Construction Regulations of the Municipality of GarabitoReglamento de Construcciones de la Municipalidad de Garabito

Requirements for Obtaining the Municipal Building Permit

II.1. The building permit application form must be collected from the Municipal Engineering Department of Garabito in Jacó (applications are not sent by Fax). The application must indicate the telephone number, fax, and address to which any details concerning the process and the project during the construction stage should be communicated.

II.2. The application must be completed in legible handwriting or by typewriter.

II.3. A Notarial Certification of the Property Registry where the construction will take place must be presented.

II.4. If the owner is a Corporation, a notarial or registry certification of the legal representation of the company's legal representative must be provided, which must not be more than two months old from the date of issuance.

II.5. If the applicant is not the owner of the lot, attach an authenticated authorization from the owner.

II.6. In all cases, approval (Visto Bueno) from the Municipality or the community Aqueduct confirming that water service is available must be provided.

II.7. A ten-colon Municipal Stamp, affixed to the Municipal permit application.

II.8. Approval (Visto Bueno) must be obtained from the Accounting Department confirming that municipal taxes and services are up to date, and from the Real Estate and Valuation Department.

II.9. Two copies of the cadastral plan of the land where construction will take place must be presented, authenticated by a notary public and with the Municipal Approval (Visado Municipal) (for the approval in the Municipality's Cadastre).

II.10. The construction plans must indicate existing constructions on the lot, indicating their area and actual location. The Professional responsible for the project, upon signing the plans, shall attest that said location is accurate on site.

II.11. Every project must include in its design provisions for the discharge of sewage (aguas negras) into the Sanitary Sewer System. Except for those indicated in Article 31, Chapter III of these Regulations.

II.12. For single-family homes and buildings up to 300 m² and up to two stories, the following must be provided:

• a)Construction plans approved (visados) by the Federated College of Engineers and Architects (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos).
• b)Approval (Visado) from the Ministry of Health at the local level.
• c)A copy of the consulting contract and the electrical approval (visado eléctrico) must be included.

II.13. For buildings over 300 m² and more than two stories that are not single-family homes, the construction plans must come approved (visados) by:

• a)Federated College of Engineers and Architects (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos).
• b)INVU.
• c)Ministry of Health central offices.

II.14. An updated Occupational Risk Policy (Póliza de Riesgos Laborales) from the National Insurance Institute (Instituto Nacional de Seguros), to cover the work to be constructed.

Works tending to consolidate the current state shall be understood as: changes to walls, structural reinforcements, total or partial change or construction of roofs, remodeling of facades, opening or closing of doors or windows, or the substitution of one for another.

However, it may object to the design and refuse to issue the corresponding permit if it is extravagant or ridiculous or contravenes the provision contained in Article 58 of the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana). In case of dispute over these aspects, the same procedure indicated in Article 30 of these Regulations shall be followed.

14. Mailboxes and Post-Office Boxes, Postal Law - Ley de Correos).

The Municipal Engineer or the official in charge of supervising the construction shall ensure that the foregoing provision is complied with and, therefore, that the given line is not altered, nor the height of the level varied.

The Municipality shall be responsible only for the setbacks (retiros) and levels.

Special Cases

A., in Punta Leona, the interested party must present two copies of the Lease Agreement, duly authenticated and, in the case of copies, certified by a Notary Public.

31 and 37 Urban Planning Law - Ley de Planificación Urbana). The interested party must also present a certification from the Public Registry confirming that the Concession is registered.

Earthworks (Movimientos de tierra) and Demolitions

IV.1. The interested party must adopt the necessary measures to safeguard the safety of pedestrians and vehicles traveling in front of the building to be demolished and the adjacent buildings.

IV.2. The site where the rubble and materials resulting from the demolition will be deposited must be indicated.

IV.3. Once the demolition work is completed, any damage caused by it to the sidewalk, curb and gutter, and the street in front of the property where said work was carried out must be repaired; failing this, the Municipality shall carry out the repairs at the owner's expense.

To carry out any excavation or earthworks (movimiento de tierra), prior permission must be obtained from the Municipality through an engineer, for which, at the discretion of the Engineering and Construction Department, the approval of the Environmental Feasibility (Vialidad Ambiental) granted by the National Environmental Technical Secretariat (Secretaría Técnica Nacional Ambiental, SETENA) must be presented, together with the Environmental Management Plan (Plan de Gestión Ambiental) endorsed by this same Agency.

Procedures

Documents will not be received if they do not meet all the requirements established in these regulations.

Once the documents are archived, the interested party must bring a request letter for their delivery and proceed to update the Construction Permit application.

The interested party or the person under whose responsibility the work will be carried out may attend and actively participate in these proceedings. In case of divergence of criteria, the procedure indicated in Article 30 of these Regulations shall be followed.

The responsible professional shall record their visits and observations in it, and the Inspector or Municipal Engineer shall do likewise.

For each permit, the Engineering Office shall send a copy of the permit together with a copy of the application to the Valuation and Real Estate Department and to the National Institute of Statistics and Census (Instituto Nacional de Estadísticas y Censo, INEC).

During this inspection, the Municipal Inspector shall prepare a report on the final finishes and the definitive construction area, with a copy for the Real Estate Department.

Urban Development and Tourism Projects

This commission shall determine the advisability of approving or rejecting, at the preliminary project (anteproyecto) level, the developments planned to be carried out within the canton.

For the presentation of projects to the Municipality, the interested party must comply, in addition to the provisions of Article 5, with the requirements listed below:

• a)Every project must have the approval (visado) of the INVU, the Federated College of Engineers and Architects (Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos), and all other relevant institutions.
• b)Definition of land use (at the Municipal Engineering Department or the INVU, at the discretion of the Municipal Engineer).
• c)Availability of potable water (Municipal or local Aqueduct): For the water availability authorization, the developer must include the installation of hydrants throughout the entire project, in accordance with the Regulations for the National Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Urbanizations.
• d)The developer must supply and install the water meters with their box and accessories for each lot or condominium to be built, which shall be previously approved by the Municipality.
• e)Total water demand of the project. Any change in the distribution of water must be authorized and supervised by the Municipality.
• f)Approval (Visto bueno) for stormwater discharge (desfogue pluvial).
• g)Site design, overlaid on the land's contour lines.
• h)Design of mechanical infrastructure works, indicating the disposal of stormwater (aguas pluviales).
• i)Location of springs (yurros), streams (quebradas), rivers, water easements (servidumbres de agua), or others that will serve for stormwater discharge (desfogue pluvial). Include a hydrological calculation of the completed project's areas of influence, flow rates, and their management.
• j)Detailed soil infiltration study.
• k)On land bordering significant rivers or streams (quebradas), a Hydrological Study must be conducted upstream and downstream.

Sanctions

For the approval (visado) of cadastral plans to proceed, the provisions of article 13 of these regulations must have been fulfilled in the case of subdivisions (fraccionamientos) and the provisions of article 2 of the Regulations for the Processing of Plan Approvals for Construction (Reglamento para el Trámite de Visado de los Planos para la Construcción), Executive Decree No. 27967-MIVAH-S-MEIC, published in the official gazette La Gaceta No. 130, Supplement No. 49 of July 6, 1999, whose requirements are: A) Written request for the approval (visado), municipal stamp of ¢10.00. B) One original plan or certified copy of the plan being processed and two copies of the same. C) Certification of water capacity or water concession (concesión de aguas) issued by MINAE. D) Preliminary project (Anteproyecto) of all future segregations. E) Registry Study of the property being processed. F) Projects larger than 7 lots in subdivisions (fraccionamientos) and agricultural easements (servidumbres agrícolas) shall be elevated to the project review commission for projects, urbanizations, and condominiums.

(Thus reformed in session No. 287 of October 28, 2015)

a- The announcement that has been removed by the Municipality shall be deposited in the municipal warehouses and shall be returned once the corresponding fine and the costs of its removal have been paid to the City Council.

b- If after sixty calendar days the confiscated sign or announcement has not been collected by its owner, the Municipality shall dispose of it as it sees fit, without any compensation being paid for it.

c- The Municipality shall not be responsible for damage suffered by signs or announcements during their removal operation, nor for their stay in the Municipal Warehouses.

These Regulations take effect upon their publication in the Official Gazette La Gaceta.

Requisitos para obtener el Permiso Municipal de construcción

II.1. La fórmula de solicitud de construcción debe ser retirada en el Departamento de Ingeniería Municipal de Garabito en Jacó (no se envían solicitudes por Fax). Se debe indicar en la solicitud, el número de teléfono, fax y dirección a la cual se debe comunicar cualquier detalle concerniente al trámite y al proyecto en la etapa de construcción II.2. Se debe llenar la solicitud con letra legible o máquina de escribir.

II.3. Se debe presentar Certificación Notarial del Registro de la propiedad donde se construirá.

II.4. Si el propietario es una Sociedad se debe aportar certificación notarial o registral de la personería jurídica del representante legal de la compañía, la cual no deberá tener más de dos meses de haber sido extendida.

II.5. Si el solicitante no es el dueño del lote, adjuntar autorización autenticada del propietario.

II.6. En todos los casos se deberá aportar Visto Bueno de la Municipalidad o del Acueducto de la comunidad, de que se cuenta con el servicio de agua.

II.7. Timbre Municipal de diez colones, sobre la solicitud de permiso Municipal.

II.8. Se debe contar con el Visto Bueno del Departamento de Contabilidad que se encuentra al día en los impuestos y servicios municipales y del Departamento de Bienes Inmuebles y Valoración.

II.9. Se deben presentar dos copias del plano catastrado del terreno donde se construirá, autenticadas por un notario público y con el Visado Municipal (para el visado en el Catastro de la Municipalidad.

II.10. En los planos constructivos se deben indicar las construcciones existentes en el lote, indicando el área y ubicación real de las mismas. El Profesional responsable del proyecto, al firmar los planos deberá dar fe de que dicha ubicación es real en sitio.

II.11. Todo proyecto deberá incluir en su diseño prevista para salida de aguas negras al Sistema de Alcantarillado Sanitario. Con excepción de las indicadas en el Artículo 31, Capítulo III de este Reglamento.

II.12. Para viviendas Unifamiliares y Edificios de hasta 300 m² y hasta dos plantas, se deben aportar:

• a)Planos constructivos visados por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.
• b)Visado del Ministerio de Salud a nivel local.
• c)Se debe incluir copia de contrato de consultoría y del visado eléctrico.

II.13. Para edificios de más de 300 m2 y más de dos pisos que no sean vivienda unifamiliar, los planos constructivos deben venir visados por:

• a)Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos.
• b)INVU.
• c)Ministerio de Salud oficinas centrales.

II.14. Póliza de Riesgos Laborales del Instituto Nacional de Seguros, actualizada para cubrir la obra a construir.

Se entenderán como obras que tiendan a consolidar el estado actual; los cambios de paredes, refuerzos de estructuras, cambio o construcciones total o parcial, de techos, remodelación de fachadas, apertura de puertas o ventanas o cierre de las mismas, o sustitución de unas por otras.

Sin embargo, podrá hacer objeciones a la misma y negarse a extender el permiso correspondiente si esta fuere extravagante o ridícula o contraviniere la disposición contenida en el Artículo 58 de la Ley de Planificación Urbana. En caso de discusión sobre estos aspectos, se seguirá el mismo procedimiento indicado en el Artículo 30 de este Reglamento.

14. Casilleros y buzones postales Ley de Correos).

El Ingeniero Municipal o el funcionario encargado de supervisar la construcción velará por que la anterior disposición se cumpla y por lo tanto de que no se altere la línea dada, ni se varíe la altura del nivel.

La Municipalidad será responsable únicamente por los retiros y niveles.

Casos particulares

A., en Punta Leona, el interesado deberá presentar dos copias del Contrato de Arrendamiento debidamente autenticadas y certificadas en el caso de copias por un Notario Público.

31 y 37 Ley de Planificación Urbana). Debiendo también el interesado presentar certificación del Registro Público haciendo constar que la Concesión está inscrita.

Movimientos de tierra y demoliciones

IV.1. Deberá el interesado adoptar las medidas necesarias para salvaguardar la seguridad de los peatones y vehículos que transiten frente al edificio a demoler y a las edificaciones colindantes.

IV.2. Se deberá indicar el sitio donde serán depositados los escombros y materiales que se deriven de la demolición.

IV.3. Una vez concluidos los trabajos de demolición deberán ser reparados los daños que por efecto de la misma hayan sufrido la acera, el cordón y caño y la calle frente a la propiedad donde se efectuaron dichos trabajos; de no ser así la Municipalidad los realizará a costa del propietario.

Para llevar a cabo cualquier trabajo de excavación o movimiento de tierra deberá recabarse por medio de un ingeniero el permiso previo de la Municipalidad, para lo cual a criterio del Departamento de Ingeniería y Construcciones deberá presentar la aprobación de la Vialidad Ambiental otorgada por la Secretaría Técnica Nacional Ambiental (SETENA) conjuntamente con el Plan de Gestión Ambiental avalado por esta misma Dependencia.

Procedimientos

No recibirán los documentos si no cumplen con todos los requisitos establecidos en este reglamento

Luego de archivados los documentos, deberá traer el interesado una carta de solicitud para la entrega de los mismos y proceder a actualizar la solicitud de Permiso de Construcción.

A estas diligencias podrá asistir y participar activamente el interesado o la persona bajo cuya responsabilidad se harán los trabajos. En caso de divergencia de criterios se seguirá el procedimiento señalado en el Artículo 30 del presente Reglamento.

En ella anotará el profesional responsable sus visitas y observaciones, igualmente lo hará el Inspector o el Ingeniero Municipal.

De cada permiso enviará la Oficina de Ingeniería copia de éste juntamente con copia de la solicitud al Departamento de Valoración y Bienes Inmuebles y al Instituto Nacional de Estadísticas y Censo (INEC).

En la cual el Inspector Municipal levantará un informe de los acabados finales y el área de construcción definitiva, con copia para el Departamento de Bienes Inmuebles.

Proyectos urbanísticos y turísticos

La cual definirá la conveniencia de aprobar o reprobar a nivel de anteproyecto los desarrollos que se proyecten llevar a cabo dentro del cantón.

Para la presentación de proyectos ante la Municipalidad el interesado deberá cumplir además de lo estipulado en el Artículo 5° con los requisitos que a continuación se enumeran:

• a)Todo proyecto deberá contar con el visado del INVU, Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos y de todas aquellas instituciones inherentes.
• b)Definición de uso de suelo (en el Departamento de Ingeniería Municipal o el INVU a criterio del Ingeniero Municipal).
• c)Disponibilidad de agua potable (Acueducto Municipal o local): Para la autorización de disponibilidad de agua el desarrollador deberá incluir la instalación de hidrantes en todo el proyecto, de acuerdo al Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones.
• d)El desarrollador deberá aportar e instalar los hidrómetros con su caja y accesorios de cada lote o condominio a construir, los cuales serán previamente aprobados por la Municipalidad.
• e)Demanda total de agua del proyecto. Cualquier cambio en la distribución de las aguas deberá ser autorizada y supervisada por la Municipalidad.
• f)Visto bueno de desfogue pluvial.
• g)Diseño de sitio, sobrepuesto sobre curvas de nivel del terreno.
• h)Diseño de obras de infraestructura mecánica, donde se indique la disposición de aguas pluviales.
• i)Ubicación de yurros, quebradas, ríos, servidumbres de agua u otras que servirán de desfogue pluvial. Incluir cálculo hidrológico de áreas de influencia del proyecto terminado, caudales y manejo de los mismos.
• j)Estudio detallado de infiltración de suelos.
• k)En terrenos colindantes con ríos o quebradas significativas, se debe realizar Estudio Hidrológico aguas arriba y aguas abajo.

Sanciones

Para que proceda el visado de planos catastrados, deberá haberse cumplido con lo establecido en el artículo 13 de este reglamento en el caso de fraccionamientos y lo establecido en el artículo 2º del Reglamento para el Trámite de Visado de los Planos para la Construcción, Decreto Ejecutivo N° 27967-MIVAH-S-MEIC, publicado en el diario oficial La Gaceta N° 130, Alcance N° 49 del 6 de julio de 1999, cuyos requisitos son: A) Solicitud por escrito para el visado, timbre municipal de ¢10,00. B) Un plano original o copia certificada del plano a tramitar y dos copias del mismo. C) Certificación de capacidad hídrica o concesión de aguas extendida por el MINAE. D) Anteproyecto de todas las futuras segregaciones. E) Estudio Registral de la finca en trámite. F) Proyectos mayores a 7 lotes en fraccionamientos y servidumbres agrícolas, serán elevados a comisión revisora de proyectos, urbanizaciones y condominios.

(Así reformado en sesión N° 287 del 28 de octubre de 2015)

a- El anuncio que haya sido retirado por la Municipalidad será depositado en las bodegas municipales y será entregado una vez que hayan sido cancelados al Ayuntamiento la multa correspondiente y los costos del retiro del mismo.

b- Si pasados sesenta días naturales el rótulo o anuncio decomisado no ha sido retirado por su dueño, la Municipalidad dispondrá de él como más le convenga, sin que medie el pago de indemnización alguna por él.

c- La Municipalidad no será responsable por los daños que sufran los rótulos o anuncios durante el operativo del retiro de estos, ni por su permanencia en las Bodegas Municipales.

El presente Reglamento rige a partir de su publicación en el Diario Oficial La Gaceta.