Ciudad Colón Zoning RegulationReglamento de Zonificación de Ciudad Colón

1. Sanitary sewer system (Alcantarillado sanitario): System of drains, culverts, and sewers used to collect the solid and liquid wastes of a city or urbanization (urbanización) for their subsequent treatment and final disposal.

2. Maximum height (Altura máxima): Corresponds to the maximum vertical distances between the average ground level at the base of the structure and the highest point thereof.

3. Front setback (Antejardín): Free area of a lot facing the public thoroughfare that, by restriction of the MOPT or the Municipality, must be left undeveloped, thus implying a restriction of non-construction in the area between the property line and the building line.

4. Minimum area (Área mínima): The smallest permitted surface area of a lot.

5. Previously urbanized area (Área previamente urbanizada): All that area occupied by urbanizations (urbanizaciones) and subdivisions (fraccionamientos) whose transfer of public areas has been duly approved by the competent agencies.

6. Street (Calle): Any public thoroughfare that allows the transit of vehicles and pedestrians.

7. National highway (Carretera nacional): All public roads included as part of the national road network and that are regulated by the MOPT.

8. Maximum coverage (Cobertura máxima): This is derived from the quotient of dividing the area of land covered by the structure by the lot area.

9. Density (Densidad): Ratio between the number of inhabitants per hectare, destined exclusively for housing.

10. Right-of-way (Derecho de vía): Total width of the highway, street, path, easement (servidumbre), or mall, that is, the distance between property lines, including, as the case may be, the roadway, green areas, sidewalks, and embankments.

11. Minimum frontage (Frente mínimo): Is the minimum permitted length of the front demarcation line or boundary of a lot.

12. Lot (Lote): Is the piece of land separated from neighboring properties with access to one or more rights-of-way.

13. Official Map (Mapa Oficial): Is the plan or set of plans indicating the position of the layouts of public thoroughfares.

14. Story (Piso): In a building, it is the level platform that serves as a floor.

15. Setback (Retiro): The open, non-buildable spaces between the structure and the boundaries of the respective property; the minimum setbacks required shall be measured perpendicularly from the respective boundaries.

16. Urbanization (Urbanización): Subdivision (fraccionamiento) and enablement of land for urban purposes, through the opening of streets and provision of adequate services.

17. Non-conforming use: one that does not conform to the zoning (zonificación).

18. Permitted use: one to which the owner has the right to assign by constructing the necessary structures, following the prior processing of the respective permits.

19. Public thoroughfare (Vía pública): all land in the public domain and for common use that, by provision of the administrative authority, is destined for free transit.

20. Road network (Vialidad): set of thoroughfares and spaces destined for the circulation and movement of vehicles or pedestrians.

21. Zoning (Zonificación): the division of a territorial circumscription into use zones, for the purpose of achieving a rational use of the land.

The zones previously cited are defined on the zoning plan. When a lot or property is divided by a boundary between zones, the regulations of either one may extend to a part of the lot or property up to a maximum distance of 100 meters from said boundary, the foregoing at the discretion of the Municipality following consultation with the Directorate of Urbanism.

1. The minimum area and frontage stipulated in this regulation for each and every zone shall be required for new lots or properties, resulting from or the product of a mother-property subdivision (fraccionamiento de finca madre) or urbanization (urbanización), and at the time of granting the corresponding permits.

2. Existing lots or properties whose area and frontage are below the minimum requirements of their zone may remain unchanged or be merged—without prejudice to the municipal powers to deny, when appropriate, the construction permits for them.

3. The construction requirements (setbacks, coverage, construction area, or others) shall be exigible for future constructions and at the time of requesting a construction, remodeling, or expansion permit; however, when one seeks to build on an existing lot, whose dimensions are less than those indicated for the corresponding zone, and when applying the construction requirements corresponding to the prescribed lot dimensions it is verified that it is not possible to apply them or that doing so would cause considerable harm to the owner, in that case and only under these circumstances, the Municipality may reduce the requirements or waive them entirely, at the discretion of Municipal Engineering following consultation with the Directorate of Urbanism.

4. Existing constructions that do not meet the requirements demanded for their corresponding zone may remain as is, but if one intends to make modifications or remodelings to them, they must conform to the requirements corresponding to the zone stipulated in this Regulation.

(Z.R.): This zone corresponds to areas with greater urban development or that have the best possibilities for growth; consequently, the aim is to take advantage of the infrastructure and services by increasing the density of these lands.

1. Permitted uses. Single-family and multi-family housing, and all urban uses compatible with housing, such as local public service educational centers, small-scale commerce, and other similar uses that do not cause incompatibility. The following uses shall be permitted only facing streets or main thoroughfares: clinics, hospitals, animal clinics, movie theaters, and sports centers.

2. Non-conforming uses: Industry, including mechanical, auto body repair, and paint shops, gate and fence workshops, warehouses, sawmills, bars, and canteens, wholesale commerce, and any other use analogous to those cited that cause nuisances in the neighborhood, such as smoke, odors, noise, intense traffic, use and transport of toxic, flammable, or explosive materials, and any other nuisance that conflicts with the predominant use.

3. Requirements:

3.1 Minimum area: 120.00 square meters .

3.2 Minimum frontage (Frente mínimo): 6.00 meters .

3.3 Setbacks: front 2.00 meters (front setback, antejardín).

Side setbacks are not required, only in the case of window openings, which shall be 3.00 meters .

Rear 3.00 meters .

3.4 Maximum height (Altura máxima): shall not exceed 3 stories (pisos) or 10.00 meters .

3.5 Maximum coverage (Cobertura máxima): 70% of the lot area.

3-6 Permitted density (Densidad): 250 inhabitants per hectare.

Corresponds to a sector located on the South side of the Industrial Zone, which is intended not to increase its density due to its proximity to said zone, which could present conflicts between uses.

1. Permitted uses: Considered the same as for the Residential Zone, with the exception of commerce, which will only be permitted on corners and on main streets.

2. Non-conforming uses: The same as for the Residential Zone.

3. Requirements:

3.1. Minimum area (Área mínima): 250.00 square meters .

3.2. Minimum frontage (Frente mínimo): 8.00 meters .

3.3. Setbacks: front 2.00 meters (front setback, ante jardín).

Side setbacks are not required, only if there are window openings, which shall be 3.00 meters .

Rear 3.00 meters .

3.4. Maximum height (Altura máxima): shall not exceed 3 stories (pisos) or 10.00 meters .

3.5. Maximum coverage (Cobertura máxima): 70% of the lot area.

3.6. Density (Densidad): 100 inhabitants per hectare.

(This subsection annulled by means of Constitutional Chamber resolution No. 21258-10 of December 22, 2010, which limits its effects "in the sense that the declared unconstitutionality does not affect fully completed constructions or those begun and which possess the respective construction licenses started before the first notice of August 17, 2009." ).

(Z.C.): This zone corresponds to the central sector of Ciudad Colón, where the majority of important commercial services are concentrated, establishing a commercial and political center, whose lands have reached high real estate values, and this obliges the protection and consolidation of this use situation.

1. Permitted uses. All types of commerce, government and private offices, artisanal activities (with no more than five employees), and housing, but only on the second story (piso), with the remodeling, expansion, or reconstruction of existing housing permitted; for new construction cases, it will be permitted at the discretion of the Municipality in consultation with the Directorate of Urbanism INVU.

2. Non-conforming uses. Mechanical, auto body repair, and paint workshops, gate and fence workshops, and any other similar use that causes conflicts with the predominant use, industry, and warehouses.

3. Requirements:

3.1. Minimum area (Área mínima): 150.00 square meters .

3.2. Minimum frontage (Frente mínimo): 8.00 meters .

3.3. Minimum setbacks: front according to the municipal line; side setbacks not required; in case of window openings, 3.00 meters ; rear 1.50 meters . ' 3.4. Maximum height (Altura máxima): shall not exceed 3 stories (pisos) or 10.00 meters .

3.5. Maximum coverage (Cobertura máxima): 85% of the lot area.

(Z.C.R.): This zone corresponds to sectors located along the edges of the national highways that cross Ciudad Colón, and which present a high tendency toward commercial use due to their location; however, they have a consolidated residential use that the plan seeks to protect, while permitting both uses.

1. Permitted uses. Non-nuisance commercial use shall be permitted, meaning that which does not cause nuisances to the established residential use, at the discretion of the Municipality and the Ministry of Health; single-family housing and professional offices.

2. Non-conforming uses. The same applies as for the Commercial Zone, in addition to bars and canteens.

3. Requirements. The same requirements as for the Commercial Zone shall be met, with the exception of housing, for which the maximum coverage shall be 70% of the area of the lot.

(Z.I.): This zone corresponds to the sector that was established as an industrial zone under the GAM, but with modifications to its area, which is substantially reduced mainly due to the fact that residential uses have been established and which are intended to be designated as a residential zone.

1. Permitted uses. The type of industry that may be established is Types 1 and 2, as indicated in the GAM Regulation on Industrial Zones published in 1984; each case shall be considered for analysis regarding permitted uses, conditional uses, and the general provisions of said Regulation.

2. Requirements.

2.1. Minimum area (Área mínima): 500.00 square meters .

2.2. Minimum frontage (Frente mínimo): 16.00 meters .

2.3. Maximum coverage (Cobertura máxima): 45% of the lot area.

2.4. Setbacks: front 6.00 meters .

Sides 3.00 meters ; rear 3.00 meters .

1. Permitted uses. All uses related to governmental and local government activities, as well as community activities or services for the community (except religious ones).

2. Requirements.

2.1. Minimum area (Área mínima): 150.00 square meters .

2.2. Minimum frontage (Frente mínimo): 8.00 meters .

2.3. Minimum setbacks: front according to municipal alignment.

Side setbacks only in case of window openings, which shall be 3.00 meters ; rear 1.50 meters .

2.4. Maximum Height (Altura Máxima): three stories (pisos) or 10.00 meters .

2.5. Maximum coverage (Cobertura máxima): 85% of the lot area.

1. Permitted uses. The principal and accessory lands and buildings shall be used for: community centers, passive recreational facilities, sports facilities, museums, supporting small-scale commerce, and any other service for the proper functioning of these areas.

2. Requirements. Shall be defined for each case by the Municipality in consultation with the Directorate of Urbanism INVU, but shall never be less than the general norms for this use.

(This article annulled by means of Constitutional Chamber resolution No. 21258-10 of December 22, 2010, which limits its effects "in the sense that the declared unconstitutionality does not affect fully completed constructions or those begun and which possess the respective construction licenses started before the first notice of August 17, 2009.")

1. Alcantarillado sanitario: Sistema de drenajes, alcantarillas y cloacas, que se usa para recolectar los desechos sólidos y líquidos de una ciudad o urbanización para su subsecuente tratamiento y disposición final.

2. Altura máxima: Corresponde a las distancias verticales máximas entre el nivel promedio del terreno en la base de la estructura y el punto mas alto de la misma.

3. Antejardín: Arca libre de un lote hacia la vía pública que por restricción del MOPT o la Municipalidad, debe dejarse sin construir por lo que implica una restricción de no construcción en el área comprendida entre la línea de propiedad y la de construcción.

4. Área mínima: Es la menor superficie permitida de un lote.

5. Área previamente urbanizada: Toda aquella ocupada por urbanizaciones y fraccionamientos cuya cesión de áreas públicas halla sido debidamente aprobada por los organismos competentes.

6. Calle: cualquier vía publica que permita el tránsito de vehículos y peatones.

7. Carretera nacional: Todos los caminos públicos incluidos como parte de la red vial nacional y que son regulados por el MOPT.

8. Cobertura máxima: Esta se deduce del cociente de dividir el área del terreno cubierta por la estructura entre el área del lote.

9. Densidad: Relación entre el número de habitantes por hectárea, destinada a exclusivo de vivienda.

10. Derecho de vía: Ancho total de la carretera, calle, sendero servidumbre o alameda, esto es. la distancia entre líneas de propiedad, incluyendo en su caso la calcada, lajas verdes, aceras y taludes.

11. Frente mínimo: Es la longitud mínima permitida de la línea frontal de demarcación o lindero de un lote.

12. Lote: Es el terreno destinado de las propiedades vecinas con acceso a uno o más senderos de vías.

13. Mapa Oficial: Es el piano o conjunto de planos en que se indica la posición de los tra7ados de las vías públicas.

14. Piso: En un edificio es la plataforma a nivel que sirve de suelo.

15. Retiro: Los espacios abiertos no edificables comprendidos entre la estructura y los linderos del respectivo predio, los retiros mínimos requeridos se medirán perpendicularmente a los linderos respectivos.

16. Urbanización: fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante la apertura de calles y previsión de los servicios adecuados.

17. Uso no conforme: aquel que no se ajusta a la zonificación.

18. Uso permitido: aquel al que tiene derecho su propietario a destinatario construyendo las estructuras necesarias, previa la tramitación de los permisos respectivos.

19. Vía pública: todo terreno de dominio público y de uso común que por disposición de la autoridad administrativa se destinare al libre tránsito.

20. Vialidad: conjunto de vías y espacios destinados a la circulación y desplazamiento de vehículos o peatones.

21. Zonificación: la división de una circunscripción territorial en zonas de uso, con el fin de lograr un aprovechamiento racional de la tierra.

Las zonas anteriormente citadas, están definidas en el plano de zonificación. Cuando un lote o nuca quede dividido por un limite entre zonas, las regulaciones de cualquiera de ellas podrán extenderse a parte del lote o finca hasta una distancia máxima de 100 metros de dicho límite, lo anterior a juicio de la Municipalidad previa consulta a la Dirección de Urbanismo.

1. Las superficies y frentes mínimos estipulados en este reglamento para todas y cada una de las zonas será exigibles en lotes o fincas nuevas, producto o resultado de un fraccionamiento de finca madre o urbanización y en el momento de otorgar los permisos correspondientes.

2. Los lotes o tincas ya existentes y cuyas superficies y frentes se encuentran por debajo de los requisitos mínimos de su zona, podrán permanecer igual o agruparse- sin perjuicio de las facultades municipales para denegar, cuando proceda de los permisos de construcción de ellos.

3. Los requisitos de las construcciones (retiros, cobertura, área de construcción, u otros serán exigibles a las construcciones futuras y al momento de solicitar permiso de construcción, remodelación o ampliación, sin embargo cuando se pretende construir en un Iote existente, cuyas dimensiones sean inferiores a las indicadas para la zona correspondiente y al aplicar los requisitos de construcción correspondientes a las dimensiones de lotes prescritos se comprueba que no es posible aplicarlos o que al hacerlo se le ocasiona un perjuicio considerable al propietario, en ese caso y sólo bajo estas circunstancias, la Municipalidad podrá reducir los requisitos o no exigirlos del todo, a juicio de la Ingeniería Municipal previa consulta a la Dirección de Urbanismo.

4. Las construcciones ya existentes y que no cumplan con los requisitos exigidos para su correspondiente zona podrán permanecer igual, pero si se pretende hacerles modificaciones o remodelaciones, deberán ajustarse a los requisitos correspondientes a la zona estipulados en este Reglamento.

(Z.R.): Esta zona corresponde a las áreas con un mayor desarrollo urbano o que tienen las mejores posibilidades para el crecimiento, por consiguiente se procura aprovechar la infraestructura y servicios, densificando estos terrenos.

1. Usos permitidos. La vivienda unifamiliar y multifamiliar, y todos los usos urbanos compatibles con la vivienda, como centros educativos de servicios públicos comunales, comercio menor y otros similares que no provocan incompatibilidad. Los siguientes usos se permitirán solo frente a rulas o vías principales: clínicas, hospitales, clínicas para animales, salas de cinc v centros deportivos.

2. Usos no conformes: La industria, incluidos talleres mecánicos y de enderezado y pintura, de rejas y portones, bodegas, aserraderos, bares y cantinas, comercial al mayoreo y cualquier otro uso análogo a los citados que provoquen molestias en el vecindario, tales como humo, olores, ruido, tránsito intenso, uso y transporte de malcríales léxicos, inflamables o explosivos y cualquier otra molestia que entre en conflicto con el uso predominante.

3. Requisitos:

3.1 Área mínima: 120.00 metros cuadrados .

3.2 Frente mínimo: 6.00 metros .

3.3 Retiros: frontal 2.00 metros (antejardín).

Laterales no se eligen, solo en caso de apertura de ventanas y será de 3,00 metros .

Posterior 3.00 metros .

3.4 Altura máxima: no podrá exceder de 3 pisos o 10,00 metros .

3.5 Cobertura máxima: el 70% del área de lote.

3-6 Densidad permitida: 250 habitantes por hectárea.

Corresponde a un sector ubicado al costado Sur de la zona Industrial, el cual se pretende no densificar por la cercanía a dicha zona y que podría presentar conflictos entre usos.

1. Usos permitidos: Se consideran los mismos que para la zona residencial, con excepción del comercio que solo se permitirá en esquinas, en calles principales.

2. Usos no conformes: Los mismos de la zona residencial.

3. Requisitos:

3.1. Área mínima: 250.00 metros cuadrados .

3.2. Frente mínimo: 8.00 metros .

3.3. Retiros: frontal 2,00 metros (ante jardín).

Laterales mi se exigen, solo si hay apertura de ventanas, que será de 3,00 metros .

Posterior 3.00 metros .

3.4. Altura máxima.; no sobrepasará los 3 pisos o 10.00 metros .

3.5. Cobertura máxima: 70% del área de lote.

3.6. Densidad: 100 habitantes por hectárea.

(Anulado este inciso mediante resolución de la Sala Constitucional N° 21258-10 del 22 de diciembre de 2010, misma que dimensiona sus efectos "en el sentido de que la inconstitucionalidad declarada no afecta las construcciones plenamente terminadas o las iniciadas y que cuenten con las respectivas licencias de construcción comenzadas antes del primer aviso del 17 de agosto de 2009." ).

(Z.C): Esta zona corresponde al sector central de Ciudad Colón, donde se concentra la mayoría de los servicios comerciales de importancia, estableciéndose un centro comercial y político, cuyos terrenos han alcanzado altos valores inmobiliarios y esto obliga a proteger y consolidar esta situación de uso.

1. Usos permitidos. Comercio de lodo tipo, oficinas de gobierno y particulares actividades artesanales (con no más de cinco empleados), y la vivienda pero en segunda planta, permitiéndose la remodelación ampliación o reconstrucción o la existente para casos de construcción se permitirá a juicio de la Municipalidad en consulta a la Dirección de Urbanismo INVU.

2. Usos no conformes. Los talleres mecánicos de enderezado y pintura, de rejas portones, y ningún otro similar que provoque conflictos con el uso predominante, la industria y bodegas.

3. Requisitos:

3.1. Área mínima: 150,00 metros cuadrados .

3.2. Frente mínimo: 8.00 metros .

3.3. Retiros mínimos: frontal de acuerdo a línea municipal laterales no se exigen en caso de apertura de ventanas 3.00 metros posterior 1.50 metros . ' 3.4. Altura máxima: no sobrepasará los 3 pisos o 10.00 metros .

3.5. Cobertura máxima: R5% del Área del lote.

(Z.C.R.): Esta zona corresponde a sectores ubicados a orillas de las carreteras nacionales que atraviesan Ciudad Colón, y que presentan una alta tendencia al uso comercial por su ubicación, sin embargo tienen un uso residencial consolidado que se pretende proteger pero permitiendo ambos usos.

1. Usos permitidos. Será permitido el uso comercial inocuo, o sea que no provoque molestias el uso residencial establecido ajuicio de la Municipalidad y el Ministerio de Salud, la vivienda unifamiliar y oficinas de profesionales.

2. Usos no conformes. Rige lo mismo que para la zona comercial, además los bares y cantinas.

3. Requisitos. Se cumplirá con los mismos requisitos que para la zona comercial, con excepción de la vivienda que la cobertura máxima será del 70% del área del lote.

(Z.I.): Esta zona corresponde al sector que se estableció como zona industrial con el GAM. pero con modificaciones en su área, ¡a cual se reduce sustancia I mente debido principalmente a que se han establecido usos residenciales y los cuales se pretende ubicar como zona residencial.

1. Usos permitidos. El tipo de industria que se podrá establecer, son del tipo 1 y 2, indicadas en el Reglamento de Zonas Industriales del GAM publicado en 1984, considerándose para análisis cada caso en cuanto a usos permitidos, usos condicionales y las disposiciones generales, de dicho Reglamento.

2. Requisitos.

2.1. Área mímica: 500.00 metros cuadrados .

2.2. Frente mínimo: 16.00 metros .

2.3. Cobertura máxima: 45% del área del lote.

2.4. Retiros: frontal 6.00 metros .

Laterales 3.00 metros posterior 3,00 metros .

1. Usos permitidos. Todos los usos relacionados con actividades gubernamentales y gobierno local, así como para actividades comunales o para el servicio de la comunidad (excepto religiosas).

2. Requisitos.

2.1. Área mínima: 150.00 metros cuadrados .

2.2. Frente mínimo: 8.00 metros .

2.3. Retiros mínimos: frontal de acuerdo a alineamiento municipal.

Laterales solo en caso de apertura de ventanas que será de 3,00 metros posterior 1.50 metros .

2.4. Altura Máxima: tres pisos o 10.00 metros .

2.5. Cobertura máxima: 85% del área de lote.

1. Usos permitidos. Los terrenos y edificios principales y accesorios, se usarán para: centros comunales, facilidades recreativas pasivas, deportivas, museos, comercio menor de apoyo y cualquier otro servicio para el buen funcionamiento de estas áreas.

2. Requisitos. Serán definidos para cada caso por la Municipalidad en consulta a la Dirección de Urbanismo INVU pero nunca serán menores a las normas generales para este uso.

(Anulado este artículo mediante resolución de la Sala Constitucional N° 21258-10 del 22 de diciembre de 2010, misma que dimensiona sus efectos "en el sentido de que la inconstitucionalidad declarada no afecta las construcciones plenamente terminadas o las iniciadas y que cuenten con las respectivas licencias de construcción comenzadas antes del primer aviso del 17 de agosto de 2009.")