Zoning Regulation for the Southeastern Coastal Tourism Sector of Rocas de AmancioReglamento de Zonificación del Sector Costero Turístico Sector Sur-Este de Rocas de Amancio

The Municipality of Osa, in accordance with the provisions of Law No. 6043 on the Zona Marítimo Terrestre and recognizing the need to organize the development of the coastlines that form part of the Canton, issues these "Zoning Regulations" that will be applicable to the Restricted Zone of the Zona Marítimo Terrestre, in the southeast sector of Rocas de Amancio, from boundary marker 98 to boundary marker 85, located on the Dominical Sheet (1:50,000) of the Instituto Geográfico Nacional; approximately between Lambert Coordinates: 354,615 N - 479,600 E (boundary marker No. 100) and 354,325 N - 480,205 E (boundary marker No. 85), respectively.

Map No. 21, Annex 4, which shows the contemplated zones, and Map No. 22, corresponding to roadways, form part of these Regulations. The central objective of the zoning is to guide the spatial development of the mentioned area in order to:

a. Define the tourism development model in accordance with the physical-natural conditions of the area, through appropriate design and management guidelines, considering uses for protection, lodging, food service, and other complementary uses.

b. Protect natural resources through sustainable development that encourages their rational use.

c. Favor the health, economy, and well-being of the national and foreign population, both local and visiting.

d. Establish a physical development policy that, based on the terrain conditions, gives it the most appropriate use and takes into consideration the landscape conditions of the area.

e. Achieve compliance with the norms and requirements of Law No. 6043 and its regulations, regarding land use in the coastal sector.

• a)Access: Roadway onto which a lot or property fronts.
• b)Hostel (Albergue): A type of establishment with comfortable rustic characteristics, which provides lodging especially to athletes or groups united by a common interest or activity. There are various modalities, among them, mountain shelters, fishing hostels or camps, beach hostels, rural or youth hostels, whose characteristics and additional services vary according to their specialization, and based on them, the most appropriate denomination will be given.
• c)Maximum Height: Established from the ground to the ridge point of the building.

Street Furniture (Amueblado): Set of urban elements, such as benches, trash cans, tables, posts, shelters, signs, and placards that serve as support for services for user comfort.

• d)Aparthotel (Apartotel) (Apartments-hotel): A type of establishment that provides lodging service for a daily or monthly rate, and has the following characteristics:

1. May consist of apartment-type units with one or more bedrooms, private bathroom, dining room, and kitchen.

2. Occupies the entirety of a building or a completely independent part thereof, and its dependencies constitute a homogeneous whole, with entrances for the exclusive use of the establishment.

3. Includes housekeeping service in the rate.

4. Has parking for guests' vehicles.

5. In its design, respects norms that guarantee an appropriate relationship with the sustaining natural environment.

• f)Green Area (Área verde): Open, grassy or wooded areas, for public or communal use, intended for recreation and ornamentation.
• g)Boat Hotel (Botel): A hotel establishment that is located in a floating installation or on a passenger vessel that is immobilized permanently or temporarily to fulfill these functions.
• h)Bungalow: An establishment that provides lodging service for a daily or monthly rate, with independent units that constitute independent living quarters, with one or more bedrooms and a private bathroom. They depend on a main entrance, reception, and may provide restaurant, bar, souvenir shop services, etc.
• i)Cabin (Cabina): See "Vacation Dwelling (Vivienda Turística)." j) Campgrounds (Campamentos): A type of establishment that provides rental service for a daily or monthly rate, of properly delimited and conditioned grounds to facilitate outdoor life, where overnight stays occur under a tent, in a travel trailer, or similar.
• k)Guesthouse (Casa de huéspedes): A type of establishment similar to a boarding house (pensión) that does not offer meal service.
• l)Use Certification (Certificación de uso): Document that establishes the possibility of designating a portion of land for the construction of the works covered in these Regulations. Said certificate will be issued by the Municipality at the request of the interested party.
• m)Concession (Concesión): Public contract between the Municipality and the concessionaire, which grants the latter the right to use the land on a lot within the Zona Marítimo Terrestre, specifically in the restricted zone (150 meters). It does not include the Zona Pública (50 meters in front of the coastal sector).
• n)Concessionaire (Concesionario): Legal entity, natural or juridical person, that holds a concession right in the Zona Marítimo Terrestre.
• o)Condohotel (Condohotel): A lodging operation modality in which the property is subject to the Condominium Law (Ley de Propiedad Horizontal), No. 3670 of March 22, 1996, or applies principles contained therein, and in which the hotel operation is guaranteed through a management contract with a hotel operating company that assumes the functions corresponding to administrators according to the law and those derived from the hotel nature of the operation. Seventy percent of the time per year, the establishment must be dedicated at least to lodging service, and the remaining thirty percent may be used by the co-owners.
• p)Conservation (Conservación): In urban planning, the action that, according to what is foreseen in Urban Development Plans, is oriented towards maintaining the ecological balance, the good condition of material works (buildings, monuments, squares, and parks), and in general, everything that constitutes the historical, cultural, and social heritage of population centers.
• q)Construction (Construcción): Any structure that is fixed or incorporated into a piece of land; includes any building, reconstruction, remodeling, or expansion work that implies permanence.
• r)Net Density (Densidad neta): The ratio of inhabitants divided by the total surface area of occupied land, after previously deducting roadway surfaces.
• s)Density (Densidad): Consists of the number of temporary or permanent residents per unit of area (in this case, the estimated unit of area is the hectare).
• t)Right-of-Way (Derecho de vía): The measure of the zone of public use, taken between the demarcation lines established by the MOPT, the corresponding Municipality, or a regulatory plan.
• u)Buildings (Edificaciones): All those works intended for habitation, work, recreation, tourism, etc.
• v)Hotel (Hotel): A type of establishment with a minimum of twenty rooms, or more according to its corresponding category, which provides lodging service for a daily rate, as well as food service, at the client's choice. There must be functional integrality between the lodging service and complementary services. It must occupy the entirety of a building or an absolutely independent part thereof, with dependencies that constitute a homogeneous whole, with entrances, corridors, stairs, and elevators for the exclusive use of the establishment. Its sustainable character indicates an appropriate relationship with its surroundings and conservationist solutions for waste disposal, sewage, etc.
• w)Residential Hotel (Hotel residencia): A hotel that does not offer meal service.
• x)Offender (Infractor): Natural person, legal entity, or any Government agency that fails to comply with these Zoning Regulations.
• y)Infrastructure (Infraestructura): Urban services and facilities, such as: roadways, drainage, aqueducts, sewerage, electricity, telephony, and other similar utilities.
• z)Lot (Lote): A parcel of land of any size, whether granted in concession or under private property.

aa) Motel (Motel turístico): A type of hotel establishment that provides lodging service for a daily rate and has the following characteristics:

1. Offers travelers parking for their vehicles within the same establishment.

2. Is preferably located outside urban centers and in the vicinity of public highways.

3. Has a minimum of five rooms, all with a private bathroom and independent entrance from the exterior.

4. The building does not exceed two stories, and it is indicated on the exterior of the rooms using luminous signs that allow easy reading from the highway, both day and night, whether there are vacancies or not.

bb) Number of Stories (Número de plantas): It must be understood as total stories or total or partial floor area coverage (a mezzanine counts as one story or floor).

• cc)Occupancy (Ocupación): Consists of the percentage of land that can be covered by constructed areas, habitable or not, such as accesses, parking lots, swimming pools, and other non-natural coverings; internal green areas (áreas verdes) are considered residual areas not included in the occupancy percentage; they must be used for gardens, lakes, fruit trees, ornamentals, etc.

dd) Boarding House (Pensión): A type of small establishment that is normally family-run, with a minimum capacity of three rooms, and that offers meal service on a full-board or half-board plan, at a single all-inclusive rate.

ee) Construction Permits, Permits, and Approvals (Permisos de construcción, permisos y visados): The Municipality of Osa will not grant permits for construction, expansion, or remodeling of buildings or developments that contravene the zoning or any of the provisions of these regulations. All construction must have its respective plans approved by the Centralizing Office for Construction Permits, the ICT, the INVU, and the respective Municipality. Concurrently, the payment of corresponding taxes must be made. Likewise, business licenses or use permits will not be granted for any property where the requested use does not align with the zoning or the regulations. The granting of business licenses must have prior approval from the ICT, and these must be granted to current concessionaires who have been granted tourism-recreational-commercial projects and others that warrant said license. The above applies to private properties adjacent to the Zona Marítimo Terrestre strip that are declared of tourism interest.

ff) Owner (Propietario): The person(s), company(ies), or agency(ies) that holds title to lands adjacent to the Zona Marítimo Terrestre.

gg) Protection (Protección): That area in which urban works are subject to restrictions.

hh) Forest Regime (Régimen forestal): Set of provisions of a legal, economic, and technical nature, established by the Ley Forestal and its regulations, decrees, and resolutions derived from its application, which regulate the conservation, protection, and rational use of forests and forest lands.

• ii)Tourist Residence (Residencia Turística): See "Vacation Dwelling (Vivienda Turística)." jj) Setbacks (Retiros): Unbuilt open spaces comprised between a structure and the boundaries of the respective property.

kk) Timeshare (Tiempo compartido): System or regime through which a person acquires a right of use, enjoyment, or any other right related to the utilization of a vacation housing unit, for determined or determinable periods within each year during the term of the respective contract, through the payment of a determined price.

• ll)Sustainable Tourism (Turístico sustentable): Land use characterized by maintaining an appropriate human-environment-sustainability relationship, both in natural history, adventure, or similar activities, and in the relationship between buildings and the sustaining environment.

mm) Development (Urbanization) (Urbanización): Provision to a piece of land of the infrastructure works required for the realization of buildings.

nn) Conditional Use (Uso condicional): That use which, while not being the most recommendable for the terrain conditions, does not generate conflict with permitted uses. This use may be given to a tract of land, upon special authorization from the Municipality and the Instituto Costarricense de Turismo, through a certificate.

oo) Conflicting Use (Uso conflictivo): That which does not conform to the zoning indicated in the regulatory plan. Conflicting uses are not permitted under any condition.

pp) Existing Conflicting Uses or Buildings (Usos o edificaciones conflictivas existentes): Any conflicting use or building existing as of the effective date of these regulations may continue with the following limitations:

1. It may not be expanded or remodeled, and only improvements may be made to maintain aesthetics, hygiene, and safety, subject to prior authorization from the Municipal Council.

2. It may not be changed to another conflicting use, unless the latter is more compatible with the use proposed in this land-use regulatory plan, in the judgment of the Municipal Council of Osa and the ICT.

3. Existing conflicting lands or buildings are momentarily subject to expropriation and payment for improvements in accordance with what is indicated in Law No. 6043 and its regulations, provided that they were built or occupied in accordance with the laws in force before the enactment of Law No. 6043 and with the respective permits.

qq) Permitted Use (Uso permitido): That use of the property or lot over which the concessionaire has the possibility of designating their land without any restrictions other than those indicated herein, and upon prior processing of the construction permits required by the Municipality.

rr) Use (Uso): Utilization, on a private basis, of areas or properties.

ss) Public Road (Vía pública): Spaces designated for the circulation of vehicles or pedestrians.

tt) Vacation Dwelling (Vivienda turística) (cabin (cabina), cottage (cabaña), summer house (casa de veraneo), etc.): A type of establishment that provides lodging service for a daily or monthly rate, with units that are independent, with one or more bedrooms, a private bathroom, kitchen, independent entrance from the exterior, and parking for guests' vehicles.

uu) Single-Family Dwelling (Vivienda unifamiliar): A building provided with habitable areas intended for the housing of a single family.

• vv)Zoning (Zonificación): The division of a territory into use zones, for the purposes of its rational development.

• a)Zones of the Land Use Plan: For the purposes of these Regulations, the Regulatory Plan for the Southeast Sector of Rocas de Amancio comprises the following zones: (Map No. 21) 1. Zona Pública (ZPu) 2. Protection Zone (ZP) 3. Tourism Lodging Zone (ZAT) 4. Cooperative Zone (Zcoop) 5. Tourism Facilities Zone (ZFT) 6. Local Residential Zone (ZRL) 7. Basic Services Zone (ZSB) 8. Roadway Zone (ZV) b) Zone Certification: At the request of any interested party, the Municipality will issue a zone certificate, stating the use that corresponds to a specific property.
• c)Construction Permit, Business Licenses, and Approval: The Municipality of Osa will not grant permits for the construction, expansion, or remodeling of buildings or any that contravene the provisions and zoning of these Regulations. Likewise, business licenses or use permits will not be granted for any property where the requested use does not align with the zoning or the regulations. Every permit must have the approval of the ICT. There cannot be beachfront lots whose boundaries exceed the line of boundary markers; that is, concessions will only be granted on lands in the Zona Restringida.

• a)Purpose: To achieve compliance with Chapter III of Law No. 6043, regarding the right of public use of the 50 meters measured from the ordinary high tide line, in the southeast sector of Rocas de Amancio.
• b)Location: The limit of the Zona Pública is marked by the line of boundary markers placed by the Instituto Geográfico Nacional, in this case from boundary marker 100 to boundary marker 85.
• c)Permitted, Conditional, and Conflicting Uses: All those indicated by Law No. 6043 and its Regulations.
• d)Concessions: Concessions will not be granted in this zone.

• a)Purposes: Area designated for the installation of low and medium density hotel tourism infrastructure and commercial service activities for national or foreign users.
• b)Location: According to Map No. 21, it corresponds to the zone identified by the acronym ZAT, located in the coastal plain sector, between boundary markers 90 (minus 35 meters) and 96 (plus 20 meters).
• c)Permitted Uses: ecotourism hostel (albergue ecoturístico), cabins (cabinas), hotel (hotel), swimming pool, restaurant, cafeteria, and bar.
• d)Conditional Uses: craft store, ecotourism development (urbanización ecoturística).
• e)Conflicting Uses: Industries, livestock farming, intensive agriculture, or any installation that is not of a tourism nature and that generates uncontrollable noise, odors, smoke, vibration, or waste.
• f)Requirements:

1. Minimum rear setback: 3 m 2. Minimum side and front setback: 5 m 3. Coverage: 60% 4. Maximum roof height: 7m / 10m for thatch roofs or similar 5. Maximum height No. of stories: 2 stories 6. Maximum density: 30 rooms / hectare 7. The interested party must submit a development project for the concession area, within a period no longer than six months after their concession application is approved, indicating:

- Name of the project in accordance with the typology established by the ICT.

- Name of the concessionaire (natural or legal persons).

- Format of plans according to the Centralizing Commission for Construction Permits.

- Complete plans according to the guidelines of the Centralizing Commission for Construction Permits.

- Name, signature, and registration number of the responsible professionals incorporated into the CFIA.

- Exclusive use of the International System of Weights and Measures.

- Exclusive use of the Spanish language.

- Consulting contract signed by the responsible professional.

- Cadastral plan of the property.

- Location and siting plans of the property, its boundaries, restrictions, alignment, etc.

- Site plan indicating existing and projected installations (by stages, if any), etc.

- Floor plans by level, sections, elevations, finishes, cross-sections, details, etc., all duly dimensioned and in accordance with the guidelines of the Centralizing Commission for Construction Permits.

- Letter of availability of potable water (according to the requirements of the Department of Development, ICT).

- Site plan indicating contour lines, treatment of rainwater, sewage, and solid waste, pedestrian and vehicular accesses, among others, in addition to all existing and projected constructions indicating development stages.

- Site plan and, if necessary, specific plans indicating gardening and landscaping.

- Surface movement and treatment in cases where the terrain's conformation warrants it, to avoid landslide problems (specifically in immediate zones).

Once the preliminary project is approved by the ICT, the interested party must prepare the construction plans for the infrastructure works and installations, in which they must comply with the standards established in that regard by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, Instituto Costarricense de Turismo, and the Ministry of Health. Additionally, they must present the environmental impact assessment (evaluación de impacto ambiental) approved by SETENA.

• g)Concessions: Will be granted according to the process established by Law No. 6043.

• a)Purposes: Zone designated for the construction of dwellings for the enjoyment of recreation, leisure, and rest for visitors and residence of local inhabitants.
• b)Location: On Map No. 21, it corresponds to the zone identified by the acronym ZRL, located in the foothills and steep slope areas, in the northwest sector of the zone under study; one part extends along the road that connects to the beach (boundary marker 98), and another part is located on the lower slope of the Costanera Highway (section behind boundary markers 94 and 96).
• c)Permitted Uses: Single-family dwelling (vivienda unifamiliar), cabins (cabinas), ranchos, planting of trees, ornamental plants, and swimming pools.
• d)Conditional Uses: tourism commerce, tourism hostel (albergue turístico).
• e)Conflicting Uses: warehouses, bar, agricultural-livestock activities, industrial fishing, dance hall, discotheque, materials depot, hardware store, and industry.
• f)Requirements:

1. Maximum coverage: 50% 2. Side, rear, and front setbacks: 3 m 3. Minimum lot frontage: 15 m 4. Minimum lot size: 300 m2 5. Maximum lot size: 2,000 m2 6. Maximum height number of stories: 2 stories 7. Maximum roof height: 7m / 10m for thatch roofs or similar g) Concessions: Will be granted according to the process established by Law No. 6043.

• a)Purpose: Zone designated for the conservation and regeneration of coastal natural resources, in areas with steep slopes and wetlands, allowing the development of isolated housing units in sites with low and medium slopes.
• b)Location: According to Map No. 21, it corresponds to the zone identified by the acronym ZPB, located in the sector with steep hillsides, in the upper part of the Costanera Highway, and a small sector behind boundary marker No. 85.
• c)Permitted Uses: Conservation, reforestation, trails, viewpoints, natural restoration works.
• d)Conditional Uses: Ranchos and recreational areas.
• e)Conflicting Uses: Industry, non-tourism commerce, discotheque, warehouse, workshops, materials depot, hardware store, and any other use that generates uncontrollable noise, odors, smoke, vibration, or waste.
• f)Concessions: Will be granted according to the process established by Law No. 6043.

• a)Purposes: Area designated for recreational installations and commercial activities linked to tourism activity, for both national and foreign visitors.
• b)Location: According to Map No. 21, it corresponds to the zone identified by the initials ZFT, located in the coastal plain sector, next to the Tourism Lodging Zone; one part behind boundary marker 97 and the other between boundary markers 90 minus 20m and 91 plus 20m.
• c)Permitted Uses: Restaurant, commissary, cafeteria, soda/snack bar, travel agency, supermarkets, crafts, clothing store, bakery, laundry, ice cream shop, beauty salons, showers, sanitary services, and changing rooms.
• d)Conditional Uses: public parking, tourism information, campground (campamento).
• e)Conflicting Uses: Industries, livestock farming, intensive agriculture, or any installation not strictly for public service and that generates uncontrollable noise, odors, smoke, vibration, or waste.
• f)Requirements:

1. Rear setback: 3 m 2. Front setback: 3 m 3. Side setback: 3 m 4. Maximum height: 7m / 10m for thatch roofs or similar 5. Maximum number of stories: 2 stories 6. Minimum lot area: 300 m² 7. Maximum coverage: 60% 8. The interested party must submit a development project following the requirements established in Article 5, subsection f), item 6.

• g)Concessions: In accordance with the provisions of Law No. 6043.

• a)Purposes: To implement subsection c of Article 57 of Law No. 6043 on the Zona Marítimo Terrestre, which allocates up to a percentage of leasable land for cooperatives, trade associations, associations, unions, etc.
• b)Location: Corresponds to the zone identified by the acronym ZCO on Map No. 21, in the foothills sector, the rear section of the Zona Marítimo Terrestre at the height of boundary marker 97.
• c)Permitted Uses: Recreational facilities and lodging for the members of non-profit organizations.
• d)Conditional Uses: Campground areas (áreas de campamento), gastronomic facilities.
• e)Conflicting Uses: Any installation that is not of a non-profit recreational-tourism nature.
• f)Requirements:

1. Maximum density: 60 guest spaces (plazas) per hectare 2. Maximum occupancy: 50% 3. Maximum height: 7m / 10m for thatch roofs or similar 4. Rear setback: 3 m 5. Side and front setbacks: 3 m 6. The non-profit organization interested in developing this zone must submit a preliminary project with the requirements indicated in Article 7, subsection f, item 8.

• g)Concessions: In accordance with the provisions of Law No. 6043.

• a)Purposes: Area designated for basic service installations required by national and foreign visitors.
• b)Location: According to Map No. 21, corresponds to a small zone identified by the acronym ZSB, located in the coastal plain sector, between boundary markers 97 plus 20 meters and 98.
• c)Permitted Uses: Sanitary services, showers, changing rooms, and safety deposit boxes.
• d)Conditional Uses: public parking, tourism information, campground (campamento).
• e)Conflicting Uses: All others.
• f)Requirements:

1. Rear setback: 3 m 2. Front setback: 3 m 3. Side setback: 3 m 4. Maximum height: 4 m 5. Maximum number of stories: 1 story 6. Minimum lot area: 325 m² 7. Maximum lot area: 500 m² 8. Maximum coverage: 80% g) Concessions: In accordance with the provisions of Law No. 6043.

• a)Purposes: Zone designated to improve accessibility conditions for both the local inhabitant and the visitor to the beach, and the organization of motor vehicle traffic.
• b)Location: Corresponds to the zones identified with the symbol ZV (Map No. 22), primarily expressed by existing roadways, that is, the Costanera Highway that crosses the land and the road connecting to the Zona Pública, as well as the proposed roadways, that is, the road that connects to the Local Residential Zone.
• c)Permitted Uses: Internal circulation of vehicles: bicycles, horses, carriages, and motor vehicles with restricted circulation.
• d)Conditional and Conflicting Uses: Any activity not directly related to visitor transportation.
• e)Requirements:

1. Right-of-way for Costanera Highway: 50 m 2. Right-of-way for secondary roads: 10 m 3. Sidewalks (only on secondary roads): 1.0 m 4. Green area between sidewalk and roadway (secondary roads): 0.5 m

• a)In general, unless no other alternative exists, the discharge of rainwater or sewage from buildings located in the restricted area onto the beach will not be permitted. If this is unavoidable, a detailed project must be submitted ensuring that there will be no erosion on the beach, and that there is no risk of the rainwater discharge becoming obstructed. Existing constructions that violate these provisions must be modified accordingly.
• b)Must have the respective authorization before any start of works from the ICT and the Municipality of Osa.
• c)Rainwater drainage, in general, may be channeled towards streams, provided that the impact of the waters to the streams and from these to the ocean is mitigated.
• d)No drainage or construction may be located within a radius less than 100 m from drinking water wells. The Ministry of Health must be requested to analyze the potability of water extracted from existing wells.
• e)On the construction frontage line, solid fences with a height greater than one meter may not be built. Above this height, only gates with elements that allow visibility, such as grilles, meshes, etc., may be placed. A permeability percentage of 80% is established. The case of retaining walls is excluded from this provision.
• f)No public road will allow motor vehicle access to the beach.
• g)Those lots that border rivers, streams, gullies, or permanent runoff shall present the alignment thereof, given by the Dirección de Urbanismo of the INVU, before starting any construction.

In all cases where fill, excavation, or leveling works are executed, the following standards will apply:

• a)Fill slopes will have a maximum gradient of 30%.
• b)All waste materials, whether from excavation, fill, or construction, will be removed from the area and may not be deposited in tidal waters or coastal zones.
• c)When higher adjacent terrains are affected by a construction area, these must be leveled and their vegetation renewed, or another stabilizing system used, so as to prevent erosion during or after construction.
• d)Any fill must be clean and free of materials that could cause contamination in tidal waters.
• e)As a method of changing slopes on sand banks, cutting will be preferred over filling.

The following rules shall apply on the upper lands and on shorelines, in those cases where the Municipality determines that additional measures are required to protect the environment of the coastal region. Such requirements shall be established as stipulations for the corresponding approval (visado), according to rules and requirements provided by the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

1. For works on the ground of the coastal zone:

• a)Before the start of construction, the contractor shall meet with representatives of the Municipality, the Urban Planning Directorate of the Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, and officials of the Instituto Costarricense de Turismo to clarify the conditions of the permit.
• b)Construction or excavation materials may not be placed or stored in the public zone.
• c)All affected soils must be uniformly graded. The replacement of vegetation must be done immediately after construction; otherwise, the soil must be temporarily stabilized through the use of manure, straw, and burlap or similar, until weather conditions are favorable for planting.
• d)In those cases where a temporary disturbance of coastal features, beach slopes, buffer zones, or coastal vegetation is authorized, the affected area must be completely restored at the expense of the owner and under the guidance of the involved oversight institutions.

2. In the case of works on lots adjacent to the beach on the upper part, to minimize erosion, the following measures shall be taken:

• a)Stacked and buried hay bales shall be placed along the entire lower perimeter of the area destined for construction, buried at least 10 cm, before executing any fill, excavation, grading, or any other earthworks (movimiento de tierra) work. The bales must be replaced as many times as necessary until the replacement of permanent vegetation has become established. No type of soil or materials shall exceed the limit of the bales.
• b)Unless otherwise specified and approved, all slopes must be restored to their original condition.
• c)Where natural or artificial slopes are in the process of erosion, grading works may be done to achieve their equilibrium, and they must be replanted with plants that have thick "brush-type" roots and, to the extent possible, with vegetation native to the area.
• d)Construction must be scheduled to fit the dry season to prevent water flows from falling on exposed land, excavations, or unstabilized soils.
• e)Sediment-laden water may not be discharged into natural watercourses, which must be protected along their banks by hay bale fences that intercept potential sediments.

3. For the case where slopes of more than 15% are affected:

• a)Where this type of work is permitted, the following must be observed:

- Filling shall not be permitted.

- Cutting shall be kept to an absolute minimum.

- The vegetation cover (cobertura vegetal) existing on the slope shall be permanently maintained as far as is physically possible to keep it.

• b)When potential damage to a slope from erosion caused by falling water is determined, hay bales shall be placed at the top of the slope, or similar elements shall be built. The collected water shall be properly disposed of through artificial drains or lagoons; where possible, these drainage waters shall be built along the boundaries with other properties to prevent water from draining onto neighboring lots. These lagoons must be designed to handle maximum flows obtained with a 10-year frequency.
• c)In the case of cuts on slopes or excavations on land adjacent to coastal features, waste materials must be placed on the upper part of the drop-off in a manner that avoids sediment drainage.
• d)Pedestrian accesses that run through coastal zones with steep slopes or on banks must be stabilized or built by means of elevated walkways.

4. For individual or collective blackwater systems, it is necessary to submit, for the corresponding approval (visado), soil quality studies, infiltration tests, and the respective location and design.

• a)Under no circumstances will drains be accepted in fill zones near natural watercourses, even if they are intermittent, or in the vicinity of the beach.
• b)The aqueduct and storm sewer systems must demonstrate that they can be connected to the public system; if one does not exist, the services may be provided provided that the on-site extraction of water or the disposal of wastewater and stormwater do not have a significant impact on the environment or public health.

IMPLEMENTATION STRATEGY The implementation strategy indicates the general lines that will allow the Regulatory Plan (Plan Regulador) of the South-East Sector of Rocas de Amancio to be put into practice; the execution involves both public and private entities.

Executing entity Because the Plan does not propose new infrastructure works, no municipal participation is required in the development and maintenance of works. The function of the Municipality of Osa shall be that assigned to it by Law No. 6043 regarding the administration of the lands.

It is also the task of the Municipality of Osa to guarantee free pedestrian transit through the public zone and the application of the Regulations through the Comisión de la Zona Marítimo Terrestre of the ICT or its equivalent.

As for the development of the facilities for the permitted uses, they are the responsibility of the concessionaires once they have fulfilled the requirements established by Law No. 6043 to obtain the respective construction permit.

The construction and maintenance of the Carretera Costanera falls to the Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

General strategy Once the Regulatory Plan (Plan Regulador) is approved by the ICT and the INVU, the Municipality of Osa must issue a notification to the current occupants so that they complete the procedures established by Law No. 6043 to sign the concession contracts.

The concession contracts must include the conditions and timeframes for development of the area; for this, the current infrastructural limitations and the investment possibilities of the occupants must be taken into account.

Specific studies Once the concession is granted, the occupants must submit, for the purposes of starting the works, the specific studies derived from the rules established in the zoning regulations. For house, cabin, or commercial projects, the following must be included:

- Construction plans for the works.

- Water infiltration tests.

- Water treatment system.

The maps of this Regulatory Plan are only available in the printed gazette.

September 1, 2003.—

La Municipalidad de Osa, atendiendo a las disposiciones de la Ley Nº 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre y reconociendo la necesidad de ordenar el desarrollo de los litorales que forman parte del Cantón, dicta el presente "Reglamento de Zonificación" que será aplicable a la Zona Restringida de la Zona Marítimo Terrestre, del sector sureste de Rocas de Amancio, del mojón 98 al mojón 85, localizados en la Hoja Dominical (1:50.000) del Instituto Geográfico Nacional; aproximadamente entre las Coordenadas Lambert: 354.615 N - 479.600 E (mojón Nº 100) y 354.325 N - 480.205 E (mojón Nº 85), respectivamente.

Forman parte de este Reglamento el mapa Nº 21, Anexo 4, en el cual se presentan las zonas contempladas; y el mapa Nº 22, correspondiente a la vialidad. La zonificación tiene como objetivo central, orientar el desarrollo espacial del área en mención a fin de:

a. Definir el modelo del desarrollo turístico acorde con las condiciones físico - naturales del área, mediante adecuadas pautas de diseño y manejo, considerando usos de protección, alojamiento, alimentación y otros complementarios.

b. Proteger los recursos naturales, mediante un desarrollo sostenible que fomente el uso racional de los mismos.

c. Favorecer la salud, la economía y el bienestar de la población nacional y extranjera; tanto local como visitante.

d. Establecer una política de desarrollo físico que, partiendo de las condiciones del terreno, le dé el uso más adecuado y que tome en consideración las condiciones paisajísticas del área.

e. Lograr el cumplimiento de las normas y requerimientos de la Ley Nº 6043 y su reglamento, en lo relacionado al uso del suelo en el sector costero.

• a)Acceso: Vía hacia donde da frente un solar o propiedad.
• b)Albergue: Es un tipo de establecimiento de características rústicas confortables, que brinda alojamiento en especial a deportistas o grupos unidos por un interés o actividad común. Hay varias modalidades, entre ellas, refugios de montaña, albergues o campos de pesca, albergues de playa, campestres o juveniles, cuyas características y servicios adicionales varían de acuerdo a su especialización, y con base en ellos se les dará la denominación más apropiada.
• c)Altura máxima: Establecida del terreno al punto de cumbrera de la edificación.

Amueblado: Conjunto de elementos urbanos, tales como bancas, basureros, mesas, postes, albergues, señales y rótulos que sirven de apoyo a los servicios para comodidad del usuario.

• d)Apartotel (Apartamentos-hotel): Es un tipo de establecimiento que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria o mensual, y que tiene las siguientes características:

1. Puede estar constituido por unidades tipo apartamento con uno o más dormitorios, baño privado, comedor y cocina.

2. Ocupar la totalidad de un edificio o parte absolutamente independiente de él, y sus dependencias constituyen un todo homogéneo, con entradas para uso exclusivo del establecimiento.

3. Incluye en la tarifa el servicio de pisos.

4. Dispone de estacionamiento para los vehículos de los huéspedes.

5. En su diseño respeta normas que garantizan una adecuada relación con el medio natural sustentante.

• f)Área verde: Áreas libres enzacatadas o arborizadas, de uso público, comunal, destinadas a la recreación y ornamentación.
• g)Botel: Establecimiento hotelero que se ubica en una instalación flotante o sobre un buque de pasajeros que se inmoviliza permanentemente o transitoriamente para cumplir estas funciones.
• h)Bungalow: Establecimiento que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria o mensual, con unidades que constituyen independientes, con uno o más dormitorios y baño privado, dependen de una entrada principal, recepción, y puede brindar el servicio de restaurante, bar, tiendas de souvenirs, etc.
• i)Cabina: Ver "Vivienda Turística".
• j)Campamentos: Es un tipo de establecimiento que brinda servicio de alquiler por una tarifa diaria o mensual, de terrenos debidamente delimitados y acondicionados para facilitar la vida al aire libre, en los que se pernocte bajo tienda de campaña, en remolque habitable o similares.
• k)Casa de huéspedes: Es un tipo de establecimiento semejante a la pensión que no ofrece servicio de alimentación.
• l)Certificación de uso: Documento en el que se establece la posibilidad de destinar una porción de terreno para la construcción de las obras abarcadas en este Reglamento. Dicho certificado será expedido por la Municipalidad a solicitud del interesado.
• m)Concesión: Contrato público entre la Municipalidad y el concesionario, que otorga a este último el derecho de uso de la tierra en un lote sobre la Zona Marítimo Terrestre específicamente en la zona restringida (150 metros) no incluye la Zona Pública (50 metros frente al sector litoral).
• n)Concesionario: Persona jurídica, física o moral que posee un derecho de concesión en la Zona Marítimo Terrestre.
• o)Condohotel: Es una modalidad de operación de hospedaje en el que la propiedad del inmueble está acogida a la Ley de Propiedad Horizontal, N° 3670 de 22 de marzo de 1996 o aplica a principios contenidos en ésta y en el que la explotación hotelera está garantizada mediante un contrato de administración con una empresa operadora hotelera que asume las funciones correspondientes a los administradores según la ley y las que se derivan del carácter hotelero de la operación. El setenta por ciento del tiempo al año debe dedicarse el establecimiento como mínimo al servicio de hospedaje y el treinta por ciento restante puede ser utilizado por los condóminos.
• p)Conservación: En urbanismo, es la acción que de acuerdo a lo previsto en los Planes de Desarrollo Urbano, se orienta a mantener el equilibrio ecológico, el buen estado de las obras materiales (edificios, monumentos, plazas y parques) y en general, todo aquello que constituye su acervo histórico, cultural y social de los centros de población.
• q)Construcción: Toda estructura que se fije o incorpore a un terreno: incluye cualquier obra de edificación, reconstrucción, remodelación o ampliación que implique permanencia.
• r)Densidad neta: Se entenderá la relación de los habitantes dividida por la superficie total de terreno ocupado, descontado previamente las superficies viales.
• s)Densidad: Consiste en el número de residentes temporales o permanentes por unidad de área (en este caso la unidad de área estimada es la hectárea).
• t)Derecho de vía: Es la medida de la zona de uso público, tomada entre las líneas de demarcación establecidas por el MOPT, la Municipalidad correspondiente o un plan regulador.
• u)Edificaciones: Todas aquellas obras destinadas para la habitación, trabajo, recreación, turismo, etc.
• v)Hotel: Es un tipo de establecimiento con un mínimo de veinte habitaciones, o más de acuerdo a la categoría que le corresponda, que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria, así como de alimentación, a elección del cliente. Entre el servicio de alojamiento y los servicios complementarios debe existir integralidad funcional. Debe ocupar la totalidad de un edificio o una parte de él absolutamente, independiente, con dependencias que constituyan un todo homogéneo, con entradas, pasillos, escaleras y ascensores para el uso exclusivo del establecimiento. Su carácter sustentable indica una adecuada relación con su entorno y soluciones conservacionistas para la disposición de desechos, aguas servidas, etc.
• w)Hotel residencia: Es un hotel que no ofrece servicio de alimentación.
• x)Infractor: Persona física, jurídica o cualquier dependencia del Gobierno que no atienda el presente Reglamento de Zonificación.
• y)Infraestructura: Servicios e instalaciones de carácter urbano, tales como: vías, drenajes, acueductos, alcantarillados, electricidad, telefonía, y otros similares.
• z)Lote: Una parcela de tierra de cualquier tamaño, ya sea dada en concesión o en propiedad privada.

aa) Motel turístico: Es un tipo de establecimiento hotelero que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria y que tiene las siguientes características:

1. Ofrece a los viajeros estacionamiento para sus vehículos dentro del mismo establecimiento.

2. Está ubicado de preferencia fuera de los núcleos urbanos y en las proximidades de carreteras públicas.

3. Cuenta con un mínimo de cinco habitantes, todas con baño privado y entrada independiente desde el exterior.

4. La edificación no exceda de dos plantas, y se indica en el exterior de las mismas, mediante rótulos luminosos que permitan su fácil lectura desde la carretera, tanto de día como de noche, si hay plazas libres o si no las hay.

bb) Número de plantas: Debe entenderse como plantas totales o cobertura total o parcial del área piso (mezzanine cuenta como con una planta o piso).

• cc)Ocupación: Consiste en el porcentaje de terreno que puede ser cubierto por áreas construidas habitables o no, tales como accesos, parqueos, piscinas, parqueos y otras cubiertas no naturales; las áreas verdes internas se consideran áreas residuales no comprendidas en el porcentaje de ocupación, debe ser destinada a jardines, lagos, frutales, ornamentales, etc.

dd) Pensión: Es un tipo de establecimiento pequeño que normalmente es manejado en forma familiar, con capacidad mínima de tres habitaciones, y que ofrece servicio de alimentación en plan de pensión completa o de media pensión, en una sola tarifa global.

ee) Permisos de construcción, permisos y visados: La Municipalidad de Osa no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios o urbanizaciones que contravengan la zonificación o cualquiera de las disposiciones del presente reglamento. Toda construcción debe tener sus respectivos planos aprobados por la Oficina Centralizadora de Permisos de Construcción, el ICT, el INVU y la Municipalidad respectiva. Paralelamente debe existir el pago de impuestos correspondientes. De igual manera no se concederán patentes o permisos de uso a cualquier inmueble en que el uso solicitado no concuerde con la zonificación o el reglamento. El otorgamiento de patentes debe tener previo permiso del ICT y éstas deben otorgarse a concesionarios vigentes a quienes se les ha otorgado proyectos turísticos - recreativos - comerciales y otros que ameriten dicha patente. Lo anterior rige para el caso de las propiedades privadas adyacentes a la franja de la Zona Marítimo Terrestre que están declaradas de interés turístico.

ff) Propietario: Es la persona(s), empresa(s), o dependencia(s) que tiene título de propiedad sobre terrenos colindantes a la Zona Marítimo Terrestre.

gg) Protección: Es aquella área en la cual las obras urbanas están sujetas a restricciones.

hh) Régimen forestal: Conjunto de disposiciones de carácter jurídico, económico y técnico, establecidos por la Ley Forestal y sus reglamentos, decretos y resoluciones derivados de su aplicación que regula la conservación, protección y aprovechamiento racional de los bosques y terrenos forestales.

• ii)Residencia Turística: Ver "Vivienda Turística".

jj) Retiros: Espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo pre­dio.

kk) Tiempo compartido: Sistema o régimen por medio del cual una persona adquiere un derecho de uso, goce o cualquier otro derecho relativo a la utilización de una unidad habitacional vacacional, por períodos determinados o determinables dentro de cada año durante la vigencia del contrato respectivo, mediante el pago de un determinado precio.

• ll)Turístico sustentable: Uso de suelo que se caracteriza por mantener una adecuada relación hombre-medio-sostenibilidad, tanto en las actividades de historia natural, aventuras o similares, como en la relación entre edificios y medio sustentante.

mm) Urbanización: Dotación a un terreno de las obras de infraestructura requeridas para la realización de edificaciones.

nn) Uso condicional: Es aquel que aún no siendo el más recomendable para las condiciones del terreno, no genera conflicto con los usos permitidos. Este uso puede darse a un terreno, previa autorización especial de la Municipalidad y el Instituto Costarricense de Turismo, mediante un certificado.

oo) Uso conflictivo: Es aquel que no se ajusta a la zonificación indicada en el plan regulador. Los usos conflictivos no se permiten bajo ninguna condición.

pp) Usos o edificaciones conflictivas existentes: Cualquier uso o edificación conflictivo existente a la fecha de vigencia de este reglamento podrá continuarse con las siguientes limitaciones:

1. No podrá ampliarse o remodelarse y solamente se podrán hacer mejoras para guardar la estética, higiene y seguridad, previa autorización del Concejo Municipal.

2. No podrá cambiarse a otro uso conflictivo, salvo que éste sea más compatible con el uso propuesto en el presente plan regulador de uso del suelo a juicio del Concejo Municipal de Osa y del ICT.

3. Los terrenos o edificaciones conflictivos existentes están sujetos momentáneamente a su expropiación y pago de mejoras de acuerdo a lo que indica la Ley Nº 6043 y su reglamento, siempre y cuando estos se edificaran o ocuparon acorde a las leyes vigentes antes de la promulgación de la Ley Nº 6043 y con los permisos respectivos.

qq) Uso permitido: Es aquel uso de la finca o lote, sobre el cual, el concesionario, tiene la posibilidad de destinar su terreno sin más restricciones que las aquí indicadas, y previa tramitación de los permisos de construcción requeridos por la Municipalidad.

rr) Uso: Aprovechamiento, a título particular, de áreas o predios.

ss) Vía pública: Espacios destinados a la circulación de vehículos o peatones.

tt) Vivienda turística (cabina, cabaña, casa de veraneo, etc.): Es un tipo de establecimiento que brinda servicio de hospedajes por una tarifa diaria o mensual, con unidades que se constituyen independientes, con uno o más dormitorios, baño privado, cocina, entrada independiente desde el exterior y con estacionamiento para los vehículos de los huéspedes.

uu) Vivienda unifamiliar: Es la edificación provista de áreas habitacionales destinadas al albergue de una sola familia.

• vv)Zonificación: Es la división de un territorio en zonas de uso, para efectos de su desarrollo racional.

• a)Zonas del Plan de Usos del Suelo: Para efectos de este Reglamento, el Plan Regulador Sector Sureste de Rocas de Amancio comprende las siguientes zonas: (mapa Nº 21) 1. Zona Pública (ZPu) 2. Zona de Protección (ZP) 3. Zona de Alojamiento Turístico (ZAT) 4. Zona de Cooperativas (Zcoop) 5. Zona de Facilidades Turísticas (ZFT) 6. Zona Residencial Local (ZRL) 7. Zona de Servicios Básicos (ZSB) 8. Zona de Vialidad (ZV) b) Certificación de zona: A solicitud de cualquier interesado, la Municipalidad emitirá un certificado de zona, en el que se hace constar el uso que le corresponde a determinado terreno.
• c)Permiso de construcción, patentes y visado: La Municipalidad de Osa no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios o cualquiera que contravenga las disposiciones y la zonificación del presente Reglamento. De igual manera, no se concederán patentes o permiso de uso de cualquier inmueble, en el que el uso solicitado no concuerde con la zonificación o en el reglamento. Todo permiso debe tener el visado del ICT. No pueden existir lotes frente a playa cuyos linderos sobrepasen la línea de mojones, es decir que las concesiones se otorgarán solamente en los terrenos en Zona Restringida.

• a)Propósito: Lograr el cumplimiento del Capítulo III de la Ley Nº 6043, en cuanto al derecho de uso público de los 50 metros medidos a partir de la pleamar ordinaria, en el sector sureste de Rocas de Amancio.
• b)Localización: El límite de la Zona Pública lo marca la línea de mojones colocados por el Instituto Geográfico Nacional, para este caso desde el mojón 100 hasta el mojón 85.
• c)Usos permitidos, condicionales y conflictivos: Todos los que señala la Ley Nº 6043 y su Reglamento.
• d)Concesiones: No se darán concesiones en esta zona.

• a)Propósitos: Área destinada a la instalación de planta turística hotelera de baja y mediana densidad y actividades comerciales de servicios a los usuarios nacionales o extranjeros.
• b)Localización: Según el Mapa Nº 21 corresponde a la zona identificada con las siglas ZAT, ubicada en el sector de llanura litoral, entre los mojones 90 (menos 35 metros) y 96 (más 20 metros).
• c)Usos permitidos: albergue ecoturístico, cabinas, hotel, piscina, restaurante, cafetería y bar.
• d)Usos condicionales: tienda de artesanías, urbanización ecoturística.
• e)Usos conflictivos: Industrias, ganadería, agricultura intensiva o cualquier instalación que no sea de carácter turístico y que genere ruidos, olores, humo, vibración o desechos no controlables.
• f)Requisitos:

1. Retiro posterior mínimo: 3 m 2. Retiro lateral y frontal mínimo: 5 m 3. Cobertura: 60% 4. Altura máxima de techo 7m / 10m techos de paja o similares 5. Altura máxima Nº de pisos: 2 pisos 6. Densidad máxima: 30 habitaciones / hectárea 7. El interesado deberá presentar un proyecto de desarrollo del área en concesión, en un plazo no mayor de seis meses después de aprobada su solicitud de concesión, donde se indique:

- Nombre del proyecto acorde con la tipología establecida por el ICT.

- Nombre del concesionario (personas físicas o jurídicas).

- Formato de planos según Comisión Centralizadora de Per­misos de Construcción.

- Planos completos según lineamientos de la Comisión Cen­tralizadora de Permisos de Construcción.

- Nombre, firma y número de registro de los profesionales responsables incorporados al CFIA.

- Uso exclusivo del Sistema Internacional de Pesos y Medidas.

- Uso exclusivo de la lengua española.

- Contrato de consultoría firmado por el profesional responsable.

- Plano de catastro de la propiedad.

- Planos de ubicación y localización de la finca, sus colindancias, restricciones, alineamiento, etc.

- Planta de conjunto indicando instalaciones existentes y proyectadas (por etapas si las hubiera), etc.

- Plantas por nivel, cortes, fachadas, acabados, secciones, detalles, etc., todo debidamente dimensionado y acorde con los lineamientos de la Comisión Centralizadora de Permisos de Construcción.

- Carta de disponibilidad de agua potable (según requisitos del Departamento de Fomento, ICT).

- Planta de conjunto indicando curvas de nivel, tratamiento de aguas pluviales, negras y desechos sólidos, accesos peatonales y vehiculares entre otros, además de todas las construcciones existentes y proyectadas con indicación de etapas de desarrollo.

- Planta de conjunto y si fuera necesario plantas especí­ficas indicando jardinería y paisajismo.

- Movimiento y tratamiento de superficie en los casos en que la conformación del terreno lo amerite, para evitar problemas de deslizamientos (específicamente en la zonas inmediatas).

Una vez aprobado el anteproyecto por el ICT, el interesado deberá elaborar los planos constructivos de las obras de in­fraestructura e instalaciones, en las cuales deberá cumplir con las normas establecidas al respecto por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, Instituto Costarricense de Turismo y el Ministerio de Salud. Además, deberá presentar la Evaluación de Impacto Ambiental aprobada por la SETENA.

• g)Concesiones: Se darán de acuerdo al proceso establecido por la Ley Nº 6043.

• a)Propósitos: Zona destinada a la construcción de viviendas para disfrute de la recreación, esparcimiento y descanso de los visitantes y residencia de habitantes locales.
• b)Localización: En el mapa Nº 21 corresponde a la zona identificada con las siglas ZRL, ubicada en las zonas de piedemonte y de pendientes fuertes, en el sector noroeste de la zona en estudio, una parte se extiende a lo largo de la carretera que comunica con la playa (mojón 98) y otra parte se ubica en la ladera inferior de la Carretera Costanera (sección posterior a la altura de mojones 94 y 96).
• c)Usos permitidos: Vivienda unifamiliar, cabinas, ranchos, siembra de árboles, plantas ornamentales y piscina.
• d)Usos condicionales: comercio turístico, albergue turístico.
• e)Usos conflictivos: bodegas, bar, actividades agropecuarias, pesca industrial, salón de baile, discoteca, depósito de materiales, ferretería e industria.
• f)Requisitos:

1. Cobertura máxima: 50% 2. Retiros laterales, posteriores y frontales: 3 m 3. Frente mínimo del lote: 15 m 4. Tamaño mínimo del lote: 300 m2 5. Tamaño máximo del lote: 2 000 m2 6. Altura máxima número de plantas: 2 pisos 7. Altura máxima de techo: 7m / 10m techos de paja o similares g) Concesiones: Se darán de acuerdo al proceso establecido por la Ley Nº 6043.

• a)Propósito: Zona destinada a la conservación y regeneración de los recursos naturales costeros, en las zonas con pendientes fuertes y humedales, permitiendo el desarrollo de unidades habitacionales aisladas en sitios con pendientes bajas y medias.
• b)Localización: Según el mapa Nº 21 corresponde a la zona identificada por las siglas ZPB, ubicada en el sector con laderas de pendiente fuerte, en la parte superior de la Carretera Costanera y un pequeño sector detrás del mojón Nº 85.
• c)Usos permitidos: Conservación, reforestación, senderos, miradores, obras de restauración natural.
• d)Usos condicionales: Ranchos y áreas recreativas.
• e)Usos conflictivos: Industria, comercio no turístico, discoteca, bodega, talleres, depósito de materiales, ferretería y cualquier otro uso que genere ruidos, olores, humo, vibración o desechos no controlables.
• f)Concesiones: Se darán de acuerdo al proceso establecido por la Ley Nº 6043.

• a)Propósitos: Área destinada a instalaciones recreativas y actividades comerciales ligadas a la actividad turística, tanto para los visitantes nacionales como para extranjeros.
• b)Localización: Según el mapa Nº 21 corresponde a la zona identificada por las sigas ZFT ubicada en el sector de llanura litoral, al lado de la Zona de Alojamiento Turístico, una parte detrás del mojón 97 y la otra entre los mojones 90 menos 20m y 91 más 20m.
• c)Usos permitidos: Restaurante, comisariato, cafetería, soda, agencia de viajes, supermercados, artesanía, venta de ropa, panadería, lavandería, heladería, salones de belleza, duchas, servicios sanitarios y vestidores.
• d)Usos condicionales: parqueo público, información turística, campamento.
• e)Usos conflictivos: Industrias, ganadería, agricultura intensiva o cualquier instalación no estrictamente de servicio público y que genere ruidos , olores, humo, vibración o desechos no controlables.
• f)Requisitos:

1. Retiro posterior: 3 m 2. Retiro frontal: 3 m 3. Retiro lateral: 3 m 4. Altura máxima: 7m / 10m techos de paja o similares 5. Número de pisos máximo: 2 pisos 6. Área mínima de lote: 300 m² 7. Cobertura máxima: 60% 8. El interesado deberá presentar un proyecto de desarrollo siguiendo los requisitos establecidos en el artículo 5º, inciso f), ítem 6.

• g)Concesiones: En conformidad con lo establecido por la Ley Nº 6043.

• a)Propósitos: Hacer efectivo el inciso c del artículo 57 de la Ley Nº 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre, que destina hasta un porcentaje del terreno arrendable para cooperativas, agrupaciones gremiales, asociaciones, sindicatos, etc.
• b)Localización: Corresponde a la zona identificada con las siglas ZCO en el mapa Nº 21, en el sector de piedemonte, sección posterior de la Zona Marítimo Terrestre a la altura del mojón 97.
• c)Usos permitidos: Facilidades de tipo recreativo y hospedaje para los asociados de las organizaciones sin fines de lucro.
• d)Usos condicionales: Áreas de campamento, facilidades gastronómicas.
• e)Usos conflictivos: Toda instalación que no sea de carácter recreativo turístico sin fines de lucro.
• f)Requisitos:

1. Densidad máxima: 60 plazas por hectárea 2. Ocupación máxima: 50% 3. Altura máxima: 7m / 10m techos de paja o similares 4. Retiro posterior: 3 m 5. Retiros lateral y frontal: 3 m 6. La organización sin fines de lucro con interés de desarrollar esta zona, deberá presentar anteproyecto con los requisitos indicados en el artículo 7, inciso f, ítem 8.

• g)Concesiones: De acuerdo a lo establecido en la Ley Nº 6043.

• a)Propósitos: Área destinada a las instalaciones de servicios básicos que requieren los visitantes nacionales y extranjeros.
• b)Localización: Según el Mapa Nº 21 corresponde a una pequeña zona identificada por las siglas ZSB, ubicada en el sector de llanura litoral, entre los mojones 97 más 20 metros y 98.
• c)Usos permitidos: Servicios sanitarios, duchas, vestidores y cajas de seguridad.
• d)Usos condicionales: parqueo público, información turística, campamento.
• e)Usos conflictivos: Todos los demás.
• f)Requisitos:

1. Retiro posterior: 3 m 2. Retiro frontal: 3 m 3. Retiro lateral: 3 m 4. Altura máxima: 4 m 5. Número de pisos máximo: 1 piso 6. Área mínima de lote: 325 m² 7. Área máxima de lote: 500 m² 8. Cobertura máxima: 80% g) Concesiones: En conformidad con lo establecido por la Ley Nº 6043.

• a)Propósitos: Zona destinada a mejorar las condiciones de accesibilidad tanto del habitante local como del visitante a la playa y el ordenamiento del tránsito de vehículos automotores.
• b)Localización: Corresponde a las zonas identificadas con la simbología ZV (mapa Nº 22), expresadas fundamentalmente por las vías existentes, es decir, la Carretera Costanera que atraviesa el terreno y la carretera que comunica con la Zona Pública, así como las vías propuestas, es decir la carretera que comunica con la Zona Residencial Local.
• c)Usos permitidos: Circulación interna de vehículos: bicicletas, caballos, volantas y vehículos automotores de circulación restringida.
• d)Usos condicionales y conflictivos: Cualquier actividad que no esté directamente relacionada con el transporte de los visitantes.
• e)Requisitos:

1. Derecho de vías Carretera Costanera 50 m 2. Derecho de vías secundarias 10 m 3. Aceras (solo en vías secundarias) 1,0 m 4. Área verde entre acera y calzada (vías secundarias) 0,5 m

• a)En general, salvo que no exista otra alternativa, no se permitirá la descarga en la playa de aguas pluviales servidas o aguas negras de las edificaciones que se ubiquen en el área restringida. Si esto fuera inevitable, deberá presentarse un proyecto detallado que asegure que no habrá erosión en la playa, ni existe riesgo de que la descarga pluvial se obstruya. Las construcciones existentes que violan estas disposiciones deberán modificarse en este sentido.
• b)Deberá contar con la autorización respectiva previo cualquier inicio de obras ante el ICT y la Municipalidad de Osa.
• c)Los drenajes pluviales, en general, podrán conducirse hacia las quebradas, siempre y cuando se mitigue el impacto de las aguas a las quebradas y de éstas al océano.
• d)Ningún drenaje o construcción podrá ubicarse en un radio menor de 100 m de los pozos de agua potable. Debe solicitarse al Ministerio de Salud que analice la potabilidad del agua que se extrae de los pozos existentes.
• e)En la línea de frente de la construcción, no se podrán construir vallas sólidas con una altura mayor de un metro. Por sobre esta altura, se podrá colocar únicamente verjas con elementos que permitan la visibilidad tales como rejas, mallas, etc. Se establece un porcentaje de permeabilidad del 80%. Se excluye de esta disposición el caso de los muros de retención.
• f)Ninguna vía pública permitirá el acceso de vehículos mo­torizados a la playa.
• g)Aquellos lotes que tengan colindancia con ríos, quebradas, cárcavas o escorrentías permanentes, deberán de presentar el alineamiento de los mismos dado por la Dirección de Urbanismo del INVU, antes de iniciar cualquier construcción.

En todos los casos en que se ejecuten obras de relleno, excavación o nivelación, se aplicarán las siguientes normas:

• a)Los taludes de relleno tendrán una gradiente máxima del 30%.
• b)Todos los materiales de desecho, ya sean de excavación, relleno o construcción, serán removidos del área, no pudiendo depositarse en aguas de marea o en zonas costeras.
• c)Cuando se afecten terrenos superiores adyacentes a un área de construcción, estos deberán ser nivelados y renovada su vegetación o mediante otro sistema estabilizador de modo que se prevenga la erosión durante o después de la construcción.
• d)Cualquier relleno deberá de estar limpio y libre de materiales que pueden producir contaminación en las aguas de marea.
• e)Como método de cambiar pendientes en los bancos de arena, se preferirá el corte al relleno.

Las siguientes normas se aplicarán sobre los terrenos superiores y en líneas de costa, en aquellos casos en que la Municipalidad determine que se requieran medidas adicionales para proteger el ambiente de la región costera. Tales requerimientos serán establecidos como estipulaciones para el visado correspondiente, según normas y requerimientos suministrados por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

1. Para trabajos en el suelo de la zona costera:

• a)Antes del inicio de la construcción, el contratista se reunirá con personeros de la Municipalidad, Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y funcionarios del Instituto Costarricense de Turismo para aclarar las condiciones del permiso.
• b)No se podrán colocar ni almacenar materiales de construcción o excavación en la zona pública.
• c)Todos los suelos afectados deberán de nivelarse uni­formemente. La reposición de la vegetación debe de hacerse inmediatamente después de la construcción, de lo contrario, debe de estabilizarse el suelo temporalmente mediante el uso de estiércol, paja y yute o similar, hasta que las condiciones del clima sean favorables para sembrar.
• d)En aquellos casos en que se autorice una perturbación temporal de los rasgos costeros, las pendientes de playa, las zonas de amortiguamiento o en la vegetación costera, el área afectada deberá restaurarse completamente a cargo del propietario y con la guía de las instituciones de control involucradas.

2. En caso de trabajos en lotes vecinos a la playa en la parte superior, para minimizar la erosión, se tomarán las siguientes medidas:

• a)Se colocará en todo el perímetro inferior del área destinada a la construcción antes de ejecutar cualquier trabajo de relleno, excavación, nivelación o cualquier otro movimiento de tierra, pacas de heno estoqueadas y enterradas por lo menos 10 cm, debiendo de reemplazarse las pacas cuantas veces sea necesario hasta que la reposición de la vegetación permanente se haya establecido. No se deberá sobrepasar el límite de las pacas, ningún tipo de suelos o materiales.
• b)A menos que se especifique y apruebe de otro modo, todas las pendientes deberán adecuarse a su estado original.
• c)Donde las pendientes naturales o artificiales están en proceso de erosión, se podrá hacer trabajos de nivelación para lograr su equilibrio, debiendo repoblarse con plantas que tengan raíces gruesas del tipo "cepillo" y en la medida de lo posible con vegetación propia de la zona.
• d)La construcción debe programarse para ajustarse a la época seca para evitar que corrientes de agua caigan sobre los terrenos expuestos, excavaciones o suelos inestabilizados.
• e)No se podrán descargar aguas sedimentarias en los cauces naturales, los cuales deberán ser protegidos a lo largo de sus riberas mediante vallas de pacas de paja que intercepten los posibles sedimentos.

3. Para el caso en que se afecten los taludes de más de 15%.

• a)Donde se permita este tipo de obras debe observarse lo siguiente:

- No se permitirá rellenar.

- El corte se mantendrá absolutamente en lo mínimo.

- Se mantendrá permanentemente la cobertura vegetal que haya sobre el talud hasta donde sea físicamente posible mantenerla.

• b)Cuando se determine un potencial daño de un talud por erosión causada por caída de agua, se colocarán en la parte superior del talud pacas de pajas o se construirán elementos similares. El agua recogida será dispuesta en forma adecuada mediante drenajes artificiales o lagunas; donde sea posible estas aguas de drenaje se construirán a lo largo de los límites con otras propiedades para evitar que el agua drene a los lotes vecinos. Estas lagunas deberán diseñarse para manejar caudales máximos obtenidos con una frecuencia de 10 años.
• c)Para el caso de cortes en taludes o excavaciones en terrenos adyacentes a rasgos costeros, los materiales de desecho deberán colocarse en la parte superior del desnivel de modo que se evite el drenaje del sedimento.
• d)Los accesos peatonales que corran por zonas costeras con pendientes fuertes o en bancos, deberán estabilizarse o construirse mediante pasos elevados.

4. Para los sistemas individuales o colectivos de aguas negras, es necesario presentar para el visado correspondiente, estudios de la calidad del suelo, pruebas de infiltración, localización y diseño respectivo.

• a)En ningún caso se aceptarán drenajes en zonas de relleno cercanas a cauces naturales aunque fueran intermitentes, o en las inmediaciones de la playa.
• b)Los sistemas de acueductos y alcantarillado pluvial deberán demostrar que se pueden conectar al sistema público, de no existir, se podrán proveer los servicios sin que la extracción de agua en el sitio o la disposición de las aguas servidas y pluviales tengan un impacto significativo en el medio o la salud pública.

ESTRATEGIA DE IMPLEMENTACIÓN La estrategia de implementación señala las líneas generales que permitirán llevar a la práctica el Plan Regulador del Sector Sur-Este de Rocas de Amancio, la ejecución implica tanto a los entes públicos, como privados.

Entidad ejecutora Debido a que el Plan no propone obras de infraestructura nuevas, no se requiere de participación municipal en el desarrollo y mantenimiento de obras. La función de la Municipalidad de Osa será la que le asigna la Ley Nº 6043 con respecto a la administración de los terrenos.

También es tarea de la Municipalidad de Osa, garantizar el libre tránsito peatonal por la zona pública y la aplicación del Reglamento por medio de la Comisión de la Zona Marítimo Terrestre del ICT o su similar.

En cuanto al desarrollo de las instalaciones de los usos permitidos, son competencia de los concesionarios una vez que hayan cumplido los requisitos establecidos por la Ley Nº 6043 para obtener el permiso de construcción respectivo.

La construcción y el mantenimiento de la Carretera Costanera le compete al Ministerio de Obras Públicas y Transportes.

Estrategia general Una vez aprobado el Plan Regulador por el ICT y el INVU, la Municipalidad de Osa deberá cursar una notificación a los ocupantes actuales para que finiquiten los trámites que establece la Ley Nº 6043 para firmar los contratos de concesión.

Los contratos de concesión deberán incluir las condiciones y plazos de desarrollo del área, para ello deben tomarse en cuenta las limitaciones infraestructurales actuales y las posibilidades de inversión de los ocupantes.

Estudios particulares Una vez otorgada la concesión, los ocupantes deberán presentar para efectos de iniciar las obras, los estudios particulares derivados de las normas establecidas en el reglamento de zonificación. Para los proyectos de casas, cabinas o comercio, debe incluirse lo siguiente:

- Planos constructivos de las obras.

- Pruebas de infiltración de aguas.

- Sistema de tratamiento de aguas.

Los mapas de este Plan Regulador solo está disponibles en la gaceta impresa.

1º de setiembre del 2003.—