Partial Regulatory Plan for the Playa Sombrero Tourist Coastal SectorPlan Regulador Parcial Sector Costero Turístico Playa Sombrero

in the entirety of the text - Full Text of Norm 25 Partial Regulatory Plan for the Playa Sombrero Coastal Tourist Sector MUNICIPALITY OF GOLFITO MUNICIPAL COUNCIL The Municipality of Golfito reports, as resolved by the Municipal Council in Ordinary Session number Twenty-five held on the twenty-second day of June of the year two thousand twenty-two, contained in Chapter Six, Article Twenty, Agreement No. 17 and No. 18, which states:

AGREEMENT 17-ORD 25.-2022. Having reviewed the report of the Legal Affairs Committee, by unanimous vote, the following is APPROVED: The report presented by the Legal Affairs Committee, accepting it in all its terms and the recommendations contained therein. This agreement is declared FIRM AND DEFINITIVELY APPROVED.

AGREEMENT 18-ORD 25.-2022. Having approved the report of the Legal Affairs Committee, by unanimous vote, the following is APPROVED:

1. The Regulation for the Partial Regulatory Plan for the Playa Sombrero Coastal Tourist Sector.

2. The administration is ordered to publish it in the Official Gazette La Gaceta.

3. The secretary is instructed to insert the Partial Regulatory Plan for the Playa Sombrero Coastal Tourist Sector into the minutes.

This agreement is declared FIRM AND DEFINITIVELY APPROVED.

REGULATION OF THE PARTIAL REGULATORY PLAN FOR THE COASTAL TOURIST SECTOR OF PLAYA SOMBRERO.

5.1. RECOMMENDED LAND USE 5.2. OBJECTIVES AND CRITERIA FOR DEVELOPMENT 5.3. REGULATORY PLAN PROPOSAL 5.4. ZONING REGULATIONS 5.5. IMPLEMENTATION STRATEGY

This chapter is the result of the research carried out and summarizes the development guidelines for the coastal sector of Playa Sombrero, through the Land Use Regulations. The rules and uses established in this Regulation seek to organize the development of future tourism and conservation activities in the Maritime Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre) under study.

According to the records of the Costa Rican Tourism Institute (ICT), the coastal sector has received the "declaration of tourist suitability" as noted in Chapter I of this study.

5.1. RECOMMENDED LAND USE The natural conditions of the Playa Sombrero coastal tourist sector, subject to this planning, allow us to state the following:

. It is relatively homogeneous in terms of its relief forms and topography.

. The land-use capacity (capacidad de uso del suelo), from an agricultural standpoint, is limited.

. The climate is a moderate constraint on the development of outdoor activities.

. The vegetation cover (cobertura vegetal), at least in part, is continuous, although of a secondary type.

. The hydrographic pattern is fragile and must be considered in the planning process.

The space occupied by Playa Sombrero possesses limited land-use capacity characteristics; however, its potential for tourism development is undeniable, and dedicating it to this purpose will be more productive than any agricultural, urban, or industrial use.

Below are the recommendations for the use of the land, which must be consistent with the conditions of a small space, all within the guidelines of sustainability of the available resources:

. Uses appropriate to its environmental characteristics and tourist vocation.

. Uses consistent with the "small" size of the beach.

. A land-use pattern that combines the relationships between the territorial base, uses, and the natural ecosystem.

. Favoring the development of alternative, non-traditional productive activities.

. Conserving the habitats linked to wetlands.

Due to the characteristics of the soils, land-use capacity, slopes, geomorphology, and hybrid system, it is considered that a large part of the Maritime Terrestrial Zone, with the exception of the Public Zone (Zona Pública), can be the basis for the development of recreational facilities, lodging, food services, commerce, etc.

Taking into account the above, the recommended uses are as follows:

• a)Zones for the development of facilities with low occupancy densities, guaranteeing the use of land without vegetation cover and improving current environmental conditions.
• b)Zone for basic services, allowing the healthy and free enjoyment of the beach for permanent or occasional visitors.
• c)Zone for vehicle parking for tourists who do not spend the night on the site.
• d)Protection and Conservation Zone (Zona de Protección y Conservación); in those ecologically fragile environments that do not permit any productive use of the soil, but rather, guarantee their protection.

5.2. OBJECTIVES AND CRITERIA FOR DEVELOPMENT The current development of tourism activity must be framed by responsible guidelines that consider the use of clean technologies. In turn, sun and beach developments must show conditions consistent with the natural resources supporting the project, so that the facilities do not affect the landscape and the quality of the resources themselves.

In addition to the above, the opportunities for attractions and the activities available in the regional environment must be considered, whose vocation complements the development of adventure and ecological tourism.

5.2.1 General Objectives a) Define a structure of land uses and roadways in accordance with modern trends and State policies; therefore, related to sustainable development within the guidelines of tourism activity.

• b)Design Zoning Regulations that control productive uses in the Maritime Terrestrial Zone, as well as establish the guidelines for the spatial planning of the projects developed in this zone.
• c)Increase the supply of lodging, food, and amenities available in the area for adventure tourism, ecotourism, and sun - beach - sea tourism.
• d)Stimulate the utilization of the area's potential for sun - beach activities, as well as that of the resources available in the surrounding area for adventure and ecotourism.
• e)Contribute to the improvement of social well-being and quality of life in the area, through the generation of jobs.
• f)Collaborate with the coastal tourism planning of the country.
• g)Guide private investment in tourism, taking into account, in addition to economic benefits, social aspects of territorial human development.
• h)Collaborate in prioritizing the tourism sector strategies of the ICT and the planning of the Municipality of Golfito and INVU.
• i)Promote touristic land uses, consistent with market changes towards responsible tourism, specialization, and destinations tailored to the customer.
• j)Establish an adequate use of natural resources, responding to the ecological characteristics of the area within the guidelines of sustainable development and touristically responsible tourism.

5.2.2 Specific Objectives a) Design a proposal for land uses and roadways.

• b)Favor the sustainable development of Playa Sombrero.
• c)Propose land uses consistent with the characteristics of the available resources and the objectives to be met in the development of the Maritime Terrestrial Zone.
• d)Prepare the zoning regulations, which control and guide tourism development in the Maritime Terrestrial Zone of Playa Sombrero.
• e)Propose rules that guarantee a tourism plant and activities within the framework of "responsible tourism".
• f)Establish the necessary rules for the protection of the wetland present in the study area.

5.2.3 Development Criteria The Maritime Terrestrial Zone Law requires a series of requirements and guidelines that are combined with the conditions of the guiding site and the planning and development criteria. The criteria must operationalize the objectives and are the result of the research carried out, the characteristics of the natural environment, and the legal framework that governs the Costa Rican coastlines.

• a)The Public Zone must be kept free, and if uses are admitted, these are of a temporary nature. Access to it and the recovery of vegetation cover must be guaranteed.
• b)The Restricted Zone (Zona Restringida) must be given uses that are consistent with the resources available and the environmental conditions of the territorial base.
• c)The characteristics of Playa Sombrero must be sustainably utilized, by promoting responsible uses consistent with the conservation and management needs thereof.
• d)Costs and investment in infrastructure and services and their environmental impact must be minimized.
• e)It is necessary to establish guidelines regarding the development of tourist infrastructure and services that respond to the sun - beach - sea vocation and the vegetation cover conditions of the area.
• f)The conditions of comfort, convenience, safety, and privacy of tourists must be guaranteed, and the beach resource must be used efficiently and with low impact.
• g)It is advisable that combinations between the resources existing in the coastal sector of Playa Sombrero and its immediate surroundings be favored.
• h)The relevant recommendations must be made to rehabilitate those sectors that have deteriorated due to anthropic activities, in order to improve the landscape quality.
• i)It is advisable for development to establish a low density of users.
• j)It is advisable that the urban design indicate setbacks (retiros), densities, maximum percentages of construction, as well as the heights of the buildings, architectural typologies, and recommended construction systems.
• k)The trend towards tourist residential use and lodging plant should be favored, according to the segments of historical and potential demand recorded in the zone.
• l)The rainwater collection and treatment network must favor surface runoff towards natural drainages. m) The necessary protection conditions must be provided and guaranteed for the maintenance of the wetland zone and the habitats that develop there.

5.3. REGULATORY PLAN PROPOSAL The Regulatory Plan is the physical land-use proposal for the coastal sector of Playa Sombrero, in accordance with the rules and regulations established by the Maritime Terrestrial Zone Law; it is based on the analyses carried out, and map No. 21, Annex No. 5 is recorded as the proposal. This zoning proposal is framed within the current rules and policies that seek a balanced and sustainable development of the Costa Rican territory for the sake of regional progress and its resources, and the coastline is not exempt from this. The proposed zones are as follows:

1. Green Protection Zone (Zona Verde de Protección, ZVP) 2. Low-Density Tourist Residential Zone (Zona Residencial Turística baja densidad, ZRT bd) 3. Cooperative Zone (Zona de Cooperativas, ZCO) 4. Medium-Density Hotel Zone (Zona Hotelera mediana densidad, ZH md) 5. Basic Services Zone (Zona de Servicios Básicos, ZSB) 6. Residential Zone (Zona Residencial, ZR) 7. Proposed Roadway Zone (Zona de Vialidad Propuesta, ZV) 8. Public Zone (ZPU) The different zones occupy certain areas; these and their percentages within the Restricted Zone are recorded in the following table:

Table No. 14 Table of areas by zone, Partial Regulatory Plan for the Playa Sombrero Coastal Tourist Sector *

* The area of the ZPU occupies the 50-meter strip in front of the beach.

In the definition of the different zones, the objectives and development criteria were considered, and more particularly the physical-natural conditions of the site, which allows development in most of the available space, but under low-density conditions in recovery zones, such as scrublands (charrales) and fallow thickets (tacotales).

In addition, protection areas are established for wetlands, thereby guaranteeing the maintenance of habitat conditions and the maintenance of the landscape, with integrated and concordant facilities.

These factors are taken into account in the regulations regarding coverage, vegetation, and others, as well as the provision of locating a single access to the public zone.

5.4. ZONING REGULATIONS The Zoning Regulations for the Partial Regulatory Plan of Playa Sombrero are presented below. This Regulation constitutes the document that must be adopted by the Municipality of Golfito, with prior approval from the ICT and INVU. The Land Use Proposal is presented in map No. 21, Annex No. 5.

ARTICLE No. 1: ESTABLISHMENT OF THE REGULATION AND OBJECTIVES.

The Municipality of the Canton of Golfito, in compliance with the provisions of Law 6043 on the Maritime Terrestrial Zone and recognizing the need to organize the development of the coastlines that are part of the Canton, issues these "Zoning Regulations" which will be applicable to the Maritime Terrestrial Zone, specifically in front of the coastal sector of Playa Sombrero, from boundary marker 1 to boundary marker 23, located on Sheet Carate 3541-III (1:50,000) of the National Geographic Institute (IGN); approximately between Lambert Coordinates 265,080 N - 543,150 E and 264,455 N - 542,945 E.

Map No. 21, Annex No. 5, which presents the contemplated zones, as well as the proposed roadways, forms part of this Regulation. The central objective of the zoning is to guide the spatial development of the area in question in order to:

• a)Define the tourism development model in accordance with the physical-natural conditions of the area, the need for services, and the improvement of the land through appropriate design and management guidelines, considering commercial, lodging, food, and protection uses.
• b)Protect natural resources through low-density development, which promotes the rational use thereof and is consistent with the regional conservation vocation.
• c)Favor the health, economy, and well-being of the national and foreign population, both local and visiting.
• d)Guarantee a non-consumptive use of the beach resources and the Restricted Zone, for the enjoyment of a combination of sun - beach and environmentally responsible naturalism.
• e)Establish a physical development policy that, based on the terrain conditions, gives it the most appropriate use and that takes into consideration the current and future landscape conditions of the area.
• f)Contribute to regional economic development and the quality of life of the inhabitants in the immediate surroundings of the area covered by this Regulatory Plan.
• g)Achieve compliance with the rules and requirements of Law 6043 and its regulations, regarding land use in the coastal sector.

ARTICLE No. 2: DEFINITIONS.

• a)Access: Roadway onto which a lot (solar) or property fronts.
• b)Hostel (Albergue): Establishment with rustic, comfortable characteristics, that provides lodging service especially to athletes or groups united by a common interest or activity. There are several modalities whose characteristics and additional services vary according to their specialization, and based on that, they will be given the most appropriate denomination.
• c)Maximum height: established from the ground to the ridge point of the building.
• d)Street Furniture (Amueblado): Set of urban elements, such as benches, trash cans, tables, posts, signs, and placards that support services, for user convenience.
• e)Apartotel: Establishment that provides lodging service for a daily or monthly rate, and that has the following characteristics:

1. It is made up of apartment-type units, each with one or more bedrooms, private bathroom, living-dining room, and kitchen.

2. It occupies the entirety of a building or a completely independent part of it, and its dependencies constitute a homogeneous whole, with entrances for the exclusive use of the establishment.

3. It includes cleaning service in the rate; and 4. It has parking for guests' vehicles.

• f)Green Area (Área Verde): Grassed or wooded free areas, for public or communal use, destined for recreation and ornamentation of the community.
• g)Barrier (Barrera): Element that serves as a separation between lots, patios, or gardens on properties.
• h)Cabin (Cabina): Establishment that provides lodging service for a daily or monthly rate, with units that are independent, with one or more bedrooms, private bathroom, kitchen, independent entrance from the outside, and with parking for guests' vehicles.
• i)Campgrounds (Campamentos): Establishment that provides rental service for a daily or monthly rate, of land duly delimited and conditioned to facilitate outdoor life, in which one spends the night under a tent, in a habitable trailer, or similar.
• j)Guesthouse (Casa de huéspedes): Establishment similar to a pension (pensión) but that does not offer food service.
• k)Use Certification (Certificación de Uso): Document establishing the possibility of allocating a portion of land for the construction of the works covered in this Regulation. Said certificate will be issued by the Municipality of Golfito at the request of the interested party.
• l)Concession (Concesión): Public contract between the Municipality and the concessionaire (concesionario), which grants the latter the right to use the land on a lot within the Maritime Terrestrial Zone.
• m)Concessionaire (Concesionario): Legal entity, individual, or corporation that possesses a concession right in the Maritime Terrestrial Zone.
• n)Condohotel: Hotel establishment where the ownership of the property is governed by the Condominium Property Law (Ley de Propiedad Horizontal), No. 3670 of March 22, 1966, and where the hotel operation is guaranteed through an administration contract with a hotel operating company that assumes the functions corresponding to the administrators according to the law and those derived from the hotel nature.
• o)Conservation: In urban planning, it is the action that, according to what is foreseen in the Urban Development Plans, is aimed at maintaining the ecological balance, the good condition of the material works (buildings, monuments, squares, and parks), and in general, everything that constitutes the historical, cultural, and social heritage of population centers.
• p)Construction: Any structure that is fixed or incorporated into a land: it includes any building, reconstruction, remodeling, or q) Density: Consists of the number of temporary or permanent residents per unit area (in this case the estimated unit area is the hectare).
• r)Net Density: Shall be understood as the ratio of inhabitants divided by the total surface area of occupied land, having previously subtracted the roadway surfaces.
• s)Right-of-way: It is the measurement of the public use zone, taken between the lines of demarcation established by MOPT, the corresponding Municipality, or a Regulatory Plan.
• t)Buildings (Edificaciones): All those works destined for habitation, work, recreation, tourism, etc.
• u)Hotel. It is a type of establishment with a minimum of twenty rooms, or more according to the category that corresponds to it, that provides lodging service for a daily rate, as well as food, at the customer's choice. It must occupy the entirety of a building or an absolutely independent part of it, with dependencies that constitute a homogeneous whole, with entrances, corridors, stairs, and elevators for the exclusive use of the establishment.
• v)Residential Hotel: It is a hotel that does not offer food service.
• w)Buildability Index (Índice de Edificabilidad): The Buildability Index is a constant and specific value according to each use, be it Tourist Residential, Tourist Commercial, Tourist Lodging, etc. This resultant consists of the total number of square meters of habitable construction, permitted on any number of floors.
• x)Offender (Infractor): Individual, legal entity, or any Government dependency that does not comply with these Zoning Regulations.
• y)Infrastructure: Urban-type services and facilities, such as: roadways, drainages, aqueducts, sewers, electricity, telephony, and other similar ones.
• z)Lot (Lote): A parcel of land of any size, whether given in concession or in private property.

aa) Tourist Motel: It is a type of hotel establishment that provides lodging service for a daily rate and that has the following characteristics:

. It offers travelers parking for their vehicles within the same establishment.

. It is preferably located outside urban centers and in the proximity of public highways.

. It has a minimum of five rooms, all with private bathroom and independent entrance from the outside.

. The building does not exceed two floors, and it is indicated on the exterior thereof, by means of illuminated signs that allow for easy reading from the highway both day and night, whether there are free spaces or not.

bb) Number of floors: Must be understood as total floors or total coverage or partial floor area coverage (mezzanine counts as one floor or story).

• cc)Occupancy (Maximum Coverage): Consists of the percentage of land that can be covered by constructed areas, habitable or not, such as accesses, parking, pools, and other non-natural covers; internal green areas are considered residual areas not included in the occupancy percentage, and must be destined for gardens, lakes, fruit trees, ornamental plants, etc.

dd) Pension (Pensión): It is a type of small establishment that is normally managed in a family style, with a minimum capacity of three rooms, and that offers food service on a full board or half board basis, in a single global rate.

ee) Owner (Propietario). Is the person(s), company(ies), or dependency(ies) that has a property title over lands adjacent to the Maritime Terrestrial Zone.

ff) Protection: Is that area in which urban works are subject to restrictions.

gg) Setbacks (Retiros): Open, unbuilt spaces within the boundaries of the respective property.

hh) Lot (Solar): Size or dimension of a property or parcel, whether given in concession or in private property.

• ii)Development (Urbanización): It is the subdivision (fraccionamiento) and enabling of land for urban purposes through the opening of streets and provision of services.

jj) Use: Utilization, on a private basis, of areas or properties.

kk) Permitted Use: Is that use of the farm or lot, on which the concessionaire has the possibility of destining their land without more restrictions than those indicated here, and after processing the construction permits required by the Municipality of Golfito.

• ll)Conditional Use: Is that which, while not the most recommendable for the terrain conditions, does not generate conflict with the permitted uses. This use can be given to a land, with prior special authorization from the Municipality and the Costa Rican Tourism Institute, by means of a certificate.

mm) Conflictive Use: Is that which does not conform to the zoning indicated in the Regulatory Plan. Conflictive uses are not permitted under any condition.

nn) Public Roadway: Spaces destined for the circulation of vehicles or pedestrians.

oo) Tourist Dwelling: Is a type of establishment that provides lodging service for a daily or monthly rate, with units that are independent, with one or more bedrooms, private bathroom, kitchen, independent entrance from the outside, and with parking for guests' vehicles.

pp) Single-Family Dwelling: Is the building destined to house a single family.

qq) Zoning: It is the division of a territory into use zones, for effects of its rational development.

ARTICLE No. 3: GENERAL REGULATIONS.

• a)Zones of the Land Use Plan: For the purposes of this Regulation, the Maritime Terrestrial Zone of Playa Sombrero comprises the following zones: (map No. 21, Annex No. 5) 1. Green Protection Zone 2. Low-Density Tourist Residential Zone 3. Cooperative Zone 4. Medium-Density Hotel Zone 5. Basic Services Zone 6. Residential Zone 7. Proposed Roadway Zone 8. Public Zone b) Limitations on conflictive uses: No uses of this type currently exist in Playa Sombrero. In the event they occur during the period in which these regulations come into force, the following limitations must be observed:

1. No type of installation may be expanded or remodeled without prior authorization from the Municipality of Golfito and the Costa Rican Tourism Institute.

2. The use of one zone may not be changed to another conflictive use, unless it is more compatible with the original use, in the judgment of the Municipality and the Costa Rican Tourism Institute.

• c)Zone Certification.

At the request of any interested party, the Municipality will issue a zone certificate stating the use corresponding to a specific terrain.

• d)Construction Permit:

The Municipality of Golfito will not grant construction, expansion, or remodeling permits for buildings or any that contravene the provisions and zoning of these Regulations.

Likewise, licenses or use permits will not be granted for any property where the requested use does not match the zoning or the regulations. Every permit must have the approval of the ICT.

ARTICLE No. 4: PROTECTION ZONE. (ZVP) a) Purposes: Zone destined for the protection and conservation of wetland areas and areas with vegetation.

• b)Location: Zone identified with the acronym ZVP, Map No. 21, Annex No. 5, located in front of boundary markers 10 to 23 and in front of boundary marker 2.
• c)Permitted Uses: Pedestrian trails, interpretation signs, refuges for bird watching, conservation, erosion control, and reforestation.
• d)Conditional Uses: Those approved by MINAE upon presentation of the respective justification after a specific analysis.
• e)Conflictive Uses: Any that is not for protection, conservation, recreation, and that constitutes permanent infrastructure works.
• f)Administration: These lands will be granted in concession to the current occupant to dedicate them to the protection of natural resources, except for the wetland area which will remain under the administration of MINAE.

Note: For any use, the minimum setback (retiro) from the line of boundary markers will be 5 meters.

ARTICLE No. 5: LOW-DENSITY TOURIST RESIDENTIAL ZONE. (ZRT bd) a) Purpose: Zone destined for the construction of rental residences and country houses (quintas de alquiler) for enjoyment of recreation, leisure, and rest, for both national and international tourists.

• b)Location: Zone denominated with the acronym ZRT bd on map No. 21 Annex No. 5, located from boundary marker 2 + 20 meters to boundary marker 3 + 18 meters.
• c)Permitted Uses: single-family dwelling d) Conditional Uses: ranch-style structures (ranchos), pool, and tourist commerce.
• e)Conflictive Use: Warehouses, bar, agriculture, industry, dance hall, discotheque, material depot, hardware store, and animal husbandry facilities.
• f)Requirements: The interested party in developing a project in the Residential Zone must submit a development proposal for the concession area where they indicate:

1. Project name in accordance with the typology established by the ICT. 2. Name of the owner (individuals or legal entities) 3. Blueprint format according to the Centralized Commission for Construction Permits. 4. Complete blueprints according to the guidelines of the Centralized Commission for Construction Permits. 5. Name, signature, and registration number of the responsible professionals registered with the CFIA. 6. Exclusive use of the international system of weights and measures. 7. Consultancy contract signed by the responsible professional. 8. Exclusive use of the Spanish language. 9. Cadastral map of the property. 10. Location and site plans of the property, boundaries, restrictions, guidelines, etc. 11. Site plan indicating existing and projected facilities (by phases if any), etc. 12. Site plan indicating contour lines and rainwater treatment, pedestrian and vehicular accesses. 13. Wastewater treatment plant in cases where it is required, according to the existing regulations established by the Ministry of Health. 14. Water availability letter (according to requirements of the Promotion Department, ICT).

The site design must try to conform to the following general rules:

1. Maximum density 15 dwellings per hectare 2. Side setbacks 3 meters 3. Front and rear setbacks 3 meters 4. Setback from boundary marker line 5 meters 5. Area destined for Green Zone 50% 6. Minimum lot size 300 meters 7. Minimum lot frontage 15 meters 8. Maximum coverage 50% 9. Maximum height number of floors 2 stories 10. Maximum roof height 8 meters 11. The construction of solid walls (tapias) around the lots is not permitted. 12. The construction of Mezzanines inside the buildings is not permitted.

Once the preliminary project is approved by the ICT, the interested party must prepare the construction blueprints for the infrastructure works and facilities, in which they must comply with the established rules concerning INVU, ICT, Municipality of Golfito, and the Ministry of Health.

• g)Concessions: They will be granted according to the process established by Law 6043.

ARTICLE No. 6: COOPERATIVE ZONE. (ZCO) a) Purpose: To make effective subsection C of article 57 of Law 6043 on the Maritime Terrestrial Zone, which allocates a percentage of the leasable land for cooperatives, groups, trade associations, unions, etc., without profit motives.

• b)Location: Identified with the acronym ZCO, map No. 21, Annex No. 5, located in front of boundary marker 1 to boundary marker 2 (rear section).
• c)Permitted Uses: Lodging and recreation-type facilities for the associates of non-profit trade organizations.
• d)Conditional and Conflictive Uses: Any installation that is not of a tourist recreational, non-profit nature.
• e)The association or interested group must present to the ICT a project with the relevant requirements for the type of development in question.
• f)Concessions: In accordance with the provisions of Law 6043 for the areas included in the Maritime Terrestrial Zone.
• g)Requirements:

1. Maximum density 100 parking spaces per hectare 2. Maximum ground-floor coverage (ocupación) 60% 3. Lateral and rear setbacks (retiros) 3 meters 4. Front setback (retiro frontal) 3 meters 5. Maximum height 8 meters 6. Maximum lot size 2,000 m² 7. Minimum lot size 300 m² 8. Minimum frontage 15 meters 9. The nonprofit organization interested in developing this zone must submit a preliminary project (anteproyecto) with the requirements indicated in Article 5, subsection f.

10. The construction of mezzanines inside buildings is not permitted.

CHAPTER V:

REGULATORY PLAN

CHAPTER V:

REGULATORY PLAN

7

Artículo 7 — MEDIUM-DENSITY HOTEL ZONE.

▾

(ZHmd) a) Purposes: To promote lodging, food, and recreation services for domestic and foreign tourists.

• b)Location: Zone designated ZHmd on Map No. 21. It is located between boundary marker (mojón) 1 and boundary marker (mojón) 2.
• c)Permitted uses: Hotel, cabins (cabinas), restaurant, café, bar, outdoor sports.
• d)Conditional uses: Dance hall, recreational areas, discotheque, sporting goods retail.
• e)Conflicting uses: Any installation not of a tourist nature.
• f)Requirements: The site design shall seek to conform as closely as possible to the following general standards:

1. Number of rooms / hectare: 40 2. Maximum coverage (cobertura): 50% 3. Minimum lot frontage: 20 meters 4. Minimum lot area: 2,000 m² 5. Minimum green area per lot: 50% 6. Maximum height in number of stories: 2 stories 7. Maximum height to roof ridge: 8 meters 8. Minimum front, lateral, and rear setback (retiro): 5 meters 9. Minimum setback from boundary-marker line (línea de mojones): 5 meters 10. Recreational area: 5% 11. Commercial equipment area: 0.5% 12. Public roads and parking: 15% 13. The construction of mezzanines inside buildings is not permitted.

14. The interested party must submit a development proposal for the concession area stating:

1. Name of the Project in accordance with the typology established by the ICT.

2. Name of the Owner (natural or legal persons).

3. Plan Format according to the Centralizing Commission for Construction Permits (Comisión Centralizadora de Permisos de Construcción).

4. Complete plans according to the guidelines of the Centralizing Commission for Construction Permits.

5. Name, signature, and registration number of the responsible professionals registered with the CFIA.

6. Exclusive use of the International System of Weights and Measures.

7. Exclusive use of the Spanish language.

8. Consultancy Contract signed by the responsible professional.

9. Cadastral plan of the property.

10. Plans showing the location and siting of the property, its boundaries, restrictions, alignments, etc.

11. Site plan showing existing and projected installations (by stages, if any), etc.

12. Floor plans per level, sections, elevations, finishes, details, etc., all duly dimensioned and in accordance with the guidelines of the Centralizing Commission for Construction Permits.

13. Letter of potable water availability (according to the requirements of the ICT Development Department).

14. Site plan showing contour lines, treatment of stormwater, sewage, and solid waste, pedestrian and vehicular accesses, among others, in addition to all existing and projected constructions with an indication of development stages.

15. Site plan and, if necessary, specific plans showing gardening and landscaping.

16. Sewage treatment plant in cases where it is required according to the existing regulations of the Ministry of Health.

Once the preliminary project (anteproyecto) is approved by the ICT, the interested party must prepare the construction plans for the infrastructure works and installations, in which they must comply with the standards established in this regard by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, the Instituto Costarricense de Turismo, and the Ministry of Health.

• g)Concessions: These shall be granted in accordance with the process established by Law 6043.

8

Artículo 8 — BASIC SERVICES ZONE (ZSB)

▾

• a)Purpose: To allow the installation of public services required by visitors.
• b)Location: Lands identified with the ZSB symbol on Map No. 21, Annex No. 5, located behind boundary marker (mojón) 2.
• c)Permitted uses: Public telephone, lunch areas, sanitary facilities, showers, changing rooms, and green areas.
• d)Conditional uses: Cafeteria, soda fountain (soda).
• e)Conflicting uses: Residential, industrial, and any activity requiring the privatization of space, thereby avoiding its public character.
• f)Concessions: The institutional administration of this zone corresponds to the Municipality and the ICT, and it may be ceded in administration to third parties, upon prior submission and approval of a preliminary project (anteproyecto).

9

Artículo 9 — RESIDENTIAL ZONE.

▾

(ZR) a) Purpose: Zone intended for the construction of residences or country houses (quintas) for rent, in accordance with Article 57, subsection b of Law 6043.

• b)Location: Zone designated with the acronym ZR on Map No. 21, Annex No. 5, located from boundary marker (mojón) 3 + 18 ms., up to boundary marker (mojón) 23 (rear section).
• c)Permitted uses: Residences and apartments for rent.
• d)Conditional uses: Sports, clubhouse, ranchos, swimming pool, café, restaurant.
• e)Conflicting uses: Warehouses, bar, agriculture, industry, dance hall, discotheque, material depot, hardware store, and animal husbandry installations.
• f)Requirements: The party interested in developing the zone must submit a development proposal for the concession area stating:

1. Project name in accordance with the typology established by the ICT.

2. Name of the owner (natural or legal persons).

3. Plan format according to the Centralizing Commission for Construction Permits.

4. Complete plans according to the guidelines of the Centralizing Commission for Construction Permits.

5. Name, signature, and registration number of the responsible professionals registered with the CFIA.

6. Exclusive use of the international system of weights and measures.

7. Consultancy contract signed by the responsible professional.

8. Exclusive use of the Spanish language.

9. Cadastral plan of the property.

10. Plans showing the location and siting of the property, boundaries, restrictions, alignments, etc.

11. Site plan showing existing and projected installations (by stages, if any), etc.

12. Site plan showing contour lines and treatment of stormwater, pedestrian and vehicular accesses.

13. Sewage treatment plant in cases where it is required, according to the existing regulations of the Ministry of Health.

14. Water availability letter (according to the requirements of the ICT Development Department).

The site design shall seek to conform to the following general standards:

1. Maximum density 10 residences per hectare.

2. Lateral setbacks (retiros) 3 meters 3. Front and rear setbacks (retiros) 3 meters 4. Setback from boundary-marker line (línea de mojones) 5 meters 5. Area designated as Green Zone 60% 6. Minimum lot size 5,000 meters 7. Maximum lot size 10,000 meters 8. Minimum lot frontage 50 meters 9. Maximum coverage (cobertura) 40% 10. Maximum height in number of stories 2 stories 11. Maximum roof height 8 meters 12. The construction of solid fences (tapias) around dwellings is not permitted.

13. The construction of mezzanines inside buildings is not permitted.

Once the preliminary project (anteproyecto) is approved by the ICT, the interested party must prepare the construction plans for the infrastructure works and installations, in which they must comply with the standards established in this regard by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, the Instituto Costarricense de Turismo, the Municipality of Golfito, and the Ministry of Health.

• g)Concessions: These shall be granted in accordance with the process established by Law 6043.

10

Artículo 10 — PROPOSED ROAD ZONE.

▾

(ZV) a) Purpose: Zone intended to improve tourist accessibility conditions within the Maritime-Terrestrial Zone and to regulate motor vehicle traffic.

• b)Location: Identified with the acronym ZV, according to Map No. 21, Annex No. 5, consisting of the 11-meter-wide road connecting the public highway with the public zone, adjacent to boundary marker (mojón) 2.
• c)Permitted uses: Internal circulation of vehicles, bicycles, horses, horse-drawn carts (volantas), and motor vehicles with restricted circulation, in accordance with the provisions of the MOPT Roads Directorate (Dirección de Vialidad).
• d)Conditional and conflicting uses: Any activity not directly related to visitor transportation.

11

Artículo 11 — PUBLIC ZONE.

▾

(ZPU) a) Purpose: To achieve compliance with Chapter III of Law 6043 regarding the right of public use of the 50 meters measured from the ordinary high tide (pleamar ordinaria).

• b)Location: The boundary of the Public Zone is marked by the line of boundary markers (mojones) placed by the Instituto Geográfico Nacional along the coastline of Playa Sombrero. Identified with the acronym ZPU on Map No. 21, Annex No. 5.
• c)Permitted, conditional, and conflicting uses: All those indicated by Law 6043 and its regulations.
• d)Concessions: No concessions shall be granted in this zone.

12

Artículo 12 — GENERAL OBSERVATIONS

▾

In general, unless no other alternative exists, the discharge onto the beach of stormwater, gray water, or sewage from buildings located in the restricted area shall not be permitted. If this is unavoidable, a detailed project must be submitted that ensures there will be no erosion on the beach, no risk of the stormwater discharge becoming obstructed, and no contamination on the beach. Existing constructions violating these provisions must be modified accordingly.

• a)The prior respective authorization from the ICT and the Municipality must be obtained before any commencement of works.
• b)Stormwater drainage, in general, may be directed toward streams, provided that the impact of the waters on the streams and from these to the ocean is mitigated.
• c)No drainage or construction may be located within a radius of less than 100 meters from potable water wells. The Ministry of Health must be requested to analyze the potability of the water extracted from the existing wells.
• d)On the front building line, solid fences (vallas solidas) with a height greater than one meter may not be constructed. Above this height, only fences (verjas) with elements allowing visibility, such as railings, mesh, etc., may be installed. A permeability percentage of 80% is established. The case of retaining walls is excluded from this provision.
• e)No public road shall permit motor vehicle access to the beach.
• f)All development proposals submitted in the concession areas must present their project to the Secretaría Técnica Nacional Ambiental, in order for it to determine the necessity or not of preparing an environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental, EIA), as part of the legal procedures.

13

Artículo 13 — GENERAL STANDARDS

▾

In all cases where fill, excavation, or leveling works are executed, the following standards shall apply:

• a)Fill slopes shall have a maximum gradient of 30%.
• b)All waste materials, whether from excavation, fill, or construction, shall be removed from the area and may not be deposited in tidal waters or coastal zones.
• c)When adjacent upper lands are affected by a construction area, these must be leveled and their vegetation renewed or stabilized through another system so as to prevent erosion during or after construction.
• d)Any fill must be clean and free of materials that could produce contamination in tidal waters.
• e)As a method of changing slopes in sandbanks, cutting shall be preferred over fill.

The following standards shall apply to upper lands and coastlines, in those cases where the Municipal Council determines that additional measures are required to protect the environment of the coastal region. Such requirements shall be established as stipulations for the corresponding approval (visado), according to standards and requirements supplied by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

1. For works on the ground of the coastal zone:

• a)Before the start of construction, the contractor shall meet with representatives of the Municipal Council, the Urban Planning Directorate of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, and officials of the Instituto Costarricense de Turismo to clarify the conditions of the permit.
• b)Construction or excavation materials may not be placed or stored in the public zone.
• c)All affected soils must be uniformly leveled. Vegetation restoration must be done immediately after construction; otherwise, the soil must be temporarily stabilized through the use of manure, straw, and burlap or similar until weather conditions are favorable for planting.
• d)In those cases where temporary disturbance of coastal features, beach slopes, buffer zones, or coastal vegetation is authorized, the affected area must be completely restored at the owner's expense and under the guidance of the competent control institutions.

2. In the case of works on lots neighboring the beach on the upper part, the following measures shall be taken to minimize erosion:

• a)Before executing any fill, excavation, leveling, or any other earthworks (movimientos de tierra), bales of hay, stacked and buried at least 10 cm, shall be placed along the entire lower perimeter of the area designated for construction; the bales must be replaced as many times as necessary until the restoration of permanent vegetation is established. No type of soil or materials shall exceed the line of bales.
• b)Unless otherwise specified and approved, all slopes must be adapted to their original state.
• c)Where natural or artificial slopes are undergoing erosion, leveling works may be done to achieve their equilibrium, and they must be replanted with plants that have thick roots of the "cepillo" type and, as far as possible, with vegetation native to the zone.
• d)Construction must be scheduled to fit the season to avoid water currents falling on exposed land, excavations, or stabilized soils.
• e)Sedimentary waters may not be discharged into natural watercourses; these must be protected along their banks by barriers of straw bales to intercept possible sediments.

3. For the case in which slopes of more than 15% are affected:

• a)Where this type of works is permitted, the following must be observed:

. Filling shall not be permitted.

. Cutting shall be kept absolutely to a minimum.

. The existing vegetation cover (cobertura vegetal) on the slope shall be permanently maintained to the extent physically possible.

• b)When potential damage to a slope is determined from erosion caused by falling water, straw bales shall be placed at the top of the slope or similar elements constructed. The collected water shall be adequately disposed of via artificial drainage or lagoons; where possible, these drainage waters shall be constructed along the boundaries with other properties to prevent water from draining onto neighboring lots. These lagoons must be designed to handle maximum flows obtained with a 10-year frequency.
• c)In the case of slope cuts or excavations on land adjacent to coastal features, waste materials must be placed on the upper part of the drop-off so as to avoid sediment drainage.
• d)Pedestrian accesses running through coastal zones with steep slopes or on banks must be stabilized or constructed via elevated walkways.

4. For individual or collective sewage systems, it is necessary to submit, for the corresponding approval (visado), studies of soil quality, percolation tests, location, and respective design.

• a)Under no circumstances shall drains be accepted in fill zones close to natural watercourses, even if intermittent, or in the vicinity of the beach.
• b)The aqueduct and storm sewer systems must demonstrate that they can be connected to the public system; if none exists, services may be provided provided that water extraction at the site or the disposal of wastewater and stormwater does not have a significant impact on the environment or public health.

5.5. IMPLEMENTATION STRATEGY The implementation strategy outlines the general guidelines that will allow the Partial Regulatory Plan for the Maritime-Terrestrial Zone of Playa Sombrero to be put into practice; its execution involves both public and private entities.

5.5.1 Executing Entity.

The development of tourist and infrastructure facilities (namely, roads and parking) is the responsibility of the Municipality of Golfito. It is also the municipality's task to maintain the roads, guarantee free transit through the Public Zone, and apply the Regulation through the Maritime-Terrestrial Zone Commission or its equivalent.

Regarding the development of installations corresponding to the uses permitted for sun-beach-sea tourism, they are the responsibility of the concessionaires once they have fulfilled the requirements established by Law 6043 to obtain the respective construction permit, as well as the technical guidelines of this regulation.

5.5.2 General Strategy.

Once the Regulatory Plan is approved by the ICT, INVU, and adopted by the Municipality of Golfito, a notification must be sent to the current occupants so that they finalize the procedures established by Law 6043 to sign the concession contracts.

The concession contracts must include the conditions and deadlines for development of the area; for this, the current infrastructural limitations and the investment possibilities of the occupants must be taken into account. Golfito, July 13, 2022. That is all. Lic. Freiner William Lara Blanco, Mayor, Municipality of Golfito, Puntarenas – Effective upon publication.

en la totalidad del texto - Texto Completo Norma 25 Plan Regulador Parcial Sector Costero Turístico Playa Sombrero MUNICIPALIDAD DE GOLFITO CONCEJO MUNICIPAL La Municipalidad de Golfito informa, lo dispuesto por el Concejo Municipal en la Sesión Ordinaria número Veinticinco celebrada el día veintidós de junio del año dos mil veintidós, contenido en el Capítulo Sexto, Articulo Veinte, Acuerdo N°17 y N° 18, que dice:

ACUERDO 17-ORD 25.-2022. Visto el informe de Comisión de Jurídicos, por unanimidad de votos SE APRUEBA: El informe presentado por la Comisión de Jurídicos, acogiéndolo en todos sus extremos y las recomendaciones contenidas en éste. Se declara este acuerdo en FIRME Y DEFINITIVAMENTE APROBADO.

ACUERDO 18-ORD 25.-2022. Habiéndose aprobado el informe de Comisión de Jurídicos, por unanimidad de votos SE APRUEBA:

1. El Reglamento sobre el Plan Regulador Parcial Sector Costero Turístico Playa Sombrero.

2. Se ordena a la administración su publicación en el Diario Oficial La Gaceta.

3. Se instruye a la secretaria insertar en el acta el Plan Regulador Parcial Sector Costero Turístico Playa Sombrero.

Se declara este acuerdo en FIRME Y DEFINITIVAMENTE APROBADO.

REGLAMENTO DEL PLAN REGULADOR PARCIAL SECTOR COSTERO TURÍSTICO PLAYA SOMBRERO.

5.1. USO RECOMENDADO DEL SUELO 5.2. OBJETIVOS Y CRITERIOS DE DESARROLLO 5.3. PROPUESTA DEL PLAN REGULADOR 5.4. REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN 5.5. ESTRATEGIA DE IMPLEMENTACIÓN

El presente capítulo surge como resultado de la investigación efectuada y en él se resumen los lineamientos de desarrollo del sector costero de Playa Sombrero, mediante el Reglamento de Usos del Suelo. Las normas y usos que se establecen en este Reglamento buscan ordenar el desarrollo de las futuras actividades turísticas y de conservación en la Zona Marítimo Terrestre en estudio.

De acuerdo con los registros del lnstituto Costarricense de Turismo (lCT), el sector costero ha recibido la "declaratoria de aptitud turística" tal y como se consignó en el Capítulo I del presente estudio.

5.1. USO RECOMENDADO DEL SUELO Las condiciones naturales del sector costero turístico de Playa Sombrero objeto de ordenamiento, permiten acotar lo siguiente:

. Es relativamente homogéneo en cuanto a sus formas de relieve y topografía.

. La capacidad de uso del suelo, desde el punto de vista agropecuario, es limitada.

. El clima es una limitante media al desarrollo de las actividades al aire libre.

. La cobertura vegetal, al menos en parte, es continua, aunque de tipo secundario.

. El patrón hidrográfico es frágil y debe considerarse en el proceso de planificación.

El espacio que ocupa Playa Sombrero posee características de capacidad de uso del suelo limitadas, sin embargo, su potencial de desarrollo turístico es innegable y el destinarlo a ello será más productivo que cualquier uso agropecuario, urbano o industrial.

A continuación, se señalan las recomendaciones para el uso de los terrenos, las cuales deben ser coherentes con las condiciones de un espacio pequeño, todo ello dentro de las pautas de una sostenibilidad de los recursos disponibles:

. Usos adecuados a sus características ambientales y vocación turística.

. Usos coherentes con el tamaño "pequeño" de la playa.

. Un patrón de uso del suelo que combine las relaciones entre base territorial usos y ecosistema natural.

. El favorecer el desarrollo de actividades productivas alternativas no tradicionales.

. Conservar los hábitats ligados a los terrenos húmedos.

Por las características de los suelos, capacidad de uso, pendientes, geomorfología y sistema híbrido, se considera que gran parte de la Zona Marítima Terrestre, con la excepción de la Zona Pública, puede ser la base para el desarrollo de facilidades recreativas, hospedaje, alimentación, comercio, etc.

Tomando en cuenta lo anterior, los usos recomendados son los siguientes:

• a)Zonas para el desarrollo de instalaciones con bajas densidades de ocupación, que garanticen la utilización de los terrenos sin cobertura vegetal y que mejoren las condiciones ambientales actuales.
• b)Zona para servicios básicos, que permitan el sano y libre disfrute de la playa para los visitantes permanentes u ocasionales.
• c)Zona para aparcamiento de vehículos para los turistas que no pernoctan en el sitio.
• d)Zona de Protección y Conservación; en aquellos ambientes frágiles ecológicamente y que no permitan ningún uso productivo del suelo, sino más bien, que se garantice su protección.

5.2. OBJETIVOS Y CRITERIOS DE DESARROLLO El desarrollo actual de la actividad turística debe enmarcar las pautas responsables que consideren el uso de tecnologías limpias. A su vez los desarrollos de sol y playa deben mostrar condiciones acordes con los recursos naturales de soporte al proyecto, a fin de que las instalaciones no afecten el paisaje y la calidad misma de los recursos.

Además de lo anterior, debe tomarse en cuenta las oportunidades de atractivos y las actividades disponibles en el entorno regional, cuya vocación complementa el desarrollo del turismo de aventura y ecológico.

5.2.1 Objetivos Generales a) Definir una estructura de usos del suelo y vialidad acorde con las tendencias modernas y con las políticas del Estado; por ende, relacionadas con un desarrollo sostenible dentro de las pautas de la actividad turística.

• b)Diseñar un Reglamento de Zonificación que controle los usos productivos en la Zona Marítimo Terrestre, así como establecer los lineamientos para el ordenamiento espacial de los proyectos que en esta zona se desarrollen.
• c)Aumentar la oferta de alojamiento, alimentación y amenidades disponibles en la zona para el turismo de aventura, el ecoturismo y el turismo de sol - playa - mar.
• d)Estimular el aprovechamiento del potencial de actividades del área en sol - playa, así como el de los recursos disponibles en el entorno en aventuras y ecoturismo.
• e)Contribuir al mejoramiento del bienestar social y la calidad de vida de la zona, mediante la generación de empleos.
• f)Colaborar con el ordenamiento turístico costero del país.
• g)Orientar la inversión privada en turismo tomando en cuenta, además de los beneficios económicos, aspectos sociales de desarrollo humano territorial.
• h)Colaborar en la priorización de las estrategias del sector turismo del ICT y de ordenamiento de la Municipalidad de Golfito y el INVU.
• i)Fomentar usos turísticos del suelo, consonantes con los cambios del mercado hacia un turismo responsable, la especialización y los destinos a la medida del cliente.
• j)Establecer un uso adecuado de los recursos naturales, que responda a las características ecológicas del área dentro de las pautas de desarrollo sostenible y turísticamente responsable.

5.2.2 Objetivos Específicos a) Diseñar una propuesta de usos del suelo y vialidad.

• b)Favorecer el desarrollo sostenible de playa Sombrero.
• c)Proponer usos del suelo acordes con las características de los recursos disponibles y los objetivos que debe cumplir en el desarrollo la Zona Marítimo Terrestre.
• d)Elaborar el reglamento de zonificación, que controle y oriente el desarrollo turístico en la Zona Marítimo Terrestre de Playa Sombrero.
• e)Proponer normas que garanticen una planta y actividades turísticas dentro del marco de un "turismo responsable".
• f)Establecer las normas necesarias para la protección del humedal presente en el área de estudio.

5.2.3 Criterios de desarrollo La Ley de la Zona Marítimo Terrestre exige una serie de requerimientos y lineamientos que se conjugan con las condiciones del sitio guía de los y criterios de ordenamiento y desarrollo. Los criterios deben operacionalizar los objetivos y son el resultado de la investigación efectuada, las características del medio natural y el marco legal que ordena los litorales costarricenses.

• a)Se debe mantener libre la Zona Pública y de admitirse usos, estos son de carácter temporal. Debe garantizarse el acceso a ésta y la recuperación de la cobertura vegetal.
• b)Se debe dar a la Zona Restringida usos que sea consonantes con los recursos disponibles y las condiciones ambientales de la base territorial.
• c)Se debe aprovechar de modo sostenible las características de Playa Sombrero, mediante el fomento de usos responsable acordes con las necesidades de conservación y manejo de los mismos.
• d)Se deben minimizar los costos y la inversión en infraestructura y servicios y su impacto ambiental.
• e)Es necesario establecer pautas en cuanto al desarrollo de infraestructura y servicios turísticos que respondan a la vocación de sol - playa - mar y las condiciones de cobertura vegetal del área.
• f)Se debe garantizar las condiciones de confort, comodidad, seguridad y privacidad de los turistas y dar al recurso playa un uso eficiente y de bajo impacto.
• g)Es conveniente que se favorezcan las combinaciones entre los recursos existentes en el sector costero de Playa Sombrero y su entorno inmediato.
• h)Debe de hacerse las recomendaciones del caso para rehabilitar aquellos sectores que han venido a menos a causa de las actividades antrópicas, a fin de mejorar la calidad paisajística.
• i)Es conveniente para el desarrollo, el establecimiento de densidad baja de usuarios.
• j)Es conveniente que el diseño urbano indique retiros, densidades, porcentajes máximos de construcción, así como las alturas de las edificaciones, tipologías arquitectónicas y sistemas constructivos recomendados.
• k)Se debe favorecer la tendencia al uso residencial turístico y planta de alojamiento, de acuerdo a los segmentos de la demanda histórica y potencial que registra la zona.
• l)La red de recolección y tratamiento de aguas pluviales debe favorecer la escorrentía superficial hacia los drenajes naturales. m) Debe darse y garantizarse las condiciones de protección necesarias para el mantenimiento de la zona de humedal y los hábitas que allí se desarrollan.

5.3. PROPUESTA DEL PLAN REGULADOR El Plan Regulador es la propuesta física de usos del suelo para el sector costero de Playa Sombrero, de acuerdo con las normas y regulaciones que establece la Ley de la Zona Marítimo Terrestre, este se basa en los análisis efectuados y como propuesta se consigna el mapa Nº 21, Anexo Nº 5 La presente propuesta de zonificación se enmarca en las normas y políticas actuales que buscan un desarrollo equilibrado y sostenible del territorio costarricense en aras del progreso regional y sus recursos y de ello no está exento el litoral. Las zonas propuestas son las siguientes:

1. Zona Verde de Protección (ZVP) 2. Zona Residencial Turística (baja densidad) (ZRT bd) 3. Zona de Cooperativas (ZCO) 4. Zona Hotelera (mediana densidad) (ZH md) 5. Zona de Servicios Básicos (ZSB) 6. Zona Residencial (ZR) 7. Zona de Vialidad Propuesta (ZV) 8. Zona Pública (ZPU) Las diferentes zonas ocupan determinadas áreas, estas y sus porcentajes dentro de la Zona Restringida se consignan en el siguiente cuadro:

Cuadro No.14 Cuadro de áreas por zonas, Plan Regulador Parcial der sector costero Turístico Playa Sombrero * En la definición de las diferentes zonas se consideraron los objetivos y los criterios de desarrollo y más particularmente las condiciones físico - naturales del sitio, el cual permite un desarrollo en la mayoría del espacio disponible, pero en condiciones de baja densidad en las zonas de recuperación, como son los charrales y los tacotales.

Además, se establecen las áreas de protección para los terrenos húmedos, con lo cual se garantiza el mantenimiento de las condiciones del hábitat y el mantenimiento del paisaje, con instalaciones integradas y concordantes con este.

Estos factores se toman en cuenta en las regulaciones en lo referente a cobertura, la vegetación y otros, así como la disposición de ubicar un único acceso a la zona pública.

5.4. REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN A continuación, se presenta el Reglamento de Zonificación para el Plan Regulador Parcial de Playa Sombrero. Este Reglamento constituye el documento que deberá ser adoptado por la Municipalidad de Golfito, previa aprobación del ICT y del INVU. La Propuesta de usos del Suero se presenta en el mapa Nº 21, Anexo Nº 5.

ARTÍCULO Nº1: ESTABLECIMIENTO DEL REGLAMENTO Y OBJETIVOS.

La Municipalidad del Cantón de Golfito, atendiendo a las disposiciones de la Ley 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre y reconociendo la necesidad de ordenar el desarrollo de los litorales que forman parte del Cantón, dicta el presente "Reglamento de Zonificación" que será aplicable a la Zona Marítimo Terrestre, específicamente frente al sector costero de Playa Sombreo, del mojón 1 al mojón 23, localizados en la Hoja Carate 3541-lll (1:50.000) del lnstituto Geográfico Nacional; aproximadamente entre las Coordenadas Lambert 265.080 N - 543.150 E y 264.455 N - 542.945 E.

Forman parte de este Reglamento el mapa Nº 21, Anexo Nº 5 en el cual se presentan las zonas contempladas; así como la vialidad propuesta. La zonificación tiene como objetivo central, orientar el desarrollo espacial del área en mención a fin de:

• a)Definir el modelo del desarrollo turístico acorde con las condiciones físico - naturales del área, la necesidad de servicios y el mejoramiento de los terrenos mediante adecuadas pautas de diseño y manejo, considerando usos comerciales, de alojamiento, alimentación y protección.
• b)Proteger los recursos naturales, mediante un desarrollo de baja densidad, que fomente el uso racional de los mismos y que guarde concordancia con la vocación regional de conservación.
• c)Favorecer la salud, la economía y el bienestar de la población nacional y extranjera; tanto local como visitante.
• d)Garantizar un uso no consuntivo de los recursos de la playa y la Zona Restringida, para el disfrute de una combinación de sol - playa y naturalismo ambientalmente responsable.
• e)Establecer una política de desarrollo físico que partiendo de las condiciones del terreno, le dé el uso más adecuado y que tome en consideración las condiciones paisajísticas actuales y futuras del área.
• f)Contribuir al desarrollo económico regional y la calidad de vida de los habitantes en el entorno inmediato al área del presente Plan Regulador.
• g)Lograr el cumplimiento de las normas y requerimientos de la Ley 6043 y su reglamento, en lo relacionado al uso del suelo en el sector costero.

ARTÍCULO Nº 2: DEFINICIONES.

• a)Acceso: Vía hacia donde da frente un solar o propiedad.
• b)Alberque: Establecimiento de características rústicas, confortables, que brinda servicio de alojamiento en especial a deportistas o grupos unidos por un interés o actividad común. Hay varias modalidades cuyas características y servicios adicionales varían de acuerdo a su especialización, y con base en ellos se les dará la denominación más apropiada.
• c)Altura máxima: establecida del terreno al punto de cumbrera de la edificación.
• d)Amueblado: Conjunto de elementos urbanos, tales como bancas, basureros, mesas, postes, señales y rótulos que sirven de apoyo a los servicios, para comodidad del usuario.
• e)Apartotel: Establecimiento que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria o mensual, y que tiene las siguientes características:

1. Está constituido por unidades tipo apartamento, cada una con uno o más dormitorios, baño privado, sala comedor y cocina.

2. Ocupa la totalidad de un edificio o parte absolutamente independiente de él, y sus dependencias constituyen un todo homogéneo, con entradas para uso exclusivo del establecimiento.

3. Incluye en la tarifa el servicio de pisos; y 4. Dispone de estacionamiento para los vehículos de los huéspedes.

• f)Área Verde: Áreas libres enzacatadas o arborizadas, de uso público, comunal, destinadas a la recreación y ornamentación de la comunidad.
• g)Barrera: Elemento que sirve de separación entre lotes, patios o jardines en propiedades.
• h)Cabina: Establecimiento que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria o mensual, con unidades que constituyen independientes, con uno o más dormitorios, baño privado, cocina, entrada independiente desde el exterior y con estacionamiento para los vehículos de los huéspedes.
• i)Campamentos: Establecimiento que brinda servicio de alquiler por una tarifa diaria o mensual, de terrenos debidamente delimitados y acondicionados para facilitar la vida al aire libre, en los que se pernocte bajo tienda de campaña, en remolque habitable o similares.
• j)Casa de huéspedes: Establecimiento semejante a la pensión pero que no ofrece servicio de alimentación.
• k)Certificación de Uso: Documento en el que se establece la posibilidad de destinar una porción de terreno para la construcción de las obras abarcadas en este Reglamento. Dicho certificado será expedido por la Municipalidad de Golfito a solicitud del interesado.
• l)Concesión: Contrato público entre la Municipalidad y el concesionario, que otorga a este último el derecho de uso de la tierra en un lote sobre Zona Marítimo Terrestre.
• m)Concesionario: Persona jurídica, física o moral que posee un derecho de concesión en la Zona Marítimo Terrestre.
• n)Condohotel: Establecimiento hotelero en el que la propiedad del inmueble está acogida a la Ley de Propiedad Horizontal, Nº 3670 de 22 de marzo de 1966, y en el que la explotación hotelera está garantizada mediante un contrato de administración con una empresa operadora hotelera que asume las funciones correspondientes a los administradores según la ley y las que se derivan del carácter hotelero.
• o)Conservación: En urbanismo, es la acción que de acuerdo a lo previsto en los Planes de Desarrollo Urbano, se orienta a mantener el equilibrio ecológico, el buen estado de las obras materiales (edificios, monumentos, plazas y parques) y en general, todo aquello que constituye su acervo histórico, cultural y social de los centros de población.
• p)Construcción: Toda estructura que se fije o incorpore a un terreno: incluye cualquier obra de edificación, reconstrucción, remodelación o ampliación que implique permanencia.
• q)Densidad: Consiste en el número de residentes temporales o permanentes por unidad de área (en este caso la unidad de área estimada es la hectárea).
• r)Densidad Neta: Se entenderá la relación de los habitantes dividida por la superficie total de terreno ocupado, descontando previamente las superficies viales.
• s)Derecho de vía: Es la medida de la zona de uso público, tomada entre las líneas de demarcación establecidas por el MOPT, la Municipalidad correspondiente o un Plan Regulador.
• t)Edificaciones: Todas aquellas obras destinadas para la habitación, trabajo, recreación, turismo, etc.
• u)Hotel. Es un tipo de establecimiento con un mínimo de veinte habitaciones, o más de acuerdo a la categoría que le corresponda, que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria, así como de alimentación, a elección del cliente. Debe ocupar la totalidad de un edificio o una parte de él absolutamente, independiente, con dependencias que constituyan un todo homogéneo, con entradas, pasillos, escaleras y ascensores para el uso exclusivo del establecimiento.
• v)Hotel Residencia: Es un hotel que no ofrece servicio de alimentación.
• w)Índice de Edificabilidad: El índice de Edificabilidad es un valor constante y específico según cada uso, sea este Residencial Turístico, Comercial Turístico, Alojamiento Turístico, etc. Esta resultante consiste en el número total de metros cuadrados de construcción habitable, permitidos en cualquier número de plantas.
• x)Infractor: Persona física, jurídica o cualquier dependencia del Gobierno que no atienda el presente Reglamento de Zonificación.
• y)Infraestructura: Servicios e instalaciones de carácter urbano, tales como: vías, drenajes, acueductos, alcantarillados, electricidad, telefonía, y otros similares.
• z)Lote: Una parcela de tierra de cualquier tamaño, ya sea dada en concesión o en propiedad privada.

aa)Motel Turístico: Es un tipo de establecimiento hotelero que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria y que tiene las siguientes características:

. Ofrece a los viajeros estacionamiento para sus vehículos dentro del mismo establecimiento.

. Está ubicado de preferencia fuera de los núcleos urbanos y en las proximidades de carreteras públicas.

. Cuenta con un mínimo de cinco habitaciones, todas con baño privado y entrada independiente desde el exterior.

. La edificación no excede de dos plantas, y se indica en el exterior de las mismas, mediante rótulos luminosos que permitan su fácil lectura desde la carretera tanto de día como de noche, si hay plazas libres o si no las hay.

bb) Número de plantas: Debe entenderse como plantas totales o cobertura total o parcial del área piso (mezzanine cuenta como una planta o piso).

cc)Ocupación: (Capacidad Máxima) Consiste en el porcentaje de terreno que puede ser cubierto por áreas construidas habitables o no, tales como accesos, parqueos, piscinas y otras cubiertas no naturales; las áreas verdes internas se consideran áreas residuales no comprendidas en el porcentaje de ocupación, debe ser destinada a jardines, lagos, frutales, ornamentales, etc.

dd) Pensión: Es un tipo de establecimiento pequeño que normalmente es manejado en forma familiar, con capacidad mínima de tres habitaciones, y que ofrece servicio de alimentación en plan de pensión completa o de media pensión, en una sola tarifa global.

ee)Propietario. Es la persona (s), empresa (s), o dependencia (s) que tiene título de propiedad sobre terrenos colindantes a la Zona Marítimo Terrestre.

ff) Protección: Es aquella área en la cual las obras urbanas están sujetas a restricciones.

gg) Retiros: Espacios abiertos no edificados comprendidos los linderos del respectivo predio.

hh) Solar: Tamaño o dimensión de una propiedad o parcela ya sea dada, en concesión o en propiedad privada.

• ii)Urbanización: Es el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos mediante apertura de calles y provisión de servicios.

jj) Uso: Aprovechamiento, a título particular, de áreas o predios kk)Uso permitido: Es aquel uso de la finca o lote, sobre el cual, el concesionario, tiene la posibilidad de destinar su terreno sin más restricciones que las aquí indicadas, y previa tramitación de los permisos de construcción requeridos por la Municipalidad de Golfito.

• ll)Uso condicional: Es aquel que aun no siendo el más recomendable para las condiciones del terreno, no genera conflicto con los usos permitidos. Este uso puede darse a un terreno, previa autorización especial de la Municipalidad y el lnstituto Costarricense de Turismo, mediante un certificado.

mm) Uso conflictivo: Es aquel que no se ajusta a la zonificación indicada en el Plan Regulador. Los usos conflictivos no se permiten bajo ninguna condición.

nn) Vía pública: Espacios destinados a la circulación de vehículos o peatones.

oo) Vivienda Turística: Es un tipo de establecimiento que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria o mensual, con unidades que constituyen independientes, con uno o más dormitorios, baño privado, cocina, entrada independiente desde el exterior, y con estacionamiento para los vehículos de los huéspedes.

pp) Vivienda unifamiliar: Es la edificación destinadas al albergue de una sola familia.

qq) Zonificación: Es la división de un territorio en zonas de uso, para efectos de su desarrollo racional.

ARTÍCULO Nº 3: REGULACIONES GENERALES.

• a)Zonas del Plan de Usos del Suelo: Para efectos de este Reglamento, la Zona Marítimo Terrestre de Playa Sombrero comprende las siguientes zonas: (mapa Nº 21, Anexo Nº 5) 1. Zona Verde de Protección 2. Zona Residencial Turística baja densidad 3. Zona de Cooperativas 4. Zona Hotelera mediana densidad 5. Zona de Servicios Básicos 6. Zona Residencial 7. Zona de Vialidad Propuesta 8. Zona Pública b) Limitaciones de usos conflictivos: No existen en la actualidad usos de este tipo en Playa Sombrero. En caso de producirse en el lapso de puesta en vigencia del presente reglamento, deberá atenderse a las siguientes limitaciones:

1. No podrán ampliarse o remodelarse ningún tipo de instalaciones sin la previa autorización de la Municipalidad de Golfito y el lnstituto Costarricense de Turismo.

2. No podrá cambiarse el uso de una zona a otro uso de tipo conflictivo, salvo que éste sea más compatible con el uso original, a juicio de la Municipalidad y el lnstituto Costarricense de Turismo.

• c)Certificación de zona.

A solicitud de cualquier interesado, la Municipalidad emitirá un certificado de zona en el que se hace constar el uso que le corresponde a determinado terreno.

• d)Permiso de construcción:

La Municipalidad de Golfito no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios o cualquiera que contravenga las disposiciones y la zonificación del presente Reglamento.

De igual manera, no se concederán patentes o permiso de uso de cualquier inmueble en el que el uso solicitado no concuerde con la zonificación o en el reglamento. Todo permiso debe tener el visado del ICT.

ARTÍCULO Nº 4: ZONA DE PROTECCIÓN. (ZVP) a) Propósitos: Zona destinada a la protección y conservación de las áreas húmedas y con vegetación.

• b)ubicación: zona identificada con las siglas ZVP, Mapa Nº 21, Anexo Nº 5, ubicada frente a los mojones del 10 al 23 y frente al mojón 2.
• c)Usos permitidos: Senderos peatonales, rótulos de interpretación, refugios para observación de aves, conservación, control de la erosión y reforestación.
• d)Uso condicionales-: Los aprobados por el MINAE ante la presentación de la justificación respectiva previo análisis específico.
• e)Usos conflictivos: Cualquiera que no sea de protección, conservación, recreación y que constituyan obras de infraestructura permanente.
• f)Administración: Estos terrenos se darán en concesión al actual ocupante para dedicarlo a la protección de los recursos naturales, excepto el área de humedales que quedará bajo la administración del MINAE.

Nota: Para cualquier uso el retiro mínimo de la línea de mojones será de 5 metros.

ARTÍCULO Nº 5: ZONA RESIDENCIAL TURÍSTICA baja densidad. (ZRT bd) a) Propósito: Zona destinada a la construcción de residencias y quintas de alquiler para disfrute de la recreación, esparcimiento y descanso, tanto para el turista nacional como para el internacional.

• b)Localización: Zona denominada con las siglas ZRT bd en el mapa Nº 21 Anexo Nº 5, localizada desde el mojón 2 + 20 metros hasta el mojón 3 + 18 metros.
• c)Usos permitidos: vivienda unifamiliar d) Usos condicionales: ranchos, piscina y comercio turístico.
• e)Uso Conflictivo: Bodegas, bar, agricultura, industria, salón de baile, discoteca, depósito de materiales, ferretería e instalaciones de crianza de animales.
• f)Requisitos: El interesado en desarrollar en la Zona Residencial algún proyecto, deberá presentar una propuesta de desarrollo del área en concesión donde indique:

1. Nombre del proyecto acorde con la tipología establecida por el lCT.

2. Nombre del propietario (personas físicas o jurídicas) 3. Formato de planos según Comisión Centralizada de permisos de Construcción.

4. Planos completos según lineamientos de la Comisión Centralizada de permisos de Construcción.

5. Nombre, firma Y número de registro de los profesionales responsables incorporados al CFIA 6. Uso exclusivo del sistema internacional de pesas y medidas.

7. Contrato de consultoría firmado por el profesional responsable.

8. Uso exclusivo de la lengua española.

9. Plano catastro de la propiedad.

10.Planos de ubicación y localización de la finca, colindancias, restricciones, lineamientos, etc.

11.Planta de conjunto indicando instalaciones existentes y proyectadas (por etapas si las hubieran.) etc.

12.Planta de conjunto indicando curvas de nivel y tratamiento de aguas pluviales, accesos peatonales y vehiculares.

13.Planta de tratamiento de aguas negras en los casos en que sea requerida, según la normativa existente establecida por el Ministerio de Salud.

14.Carta de disponibilidad de agua (según requisitos del departamento de Fomento, ICT).

El diseño de sitio deberá tratar de ajustarse a las siguientes normas de carácter general:

1. Densidad máxima 15 viviendas por hectárea 2. Retiros laterales 3 metros 3. Retiros frontales y posteriores 3 metros 4. Retiro de línea de mojones 5 metros 5. Área destinada a Zona Verde 50 % 6. Tamaño mínimo del lote 300 metros 7. Frente mínimo del lote 15 metros 8. Cobertura máxima 50 % 9. Altura máxima número de plantas 2 pisos 10.Altura máxima de techo 8 metros 11.No se permite la construcción de tapias alrededor de los lotes.

12.No se permite la construcción de Mezzanines en el interior de los edificios.

Una vez aprobado el anteproyecto por el lCT, el interesado deberá elaborar los planos constructivos de la obra de infraestructura e instalaciones, en las cuales deberá cumplir con las normas establecidas al respecto con el INVU, lCT, Municipalidad de Golfito y el Ministerio de Salud.

• g)Concesiones: Se darán de acuerdo al proceso establecido por la Ley 6043.

ARTÍCULO Nº 6: ZONA DE COOPERATIVAS. (ZCO) a) Propósito: hacer efectivo el inciso C del artículo 57 de la Ley 6043 sobre la Zona Marítima Terrestre, que destina un porcentaje del terreno arrendable para cooperativas, agrupaciones, asociaciones gremiales, sindicatos, etc, sin fines de lucro.

• b)Localización: Identificada con las siglas ZCO, mapa Nº 21, Anexo Nº 5, ubicada frente al mojón 1 hasta el mojón 2 (sección posterior).
• c)Usos permitidos: Facilidades de tipo de hospedaje y recreación para los asociados de las organizaciones gremiales sin fines de lucro.
• d)Usos condicionales y conflictivos: Toda instalación que no sea de carácter recreativo turístico sin fines de lucro.
• e)La asociación o grupo interesado, deberá presentar al ICT un proyecto con los requisitos pertinentes para el tipo de desarrollo en cuestión.
• f)Concesiones: De acuerdo con lo establecido en la Ley 6043 para las áreas comprendidas en la Zona Marítimo Terrestre.
• g)Requisitos:

1. Densidad máxima 100 plazas por hectárea 2. Ocupación máxima 60% en planta baja 3. Retiros lateral y posterior 3 metros 4. Retiro frontal 3 metros 5. Altura máxima 8 metros 6. Tamaño máximo de los lotes 2 000 m² 7. Tamaño mínimo de los lotes 300 m² 8. Frente mínimo 15 metros 9. La organización sin fines de lucro con interés de desarrollar esta zona, deberá presentar un anteproyecto con los requisitos indicados en el artículo 5 inciso f.

10. No se permite la construcción de Mezzanines en el interior de los edificios.

ARTÍCULO Nº 7: ZONA HOTELERA Mediana Densidad. (ZHmd) a) Propósitos: Promover el servicio de hospedaje, alimentación y esparcimiento a turistas nacionales y extranjeros.

• b)Localización: Zona denominada ZHmd en el mapa Nº 21. Se localiza entre el mojón 1 y el mojón 2.
• c)Usos permitidos: Hotel, cabinas, restaurante, cafetería, bar, deportes al aire libre.
• d)Usos condicionales: Salón de baile, áreas recreativas, discoteque, comercio de artículos deportivos.
• e)Usos conflictivos: Cualquier instalación que no sea de carácter turístico.
• f)Requisitos: El diseño de sitio deberá tratar de ajustarse al máximo a las siguientes normas de carácter general:

1. Número de cuartos / hectárea: 40 2. Cobertura máxima: 50 % 3. Frente de lote mínimo; 20 metros 4. Área mínima de lote: 2 000 m² 5. Área verde mínima de lote: 50 % 6. Altura máxima en Nº de plantas: 2 pisos 7. Altura máxima a cumbrera de techo: 8 metros 8. Retiro frontal, lateral y posterior mínimo: 5 metros 9. Retiro de línea de mojones mínimo: 5 metros 10.Área recreativa: 5 % 11.Área de equipamiento comercial: 0.5 % 12.Vías públicas y parqueos: 15 % 13.No se permite la construcción de Mezzanines en el interior de los edificios.

14.El interesado deberá presentar una propuesta de desarrollo del área en concesión donde se indique:

1. Nombre del Proyecto acorde con la tipología establecida por el lCT.

2. Nombre del Propietario (personas físicas o jurídicas).

3. Formato de Planos según Comisión Centralizadora de Permisos de Construcción.

4. Planos completos según lineamientos de la Comisión Centralizadora de Permisos de Construcción.

5. Nombre, firma y número de registro de los profesionales responsables incorporados al CFIA.

6. Uso exclusivo del Sistema internacional de Pesos y Medidas.

7. Uso exclusivo de la lengua española.

8. Contrato de Consultoría firmado por el profesional responsable.

9. Plano de catastro de la propiedad.

10.Planos de ubicación y localización de la finca, sus colindancias, restricciones, alineamientos, etc.

11.Planta de conjunto indicando instalaciones existentes y proyectadas (por etapas si las hubiera), etc.

12.Plantas por nivel, cortes, fachadas, acabados, secciones, detalles, etc., todo debidamente dimensionado y acorde con los lineamientos de la Comisión Centralizadora de Permisos de Construcción.

13.Carta de disponibilidad de agua potable (según requisitos del Departamento de Fomento del ICT).

14.Planta de conjunto indicando curvas de nivel, tratamiento de aguas pluviales, negras y desechos sólidos, accesos peatonales y vehiculares entre otros, además de todas las construcciones existentes y proyectadas con indicación de etapas de desarrollo.

15.Planta de conjunto y si fuera necesario plantas específicas indicando jardinería y paisajismo, 16.Planta de tratamiento de aguas negras en los casos en que sea requerida según la normativa existente del Ministerio de Salud.

Una vez aprobado el anteproyecto por el lCT, el interesado deberá elaborar los planos constructivos de las obras de infraestructura e instalaciones, en las cuales deberá cumplir con las normas establecidas al respecto por el lnstituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, lnstituto Costarricense de Turismo y el Ministerio de Salud.

• g)Concesiones: Se darán de acuerdo al proceso establecido por la Ley 6043.

ARTÍCULO Nº 8: ZONA DE SERVICIOS BÁSICOS (ZSB) a) Propósito: Permitir la instalación de servicios públicos que requieren los visitantes.

• b)Localización: Terrenos identificados con la simbología ZSB en el mapa Nº 21, Anexo Nº 5, ubicada atrás del mojón 2.
• c)Usos permitidos: Teléfono público, áreas de almuerzo, servicios sanitarios, duchas, vestidores y áreas verdes.
• d)Usos condicionales: Cafetería, soda.
• e)Usos conflictivos: Residencial, industrial y cualquier actividad que requiera privatización de espacio, evitando el carácter público del mismo.
• f)Concesiones: La administración de ésta zona en el campo institucional corresponde a la Municipalidad y al lCT, pudiéndose cederse en administración a terceros, previa presentación y aprobación de un anteproyecto.

ARTÍCULO Nº 9: ZONA RESIDENCIAL. (ZR) a) Propósito: Zona destinada a la construcción de residencias o quintas para alquilar, de conformidad con el artículo 57, inciso b de la Ley 6043.

• b)Localización: Zona denominada con las siglas ZR en el mapa Nº 21 Anexo Nº 5, localizada desde el mojón 3 + 18 ms., hasta el mojón 23 (sección posterior).
• c)usos permitidos: Residencias y apartamentos para alquiler d) Usos condicionales: Deportes, casa club, ranchos, piscina, cafetería, restaurante.
• e)Uso conflictivo: Bodegas, bar, agricultura, industria, salón de baile, discoteca, depósito de materiales, ferretería e instalaciones de crianza de animales.
• f)Requisitos: El interesado en desarrollar la zona deberá presentar una propuesta de desarrollo del área en concesión donde indique:

1. Nombre proyecto acorde con tipología establecida por el ICT.

2. Nombre der del propietario (personas físicas o jurídicas).

3. Formato de planos según Comisión Centralizada de Permisos de Construcción.

4. Planos completos según lineamientos de la Comisión Centralizada de Permisos de Construcción.

5. Nombre, firma y número de registro de los profesionales responsables incorporados al CFIA.

6. Uso exclusivo del sistema internacional de pesas y medidas.

7. Contrato de consultoría firmado por el profesional responsable.

8. Uso exclusivo de la lengua española.

9. Plano catastro de la propiedad.

10.Planos de ubicación y localización de la finca, colindancias, restricciones, lineamientos, etc.

11.Planta de conjunto indicando instalaciones existentes y proyectadas (por etapas si las hubieran) etc.

12.Planta de conjunto indicando curvas de nivel y tratamiento de aguas pluviales, accesos peatonales y vehiculares.

13.Planta de tratamiento de aguas negras en los casos en que sea requerida, según la normativa existente del Ministerio de Salud.

14.Carta de disponibilidad de agua (según requisitos de Departamento de Fomento del ICT).

El diseño de sitio deberá tratar de ajustarse a las siguientes normas de carácter general:

1. Densidad máxima 10 residencias por hectárea.

2. Retiros laterales 3 metros 3. Retiros frontales y posteriores 3 metros 4. Retiro de línea de mojones 5 metros 5. Área destinada a Zona Verde 60 % 6. Tamaño mínimo de lote 5 000 metros 7. Tamaño máximo del lote 10 000 metros 8. Frente mínimo del lote 50 metros 9. Cobertura máxima 40 % 10.Altura máxima número de plantas 2 pisos 11.Altura máxima de techo 8 metros 12.No se permite la construcción de tapias alrededor de las viviendas.

13.No se permite la construcción de Mezzanines en el interior de los edificios.

Una vez aprobado el anteproyecto por el lCT, el interesado deberá elaborar los planos constructivos de la obra de infraestructura e instalaciones, en las cuales deberá cumplir con las normas establecidas at respecto con el lnstituto Nacional de Vivienda y urbanismo, lnstituto Costarricense de Turismo, Municipalidad de Golfito y Ministerio de Salud.

• g)Concesiones: Se darán de acuerdo al proceso establecido por la Ley 6043.

ARTÍCULO Nº 10: ZONA DE VIALIDAD PROPUESTA. (ZV) a) Propósito: zona destinada a mejorar las condiciones de accesibilidad del turista dentro de la zona Marítimo Terrestre y ordenar el tránsito de vehículos automotores.

• b)Localización: Identificada con las siglas ZV, de acuerdo al mapa Nº 21, Anexo Nº 5, consistente en la vía de 11 metros de ancho que conecta la carretera pública con la zona pública, aledaña al mojón 2.
• c)Usos permitidos: Circulación interna de vehículos, bicicletas, caballos, volantas y vehículos automotores de circulación restringida, de acuerdo a los establecido por la Dirección de Vialidad del MOPT.
• d)Usos condicionales y conflictivos: Cualquier actividad que no esté directamente relacionada con el transporte de los visitantes.

ARTÍCULO Nº 11: ZONA PÚBLICA. (ZPU) a) Propósito: Lograr el cumplimiento del capítulo lll de la Ley 6043 en cuanto al derecho de uso público de los 50 metros medidos a partir de la pleamar ordinaria.

• b)Localización: El límite de la Zona Pública lo marca la línea de mojones colocados por el lnstituto Geográfico Nacional a lo largo del litoral de playa Sombrero. Identificada con las siglas ZPU en el mapa Nº 21, Anexo Nº 5.
• c)Usos permitidos, condicionales y conflictivos: Todos los que señala la Ley 6043 y su reglamento.
• d)Concesiones: No se darán concesiones en esta zona.

ARTÍCULO Nº 12: OBSERVACIONES GENERALES En general, salvo que no exista otra alternativa, no se permitirá la descarga en la playa de aguas pluviales, aguas servidas o aguas negras de las edificaciones que se ubiquen en área restringida. Si esto fuese inevitable, deberá presentarse un proyecto detallado que asegure que no habrá erosión en la playa, ni existe riesgo de que la descarga pluvial se obstruya, ni contaminación en la playa. Las construcciones existentes que violan estas disposiciones deberán modificarse en este sentido.

• a)Deberá contar con la autorización respectiva previo cualquier inicio de obras el ICT y la Municipalidad.
• b)Los drenajes pluviales, en general, podrán conducirse hacia quebradas, siempre y cuando se mitigue el impacto de las aguas a las quebradas y de éstas al océano.
• c)Ningún drenaje o construcción podrá ubicarse dentro del radio menor de 100 metros de los pozos de agua potable. Debe solicitarse al Ministerio de Salud que analice la potabilidad del agua que se extrae de los pozos existentes.
• d)En la línea de frente de la construcción, no se podrán construir vallas solidas con una altura mayor de un metro. Por sobre esta altura, se podrá colocar únicamente verjas con elementos que permitan la visibilidad tales como rejas, mallas, etc. Se establece un porcentaje de permeabilidad del 80 %. Se excluye de esta disposición el caso de muros de retención.
• e)Ninguna vía pública permitirá el acceso de vehículos motorizados a la playa.
• f)Todas las propuestas de desarrollo que se presenten en las áreas de concesión deberán presentar su proyecto ante la Secretaria Técnica Nacional ambiental, a fin que esta determine la necesidad o no elaborar una EIA, como parte de los procedimientos de ley.

ARTÍCULO Nº 13: NORMAS GENERALES En todos los casos en que se ejecuten obras de relleno, excavación o nivelación se aplicaran las siguientes normas:

• a)Los taludes de relleno tendrán una gradiente máxima der 30 % b) Todos los materiales de desecho, ya sean de excavación, relleno o construcción, serán removidos del área, no pudiendo depositarse en aguas de marea o en zonas costeras c) Cuando se afecten terrenos superiores adyacentes a un área de construcción, estos deberán ser nivelados y renovada su vegetación o mediante otro sistema estabilizador de modo que se prevenga la erosión durante o después de la construcción.
• d)Cualquier relleno deberá de estar limpio y libre de materiales que pueden producir contaminación en las aguas de marea.
• e)Como método de cambiar pendientes en los bancos de arena se preferirá el corte al relleno.

Las siguientes normas se aplicarán sobre los terrenos superiores y en líneas de costa, en aquellos casos en que el Consejo Municipal determine que se requieren medidas adicionales para proteger el ambiente de la región costera. Tales requerimientos serán establecidos como estipulaciones para el visado correspondiente, según normas y requerimientos suministradas por el lnstituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

1. Para trabajos en el suelo de la zona costera:

• a)Antes del inicio de la construcción, el contratista se reunirá con personeros del Consejo Municipal, Dirección de Urbanismo del lnstituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y funcionarios del lnstituto Costarricense de Turismo para aclarar las condiciones del permiso.
• b)No se podrán colocar ni almacenar materiales de construcción o excavación en la zona pública.
• c)Todos los suelos afectados deberán de nivelarse uniformemente. La reposición de la vegetación debe de hacerse inmediatamente después de la construcción, de lo contrario, debe de estabilizarse el suelo temporalmente mediante el uso de estiércol, paja y yute o similar hasta que las condiciones del clima sean favorables para sembrar.
• d)En aquellos casos en que se autorice una perturbación temporal de los rasgos costeros, las pendientes de playa, las zonas de amortiguamiento o en la vegetación costera, el área afectada deberá restaurarse completamente a cargo del propietario y con la guía de las instituciones de control competentes.

2. En caso de trabajos en rotes vecinos a la playa en la parte superior, para minimizar la erosión, se tomarán las siguientes medidas:

• a)Se colocará en todo el perímetro inferior del área destinada a la construcción antes de ejecutar cualquier trabajo de relleno, excavación, nivelación o cualquier otro movimiento de tierra, pacas de heno estoqueadas y enterradas por lo menos 10 cm., debiendo de reemplazarse las pacas cuantas veces sea necesario hasta que la reposición de la vegetación permanente se haya establecido. No se deberá sobrepasar el límite de las pacas ningún tipo de suelos o materiales.
• b)A menos que se especifique y apruebe de otro modo, todas las pendientes deberán adecuarse a su estado original.
• c)Donde las pendientes naturales o artificiales están en proceso de erosión, se podrá hacer trabajos de nivelación para lograr su equilibrio, debiendo repoblarse con plantas que tengas raíces gruesas del tipo "cepillo" y en la medida de lo posible con vegetación propia de la zona.
• d)La construcción debe programarse para ajustarse a la época para evitar corrientes de agua que caigan sobre los terrenos expuestos, excavaciones o suelos estabilizados.
• e)No se podrán descargar aguas sedimentarias en los cauces naturales, los cuales deberán ser protegidos a lo largo de sus riberas mediante vallas de pacas de paja que intercepten los posibles sedimentos.

3. Para el caso en que se afecten los taludes de más de 15% a) Donde se permita este tipo de obras debe observarse lo siguiente:

. No se permitirá rellenar . El corte se mantendrá absolutamente en lo mínimo . Se mantendrá permanentemente la cobertura vegetal que haya sobre el talud hasta donde sea físicamente posible mantenerla.

• b)Cuando se determine un potencial daño de un talud por erosión causada por caída de agua, se colocarán en la parte superior del talud de pajas o se construirán elementos similares. El agua recogida será dispuesta en forma adecuada mediante drenajes artificiales o lagunas; donde sea posible, estas aguas de drenaje se construirán a lo largo de los límites con otras propiedades para evitar que el agua drene a los lotes vecinos. Estas lagunas deberán diseñarse para manejar caudales máximos obtenidos con una frecuencia de 10 años.
• c)Para el caso de cortes en taludes o excavaciones en terrenos adyacentes a rasgos costeros, los materiales de desecho deberán colocarse en la parte superior del desnivel de modo que se evite el drenaje del sedimento.
• d)Los accesos peatonales que corran por zonas costeras con pendientes fuertes o en bancos, deberán estabilizarse o construirse mediante pasos elevados.

4. Para los sistemas individuales o colectivos de aguas negras, es necesario presentar para el visado correspondiente, estudios de la calidad de suelo, pruebas de infiltración, localización y diseño respectivo.

• a)En ningún caso se aceptarán drenajes en zonas de relleno cercanas a cauces naturales, aunque fueran intermitentes, o en las inmediaciones de la playa.
• b)Los sistemas de acueductos y alcantarillado pluvial deberán demostrar que se pueden conectar al sistema público, de no existir, se podrán proveer los servicios sin que la extracción de agua en el sitio o la disposición de las aguas servidas y pluviales tengan un impacto significativo en el medio o la salud pública.

5.5. ESTRATÉGIA DE IMPLEMENTACIÓN La estrategia de implementación señala las líneas generales que permitirán llevar a la práctica el Plan Regulador Parcial de la Zona Marítimo Terrestre de playa sombrero, su ejecución implica tanto a los entes públicos, como privados.

5.5.1 Entidad Ejecutora.

El desarrollo de las facilidades turísticas, de infraestructura, (a saber, caminos y parqueos), le corresponde a la Municipalidad de Golfito. También es tarea del municipio el mantenimiento de los caminos, el garantizar el libre tránsito por la Zona Pública y la aplicación del Reglamento por medio de la Comisión de la Zona Marítimo Terrestre o su similar.

En cuanto al desarrollo de las instalaciones que correspondan a los usos permitidos para el turismo de sol-playa-mar, son competencia de los concesionarios una vez que hayan cumplido los requisitos establecidos por la Ley 6043 para obtener el permiso de construcción respectivo, así como los lineamientos técnicos del presente reglamento.

5.5.2 Estrategia General.

Una vez aprobado el Plan Regulador por el lCT, INVU y adoptado por la Municipalidad de Golfito, deberá cursar una notificación a los ocupantes actuales para que finiquiten los trámites que establece la Ley 6043 para firmar los contratos de concesión.

Los contratos de concesión deberán incluir las condiciones y plazos de desarrollo del área, para ello deben tomarse en cuenta las limitaciones infraestructurales actuales y las posibilidades de inversión de los ocupantes. Golfito, 13 de julio de 2022. Es todo. Lic. Freiner William Lara Blanco, Alcalde, Municipalidad de Golfito, Puntarenas - Rige a partir de su publicación.

CAPITULO V:

PLAN REGULADOR

CAPITULO V:

PLAN REGULADOR