Construction Regulation for the canton of PoásReglamento de Construcciones del cantón de Poás

833 and its Regulation, obligates the Municipality to grant construction permits in the canton, provided that the legally established requirements and procedures are met.

General Aspects

Pursuant to the Construction Law and its Regulation and amendments, for the purposes of these regulations the following is understood by:

In metal or wood constructions, any reticulated element that forms part of the structure.

Also understood as the reviewing authority is that designated by the Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica.

It receives and transfers the loads and effects to the firm ground.

Synonym for partition.

It is also indispensable for earthworks (movimientos de tierra), excavations, or fills.

The one at street level is called the ground floor. A one-story building is one with a single floor.

Public thoroughfares are inalienable, imprescriptible, and unattachable; according to their class they will be destined, in addition, to ensuring the aeration and lighting conditions of the buildings that border them, to facilitating access to adjoining properties, and to the installation of any pipeline, artifact, apparatus, or accessory belonging to a public work or intended for a public service.

Any person who wishes to construct, reconstruct, or repair in the canton of Poás, must comply with all the requirements, the procedure, and the format indicated in these Regulations, as long as the Plan Regulador of the canton is not in force. Non-compliance with any provision thereof will give rise to the Municipality ordering the demolition of what has been constructed, prior judicial resolution in accordance with due process, with the costs being at the expense of the property owner.

Duly approved construction permits permit expires and they have not paid the corresponding tax and wish to construct, they must apply for a new permit. If the taxpayer paid it and if the term thereof expires, the Municipality may revalidate it by making a new calculation, according to the table in force at that time and deducting the amount previously paid; however, they must submit new certifications of being up to date in their municipal and territorial payments, as well as submit the written application with the respective fiscal and municipal stamps.

Otherwise, the application will not be processed.

Of Minor Works

The maximum amount allowed to consider a work as minor will be 20 minimum wages of an unskilled worker, according to the national decree on minimum wages in force.

For an existing work that will be repaired, remodeled, or arranged, it cannot exceed 30.00 square meters without exceeding the maximum amount of 20 minimum wages either. For a new work that is desired to be constructed under this Regulation, it cannot exceed 30.00 square meters.

The purpose of these regulations is to simplify the procedures for construction permits that the citizen must carry out, when, due to their scale and ease, they can execute them without the supervision of a responsible professional (be it an engineer or architect) and without presenting construction plans before the Municipality, but only with the descriptive drawings or detailed sketches of the work to be executed and municipal supervision.

article 81 of the Construction Law, the owner of the real estate where the minor work will be built will be responsible for the data contained in the project. For its part, the Municipality will be responsible for establishing the alignments (alineamientos) and levels, but the owner will be responsible for respecting them during the execution of the construction.

• a)Sidewalks and pavements of pedestrian areas.
• b)Fences and gates.
• c)Exterior painting of the building.
• d)Changes of partitions that do not alter the structure of the building.
• e)Enclosures (that are not retaining walls).
• f)Remodeling of commercial premises of any type, including those in shopping centers.
• g)Construction of private niches in cemeteries.
• h)Change of floors up to two levels, provided that on the second level no dead load or weight is added to the structure.
• i)Landscaping that involves some type of construction.
• j)Improvement or reconstruction of septic tanks and drainages.
• k)Wall cladding (Enchape de paredes).
• l)Structure and roof covering.
• m)Demolitions provided they do not represent risks to third parties.
• n)Dwelling repairs in general and in article 4 of these Regulations.

The Department of Urban Control and Planning will be responsible for determining the imposable amount of the permit, in accordance with article 70 of the Law of Urban Planning, for which it will require from the owner of the work the presentation of a detailed descriptive drawing (sketch or plan to scale), with the technical specifications to carry out the work. It will take as a basis for the calculation of that amount the value per square meter used by the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica. The official valuation will be recorded in the respective construction permit.

Of Plans and Other Presentation Requirements

The construction plans must come in standard format, bond paper size 20 (75 x 100 cm.) and folded to be shaped to the size of the hard folder, in such a way that the title block is visible on the right margin, for easy location of the content of the sheets. They must contain:

• a)The name of the project, as well as the name of the owner, must be inscribed on the cover of the package (ampo) as well as on the top spine of it.
• b)In projects that occupy more than one package (ampo) for their presentation, these must be numbered according to the plan numbering and indicated as such on the spine of each package.

Regarding minor work in accordance with these regulations:

• a)When the work being requested does not compromise the integrity and structural resistance of its original design. The competent entity to carry out this study is the Ministry of Health (Ministerio de Salud) in coordination with the Dept. of Urban Control and Planning.
• b)Analysis of the hydraulic load (carga hidráulica) that the work may imply. That is, in those cases where the work to be constructed generates or implies an increase of wastewater and sewage beyond what the original structure contemplates. The competent entity to carry out this study is the Ministry of Health.
• c)Works whose maximum coverage (cobertura) is 30 square meters or, in the case of perimeter enclosures made with a prefabricated Tile System; or those that use a lightweight construction system of no more than 60 linear meters and that does not exceed two meters twenty centimeters.
• d)Whose maximum height does not exceed two meters and twenty centimeters.
• e)In the case of Earthworks (Movimientos de Tierra) and the opening of accesses to properties that do not put neighboring properties at risk of landslides or collapses, and that involve topsoil movement of no more than 50 cm of cut for no more than 300 square meters of lot, they may be excluded from the presentation of Plans before the CFIA.

• a)It must be signed by a responsible professional (active Architect or Engineer).
• b)Be governed by the International System of Standards.
• c)Type of paper: white bond sheet 20.
• d)Must be presented on a single sheet of 70 cm X 90 cm.
• e)In the Spanish Language.
• f)In ink, guaranteeing the preservation of the drawing.
• g)Clearly indicate the characteristics and specifications of the project to be carried out.

Of the Requirements for Construction

To process the Municipal Construction Permit, the following requirements must be met:

• a)Fill out the application form for environmental approval (visto bueno ambiental) for constructions: duly signed by the property owner and the applicant.
• b)Fill out the Application Form for Statistics and Censuses in original and two copies by the Responsible Professional for the work.
• c)Copy on both sides of the identity card of the applicant and the owner of the real estate.
• d)If requested by a legal entity, a Certification of Legal Status (Certificación de Personería Jurídica), issued no less than three months prior, must be submitted.
• e)Two copies of the cadastral plan (plano de catastro): with its respective Municipal Approval (Visado Municipal) in original size. Said plan must not be a reduction.
• f)Original of the Property Registry Report (Informe Registral) of the property with the respective stamps. (Issued no more than one month ago).

Permits in coordination with other institutions:

• g)Alignments (Alineamientos) in protection zones for springs (nacientes), rivers, streams (quebradas), brooks, lakes, and natural or artificial reservoirs and aquifers in accordance with what is established in article 33 of the Forestry Law (Ley Forestal) No. 7575 of February 13, 1996, and its amendments, reviewed by the Urbanism Directorate (Dirección de Urbanismo) of the INVU.
• h)Alignment (Alineamiento) of the Building Line for Properties that face a National Route issued by the Ministry of Public Works and Transport (MOPT).
• i)Copy of the receipt for the Occupational Risk Insurance Policy from the Instituto Nacional de Seguros or, failing that, exemption thereof.
• j)Approval (Visto bueno) from the Ministry of Health: on the respective plans (in accordance with the guidelines established by AyA for the specific case of the Canton of Poás).
• k)Construction plans (Planos constructivos) of the work:

. Approved by the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.

. With the Consultancy Contract registered with the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.

. Approval (Visado) of the Electrical Plan approved by that College.

• l)The construction plan and the sanitary approval (visto sanitario) from the Ministry of Health are exempted when it is a minor work according to the terms and cases detailed in these regulations, applying in its place the Descriptive Drawing of the Work.
• m)Letter of water availability (Carta de disponibilidad de agua): issued by the corresponding ASADA or the Municipal Aqueduct where the property is located, with a maximum validity of six months, expressing the intended use for the Potable Water service for its due qualification.

In the event that the aqueduct is under Municipal Administration, seal or letter of water availability from the Department of the Municipal Aqueduct.

• n)In general, any other additional requirement that is requested by the Department of Urban Control and Planning, depending on the complexity of the work.

• a)Fill out the respective application form, as established in article 14 of these regulations.
• b)Any other special requirement due to the nature of the work.

To process the municipal approval permit, the following requirements must be met:

• a)Meet the requirements a) and from c) to g) of article 14 of this Regulation.
• b)Original plans and two photocopies, in the case of certified copies (issued no more than two months prior).
• c)If the lot possesses an easement (servidumbre), it must be authorized by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.
• d)Letter of Water Availability: issued by the corresponding ASADA or the Municipal Aqueduct where the property is located, with a maximum validity of six months, expressing the intended use for the Potable Water service for its due qualification.

In the event that the aqueduct is under Municipal Administration, seal or letter of water availability from the Department of the Municipal Aqueduct.

To process the permit for earthworks, the following requirements must be met:

• a)Meet requirements from a) to d) of article 14 of this Regulation.
• b)Two copies of the design plans indicating contour lines, terracing, retaining walls, stormwater runoff drainage, cuts, slopes, levels with respect to streets and sidewalks, accesses, or any complementary work.
• c)Certificate of land use (uso de suelo) intended to be given to the land and a note from the INVU approving said use.
• d)Signature of a responsible professional on the plans.
• e)Approval (Visto bueno) issued by the Department of Public Works (Departamento de Obras Públicas) of the Municipality for stormwater runoff drainage, when the earthworks exceed 200 m3.
• f)In case of needing the approval for stormwater runoff drainage, a calculation report (memoria de cálculo) signed by the responsible professional must be provided.
• g)Note indicating the amount of material to be removed, where it will be deposited, transportation route, and authorization from the owner of the real estate where said material will be deposited.
• h)Letter of commitment from the person responsible for the earthworks stating that the works will be carried out with the necessary care to avoid dust clouds that harm neighboring properties.
• i)The Municipality reserves the right to request a performance bond (garantía de cumplimiento) for damages that may be caused.
• j)In the opening of roads, the same considerations of this Article must be taken.

The interested party who desires a permit for the demolition of a construction on their property must comply with the following requirements:

• a)Meet requirements from a) to d) of article 14 of this Regulation.
• b)Photos of the real estate intended to be demolished.
• c)Land use (uso de suelo) intended to be given to the land and approval (visto bueno) from the INVU approving said use.
• d)If the construction has architectural or historical characteristics that warrant its conservation, the Municipality may ask the interested party to provide an opinion from the Ministry of Culture, Youth and Sports.
• e)Letter of commitment from the person responsible for the demolition stating that if explosives are used, the corresponding permit must be obtained from the Office of Arms and Explosives Control of the Ministry of Public Security, and all appropriate measures must be taken for the safety of both neighboring constructions and the workers carrying out the work. The precautionary measures to be taken for safety purposes during the demolition must be indicated in the note.
• f)Approval (Visto bueno) from the owner of the land where the debris will be deposited.

• a)Special Power of Attorney (Poder Especial): in the event that the person requesting the procedure is not the owner of the real estate, they must present a Special Power of Attorney granted before a notary public, where the owner also allows the construction. Additionally, they must provide a copy of the identity card of the real estate owner and a copy of the identity card of the person requesting the permit.
• b)If the property belongs to more than one owner, an authenticated note must be presented where all the owners authorize the construction, and copies of the identity cards of each one.
• c)When the permit procedure is requested by a legal entity, the permit application must be signed by the legal representative of the company. A certification of legal status (personería) issued no more than three months prior must be provided.
• d)When works are carried out that may affect a watercourse, it is at the discretion of the Department of Urban Control and Planning to request the approval (visto bueno) of the MINAE and/or indicate the minimum construction setback on the cadastral plan, issued by the Urbanism Directorate of the INVU.
• e)If the property faces a national or regional highway or projects already defined by the Ministry of Public Works and Transport, the Construction alignment (alineamiento) must be obtained from that Institution.
• f)In the case of works where felling of non-fruit-bearing trees or those with timber characteristics is carried out, approval (visto bueno) must be provided from the MINAE.
• g)When the Department of Urban Control and Planning deems it necessary, it may request the Land Use (Uso de Suelo) certificate issued by the Urbanism Directorate of the INVU.
• h)In the case of condominium projects or with a roof area where the work exceeds 400 m2, the approval (visto bueno) for water runoff must be provided, issued by the Department of Public Works of the Municipality. In minor projects, it is at the discretion of the Department of Urban Control and Planning to request this approval or not.
• i)Projects developed in zones of potential geological risk within the canton will require the presentation of a complete geotechnical study that includes slope stability and recommendations for retention works and any other requirement contemplated by the Comisión Nacional de Riesgos y Atención de Emergencias (National Commission of Risks and Emergency Response).
• j)Urbanization and condominium projects must additionally present the site design in digital format, to be included in the Municipal cadastre.
• k)For pavement, sidewalk, and other designs in residential developments (urbanizaciones), the manual that the Department of Urban Control and Planning has for this purpose must be consulted and complied with.
• l)The applicant for a Building or a New Construction Permit must construct the sidewalk in front of the property of their construction under the technical recommendations regarding specifications and alignments given by the Department.
• m)Any other requirement contemplated in special laws.

All works that present sanitary services, windows on property lines, warehouses, septic tanks, treatment plants, or that due to any other health requirement based on the General Health Law must be reviewed by the Ministry of Health and must present the approval of that Ministry, in accordance with Article 8 of this Regulation.

Granting of the permit

The Municipality shall be responsible solely for the data referring to alignments and levels.

The processing of the application takes a minimum of 8 business days and a maximum of 30.

(Thus added by agreement No. 4669 taken in session No. 146 of February 9, 2009)

The Municipality shall exercise oversight over the works executed in its jurisdiction, as well as over the use being given to them. The municipal inspectors are its agents, whose mission is to ensure observance of the precepts of this Regulation.

In every construction, repair, expansion, or remodeling permit, the area shall be reserved, according to the corresponding right-of-way, for the construction of stormwater piping, sidewalk, curb, and gutter (cordón y caño). As well as leaving those foreseen for future sanitary sewerage, in the event that it is located in nucleated developments, in accordance with the studies of ruling 1923-04, existing in the Department of Urban Control and Planning.

Furthermore, two meters must be left free between the property line and the building line, which shall be called the front garden zone (zona de antejardín), this in the case of residential developments (urbanizaciones), where the construction plans so indicate; two meters if facing a road controlled by the Municipality and three meters if facing one controlled by the Ministry of Public Works and Transport. (National Highway) and on roads in the Urban Core it shall be regulated according to the Regulatory Plan.

In accordance with current regulations and the technical recommendations given by the Department of Urban Control and Planning, it is the owner's obligation to construct the sidewalk, gutters with swale (caños con cuneta), or reconstruct the existing ones on the street(s) which the project faces.

Ramps for the entry of persons or vehicles must not obstruct or make annoying the pedestrian traffic area and their construction must begin at the property limit and respect what is established in the Law for Persons with Disabilities, Law 7600.

In qualified cases where the street slope is very steep, a sidewalk design study must be submitted to the Municipality for its approval. Cuts in sidewalks and street curbs for vehicle entry to properties must not obstruct or make annoying pedestrian traffic. The Municipality may prohibit them and authorize the use of movable ramps.

Considering that based on Article 40 of the Urban Planning Law, the minimum to convey corresponds to one hundred and twenty square meters (120.00 m2). The following has been determined:

Case a) Likewise, when considering the application of what is indicated in Chapter III of the Regulation for the National Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations, subsection III.3.6.1.1.

"Urbanization or residential subdivision (fraccionamiento): The criterion to be used is that of housing density, needing to convey (20) square meters per lot or 20 m2 per housing unit...". Which allows us to determine in a rational way that when applying said area to convey per lot; the subdivider (fraccionador) must have segregated at least six lots (six times twenty equals one hundred twenty square meters), thereby complying with the minimum area to register in the cadaster for a property. But it is a recommendation of this Department that the lot to be conveyed to the Public domain be at least an area of one hundred and sixty square meters, as a lot would be obtained with a larger usable area for the execution of any communal work and with a minimum frontage to a Public Street of ten linear meters (10.00 linear meters).

Given this situation, the provision shall be requested that the subdivider (fraccionador) would have to subdivide at least a quantity of eight lots before requesting what corresponds to the public area. The above for the case in which the subdivider segregates lots with an area equal to one hundred and twenty square meters.

Case b) For cases of lots that are in a range of one hundred twenty-one square meters to six thousand nine hundred ninety-nine, ten percent per lot to be segregated shall be applied in the same quantity of segregated lots and not the twenty square meters (Density Criterion) indicated in Chapter No. III of the Regulation for the National Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations, subsection III.3.6.1.1. Therefore, the criterion for both cases is that the subdivider may process a minimum total of Eight approvals (visados) and upon requesting a Ninth approval (visado), what is indicated in the previous points shall apply as the case may be. But in the event that the purpose of said pure and simple segregation is the implementation of an agricultural project or the joining of the segregated portion with another larger farm for the same purposes, the conveyance of land must not be required.

To request alignments and levels, the interested party must submit a request note and attach:

• a)Complete the request form for alignments.
• b)Attach the respective fiscal and municipal stamps.
• c)Specify the use that will be given to the construction.
• d)The original cadastral plan or certified copies. (Issued no more than two months prior).

Every alignment granted by this Municipality shall have a validity of one calendar year from the date it was granted. If it is not used after that time, the respective request must be processed again.

If in the execution of a work a public thoroughfare or access, its subsoil, or airspace must be occupied, an occupancy permit for the thoroughfare must be obtained from the Municipality or the Ministry of Public Works and Transport, as appropriate. The applicant must repair any damage caused to the existing infrastructure.

• a)A barrier 80 centimeters high must also be erected on the curb line (línea del cordón) of the sidewalk or corresponding area.
• b)It must be protected by means of a reinforced eave, according to the dangerousness of the building, a covering or roof designed to support a minimum load of 150 kilograms per square meter, to prevent accidents or nuisances that may be caused by falling materials, the use of equipment, and other factors. This protection shall be placed at a minimum height of 2.25 meters, above the sidewalk or corresponding area and its width shall not exceed the gutter curb line (línea del cordón de caño).
• c)They must place flags, signs throughout the day, and clearly visible luminous signals during the night, so as to provide timely warning to those traveling on said thoroughfare.

Cases of accidents due to non-compliance with this point shall be the exclusive responsibility of the person in charge of the work and the property owner.

For the placement of signs, the interested parties must comply with what is indicated in Article IV.15 of the Regulation to the Construction Law, La Gaceta No. 56, Alcance 17 of March 22, 1983, and its amendments.

Every building that, in the Municipality's judgment, is in a ruinous state may be inspected by the Municipal Engineer, accompanied by the owner. If it does not permit repair, its demolition shall be ordered to the owner, upon prior opinion of the Ministry of Health or by a court order.

Of parking spaces

Of sanctions

The sanctions shall be those specified in the body of the Construction Law and its Regulation: fines, closures (clausuras), vacation, destruction of the work, etc., and those indicated in this Regulation.

• a)Executing work without prior license or approval (visado), when this is a requirement in accordance with this Regulation.
• b)Executing works covered by a permit with an expired term.
• c)Executing a work by partially or radically modifying the project that was originally approved.
• d)Executing, without due protection, works that endanger the lives of people, properties, or the environment.
• e)When they do not conform for reasons of use, location, setbacks (retiros), coverages, and other zoning conditions, if they exist.
• f)Not obeying orders regarding modifications of works requested by the Municipality.
• g)Improperly using the public thoroughfare.
• h)Improperly using public services.
• i)Impeding or hindering inspectors in the fulfillment of their duties.
• j)Whenever attempting to use properties without urbanization requirements or lacking adequate access to the public thoroughfare.
• k)If the lot or fraction thereof has a cavity or dimensions smaller than the minimums established according to the canton's zoning.
• l)Insofar as it is prohibited by any limitation imposed by a reservation for public use or a formal declaration of uninhabitability of the area, motivated by urban renewal or protection against floods, landslides, and other evident dangers.
• m)When the area where construction is to take place coincides with an approved road projection by the Municipality of the Canton of Poás.
• n)Other cases indicated by the Laws and Regulations.

Based on Article 90 of the Construction Law, subsections a, b, and c, and Article 82 of the Municipal Code, if construction is started without the respective municipal permit, a fine shall be applied as a surcharge of 1% on the value of the illegally started work, together with the collection of the respective construction permit. The referred fine and the corresponding interest shall be collected by the Municipality starting from the day after the works began without the respective license.

In accordance with subsection d) of the Construction Law and in consideration of vote 1923-04 of the Constitutional Chamber (Sala Constitucional), in the aforementioned cases, any construction that endangers the lives of persons, and particularly those in which it is proven with reasonable interest that the environment has been endangered, shall be sanctioned by demolition (derribo) of the work.

If any of the sanctionable conducts is verified, in accordance with this regulation and related regulations on construction matters, the Department of Urban Control and Planning must follow the procedure established in Article 214 and following of the General Law of Public Administration:

• a)Once the infraction is verified, it shall draft an inspection report, which shall be notified to the parties involved. This shall be taken as the first warning notice or first notification and initial document of the case file.
• b)After 15 business days without the administered party proceeding as indicated in the first notification, the closure (clausura) of the construction and placement of seals shall proceed, warning the interested party of the penal consequences of breaking the seals. Providing the interested party with an oral and private hearing to be heard, in accordance with the rules of due process.
• c)From the above, a report shall be drafted, setting an unextendable period of 30 business days for the owner to comply with what was established by the Department of Urban Control and Planning, presenting what they originally omitted.
• d)In the event that, within the indicated period, the interested party fully complies with what was requested, the Department of Urban Control and Planning shall verify by inspection whether the work has been executed in accordance with the guidelines indicated by it and in accordance with the Construction Law and its Regulation. A report of the above shall be drafted, which shall be notified to the parties, and the file shall be archived.
• e)If, after the period established in the previous subsection has passed, the owner has not complied with what was ordered, the Department shall draft a new information report, noting their refusal, and shall be given a final period of 5 business days to execute what was ordered in the first notification.
• f)After the period of the previous subsection has elapsed, due process has been followed, and the infraction of the construction order has been demonstrated without compliance still existing, it shall correspond to the Department of Urban Control and Planning to determine the seriousness of the faults, for which it shall prepare a final report with technical recommendations determining the applicable sanction.
• g)Said report must be notified by reasoned resolution to the interested party, within a period not exceeding ten business days from its preparation.

In the event that the recommended sanction is demolition (derribo), the technical report from the Department of Urban Control and Planning must be submitted to the Municipal Mayor's Office (Alcaldía Municipal). Which shall analyze the recommendations and issue a final resolution, for which it shall have a period of 10 business days. The Mayor's Office (Alcaldía) must notify the registered owner of the property of the resolution, which must be duly reasoned. Prior to a court ruling.

If the proven fault is for starting without having the construction permit, a fine of up to 1% of the value of the construction permit shall be imposed, additional to the amount of the construction tax that corresponds (up to 1% of the value of the construction), in such a way that the fine can only be graduated within that margin.

If the violator breaks the seals placed by the inspectors, in accordance with the procedure established in this regulation:

• a)The Department of Urban Control and Planning shall prepare a copy of the administrative file, duly foliated, which shall be sent to the Legal Advisory Office, for the purpose of preparing the complaint before the Criminal Court for Misdemeanors and Contraventions, for the crime of Violation of Official Seals.
• b)The Legal Advisory Office, once the documentation is complete, shall transfer the Municipal complaint to said Court, notifying the violator of the same.

• a)The invasion or construction in zones, thoroughfares, or sites of a public nature, areas designated for parks, and green zones.
• b)The construction has been built in such a way that it is a danger to the lives of persons.
• c)That technically, and upon prior verification in the administrative procedure, the minimum standards of construction engineering have not been met.

In the event that, having carried out the administrative procedure established in Article 43, any of the assumptions of the previous article are verified, the Department of Urban Control and Planning must attend to what is stipulated in Article 96 of the Construction Regulation, and shall order the destruction of the defective parts or shall do so at the expense of the owner. In no case shall it authorize the use of the construction, and if it is in use, it shall impose a fine for this cause and shall order the vacation and closure (clausura) thereof. Said procedure must be included in an Administrative Resolution, which must comply with the following requirements:

• a)The execution of the demolition (derribo) must be made or notified at least 10 business days in advance.
• b)The resolution must be notified to the registered owner of the property where the illegal construction is located, indicating the day and time when the demolition (derribo) will be carried out, with a clear indication of the dimensions and location of what will be demolished.
• c)In case of refusal to receive the notification, the official must record it in that manner.
• d)It must be accompanied by a copy of the administrative file of the case.
• e)It must be signed by the Mayor (Alcalde) and the Head of the Department of Urban Control and Planning and authenticated by the Municipal Legal Advisor.

Having fulfilled the period established in subsection a) of the previous article, the Head of the Department, in the company of two witnesses of legal age and municipal officials, shall appear at the location with a copy and show the Demolition Act (Acta de Derribo) to be executed and shall proceed with the demolition (derribo), with the means or equipment available to the corporation and, if necessary, with the mandatory collaboration of the Rural Assistance Guard to ensure that other persons do not prevent the municipality from carrying out the corresponding acts of destruction.

According to Article 96 of the Construction Law, the cost of the demolition (derribo) shall be borne by the violator, for which reason it must be included in their municipal tax receipt.

Against the previous resolution, the interested party may file the ordinary appeals of reversal and appeal, which must be filed within five days, counted from this act of notification.

In a supplementary manner, for matters not contemplated in this Regulation, what is established in the existing regulations on the matter shall apply.

This regulation project is submitted to a non-binding public consultation, for a period of ten business days, after which it shall acquire legal effectiveness. Therefore, it is clarified that this consultation takes effect as of this publication in the official gazette La Gaceta.

(Corrected by Erratum, published in La Gaceta No. 230 of November 30, 2006)

San Pedro de Poás, November 8, 2006

Aspectos generales

De conformidad con la Ley de Construcciones y su Reglamento y reformas, para los efectos del presente reglamento se entiende por:

1. Acera: parte de la vía pública normalmente ubicada en sus orillas que se reserva para el tránsito de peatones.

2. AyA : Acueductos y Alcantarillados.

3. Antejardín: distancia entre las líneas de propiedad y de construcción de origen catastral y la primera, y de definición oficial la segunda (MOPT o Municipalidad); implica una servidumbre o restricción para construir, sin que por ello la porción de terreno pierda su condición de propiedad privada.

4. Alineamiento: línea fijada por la Municipalidad o por el MOPT, como límite o proximidad máxima de emplazamiento de la construcción con respecto a la vía pública.

5. Alteración: cualquier supresión, adición o modificación que afecte a un edificio u obra.

6. Altura de la edificación: distancia vertical sobre la línea de construcción, entre el nivel de piso oficial y el nivel medio de la cubierta del último piso.

7. Área de piso: es la superficie total de las plantas de una estructura.

8. Armadura en el concreto reforzado: el conjunto de varillas y aros de acero amarrados con alambre o soldados, que conforman el refuerzo del concreto. En construcciones metálicas o de madera, cualquier elemento reticulado que forme parte de la estructura.

9. Autoridad revisora: cualquier entidad gubernamental o municipal que intervenga en la revisión y aprobación del diseño, o en la inspección durante la construcción de las obras. Se entenderá también por autoridad revisora aquella que designe el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos de Costa Rica.

10. Calle: cualquier vía pública o privada que permita el tránsito de vehículos automotores y peatones.

11. Calzada: parte de la calle destinada al tránsito vehicular, comprendida entre cordones, cunetas o zanjas de drenaje.

12. Carga: fuerza que actúa sobre una estructura.

13. Carga hidráulica: donde la obra a construir, genere o implique un aumento de aguas residuales y negras, que contempla la estructura original.

14. Carga permanente: fuerza causada por el peso propio de una estructura y por el peso propio de los elementos, máquinas y equipos unidos permanentemente a ella.

15. Carga muerta: fuerza debida al peso propio.

16. Carga temporal: carga variable y transitoria a lo largo de la vida de una estructura.

17. Carga viva: sinónimo de carga temporal.

18. Cobertura: es la proyección horizontal de una estructura o el área de terreno cubierta por tal estructura.

19. Colegio Federado o CFIA: Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica.

20. Condominio: inmueble construido en forma horizontal, vertical o mixta, susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible.

21. Construcción: toda estructura que se fija o incorpora en un terreno, incluye obras de edificación, reconstrucción, alteración o ampliación que implique permanencia.

22. Cordón y caño: desagüe pluvial que conforma el límite entre la calzada de una calle y la acera.

23. Dibujo descriptivo: croquis en el cuál se exprese geométricamente la forma de la obra a realizar, y donde se aclare que la obra se vincula con la estructura básica existente.

24. Edificio: construcción destinada a habitación o en la que una o más personas pueden desarrollar cualquier labor, almacenamiento, o para protección de maquinaria.

25. Enrejado: sinónimo de reticulado cuando se refiera a estructuras de alma abierta.

26. Escala: la escala de un plano o mapa expresa la relación de longitud entre las características dibujadas y las reales sobre la superficie de la tierra.

27. Entubado pluvial: desagüe pluvial subterráneo formado generalmente por tubería de concreto.

28. Estacionamientos: aquellos lugares (ya sea en edificio o lotes) públicos o privados, destinados a guardar vehículos.

29. Estructura: sistemas de elementos resistentes a los efectos de fuerzas externas de todo tipo, que forma el esqueleto de un edificio u obra civil. Recibe y transcribe las cargas y efectos al suelo firme.

30. Fraccionamiento: es la división de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes, incluye tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derechos indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles.

31. Instalación: en un edificio, cualquier sistema destinado a servicios tales como agua potable, desagües, energía eléctrica, transporte vertical, aire acondicionado, etc.

32. INVU: Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

33. MINAE: Ministerio de Ambiente Energía y Minas.

34. MOPT: Ministerio de Obras Públicas y Trasportes.

35. Muro de carga: muro diseñado y construido para resistir principalmente cargas verticales.

36. Muro estructural: muro diseñado y construido para resistir principalmente cargas horizontales, perpendiculares a su plano.

37. Muro no estructural: muro considerado como no resistente y destinado a servir sólo de cierre o división de recintos. Sinónimo de pared.

38. Obra civil: obra diseñada y construida mediante la aplicación de la ciencia y la tecnología perteneciente a la Ingeniería Civil.

39. Obra provisional: obra de carácter temporal que debe construirse o instalarse como medio de servicio para ayudar a la construcción de una obra definitiva.

40. Permiso de construcción: trámite indispensable que deberá ser aprobado por la Municipalidad para construir, remodelar, ampliar todo tipo de estructura u obra entre las cuales están por ejemplo: cercas, piscinas, cocheras, accesos, tapias, toldos, techos, muros, barandas, astas, cambio de pisos, entre otros. También es indispensable para movimientos de tierra, excavaciones o rellenos.

41. Piso: es de un edificio, plataforma a nivel que sirve de suelo habitable y sostener los muebles. Se llama piso al que está a nivel de la calle. Edificio de un piso es aquel de una sola planta.

42. Plano catastro: plano oficial de un terreno, debidamente registrado en la dirección de Catastro Nacional, que fija la forma, área, deslindes y orientación.

43. Profesional responsable: son los ingenieros o arquitectos activos incorporados al Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, y son los únicos que tendrán facultad de autorizar solicitudes de licencias para obras de construcción y la obligación de vigilar las obras para las cuales hayan solicitado a autorizado la licencia.

44. Reparaciones: renovación de cualquier parte de una obra, para dejarla en condiciones iguales o mejores a las primitivas.

45. Retiros: son los espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio.

46. Retiro frontal: término equivalente al de antejardín.

47. Retiro lateral: espacio abierto no edificable, comprendido entre el lindero lateral y la parte más cercana de la estructura física.

48. Urbanización: desarrollo o habilitación, para fines urbanos de acuerdo con la zonificación del Plan Regulador, mediante la apertura de calles o provisión de servicios.

49. Vía pública: es todo terreno de dominio público, que por disposición de la autoridad administrativa se destinare al libre tránsito, de conformidad con las leyes y reglamentos de planificación. Las vías públicas son inalienables, imprescriptibles e inembargables, según su clase se destinarán, además, a asegurar las condiciones de aireación e iluminación de los edificios que las limitan, a facilitar el acceso a los predios colindantes y a la instalación de cualquier canalización, artefacto, aparato o accesorio perteneciente a una obra pública o destinada a un servicio público.

50. Voladizo: parte que sobresale de una pared.

Toda persona que desee construir, reconstruir o reparar en el cantón Poás, deberá cumplir con todos los requisitos, el procedimiento y el formato señalado en el presente Reglamento, hasta tanto no se encuentre vigente el Plan Regulador del cantón. El incumplimiento de alguna disposición del mismo dará lugar a que la Municipalidad ordene la demolición de lo construido, previa resolución judicial conforme al debido proceso, corriendo los gastos por cuenta del dueño de la propiedad.

Los permisos de construcción debidamente aprobados vencen al año natural posterior a su aprobación. Si al contribuyente se le vence el permiso y no ha cancelado el impuesto correspondiente y desea construir deberá solicitar un nuevo permiso. Si el contribuyente lo canceló y si se le vence el plazo del mismo la Municipalidad se lo podrá rehabilitar haciéndole un nuevo cálculo, según la tabla que rija en ese momento y rebajándole el monto cancelado anteriormente, sin embargo, deberá presentar nuevas certificaciones de estar al día en sus pagos municipales y territoriales, así como presentar la solicitud por escrito con los respectivos timbres fiscales y municipales.

1. El estar al día con el pago de los Tributos Municipales, lo que incluye la Declaración actualizada de Bienes Inmuebles. De lo contrario la solicitud no será tramitada.

2. Que se verifique de previo, que la solicitud no se encuentre en áreas de protección o de reserva de nacientes o pozos del cantón de Poás, con base en la información de los respectivos Planes de Contingencia Municipales o reglamentos respectivos.

3. Que en caso de dudas para ubicar el área restante de la finca madre, se podrá solicitar fotocopia del Plano de la Finca Madre o croquis acotado.

4. Que dicho inmueble cuente con la disponibilidad de servicios básicos.

De las obras menores

El monto máximo permitido para considerar una obra como menor, será de 20 salarios mínimos de un trabajador no especializado, conforme al decreto nacional de salarios mínimos que se encuentre vigente.

Para una obra existente que se va a reparar, remodelar o arreglar no puede excederse de 30,00 metros cuadrados sin exceder tampoco el monto máximo de 20 salarios mínimos. Para una obra nueva que se desea construir bajo este Reglamento no podrá exceder de 30,00 metros cuadrados.

El fin del presente reglamento, es simplificar los trámites de permisos de construcción que debe realizar el munícipe, cuando por su envergadura y facilidad, lo pueden ejecutar sin la supervisión de un profesional responsable (llámese ingeniero o arquitecto) y sin presentar ante la Municipalidad, planos constructivos, sino únicamente con los dibujos descriptivos o croquis detallados de la obra a ejecutar y la supervisión municipal.

Por su parte la Municipalidad será responsable de establecer los alineamientos y niveles, pero el propietario será responsable de respetarlos durante la ejecución de la construcción.

• a)Aceras y pavimentos de áreas peatonales.
• b)Verjas y portones.
• c)Pintura exterior del edificio.
• d)Cambios de paredes que no alteren la estructura del edificio.
• e)Tapias (que no sean muros de retención).
• f)Remodelación de locales comerciales de cualquier tipo, incluyendo aquellos en centros comerciales.
• g)Construcción de nichos privados en cementerio.
• h)Cambio de pisos hasta en dos niveles, siempre y cuado en el segundo nivel no se agregue carga muerta o peso a la estructura.
• i)Ajardinamientos que involucren algún tipo de construcción.
• j)Mejoramiento o reconstrucción de tanques sépticos y drenajes.
• k)Enchape de paredes.
• l)Estructura y cubierta de techos.
• m)Demoliciones siempre que no representen riesgos a terceros.
• n)Reparaciones de viviendas en general y ampliaciones que no superen en monto ni en área máximos permitidos, establecido en el artículo 4º del presente Reglamento.

El Departamento de Control y Planificación Urbana, será el encargado de determinar el monto imponible del permiso, conforme al artículo 70 de la Ley de Planificación Urbana, por lo que requerirá por parte del dueño de la obra, la presentación de un dibujo descriptivo detallado (croquis o plano a escala), con las especificaciones técnicas para llevar a cabo la obra. Tomará como base para el cálculo de ese monto, el valor del monto por metro cuadrado que utiliza el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica. La tasación oficial se consignará en el permiso de construcción respectivo.

De los planos y otros requerimientos de presentación

Los planos constructivos deberán venir en formato estándar, de tamaño tipo hoja bond 20 (75 x 100 cm.) y doblarse para ser conformados al tamaño de la carpeta dura, en forma tal que el cajetín sea visible en la margen derecha, para fácil ubicación del contenido de las láminas. Deberán consignar:

• a)El nombre del proyecto, así como el nombre del propietario, deberán inscribirse en la portada del ampo así como en el lomo superior de este.
• b)En proyectos que ocupen más de un ampo para su presentación, estos deberán numerarse de acuerdo a la numeración de planos e indicarse así en el lomo de cada ampo.

Tratándose de obra menor conforme al presente reglamento:

• a)Cuando la obra que se solicita, no compromete la integridad y resistencia estructural del diseño original de la misma. El ente competente para realizar éste estudio es el Ministerio de Salud en coordinación con el Depto. de Control y Planificación Urbana.
• b)Análisis de la carga hidráulica que puede implicar la obra. Sea que en aquellos casos donde la obra a construir, genere o implique un aumento de aguas residuales y negras, que contempla la estructura original. El ente competente para realizar éste estudio es el Ministerio de Salud.
• c)Obras cuya cobertura máxima sea de 30 metros cuadrados o en caso de tapias perimetrales hechas con Sistema prefabricado de Baldosas; o aquellas que utilicen un sistema constructivo liviano no mayor 60 metros lineales y que no exceda los dos metros veinte centímetros.
• d)Cuya altura máxima no exceda dos metros y veinte centímetros.
• e)En caso de los Movimientos de Tierra y apertura de entradas a las propiedades que no pongan en riesgos de deslizamientos o derrumbes a las propiedades colindantes y que contemple movimiento de capa Vegetal no mayor a 50 cm de corte por no mas de 300 metros cuadrados de lote se le podrá excluir de la presentación de Planos ante el CFIA.

• a)Debe venir firmado por un profesional responsable, (Arquitecto o Ingeniero activo).
• b)Regirse por el Sistema Internacional de Normas.
• c)Tipo de papel: blanco hoja Bon 20.
• d)Debe presentarse en una sola lámina de 70 cm X 90 cm.
• e)En Idioma Español f) En tinta, garantizando la preservación del dibujo.
• g)Indicar claramente las características y especificaciones del proyecto a realizar.

De los requisitos para construcción

Para tramitar el Permiso Municipal de Construcción, se deberá cumplir con los siguientes requisitos:

• a)Llenar el formulario de solicitud de visto bueno ambiental para construcciones: debidamente que debe ser firmado por el dueño de la propiedad y por el solicitante.
• b)Llenar el Formulario de Solicitud de Estadísticas y Censos en original y dos copias por el Profesional Responsable de la obra.
• c)Copia por ambos lados de la cédula de identidad del solicitante y del propietario del inmueble.
• d)Si es solicitada por una persona jurídica debe presentarse Certificación de Personería Jurídica, con no menos de tres meses de extendida e) Dos copias del plano de catastro: con su respectivo Visado Municipal en tamaño original. Dicho plano no debe ser una reducción.
• f)Original del Informe Registral de la propiedad con los respectivos timbres. (Con no más de un mes de emitido).

Permisos en coordinación con otras instituciones:

• g)Alineamientos en zonas de protección de nacientes, ríos, quebradas, arroyos, lagos y embalses naturales o artificiales y acuíferos de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley Forestal Nº 7575 del 13 de febrero de 1996 y sus reformas, revisados por la Dirección de Urbanismo del INVU.
• h)Alineamiento de línea de Construcción para las Propiedades que enfrentan a Ruta Nacional emitida por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT).
• i)Copia del recibo de la Póliza de Riesgos del Trabajo del Instituto Nacional de Seguros o en su defecto, exoneración del mismo.
• j)Visto bueno del Ministerio de Salud: en los planos respectivos (conforme a los lineamientos establecidos por el A y A para el caso concreto del Cantón de Poás).
• k)Planos constructivos de la obra:

. Aprobados por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.

. Con el Contrato de Consultoría inscrito en el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.

. Visado del Plano Eléctrico aprobado por ese Colegio.

• l)Se exceptúan del plano constructivo y el visto sanitario del Ministerio de Salud, cuando sea obra menor conforme a los términos y casos detallados en el presente reglamento, aplicándose en su defecto el Dibujo Descriptivo de la Obra.
• m)Carta de disponibilidad de agua: emitida por la ASADA correspondiente o del Acueducto Municipal donde se localiza la propiedad, con vigencia máxima de seis meses, donde se expresar el destino que se le va a dar al servicio de Agua Potable para su debida calificación.

En caso de que el acueducto sea de Administración Municipal, sello o carta de disponibilidad de agua por parte del Departamento del Acueducto Municipal.

• n)En general, cualquier otro requisito adicional que le sea solicitado por el Departamento de Control y Planificación Urbana, dependiendo de la complejidad de la obra.

• a)Llenar el formulario de solicitud respectivo, conforme lo establecido en el artículo 14 de éste reglamento.
• b)Cualquier otro requisito especial por la naturaleza de la obra.

Para tramitar el permiso visado municipal, se deberá cumplir con los siguientes requisitos:

• a)Cumplir con los requisitos a) y del c) al g) del artículo 14 de este Reglamento.
• b)Planos originales y dos fotocopias, en caso de ser copia certificada (Con no más de dos meses de emitido).
• c)Si el lote posee servidumbre debe estar autorizado por parte del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.
• d)Carta de Disponibilidad de Agua: emitida por la ASADA correspondiente o del Acueducto Municipal donde se localiza la propiedad, con vigencia máxima de seis meses, donde se expresar el destino que se le va a dar al servicio de Agua Potable para su debida calificación.

En caso de que el acueducto sea de Administración Municipal, sello o carta de disponibilidad de agua por parte del Departamento del Acueducto Municipal.

Para tramitar el permiso de movimientos de tierra se deberá cumplir con los siguientes requisitos:

• a)Cumplir con requisitos del a) al d) del artículo 14 de este Reglamento.
• b)Dos copias de los planos del diseño indicando curvas de nivel, terraceo, muros de contención, desfogue de aguas pluviales, cortes, taludes, niveles con respecto a calles y aceras, accesos o cualquier obra complementaria.
• c)Certificado de uso de suelo que se pretende dar al terreno y nota del INVU aprobando dicho uso.
• d)Firma de un profesional responsable en los planos.
• e)Visto bueno emitido por el Departamento de Obras Públicas de la Municipalidad para desfogue de aguas pluviales, cuando el movimiento de tierras sea superior a los 200 m3.
• f)En caso de necesitar el visto bueno para desfogue de aguas pluviales debe aportar memoria de cálculo firmada por el profesional responsable.
• g)Nota indicando la cantidad de material a remover, donde se depositará, ruta de transporte y autorización del propietario del inmueble donde se depositará dicho material.
• h)Nota de compromiso del responsable del movimiento de tierras de que los trabajos se realizarán con el cuidado necesario para evitar polvaredas que perjudiquen a predios vecinos.
• i)La Municipalidad se reserva el derecho de solicitar una garantía de cumplimiento por daños que pudieren ocasionarse.
• j)En apertura de caminos se deben tomar las mismas consideraciones de este Artículo.

El interesado que desee permiso para la demolición de una construcción en su propiedad, debe de cumplir con los siguientes requisitos:

• a)Cumplir con requisitos del a) al d) del artículo 14 de este Reglamento.
• b)Fotos del inmueble que pretende demolerse.
• c)Uso de suelo que se pretende dar al terreno y visto bueno del INVU aprobando dicho uso.
• d)Si la construcción tiene características arquitectónicas o históricas que ameriten su conservación, la Municipalidad podrá pedir al interesado que aporte criterio del Ministerio de Cultura, Juventud y Deportes.
• e)Nota de compromiso del responsable de la demolición de que si se utilizan explosivos deberá conseguir el permiso correspondiente de la Oficina de Control de Armas y Explosivos del Ministerio de Seguridad Pública, y tomar todas las medidas del caso para la seguridad tanto de construcciones vecinas como de los propios operarios que realicen el trabajo. Debe de indicarse en la nota las medidas de precaución que se tomarán para efectos de la seguridad en la demolición.
• f)Visto bueno del propietario del terreno donde se depositarán los escombros.

• a)Poder Especial: en caso de que la persona que solicita el trámite no sea el propietario del inmueble, debe presentar un Poder Especial otorgado ante notario público, donde el propietario además permite la construcción. Adicionalmente debe aportar copia de cédula del propietario del inmueble y copia de la cédula de quien solicita el permiso.
• b)Si la propiedad pertenece a más de un propietario, debe presentar nota autenticada donde todos los propietarios autorizan la construcción y copia de las cédulas de identidad de cada uno.
• c)Cuando el trámite de permiso es solicitado por una persona jurídica, la solicitud de permiso debe ser firmada por el representante legal de la empresa. Se debe aportar certificación de personería con no más de tres meses de emitida.
• d)Cuando se realicen obras que puedan afectar un curso de agua, queda a criterio del Departamento de Control y Planificación Urbana, solicitar el visto bueno del MINAE y/o indicar el retiro mínimo de construcción, en el plano de catastro, emitido por la Dirección de Urbanismo del INVU.
• e)Si la propiedad está frente a carretera nacional regional o proyectos ya definidos por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes, debe obtenerse el alineamiento de Construcción de esa Institución.
• f)En caso de obras en donde se realice tala de árboles no frutales o de características maderables debe aportarse visto bueno del MINAE.
• g)Cuando así lo amerite el Departamento de Control y Planificación Urbana, podrá solicitar el certificado de Uso de Suelo emitido por la Dirección de Urbanismo del INVU.
• h)En caso de proyectos en condominio o con área de techo en que la obra supere los 400 m2, debe aportarse el visto bueno para desfogue de aguas emitido por el Departamento de Obras Públicas de la Municipalidad. En proyectos menores, queda a criterio del Departamento de Control y Planificación Urbana solicitar este visto bueno o no.
• i)Los proyectos que se desarrollen en zonas de posible riesgo geológico dentro del cantón, requerirán de presentación de estudio geotécnico completo que incluya estabilidad de taludes y recomendaciones para las obras de retención y cualquier otro requerimiento contemplado por la Comisión Nacional de Riesgos y Atención de Emergencias.
• j)Los proyectos de urbanización y condominios deberán en forma adicional presentar el diseño de sitio en formato digital, para ser incluido en el catastro Municipal.
• k)Para diseños de pavimentos, aceras y otros en urbanizaciones deberá consultarse y cumplirse el manual que para tal efecto tiene el Departamento de Control y Planificación Urbana.
• l)El solicitante de una Edificación o de Permiso de Construcción de Obra Nueva deberá de construir la acera en frente al predio de su construcción bajo las recomendaciones técnicas en cuanto a especificaciones y alineamientos dadas por el Departamento.
• m)Cualquier otro requisito contemplado en leyes especiales.

Toda obra que presente servicios sanitarios, ventanas en colindancia, bodegas, tanque séptico, planta de tratamiento, o que por cualquier otro requisito de salubridad con base a la Ley General de Salud, deben ser revisadas por el Ministerio de Salud y debe presentar el visto bueno de ese Ministerio, en atención al artículo 8º del presente Reglamento.

Otorgamiento del permiso

La Municipalidad será responsable únicamente por los datos que se refieren a alineamientos y niveles.

El trámite de la solicitud es de 8 días hábiles como mínimo y 30 como máximo.

(Así adicionado mediante acuerdo N° 4669 tomado en sesión N° 146 del 9 de febrero de 2009)

La Municipalidad ejercerá vigilancia sobre las obras que se ejecuten en su jurisdicción, así como sobre el uso que se les esté dando. Los inspectores municipales son sus agentes, que tienen por misión vigilar la observancia de los preceptos de éste Reglamento.

En todo permiso de construcción, reparación, ampliación o remodelación se reservará el área, según el derecho de vía correspondiente para la construcción de entubado pluvial, acera, cordón y caño. Así como dejar las previstas para el futuro alcantarillado sanitario,, en el caso de que se localice en unos desarrollos nucleados, conforme a los estudios del fallo 1923-04, existentes en el Depto. De Control y Planificación Urbana.

Además debe dejarse entre la línea de propiedad y la línea de construcción dos metros libres, a los cuáles se les llamará zona de antejardín, esto en el caso de Urbanizaciones, que en los planos constructivos así lo indican,; dos metros si es frente a carretera controlada por la Municipalidad y tres metros si es frente a una controlada por el Ministerio de Obras Públicas y Transportes. (Carretera Nacional) y en carreteras en el Casco Urbano será regulado de acuerdo al Plan Regulador.

De acuerdo con la normativa vigente y las recomendaciones técnicas dadas por el Departamento de Control y Planificación Urbana, es obligación del propietario construir la acera, caños con cuneta, o reconstruir las existentes de la o las calles a la cual enfrenta el proyecto.

Las rampas para entrada de personas o de vehículos, no deberán entorpecer ni hacer molesto el área de tránsito peatonal y su construcción se debe iniciar en el límite de la propiedad y respetar lo establecido en la Ley de Discapacitados, Ley 7600.

En casos calificados en que la pendiente de la calle sea muy pronunciada se deberá presentar un estudio del diseño de la acera a la Municipalidad para su aprobación. Los cortes en aceras y en cordones de calle para la entrada de vehículos a los predios, no deberán entorpecer o hacer molesto el tránsito de peatones. La Municipalidad podrá prohibirlos y autorizar el empleo de rampas móviles.

Considerando que con base en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, el mínimo a ceder, corresponde a ciento veinte metros cuadrados (120.00 m2). Se ha determinado lo siguiente:

Caso a) De igual forma al considerar la aplicación de lo indicado en el Capítulo III del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones inciso III.3.6.1.1.

"Urbanización o fraccionamiento residencial: El Criterio a utilizar es el de densidad habitacional debiendo cederse (20) metros cuadrados por lote o 20 m2 unidad de vivienda...". Por lo que nos permite determinar en una forma racional que al aplicar dicha área a ceder por lote; el fraccionador deberá haber segregado como mínimo seis lotes (seis por veinte es igual a ciento veinte metros cuadrados) con lo que se estaría cumpliendo con el área mínima a catastrar de un predio. Pero es recomendación de este Departamento que el lote a ceder al dominio Público sea como mínimo un área de ciento sesenta metros cuadrados ya que se obtendría un lote con un área de aprovechamiento mayor para la ejecución de cualquier obra comunal y con un frente mínimo a Calle Pública de diez metros lineales(10,00 metros lineales).

Ante tal situación se solicitara la disposición de que el fraccionador como mínimo tendría que fraccionar una cantidad de ocho lotes antes de solicitar lo correspondiente al área pública. Lo anterior para el caso que el que fraccionador segregue lotes con área igual a ciento veinte metros cuadrados.

Caso b) Para casos de lotes que se encuentran en un intervalo de ciento veintiún metros cuadrados a seis mil novecientos noventa y nueve se aplicara el diez por ciento por lote a segregar en la misma cantidad de lotes segregados y no los veinte metros cuadrados (Criterio de Densidad) indicado en el capítulo Nº III del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones inciso III.3.6.1.1. Por lo que el criterio para ambos casos es que el fraccionador podrá tramitar mínimo un total de Ocho Visados y al solicitar un Noveno Visado se le aplicara lo indicado en los puntos anteriores según sea el caso. Pero en el caso de que la finalidad de dicha segregación pura y simple, la puesta en marcha de un proyecto agropecuario o la reunión de la porción segregada con otra finca mayor para los mismos fines, no debe exigirse la cesión de terrenos.

Para solicitar alineamientos y niveles, el interesado debe presentar nota de solicitud y adjuntar:

• a)Llenar el formulario de solicitud para alineamientos.
• b)Adjuntar los respectivos timbres fiscales y municipales.
• c)Especificar el uso que se dará a la construcción.
• d)El plano original catastrado o copias certificadas. (Con no más de dos meses de emitido).

Todo alineamiento otorgado por ésta Municipalidad tendrá una vigencia de un año natural a partir de la fecha en que fue otorgado. Si no se hiciera uso del mismo al cabo de ese tiempo deberá tramitarse de nuevo la respectiva solicitud.

Si en la ejecución de una obra debe ocuparse una vía o acceso público, el subsuelo o espacio aéreo de la misma, se deberá obtener un permiso de ocupación de vía de la Municipalidad o del Ministerio de Obras Públicas y Transportes, según corresponda. El solicitante deberá reparar cualquier daño a que se provoque a la infraestructura existente.

• a)Se deberá levantar además, una valla de 80 centímetros de alto sobre la línea del cordón de la acera o área que corresponda.
• b)Debe protegerse por medio de un alero reforzado, de acuerdo con la peligrosidad del edificio, cobertura o techo diseñado para soportar una carga mínima de 150 kilogramos por metro cuadrado, que evite los accidentes o molestias que puedan provocar los desprendimientos de materiales, el uso de equipo y otros factores. Esta protección se colocará a una altura mínima de 2,25 metros, sobre la acera o área que corresponda y en su ancho no sobrepasará la línea del cordón de caño.
• c)Deberán colocar banderas, letreros durante todo el día y señales luminosas claramente visibles durante la noche, de manera que prevenga oportunamente al que transite por dicha vía.

Los casos de accidentes por el incumplimiento de este punto, serán de exclusiva responsabilidad del encargado de la obra y del propietario del inmueble.

Para la colocación de rótulos los interesados deberán someterse a lo indicado en el artículo IV.15 del Reglamento a la Ley de Construcciones, La Gaceta Nº 56, Alcance 17 de 22 de marzo de 1983 y sus reformas.

Todo edificio que se encuentre en estado ruinoso a juicio de la Municipalidad. Podrá ser reconocido por el Ingeniero Municipal, en compañía del propietario. Si el mismo no permitiere reparación se ordenará al propietario su demolición, previo dictamen del Ministerio de Salud o con una orden de un Juzgado.

De los espacios de estacionamiento

De las sanciones

Las sanciones serán las que se especifican en el cuerpo de la Ley de Construcciones y su Reglamento: multas, clausuras, desocupación, destrucción de la obra, etc. y las que señalen este Reglamento.

• a)Ejecutar sin licencia o visado previos, cuando sea un requisito conforme al presente Reglamento.
• b)Ejecutar obras amparadas a un permiso de plazo vencido.
• c)Ejecutar una obra modificando en parte o radicalmente el proyecto que originalmente fue aprobado.
• d)Ejecutar sin la debida protección obras que pongan en peligro, la vida de personas, las propiedades o el medio ambiente.
• e)Cuando ellas no guarden conformidad por razones de uso, ubicación, retiros, coberturas y además condiciones de zonificación si existieren.
• f)No obedecer las órdenes sobre modificaciones de obras solicitadas por la Municipalidad.
• g)Usar indebidamente la vía pública.
• h)Usar indebidamente los servicios públicos.
• i)Impedir o estorbar a los inspectores en el cumplimiento de sus labores.
• j)Siempre que se trate de usar fundos sin requisitos de urbanización o faltos de acceso adecuado a la vía pública.
• k)Si el lote o fracción de éste, tiene cavidad o dimensiones menores a los mínimos establecidos de acuerdo a la zonificación del cantón.
• l)En tanto lo vede alguna limitación impuesta por reserva a uso público o declaratoria formal de in habitabilidad del área, motivada en renovación urbana o protección contra las inundaciones, derrumbes y otros peligros evidentes.
• m)cuando el área en donde se va a construir coincida con una proyección vial aprobada por la Municipalidad del Cantón del Poás.
• n)Los demás casos que indican las Leyes y los Reglamentos.

Con base en artículo 90 de la Ley de Construcciones, incisos a, b y c y al artículo 82 del Código Municipal, de iniciarse una construcción sin el respectivo permiso municipal, se aplicará una multa por concepto de recargo del 1%, sobre el valor de la obra iniciada ilegalmente, junto con el cobro del respectivo permiso de construcción. La referida multa y el interés correspondiente, se cobrará por la Municipalidad a partir del día siguiente en que las obras dieron inicio sin contar con la respectiva licencia.

De conformidad con el inciso d) de la Ley de Construcciones y en consideración al voto 1923-04 de la Sala Constitucional, en los casos antes mencionados, se sancionará con el derribo de la obra, cualquier construcción que ponga en peligro la vida de las personas y particularmente aquellas, en las que se compruebe con un interés razonable, que se ha puesto en peligro el medio ambiente.

De verificarse alguna de las conductas sancionables, conforme al presente reglamento y la normativa conexa en materia constructiva, el Departamento de Control y Planificación Urbana, deberá seguir el procedimiento establecido en el artículo 214 y siguientes de la Ley General de la Administración Pública:

• a)Verificada la infracción, levantará un acta de inspección, la cual será notificada a las partes involucradas. Esta se tendrá como la primera llamada de advertencia o primera notificación y pieza inicial del expediente del caso.
• b)Trascurridos 15 días hábiles, sin que el administrado proceda conforme lo señalado en la primera notificación, se procederá con la clausura de la construcción y colocación de sellos, haciéndose las advertencias al interesado de las consecuencias penales de violentar los sellos. Brindándole audiencia oral y privada al interesado para ser oído, conforme a las reglas del debido proceso.
• c)De lo anterior se levantará un informe, fijando al propietario un plazo improrrogable de 30 días hábiles, para que de cumplimiento a lo establecido por el Departamento de Control y Planificación Urbana, presentando aquello que originalmente omitió.
• d)En caso de que en el plazo señalado, el interesado cumple a cabalidad con lo solicitado, el Departamento de Control y Planificación Urbana, verificará mediante inspección, si la obra se ha ejecutado de acuerdo con los lineamientos señalados por el mismo y acorde con la Ley de Construcciones y su Reglamento. De lo anterior levantará que será notificado a las partes y se archivará el expediente.
• e)Si pasado el plazo fijado en el inciso anterior, el propietario no ha cumplido con lo ordenado, el Departamento levantará una nueva información, señalándole su renuencia, y se le señalará como último plazo el de 5 días hábiles, para que ejecute lo ordenado en la primera notificación.
• f)Trascurrido el plazo del inciso anterior, seguido el debido proceso y demostrado la infracción al ordenamiento de construcciones, sin que aún exista cumplimiento, corresponderá al Departamento de Control y Planificación Urbana determinar la gravedad de las faltas, para lo cual elaborará informe final con recomendaciones técnicas determinando la sanción aplicable.
• g)Dicho informe, deberá ser notificado mediante resolución motivada al interesado, en un plazo no mayor a diez días hábiles de su elaboración.

En caso de que la sanción recomendada sea el derribo, el informe técnico del Departamento de Control y Planificación Urbana deberá ser elevado a la Alcaldía Municipal. La cual analizará las recomendaciones y emitirá resolución final, para lo cual contará con en el plazo de 10 días hábiles. La Alcaldía deberá notificar al propietario registral del inmueble resolución, misma que debe estar debidamente motivada. Previa resolución de un juzgado.

Si la falta acreditada es por dar inicio sin contar con el permiso de construcciones, corresponderá imponer la multa de hasta un 1% del valor del permiso de construcción, adicional al monto del impuesto de construcción que corresponda (hasta el 1% del valor de la construcción), de tal forma que la multa sólo puede graduarse dentro de ese margen.

Si el infractor violentara los sellos colocados por los inspectores, conforme al procedimiento establecido en el presente reglamento:

• a)El Departamento de Control y Planificación Urbana levantará una copia del expediente administrativo debidamente foliado, el cual será remitido a la Asesoría Legal, para efectos de que elabore la denuncia ante el Juzgado Penal de Faltas y Contravenciones, por el delito de Violación de Sellos Oficiales.
• b)La asesoría legal, una vez completa la documentación, trasladará la denuncia Municipal a dicho Juzgado, notificando al infractor del mismo.

• a)La invasión o construcción en zonas, vías o sitios de naturaleza pública, áreas destinadas a parques y zonas verdes.
• b)La construcción se hubiere construido de tal forma que sean un peligro contra las vidas de las personas.
• c)Que técnicamente y previa comprobación en el procedimiento administrativo, no se hayan cumplido con las normas mínimas de la ingeniería de la construcción.

En caso de que, llevado a cabo el procedimiento administrativo establecido en el artículo 43, se verifique alguno de los supuestos del artículo anterior, el Departamento de Control y Planificación Urbana deberá atender a lo estipulado en el artículo 96 del Reglamento de Construcciones, y ordenará la destrucción de las partes defectuosas o la hará por cuento del propietario. En ningún caso autorizará el uso de la construcción y si está en uso, impondrá multa por esta causa y dispondrá la desocupación y clausura de ella. Dicho procedimiento deberá ser incluido en una Resolución Administrativa, la cual deberá cumplir con los siguientes requerimientos:

• a)Se deberá efectuar o notificar al menos con 10 días hábiles de anticipación la ejecución del derribo.
• b)Se deberá notificar la resolución al propietario registral del inmueble donde se localiza la construcción ilegal, indicándole el día y la hora en que se llevará a cabo el derribo, con indicación clara de las dimensiones y ubicación de lo que se demolerá.
• c)En caso de negarse a recibir la notificación, el funcionario deberá consignarlo de esa manera.
• d)Se deberá acompañar de una copia del expediente administrativo del caso.
• e)Deberá ser firmada por el Alcalde y el Encargado del departamento de Control y Planificación Urbana y autenticada por el (la) Asesor Legal Municipal.

Habiéndose cumplido el plazo establecido en el inciso a) del artículo anterior, el Encargado del Departamento en compañía de dos testigos, mayores de edad y funcionarios municipales, se apersonarán en el lugar con una copia y mostrarán el Acta de Derribo a ejecutar y procederá con el derribo, con los medios o equipos de que disponga la corporación y si es necesario, con la colaboración obligada de la Guardia de Asistencia Rural a efectos de que otras personas no impidan que la municipalidad realice los actos de destrucción que correspondan.

Conforme al artículo 96 de la ley de Construcciones, el costo del derribo correrá por cuenta del infractor, por lo que deberá ser incluido en su recibo municipal.

contra la anterior resolución el interesado podrá interponer los recursos ordinarios caben los recursos ordinarios de revocatoria y apelación, los cuales deben interponerse dentro del quinto día, contados a partir del presente acto de notificación.

En forma supletoria, a lo no contemplado en el presente Reglamento, se aplicará lo establecido en la normativa existente sobre la materia.

Se somete el presente proyecto de reglamento, a consulta pública no vinculante, por un plazo de diez días hábiles, luego del cual adquirirá vigencia legal". Por lo tanto se aclara que esta consulta rige a partir de esta publicación en el diario oficial La Gaceta.

(Corregido mediante Fe de Erratas, publicada en La Gaceta N° 230 del 30 de noviembre de 2006)

San Pedro de Poás, 8 de noviembre del 2006