Zoning Regulation and Regulatory Plan for Playa Manchas AzulesReglamento de Zonificación y Plan Regulador de Playa Manchas Azules

6043 on the Maritime-Terrestrial Zone and recognizing the need to regulate land use in the Tourist Coastal Sector of Playa las Manchas in Montezuma, District of Cóbano, issues this "Zoning Regulation", which shall be applicable to the Maritime-Terrestrial Zone, specifically between boundary markers No. 30A to No. 44 placed by the National Geographic Institute (IGN).

This Maritime-Terrestrial Zone of the sector known as Playa Montezuma, which is located between coordinates 180.660N-418.485E/181.559N - 418.800E, of the Lambert projection, Costa Rica Sur, Cabuya sheet, scale 1:50000. Map No. 23, Annex No. 5, is part of this Regulation as a reference document, in which all zones contemplated herein are located.

The Zoning aims to guide the physical development of the area in question, in order to:

a. Respond to the characteristics of the investigated space, which indicate a particular vocation for sustainable, medium-density tourism development (desarrollo turístico sustentable).

b. Favor the conservation and protection of all those lands that, due to their conditions, should not be used for development and that are a foundation for tourism activities.

c. Promote a policy of physical development in accordance with the area's vocation and that helps improve the site's landscape conditions.

d. Contribute to regional economic development and the quality of life of the inhabitants in the immediate surroundings of the area subject to the Regulatory Plan.

e. Achieve compliance with the regulations of Law No. 6043 and its regulation, regarding land use in the coastal sector.

a. Access: Road onto which a plot or property faces.

b. Maximum height: Established from the ground to the ridge point of the building.

c. Furnishings: Set of urban elements, such as benches, trash receptacles, tables, posts, shelters, signs, and small structures that support services for user comfort.

d. Apartotel: Establishment that provides lodging service for a daily or monthly rate, and that has the following characteristics:

It may consist of apartment-type units with one or more bedrooms, private bathroom, dining room, kitchen, or occupy the entirety of a building or an absolutely independent part thereof, and its dependencies constitute a homogeneous whole, with entrances for the exclusive use of the establishment; it also includes the service in the rate; and has parking for the guests' vehicles. Its design respects standards that guarantee an adequate relationship with the sustaining natural environment.

e. Green area: Free areas covered with grass or trees, for public or communal use, intended for recreation and ornamentation.

f. Cabin (Cabina): Establishment that provides lodging service for a daily or monthly rate, with units that are independent, with one or more bedrooms, private bathroom, kitchen, independent entrance from the exterior, and with parking for the guests' vehicles.

g. Campsites: Establishment that provides a rental service, for a daily or monthly rate, of duly demarcated and conditioned land to facilitate outdoor life, in which one stays overnight in a tent.

h. Use certification: Document in which the possibility of using a portion of land for the construction of the works covered in this Regulation is established. Said certificate shall be issued by the Municipality at the request of the interested party.

i. Concession: Public contract between the Municipality and the concessionaire, which grants the latter the right of land use on a plot within the Maritime-Terrestrial Zone, specifically in the restricted zone (zona restringida) (150 meters), not including the public zone (50 meters in front of the coastal sector).

j. Concessionaire: Legal entity – natural or juridical person – that holds a concession right in the Maritime-Terrestrial Zone.

k. Conservation: In urban planning, it is the action that, in accordance with the provisions of Urban Development Plans, is oriented towards maintaining ecological balance, the good condition of material works (buildings, monuments, plazas, and parks), and in general, everything that constitutes the historical, cultural, and social heritage of population centers.

l. Construction: Any structure that is fixed or incorporated into the land: it includes any building, reconstruction, remodeling, or expansion work that implies permanence.

m. Net density: This shall be understood as the ratio of inhabitants divided by the total area of occupied land, previously deducting road surfaces.

n. Density: Consists of the number of temporary or permanent residents per unit area (in this case, the estimated unit area is the hectare).

o. Right-of-way: It is the measurement of the public use zone, taken between the demarcation lines established by the MOPT, the corresponding municipality, or a regulatory plan.

p. Buildings: All those works intended for habitation, work, recreation, tourism, etc.

q. Hotel: It is a type of establishment with a minimum of twenty rooms, or more according to the category that corresponds to it, that provides lodging service for a daily rate, as well as food at the client's choice. It must occupy the totality of a building or an absolutely independent part thereof, with dependencies that constitute a homogeneous whole, with entrances, hallways, stairs, and elevators for the exclusive use of the establishment. Its sustainable character indicates an adequate relationship with its surroundings and conservationist solutions for the disposal of waste, wastewater (aguas servidas), etc.

r. Violator: Individual, legal entity, or any government agency that fails to comply with this Zoning Regulation.

s. Infrastructure: Urban services and installations, such as: roads. drainages, aqueducts, sewers, electricity, telephony, and other similar ones.

t. Lot: A parcel of land of any size, whether granted in concession or privately owned.

u. Number of floors: Must be understood as total floors or total or partial coverage of the floor area (mezzanine counts as one floor).

v. Occupancy: Consists of the percentage of land that can be covered by built areas, habitable or not, such as access ways, parking lots, pools, parks, and other non-natural covers; the internal green areas are considered residual areas not included in the occupancy percentage, and must be used for gardens, lakes, fruit trees, ornamental plants, etc.

w. Owner: Is the person(s), company(ies), or agency(ies) that holds title to property on lands adjacent to the Maritime-Terrestrial Zone.

x. Protection: It is that area in which urban works are subject to restrictions.

y. Forestry regime: Set of provisions of a legal, economic, and technical nature, established by the Forestry Law (Ley Forestal) and its regulations, decrees, and resolutions derived from its application, which regulates the conservation, protection, and rational use of forests and forestry lands.

z. Tourist Residence: Construction for vacation or permanent residence, which is integrated with the surrounding environment and where relevant provisions are taken to minimize the impact on the land.

aa. Setbacks: Open, unbuilt spaces between a structure and the boundaries of the respective property.

bb. Sustainable Tourism: Land use characterized by maintaining an adequate human-environment-sustainability relationship, both in natural history, adventure, or similar activities, as well as in the relationship between buildings and the sustaining environment.

cc. Urbanization: Provision of infrastructure works to a piece of land required for the construction of buildings.

dd. Conditional use: Is that which, even though not the most recommendable for the conditions of the land, does not generate conflict with the permitted uses. This use may be allowed on a piece of land, with prior special authorization from the Municipality and the Costa Rican Tourism Institute (ICT), through a certificate.

ee. Conflicting use: Is that which does not conform to the zoning indicated in the Regulatory Plan. Conflicting uses are not permitted under any condition.

ff. Permitted use: Is that use of the property or lot, for which the concessionaire has the possibility of using their land without further restrictions than those indicated herein, and after completing the processing of the construction permits required by the Municipality.

gg. Use: Utilization for private benefit of areas or properties.

hh. Public road: spaces intended for vehicle or pedestrian traffic.

ii. Single-family dwelling: Is the building equipped with habitable areas intended to house a single family.

jj. Zoning: Is the division of a territory into use zones, for the purposes of its rational development.

a. Land-Use Plan Zones: For the purposes of this Regulation, the Maritime-Terrestrial Zone of Playa las Manchas Montezuma is divided into the following zones: (map No. 22, Annex No. 5)

b. Limitations on conflicting uses: There are currently no such uses in the coastal sector of Playa las Manchas Montezuma, defined between boundary markers No. 34A and No. 44. Should such a use exist upon the entry into force of this Regulation, it may be maintained with the following limitations:

1. It may not be expanded or remodeled without prior authorization from the Municipality and the Costa Rican Tourism Institute (ICT).

2. It may not be changed to another conflicting use, unless said use is more compatible with the original use, in the judgment of the Municipality and the Costa Rican Tourism Institute (ICT).

c. Zone Certification: At the request of any interested party, the Municipality of Puntarenas shall issue a Zone Certificate in which the use corresponding to a specific piece of land is recorded.

d- Construction permits, licenses, and approvals: The Municipality of Puntarenas shall not grant construction, expansion, or remodeling permits for buildings or urbanizations that contravene the zoning or any of the provisions of this Regulation.

e. Likewise, licenses or use permits for any property shall not be granted if the requested use does not agree with the Zoning or the Regulation. Every permit must have the approval (visado) of the ICT.

(ZPU;) a. Purposes: To achieve compliance with Chapter III of Law No. 6043, regarding the right of public use of the 50 meters measured from the ordinary high tide line.

b. Location: Identified by the acronym ZPU. The limit of the public zone is marked by the line of 30 boundary markers placed by the Instituto Geográfico Nacional (IGN) along the coastline of Playa las Manchas Montezuma, numbered from No. 30A to No. 44 on map No. 22, Annex No. 5.

c. Permitted, conditional, and conflicting uses: All those indicated by Law No. 6043 and its Regulation.

d. Concessions: No concessions shall be granted in this zone.

a. Purposes: Area intended for the construction of dwellings for the enjoyment of recreation, leisure, and rest.

b. Location: According to map No. 22, Annex No. 5, it corresponds to the zones identified by the acronym ZRT, the first zone from boundary marker 34 + 22m to boundary marker 36 - 12m; the second zone from boundary marker 41 to boundary marker 43F (rear section); the third zone between boundary markers 431 -13m and 44.

c. Permitted uses: Single-family dwelling, pool, sports, ranch-style structures (ranchos).

d. Conditional uses: Multi-family dwelling, cabins (cabinas) or rooms for rent. Very low-density housing development, where existing trees, rocks, and topographies are respected.

e. Conflicting uses: Any use that is not a tourist residence, cabin (cabina), or that does not fall within the framework of sustainable tourism with the site resources, or that implies significant environmental impacts.

f. Requirements: The interested party must submit a preliminary development project for the area showing the designs of all installations, complying with the following requirements and also with the requirements noted in the "General Observations" of this regulation.

| 1. Maximum density: | 50 persons / hectare | | --- | --- | | 2. Maximum coverage: | 40% | | 3. Side and front setbacks: | 3 m (Thus amended the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | 4. Rear setback: | 3 m (Thus amended the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | 5. Minimum lot size: | 500 m | | 6. Maximum lot size: | 2,000 m | | 7. Maximum height/number of floors: | 2 floors | | 8. Maximum roof height: | 7 m | | 9- Maximum usable slope: | Less than 30% | (Via session No. 59 of June 13, 2017, all the amendments introduced via session No. 06 of February 10, 2015 are reestablished, which had previously introduced a requirement that indicated the following: "5.- Tourist Residential Zone (ZRT): to modify the setback and minimum area requirement, to read as follows:

5. f.- Minimum area: 200 square meters Maximum area: 4,000 square meters."). Said session had been repealed in session No. 55 of May 16, 2017") g. Concessions: In accordance with the provisions established by Law No. 6043.

a. Purposes: To provide lodging, food, and leisure services to national and foreign tourists.

b. Location: According to map No. 22, Annex No. 5, it corresponds to the zones identified by the acronym ZAT, the first zone from boundary marker 36 to boundary marker 43A - 12m (interrupted by the Stream and Wetland Protection Zones), the second zone from boundary marker 43C to 43F - 5m (interrupted by a Wetland Protection Zone).

c. Permitted uses: hotel, cabins (cabinas), restaurant, café, bar, outdoor sports.

d. Conditional uses: dance hall, discotheque, sporting goods store.

e. Conflicting uses: Any use that is not of a tourist nature.

f. Requirements: The site design must adjust to the maximum extent to the following legal standards and also to the requirements noted in the "General Observations" of this regulation:

| 1. Maximum density: | 50 rooms / hectare | | --- | --- | | 2. Maximum coverage: | 50% | | 3. Side setback: | 3 m (Thus amended the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | 4. Front setback: | 5 m (Thus amended the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | 5. Rear setback: | 3 m (Thus amended the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | 6. Recreational area: | 5.0 % | | 7. Green area: | 21.0% | | 8. Commercial equipment area: | 1.0% | | 9. Public roads and parking lots: | 15% | | 10. Minimum width of internal roads: | 7 m | | 11. Maximum height/number of floors: | 2 floors | | 12. Maximum roof height: | 10 m | | 13. Maximum usable slope: | less than 30%. | g. Concessions: In accordance with the provisions established by Law No. 6043.

a. Purposes: Zones to provide recreational, food, and commercial facilities to visitors who use Playa Las Manchas Montezuma, both those who have residences on the site or are lodged there, as well as those who enter for recreational reasons and do not stay overnight in the zone.

b. Location: According to map No. 22, Annex No. 5, it corresponds to two zones identified by the acronym ZFT, between boundary markers 43A -12m and 43C, divided by a proposed street.

c. Permitted uses: bar, restaurant, café, soda (small eatery), outdoor sports, pool, bathrooms, picnic areas, sanitary services, showers, tables and benches, travel agency, supermarkets, commissary, bakery, ice cream shop, fruit stand, photographic and sporting goods, crafts, clothing, laundry, beauty salons, car rental (rent a car), banks, tourist information, and public telephone.

d. Conditional uses: dance hall, discotheque, gas station, shopping center, offices of independent professionals.

e. Conflicting uses: Any installation not of tourist commercial use.

f. Requirements: The interested party must submit a preliminary development project for the area showing the designs of all installations, complying with the following requirements:

| 1. Maximum height in number of floors: | 2 floors | | --- | --- | | 2. Maximum coverage: | 05% | | 3. Minimum green zone coverage | 35% | | 4. Side and rear setbacks: | 3 m (Thus amended the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | 5. Front setback: | 5 m (Thus amended the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13 of 2017) | | 6. Maximum roof height: | 7m/10m for buildings with thatch or similar roofs | Additionally, a preliminary project must be submitted with the requirements indicated in Article 15, subsection a.

g. Concessions- In accordance with the provisions established in Law No. 6043.

a. Purpose: To make effective subsection c) of article 5 of Law No. 6043 on the Maritime-Terrestrial Zone, which allocates up to 25% of the leasable land for cooperatives, trade associations, unions, etc.

b. Location: Corresponds to the area identified as ZCO on map No. 22, Annex No. 5, of the Land-Use Plan, located between boundary markers 43H - 5m and 44, central section of the Restricted Zone.

c. Permitted uses: Cabins (Cabinas), restaurant, pool, parking, basic services.

d. Conditional uses: Hostel, tourist commerce.

e. Conflicting uses: Industries, livestock, intensive agriculture, or any installation not strictly for public service and that generates uncontrollable noise, odors, smoke, vibration, or waste.

f. Requirements: The association or group concerned must submit a project with the same requirements indicated for the lodging zones and in the general observations of the present regulation.

(Note from Sinalevi: Via session No. 59 of June 13, 2017, all the amendments introduced via session No. 06 of February 10, 2015 are reestablished, which had previously introduced a requirement indicating the following: "Minimum area: 200 square meters." Said session had been repealed in session No. 55 of May 16, 2017.") (Note from Sinalevi: Via session No. 59 of June 13, 2017, all the amendments introduced via session No. 06 of February 10, 2015 are reestablished, which had previously introduced a requirement indicating the following: "Maximum area: 4,000 square meters." Said session had been repealed in session No. 55 of May 16, 2017.") (Note from Sinalevi: Via session No. 59 of June 13, 2017, all the amendments introduced via session No. 06 of February 10, 2015 are reestablished, which had previously introduced a requirement indicating the following: "Front, rear, side setback: Every building must comply with the setbacks established in the Construction Regulation of the National Institute of Housing and Urbanism (INVU)." Said session had been repealed in session No. 55 of May 16, 2017.") g. Concessions: In accordance with the provisions established in Law No. 6043.

a. Purposes: Area for the protection of the existing watercourses in the Maritime-Terrestrial Zone of Playa Las Manchas Montezuma.

b. Location: According to map No. 32, Annex No. 5, it corresponds to the zones identified by the acronym ZPQ, which involve a distance of 15 meters on both sides of the streams and the additional space defined for the case of the stream located inland. They are located behind boundary markers 30A, 41, between 43F and 43G, and behind boundary marker 44.

c. Permitted uses: protection, conservation, cleaning and rectification of channels, and reforestation.

d. Conditional uses: parks, trails, ranch-style structures for lunch (ranchos para almuerzo), shelters, benches, and lighting.

e. Conflicting uses: any type of building not expressed in subsections c and d.

f. Concessions: This zone shall be granted in concession to natural or legal persons who so request, as long as they comply with the requirements cited in this regulation.

g. Requirements: The trails and viewpoints must be designed following the standards established for wilderness areas administered by the Ministry of Environment and Energy (MINAE).

a. Purposes: Zone intended for the protection and conservation of an area that, due to its topographic condition, is unstable and subject to erosion, a condition that defines them as zones with an eminently forestry vocation.

b. Location: According to map No. 22, Annex No. 5, it corresponds to the zones identified by the acronym ZPF. The first located from boundary marker 30 - 14 m to 34 + 22 m, and the second from boundary marker 43G, rear section.

c. Permitted uses: protection, conservation, and reforestation.

d. Conditional uses: trails, signage, natural viewpoints, shelters for bird watching.

e. Conflicting uses: any use that is not conservation or protection.

f. Concessions: This zone shall be granted in concession to natural or legal persons who so request, as long as they comply with the requirements cited in this regulation.

a. Purposes: Area intended for the protection of the wet areas of Playa las Manchas.

b. Location: Two zones are located, identified with the acronym ZPH on map No. 22, annex No. 5, the first between boundary markers 36 and 37. The second between boundary markers 43C and 43E - 24 m.

c. Permitted uses: protection and conservation, nature observation, and reforestation.

d. Conflicting uses: Any use that is not for protection, conservation, recreation, or pedestrian traffic.

e. Concessions: No concessions shall be granted on these lands due to their public nature.

a. Purposes: Area intended for basic service installations, recreational, and commercial activities linked to tourist activity, both for national visitors and for foreigners who do not stay overnight on the beach.

b. Location: On map No. 22, annex No. 5, a zone is identified by the acronym ZSB, located in front of boundary marker 43H.

c. Permitted uses: Showers, sanitary services, changing rooms, cloakrooms, ranch-style structures or picnic tables for lunch.

d. Conditional uses: Soda (small eatery), refreshment stand, tourist commerce.

e. Conflicting uses: Industries, livestock, intensive agriculture, or any installation not strictly for public service and that generates uncontrollable noise, odors, smoke, vibration, or waste.

f. Requirements:

| 1. Rear, front, and side setback: | 3m (Thus amended the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | --- | --- | | 2. Setback from boundary marker line | 5 m | | 3. Maximum height: | 7 m (10m for buildings with thatch or similar roofs) | | 4. Maximum number of floors: | 2 floors | | 5. Maximum coverage: | 70% | | 6. Mezzanines are not permitted | | | 7. The interested party must submit a development project for the concession area, within a period not exceeding six months after their concession application is approved, indicating the information described in Article 6°, subsection f, item 8. | | g. Concessions: This zone shall be granted in concession to natural or legal persons who so request, as long as they comply with the requirements cited in this regulation.

(ZCA) a) Purpose: Zone intended for the provision of services for national and foreign campers.

• b)Location: On map No. 22, annex No. 5, a zone is identified by the acronym ZCA, located behind boundary marker 43G, central section of the Restricted Zone.
• c)Permitted uses: control booth, parking, bathroom unit, sanitary services, changing rooms, café, storage, sports, ranch-style structures for picnic lunch, trails, camping tents, motor homes, and administration dwelling.
• d)Conditional uses; pool, sports facilities, and commissary.
• e)Conflicting uses: any installation that is not in accordance with the permitted and conditional uses.

f. Requirements:

| | 1. Side, front, and rear setbacks: | 3 m (Thus amended the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | --- | --- | --- | | | 2. Maximum coverage: | 30% | | | 3. Maximum height: | 7 m (10 m for buildings with thatch or similar roofs) | | | 4. Width of internal roads: | 7 m minimum | | | 5. Maximum density | 100 tents per hectare | | 6. The interested party must submit a development project for the concession area, within a maximum period of six months after their concession application is approved, indicating the information described in Article 15, subsection a. | | | g) Concessions: Shall be granted according to the process established by Law No. 6043.

a. Purposes: areas intended for the circulation and parking of vehicles for public use and for users of hotel or similar facilities.

b. Location: according to map No. 23, Annex No. 5, it corresponds to the zone identified by the acronym ZVI; it includes the access road that necessarily must be through the Public Zone given the conditions of slopes existing northeast of the coastal sector of Playa las Manchas Montezuma and the fragility of the mountain range in terms of what the construction of a road in that sector would entail.

c. Permitted uses: Only vehicle circulation and parking. It also allows the construction of slope support works, storm sewers, and retention walls where necessary.

d. Conditional and conflicting uses: Any activity not directly linked to visitor transportation.

a. For constructions of any type, the following indications must be followed for the project submission:

» The interested party must submit a Development Project for the concession area within a period not exceeding twelve months after their concession contract is approved, indicating:

. Name of the project in accordance with the typology established by the ICT.

. Name of the owner (natural or legal persons).

. Plan format according to the Centralizing Commission for Construction Permits (Comisión Centralizadora de Permisos de Construcción).

. Complete plans according to the guidelines of the Centralizing Commission for Construction Permits.

. Name, signature, and registration number of the responsible professionals registered with the CFIA.

. Exclusive use of the International System of Weights and Measures.

. Exclusive use of the Spanish language.

. Consulting contract signed by the responsible professional.

. Cadastral plan of the property.

. Plan showing the location and situation of the property, its adjacent properties, restrictions, alignments, restrictions, alignments, etc.

. Site plan indicating existing and projected installations (in stages, if any), etc.

. Floor plans per level, sections, elevations, finishes, cross-sections, details, etc., all duly dimensioned and in accordance with the guidelines of the Centralizing Commission for Construction Permits.

. Site plan indicating contour lines, stormwater, blackwater, and solid waste treatment, pedestrian and vehicular access among others, in addition to all existing and projected constructions with indication of development stages.

. Site plan and, if necessary, specific plans indicating gardening, landscaping; in addition, if required, the environmental impact caused by the project and the preventive and corrective works and actions must be indicated.

. Surface earthworks (movimiento y tratamiento de superficie) in cases where the terrain formation warrants it, to avoid problems of landslides (specifically in the immediate areas) or seasonal flooding.

. Design of the blackwater treatment plant and the solid waste disposal system.

. Environmental Impact Assessment Study (Estudio de Evaluación de Impacto Ambiental) in accordance with those established by the National Technical Environmental Secretariat (Secretaria Técnica Nacional Ambiental, SETENA).

. Letter of potable water availability (according to requirements of the Development Department - ICT).

Once the preliminary project is approved by the ICT, the interested party must prepare the construction drawings for the infrastructure works and facilities, which must comply with the standards established in this regard by the National Institute of Housing and Urbanism (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, INVU), the Costa Rican Tourism Institute (Instituto Costarricense de Turismo), and the Ministry of Health. In addition, they must submit the Environmental Impact Assessment (Evaluación de Impacto Ambiental) approved by SETENA.

b. Unless no other alternative exists, the discharge of channeled or piped stormwater onto the beach shall not be permitted. If this is unavoidable, it must be guaranteed that there will be no erosion on the beach as a result of these discharges.

c. Stormwater drainage in general must be directed towards streams or green conservation areas.

d. Wells, if constructed, must be made in the sites designated for that purpose and justified in the pertinent studies and approvals.

e. On the front building line, solid fences with a height greater than 1 meter may not be built. Above this height, railings that allow good visibility may be placed, only in areas where this is permissible; retaining walls are excluded from this rule.

f. No public road may allow motor vehicle access to the beach.

g. Construction or excavation materials may not be placed or stored in the Public Zone (Zona Pública). The extraction of materials shall not be permitted in any space of the Maritime Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre); removals for construction must be minimal and conveniently redistributed.

h. Fill works shall not be permitted, and if possible, constructions must be carried out during the dry season to avoid erosion of unstable terrains.

i. For individual or collective blackwater systems, it is necessary to submit the respective designs and infiltration tests for the corresponding approval; these must be "clean" and within biological standards.

j. Under no circumstances shall drains be accepted in fill zones near natural watercourses or in the immediate vicinity of the beach.

k. Those lots that are adjacent to rivers, streams, gullies, or permanent runoff must present the alignment of the same, issued by the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo) of INVU, before beginning any construction.

5.6.- Implementation Strategy This section gathers the final observations of this proposed Regulatory Plan (Plan Regulador) for the Maritime Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre) of the Coastal Sector of Playa Las Manchas, Montezuma.

These are the main lines of action for the execution of the Plan, and include institutional as well as private actions.

5.6.1.- Executing Entity The development of infrastructure facilities, namely roads and parking, corresponds to the Municipality of Puntarenas. The implementation and maintenance of the green protection zones is also the municipality's task; however, these may be given in concession (concesión) to current concession (concesión) applicants, who will be responsible for their care and will guarantee the public use and conservation of these lands. Trails must be authorized by MINAE, and the lands may revert to the municipality if the guidelines established by this Regulatory Plan (Plan Regulador) for the zone are violated.

As for the development of facilities for permitted tourism uses, these are the responsibility of the concession holders (concesionarios) once they have fulfilled the requirements established by Law No. 6043 to obtain the respective construction permit.

5.6.2. General Strategy Once the Regulatory Plan (Plan Regulador) is approved by the ICT, INVU, and the Municipality of Puntarenas, the latter entity must send a notification to the current concession (concesión) applicants to finalize the procedures established by Law No. 6043 to sign the concession contracts (contratos de concesión).

The concession contracts (contratos de concesión) must include the conditions and deadlines for the area's development; for this, infrastructural limitations and the investment possibilities of the applicants must be taken into account.

5 6 3.- Particular Studies Once the concession (concesión) is granted, the applicants must submit, for the purpose of starting the works, the particular studies derived from the rules established in the zoning regulation (reglamento de zonificación).

The concession contracts (contratos de concesión) must include the conditions and deadlines for the area's development; for this, infrastructural limitations and the investment possibilities of the applicants must be taken into account.

Puntarenas, February 22, 2001

Esta Zona Marítimo Terrestre del sector conocido Playa Montezuma, el cual se ubica entre las coordenadas 180.660N-418.485E/181.559N - 418.800E, de la proyección Lambert, Costa Rica Sur, hoja Cabuya, escala 1:50000. Forma parte de este Reglamento el mapa N° 23, Anexo N° 5, como documento de referencia, en el cual se localizan todas las zonas contempladas en el mismo.

La Zonificación tiene como objetivo orientar el desarrollo físico del área en mención, con el fin de:

a. Responder a las características del espacio investigado, las cuales indican una vocación particular para un desarrollo turístico sustentable y de mediana densidad.

b. Favorecer la conservación y protección de todos aquellos terrenos que por sus condiciones no deban ser utilizados para el desarrollo y que son base para las actividades turísticas.

c. Fomentar una política de desarrollo físico acorde con la vocación del área y que coadyuve a mejorar las condiciones paisajísticas del sitio.

d. Contribuir al desarrollo económico regional y la calidad de vida de los habitantes en el entorno inmediato al área sujeto del Plan Regulador.

e. Lograr el cumplimiento de las normas de la Ley N° 6043 y su reglamento, en lo relacionado al uso del suelo en el sector costero.

a. Acceso: Vía hacia donde da frente un solar o propiedad.

b. Altura máxima: Establecida del terreno al punto de cumbrera de la edificación.

c. Amueblado: Conjunto de elementos urbanos, tales como bancas, basureros, mesas, postes, albergues, señales y minios que sirven de apoyo a los servicios para comodidad del usuario.

d. Apartotel: Establecimiento que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria, o mensual, y que tiene las siguientes características:

Puede estar constituido por unidades tipo apartamento con uno o más dormitorios, baño privado, comedor, cocina o bien ocupar la totalidad de un edificio o parte absolutamente independiente de él, y sus dependencias constituyen un todo homogéneo, con entradas para uso exclusivo del establecimiento, además incluye en la tarifa el servicio; y dispone de estacionamiento para los vehículos de los huéspedes. En su diseño respeta normas que garantizan una adecuada relación con el medio natural sustentante.

e. Área verde: Áreas libres enzacatadas o arborizadas, de uso público, comunal, destinadas a la recreación y ornamentación.

f. Cabina: Establecimiento que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria o mensual, con unidades que constituyen independientes, con uno o más dormitorios, baño privado, cocina, entrada independiente desde el exterior, y con estacionamiento para los vínculos de los huéspedes.

g. Campamentos: Establecimiento que brinda servicio de alquiler por una tarifa diaria o mensual, de terrenos debidamente delimitados y acondicionados para facilitar la vida al aire libre, en los que se pernocte bajo tienda de campaña.

h. Certificación de uso: Documento en el que se establece la posibilidad de destinar una porción de terreno para la construcción de las obras abarcadas en este Reglamento. Dicho certificado será Municipalidad a solicitud del interesado.

i. Concesión: Contrato público entre la Municipalidad y el concesionario, que otorga a este último el derecho de uso de la tierra en un lote sobre la Zona Marítimo Terrestre específicamente en la zona restringida (150 metros) no incluye la zona pública (50 metros frente al sector litoral).

j. Concesionario: Persona jurídica- física o moral que posee un derecho de concesión en la zona Marítimo Terrestre.

k. Conservación: En urbanismo, es la acción que de acuerdo a lo previsto en los Planes de Desarrollo Urbano, se orienta a mantener el equilibrio ecológico, el buen estado de las obras materiales (edificios, monumentos, plazas y parques) y en general, todo aquello que constituye su acervo histórico, cultural y social de los centros de población.

l. Construcción: Toda estructura que se fije o incorpore a un terreno: incluye cualquier obra de edificación, reconstrucción, remodelación o ampliación que implique permanencia.

m. Densidad neta: Se entenderá la relación de los habitantes dividida por la superficie total de terreno ocupado, descontado previamente las superficies viales.

n. Densidad: Consiste en el número de residentes temporales o permanentes por unidad de área (en este caso la unidad de área estimada es la hectárea), o. Derecho de vía: Es la medida de la zona de uso público, tomada entre las líneas de demarcación establecidas por el MOPT, la municipalidad correspondiente o un plan regulador.

p. Edificaciones: Todas aquellas obras destinadas para la habitación, trabajo, recreación, turismo, etc.

q. Hotel: Es un tipo de establecimiento con un mínimo de veinte habitaciones, o más de acuerdo a la categoría que le corresponda, que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria, así como de alimentación a elección del cliente. Debe ocupar la totalidad de un edificio o una parte de él absolutamente, independiente, con dependencias que constituyan un todo homogéneo, con entradas, pasillos, escaleras y ascensores para el uso exclusivo del establecimiento. Su carácter sustentable indica una adecuada relación con su entorno y soluciones conservacionistas para la disposición de desechos, aguas servidas, etc.

r. Infractor: Persona física, jurídica o cualquier dependencia del gobierno que no atienda el presente Reglamento de Zonificación.

s. Infraestructura: Servicios e instalaciones de carácter urbano, tales como: vías. drenajes, acueductos, alcantarillados, electricidad, telefonía, y otros similares.

t. Lote: Una parcela de tierra de cualquier tamaño, ya sea dada en concesión o en propiedad privada.

u. Número de plantas: Debe entenderse como plantas totales o cobertura total o parcial del área piso (mezanine cuenta como con una planta o piso), v. Ocupación: Consiste en el porcentaje de terreno que puede ser cubierto por áreas construidas habitables o no, tales como accesos, parqueos, piscinas, parques y otras cubiertas no naturales: las áreas verdes internas se consideran áreas residuales no comprendidas en el porcentaje de ocupación, debe ser destinada a jardines, lagos, frutales, ornamentales. etc.

w. Propietario: Es la persona(s), empresa(s), o dependencia(s) que tiene título de propiedad sobre terrenos colindantes a la Zona Marítimo terrestre, x. Protección: Es aquella área en la cual las obras urbanas están sujetas a restricciones.

y. Régimen forestal: Conjunto de disposiciones de carácter jurídico, económico y técnico, establecidos por la ley forestal y sus reglamentos, decretos y resoluciones derivados de su aplicación que regula la conservación, protección v aprovechamiento racional de los bosques y terrenos forestales.

z. Residencia Turística: Construcción para vacacional o de residencia permanente, que se encuentra integrada con el medio circundante y donde se toman las previsiones del caso para disminuir al mínimo el impacto sobre los terrenos.

aa. Retiros: Espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio.

bb. Turístico sustentable: Uso de suelo que se caracteriza por mantener una adecuada relación hombre-medio-sostenibilidad, tanto en las actividades de historia natural, aventuras o similares, como en la relación entre edificios y medio sustentante.

cc. Urbanización: Dotación a un terreno de las obras de infraestructura requeridas para la realización de edificaciones.

dd. Uso condicional: Es aquel que aún no siendo el mas recomendable para las condiciones del terreno, no genera conflicto con los usos permitidos. Este uso puede darse a un terreno, previa autorización especial de la Municipalidad y el Instituto Costarricense de Turismo, mediante un certificado.

ee. Uso conflictivo: Es aquel que no se ajusta a la zonificación indicada en el Plan Regulador. Los usos conflictivos no se permiten bajo ninguna condición.

ff. Uso permitido: Es aquel uso de la finca o lote, sobre el cual, el concesionario, tiene la posibilidad de destinar su terreno sin más restricciones que las aquí indicadas, y previa tramitación de los permisos de construcción requeridos por la Municipalidad.

gg. Uso: Aprovechamiento a título particular de áreas o predios.

hh. Vía pública: espacios destinados a la circulación de vehículos o peatones.

ii. Vivienda unifamiliar: Es la edificación provista de áreas habitacionales destinadas al albergue de una sola familia.

jj. Zonificación: Es la división de un territorio en zonas de uso, para efectos de su desarrollo racional.

a. Zonas del Plan de Usos del Suelo: Para efectos de este Reglamento, la Zona Marítimo Terrestre de Playa las Manchas Montezuma queda dividida en las siguientes zonas:; (mapa N° 22, Anexo N° 5)

b. Limitaciones de usos conflictivos: No existen en la actualidad usos de este tipo en el sector costero de Playa las Manchas Montezuma, definido entre los mojones N° 34A y N° 44. En caso de existir un uso de este tipo a la puesta en vigencia de este Reglamento podrá mantenerse con las siguientes limitaciones:

1. No podrá ampliarse o remodelarse sin la previa autorización de la Municipalidad y el Instituto Costarricense de Turismo.

2. No podrá cambiarse a otro uso conflictivo, salvo que éste sea mas compatible, con el uso original, a juicio de la Municipalidad y el Instituto Costarricense de Turismo.

c. Certificación de Zona: A solicitud de cualquier interesado, la Municipalidad de Puntarenas emitirá un Certificado de Zona en el que se hace constar el uso que le corresponde a determinado terreno.

d- Permisos de construcción, patentes y visados: La Municipalidad de Puntarenas no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios o urbanizaciones, que contravengan la zonificación o cualesquiera de las disposiciones del presente Reglamento.

e. De igual manera, no se concederán patentes o permisos de uso de cualquier inmueble en el que el uso solicitado no concuerde con la Zonificación o el Reglamento. Todo permiso debe tener el visado del ICT.

(ZPU;) a. Propósitos: Lograr el cumplimiento del Capitulo III de la Ley N° 6043, en cuanto al derecho de uso público de los 50 metros medidos a partir de la pleamar ordinaria.

b. Localización: Identificadas con las siglas ZPU. El limite de la zona pública lo marca la finca de 30 mojones colocados por el Instituto Geográfico Nacional a lo largo del litoral de Playa las Manchas Montezuma numerados del N° 30A al No 44 en el mapa N° 22, Anexo No 5.

c. Usos permitidos condicionales y conflictivos; Todos los que señala la Ley N" (i043 y su Reglamento.

d. Concesiones: No se darán concesiones en esta .zona.

a. Propósitos: Área destinada a la construcción de viviendas para el disfrute de la recreación, esparcimiento y descanso.

b. Localización: De acuerdo al mapa N° 22, Anexo N° 5, corresponde a las zonas identificadas por las siglas ZRT, la primera zona del mojón 34 + 22m al mojón 36 - 12m; la segunda zona del mojón 41 al mojón 43F (sección posterior) la tercera zona entre los mojones 431 -13m y 44.

c. Usos permitidos: Vivienda unifamiliar, piscina, deportes, ranchos.

d. Usos condicionales: Vivienda multifamiliar, cabinas o habitaciones para alquiler. Desarrollo habitacional de muy baja densidad, donde se respeten los árboles, rocas y topografías existentes.

e. Usos conflictivos: Cualquier que no sea de residencia turística, cabinas o que no se enmarque dentro del un turismo sustentable con los recursos de sitio o que impliquen fuertes impactos ambientales.

f. Requisitos: El interesado deberá presentar un anteproyecto de desarrollo del arca mostrando los diseños de todas las instalaciones, cumpliendo con los siguientes requisitos y a la vez con los requisitos anotados en las "Observaciones Generales" del presente reglamento.

| 1. Densidad máxima: | 50 personas / hectárea | | --- | --- | | 2. Cobertura máxima: | 40% | | 3. Retiros laterales y frontales: | 3 m (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | 4. Retiros posterior: | 3 m (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | 5. Tamaño mínimo del lote: | 500 m | | 6. Tamaño máximo del lote: | 2 000 m | | 7. Altura máxima número de plantas: | 2 pisos | | 8. Altura máxima de techo: | 7 m | | 9- Pendiente máxima utilizable: | Menos del 30% | (Mediante sesión sesión N° 59 del 13 de junio de 2017 se reestablecen todas las reformas introducidas mediante la sesión N° 06 del 10 de febrero de 2015, la cual anteriormente había introducido un requisito que indicaba lo siguiente: "5.- Zona Residencial Turística (ZRT): para modificar el requisito de retiro y área mínima, para que se lea de la siguiente manera:

5. f.- Superficie mínima: 200 metros cuadrados Superficie máxima: 4.000 metros cuadrados."). Dicha sesión había sido derogada en sesión N° 55 del 16 de mayo de 2017") g. Concesiones: En conformidad con lo establecido por la Ley N° 6043.

a. Propósitos: Dar servicio de hospédale, alimentación y esparcimiento a los turistas nacionales y extranjeros.

b. Localización: De acuerdo al mapa N° 22, Anexo N° 5, corresponde a las zonas identificadas por las siglas ZAT, la primera zona del mojón 36 al mojón 43A - 12m (interrumpida por las Zonas de Protección a Quebradas y Humedales), la segunda zona del mojón 43C al 43F - 5m (interrumpida por una Zona de Protección de Humedales).

c. Usos permitidos: hotel, cabinas, restaurante, cafetería, bar, deportes al aire libre.

d. Usos condicionales: salón de baile, discoteque, comercio de artículos deportivos.

e. Usos conflictivos: Cualquiera que no sea de carácter turístico.

f. Requisitos: El diseño del sitio deberá ajustarse al máximo a las siguientes normas de carácter legal y a la vez con los requisitos anotados en las "Observaciones Generales" del presente reglamento:

| 1. Densidad máxima: | 50 habitaciones / hectárea | | --- | --- | | 2. Cobertura máxima: | 50% | | 3. Retiro lateral: | 3 m (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | 4. Retiro frontal: | 5 m (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | 5. Retiro posterior: | 3 m (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | 6. Área recreativa: | 5.0 % | | 7. Área verde: | 21.0% | | 8. Área de equipamiento comercial: | 1.0% | | 9. Vías públicas y parqueos: | 15% | | 10. Ancho mínimo caminos internos: | 7 m | | 11. Altura máxima número de plantas: | 2 pisos | | 12. Altura máxima de techo: | 10 m | | 13. Pendiente máxima utilizable: | menos del 30%. | g. Concesiones: En conformidad con lo establecido por la Ley No 6043.

a. Propósitos: Zonas para brindar facilidades recreativas, de alimentación y comerciales a los visitantes que utilicen Playa Las Manchas Montezuma, tanto los que tengan residencias en el sitio o se hospeden, como los que ingresen por rabones recreativas y no pernocten en la zona.

b. Localización: De acuerdo al mapa N° 22, Anexo No 5, corresponde a dos zonas identificadas por las siglas ZFT, entre los mojones 43A -12m y 43C, divididas por una calle propuesta.

c. Usos permitidos: bar, restaurante, cafetería, soda, deportes al aire libre, piscina, baños, áreas de almuerzo, servicios sanitarios, duchas, mesas y bancos, agencia de viajes, supermercados, comisariato, panadería, heladería, venta de frutas, artículos fotográficos y deportivos, artesanía, ropa, lavandería, salones de belleza, rent a car, bancos, información turística y teléfono público.

d. Usos condicionales: salón de baile, discoteca, estación de gasolina, centro comercial, oficinas de profesionales independientes.

e. Conflictivos: Cualquier instalación que no sea de uso comercial turístico.

f. Requisitos: El interesado deberá presentar un anteproyecto de desarrollo del área mostrando los diseños de todas las instalaciones, cumpliendo con los siguientes requisitos:

| 1. Altura máxima en número de plantas: | 2 pisos | | --- | --- | | 2. Cobertura máxima: | 05% | | 3. Cobertura mínima de zonas verdes | 35% | | 4. Retiros laterales y posterior: | 3 m (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | 5. Retiro frontal: | 5 m (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | 6. Altura máxima de techo: | 7m/10m edificaciones con techos de paja o similares | Además, deberá presentar un anteproyecto con los requisitos indicados en el Artículo 15, inciso a.

g. Concesiones- En conformidad con lo establecido en la Ley N° 6043.

a. Propósito: Hacer efectivo el inciso c) del artículo 5 de la ley N° 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre, que destina hasta un 25% del terreno arrendable para cooperativas, agrupaciones gremiales, asociaciones, sindicatos, etc.

b. Localización: Corresponde al área identificada como ZCO en el mapa N° 22. Anexo N° 5, del Plan de Usos del Suelo, localizado entre mojones 43H - 5m y 44, sección central de la Zona Restringida.

c. Usos permitidos: Cabinas, restaurante, piscina, parqueo, servicios básicos.

d. Usos condicionales: Albergue, comercio turístico.

e. Usos conflictivos: Industrias, ganadería, agricultura intensiva o cualquier instalación no estrictamente de servicio público y que genere ruidos, olores, humo, vibración o desechos no controlables.

f. Requisitos: La asociación o grupo interesado deberá presentar un proyecto con los misinos requisitos señalados para las zonas de alojamiento y en las observaciones generales del presente reglamento.

(Nota de Sinalevi: Mediante sesión sesión N° 59 del 13 de junio de 2017 se reestablecen todas las reformas introducidas mediante la sesión N° 06 del 10 de febrero de 2015, la cual anteriormente había introducido un requisito que indicaba lo siguiente: " Superficie mínima: 200 metros cuadrados. Dicha sesión había sido derogada en sesión N° 55 del 16 de mayo de 2017") (Nota de Sinalevi: Mediante sesión sesión N° 59 del 13 de junio de 2017 se reestablecen todas las reformas introducidas mediante la sesión N° 06 del 10 de febrero de 2015, la cual anteriormente había introducido un requisito que indicaba lo siguiente: " Superficie máxima: 4.000 metros cuadrados. Dicha sesión había sido derogada en sesión N° 55 del 16 de mayo de 2017") (Nota de Sinalevi: Mediante sesión sesión N° 59 del 13 de junio de 2017 se reestablecen todas las reformas introducidas mediante la sesión N° 06 del 10 de febrero de 2015, la cual anteriormente había introducido un requisito que indicaba lo siguiente: " Retiro frontal, posterior, lateral: Toda edificación deberá cumplir con los retiros establecidos en el Reglamento de Construcciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. Dicha sesión había sido derogada en sesión N° 55 del 16 de mayo de 2017") g. Concesiones: De acuerdo a lo establecido en la Ley N° 6043.

a. Propósitos: Área a la protección de los cursos de agua existentes en la Zona Marítimo Terrestre de Playa Las Manchas Montezuma.

b. Localización: De acuerdo al mapa N° 32, Anexo N° 5, corresponde a las zonas identificadas por las siglas ZPQ, que implican a distancia de 15 metros a ambos lados de las quebradas y el espacio adicional que se definió para el caso de la quebrada localizada tierra adentro. Se ubican detrás de los mojones 30A, 41, entre el 43F y el 43G, y detrás del mojón 44.

c. Usos permitidos: protección, conservación, limpieza y rectificación de cauces y re forestación.

d. Usos condicionales: parques, senderos, ranchos para almuerzo, refugios, bancas e iluminación.

e. Usos conflictivos: cualquier tipo de edificación no expresada en los incisos c y d.

f. Concesiones: Esta zona se dará en concesión a las personas físicas o jurídicas que así lo soliciten, siempre y cuando se ajusten a los requisitos citados en el presente reglamento.

g. Requisitos: Los senderos y miradores deben ser diseñados siguiendo las normas establecidas para las áreas silvestres administradas por el Ministerio del Ambiente y Energía (MINAE).

a. Propósitos: Zona destinada a la protección y conservación de área que por su condición topográfica son inestables y sujetas a erosión, condición que las define como zonas de vocación eminentemente forestal.

b. Localización: De acuerdo al mapa N° 22. Anexo N° 5. corresponde a las zonas identificadas por las siglas ZPF. La primera ubicada del mojón 30 - 14 m al 34 + 22 m y la segunda del mojón 43G, sección posterior.

c. Usos permitidos: protección, conservación y re forestación.

d. Usos condicionales: senderos, señalización, miradores naturales, refugios para observación de aves.

e. Usos conflictivos: cualquiera que no sea la conservación o protección.

f. Concesiones: Esta zona se dará en concesión a las personas físicas o jurídicas que así lo soliciten, siempre y cuando se ajusten a los requisitos citados en el presente reglamento.

a. Propósitos: Área destinada a la protección de las áreas húmedas de Plava las Manchas.

b. Localización: Se localizan dos zonas, identificadas con las siglas ZPH en la lámina No. 22, anexo N° 5, la primera entre mojones 36 v 37. La segunda entre los mojones 43C y 43E - 24 m.

c. Usos permitidos: protección y conservación, observación de la naturaleza y reforestación.

d. Usos conflictivos: Cualquiera que no sea de protección, conservación, recreación o circulación peatonal.

e. Concesiones: En estos terrenos no se darán concesiones por su carácter público.

a. Propósitos: Área destinada a instalaciones de servicios básicos, recreativas y actividades comerciales ligadas a la actividad turística, tanto para los visitantes nacionales como para extranjeros que no pernoctan en la playa.

b. Localización: En el mapa N° 22, anexo N° 5, se identifica una zona con las siglas ZSB, ubicada frente al mojón 43H.

c. Usos permitidos: Duchas, servicios sanitarios, vestidores, guardarropías, ranchos o mesas para almorzar tipo pic-nic.

d. Usos condicionales: Soda, refresquería, comercio turístico.

e. Usos conflictivos: Industrias, ganadería, agricultura intensiva o cualquier instalación no estrictamente de servicio público y que genere ruidos, olores, humo, vibración o desechos no controlables.

f. Requisitos:

| 1. Retiro posterior, frontal y lateral: | 3m (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N°59-2017 del 13 de junio del 2017) | | --- | --- | | 2. Retiro a línea de mojones | 5 m | | 3. Altura máxima: | 7 m 10m edificaciones con techo de paja o similares | | 4. Número de pisos máximo: | 2 pisos | | 5. Cobertura máxima: | 70% | | 6. No se permiten mezanines | | | 7. El interesado deberá presentar un proyecto de desarrollo del área en concesión, en un plazo no mayor de seis meses después de aprobada su solicitud de concesión, donde se indique la información descrita en el Articulo 6°, inciso f, acápite 8. | | g. Concesiones: Esta zona se dará en concesión a las personas físicas o jurídicas que así lo soliciten, siempre y cuando se ajusten a los requisitos citados en el presente reglamento.

(ZCA) a) Propósito: Zona destinada a la prestación de servicios para campamentistas nacionales y extranjeros.

• b)Localización: En el mapa No, 22, anexo N° 5, se identifica una zona con las siglas ZCA, ubicada detrás del mojón 43G, sección central de la Zona Restringida.
• c)Usos permitidos: caseta de control, parqueo, núcleo de baños, servicios sanitarios, vestido res, cafetería, bodega, deportes, ranchos para almuerzo campestre, senderos, tiendas de acampar, casas rodantes y vivienda de administración.
• d)Usos condicionales; piscina, facilidades deportivas y comisariato.
• e)Usos conflictivos: cualquier instalación que no esté acorde con los usos permitidos y condicionales.

f. Requisitos:

| | 1. Retiros laterales, frontales y posteriores: | 3 m (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | --- | --- | --- | | | 2. Cobertura máxima: | 30% | | | 3. Altura máxima: | 7 m (10 m edificaciones con techo de paja 11 similares) | | | 4. Ancho caminos internos: | 7 m mínimo | | | 5. Densidad máxima | 100 tiendas por hectárea | | 6. El interesado deberá presentar un proyecto de desarrollo del área en concesión, en un plazo mayor de seis meses después de aprobada su solicitud de concesión, donde se indique la información descrita en el Articulo 15 inciso a. | | | g) Concesiones: Se darán de acuerdo al proceso establecido por la Ley N° 6043.

a. Propósitos: áreas destinadas a la circulación y parqueo de vehículos de carácter público y de los usuarios de las instalaciones hoteleras o similares.

b. Localización: de acuerdo al mapa N° 23, Anexo N° 5, corresponde a la zona identificada por las siglas ZVI, incluye el camino de acceso que necesariamente debe ser por la Zona Pública dadas las condiciones de pendientes existentes al noreste del sector costero de Playa las Manchas Montezuma y la fragilidad de la serranía en cuanto a lo que significaría la construcción de un camino en ese sector.

c. Usos permitidos: Únicamente circulación y aparcamiento de vehículos. Además admite la construcción de obras de sostén de taludes, alcantarillado pluvial y muros de retención allí donde sea necesario.

d. Usos condicionales y conflictivos: Cualquier actividad que no esté ligada directamente con el transporte de los visitantes.

a. Para las construcciones de cualquier tipo deberán seguirse las siguientes indicaciones para la presentación del proyecto:

» El interesado deberá presentar un Proyecto de Desarrollo del área en concesión en un plazo no mayor a doce meses después de ser aprobado su contrato de concesión, donde se indique:

. Nombre del provecto acorde con la tipología establecida por el ICT.

. Nombre del propietario (personas físicas o jurídicas).

. Formato de planos según Comisión Centralizadora de Permisos de Construcción.

. Planos completos según lineamientos de la Comisión Centralizadora de Permisos de Construcción.

. Nombre, firma y número de registro de los profesionales responsables incorporados al CFIA.

. Uso exclusivo del Sistema Internacional de Pesos y Medidas.

. Uso exclusivo de la lengua española.

. Contrato de consultoría firmado por el profesional responsable.

. Plano de catastro de la propiedad.

. Plano de ubicación y localización de la finca, sus colindancias, restricciones, alineamientos, restricciones, alineamientos, etc.

. Planta de conjunto indicando instalaciones existentes y proyectadas (por etapas si las hubiera), etc.

. Plantas por nivel, cortes, fachadas, acabados, secciones, detalles, etc., todo debidamente dimensionado y acorde con los lineamientos de la Comisión Centralizadora de Permisos de Construcción.

. Planta de conjunto indicando curvas de nivel, tratamiento de aguas pluviales, negras y desechos sólidos, accesos peatonales y vehiculares entre otros, además de todas las construcciones existentes y proyectadas con indicación de etapas de desarrollo.

. Planta de conjunto y si fuera necesario plantas especificas indicando jardinería, paisajismo; además de requerirse, se debe Indicar el impacto ambienta.! provocado por el proyecto y las obras y acciones preventivas y correctivas.

. Movimiento y tratamiento de superficie en los casos en que la con formación del terreno lo amerite, para evitar problemas de deslizamientos (específicamente en la zonas inmediatas) o de inundación estacional, . Diseño de la planta de tratamiento de aguas negras y del sistema de eliminación de desechos sólidos.

. Estudio de Evaluación de Impacto Ambiental de conformidad con los establecidos por la Secretaria Técnica Nacional Ambiental.

. Carta de disponibilidad de agua potable (según requisitos del Departamento de Fomento - ICT).

Una vez aprobado el anteproyecto por el ICT el interesado deberá elaborar los planos constructivos de las obras de infraestructura e instalaciones, en las cuales deberá cumplir con las normas establecidas al respecto por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, Instituto Costarricense de Turismo y el Ministerio de Salud. Además, deberá presentar la Evaluación de Impacto Ambiental aprobada por la SETENA.

b. Salvo que no exista otra alternativa, no se permitirá la descarga en la playa de aguas pluviales canalizadas o entubadas. Si esto fuera inevitable, deberá garantizarse que no habrá erosión en la playa por efecto de estas descargas.

c. Los drenajes pluviales en general, deberán conducirse hacia las quebradas o a las zonas verdes de conservación.

d- Los pozos en caso de construirse deberán hacerse en los sitios señalados al efecto y justificados en los estudios y aprobaciones pertinentes.

e. En la línea de frente de la construcción no se podrán construir vallas sólidas con una altura mayor de 1 metro. Por sobre esta altura se podrá colocar verjas que permitan una buena visibilidad, esto sólo en las zonas donde esto es permisible, se excluyen de la norma los muros de retención.

f. Ninguna vía pública podrá permitir el acceso de vehículos motorizados a la playa.

g. No se podrán colocar ni almacenar materiales de construcción o excavación en la Zona Pública. No se permitirá la extracción de materiales en ningún espacio de la Zona Marítimo Terrestre, las remociones para construcción deben ser mínimas y convenientemente redistribuidas.

h. No se permitirán obras de relleno y de ser posible las construcciones deben hacerse en la época seca, para evitar la erosión de terrenos inestables.

i. Para los sistemas individuales o colectivos de aguas negras, es necesario presentar para el visado corres pon di ente los diseños respectivos y las pruebas de infiltración, estos deben ser "limpios" esto dentro de norma-s biológicas.

j. En ningún caso se aceptarán drenajes en zonas de relleno cercanas a cauces naturales o en las inmediaciones de la playa.

k. Aquellos lotes que tengan colindancias con ríos, quebradas, cárcavas o escorrentías permanentes, deberán de presentar el alineamiento de los mismos dado por la Dirección de Urbanismo del INVU antes de iniciar cualquier construcción.

5.6.- Estrategia de implementación El presente apartado reúne las observaciones finales del presente Plan Regulador propuesto para la Zona Marítimo Terrestre del Sector Costero de Playa I as Manchas, Montezuma.

Estas son las grandes líneas de acción para la ejecución del Plan, incluyen acciones institucionales, como privadas.

5.6.1.-Entidad Ejecutora El desarrollo de las facilidades de infraestructura, a saber caminos y parqueos le corresponde a la Municipalidad da Puntarenas. También es tarea del municipio la implementación y mantenimiento de las zonas verdes de protección, sin embargo, estas pueden ser dadas en concesión a los solicitantes de concesión actuales, que se responsabilizarán por su cuido y garantizarán el uso público y conservación de estos terrenos, los senderos deberán ser autorizados por MINAE, pudiendo retornar los terrenos al municipio si se violan los lineamientos establecidos por el presente Plan Regulador para la zona.

En cuanto al desarrollo de las instalaciones de los usos permitidos para el turismo son competencia de los concesionarios una vez que hayan cumplido los requisitos establecidos por la Ley N° 6043 para obtener el permiso de construcción respectivo.

5.6.2. Estrategia General Una vez aprobado el Plan Regulador por el ICT, INVU y la Municipalidad de Puntarenas, esta última entidad deberá cursar una notificación a los solicitantes de concesión actuales para que se finiquiten los trámites que establece la ley N° 6043 para firmar los contratos de concesión Los contratos de concesión deberán incluir las condiciones y plazos de desarrollo del área, para ello deben lomarse en cuenta las limitaciones infraestructurales y las posibilidades de inversión de los solicitantes.

5 6 3.-Estudios Particulares Una vez otorgada la concesión los solicitantes deberán presentar para efectos de iniciar las obras los estudios particulares derivados de las normas establecidas en el reglamento de zonificación.

Los contratos de concesión deberán incluir las condiciones y plazos de desarrollo del área, para ello deben tomarse en cuenta las limitaciones infraestructurales y las posibilidades de inversión de los solicitantes.

Puntarenas, 22 de febrero del 2001