Punta San José Zoning RegulationReglamento de Zonificación de Punta San José

The Municipality of the Canton of Osa, in compliance with the provisions of Law No. 6043 on the Maritime-Terrestrial Zone and recognizing the need to regulate the use of lands in Punta San José, issues this "Zoning Regulation," which shall be applicable to the Maritime-Terrestrial Zone of Punta San José located between Lambert coordinates 494.5N-291.0E and 496.3N-293.5E. (IGN sheet No. 3442, II Sierpe) Map No. 2, Land Use Plan, forms part of this Regulation as a reference document, in which all zones supplemented in this Regulation are located.

The zoning is intended to guide the physical development of the area in question, with the purpose of:

a. Establishing a tourist recreational development pattern in accordance with natural conditions, allowing for better planning of the provision of basic services, communal facilities, tourist services, and public roads, by both private investors and local and state authorities.

b. Protecting natural resources, establishing the necessary reserves to guarantee rational use of resources and the safety and comfort of visitors.

c. Achieving compliance with the rules of Law No. 6043 and its Regulation regarding land use on beaches declared non-touristic.

d. Fostering the development, health, economy, and general well-being of the national ideal population.

a. Access: A road onto which a lot or property fronts.

b. Maximum height: Measured from the ground to the ridge point of the building.

c. Street furniture (Amueblado): A set of urban elements, such as benches, trash cans, tables, posts, signs, and labels that support services for user comfort.

d. Green Area (Área Verde): Grassed or wooded open areas, for public or communal use, intended for recreation and ornamentation, or sections of land where plant cover must be conserved and recovered.

e. Cabin (Cabina): An establishment that provides lodging service for a daily or monthly rate with independent units, having one or more bedrooms, a private bathroom, kitchen, independent entrance from the outside, and parking for guests' vehicles.

f. Use Certification (Certificación de Uso): A document establishing the possibility of using a portion of land for the construction of works covered in this Regulation. Said certificate shall be issued by the Municipality of Osa at the request of the interested party.

g. Commercial: Space used for the establishment of commercial services for users of the Maritime-Terrestrial Zone; it may be supermarkets, shops, or similar.

h. Concession: A public contract between the Municipality of Osa and the concessionaire, granting the latter the right to use the land on a lot within the Maritime-Terrestrial Zone, specifically in the restricted zone (150 meters), not including the Public Zone (50 meters facing the coastal sector).

i. Concessionaire: A legal or natural person holding a concession right in the Maritime-Terrestrial Zone.

j. Conservation: In urban planning, action aimed at maintaining the ecological balance, the good condition of material works (buildings, monuments, plazas, and parks), and in general, everything that constitutes the historical, cultural, and social heritage of population centers.

k. Construction: Any structure that is fixed or incorporated into land; it includes any building, reconstruction, remodeling, or expansion work implying permanence.

l. Density: The number of temporary or permanent residents per unit area (in this case, the estimated unit area is the hectare).

m. Net density: This shall be understood as the ratio of inhabitants divided by the total land area occupied, excluding road surfaces.

n. Right-of-way: The measurement of the public use zone, taken between the demarcation lines established by the MOPT, the corresponding Municipality, or a Regulatory Plan.

o. Building (Edificación): All works intended for habitation, work, recreation, tourism, etc.

p. Hotel: A type of establishment with a minimum of twenty rooms, according to its corresponding category, which provides lodging service for a daily rate, as well as food, at the client's choice. It must occupy the entirety of a building or an absolutely independent part thereof, with dependencies constituting a homogeneous whole, with entrances, hallways, stairs, and elevators for the exclusive use of the establishment.

q. Offender (Infractor): A natural or legal person or any government agency that does not comply with this Zoning Regulation.

r. Infrastructure: Urban services and facilities such as: roads, drainage, aqueducts, sewer systems, electricity, telephone, and other similar services.

s. Lot: A parcel of land of any size, whether granted in concession or under private ownership.

t. Number of floors: This must be understood as total floors with total or partial coverage of the floor area (mezzanine counts as one floor).

u. Coverage (Ocupación): The percentage of land that can be covered by built areas, habitable or not, such as accesses, parking areas, swimming pools, and other non-natural covers; internal green areas are considered residual areas not included in the coverage percentage and must be used for gardens, lakes, fruit trees, ornamentals, etc.

v. Owner (Propietario): The person(s), company(ies), or agency(ies) holding title to lands adjacent to the Maritime-Terrestrial Zone.

w. Protection: An area in which urban works are subject to restrictions.

x. Tourist residence: A construction for vacationing or permanent residence, integrated with the surrounding environment where provisions are taken to minimize the impact on the land.

y. Setbacks (Retiros): Open unbuilt spaces between a structure and the boundaries of the respective property.

z. Tourist Urbanization: The provision to a piece of land of the infrastructure works required for the construction of buildings intended for tourist residential use (rental houses or apartments).

aa. Conditional use: A use that, while not the most recommended for the land conditions, does not conflict with permitted uses. This use may be allowed on a piece of land, subject to special authorization from the Municipality and the Costa Rican Tourism Institute (ICT), via a certificate.

ab. Conflicting use: A use that does not conform to the zoning indicated in the Regulatory Plan. Conflicting uses are not permitted under any condition.

ac. Permitted use: The use of the property or lot for which the concessionaire has the possibility to designate their land without any further restrictions than those indicated herein and upon prior processing of the construction permits required by the Municipality of Osa.

ad. Use: Private utilization of areas or properties.

ae. Public road: Spaces intended for the circulation of vehicles or pedestrians.

af. Zoning (Bonificación): The division of a territory into use zones, for the purposes of its rational development.

• a)Zones of the Land Use Plan: For the purposes of this Regulation, the Maritime-Terrestrial Zone of Punta San José is divided into the following zones:

• b)Zone Certificate: At the request of any interested party, the Municipality shall issue a Zone Certificate stating the use corresponding to a specific piece of land. The Zone Certificate shall be a requirement to be submitted for the purposes of construction, modification, remodeling, or reconstruction of buildings or urbanizations. The Zone Certificate may refer to permitted use or conditional use.
• c)Construction permits, licenses, and approvals: The Municipality of Osa shall not grant permits for the construction, expansion, or remodeling of buildings or urbanizations that contravene the zoning or any of the provisions of this Regulation. Likewise, licenses or use permits shall be granted for any property where the requested use does not match the Zoning or the Regulation; every permit must have the approval (visado) of the ICT.

Z.P.

a. Purposes: To achieve compliance with Chapter III of Law No. 6043, regarding the right of public use of the 50 meters measured from the ordinary high tide.

b. Location: The boundary of the Public Zone is marked by the line of 58 markers placed by the National Geographic Institute along the coastline of Punta San José, identified with the acronym ZP on Map No. 2. From marker No. 1 to No. 58.

c. Permitted, conditional, and conflicting uses: All those indicated by Law No. 6043 and its Concessions Regulation: Concessions shall not be granted in this zone.

ZFT.

a. Purposes: Area designated for the development of basic support and commercial tourist facilities that can be used by national and foreign visitors.

b. Location: Corresponds to the zones identified by the acronym ZFT, on map No. 2, located between markers 13 - 14 and 51 - 54 + 35.

c. Permitted uses: Coffee shop, restaurant, craft sales, soda fountain, minimarket, tourist information office, shops, sporting goods, fruit shop, photographic articles, post office, restrooms, sanitary services, changing rooms, picnic lunch ranches, administrative offices, first aid.

d. Conditional uses: Currency exchange, travel agency, recreational equipment rental.

e. Conflicting uses: Any non-commercial, non-tourist, or non-development-support installation that generates uncontrollable noise, odors, smoke, vibration, or waste.

f. Concessions: As established by Law No. 6043 on the Maritime-Terrestrial Zone.

g. Requirements:

ZCA.

a. Purposes: To designate an area for the absolute conservation and protection of natural resources, in accordance with state and private conservation policies for this region of the country, such as those of Corcovado National Park and private reserves like Marenco.

b. Location: According to map No. 2, "Updated Land Use Plan," corresponds to the zones defined between markers 1 to 5 (rear section), 12 to 13 (rear section), 15 + 40 to 28, 28 to 43 (rear section), and 45 to 58 (rear section), whose symbology is ZCA.

c. Permitted Uses: Conservation, protection, trails, and shelters for observing flora and fauna.

d. Conditional uses: In sectors with slopes of less than 25%, the construction of single-story dwellings is permitted, respecting existing vegetation and adhering to the following requirements:

e. Conflicting uses: Anything other than conservation, protection, or passive ecotourism activities.

f. Concessions: This zone shall be granted in concession to the current occupants in accordance with Law No. 6043.

ZPQ.

a. Purposes: To comply with the protection standards for rivers and ravines established in the Forestry Law (Ley Forestal).

b. Location: Located along the ravines, consisting of a ten-meter strip on both sides of said ravines, located on map No. 2 with the acronym ZPQ.

c. Permitted uses: Pedestrian trails, interpretive signs.

d. Conditional and conflicting uses: Any installation involving infrastructure or permanent facilities that is not linked to conservation.

e. Concessions: In accordance with the provisions of Law No. 6043 for areas within the Maritime-Terrestrial Zone.

ZATbd.

a. Purpose: To allow the implementation of lodging and gastronomy projects aimed at meeting the demand of nature tourism.

b. Location: Identified on map No. 2 with the acronym ZATbd, corresponding to the parcels located between markers 1 to 18; 20+30 to 22, between 22 and 23, 30 to 40, and 41 to 48, and 49 to 51.

c. Permitted uses: Cabins (Cabinas), hostels, restaurant, administrative offices, bar, sports, camping, ranches, library, video room, souvenir shop, fruit plantings, and equipment rental office.

d. Conditional uses: Retail tourist commerce, such as: craft sales, fruits, soda fountain, and refreshment stand.

e. Conflicting uses: Any installation that is not strictly for nature tourism.

f. Requirements: The interested party must submit a development project for the area requested for concession, within a period not exceeding six months after the approval of their concession application, indicating:

1. Name and address of the applicant.

2. Project name.

3. Boundaries of the project: area to be developed.

4. Site plan of the facilities and road network.

5. Potable water supply study.

6. Preliminary project of the facilities.

7. Typical longitudinal and transversal sections.

8. Estimated investment budget.

9. Form of financing.

10. Economic-financial feasibility study.

11. Wastewater treatment (black and grey water).

12. Solid waste processing.

13. Environmental impact study (estudio de impacto ambiental).

Once the preliminary project is approved by the ICT, the interested party must prepare the construction plans for the infrastructure works and facilities, complying with the standards established for this purpose by the National Institute of Housing and Urbanism (INVU), the Costa Rican Tourism Institute (ICT), and the Ministry of Health. They must also submit the Environmental Impact Assessment (Evaluación de Impacto Ambiental) approved by SETENA.

The spatial design must comply with at least the following standards for lands dedicated to these uses:

Other requirements:

Furthermore, they must conform to the Subdivision and Urbanization Regulation (Reglamento de Fraccionamiento) of the INVU, in matters not contemplated in this Regulation.

20 double rooms / ha.

g. Concessions: According to the provisions of Law No. 6043 and its Regulation.

ZPH.

a. Purposes: Area designated for the protection of the swamp (suampo) areas of the Punta San José sector.

b. Location: According to Map No. 2, corresponds to the zone identified by the acronym ZPH. Between markers 3 to 8 and 56 to 57.

c. Permitted uses: Protection and conservation, nature observation, pedestrian trail, and reforestation.

d. Conflicting uses: Anything other than protection, conservation, recreation, or pedestrian circulation.

e. Concessions: These lands shall not be given in concession and will be administered by the Municipality, which shall ensure their care.

ZCam.

a. Purposes: To designate a zone for the development of camping areas, installation of tents, and trailers demanding this type of service.

b. Location: On map No. 2, corresponds to the acronym ZCam and extends from marker 17 to marker 18 and from marker 54+35 to 55+10.

c. Permitted uses: Area for the installation of tents, lunch ranches, grills, sports.

d. Conditional uses: Cabins (Cabinas), coffee shop, and restaurant.

e. Conflicting uses: Any installation that is not strictly for nature tourism.

f. Requirements: Each tent shall occupy a minimum area of 25 m2 and a maximum of 40 m2.

g. Concessions: According to the provisions of Law No. 6043 and its Regulation.

ZV.

a. Purposes: To allow access from the Public Zone to the private properties located behind the Maritime-Terrestrial Zone.

b. Location: Public streets 7 mts. wide, located the first in front of marker 9 and the second in front of marker 20, identified with the acronym ZV on map No. 2.

c. Permitted, conditional, and conflicting uses: Pedestrian and non-motorized vehicular traffic.

d. Concessions: Concessions shall not be granted in this zone as it is of a public nature.

a. In general, unless no other alternative exists, the discharge onto the beach of stormwater, wastewater, and black water from buildings located in the restricted area shall not be permitted. If this is unavoidable, a detailed project must be submitted ensuring that there will be no erosion on the beach and no risk of the stormwater discharge becoming obstructed. Existing constructions that violate these provisions must be modified accordingly.

b. Prior authorization must be obtained from the ICT and the Municipality before any start of works.

c. Storm drainage, in general, may be directed towards the ravines, provided that the impact of the water on the ravines and from these to the ocean is mitigated.

d. No drainage or construction may be located within a radius of less than 100 mts. from potable water wells. The Ministry of Health must be requested to analyze the potability of water extracted from existing wells.

e. On the front line of the construction, solid fences with a height greater than one meter may not be built. Above this height, only fences with elements allowing visibility, such as: grilles, meshes, etc., may be placed. A permeability percentage of 80% is established. The case of retaining walls (muros de retención) is excluded from this provision.

f. No public road shall permit the access of motorized vehicles to the beach.

In all cases where fill works (obras de relleno), excavation works, or leveling works are carried out, the following standards shall apply:

a. Fill slopes shall have a maximum gradient of 30%.

b. All waste materials, whether from excavation, fill, or construction, shall be removed from the area and may not be deposited in tidal waters or in coastal zones.

c. When adjacent upper lands affected by a construction area are disturbed, these must be leveled and their vegetation restored, or another stabilizing system used, so as to prevent erosion during or after construction.

d. Any fill must be clean and free of materials that could produce contamination in tidal waters.

e. As a method of changing slopes on sandbanks, cutting shall be preferred over filling.

The following standards shall apply to upper lands and coastlines, in those cases where the Municipal Council determines that additional measures are required to protect the coastal region's environment. Such requirements shall be established as stipulations for the corresponding approval (visado), according to standards and requirements provided by the National Institute of Housing and Urbanism (INVU).

1. For earthworks (movimientos de tierra) in the coastal zone:

• a)Before the start of construction, the contractor shall meet with representatives of the Municipal Council, the Urbanism Directorate of the National Institute of Housing and Urbanism (INVU), and officials of the Costa Rican Tourism Institute (ICT) to clarify the permit conditions.
• b)Construction or excavation materials may not be placed or stored in the public zone.
• c)All disturbed soils must be uniformly leveled. The replacement of vegetation must be done immediately after construction; otherwise, the soil must be temporarily stabilized using manure, hay (estiércol, paja), and jute or similar until weather conditions are favorable for planting.
• d)In cases where temporary disturbance of coastal features, beach slopes, buffer zones, or coastal vegetation is authorized, the affected area must be completely restored at the owner's expense and under the guidance of the control institutions involved.

2. In the case of works on lots adjacent to the beach on the upper part, the following measures shall be taken to minimize erosion:

• a)Before executing any fill, excavation, leveling, or any other earthworks (movimiento de tierra), staked and buried bales of hay (pacas de heno) shall be placed around the entire lower perimeter of the area intended for construction, buried at least 10 cm, and the bales must be replaced as many times as necessary until the establishment of permanent vegetation is achieved. Soil or materials of any kind shall not exceed the limit of the bales.
• b)Unless otherwise specified and approved, all slopes must be restored to their original state.
• c)Where natural or artificial slopes are undergoing erosion, leveling works may be done to achieve stability, and they must be replanted with plants having thick, "brush" type roots and, to the extent possible, with vegetation native to the zone.
• d)Construction must be scheduled to fit the dry season to prevent water currents from falling on exposed land, excavations, or unstable soils.
• e)Sedimentary water may not be discharged into natural channels; these must be protected along their banks by barriers of straw bales (vallas de pacas de paja) that intercept possible sediments.

3. For cases where slopes of more than 15% are affected.

• a)Where this type of work is permitted, the following must be observed:

. Filling shall not be permitted.

. Cutting shall be kept to an absolute minimum.

. The plant cover (cobertura vegetal) existing on the slope shall be permanently maintained as far as physically possible.

• b)When a potential slope damage due to erosion caused by falling water is determined, straw bales (pacas de pajas) shall be placed at the top of the slope, or similar elements shall be constructed. Collected water shall be disposed of suitably via artificial drainage to lagoons; where possible, these drainage waters shall be constructed along property boundaries to prevent water from draining onto neighboring lots.

These lagoons shall be designed to handle peak flows obtained with a 10-year frequency.

• c)For the case of cuts in slopes or excavations on lands adjacent to coastal features, waste materials must be placed on the upper part of the elevation difference so as to avoid sediment drainage.
• d)Pedestrian accesses running through coastal zones with steep slopes or on sandbanks must be stabilized or constructed by means of elevated steps.

4. For individual or collective black water systems, it is necessary to submit, for the corresponding approval (visado), studies of soil quality, infiltration tests, location, and respective design.

• a)Under no circumstances shall drainage in fill zones close to natural channels, even if intermittent, or in the vicinity of the beach, be accepted.
• b)Aqueduct and storm sewer systems must demonstrate that they can be connected to the public system; if none exists, services may be provided provided that the on-site water extraction or the disposal of wastewater and stormwater do not have a significant impact on the environment or public health.

La Municipalidad del Cantón de Osa, atendiendo a las disposiciones de la Ley N° 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre y reconociendo la necesidad de reglamentar el uso de terrenos de Punta San José dicta el presente "Reglamento de Zonificación" que será aplicable a la Zona Marítimo Terrestre de Punta San José localizada entre las coordenadas Lambert 494.5N-291. OE y 496.3N-293.5E. (hoja IGN N° 3442, II Sierpe) Forma parte de este Reglamento el mapa No 2, Plan de Usos del Suelo, como documento de referencia, en el cual se localizan todas las zonas complementadas en este Reglamento.

La zonificación tiene como objetivo orientar el desarrollo físico del área en mención, con el fin de:

a. Establecer el patrón de desarrollo recreacional turístico acorde con las condiciones naturales, permitiendo programar mejor la dotación de servicios básicos, de equipamiento comunal, de servicios turísticos y de vías públicas, tanto por parle de los inversionistas privados como de las autoridades locales estatales.

b. Proteger los recursos naturales, estableciendo las reservas necesarias para garantizar una utilización racional de los recursos y la seguridad y confort de los visitantes.

c. Lograr el cumplimiento de las normas de la Ley No 6043 y su Reglamento en lo relacionado con el uso del suelo en playas declaradas no turísticas.

d. Favorecer el desarrollo, la salud, la economía y el bienestar general de la población Ideal nacional.

a. Acceso: Vía hacia donde da frente un solar o propiedad.

b. Altura máxima: Establecida del terreno al punto de cumbrera de la edificación.

c. Amueblado: Conjunto de elementos urbanos, tales como bancas, basureros, mesas, postes, señales y rótulos que sirven de apoyo a los servicios para comodidad del usuario.

d- Arca Verde: Áreas libres enzacatadas o arborizadas, de uso público, comunal, destinadas a la recreación y ornamentación, o bien secciones de terreno donde debe conservarse y recuperarse la cobertura vegetal.

e- Cabina: Establecimiento que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria o mensual con unidades independientes, con uno o más dormitorios, baño privado, cocina, entrada independiente desde el exterior y con estacionamiento para los vehículos de los huéspedes.

f. Certificación de Liso: Documento en el que se establece la posibilidad de destinar una porción de terreno para la construcción de las obras abarcadas en este Reglamento. Dicho certificado será expedido por la Municipalidad de Osa a solicitud del interesado.

g. Comercial: espacio utilizado para el establecimiento de servicios comerciales para los usuarios de la Zona Marítimo Terrestre, puede ser supermercados, tiendas o similares.

h. Concesión: Contrato público entre la Municipalidad de Osa y el concesionario, que otorga a este último el derecho de uso de la tierra en un lote sobre la Zona Marítimo Terrestre especifícame me en la zona restringida( 150 metros) no incluye la Zona Pública (50 metros frente al sector litoral).

i. i. Concesionario: Persona Jurídica, física o moral que posee un derecho de concesión en la Zona Marítimo Terrestre.

ii. j. Conservación: En urbanismo, es la acción que se orienta a mantener el equilibrio ecológico, el buen estado de las obras materiales (edificios, monumentos, plazas y parques) y en general, todo aquello que constituye su acervo histórico, cultural y social de los centros de población.

iii. k. Construcción: Toda estructura que se fije o incorpore a un terreno: incluye cualquier obra de edificación, reconstrucción, remodelación o ampliación que implique permanencia.

iv. l. Densidad: Consiste en el número de residentes temporales o permanentes por unidad de área (en este caso la unidad de área estimada es la hectárea), v. m. Densidad neta: Se entenderá la relación de los habitantes dividida por la superficie total de terreno ocupado, descontado las superficies viales.

n. Derecho de vía: Es la medida de la zona de uso público, tomada entre las líneas de demarcación establecidas por el MOPT, la Municipalidad correspondiente o un Plan Regulador.

o. Edificación es: Todas aquellas obras destinadas para la habitación, trabajo, recreación, turismo, etc.

p. Hotel: Es un tipo de establecimiento con un mínimo de veinte habitaciones, de acuerdo a la categoría que le corresponda, que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria, así como de alimentación, a elección del cliente. Debe ocupar la totalidad de un edificio o una parte de él absolutamente independiente, con dependencias que constituyan un todo homogéneo, con entradas, pasillos, escaleras y ascensores para el uso exclusivo del establecimiento.

q. Infractor: Persona física, jurídica o cualquier dependencia del Gobierno que no atienda el presente Reglamento de Zonificación.

r. Infraestructura: Servicios e instalaciones de carácter urbano tales como: vías, drenajes, acueductos, alcantarillados, electricidad telefonía y otros similares.

s. Lote: Una parcela de tierra de cualquier tamaño, ya sea dada a concesión o en propiedad privada.

t. Numero de plantas: Debe entenderse como plantas totales o cobertura total o parcial del área piso (mezzanine cuenta como con una planta o piso).

u. Ocupación; Consiste en el porcentaje de terreno que puede se cubierto por áreas construidas habitables o no, tales como accesos, parqueos, piscinas, parqueos y otras cubiertas no naturales: las áreas verdes internas se consideran áreas residuales no comprendidas el porcentaje de ocupación, debe ser destinada a jardines, lagos, frutales, ornamentales, etc.

v. Propietario: Es la(s) persona(s), empresa(s), o dependencia(s) que tiene Ululo de propiedad sobre terrenos colindantes a la Zona Marítimo Terrestre.

w. Protección: Es aquella área en la cual las obras urbanas están sujetas a restricciones.

x. Residencia turística: Construcción para vacacionar o de residencia permanente, que se encuentra integrada con el medio circundante donde se toman las previsiones del caso para disminuir al mínimo el impacto sobre los terrenos.

y. Retiros: Espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio.

z. Urbanización Turística: Dotación a un terreno de las obras de infraestructura requeridas para la realización de edificaciones destinadas al uso residencial turístico (casas de alquiler o apartamentos).

aa. Uso condicional: Es aquel que aún no siendo el más recomendable para las condiciones del terreno, no genera conflicto con los usos permitidos. Este uso puede darse a un terreno, previa autorización especial de la Municipalidad y el Instituto Costarricense de Turismo, mediante un certificado.

ab. Uso conflictivo: Es aquel que no se ajusta a la zonificación indicada en el Plan Regulador. Los usos conflictivos no se permiten bajo ninguna condición.

ac. Uso permitido: Es aquel uso de la finca o lote, sobre el cual el concesionario tiene la posibilidad de destinar su terreno sin más restricciones que las aquí indicadas y previa tramitación de los permisos de construcción requeridos por la Municipalidad de Osa.

ad. Uso: Aprovechamiento, a titulo particular, de áreas o predios.

ae. Vía pública: Espacios destinados a la circulación de vehículos o peatones.

af. Bonificación: Es la división de un territorio en zonas de uso, para efectos de su desarrollo racional

• a)Zonas del Plan de Usos del Suelo: Para efectos de este Reglamento, la Zona Marítimo Terrestre de Punta San José queda dividida en las siguientes zonas:

• b)Certificado de Zona: A solicitud de cualquier interesado, la Municipalidad emitirá un Certificado de Zona en el que se hace constar el uso que le corresponde a determinado terreno. El Certificado de zona será un requisito a presentar para efectos de construcción aplicación remodelación o reconstrucción de edificios o urbanizaciones. El Certificado de Zona puede referirse al uso permitido o al uso condicional.
• c)Permisos de construcción, patentes y visados: La Municipalidad de Osa no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios o urbanizaciones, que contravengan la zonificación o cualesquiera de las disposiciones del presente Reglamento. De igual manera, se concederán patentes o permisos de uso de cualquier inmueble en el que el uso solicitado no concuerde con la Zonificación o el Reglamento; todo permiso debe tener el visado del ICT.

Z.P.

a. Propósitos: Lograr el cumplimiento del Capitulo III de la Ley N° 6043, en cuanto al derecho de uso público de los 50 metros medidos a partir de la pleamar ordinaria.

b. Localización: El límite de la Zona Pública lo marca la línea de 58 mojones colocados por el Instituto Geográfico Nacional a lo largo del litoral de Punta San José, identificadas con las siglas ZP en el Mapa N° 2. Del mojón N° 1 al No 58.

c. Usos Permitidos, condicionales y conflictivos: Todos los que señala la Ley N° 6043 y su Reglamento de Concesiones: No se darán concesiones en esta zona.

XFT.

a. Propósitos: Área destinada al desarrollo de instalaciones turísticas de apoyo básico y comerciales, que puedan ser utilizadas por los visitantes nacionales y extranjeros.

b. Localización: Corresponde a las zonas identificadas por las siglas ZFT, en el mapa N° 2, se ubican entre los mojones 13 - 14 y 51 - 54 + 35.

c. Usos permitidos: cafetería, restaurante venta de artesanía, soda, minimercado, oficina de información turística, tiendas, artículos deportivos, frutería, artículos fotográficos, correo, baños, servicios sanitarios, vestidores, ranchos para almuerzo campestre, oficinas administrativas, primeros auxilios.

d. Usos condicionales: cambio de moneda, agencia de viajes, alquiler de equipo recreativo.

e. Usos conflictivos: cualquier instalación no comercial, turística o de apoyo al desarrollo, que genere ruidos, olores, humo, vibración o desechos no controlables.

f. Concesiones: Lo establecido por la Ley N° 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre.

g. Requisitos:

| 1. Área mínima del lote | 3 000 m2 | | --- | --- | | 2. Cobertura máxima | 40% | | 3. Retiro mínimo frontal | 3 metros | | 4. Retiro mínimo lateral y posterior | 3 metros | | 5. Número máximo de pisos | 2 pisos | | 6. Altura máxima de techo | 10 mts. Restaurantes 7 mts. otras edificaciones | | 7. El interesado deberá presentar un proyecto de desarrollo siguiendo los requisitos establecidos para la Zona Turística de baja densidad, artículo 8. | |

ZCA.

a. Propósitos: Destinar un área a la conservación y protección absoluta de los recursos naturales, de acuerdo a las políticas de conservación estatales y privadas para esta región del país, como las del Parque Nacional Corcovado y las de reservas privadas como Marenco.

b. Localización: De acuerdo al mapa N° 2, "Actualización Plan de Usos del Suelo", corresponde a las zonas definidas entre los mojones del I al 5 (sección posterior), del 12 al 13 (sección posterior), del IS + 40 al 28, del 28 al 43 (sección posterior) y del 45 al 58 (sección posterior), cuya simbología es ZCA.

c. Usos Permitidos: Conservación, protección, senderos y refugios para la observación de la Hora y la fauna.

d. Usos condicionales: En sectores con pendientes menores al 25% se permite construcción de viviendas, de una sola planta, respetando la vegetación existente y acogiéndose a los siguientes requisitos:

| 1. Cobertura máxima | 10% | | --- | --- | | 2. Densidad máxima | 1 vivienda / hectárea | | 3. Retiro lateral, posterior y frontal | 3 mts. | | 4. Altura máxima en N° de plantas | 1 piso | | 5. Altura máxima de techo | 7 mts. | | 6. No se permite la corta de árboles sin el permiso de la entidad correspondiente. | | | 7. El interesado deberá presentar un proyecto de desarrollo del área en concesión, cumpliendo con los requisitos establecidos en el inciso f, del articulo 7° del presente Reglamento | | e. Usos conflictivos: Cualquiera que no sea conservación, protección o actividades pasivas de ecoturismo.

f. Concesiones: Esta zona será dada en concesión a los actuales ocupantes de conformidad con la Ley N° 6043.

ZPQ.

a. Propósitos: Cumplir con las normas de protección para ríos y quebradas establecidas en la Ley Forestal.

b. Ubicación; Ubicada a lo largo de las quebradas conformada por una franja de diez metros a ambos lados de dichas quebradas localizadas en el mapa N° 2 con las siglas ZPQ.

c. Usos permitidos: Senderos peatonales, rótulos de interpretación.

d. Usos condicionales y conflictivos: Toda instalación que implique infraestructura o instalaciones permanente; y que no se vincule a la conservación.

e. Concesiones: De acuerdo a lo establecido en la Ley No 6043 para las áreas comprendidas en la Zona Marítimo Terrestre.

ZATbd.

a. Propósito; Permitir la implementación de proyectos de hospedaje y gastronomía dirigidos a satisfacer la demanda del turismo naturalista.

b. Localización: Identificadas en el mapa No 2 con las siglas ZATbd corresponde a las parcelas ubicadas entre los mojones del 1 al 18; del 20+30 al 22, entre el 22 y 23, del 30 al 40 y del 41 al 48 y del 49 al 51.

c. Usos permitidos: Cabinas, albergues, restaurante, oficinas administrativas, bar, deportes, campamento. ranchos, biblioteca, sala de videos, tienda de souvenirs, siembras frutales y oficina de alquiler de equipo.

d. Usos condicionales: Comercio turístico al menudeo tales como: venta de artesanía, frutas, soda y refresquería.

e. Usos conflictivos: Cualquier instalación que no sea estrictamente de turismo naturalista.

f. Requisitos: El interesado deberá presentar un proyecto de desarrollo del área solicitada a concesión, en un plazo no mayor de seis meses después de aprobada su solicitud de concesión donde se indique:

1. Nombre y dirección del solicitante.

2. Nombre del proyecto.

3. Linderos del proyecto: área a desarrollar.

4. Plano de ubicación de las instalaciones y vialidad.

5. Estudio de abastecimiento de agua potable.

6. Anteproyecto de las instalaciones.

7. Secciones típicas longitudinales y transversales.

8. Presupuesto estimado de la inversión.

9. Forma de financiamiento.

10. Estudio de factibilidad económica-financiera.

11. Procesamiento de aguas servidas (negras y jabonosas).

12. Procesamiento de desechos sólidos.

13. Estudio de impacto ambiental- Una vez aprobado el anteproyecto por el 1CT, el interesado deberá elaborar los planos constructivos de la obras de infraestructura e instalaciones, en las cuales deberá cumplir con las normas establecidas al respecto por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, Instituto Costarricense de Turismo y el Ministerio de Salud. Además deberá presentar la Evaluación del Impacto Ambiental aprobada por la SETENA.

El diseño espacial deberá respetar como mínimo las siguientes normas para los terrenos dedicados a estos usos:

Otros requisitos:

Además, deberán de ajustarse al Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU, en lo que no está contemplado en el presente Reglamento.

20 hab. dobles / ha.

g. Concesiones: Según lo establecido en la Ley No 6043 y su Reglamento.

ZPH.

a. Propósitos; Área destinada a la protección de los suampos del sector de Punta San José.

b. Localización: Según el Mapa N° 2, corresponde a la zona identificada por las siglas 2PH. Entre los mojones 3 al 8 y del 56 al 57.

c. Usos permitidos: protección y conservación, observación de la naturaleza, sendero peatonal y reforestación.

d. Usos conflictivos: (cualquiera que no sea de protección, conservación, recreación o circulación peatonal.

e. Concesiones: En estos terrenos no se darán en concesión y serán administrados por la Municipalidad quien velará por el cuidado de la misma.

ZCam.

a. Propósitos: Destinar una zona para el desarrollo de áreas de campamento, instalación de tiendas de campaña y remolques que demanden este tipo de servicio.

b. Localización; En el mapa N° 2, corresponde a las siglas ZCam y se extiende del mojón 17 al molón 18 y del mojón 54+35 al 55+10.

c. Usos permitidos: Área para la instalación de tiendas de campaña, ranchos para almuerzo, parrillas, deportes.

d. Usos condicionales: Cabinas, cafetería y restaurante.

e. Usos conflictivos: Cualquier instalación que no sea estrictamente de turismo naturalista, f. Requisitos: Cada tienda ocupará un área mínima de 25 m2 y máxima de 40 m2.

g. Concesiones: Según lo establecido por la Ley N° 6043 y su Reglamento.

ZV.

a. Propósitos; Permitir el acceso desde la Zona Pública hacia las propiedades privadas localizadas atrás de la Zona Marítimo Terrestre.

b. Localización: Calles públicas de 7 mts. de ancho localizadas la primera frente al mojón 9 y la segunda frente a! mojón 20, identificada con las .siglas ZV en el mapa N° 2.

c. Usos Permitidos, condicionales y conflictivos; Tránsito peatonal y vehicular no motorizado.

d. Concesiones: No se darán concesiones en esta zona por ser de carácter público

a. En general, salvo que no exista otra alternativa, no se permitirá la descarga en la playa de aguas pluviales servidas y aguas negras de las edificaciones que se ubiquen en el área restringida. Si esto fuera inevitable, deberá presentarse un proyecto detallado que asegure que no habrá erosión en la playa, ni existe riesgo de que la descarga pluvial se obstruya. Las construcciones existentes que violan estas disposiciones deberán modificarse en este sentido.

b. Deberá contar con la autorización respectiva previo cualquier inicio de obras ante el ICT y la Municipalidad.

c. Los drénales pluviales, en general, podrán conducirse hacia las quebradas, siempre y cuando se mitigue' el impacto de las aguas a las quebradas y de éstas al océano.

d. Ningún drenaje o construcción podrá ubicarse en un radio menor de 100 mts, de los pozos de agua potable. Debe solicitarse al Ministerio de Salud que analice la potabilidad del agua que se extrae de los pozos existentes.

e. En la línea de frente de la construcción, no se podrán construir vallas sólidas con una altura mayor de un metro. Por sobre esta altura, se podrá colocar únicamente verjas con elementos que permitan la visibilidad tales como: rejas, mallas, etc. Se establece un porcentaje de permeabilidad del 80%. Se excluye de esta disposición el caso de los muros de retención.

f. Ninguna vía pública permitirá el acceso de vehículos motorizados a la playa.

En todos los casos en que se ejecuten obras de relleno, excavación o nivelación se aplicarán las siguientes normas:

a. Los taludes de relleno tendrán una gradiente máxima del 30%.

b. Todos los materiales de desecho ya sean de excavación, relleno o construcción, serán removidos del área, no pudiendo depositarse en aguas de marea o en zonas costeras.

c. Cuando se afecten terrenos superiores adyacentes a un área de construcción, estos deberán ser nivelados y renovada su vegetación o mediante otro sistema estabilizador de modo que se prevenga la erosión durante o después de la construcción.

d. Cualquier relleno deberá de estar limpio y libre de materiales que pueden producir contaminación en las aguas de marea.

e. Como método de cambiar pendientes en los bancos de arena se preferirá el corte al relleno.

Las siguientes normas se aplicarán sobre los terrenos superiores y en líneas de costa, en aquellos casos en que el Consejo Municipal determine que se requieren medidas adicionales para proteger el ambiente de la región costera. Tales requerimientos serán establecidos como estipulaciones para el visado correspondiente, según normas y requerimientos suministradas por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

1. Para trabajos en el suelo de la zona costera:

• a)Antes del inicio de la construcción, el contratista se reunirá con personeros del Consejo Municipal. Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y funcionarios del Instituto Costarricense de Turismo para aclarar las condiciones del permiso.
• b)No se podrán colocar ni almacenar materiales de construcción o excavación en la zona pública.
• c)Todos los suelos afectados deberán de nivelarse u ni forme mente. La reposición de la vegetación debe de hacerse inmediatamente después de la construcción, de lo contrario, debe de estabilizarse el suelo temporalmente mediante el uso de estiércol, paja y yute o similar hasta que las condiciones del clima sean favorables para sembrar.
• d)En aquellos casos en que se autorice una perturbación temporal de los rasgos costeros, las pendientes de playa, las zonas de amortiguamiento o en la vegetación costera, el área afectada deberá restaurarse completamente a cargo del propietario y con la guía de las instituciones de control involucradas.

2. En caso de trábalos en lotes vecinos a la playa en la parte superior, para minimizar la erosión, se tomarán las siguientes medidas:

• a)Se colocará en lodo el perímetro inferior del área destinada a la construcción antes de ejecutar cualquier trabajo de relleno, excavación, nivelación o cualquier otro movimiento de tierra, pacas de heno estoqueadas y enterradas por lo menos 10 cm, debiendo de reemplazarse las pacas cuantas veces sea necesaria hasta que la reposición de la vegetación permanente se haya establecido. No se deberá sobrepasar el límite de las pacas ningún tipo de suelos o materiales.
• b)A menos que se especifique y apruebe de otro modo, todas las pendientes deberán adecuarse a su estado original.
• c)Donde las pendientes naturales o artificiales están en proceso de erosión, se podrá hacer trabajos de nivelación para lograr su equilibrio, debiendo repoblarse con plantas que tengan raíces gruesas del tipo "cepillo" y en la medida de lo posible con vegetación propia de la zona.
• d)La construcción debe programarse para ajustarse a la época seca para evitar que corrientes de agua caigan sobre los terrenos expuestos, excavaciones o suelos inestabilidades.
• e)No se podrán descargar aguas sedimentarias en los cauces naturales, los cuales deberán ser protegidos a lo largo de sus riberas mediante vallas de pacas de paja que intercepten los posibles sedimentos.

3. Para el caso en que se afecten los taludes de más de 15%.

• a)Donde se permita este tipo de obras debe observarse lo siguiente:

. No se permitirá rellenar.

. El corte se mantendrá absolutamente en lo mínimo.

. Se mantendrá permanentemente la cobertura vegetal que se haya sobre el talud hasta donde sea físicamente posible mantenerla.

• b)Cuando se determine un potencial daño de un talud por erosión causada por caída de agua, se colocarán en la parte superior del talud pacas de pajas o se construirán elementos similares. El agua recosida será dispuesta en forma adecuada mediante drenajes artificiales a lagunas; donde sea posible estas aguas de drenaje se construirán a lo largo de los límites con otras propiedades para evitar que el agua drene a los lotes vecinos.

Estas lagunas deberán diseñarse para manejar caudales máximos obtenidos con una frecuencia de 10 años.

• c)Para el caso de cortes en taludes o excavaciones en terrenos adyacentes a rasgos costeros, los materiales de desecho deberán colocarse en la parte superior del desnivel de modo que se evite el drenaje del sedimento.
• d)Los accesos peatonales que corran por zonas costeras con pendientes fuertes o en bancos deberán estabilizarse o construirse mediante pasos elevados.

4. Para tos sistemas individuales o colectivos de aguas negras, es necesario presentar para el visado correspondiente, estudios de la calidad del suelo, pruebas de infiltración, localización y diseño respectivo.

• a)En ningún caso se aceptarán drenajes en zonas de relleno cercanas a cauces naturales aunque fueran intermitentes, o en las inmediaciones de la playa.
• b)Los sistemas de acueductos y alcantarillado pluvial deberán demostrar que se pueden conectar al sistema público, de no existir, se podrán proveer los servicios sin que la extracción de agua en el sitio o la disposición de las aguas servidas y pluviales tengan un impacto significativo en e! medio o la salud pública.