Elimination of Expiration Date and Requirements for Land Use Certificates in the Canton of TurrubaresEliminación del plazo de vencimiento y requisitos para el certificado de uso de suelo del Cantón de Turrubares
This resolution by the Municipality of Turrubares eliminates the expiration date of land use certificates and removes the requirements for water and electricity availability letters when obtaining these certificates. It is based on the evolution of land use certificates from mere factual declarations to favorable acts that create legal rights, whose validity should match the current regulatory plan. Requiring periodic renewals would undermine legal certainty. The resolution also determines that utility availability certificates are not necessary for land use certification but should be required at the construction permit stage. It relies on Article 102 of the National Housing and Urban Planning Regulation, case law from the Administrative Litigation Court, and the Law on Protection of Citizens from Excessive Administrative Requirements and Procedures (Law 8220).Esta resolución de la Alcaldía Municipal de Turrubares elimina el plazo de vencimiento de los certificados de uso de suelo y suprime los requisitos de cartas de disponibilidad de agua y eléctrica para la obtención de dichos certificados. Se fundamenta en que estos certificados han evolucionado de meras declaraciones de conocimiento a actos favorables constitutivos de derechos, cuya vigencia debe coincidir con la del plan regulador vigente. Exigir renovaciones periódicas atentaría contra la seguridad jurídica. Asimismo, se determina que las constancias de servicios públicos no son necesarias para certificar el uso del suelo, sino que deben solicitarse al tramitar la licencia constructiva. La resolución se ampara en el artículo 102 del Reglamento Nacional de Vivienda y Urbanismo, la jurisprudencia del Tribunal Contencioso Administrativo y la Ley de Protección al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trámites Administrativos (Ley 8220).
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The Department of Planning and Urban Control is ordered to immediately eliminate the expiration date of land use certificates, as well as the requirements for water and electricity availability letters, which must be required at the construction permit application stage in this Canton and, in accordance with Section 4 of Law 8220, to publish the referenced change in the official gazette La Gaceta.
[...]the land uses issued by the Municipality of Turrubares have no expiration unless there are modifications in the zone.
[...]the land use certificate has evolved from its conceptualization as a simple declaratory act in urban planning that merely specifies the designation of a property to a determined use, to being understood as a favorable act that affects the sphere of rights and interests of the administrated party.Se ordena al Departamento de Planificación y Control Urbano, proceder de forma inmediata a eliminar el plazo de vencimiento de los certificados de uso de suelo, así como los requisitos de cartas de disponibilidad de agua y eléctrica, requisitos que deben ser exigidos en la etapa de solicitud de licencia constructiva de este Cantón y de conformidad con la Ley 8220 en su apartado 4, procédase a publicar el cambio referido, en el diario oficial La Gaceta.
[...]los usos de suelos que se emitan por la Municipalidad de Turrubares, no tienen vencimiento a no ser que existan modificaciones en la zona.
[...]el certificado de uso de suelo ha ido evolucionando, desde su conceptualización como un simple acto declarativo en materia urbanística que simplemente precisa la afectación de un inmueble a un uso determinado, pasando a entenderse como un acto favorable que afecta la esfera de derechos e intereses del administrado.
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"los usos de suelos que se emitan por la Municipalidad de Turrubares, no tienen vencimiento a no ser que existan modificaciones en la zona."
"the land uses issued by the Municipality of Turrubares have no expiration unless there are modifications in the zone."
Considerando III
"los usos de suelos que se emitan por la Municipalidad de Turrubares, no tienen vencimiento a no ser que existan modificaciones en la zona."
Considerando III
"el certificado de uso de suelo ha ido evolucionando, desde su conceptualización como un simple acto declarativo en materia urbanística que simplemente precisa la afectación de un inmueble a un uso determinado, pasando a entenderse como un acto favorable que afecta la esfera de derechos e intereses del administrado."
"the land use certificate has evolved from its conceptualization as a simple declaratory act in urban planning that merely specifies the designation of a property to a determined use, to being understood as a favorable act that affects the sphere of rights and interests of the administrated party."
Considerando II (citando voto 530-2014 del TCA)
"el certificado de uso de suelo ha ido evolucionando, desde su conceptualización como un simple acto declarativo en materia urbanística que simplemente precisa la afectación de un inmueble a un uso determinado, pasando a entenderse como un acto favorable que afecta la esfera de derechos e intereses del administrado."
Considerando II (citando voto 530-2014 del TCA)
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in the entirety of the text - Full Text of Norm 144 Eliminates the expiration period of land-use certificates, as well as the requirements for water and electrical availability letters MUNICIPALITY OF TURRUBARES ECOLOGICAL CANTON Administrative Resolution.-MT-ALC-02-2025-144.- Mayor's Office, at ten hours forty-three minutes on the thirteenth of March of the year two thousand twenty-five.
The undersigned, Martin Vargas Calderón, of legal age, divorced, bearer of identity card number six-zero two zero seven-zero eight four zero (6-0207-0840), resident of the city of San Antonio de Tulin, in his capacity as Mayor, elected by popular vote, according to resolution number: 1658-E11-2024, at nine hours on the eighth of March of two thousand twenty-four, published in N°43, on the twenty-second of March of two thousand twenty-four, in La Gaceta, for a term running from the first of May of two thousand twenty-four, until the thirtieth of April of two thousand twenty-eight, in accordance with articles one hundred two, subsection eight, one hundred sixty-nine, one hundred seventy-one and one hundred seventy-two of the Political Constitution of Costa Rica, fourteen and fifteen of the Municipal Code, ninety-seven and ninety- nine of the Electoral Code, duly sworn in during the Solemn session of the Municipal Council of the Municipality of Turrubares; on the first of May of two thousand twenty-four, article IV, sole subsection, holding the legal representation of the Municipality, in accordance with the following background information, I state:
I.-That this Municipality of Turrubares does not have its own respective regulatory plan (plan regulador).
II.-This Municipality requests, within the land-use certificate (certificado de uso de suelo), water and electrical availability.
III.-That an expiration period for the land-use certificate is indicated within it.
I.-The Mayor's Office, pursuant to the provisions of article 17, subsection a) of the Municipal Code, has the authority to exercise the functions inherent to the condition of general administrator and head of the municipal departments. Overseeing the organization, functioning, coordination, and faithful compliance with municipal agreements, laws, and regulations in general. In this work, a preponderant role is assumed, since as a Local Government, there is a constitutional duty to ensure the well-being of the community (article 169 of the Political Constitution).
II.-That this Mayor's Office, in compliance with the powers and obligations granted by subsection 17, clause ñ) of the Municipal Code, proceeds to analyze the following land-use requirement it requests in light of existing regulations.
Let us remember that the legislator has conferred on local governments the power to plan and control urban development within the limits of their territory, in accordance with the law, regulations, and local regulatory plans that incorporate the guidelines, technical standards, and directives, in this case, those applicable to the Greater Metropolitan Area (Gran Área Metropolitana). Also concerning the Urbanism Directorate of the National Institute of Housing and Urbanism (INVU), the powers granted to it by the Urban Planning Law (Ley de Planificación Urbana) prior to their adoption by the municipalities (article 169 Constitutional; 15, 18, 28 of Law 4240).
Now then, sections 15, 16 subsection c), 21 subsection 1) and 24 of Law 4240, establish the municipal responsibility to determine land use (uso de suelo) and plan urban development through regulatory plans or, failing that, by means of the regional regulation issued by the National Institute of Housing and Urbanism (INVU), so that it must always be based on technical criteria and the principle of objectification of environmental protection (Transitorio II ibid.; Law 6227, article 16; constitutional rulings 50971993, 4205-96 and 11397-2003, 10971-2006 and 6304-2008; Administrative Litigation Court, ruling 244-2013-III).
".if there is no local plan in force, the zoning (zonificación) is that established by the Regional Plan, its zoning regulation and other regulatory provisions related to zoning within the GAM, for the municipalities that form part of it. But the important thing is that, even in these cases and although it is certified in relation to the Regional Plan, the act of certifying continues to be the responsibility of the respective municipalities, as it is even in the case of not being within the GAM." (opinion C-177-2008).
For the case at hand, it is important to point out the issue of land-use certificates in their legal nature, a topic that has already been addressed by our case law, there being a first trend, which considered that they were conceived as a declaration of knowledge, which did not grant rights nor modify legal situations, limiting itself to being an act of verification of facts or circumstances (constitutional rulings 4336-1999, 2932007, 9715-2012; Administrative Litigation Court, resolutions 263-2008-II, 1252006-III, 149-2006-III and 105-2012-IV; opinions C-327-2001, C-051-2008, C-028-2013 and C-230-2013).
In the second trend, they were classified as favorable acts constituting subjective legal situations, based on what was indicated by the Constitutional Chamber in its rulings 15501-2016 and 9565-2017, stating in what is relevant that: ".VII. On the land-use certificates. Regarding this aspect, this Court has defined that land-use certificates are an administrative act that arises from the exercise of the normative power of the corporate entity, which directly affects the legal sphere of the administered party—favorably and unfavorably at the same time—; and which generates independent legal effects. That is because its content benefits the administered party and at the same time establishes limitations, that is, it grants the right to dedicate the property according to the land use established in the regulation once the respective permits are obtained, and at the same time limits the exercise of the attributes of the property right, in application of urban planning regulations and the environmental regime in force.". The same trend has been followed by the Administrative Litigation Court in its ruling 530-2014, indicating that: "".the land-use certificate has been evolving, from its conceptualization as a simple declaratory act in urban planning matters that simply specifies the affectation of a property to a determined use, moving on to be understood as a favorable act that affects the sphere of rights and interests of the administered party.". That provision caused the Attorney General's Office of the Republic itself, in its opinion C5-2019, to indicate that: ".by virtue of the provisions of article 13 of the Law of Constitutional Jurisdiction, the Land-Use Certificates must be conceptualized as favorable acts constituting subjective legal situations, which are covered by the principle of intangibility of one's own acts, so their annulment or review implies the observance of the formal and substantial requirements established for that purpose in section 173 of the General Law of Public Administration (Ley General de la Administración Pública)." Having clarified the above, we can see that the National Housing and Urbanism Regulation in its section 102 points out that:
Whereas:
Considering:
102
For the design and construction of a building, a municipal certificate must be obtained that certifies the conformity of land use (uso del suelo), according to the provisions and restrictions contained in the current regulatory plan (plan regulador). The validity of the land-use certificate must be for the time that the regulatory plan remains in force and is not modified. When a regulatory plan changes or is modified, the validity of the land-use certificates issued previously must be as indicated in the new regulatory plan; in the event that it is not indicated, it must be 2 years. In the event of not having a regulatory plan, the municipality must indicate the requirements established in the present Regulation, according to the type of building. Every land-use certificate must indicate at least the use, setbacks (retiros), coverage (cobertura), density, height, frontage (frente) and minimum area. In addition, the municipality that issues it must indicate in the document the period of validity.
(Thus amended in session N° 6328 of July 26, 2018).
III.-Likewise, the land-use certificate that is validly issued is not subject to temporal validity, as long as the Master Plan (Regulatory Plan) is not modified; that is, land with residential vocation maintains it for the entire term that the general urban development plan is in force; that which may be commercial, equally, since the zoning does not cease in its effects annually. If it were so, it would be affirming that every property owner in the Canton is obliged to obtain a land-use certificate each year, in order to be notified what use is permitted during the following year and so on consecutively, the Municipality being able to vary that land use annually. This interpretation not only attacks the very essence of Urban Planning Law, but completely eliminates the value of legal certainty and leaves it in the hands of the municipal administration to define, discretionally, what the urbanistic vocation of each property is. Therefore, the Chamber deems it is not possible to admit the criterion that the mere expiration of the land- use certificate after the passage of one year implies that an authorized activity is transformed, the following year, into a prohibited one. (See resolution of the Administrative Litigation Court Section III N° 452-2014 of 14:20 hours on September 24, 2014).
Thus, the land uses (usos de suelos) issued by the Municipality of Turrubares do not have an expiration date unless there are modifications in the zone.
In accordance with the above, we can conclude that the act of the land-use certificate must be focused on indicating the use, setbacks, coverage, density, of the land, the height of the building, the frontage that the property must have, as well as the minimum area of the land according to the zone to be developed. This is why this Mayor's Office acts in light of the Law for the Protection of Citizens from the Excess of Requirements and Administrative Procedures (Ley 8220).
Furthermore, we can see section 18 of the Regulation for the Provision of Services of the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados), regarding the requirements that the administered party must fulfill for the certification of availability, and in its subsection d) it points out a certified copy of the cadastral map (plano catastrado), a map that should have already passed the approval of the Municipality, likewise section 18 of the Regulation for the Provision of Energy Services, subsection d) makes the same observation regarding a certified copy of the cadastral map.
Understood in this way, the land use does not require demanding a water or electrical availability letter beforehand since it is an instrument used for construction matters and its effectiveness occurs when the municipal license or construction permit is issued, for which this Mayor's Office proceeds to eliminate the requirement of availability letters for the land-use certificate, so that it be requested as prerequisites for the construction permit. Therefore, Based on the factual and legal grounds set forth in the considering part of this resolution, it is resolved that:
The Department of Planning and Urban Control is ordered to proceed immediately to eliminate the expiration period of land-use certificates, as well as the requirements for water and electrical availability letters, requirements that must be demanded at the stage of requesting the construction license of this Canton and in accordance with Law 8220 in its section 4, proceed to publish the referred change in the official gazette La Gaceta. Let it be communicated.
March 14, 2025.
Artículos
en la totalidad del texto - Texto Completo Norma 144 Elimina el plazo de vencimiento de los certificados de uso de suelo, así como los requisitos de cartas de disponibilidad de agua y eléctrica MUNICIPALIDAD DE TURRUBARES CANTÓN ECOLÓGICO Resolución Administrativa.-MT-ALC-02-2025-144.- Alcaldía Municipal, a las diez horas cuarenta y tres minutos del trece de marzo del año dos mil veinticinco.
El suscrito, Martin Vargas Calderón, mayor, divorciado, portador de la cédula de identidad seis-cero dos cero siete-cero ocho cuatro cero(6-0207-0840), vecino de la ciudad San Antonio de Tulin, en su calidad de Alcalde, electo mediante elección popular, según resolución número: 1658- E11-2024, a las nueve horas del ocho de marzo de dos mil veinticuatro, publicado en N°43, del veintidós de marzo de dos mil veinticuatro, por La Gaceta un período que va desde el primero de mayo de dos mil veinticuatro, hasta el treinta de abril del dos mil veintiocho, de conformidad con los artículos ciento dos, inciso ocho, ciento sesenta y nueve, ciento setenta y uno y ciento setenta y dos de la Constitución Política de Costa Rica, catorce y quince del Código Municipal, noventa y siete y noventa y nueve del Código Electoral, debidamente juramentado mediante sesión Solemne del Concejo Municipal de la Municipalidad de Turrubares; del primero de mayo de dos mil veinticuatro, artículo IV, inciso único, ostentando la representación legal de la Municipalidad, de conformidad con los siguientes antecedentes manifiesto:
I.-Que esta Municipalidad de Turrubares no cuenta con el respectivo plan regular propio.
II.-Está Municipalidad solicita en el certificado de uso de suelo disponibilidad de agua y eléctrica.
III.-Que se indica dentro del certificado de uso de suelo, un plazo de vencimiento del mismo.
I.-La Alcaldía municipal, conforme lo dispone el artículo 17 inciso a) del Código Municipal, posee la atribución de ejercer las funciones inherentes a la condición de administrador general y jefe de las dependencias municipales. Vigilando la organización, el funcionamiento, la coordinación y el fiel cumplimiento de los acuerdos municipales, las leyes y los reglamentos en general. En esta labor, se asume un papel preponderante, pues como Gobierno Local se tiene el deber constitucional de velar por el bienestar de la comunidad (artículo 169 de la Constitución Política).
II.-Que esta Alcaldía en cumplimiento de las atribuciones y obligaciones que le concede el apartado 17, inciso ñ) del Código Municipal, procede analizar el siguiente requisito de uso de suelo para que solicita a la luz de normativa existente.
Recordemos que el legislador les ha conferido a los gobiernos locales la potestad de planificar y controlar el desarrollo urbano dentro de los límites de su territorio, conforme con la ley, los reglamentos y planes reguladores locales que incorporen los lineamientos, normas técnicas y directrices, en este caso, los aplicables al Gran Área Metropolitana. Conciernen además a la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, las competencias que le otorga la Ley de Planificación Urbana antes de su adopción por los municipios (artículo 169 Constitucional; 15, 18, 28 de la Ley 4240).
Ahora bien, los numerales 15, 16 inciso c), 21 inciso 1) y 24 de la Ley 4240, establecen la responsabilidad municipal de determinar el uso de suelo y planificar el desarrollo urbano a través de los planes reguladores o, en su defecto, por medio de la regulación regional dictada por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, de forma que siempre ha de fundamentarse en criterios técnicos y el principio de objetivación de la tutela del ambiente (Transitorio II ibídem; Ley 6227, artículo 16; votos constitucionales 50971993, 4205-96 y 11397-2003, 10971-2006 y 6304-2008; Tribunal Contencioso Administrativo, voto 244-2013-III).
".si no hay plan local vigente, la zonificación es la que establece el Plan Regional, su reglamento de zonificación y demás normativa reglamentaria relacionada con la zonificación dentro de la GAM, para las municipalidades que forman parte de aquella. Pero lo importante es que, aún en estos casos y aunque se certifique en relación con el Plan Regional, el acto de certificar sigue siendo competencia de las municipalidades respectivas, como lo es aún en el caso de no estar dentro de la GAM." (dictamen C-177-2008).
Para el caso que nos atañe es importante señalar el tema de los certificados de uso de suelo en su naturaleza jurídica, tema que ha sido ya abordado, por nuestra jurisprudencia existiendo una primera tendencia, al considerar que eran concebido como declaración de conocimiento, que no otorgaba derecho ni modificaba situaciones jurídicas, limitándose a ser un acto de constatación de hechos o circunstancias (votos constitucionales 4336-1999, 2932007, 9715-2012; Tribunal Contencioso Administrativo, resoluciones 263-2008-II, 1252006- III, 149-2006-III y 105-2012-IV; dictámenes C-327-2001, C-051-2008, C-028-2013 y C-230-2013).
En la segunda tendencia fueron catalogados como actos favorables constitutivos de situaciones jurídicas subjetivas, a partir de lo señalado por la Sala Constitucional en sus votos 15501-2016 y 9565-2017, señalando en lo que interesa que: ".VII. Sobre los certificados de uso de suelo. En cuanto a este aspecto, este Tribunal ha definido que los certificados de uso de suelo son un acto administrativo que nace del ejercicio de la potestad normativa del ente corporativo, que afecta directamente la esfera jurídica del administrado-favorable y desfavorablemente a la vez-; y que genera efectos jurídicos independientes. Ello por cuanto su contenido beneficia al administrado y a la vez le establece limitaciones, es decir, le otorga el derecho a destinar el bien conforme al uso de suelo establecido en la reglamentación una vez obtenidos los respectivos permisos y a la vez limita el ejercicio de los atributos del derecho propiedad, en aplicación de las regulaciones urbanísticas y el régimen ambiental vigente.". Igual tendencia ha tenido el Tribunal Contencioso Administrativo en su voto 530-2014, indicando que: "".el certificado de uso de suelo ha ido evolucionando, desde su conceptualización como un simple acto declarativo en materia urbanística que simplemente precisa la afectación de un inmueble a un uso determinado, pasando a entenderse como un acto favorable que afecta la esfera de derechos e intereses del administrado.". Esa disposición hizo que la misma Procuraduría General de la República, en su dictamen C5- 2019 indicará que: ".en virtud de lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, los Certificados de Uso de Suelo deben ser conceptualizados, como actos favorables constitutivos de situaciones jurídicas subjetivas, que se encuentran cubiertos por el principio de intangibilidad de los actos propios, por lo que su anulación o revisión implica la observación de los requisitos formales y sustanciales establecidos al efecto en el ordinal 173 de la Ley General de la Administración Pública." Aclarado lo anterior, podemos ver que el Reglamento Nacional de Vivienda y Urbanismo en su apartado 102 señala que:
Resultando:
Considerando:
102
Para el diseño y construcción de una edificación, se debe obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso del suelo, según las disposiciones y restricciones contenidas en el plan regulador vigente. La vigencia del certificado de uso de suelo debe ser por el tiempo que el plan regulador permanezca vigente y no se modifique. Cuando un plan regulador cambia o se modifica, la vigencia de los certificados de uso de suelo emitidos con anterioridad debe ser la indicada en el nuevo plan regulador; en caso que no se indique, debe ser de 2 años. En caso de no contar con plan regulador, la municipalidad debe indicar los requerimientos establecidos en el presente Reglamento, según el tipo de edificación. Todo certificado de uso de suelo debe señalar como mínimo el uso, retiros, cobertura, densidad, altura, frente y área mínima. Además, la municipalidad que lo emita debe indicar en el documento el periodo de vigencia.
(Así reformado en sesión N° 6328 del 26 de julio de 2018).
III.-Así mismo, el certificado de uso del suelo que se expide válidamente, no está sometido a validez temporal, mientras el Plan Director (Plan Regulador) no sea modificado; es decir, un terreno con vocación residencial, la mantiene por todo el plazo que esté vigente el plan general de desarrollo urbano; el que puede ser comercial, igualmente, puesto que la zonificación no cesa en sus efectos anualmente. Si así fuera, se estaría afirmando que todo propietario en el Cantón, está obligado a obtener un certificado de uso del suelo cada año, para que se le notifique cuál es el uso que se le permite durante el año siguiente y así consecutivamente, pudiendo la Municipalidad variar ese uso del suelo, anualmente. Esta interpretación no solo atenta contra la esencia misma del Derecho Urbanístico, sino que elimina del todo el valor seguridad jurídica y deja en manos de la administración municipal, el definir, discrecionalmente, cuál es la vocación urbanística de cada inmueble. Por ello, estima la Sala, no es posible admitir el criterio de que solo el vencimiento del certificado del uso del suelo por el transcurso de un año, implique que una actividad autorizada se transforme, el año siguiente, en prohibida. (Ver resolución del Tribunal Contencioso Administrativo Sección III N° 452-2014 de las 14:20 horas del 24 de septiembre de 2014).
Así las cosas, los usos de suelos que se emitan por la Municipalidad de Turrubares, no tienen vencimiento a no ser que existan modificaciones en la zona.
Conforme lo anterior podemos concluir que el acto de certificado de uso de suelo debe ser enfocado en señalar el uso, los retiros, la cobertura, la densidad, del terreno, la altura del edificio, el frente que debe tener la propiedad, así como el área mínima del terreno conforme a la zona a desarrollar. Es por ello que esta Alcaldía a la luz de la Ley de protección al ciudadano del exceso de requisitos y trámites administrativos (Ley 8220).
Además, podemos ver el numeral 18 del Reglamento de Prestación de Servicios del Instituto Costarricense de Acueducto y Alcantarillados, sobre los requisitos que el administrado debe cumplir para la constancia de disponibilidad y en su inciso d) señala que una copia certificada del plano catastrado, plano que debió pasar ya la aprobación de la Municipalidad, de igual manera el numeral 18 del Reglamento de Prestación de Servicios de Energía, inciso d) realiza misma acotación respecto a copia certificada del plano catastro.
Entendido así el uso de suelo, no cabe exigir carta de disponibilidad de agua ni eléctrica de previo puesto que es un instrumento utilizado, para temas constructivos y que su eficacia se da cuando se emite la licencia municipal o permiso de construcción, por lo que esta Alcaldía procede a eliminar el requisito de cartas de disponibilidad para el certificado de uso de suelo, para que sea solicitado, como requisitos previos al permiso de construcción. Por tanto, Conforme a los fundamentos de hecho y derecho expuesto en la parte considerativa de esta resolución se resuelve que:
Se ordena al Departamento de Planificación y Control Urbano, proceder de forma inmediata a eliminar el plazo de vencimiento de los certificados de uso de suelo, así como los requisitos de cartas de disponibilidad de agua y eléctrica, requisitos que deben ser exigidos en la etapa de solicitud de licencia constructiva de este Cantón y de conformidad con la Ley 8220 en su apartado 4, procédase a publicar el cambio referido, en el diario oficial La Gaceta. Comuníquese.