, para un total de 38 viviendas en condominio. En consecuencia y contrario a lo que afirman las recurrentes, la decisión de la Municipalidad recurrida respecto a no tener por cumplido el requisito de disponibilidad hídrica con base en dicho documento, no resulta contrario a lo dispuesto en el artículo 136 de la Ley General de la Administración Pública, por lo que, el agravio resulta improcedente.
• 4)Con relación al presunto daño ambiental que podría generar la demolición de lo construido. Cabe recordar a las empresas recurrentes, que la sanción prevista en el artículo 96 de la Ley de Construcciones, para quienes hayan edificado obras, sin que de previo la Municipalidad competente les hubiera otorgado la licencia constructiva, y sin que, realizadas las dos prevenciones para que se pusieran a derecho, lo hicieran en los plazos concedidos al efecto (artículos 93 y 94 de la Ley de Construcciones) , consiste en la demolición de lo construido, lo cual, se hará por cuenta del propietario (artículo 96 de la Ley de Construcciones). En ese sentido, los presuntos daños que pueda causar la demolición, deberán ser asumidos -en principio- por los propietarios de los inmuebles en que se construyeron las obras, quienes provocaron con sus conductas ilegítimas que la Municipalidad de Carrillo tenga que aplicar la sanción indicada. En consecuencia, este Tribunal estima que no constituye un argumento de legalidad, alegar que al estar prácticamente edificado el complejo habitacional y al no existir presuntamente en esa zona, nacientes, manglares, reservas biológicas u otro elementos de importancia para la protección del ambiente, no se justifica la orden demolición dictada por el ente recurrido, ello por cuanto, constituye un hecho acreditado no sólo de las pruebas que constan en el expediente, sino del propio dicho de las apelantes, que levantaron un proyecto que consta de 16 edificios, para un total de 38 viviendas en condominio, sin que de previo contaran con la licencia de construcción, con el agravante de que continuaron edificando, a pesar de que se le notificó a la propietaria en ese momento de los inmuebles, cuatro prevenciones para que se pusiera a derecho, lo que no hizo, pues al aún continúa pendiente de aprobación la solicitud de licencia constructiva (folios 64 a 66, 68, 84, 85, 101 a 103, 118 a 121 del expediente), conductas que resultan sustancialmente contrarias a lo dispuesto en los artículos 74 y 89 inciso a) de la Ley de Construcciones. Por ende, los alegatos planteados resultan improcedentes.
• 5)Corolario. En razón de lo expuesto con anterioridad, no denota este Tribunal que el acto impugnado carezca de los elementos que le dotan de validez, por cuanto se encuentra fundamentado conforme a lo dispuesto en el artículo 136 de la Ley General de la Administración Pública; indica el motivo que lo origina y se dicta dentro de las formalidades del procedimiento administrativo previsto en los numerales 93 y siguientes de la Ley de Construcciones, por lo que, la conducta impugnada debe ser confirmada como en efecto se hace y en consecuencia, se da por agotada la vía administrativa. Por lo expuesto, se rechaza el recurso de apelación y por ende, se confirma la resolución de las ocho horas cuarenta y cinco minutos del dos de setiembre del dos mil once, dictada por la Alcaldía Municipal de Car rillo. Se da por agotada la vía administrativa.-

POR TANTO.

Se confirma el acto impugnado y se da por agotada la vía administrativa.- Evelyn Solano Ulloa Marianella Álvarez Molina Francisco J. Muñoz Chacón ASUNTO: APELACIÓN MUNICIPAL RECURRENTE: CONDOMINIOS PURA VIDA EN EL MAR S.A. Y OTRO RECURRIDA: MUNICIPALIDAD DE CARRILLO 3 Clasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.