← Environmental Law Center← Centro de Derecho Ambiental
Res. 01080-2023 Tribunal Agrario · Tribunal Agrario · 16/12/2023
OutcomeResultado
The Court denied the appeal and affirmed that the action was time-barred because the infrastructure deficiencies were known or discoverable and the environmental proceeding did not prove that the lot was unusable or unsuitable.El Tribunal rechazó la apelación y confirmó la prescripción de la acción porque las carencias de infraestructura eran conocidas o verificables y el procedimiento ambiental no probaba que el lote fuera inútil o no apto.
SummaryResumen
The Agrarian Court affirmed the termination of a contract-rescission action against the seller of a residential lot. Although it recognized that contractual liability for latent defects is subject to the ordinary ten-year limitation period and that, for a genuine latent defect, time begins to run upon discovery, it concluded that the alleged circumstances were not latent defects. The buyer knew when it acquired the property in May 2011 that electricity, water, sewerage, and roads had not been provided. Whether the local ASADA served the property was also a basic matter that could have been checked before purchase, and its letter did not establish an absolute inability to obtain water. Likewise, the existence of an investigation before the Environmental Administrative Tribunal did not prove that the lot was unusable or unsuitable for construction because no current evidence established the proceeding’s status or its concrete effects. Since service of the complaint occurred in October 2022, the claims were time-barred.El Tribunal Agrario confirmó la terminación de un proceso de resolución contractual contra la vendedora de un lote destinado a vivienda. Aunque reconoció que la responsabilidad contractual por vicios ocultos está sujeta al plazo ordinario de prescripción de diez años y que, cuando existe un verdadero vicio oculto, el cómputo comienza al descubrirse, concluyó que los hechos alegados no tenían esa naturaleza. La falta de electricidad, agua, alcantarillado y caminos era conocida por la compradora cuando adquirió el inmueble en mayo de 2011. La cobertura de la ASADA era además un aspecto básico verificable antes de comprar y su oficio no demostraba una imposibilidad absoluta de obtener agua. Tampoco la existencia de una investigación ante el Tribunal Ambiental Administrativo acreditaba que el lote fuera inútil o no apto para construir, pues no se probó su estado actualizado ni sus efectos concretos. Como la demanda fue notificada en octubre de 2022, los reclamos estaban prescritos.
Key excerptExtracto clave
This case does not involve an action for relative nullity (voidability), because the relief requested in the complaint shows that the action seeks rescission of the contract for breach based on latent defects. The negative-prescription period applicable to this type of action is the ordinary ten-year period (Article 868 of the Civil Code). For the reasons explained, and for purposes of that defense, the allegation concerning the administrative complaint must be treated as a claim whose period is calculated from the date of the contract through which the lot was acquired, without qualifying as a latent defect (because it was not unequivocally established that it affected the property’s natural or essential usefulness). Therefore, like the other matters, this claim is also time-barred, as determined in the challenged decision. The grounds of appeal examined consequently do not warrant altering that decision. As to the matters appealed, Decision 218 of July 11, 2023, is affirmed.En este caso no se plantea la acción de nulidad relativa (anulabilidad), dado que, de las petitorias de la demanda, lo que se desprende es la acción de resolución contractual por incumplimiento, basado en vicios ocultos. El plazo de prescripción negativa aplicable a este tipo de acción es el ordinario de 10 años (numeral 868 Código Civil). Por lo explicado, para efectos de dicha excepción, debe tenerse lo alegado respecto de esa denuncia administrativa, como un tema cuyo reclamo debe computarse a partir de la fecha del contrato por medio del cual se adquirió el lote, sin que califique como vicio oculto (por no cumplirse de forma indubitable la característica de que afecta la utilidad natural o consustancial del bien). Y por ello, al igual que los otros aspectos, es un reclamo que también está prescrito, conforme se dispuso en la resolución recurrida. Los agravios analizados no son, por consiguiente, procedentes para variar lo resuelto. En lo apelado, se confirma la resolución 218 del once de julio del dos mil veintitrés.
Pull quotesCitas destacadas
"Si se trata de vicios redhibitorios, por su naturaleza, el cómputo inicia partir del momento en el cual se evidencian, dado que materialmente es imposible reclamar antes."
"In the case of redhibitory defects, by their nature the period begins when they become apparent, because it is materially impossible to bring a claim earlier."
Considerando IV
"Si se trata de vicios redhibitorios, por su naturaleza, el cómputo inicia partir del momento en el cual se evidencian, dado que materialmente es imposible reclamar antes."
Considerando IV
"Esta obligación de garantía por los vicios de la cosa, tiene como fundamento el deber del vendedor de procurar al comprador no sólo la propiedad de la cosa, sino una posesión útil de la misma."
"This warranty obligation for defects in the thing is founded on the seller’s duty to provide the buyer not only ownership of the thing, but also useful possession of it."
Considerando IV
"Esta obligación de garantía por los vicios de la cosa, tiene como fundamento el deber del vendedor de procurar al comprador no sólo la propiedad de la cosa, sino una posesión útil de la misma."
Considerando IV
"Se trata de aspectos básicos que deben ser comprobados previo a la adquisición de un terreno, máxime si su fin era usarlo para construir una casa."
"These are basic matters that must be verified before acquiring land, especially when it is intended for building a house."
Considerando VI
"Se trata de aspectos básicos que deben ser comprobados previo a la adquisición de un terreno, máxime si su fin era usarlo para construir una casa."
Considerando VI
"La existencia de ese procedimiento y la documental aportada al respecto no es prueba suficiente de que el bien inmueble objeto de este proceso no sea apto ni útil para cumplir su fin, de acuerdo con su naturaleza; ni tampoco de que, por esa circunstancia, no pueda ser utilizado para los fines para los cuáles fue adquirido."
"The existence of that proceeding and the documentary evidence submitted concerning it are insufficient to prove that the property at issue is unsuitable or incapable of serving its purpose according to its nature, or that it cannot, for that reason, be used for the purposes for which it was acquired."
Considerando VI
"La existencia de ese procedimiento y la documental aportada al respecto no es prueba suficiente de que el bien inmueble objeto de este proceso no sea apto ni útil para cumplir su fin, de acuerdo con su naturaleza; ni tampoco de que, por esa circunstancia, no pueda ser utilizado para los fines para los cuáles fue adquirido."
Considerando VI
Full documentDocumento completo
EV Template Generation: E:\GESTION-JUDICIAL\SERVIDOR DE ARCHIVOS\MODELOS\CIVIL\TGTRIB009.dpj ????????????????
ORDINARY PROCEEDING 21-000031-1634CI PLAINTIFF: THE BLUE OCEAN S.A., DEFENDANT: RADIANT SUN VALLEY S.A.
DECISION N° N° 2023001080 AGRARIAN COURT. SECOND JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ.- At nine thirty-two on the sixteenth of December of two thousand twenty-three.- ORDINARY PROCEEDING (PROCESO ORDINARIO) brought by THE BLUE OCEAN S.A., corporate identification number tres-ciento uno-sesenta y tres mil seiscientos veinticinco, represented by Juan Antonio Mainieri Acuña, of legal age, single, attorney, resident of San José, identification number uno-mil doscientos noventa y ocho-trescientos sesenta y nueve; against RADIANT SUN VALLEY S.A., represented by Jorge Cortés Porras, identification number seis-ciento veintinueve-trescientos ochenta y cuatro. Appearing as special judicial counsel (apoderado especial judicial) for the plaintiff company: Juan Antonio Mainieri Acuña, Bar Association member number veinte mil cuatrocientos ochenta y tres; for the defendant: Ricardo González Mora, Bar Association member number tres mil cuatrocientos cuarenta y nueve. The matter was heard before the Agrarian Court of the Second Judicial Circuit of the Zona Sur, Corredores. This Court hears the appeal (apelación) filed against decision 218 of the eleventh of July of two thousand twenty-three.
Judge Alpízar Rodríguez authors the opinion; and,
WHEREAS:
In order (auto) 218 of 11 de julio 2023, the defense of negative prescription (excepción de prescripción negativa) was sustained, thereby terminating the proceeding and ordering the plaintiff to pay costs (image 216 of the complete digital case file, downloaded from the oldest to the most recent document, hereinafter EDC).
The plaintiff appeals on the following grounds, summarized as follows. It argues that the complaint was filed for breach of contract (incumplimiento contractual), seeking payment of damages (daños) arising from breaches of the option-to-purchase agreement (contrato de opción de compra), because the conditions necessary for construction were not met. The impossibility of carrying out construction was based solely on the property’s latent defects (vicios ocultos). However, the Court sustained the defense of extinctive prescription (prescripción extintiva) without considering that the period since the date on which the plaintiff became aware of the facts has not exceeded the prescription period. It based its decision on the fact that the purchase agreement between the parties was executed more than 10 years ago. But one of the conditions promised by the seller in the agreements was that the property being sold (sic) could be the subject (sic) of construction.
The defendant never disclosed the legal problems affecting the property, including environmental proceedings, restrictions on access to water and roads, thereby concealing the existence of latent defects that were not discovered until years later. As stated in the allegations of the complaint, the period since those latent defects became known does not exceed the applicable extinctive-prescription periods. It contends that articles 868 and 879 of the Civil Code were improperly applied, because article 874 ibid. should apply, with the prescription period beginning to run on the date the obligation becomes enforceable. The complaint seeks a declaration that latent defects existed when the property was sold and were never brought to the “seasoning of the Buyer” (sic). The ninth allegation states the date on which the plaintiff became aware of the latent defects, the most recent of which concerned water availability, when letter 51-2019 of ASADA San Buenas Coronado, dated 13 de septiembre de 2019, stated that “for purposes of water availability, we inform you that our potable-water system does not cover this area; as we understand it, this lot belongs to a private lot-development project located in the Chontales area, in the district of ciudad cortés (sic).” The infrastructure necessary to build the house on the lot therefore does not exist, since water is likewise unavailable.
From that point onward, those defects—which until then had remained hidden and had never been accepted or disclosed by the defendant to the plaintiff—were revealed. Likewise, the fifth allegation of the complaint states that, for years, the defendant was asked to explain why the work had not been completed. At the end of 2019, the plaintiff became aware of administrative proceeding 270-08-TAA before the Tribunal Ambiental Administrativo against Radiant Sun Valley and others. The defendants did not inform them of that proceeding, which directly affected the property they intended to purchase and ultimately paid for. Given the nature of the defects alleged to have been hidden, the period begins to run from the time the plaintiff becomes aware of them, because before that time they were unknown to the buyer due to their concealed nature. It is sufficient to review the record and the evidence.
They are latent because they were neither perceptible nor disclosed when the deed of sale (escritura de compraventa) was executed, particularly with respect to essential aspects of the transaction between the parties that the property was required to satisfy. A “latent” defect is a redhibitory defect (vicio redhibitorio), with “latent” meaning that it could not have been known by the buyer when the legal act was completed or, at the very least, that it would have been difficult for the buyer to detect it at that time. It is from the moment such defects are revealed that the obligation to compensate the buyer for the resulting loss and damage becomes operative, as established by article 1045 of the Civil Code. Before then, the latent defects in the construction were unknown, and the plaintiffs had not suffered any injury to their interests. They therefore could not bring any action. However, the obligation cannot be considered enforceable when the latent defects are unknown and the claimed loss and damage has not yet occurred.
Before then, bringing a breach-of-contract action is inconceivable. Evidence exists establishing the date on which documents issued by the Public Administration notified the plaintiff of the existence of the latent defects. When the aforementioned letter 51-2019 is omitted, that is when the plaintiff becomes aware that the defendant concealed defects affecting the property it acquired. That moment marks the beginning of the ordinary prescription period under article 868 of the Civil Code for enforcement of the seller’s obligation to compensate the buyer for the loss and damage caused by its breach. The foregoing makes clear that the prescription period for enforcing the seller’s obligation toward the buyers on account of latent defects known as redhibitory defects begins to run when such imperceptible defects become apparent to the buyers. Through an improper application of the Civil Code, the judgment establishes that this period begins to run when both parties execute the purchase and sale agreement through the corresponding public deed (escritura pública), that being the moment when the agreement is formalized, because the agreement had already been perfected by the parties’ mere agreement as to the thing and the price.
However, this action concerns contractual liability (responsabilidad contractual) arising from the seller’s breach, for which the prescription period is ten years. Consequently, the appeal must be granted and the judgment under appeal vacated, and a declaration must instead be issued establishing the existence of latent defects affecting the date on which the prescription period began to run, such that the obligation is not time-barred (image 223 EDC).
III.The appellant is incorrect; the challenged ruling must be affirmed, but for the reasons explained below. In its complaint, appellant Blue Ocean requested: “1. That it be declared that Plaintiff paid the sum of sixty-nine thousand dollars (US$69,000) for the property. 2. That the contract be declared rescinded because Defendant has failed to comply with its provisions, and the infrastructure promised to Plaintiff is not available. 3. That Defendant be ordered to pay Plaintiff sixty-nine thousand dollars (US$69,000) as compensation for its failure to fulfill its obligations. 4. That Defendants be held jointly and severally liable for the non-pecuniary harm (daño moral) caused by the breach of contract, estimated at the sum of twenty-five million colones (¢25.000.000). 5. That interest be paid, calculated from the time Plaintiff made payment to Defendant until actual payment is made. 6. That the amounts be adjusted for inflation (indexación) until actual payment is made. 7.
That Defendant be ordered to pay the attorney fees and litigation costs (costas personales y procesales) of these proceedings. 8. That Defendant be ordered to pay the damages and losses (daños y perjuicios) associated with the breach. The damages are detailed as follows: A. For direct damages, the sum of sixty-nine thousand dollars (US$69,000), because Plaintiff was deprived of that sum to acquire a property on which a house cannot be built, as Defendant had represented, which at today’s exchange rate is equivalent to forty-two million six hundred forty-two thousand colones (¢42,642,000). B. For non-pecuniary harm, twenty-five million colones (¢25.000.000), because the breaches are solely and exclusively attributable to Defendant, and the purpose of acquiring the property was for it to be the place where Plaintiffs would retire in the country. Plaintiffs intended to build a new home and thus fulfill their dream of owning a home in a tropical paradise.
That dream has been thwarted by Defendant’s negligent and unjustified conduct. These acts have eroded Plaintiffs’ psychological well-being, generating mistrust and disillusionment regarding the possibility of obtaining a home of their own. C. For losses, that interest be paid, calculated from the time Plaintiff made payment to Defendant until actual payment is made, together with the corresponding inflation adjustment. The foregoing is intended to adjust the value of the money over time so that any eventual judgment remains effective” (underlining not in the original) (image 17 EDC). What has been brought, therefore, is a contractual action for rescission (resolución contractual), based on the defendant’s alleged breach. In this regard, Plaintiff alleges that the action is based on what it characterizes as “redhibitory defects (vicios redhibitorios)” in the property that is the subject of the purchase and sale agreement (contrato de compraventa): land located in Puerto Cortés, Puntarenas, property registration number 176361-000 (lot 27), measuring 6237,32 square meters according to registered cadastral plan (plano catastrado) P-1122132-2006, and described in the Property Registry as pasture land.
It is located within the high-end real-estate development known as Radiant Sun Valley, which is allegedly advertised under the name Radiant Sun Valley - Ventana del Pacifico. Plaintiff alleges that it purchased that lot from the company RADIANT SUN VALLEY in order to build a house meeting the specifications offered. This has not been possible because essential services are unavailable in both the real-estate development and the lot, and the seller has therefore failed to build the infrastructure it undertook to provide. Furthermore, when selling the property, the defendant company did not disclose that a complaint was pending before the Tribunal Ambiental (case file 270-08-TAA) concerning irregularities that could affect the property. According to the allegations in the complaint, the redhibitory defects are, in summary: a) concealment of violations of environmental regulations. Plaintiff asserts that, at the end of 2019, it learned of the aforementioned administrative proceeding (procedimiento administrativo) against Sun Valley and others.
The purchased lot originated from property P-147760-000, registered in the name of Radiant Sun Valley S.A., from which 23 lots were subdivided while remaining under the same ownership. However, the seller never disclosed the existence of that administrative proceeding, which began with the Tribunal Ambiental Administrativo’s ruling of 21 de julio de 2008, in order to “investigate whether the demonic Radian (sic) Sun Valley, Vista Sin fin, Tropical Verdes and Sueños del Trópicos Project complies with the Law Protecting the Environment and Natural Resources.” It ordered: “The projects known as Radian (sic) Sun Valley, Vista Sin Fin, Tropical Verdes and Sueños del Trópico are ordered to immediately halt any work, project, or activity until this Tribunal orders otherwise (…)” (image 13 EDC). Plaintiff clarifies that the precautionary measures (medidas cautelares) were subsequently modified, without specifying how. b) Lack of water availability, which is the relevant issue because one of the conditions of the purchase was the ability to build a house.
However, official letter 51-2019 of 13 de setiembre 2019, issued by ASADA San Buenas Coronado, stated: “for purposes of water availability, we inform you that our drinking-water system does not cover this area; as we understand it, this lot belongs to a private lot-development project located in the Chontales area of the district of ciudad cortés (sic)” (image 13 EDC). The ninth allegation of the complaint adds, as another unfulfilled obligation, that as of the date of conveyance, the property was to have electricity, water, sewerage, and completed roads, which it did not, even though these were necessary to fulfill the purpose for which it was advertised and purchased: to build a house under the conditions offered by Defendant.
IV.In view of the subject matter of the appeal, it is necessary to determine, based on the parties’ contractual obligations and the matters disputed in this case, when those obligations became enforceable, because this affects the commencement of the limitation period (plazo de prescripción) (numeral 874 Código Civil). In the case of redhibitory defects, given their nature, the period begins to run when they become apparent, because it is materially impossible to bring a claim beforehand. In this regard, the objects of contracts, particularly tangible property, may have defects of various kinds, especially as to quality (which reduce their value or render them unsuitable for their natural use, such that a lower price would have been paid had they been known) or quantity (a discrepancy between the agreed number of units or their dimensions and what was delivered). Warranties therefore exist, such as the warranty against latent defects (vicios ocultos) that predate the contract, or the warranty of functionality (garantía de funcionalidad) for defects that did not predate the contract but arose later during the property’s normal use.
The latter, which applies in commercial matters, permits a claim for repair or replacement of the property (artículos 452 Código de Comercio y 43 Ley 7472, Ley de la Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor). Legal scholarship also states that defects may be apparent or non-apparent, or latent, at the time of purchase. In Costa Rica, provisions governing latent or redhibitory defects are contained in the Código Civil (artículos 1023 y 1082) and the Código de Comercio (artículos 467 y 450), the latter applying to relationships of a commercial nature. Ley 7472 also contains provisions on the matter (numeral 43). The Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia has analyzed this issue on various occasions. In decision 227 of 20.12.1991, it analyzed the issue in connection with a purchase and sale agreement and established that one of the seller’s obligations is the warranty against latent defects in the thing, because delivery of the property entails not only its “material” transfer but also the ability to exercise “beneficial possession (posesión útil)” of it.
It defines such defects as “non-apparent defects in the thing sold, predating the contract, that make the thing unsuitable for its intended uses, such that, had the buyer known of them, the buyer would not have made the purchase or would have paid a lower price, it being understood that the seller is not liable for apparent defects or defects that are plainly visible, or even for latent defects when the buyer was capable of discovering them, as occurs when, due to the buyer’s status as an expert, considering the buyer’s trade or profession, the buyer is an expert who, by reason of that trade or profession, may be presumed to have been able to discover them easily. This obligation to provide a warranty against defects in the thing is based on the seller’s duty to provide the buyer not only with ownership of the thing but also with beneficial possession of it. It is also based on the duty imposed by good faith upon every contracting party to inform the other party of important facts or circumstances that could cause that party to withdraw from the contract.” As characteristics that a defect must possess in order to give rise to liability, the Sala states that the defects must: a) be latent or non-apparent (that is, not detectable through ordinary visual inspection).
This applies provided that a specific thing is being transferred, because the warranty could not be required in the case of a generic thing before it has been identified; b) be unknown to the purchaser or acquirer (meaning that the purchaser or acquirer is unaware of their existence). Had the purchaser or acquirer known of them, that person might have acted differently, either by paying less or declining the purchase; c) affect the property’s natural or inherent utility; they must render it useless for the purpose for which it is required; and d) have existed before the property was acquired (preexistence). Liability may be enforced even when the seller was unaware of their existence, and the defect need not be permanent or irremediable.
V.In judgment 810 of 17.09.2004, the same Chamber stated that, based on the cited provisions, there are several avenues for pursuing claims arising from latent defects (vicios ocultos), but the appropriate avenue depends on what the performing party intends to do with the contract. That party may therefore choose to bring, for example: a) a restitution action (acción de repetición) when the contracts are commercial in nature (Article 450 of the Commercial Code). Given the specialized nature of the subject matter, only the rules of that provision apply, to the exclusion of other procedural actions; b) an action for avoidance (acción de anulabilidad) (incorrectly referred to in Costa Rica as relative nullity (nulidad relativa)) (Article 1082 of the Civil Code); and c) an ordinary contractual liability action (e.g., termination of the contract, specific performance of the contract, or a straightforward claim for damages arising from breach).
It further explains, insofar as relevant to this case, that depending on the action brought, there may be a forfeiture period (término de caducidad) or a limitation period (plazo de prescripción). If restitution is sought (commercial matter), a three-month forfeiture period applies (Section 450 of the Commercial Code). If relative nullity, termination, or specific performance is sought, the respective limitation period applies (Sections 837, 838, 841, 842, and 868 of the Civil Code). Regarding these matters, in judgments 77 of 12.07.1995 and 320 of 09.11.1990, the Chamber emphasized that Section 1082 of the Civil Code establishes an action for relative nullity or avoidance based on a defect of consent (vicio de la voluntad): mistake. “That action is based jointly on latent defects and mistake. Although a sale cannot be avoided solely because latent defects exist—unless they also constitute a mistake that invalidates consent—the possibility of holding the seller ordinarily liable under the contract always remains, since the seller is obligated to deliver the thing in a condition that enables it to perform its normal function fully; such liability could result in compensation for damages, depending on the nature of the breach.
If the seller delivers the thing with a flaw or defect that renders it unsuitable for its normal function or diminishes it, the seller commits a breach of contract, in accordance with Articles 692, 693, 701, 702, 704, and 764 of the Civil Code, the last of which provides that ‘payment shall in all respects be made in accordance with the terms of the obligation.’ An implied obligation in a sale is to deliver the thing as the buyer expects to receive it, in accordance with what was agreed (764 AND 1022 ibid.).” Regarding the commencement of the limitation period, it was determined that “the obligation cannot be deemed enforceable when the latent defects are not yet known and the claimed damages have not yet occurred. Before then, bringing the action for breach of contract is inconceivable... Ergo, no limitation or forfeiture period could have begun to run before then. This action concerns contractual liability for the seller’s breach, for which the limitation period is ten years” (emphasis added).
VI.In this case, no action for relative nullity (avoidance) has been brought, because the relief sought in the complaint reflects an action to terminate the contract for breach based on latent defects. The negative limitation period (plazo de prescripción negativa) applicable to this type of action is the ordinary period of 10 years (Section 868 of the Civil Code). On that point, the Trial Court applied the correct standard in the appealed ruling. What is questionable about its reasoning for sustaining the statute-of-limitations defense (prescripción) is that it did not analyze whether the claims on which the alleged breach is based actually constitute latent defects and, in light of that determination, whether the date of the purchase and sale agreement could properly be used as the starting point for all purposes. Nevertheless, despite that error, there are no grounds for changing the ruling, for the reasons explained below.
In the third and fourth factual allegations of the complaint, the appellant-plaintiff explains that a purchase option was first signed on 28 de mayo de 2008, stipulating as conditions that the lot would have electricity, water, sewerage, and completed roads, as well as the manner in which the price would be paid. The purchase and sale was perfected three years later in deed 325-9 of 30 de mayo de 2011, from the ninth volume of the notarial protocol of Xinia María Arias Naranjo (images 39 and 62 EDC). The fifth and ninth factual allegations state: “For years, we pressed the respondents for explanations as to why the works had not been completed. Because the infrastructure work had not progressed despite the passage of time, we proceeded to conduct our own investigations, which revealed the latent defects that the Defendant has continued to conceal over time” (images 11 to 17 EDC). Consequently, with respect to the claim of breach based on the absence of electricity, water, and sewerage on the lot as of the date of its conveyance, the ruling that the claim is time-barred is correct and must stand.
The appellant expressly admits that, although the terms agreed upon in the purchase option concerning those works and services had not been fulfilled, it purchased the land in mayo de 2011 with knowledge and acceptance of that situation. According to the appealed ruling, the complaint in this case was served on the defendant on 7 de octubre 2022 (a point not challenged on appeal and documented in the record of service by a notary: image 91 EDC). It is evident that, as of that date, more than the ten-year ordinary limitation period had elapsed; with respect to this claim, that period began to run on the date the property was acquired (the point at which the claim became enforceable), pursuant to Article 874 ibid. As to the other two claims, the ruling must also stand, because the alleged unavailability of water is encompassed by the preceding issue and, in any event, in cases such as this one, that circumstance cannot legally be classified as a “latent defect.” First, the buyer had the opportunity before the purchase to verify whether the lot had access to that service.
These are basic matters that must be verified before acquiring land, particularly when the intended purpose was to use it to build a house. In this case, the appellant had 3 years between the purchase option and the perfection of the purchase and sale to investigate—at least at a basic level—the conditions and services available to the lot involved in the transaction. If it failed to do so, it cannot seek to impose absolute responsibility for that omission on the opposing party; in any event, as noted, the matter does not qualify as a latent defect because it was something that a person intending to acquire real property could have verified beforehand by exercising reasonable prudence. Second, it has likewise not been established that obtaining access to water is impossible. The letter from the Asada, the only documentary evidence submitted on the subject, is not conclusive in that regard, as it merely reports that the entity does not serve that area (image 13 EDC).
Moreover, as explained in judgment 1173 of 07.12.2022 of this Court, Costa Rica provides various lawful means of obtaining access to water service (ranging from state-provided water connections (pajas de agua) to lawfully constructed wells). Accordingly, as with the matter discussed above, this claim does not satisfy the requirement that the condition be concealed and not identifiable by the buyer; nor has the subject of the claim been shown unequivocally to impair the property’s natural or inherent usefulness. Finally, regarding the breach consisting of the “concealment of violations of environmental regulations,” based on the seller’s failure to inform the buyer before the sale that a proceeding was pending before the Tribunal Ambiental (case file 270-08-TAA), which allegedly began on 21 de julio del 2008 (after the purchase option was signed) and which the appellant asserts it did not learn of until 2019, this likewise cannot be considered a latent defect in the context of the case, because no current evidence was submitted concerning the proceeding’s scope and status in relation to the lot at issue here.
In other words, the existence of that proceeding and the documentary evidence submitted regarding it do not sufficiently establish that the real property at issue here is unfit or unsuitable for its intended purpose according to its nature, or that, because of that circumstance, it cannot be used for the purposes for which it was acquired. The only evidence identified, offered, and submitted with the complaint is a “copy of letter TAA-538-2019, issued by attorney Ligia Umana (sic) Ledezma, of the Tribual Ambiental Administrativo, indicating that as of 9 de septiembre de 2019, case file number 270-08-03-TAA, against Radiant Sun Valley, S.A., was at the preliminary investigation stage” (image 67 EDC). Furthermore, the appellant acknowledges that the initial precautionary measures (medidas cautelares) were modified, without specifying how (image 16 EDC). Addressing this issue, the opposing party stated that the investigation did take place, but that the suspension of the work was lifted and no precautionary measures are currently in effect (image 106 EDC).
As evidence, it submitted only copies of certain documents from that case file dating from 2008 to 2019, which likewise provide no useful information that would warrant changing the appealed ruling concerning the applied limitation period (image 136 EDC). For the reasons explained, for purposes of that defense, the allegations concerning that administrative complaint must be treated as a claim whose limitation period is calculated from the date of the contract by which the lot was acquired and which does not qualify as a latent defect (because it has not been unequivocally established that the circumstance impairs the property’s natural or inherent usefulness). Therefore, like the other matters, this claim is also time-barred, as held in the appealed ruling. Consequently, the grounds of appeal examined do not warrant changing the ruling.
POR TANTO:
As to the matters appealed, ruling 218 of once de julio del dos mil veintitrés is affirmed.
???????????????
RUTH ALPIZAR RODRÍGUEZ - DECIDING JUDGE ???????????????
MARÍA ROSA CASTRO GARCÍA - DECIDING JUDGE ????????????????
MAGDA DÍAZ BOLAÑOS - DECIDING JUDGE
EV Generación de Machote: E:\GESTION-JUDICIAL\SERVIDOR DE ARCHIVOS\MODELOS\CIVIL\TGTRIB009.dpj ????????????????
ORDINARIO 21-000031-1634CI ACTORA: THE BLUE OCEAN S.A., DEMANDADA: RADIANT SUN VALLEY S.A.
VOTO N° N° 2023001080 TRIBUNAL AGRARIO. SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ.- A las nueve horas treinta y dos minutos del dieciséis de diciembre de dos mil veintitrés.- PROCESO ORDINARIO interpuesto por THE BLUE OCEAN S.A., cédula jurídica tres-ciento uno-sesenta y tres mil seiscientos veinticinco, representada por Juan Antonio Mainieri Acuña, mayor, soltero, abogado, vecino de San José, cédula uno-mil doscientos noventa y ocho-trescientos sesenta y nueve; contra RADIANT SUN VALLEY S.A., representada por Jorge Cortés Porras, cédula seis-ciento veintinueve-trescientos ochenta y cuatro. Interviene como apoderado especial judicial de la sociedad actora: Juan Antonio Mainieri Acuña, colegiado veinte mil cuatrocientos ochenta y tres; de la parte demandada: Ricardo González Mora, colegiado número tres mil cuatrocientos cuarenta y nueve. Tramitado ante el Juzgado Agrario del Segundo Circuito judicial de la Zona Sur, Corredores. Conoce este Tribunal apelación interpuesta contra la resolución 218 del once de julio del dos mil veintitrés.
Redacta la jueza Alpízar Rodríguez; y,
CONSIDERANDO:
En auto 218 del 11 de julio 2023 se acogió la excepción de prescripción negativa, por lo que dio por terminado el proceso con condena en costas a cargo de la parte actora (imagen 216 de expediente digital completo, descargado del documento más antiguo al más reciente, en adelante EDC).
La parte demandante apela, con base en lo siguiente, que se resumen como sigue. Alega, la demanda se interpuso por incumplimiento contractual, para obtener el pago de los daños por los incumplimientos del contrato de opción de compra, dado que no se cumplieron las condiciones necesarias para la construcción. La imposibilidad de lograr una construcción se basó únicamente en los vicios ocultos del inmueble. Pero el Juzgado acoge la excepción de prescripción extintiva, sin tomar en consideración que la fecha en la que la actora se percató de los hechos no ha superado el umbral de la prescripción. Se basa en que el contrato de compra entre las partes se celebró hace más de 10 años. Pero una de las condiciones que prometió el vendedor en los contratos es que la finca que vendía (sic) podía ser sujeto (sic) de una construcción. La demandada nunca comunicó los problemas legales con los que contaba el inmueble, incluidos procesos ambientales, limitantes al acceso de aguas, y caminos, omitiendo la existencia de vicios ocultos, que fueron descubiertos hasta años después.
Como consta en los hechos de la demanda, el conocimiento de dichos vicios ocultos no supera los términos de la prescripción extintiva. Reclama existe indebida aplicación de los artículos 868 y 879 Código Civil, dado que se debe aplicar el artículo 874 ibid. teniendo como punto de partida para el cómputo de la prescripción el día en que la obligación sea exigible. En la demanda pretende se declare la existencia de vicios ocultos al momento de la venta del inmueble, que nunca fueron puesto en “condimento de la Comprador” (sic). En el hecho noveno constan la fecha en la que se percata la actora de los vicios ocultos, siendo el más reciente referido a la disponibilidad de agua, cuando se indicó en el oficio 51-2019 de la ASADA San Buenas Coronado, del 13 de septiembre de 2019, que “para efectos de disponibilidad de agua le indicamos que nuestro sistema de agua potable no cubre este sector, según lo entendemos este lote pertenece a un proyecto privado de lotes que existe en el sector de Chontales en el distrito de ciudad cortés (sic)”.
No existe por ello la infraestructura necesaria para construir la casa en el lote, ya que tampoco hay disponibilidad de agua. A partir de ese momento se pusieron en descubierto esos vicios, que hasta la fecha habían estado ocultos y nunca fueron aceptados o informados por la demandada a la actora. Igualmente, en el hecho quinto de la demanda se indica que durante años se pidieron explicaciones a la parte demandada del por qué no se completaban las obras. A finales del año 2019, la actora se percata de la existencia del procedimiento administrativo 270-08-TAA, ante el Tribunal Ambiental Administrativo, en contra de Radiant Sun Valley y otros. Los demandados no les informaron sobre ese proceso, que afectaba directamente el inmueble que pretendían comprar y que finalmente pagaron. Debido a la naturaleza de los vicios alegados como ocultos, el inicio del término comenzará a correr desde el momento que se percatan de los mismos, puesto antes de ese momento eran desconocidos para la compradora, por su condición de ocultos.
Basta para ello apreciar en los autos, y la prueba. Son ocultos por no ser perceptibles o comunicados al momento de formalizar la escritura de compraventa, y concretamente en aspectos esenciales del negocio celebrado entre las partes, que indicaba como requisito que debía contar el inmueble. El vicio o defecto "oculto" es vicio redhibitorio, entendiéndose por "oculto" que no pudo ser conocido por el comprador en el momento de efectivizarse el acto jurídico, o que, al menos, resultaba difícil que lo pudiera apreciar en el momento. Es a partir del momento en que tales vicios son develados que se activa la obligación de reparar los daños y perjuicios ocasionados con su falta a la compradora, según lo establece el artículo 1045 Código Civil. Antes no se conocían los vicios ocultos de la edificación, ni tampoco habían sufrido lesión alguna en sus intereses. Por ello los accionantes no podían ejercer alguna acción.
Sin embargo, la obligación no puede considerarse exigible cuando los vicios ocultos no se conocen y no se han producido los daños y perjuicios reclamados. Antes es impensable el ejercicio de la acción por incumplimiento contractual. Existe prueba que acredita la fecha en la que mediante documentos emitidos por la Administración Púbica se puso en conocimiento la existencia de vicios ocultos a la actora. Cuando se omite el oficio 51-2019 antes citado es que la actora se percata que la demandada le ha ocultado vicios que afectan la finca que adquirió. Ese momento es el inicio del plazo de la prescripción ordinaria del artículo 868 del Código Civil, para la exigibilidad de la obligación del vendedor de resarcir los daños y perjuicios ocasionados con su falta, a la parte compradora. Con lo expuesto queda claro que el término de la prescripción para la exigibilidad de la obligación del vendedor, para con los compradores, por vicios ocultos de los llamados redhibitorios, comienza a correr a partir del momento que tales defectos no perceptibles, se ponen de manifiesto para los compradores.
En aplicación indebida del Código Civil, la sentencia establece que dicho plazo corre a partir del momento en que ambas partes celebran el contrato de compraventa, mediante la respectiva escritura pública, sea este el momento de la formalidad del contrato, por cuanto dicho contrato con el simple acuerdo de cosa y precio entre las partes se encontraba perfecto. Pero la presente acción versa sobre la responsabilidad contractual por incumplimiento del vendedor, cuyo plazo de prescripción es de diez años. En consecuencia, se debe acoger el recurso y anular la sentencia recurrida, para en su lugar decretar la existencia de vicios ocultos, que afectan la fecha de inicio del cómputo de la prescripción, por lo que lo que la obligación no se encuentra prescrita (imagen 223 EDC).
III.No lleva razón la apelante; la resolución impugnada debe ser confirmada, pero por las razones que se explican a continuación. La apelante Blue Ocean pidió en su demanda: “1. Que la Actora canceló la suma de sesenta y nueve mil dólares (US$69,000), por el inmueble. 2. Se tenga por resuelto el contrato porque la Demandada ha incumplido con lo establecido en el Contrato, y no se cuenta con la infraestructura que le fue prometida a la Actora. 3. Se proceda a ordenar a la Demandada al pago de sesenta y nueve mil dólares (US$69,000), a la Actora, por concepto de indemnización por no haber cumplido con lo obligado. 4. Se condene a las Demandadas al pago de daño moral y ocasionados por el incumplimiento del Contrato, de forma solidaria, los cuales se estiman en la suma de veinticinco millones de colones (¢25.000.000). 5. Se proceda con el pago de los intereses, calculados desde el momento del pago de la Actora a la Demandada, hasta su efectivo pago. 6.
Se proceda con la indexación de los montos, hasta su efectivo pago. 7. Se condene al pago de las costas personales y procesales del presente proceso. 8. Se condene a la Demandada al pago de los daños y perjuicios relacionados con el incumplimiento. Los daños se detallan de la siguiente manera: A. Por concepto de daño directo, la suma de sesenta y nueve mil dólares (US$69,000), al haberse despojado a la Actora de dicha suma, para la adquisición de un inmueble que no tiene la posibilidad de que se le construya una casa, como le fue ofrecido por la Demandada, que al tipo de cambio de hoy equivalen a cuarenta y dos millones seiscientos cuarenta y dos mil colones (¢42,642,000). B. Por concepto de daño moral veinticinco millones de colones (¢25.000.000), ya que los incumplimientos son única y exclusivamente atribuibles a la Demandada, y el inmueble que se adquirió tenía como fin que fuera el lugar para que los actores se retiraran en el país.
Era la intención de los Actores construir un nuevo hogar, y así cumplir el sueño de tener vivienda en un paraíso tropical. Dicho sueño ha sido truncado por el actuar negligente e injustificado del Demandado. Estos actos han erosionando el estado psicológico de los Actores, generado desconfianza y desilusión en la posibilidad de lograr obtener una vivienda propia. C. Por concepto de perjuicios, se proceda con el pago de los intereses, calculados desde el momento del pago de la Actora a la Demandada, hasta su efectivo pago, al igual que la indexación correspondiente. Lo anterior con el fin de proceder a adecuar el valor del dinero en el tiempo, para que tenga vigencia una eventual condenatoria” (lo subrayado no es del original) (imagen 17 EDC). Lo planteado es entonces una acción contractual de resolución contractual, por el alegado incumplimiento de la parte demandada. Al respecto, la parte actora alega que tal se basa en la existencia de lo que califica como “vicios redhibitorios” en relación con el inmueble objeto del contrato de compraventa, terreno situado en Puerto Cortés, Puntarenas, matrícula 176361-000 (lote 27), con una medida de 6237,32 metros cuadrados, según plano catastrado P-1122132-2006 y que registralmente se indica es terreno de potrero.
Tal se ubica dentro del desarrollo inmobiliario de alta gama llamado Radiant Sun Valley, que se afirma se anuncia con la denominación Radiant Sun Valley - Ventana del Pacifico. Alega compró a la empresa RADIANT SUN VALLEY ese lote, para construir una casa con las especificaciones ofrecidas. Pero eso no se ha logrado hacer porque no existe disponibilidad de servicios esenciales en el desarrollo inmobiliario ni el lote, por lo que el vendedor no ha procedido a construir la infraestructura a la que se obligó. Además, la empresa demandada, a la hora de vender el inmueble no le hizo saber que existía una denuncia tramitada en el Tribunal Ambiental (expediente 270-08-TAA), por irregularidades que podrían afectar el inmueble. Según los hechos de la demanda, alega la existencia de vicios redhibitorios, que en resumen son: a) ocultamiento de violaciones a la normativa ambiental. Asegura, a finales del año 2019 se enteró de la existencia del procedimiento administrativo citado contra Sun Valley y otros.
El lote comprado proviene de la finca P-147760-000, inscrita a nombre de Radiant Sun Valley S.A., de la cual se segregaron en cabeza propia 23 lotes. Pero la vendedora nunca hizo de su conocimiento la existencia del referido procedimiento administrativo, que inició con la resolución del 21 de julio de 2008 del Tribunal Ambiental Administrativo, para “investigar si el Proyecto demoniaco Radian (sic) Sun Valley, Vista Sin fin, Tropical Verdes y Sueños del Trópicos cumple con la Ley Tutelar del Ambiente y los Recursos Naturales”. Se dispuso en ella: “Ordenar a los proyectos denominados Radian (sic) Sun Valley, Vista Sin Fin, Tropical Verdes y Sueños del Trópico la paralización inmediata de cualquier obra, proyecto o actividad hasta tanto ese Despacho acuerde algo diferente (…)” (imagen 13 EDC). Aclara las medidas cautelares fueron modificadas luego, sin precisar cómo. b) No disponibilidad de agua, lo cual es el relevante porque una de las condiciones para la compra era la posibilidad de construir una casa.
Pero en oficio 51-2019 de 13 de setiembre 2019, emitido por la ASADA San Buenas Coronado, se informó: “para efectos de disponibilidad de agua le indicamos que nuestro sistema de agua potable no cubre este sector, según lo entendemos este lote pertenece a un proyecto privado de lotes que existe en el sector de Chontales en el distrito de ciudad cortés (sic)” (imagen 13 EDC). En el hecho noveno de la demanda se agrega como otro aspecto incumplido que, para la fecha del traspaso, el inmueble tendría electricidad, agua, alcantarillado, y caminos completos, lo cual no fue así, pese a ser necesario para cumplir el objetivo por el cual fue anunciado y comprado: construir una casa con las condiciones ofrecidas por la demandada.
IV.Dado lo que es objeto de apelación, es necesario determinar en función de las obligaciones contractuales de las partes y lo que se debate en este caso, a partir de cuando eran exigibles, pues ello incide en el inicio del plazo de prescripción (numeral 874 Código Civil). Si se trata de vicios redhibitorios, por su naturaleza, el cómputo inicia partir del momento en el cual se evidencian, dado que materialmente es imposible reclamar antes. Al respecto, los objetos de los contratos, especialmente si son bienes materiales, pueden presentar defectos de diversa naturaleza, especialmente respecto de la calidad (disminuyen el valor o lo hacen inapto para su uso natural, por lo que si se conocen se pagaría un precio menor) o de la cantidad (diferencia entre el número de unidades pactadas o sus medidas y lo entregado). Por ello existen garantías, como la que obliga a responder por vicios ocultos (preexistentes al contrato) o la de funcionalidad (por defectos que no preexisten al contrato, surgen luego, durante el uso normal del bien).
Esta última, aplicable en materia mercantil, permite reclamar la reparación del bien o su sustitución (artículos 452 Código de Comercio y 43 Ley 7472, Ley de la Promoción de la Competencia y Defensa Efectiva del Consumidor). También cita la doctrina que los defectos o vicios pueden ser aparentes o no aparentes u ocultos, al momento en que se realiza la compra. En Costa Rica existen normas que regulan el tema tratándose de vicios ocultos o redhibitorios en el Código Civil (artículos 1023 y 1082) y en el Código de Comercio (artículos 467 y 450), este último aplicable si se trata de relaciones de naturaleza comercial. La Ley 7472 contiene también regulación al respecto (numeral 43). La Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia ha analizado este tema en diferentes oportunidades. En el voto 227 de 20.12.1991, lo analiza en relación con el contrato de compraventa y establece como una de las obligaciones a cargo de la persona vendedora la garantía por vicios ocultos de la cosa, dado que le entrega del bien no solo implica su transferencia “material” sino también el que se posibilite su “posesión útil”.
Les define como “defectos no manifiestos de la cosa vendida, anteriores al contrato, que hacen impropia dicha cosa para los usos a que estaba destinada, que de haberlos conocido el comprador no hubiera hecho la adquisición o hubiera pagado menos precio por ella, en la inteligencia de que el vendedor no responde ni de defectos manifiestos o que están a la vista, ni aun de aquellos ocultos, siempre que el comprador haya estado en aptitud de conocerlos, lo que ocurre cuando por su condición de experto, considerando su oficio o su profesión, por ser él un perito que por razón de su oficio o profesión, deba suponerse que pudo fácilmente descubrirlos. Esta obligación de garantía por los vicios de la cosa, tiene como fundamento el deber del vendedor de procurar al comprador no sólo la propiedad de la cosa, sino una posesión útil de la misma. Se funda también en el deber que impone la buena fe a todo contratante de informar al otro de aquellos hechos o circunstancias importantes que pudieran determinarlo a desistir del contrato”.
Como características el defecto para producir responsabilidad, señala la Sala, los vicios deben: a) estar ocultos o no manifiestos (es decir, no ser detectables a simple vista). Esto aplica siempre que se trate de enajenación de cosa cierta, pues no sería posible exigirla si se trata de una cosa genérica previo a su individualización; b) desconocimiento de la anomalía por la persona compradora o adquirente (que tal ignore su existencia). Si hubiese estado enterada, posiblemente hubiese actuado de manera diversa, bien pagando menos o desistiendo de la adquisición; c) afectar la utilidad natural o consustancial del bien; debe volverlo inútil para el uso que se le requiere; d) existir desde antes de la adquisición del bien (preexistencia). La responsabilidad es exigible aun cuando la persona vendedora no conociese su existencia, ni tampoco es necesario que el vicio sea perpetuo o irremediable.
V.En sentencia 810 de 17.09.2004, la misma Sala se refiere a que existen, con base en las normas citadas, diversas vías para reclamar los problemas generados por vicios ocultos, pero ello depende de lo que pretenda hacer la parte cumpliente con el contrato. Tal puede entonces elegir plantear, por ejemplo: a) acción de repetición cuando se trata de contratos de naturaleza mercantil (artículo 450 Código de Comercio). Por la especialidad de la materia solo cabe aplicar las reglas de tal norma, con exclusión de otras acciones procesales; b) acción de anulabilidad (mal denominada en Costa Rica nulidad relativa) (artículo 1082 Código Civil); y c) acción de responsabilidad contractual común (v.g. resolución contractual, ejecución forzosa de contrato o reclamo puro y simple de daños y perjuicios por incumplimiento). Además, explica, en lo que interesa para este caso que, dependiendo de la acción ejercitada, puede existir término de caducidad de la instancia o plazo de prescripción.
Si se pide la repetición (materia comercial), aplica un plazo de caducidad de tres meses (numeral 450 Código de Comercio). Si se solicita la nulidad relativa, la resolución o la ejecución forzosa aplica el plazo de prescripción respectivo (numerales 837, 838, 841, 842 y 868 Código Civil). Sobre estos aspectos, en sentencias 77 de 12.07.1995 y 320 de 09.11.1990 la Sala resalta que el numeral 1082 Código Civil establece una acción de nulidad relativa o anulabilidad, basada en un vicio de la voluntad: el error. “Dicha acción se funda en los vicios ocultos y en el error, conjuntamente. Aunque la venta no pueda ser anulada por la sola existencia de los vicios ocultos, -salvo que constituya, además, error que anule el consentimiento-, siempre queda la posibilidad de la responsabilidad contractual común del vendedor, quien tiene la obligación de entregar la cosa en forma tal que cumpla su función normal a cabalidad; responsabilidad que podría derivar en una indemnización por daños y perjuicios, según la naturaleza del incumplimiento.
Si el vendedor entrega la cosa con algún vicio o defecto que la haga impropia para su función normal o la desmejore, incurre en un incumplimiento contractual, de conformidad con los artículos 692, 693, 701, 702, 704 y 764 del Código Civil, este último en cuanto dispone que "el pago se hará bajo todos los respectos conforme al tenor de la obligación". Es una obligación implícita en la compraventa el entregar la cosa tal y como el comprador espera recibirla, de conformidad con lo acordado (764 Y 1022 ibídem)”. Y sobre el inicio del cómputo del plazo de prescripción, se determinó que “la obligación no puede considerarse exigible cuando aún los vicios ocultos no se conocen y no se han producido los daños y perjuicios reclamados. Antes es impensable el ejercicio de la acción por incumplimiento contractual... Ergo, antes no podía correr plazo alguno de prescripción o caducidad. La presente acción versa sobre la responsabilidad contractual por incumplimiento del vendedor, cuyo plazo de prescripción es de diez años” (lo subrayado no es del original).
VI.En este caso no se plantea la acción de nulidad relativa (anulabilidad), dado que, de las petitorias de la demanda, lo que se desprende es la acción de resolución contractual por incumplimiento, basado en vicios ocultos. El plazo de prescripción negativa aplicable a este tipo de acción es el ordinario de 10 años (numeral 868 Código Civil). En cuanto a ese aspecto, el Juzgado, en la resolución recurrida, aplica un criterio correcto. En lo que es cuestionable su fundamentación para acoger la prescripción, es en que no se analizan si los reclamos en los que se basa el incumplimiento efectivamente constituyen vicios ocultos, y en función de ello, si era o no posible tomar como punto de partida, para todos los efectos, la fecha del contrato de compraventa. Sin embargo, pese a ese error, no existe mérito para cambiar lo resuelto, conforme a lo que se explica a continuación. En los hechos tercero y cuarto de la demanda la parte actora apelante explica que primero se firmó una opción de compra, el 28 de mayo de 2008, en la cual se establecieron como condiciones que el lote tendría electricidad, agua, alcantarillado y caminos completos y la forma como se pagaría el precio.
La compraventa se perfeccionó tres años después, en escritura 325-9 de 30 de mayo de 2011, del tomo noveno del protocolo de la notaria Xinia María Arias Naranjo (imágenes 39 y 62 EDC). En los hechos quinto y noveno se afirma: “Durante años insistimos a los denunciados, explicaciones del por qué no se completaban las obras. Es a falta de avance en los trabajos en infraestructura, a pesar del avance del tiempo, que hemos procedido a realizar las investigaciones propias, que arrojaron los vicios ocultos que ha mantenido la Demandada en el tiempo” (imágenes 11 a 17 EDC). Por consiguiente, respecto del reclamo de incumplimiento por no existir en el lote electricidad, agua, alcantarillado, a la fecha de su traspaso, lo resuelto en cuanto a que está prescrito es correcto y debe mantenerse. La parte apelante admite expresamente que, pese a no cumplirse lo pactado en la opción de compra sobre esas obra y servicios, compró el terreno en mayo de 2011, conociendo y aceptando dicha situación.
La presente demanda quedó notificada a la parte demandada, según la resolución recurrida, el 7 de octubre 2022 (aspecto no objetado en el recurso y que consta en el acta de notificación notarial: imagen 91 EDC). Resulta evidente que transcurrieron a esa fecha más de los diez años de prescripción ordinaria, plazo que empezó a correr, en cuanto a este reclamo, desde la fecha en que se adquirió el bien (momento a partir del cual era exigible), conforme a lo dispuesto en el artículo 874 ibid. En relación con los otros dos reclamos, lo resuelto también debe mantenerse, dado que la alegada no disponibilidad de agua, queda comprendido en el punto anterior y en todo caso, en casos como el presente, esa circunstancia no se puede calificar legalmente de “vicio oculto”. En primer lugar, la parte compradora tuvo la posibilidad de verificar, previo a la compra, si el lote contaba con acceso a ese servicio.
Se trata de aspectos básicos que deben ser comprobados previo a la adquisición de un terreno, máxime si su fin era usarlo para construir una casa. Y en este caso, la parte apelante contó con 3 años entre la opción de compra y el perfeccionamiento de la compraventa para realizar la investigación -de al menos lo básico- sobre la condiciones y servicios con los que contaba el lote objeto de la negociación. Si no lo hizo, no puede pretender imputar a la parte contraria la responsabilidad absoluta de dicha omisión que, en todo caso, como se indicó, no califica como vicio oculto, por ser un tema verificable, con mediana prudencia por quien pretende adquirir un inmueble, previo a ello. En segundo lugar, tampoco se ha acreditado que exista imposibilidad de tener acceso al agua. El oficio de la Asada, única prueba documental aportada sobre el tema no es concluyente al respecto, pues únicamente se informa que esa entidad no cubre el sector (imagen 13 EDC).
Además, como se explica en el voto 1173 de 07.12.2022 de este Tribunal, en Costa Rica existen diversas formas legales de tener acceso al servicio de agua (desde pajas de agua brindadas por el Estado hasta pozos legalmente realizados). Conforme lo explicado, no se cumple entonces en cuanto a este reclamo, al igual que sucede con lo indicado en el punto anterior, con la característica de ser un aspecto oculto, no identificable por la persona compradora, así como tampoco con ser lo reclamado, de forma indubitable, una afectación a la utilidad natural o consustancial del bien. Finalmente, en lo que respecta al incumplimiento por “ocultamiento de violaciones a la normativa ambiental”, por no haber informado la vendedora a la compradora, antes de la venta, que existía un procedimiento ante el Tribunal Ambiental (expediente 270-08-TAA), que se afirma inició el 21 de julio del 2008 (luego de firmada la opción de venta), de lo cual asegura la parte apelante se enteró hasta el 2019, tampoco puede considerarse un vicio oculto, en el contexto del caso, dado que no se aportó prueba actualizada sobre sus alcances y estado en relación con el lote objeto de este proceso.
En otras palabras, la existencia de ese procedimiento y la documental aportada al respecto no es prueba suficiente de que el bien inmueble objeto de este proceso no sea apto ni útil para cumplir su fin, de acuerdo con su naturaleza; ni tampoco de que, por esa circunstancia, no pueda ser utilizado para los fines para los cuáles fue adquirido. Solo se ofrece y aporta con la demanda lo que se identifica como “copia del oficio TAA-538-2019, emitido por la licenciada Ligia Umana (sic) Ledezma, del Tribual Ambiental Administrativo, que indica que para el 9 de septiembre de 2019, el expediente número 270-08-03-TAA, en contra de Radiant Sun Valley, S.A., se encuentra en la etapa de investigación preliminar” (imagen 67 EDC). Y quien apela, además, acepta que las medidas cautelares iniciales fueron modificadas, sin precisar cómo (imagen 16 EDC). La parte contraria, al referirse a este tema, afirmó que existió esa investigación, pero la paralización de la obra se levantó y actualmente no existen medidas cautelares (imagen 106 EDC).
Como prueba solo aporta copias de algunos documentos de ese expediente que datan de los años 2008 a 2019, que tampoco aportan datos útiles para variar lo resuelto en la resolución impugnada, sobre la prescripción aplicada (imagen 136 EDC). Por lo explicado, para efectos de dicha excepción, debe tenerse lo alegado respecto de esa denuncia administrativa, como un tema cuyo reclamo debe computarse a partir de la fecha del contrato por medio del cual se adquirió el lote, sin que califique como vicio oculto (por no cumplirse de forma indubitable la característica de que afecta la utilidad natural o consustancial del bien). Y por ello, al igual que los otros aspectos, es un reclamo que también está prescrito, conforme se dispuso en la resolución recurrida. Los agravios analizados no son, por consiguiente, procedentes para variar lo resuelto.
POR TANTO:
En lo apelado, se confirma la resolución 218 del once de julio del dos mil veintitrés.
???????????????
RUTH ALPIZAR RODRÍGUEZ - JUEZ/A DECISOR/A ???????????????
MARÍA ROSA CASTRO GARCÍA - JUEZ/A DECISOR/A ????????????????
MAGDA DÍAZ BOLAÑOS - JUEZ/A DECISOR/A
Document not found. Documento no encontrado.