Punta Dominical Tourist Coastal Sector Zoning RegulationReglamento de Zonificación del Sector Costero Turístico de Punta Dominical

The Municipality of the Canton of Osa, in compliance with the provisions of Law No. 6043 on the Maritime Terrestrial Zone and recognizing the need to regulate land use in Punta Dominical, issues this "Zoning Regulation," which shall be applicable to the Maritime Terrestrial Zone, between the coordinate points of the Lambert Costa Rica Sur grid, at latitude points 354.325N 354.455N and 351.705N, 351.825N and longitude points 480-205E, 480.280E and 482.445E, 482.540E.

Maps No. 21 and No. 22 form part of this Regulation as graphical reference documents, in which all zones contemplated in this Regulation are located; it is further complemented by all legal and regulatory provisions on urban development and construction that do not conflict with it.

The Zoning (Zonificación) aims to guide the physical-spatial development of the mentioned area, in order to:

a- Establish a recreational tourist development pattern consistent with the natural conditions of the site.

b- Protect natural resources, establishing the necessary reserves to guarantee rational use of resources, offering safety and comfort to visitors.

c- Achieve compliance with the provisions of Law No. 6043 and its Regulations, as related to land use.

d- Promote the development, health, economy, and general well-being of the national and foreign population.

• a)Access: Road onto which a lot or property fronts.
• b)Lodge (Albergue): A type of establishment with comfortable rustic characteristics that provides lodging especially to athletes or groups united by a common interest or activity. There are various modalities, including mountain refuges, fishing lodges or camps, beach lodges, country or youth lodges, whose characteristics and additional services vary according to their specialization, and the most appropriate denomination shall be given based on these.
• c)Maximum height: Established from the ground to the ridge point of the building.
• d)Street furniture (Amueblado): Set of urban elements, such as benches, trash cans, tables, posts, shelters, signs, and labels that support services for user comfort.
• e)Apartment-Hotel (Apartotel): A type of establishment that provides lodging service for a daily or monthly rate, and which has the following characteristics:

1. It may be composed of apartment-type units with one or more bedrooms, a private bathroom, dining room, and kitchen.

2. It must occupy the entirety of a building or an absolutely independent part of it, and its dependencies constitute a homogeneous whole, with entrances for the exclusive use of the establishment.

3. It includes floor service in the rate.

4. It provides parking for guests' vehicles, and 5. In its design, it respects standards that guarantee an adequate relationship with the sustaining natural environment.

• f)Green area: Open, grassed or wooded areas, for public or communal use, intended for recreation and ornamentation.
• g)Floating Hotel (Hotel flotante): A hotel establishment located on a floating installation or on a passenger vessel that is permanently or temporarily immobilized to fulfill these functions.
• h)Bungalow: An establishment that provides lodging service for a daily or monthly rate, with units that are independent, with one or more bedrooms and a private bathroom, dependent on a main entrance, reception, and can provide restaurant, bar, souvenir shop services, etc.
• i)Cabin (Cabina): See "Tourist Dwelling (Vivienda Turística)".
• j)Campgrounds (Campamientos): A type of establishment that provides a rental service, for a daily or monthly rate, of duly delimited and conditioned grounds to facilitate outdoor life, where one spends the night in a tent, habitable trailer, or similar.
• k)Guesthouse (Casa de huéspedes): A type of establishment similar to a boarding house (pensión) that does not offer food service.
• l)Use Certification: Document establishing the possibility of designating a portion of land for the construction of the works covered in this Regulation. Said certificate shall be issued by the Municipality at the request of the interested party.
• m)Concession: Public contract between the Municipality and the concessionaire, granting the latter the right of land use on a lot on the Maritime Terrestrial Zone, specifically in the restricted zone (150 m); it does not include the Public Zone (50 meters in front of the coastal sector).
• n)Concessionaire: Legal or natural person who holds a concession contract on the Maritime Terrestrial Zone.
• o)Condohotel: A lodging operation modality in which the property's ownership is covered by the Horizontal Property Law, No. 3670 of March 22, 1996, or applies principles contained therein, and in which hotel operation is guaranteed through an administration contract with a hotel operating company that assumes the functions corresponding to administrators according to the law and those derived from the hotel nature of the operation. The establishment must be dedicated to lodging service for a minimum of seventy percent of the time per year, and the remaining thirty percent may be used by the condominium owners.
• p)Conservation: In urban planning, it is the action that, according to the provisions of urban development plans, is oriented towards maintaining the ecological balance, the good condition of material works (buildings, monuments, squares, and parks) and, in general, everything that constitutes the historical, cultural, and social heritage of population centers.
• q)Construction: Any structure that is fixed or incorporated to land; it includes any work of edification, reconstruction, remodeling, or expansion that implies permanence.
• r)Net density: Understood as the ratio of inhabitants divided by the total area of occupied land, having previously deducted road surfaces.
• s)Density: Consists of the number of temporary or permanent residents per unit area (in this case, the estimated unit area is the hectare).
• t)Right-of-way: The measurement of the public use zone, taken between the demarcation lines established by the MOPT, the corresponding Municipality, or a regulatory plan.
• u)Edifications: All those works intended for habitation, work, recreation, tourism, etc.
• v)Hotel: A type of establishment with a minimum of twenty rooms, or more according to its corresponding category, that provides lodging service for a daily rate, as well as food service, at the client's choice. There must be functional integration between the lodging service and the complementary services.

It must occupy the entirety of a building or an absolutely independent part of it, with dependencies that constitute a homogeneous whole with entrances, hallways, stairs, and elevators for the exclusive use of the establishment. Its sustainable character indicates an adequate relationship with its surroundings and conservationist solutions for waste disposal, sewage, etc.

• w)Residential Hotel (Hotel residencia): A hotel that does not offer food service.
• x)Infractor: Natural person, legal entity, or any Government dependency that fails to comply with this Zoning Regulation.
• y)Infrastructure: Urban services and installations, such as: roads, drainage, aqueducts, sewage systems, electricity, telephony, and other similar ones.
• z)Lot: A parcel of land of any size, whether given in concession or in private property.

aa) Tourist Motel (Motel turístico): A type of hotel establishment that provides lodging service for a daily rate and has the following characteristics:

1. Offers travelers parking for their vehicles within the same establishment.

2. Is preferably located outside urban centers and in the vicinity of public roads.

3. Has a minimum of five rooms, all with a private bathroom and independent entrance from the outside.

4. The building does not exceed two stories, and the exterior of these is indicated by luminous signs allowing easy reading from the road, both day and night, showing whether there are vacancies or not.

bb) Number of stories: Understood as total stories or total or partial coverage of the floor area (mezzanine counts as a story or floor).

• cc)Coverage (Ocupación): Consists of the percentage of land that may be covered by buildable areas, habitable or not, such as accesses, parking lots, pools, parking areas, and other non-natural covers; internal green areas are considered residual areas not included in the coverage percentage, and must be designated for gardens, lakes, fruit trees, ornamentals, etc.

dd) Boarding House (Pensión): A small type of establishment that is normally family-run, with a minimum capacity of three rooms, and which offers food service on a full board or half board plan, for a single global rate.

ee) Construction permits, permits, and endorsements (visados): The respective Municipality shall not grant permits for the construction, expansion, or remodeling of buildings or urban developments that contravene the zoning or any of the provisions of this regulation. All construction must have its respective plans approved by the competent institution, the ICT, the INVU, and the Municipality. Concurrently, the corresponding tax payment must exist. Similarly, business licenses (patentes) or use permits shall not be granted for any property where the requested use does not conform to the zoning or the regulation. The granting of business licenses must have permission from the Municipality, and these must be granted to current concessionaires who have been granted tourist-recreational-commercial projects and others that merit such a license.

ff) Owner: The person(s), company(ies), or dependency(ies) holding title of ownership over lands adjacent to the Maritime Terrestrial Zone.

gg) Protection: Those areas in which urban works are subject to restrictions.

hh) Forest regime: Set of legal, economic, and technical provisions established by the Forest Law (Ley Forestal) and in regulations, decrees, and resolutions derived from its application that regulates the conservation, protection, and rational use of forests and forest lands.

• ii)Tourist Residence: See "Tourist Dwelling (Vivienda Turística)".

jj) Setbacks (Retiros): Non-built open spaces located between a structure and the boundaries of the respective property.

kk) Timeshare (Tiempo compartido): System or regime through which a person acquires a right of use, enjoyment, or any other right related to the utilization of a vacation dwelling unit, for determined or determinable periods within each year during the term of the respective contract, by payment of a determined price.

• ll)Sustainable Tourist (Turístico sustentable): Land use characterized by maintaining an adequate human-environment-sustainability relationship, both in natural history, adventure, or similar activities, and in the relationship between buildings and the sustaining environment.

mm) Urban Development (Urbanización): The subdivision (fraccionamiento) and habitation of land for urban purposes through the opening of streets and provision of services.

nn) Conditional use (Uso condicional): That which, while not being the most recommendable for the land conditions, does not generate conflict with permitted uses. This use may be assigned to land, upon special authorization from the Municipality, the Costa Rican Tourism Institute, and the INVU.

oo) Conflicting use (Uso conflictivo): That which does not conform to the zoning indicated in the Regulatory Plan. Conflicting uses are not permitted under any condition.

pp) Existing conflicting uses or buildings: Any use or building conflicting at the effective date of this regulation may continue with the following limitations:

1. It may not be expanded or remodeled, and only improvements to maintain aesthetics, hygiene, and safety may be made, upon prior authorization of the Municipal Council.

2. Existing conflicting lands or buildings are momentarily subject to expropriation and payment for improvements according to what Law 6043 and its regulation indicate, provided they were built or occupied according to the laws in force before the promulgation of Law 6043 and with the respective permits.

qq) Permitted use (Uso permitido): That use of the property or lot, over which the concessionaire has the possibility to designate their land without further restrictions than those indicated herein, and upon prior processing of the construction permits required by the Municipality.

rr) Use: Utilization, in a private capacity, of areas or properties.

ss) Public road: Spaces intended for vehicle or pedestrian circulation.

tt) Tourist Dwelling (Vivienda turística) (cabin, cottage (cabaña), summer house (casa de verano), etc.). It is a type of establishment that provides lodging services for a daily or monthly rate, with units that are independent, with one or more bedrooms, a private bathroom, kitchen, independent entrance from the outside, and with parking for guests' vehicles.

uu) Single-family dwelling: A building provided with habitable areas intended for the shelter of a single family.

• vv)Zoning: The division of a territory into use zones, for the purposes of its rational development.

a. Zones of the Coastal Regulatory Plan: For the purposes of this Regulation, the Maritime Terrestrial Zone of Punta Dominical is divided into the following zones (map No. 21: Land Use Plan, Annex 6).

b. Limitations on conflicting uses: Any conflicting use existing as of the effective date of this Regulation may be maintained with the following limitations:

1. Existing buildings that violate Law 6043 may not be expanded or remodeled without prior authorization from the Municipality of Osa and the Costa Rican Tourism Institute.

2. It may not be changed to another conflicting use, unless it is more compatible with the original use, at the discretion of the Municipality and the Costa Rican Tourism Institute.

c. Zone Certification: At the request of any interested party, the Municipality shall issue a Zone Certificate stating the use corresponding to a specific land.

d. Construction permits, business licenses, and endorsements: The Municipality of Osa shall not grant permits for the construction, expansion, or remodeling of buildings or urban developments that contravene the zoning or any provisions of this Regulation.

Similarly, business licenses or use permits shall not be granted for any property where the requested use does not conform to the Zoning or the Regulation. Every permit must have the endorsement of the ICT.

(ZP) a. Purposes: To achieve compliance with Chapter III of Law No. 6043, regarding the right of public use of the 50 meters measured from the ordinary high tide.

b. Location: The limit of the Public Zone is marked by the line of boundary markers placed by the National Geographic Institute (IGN), namely, between boundary markers No. 1 and No. 85 along the coastline of Punta Dominical and is identified with the acronyms ZP.

c. Permitted, conditional, and conflicting uses: All those indicated by Law No. 6043 and its Regulation.

d. Concessions: No concessions shall be given in this zone.

e. Exceptional cases: In this Regulatory Plan, part of the public zone is occupied by the right-of-way of the coastal highway between boundary markers No. 1 and No. 24 and between No. 29 and No. 41.

(AP) a. Purposes: Zones dedicated to the protection and conservation of areas that, due to their topographical condition, are defined as unstable, wetlands, or of forest vocation. Includes wetlands under the administration of MINAE.

b. Location: According to map No. 21, annex No. 6, it corresponds to the zones identified with the acronyms AP, located in the following sectors: steep slope near the coastal highway in front of boundary markers No. 1 and No. 41 and from No. 75 + 14 to No. 85; lands with steep slopes in front of boundary markers No. 46 to 58 and the northern sector of the coastal highway between boundary markers No. 68 to No. 77, the wetlands located between boundary markers 58 to 53, from 64 to 67 + 30 m approximately, from 67A to 74, and from 75 to 83, duly identified on sheet No. 23, Wetland Location.

c. Permitted uses: Protection and conservation, pedestrian path, reforestation and landscape management, infrastructure works strictly necessary to connect zones in the sector between boundary markers 47 and 58.

d. Conditional uses: Signage.

e. Conflicting uses: Any use not for protection, conservation, and recreation without infrastructure works (with the exception of the sector indicated above).

f. Administration: The wetland zones shall remain under the administration of MINAE, in accordance with Article 73 of Law 6043; the remainder shall be under the administration of the Municipality of Osa, which shall grant it in concession to the occupant for protection and conservation purposes.

(ZC) a. Purposes: To make effective subsection c of Article 5 of Law 6043 on the Maritime Terrestrial Zone, which allocates a percentage of leasable land for cooperatives, trade associations, associations, unions, etc.

b. Location: Located between boundary markers No. 73 and No. 74 + 18 m, whose symbol is ZCO on map No. 21, annex No. 6.

c. Permitted uses: Recreational-type facilities and lodging for the associates of non-profit organizations.

d. Conditional uses; Campground areas.

e. Conflicting uses: Any installation that is not of a non-profit tourist recreational nature.

f. The interested association or group must present a project with the pertinent requirements for the type of development in question.

g. Concessions: According to the provisions of Law No. 6043 for the areas included in the Maritime Terrestrial Zone.

h. Requirements:

(ZHT) a. Purposes: To provide lodging, food, and amenity services to national and foreign tourists, with a medium density.

b. Location: Zone called ZHT located in the rear section, between boundary markers No. 60 and 63 and between boundary markers 64 and 67A.

c. Permitted uses: cabins, motel, rental apartments, restaurant, cafeteria, bar, and summer houses on individual lots.

d. Conditional uses; Dance hall, discotheque, sports goods store.

e. Conflicting uses: Any installation not of a tourist nature.

f. Requirements:

g. Concessions: According to the provisions of Law No. 6043 for the areas comprised in the Maritime Terrestrial Zone.

(ZR) a. Purpose: To provide facilities for the construction of temporary or permanent residential dwellings.

b. Location: These zones are located first between boundary markers No. 24 and No. 29 - 16 m, and second between boundary markers No. 69 and No. 74 approximately, rear section of the Restricted Zone and are called ZR, on map No. 21, annex No. 6.

c. Permitted uses: Dwelling houses, fruit trees, warehouses, retail trade, soda (small eatery), and parks.

d. Conditional uses: cabins, swimming pool, bar-restaurant.

e. Conflicting uses: Any use that is not residential or of services for residential use.

f. Concessions: According to the provisions of Law No. 6043 on the Maritime Terrestrial Zone.

g. Requirements:

The development of this residential zone is subject to the construction of a pipeline for the supply of drinking water, electricity, and drainage and fill works on the lands.

(ZH) a. Purposes: To provide lodging, food, and leisure services to national and foreign tourists.

b. Location: Zones designated with the acronyms ZH on map No. 21, annex No. 6, located south of the coastal highway between boundary markers 41 to 46 and from 47 + 8 m to 58.

c. Permitted uses: Hotel, cabins, restaurant-cafeteria, bar, swimming pool, sports areas, souvenir shops.

d. Conditional uses: Dance hall, discotheque, casino, sports goods store.

e. Conflicting uses: Any installation not of a tourist nature.

f. Requirements: The site design must seek to adjust as much as possible to the following general standards:

• Do not cut trees with a DBH greater than 50 cm, unless strictly necessary.

• Do not develop slopes greater than 30%.

• Elevate installations on pilings.

• Sewage disposal via a treatment plant.

• Underground internal electrical wiring.

• Paths and roads with non-waterproofed surfaces.

Once the preliminary project is approved by the ICT, the interested party must prepare the construction plans for the infrastructure works and installations, in which they must comply with the standards established for this purpose by the CPIA, ICT, Ministry of Health, and the Municipality.

g. Concessions: They shall be granted according to the process established by Law No. 6043.

(ZRT) a. Purpose: Zone intended for the construction of residences and rental villas for the enjoyment of recreation, leisure, and rest for both national and international tourists.

b. Location: According to map No. 21, annex No. 6, corresponds to the zone identified with the symbol ZRT between boundary markers No. 64.

c. Permitted uses: Tourist residences, rental villas, cabins.

d. Conditional uses: ranchos (rustic shelters), swimming pool, and tourist commerce.

e. Conflicting uses: Warehouses, bar, agriculture, industry, dance hall, discotheque, materials depot, hardware store, and animal husbandry installations.

f. Requirements:

g. Concessions: In accordance with the provisions of Law 6043.

(ZFT) a. Purposes: Zone intended for the installation of commercial facility services for visitors who stay overnight or not in the area.

b. Location: According to map No. 21, corresponds to the zones identified with the symbol ZFT. Located between boundary markers No. 58 and No. 60, behind the street, between No. 62 and No. 64, on private property, and the last one between boundary markers No. 75 - 25 m and No. 77.

c. Permitted uses: bar, restaurant, cafeteria, soda (small eatery), free sports, swimming pool, restrooms, lunch areas, sanitary services, showers, tables and benches, travel agency, supermarkets, commissary, bakery, ice cream parlor, fruit stand, photographic and sports goods, handicrafts, clothing, laundry, beauty salons, rent-a-car, banks, tourist information, and public telephone.

d. Conditional uses: dance hall, discotheque, gas station, shopping center, independent professional offices.

f. Incompatible uses (Conflictivos): Any installation not intended for commercial tourism use.

g. Requirements (Requisitos): The interested party must submit a preliminary development plan for the area showing the designs of all installations, complying with the following requirements:

h. Concessions (Concesiones). In accordance with the provisions of Law 6043.

(ZA) a. Purposes: To allow the construction of facilities intended for the storage of products derived from artisanal fishing or sport fishing.

b. Location: On map No. 21, Annex No. 6, it corresponds to the zone with the acronym ZA located between boundary markers No. 59 - 17 m and No. 60.

c. Permitted uses (Usos permitidos): cold storage room, fishing equipment warehouse, motor and boat repair shop, guard booth, and parking.

d. Conditional uses (Usos condicionales): temporary shelter for fishers.

e. Incompatible uses (Usos conflictivos): Any installation not intended for the storage of products derived from fishing.

f. Requirements (Requisitos): The interested party must submit a preliminary development plan for the area showing the designs of all installations, complying with the following requirements:

g. Concessions (Concesiones): In accordance with the provisions of Law 6043.

(ZC) a. Purposes: To allow the continued presence of the remains currently buried on these lands.

b. Location: On map No. 21, Annex No. 6, it corresponds to the zone with the acronym Z.C located between boundary markers 62 and 64.

c. Permitted uses (Usos permitidos): Continued presence of the current graves and landscaping of the plots, gardens, and green areas.

d. Conditional uses (Usos condicionales): None.

e. Incompatible uses (Usos conflictivos): Any not indicated in the aforementioned uses.

f. Concessions (Concesiones): This zone shall be granted in concession to the Local Cemetery Administrative Board (Junta Administradora del cementerio local).

(ZVEP) a. Purposes: Zone intended to improve accessibility conditions for both local residents and visitors to the beach and its services.

b. Location: According to maps No. 21 and No. 22, it corresponds to the zones identified with the ZVEP symbol, expressed fundamentally by roads and parking areas.

c. Permitted uses (Usos permitidos): Internal circulation of vehicles: bicycles, horses, horse-drawn carts (volantas), and restricted-circulation motor vehicles.

d. Conditional and incompatible uses (Usos condicionales y conflictivos): Any activity not directly related to the transport of visitors.

a. In general, unless no other alternative exists, the discharge of channeled or piped rainwater onto the beach shall not be permitted. If this is unavoidable, a detailed project must be submitted ensuring that there will be no erosion on the beach and that there is no risk of the rainwater discharge becoming obstructed. Existing constructions that violate these provisions must be modified accordingly.

b. Rainwater drainage, in general, may be channeled towards the streams (quebradas), provided that the impact of the waters on the streams and from these to the ocean is mitigated.

c. No private drinking water well may be constructed at a distance of less than 50 meters from the sub-drains of septic tanks. The Ministry of Health must be requested to analyze the potability of the water extracted from existing wells.

d. At the front building line, solid fences with a height greater than one meter may not be constructed. Above this height, only fences with elements allowing good visibility, such as grilles, mesh, etc., may be placed. A permeability percentage of 80% is established. The case of retaining walls is excluded from this provision.

e. No public road shall allow motor vehicle access to the beach.

f. Those lots bordering rivers, streams (quebradas), gullies (cárcavas), or permanent runoff must present the alignment thereof, as determined by the Urban Planning Directorate (Dirección de Urbanismo) of INVU, before initiating any construction.

In all cases where fill, excavation, or leveling works are executed, the following standards shall apply:

a. Fill slopes shall have a maximum gradient of 30%.

b. All waste materials, whether from excavation, fill, or construction, shall be removed from the area and may not be deposited in tidal waters or coastal zones.

c. When adjacent upland areas to a construction site are affected, they must be leveled and replanted with vegetation or stabilized through another system to prevent erosion during or after construction.

d. Any fill must be clean and free of materials that could cause contamination in tidal waters.

e. As a method of changing slopes on sand banks, cutting shall be preferred over filling.

The following standards shall apply to upland areas and shorelines, in those cases where the Municipal Council determines that additional measures are required to protect the environment of the coastal region. Such requirements shall be established as stipulations for the corresponding approval (visado), according to standards and requirements provided by INVU.

1. For soil work in the coastal zone:

a. Prior to the start of construction, the contractor shall meet with officials of the Municipality to clarify the permit conditions.

b. Construction or excavation materials may not be placed or stored in the public zone.

c. All affected soils must be uniformly leveled.

Vegetation replacement must be done immediately after construction; otherwise, the soil must be temporarily stabilized using manure, straw, and burlap or similar until weather conditions are favorable for planting.

d. In those cases where a temporary disturbance of coastal features, beach slopes, buffer zones, or coastal vegetation is authorized, the affected area must be fully restored at the owner's expense and under the guidance of the involved control institutions.

2. In the case of work on upland lots neighboring the beach, to minimize erosion, the following measures shall be taken:

a. Along the entire lower perimeter of the area designated for construction, before executing any fill, excavation, leveling, or other earthworks (movimiento de tierra), stacked hay bales buried at least 10 cm shall be placed, and the bales must be replaced as many times as necessary until permanent vegetation replacement has been established. No type of soil or materials shall exceed the limit of the bales.

b. Unless otherwise specified and approved, all slopes shall be adapted to their original state.

c. Where natural or artificial slopes are in the process of erosion, leveling works may be carried out to achieve stability, and they must be replanted with plants having thick roots of the "brush" type and, to the extent possible, with vegetation native to the area.

d. Construction must be scheduled to fit the dry season to prevent water currents from falling on exposed lands, excavations, or unstabilized soils.

e. Sedimentary waters may not be discharged into natural watercourses, which must be protected along their banks by straw bale fences that intercept potential sediments.

3. For cases where slopes of more than 15% are affected:

a. Where this type of work is permitted, the following must be observed:

• Filling shall not be permitted.

• Cutting shall be kept to the absolute minimum.

• The vegetative cover (cobertura vegetal) on the slope shall be permanently maintained to the extent physically possible.

b. When potential damage to a slope from erosion caused by water falls is determined, straw bales shall be placed, or similar elements constructed, at the top of the slope. The collected water shall be properly disposed of via artificial drainage or ponds; where possible, these drainage waters shall be constructed along property boundaries to prevent water from draining onto neighboring lots.

These ponds must be designed to handle maximum flows obtained with a 10-year frequency.

c. For cuts on slopes or excavations on lands adjacent to coastal features, waste materials must be placed on the upper part of the drop-off to prevent sediment drainage.

d. Pedestrian accesses running through coastal zones with steep slopes or on banks must be stabilized or constructed via elevated walkways.

4. For individual or collective blackwater systems, it is necessary to present, for the corresponding approval (visado), studies of soil quality, infiltration tests, and the respective location and design.

a. Under no circumstances shall drains be accepted in fill zones near natural watercourses, even if intermittent, or in the immediate vicinity of the beach.

b. Aqueduct and storm sewer systems must demonstrate they can be connected to the public system; if one does not exist, services may be provided provided that on-site water extraction or the disposal of wastewater and rainwater does not have a significant impact on the environment or public health.

La Municipalidad del Cantón de Osa atendiendo a las disposiciones de la Ley N° 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre y reconociendo la necesidad de reglamentar el uso de terrenos en Punta Dominical, dicta el presente "Reglamento de Zonificación" y que será aplicable a la Zona Marítimo Terrestre, entre los puntos de coordenadas de la cuadricula Lambert Costa Rica Sur, de los puntos de latitud 354.325N 354.455N y 351.705N, 351.825N y los puntos de longitud 480-205E, 480.280E y 482.445E, 482.540E.

Forman parte de este Reglamento los mapas N° 21 y N° 22, como documento gráfico de referencia, en la cual se ubican todas las zonas contempladas en este Reglamento, además se complementa con todas las normas legales y reglamentarias sobre desarrollos urbanos y construcciones que no se le opongan.

La Zonificación tiene como objetivo orientar el desarrollo físico-espacial del área en mención, con el fin de:

a- Establecer el patrón de desarrollo recreacional turístico acorde con las condiciones naturales del sitio.

b- Proteger los recursos naturales, estableciendo las reservas necesarias para garantizar una utilización racional de los recursos ofreciendo la seguridad y comodidad a los visitantes.

c- Lograr el cumplimiento de las normas de la Ley N° 6043 y su Reglamento, en lo relacionado con el uso del suelo.

d- Favorecer el desarrollo, la salud, la economía, y el bienestar general de la población nacional y extranjera.

• a)Acceso: Vía hacia donde da frente un solar o propiedad.
• b)Albergue: Es un tipo de establecimiento de características rústicas confortables, que brinda alojamiento en especial a deportistas o grupos unidos por un interés o actividad común. Hay varias modalidades, entre ellas, refugios de montaña, albergues o campos de pesca, albergues de playa, campestres o juveniles, cuyas características y servicios adicionales varían de acuerdo a su especialización, y con base en ellos se les dará la denominación más apropiada.
• c)Altura máxima: Establecida del terreno al punto de cumbrera de la edificación.
• d)Amueblado: Conjunto de elementos urbanos, tales como bancas, basureros, mesas, postes, albergues, señales y rótulos que sirven de apoyo a los servicios para comodidad del usuario.
• e)Apartotel (Apartamentos-Hotel): Es un tipo de establecimiento que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria o mensual, y que tiene las siguientes características:

1. Puede estar constituido por unidades tipo apartamento con uno o más dormitorios, baño privado, comedor y cocina.

2. Ocupar la totalidad de un edificio o parte absolutamente independiente de él, y sus dependencias constituyen un todo homogéneo, con entradas para uso exclusivo del establecimiento 3. Incluye en la tarifa el servicio de pisos.

4. Dispone de estacionamiento para los vehículos de los huéspedes, y 5. En su diseño respeta normas que garantizan una adecuada relación con el medio natural sustentante.

• f)Área verde: Áreas libres enzacatadas o arborizadas, de uso público, comunal, destinadas a la recreación y ornamentación.
• g)Hotel: Establecimiento hotelero que se ubica en una instalación flotante o sobre un buque de pasajeros que se inmoviliza permanentemente o transitoriamente para cumplir estas funciones.
• h)Bungalow: Establecimiento que brinda servicia de hospedaje por una tarifa diaria o mensual, con unidades que constituyen independientes, con uno o más dormitorios y baño privado, dependen de una entrada principal, recepción, y puede brindar el servicio de restaurante, bar, tiendas de souvenirs, etc.
• i)Cabina: Ver "Vivienda Turística".
• j)Campamientos: Es un tipo de establecimiento que brinda servicio de alquiler por una tarifa diaria o mensual, de terrenos debidamente delimitados y acondicionados para facilitar la vida al aire libre, en los que se pernocte bajo tienda de campaña, en remolque habitable o similares.
• k)Casa de huéspedes: Es un tipo de establecimiento semejante a la pensión que no ofrece servicio de alimentación.
• I)Certificación de uso; Documento en el que se establece la posibilidad de destinar una porción de terreno para la construcción de las obras abarcadas en este Reglamento. Dicho certificado será expedido por la Municipalidad a solicitud del interesado.
• m)Concesión: Contrato público entre la Municipalidad y el concesionario, que otorga a este último el derecho de uso de la tierra en un lote sobre la Zona Marítimo Terrestre específicamente en la zona restringida (150 m) no incluye la Zona Pública (50 metros frente al sector litoral).
• n)Concesionario: Persona Jurídica o física que posee un contrato de concesión en la Zona Marítimo Terrestre.
• o)Condohotel: Es una modalidad de operación de hospedaje en el que la propiedad del inmueble está acogida a la Ley de Propiedad Horizontal, N° 3670 de 22 de marzo de 1996 o aplica a principios contenidos en ésta y en el que la administración con una empresa operadora hotelera que asume las funciones correspondientes a los administradores según la ley y las que se derivan del carácter hotelero de la operación. El setenta por ciento del tiempo al año debe dedicarse el establecimiento como mínimo al servicio de hospedaje y el treinta por ciento restante puede ser utilizado por los condóminos.
• p)Conservación: En urbanismo, es la acción que de acuerdo a lo previsto en los planes de desarrollo urbano, se orienta a mantener el equilibrio ecológico, el buen estado de las obras materiales (edificios, monumentos, plazas y parques) y en general, todo aquello que constituye su acervo histórico, cultural y social de los centros de población.
• q)Construcción; Toda estructura que se fije o incorpore a un terreno: incluye cualquier obra de edificación, reconstrucción, remodelación o ampliación que implique permanencia.
• r)Densidad neta: Se entenderá fa relación de los habitantes dividida por la superficie total de terreno ocupado, descontado previamente las superficies viales.
• s)Densidad: Consiste en el número de residentes temporales o permanentes por unidad de área (en este caso la unidad de área estimada es la hectárea).
• t)Derecho de vía: Es la medida de la zona de uso público, tomada entre las líneas de demarcación establecidas por el MOPT, la Municipalidad correspondiente o un plan regulador.
• u)Edificaciones: Todas aquellas obras destinadas para la habitación, trabajo, recreación, turismo, etc.
• v)Hotel: Es un tipo de establecimiento con un mínimo de veinte habitaciones, o más de acuerdo a la categoría que le corresponda, que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria, así como de alimentación, a elección del cliente. Entre el servicio de alojamiento y los servicios complementarios debe existir integralidad funcional.

Debe ocupar la totalidad de un edificio o una parte de él absolutamente, independiente, con dependencias que constituyan un todo homogéneo con entradas, pasillos, escaleras y ascensores para el uso exclusivo del establecimiento. Su carácter sustentable indica una adecuada relación con su entorno y soluciones conservacionistas para la disposición de desechos, aguas servidas, etc.

• w)Hotel residencia: Es un hotel que no ofrece servicio de alimentación.
• x)Infractor: Persona física, jurídica o cualquier dependencia del Gobierno que no atienda el presente Reglamento de Zonificación.
• y)Infraestructura: Servicios e instalaciones de carácter urbano, como: vías, drenajes, acueductos, alcantarillados, electricidad, telefonía, y otros similares.
• z)Lote: Una parcela de tierra de cualquier tamaño, ya sea dada en concesión o en propiedad privada.

aa) Motel turístico: Es un tipo de establecimiento hotelero que brinda servicio de hospedaje por una tarifa diaria y que tiene las siguientes características:

1. Ofrece a los viajeros estacionamiento para sus vehículos dentro del mismo establecimiento.

2. Está ubicado de preferencia fuera de los núcleos urbanos y en las proximidades de carreteras públicas.

3. Cuenta con un mínimo de cinco habitantes, todas con baño privado y entrada independiente desde el exterior.

4. La edificación no exceda de dos plantas, y se indica el exterior de las mismas, mediante rótulos luminosos permitan su fácil lectura dese la carretera, tanto de día come noche, si hay plazas libres o si no las hay.

bb) Número de plantas: Debe entenderse como plantas totales o cobertura total o parcial del área piso (mezzanine cuenta como con una planta o piso).

• cc)Ocupación; Consiste en el porcentaje de terreno que puede ser cubierto por áreas construidas habitables o no, tales como accesos, parqueos, piscinas, parquees y otras cubiertas no naturales; las áreas verdes internas se consideran áreas residuales no comprendidas en el porcentaje de ocupación, debe ser destinada a Jardines, lagos, frutales, ornamentales, etc.

dd) Pensión: Es un tipo de establecimiento pequeño que normalmente es manejado en forma familiar, con capacidad mínima de tres habitaciones, y que ofrece servicio de alimentación en plan de pensión completa o de media pensión, en una sola tarifa global.

ee) Permisos de construcción, permisos y visados: La Municipalidad respectiva no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios o urbanizaciones que contravengan la zonificación o cualquiera de las disposiciones del presente reglamento. Toda construcción debe tener sus respectivos planos aprobados por la institución competente, el ICT, el INVU y Municipalidad. Paralelamente debe existir el pago de impuestos correspondientes. De igual manera no se concederán patentes o permisos de uso a cualquier inmueble en que el uso solicitado no concuerde con la zonificación o el reglamento. El otorgamiento de patentes debe tener permiso de la Municipalidad y éstas deben otorgarse a concesionarios vigentes a quienes se les ha otorgado proyectos turísticos - recreativos - comerciales y otros que ameriten dicha patente.

ff) Propietario: Es la persona(s), empresa(s), o dependencia(s) que tiene titulo de propiedad sobre terrenos colindantes a la Zona Marítimo Terrestre.

gg) Protección: Es aquella área en la cual las obras urbanas están sujetas a restricciones.

hh) Régimen forestal: Conjunto de disposiciones de carácter jurídico, económico y técnico, establecidos por la Ley Forestal y en reglamentos, decretos y resoluciones derivados de su aplicación que regula la conservación, protección y aprovechamiento racional de los bosques y terrenos forestales.

• ii)Residencia turística: Ver "Vivienda Turística".

jj) Retiros: Espacios abiertos no edificados comprendidos entre una estructura y los linderos del respectivo predio.

kk) Tiempo compartido: Sistema o régimen por medio del cual una persona adquiere un derecho de uso, goce o cualquier otro derecho relativo a la utilización de una unidad habitacional vacacional, por períodos determinados o determinables dentro de cada año durante la vigencia del contrato respectivo, mediante el pago de un determinado precio.

• ll)Turístico sustentable: Uso de suelo que se caracteriza por mantener una adecuada relación hombre-medio-sostenibilidad, tanto en las actividades de historia natural, aventuras o similares, como en la relación entre edificios y medio sustentante.

mm) Urbanización: El fraccionamiento y habitación de un terreno para fines urbanos mediante la apertura de calles y provisión de servicios.

nn) Uso condicional: Es aquel que aún no siendo el más recomendable para las condiciones del terreno, no genera conflicto con los usos permitidos. Este uso puede darse a un terreno, previa autorización especial de la Municipalidad, el Instituto Costarricense de Turismo y el INVU.

oo) Uso conflictivo: Es aquel que no se ajusta a la zonificación indicada en el Plan Regulador. Los usos conflictivos no se permiten bajo ninguna condición.

pp) Usos o edificaciones conflictivas existentes: Cualquier uso o edificación conflictiva existente a la fecha de vigencia de este reglamento podrá continuarse con las siguientes limitaciones:

1. No podrá ampliarse o remodelarse y solamente se podrán hacer mejoras para guardar la estética, higiene y seguridad, previa autorización del Concejo Municipal.

2. Los terrenos o edificaciones conflictivos existentes están sujetos momentáneamente a su expropiación y pago de mejoras de acuerdo a lo que Índica la ley 6043 y su reglamento, siempre y cuando estos se edificaran o ocuparon acorde a las leyes vigentes antes de la promulgación de la ley 6043 y con los permisos respectivos.

qq) Uso permitido: Es aquel uso de la finca o lote, sobre el cual, el concesionario, tiene la posibilidad de destinar su terreno sin más restricciones que las aquí indicadas, y previa tramitación de los permisos de construcción requeridos por la Municipalidad.

rr) Uso: Aprovechamiento, a título particular de áreas o predios.

ss) Vía pública: Espacios destinados a la circulación de vehículos o peatones.

tt) Vivienda turística (cabina, cabaña, casa de verano, etc.). Es un tipo de establecimiento que brinda servicio de hospedajes por una tarifa diaria o mensual, con unidades que se constituyen independientes, con uno o más dormitorios, baño privado, cocina, entrada independiente desde el exterior y con estacionamiento para los vehículos de los huéspedes.

uu) Vivienda unifamiliar: Es la edificación provista de áreas habitacionales destinadas al albergue de una sota familia.

• vv)Zonificación: Es la división de un territorio en zonas de uso, para efectos de su desarrollo racional.

a. Zonas del Plan Regulador Costero: Para efectos de este Reglamento, la Zona Marítimo Terrestre de Punta Dominical queda dividida en las siguientes zonas (mapa N° 21: Plan de Usos del Suelo, Anexo 6).

b. Limitaciones de usos conflictivos: Cualquier uso conflictivo existente a la fecha de vigencia de este Reglamento, podrá mantenerse con las siguientes limitaciones:

1. No podrán ampliarse o remodelarse las edificaciones existentes que violen la ley 6043, sin la previa autorización de la Municipalidad de Osa y el Instituto Costarricense de Turismo.

2. No podrá cambiarse a otro uso conflictivo, salvo que éste sea más compatible con el uso original/ajuicio de la Municipalidad y el Instituto Costarricense de Turismo.

c. Certificación de zona A solicitud de cualquier interesado, la Municipalidad emitirá un Certificado de Zona en el que se hace constar el uso que le corresponde a determinado terreno.

d. Permisos de construcción, patentes y visados: La Municipalidad de Osa no otorgará permisos de construcción, ampliación o remodelación de edificios o urbanizaciones, que contravengan la zonificación o cualesquiera de las disposiciones del presente Reglamento.

De igual manera, no se concederán patentes o permisos de uso de cualquier inmueble en el que el uso solicitado no concuerde con la Zonificación o el Reglamento. Todo permiso debe tener el visado del ICT.

(ZP) a. Propósitos: Lograr el cumplimiento del Capítulo III de la Ley N° 6043, en cuanto al derecho de uso público de los 50 metros medidos a partir de la pleamar ordinaria.

b. Localización: El limite de la Zona Pública lo marca la línea de mojones colocados por el Instituto Geográfico Nacional, a saber, entre los mojones N° I y No 85 a lo largo del litoral de Punta Dominical y se identifica con la siglas ZP.

c. Usos permitidos, condicionales y conflictivos: 'lodos tos que señala la Ley N° 6043 y su Reglamento.

d. Concesiones: No se darán concesiones en esta zona.

e. Casos excepcionales: En el presente Plan Regulador, parte de la zona pública está ocupada por el derecho de vía de la carretera costanera entre los mojones No 1 N° 24 y entre el No 29 y N° 41.

(AP) a. Propósitos: Zonas dedicadas a la protección y conservación de áreas que por su condición topográfica se definen como inestables, humedales o de vocación forestal. Incluye los humedales bajo la administración del MINAE.

b. Localización: De acuerdo al mapa N° 21, anexo N° 6, corresponde a las zonas identificadas con las siglas AP, ubicadas en los siguientes sectores: de fuerte pendiente cercano a la carretera costanera frente a los mojones N° 1 y No 41 y del N° 75 + 14 al N° 85; terrenos de fuertes pendientes frente a los mojones No 46 al 58 y sector norte de la carretera costanera entre mojones No 68 al N° 77, los humedales ubicados entre los mojones 58 al 53, del 64 al 67 + 30 m aproximadamente, del 67A al 74 y del 75 al 83, debidamente identificados en la lámina No 23, Ubicación del Humedal.

c. Usos permitidos: Protección y conservación, sendero peatonal, reforestación y manejo paisajístico, obras de infraestructura estrictamente necesarias para comunicar zonas en el sector entre mojones 47 y 58.

d. Usos condicionales: Señalización.

e. Usos conflictivos: Cualquiera que no sea de protección, conservación y recreación sin obras de infraestructura (a excepción del sector indicado anteriormente).

f. Administración: Las zonas de humedales quedarán bajo la administración del MINAE, conforme al artículo 73 de la ley 6043, el resto quedará bajo administración de la Municipalidad de Osa quien la otorgará en concesión al ocupante para los fines de protección y conservación.

(ZC) a. Propósitos: Hacer efectivo el inciso c del artículo 5 de la Ley 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre, que destina un porcentaje del terreno arrendable para cooperativas, agrupaciones gremiales, asociaciones, sindicatos, etc.

b. Localización: Ubicada entre los mojones N° 73 al N° 74 + 18 m, cuya simbología es ZCO en el mapa N° 21, anexo No 6.

c. Usos permitidos: Facilidades de tipo recreativo y hospedaje para los asociados de las organizaciones sin fines de lucro.

d. Usos condicionales; Áreas de campamento.

e. Usos conflictivos: Toda instalación que no sea de carácter recreativo turístico sin fines de lucro.

f. La asociación o grupo interesado, deberá presentar un proyecto con los requisitos pertinentes para el tipo de desarrollo en cuestión.

g. Concesiones: De acuerdo a lo establecido en la Ley N° 6043 para las áreas comprendidas en la Zona Marítimo Terrestre.

h. Requisitos:

| 1. Densidad máxima. | 60 habitaciones por hectárea | | --- | --- | | 2. Ocupación máxima: | 60% en planta baja | | 3. Retiro posterior: | 3 m | | 4. Número máximo de pisos | 2 pisos | | 5. Altura máxima: | 8 m 10 m para techos de paja | | 6. Retiros lateral y frontal: | 3 m | | 7. La organización sin fines de lucro con interés de desarrollar esta zona, deberá presentar un anteproyecto con los requisitos indicados en el artículo 7, inciso f, acápite 12. | | | 8. No se permiten mezzanines. | | | 9. Lote mínimo | 300 m2 | | 10. Lote máximo | 2 000 m2 |

(ZHT) a. Propósitos: Dar servicio de hospedaje, alimentación y amenidades a los turistas nacionales y extranjeros, con una densidad mediana.

b. Localización: Zona denominada ZHT ubicadas en la sección posterior, entre los mojones N° 60 y 63 y entre los mojones 64 y 67A.

c. Usos permitidos: cabinas, motel, apartamento de alquiler, restaurante, cafetería, bar y casas de veraneo en lotes individuales.

d. Usos condicionales; Salón de baile, discoteque, comercio de artículos deportivos.

e. Usos conflictivos: Cualquier instalación que no sea de carácter turístico.

f. Requisitos:

| 1. Densidad: | 40 habitaciones por hectárea | | --- | --- | | 2. Ocupación: | 50% en planta baja max. | | 3. Altura máxima en N° de pisos: | 2 pisos | | 4. Altura máxima: | 8 m 10 m para techos de paja | | 5. Retiros lateral: | 3 m min | | 6. Retiro frontal: | 3 m min | | 7. Área recreativa: | 5% | | 8. Área de equipamiento comercial: | 0.5% | | 9. Vías públicas y parqueos: | 15% | | 10. Ancho caminos internos | 7m | | 11. Lote mínimo | 5.000m2 | | 12. El interesado deberá presentar un Proyecto de Desarrollo del área, donde se indique lo siguiente: a. Nombre del proyecto acorde con la tipología establecida por el ICT. b. Nombre del propietario (personas físicas o jurídicas). c. Formato de planos según Comisión Centralizadora de Permisos de Construcción. d. Planos completos según lineamientos de la Comisión Centralizadora de Permisos de Construcción. e. Nombre, firma y número de registro de los profesionales responsables incorporados al C FIA. f. Uso exclusivo del Sistema Internacional de Pesos y Medidas. g. Uso exclusivo de la lengua español. h. Contrato de consultoría firmado por el profesional responsable. i. Plano de catastro de la propiedad. j. Planos de ubicación y localización de la finca, sus colindacias, restricciones, alineamientos, etc. k. llanta de conjunto indicando instalaciones existentes y proyectadas (por etapas si las hubiera), etc. I. Plantas por nivel, corles, tachadas, acabados, secciones, detalles, etc., todo debidamente dimensionado y acorde con los lineamientos de la Comisión Centralizadora de Permisos de Construcción. m. Planta de conjunto indicando curvas de nivel, tratamiento de aguas pluviales, accesos peatonales y vehiculares entre otros, además de todas las construcciones existentes y proyectadas con indicación de etapas de desarrollo. n. Planta de conjunto y si fuera necesario plantas específicas indicando jardinería, paisajismo; además de requerirse se debe indicar el impacto ambiental provocado por el proyecto y las obras y acciones preventivas y correctivas. o. Carta de disponibilidad de agua como se establece en los requisitos del Departamento de Fomento del ICT. Una vez aprobado el anteproyecto por el ICT, el interesado deberá elaborar los planos constructivos de las obras de infraestructura e instalaciones, en las cuales deberá cumplir con las normas establecidas al respecto por el CFlA, ICT, el Ministerio de Salud y la Municipalidad. | | | 13. No se permiten mezanines. | | g. Concesiones: De acuerdo a lo establecido en la Ley N° 6043 para las áreas comprendidas en la Zona Marítimo Terrestre.

(ZR) a. Propósito: Proveer de las facilidades para la construcción de residencias de habitación temporales o permanentes.

b. Idealización: Estas zonas se localizan la primera entre los mojones N° 24 y N° 29 - 16 m y la segunda entre los mojones N° 69 y N° 74 aproximadamente, sección posterior de la Zona Restringida y se denominan ZR, en el mapa N° 21, anexo N° 6.

c. Usos permitidos: Casas de habitación, árboles frutales, bodegas, comercio al detalle, soda y parques.

d. Usos condicionales: cabinas, piscina, bar-restaurante.

e. Usos conflictivos: Cualquier uso que no sea de carácter residencial o de servicios para el uso residencial.

f. Concesiones: De acuerdo a lo establecido en la Ley N° 6043 sobre la Zona Marítimo Terrestre.

g. Requisitos:

El desarrollo de esta zona residencial está sujeto a la construcción de una cañería para el suministro de agua potable, electricidad y obras de drenaje y relleno en los terrenos.

(ZH) a. Propósitos: Dar servicio de hospedaje, alimentación y esparcimiento a los turistas nacionales y extranjeros.

b. Localización: Zonas denominadas con las siglas ZH en el mapa N° 21, anexo N° 6, localizadas al sur de la carretera costanera entre los mojones 41 al 46 y del 47 + 8 m al 58.

c. Usos permitidos: Hotel, cabinas, restaurante- cafetería, bar, piscina, áreas deportivas, tiendas de souvenirs.

d. Usos condicionales: Salón de baile, discoteque, casino, comercio de artículos deportivos.

e. Usos conflictivos: Cualquier instalación que no sea de carácter turístico.

f. Requisitos: El diseño de sitio deberá tratar de ajustarse al máximo a las siguientes normas de carácter general:

| 1. Densidad | 80 habitaciones por hectárea | | --- | --- | | 2. Ocupación | 60% en planta baja max. | | 3. Retiro posterior | 5m | | 4. Altura máxima en No de pisos | 2 pisos | | 5. Altura máxima | 8 m | | 6. Retiro lateral mínimo | 10 m para techos de paja | | 7. Retiro frontal mínimo | 3m | | 8. Área recreativa | 5m | | 9. Área de equipamiento comercial | 5% | | 10. Vías públicas y parqueos | 0.5% | | 11. Ancho caminos internos | 15% | | 12. Lote mínimo | 7 m | | 13. No se permiten mezzanines. | 10 000 m2 | | 14. El interesado deberá presentar un proyecta de desarrollo del área mostrando los diseños de todas las instalaciones, cumpliendo los requisitos indicados en el acápite 12, inciso f, artículo 7. | | | 15. En el sector detrás de Punta Dominical deberán cumplirse además los siguientes requisitos: | | • No cortar árboles de más de 50 cm DAP, excepto si es estrictamente necesario.

• No desarrollar pendientes de más del 30%.

• Elevar las instalaciones sobre pilotes.

• Eliminación de aguas residuales mediante planta de tratamiento.

• Conducción eléctrica interna subterránea.

• Senderos y caminos con superficies no impermeabilizadas.

Una vez aprobado el anteproyecto por el ICT, el interesado deberá elaborar los planos constructivos de las obras de infraestructura e instalaciones, en las cuales deberá cumplir con las normas establecidas al respecto por el CPIA, ICT, Ministerio de Salud y la Municipalidad.

g. Concesiones: Se darán de acuerdo al proceso establecido por N° 6043.

(ZRT) a. Propósito: Zona destinada a la construcción de residencias y quintas de alquiler para disfrute de la recreación, esparcimiento y descanso tanto para el turista nacional como para el internacional.

b. Localización: Según el mapa N° 21, anexo N° 6 corresponde a la zona identificada con la simbología ZRT entre los mojones N° 64.

c. Usos permitidos: Residencias turísticas, quintas de alquiler, cabinas.

d. Usos condicionales: ranchos, piscina y comercio turístico.

c. Usos conflictivos: Bodegas, bar, agricultura, industria, salón de baile, discoteca, depósito de materiales, ferretería e instalaciones de crianza de animales f. Requisitos:

| 1. Densidad máxima | 20 viviendas por hectárea | | --- | --- | | 2. Retiros laterales | 3 m | | 3. Retiros frontales y posteriores | 3 m | | 4. Área destinada a zona verde | 30 % | | 5. Frente mínimo del lote | 15 m | | 6. Ocupación | 70 % | | 7. Altura máxima número de plantas | 2 pisos | | 8. Altura máxima de techo | 8m/10 m techos de paja o similares | | 9. Lote máximo | 2 000 m2 | | 10. Lote mínimo | 300 m2 | | 11. No se permite la construcción de tapias alrededor de los lotes. | | | 12. No se permite la construcción de mezzanines en el interior de los edificios. | | | 13. El interesado deberá presentar un anteproyecto de desarrollo del área mostrando los diseños de todas las instalaciones cumpliendo los requisitos indicados en el acápite 12, inciso f, artículo 7. | | g. Concesiones: En conformidad a lo establecido por la Ley 6043.

(ZFT) a. Propósitos: Zona destinada a la instalación de servicios de facilidades comerciales para visitantes que pernoctan o no en la zona.

b. Localización: Según el mapa N° 21 corresponde a las zonas identificadas con la simbología ZFT. Ubicadas entre los mojones N° 58 y N° 60, detrás de calle, entre el N° 62 y N° 64, en propiedad privada, y la última entre los mojones N° 75 - 25 m y el N° 77.

c. Usos permitidos: bar, restaurante, cafetería, soda, deporte libre, piscina, baños, áreas de almuerzo, servicios sanitarios, duchas, mesas y bancos, agencia de viajes, supermercados, comisariato, panadería, heladería, venta de frutas, artículos, fotográficos y deportivos, artesanía, ropa, lavandería, salones de belleza, renta car, bancos, información turística y teléfono público.

d. Usos condicionales: salón de baile, discoteca, estación de gasolina, centro comercial, oficinas de profesionales independientes.

f. Conflictivos: Cualquier instalación que no sea de uso comercial turístico.

g. Requisitos: El interesado deberá presentar un anteproyecto de desarrollo del área mostrando los diseños de todas las instalaciones, cumpliendo con los siguientes requisitos:

| 1. Altura máxima en número de plantas: | 2 pisos | | --- | --- | | 2. Cobertura máxima: | 65% | | 3. Retiros laterales y posterior | 3m | | 4. Retiro frontal: | 5 m | | 5. Lote mínimo | 2 000 m2 | | 6. Lote máximo | 10 000 m2 | | 7. Altura máxima de techo: | 8 m/10 m edificaciones con techos de paja o similares | | 8. El interesado deberá presentar anteproyecto de desarrollo del área mostrando los diseños de todas las instalaciones, cumpliendo los requisitos indicados en el acápite 12, inciso f, artículo 7. | | h. Concesiones. En conformidad con lo establecido en la Ley 6043.

(ZA) a. Propósitos: Permitir la construcción de facilidades destinadas al acopio de productos derivados de la pesca artesanal o pesca deportiva.

b. Localización: En el mapa N° 21 Anexo N° 6 corresponde a la zona con las siglas ZA ubicada entre mojones N° 59 - 17 m y N° 60.

c. Usos permitidos: cuarto frío, bodega de equipo de pesca, taller de reparación de motores y lanchas, caseta de guarda y parqueo.

d. Usos condicionales: albergue temporal para pescadores.

e. Usos conflictivos: Cualquier instalación que no sea para el acopio de productos derivados de la pesca.

f. Requisitos: El interesado deberá presentar un anteproyecto de desarrollo del área mostrando los diseños de todas las instalaciones, cumpliendo los siguientes requisitos:

g. Concesiones: De conformidad con lo establecido con la Ley 6043.

(ZC) a. Propósitos: Permitir la permanencia de los restos que actualmente se encuentran sepultados en estos terrenos.

b. Localización: En el mapa N° 21 Anexo N° 6 corresponde a la zona con las siglas Z.C ubicada entre mojones 62 y 64.

c. Usos permitidos: Permanencia de las tumbas actuales y arreglo paisajístico de las fosas, jardines y zonas verdes.

d. Usos condicionales: Ninguno.

e. Usos conflictivos: Cualquiera no indicado en los usos supracitados.

f. Concesiones: Esta zona se entregará en concesión a la Junta Administradora del cementerio local.

(ZVEP) a. Propósitos: Zona destinada a mejorar las condiciones de accesibilidad tanto del habitante local como del visitante, a la playa y sus servicios.

b. Localización: De acuerdo a los mapas N° 21 y N° 22 corresponde a las zonas identificadas con la simbología ZVEP expresadas fundamentalmente por vías y áreas de estacionamiento.

c. Usos permitidos: Circulación interna de vehículos: bicicletas, caballos, volantas y vehículos automotores de circulación restringida.

d. Usos condicionales y conflictivos: Cualquier actividad que no esté directamente relacionada con el transporte de los visitantes.

a. En general, salvo que no exista otra alternativa, no se permitirá la descarga en la playa de aguas pluviales canalizadas o entubadas. Si esto fuera inevitable, deberá presentarse un proyecto detallado que asegure que no habrá erosión en la playa, ni existe riesgo de que la descarga pluvial se obstruya. Las construcciones existentes que violan estas disposiciones deberán modificarse en este sentido.

b. Los drenajes pluviales, en general, podrán conducirse hacia las quebradas, siempre y cuando se mitigue e! impacto de las aguas a las quebradas y de estas al océano.

c. Ningún pozo privado de agua potable podrá construirse a una distancia menor de 50 metros de los subdrenajes de tanques sépticos. Debe solicitarse al Ministerio de Salud que analice la potabilidad del agua que se extrae de los pozos existentes.

d. En la línea de frente de la construcción, no se podrán construir vallas sólidas con una altura mayor de un metro. Por sobre esta altura, se podrá colocar únicamente verjas con elementos que permitan una buena visibilidad tales como rejas, mallas, etc. Se establece un porcentaje de permeabilidad del 80%. Se excluye de esta disposición el caso de los muros de retención.

e. Ninguna vía pública permitirá el acceso de vehículos motorizados a la playa.

f. Aquellos lotes que tengan colindancias con ríos, quebradas, cárcavas o escorrentías permanentes, deberán de presentar el alineamiento de los mismos dado por la Dirección de Urbanismo del INVU antes de iniciar cualquier construcción.

En todos los casos en que se ejecuten obras de relleno, excavación o nivelación se aplicarán las siguientes normas:

a. Los taludes de relleno tendrán una gradiente máxima del 30 %.

b. Todos los materiales de desecho, ya sean de excavación, relleno o construcción, serán removidos del área, no pudiendo depositarse en aguas de marea o en zonas costeras.

c. Cuando se afecten terrenos superiores adyacentes a un área de construcción, estos deberán ser nivelados y renovada su vegetación o mediante otro sistema estabilizador de modo que se prevenga la erosión durante o después de la construcción.

d. Cualquier relleno deberá de estar limpio y libre de materiales que pueden producir contaminación en las aguas de marea.

e. Como método de cambiar pendientes en los bancos de arena se preterirá el corte al relleno.

Las siguientes normas se aplicarán sobre los terrenos superiores y en líneas de costa, en aquellos casos en que el Concejo Municipal determine que se requieren medidas adicionales para proteger el ambiente de la región costera. Tales requerimientos serán establecidos como estipulaciones para el visado correspondiente, según normas y requerimientos suministradas por el INVU.

1. Para trabajos en el suelo de la zona costera:

a. Antes del inicio de la construcción, el contratista se reunirá con personeros de la Municipalidad para aclarar las condiciones del permiso.

b. No se podrán colocar ni almacenar materiales de construcción o excavación en la zona pública.

c. Todos los suelos afectados deberán de nivelarse uniformemente.

La reposición de la vegetación debe de hacerse inmediatamente después de la construcción, de lo contrario, debe de estabilizarse el suelo temporalmente mediante el uso de estiércol, paja y yute o similar hasta que las condiciones del clima sean favorables para sembrar.

d. En aquellos casos en que se autorice una perturbación temporal de los rasgos costeros, las pendientes de playa, las zonas de amortiguamiento o en la vegetación costera, el área afectada deberá restaurarse completamente a cargo del propietario y con la guía de las instituciones de control involucradas.

2. En caso de trabajos en lotes vecinos a la playa en la parte superior, para minimizar la erosión, se tomarán las siguientes medidas:

a. Se colocará en todo el perímetro inferior del área destinada a la construcción antes de ejecutar cualquier trabajo de relleno, excavación, nivelación o cualquier otro movimiento de tierra, pacas de heno estoqueadas y enterradas por lo menos 10 cm, debiendo de reemplazarse las pacas cuantas veces sea necesario hasta que la reposición de la vegetación permanente se haya establecido. No se deberá sobrepasar el límite de las pacas ningún tipo de suelos o materiales.

b. A menos que se especifique y apruebe de otro modo todas las pendientes deberán adecuarse a su estado original.

c. Donde las pendientes naturales o artificiales, están en proceso de erosión, se podrá hacer trabajos de nivelación para lograr su equilibrio, debiendo repoblarse con plantas que tengan raíces gruesas del tipo "cepillo" y en la medida de lo posible con vegetación propia de la zona.

d. La construcción debe programarse para ajustarse a la época seca para evitar que corrientes de agua caigan sobre los terrenos expuestos, excavaciones o suelos inestabilizados.

e. No se podrán descargar aguas sedimentarias en los cauces naturales, los cuales deberán ser protegidos a lo largo de sus riberas mediante vallas de pacas de paja que intercepten los posibles sedimentos.

3. Para el caso en que se afecten los taludes de más de 15%.

a. donde se permita este tipo de obras debe observarse lo siguiente:

• No se permitirá rellenar.

• El corte se mantendrá absolutamente en lo mínimo.

• Se mantendrá permanentemente la cobertura vegetal que haya sobre el talud hasta donde sea físicamente posible mantenerla.

b. Cuando se determine un potencial daño de un talud por erosión causada por caída de agua, se colocarán en la parte superior del talud pacas de pajas o se construirán elementos similares. El agua recogida será dispuesta en forma adecuada mediante drenajes artificiales o lagunas; donde sea posible estas aguas de drenaje se construirán a lo largo de los límites con otras propiedades para evitar que el agua drene a los lotes vecinos.

Estas lagunas deberán diseñarse para manejar caudales máximos obtenidos con una frecuencia de 10 años.

c. Para el caso de cortes en taludes o excavaciones en terrenos adyacentes a rasgos costeros, los materiales de desecho deberán colocarse en la parte superior del desnivel de modo que se evite el drenaje del sedimento.

d. Los accesos peatonales que corran por zonas costeras con pendientes fuertes o en bancos, deberán estabilizarse o construirse mediante pasos elevados.

4. Para los sistemas individuales o colectivos de aguas negras, es necesario presentar para el visado correspondiente, estudios de la calidad del sucio, pruebas de infiltración, localización y diseño respectivo.

a. En ningún caso se aceptarán drenajes en zonas de relleno cercanas a cauces naturales aunque fueran intermitentes, o en las inmediaciones de la playa.

b. Los sistemas de acueductos y alcantarillados pluvial deberán demostrar que se pueden conectar al sistema público, de no existir, se podrán proveer los servicios sin que la extracción de agua en el sitio o la disposición de las aguas servidas y pluviales tengan un impacto significativo en el medio o la salud pública.