Demolition of Condominiums Built Without a Municipal PermitDemolición de condominios construidos sin licencia municipal

Administrative Litigation Court, Main Line 2545-00-03 Fax 2545-00-33 Email ...01 _______________________________________________________________________ CASE FILE: 11-006398-1027-CA MATTER: MUNICIPAL APPEAL APPELLANTS: CONDOMINIOS PURA VIDA EN EL MAR S.A. AND ANOTHER RESPONDENT: MUNICIPALIDAD DE CARRILLO No. 139-2013 ADMINISTRATIVE LITIGATION COURT. THIRD SECTION, ANNEX A OF THE II JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ. Goicoechea, at sixteen hours and twenty-five minutes on cuatro de abril del dos mil trece.- Appeal filed by Nombre103330, identity card number CED79342, in his capacity as Treasurer with powers of an unlimited general attorney-in-fact (Apoderado Generalísimo sin límite de suma) of the company CONDOMINIOS PURA VIDA EN EL MAR. S.A., corporate identification number CED79343, and Nombre71470, identity card number CED79344, in his capacity as President with powers of an unlimited general attorney-in-fact of the company S.A. LAZAR ABOGADOS Y NOTARIOS, corporate identification number CED12250; against the decision issued at eight hours and forty-five minutes on dos de setiembre del dos mil once by the ALCALDÍA MUNICIPAL DE CARRILLO.- Opinion drafted by Judge Álvarez Molina, with the concurring votes of Judge Solano Ulloa and Judge Muñoz Chacón; and,

WHEREAS:

I. PROVEN FACTS

The following facts relevant to these proceedings are deemed duly established:

• 1)On catorce de febrero del dos mil seis, the legal representative of appellant Condominios Pura Vida en el Mar, S.A. applied for a construction permit (permiso de construcción) for 16 buildings—with a total of 38 dwellings—on the properties then registered in that company’s name under real-property folio registration numbers Placa17418 and Placa17419, with cadastral plans (planos catastrados) numbers Placa17420 and Placa17421, located in Sardinal, Carrillo, Guanacaste (pages 15, 18 to 22, and 72 to 77 of the case file);
• 2)On dieciséis de febrero del dos mil seis, the respondent Municipality did not approve the requested construction permit because the aggrieved party, Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., had failed to satisfy, among other requirements, those relating to obtaining environmental approval (viabilidad ambiental) (page 23 of the case file);
• 3)On veintiséis de junio del dos mil seis, the appellant paid the respondent Municipality the sum of three million five hundred eighty-seven thousand six hundred ten colones (¢3.587.610) as construction tax (impuesto sobre la construcción) (page 30 of the case file);
• 4)On dos de noviembre del dos mil seis, officials from the Departamento de Ingeniería y Construcciones de la Municipalidad de Carrillo closed the construction project (clausurar la obra) corresponding to Condominio Horizontal Residencial Pura Vida, owned by Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., because it had failed to comply with the two notices (dated catorce and veintiséis, both in setiembre del año dos mil seis) requiring it to apply for the corresponding construction permit (pages 29, 40, and 44 of the case file);
• 5)On tres de noviembre del dos mil seis, the respondent Municipality did not approve the requested construction permit because the aggrieved party, Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., had failed to satisfy, among other requirements, those relating to environmental approval, water availability (disponibilidad hídrica), and power availability (disponibilidad eléctrica) (page 45 of the case file);
• 6)On nueve de marzo del dos mil siete, appellant Condominios Pura Vida en el Mar, S.A. paid the respondent Municipality the sum of three million five hundred eighty-seven thousand six hundred ten colones (¢3.587.610) as a fine for violating the Ley de Construcciones (pages 48 and 50 of the case file);
• 7)In official letter number OCPC-RCH-2008-06 dated diecisiete de junio del dos mil ocho, the Head of the Sardinal Office of the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados stated that “…it is hereby certified that, according to our records and the inspection conducted at the property bearing real-property folio registration number Placa17416 Placa17422Placa17417, under Cadastral Plan numbers G-512684-1998 and G-967373-2004, located 500 northwest of Barrio Los Ángeles, Playa del Coco, Carrillo, Gte, there is a potable-water meter at that property in the name of Little Dream S.A.; the service has a diameter of 12 mm and is recorded in our system under contract number (nis) 5229-6299, meter No.: 04142892…” (page 62 of the case file);
• 8)In official letter number MC-IM-059-09 dated nueve de febrero del dos mil nueve, the Engineer of the Municipalidad de Carrillo stated that no construction permit had been granted to Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., and that the application filed for issuance of that permit remained pending approval (pages 64 to 66 and 68 of the case file);
• 9)On doce de mayo del dos mil nueve, the Departamento de Ingeniería y Construcciones de la Municipalidad de Carrillo served appellant Condominios Pura Vida en el Mar, S.A. with a “notice and closure of construction work” (prevención y clausura de obra), granting it a non-extendable period of thirty business days to bring itself into compliance with the law because it was constructing, without a permit, “…thirty-eight apartments (38), sidewalks, and walls…,” located in Playas del Coco in the District of Sardinal (page 78 of the case file);
• 10)Following noncompliance with the foregoing notice, on once de setiembre del dos mil nueve, the Departamento de Ingeniería y Construcciones de la Municipalidad de Carrillo served the aggrieved party, Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., with a second notice of closure of construction work, granting it a non-extendable period of fifteen business days to comply with the requirements set forth in the notice and closure record dated doce de mayo del dos mil nueve (page 79 of the case file);
• 11)On nueve de abril del dos mil diez, the properties bearing real-property folio registration numbers Placa17418 and Placa17419, with cadastral plan numbers Placa17420 and Placa17421, located in Sardinal, Carrillo, Guanacaste, were registered in the name of S.A. Lazar Abogados y Notarios, corporate identification number CED12250, as owner in its capacity as trustee (fiduciario) (pages 82 and 83 of the case file);
• 12)In official letter number MC-IM-597-10 dated catorce de julio del dos mil diez, the Departamento de Ingeniería Municipal de Carrillo informed the Dirección de Asuntos Jurídicos of that same municipal entity that S.A. Lazar Abogados y Notarios, in its capacity as trustee, did not have a construction permit to erect 16 buildings—with a total of 38 dwellings—on the properties registered under real-property folio registration numbers Placa17418 and Placa17419, located in Sardinal, Carrillo, Guanacaste, because it had failed to satisfy, among others, the following requirements: i) Water availability, because although a meter certificate issued by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados had been submitted and correctly listed the cadastral plan numbers, the real-property folio registration references were incorrect, as they corresponded to properties registered in the name of another company. Furthermore, the certificate stated that the service had a diameter of 12 mm; ii) S.A. Lazar Abogados y Notarios—in its capacity as owner serving as trustee—had not submitted an original certified certificate of corporate status (personería jurídica), a photocopy of its corporate identification card, or a photocopy of the personal identity card of its unlimited general attorney-in-fact; iii) the municipal endorsement (visado municipal) of cadastral plan number Placa17421 was missing. Lastly, and as relevant here, it was also stated that the company applying for the construction permit had paid both the construction tax and the fine for violating the Ley de Construcciones (pages 84 to 85 of the case file);
• 13)In a filing submitted on nueve de marzo del dos mil once, the representative of S.A. Lazar Abogados y Notarios, as owner in its capacity as trustee of the properties on which the construction had been erected, appeared before the Municipalidad de Carrillo and stated: “…for the purpose of continuing the procedure to obtain the corresponding construction permit for the above-mentioned project, I submit the following documentation (…) 1. Current Certificate of Corporate Status of S.A. Lazar Abogados y Notarios S.A. 2- Copy of the corporate identification card of S.A. Lazar Abogados y Notarios S.A. 3. Copy of the identity card of Mr. Nombre71470, legal representative of the owner company…” (pages 98 to 100 of the case file);
• 14)By decision issued at eight hours and forty-five minutes on dos de setiembre del dos mil nueve, the Municipal Mayor of Carrillo ordered “…that, within the non-extendable and mandatory period of eight business days counted from service of this decision, it definitively and voluntarily vacate and demolish the unlawful buildings and structures erected on the property identified under Cadastral Plan number G-0967373-2004, failing which, upon expiration of that period, this Municipality shall proceed with the eviction and/or demolition in exercise of the authority granted to it by law, with the resulting expenses to be borne by it….” That decision was served on Nombre71470, identity card CED54042 (representative of S.A. Lazar Abogado y Notarios), at ten hours and forty-five minutes on catorce de setiembre del dos mil once (pages 101 to 103, front and back, of the case file);
• 15)On veintiséis de setiembre del dos mil once, the legal representative of Condominios Pura Vida en el Mar, S.A. filed a motion for reconsideration with a subsidiary appeal (recurso de revocatoria con apelación en subsidio) against the decision issued at eight hours and forty-five minutes on dos de setiembre del dos mil nueve by the Municipal Mayor of Carrillo (pages 115 to 117 of the case file);
• 16)By decision number MC-AM-0853-2011 issued at eleven hours and ten minutes on once de octubre del dos mil once, the Municipal Mayor of Carrillo denied the motion for reconsideration and admitted the subsidiary appeal (pages 118 to 121 of the case file).

II. SUBJECT MATTER OF THE APPEAL

The representative of Condominios Pura Vida en el Mar, S.A. alleges that the decision issued at eight forty-five a.m. on September second, two thousand nine, by the Mayor of the Municipality of Carrillo is contrary to law for the following reasons: i) He maintains that construction of the project did in fact begin; that the construction permit has been pending since 2006; and that the final stage was practically complete when the respondent Municipality conducted the inspection in 2009; ii) That they did pay the construction tax, contrary to the Municipality’s assertion; iii) That the demolition order issued by the Municipal Mayor’s Office would cause environmental harm to the area, given the scale of the project; iv) He alleges that the completed construction has caused no environmental harm because the project is not located within a biological reserve and the site has no springs (nacientes), mangroves, or other environmentally significant features; v) That, during the processing of the construction permit, circumstances beyond his control prevented him from meeting the requirements imposed by the respondent Municipality, such as obtaining renewed confirmation of water availability, because although the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados had already granted it, the municipal authority does not recognize it.

For his part, the representative of S.A. Lazar Abogados y Notarios states that “…I hereby adopt each and every one of the arguments advanced…” in the subsidiary appeal (recurso de apelación en subsidio) filed by Condominios Pura en el Mar, S.A. He further alleges that “…in its capacity as trustee (fiduciaria) of the aforementioned properties, it has never been notified by the Municipalidad de Carrillo of any type of issue, whether a WARNING OR REQUIREMENT (PREVENCIÓN O REQUERIMIENTO), that must be addressed with respect to those properties or the structures located thereon, even though the information concerning the title held by my client is public information recorded in the Registro Nacional and accessible to any person…” (folios 160, 161, 165 and 165 of the case file (expediente)).

III. REGARDING THE SPECIFIC CASE

Based on a comprehensive analysis of the arguments and the case file, this Chamber concludes that the decision issued at ocho horas cuarenta y cinco minutos del dos de setiembre del dos mil once by the Office of the Mayor of Carrillo must be affirmed for the reasons set forth below:

• 1)Regarding the police powers (poderes de policía) of municipal entities in construction matters. In exercising its police powers, the respondent Municipality must verify that every temporary or permanent structure within its jurisdiction is covered by the corresponding building permit (licencia constructiva), which must be issued before construction begins. Therefore, violating articles 74 and 89 subsection a) of the Ley de Construcciones—namely, constructing works without a prior building permit—authorizes the Local Government to issue a stop-work order (paralización de obras), as well as to order closure (clausura) and subsequent demolition once the procedure established in articles 93 et seq. of the Ley de Construcciones has been completed. As this Court has repeatedly stated, including in cases similar to the one before us (decisions number 505-2012 de las dieciséis horas diez minutos del veintidós de noviembre del dos mil doce; 27-2013 de las catorce horas cuarenta minutos del treinta y uno de enero del dos mil trece), such action is an essentially local function under constitutional provision 169, provisions 1 and 74 of the Ley de Construcciones, and provision 15 of the Ley de Planificación Urbana. These provisions authorize the imposition of restrictions on private property intended to prevent the disorderly and harmful development of communities and to ensure that human needs for communal living coexist with the duty to protect the environment. Within this framework, Municipalities are responsible for exercising full protective and supervisory powers to safeguard the beauty, appearance, safety, and convenience of cities and communities. This authority, which is mandatory by its very nature, constitutes both a power and a duty (poder-deber) of municipal authorities that they may not decline to exercise when violations of urban-planning law (ordenamiento urbanístico) occur. Otherwise, they would commit a serious breach of their duties, which could give rise not only to disciplinary liability but also to civil and potentially criminal liability. This is simply an exercise of the sovereign powers (potestades de imperio) of the municipal administration and therefore plainly confers full authority upon the Mayor to enforce the urban-planning regime with all appropriate rigor, as authorized by article 17, subsection a) of the Código Municipal, insofar as the Mayor is the hierarchical superior of the Department of Engineering and Urban Control of the Municipalidad de Aguirre.
• 2)Regarding the construction of a residential development without a prior building permit and compliance with the procedure established in provision 93 et seq. of the Ley de Construcciones. In this specific case—as acknowledged by the appellant company itself (folios 115 a 117 del expediente)—it has been established that the project subject to the Local Government’s stop-work and demolition orders lacks a building permit. Although the appellant, Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., applied for the permit on catorce de febrero del dos mil seis (folio 15 del expediente), that application has also been denied on several occasions—as shown by the documents appearing at folios 23, 45, 84 y 85 del expediente—because it fails to meet certain essential requirements, including water availability (disponibilidad hídrica), a valid environmental approval (viabilidad ambiental), and cadastral plan (plano catastrado) number G-0967373-2004, which was not endorsed (visado) by the Municipalidad de Carrillo. Notwithstanding the foregoing, the appellant proceeded with construction. As a result, beginning in dos mil seis, the respondent entity served Condominios Pura Vida en el Mar, S.A.—then the registered owner (propietaria registral) of the properties on which the construction took place (see folios 18 a 22, 72 a 77 del expediente)—with two notices (prevenciones), pursuant to article 93 et seq. of the Ley de Construcciones, requiring it to bring itself into compliance and apply for the permit (folios 29 y 40 del expediente). The respondent Municipality even closed the construction site on dos de noviembre del dos mil seis (folio 44 del expediente). Nevertheless, the appellant continued constructing the residential development despite lacking a building permit. This led to the service upon the then-registered owner of the properties on which the construction took place (see folios 18 a 22, 72 a 77, 78 y 79 del expediente) of two additional notices, on doce de mayo y el once de setiembre, ambas del dos mil nueve, again directing it to bring itself into compliance because it lacked authorization to construct 34 condominium apartments (folios 78 y 79 del expediente). At this point, it should be emphasized that the new registered owner, acting as trustee (fiduciaria) of the land on which the residential development was constructed—S.A. Lazar Abogados y Notarios (folios 82 y 83 del expediente)—appeared before the Municipalidad de Carrillo through a filing submitted on nueve de marzo del dos mil once, stating: “…for the purpose of continuing the process of obtaining the corresponding building permit for the above-referenced project, I submit the following documentation (…) 1. Current Certificate of Legal Representation for S.A. Lazar Abogados y Notarios S.A. 2- Copy of the corporate identification card of S.A. Lazar Abogados y Notarios S.A. 3. Copy of the identity card of Mr. Nombre71470, legal representative of the owner company…” (folios 98 a 100 del expediente). In light of the foregoing, this Court finds that it was not denied the right to a defense (indefensión). Although the Municipalidad de Carrillo did not serve it with any of the four notices requiring it to obtain the building permit because, on those dates—namely, 14 y 29 de setiembre del dos mil seis; 12 de mayo y once se setiembre del dos mil nueve (folios 29, 40, 78 y 79 del expediente)—the registered owner of the properties on which construction was underway was Condominios Pura Vida en el Mar, S.A. (folios 18 a 22, 72 a 77, 78 y 79 del expediente), it is also true that, through its appearance by means of the filing of nueve de marzo del dos mil once, the appellant S.A. Lazar Abogados y Notarios became aware of the situation—that is, that as of that date there was still no permit for the construction of 38 condominiums on the properties recorded under real-property folio (folio real) registration numbers Placa17418 and Placa17419, with cadastral plans numbers Placa17420 and Placa17421. This is demonstrated by the fact that it submitted certain documents “…for the purpose of continuing the process of obtaining the corresponding building permit for the above-referenced project…,” which correspond in part to the requirements that the Department of Municipal Engineering of Carrillo had identified as still pending fulfillment by the owner company acting as trustee, in official letter number MC-IM-597-10 del catorce de julio del dos mil diez addressed to that Municipality’s Legal Affairs Directorate (folios 84 y 85 del expediente). For all the foregoing reasons, this Court finds that the respondent Municipal Administration complied with the procedure established in articles 93 et seq. of the Ley de Construcciones, which culminated in the decision ordering the eviction and demolition of the structures after noncompliance with article 89 subsection a) of the Ley de Construcciones was established.
• 3)Regarding the lack of water availability. Although it has been established that, through official letter number OCPC-RCH-2008-06 del diecisiete de junio del dos mil ocho, the Head of the Sardinal Office of the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados stated that “…it is hereby certified that, according to our records and the inspection conducted at the property with real-property folio registration number Placa17416 Placa17422Placa17417, under Cadastral Plan number Placa17420 AND Placa17421, located 500 northwest of Barrio Los Ángeles, Playa del Coco, Carrillo, Gte, there is a potable-water meter at that property in the name of Little Dream S.A.; the service diameter is 12 mm, and it is recorded in our system under contract number (nis) 5229-6299, meter No.: 04142892…” (folio 62 del expediente), it is also true that the Municipality did not accept that document as satisfying the water-availability requirement. Although the cadastral-plan numbers—namely, Placa17420 and Placa17421—were recorded correctly, the real-property folio registration references are incorrect because they correspond to properties registered in the name of another company. The land on which the appellants’ condominiums were constructed corresponds to real-property folio registration numbers Placa17418 and Placa17419, rather than those identified in official letter OCPC-RCH-2008-06 del diecisiete de junio del dos mil ocho (folios 84 a 85, 101 a 103, 118 a 121 del expediente). Furthermore, the meter certificate issued by the Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados states that the service diameter is 12 mm, which is considered insufficient for a residential development consisting of dieciséis buildings containing a total of 38 condominium dwellings. Consequently, contrary to the appellants’ assertions, the respondent Municipality’s decision not to consider the water-availability requirement satisfied on the basis of that document is not contrary to article 136 of the Ley General de la Administración Pública; therefore, this ground of appeal is unfounded.
• 4)Regarding the alleged environmental damage that could result from demolishing the structures. The appellant companies should be reminded that the sanction established in article 96 of the Ley de Construcciones for those who have constructed works without first obtaining a building permit from the competent Municipality and who, after receiving the two notices requiring them to bring themselves into compliance, failed to do so within the periods granted for that purpose (articles 93 and 94 of the Ley de Construcciones), consists of demolishing the structures at the owner’s expense (article 96 of the Ley de Construcciones). Accordingly, any alleged damage that the demolition may cause must, in principle, be borne by the owners of the properties on which the structures were built, whose unlawful conduct compelled the Municipalidad de Carrillo to impose the stated sanction.

Consequently, this Tribunal finds that it is not a legally valid argument to allege that, because the residential complex has been substantially completed and because there are allegedly no springs (nacientes), mangroves, biological reserves, or other elements of environmental importance in that area, the demolition order issued by the respondent entity is unjustified. This is because it is an established fact, demonstrated not only by the evidence contained in the case file but also by the appellants’ own statements, that they constructed a project consisting of 16 buildings, comprising a total of 38 condominium dwellings, without first obtaining a building permit (licencia de construcción). Furthermore, they continued construction even though the then-owner of the properties was served with four notices to bring the project into legal compliance, which she failed to do, since the application for a building permit remains pending approval (folios 64 a 66, 68, 84, 85, 101 a 103, 118 a 121 del expediente).

Such conduct is substantially contrary to Articles 74 and 89(a) of the Construction Law (Ley de Construcciones). Accordingly, the arguments presented are without merit. 5) Conclusion (Corolario). In view of the foregoing, this Tribunal does not find that the challenged administrative act (acto impugnado) lacks the elements necessary for its validity, because it states its grounds in accordance with Article 136 of the General Law of Public Administration (Ley General de la Administración Pública); it identifies the basis giving rise to it and was issued in compliance with the formal requirements of the administrative procedure (procedimiento administrativo) established in Sections 93 et seq. of the Ley de Construcciones. The challenged action (conducta impugnada) must therefore be affirmed, as it hereby is, and the administrative remedies are consequently deemed exhausted. In light of the foregoing, the appeal (recurso de apelación) is denied, and the decision issued at eight forty-five a.m. on September second, two thousand eleven, by the Office of the Mayor of Carrillo is therefore affirmed. The administrative remedies are deemed exhausted.-

THEREFORE.

The challenged act is affirmed, and administrative remedies are deemed exhausted.- Evelyn Solano Ulloa Marianella Álvarez Molina Francisco J. Muñoz Chacón CASE FILE: 11-006398-1027-CA MATTER: MUNICIPAL APPEAL APPELLANT: CONDOMINIOS PURA VIDA EN EL MAR S.A. AND ANOTHER PARTY RESPONDENT: MUNICIPALIDAD DE CARRILLO 3

Tribunal Contencioso Administrativo, Central 2545-00-03 Fax 2545-00-33 Correo Electrónico ...01 _______________________________________________________________________ ASUNTO: APELACIÓN MUNICIPAL RECURRENTE: CONDOMINIOS PURA VIDA EN EL MAR S.A. Y OTRO RECURRIDA: MUNICIPALIDAD DE CARRILLO No. 139-2013 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA, ANEXO A DEL II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las dieciséis horas veinticinco minutos del cuatro de abril del dos mil trece.- Recurso de apelación interpuesto por Nombre103330 , cédula de identidad número CED79342, en su condición de Tesorero con facultades de Apoderado Generalísimo sin límite de suma de la empresa CONDOMINIOS PURA VIDA EN EL MAR. S.A., cédula jurídica número CED79343 y Nombre71470 , cédula de identidad número CED79344, en su carácter de Presidente con facultades de Apoderado Generalísimo sin límite de suma de la sociedad S.A. LAZAR ABOGADOS Y NOTARIOS, cédula jurídica número CED12250; contra la resolución de las ocho horas cuarenta y cinco minutos del dos de setiembre del dos mil once, dictada por la ALCALDÍA MUNICIPAL DE CARRILLO.- Redacta la jueza Álvarez Molina, con el voto afirmativo de la jueza Solano Ulloa y del juez Muñoz Chacón; y,

CONSIDERANDO:

Io.- HECHOS PROBADOS. Se tienen como debidamente acreditados los siguientes hechos que resultan relevantes para este proceso:

• 1)Que el catorce de febrero del dos mil seis, el representante legal de la recurrente Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., solicitó permiso de construcción para 16 edificios –para un total de 38 viviendas-, en los inmuebles inscritos –en ese momento- a nombre de dicha empresa, bajo matrículas de folio real número Placa17418 y Placa17419, con planos catastrados número Placa17420 y Placa17421, ubicados en Sardinal, Carrillo, Guanacaste (folio 15, 18 a 22, 72 a 77 del expediente);
• 2)Que el dieciséis de febrero del dos mil seis, la Municipalidad recurrida no aprobó el permiso de construcción gestionado, porque la agraviada Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., no cumplió –entre otros- los requisitos relativos a contar con la viabilidad ambiental (folio 23 del expediente);
• 3)Que el veintiséis de junio del dos mil seis, la apelante pagó a la Municipalidad recurrida, la suma de tres millones quinientos ochenta y siete mil seiscientos diez colones (¢3.587.610), por concepto de impuesto sobre la construcción (folio 30 del expediente);
• 4)Que el dos de noviembre del dos mil seis, funcionarios del Departamento de Ingeniería y Construcciones de la Municipalidad de Carrillo, procedieron a clausurar la obra correspondiente a Condominio Horizontal Residencial Pura Vida, propiedad de la empresa Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., en razón de no haber cumplido los dos avisos (del catorce y del veintiséis, ambos del mes de setiembre del año dos mil seis), mediante los cuales, se le previno que debía solicitar el permiso de construcción correspondiente (folios 29, 40 y 44 del expediente);
• 5)Que el tres de noviembre del dos mil seis, la Municipalidad recurrida no aprobó el permiso de construcción gestionado, porque la agraviada Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., no cumplió –entre otros- los requisitos relativos a contar con viabilidad ambiental, disponibilidad hídrica y eléctrica (folio 45 del expediente) ;
• 6)Que el nueve de marzo del dos mil siete, la apelante Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., pagó a la Municipalidad recurrida, la suma de tres millones quinientos ochenta y siete mil seiscientos diez colones (¢3.587.610), por concepto de multa por infracción a la Ley de Construcciones (folios 48 y 50 del expediente);
• 7)Que por oficio número OCPC-RCH-2008-06 del diecisiete de junio del dos mil ocho, el Jefe de la Oficina de Sardinal del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, indicó que “…hace constar que de acuerdo a nuestros registros y la inspección realizada a la propiedad con el número de matrícula de folio real Placa17416 Placa17422Placa17417 , bajo el número de Plano Catastrado G-512684-1998 Y el G-967373-2004, el cual está ubicado 500 noroeste del Barrio Los Ángeles, Playa del Coco, Carrillo, Gte, existe un medidor de agua potable en dicha propiedad, a nombre de Little Dream S.A., el diámetro del servicio es de 12 mm y se registra en nuestro sistema con el número de contrato (nis) 5229-6299 , Nº de medidor: 04142892…” (folio 62 del expediente) ;
• 8)Que por oficio número MC-IM-059-09 del nueve de febrero del dos mil nueve, el Ingeniero de la Municipalidad de Carrillo indicó que no hay permiso de construcción otorgado a favor de la empresa Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., y que se encontraba pendiente de aprobar la solicitud planteada para que se le concediera dicho permiso (folios 64 a 66 y 68 del expediente);
• 9)Que el doce de mayo del dos mil nueve, el Departamento de Ingeniería y Construcciones de la Municipalidad de Carrillo, le comunicó a la apelante Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., una “prevención y clausura de obra”, en la cual, le otorgaba un plazo improrrogable de treinta días hábiles, a fin de que se ajustara a derecho, pues estaba construyendo sin permiso “… treinta y ocho apartamentos (38), aceras y muros…”, ubicado en la localidad de Playas del Coco del Distrito de Sardinal. (folio 78 del expediente);
• 10)Que ante el incumplimiento de la prevención anterior, el once de setiembre del dos mil nueve, el Departamento de Ingeniería y Construcciones de la Municipalidad de Carrillo, le comunicó a la agraviada Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., la segunda prevención de clausura de obra, en la cual, le otorgaba un plazo improrrogable de quince días hábiles, a fin de que cumpliera lo prevenido en el acta de prevención y clausura de fecha doce de mayo del dos mil nueve (folio 79 del expediente);
• 11)Que el nueve de abril del dos mil diez, fueron inscritos a nombre de la sociedad S.A. Lazar Abogados y Notarios, cédula jurídica número CED12250, como propietaria en calidad de fiduciario, los inmuebles con matrículas de folio real número Placa17418 y Placa17419, con planos catastrados número Placa17420 y Placa17421, ubicados en Sardinal, Carrillo, Guanacaste (folios 82 y 83 del expediente);
• 12)Que por oficio número MC-IM-597-10 del catorce de julio del dos mil diez, el Departamento de Ingeniería Municipal de Carrillo, le informó a la Dirección de Asuntos Jurídicos de ese mismo ente municipal, que la sociedad S.A. Lazar Abogados y Notarios (en calidad de fiduciario), no cuenta con permiso de construcción para levantar 16 edificios –para un total de 38 viviendas-, en los inmuebles inscritos bajo matrículas de folio real número Placa17418 y Placa17419, ubicados en Sardinal, Carrillo, Guanacaste, porque no ha cumplido –entre otros- los siguientes requisitos: i) Disponibilidad Hídrica, pues aunque se presentó una certificación de medidor expedida por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, en la cual, se consignan correctamente los números de planos catastrados, las citas de las matrículas de folio real son erróneas, pues corresponden a inmuebles inscritos a nombre de otra empresa. Aunado a que se indica, que el diámetro del servicio es de 12 mm; ii) La sociedad S.A. Lazar Abogados y Notarios –en su calidad de propietaria en condición de fiduciario-, no ha presentado personería jurídica original y certificada, fotocopia de cédula jurídica, fotocopia de cédula física de su apoderado generalísimo; iii) Falta el visado municipal del plano catastrado número Placa17421. Por último y en lo que interesa, también se indica que la empresa solicitante del permiso de construcción, pagó tanto el impuesto sobre la construcción, como la multa por infracción a la Ley de Construcciones (folios 84 a 85 del expediente) ;
• 13)Que mediante escrito presentado el nueve de marzo del dos mil once, el representante de la sociedad S.A. Lazar Abogados y Notarios, como propietaria en calidad de fiduciario de los inmuebles en que se levantó la construcción, se apersonó ante la Municipalidad de Carrillo, “…con la finalidad de continuar con el trámite para obtener el correspondiente permiso de construcción del proyecto arriba indicado, aporto la siguiente documentación (…) 1. Certificación de Personería Jurídica actualizada de S.A. Lazar Abogados y Notarios S.A. 2- Copia de la cédula jurídica de S.A. Lazar Abogados y Notarios S.A. 3. Copia de la Cédula de identidad del señor Nombre71470 , representante legal de la sociedad propietaria…” (folios 98 a 100 del expediente);
• 14)Que por resolución de las ocho horas cuarenta y cinco minutos del dos de setiembre del dos mil nueve, el Alcalde Municipal de Carrillo, dispuso “…que en el término improrrogable y perentorio de ocho días hábiles, contados a partir de la notificación de esta resolución, proceda en definitiva y voluntariamente al desalojo y demolición de las edificaciones y construcciones ilegales erigidas en la finca ubicada bajo Plano Catastrado número G-0967373-2004, so pena de proceder, vencido dicho término, al desalojo y/o demolición por parte de esta Municipalidad, en su función dada por ley con los gastos que ello implique a su cargo…”. Dicha resolución le fue notificada a Nombre71470 , cédula CED54042 (representante de S.A. Lazar Abogado y Notarios, a las diez horas cuarenta y cinco minutos del catorce de setiembre del dos mil once (folios 101 a 103 frente y vuelto del expediente);
• 15)Que el veintiséis de setiembre del dos mil once, el representante legal de la empresa Condominios Pura Vida en el Mar, S.A. interpuso recurso de revocatoria con apelación en subsidio, contra la resolución de las ocho horas cuarenta y cinco minutos del dos de setiembre del dos mil nueve, dictada por el Alcalde Municipal de Carrillo (folio 115 a 117 del expediente);
• 16)Que por resolución número MC-AM-0853-2011 de las once horas diez minutos del once de octubre del dos mil once, el Alcalde Municipal de Carrillo, declaró sin lugar el recurso de revocatoria y admitió el recurso de apelación interpuesto en subsidio (folios 118 a 121 del expediente).

IIo.- OBJETO DEL RECURSO. El representante de la empresa Condominios Pura Vida en el Mar, S.A., alega que la resolución de las ocho horas cuarenta y cinco minutos del dos de setiembre del dos mil nueve, dictada por el Alcalde Municipal de Carrillo, resulta contraria a derecho por las siguientes razones: i) Sostiene que sí se inició la construcción del proyecto; que el permiso de construcción se encuentra en trámite desde el 2006 y que la última etapa estaba prácticamente terminada, al momento en que la Municipalidad recurrida realizó la inspección del año 2009; ii) Que sí realizaron el pago del impuesto sobre la construcción, contrario a lo indicado por la Municipalidad; iii) Que la orden de demolición dispuesta por la Alcaldía Municipal, causaría un daño ambiental a la zona, dada la envergadura de la obra; iv) Alega que con la construcción realizada no se ha producido daño al ambiente, porque la obra no se encuentra en una reserva biológica, no cuenta con nacientes, manglares u otro elemento ambiental de importancia; v) Que en la tramitación del permiso de construcción, situaciones ajenas a su voluntad le han impedido cumplir los requisitos solicitados por la Municipalidad recurrida, como por ejemplo: obtener una nueva disponibilidad de agua, pues aunque el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados ya se la había otorgado, el ente municipal no la reconoce.

Por su parte, el representante de la sociedad S.A. Lazar Abogados y Notarios, indica que “…hago propios todos y cada uno de los argumentos esgrimidos…” en el recurso de apelación en subsidio interpuesto por la empresa Condominios Pura en el Mar, S.A. Asimismo alega, que “…en su condición de fiduciaria de los inmuebles antes indicados, nunca ha siso apercibida por la Municipalidad de Carrillo de ningún tipo de problema; ya sea (PREVENCIÓN O REQUERIMIENTO) que deba atenderse con respecto a dichos inmuebles o las construcciones que sobre los mismos se ubican, a pesar de que la información sobre el título que ostenta mi representada es información pública que consta en el Registro Nacional y de acceso para cualquier persona…” (folios 160, 161, 165 y 165 del expediente).

IIIo.- SOBRE EL CASO CONCRETO. A partir de un análisis integral de las argumentaciones así como del expediente, concluye esta Cámara que la resolución de las ocho horas cuarenta y cinco minutos del dos de setiembre del dos mil once, dictada por la Alcaldía Municipal de Carrillo, debe confirmarse por las razones que de seguido se exponen:

• 1)Respecto a los Poderes de Policía de los entes Municipales en materia de construcciones. La Municipalidad recurrida en uso de los poderes de policía, debe proceder a verificar que toda edificación temporal o permanente dentro de su jurisdicción, se encuentre amparada a la respectiva licencia constructiva, misma que debe ser extendida previo al levantamiento de las obras. Por esta razón, la contravención a lo dispuesto en los artículos 74 y 89 inciso a) de la Ley de Construcciones, a saber, edificar obras sin licencia constructiva previa, provoca como consecuencia la habilitación para el Gobierno Local de dictar la paralización de obras, así como la clausura y posterior demolición una vez culminado el procedimiento previsto en los artículos 93 y siguientes de la Ley de Construcciones. Tal y como ha indicado reiteradamente este Tribunal y lo hizo saber en casos similares al que nos ocupa (resoluciones número 505-2012 de las dieciséis horas diez minutos del veintidós de noviembre del dos mil doce; 27-2013 de las catorce horas cuarenta minutos del treinta y uno de enero del dos mil trece), dicha conducta responde a una función esencialmente local, conforme lo señalan los numerales 169 constitucional, 1 y 74 de la Ley de Construcciones y 15 de la Ley de Planificación Urbana, mediante los cuales se faculta la imposición de limitaciones a la propiedad privada que tienden a impedir el desarrollo desordenado e impactante de las comunidades y garantizar la coexistencia de las necesidades humanas de convivencia junto con el deber de brindar protección del medio ambiente, dentro de lo cual las Municipalidades son las llamadas a ejercer plenos poderes de tutela y fiscalización en aras de garantizar la belleza, el ornato, la seguridad y la comodidad de las ciudades y poblaciones. Esta facultad, que es por su propia naturaleza obligatoria, se trata de un poder-deber de las autoridades municipales que no pueden dejar de aplicar ante el acaecimiento de transgresiones al ordenamiento urbanístico. De lo contrario, incurrirían en un incumplimiento grave de sus funciones y ello podría generar responsabilidad no sólo disciplinaria, sino civil y eventualmente penal. Ello no es más que el ejercicio de las potestades de imperio de la administración municipal, por lo que, obviamente, hace plenamente competente al Alcalde para implementar el régimen urbanístico con todo el rigor del caso, tal y como le autoriza el artículo 17, inciso a) del Código Municipal, en el tanto es el superior jerárquico del Departamento de Ingeniería y Control Urbano de la Municipalidad de Aguirre.
• 2)Sobre la edificación de un proyecto habitacional sin contar con licencia constructiva previa y la observancia del procedimiento previsto en el numeral 93 y siguientes de la Ley de Construcciones. En el caso concreto -tal y como lo reconoce la propia sociedad apelante (folios 115 a 117 del expediente)-, se tiene por acreditado que la obra objeto de paralización y demolición por parte del Gobierno Local carece de licencia constructiva, pues si bien es cierto, la recurrente Condominios Pura Vida en el Mar, S.A. solicitó el permiso desde el catorce de febrero del dos mil seis (folio 15 del expediente); también lo es, que dicha solicitud ha sido denegada en varias ocasiones -según se desprende de los documentos visibles a folios 23, 45, 84 y 85 del expediente-, en virtud de que carece de ciertos requisitos esenciales, tales como: disponibilidad hídrica, viabilidad ambiental vigente, plano catastrado número G-0967373-2004 no visado por la Municipalidad de Carrillo. No obstante lo anterior, la apelante procedió al levantamiento de las obras constructivas, lo cual provocó, que desde el año dos mil seis, el ente recurrido le notificara a la empresa Condominios Pura Vida en el Mar, S.A. –en ese momento propietaria registral de los inmuebles en que se realizaron las obras constructivas (ver folios 18 a 22, 72 a 77 del expediente-, dos prevenciones conforme a lo dispuesto en el artículo 93 y siguientes de la Ley de Construcciones, para que se pusiera a derecho y gestionara la licencia (folios 29 y 40 del expediente). Incluso, las obras fueron clausuradas por la Municipalidad recurrida, el dos de noviembre del dos mil seis (folio 44 del expediente); sin embargo, la apelante continuó con la construcción del proyecto habitacional, a pesar de que no contaba con la licencia constructiva, circunstancia que motivó la notificación a la entonces propietaria registral de los inmuebles en que se realizaron las obras constructivas (ver folios 18 a 22, 72 a 77, 78 y 79 del expediente), de otras dos prevenciones, el doce de mayo y el once de setiembre, ambas del dos mil nueve, en que nuevamente se le conmina a ponerse a derecho, pues no poseía permiso para la construcción de 34 apartamentos en condominio (folios 78 y 79 del expediente) . En este punto, cabe resaltar que la nueva propietaria registral en calidad de fiduciaria de los terrenos en que se edificó el proyecto habitacional –S.A. Lazar Abogados y Notarios (folios 82 y 83 del expediente)-, mediante escrito presentado el nueve de marzo del dos mil once, se apersonó ante la Municipalidad de Carrillo, “…con la finalidad de continuar con el trámite para obtener el correspondiente permiso de construcción del proyecto arriba indicado, aporto la siguiente documentación (…) 1. Certificación de Personería Jurídica actualizada de S.A. Lazar Abogados y Notarios S.A. 2- Copia de la cédula jurídica de S.A. Lazar Abogados y Notarios S.A. 3. Copia de la Cédula de identidad del señor Nombre71470 , representante legal de la sociedad propietaria…” (folios 98 a 100 del expediente). En razón de lo anterior, estima este Tribunal que no se le ha colocado en indefensión, pues si bien es cierto, la Municipalidad de Carrillo no le notificó ninguna de las cuatro prevenciones para que obtuviera la licencia constructiva, dado que para esas fechas –a saber: 14 y 29 de setiembre del dos mil seis; 12 de mayo y once se setiembre del dos mil nueve (folios 29, 40, 78 y 79 del expediente)-, la propietaria registral de los inmuebles en que se estaban levantando las obras, era Condominios Pura Vida en el Mar, S.A. (folios 18 a 22, 72 a 77, 78 y 79 del expediente); también lo es, que con el apersonamiento realizado mediante escrito del nueve de marzo del dos mil once, la apelante S.A. Lazar Abogados y Notarios, se hizo conocedora de la situación, o sea, de que para esa fecha aún no contaban con el permiso de construcción de 38 condominios en los inmuebles inscritos bajo matrículas de folio real número Placa17418 y Placa17419, con planos catastrados número Placa17420 y Placa17421, tan es así, que aportó ciertos documentos “…con la finalidad de continuar con el trámite para obtener el correspondiente permiso de construcción del proyecto arriba indicado…”, que corresponden –en parte- a los requisitos que el Departamento de Ingeniería Municipal de Carrillo, había señalado como pendientes de cumplimiento por parte de la sociedad propietaria en condición de fiduciaria, en el oficio número MC-IM-597-10 del catorce de julio del dos mil diez, dirigido a la Dirección de Asuntos Jurídicos de esa Municipalidad (folios 84 y 85 del expediente). Por todo lo expuesto, estima este Tribunal que la Administración Municipal recurrida ha observado el procedimiento previsto en los artículos 93 y siguientes de la Ley de Construcciones, que ha culminado con el acto en que se ordena el desalojo y la demolición de lo edificado, al acreditarse el incumplimiento a lo dispuesto en el artículo 89 inciso a) de la Ley de Construcciones.
• 3)En cuanto a la falta de disponibilidad hídrica. Si bien es cierto, se tiene por demostrado que por oficio número OCPC-RCH-2008-06 del diecisiete de junio del dos mil ocho, el Jefe de la Oficina de Sardinal del Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, indicó que “…hace constar que de acuerdo a nuestros registros y la inspección realizada a la propiedad con el número de matrícula de folio real Placa17416 Placa17422Placa17417 , bajo el número de Plano Catastrado Placa17420 Y el Placa17421, el cual está ubicado 500 noroeste del Barrio Los Ángeles, Playa del Coco, Carrillo, Gte, existe un medidor de agua potable en dicha propiedad, a nombre de Little Dream S.A., el diámetro del servicio es de 12 mm y se registra en nuestro sistema con el número de contrato (nis) 5229-6299 , Nº de medidor: 04142892…” (folio 62 del expediente); también lo es, que la Municipalidad no avaló la presentación de ese documento a efecto de tener por cumplido el requisito relativo a contar con disponibilidad hídrica, pues aunque se consignaron correctamente los números de planos catastrados - a saber: Placa17420 y Placa17421-, las citas de las matrículas de folio real son erróneas, pues corresponden a inmuebles inscritos a nombre de otra empresa, ello por cuanto, los terrenos en que se edificaron los condominios de las apelantes corresponden a las matrículas de folio real número Placa17418 y Placa17419, y no a los indicados en el oficio OCPC-RCH-2008-06 del diecisiete de junio del dos mil ocho (folios 84 a 85, 101 a 103, 118 a 121 del expediente). Aunado a que en dicha certificación de medidor extendida por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, se consigna que el diámetro del servicio es de 12 mm, lo cual, se estima insuficiente para un proyecto habitacional que consta de dieciséis edificios, para un total de 38 viviendas en condominio. En consecuencia y contrario a lo que afirman las recurrentes, la decisión de la Municipalidad recurrida respecto a no tener por cumplido el requisito de disponibilidad hídrica con base en dicho documento, no resulta contrario a lo dispuesto en el artículo 136 de la Ley General de la Administración Pública, por lo que, el agravio resulta improcedente.
• 4)Con relación al presunto daño ambiental que podría generar la demolición de lo construido. Cabe recordar a las empresas recurrentes, que la sanción prevista en el artículo 96 de la Ley de Construcciones, para quienes hayan edificado obras, sin que de previo la Municipalidad competente les hubiera otorgado la licencia constructiva, y sin que, realizadas las dos prevenciones para que se pusieran a derecho, lo hicieran en los plazos concedidos al efecto (artículos 93 y 94 de la Ley de Construcciones) , consiste en la demolición de lo construido, lo cual, se hará por cuenta del propietario (artículo 96 de la Ley de Construcciones). En ese sentido, los presuntos daños que pueda causar la demolición, deberán ser asumidos -en principio- por los propietarios de los inmuebles en que se construyeron las obras, quienes provocaron con sus conductas ilegítimas que la Municipalidad de Carrillo tenga que aplicar la sanción indicada. En consecuencia, este Tribunal estima que no constituye un argumento de legalidad, alegar que al estar prácticamente edificado el complejo habitacional y al no existir presuntamente en esa zona, nacientes, manglares, reservas biológicas u otro elementos de importancia para la protección del ambiente, no se justifica la orden demolición dictada por el ente recurrido, ello por cuanto, constituye un hecho acreditado no sólo de las pruebas que constan en el expediente, sino del propio dicho de las apelantes, que levantaron un proyecto que consta de 16 edificios, para un total de 38 viviendas en condominio, sin que de previo contaran con la licencia de construcción, con el agravante de que continuaron edificando, a pesar de que se le notificó a la propietaria en ese momento de los inmuebles, cuatro prevenciones para que se pusiera a derecho, lo que no hizo, pues al aún continúa pendiente de aprobación la solicitud de licencia constructiva (folios 64 a 66, 68, 84, 85, 101 a 103, 118 a 121 del expediente), conductas que resultan sustancialmente contrarias a lo dispuesto en los artículos 74 y 89 inciso a) de la Ley de Construcciones. Por ende, los alegatos planteados resultan improcedentes.
• 5)Corolario. En razón de lo expuesto con anterioridad, no denota este Tribunal que el acto impugnado carezca de los elementos que le dotan de validez, por cuanto se encuentra fundamentado conforme a lo dispuesto en el artículo 136 de la Ley General de la Administración Pública; indica el motivo que lo origina y se dicta dentro de las formalidades del procedimiento administrativo previsto en los numerales 93 y siguientes de la Ley de Construcciones, por lo que, la conducta impugnada debe ser confirmada como en efecto se hace y en consecuencia, se da por agotada la vía administrativa. Por lo expuesto, se rechaza el recurso de apelación y por ende, se confirma la resolución de las ocho horas cuarenta y cinco minutos del dos de setiembre del dos mil once, dictada por la Alcaldía Municipal de Car rillo. Se da por agotada la vía administrativa.-

POR TANTO.

Se confirma el acto impugnado y se da por agotada la vía administrativa.- Evelyn Solano Ulloa Marianella Álvarez Molina Francisco J. Muñoz Chacón ASUNTO: APELACIÓN MUNICIPAL RECURRENTE: CONDOMINIOS PURA VIDA EN EL MAR S.A. Y OTRO RECURRIDA: MUNICIPALIDAD DE CARRILLO 3