Liberia Zoning RegulationReglamento de Zonificación de Liberia

The Municipality of the 1st district of Liberia, recognizing the need to regulate the use of land and buildings in its jurisdiction, hereby issues these Zoning Regulations, which shall be applied by it throughout the entire territory of the first district, in accordance with the provisions of the Urban Planning Law No. 4240 of November 15, 1968, without prejudice to the powers granted by Law to the Ministry of Health and the Directorate of Urbanism.

These Regulations are complemented by a zoning map and all legal and regulatory provisions on urban development that do not contradict them.

The purpose of zoning is to guide the physical development of the first district in order to:

• a)Identify the future extent of the urban area and thus better coordinate and schedule the provision of basic services, community facilities, housing, and public roads or highways by government entities, the Municipality itself, and private investors.
• b)Protect the peripheral areas of the city of Liberia and the other population centers of the district from premature development, within a reasonable expansion forecast, thereby safeguarding agricultural use or reserves of any nature.
• c)Promote and thus protect the health, safety, comfort, economy, and well-being of the population.

• A)Zones: For the purposes of this Regulation, the entire first district of Liberia is divided into the following zones:

1. Residential Zone (Z-R) 2. Central Commerce Zone (Z-CC) 3. Public Uses Zone (Z-UP) 4. Industrial Zone (Z-I) 5. Rural Zone (Z-R) 6. Special Control Zone (Z-CE) 7. Special Commerce (Co E) The zones are divided into subzones for regulatory purposes and these into sectors for purposes of description or identification.

The residential zones, the central commerce zone, and the industrial zones are defined on the zoning map. The rural zone is defined as the rest of the territory of the first district.

When a lot or property is divided by a boundary between zones, the regulations of either may be extended or not to the rest of the lot or estate up to a maximum distance of 100 m from said boundary, at the discretion of the Municipality and the Directorate of Urbanism.

• B)Uses: To regulate uses, these are classified as:

- Permitted uses.

- Conditional uses - Non-conforming uses.

A permitted use is that urban or rural use of a lot or estate to which the owner is entitled to dedicate it, constructing the necessary facilities, without further restrictions than those indicated herein and after processing the corresponding permits. Permitted uses are listed for each zone.

A conditional (or conditioned) use is one that, even when not permitted, may occur in a zone subject to prior special authorization from the Municipality and the Directorate of Urbanism, establishing for each case the restrictions to which it is subject or the requirements it must meet. Conditional uses are also listed for each zone.

A non-conforming use is one that does not conform to the zoning indicated on the zoning map but existed on the effective date of these regulations.

• C)Limitations on non-conforming uses: Any use of land, buildings, or structures existing on the effective date of this Regulation that does not correspond to the indicated zoning may continue with the following limitations:

1. It may not be expanded, reconstructed, or remodeled partially or totally without prior authorization from the Municipality and the Directorate of Urbanism.

• D)Zone certificate:

1. Upon request of any interested party, the Municipality shall issue a zone certificate, stating the type of zone or subzone corresponding to a particular lot or estate.

2. For the purposes of construction, expansion, remodeling, or reconstruction permits for buildings or developments, the zone certificate must be obtained prior to any processing, and plans approved by other public bodies, such as the Ministry of Health and the Directorate of Urbanism, will not be accepted unless the zone certificate indicates that it has been exhibited and duly acknowledged by the respective public entities.

3. For the purposes of applying for a conditional use, or change, remodeling, expansion, or reconstruction of a non-conforming use, the Municipality shall also require the zone certificate and that it has been seen by the Directorate of Urbanism.

4. For its part, the Municipality may discretionarily require the zone certificate for the purposes of granting licenses, approving deeds, or any other purposes.

• E)Construction permits, licenses, and approvals:

1. The Municipality shall not grant permits for construction, expansion, or remodeling of buildings or developments that contravene the zoning or any of the provisions of these regulations. When appropriate, the document containing the construction, expansion, or remodeling permit for buildings or developments shall establish the other requirements affecting the work.

2. Likewise, licenses or use permits shall not be granted for any property where the requested use does not comply with the zoning or any of the provisions of this Regulation.

3. The approval under article 33 of the Urban Planning Law shall not be granted for lots resulting from a subdivision (fraccionamiento) or development if the resulting portions do not meet the requirements established in this Regulation, in addition to the general rules.

• F)Developments, subdivisions (fraccionamientos), and constructions:

1. In the residential zone and in the industrial zone, developments, subdivisions (fraccionamientos), and constructions shall be permitted under the current regulations and in accordance with the provisions of this Regulation.

2. In the central commerce zone, developments and housing constructions shall not be permitted; they may only be built on the second floor, according to the requirements indicated further below.

3. In the rural zone, new developments shall not be permitted. Constructions and subdivisions (fraccionamientos) shall be permitted, under the requirements for this zone indicated further below in this Regulation.

• G)Existing lots or estates and existing constructions:

1. The minimum areas and frontages stipulated in this Regulation for each and every zone shall be required for new lots or estates, product or result of a subdivision (fraccionamiento) of a parent estate or development, and at the time of granting the corresponding permits.

2. Existing lots or estates whose areas and frontages are below the minimum requirements for their zone, both in already developed areas and in surrounding areas, may remain as they are or be grouped, without prejudice to municipal powers to deny, when appropriate, construction permits on them.

3. Construction requirements (setbacks, coverages, building height, floor area, parking, or others) shall be required for future constructions or those intended to be built, and at the time of requesting a construction (or remodeling or expansion) permit.

They shall be required for each zone and for any existing or new lot.

4. Existing constructions that do not comply with the requirements, in any zone, may remain as they are, or be modified always in the direction of complying with the requirements.

• A)Purposes: This zone is necessary to accommodate the existing city and allow its orderly short-term expansion.
• B)Permitted uses:

1. All urban uses, except for industries, workshops, warehouses, sawmills, and uses similar to these regarding the disturbances (noise, heavy traffic, odor, etc.) they cause in the neighborhood. Commerce that produces the aforementioned disturbances is also excluded.

2. Agricultural and forestry uses, excluding activities clearly incompatible with urban use due to their polluting effects of odor, noise, flies, etc.

• C)Conditional uses: Small industry, warehouses, workshops, gas stations, lumber and construction material depots, and other commercial activities that produce disturbances but which, with requirements, may be permitted under a favorable opinion from the Ministry of Health. Without prejudice to the foregoing, in all these cases the disturbances must be absolutely confined to the property boundaries. Sawmills and hazardous industries are excluded in any case; they must go in the industrial zones.
• D)Requirements: Different requirements shall apply for each type of lot.

R-155:

1. Minimum lot area 155 m2 2. Minimum lot frontage 8 m 3. Minimum setbacks:

• a)Front 2 m b) Side, none c) Rear 2 m 4. Maximum building coverage, 60% of the lot area.

5. Maximum floor area, three times the maximum coverage.

6. Maximum building height: 10 m 7. Parking:

• a)One 3 x 6 space with vehicular access per 100 m2 of construction for commercial use buildings.
• b)One 3 x 6 space with vehicular access per two apartments in the case of multi-family residential use.
• c)In cases of mixed uses, the sum of what corresponds to each use characteristic indicated in a) and b).

R = 280 m2 1. Minimum lot area 280 m2 2. Minimum lot frontage 12 m 3. Minimum setbacks: a) Front 3 m 4. Maximum building coverage 60% of the lot area.

5. Floor area: twice the maximum coverage.

6. Maximum building height: 10 m 7. Parking: same as R = 155 R = 420 m2 1. Minimum lot area: 420 m2 2. Minimum lot frontage: 14 m 3. Minimum setbacks:

• a)Front 3 m b) Rear 3 m 4. Maximum building coverage 40% of the lot area.

5. Floor area: twice the maximum coverage.

6. Building height 10 m 7. Parking: same as R = 155.

In social-interest affordable housing programs, in any of the R subzones, the minimum standards for affordable housing programs established for this purpose by the Regulation for the National Control of Subdivisions (Fraccionamientos) and Developments shall be permitted, except regarding lot capacity or coverage, which shall be the same as R-155.

• a)Purposes. The CC zone is the commercial area of highest intensity of use in the city, where the high property values resulting from its privileged central location make it necessary to accept intensive use of the property.
• b)Permitted uses:

1. Housing and apartments located only on floors above the first.

2. The rest of the urban uses except for those indicated in CC conditional uses and industrial uses.

• c)Conditional uses: In the CC zone, after fulfilling the requirements established in this Regulation for conditional uses (article 2, subsection R, paragraph 3), the use of land and buildings for the following purposes shall be permitted:

1. Gas stations.

2. Retail sale of construction materials, in enclosed premises.

3. Bus terminals.

4. Craft workshops or artisanal industries employing no more than 5 employees, as well as carpentry shops, cabinetmaking shops, upholstery shops, plumbing shops, mechanical or repair shops for electrical items, office equipment, household utensils, bicycles, and similar, provided that their operation and the storage of materials and equipment are carried out in a completely enclosed premises and in a floor area no greater than 200 m2.

5. Any other service or business with characteristics and effects similar to those described that, in addition to not being harmful to neighboring uses, does not produce noise, vibrations, smoke, odors, dust, dirt, harmful gases, glare, heat, and danger of fire or explosion to a greater degree than that which said activities would normally produce.

• d)Requirements for the CC zone:

1. The lot area shall not be less than 140 m2 for constructions of up to 2 floors, and 280 m2 for those exceeding 2 floors.

On lots pre-existing the effective date of this Regulation, of smaller size, housing shall only be permitted when the area exceeds 50 m2, and other uses when it exceeds 30 m2, without prejudice to the current regulatory powers.

2. Lot frontage shall not be less than 8 meters.

3. Setbacks:

• a)Front: shall not be required.
• b)Side: shall not be required.
• c)Rear: 3 m shall be required.

4. Structure coverage: a coverage of 80% of the lot surface area shall be permitted.

5. Floor area: shall not exceed 300% of the lot surface area.

6. Structure height: the height of buildings shall not exceed 20 m or 5 floors.

7. Parking:

• a)One 3 x 6 m space with vehicular access per 100 m2 of construction for commercial use buildings.
• b)One 3 x 6 m space with vehicular access per two apartments in the case of multi-family residential use.
• c)In cases of mixed uses, the sum of what corresponds to each use characteristic indicated in a) and b).

• a)Purposes: The purpose of this zone is to protect industry from incompatible uses that may endanger the security and stability of its investment.
• b)Permitted uses: All those industries, workshops, and warehouses or depots that have the approval of the Ministry of Health, the Directorate of Urbanism, and the Municipality shall be permitted in this zone.

The Municipality shall grant final approval for industrial facility projects only when the records clearly show that the industry will not generate adverse effects on the city's population or on agricultural tasks or production, either due to the very characteristics of the process, or because the necessary pollution control measures are duly contemplated in the project.

• c)Conditional uses:

1. Single-family housing complementary or connected to the industry, or that is necessary for its operation.

2. Wholesale commerce.

3. Retail commerce and other services that are necessary for the proper functioning of the industries as a whole and to serve the population that works there.

• d)Prohibitions: Residential developments and residential complexes of any type are absolutely prohibited in the industrial zones.
• e)Requirements: In the case of industries or processes that require compliance with special requirements so as not to interfere with other uses, causing damage to the population, or for the safety of the industry's own workers, the requirements shall be set for each case and for all relevant aspects by the Ministry of Health regarding safety and health, and by the Directorate of Urbanism regarding urban planning.

In accordance with this, permits shall be definitively granted only when the plans fully and completely comply with these requirements.

Without prejudice to the foregoing, the following minimum requirements must be met in the industrial zone:

1. Minimum lot area 600 m2 2. Minimum lot frontage 20 m 3. Minimum setbacks:

• a)Front 6 m b) Side 3 m c) Rear 6 m 4. Maximum coverage 60% 5. Minimum parking:
• a)One 4 x 9 space plus access and maneuvering for a truck.
• b)Two 6 x 3 spaces plus access and maneuvering for automobiles.

6. Loading and unloading: the necessary areas for loading and unloading must be provided within the lots.

Only very special cases (for example, industrial sheds for rent or concession, very small or service industries, etc.) and conditional uses may be exempted or reduced from these minimum requirements. In those cases, the Municipality and the Directorate of Urbanism shall set the requirements.

• a)Purposes: This zone is necessary to retain peripheral urban development and to continue and intensify agricultural, livestock, and forestry use within it.
• b)Permitted uses:

1. Agricultural, livestock, and forestry uses.

2. Single-family housing of suburban or agricultural characteristics; residential complexes and developments are excluded in all cases.

3. Retail commerce and services (grocery store, etc.).

4. Commerce and services connected to agriculture.

5. Farms (poultry, apiary, swine, goat, etc.).

• c)Conditional uses: All urban, suburban, and rural uses, except residential complexes that imply high population concentration, are included within this category (as conditional), including those industries and related activities that it is not suitable to locate in the other zones, and those public service activities that by their nature require being located in an isolated manner, such as recreational centers, sanatoriums, penitentiaries, etc.
• d)Requirements:

1. Requirements for subdivisions (fraccionamiento) or estate segregations.

1.1 Lot or estate area, minimum 1 hectare.

1.2 Lot or estate frontage, minimum 40 m.

The minimum area and frontage requirements for the lot or estate are applicable to new estates or lots. Existing ones that are below these minimums may remain the same or be grouped:

2. Requirements for new constructions (on all estates).

2.1 Minimum construction setbacks:

• a)front: 20 m or one-third of the lot depth (the lesser).
• b)Side: 4 m or one-fifth of the lot frontage (the lesser).
• c)Rear: 4 m or one-fifth of the lot frontage (the lesser).

2.2 Building coverage: The maximum coverages to be built are indicated, according to the following table:

• a)For lots less than 1,400 m2: 20% of the lot area.
• b)For lots between 1,400 and 2,000 m2: - 300 m2.
• c)For lots between 2,000 and 4,000 m2: - 450 m2.
• d)For lots between 4,000 and 10,000 m2: - 900 m2.
• e)For lots of 10,000 m2 or more: - 1,000 m2 or 5% of the lot or estate area.

2.3 Floor area: Shall not exceed twice the coverage area.

2.4 Building height: For permitted uses, shall not exceed 10 m; for conditional uses, the Directorate of Urbanism and the Municipality shall set the maximum building heights for each case.

2.5 Parking: For permitted uses it is not required; for conditional uses, the Municipality and the Directorate of Urbanism shall set them for each case, at the time of authorizing their use.

(NOTE FROM SINALEVI: By means of an Errata, published in La Gaceta No. 194 of October 8, 2008, this article is amended as follows:

".Permit developments in the Rural Zone of the Regulatory Plan provided that the developer demonstrates that the land has adequate infrastructure and services, as well as its topography, certified by the Municipality, Directorate of Urbanism, and competent institutions. Additionally, the lands must be integrated into the Liberia road system, all of the foregoing based on article 38, subsection e) of the Urban Planning Law No. 4240.

In this sense, the densities and requirements of the Residential Zones of the Regulatory Plan are maintained.

Furthermore, the Industrial Zone in Barrio Corazón de Jesús is eliminated, since that use has not been consolidated; on the contrary, housing has been developed, therefore this modification to Residential Zone R-155 is approved in accordance with the Regulations.)

• a)Purposes: The public use zones are intended for the establishment of cultural, educational, and recreational facilities, public administration offices, and in general, services for the benefit of the entire population.
• b)Permitted uses: In the P.I. zones, buildings and land shall be used only for the purposes indicated below:

1. Public administration offices.

2. Public education institutions.

3. Museums, libraries, and community centers.

4. Public services of an assistance and hospital type.

5. Public charitable institutions.

6. Fire stations and police stations.

7. Public parking lots.

8. Social and recreational centers, such as clubs, parks, lakes, swimming pools, and playing fields.

9. Other non-disturbing public uses.

• c)Conditional uses: In the public zones, upon compliance with the conditional use requirements, the use of land and buildings for private activities of a civic, educational, religious, philanthropic, or charitable nature, as well as shops, law firms, private offices, multi-family housing, and hotels, shall be permitted.
• d)Requirements for the public zones: The requirements for buildings and uses in the public zones shall be set by the Municipality in consultation with the Directorate of Urbanism.

Special Control Zone: La Agonía a) Purposes: Its purpose is to specially preserve and protect the zone around the church of La Agonía in order to maintain architectural harmony of the era, thereby conserving the historical value of the construction and surroundings.

• b)Boundaries:
• c)Permitted uses:

1. In the zone delimited on the map, only facades consistent with the architectural style of the church shall be permitted.

2. In new constructions and buildings, the permitted height shall be two floors with a maximum of 6 m. The facades must be consistent with the design intended to be preserved in the surroundings.

3. Existing houses and buildings with antique characteristics may be remodeled only on their interior. The facades must be preserved, allowing only their repair.

• d)Uses: Those permitted in the zone.
• e)Requirements: Construction, repair, or remodeling plans in areas within this zone must, in all cases, be approved by INVU and the Ministry of Culture, Youth, and Sports.

Special Commerce - CoE:

• a)Purposes: To regulate this zone, promoting an appearance and use consistent with that of the main access road to the city, which is also the Inter-American Highway.
• b)Permitted uses: The permitted uses in the CoE zone shall be the following:

1. Gas stations.

2. Retail sale of construction materials in enclosed premises.

3. Hotels, restaurants, food stalls, boutiques, photographic and art exhibition halls, discotheques, all tourist-type services, machinery exhibition and sales warehouses, automobile sales, etc.

4. Under no circumstances shall housing facing this main road be permitted.

5. And any type of trucker or motorist service, given that it is the Inter-American Highway.

• c)Conditional uses: The conditional uses include:

1. Bus terminals.

2. Wholesale warehouses.

3. And all institutional public uses.

• d)Requirements:

1. Lot area = 600 m2.

2. Lot frontage: shall not be less than 20 m.

3. Setbacks:

• a)Front: Shall not be required.
• b)Side: 3 m c) Rear: 3 m 4. Coverage: a coverage of 60% of the lot surface area shall be permitted.

5. Floor area: shall not exceed 100% of the lot surface area.

6. Structure height: the height of buildings shall not exceed 3 floors.

7. Parking: One 3 x 6 m space per 50 m2 of built area.

• e)Signs: All signs are conditional in nature.

In the absence of said building line, the front setback stipulated in the requirements of each zone or subzone shall apply.

In the case of highways, where the Ministry of Public Works and Transport sets its own alignment, the greater setback or alignment shall prevail.

• b)Levels: The drainage level for rainwater and sewage, as well as the finished floor level base of new constructions, must be approved by the Municipal Engineering Department*; which may also indicate for each case special requirements for the channeling of street rainwater or sewage or other pertinent requirements to prevent flooding.
• c)Setbacks: The setback shall be measured from the right-of-way line set by the Municipality, which does not imply expropriation of the strips or portions of the lot that remain unbuilt, nor does complying with the building line.

On corner lots, the rear setback may be considered side, or vice versa, totally or partially, according to the criteria of the Municipal Engineering Department.

In cases of irregularly shaped lots, the identification of the front, side, and rear setbacks shall be made by the Municipal Engineering Department.

Violation of the provisions of this Regulation shall be sanctioned as follows:

• a)The installation of activities in existing buildings that involve a use that does not comply with the indicated zoning, whether a non-permitted use or an unauthorized conditional use, shall be sanctioned with the closure of the premises, without prejudice to any criminal liability incurred.
• b)The Municipality or the Directorate of Urbanism shall carry out the suspension of any work executed in contravention of the zoning, and may request the assistance of the public force for this purpose.
• c)All civil and criminal sanctions contemplated in the corresponding laws shall also be applied; both the violators and the officials responsible for enforcing this Regulation who consent to its violation shall be subject to said sanctions.

Amendments and variations that are desired to be introduced to the Regulation shall be subject to the procedure established in article 17 of the Urban Planning Law No. 4240 of November 15, 1968.

* Without implying responsibility or commitment on the part of the Municipality.

Shall be effective upon its publication in the Official Gazette, with any prior municipal provision that contradicts its rules being repealed.

CONTAINS A MAP; TO VIEW IT, THE PRINTED DOCUMENT MUST BE ACQUIRED.

La Municipalidad del distrito 1° de Liberia reconociendo la necesidad de reglamentar el uso de terrenos y edificios en su jurisdicción, dicta el presente Reglamento de Zonificación, que será aplicado por ésta en la totalidad del territorio del distrito primero, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley de Planificación Urbana N° 4240 del 15 de noviembre de 1968, sin perjuicio de las facultades que la Ley otorga al Ministerio de Salud y a la Dirección de Urbanismo.

Complementan a este Reglamento un plano de zonificación y todas las normas legales y reglamentarias que no se le opongan sobre desarrollo urbano.

La zonificación tiene como objeto orientar el desarrollo físico del distrito primero a fin de:

• a)Identificar la extensión futura del área urbana y así poder coordinar y programar mejor la dotación de servicios básicos, de equipamiento comunal, de vivienda, y de vías públicas o carreteras por parte de las entidades gubernamentales, de la propia Municipalidad, y de los inversionistas particulares.
• b)Proteger las áreas periféricas de la ciudad de Liberia y de los otros centros poblados del distrito de un desarrollo prematuro, dentro de una razonable previsión de expansión, cautelando de esta manera el uso agrícola o las reservas de cualquier naturaleza.
• c)Promover y proteger así la salud, seguridad, comodidad, economía y bienestar de la población.

• A)Zonas: Para los efectos de este Reglamento queda todo el distrito primero de Liberia dividido en las siguientes zonas:

1. Zona Residencial (Z-R) 2. Zona Comercio Central (Z-CC) 3. Zona Usos Públicos (Z-UP) 4. Zona Industrial (Z-I) 5. Zona Rural (Z-R) 6. Zona Control Especial (Z-CE) 7. Comercio Especial (Co E) Las zonas se dividen en subzonas para propósitos de regulación y estas en sectores para propósitos de descripción a identificación.

Las zonas residenciales, la zona de comercio central, las zonas industriales están definidas en el plano de zonificación. La zona rural se define como el resto del territorio del distrito primero.

Cuando un lote o propiedad quede dividido por un límite entre zonas, las regulaciones de cualquiera de ellos podrán extenderse o no al resto del lote o finca hasta una distancia máxima de 100 m de dicho límite, a juicio de la Municipalidad y la Dirección de Urbanismo.

• B)Usos: Para regular los usos, estos se clasifican en:

- Usos permitidos.

- Usos condicionales - Usos no conformes.

El uso permitido es aquel uso urbano o rural de un lote o finca al cual tiene derecho, el propietario a destinar, construyendo las instalaciones que le sean necesarias, sin más restricciones que las aquí indicadas y previa la tramitación de los permisos correspondientes. Los usos permitidos están consignados para cada zona.

El uso condicional (o condicionado) es aquel que, aun cuando no sea permitido, puede darse en una zona previa autorización especial de la Municipalidad y de la Dirección de Urbanismo, fijándose para cada caso las restricciones a las cuales está afecto o los requisitos que debe cumplir. Los usos condicionales están también consignados para cada zona.

El uso no conforme es aquel que no se ajusta a la zonificación indicada en el plano de zonificación pero que existía a la fecha de vigencia de este reglamento.

• C)Limitaciones de los usos no conformes: Cualquier uso de terrenos, edificios o estructuras existentes a la fecha de vigencia de este Reglamento que no corresponda a la zonificación indicada, podrá continuarse con las siguientes limitaciones:

1. No podrá ampliarse, reconstruirse o remodelarse parcial o totalmente sin la previa autorización de la Municipalidad y de la Dirección de Urbanismo.

• D)Certificado de zona:

1. A solicitud de cualquier interesado, la Municipalidad emitirá un certificado de zona, en el que se hará constar el tipo de zona o subzona que le corresponde a determinado lote o finca.

2. Para los efectos de permisos de construcción, ampliación, remodelación o reconstrucción de edificios o urbanizaciones, el certificado de zona debe obtenerse de previo a cualquier tramitación y no se admitirán planos visados por otros organismos públicos como por ejemplo el Ministerio de Salud y la Dirección de Urbanismo, si no consta en el certificado de zona que el mismo ha sido exhibido y debidamente conocido por los entes públicos respectivos.

3. Para los efectos de solicitud de uso condicional, o cambio, remodelación, ampliación o reconstrucción de un uso no conforme, será también exigido por la Municipalidad el certificado de zona y el que este haya sido visto por la Dirección de Urbanismo.

4. Por su parte, la Municipalidad podrá exigir discrecionalmente el certificado de zona para los efectos de concesión de patentes, visados de escrituras o cualesquiera otros.

• E)Permisos de construcción, patentes y visados:

1. La Municipalidad no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios o urbanizaciones que contravengan la zonificación o cualesquiera de las disposiciones del presente reglamento. Cuando proceda, en el documento en que conste el permiso de construcción, ampliación o remodelación de edificios o urbanizaciones, se establecerán los demás requisitos que afecten la obra.

2. De igual manera, no se concederán patentes o permisos de uso de cualquier inmueble en el que el uso solicitado no concuerde con la zonificación o con cualesquiera de las disposiciones de este Reglamento.

3. No se otorgará el visado del artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana a lotes producto de fraccionamiento o urbanización, si las porciones resultantes no cumplen con los requisitos establecidos en el presente Reglamento, además de las normas generales.

• F)Urbanizaciones, fraccionamientos y construcciones:

1. En la zona residencial y en la zona industrial se permitirán urbanizaciones, fraccionamientos y construcciones bajo las normas vigentes y de acuerdo a lo estipulado en este Reglamento.

2. En la zona de comercio central no se permitirán urbanizaciones y construcciones de viviendas, solo podrán construirse en el segundo piso, según requisitos indicados más adelante.

3. En la zona rural no se permitirán nuevas urbanizaciones. Sí se permitirán construcciones y fraccionamientos, bajo los requisitos de esta zona indicados más adelante en este Reglamento.

• G)Lotes o fincas existentes y construcciones existentes:

1. Las superficies y frentes mínimos estipulados en este Reglamento para todas y cada una de las zonas serán exigibles en lotes o fincas nuevas, producto o resultado de un fraccionamiento de finca madre o urbanización y en el momento de otorgar los permisos correspondientes.

2. Los lotes o fincas ya existentes y cuyas superficies y frentes que tienen se hallen por debajo de los requisitos mínimos de su zona, tanto en las áreas ya urbanizadas como en las aledañas, podrán permanecer igual o agruparse, sin perjuicio de las facultades municipales para denegar, cuando proceda, los permisos de construcción en ellos.

3. Los requisitos de las construcciones (retiros, coberturas, altura de edificación, área de piso, estacionamiento u otros) serán exigibles a las construcciones futuras o que se pretendan construir y al momento de solicitar permiso de construcción (o remodelación o ampliación).

Se exigirán para cada zona y para cualquier lote existente o nuevo.

4. Las construcciones ya existentes y que no están cumpliendo con los requisitos, en cualquier zona, podrán permanecer igual, o modificarse siempre en sentido de ajustarse a los requisitos.

• A)Propósitos: Esta zona es la necesaria para albergar a la ciudad existente y permitir su ordenada B) Usos permitidos:

1. Todos los usos urbanos, a excepción de las industrias, talleres, bodegas, aserraderos y usos similares a estos en cuanto a las molestias (ruido, tránsito intenso, olor, etc.) que provoquen en el vecindario. También se exceptúa el comercio que produzca las molestias antes dichas.

2. Los usos agrícolas y forestales, excluyendo las actividades claramente incompatibles con el uso urbano por sus efectos contaminantes de olor, ruido, moscas, etc.

• C)Usos condicionales: Pequeña industria, bodegas, talleres, bombas de gasolina, depósitos de madera y materiales de construcción y otros comercios que produzcan molestias pero que, con requisitos, puedan darse amparados a un dictamen favorable del Ministerio de Salud. Sin perjuicio de lo anterior, para todos estos casos las molestias deberán quedar absolutamente confinadas a los límites de la propiedad. Se exceptúa en todo caso los aserraderos y las industrias peligrosas, que deberán ir en las zonas industriales.
• D)Requisitos: Se aplicarán requisitos diferentes para cada tipo de lote.

R-155:

1. Superficie mínima de lote 155 m2 2. Frente mínimo de lote 8 m 3. Retiros mínimos:

• a)Frontal 2 m b) Lateral, no hay c) Posterior 2 m 4. Cobertura de edificación máxima, 60% del área de lote.

5. Área de piso máxima, tres veces la cobertura máxima.

6. Altura de edificación máxima: 10 m 7. Estacionamiento:

• a)Un espacio de 3 x 6 con acceso vehicular por cada 100 m2 de construcción para edificaciones de uso comercial.
• b)Un espacio de 3 x 6 con acceso vehicular por cada dos departamentos en caso de uso habitacional multifamiliar.
• c)En los casos de usos mixtos, la suma de lo correspondiente a cada característica de uso señalado en a) y b).

R = 280 m2 1. Superficie mínima de lote 280 m2 2. Frente mínimo de lote 12 m 3. Retiros mínimos: a) Frontal 3 m 4. Cobertura máxima de edificación 60% del área de lote.

5. Área de piso: dos veces la cobertura máxima.

6. Altura de edificación máxima: 10 m 7. Estacionamiento: igual R = 155 R = 420 m2 1. Superficie mínima de lote: 420 m2 2. Frente mínimo de lote: 14 m 3. Retiros mínimos:

• a)Frontal 3 m b) Posterior 3 m 4. Cobertura máxima de edificación 40% del área de lote.

5. Área de piso: dos veces la cobertura máxima.

6. Altura de edificación 10 m 7. Estacionamiento: igual R = 155.

En los programas de vivienda económica de interés social se permitirán, en cualquiera de las subzonas R, las normas mínimas para programa de vivienda económica, que al efecto establece el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, excepto en lo referente a la cabida o cobertura del lote que será igual al R-155.

• a)Propósitos. La zona CC es el área comercial de mayor intensidad de uso en la ciudad, donde los elevados valores inmobiliarios que resultan de su situación central privilegiada hace necesario aceptar un aprovechamiento intensivo de la propiedad.
• b)Usos permitidos:

1. Vivienda y apartamentos situados únicamente en pisos superiores al primero.

2. El resto de los usos urbanos a excepción de los indicados en usos condicionales de CC y los usos industriales.

• c)Usos condicionales: En la zona CC, previo cumplimiento de los requisitos establecidos en este Reglamento para los usos condicionales (artículo 2º, inciso R, párrafo 3) se permitirá el uso de terrenos y edificios para los fines indicados a continuación:

1. Estaciones de gasolina.

2. Venta al por menor de materiales de construcción, en locales cerrados.

3. Terminales de buses.

4. Talleres de artesanía a industrias artesanales que no emplee más de 5 empleados, así como carpinterías, ebanisterías, tapicerías, plomerías, fontanerías, mecánica o de reparación de artículos eléctricos, equipo de oficina, utensilios domésticos, bicicletas y similares, siempre que su operación y el almacenamiento de materiales y equipo se haga en un local completamente cerrado y en un área de piso no mayor de 200 m2.

5. Cualquier otro servicio o negocio de características y efectos similares a los descritos que además de no ser perjudiciales a los usos vecinos, no produzcan ruidos, vibraciones, humo, olores, polvo, suciedad, gases nocivos, resplandor, calor y peligro de fuego o explosión en mayor grado del que normalmente producirían las indicadas actividades.

• d)Requisitos de la zona CC:

1. La superficie del lote no será menor de 140 m2 para construcciones de hasta 2 pisos, y de 280 m2, para las que excedan de 2 pisos.

En los lotes preexistentes a la vigencia de este Reglamento, de tamaño menor, solo se permitirán viviendas cuando la superficie exceda de 50 m2 y los otros usos cuando exceda de 30 m2 sin perjuicio de las facultades regulatorias vigentes.

2. Frente de lote no será menor de 8 metros.

3. Retiros:

• a)Frontal: no se exigirá.
• b)Lateral: no se exigirá.
• c)Posterior: se exigirá 3 m 4. Cobertura de las estructuras se permitirá una cobertura del 80% de la superficie del lote.

5. Área de piso: no excederá del 300% de la superficie del lote.

6. Altura de las estructuras: la altura de los edificios no excederá de 20 m ó 5 pisos.

7. Estacionamientos:

• a)Un espacio de 3 x 6 m con acceso vehicular por cada 100 m2 de construcción para edificaciones de uso comercial.
• b)Un espacio de 3 x 6 m con acceso vehicular por cada dos departamentos en caso de uso habitacional multifamiliar.
• c)En los casos de usos mixtos, la suma de lo correspondiente a cada característica de uso señalado en a) y b).

• a)Propósitos: El propósito de esta zona es proteger a la industria de usos incompatibles que puedan poner en peligro la seguridad y estabilidad de su inversión.
• b)Usos permitidos: Se permitirá en esta zona todas aquellas industrias, talleres y bodegas o depósitos que cuenten con la aprobación del Ministerio de Salud, la Dirección de Urbanismo y de la Municipalidad.

La Municipalidad otorgará la aprobación final de los proyectos de instalaciones industriales, solo cuando de los antecedentes se desprendan con toda claridad que la industria no generará efectos adversos sobre la población de la ciudad ni sobre las faenas o la producción agrícola, ya sea por las características mismas del proceso, o porque se contemplan debidamente en el proyecto las medidas de control de contaminación necesarias.

• c)Usos condicionales:

1. Vivienda unifamiliar complementario o conexa con la industria, o que sea necesaria para su funcionamiento.

2. Comercio mayorista.

3. Comercio menor y otros servicios, que sean necesarios para el buen funcionamiento del conjunto de las industrias y para servir a la población que allí labora.

• d)Prohibiciones: Quedan absolutamente prohibidas en las zonas industriales las urbanizaciones residenciales y los conjuntos residenciales de cualquier tipo.
• e)Requisitos: Tratándose de industrias o procesos que requieren del cumplimiento de exigencias especiales para no interferir otros usos, causando daños a la población, o para la seguridad de los propios trabajadores de la industria, los requisitos serán fijados en cada caso y para todos los aspectos que interesan por el Ministerio de Salud en lo concerniente a seguridad y sanidad, y por la Dirección de Urbanismo en lo concerniente al urbanismo.

De acuerdo con esto, los permisos se concederán en definitiva, solamente cuando los planos den completo y cabal cumplimiento a estos requisitos.

Sin perjuicio de lo anterior, en la zona industrial deberán cumplirse como mínimo los siguientes requisitos:

1. Superficie mínima de lote 600 m2 2. Frente mínimo de lote 20 m 3. Retiros mínimos:

• a)Frontal 6 m b) Lateral 3 m c) Posterior 6 m 4. Cobertura máxima 60% 5. Estacionamientos mínimos:
• a)Un espacio de 4 x 9 más acceso y maniobra para camión.
• b)Dos espacios de 6 x 3 más acceso y maniobra para automóviles.

6. Carga y descarga: se deberán prever dentro de los lotes las áreas necesarias para carga y descarga.

Se podrán exceptuar o reducir de estos requisitos mínimos solo aquellos casos muy especiales (por ejemplo, galpones industriales para alquiler o concesión, industrias muy pequeñas o de servicios, etc.) y para los usos condicionales. En esos casos, la Municipalidad y la Dirección de Urbanismo fijarán los requisitos.

• a)Propósitos: Esta zona es la necesaria para retener el desarrollo urbano periférico, y continuar e intensificar en ella el uso agrícola, pecuario y forestal.
• b)Usos permitidos:

1. Agropecuarios y forestales.

2. Vivienda unifamiliar de características suburbana o agrícolas; quedan excluidos en todo caso los conjuntos residenciales y las urbanizaciones.

3. Comercios y servicios minoristas (pulpería, etc.).

4. Comercios y servicios conexos a la agricultura.

5. Granjas (avícolas, apícolas, porcinas, caprinas, etc.).

• e)Usos condicionales: Todos los usos urbanos, suburbanos y rurales, excepto conjuntos residenciales que implique alta concentración de población, se incluyen dentro de esta categoría (en carácter de condicional) aquellas industrias y conexos que no convenga ubicar en las otras zonas, y aquellas actividades de servicio público que requieren de por sí ubicarse en forma aislada, tales como centros recreativos, sanatorios, penales, etc.
• d)Requisitos:

1. Requisitos de fraccionamiento o segregaciones de finca.

1.1 Superficie de lote o finca, mínimo 1 hectárea.

1.2 Frente de lote o finca, mínimo 40 m.

Los requisitos de superficie y frente mínimo de lote o finca son aplicables a fincas o lotes nuevos. Los existentes que están por debajo de estos mínimos podrán permanecer igual o agruparse:

2. Requisitos para las construcciones nuevas (en todas las fincas).

2.1 Retiros mínimos de construcción:

• a)frontal: 20 m o un tercio del fondo del lote (el menor).
• b)Lateral: 4 m o un quinto del frente del lote (el menor).
• c)Posterior: 4 m o un quinto del frente del lote (el menor).

2.2 Cobertura de las edificaciones: Se indican las coberturas máximas a construirse, de acuerdo a la siguiente tabla:

• a)Para lotes de menos de 1 400 m2 20% del área del lote.
• b)Para lotes comprendidos entre 1 400 y 2 000 m2 - 300 m2.
• c)Para lotes comprendidos entre 2 000 y 4 000 m2 - 450 m2.
• d)Para lotes comprendidos entre 4 000 y 1 000 m2 - 900 m2.
• e)Para lotes comprendidos entre 10 000 m2 - 1 000 m2 o el 5% del área del lote o finca.

2.3 Área de piso: No sobrepasará el doble del área de cobertura.

2.4 Altura de edificación: Para usos permitidos, no sobrepasará de 10 m, para usos condicionales la Dirección de Urbanismo y la Municipalidad fijarán en cada caso las alturas máximas de edificación.

2.5 Estacionamiento: Para usos permitidos no se exige, para usos condicionales, la Municipalidad y la Dirección de Urbanismo los fijarán en cada caso, al momento de autorizar su uso.

(NOTA DE SINALEVI: Mediante Fe de Erratas, publicada en La Gaceta N° 194 del 8 de octubre de 2008, se reforma este artículo de la siguiente forma:

".Permitir urbanizaciones en la Zona Rural del Plan Regulador siempre y cuando el desarrollador demuestre que el terreno cuenta con la infraestructura y los servicios adecuados, así como su topografía, certificación por la Municipalidad, Dirección de Urbanismo e instituciones competentes. Además los terrenos deben estar integrados al sistema vial de Liberia, todo lo anterior con base al artículo 38, inciso e) de la Ley de Planificación Urbana número 4240.

En ese sentido se mantienen las densidades y los requisitos de las Zonas Residenciales del Plan Regulador.

Además, se elimina la Zona Industrial en el Barrio Corazón de Jesús, ya que no se ha consolidado ese uso, al contrario se ha desarrollado vivienda por lo que se aprueba esta modificación a Zona Residencial R-155 de acuerdo al Reglamento.)

• a)Propósitos: Las zonas de uso público tienen por objeto el establecimiento de facilidades culturales, educativas y recreativas, oficinas de administración pública y en general, servicios para beneficio de toda la población.
• b)Usos permitidos: En las zonas P.I. se usarán los edificios y terrenos únicamente para los fines indicados a continuación:

1. Oficinas de administración pública.

2. Instituciones de educación pública.

3. Museos, bibliotecas y centros comunales.

4. Servicios públicos de tipo asistencial y hospitalario.

5. Instituciones públicas de beneficencia.

6. Estaciones de bomberos y delegaciones de policía.

7. Estacionamientos públicos.

8. Centros sociales y recreativos, como clubes, parques, lagos, piscinas y campo de juegos.

9. Otros usos públicos no molestos.

• c)Usos condicionales: En las zonas públicas, previo cumplimiento de los requisitos del uso condicional, se permitirán el uso de terrenos y edificios para actividades privadas de carácter cívico, docente, religioso, filantrópico o caritativo, así como comercios, bufetes, oficinas particulares, vivienda multifamiliar y hoteles.
• d)Requisitos de las zonas públicas: Los requisitos para edificaciones y usos en las zonas públicas, los fijará la Municipalidad con consulta a la Dirección de Urbanismo.

Zona Control Especial: La Agonía a) Propósitos: Su propósito es el de preservar y proteger en forma especial la zona alrededor de la iglesia de La Agonía con el fin de mantener una armonía arquitectónica de la época conservando con ello el valor histórico de la construcción y alrededores.

• b)Límites:
• c)Usos permitidos:

1. En la zona delimitada en el plano se permitirán únicamente fachadas acordes con el estilo arquitectónico de la iglesia.

2. En construcciones y edificios nuevos la altura permitida será de dos pisos con un máximo de 6 m. Las fachadas deberán ser acordes con el diseño que se pretende conservar en el entorno.

3. Las casas y edificios actuales, con características de antigüedad podrán ser remodelados en su interior solamente. Las fachadas deberán conservarse permitiéndose únicamente su reparación.

• d)Usos: Los permitidos en la zona.
• e)Requisitos: Los planos de construcción, reparación o remodelación en áreas dentro de esta zona, en todo caso deberán ser aprobados por el INVU y el Ministerio de Cultura, Juventud y Deportes.

Comercio Especial - CoE:

• a)Propósitos: Regular esta zona, promoviendo el aspecto y uso acorde con el de la vía de acceso principal de la ciudad y que a la vez es la carretera interamericana.
• b)Usos permitidos: Los usos permitidos en la zona CoE, serán los siguientes:

1. Estaciones de gasolina.

2. Venta al por menor de materiales de construcción en locales cerrados.

3. Hoteles, restaurantes, fondas, boutiques, salas de exposición fotográfica y de arte, discotecas, todos los servicios de tipo turístico, almacenes de exposición y venta de maquinaria, venta de automóviles, etc.

4. En ningún momento se permitirá vivienda que den a esta vía principal.

5. Y cualquier tipo de servicio camionero o de automovilista, habida cuenta de ser carretera interamericana.

• c)Usos condicionales: Dentro de los usos condicionales se encuentran:

1. Terminales de buses.

2. Almacenes de venta al por mayor.

3. Y todos los usos públicos institucionales.

• d)Requisitos:

1. Superficie de lote = 600 m2.

2. Frente de lote: no será menor de 20 m.

3. Retiros:

• a)Frontal: No se exigirá.
• b)Lateral: 3 m c) Posterior: 3 m 4. Cobertura: se permitirá una cobertura del 60% de la superficie del lote.

5. Área de piso: no excederá el 100% de la superficie del lote.

6. Altura de las estructuras: la altura de los edificios no excederá de 3 pisos.

7. Estacionamientos: Un espacio de 3 x 6 m por cada 50 m2 de área construida.

• e)Rótulos: Todos los rótulos son de carácter condicional.

En ausencia de dicha línea de edificación se aplicará el retiro frontal estipulado en los requisitos de cada zona o subzonas.

En el caso de las carreteras, en que el Ministerio de Obras Públicas y Transportes fija su propio alineamiento, prevalecerá el retiro o alineamiento mayor.

• b)Niveles: El nivel de desagüe de las aguas pluviales y servidas, como también el nivel de piso terminado base de las construcciones nuevas deberá ser aprobado por la Ingeniería Municipal*; pudiendo a la vez indicar para cada caso requisitos especiales para la canalización de aguas pluviales o servidas de la calle u otros requisitos pertinentes en prevención de las inundaciones.
• c)Retiros: Se medirá el retiro a partir de la línea de derecho de vía que fije la Municipalidad, lo cual no implica expropiación de las fajas o porciones de lote que queden sin edificar, como tampoco lo implica el ajustarse a la línea de edificación.

En los lotes esquineros, el retiro posterior se podrá considerar lateral o viceversa total o parcialmente, de acuerdo al criterio de la Ingeniería Municipal.

En los casos de lotes de forma irregular, la identificación de los retiros frontal, lateral y posterior la hará la Ingeniería Municipal.

La contravención a las normas del presente Reglamento se sancionará de la siguiente forma:

• a)La instalación de actividades de edificios ya existentes que implican un uso que no concuerda con la zonificación indicada, ya sea de un uso no permitido o un uso condicional no autorizado, se sancionará con la clausura del local, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que se incurra.
• b)La Municipalidad o la Dirección de Urbanismo llevará a cabo la suspensión de toda obra que se ejecute en contravención a la zonificación pudiendo disponer para ello del auxilio de la fuerza pública.
• c)Se aplicarán además todas las sanciones civiles y penales contempladas en las leyes correspondientes, serán acreedores a dichas sanciones tanto los infractores como los funcionarios responsables del cumplimiento de este Reglamento que consientan en la violación del mismo.

Las modificaciones y variantes que se deseen introducir al Reglamento se someterán a la tramitación prevista en el artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana N° 4240 del 15 de noviembre de 1968.

* Sin que signifique responsabilidad o compromiso de la Municipalidad.

Rige a partir de su publicación en el Diario Oficial, quedando derogada toda disposición municipal anterior que se oponga a sus normas.

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