Zoning Regulation for Playa San MartínReglamento de Zonificación de Playa San Martín

The Municipality of the Cantón de Osa, in accordance with the provisions of Law No. 6043 regarding the Zona Marítimo Terrestre and recognizing the need to regulate land use in San Martín, issues these "Zoning Regulations" and, which will be applicable to the Zona Marítima Terrestre, specifically between boundary markers 13 and 31.

This is located according to the coordinates of the Lambert Costa Rica Sur grid, from the point of latitude 483.44 N to the point of longitude 351.69 E; and from the point of latitude 482.45 N to the point of longitude 351.65 E.

Map No. 20 (Annex No. 4) forms part of these Regulations, as a reference document, in which all the zones contemplated in these Regulations are located.

The Zoning has the objective of guiding the physical development of the area in question, with the purpose of:

a. Establishing a recreational-tourist development pattern in accordance with the natural conditions of the site.

b. Protecting natural resources, by establishing the necessary reserves, to guarantee rational use of resources, the safety, and the comfort of visitors.

c. Favoring the development, health, economy, and general welfare of the local, national, and foreign population.

a- Access (Acceso): Roadway onto which a lot or property faces.

b- Hostel (Albergue): Establishment of rustic, comfortable characteristics, that provides lodging service especially to athletes or groups united by a common interest or activity. There are several modalities whose characteristics, and additional services, vary according to their specialization, and based on this, the most appropriate name will be given to them.

c- Maximum height (Altura máxima): Established from the ground to the ridge point of the building.

d- Furnishings (Amueblado): Set of urban elements, such as benches, trash cans, tables, posts, signs, and labels that support services, for the comfort of the user.

e- Apartotel: Establishment that provides lodging service for a daily or monthly rate, and that has the following characteristics:

1- It is constituted by apartment-type units, each with one or more bedrooms, private bathroom, living-dining room, and kitchen.

2- It occupies the entirety of a building or a completely independent part of it, and its dependencies constitute a homogeneous whole, with entrances for the exclusive use of the establishment.

3- It includes cleaning service in the rate; and 4- It has parking for the vehicles of the guests.

f- Green Area (Área Verde): Grassed or wooded free areas, for public, communal use, destined for the recreation and ornamentation of the community.

g- Barrier (Barrera): Element that serves as a separation between lots, patios, or gardens of properties.

h- Cabin (Cabina): Establishment that provides lodging service for a daily or monthly rate- with units that are independent, with one or more bedrooms, private bathroom, kitchen, independent entrance from the outside, and with parking for the guests' vehicles.

i- Campgrounds (Campamentos): Establishment that provides a rental service, for a daily rate or monthly, of duly delimited and conditioned lands to facilitate outdoor life, in which one spends the night under a tent, in a habitable trailer, or similar.

j- Guesthouse (Casa de huéspedes): Establishment similar to a pensión that does not offer food service.

k- Use Certification (Certificación de Uso): Document establishing the possibility of destining a portion of land for the construction of the works covered in these Regulations. Said certificate will be issued by the Municipality of Osa at the request of the interested party.

l- Concession (Concesión): Public contract between the Municipality and the concessionaire, which grants the latter the right to use the land on a lot within the Zona Marítimo Terrestre specifically in the restricted zone (150 m.) not including the Zona Pública (50 meters in front of the littoral sector).

m-Concessionaire (Concesionario): Legal entity, individual, or corporation that possesses a concession right in the Zona Marítimo Terrestre.

n- Condohotel: Hotel establishment in which the property of the real estate is governed by the Condominium Property Law No. 3670 of March 22, 1996, and in which the hotel operation is guaranteed through a management contract with a hotel operating company that assumes the functions corresponding to the administrators according to the law and those derived from the hotel nature.

n- Conservation (Conservación): In urban planning, it is the action that, in accordance with the provisions of Urban Development Plans, is oriented to maintaining the ecological balance, the good condition of material works (buildings, monuments, plazas, and parks) and in general, everything that constitutes the historical, cultural, and social heritage of population centers.

ñ- Construction (Construcción): Any structure that is fixed or incorporated into land includes any building, reconstruction, remodeling, or expansion work that implies permanence.

o- Density (Densidad): Consists of the number of temporary or permanent residents per unit of area (in this case, the estimated unit of area is the hectare).

p- Net Density (Densidad Neta): It shall be understood as the ratio of inhabitants divided by the total surface area of the occupied land, previously deducting road surfaces.

q- Right-of-way (Derecho de vía): Is the measure of the public use zone, taken between the demarcation lines established by the MOPT, the corresponding Municipality, or a Regulating Plan.

r- Buildings (Edificaciones): All those works destined for habitation, work, recreation, tourism, etc.

s- Hotel: Is a type of establishment with a minimum of twenty rooms, or more according to the category corresponding to it, that provides lodging service for a daily rate, as well as food service, at the client's choice. It must occupy the entirety of a building or an absolutely independent part of it, with dependencies that constitute a homogeneous whole, with entrances, hallways, stairs, and elevators for the exclusive use of the establishment.

t- Residential Hotel (Hotel residencia): Is a hotel that does not offer food service.

u- Building Index (Índice de Edificabilidad): The Building Index is a constant and specific value according to each use, be it tourist residential, tourist commercial, tourist lodging, etc.). This result consists of the total number of square meters of habitable construction, permitted on any number of floors.

v- Offender (Infractor): Individual, legal entity, or any Government dependency that does not comply with these present Zoning Regulations.

x- Infrastructure (Infraestructura): Urban services and installations, such as: roads. drainage, aqueducts, sewerage, electricity, telephony, and other similar ones.

y- Lot (Lote): A parcel of land of any size, whether given in concession or private property.

z- Tourist Motel (Motel turístico): Is a type of hotel establishment that provides lodging service for a daily rate and that has the following characteristics:

1- It offers travelers parking for their vehicles within the same establishment.

2- It is preferably located outside urban centers and near public highways.

3- It has a minimum of five rooms, all with private bathroom and independent entrance from the outside.

4- The building does not exceed two stories, and it is indicated on the outside of the same, by means of illuminated signs that allow easy reading from the highway both day and night, whether there are vacancies or if there are none.

a' Number of stories (Número de plantas): Must be understood as total stories or total or partial coverage of the floor area (mezzanine counts as a story or floor).

b' Occupancy (Ocupación): Consists of the percentage of land that can be covered by constructed areas, habitable or not. such as access ways, parking lots, swimming pools, parking areas, and other non-natural covers; internal green areas are considered residual areas not included in the occupancy percentage; they must be destined for gardens, lakes, fruit trees, ornamentals, etc.

c' Pensión: Is a type of small establishment that is normally managed in a family manner, with a minimum capacity of three rooms, and that offers food service on a full board or half board basis, at a single global rate.

d' Owner (Propietario): Is the person(s), company(ies), or dependency(ies) that holds title of property over lands adjacent to the Zona Marítimo Terrestre.

e' Protection (Protección): Is that area in which urban works are subject to restrictions.

f' Setbacks (Retiros): Non-built open spaces comprised between a structure and the boundaries of the respective property.

g' Solar: Size or dimension of a property or parcel of any size, whether given in concession or private property.

h' Urbanization (Urbanización): Is the subdivision (fraccionamiento) and habilitation of a land for urban purposes through the opening of streets and provision of services.

i' Use (Uso): Utilization, on a private basis, of areas or properties.

j' Permitted Use (Uso permitido): Is that use of the farm or lot, over which, the concessionaire, has the possibility of destining their land without more restrictions than those herein indicated, and after processing the construction permits required by the Municipality of Osa.

k' Conditional Use (Uso condicional): Is that which, while not being the most recommendable for the area's conditions, does not generate conflict with the permitted uses. This use may be given to a land, with special prior authorization from the Municipality and the Instituto Costarricense de Turismo, by means of a certificate.

l' Conflicting Use (Uso conflictivo): Is that which does not conform to the zoning indicated in the Regulating Plan. Conflicting uses are not permitted under any condition.

m' Public road (Vía publica): Spaces destined for the circulation of vehicles or pedestrians.

n' Tourist Dwelling (Vivienda Turística): Is a type of establishment that provides lodging service for a daily or monthly rate, with units that are independent, with one or more bedrooms, private bathroom, kitchen, independent entrance from the outside, and with parking for the guests' vehicles.

ñ' Single-family dwelling (Vivienda unifamiliar): Is the building provided with habitable areas destined for the shelter of a single family.

o' Zoning (Zonificación): Is the division of a territory into use zones, for the purposes of its rational development.

a. Zones of the Land Use Plan: For the purposes of these Regulations, the Zona Marítimo Terrestre of San Martín is divided into the following zones: (maps No. 19 and 20)

b. Limitations on conflicting uses: any conflicting use existing on the effective date of these Regulations may be maintained with the following limitations:

1. It may not be expanded or remodeled without the prior authorization of the Municipality of Osa and the Instituto Costarricense de Turismo.

2. It may not be changed to another conflicting use, unless this is more compatible with the original use, in the judgment of the Municipality and the Instituto Costarricense de Turismo.

c. Zone certification: At the request of any interested party, the Municipality will issue a Zone Certificate stating the use that corresponds to a specific land.

d. Construction permits, licenses, and approvals: The Municipality of Osa will not grant permits for the construction, or any of the provisions of these Regulations.

Likewise, no licenses or use permits will be granted for any property for which the requested use does not conform to the Zoning or the Regulations. Every permit must have the approval of the ICT.

Z.P.

a. Purposes: To achieve compliance with Chapter III of Law No. 6043, regarding the right of public use of the 50 meters measured from the ordinary high tide.

b. Location: The limit of the Zona Pública is marked by the line of boundary markers placed by the Instituto Geográfico Nacional along the coast of San Martín and specifically for the second stage from boundary marker 13 (limit of the first stage) to boundary marker 31.

c. Permitted, conditional, and conflicting uses: All those indicated by Law No. 6043 and its Regulations.

d. Concessions: No concessions will be granted in this zone.

Z.P.Q.

a. Purposes: Zone destined to protect the drainage network, by means of protection strips that allow reforestation along these zones, offering in turn an alternative for naturalist recreation. Furthermore, its purpose is to comply with what is expressed in Chapter III, Article 3, subsection 7-1 of the Regulations for the Control of Subdivisions (Fraccionamiento) and Urbanizations.

b. Location: It is identified with the symbology Z.P.Q. according to panels No. 19 and No. 20. It is located on both sides of all the quebradas located in the study zone, creating protection strips of 20 meters. They are distributed in the following manner: one along the quebrada that flows out near boundary marker 13, the second in front of boundary markers 23 to 24, which follows a northbound direction beyond the plan; finally one adjacent to boundary marker 31 at the west end of the Regulating Plan.

c. Permitted Uses: Protection, conservation, cleaning, and rectification of watercourses and natural forests.

d. Conditional Uses: Trails and signage.

e. Conflicting Uses: Any type of building not expressed in subsections c and d of this article.

f. Concessions: Concession will be granted to the adjacent occupants, for the established protection and conservation uses.

Z.d.P.

a. Purposes: Zones destined for protection, which due to their location, geographical configuration, and topography cannot be used for any other use.

b. Location: Zones identified by the symbology Z.d.P., according to maps No. 19 and No. 20. located at the northeast end of the plan on boundary marker 13, then between boundary markers 13 A and 15 and between markers 20 and 24, both between the Zona Pública and the coastal highway: also between markers 15 to 25 -on the sector north of the coastal highway, interrupted only by a quebrada protection zone between markers 23 and 24, another zone is located on markers 24 to 31 north of the coastal highway, interrupted by an easement (servidumbre) area and an area of rental residences to the east of the latter.

c. Permitted Uses: Reforestation, erosion control.

d. Conditional Uses: Trails and signage.

e. Conflicting Uses: Any type of building.

f. Concessions; Concession will be granted to the adjacent occupants, for the established protection and conservation uses.

a. Purposes: Zone destined for the construction of residences.

b. Location: Corresponds to the lands located in the restricted Zone identified with the acronyms Z.R., according to maps No. 19 and No. 20. Three zones are identified, all north of the coastal highway, the first from boundary marker 13 to marker 11, another in front of markers 12 to 21, and the last in front of markers 25 to 29.

c. Permitted Uses: residences and apartments.

d. Conditional Uses: outdoor sports, clubhouse, ranchos, swimming pools.

e. Conflicting Uses: industry, dance hall, discotheques, warehouses, workshops, storage of materials, and hardware store.

f. Requirements: The interested party must present a preliminary project for the development of the area showing the location design of the residences, complying with the following requirements:

- Name of the Project in accordance with the typology established by the Instituto Costarricense de Turismo.

- Name of the Owner (individuals or legal entities).

- Plan Format according to the Centralizing Commission for Construction Permits.

- Complete plans according to the guidelines of the Centralizing Commission for Construction Permits.

- Name, signature, and registration number of the responsible professionals incorporated into the CFIA.

- Exclusive use of the International System of Weights and Measures.

- Exclusive use of the Spanish language.

- Consultancy Contract signed by the responsible professional.

- Cadastral plan of the property.

- Location and siting plans of the farm, its boundaries, restrictions, alignments, etc.

- Site plan indicating existing and projected installations (in stages if any), etc.

- Site plan indicating contour lines, stormwater, sewage, and solid waste treatment, pedestrian and vehicular access ways among others, in addition to all existing and projected constructions with an indication of development stages.

- Site plan and, if necessary, specific plans indicating gardening, landscaping.

- For more than 10 rooms, a sewage treatment plant will be required, and for projects of more than 20 rooms, an environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental, EIA) will be required.

- Surface movement and treatment in cases where the conformation of the land warrants it, to avoid landslide problems (specifically in the immediate zones).

- Water availability letter (according to the requirements established by the Development Department of the Instituto Costarricense de Turismo).

Once the preliminary project is approved by the Instituto Costarricense de Turismo, the interested party must prepare the construction plans for the infrastructure works and installations, in which they must comply with the standards established in this regard by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, the Instituto Costarricense de Turismo, and the Ministry of Health.

g. Concessions: They are granted according to the process established by Law 6043 and prior authorization of a preliminary project for the future residential development that justifies the area requested in concession.

Z.F.T.

a. Purposes: Area that allows the development of sports, recreational activities, and other commercial services for national and foreign visitors.

b. Location; According to maps No. 19 and No. 20 it corresponds to the zone identified with the symbology (Z.F.T), located between boundary markers 25 and 29 to the south of the coastal highway.

c. Permitted Uses: Showers, sanitary services, ranchos for lunch, children's games, soda fountain, refreshment stand, restaurant, bar, store, laundromat, bakery, mini supermarket.

d. Conditional Uses: Local residences, discotheque, nightclub, service station.

e. Conflicting Uses: Any use not related to commercial and tourist activity.

f. Requirements: A preliminary project of the proposed installations must be presented that contemplates a tree-planting project for the zone.

1. Maximum coverage: 40% 2. Setbacks from the public zone: 3 m.

3. Plans of the proposed installations and buildings.

4. Tree-planting and Gardening Plan.

5. Accesses and pedestrian roadways.

6. Trash cans and waste disposal system.

7. Lighting.

8. Maximum height 7 m.

9. Mezzanines are not permitted.

10. Wastewater treatment system and drinking water availability.

11. Comply with all the requirements established by the Construction Permit Reviewing Commission.

12. Parking.

13. Obtain certification from the MOPT regarding setback from the coastal highway.

g. Concessions: They will be granted in accordance with the procedure established in Law No. 6043 and its Regulations.

a. Purposes: Zone destined for vehicular transit.

b. Location: According to maps No. 19 and No. 20 it corresponds to the zones identified with the symbology (Z.V.E.P.), constituted by vehicular roads and parking lots, including the southern coastal highway.

c. Permitted Uses: Circulation of motor vehicles and others permitted by the General Traffic Law.

d. Conditional and conflicting uses: Any activity not directly related to vehicular transport.

e. Concessions: No concessions will be granted in this zone.

a. In general, unless no other alternative exists, the discharge onto the beach of serviced stormwater or sewage from buildings located in the restricted area will not be permitted. If this is unavoidable, a detailed project must be presented that ensures there will be no erosion on the beach, nor any risk that the stormwater discharge will become obstructed. Existing constructions that violate these provisions must be modified accordingly.

b. Must have the respective authorization, prior to any start of works, from the ICT and the Municipality.

c. Storm drains, in general, must be directed toward a creek or quebrada.

d. No drainage or construction may be located within a radius of less than 100 meters from potable water wells. It must be requested that the Ministry of Health analyze the potability of the water extracted from the existing wells.

e. On the front building line, the construction of solid fences higher than one meter will not be permitted. Above this height, only gates with elements that allow good visibility may be placed, such as grilles, meshes, etc. The case of retaining walls is excluded from this provision.

f. No public road will permit motor vehicle access to the beach.

In all cases where filling, excavation, and leveling works are carried out, the following standards will apply:

a. Fill slopes will have a maximum gradient of 30%.

b. All waste materials, whether from excavation, fill, or construction, will be removed from the area, and may not be deposited in tidal waters or coastal zones.

c. When higher lands adjacent to a construction area are affected, these must be leveled and their vegetation renewed or stabilized by another system so as to prevent erosion during or after construction.

d. Any fill must be clean and free of materials that could produce contamination in tidal waters.

e. As a method for changing slopes in sand banks, cutting will be preferred over filling, specifically in the Restricted Zone, that is, it does not include the Zona Pública.

The following standards will apply on higher lands and on coastlines, in those cases where the Municipal Council determines that additional measures are required to protect the environment of the coastal region. Such requirements will be established as stipulations for the corresponding approval.

1. For works located near the coastal zone:

a. Before the start of construction, the contractor will meet with representatives of the Municipal Council, the Urban Planning Directorate of the INVU, and officials of the ICT to clarify the conditions of the permit.

b. Construction or excavation materials may not be placed or stored in the public zone.

c. All affected soils must be leveled uniformly. The replacement of vegetation must be done immediately after construction; otherwise, the soil must be stabilized temporarily through the use of manure, straw, and burlap or similar until the weather conditions are favorable for planting.

d. In those cases where a temporary disturbance of coastal features, beach slopes, buffer zones, or coastal vegetation is authorized, the affected area must be completely restored at the owner's expense and with the guidance of the control institutions involved.

2. In the case of works on lots neighboring the beach on the upper part of the mountain ranges, to minimize erosion, the following measures will be taken:

a. Before executing any fill, excavation, leveling, or any other earthworks (movimiento de tierra), stacked hay bales buried at least 10 cm deep will be placed along the entire lower perimeter of the area destined for construction, and the bales must be replaced as many times as necessary until the replacement of the permanent vegetation has been established. No type of soil or materials shall exceed the limit of the bales.

b. Unless otherwise specified and approved, all slopes must be adapted to their original state.

c. Where natural or artificial slopes are in the process of erosion, leveling works may be carried out to achieve their equilibrium, and they must be repopulated with plants that have thick roots of the "brush" type.

d. Construction must be scheduled to fit the dry season to prevent water currents from falling on e. Sediment-laden waters may not be discharged into natural watercourses, which must be protected along their banks by hay bale barriers that intercept possible sediments.

3. For the case in which slopes of more than 15% are affected.

a. Where this type of work is permitted, the following must be observed:

- Filling will not be permitted.

- Cutting will be kept to the absolute minimum.

- The vegetation cover that exists on the slope will be permanently maintained as far as is physically possible to maintain it.

b. When potential damage to a slope by erosion caused by water fall is determined, hay bales will be placed in the upper part of the slope or similar elements will be constructed. The collected water will be disposed of adequately by means of artificial drains or lagoons; where possible, these drainage waters will be constructed along the limits with other properties to prevent water from draining to neighboring lots. These lagoons must be designed to handle maximum flows obtained with a 10-year frequency.

c. For the case of slope cuts or excavations on lands adjacent to coastal features, waste materials must be placed in the upper part of the drop-off so as to avoid sediment drainage.

d. Pedestrian accesses that run through coastal zones with steep slopes or on banks must be stabilized or built by means of elevated walkways.

4. For individual or collective sewage systems, it is necessary to present, for the corresponding approval, studies of soil quality, infiltration tests, location, and respective design.

a. Under no circumstances will drains be accepted in fill zones near natural watercourses, even if they are intermittent, or in the vicinity of the beach.

b. The aqueduct and stormwater sewerage systems must demonstrate that they can be connected to the public system; if none exists, the services may be provided as long as the extraction of water on the site or the disposal of serviced and stormwater do not have a significant impact on the environment or public health.

La Municipalidad del Cantón de Osa, atendiendo a las disposiciones de la Ley No 6043 Sobre la Zona Marítimo Terrestre y reconociendo la necesidad de reglamentar el uso de terrenos en San Martín, dicta el presente "Reglamento de Zonificación" y, que será aplicable a la Zona Marítima Terrestre, específicamente entre los mojones 13 al 31.

Esta se ubica según las coordenadas de la cuadricula Lambert Costa Rica Sur, desde el punto de latitud 483,44 N al punto de longitud 351.69 E; y del punto de latitud 482.45 N al punto de longitud 351,65 E.

Forma parte de este Reglamento el mapa N° 20 (Anexo N° 4), como documento de referencia, en el cual se localizan todas las zonas contempladas en este Reglamento.

La Zonificación tiene como objetivo orientar el desarrollo físico del área en mención, con el fin de:

a. Establecer el patrón de desarrollo recreacional turístico acorde con las condiciones naturales del sitio.

b. Proteger los recursos naturales, estableciendo las reservas necesarias, para garantizar una utilización racional de los recursos, la seguridad y el confort de los visitantes.

c. Favorecer el desarrollo, la salud, la economía, y el bienestar general de la población local, nacional y extranjera.

a- Acceso: Vía hacia donde da frente un solar o propiedad.

b- Albergue: Establecimiento de características rústicas, confortables, que brinda servicio de alojamiento en especial a deportistas o grupos unidos por un Interés o actividad común. Hay varias modalidades cuyas característica;, y servicios adicionales, varían de acuerdo a su especial izaeion, y con base en ellos se les dará la denominación más apropiada.

c- Altura máxima; Establecida del terreno al punto de cumbrera de la edificación.

d- Amueblado: Conjunto de elementos urbanos, tales como bancas, basureros, mesas, postes, señales y rótulos que sirven de apoyo a los servicios, para comodidad del usuario.

e- Apartotel: Establecimiento que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria o mensual, y que tiene las siguientes características:

1- Esta constituido por unidades tipo apartamento, cada una con uno o más dormitorios, baño privado, sala comedor y cocina.

2- Ocupa la totalidad de un edificio o parte absolutamente independiente de él, y sus dependencias constituyen un todo homogéneo, con entradas para uso exclusivo del establecimiento.

3- Incluye en la tarifa el servicio de pisos; y 4- Dispone de estacionamiento para los vehículos de los huéspedes.

f- Área Verde: Áreas libres enzacatadas o arborizadas, de uso público, comunal, destinadas a la recreación y ornamentación de la comunidad.

g- Barrera: Elemento que sirve de separación entre lotes, patios o Jardines cu propiedades.

h- Cabina: Establecimiento que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria o mensual- con unidades que constituyen independientes, con uno o más dormitorios, batió privado, cocina, entrada independiente desde el exterior, y con estacionamiento para los vehículos de los huéspedes.

i- Campamentos: Establecimiento que brinda servicio de alquiler por una tarifa diaria o mensual, de terrenos debidamente delimitados y acondicionados para facilitar la vida al aire libre, en los que se pernocte bajo tienda de campaña, en remolque habitable o similares.

j- Casa de huéspedes: Establecimiento semejante a la pensión que no ofrece servicio de alimentación.

k- Certificación de Uso: Documento en el que se establece la posibilidad de destinar una porción de terreno para la construcción de las obras abarcadas en este Reglamento. Dicho certificado será expedido por [a Municipalidad de Osa a solicitud del interesado.

l- Concesión: Contrato público entre la Municipalidad y el concesionario, que otorga a este último el derecho de uso de la tierra en un lote sobre la Zona Marítimo Terrestre específicamente en la zona restringida (150 mis.) no incluye la Zona Pública (50 metros frente al sector litoral).

m-Concesionario: Persona jurídica, física o moral que posee un derecho de concesión en la Zona Marítimo Terrestre.

n- Condohotel: Establecimiento hotelero en el que la propiedad del inmueble está acogida a la Ley de Propiedad Horizontal N° 3670 de 22 de marzo de 1996, y en el que la con una empresa operadora hotelera que asume las funciones correspondientes a los administradores según la ley y las que se derivan del carácter hotelero.

n- Conservación: En urbanismo, es la acción que de acuerdo a lo previsto cu los Planes de Desarrollo Urbano, se orienta a mantener el equilibrio ecológico, el buen estado de las obras materiales (edificios, monumentos, plazas y parques) y en general, todo aquello que constituye su acervo histórico, cultural y social de los centros de población.

ñ- Construcción: Toda estructura que se fije o incorpore a un terreno incluye cualquier obra de edificación, reconstrucción, remodelación o ampliación que implique permanencia.

o- Densidad: Consiste en el número de residentes temporales o permanentes por unidad de área (en este caso la unidad de área estimada es la hectárea).

p- Densidad Neta: Se entenderá la relación de los habitantes dividida por la superficie total de terreno ocupado, descontando previamente las superficies viales.

q- Derecho de vía: Es la medida de la zona de uso público, tomada entre las líneas de demarcación establecidas por el MOPT, la Municipalidad correspondiente o un Plan Regulador.

r- Edificaciones: Todas aquellas obras destinadas para la habitación, trabajo, recreación, turismo, etc.

s- Hotel: Es un tipo de establecimiento con un mínimo de veinte habitaciones, o más de acuerdo a la categoría que le corresponda, que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria, así como de alimentación, a elección del cliente. Debe ocupar la totalidad de un edificio o una parte de él absolutamente, independiente, con dependencias que constituyan un todo homogéneo, con entradas, pasillos, escaleras y ascensores para el uso exclusivo del establecimiento.

t- Hotel residencia: Es un hotel que no ofrece servicio de alimentación.

u- Índice de Edificabilidad: El Índice de edificabilidad es un valor constante y específico según cada uso sea este residencial turístico, comercial turístico, alojamiento turístico, etc). Esta resultante consiste en el número total de metros cuadrados de construcción habitable, permitidos en cualquier número de plantas.

v- Infractor: Persona física, jurídica o cualquier dependencia del Gobierno que no atienda el presente Reglamento de Zonificación.

x- Infraestructura: Servicios e instalaciones de carácter urbano, tales como: vías. drenajes, acueductos, alcantarillados, electricidad, telefonía, y otros similares.

y- Lote: Una parcela de tierra de cualquier tamaño, ya sea dada en concesión o en propiedad privada.

z- Motel turístico: Es un tipo de establecimiento hotelero que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria y que tiene las siguientes características:

1- Ofrece a los viajeros estacionamiento para sus vehículos dentro del mismo establecimiento.

2- Está ubicado de preferencia fuera de los núcleos urbanos y entre proximidades de carreteras públicas.

3- Cuenta con un mínimo de cinco habitaciones, todas con baño privado y entrada independiente desde el exterior.

4- La edificación no excede de dos plantas, y se indica en el exterior de las mismas, mediante rótulos luminosos que permitan su fácil lectura desde la carretera tanto de día como de noche, si hay plazas libres o si no las hay.

a' Número de plantas: Debe entenderse como plantas totales o cobertura total o parcial del área piso (mezzanine cuenta como con una planta o piso).

b' Ocupación: Consiste en el porcentaje de terreno que puede ser cubierto por áreas construidas habitables o no. tales como accesos, parquees, piscinas, parquees y otras cubiertas no naturales: las áreas verdes internas se consideran áreas residuales no comprendidas en el porcentaje de ocupación, debe ser destinada a jardines, lagos, frutales, ornamentales, etc.

c' Pensión: Es un tipo de establecimiento pequeño que normalmente es manejado en forma familiar, con capacidad mínima de tres habitaciones, y que ofrece servicio de alimentación en plan de pensión completa o de media pensión, en una sola tarifa global.

d' Propietario: Es la persona (s), empresa (s), o dependencia (s) que tiene titulo de propiedad sobre terrenos colindantes a la Zona Marítimo Terrestre.

e' Protección: Es aquella área en la cual las obras urbanas están sujetas a restricciones.

f' Retiros: Espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio, g' Solar: Tamaño o dimensión de una propiedad o parcela de cualquier tamaño, ya sea dada, en concesión o en propiedad privada.

h' Urbanización: Es el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos mediante apertura de calles y provisión de servicios.

i' Uso: Aprovechamiento, a título particular, de áreas o predios.

j' Uso permitido: Es aquel uso de la finca o lote, sobre el cual, el concesionario, tiene la posibilidad de destinar su terreno sin más restricciones que las aquí indicadas, y previa tramitación de los permisos de construcción requeridos por la Municipalidad de Osa.

k' Uso condicional: Es aquel que aún no siendo el mas recomendable para las cundió iones del terreno, no genera conflicto con los usos permitidos. Este uso puede darse a un terreno, previa autorización especial de la Municipalidad y el Instituto Costarricense de Turismo, mediante un certificado.

l' Uso conflictivo: Es aquel que no se ajusta a la zonificación indicada en el Plan Regulador. Los usos conflictivos no se permiten bajo ninguna condición.

m' Vía publica: Espacios destinados a la circulación de vehículos o peatones.

n' Vivienda Turística: Es un tipo de establecimiento que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria o mensual, con unidades que constituyen independientes, con uno o más dormitorios, baño privado, cocina, entrada independiente desde el exterior, y con estacionamiento para los vehículos de los huéspedes.

ñ' Vivienda unifamiliar: Es la edificación provista de áreas habitaciones destinadas al albergue de una sola Familia.

o' Zonificación: Es la división de un territorio en zonas de uso, para efectos de su desarrollo racional.

a. Zonas del Plan de Usos del Suelo: Para efectos de este Reglamento, la Zona Marítimo Terrestre de San Martín queda dividida en las siguientes zonas: (mapas N° 19 y 20)

b. Limitaciones de usos conflictivos: cualquier uso conflictivo existente a la fecha de vigencia de este Reglamento, podrá mantenerse con las siguientes limitaciones:

1. No podrá ampliarse o re modelarse sin la previa autorización de la Municipalidad de Osa y el Instituto Costarricense de Turismo.

2. No podrá cambiarse a otro uso conflictivo, salvo que éste sea mas compatible con el uso original, ajuicio de la Municipalidad y el Instituto Costarricense de Turismo.

c. Certificación de zona: A solicitud de cualquier interesado, la Municipalidad emitirá un Certificado de Zona en el que se hace constar el uso que le corresponde a determinado terreno.

d. Permisos de construcción, patentes y visados: La Municipalidad de Osa no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios o urbanizaciones, que contravengan la zonificación o cualesquiera de las disposiciones del presente Reglamento.

De igual manera, no se concederán patentes o permisos de uso de cualquier inmueble en el que el uso solicitado no concuerde con la Zonificación o el Reglamento, Todo permiso debe tener el visado del ICT.

Z.P.

a. Propósitos: Lograr el cumplimiento del Capitulo III de la Ley N° 6043, en cuanto al derecho de uso público de los 50 metros medidos a partir de la pleamar ordinaria.

b. Localización: El limite de la Zona Pública lo marca la línea de mojones colocados por el Instituto Geográfico Nacional a lo largo del litoral de San Martín y específicamente para la segunda etapa desde el mojón 13 (limite de la primera etapa) hasta el mojón 31.

c. Usos permitidos condicionales y conflictivos: Todos los que señala la ley N° 6043 y su Reglamento.

d. Concesiones: No se darán concesiones en esta zona.

Z.P.Q.

a. Propósitos: Zona destinada a proteger la red de drenaje, por medio de franjas de protección que permitan la re forestación a lo largo de estas zonas, ofreciendo a su vez una alternativa de recreación naturalista. Además, su propósito es cumplir con lo Control de Fraccionamiento y Urbanizaciones.

b. Localización: Se identifica con la simbología Z.P.Q. según las láminas No 19 y N° 20. Se localiza a ambos lados de ledas las quebradas ubicadas en la zona de estudio, creando franjas de protección de 20 metros. Se distribuyen de la siguiente manera: una a lo largo de la quebrada que desemboca cerca del mojón 13, la segunda frente a los mojones 23 al 24, la cual sigue un rumbo norte más allá del plan; por último una aledaña al mojón 31 en el extremo oeste del Plan Regulador, c. Usos permitidos: Protección, conservación, limpieza y rectificación de cauces y bosques naturales.

d. Usos condicionales: Senderos y señalización.

e. Usos conflictivos: Cualquier tipo de edificación no expresada en los incisos c y d del presente articulo.

f. Concesiones: Se otorgará en concesión a los ocupantes colindantes, para los usos de protección y conservación establecidos.

Z.d.P.

a. Propósitos: Zonas destinadas a la protección, que debido a su ubicación, configuración geográfica y su topografía no pueden aprovecharse para ningún otro uso.

b. Localización: Zonas identificadas por la simbología Z.d.P., según los mapas N° 19 y No 20. ubicadas en el extremo noreste del plan sobre el mojón 13, luego entre los mojones 13 A y 15 y entre los mojones 20 y 24, ambas entre la Zona Pública y la carretera costanera: también entre los mojones 15 al 25 -sobre el sector norte de la carretera costanera, interrumpida únicamente por una zona de protección de quebradas entre los mojones 23 y 24, otra zona se ubica sobre los mojones 24 a 31 al norte de la costanera, interrumpida por un área de servidumbre y una zona de residencias de alquiler al este de esta última.

c. Usos permitidos: Reforestación, control de la erosión.

d. Usos condicionales: Senderos y señalización.

e. Usos conflictivos: Todo tipo de edificación.

f. Concesiones; Se otorgará en concesión a los ocupantes colindantes, para los usos de protección y conservación establecidos.

a. Propósitos: Zona destinada a la construcción de residencias.

b. Localización: Corresponde a los terrenos ubicados en Zona restringida identificados con las siglas Z.R., según los mapas N° 19 y N° 20. Se identifican [res zonas, todas al norte de la carretera costanera, la primera desde el mojón 13 al mojón 11, otra frente a los mojones 12 al 21 y la última frente a los mojones 25 al 29.

c. Usos Permitidos: residencias y apartamentos.

d. Usos Condicionales: deportes al aire libre, casa club, ranchos, piscinas.

e. Usos Conflictivos: industria, salón de baile, discotecas, bodegas, talleres, depósito de materiales y ferretería.

f. Requisitos: El interesado deberá presentar un anteproyecto de desarrollo del área mostrando el diseño de ubicación de las residencias, cumpliendo tos siguientes requisitos:

| 1- Densidad máxima: | 40 habitaciones / hectárea | | --- | --- | | 2- Cobertura máxima: | 40 % | | 3- Retiros laterales y frontales: | 5 mts. | | 4- Frente mínimo del lote: | 30 mts. | | 5- Tamaño mínimo del lote: | 2000 mts. | | 6- Tamaño máximo del lote: | 2000 mts. | | 7- Altura máxima número de plantas: | 2 pisos. | | 8- Altura máxima de lecho: | 7 mts | | 9- No se permiten mezzanines. | | | 10-Pendiente máxima utilizable: | menor a 30% (en los terrenos con pendientes comprendidas entre 20% y 30%. Cuando se indican movimientos de tierra, terraceo, se deberá presentar un estudio de estabilidad del terreno para determinar el tamaño de los taludes). | | 11- El interesado deberá presentar un Proyecto de Desarrollo del área en concesión, donde se indique: | | - Nombre del Proyecto acorde con la tipología establecida por el Instituto Costarricense de Turismo.

- Nombre del Propietario (personas físicas o jurídicas).

- Formato de Planos según Comisión Centralizadora de Permisos de Construcción.

- Planos completos según lineamientos de la Comisión Centralizadora de Permisos de Construcción.

- Nombre, firma y número de registro de los profesionales responsables incorporados al CFIA.

- Uso exclusivo del Sistema Internacional de Pesos y Medidas.

- Uso exclusivo de la lengua española.

- Contrato de Consultoría firmado por el profesional responsable.

- Plano de catastro de la propiedad.

- Planos de ubicación y localización de la finca, sus colindancias, restricciones, alineamientos, etc.

- Planta de conjunto indicando instalaciones existentes y proyectadas (por etapas si las hubiera), etc.

- Planta de conjunto indicando curvas de nivel, tratamiento de aguas pluviales, negras y desechos sólidos, accesos peatonales y vehiculares entre otros, además de todas las construcciones existentes y proyectadas con indicación de etapas de desarrollo.

- Planta de conjunto y si fuera necesario plantas especificas indicando jardinería, paisajismo.

- Para más de 10 habitaciones se requerirá planta de tratamiento de aguas negras y para proyectos de más de 20 habitaciones se requerirá Estudio de Impacto Ambiental.

- Movimiento y tratamiento de superficie en los casos en que la conformación del terreno lo amerite, para evitar problemas de deslizamientos (específicamente en la zonas inmediatas).

- Carta de disponibilidad de aguas (según requisitos establecidos por el Departamento de Fomento del Instituto Costarricense de Turismo).

Una vez aprobado el anteproyecto por el Instituto Costarricense de Turismo, el interesado deberá elaborar los planos constructivos de las obras de infraestructura e instalaciones, en las cuales deberá cumplir con las normas establecidas al respecto por el Instituto Nacional de Vivienda v Urbanismo, Instituto Costarricense de Turismo y el Ministerio de Salud.

g. Con cesiones: Se claran de acuerdo al proceso establecido por la Ley 6043 y previa autorización de un anteproyecto del futuro desarrollo residencial que justifique el área solicitada en concesión.

Z.F.T.

a. Propósitos: Área que permita el desarrollo de actividades deportivas, recreativas y oíros servicios comerciales para los visitantes nacionales y extranjeros.

b. Localización; De acuerdo a los mapas N° 19 y No 20 corresponde a la zona identificada, con la simbología (Z.F.T), ubicada entre los mojones 25 al 29 al sur de la carretera costanera.

c. Usos permitidos: Duchas, servicios sanitarios, ranchos para almorzar, juegos infantiles, soda, refresquería, restaurante, bar, tienda, lavandería, panadería, mini supermercado.

d. Usos condicionales: Residencias locales, discoteca, club nocturno, estación de servicio, e. Usos conflictivos: Cualquier uso que no esté relacionado con la actividad comercial y turística.

f. Requisitos: Deberá presentarse un anteproyecto de las instalaciones propuestas que contemple un proyecto de arborización de la zona.

1. Cobertura máxima: 40% 2. Retiros en zona pública: 3 mts.

3. ríanos de instalaciones y edificaciones propuestas.

4. Plan de Arborización y jardinería.

5. Accesos y vialidad peatonal.

6. Basureros y sistema de eliminación de basura.

7. Iluminación.

8. Altura máxima 7 mts.

9. No se permiten mezzanines 10. Sistema de tratamiento de aguas residuales y disponibilidad de agua potable.

11. Cumplir con todos los requisitos establecidos por la Comisión Revisora de Permisos de Construcción.

12. Estacionamiento, 13. Obtener certificación del MOPT sobre retiro de la carretera costanera.

g. Concesiones: Se otorgarán de conformidad con el procedimiento establecido en la Ley N" 6043 y su Reglamento.

a. Propósitos: Zona destinada al tránsito vehicular.

b. Localización: De acuerdo a los mapas N° 19 y N° 20 corresponde a las zonas identificadas con la simbología (Z.V.E.P.), constituidas por vías vehiculares y parqueo-s, se incluye la carretera costanera sur c. Usos permitidos: Circulación de vehículos automotores y otros permitidos por la Ley General de Tránsito.

d. Usos condicionales y conflictivos: Cualquier actividad que no esté directamente relacionada con el transporte vehicular.

e. Concesiones: No se otorgarán concesiones en esta zona.

a. En general, salvo que no exista oirá alternativa, no se permitirá la descarga en la playa de aguas pluviales servidas o aguas negras de las edificaciones que se ubiquen en el área restringida. Si esto fuera inevitable, deberá presentarse un proyecto detallado que asegure que no habrá erosión en la. playa, ni existe riesgo de que la descarga pluvial se obstruya. Las construcciones existentes que violan estas disposiciones deberán modificarse en este sentido.

b. Deberá contar con la autorización respectiva, previo cualquier inicio de obras ante el ICT y la Municipalidad.

c. Los drenajes pluviales, en general, deberán conducirse hacia un estero o quebrada.

d. Ningún drenaje o construcción podrá ubicarse en un radio menor de 100 metros de los pozos para agua potable. Debe solicitarse al Ministerio de Salud que analice la potabilidad del agua que se extrae de los pozos existentes.

e. En la línea de frente de la construcción, no se podrán construir vallas sólidas con una altura mayor de un metro. Por sobre esta altura, se podrá colocar únicamente verjas con elementos que permitan una buena visibilidad tales corno rejas, mallas, etc. Se excluye de esta disposición el caso de los muros de retención.

f. Ninguna vía pública permitirá el acceso de vehículos motorizados a la playa.

En todos los casos en que se ejecuten obras de relleno, excavación nivelación se aplicaran las siguientes normas:

a. Les taludes de relleno tendrán una gradiente máxima del 30%.

b. Todos los materiales de desecho, ya sean de excavación, relleno o construcción, serán removidos del área, no pudiendo depositarse en aguas de marea o en zonas costeras.

c. Cuando se afecten terrenos superiores adyacentes a un área de construcción, estos deberán ser nivelados y renovada su vegetación o mediante otro sistema estabilizador de modo que se prevenga la erosión durante o después de la construcción.

d. Cualquier relleno deberá de estar limpio y libre de materiales que puedan producir contaminación en las aguas de marea.

e. Como método de cambiar pendientes en tos bancos de arena se preferirá el corte al relleno, específicamente en la Zona Restringida, o sea no comprende la Zona Pública.

Las siguientes normas se aplicarán sobre los terrenos superiores y en líneas de costa, en aquellos casos en que el Concejo Municipal determine que se requieren medidas adicionales para proteger el ambiente de la región costera. Tales requerimientos serán establecidos como estipulaciones para el visado correspondiente.

1. Para trabajos que se localicen próximos a la zona costera:

a. Antes del inicio de la construcción, el contratista se reunirá con personeros del Consejo Municipal, Dirección de Urbanismo del INVU y funcionarios del ICT para aclarar las condiciones del permiso.

b. No se podrán colocar ni almacenar materiales de construcción o excavación en la zona pública.

c. Todos los suelos afectados deberán de nivelarse uniformemente. La reposición de la vegetación debe de hacerse inmediatamente después de la construcción, de lo contrario, debe de estabilizarse el suelo temporalmente mediante el uso de estiércol, paja y yute o similar hasta que las condiciones del clima sean favorables para sembrar.

d. En aquellos casos en que se autorice una perturbación temporal de los rasgos costeros, las pendientes de playa, las zonas de amortiguamiento o en la vegetación cosiera, el área afectada deberá restaurarse completamente a cargo del propietario y con la guía de las instituciones de control involucradas.

2. En caso de trabajos en lotes vecinos a la playa en la parte superior de las serranías, para minimizar la erosión, se tomaran !as siguientes medidas:

a. Se colocará en lodo el perímetro inferior del área destinada a la construcción antes de ejecutar cualquier trabajo de relleno, excavación, nivelación o cualquier otro movimiento de tierra, pacas de heno estoqueadas y enterradas por lo menos 10 cm., debiendo de reemplazarse las pacas cuantas veces sea necesario hasta que la reposición de la vegetación permanente se haya establecido. No se deberá sobrepasar el limite de las pacas ningún tipo de suelos o materiales.

b. A menos que se especifique y apruebe diferente, todas las pendientes deberán adecuarse a su estado original.

c. Donde las pendientes naturales o artificiales, están en proceso de erosión, se podrá hacer trabajos de nivelación para lograr su equilibrio, debiendo repoblarse con plantas que tengan raíces gruesas del tipo "cepillo".

d. La construcción debe programarse para ajustarse a la época seca para evitar que corrientes de agua caigan sobre los terrenos expuestos, excavaciones o suelo inestabilizados.

e. No se podrán descargar aguas sedimentan as en los cauces naturales, los cuales deberán ser protegidos a lo largo de sus. riberas mediante vallas de pacas de paja que intercepten los posibles sedimentos.

3. Para el caso en que se afecten los taludes de mas de 15'%.

a. Donde se permita este tipo de obras debe observarse lo siguiente:

- No se permitirá rellenar.

- El corte se mantendrá absolutamente en lo mínimo.

- Se mantendrá permanentemente la cobertura vegetal que haya sobre el talud hasta donde sea físicamente posible mantenerla.

b. Cuando se determine un potencial daño de un talud por erosión causada por caída de agua. se colocarán en la parte superior del talud pacas de pajas o se construirán elementos similares. El agua recogida será dispuesta en forma adecuada mediante drenajes artificiales o lagunas; donde sea posible estas aguas de drenaje se construirán a lo largo de los límites con otras propiedades para evitar que el agua drene a los lotes vecinos. Estas lagunas deberán diseñarse para manejar caudales máximos obtenidos con una frecuencia de 10 años.

c. Para el caso de cortes en taludes o excavaciones en terrenos adyacentes a rasgos costeros, los materiales de desecho deberán colocarse en la parte superior del desnivel de modo que se evite el drenaje del sedimento.

d. Los accesos peatonales que corran por zonas costeras con pendientes fuertes o en bancos, deberán estabilizarse o construirse mediante pasos elevados.

4. Para los sistemas individuales o colectivos de aguas negras, es necesario presentar para el visado correspondiente, estudios de la calidad del suelo, pruebas de infiltración, localización y diseño respectivo.

a. En ningún caso se aceptarán drenajes en zonas de relleno cercanas a cauces naturales aunque fueran intermitentes, o en las inmediaciones de la playa.

b. Los sistemas de acueductos y alcantarillados pluvial deberán demostrar que se pueden conectar al sistema público, de no existir, se podrán proveer los servicios sin que la extracción de agua en el sitio o la disposición de las aguas servidas y pluviales tengan un impacto significativo en el medio o la salud, pública.