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Reglamento municipal 177 · 19/04/2004
OutcomeResultado
SummaryResumen
This zoning regulation, approved by the Municipality of Puntarenas in 2004 as part of the Regulatory Plan for the Punta Barrigona Coastal Sector Annex, defines permitted, conditional, and conflicting land uses for the maritime-terrestrial zone between boundary markers 22 and 38. It establishes nine zones: public (ZPU), stream protection (ZPQ), protection (ZP), residential recreational (ZRR), commercial (ZC), hotel and cabins (ZHC), basic tourist services (ZSB), cooperative (ZCO), and roadways and parking (ZVI). Each zone has requirements for minimum lot size, setbacks, maximum coverage and height, as well as specifications for concessions. The regulation aims to organize tourist-recreational development, protect ecologically sensitive areas such as streams and wooded sectors, and ensure public access to the beach. It includes provisions on construction permits, business licenses, and treatment of pre-existing conflicting uses, prioritizing expropriation under Law 6043. Later amendments in 2017 adjusted minimum dimensions and setbacks in several zones.Este reglamento de zonificación, aprobado por la Municipalidad de Puntarenas en 2004 como parte del Plan Regulador del Sector Costero Anexo de Punta Barrigona, define los usos del suelo permitidos, condicionales y conflictivos para la zona marítimo terrestre entre los mojones 22 y 38. Establece nueve zonas: pública (ZPU), protección de quebradas (ZPQ), protección (ZP), residencial recreativa (ZRR), comercial (ZC), hotelera y de cabinas (ZHC), servicios básicos al turista (ZSB), cooperativa (ZCO) y vialidad y estacionamiento (ZVI). Cada zona tiene requisitos de superficie, retiros, cobertura y altura máximos, así como especificaciones para concesiones. El reglamento busca ordenar el desarrollo turístico-recreativo, proteger áreas ecológicamente sensibles como quebradas y zonas arboladas, y garantizar el acceso público a la playa. Incluye disposiciones sobre permisos de construcción, patentes y tratamiento de usos conflictivos preexistentes, priorizando la expropiación según la Ley 6043. Reformas posteriores en 2017 ajustaron dimensiones mínimas y retiros en varias zonas.
Key excerptExtracto clave
The Zoning Regulation determines land use and establishes the rules regarding the quantity and quality of tourism-recreational infrastructure and services potentially to be developed in the Punta Barrigona coastal sector. The Municipality of Puntarenas shall not grant permits for construction, expansion or remodeling of buildings or urbanizations that contravene zoning or any provisions of this regulation. Existing conflicting lands and buildings are primarily subject to expropriation and payment for improvements in accordance with Law 6043 and its regulations, provided they were occupied or built in accordance with laws in effect prior to the enactment of Law 6043 and with the respective permits.Con el Reglamento de Zonificación se determina el uso del suelo y a su vez se dictan las reglas del juego en cuanto a la cantidad y calidad de la infraestructura y servicios de índole turístico-recreativo que potencialmente se van a desarrollar en el sector costero de Punta Barrigona. La Municipalidad de Puntarenas no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios o urbanizaciones, que contravengan la zonificación o cualesquiera de las suposiciones del presente reglamento. Los terrenos y edificaciones conflictivos existentes están sujetos prioritariamente a su expropiación y pago de mejoras de acuerdo a lo que indica la Ley 6043 y su reglamento, siempre y cuando estos se ocuparon o se edificaron acorde a las leyes vigentes antes de la promulgación de la Ley 6043 y con los permisos respectivos.
Pull quotesCitas destacadas
"La Municipalidad de Puntarenas no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios o urbanizaciones, que contravengan la zonificación o cualesquiera de las suposiciones del presente reglamento."
"The Municipality of Puntarenas shall not grant permits for construction, expansion or remodeling of buildings or urbanizations that contravene zoning or any provisions of this regulation."
Definiciones, inciso K
"La Municipalidad de Puntarenas no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios o urbanizaciones, que contravengan la zonificación o cualesquiera de las suposiciones del presente reglamento."
Definiciones, inciso K
"Los terrenos y edificaciones conflictivos existentes están sujetos prioritariamente a su expropiación y pago de mejoras de acuerdo a lo que indica la Ley 6043 y su reglamento."
"Existing conflicting lands and buildings are primarily subject to expropriation and payment for improvements in accordance with Law 6043 and its regulations."
Definiciones, inciso L.3
"Los terrenos y edificaciones conflictivos existentes están sujetos prioritariamente a su expropiación y pago de mejoras de acuerdo a lo que indica la Ley 6043 y su reglamento."
Definiciones, inciso L.3
"La zona pública no puede ser objeto de ocupación. Estará dedicada al uso público y en especial al libre tránsito de personas."
"The public zone may not be occupied. It shall be dedicated to public use and especially to the free passage of persons."
Zona Pública, A.3
"La zona pública no puede ser objeto de ocupación. Estará dedicada al uso público y en especial al libre tránsito de personas."
Zona Pública, A.3
Full documentDocumento completo
in the entirety of the text - Complete Text of Regulation 177 Regulatory Plan for the Coastal Sector Annex of Punta Barrigona, Zoning Regulation Complete Text record: 1195F3 MUNICIPALITY OF PUNTARENAS MUNICIPALITY OF PUNTARENAS The Municipality of the central canton of Puntarenas, communicates that in ordinary session No. 177, held on April 19, 2004, in its article 4, subsection a), it agreed to approve the Regulatory Plan for the Coastal Sector Annex of Punta Barrigona, as well as to put it into effect through publication in the Official Gazette La Gaceta.
5.5. ZONING REGULATION The Zoning Regulation determines land use and, in turn, dictates the rules of the game regarding the quantity and quality of infrastructure and tourist-recreational services that will potentially be developed in the coastal sector of Punta Barrigona.
This regulation is complemented by the proposed land-use map from this study, in addition to all legal and regulatory norms not in opposition to it regarding urban and tourist development, as well as those regulations issued by the Municipal Council of Puntarenas, for a better ordering and use of resources.
1. DEFINITIONS:
A. Concessionaire (Concesionario): Legal or natural person to whom a concession right is granted in the Maritime-Terrestrial Zone (Zona Marítimo Terrestre) by the Municipal Council of Puntarenas.
B. Concession (Concesión): Public contract between the Municipality of Puntarenas and the concessionaire, which grants the latter the right of use of a lot in the maritime-terrestrial zone. Said contract must be registered in the General Registry of Concessions and the concessionaire must pay the respective fee (canon).
C. Infrastructure (Infraestructura): Services and installations of an urban nature and in support of the tourist plant such as: roads, sidewalks, aqueducts, sewers, electrical lines, telephone lines, bridges, drainage and other similar items.
D. Urbanization (Urbanización): Provision to a piece of land of the infrastructure works that are required for the development or erection of buildings.
E. Density (Densidad): This shall be understood as the ratio of inhabitants or visitors divided by the total surface area of the occupied land, after first deducting road areas and green zones for watershed and forest protection.
F. Access (Acceso): Public right-of-way onto which a lot or property fronts.
G. Building (Edificación): Those works intended for lodging, food service, residence, commerce, and other activities linked to recreation and tourism.
H. Permitted use (Uso permitido): This is the use on the lot or parcel to which the concessionaire must primarily destine their land without more restrictions than those indicated here and after prior processing of the construction permits required by the Municipality of Puntarenas.
I.Conditional use (Uso condicional): This is a non-priority use for the land conditions to which the concessionaire can destine their lot without generating conflicts with the permitted uses.
This use is granted upon prior special authorization from the Municipality of Puntarenas and the Instituto Costarricense de Turismo by means of a certificate.
J. Conflicting use (Uso conflictivo): This is one that does not conform to the land use indicated in the regulatory plan. Conflicting uses are not permitted under any condition.
K. Construction permits, licenses, and approvals (Permisos de construcción, patentes y visados): The Municipality of Puntarenas shall not grant construction, expansion, or remodeling permits for buildings or urbanizations that contravene the zoning or any of the provisions of this regulation.
All construction must have its respective plans approved by the Centralizing Office for Construction Permits (Oficina Centralizadora de Permisos de Construcción), ICT, and the Municipality of Puntarenas, and there must be prior payment of the corresponding tax.
Likewise, licenses or use permits shall not be granted for any property for which the requested use does not agree with the zoning or the regulation. The granting of licenses must have prior permission from the ICT and these must be granted to current concessionaires who have been authorized for recreational, commercial, and other tourist projects that merit said license. The foregoing applies to the case of private properties adjacent to the strip of the Maritime-Terrestrial Zone.
L. Existing conflicting uses or buildings (Usos o edificaciones conflictivos existentes): Any existing conflicting use or building as of the effective date of this regulation may continue with the following limitations:
1. It may not be expanded or remodeled, and only improvements may be made to maintain aesthetics, hygiene, and safety with prior authorization from the Municipality of Puntarenas.
2. It may not be changed to another conflicting use, unless it is more compatible with the use proposed in the present regulatory plan, in the judgment of the Municipality of Puntarenas and the ICT.
3. Existing conflicting lands and buildings are subject primarily to their when these were occupied or built in accordance with the laws in force before the enactment of Law 6043 and with the respective permits.
2. GENERAL REGULATIONS:
A. Zones of the Regulatory Plan For the purposes of this regulation, the Maritime-Terrestrial Zone of the coastal sector of Punta Barrigona is divided into the following zones:
| PUBLIC ZONE | ZPU |
|---|---|
| STREAM PROTECTION ZONE | ZPQ |
| PROTECTION ZONE | ZP |
| RECREATIONAL RESIDENTIAL ZONE | ZRR |
| COMMERCIAL ZONE | ZC |
| HOTEL AND CABIN ZONE | ZHC |
| BASIC TOURIST SERVICES ZONE | ZSB |
| COOPERATIVE ZONE | ZCO |
| ROADWAY AND PARKING ZONE | ZVI |
The specifications, details, and location of the roadway and parking zone are indicated on sheet No. 10. All remaining zones are identified on sheet No. 11, both based on the topographic survey plan made for this purpose.
A. PUBLIC ZONE (ZP):
A.1. Purpose: To achieve compliance with Law No. 6043 8 and its Regulation regarding the right of public use of the strip of fifty inalienable meters, measured from the ordinary high tide line and demarcated by the line of boundary markers placed by the Instituto Geográfico Nacional.
A.2. Location: The entire strip of fifty meters in width from the line of boundary markers towards the Pacific Ocean, whose numbering runs from marker 22 to 38.
A.3. Uses: The public zone cannot be subject to occupation. It shall be dedicated to public use and especially to the free transit of persons. The passage of motor vehicles shall not be permitted. In this zone, the installation of any type of permanent and temporary buildings and infrastructure is prohibited.
For the case of this plan, the exceptions of article 22 of the Regulation are not applicable, given the characteristics of the zone.
A.4. Concession: In this area, no concessions are granted, and the adjacent concessionaires are obligated to watch over the maintenance, conservation, cleanliness, and functionality of these zones in conjunction with the Municipality of Puntarenas.
B. STREAM PROTECTION ZONE (ZPQ):
B.1. Purpose: Zone subject to the control of MINAE, with the objective of protecting the soils, channels, vegetation cover (cobertura vegetacional) of the banks, improving landscape quality, and increasing the environmental quality of the zone related to the stream and the gullies included in the sector, as well as allowing contact between man and nature.
B.2. Location: The stream known unofficially as Piricho is located between markers 37 and 38. The gullies between markers 28 and 31 shall be channeled from the main street, via sewer system under the proposed streets. Furthermore, a protection zone has been established for the gully located between markers 22 and 23.
B.3. Permitted uses: The development of reforestation and landscaping projects is permitted, as well as infrastructure works that allow for the improvement of channeling, damming, and retaining walls, with prior approval from the Municipality of Puntarenas with the consent of MINAE.
B.4. Conditional uses: In the stream zone, pedestrian trails and isolated sitting areas can be developed by community organizations or the Municipality, subject to a study approved by the Dirección General Forestal.
B.5. Conflicting uses: In this area, heavy activities or permanent buildings must not be developed.
Neither is the felling of trees and plants permitted, nor the planting of exotic species.
B.6. Concession: In the stream protection zone, no concessions are granted, and all concessionaires must be responsible for the maintenance, conservation, cleanliness, and functionality of these zones in conjunction with the Municipality of Puntarenas.
C. PROTECTION ZONE (ZP):
C.1. Purpose: Conservation, regeneration, and protection of wooded sectors or those of some ecological importance, to ensure the environmental continuity of the zone.
C.2. Location: In various points of the regulated zone, directly associated with previously determined vegetation spaces.
C.3. Permitted uses: Sitting areas, light outdoor sports, pedestrian trails.
C.4. Conditional uses: Picnic area, showers, children's games.
C.5. Conflicting uses: All infrastructure works (tanks, drainage, streets, utility poles, walls) and durable construction that is not for temporary, open-air recreational purposes and that obstructs the uses mentioned above.
C.6. Concession: These zones may be subject to concession by the adjacent concessionaires, who must be responsible for the maintenance, conservation, cleanliness, and functionality of these zones.
D. RECREATIONAL RESIDENTIAL ZONE (ZRR):
D.1. Purpose: To permit recreation, leisure, and temporary housing for the land adjudicatees.
D.2. Location: Occupies the majority of the best lands for development. It is found distributed in various sectors across the full width of the Restricted Zone (Zona Restringida).
It is the priority use of this plan as a measure to avoid the overloading of this strip.
D.3. Permitted uses: Single-family housing, light sports areas, green areas.
D.4. Conditional uses: Sodas, restaurants, sales of crafts and souvenirs (ventas de artesanía y souvenir).
D.5. Conflicting uses: Hotels, bars, discotheques, shopping centers, material depots, workshops, industries. Any other installation, building, or activity that emits noise, bad odors, vibration, or contamination in general.
D.6. Requirements: In accordance with what is intended, INVU has defined relevant norms.
| - Minimum area: | 600 square meters (Thus amended the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | --- | --- | | - Maximum area: | 2,000 square meters (Thus amended the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | - Minimum frontage: | 15 meters | | - Maximum frontage: | 30 meters | | - Front setback: | 5 meters (Thus amended the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | - Side setback: | 3 meters (Thus amended the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | - Rear setback: | 5 meters. (Thus amended the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | - Maximum coverage (Cobertura máxima): | 40% | | - Maximum height (Altura máxima): | 5 meters | Each of the concessions in the residential zone must have secondary public and pedestrian access roads and green areas as required by the Urban Planning Law in their majority percentages. The preliminary and construction plans must be approved and authorized by the Centralizing Office for Permits. The following institutions must place special emphasis: ICE, Ministry of Health, Acueductos y Alcantarillados, INVU, ICT, and Municipality of Puntarenas.
D.7. Concession: In accordance with what is established by Law No. 6043 and its Regulation.
E. COMMERCIAL ZONE (ZC):
E.1. Purposes: Zone dedicated to the commerce of goods and services for local and tourist consumption. It is located in a sector where greater activity will be concentrated.
E.2. Location: It is found in the rear part of the road, in the projection of marker 36.
E.3. Permitted uses: Restaurants, cafeterias, sodas, travel agencies, sale of crafts and souvenirs, food suppliers, stores, sports article sales, bakeries, pastry shops, etc.
E.4. Conditional uses: Clothing stores, household appliances, sports equipment rental.
E.5. Conflicting uses: Hotels and cabins, dwellings, bars and canteens, agricultural product warehouses, workshops, industries.
As well as any installation that emits or generates bad odors, noise, vibration, or contamination of the air, soil, or water.
E.6. Requirements:
| - Minimum area: | 150 square meters | | --- | --- | | - Maximum area: | 1,000 square meters | | - Minimum frontage: | 10 meters | | - Maximum frontage: | 20 meters | | - Front Setback: | 5 meters (Thus amended the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | - Side Setback: | 3 meters (Thus amended the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | - Rear Setback: | 5 meters (Thus amended the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | - Maximum coverage: | 75% | | - Maximum height: | 5 meters | E.7 Concession: In accordance with what is established in Law No. 6043 and its Regulation.
F. HOTEL AND CABIN ZONE (ZH):
F.1. Purposes: To develop the tourist plant of lodging, gastronomy, and related services for the tourist and visitor who stay overnight in this coastal sector.
F.2. Location: It is found in front of the line defined by markers 34 and 35, on lands suitable for development and in front of the beach unit with some capacity for recreation.
F.3. Permitted uses: Hotels, cabins, restaurants, bars, sports areas, passive recreation areas, swimming pools, souvenir shops, travel agencies, rental of sports and recreational items, car rental agencies, sodas, cafeterias, services related to lodging activity.
F.4. Conditional uses: Stores, camping, night club, discotheques.
F.5. Conflicting uses: Any installation or activity that is not linked to lodging service and that produces an increase greater than the capacity of the complexes.
F.6. Requirements: The interested party or concession applicant must comply with the requirements of articles 54, 55, and 56 of the Regulation of Law No. 6043 and articles 31, 33, and 37 of Law No. 6043. The development project for the area requested in concession must be presented with the following minimum information:
- Name and address of the applicant.
- Project name.
- Boundaries of the project.
- Indicate the area to be developed.
- Surveyed plan of the property.
- Site plan of the installations.
- Plan of contour lines and vegetation cover.
- Road plan.
- Organization and treatment plan for green areas.
- Preliminary project for the installations.
- Typical, longitudinal, and cross sections.
- Economic viability study with detail of estimated investment budget and form of financing.
- Potable water supply study.
- Study of collection and treatment of gray water and black water.
The spatial design must respect at least the following standards:
| - Minimum area: | 5,000 square meters | | --- | --- | | - Maximum area: | 20,000 square meters | | - Front setback: | 10 meters (Thus amended the previous requirement in session ordinary No. 59-2017 of June 13, 2017) | | - Side setback: | 3 meters (Thus amended the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | - Rear setback: | 10 meters (Thus amended the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) | | - Maximum coverage: | 40% | | - Maximum height: | 7 meters (two stories, does not include the height of palm-thatched roofs. Furthermore, it is noted that in the case of open-air ranchos with palm-thatched roofs, a max. height of 10 m on one story will be permitted; mezzanines are not permitted). | | - Minimum internal roads: | 10% | Furthermore, all related standards for this type of project established in the Urban Planning Law, Construction and Subdivision Regulation for Urbanizations (Reglamento de Construcciones y Fraccionamiento de Urbanizaciones) must be fulfilled. As much as possible, tourist projects must be dispersed units so that, as in the residential zone, continuous ecological barriers are not established between the beach and the hills behind the road. The maximum density allowed will be 35 rooms per hectare.
F.7. Concession: In accordance with what is established by Law No. 6043 and its Regulation.
G. BASIC TOURIST SERVICES ZONE (ZSB):
G.1. Purpose: To provide basic services to visitors who do not stay overnight in the area.
G.2. Location: Various points are provided at those ends of the public streets or pedestrian trails perpendicular to the beach.
G.3. Permitted uses: Sanitary services, changing rooms and showers, tourist information post, first aid post, telephone services.
G.4. Conditional uses: Refreshment stands and sodas, kiosks for the sale of light foods, picnic ranchos, grilling areas.
G.5. Conflicting uses: Any building or activity that is not strictly a service for the public visiting the beach.
G. 6. Requirements:
The provisions of the Construction and Health Laws must be respected, as well as the design treatment to adapt the works to the natural environment. Its coverage (cobertura) shall be 50% and its setbacks 2.0 meters. The maximum height is 3 meters (one level). Heights of up to 8 meters are permitted for ranchos with palm-thatched roofs. Projects for this zone must also have the approval of the ICT and the Ministry of Health.
(Thus amended the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) G.7. Concession: As established by Law No. 6043 and its Regulation.
H. COOPERATIVE ZONE (ZCO):
H.1. Purpose: To make effective subsection c) of article 57 of Law No. 6043.
H.2. Location: It is found in front of the main street in line with marker 137, in a sector related to low-density tourist areas.
H.3. Permitted uses: Cabins, restaurant, swimming pools, sports areas, sodas, cafeterias, clusters of sanitary services, changing rooms, picnic areas.
H.4. Conditional uses: Dance hall, discotheques, parlor games, meeting halls, entertainment halls.
H.5. Conflicting uses: Any activity or building that is not strictly recreational, tourist, or profit-generating: Hotels, services, commerce, workshops, etc., that oppose its guild service character. The concessionaire group must guarantee the adequate use of the installations, considering the particular characteristics of the zone, in order to avoid large crowds, excessive noise, and damage to vegetation and beaches.
H.6. Requirements: The interested group, association, union, federation, or club must present a project with the same requirements indicated for hotel and cabin developments.
(Thus amended the previous requirement in ordinary session No. 59-2017 of June 13, 2017) H.7. Concessions: The Municipality of Puntarenas shall offer, by means of public notice in the main communication media, the areas for such purpose, receiving the offers and qualifying them, choosing that project which conforms to the objectives indicated in the Law. The Municipality of Puntarenas must place special emphasis on the investment, services to be developed, infrastructure and quality of the buildings, aesthetics, and general architecture offered. The concession to be given shall be in accordance with what is established by Law No. 6043 and its Regulation.
I.1. Purpose: To permit the free flow of vehicular traffic and easy access to all sectors, services, and facilities available at the site, as well as to provide the parking areas required by non-overnight visitors.
I.2. Location: Distributed throughout all the areas that make up the zone, a network of secondary roads perpendicular to the beach and other intermediate pedestrian ways are proposed that allow access to other zones. The entire network links up with the main road. Low-capacity parking areas are located in some points of the streets and at specific points to limit high access to the beach zone. Bus parking areas are excluded so as not to encourage mass transport.
I.3. Permitted use: The areas destined for roadways and temporary vehicle parking are exclusively for the free flow of pedestrian and vehicular traffic. No other use is permitted.
See map in printed La Gaceta No. 192, page No. 36 of Friday, October 1, 2004.
en la totalidad del texto - Texto Completo Norma 177 Plan Regulador del Sector Costero Anexo de Punta Barrigona, Reglamento de Zonificación Texto Completo acta: 1195F3 MUNICIPALIDAD DE PUNTARENAS MUNICIPALIDAD DE PUNTARENAS La Municipalidad del cantón central de Puntarenas, comunica que en la sesión ordinaria Nº 177, celebrada el 19 de abril del 2004, en su artículo 4º, inciso a), acordó aprobar el Plan Regulador del Sector Costero Anexo de Punta Barrigona, así como ponerlo en ejecución mediante la publicación en el Diario Oficial La Gaceta.
5.5. REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN Con el Reglamento de Zonificación se determina el uso del suelo y a su vez se dictan las reglas del juego en cuanto a la cantidad y calidad de la infraestructura y servicios de índole turístico-recreativo que potencialmente se van a desarrollar en el sector costero de Punta Barrigona.
Complementan a este reglamento el mapa del uso del suelo propuesto en el presente estudio, además de todas las normas legales y reglamentarias que no se le opongan sobre desarrollo urbano y turístico, además de aquellas regulaciones que dicte el Concejo Municipal de Puntarenas, para un mejor ordenamiento y aprovechamiento de los recursos.
1. DEFINICIONES:
A. Concesionario: Persona jurídica o física a la que se le otorgue un derecho de concesión en la Zona Marítimo Terrestre por parte del Concejo Municipal de Puntarenas.
B. Concesión: Contrato público entre la Municipalidad de Puntarenas y el concesionario, que otorga a éste el derecho de uso de un lote en la zona marítimo terrestre. Dicho contrato debe ser registrado en el Registro General de Concesiones y el concesionario debe pagar el canon respectivo.
C. Infraestructura: Servicios e instalaciones de carácter urbano y de apoyo a la planta turística como: carreteras, aceras, acueductos, alcantarillados, tendido eléctrico, tendido telefónico, puentes, drenajes y otros similares.
D. Urbanización: Dotación a un terreno de las obras de infraestructura que se requieren para el desarrollo o levantamiento de edificaciones.
E. Densidad: Se entenderá la relación de los habitantes o visitantes dividida por la superficie total del terreno ocupado, descontando previamente las áreas viales y zonas verdes de protección de cuencas y forestales.
F. Acceso: Vía pública en donde da frente a un solar o propiedad.
G. Edificación: Aquellas obras destinadas al hospedaje, alimentación, residencia, comercio, y demás actividades ligadas a la recreación y turismo.
H. Uso permitido: Es aquel uso en el lote o parcela el cual el concesionario debe destinar prioritariamente su terreno sin más restricciones que las aquí indicadas y previa tramitación de los permisos de construcción requerida por la Municipalidad de Puntarenas.
I.Uso condicional: Es aquel uso no prioritario para las condiciones del terreno en la cual el concesionario puede destinar su lote no generando conflictos con los usos permitidos.
Este uso se da previa autorización especial de la Municipalidad de Puntarenas y el Instituto Costarricense de Turismo mediante un certificado.
J. Uso conflictivo: Es aquel que no se ajusta al uso del suelo indicados en el plan regulador. Los usos conflictivos no se permiten bajo ninguna condición.
K. Permisos de construcción, patentes y visados: La Municipalidad de Puntarenas no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios o urbanizaciones, que contravengan la zonificación o cualesquiera de las suposiciones del presente reglamento.
Toda construcción debe tener sus respectivos planos aprobados por la Oficina Centralizadora de Permisos de Construcción, ICT y la Municipalidad de Puntarenas y debe existir el previo pago del impuesto correspondiente.
De igual manera, no se concederán patentes o permisos de uso a cualquier inmueble en que el uso solicitado no concuerde con la zonificación o el reglamento. El otorgamiento de patentes debe tener previo permiso del ICT y estas deben otorgarse a concesionarios vigentes a quienes se les ha autorizado proyectos turísticos recreativos, comerciales y otros que ameritan dicha patente. Lo anterior rige para el caso de las propiedades privadas adyacentes a la franja de la Zona Marítimo Terrestre.
L. Usos o edificaciones conflictivos existentes: Cualquier uso o edificación conflictivo existente a la fecha de vigencia de este reglamento podrá continuarse con las siguientes limitaciones:
1. No podrá ampliarse o remodelarse y solamente se podrán hacer mejoras para guardar la estética, higiene y seguridad previa autorización de la Municipalidad de Puntarenas.
2. No podrá cambiarse a otro uso conflictivo, salvo que este sea más compatible con el uso propuesto en el presente plan regulador a juicio de la Municipalidad de Puntarenas y el ICT.
3. Los terrenos y edificaciones conflictivos existentes están sujetos prioritariamente a su cuanto estos se ocuparon o se edificaron acorde a las leyes vigentes antes de la promulgación de la Ley 6043 y con los permisos respectivos.
2. REGULACIONES GENERALES:
A. Zonas del Plan Regulador Para efectos de este reglamento, la Zona Marítimo Terrestre del sector costero de Punta Barrigona queda dividida en las siguientes zonas:
| ZONA PÚBLICA | ZPU |
|---|---|
| ZONA DE PROTECCIÓN DE QUEBRADAS | ZPQ |
| ZONA DE PROTECCIÓN | ZP |
| ZONA RESIDENCIAL RECREATIVA | ZRR |
| ZONA COMERCIAL | ZC |
| ZONA HOTELERA Y DE CABINAS | ZHC |
| ZONA DE SERVICIOS BÁSICOS AL TURISTA | ZSB |
| ZONA COOPERATIVA | ZCO |
| ZONA DE VIALIDAD Y ESTACIONAMIENTO | ZVI |
Las especificaciones, detalles y localización de la zona de vialidad y estacionamiento se señalan en la lamina Nº 10. Todas las zonas restantes están identificadas en la lámina Nº 11, ambas basadas en el plano de levantamiento topográfico realizado al efecto.
A. ZONA PÚBLICA (ZP):
A.1. Propósito: Lograr el cumplimiento de la Ley Nº 6043 8 y su Reglamento en cuanto al derecho de uso público de la franja de los cincuenta metros inalienables, medidos a partir de la línea pleamar ordinaria y demarcada por la línea de mojones colocados por el Instituto Geográfico Nacional.
A.2. Localización: Toda la franja de cincuenta metros de ancho desde la línea de mojones hacia el océano Pacifico, cuya numeración parte del mojón 22 al 38.
A.3. Usos: La zona pública no puede ser objeto de ocupación. Estará dedicada al uso público y en especial al libre transito de personas. No se permitirá el paso de vehículos automotores. En esta zona se prohíbe la instalación de cualquier tipo de edificaciones e infraestructura permanentes y temporales.
Para el caso de este plan, las excepciones del artículo 22 del Reglamento no son aplicables, dadas las características de la zona.
A.4. Concesión: En esta área no se dan concesiones y los concesionarios colindantes tienen la obligación de velar por el mantenimiento, la conservación, la limpieza y la funcionalidad de estas zonas en conjunto con la Municipalidad de Puntarenas.
B.ZONA DE PROTECCIÓN DE QUEBRADAS (ZPQ):
B.1. Propósito: Zona sometida al control del MINAE, con el objetivo de proteger los suelos, cauces, cobertura vegetacional de las márgenes, mejorar la calidad paisajística y aumentar la calidad ambiental de la zona relacionada con la quebrada y las cárcavas incluidas en el sector, así como permitir el contacto hombrenaturaleza.
B.2. Localización: La quebrada conocida extraoficialmente como Piricho, se localiza entre los mojones 37 y 38. Las cárcavas entre los mojones 28 y 31, serán canalizados desde la calle principal, vía alcantarillado bajo las calles propuestas. Además, se ha establecido una zona de la protección de la cárcava ubicada entre los mojones 22 y 23.
B.3. Usos permitidos: Se permite el desarrollo de proyectos de reforestación y ornamentación, así como obras de infraestructura que permitan el mejoramiento de la canalización, represado y contención de muros, previa aprobación por parte de la Municipalidad de Puntarenas con la anuencia del MINAE.
B.4. Usos condicionales: En la zona de la quebrada se pueden desarrollar senderos peatonales y sitios aislados para estar por parte de organizaciones comunales o de la Municipalidad, previo estudio aprobado por la Dirección General Forestal.
B.5. Usos conflictivos: Es esta área no deben desarrollarse actividades pesadas ni edificaciones permanentes.
Tampoco se permite la tala de árboles y plantas, ni la siembra de especies exóticas.
B.6. Concesión: En la zona de protección de quebradas no se dan concesiones y todos los concesionarios deben hacerse responsables del mantenimiento, conservación, limpieza y la funcionalidad de estas zonas en conjunto con la Municipalidad de Puntarenas.
C. ZONA DE PROTECCIÓN (ZP):
C.1. Propósito: Conservación, regeneración y protección de sectores arbolados o de alguna importancia ecológica, para procurar la continuidad ambiental de la zona.
C.2. Localización: En varios puntos de la zona regular, asociados directamente con espacios de vegetación previamente determinados.
C.3. Usos permitidos: Áreas de estar, deportes livianos al aire libre, senderos peatonales.
C.4. Usos condicionales: Área de almuerzo campestre, duchas, juegos de niños.
C.5. Usos conflictivos: Toda obra de infraestructura (tanques, drenajes, calles, postería, muros) y construcción de carácter duradero que no sea objetivo recreacional temporal y a campo abierto y que obstruya los usos mencionados anteriormente.
C.6. Concesión: Estas zonas podrán ser objeto de concesión por parte de los concesionarios colindantes, quienes deben hacerse responsables del mantenimiento, conservación, limpieza y la funcionalidad de estas zonas.
D. ZONA RESIDENCIAL RECREATIVA (ZRR):
D.1. Propósito: Permitir la recreación, esparcimiento y vivienda temporal a los adjudicatarios de los terrenos.
D.2. Localización: Ocupa la mayoría de los mejores terrenos para desarrollo. Se encuentra repartida en varios sectores a todo lo ancho de la Zona Restringida.
Es el uso prioritario de este plan como medida que evite la sobrecarga de esta franja.
D.3. Usos permitidos: Vivienda unifamiliar, áreas de deportes livianos, áreas verdes.
D.4. Usos condicionales: Sodas, restaurantes, ventas de artesanía y souvenir.
D.5. Usos conflictivos: Hoteles, bares, discotecas, centros comerciales, depósitos de materiales, talleres, industrias. Cualquier otra instalación, edificación o actividad que emita ruido, malos olores, vibración o contaminación en general.
D.6. Requisitos: De acuerdo con lo que se pretende, el INVU ha definido normas al respecto.
| - Superficie mínima: | 600 metros cuadrados (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | --- | --- | | - Superficie máxima: | 2 000 metros cuadrados (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | - Frente mínimo: | 15 metros | | - Frente máximo: | 30 metros | | - Retiro frontal: | 5 metros (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | - Retiro lateral: | 3 metros (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | - Retiro posterior | 5 metros. (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | - Cobertura máxima: | 40% | | - Altura máxima: | 5 metros | Cada una de las concesiones de la zona residencial debe tener las vías de acceso secundarias de carácter público y peatonales y áreas verdes como exige la Ley de Planificación Urbana en sus porcentajes mayores. Los planos a nivel de anteproyecto y constructivos deben ser visados y aprobados por la Oficina Centralizadora de Permisos. Especial énfasis deben tener las siguientes instituciones: ICE, Ministerio de Salud, Acueductos y Alcantarillados, INVU, ICT y Municipalidad de Puntarenas.
D.7. Concesión: De acuerdo como lo establece la Ley Nº 6043 y su Reglamento.
E. ZONA COMERCIAL (ZC):
E.1. Propósitos: Zona dedicada al comercio de bienes y servicios de consumo local y turístico. Se ubica en un sector donde se concentrará una mayor actividad.
E.2. Localización: Se encuentra en la parte posterior del camino, en proyección del mojón 36.
E.3. Usos permitidos: Restaurantes, cafeterías, sodas, agencias de viajes, venta de artesanía y souvenir, abastecedores de alimentos, tiendas, ventas de artículos deportivos, panaderías, reposterías, etc.
E.4. Usos condicionales: Tiendas de ropa, electrodomésticos, alquiler de equipo deportivo.
E.5. Usos conflictivos: Hoteles y cabinas, viviendas, bares y cantinas, almacenes de productos agrícolas, talleres, industrias.
Así como toda instalación que emita o genere malos olores, ruidos, vibración o contaminación del aire, del suelo y del agua.
E.6. Requisitos:
| - Superficie mínima: | 150 metros cuadrados | | --- | --- | | - Superficie máxima: | 1 000 metros cuadrados | | - Frente mínimo: | 10 metros | | - Frente máximo: | 20 metros | | - Retiro Frontal: | 5 metros (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | - Retiro Lateral: | 3 metros (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | - Retiro Posterior: | 5 metros (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | - Cobertura máxima: | 75% | | - Altura máxima: | 5 metros | E.7 Concesión: De acuerdo con lo establecido en la Ley Nº 6043 y su Reglamento.
F. ZONA HOTELERA Y DE CABINAS (ZH):
F.1. Propósitos: Desarrollar la planta turística de hospedaje, gastronomía y servicios conexos para el turista y visitante que pernocte en este sector costero.
F.2. Localización: Se encuentra frente a línea definida por los mojones 34 y 35, sobre terrenos aptos para el desarrollo y frente a la unidad de playa con alguna capacidad para la recreación.
F.3. Usos permitidos: Hoteles, cabinas, restaurantes, bares, áreas de deportes, áreas de recreación pasiva, piscinas, tiendas de souvenir, agencias de viajes, alquiler de artículos deportivos y recreativos, agencias de alquiler de autos, sodas, cafeterías, servicios conexos a la actividad de hospedaje.
F.4. Usos condicionales: Tiendas, camping, night club, discotecas.
F.5. Usos conflictivos: Cualquier instalación o actividad que no esté ligada al servicio de hospedaje y que produzca un incremento mayor a la capacidad de los complejos.
F.6. Requisitos: El interesado o solicitante a concesión deberá acatar los requisitos de los artículos 54, 55 y 56 del Reglamento de la Ley Nº 6043 y los artículos 31, 33 y 37 de la Ley Nº 6043. El proyecto-desarrollo para el área solicitada en concesión debe presentarse con la siguiente información mínima:
- Nombre y dirección del solicitante.
- Nombre del proyecto.
- Linderos del proyecto.
- Indicar área a desarrollar.
- Plano catastrado de la propiedad.
- Plano de ubicación de las instalaciones.
- Plano de curvas de nivel y cobertura vegetacional.
- Plano de vialidad.
- Plano de organización y tratamiento de áreas verdes.
- Anteproyecto de las instalaciones.
- Secciones típicas, longitudinales y transversales.
- Estudio de vialidad económica con detalle de presupuesto estimado de inversión y forma de financiamiento.
- Estudio de abastecimiento de agua potable.
- Estudio de recolección y tratamiento de aguas servidas y aguas negras.
El diseño espacial deberá respetar como mínimo las siguientes normas:
| - Superficie mínima: | 5 000 metros cuadrados | | --- | --- | | - Superficie máxima: | 20 000 metros cuadrados | | - Retiro frontal: | 10 metros (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | - Retiro lateral: | 3 metros (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | - Retiro posterior: | 10 metros (Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) | | - Cobertura máxima: | 40% | | - Altura máxima: | 7 metros (dos plantas, no incluye la altura de techos de palma. Además se advierte que en caso de ranchos abiertos con techos de palma se permitirá una altura máx. de 10 m en una planta; no se permiten mezanines). | | - Vías internas mínimo: | 10% | Además deberán cumplirse todas las normas relativas para este tipo de proyectos establecidos en la Ley de Planificación Urbana, Reglamento de Construcciones y Fraccionamiento de Urbanizaciones. En lo posible, los proyectos turísticos han de ser unidades dispersas para que, al igual que en la zona residencial, no se establezcan barreras continuas ecológicas entre la playa y los cerros posteriores al camino. La densidad máxima permitida será de 35 habitaciones por hectárea.
F.7. Concesión: De acuerdo con lo establecido por la Ley Nº 6043 y su Reglamento.
G. ZONA DE SERVICIOS BÁSICOS AL TURISTA (ZSB):
G.1. Propósito: Dar servicios básicos a los visitantes que no pernoctan en el área.
G.2. Localización: Se dispone de varios puntos en aquellos extremos de las calles públicas o senderos peatonales perpendiculares a la playa.
G.3. Usos permitidos: Servicios sanitarios, vestidores y duchas, puesto de información turística, puesto de primeros auxilios, servicios telefónicos.
G.4. Usos condicionales: Refresquerías y sodas, kioscos de venta de comidas ligeras, ranchos de pic-nic, asadores.
G.5. Usos conflictivos: Toda edificación o actividad que no sea estrictamente de servicio para publico que visita la playa.
G. 6. Requisitos:
Se deberán respetar las disposiciones de la Ley de Construcciones y de Salud, así como el tratamiento de diseño para adecuar las obras al medio natural. Su cobertura será del 50% y los retiros de 2.0 metros. La altura máxima es de 3 metros (un nivel). Se permiten alturas de hasta 8 metros para ranchos con techo de palma. Los proyectos para esta zona deberán contar, además con la aprobación del ICT y del Ministerio de Salud.
(Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) G.7. Concesión: Según lo establece la Ley Nº 6043 y su Reglamento.
H. ZONA COOPERATIVA (ZCO):
H.1. Propósito: Hacer efectivo el inciso c) del artículo 57 de la Ley Nº 6043.
H.2. Localización: Se encuentra frente a la calle principal en línea con el mojón 137, en un sector relacionado en áreas turísticas de baja densidad.
H.3. Usos permitidos: Cabinas, restaurante, piscinas, áreas de deportes, sodas, cafeterías, núcleos de servicios sanitarios, vestidores, áreas de almuerzo campestre.
H.4. Usos condicionales: Salón de baile, discotecas, juegos de salón, salones de reuniones, salas de espectáculos.
H.5. Usos conflictivos: Toda actividad o edificación, que no sea estrictamente recreativa turística o generadora de lucro: Hoteles, servicios, comercio, talleres, etc., que se opongan a su carácter de servicio gremial. El grupo concesionario deberá garantizar el adecuado uso de las instalaciones, considerando las características particulares de la zona, a fin de evitar altas aglomeraciones, ruido excesivo, daños a la vegetación y playas.
H.6. Requisitos: La agrupación, asociación, sindicato, federación o club interesado, deberá presentar un proyecto con los mismos requisitos señalados para los desarrollos de hoteles y cabinas.
(Así reformado el requisito anterior en sesión ordinaria N° 59-2017 del 13 de junio del 2017) H.7. Concesiones: La Municipalidad de Puntarenas ofrecerá por medio de aviso público, en los principales medios de comunicación, las áreas para tal fin, recibiendo las ofertas y calificando estas, escogiendo aquel proyecto que se ajuste a los objetivos indicados en la Ley. Especial énfasis debe dar la Municipalidad de Puntarenas, en la inversión, servicios a desarrollar, infraestructura y calidad de las edificaciones, estética y arquitectura en general ofrecidos. La concesión a ser dada, será de acuerdo con lo establecido por la Ley Nº 6043 y su Reglamento.
I.1. Propósito: Permitir la libre circulación vehicular y el fácil acceso a todos los sectores, servicios e instalaciones con que cuente el sitio, así como de dotar las áreas de estacionamiento requeridos por los visitantes no pernoctantes.
I.2. Localización: Distribuida por todas las áreas que componen la zona, se plantea una red de vías secundarias perpendiculares a la playa y otras intermedias peatonales que permiten el acceso a otras zonas. Toda la red se enlaza con el camino principal. Se ubican estacionamientos de baja capacidad en algunos puntos de las calles y en puntos específicos para limitar un alto acceso a la zona de la playa. Se excluyen estacionamientos para autobuses para no incentivar el transporte masivo.
I.3. Uso permitido: Las áreas destinadas a la vialidad y al estacionamiento temporal de vehículos, son exclusivamente para la libre circulación peatonal y vehicular. No se permite ningún otro uso.
Ver mapa en La Gaceta impresa N° 192, página N° 36 del Viernes 1° de octubre del 2004.
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