Zoning Plan Prevails Over Prior Land-Use CertificatesPlan regulador prevalece sobre usos de suelo anteriores

Tribunal Contencioso Administrativo, Tribunal Contencioso Administrativo, Main Line 2545-00-03 Fax 2545-00-33 Email ...01 _______________________________________________________________________ CASE FILE: 16-002138-1027-CA MATTER: MUNICIPAL APPEAL APPELLANT: Name105513 .

RESPONDENT: MUNICIPALIDAD DE CARTAGO No. 499 -2017 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. THIRD SECTION, ANNEX A OF THE II JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ. Goicoechea, at nine forty a.m. on November twenty-ninth, two thousand seventeen.- Appeal filed by MAREFE DE CARREZ S.A., corporate identification number CED81596, represented by Mr. Name105514 , holder of identity card CED82254; against the resolution contained in item 2 of Article VII of Ordinary Session number 418 held by the CONCEJO MUNICIPAL DE CARTAGO on November 24, 2015.

Opinion drafted by Judge Chaves Torres; and,

WHEREAS:

I.Background. The following relevant facts constitute the background:

• 1)By a written submission dated October 6, 2015, the special attorney-in-fact (apoderado especial) of Marefe de Carrez S.A., owner of properties 175734-000, 109583-000 and Plate18578, requested that the Concejo Municipal of the Municipality of Cartago correct the clerical error (error material) recorded in the Plan Regulador de Cartago concerning the land use (uso de suelo) of those properties and recognize that they are located in the Mixed-Use Zone (Zona de Uso Mixto, ZM) or Commercial and Services Zone (Zona Comercial y de Servicios, ZCS) (Residential, Commercial and Services: Development, Residential Condominium). (See pages 1 through 9 of the case file).
• 2)On December 2, 2015, the appellant was notified of the municipal resolution adopted at the Ordinary Session held on November 24, 2015, recorded in Minutes Nº418-2015, Article NºVII, which resolved to adopt reports AC-088-2015 and OPU-226-2015, signed by the Council’s Legal Advisor and the Architect of the Planning Office, respectively, which recommend: “...that, based on the authority granted by Article 157 of the Ley General de la Administración Pública, Law N°6227 of May 2, 1978, which expressly authorizes the Administration to rectify clerical or factual errors (errores materiales o de hecho), it resolve to correct the error made by failing to incorporate into the graphic design of the maps of the canton the recommendation of the Comisión Técnica de Seguimiento de Planes Reguladores de la Subregión de Cartago, approved by the Council at the extraordinary session of August 23, 2012, Minutes N°174-12, Article N°2, to the effect that the front portions of properties 109583-000, 175734-000 and 189672-000, owned by Marefe de Carrez S.A., are within a mixed-use zone because they are served by the main highway toward Tejar de El Guarco.- 2. That it resolve that the land use for the interior portions of those same properties shall be granted on the condition that the preliminary plans (anteproyectos) comply with the guidelines established by the Comisión de Obras Públicas y Urbanismo on the basis of environmental fragility indices (índices de fragilidad ambiental), and not be limited to sports and recreational land use.- In compliance with Article 12.8 of the Plan Regulador de Cartago, the interested parties must submit a preliminary plan or preliminary plans to the Comisión de Obras Públicas y Urbanismo setting forth a comprehensive proposal for developing the properties for urban-development or commercial projects, in which the recreational area forms an integral part thereof in the proportion established by the Ley de Planificación Urbana, that is, between 10% and 25% of the area dedicated to public use.- The interested party is hereby advised that this resolution may be challenged through a motion for reconsideration with a subsidiary appeal (recursos de revocatoria con apelación en subsidio)...”. (See pages 68 and 69, ibid.).
• 3)On December 9, 2015, the Municipality received the appeal filed by the appellant’s representative against the municipal resolution described in the preceding fact, and it was referred to this Court. (See pages 70 through 85 and 101, ibid.).-

II.The specific case. It must first be clarified that the representative of Marefe de Carrez S.A. sets forth a series of grounds on which it considers the action taken to be unlawful, asserting that the legal status enjoyed by the company it represents before the Plan Regulador de Cartago took effect is not being recognized. It must be recalled, however, that the application submitted by Mr. Name105514 sought the correction of a clerical error in the zoning map (mapa de zonificación) of the Plan Regulador so that the properties of the company he represents would enjoy mixed land use or designation as a Commercial and Services Zone, ZCS, a claim that is unquestionably mutually exclusive with the requested non-application of the Plan Regulador at this appellate stage. In this regard, this Chamber finds that the petition submitted to the Concejo Municipal was granted and that the error identified by the appellant’s representative was corrected; this circumstance is sufficient to reject the challenge pursuant to section 561 of the Código Procesal Civil, which applies supplementally to these proceedings.

Notwithstanding the foregoing, the appellant is advised that, as the Municipality correctly states, there is no right to the immutability of the legal system. Thus, despite the preexistence of the properties, lots, or parcels, urban-planning regulations (normas urbanísticas) are fully applicable, given the need to regulate private property so that it may coexist with neighborhood and national interests. Article 28 of the Ley de Planificación Urbana states that the use of land requires a land-use certificate (certificado de uso) to determine its compatibility with urban-planning regulations (regulación urbanística): “Article 28.- It is prohibited to use or dedicate land, buildings, or structures to any purpose incompatible with the zoning in effect. Henceforth, interested owners must obtain a municipal certificate attesting that the use complies with zoning requirements. Existing nonconforming uses must also be documented by a certificate stating that circumstance.

Each zoning regulation shall establish the date from which such certificates shall be mandatory.” In other words, even where registered real property exists, it is not necessarily available for its owners’ unrestricted use and disposition, because the zoning regulations ultimately determine the use to which it may definitively be put. Because these are public-order rules (normas de orden público), local authorities may not refrain from applying them, since doing otherwise would violate the principle that the legal system may not be waived in an individual case (principio de inderogabilidad del ordenamiento jurídico) and, consequently, the principle of equality and non-discrimination (see, to the same effect, Decision number 47-2013, issued at eleven twenty a.m. on February eight, two thousand thirteen, by the Third Section of this Court). In this regard, the general rule is that the validity of land-use certificates is limited to the period during which the urban-planning regulations applicable to them remain in force.

Consequently, upon implementation of a Plan Regulador in the Canton, previously issued land-use certificates cease to be valid and a new certificate must be issued. In the present case, the appellant’s disagreement concerns the second section of the challenged resolution, which, pursuant to section 12.8 of the Plan Regulador de Cartago, reminds the appellant company that, in the event of an urban development (desarrollo urbanístico), it must submit the preliminary plan to the Comisión de Obras Públicas y Urbanismo for its approval; more specifically:

“12.8. License for developments and subdivisions (urbanizaciones y fraccionamientos). This license shall be obtained in two phases:

12.8.1 Phase 1. Approval of the preliminary plan (visto bueno de anteproyecto). For every development or subdivision project, whether residential, commercial, or industrial, submission of a preliminary plan is mandatory for the purpose of establishing whether its development is feasible. Approval of the preliminary plan does not constitute authorization to begin performance of the work. ...” The provision just quoted establishes the requirements for obtaining a municipal license (licencia municipal) for the development of subdivisions or developments, a matter independent of the zoning set forth in the Plan Regulador. The municipal body’s statement merely constitutes a reminder or information that the property owner must have if it wishes to undertake any development of that kind; there is no final act, in the strict sense, limiting any actual and current project proposed by the company.

Accordingly, the alleged infringement of a subjective right (derecho subjetivo) mentioned by the appellant is not apparent. In short, it is when the municipal license for the urban-development project is denied that the developer has the corresponding means of challenge (medios de impugnación), through which it may, at its discretion, contest the application of the requirements as part of the statement of reasons (motivación) for that municipal administrative act (acto administrativo). Therefore, the appeal filed must be denied, and because no further appeal is available at the administrative level, the administrative remedies (vía administrativa) are deemed exhausted.-

THEREFORE:

The appeal filed is denied, and the administrative remedies are deemed exhausted.- Jorge Leiva Poveda Juan Luis Giusti Soto Francisco José Chaves Torres CASE FILE: 16-002138-1027-CA MATTER: MUNICIPAL APPEAL APPELLANT: MAREFE DE CARREZ S.A.

RESPONDENT: MUNICIPALIDAD DE CARTAGO FRANCISCO CHAVES TORRES, DECIDING JUDGE JUAN LUIS GIUSTI SOTO, DECIDING JUDGE JORGE LEIVA POVEDA, DECIDING JUDGE

Tribunal Contencioso Administrativo, Tribunal Contencioso Administrativo, Central 2545-00-03 Fax 2545-00-33 Correo Electrónico ...01 _______________________________________________________________________ ASUNTO: APELACIÓN MUNICIPAL RECURRENTE: Nombre105513 .

RECURRIDA: MUNICIPALIDAD DE CARTAGO No. 499 -2017 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA, ANEXO A DEL II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las nueve horas cuarenta minutos del veintinueve de noviembre del dos mil diecisiete.- Recurso de apelación formulado por la sociedad MAREFE DE CARREZ S.A., con cédula jurídica CED81596, representada por el señor Nombre105514 , portador de la cédula de identidad CED82254; contra el acuerdo contenido en el punto 2 del artículo VII de la sesión Ordinaria número 418 celebrada por el CONCEJO MUNICIPAL DE CARTAGO el día 24 de noviembre de 2015.

Redacta el juez Chaves Torres; y,

CONSIDERANDO:

I.Antecedentes. Como antecedentes de relevancia, se tienen los siguientes:

• 1)Con escrito de fecha 6 de octubre del 2015, el apoderado especial de la sociedad Marefe de Carrez S.A., propietaria de la fincas 175734-000, 109583-000 y Placa18578, solicita al Concejo Municipal del Ayuntamiento de Cartago, sea corregido el error material consignado en el Plan Regulador de Cartago respecto del uso de suelo de dichas fincas y se proceda a reconocer que se encuentran en la Zona de Uso Mixto ZM o Zona Comercial y de Servicios ZCS (Residencial Comercio y Servicios: Urbanización, Condominio Residencial). (Ver folios 1 al 9 del expediente).
• 2)Que el 2 de diciembre del 2015, se le comunico al recurrente el acuerdo municipal adoptado en la Sesión Ordinaria celebrada el día 24 de noviembre del 2015, que consta en el Acta Nº418-2015 artículo NºVII, en el cual se dispuso acoger el informe AC-088-2015 y OPU-226-2015 rubricados por la Asesora Legal del Concejo y por el Arquitecto de la Oficina de Planificación, en lo cuales se recomienda: "...que con base en la facultad que confiere el artículo 157 de la Ley General de la Administración Pública Ley N°6227 del 2 de mayo de 1978, el cual expresamente autoriza a la Administración a rectificar los errores materiales o de hecho, acuerde corregir el error cometido al no aplicar en el diseño gráfico de los mapas del cantón, la recomendación de la Comisión Técnica de Seguimiento de Planes Reguladores de la Subregión de Cartago, aprobada por el Concejo en sesión extraordinaria del 23 de agosto de 2012, acta N°174-12, artículo N°2 en el sentido de que los frentes de las fincas 109583-000, 175734-000 y 189672-000, propiedad de la firma Marefe de Carrez S.A., son de zona de uso mixto, ya que los mismos están habilitados por la carretera principal hacia Tejar de El Guarco.- 2. Que acuerde que el uso de suelo del interior de la mismas propiedades se otorgara condicionado a que los ante proyectos se ajusten a los lineamientos que establezca la Comisión de Obras Públicas y Urbanismo con base en los índices de fragilidad ambiental, y no limitado al uso de suelo deportivo y recreativo.- En cumplimiento del artículo 12.8 del Plan Regulador de Cartago, lo interesados deberán presentar anteproyecto o anteproyectos ante la Comisión de Obras Públicas y Urbanismo, que planteen una propuesta integral del desarrollo de las fincas para proyectos urbanísticos o de comercio, en los que la zona recreativa sea parte integrante del mismo en la proporción que establece la Ley de Planificación Urbana, es decir, entre un 10% y un 25% de área cedida al uso público.- Se hace saber al interesado que contra el presente proceden los recursos de revocatoria con apelación en subsidio...". (Ver folios 68 y 69 ibídem).
• 3)El 9 de diciembre del 2015 se recibe en la Municipalidad el recurso de apelación invocado por la representación apelante, contra el acuerdo municipal descrito en el hecho anterior, y se eleva ante este Tribunal. (Ver folios 70 al 85 y 101 ibídem).-

II.Sobre el caso concreto. De previo se debe precisar que la representación de Marefe de Carrez S.A., expone una serie de motivos por los cuales considera que lo actuado es ilegal, al estimar que no se le esta reconociendo la situación jurídica de su representada que poseía antes de la vigencia del Plan Regulador de Cartago. Sin embargo, es menester recordar que la gestión presentada por el señor Nombre105514 , fue con la intención que se corrigiera un error material acaecido en el mapa de zonificación del Plan Regulador para que la propiedades de su representada gozaran de un uso de suelo mixto o Zona Comercial y de Servicios ZCS, pretensión que sin lugar a dudas resulta excluyente con respecto a la inaplicabilidad del Plan Regulador tal y como se pretende en esta fase recursiva. En este sentido considera esta Cámara que la petición formulada ante el Concejo Municipal fue acogida, y se corrigió el error apuntado por la representación apelante; siendo esta circunstancia suficiente para rechazar la impugnación de acuerdo a la luz del ordinal 561 del Código Procesal Civil, de aplicación supletoria en esta vía.

Pese a lo anterior, se aclara al recurrente que efectivamente, tal y como lo expone la Municipalidad, no existe un derecho a la inmutabilidad del ordenamiento jurídico, tal es así, que pese a la preexistencia de las fincas, lotes o parcelas; la normas urbanísticas son de plena aplicación, dada la necesidad de regular la propiedad privada para su coexistencia con los intereses vecinales y nacionales. El artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana, señala que el aprovechamiento de la tierra requiere del certificado de uso a efectos de determinar su compatibilidad con la regulación urbanística: "Artículo 28.- Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada. En adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación.

Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia. Cada reglamento de zonificación fijará la fecha a partir de la cual dichos certificados serán obligatorios.". O sea, que aún cuando existan inmuebles inscritos, estos no necesariamente están dispuestos para el libre uso y disposición de sus propietarios, pues la normativa de zonificación es la que determina, a fin de cuentas, el uso que se les puede dar en definitiva. En razón que estamos en presencia de normas de orden público, las autoridades locales no pueden separarse de su aplicación, toda vez que lo contrario implicaría una violación al principio de inderogabilidad del ordenamiento jurídico a un caso concreto y con ello, al principio de igualdad y no discriminación (ver en igual sentido, la resolución número 47-2013 de las once horas veinte minutos del ocho de febrero del dos mil trece, dictada por la Sección Tercera de este Tribunal).

En este sentido, la regla general es que la vigencia de los certificados de uso de suelo esta limitada a la vigencia de las normas urbanísticas que se aplican en él, por consiguiente ante la implementación de un Plan Regulador en el Cantón, los certificados de usos de suelo emitidos con anterioridad pierden vigencia y es necesaria la emisión de un nuevo certificado. Para el caso concreto, vemos como la desavenencia del recurrente radica en el segundo apartado del acuerdo impugnado, que en aplicación del ordinal 12.8 del Plan regulador de Cartago recuerda a la empresa apelante que en caso de un desarrollo urbanístico, debe presentar el anteproyecto ante la Comisión de Obras Públicas y Urbanismo para su visto bueno; a mayor abundamiento:

"12.8. Licencia para urbanizaciones y fraccionamientos. La obtención de esta licencia constará de dos fases:

12.8.1 Fase 1. Visto bueno de anteproyecto. Para todo proyecto de urbanización o fraccionamiento, sea residencial, comercial o industrial, es requisito obligatorio la presentación de un anteproyecto, con el propósito de establecer la factibilidad de su desarrollo. La aprobación del anteproyecto no implica la autorización para iniciar la ejecución de la obra. ..." Véase que el numeral recién transcrito, establece los requerimientos para obtener la licencia municipal para el desarrollo de urbanizaciones o fraccionamientos, situación que resulta independiente de la zonificación planteada por el plan regulador, constituyendo dicha manifestación del cuerpo edil en un simple recordatorio o información con la que debe contar el propietario del bien en caso que desee efectuar algún desarrollo de ese tipo, sin que exista un acto final en sentido estricto que este limitando algún proyecto real y actual propuesto por la empresa, de tal suerte que se extraña la supuesta vulneración de un derecho subjetivo tal y como lo menciona el recurrente.

En suma, es cuando se declare la denegatoria de la licencia municipal del proyecto urbanístico, que el desarrollador cuenta con los medios de impugnación correspondientes, en los cuales podría a su criterio cuestionar la aplicación de los requisitos como parte de la motivación de aquel acto administrativo municipal. Por ende, la apelación interpuesta debe ser declara sin lugar y al no existir ulterior recurso en sede administrativa, se da por agotada la vía administrativa.-

POR TANTO:

Se declara sin lugar la apelación interpuesta, y agotada la vía administrativa.- Jorge Leiva Poveda Juan Luis Giusti Soto Francisco José Chaves Torres ASUNTO: APELACIÓN MUNICIPAL RECURRENTE: MAREFE DE CARREZ S.A.

RECURRIDA: MUNICIPALIDAD DE CARTAGO