Playa Carmen — Santa Teresa Southeast Sector Zoning RegulationPlan Regulador de Playa Carmen de Santa Teresa Sector sur este, Cóbano de

269 of March 5, 2001.

The approval and implementation of the Regulatory Plan for Mal País de Cóbano de Puntarenas, once all the requirements established in Law No. 6043 and its Regulations have been met.

280 of April 17, 2001, article 3°, subsection O.

The approval and implementation of the Regulatory Plan for Playa Carmen de Santa Teresa, Southeast Sector, Cóbano de Puntarenas, between Lambert coordinates (A)-N177190 / E-410650 and (B)-NI75985 / E10915, once all the requirements established in Law 6043 and its Regulations have been met.

The Municipal Council of Puntarenas, in extraordinary session No. 1 280, held on April 17, 2001, according to agreement No. 3, subsection O, agreed: To approve the Regulatory Plan for Playa Carmen de Santa Teresa, Southeast Sector, Cóbano de Puntarenas.

The Municipality of the canton of Puntarenas hereby notifies the occupants of the Coastal sector of Playa El Carmen and the general public of the adoption of the Zoning Regulations for this coastal sector, between boundary markers No. 37 + 20 meters to boundary marker SO, which consists of the following articles:

ZONING REGULATIONS

The Municipality of Puntarenas, in accordance with the provisions of Law 6043 on the Maritime Terrestrial Zone and recognizing the need to order the development of the coastlines that form part of the Canton, issues these "Zoning Regulations" which shall be applicable to the Maritime Terrestrial Zone of the southeast coastal sector of Playa Carmen, from boundary marker 37 + 20 meters to boundary marker SO, located on the Cabuya Sheet (1:50,000) of the Instituto Geográfico Nacional; approximately between Lamberth Coordinates: 178,825N - 409,870E and 178,240N - 410,330E, respectively. Maps Nos. 20 and 21, which present the zones contemplated and the road system, form part of these Regulations. The central objective of the zoning is to guide the spatial development of the area in question in order to:

• a)Define the tourism development model in accordance with the physical-natural conditions of the area, through appropriate design and management guidelines, considering uses for protection, lodging, food service, and other complementary uses.
• b)Protect natural resources through sustainable development that promotes their rational use.
• c)Favor the health, economy, and well-being of the national and foreign population, both local and visiting.
• d)Establish a physical development policy that, based on the land conditions, gives it the most appropriate use and takes into consideration the scenic conditions of the area.
• e)Achieve compliance with the norms and requirements of Law 6043 and its regulations, regarding land use in the coastal sector.

• a)Access (Acceso): Roadway onto which a lot or property faces.
• b)Lodge (Albergue): An establishment of rustic, comfortable characteristics that provides lodging service especially to athletes or groups united by a common interest or activity. There are various modalities whose characteristics and additional services vary according to their specialization, and based on them, the most appropriate denomination will be given.
• c)Maximum height (Altura máxima): established from the ground to the ridge point of the building.
• d)Cabin (Cabina): Establishment that provides lodging service for a daily or monthly rate, with units that are independent, with one or more bedrooms, private bath, kitchen, independent entrance from the outside, and with parking for guests' vehicles.
• e)Campgrounds: Establishment that provides rental service for a daily or monthly rate of duly delimited and conditioned lands to facilitate outdoor life, in which one stays overnight in a tent, habitable trailer, or similar.
• f)Guest house (Casa de huéspedes): An establishment similar to a boarding house but that does not offer food service.
• g)Use certification (Certificación de uso): Document establishing the possibility of allocating a portion of land for the construction of the works covered in these Regulations. Said certificate shall be issued by the Municipality of Puntarenas, at the request of the interested party.
• h)Concession (Concesión): Public contract between the Municipality and the concessionaire, granting the latter the right to use the land on a lot within the Maritime Terrestrial Zone.
• i)Concessionaire (Concesionario): Legal entity, physical or moral person, who possesses a concession right in the Maritime Terrestrial Zone.
• j)Conservation (Conservación): In urban planning, it is the action that, in accordance with the provisions of Urban Development Plans, is aimed at maintaining the ecological balance and the good condition of material works.
• k)Construction: Any structure that is fixed or incorporated into a land; it includes any work of building, reconstruction, remodeling, or expansion that implies permanence.
• l)Density (Densidad): It consists of the number of temporary or permanent residents per unit area (in this case the estimated unit area is the hectare).
• m)Net Density (Densidad Neta): It shall be understood as the ratio of inhabitants divided by the total area of land occupied.
• n)Buildings (Edificaciones): All those works intended for habitation, work, recreation, tourism, etc.
• o)Floor Area Ratio (Índice de Edificabilidad): The Floor Area Ratio is a constant and specific value according to each use, be it Tourism Residential, Tourism Commercial, Tourism Lodging, etc. This resulting figure consists of the total number of square meters of habitable construction, permitted in any number of floors.
• p)Offender (Infractor): Physical person, legal entity, or any Government agency that does not comply with these Zoning Regulations.
• q)Infrastructure (Infraestructura): Urban services and installations, such as: roads, drainage systems, aqueducts, sewer systems, electricity, telephone, and the like.
• r)Lot: A parcel of land of any size, whether granted in concession or under private property.
• s)Coverage (Ocupación): (Maximum Capacity) It consists of the percentage of land that can be covered by constructed areas, whether habitable or not, such as accesses, parking areas, pools, and other non-natural coverings; internal green areas are considered residual areas not included in the coverage percentage, and must be destined for gardens, lakes, fruit trees, ornamental plants, etc.
• t)Owner (Propietario): Is the person(s), company(ies), or agency(ies) that hold(s) title of ownership over land bordering the Maritime Terrestrial Zone.
• u)Protection: Is that area in which urban works are subject to restrictions.
• v)Setbacks (Retiros): Non-built open spaces comprised between a structure and the boundaries of the respective property.
• w)Site (Solar): Size or dimension of a property or parcel of any size, whether granted in concession or under private property.
• x)Use: Utilization, under private title, of areas or properties.
• y)Permitted use (Uso permitido): Is that use of the property or lot, over which the concessionaire has the possibility to destine their land, without more restrictions than those indicated herein and subject to the prior processing of the construction permits required by the Municipality.
• z)Conditional use (Uso condicional): Is that which, although not being the most recommendable for the land conditions, does not generate conflict with the permitted uses. This use can be given to a land, subject to a special authorization from the Municipality and the Instituto Costarricense de Turismo, by means of a certificate.

aa) Conflicting use (Uso conflictivo): Is that which does not conform to the zoning indicated in the Regulatory Plan. Conflicting uses are not permitted under any condition.

bb) Tourism Dwelling (Vivienda Turística): Is a type of establishment that provides lodging service for a daily or monthly rate, with independent units, with one or more bedrooms, private bath, kitchen, and independent entrance from the outside.

• cc)Single-family dwelling (Vivienda unifamiliar): Is the building provided with habitable areas, intended for the lodging of a single family.

dd) Zoning (Zonificación): Is the division of a territory into use zones, for the purposes of its rational development.

For the purposes of these regulations, the Maritime Terrestrial Zone of Playa Carmen is divided into the following zones:

a. Public Zone (ZP) b. Recreational Residential Zone (ZRR) c. Hotel and Cabin Zone (ZHC) d. Cooperative Zone (ZC) e. Commercial Zone (ZCO) f. Marsh Protection Zone (ZPM) g. Stream Protection Zone (ZPQ) h. Basic Services Zone (ZSB) i. Road Network Zone (ZV) All of the above zones are identified on Map No. 20 Land Use Plan, where the areas that each zone occupies are specified, as well as the percentage of occupancy within the delimited Z.M.T.

• b)Zone certification: At the request of any interested party, the Municipality of Puntarenas shall issue a zone certificate stating the use corresponding to a specific land.
• c)Construction permit, business licenses, and approvals: The Municipality of Puntarenas shall not grant permits for construction, expansion, or remodeling of buildings and developments that contravene the zoning or any of the provisions of these Regulations. All construction must have plans approved by the Centralizing Office of Permits and the Municipality of Puntarenas. Business licenses or permits for any property shall not be granted when the requested use does not conform to the zoning or the regulations.

Below, each zone and its respective use conditions are detailed:

a. Purpose: It comprises the inalienable strip of beach parallel to the coast, 50m wide from the ordinary high tide mark to ensure the right of public use.

b. Location: Identified with the symbol ZP, according to map No. 21, it occupies the entire strip in front of the beach, from the line drawn between boundary markers No. 37 + 20 meters and No. 50 towards the Pacific Ocean.

c. Uses: The public zone cannot be subject to occupancy. It shall be dedicated to public use and especially to the free transit of people. For this plan, the exceptions of art. 21 of Law 6043 are not applicable, given the characteristics of the zone.

d. Concessions: In this area, concessions are not granted, and the neighboring concessionaires have the obligation to ensure the maintenance, conservation, cleanliness, and functionality of these zones jointly with the Municipality of Puntarenas.

a. Purpose: To allow recreation, leisure, and temporary or permanent residence for the concessionaires of the lands, provided that these works seek the greatest integration with the existing environment.

b. Location: Identified with the acronym ZRR, according to map No. 21, it occupies the northwestern sector of the lands that have the most usable beachfront for sea bathing, between boundary markers No. 46 + 10 meters to boundary marker No. 50.

c. Permitted uses: Single-family dwelling, sports areas, green areas.

d. Conditional uses: Cabins, sales of crafts and souvenirs.

e. Conflicting uses: Hotels, discotheques, shopping centers, material storage sites, workshops, industries. Any other installation, building, or activity that emits noise, bad odors, vibration, or pollution in general.

f. Requirements: In accordance with what is intended, the following standards have been defined for the lots:

| Minimum area | 600 square meters (Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | --- | --- | | Maximum area | 2,000 square meters (Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | Minimum frontage: | 15 meters | | Maximum frontage: | 30 meters | | Front setback: | 5 meters (Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | Side setback: | 3 meters (Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | Rear setback: | 3 meters (Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | Maximum coverage: | 40% | | Maximum height | 7 meters (two floors) | The residential zone must have secondary and pedestrian access roads and green areas as required by the Urban Planning Law.

All construction plans must be approved by the Centralizing Office of Permits. The following institutions must place special emphasis: INVU, ICT, ICE, Ministry of Health, Acueductos y Alcantarillados, and the Municipality of Puntarenas.

No residential work that does not comply with said requirements shall be authorized, and the stipulations in articles No. 54 and No. 55 of the Regulations of Law 6043 must be observed.

g. Concessions: According to what is established by Law 6043 and its regulations, taking into account that the lands are duly demarcated by the boundary markers of the IGN.

The concessionaire shall be empowered to carry out the development of infrastructure for the resulting urbanization and partially transfer to third parties the rights of their concession, as established by Law 6043.

a. Purpose: To develop the tourism lodging facilities, gastronomy, and related services for tourists and visitors staying overnight in this coastal sector.

b. Location: Identified with the acronym ZHC, according to map No. 21. Two zones are located, separated by the Stream Protection Zone, between boundary markers 38 to boundary marker 45 towards the southeast of the lands.

c. Permitted uses: Hotels and cabins and complementary Hotel services such as: restaurants, bars, discotheques, sports areas, passive recreation areas, pools, souvenir shops, gyms, travel agencies, sports and recreational equipment rental, car rental agencies, sodas, cafeterias, entertainment halls, and other services related to the activity of lodging.

d. Conditional uses: shops, campground, nightclub.

e. Conflicting uses: Any installation or activity that is not linked to the lodging service.

f. Requirements: The interested party or concession applicant must comply with the requirements of Articles 54, 55, and 56 of the Regulations of Law 6043 and Articles 31, 33, and 37 of Law 6043.

The project for the development of the area requested in concession must be submitted with the following minimum information:

Name and address of the applicant Project name Boundaries of the project Indicate area to be developed in each lodging modality Cadastral plan of the property Location plan of the installations Contour line and vegetation cover plan Road and pedestrian circulation plan Plan for the organization and treatment of green areas Preliminary project of the installations (floor plans and facades) Typical, longitudinal, and transverse sections Economic feasibility study, with details of the estimated investment budget and form of financing Potable water supply study Wastewater collection and treatment study.

The spatial design must respect the following standards at a minimum:

| Minimum area | 5,000 square meters | | --- | --- | | Front setback | 5 meters. (Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | Rear setback | 3 meters. (Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | Side setback | 3 meters (Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | Maximum coverage (boundary marker 43-45) | 40% | | Maximum coverage (boundary marker 38-42) | 20% | | Maximum height | 7 meters (2 floors) | | Minimum green zone area | 50% | | Minimum internal roads | 10% | | Density (boundary marker 43-45) | 200 persons/hectare | | Density (boundary marker 38-42) | 50 persons/hectare | g. Concession: According to what is established by Law 6043 and its Regulations.

a. Purpose: To make effective the provisions of subsection c, article 57 of Law 6043 and its Regulations, which allocates a percentage of the leasable land for cooperatives, trade unions, associations, unions.

b. Location: Identified with the acronym ZCO, according to map No. 21. It is located in the center of the zone, behind the lands behind the frontage of boundary markers No. 46 - 10 meters to boundary marker No. 46 + 5 meters.

c. Permitted uses: Recreational and lodging facilities for the associates of non-profit organizations, such as: cabins, pools, sports areas, sanitary service nuclei, changing rooms, picnic lunch areas.

d. Conditional uses: Campground and complementary services, gastronomic facilities.

e. Conflicting uses: Any activity or building that is not strictly recreational-tourist or profit-generating, such as: hotels, services, commerce, workshops, etc., that oppose its character of union service. The group granted the concession must guarantee the adequate use of the facilities, considering the particular characteristics of the zone, in order to avoid overcrowding, excessive noise, damage to vegetation and beaches.

f. Requirements | Maximum density | 50 rooms/ha | | --- | --- | | Maximum occupancy | 40% | | Maximum height | 7 meters (two floors) | | Front setback | 5 meters (Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | Side setback | 3 meters (Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | Rear setback | 3 meters (Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | Maximum lot size | 2,000 m2 | | Minimum frontage | 15 meters | | Maximum frontage | 30 meters | The interested group, association, union, federation, or club must submit a project with the same requirements indicated for developments in the hotel/cabin zone.

g. Concessions: The Municipality of Puntarenas shall offer, by means of public notice in La Gaceta and in the main communication media, the area for such purpose, receiving the offers and qualifying them, choosing the project that conforms to the objectives indicated in the Law. The concession to be granted shall be in accordance with what is established by Law 6043 and its Regulations.

a. Purpose: Zone intended for the construction of commercial premises and establishments, with provision of tourist and local consumer services.

b. Location: Identified with the acronym ZC, according to map No. 21. It is located behind boundary markers No. 45 + 20 meters to boundary marker No. 46 + 10 meters.

c. Permitted Uses: restaurants, cafeterias, sodas, travel agencies, sale of crafts and souvenirs, food supply stores, sales of sports items, bakeries, pastry shops, photographic items, public telephone, parking areas.

d. Conditional uses: travel agencies, vehicle rental, and real estate office.

e. Conflicting uses: hotels, cabins, and bars, cantinas, agricultural product warehouses, industrial workshops.

As well as any installation that emits or generates bad odors, noises, vibration, or air, soil, or water pollution.

f. Requirements:

| Minimum area | 150 m2 | | --- | --- | | Maximum area | 1,000 m2 | | Minimum frontage | 10 meters | | Maximum frontage | 20 meters | | Front, side, and rear setback | 3 meters (Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | Maximum coverage | 60% | | Maximum height | 7 meters (2 floors) | Every commercial project must process the respective plans before the Comisión Centralizadora de Permisos de Construcción and must comply with the provisions of the Ministry of Health, the ICT, and the Municipality of Puntarenas.

Concessions: According to what is established in Law 6043 and its Regulations.

a. Purpose: To protect the existing salt marsh in Playa Carmen. Additionally, to safeguard the wetland habitat that occurs in this type of space, which is important for birdlife and other animals.

b. Location: Identified with the acronym ZPM, according to map No. 21.

It is located between boundary markers No. 46 + 20 meters to boundary marker No. 49 + 30 meters.

c. Permitted Uses: Protection, conservation, and observation of nature.

d. Conditional Uses: Trails or elevated walkways for pedestrians and sitting areas may be provided, subject to prior permission from the Regional Conservation Area of MINAE.

e. Conflicting Uses: In this zone, developing agricultural activities, tree felling, or construction of permanent buildings is not permitted.

f. Concessions: They shall be granted in accordance with the procedures established by Law No. 6043 and its Regulations.

a. Purpose: To prevent constructions that could suffer damage from eventual water floods or landslides from being located in them.

b. Location: Identified with the acronym ZPQ, according to map No. 20. Two zones are located, the first is located from boundary marker No. 37 + 20 meters to boundary marker No. 38, and the second between boundary markers 43 + 20 meters to 43 + 50 meters.

c. Permitted Uses: Protection and conservation, observation of nature, tree planting with native species of the zone. They can also function as separators of zones where projects of tourist interest are built.

d. Conditional Uses: Trails, bridges, or elevated walkways for pedestrians or horseback rides, and sitting areas such as ranchos, rustic shelters, "picnic" tables, and bird observatories may be provided.

e. Conflicting Uses: In this zone, developing agricultural activities, tree felling, or construction of permanent buildings is not permitted.

f. Concessions: They shall be granted in accordance with the procedures established by Law No. 6043 and its Regulations.

a. Purpose: It is sought that the access roads to the beach do not reach its edge, being spaces that maintain their vegetation and at most gather minimal facilities for tourists who do not stay overnight on the site or who tend to remain a good part of the day on the beach.

b. Location: Identified with the acronym ZSB, according to map No. 21. It is located at the height of boundary marker No. 45 to boundary marker 45 + 20 meters.

c. Permitted uses: showers, sanitary services, changing rooms, cloakroom, ranchos or tables for "picnic" lunch.

d. Conditional uses: soda, refreshment stand, cafeteria, tourist commerce.

e. Conflicting uses: industries, livestock, intensive agriculture, or any installation not strictly of public service and that generates noise, odors, vibration, or uncontrollable waste.

f. Requirements:

| Minimum area | 500 m2 | | --- | --- | | Minimum frontage | 20 meters | | Front, side, and rear setback | 3 meters (Thus reformed the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13 2017) | | Maximum coverage | 60% | | Maximum height | 7 meters (2 floors) | g. Concessions: They shall be granted in accordance with the procedures established by Law No. 6043 and its Regulations.

• a)Purposes: Intended to improve the accessibility conditions for both the local inhabitant and the visitor to the beach, and the regulation of vehicle transit.
• b)Location: Identified with the symbol ZV, according to map No. 21. Expressed as the proposed road leading to boundary marker 45.
• c)Permitted Uses: Circulation of bicycles, horses, volantas, and motor vehicles.
• d)Conditional and Conflicting Uses: Any activity that is not directly related to the transportation of visitors.
• e)Requirements:

Requesting from MINAE a control and controlled deforestation program based on the diameter of the trees. In all cases where landfill (relleno), excavation, or leveling works are carried out, the following rules shall apply:

• a)Landfill slopes shall have a maximum gradient of 30%.
• b)All waste materials, whether from excavation, landfill, or construction, shall be removed from the area and may not be deposited in tidal waters or in coastal zones.
• c)When higher grounds adjacent to a construction area are affected, these shall be leveled and their vegetation renewed or stabilized by another system so as to prevent erosion during or after construction.
• d)Any landfill material must be clean and free of materials that could produce contamination in tidal waters.
• e)As a method of changing slopes on sand banks, cutting shall be preferred over landfill. The following rules shall apply on higher grounds and on coastlines, in those cases where the Municipality determines that additional measures are required to protect the environment of the coastal region. Such requirements shall be established as stipulations for the corresponding approval, according to rules and requirements provided by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

• a)Before the start of construction, the contractor shall meet with representatives of the Municipality, the Urban Planning Directorate of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, and officials of the Instituto Costarricense de Turismo to clarify the permit conditions.
• b)Construction or excavation materials may not be placed or stored in the public zone.
• c)All affected soils must be leveled uniformly. The replacement of vegetation must be done immediately after construction; otherwise, the soil must be temporarily stabilized through the use of manure, straw, and yube or similar, until the climatic conditions are favorable for planting.
• d)In those cases where a temporary disturbance of the coastal features, beach slopes, buffer zones, or coastal vegetation is authorized, the affected area must be restored completely at the owner's expense and with the guidance of the involved control institutions.

• a)Before carrying out any landfill, excavation, leveling, or any other earthworks (movimiento de tierra), hay bales stacked and buried at least 10 cm shall be placed along the entire lower perimeter of the area intended for construction, and the bales must be replaced as many times as necessary until the replacement of the permanent vegetation has been established. No type of soil or material shall exceed the limit of the bales.
• b)Unless otherwise specified and approved, all slopes must be restored to their original state.
• c)Where natural or artificial slopes are in the process of erosion, leveling works may be carried out to achieve their equilibrium, and they must be repopulated with plants having thick "brush-type" roots and, to the extent possible, with vegetation typical of the zone.
• d)Construction must be scheduled to coincide with the dry season to prevent water streams from falling onto exposed lands, excavations, or destabilized soils.
• e)Sedimentary waters may not be discharged into natural watercourses, which must be protected along their banks by means of barriers of hay bales that intercept possible sediments.

• a)Where this type of works is permitted, the following shall be observed:

Landfilling shall be avoided.

Cutting shall be kept to an absolute minimum.

The vegetative cover (cobertura vegetal) existing on the slope shall be permanently maintained as far as it is physically possible to keep it.

• b)When potential damage to a slope by erosion caused by falling water is determined, hay bales shall be placed on the upper part of the slope, or similar elements shall be constructed. The collected water shall be adequately disposed of through artificial drains or lagoons; where possible, these drainage waters shall be constructed along the boundaries with other properties to prevent water from draining onto neighboring lots. These lagoons shall be designed to handle maximum flows obtained with a frequency of 10 years.
• c)In the case of cuts on slopes or excavations on lands adjacent to coastal features, the waste materials must be placed on the upper part of the slope so as to prevent sediment drainage.
• d)Pedestrian accesses running through coastal zones with steep slopes or on banks must be stabilized or constructed by means of elevated walkways.

• a)Under no circumstances will drainage in fill zones near natural watercourses—even if intermittent—or in the vicinity of the beach be accepted.
• b)Aqueduct and storm-sewer systems must demonstrate that they can be connected to the public system; if none exists, the services may be provided provided that the extraction of water on site or the disposal of wastewater (aguas servidas) and stormwater do not have a significant impact on the environment or public health.

(NOTE FROM SINALEVI: In the publication of this regulation, Article 12 was printed twice).

• a)In general, unless no other alternative exists, the discharge onto the beach of stormwater, wastewater (aguas servidas), or septic/blackwater (aguas negras) from buildings located in the restricted area shall not be permitted. Should this be unavoidable, a detailed project must be submitted that ensures there will be no beach erosion and that there is no risk of the stormwater discharge becoming obstructed. Existing constructions that violate these provisions must be modified accordingly.
• b)The respective authorization must be obtained from the ICT and the Municipality of Puntarenas prior to any commencement of works.
• c)Those lots that border rivers, streams, gullies, or permanent runoff channels must submit the alignment of the same, issued by the Urban Planning Directorate of the INVU, before initiating any construction.
• d)Stormwater drainage, in general, may be conveyed toward the streams, provided that the impact of the waters on the streams and from these to the ocean is mitigated.
• e)No drainage or construction may be located within a radius of less than 100 meters of potable water wells. The Ministry of Health must be requested to analyze the potability of the water extracted from existing wells.
• f)On the front line of the construction, solid fences with a height greater than one meter may not be built. Above this height, only openwork fences with elements that allow visibility—such as railings, mesh, etc.—may be placed. A permeability percentage of 80% is established. Retaining walls are excluded from this provision.
• g)No public road shall allow the access of motorized vehicles to the beach.

Puntarenas, May 16, 2001.

La aprobación y puesta en ejecución del Plan Regulador de Mal País de Cóbano de Puntarenas, una vez cumplidos todos los requisitos establecidos en la Ley N° 6043 Y su Reglamento.

La aprobación y puesta en ejecución ,del Plan Regulador de Playa Carmen de Santa Teresa Sector sur este, Cóbano de- Puntarenas, entre coordenadas Lambert (A)-N177190 / E-410650 y (B)-NI75985 /E10915, una vez cumplidos todos los requisitos establecidos en la Ley 6043 y su Reglamento.

El Concejo Municipal de Puntarenas, en sesión extraordinaria N° 1 280, celebrada el día 17 de abril del 2001, según acuerdo N° 3, inciso O, acordó: Aprobar el Plan Regulador de Playa Carmen de Santa Teresa Sector sur este, Cóbano de Puntarenas.

La Municipalidad del cantón de Puntarenas, avisa por este medio a los ocupantes del sector Costero de Playa El Carmen y al público en general, la adopción del Reglamento de Zonificación para este sector: costero, entre los mojones N° 37 + 20 metros al mojón SO que consta de los siguientes artículos:

REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN

La Municipalidad de Puntarenas, atendiendo a las disposiciones de la Ley 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre y reconociendo la necesidad de ordenar el desarrollo de los litorales que forman parte del Cantón, dicta el presente "Reglamento de Zonificación" que será aplicable a la Zona Marítimo Terrestre, del sector costero sur-este Playa Carmen, del mojón 37 + 20 metros al mojón SO, localizados en la Hoja Cabuya (1 :50.000) del Instituto Geográfico Nacional; aproximadamente entre las Coordenadas Lamberth: 178.825N - 409.870E Y 178.240N - 41O.330E, respectivamente. Forman parte de este Reglamento los mapas Nos. 20 y 21, en los cuales se presentan las zonas contempladas y la vialidad. La zonificación tiene como objetivo central, orientar el desarrollo espacial del área en mención a fin de:

• a)Definir el modelo del desarrollo turístico acorde con las condiciones físico-naturales del área, mediante adecuadas pautas de diseño, manejo, considerando usos de protección, alojamiento, alimentación y otros complementarios.
• b)Proteger los recursos naturales, mediante un desarrollo sostenible que fomente el uso racional de los mismos.
• c)Favorecer la salud, la economía y el bienestar de la población nacional y extranjera; tanto local como visitante.
• d)Establecer una política de desarrollo físico que, partiendo de las condiciones del terreno, le dé el uso más adecuado y que tome en consideración las condiciones paisajísticas del área.
• e)Lograr el cumplimiento de las normas y requerimientos de la Ley 6043 y su reglamento, en lo relacionado al uso del suelo en el sector costero.

• a)Acceso: Vía hacia donde da frente un solar o propiedad.
• b)Albergue: Establecimiento de características rústicas, confortables, que brinda servicio de alojamiento en especial a deportistas o grupos unidos por un interés o actividad común. Hay varias modalidades cuyas características y servicios adicionales varían de acuerdo a su especialización y con base en ellos se les dará la denominación más apropiada.
• c)Altura máxima: establecida del terreno al punto de cumbrera de edificación.
• d)Cabina: Establecimiento que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria o mensual, con unidades que constituyen independientes, con uno o más dormitorios, baño privado, cocina, entrada independiente desde el exterior y con estacionamiento para los vehículos de los huéspedes.
• e)Campamentos: Establecimiento que brinda servicio de alquiler por una tarifa diaria o mensual, de terrenos debidamente delimitados y acondicionados para facilitar la vida al aire libre, en los que se pernocte bajo tienda de campaña, en remolque habitable o similares.
• t)Casa de huéspedes: Establecimiento semejante a la pensión, pero que no ofrece servicio de alimentación.
• g)Certificación de uso: Documento en el que se establece la posibilidad de destinar una porción de terreno para la construcción de las obras abarcadas en este Reglamento. Dicho certificado será h) Concesión: Contrato público entre la Municipalidad y el concesionario, que otorga a este último el derecho de uso de la tierra en un lote sobre la Zona Marítimo Terrestre.
• i)Concesionario: Persona jurídica, física o moral, que posee un derecho de concesión en la Zona Marítimo Terrestre.
• j)Conservación: En urbanismo es la acción que, de acuerdo a lo previsto en los Planes de Desarrollo Urbano, se orienta a mantener el equilibrio ecológico y el buen estado de las obras materiales.
• k)Construcción: Toda estructura que se fije o incorpore a un terreno; incluye cualquier obra de edificación, reconstrucción, remodelación o ampliación que implique permanencia.
• l)Densidad: Consiste en el número de residentes temporales o permanentes por unidad de área (en este caso la unidad de área estimada es la hectárea).
• m)Densidad Neta: Se entenderá como la relación de los habitantes dividida por la superficie total de terreno ocupado.
• n)Edificaciones: Todas aquellas obras destinadas para la habitación, trabajo, recreación, turismo, etc.
• o)Índice de Edificabilidad: El Índice de Edificabilidad es un valor constante y específico según cada uso, sea este Residencial Turístico, Comercial Turístico, Alojamiento Turístico, etc. Esta resultante consiste en el número total de metros cuadrados de construcción habitable, permitidos en cualquier número de plantas.
• p)Infractor: Persona física, jurídica o cualquier dependencia del Gobierno que no atienda el presente Reglamento de Zonificación.
• q)Infraestructura: Servicios e instalaciones de carácter urbano, tales como: vías, drenajes, acueductos, alcantarillados, electricidad, telefonía, y otros similares.
• r)Lote: Una parcela de tierra de cualquier tamaño, ya sea dada en concesión o en propiedad privada.
• s)Ocupación: (Capacidad Máxima) Consiste en el porcentaje de terreno que puede ser cubierto por áreas construidas habitables o no, tales como accesos, parqueos, piscinas y otras cubiertas no naturales; las áreas verdes internas se consideran áreas residuales no comprendidas en el porcentaje de ocupación, deben ser destinadas a jardines, lagos, frutales, ornamentales, etc.
• t)Propietario: Es la persona (s), empresa (s), o dependencia (s) que tiene (n) título de propiedad sobre terrenos colindantes a la Zona Marítimo Terrestre.
• u)Protección: Es aquella área en la cual las obras urbanas están sujetas a restricciones.
• v)Retiros: Espacios abiertos no edificados comprendidos entre una . estructura y los linderos del respectivo predio.
• w)Solar: Tamaño o dimensión de una propiedad o parcela de cualquier tamaño, ya sea dada en concesión o en propiedad privada.
• x)Uso: Aprovechamiento, a título particular, de áreas o predios.
• y)Uso permitido: Es aquel uso de la finca o lote, sobre el cual el concesionario tiene la posibilidad de destinar su terreno, sin más restricciones que las aquí indicadas y previa tramitación de los permisos de construcción requeridos por la Municipalidad.
• z)Uso condicional: Es aquel que, aun no siendo el más recomendable para las condiciones del terreno, no genera conflicto con los usos permitidos. Este uso puede darse a un terreno, previa autorización especial de la Municipalidad y el Instituto Costarricense de Turismo, mediante un certificado.

aa) Uso conflictivo: Es aquel que no se ajusta a la zonificación indicada en el Plan Regulador. Los usos conflictivos no se permiten bajo ninguna condición.

bb) Vivienda Turística: Es un tipo de establecimiento que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria o mensual, con unidades independientes, con uno o más dormitorios, baño privado, cocina y entrada independiente desde el exterior.

• cc)Vivienda unifamiliar: Es la edificación provista de áreas habitacionales, destinadas al albergue de una sola familia.

dd) Zonificación: Es la división de un territorio en zonas de uso, para efectos de su desarrollo racional.

Para efectos de este reglamento, la Zona Marítimo-Terrestre de Playa Carmen queda dividida en las siguientes zonas:

a. Zona Pública (ZP) b. Zona Residencial Recreativa (ZRR) c. Zona Hotelera y Cabinas (ZHC) d. Zona de Cooperativas (ZC) e. Zona Comercial (ZCO) f. Zona de Protección a Marisma (ZPM) g. Zona de Protección a Quebradas (ZPQ) h. Zona de Servicios Básicos (ZSB) i. Zona de Vialidad (ZV) Todas las zonas anteriores están identificadas en el Mapa N° 20 Plan de Usos del Suelo, donde se especifican las áreas que cada zona ocupa, así como el porcentaje de ocupación dentro de la Z.M.T. delimitada.

• b)Certificación de zona: A solicitud de cualquier interesado, la Municipalidad de Puntarenas emitirá un certificado de zona en el que se hace constar el uso que le corresponde a determinado terreno.
• c)Permiso de construcción, patentes y visados: La Municipalidad de Puntarenas no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios y urbanizaciones, que contravengan la zonificación o cualesquiera de las disposiciones y del presente Reglamento. Toda construcción debe tener planos aprobados por la Oficina Centralizadora de Permisos y la Municipalidad de Puntarenas. No se concederán patentes o permisos de cualquier inmueble cuando el uso solicitado no concuerde con la zonificación o el reglamento.

A continuación, se detalla cada zona y sus respectivas condiciones de uso:

a. Propósito: Comprende la franja inalienable de playa paralela a la costa de 50m de ancho a partir de la pleamar ordinaria para asegurar el derecho de uso público.

b. Localización: Identifica con la simbología ZP, según mapa N° 21, ocupa toda la franja al frente de la playa, desde la línea trazada entre los mojones N° 37 + 20 metros y N° 50 hacia el Océano Pacífico.

c. Usos: La zona pública, no puede ser objeto de ocupación. Estará dedicada al uso público y en especial al libre tránsito de personas. Para el caso de este plan, las excepciones del arto 21 de la Ley 6043, no son aplicables, dadas las características de la zona.

d. Concesiones: En esta área no se dan concesiones y los concesionarios colindantes tienen la obligación de velar por el mantenimiento, la conservación, la limpieza y la funcionalidad de estas zonas en conjunto con la Municipalidad de Puntarenas.

a. Propósito: Permitir la recreación, esparcimiento y residencia temporal o permanente a los concesionarios de los terrenos, siempre y cuando estas obras busquen la mayor integración con el medio existente.

b. Localización: Identificada con las siglas ZRR, según mapa N° 21, ocupa el sector noroeste de los terrenos que tiene el frente de playa más utilizable para baños de mar, entre los mojones N° 46 + 10 metros al mojón N° 50.

c. Usos permitidos: Vivienda unifamiliar, áreas de deportes, áreas verdes.

d. Usos condicionales: Cabinas, ventas de artesanía y souvenirs.

e. Usos conflictivos: Hoteles, discotecas, centros comerciales, depósitos de materiales, talleres, industrias. Cualquier otra instalación, edificación o actividad que emita ruido, malos olores, vibración o contaminación en general.

f. Requisitos: De acuerdo con lo que se pretende, para los lotes se han definido las siguientes normas:

| Superficie mínima | 600 metros cuadrados (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | --- | --- | | Superficie máxima | 2.000 metros cuadrados (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | Frente mínimo: | 15 metros | | Frente máximo: | 30 metros | | Retiro frontal: | 5 metros (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | Retiro lateral: | 3 metros (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | Retiro posterior: | 3 metros (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | Cobertura máxima: | 40 % | | Altura máxima | 7 metros (dos pisos) | La zona residencial, debe tener las vías de acceso secundarias y peatonales y áreas verdes como exige la Ley de Planificación Urbana.

Todos los planos constructivos, deben ser visados y aprobados por la Oficina Centralizadora de Permisos. Especial énfasis deben tener las siguientes instituciones: INVU, ICT, ICE, Ministerio de Salud, Acueductos y Alcantarillados y la Municipalidad de Puntarenas.

No se autorizará ninguna obra residencial que no cumpla con dichos requisitos y se deberá atender a lo estipulado en los artículos N° 54 y N° 55 del Reglamento de la Ley 6043.

g. Concesiones: De acuerdo como lo establece la Ley 6043 y su reglamento, tomando en cuenta que los terrenos están debidamente demarcados por los mojones del ION.

El concesionario estará facultado para efectuar el desarrollo de infraestructura para la urbanización resultante y ceder parcialmente a terceros los derechos de su concesión, según lo establecido por la Ley 6043.

a. Propósito: Desarrollar la planta turística de hospedaje, gastronomía y servicios conexos para el turista y visitantes que pernocten en este sector costero.

b. Localización Identificada con las siglas ZHC, según mapa N° 21. Se localizan dos zonas separadas por la Zona de Protección de Quebradas entre los mojones 38 al mojón 45 hacia el sureste de los terrenos.

c. Usos permitidos: Hoteles y cabinas y servicios complementarios del Hotel como: restaurantes, bares, discotecas, áreas de deportes, áreas de recreación pasiva, piscinas, tiendas de souvenirs, gimnasios, agencias de viajes, alquiler de artículos deportivos y recreativos, agencias de alquiler de autos, sodas, cafeterías, salas de espectáculos y demás servicios conexos a la actividad de hospedaje.

d. Usos condicionales: tiendas, campamento, club nocturno.

e. Usos conflictivos: Cualquier instalación o actividad, que no este ligada al servicio de hospedaje.

f. Requisitos: El interesado o solicitante a concesión deberá acatar los requisitos de los Artículos 54, 55 y 56 del Reglamento de la Ley 6043 y los Artículos 31, 33 y 37de la Ley 6043.

El proyecto para el desarrollo del área solicitada en concesión, debe presentarse con la siguiente información mínima.

Nombre y dirección del solicitante Nombre del proyecto Linderos del proyecto Indicar área a desarrollar en cada modalidad de alojamiento Plano catastrado de la propiedad Plano de ubicación de las instalaciones Plano de curvas de nivel y cobertura vegetal Plano de vialidad y circulación peatonal Plano de organización y tratamiento de áreas verdes Anteproyecto de las instalaciones (plantas y fachadas) Secciones típicas, longitudinales y transversales Estudio de viabilidad económica, con detalle de presupuesto estimado de inversión y forma de financiamiento Estudio de abastecimiento de agua potable Estudio de recolección y tratamiento de aguas servidas.

El diseño espacial deberá respetar como mínimo las siguientes normas:

| Superficie mínima | 5 000 metros cuadrados | | --- | --- | | Retiro frontal | 5 metros. (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | Retiro posterior | 3 metros. (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | Retiro lateral | 3 metros (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | Cobertura máxima (mojón 43-45) | 40% | | Cobertura máxima (mojón 38-42) | 20% | | Altura máxima | 7 metros (2 pisos) | | Área de zona verde mínima | 50% | | Vías internas mínimo | 10% | | Densidad (mojón 43-45) | 200 persona p/hectárea | | Densidad (mojón 38-42) | 50 personas p/hectárea | g. Concesión: De acuerdo a lo establecido por la Ley 6043 y su Reglamento.

a. Propósito: Hacer efectivo lo dispuesto por el inciso c, artículo 57 de la Ley 6043 y su Reglamento, que destina un porcentaje del terreno arrendable para cooperativas, agrupaciones gremiales, asociaciones, sindicatos.

b. Localización: Identificada con las siglas ZCO, según mapa N° 21. Se encuentra al centro de la zona, detrás de los terrenos posteriores al frente de los mojones N° 46 - 10 metros al mojón N° 46 + 5 metros.

c. Usos permitidos: Facilidades de tipo recreativo y hospedaje para los asociados de las organizaciones sin fines de lucro, tales como: cabinas, piscinas, áreas de deportes, núcleos de servicios sanitarios, vestidores, áreas de almuerzo campestre.

d. Usos condicionales: Campamento y servicios complementarios, facilidades gastronómicas.

e. Usos conflictivos: Toda actividad o edificación, que no sea estrictamente recreativa - turística o generadora de lucro, tales como: hoteles, servicios, comercio, talleres, etc., que se opongan a su carácter de servicio gremial. El grupo concesionado deberá garantizar el adecuado uso de las instalaciones, considerando las características particulares de la zona, a fin de evitar aglomeraciones, ruido excesivo, daños a la vegetación y playas.

f. Requisitos | Densidad máxima | 50 habitaciones/ha | | --- | --- | | Ocupación máxima | 40% | | Altura máxima | 7 metros (dos plantas) | | Retiro frontal | 5 metros (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | Retiro lateral | 3 metros (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | Retiro posterior | 3 metros (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | Tamaño máximo de lote | 2 000 m2 | | Frente mínimo | 15 metros | | Frente máximo | 30 metros | La agrupación, asociación, sindicato, federación o club interesado, deberá presentar un proyecto con los mismos requisitos señalados para los desarrollos de las zona hotelera/cabinas.

g. Concesiones: La Municipalidad de Puntarenas ofrecerá por medio de aviso público en La Gaceta en los principales medios de comunicación, el área para tal fin, recibiendo las ofertas y calificando éstas, escogiendo aquel proyecto que se ajuste a los objetivos indicados en la Ley. La concesión a otorgar, será de acuerdo con lo establecido por la Ley 6043 y su Reglamento.

a. Propósito: Zona destinada a la construcción de locales comerciales y establecimientos, con disposición de servicios turístico y de consumo local.

b. Localización: Identificada con las siglas ZC, según mapa N° 2 l. Se ubica tras los mojones N° 45 + 20 metros a mojón N° 46 + 10 metros.

c. Usos Permitidos: restaurantes, cafeterías, sodas, agencias de viajes, venta de artesanía y souvenirs, abastecedores de alimentos, ventas de artículos deportivos, panaderías, reposterías, artículos fotográficos, teléfono público, estacionamientos.

d. Usos condicionales: agencias de viajes, alquiler de vehículos y oficina de bienes raíces.

e. Usos conflictivos: hoteles, cabinas y bares, cantinas, almacenes de productos agrícolas, talleres industrias.

Así como toda instalación, que emita o genere malos olores, ruidos, vibración o contaminación del aire, del suelo y de agua.

f. Requisitos:

| Superficie mínima | 150 m2 | | --- | --- | | Superficie máxima | I 000 m2 | | Frente mínimo | 10 metros | | Frente máximo | 20 metros | | Retiro frontal, lateral y posterior | 3 metros (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | Cobertura máxima | 60% | | Altura máxima | 7 metros (2 pisos) | Todo proyecto comercial deberá tramitar los respectivos planos ante la Comisión Centralizadora de Permisos de Construcción y deberá cumplir con lo dispuesto por el Ministerio de Salud, el ICT y la Municipalidad de Puntarenas.

Concesiones: De acuerdo a lo establecido en la Ley 6043 y su Reglamento.

a. Propósito: Proteger la marisma existente en Playa Carmen. Además, cautelar el hábitat de humedal que se da en este tipo de espacios, el cual es de importancia para la avifauna y otros animales.

b. Localización: Identificada con las siglas ZPM, según mapa N° 21.

Se ubica entre los mojones N° 46 + 20 metros a mojón N° 49 + 30 metros.

c. Usos Permitidos: Protección, conservación y observación de la naturaleza.

d. Usos Condicionales: Pueden proveerse senderos o pasos elevados para peatones y sitios para estar, previo permiso del Área de Conservación Regional del MINAE.

e. Usos Conflictivos: En esta zona no se permite desarrollar actividades agropecuarias, tala de árboles ni construcción de edificaciones permanentes.

f. Concesiones: Se otorgarán de acuerdo con los procedimientos que establece la Ley N° 6043 y su Reglamento.

a. Propósito: Evitar que en ellas se ubiquen construcciones que puedan sufrir daños por eventuales crecientes de agua o derrumbes.

b. Localización: Identificada con las siglas ZPQ, según mapa N° 20. Se ubican dos zonas, la primera se ubica del mojón N° 37 + 20 metros a mojón N° 38 y la segunda entre los mojones 43 + 20 metros a 43 + 50 metros.

c. Usos Permitidos: Protección y conservación, observación de la naturaleza, arborización con especies nativas de la zona. Pueden funcionar, así mismo, como separadores de zonas donde se construyen proyectos de interés turístico.

d. Usos Condicionales: Pueden proveerse senderos, puentes o pasos elevados para peatones o paseos a caballo y sitios para estar como ranchos, albergues rústicos, mesas de "picnic" y observatorio de aves.

e. Usos Conflictivos: En esta zona no se permite desarrollar actividades agropecuarias, tala de árboles, ni construcción de edificaciones permanentes.

f. Concesiones: Se otorgarán de acuerdo con los procedimientos que establece la Ley N° 6043 Y su Reglamento.

a. Propósito: Se busca que las vías de acceso a la playa no lleguen hasta el borde de ésta, siendo espacios que mantengan su vegetación y a lo sumo reúnan facilidades mínimas para los turistas que no pernoctan en el sitio o que suelen permanecer buena parte del día en la playa.

b. Localización: Identificada con las siglas ZSB, según mapa N° 21. Se ubica a la altura del mojón N° 45 a mojón 45 + 20 metros.

c. Usos permitidos: duchas, servicios sanitarios, vestidores, guardarropa, ranchos o mesas para almorzar tipo "picnic".

d. Usos condicionales: soda, refresquería, cafetería, comercio turístico.

e. Usos conflictivos: industrias, ganadería, agricultura intensiva o cualquier instalación no estrictamente de servicio público y que genere ruidos, olores, vibración o desechos no controlables.

f. Requisitos:

| Superficie mínima | 500 m2 | | --- | --- | | Frente mínimo | 20 metros | | Retiro frontal, lateral y posterior | 3 metros (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | Cobertura máxima | 60% | | Altura máxima | 7 metros (2 pisos) | g. Concesiones: Se otorgarán de acuerdo con los procedimientos que establece la Ley N° 6043 Y su Reglamento.

• a)Propósitos: Destinada a mejorar las condiciones de accesibilidad tanto del habitante local como del visitante a la playa y el ordenamiento del tránsito de vehículos.
• b)Localización: Identificada con la simbología ZV, según mapa N° 21. Expresada como la vía propuesta que conduce a mojón 45.
• c)Usos Permitidos: Circulación de bicicletas, caballos, volantas y vehículos automotores.
• d)Usos Condicionales y Conflictivos: Cualquier actividad que no esté directamente relacionada con el transporte de los visitantes.
• e)Requisitos:

Solicitando al MINAE un programa de control y deforestación controlada por el diámetro de los árboles. En todos los casos en que se ejecuten obras de relleno, excavación o nivelación, se aplicarán las siguientes normas:

• a)Los taludes de relleno tendrán una gradiente máxima del 30%.
• b)Todos los materiales de desecho, ya sean de excavación, relleno o construcción, será removidos del área, no pudiendo depositarse en aguas de marea o en zonas costeras.
• c)Cuando se afecten terrenos superiores adyacentes a un área de construcción, estos deberán ser nivelados y renovada su vegetación o mediante otro sistema estabilizador de modo que se prevenga la erosión durante o después de la construcción.
• d)Cualquier relleno deberá de estar limpio y libre de materiales que pueden producir contaminación en las aguas de marea.
• e)Como método de cambiar pendientes en los bancos de arena, se preferirá el corte a relleno. Las siguientes normas se aplicarán sobre los terrenos superiores y en líneas de costa, en aquellos casos en que la Municipalidad determine que se requieran medidas adicionales para proteger el ambiente de la región costera. Tales requerimientos serán establecidos como estipulaciones para el visado correspondiente, según normas y requerimientos suministrados por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

1. Para trabajos en el suelo de la zona costera:

• a)Antes del inicio de la construcción, el contratista se reunirá con personeros de la Municipalidad, Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y funcionarios de Instituto Costarricense de Turismo para aclarar las condiciones del permiso.
• b)No se podrán colocar ni almacenar materiales de construcción o excavación en la zona pública.
• c)Todos los suelos afectados deberán de nivelarse uniformemente. La reposición de la vegetación debe de hacerse inmediatamente después de la construcción, de lo contrario, debe de estabilizarse el suelo temporalmente mediante el uso de estiércol, paja y yube o similar, hasta que las condiciones del clima sean favorables para sembrar.
• d)En aquellos casos en que se autorice una perturbación temporal de los rasgos costeros, las pendientes de playa, las zonas de amortiguamiento o en la vegetación costera, el área afectada deberá restaurarse completamente a cargo del propietario y con la guía de las instituciones de control involucradas.

2. En caso de trabajos en lotes vecinos a la playa en la parte superior, para minimizar la erosión, se tomarán las siguientes medidas:

• a)Se colocará en todo el perímetro inferior del área destinada a la construcción antes de ejecutar cualquier trabajo de relleno, excavación, nivelación o cualquier otro movimiento de tierra, pacas de heno estoqueadas y enterradas por lo menos 10 cm, debiendo de reemplazarse las pacas cuantas veces sea necesario hasta que la reposición de la vegetación permanente se haya establecido. No se deberá sobrepasar el límite de las pacas ningún tipo de suelos o materiales.
• b)A menos que se especifique y apruebe de otro modo, todas las pendientes deberán adecuarse a su estado original.
• c)Donde las pendientes naturales o artificiales están en proceso de erosión, se podrá hacer trabajos de nivelación para lograr su equilibrio, debiendo repoblarse con plantas que tengan raíces gruesas del tipo "cepillo" y en la medida de lo posible con vegetación propia de la zona.
• d)La construcción debe programarse para ajustarse a la época seca para evitar que corrientes de agua caigan sobre los terrenos e) No se podrán descargar aguas sedimentarias en los cauces naturales, los cuales deberán ser protegidos a 10 largo de sus riberas mediante vallas de pacas de paja que intercepten los posibles sedimentos.

3. Para el caso en que se afecten los taludes de más de 15%.

• a)Donde se permita este tipo de obras debe observarse lo siguiente:

No se remitirá rellenar.

El corte se mantendrá absolutamente en lo mínimo.

Se mantendrá permanentemente la cobertura vegetal que haya sobre el talud hasta donde sea físicamente posible mantenerla.

• b)Cuando se determine un potencial daño de un talud por erosión causada por caída de agua se colocarán en la parte superior del talud pacas de pajas o se construirán elementos similares. El agua recogida será dispuesta en forma adecuada mediante drenajes artificiales o lagunas; donde sea posible estas aguas de drenaje se construirán a lo largo de los límites con otras propiedades para evitar que el agua drene a los lotes vecinos. Estas lagunas deberán diseñarse para manejar caudales máximos obtenidos con una frecuencia de 10 años.
• c)Para el caso de cortes en taludes o excavaciones en terrenos adyacentes a rasgos costeros, los materiales de desecho deberán colocarse en la parte superior del desnivel de modo que se evite el drenaje del sedimento.
• d)Los accesos peatonales que corran por zonas costeras con pendientes fuertes o en bancos, deberán estabilizarse o construirse mediante pasos elevados.

4. Para los sistemas individuales o colectivos de aguas negras, es necesario presentar para el visado correspondiente, estudios de la calidad del suelo, pruebas de infiltración, localización y diseño respectivo.

• a)En ningún caso se aceptarán drenajes en zonas de relleno cercanas a cauces naturales aunque fueran intermitentes, o en las inmediaciones de la playa.
• b)Los sistemas de acueductos y alcantarillado pluvial deberán demostrar que se pueden conectar al sistema público, de no existir, se podrán proveer los servicios sin que la extracción de agua en el sitio o la disposición de las aguas servidas y pluviales tengan un impacto significativo en el medio o la salud pública.

(NOTA DE SINALEVI: En la publicación de este reglamento se consignó dos veces el artículo N° 12).

• a)En general, salvo que no exista otra alternativa, no se permitirá la descarga en la playa de aguas pluviales servidas o aguas negras de las edificaciones que se ubiquen en el área restringida. Si esto fuera inevitable, deberá presentarse un proyecto detallado que asegure que no habrá erosión en la playa, ni existe riesgo de que la descarga pluvial se obstruya. Las construcciones existentes que violan estas disposiciones deberán modificarse en este sentido.
• b)Deberá contar con la autorización respectiva previo cualquier inicio de obras ante el lCT y la Municipalidad de Puntarenas.
• c)Aquellos lotes que tengan colindancia con ríos, quebradas, cárcavas o escorrentías permanentes, deberán presentar el alineamiento de los mismos, dado por la Dirección de Urbanismo del INVU antes de iniciar cualquier construcción.
• d)Los drenajes pluviales, en general, podrán conducirse hacia las quebradas, siempre y cuando se mitigue el impacto de las aguas a las quebrada y de éstas al océano.
• e)Ningún drenaje o construcción podrá ubicarse en un radio menor de 100 metros de los pozos de agua potable. Debe solicitarse al Ministerio de Salud que analice la potabilidad del agua que se extrae de los pozos existentes.

En la línea de frente de la construcción, no se podrán construir vallas sólidas con una altura mayor de un metro. Por sobre esta altura se podrá colocar únicamente verjas con elementos que permitan la visibilidad tales como rejas, mallas, etc. Se establece un porcentaje de permeabilidad del 80%. Se excluye de esta disposición el caso de los muros de retención.

• g)Ninguna vía pública permitirá el acceso de vehículos motorizados a la playa.

Puntarenas, 16 de mayo del 2001.