Urban Growth Control Policy for Belén — 2004 ReformPolítica de Regulación Anual del Crecimiento Urbano en Belén — Reforma de 2004

1.—That in Ordinary Session No. 50 of July 15, 2003, article 20, the so-called Annual Urban Growth Regulation Policy in the canton of Belén was approved by the Municipal Council.

2.—That the cited policy came into effect upon its publication in the Official Gazette La Gaceta No. 162 of August 25, 2003.

3.—That the Annual Regulation Rate was established at 120 housing units to be counted in subdivisions (urbanizaciones) and condominium branches (filiales de condominios).

4.—That according to the cited Policy, authorizations for housing projects, or stages thereof, shall not exceed more than 40 housing units to be counted in subdivisions (urbanizaciones) and condominium branches (filiales de condominios).

5.—That the administration of the cited Policy fell to the Public Services Directorate of the Municipality of Belén, despite being urban growth regulation, since control of it was established through the authorization of water-connection availability (disponibilidad de pajas de agua) for each project or stage thereof.

6.—That the Works Commission, based on reports from the Public Services Directorate and the Urban Development Directorate, undertook an analysis of the behavior of water-connection (pajas de agua) requests once the cited Policy was established.

7.—That the efficiency of the Policy has been observable, since once the limitation restricting authorization to only 25 water connections (pajas) per project was eliminated, requests for housing development in subdivisions (urbanizaciones) and condominiums, and water connections (pajas de agua) for more than 1000 units were submitted, which means that with only the requests filed versus the granting of 120 annual units, in the next 9 years no subdivision (urbanización) or condominium would have the opportunity to develop in the canton.

8.—That from the analysis of the requests filed, it was possible to verify that 95% of the housing development projects submitted would obtain their water availability from the Aqueduct of the La Ribera District, which means that for several years the housing development of the canton would be limited to that district only.

9.—That in response to an inquiry from some developers regarding the position of the Municipality of Belén concerning the alternative of addressing the non-availability of water from the Municipal Aqueduct with the construction, operation, and maintenance of a well by an ASADA (Administrative Association of Aqueduct and Sewer Systems) of the housing development supplied by that source, the Water Department of MINAE has indicated (IMN-DA-0899-04) that "For cases of wells for population supply purposes..., the applicant company is requested to provide a letter of non-availability of service (whether due to water availability, aqueduct capacity, or infrastructure), from the entity responsible in the sector of the property to be drilled, to justify the possible permit; ..." 10.—That based on this opinion, the Legal Directorate of the Municipality of Belén, in Official Communication DJ-177-2004, concludes that "On this particular matter, it is clear that in accordance with the existing regulations for this Municipality, the 'Annual Urban Growth Regulation in the canton of Belén' published in the Official Gazette La Gaceta No. 162 of August 25, 2003, is applicable to a developer, which in their particular case could imply the refusal of the availability of potable water for their project, as the annual rate for those purposes has been exhausted, under the terms of such regulation.

The foregoing could mean placing the developer before a drilling and concession procedure, as the case may be, before the Water Department of the Ministry of Environment and Energy, without said entity having technical and legal arguments to deny it." 11.—That while it is true the approved Annual Urban Growth Regulation Policy in the canton of Belén seeks proportionality and gradualness in housing growth, the first aspect is not being fulfilled, and quite the contrary, there seems to be an inequity and inequality in the right of citizens to exercise their legitimate right to develop their real property, which is not the principle of the cited Policy.

12.—That the Works Commission, by virtue of this disproportionality in the canton's housing development and in order to establish a proportionate and comprehensive Urban Growth Regulation Policy for Belén, is presenting for the Municipal Council's consideration the following modifications to the current Annual Urban Growth Regulation Policy in the canton of Belén, in order to achieve housing development in accordance with the interests of the entire canton.

It is agreed unanimously:

First: to endorse the Opinion of the Works Commission to modify the Annual Urban Growth Regulation Policy in the canton of Belén, approved in Ordinary Session No. 50 of July 15, 2003, article 20, and published in the Official Gazette La Gaceta No. 162 of August 25, 2003.

Second: To nullify the section called "Procedure" of point "First" of the agreement of Ordinary Session No. 50 of July 15, 2003, article 20, and replace it with the following text:

Procedure:

• a)The control of urban growth and authorizations for new housing developments shall be established through the authorization of water-connection availability (disponibilidad de pajas de agua) for each project or stage thereof, until the Municipality of Belén establishes more variables in its Regulatory Plan Regulations.
• b)The Municipality shall issue water availability to housing developments whose demand is less than or equal to 40 (forty) water connections (pajas de agua) annually.
• c)Authorizations for housing developments or stages thereof that exceed more than 40 (forty) housing units to be counted in subdivisions (urbanizaciones) and condominium branches (filiales de condominios), must be proposed to the Municipal Council by the Developer, indicating the works that guarantee a minimum urban environmental impact. The proposals must guarantee water supply for current and future users in the sector, treatment of black and gray water, systems for the conduction and buffering of stormwater before being discharged into channels that cause downstream flooding, actions regarding road expansion and signaling, as well as other structural actions that ensure orderly and proportionate urban development; a set of matters that must be endorsed by the Municipal Council.

Third: The application of any developer subject to the Annual Urban Growth Regulation Policy in Belén shall be subject to the single qualification principle provided for in Article 6 of the Law for the Protection of Citizens from Excessive Requirements and Administrative Procedures, Law number 8220, of March 11, 2002.

Belén, June 16, 2004.

1.-Que en Sesión Ordinaria N º 50 del 15 de julio del 2003, artículo 20, fue aprobada por el Concejo Municipal la denominada Política de Regulación Anual del Crecimiento Urbano en el cantón de Belén.

2.-Que la citada política entró en vigencia a partir de su publicación en el Diario Oficial La Gaceta N º 162 del 25 de agosto del 2003.

3.-Que la Tasa Anual de Regulación se estableció en 120 unidades de vivienda a contabilizar en urbanizaciones y filiales de condominios.

4.-Que según la citada Política las autorizaciones para proyectos habitacionales, o etapas de éstos, no excederán en más de 40 unidades de vivienda a contabilizar en urbanizaciones y filiales de condominios.

5.-Que la administración de la citada Política recayó en la Dirección de Servicios Públicos de la Municipalidad de Belén, a pesar de ser regulación del crecimiento urbano, pues el control de la misma se estableció mediante la autorización de disponibilidad de pajas de agua para cada proyecto o etapa de éstos.

6.-Que la Comisión de Obras con base en los informes de la Dirección de Servicios Públicos y la Dirección de Desarrollo Urbano se abocó a analizar el comportamiento de las solicitudes de pajas de agua una vez establecida la citada Política.

7.-Que se ha podido observar la eficiencia de la Política, ya que una vez eliminada la limitación de la restricción de autorización de únicamente 25 pajas por proyecto se presentaron solicitudes de desarrollo habitacional en urbanizaciones y condominios, y pajas de agua por más de 1000 unidades, lo que representa que tan solo con las solicitudes planteadas versus el otorgamiento de 120 unidades anuales, en los próximos 9 años ninguna urbanización o condominio tendría oportunidad de desarrollarse en el cantón.

8.-Que del análisis de las solicitudes planteadas se pudo constatar que el 95% de los proyectos de desarrollo habitacional presentados obtendrían su disponibilidad de agua del Acueducto del Distrito La Ribera, lo cual hace que durante varios años el desarrollo habitacional del cantón quede limitado a ese distrito únicamente.

9.-Que ante la consulta de algunos desarrolladores en cuanto a la posición de la Municipalidad de Belén ante la alternativa de atender la no disponibilidad de agua por el Acueducto Municipal con la construcción, operación y mantenimiento de un pozo por una ASADA (Asociación Administradora de Sistemas de Acueductos y Alcantarillados) del desarrollo habitacional que se abastezca con esa fuente, el Departamento de Aguas del MINAE ha señalado (IMN-DA-0899-04) que "Para los casos de pozos con fines de abastecimiento poblacional..., se le solicita a la empresa gestionante aportar carta de no disponibilidad de servicio (ya sea por disponibilidad de agua, capacidad del acueducto o infraestructura), del ente responsable en el sector de la finca a perforar, para justificar el posible permiso; ..." 10.-Que con base en esta opinión la Dirección Jurídica de la Municipalidad de Belén, en Oficio DJ-177-2004; concluye que "Sobre este particular está claro que de acuerdo con la normativa existente para esta Municipalidad a un desarrollador le resulta aplicable la "Regulación Anual del Crecimiento Urbano en el cantón de Belén" que fuera publicada en el Diario Oficial La Gaceta Nº 162 del 25 de agosto del 2003, lo que en su caso particular podría implicar la negativa a tener la disponibilidad de agua potable para su proyecto, por haberse agotado la tasa anual para esos fines, según los términos de tal regulación.

Lo anterior podría implicar poner al desarrollar de frente ante un trámite de perforación y concesión según sea el caso, ante el Departamento de Aguas del Ministerio de Ambiente y Energía, sin que este tenga argumentos técnicos y jurídicos para negárselo".

11.-Que si bien es cierto la Política de Regulación Anual del Crecimiento Urbano en el cantón de Belén aprobada busca una proporcionalidad y gradualidad en el crecimiento habitacional, el primer aspecto no se está cumpliendo, y todo lo contrario parece darse más bien una inequidad y una desigualdad en el derecho de los ciudadanos de ejercer su legítimo derecho de desarrollar sus bienes inmuebles, lo cual no es el principio de la citada Política.

12.-Que la Comisión de Obras en virtud de ésta desproporcionalidad en el desarrollo habitacional del cantón y en razón de establecer una Política de Regulación del Crecimiento Urbano para Belén proporcionada e integral, está presentado a consideración del Concejo Municipal las siguientes modificaciones a la Política de Regulación Anual del Crecimiento Urbano en el cantón de Belén vigente, con el fin de lograr un desarrollo habitacional acorde a los intereses de todo el cantón.

Se acuerda por unanimidad:

Primero: avalar el Dictamen de la Comisión de Obras para modificar la Política de Regulación Anual del Crecimiento Urbano en el cantón de Belén, aprobada en la Sesión Ordinaria Nº 50 del 15 de julio del 2003, artículo 20, y publicada en el Diario Oficial La Gaceta Nº 162 del 25 de agosto del 2003.

Segundo: Dejar sin efecto el apartado denominado "Procedimiento" del punto "Primero" del acuerdo de la Sesión Ordinaria Nº 50 del 15 de julio del 2003, artículo 20, y sustituirlo por el siguiente texto:

Procedimiento:

• a)El control de crecimiento urbano y las autorizaciones para nuevos desarrollos habitacionales, se establecerá mediante la autorización de disponibilidad de pajas de agua para cada proyecto o etapa de estos, hasta tanto la Municipalidad de Belén establezca más variables en su Reglamentación del Plan Regulador.
• b)La Municipalidad emitirá la disponibilidad de agua a desarrollos habitacionales cuya demanda sea menor o igual a 40 (cuarenta) pajas de agua anualmente.
• c)Las autorizaciones para desarrollos habitacionales o etapas de éstos, que excedan más de 40 (cuarenta) unidades de vivienda a contabilizar en urbanizaciones y filiales de condominios, deberán ser propuestas al Concejo Municipal por el Desarrollador, indicando las obras que garanticen un impacto ambiental urbano mínimo. Las propuestas deben garantizar el suministro de agua a los usuarios actuales y futuros en el sector, tratamiento de aguas negras y servidas, sistemas de conducción y amortiguamiento de pluviales antes de ser vertidos a cauces que provoquen inundaciones hacia aguas abajo, acciones en materia de ampliación y señalamiento vial, así como otras acciones estructurales que aseguren un desarrollo urbano ordenado y proporcionado; conjunto de asuntos que deberá ser refrendado por el Concejo Municipal.

Tercero: La solicitud de cualquier desarrollador que se sujete a la Política de Regulación Anual del Crecimiento Urbano en Belén estará sujeta al principio de calificación única prevista en el artículo 6 de la Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos, Ley número 8220, del 11 de marzo del 2002.

Belén, 16 de junio del 2004.-