Guideline 0011 — Municipal approvals and exemptions for subdivisions in NicoyaEstablece que se emitirá visados municipales del artículo 33 y 34 de la Ley
This guideline, issued by the Municipal Mayor's Office of Nicoya, regulates municipal plan approvals for subdivisions, establishing criteria for exempting the 10% area transfer for green zones. It defines simple subdivisions as those not requiring such transfer and details conditions under which a subdivision with access via an easement will be considered simple. The guideline also identifies exceptions and qualified cases allowing plan approval with easement access, including landlocked parcels, topographic constraints, or Forestry Law limitations. It exempts subdivisions of lots 5000 m² or larger, non-urban districts, and cases fronting existing public roads from the 10% transfer. The guideline is supported by Procuraduría General de la República opinion C-053-2019 and INVU regulations, and repeals previous directives on the matter.Esta directriz emitida por la Alcaldía Municipal de Nicoya regula el visado municipal de planos para fraccionamientos, estableciendo criterios para la exención de la cesión del 10% del área para zonas verdes. Define los fraccionamientos simples como aquellos que no requieren ceder dicho porcentaje, y detalla las condiciones bajo las cuales un fraccionamiento con frente a servidumbre de paso será considerado simple. Además, identifica excepciones y casos calificados que permiten visar planos con acceso por servidumbre, incluyendo predios enclavados, limitaciones topográficas o afectaciones de la Ley Forestal. La directriz también exceptúa de la cesión del 10% a fraccionamientos de lotes de 5000 m² o más, distritos no urbanos, y casos con frente a camino público existente. Se apoya en el dictamen C-053-2019 de la Procuraduría General de la República y la normativa del INVU, y deroga directrices anteriores sobre la materia.
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In accordance with Opinion C-053-2019 of the Procuraduría General de la República dated February 22, 2019, which states: "based on the foregoing, it is concluded that the Urban Planning Directorate of the National Housing and Urban Planning Institute is competent to approve survey plans for urban development and subdivision projects for urbanization purposes, which includes, by way of exception, the approval of plans for those subdivisions with urban planning purposes that have access via an easement. However, said Urban Planning Directorate lacks the authority to approve subdivision plans that do not have an urban planning purpose, whether agricultural or forestry, even if they have access via an easement.".
Article 79 of the Regulations to the National Cadastre Law, Executive Decree No. 13607-J, states: "Approvals. The Cadastre shall only register plans that comply with the provisions of the law. In application of the Urban Planning Law, exceptions expressly admitted by the respective municipality shall be registered, noting said approval on the plan. Likewise, the National Cadastre shall not apply the Urban Planning Law when the plans to be registered correspond entirely to properties registered in the Public Property Registry or to non-urban districts. The authorization or approval of a survey plan, when required, must be prior to registration in the Cadastre. Approvals for special cases shall be governed as follows: a. For urbanizations, the required approval shall be that of the National Housing and Urban Planning Institute and the respective Municipality. b. For subdivisions, the required approval is that of the respective municipality regardless of whether the subdivision is located in an urban or rural district. c. When the plan indicates the existence of a public road not appearing in official cartography or cadastral and registry records, approval shall be requested from the respective Municipality if it concerns the cantonal road network, and approval from the Ministry of Public Works and Transport if it concerns the national road network.
1- Municipal approvals under Articles 33 and 34 of Law 4240 shall be issued only for simple subdivisions, which shall not be required to transfer 10% of the area to be subdivided for green zones or communal use areas.Conforme al Dictamen C-053-2019 de la Procuraduría General de la Republica del 22 de febrero de 2019 que indica." con fundamento en lo expuesto, se concluye que la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo es competente para visar los planos de Agrimensura de proyectos de Urbanizaciones y fraccionamientos para efectos de Urbanizar, lo que incluye, por vía de excepción, el visado de los planos de aquellos fraccionamientos con fines urbanísticos que tengan por frente una servidumbre de paso. No obstante, dicha Dirección de Urbanismo carece de la potestad para visar planos de fraccionamientos que no tengan un fin urbanístico, sea que fuera agropecuario o forestal, aunque estos tengan por frente a una servidumbre de paso.".
El artículo 79 del Reglamento a la ley de Catastro Nacional Decreto Ejecutivo N° 13607-J indica ". -Visados. El Catastro sólo inscribirá los planos que se ajusten a las disposiciones de la ley. En aplicación de la Ley de Planificación Urbana se inscribirán las excepciones expresamente admitidas por la respectiva municipalidad, consignando en el plano dicho visado. Asimismo, no aplicará el Catastro Nacional la ley de Planificación Urbana cuando los planos a inscribir correspondan plenamente con fincas inscritas en el Registro Público de la Propiedad o a distritos no urbanos. La autorización o visado de un plano de agrimensura, cuando sea requerida, deberá ser previa a la inscripción en el Catastro. Los visados de casos especiales se regirán de la siguiente forma: a. Para urbanizaciones el visado requerido será el del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y de la Municipalidad respectiva. b. Para fraccionamientos, el visado requerido, es el de la municipalidad respectiva independientemente, si el fraccionamiento está ubicado en distrito urbano o rural. c. Cuando en el plano se indique la existencia de una vía pública, que no aparezca en la cartografía oficial o en los antecedentes catastrales y registrales, se solicitará el visado a la Municipalidad respectiva si se trata de red vial cantonal y el visado del Ministerio de Obras Públicas y Transportes, si se trata de la red vial nacional.
1- Se emitirá Visados municipales del artículo 33 y 34 de la Ley 4240 únicamente para fraccionamientos simples, los cuales no deben ceder el 10% del área a fraccionar para zonas verdes o áreas de uso comunal.
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"Se emitirá Visados municipales del artículo 33 y 34 de la Ley 4240 únicamente para fraccionamientos simples, los cuales no deben ceder el 10% del área a fraccionar para zonas verdes o áreas de uso comunal."
"Municipal approvals under Articles 33 and 34 of Law 4240 shall be issued only for simple subdivisions, which shall not be required to transfer 10% of the area to be subdivided for green zones or communal use areas."
Punto 1
"Se emitirá Visados municipales del artículo 33 y 34 de la Ley 4240 únicamente para fraccionamientos simples, los cuales no deben ceder el 10% del área a fraccionar para zonas verdes o áreas de uso comunal."
Punto 1
"Los fraccionamientos frente a servidumbre de paso de 3.00 m a 6.00 m de ancho, 60 m de longitud máxima y que den acceso a un máximo de 6 lotes se consideraran fraccionamientos simples..."
"Subdivisions facing an easement of 3.00 m to 6.00 m wide, 60 m maximum length, and providing access to a maximum of 6 lots shall be considered simple subdivisions..."
Punto 2
"Los fraccionamientos frente a servidumbre de paso de 3.00 m a 6.00 m de ancho, 60 m de longitud máxima y que den acceso a un máximo de 6 lotes se consideraran fraccionamientos simples..."
Punto 2
"La Municipalidad de Nicoya, establece que no se ha de exigir el 10% del área de la finca madre: ... En el caso de fraccionamientos simples frente a camino público existente, entendidos estos como aquellos fraccionamientos en los cuales resulten no mas de diez (10) lotes, de área menor a 5000 m2 cada uno en una misma finca."
"The Municipality of Nicoya establishes that the 10% of the parent parcel area shall not be required: ... In the case of simple subdivisions facing an existing public road, understood as those subdivisions resulting in no more than ten (10) lots, each with an area less than 5000 m2, on a single property."
Punto 5
"La Municipalidad de Nicoya, establece que no se ha de exigir el 10% del área de la finca madre: ... En el caso de fraccionamientos simples frente a camino público existente, entendidos estos como aquellos fraccionamientos en los cuales resulten no mas de diez (10) lotes, de área menor a 5000 m2 cada uno en una misma finca."
Punto 5
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Articles
Transitory provisions
throughout the entire text - Full Text of Regulation 0011 Establishes that the municipal approvals provided for in Articles 33 and 34 of Ley 4240 shall be issued solely for simple subdivisions (fraccionamientos simples), which are not required to transfer 10% of the area to be subdivided for green spaces or community-use areas MUNICIPALIDAD DE NICOYA OFFICE OF THE MUNICIPAL MAYOR DIRECTIVE NO. 0011-05-2019 Pursuant to Opinion C-053-2019 of the Procuraduría General de la Republica, dated 22 de febrero de 2019, which states: “Based on the foregoing, it is concluded that the Dirección de Urbanismo of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo has authority to approve land-survey plans (planos de Agrimensura) for development projects (proyectos de Urbanizaciones) and subdivisions (fraccionamientos) for development purposes, which includes, by way of exception, approving the plans of subdivisions intended for urban development that front on a right-of-way easement (servidumbre de paso).
Nevertheless, the Dirección de Urbanismo lacks the authority to approve plans for subdivisions not intended for urban development, whether for agricultural, livestock, or forestry purposes, even if they front on a right-of-way easement.” Article 79 of the Regulations to the National Cadastre Law (Reglamento a la ley de Catastro Nacional), Decreto Ejecutivo N° 13607-J, provides: “—Approvals. The Cadastre shall register only those plans that comply with the provisions of the law. Pursuant to the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana), expressly permitted exceptions shall be registered by the respective municipality, with such approval noted on the plan. Likewise, the Catastro Nacional shall not apply the Urban Planning Law when the plans to be registered correspond fully to properties registered in the Registro Público de la Propiedad or to non-urban districts. Where authorization or approval of a land-survey plan is required, it must be obtained prior to registration with the Cadastre.
Approvals in special cases shall be governed as follows: a. For developments (urbanizaciones), the required approvals shall be those of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo and the respective municipality. b. For subdivisions, the required approval shall be that of the respective municipality, regardless of whether the subdivision is located in an urban or rural district. c. When a plan indicates the existence of a public road that does not appear in the official cartography or cadastral and registry records, approval shall be requested from the respective municipality if it forms part of the cantonal road network, and from the Ministerio de Obras Públicas y Transportes if it forms part of the national road network.”
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In qualifying cases, the INVU and the municipalities may permit the subdivision of lots by means of right-of-way easements, provided that the following rules are met: The easement shall be permitted on special parcels where, due to their location or dimensions, it is demonstrated that subdivision with adequate access to existing public roads is impossible, and shall preferably be used in cases where dwellings already exist on the lot.” The regulatory purpose of this Directive is grounded in Article 40 of Ley de Planificación Urbana N° 4240, in the legitimate exercise of the regulatory authority vested in the municipalities (Article 169 of the Constitución Política and Article 4(a) of the Código Municipal), under which each local government may establish internal rules to define more clearly the circumstances under which the percentage of land resulting from subdivisions and intended for public use must be transferred free of charge to the Municipalidad de Nicoya.
On the basis of the foregoing, this Directive is issued to the personnel under the DPTSA who are involved in the aforementioned matter, so that, as of the date of publication of this Directive:
1- The municipal approvals provided for in Articles 33 and 34 of Ley 4240 shall be issued solely for simple subdivisions, which are not required to transfer 10% of the area to be subdivided for green spaces or community-use areas.
2- Subdivisions fronting on a right-of-way easement measuring from 3.00 m to 6.00 m in width and no more than 60 m in length, and providing access to no more than 6 lots, shall be deemed simple subdivisions, provided that:
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3- For purposes of applying Article 79 of the Reglamento a la Ley del Catastro Nacional and Article II.2.1 of the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU, the following shall be understood as exceptions and qualifying cases:
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The parent plan (plano madre) or a topographic survey (levantamiento topográfico) signed by the professional must be submitted.
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A topographic survey signed by the professional must be submitted.
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In all the foregoing cases, the body of the plan being processed must include the notation “for single-family use.” 4- Special cases involving access by means of a right-of-way or agricultural easement for ASADAS or others, for rural aqueduct uses, shall be reviewed, provided that the document being processed has been declared to be in the public interest by the Concejo Municipal and is covered by Decreto de Sequía N° 41852-MP-MAG.
(The preceding paragraph was amended by Directiva N° 0011-03-2020 and published in La Gaceta N° 63 del 28 de marzo del 2020.)
5- The Municipalidad de Nicoya establishes that transfer of 10% of the area of the parent property (finca madre) shall not be required:
5.1 In the case of simple subdivisions fronting on an existing public road, understood as subdivisions resulting in no more than ten (10) lots, each having an area of less than 5000 m2, on the same property.
5.2 In subdivisions of lots having an area of 5000 m2 or more.
5.3 In districts or areas not subject to land-development control (control urbanístico).
The following provisions are established regarding the public area to be transferred:
a)It must be located fronting on a public road, unless the technical or legal impossibility of locating it with adequate access to existing public roads is demonstrated.
b)It must have at least 6.00m of frontage on a public road, except for an access lane measuring 3m by 30m or 4m by 40m.
c)Its distance from the farthest lot shall not exceed 300m.
d)It must not be subject to restrictions under Ley Forestal 7575 Article 33, and its slope must not exceed 15%.
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For all purposes, this Directive repeals and replaces Directiva 01-DPTSA-2018 and DPTSA-36-2018, as well as any other Directive concerning this matter.
Transitorios
en la totalidad del texto - Texto Completo Norma 0011 Establece que se emitirá visados municipales del artículo 33 y 34 de la Ley 4240 únicamente para fraccionamientos simples, los cuales no deben ceder el 10% del área a fraccionar para zonas verdes o áreas de uso comunal MUNICIPALIDAD DE NICOYA DESPACHO ALCALDÍA MUNICIPAL DIRECTRIZ N° 0011-05-2019 Conforme al Dictamen C-053-2019 de la Procuraduría General de la Republica del 22 de febrero de 2019 que indica." con fundamento en lo expuesto, se concluye que la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo es competente para visar los planos de Agrimensura de proyectos de Urbanizaciones y fraccionamientos para efectos de Urbanizar, lo que incluye, por vía de excepción, el visado de los planos de aquellos fraccionamientos con fines urbanísticos que tengan por frente una servidumbre de paso. No obstante, dicha Dirección de Urbanismo carece de la potestad para visar planos de fraccionamientos que no tengan un fin urbanístico, sea que fuera agropecuario o forestal, aunque estos tengan por frente a una servidumbre de paso.".
El artículo 79 del Reglamento a la ley de Catastro Nacional Decreto Ejecutivo N° 13607-J indica ". -Visados. El Catastro sólo inscribirá los planos que se ajusten a las disposiciones de la ley. En aplicación de la Ley de Planificación Urbana se inscribirán las excepciones expresamente admitidas por la respectiva municipalidad, consignando en el plano dicho visado. Asimismo, no aplicará el Catastro Nacional la ley de Planificación Urbana cuando los planos a inscribir correspondan plenamente con fincas inscritas en el Registro Público de la Propiedad o a distritos no urbanos. La autorización o visado de un plano de agrimensura, cuando sea requerida, deberá ser previa a la inscripción en el Catastro. Los visados de casos especiales se regirán de la siguiente forma: a. Para urbanizaciones el visado requerido será el del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y de la Municipalidad respectiva. b. Para fraccionamientos, el visado requerido, es el de la municipalidad respectiva independientemente, si el fraccionamiento está ubicado en distrito urbano o rural. c. Cuando en el plano se indique la existencia de una vía pública, que no aparezca en la cartografía oficial o en los antecedentes catastrales y registrales, se solicitará el visado a la Municipalidad respectiva si se trata de red vial cantonal y el visado del Ministerio de Obras Públicas y Transportes, si se trata de la red vial nacional.
El artículo II.2.1 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU, que indica." Lotes frente a servidumbre: todas las parcelas resultantes de un fraccionamiento tendrán acceso directo a vía pública. En casos calificados, el 1NVU y las Municipalidades podrán admitir la subdivisión de lotes mediante servidumbres de paso, siempre que se cumpla con las siguientes normas: La servidumbre se aceptará en terrenos especiales en que por su ubicación o dimensión se demuestre que es imposible fraccionar con acceso adecuado a vías públicas existentes, utilizándose preferentemente para casos en que ya existan viviendas en el lote.
El objeto de regulación de la presente Directriz, encuentra su fundamento en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana N° 4240, ello en el ejercicio legítimo de la potestad normativa con que cuentan la Municipalidades (169 de la Constitución Política artículo 4 inciso a del Código Municipal),por el cual cada Gobierno Local puede reglar a lo interno ,a fin de definir con mayor claridad bajo qué circunstancias debe cederse gratuitamente el porcentaje de terreno destinado al uso público resultante de los fraccionamientos a favor de La Municipalidad de Nicoya.
Con sustento en lo anterior, se emite la presente Directriz, al personal bajo la DPTSA involucrado en el tema aludido, para que a partir de la fecha de Publicación de esta Directriz:
1- Se emitirá Visados municipales del artículo 33 y 34 de la Ley 4240 únicamente para fraccionamientos simples, los cuales no deben ceder el 10% del área a fraccionar para zonas verdes o áreas de uso comunal.
2- Los fraccionamientos frente a servidumbre de paso de 3.00 m a 6.00 m de ancho, 60 m de longitud máxima y que den acceso a un máximo de 6 lotes se consideraran fraccionamientos simples, siempre y cuando:
2.1 No existan dos servidumbres de paso contiguas en una misma finca.
2.2 No existan más de dos servidumbres en una misma finca 3- A efectos de la aplicación del artículo 79 del Reglamento a la Ley del Catastro Nacional y del artículo II.2.1 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU, se entenderán excepciones y casos calificados, los siguientes:
3.1 Sentencias Judiciales 3.2 Que la servidumbre de paso esté inscrita y descrita en el asiento registral del fundo sirviente (DGJ-0124-08-2018) 3.3 Que se compruebe por parte del interesado o el profesional responsable, que el fundo este enclavado (que no tenga acceso directo a camino público). Aportar plano madre o levantamiento topográfico firmado por el profesional.
3.4 Que se compruebe por parte del interesado o el profesional responsable, que es imposible fraccionar con acceso adecuado un predio por impedimentos topográficos, pendiente o afectación de la Ley Forestal que limiten el frente efectivo o útil al camino público. Aportar levantamiento topográfico firmado por el profesional.
3.5 Que se compruebe por parte del interesado o el profesional responsable, que es imposible fraccionar con acceso adecuado, un predio por su forma y dimensiones por incumplir segregar más de un lote frente a camino público con la relación frente fondo de 1/7 (artículo III.3.2.5 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU). Aportar croquis firmado por el profesional.
3.6 Por alguna otra causa no incluida en esta Directriz, para su estudio, deberá aportar el interesado o el profesional responsable, croquis y/o levantamiento topográfico de detalles, así como estudio de antecedentes catastrales registrales 3.7 Se utilizará preferentemente cuando existan construcciones u edificaciones.
En todos los casos anteriores, en el cuerpo del plano en trámite debe indicarse la nota "para uso unifamiliar".
4-Se analizarán casos especiales, para accesos por servidumbre de paso o agrícola para ASADAS u otros, para usos de acueductos rurales, siempre y cuando cuente, el documento en trámite, con declaratoria de interés público por parte del Concejo Municipal y el Decreto de Sequía N° 41852-MP-MAG.
(Así reformado el punto anterior mediante directriz N° 0011-03-2020 y publicada en La Gaceta N° 63 del 28 de marzo del 2020)
5- La Municipalidad de Nicoya, establece que no se ha de exigir el 10% del área de la finca madre:
5.1 En el caso de fraccionamientos simples frente a camino público existente, entendidos estos como aquellos fraccionamientos en los cuales resulten no mas de diez (10) lotes, de área menor a 5000 m2 cada uno en una misma finca.
5.2 En fraccionamientos de lotes de 5000 m2 de área o más 5.3 En Distritos o áreas no sujetas al control urbanístico.
Respecto al área pública a ceder se establece lo siguiente:
a)deberán estar ubicadas frente a camino público, excepto que se demuestre la imposibilidad técnica o legal de ubicarlo con acceso adecuado a vías públicas existentes.
b)deben tener un frente mínimo a camino público de 6.00m, exceptuando callejón de acceso de 3m por 30m o 4m por 40m.
c)su distancia respecto al lote más alejado no será mayor de 300m.
d)No debe tener afectación de la Ley Forestal 7575 artículo 33 y que no exceda el 15% de pendiente.
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Esta Directriz deroga y sustituye para todos los efectos, la Directriz 01-DPTSA-2018 y DPTSA-36-2018 y cualquier otra Directriz referente a este tema.