Presumption of public domain of roads and municipal plan approval in water-vulnerable zonesPresunción de demanialidad de vías y visado municipal en zonas de vulnerabilidad hídrica

Administrative Appeals Court, Section III Date of Resolution: February 24, 2017 at 14:30 Case File: 15-011139-1027-CA Type of Matter: Appeal Analyzed by: JURISPRUDENTIAL INFORMATION CENTER Rulings to the same effect Content of Interest:

Type of content: Majority Vote Branch of Law: Administrative Law Topic: Approval of construction plans Subtopics:

Considerations regarding the presumption of public domain status of roads when they are accredited in official documents.

Topic: Public road Subtopics:

Considerations regarding the presumption of public domain status of roads when they are accredited in official documents.

"III.- ON THE MERITS: From the arguments put forth by the appellant and in light of the provisions of Article 181 of the General Law of Public Administration, this Court deems that the Municipal Mayor's Office resolution without number issued at nine o'clock on March 16, 2015 (its date thus corrected in resolution of April 1, 2015), merits confirmation for the reasons that follow. With regard to the first two grievances, this Chamber considers it necessary to point out that the Construction Law creates a presumption of public domain status (demanialidad) of roads when they are accredited in official documents, whether in the municipalities or in other administrative bodies (on this point, see the rulings of the Constitutional Chamber of the Supreme Court of Justice, in judgment number 1996-003145-1996 at nine hours twenty-six minutes on June twenty-eighth, nineteen ninety-six, and by this Administrative Appeals Court, Third Section, in resolution number 207-2013, at fourteen hours thirty minutes on May twenty-third, two thousand thirteen; and in the same sense, resolution number 454-2013 at fifteen hours fifteen minutes on October thirty-first, two thousand thirteen), as transcribed below:

"Article 7.- Property. Any land that appears as a public road in existing plans of the Municipality, or in the Archive of the General Directorate of Public Works, or that of the General Directorate of Roads, or in the Land Registry (Catastro), or in any other public archive, museum, or library, shall be presumed to have such status, barring full proof to the contrary, which must be provided by anyone who affirms that the land in question is private property or claims any exclusive right to its use. As long as no final judgment so declaring is issued, no one may prevent or hinder the public use of the land in question." From the transcribed rule, the great importance conferred by the legislator on the public use of roads, which clearly confronts private property, is inferred with sufficient certainty. Therefore, the determination of a public road must be supported by the body of evidence that provides all planimetric, registry, cadastral, and any other kind of information related to the nature of the road, within an administrative procedure initiated for that purpose, where the analysis of the elements of conviction must be comprehensive and conclusive regarding the public nature of the road, in order to ensure that no person under administration is illegitimately deprived of their property right. That is the greatest care that any administrative authority must take, as it must seek to achieve the highest degree of certainty about the nature of the road, since a fundamental right, namely private property, is at stake. Therefore, no risk should be assumed in this regard. On the other hand, it is necessary to clarify that said regulation is complemented by the Urban Planning Law only in those areas that have been subjected to urbanization processes. In these cases, Official Maps are drawn up under the terms of Articles 43 and 44 of the Urban Planning Law, where the existence of urban quadrants, public roads, green areas, and protection zones is graphically expressed. The Official Maps correspond to the existence of site designs for land transformed into housing developments, which have undergone the impact of all the vertical and horizontal civil works necessary for human habitation, including land leveling, construction of streets with their sidewalks and gutters, provision of potable water services, installation of stormwater evacuation systems, sanitary sewer systems, public lighting, electricity supply, provision and transfer of green areas, as well as the construction of dwellings, among others. These projects implement a complex process of environmental alteration with great effect on natural and artificial ecosystems, since the majority of this type of works compact the land and cover a significant portion of the surface with an impermeable layer, which may affect aquifer reserves, increase the speed of runoff causing soil erosion, alter natural drainage, and increase the flow of rivers and other watercourses, without setting aside the possibility of affecting the original landscape. In this case, the City Council has clearly stated that the appellant's lots and the alleged road are not the product of a land subdivision (fraccionamiento) for urban purposes (see digitized document 3615593-1-20022017-15-29-02-209999-1-GL_Esc_Extern), this being another logical reason why the street in question does not appear in an Official Map of Cantonal Roads. Consequently, a distinction must be made between those maps of the canton whose objective or purpose is to serve as tax or financial instruments (Law No. 8114), and maps that have urban planning purposes. Therefore, the fact that a road is found within the plans of the Platforms of Values for Homogeneous Zones (Plataformas de Valores por Zonas Homogéneas) is not conclusive of its public nature; it should be noted that this Court has repeatedly ruled that such instruments have an unquestionable tax purpose. On the final grievance, the appellant's representation is not correct regarding the inapplicability of the rules set forth in the "Matrix of land-use criteria according to aquifer contamination vulnerability for the protection of water resources" prepared by SENARA, to their process based on the non-retroactivity of the rule; given that the submission of their municipal approval (visado municipal) request does not confer any right to the immutability of urban planning regulations. However, the City Council must be reminded that the technical studies issued by SENARA are certainly of special relevance in land-use zoning (zonificación del suelo), as indicated by the Constitutional Chamber in its Vote 2012-008892, from which it follows that said matrix "is mandatory and must serve as a guide and technical orientation for the formulation of land-use policies." Therefore, the conclusion is that the local government must include such parameters in its urban regulation, which are technical criteria on the fragility of the soil and groundwater. Nevertheless, as long as these vulnerability criteria are not included in the Regulatory Plan (Plan Regulador), there are no grounds to reject requests for land uses. For all the foregoing reasons, the appeal filed is denied; and the administrative channel is deemed exhausted." ... See more Other References: The ruling indicated vote 454-2013, but it should read 451-2013 of the Administrative Appeals Court, Section III.

Citations of Legislation and Doctrine Related Rulings Administrative Appeals Court, Second Judicial Circuit of San José, Office 04 _______________________________________________________________________ MATTER: MUNICIPAL APPEAL APPELLANT: AGROPECUARIA LA ALEGRIA RR S.A.

RESPONDENT: MUNICIPALITY OF SAN PABLO DE HEREDIA No. 83 - 2017 ADMINISTRATIVE APPEALS COURT. THIRD SECTION, ANNEX A OF THE SECOND JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ. Goicoechea, at fourteen hours thirty minutes on February twenty-fourth, two thousand seventeen.- Appeal filed by AGROPECUARIA LA ALEGRÍA RR S.A., with legal identification number CED82345, represented by Nombre14365 , holder of identity card number CED82346, in her capacity as president and unlimited general attorney-in-fact; against resolution number 17-2014 of September 16, 2014, issued by the MUNICIPAL MAYOR'S OFFICE OF SAN PABLO DE HEREDIA.

Drafted by Judge Chaves Torres; and,

CONSIDERING:

I.-PROVEN FACTS. The following facts, which are relevant to this appellate phase, are deemed duly accredited: 1) That on August 12, 2014, by resolution RVC, the Cadastre Sub-Process of the Municipality of San Pablo de Heredia rejected the request for approval (visado) of two cadastral plans from the property with registered folio 4-051707, one with a measurement of 131 m2 and the other describing a lot of 146 m2, for the following reasons: "...2) There is no municipal agreement confirming that the access routes for both lots are public roads nor that the existing works have been received by the municipality. Legal basis: a) Urban Planning Law. Article 36, sections a and b. 'The municipal approval of plans related to subdivisions (fraccionamientos) of areas subject to control shall be denied for any of the following reasons: (...) a) When the simple subdivision (fraccionamiento) results in lots that are smaller than the permitted size, have inadequate access to the public road, or lack essential services; b) That they do not have the corresponding permit, if it involves lotifications with urbanization purposes or effects; (...) in accordance with Resolution No. 2012-08892 of the Constitutional Chamber of the Supreme Court of Justice, the request is rejected given that the property to be segregated is located in a zone of medium hydrogeological vulnerability according to the Hydrogeological Vulnerability Map for the canton of San Pablo (endorsed by SENARA as stated in official communication GE-611-2011). In this zone, said matrix indicates that in the case of single-family dwellings where there is no sewer system, the area of the lots must be at least 650 square meters....". (See folios 12 to 14 of the administrative file provided by the Municipality of San Pablo de Heredia). 2) That on September 16, 2014, the Municipal Mayor's Office, addressing the appeal filed by the representation of the company Agropecuaria La Alegría RR S.A., decided in its Resolution No. 17-2014 to confirm the resolution of the Cadastre Sub-Process described in the previous fact, upon considering "...that the street identified as public on the plan does not have such status, and secondly, that the vulnerability condition of the zone where the lots are located, in accordance with the Vulnerability Map prepared by SENARA, requires that the permitted lots must have a minimum size of 650 square meters, a condition that the properties whose plans are requested for approval do not meet...". (See folios 85 to 102 ibid.). 3) That on January 13, 2016, by Resolution No. 04-2016, the Mayor's Office rejected the horizontal appeal and elevated the appeal to this Section of the Administrative Appeals Court. (See folios 5 and 6 ibid.).- II.- SCOPE OF THE APPEAL. The appellant claims that the contested resolution is contrary to law, because: 1) It considers that the map prepared by the Ministry of Finance, Technical Standardization Body division, describes the streets providing access to the lots as public, and that said map was made official by Municipal Agreement upon approving the valuation platforms (plataformas de valores) and the cited Road Map, an act that was duly published in the official newspaper La Gaceta, and therefore considers it to be an official map. 2) It adds that Article 7 of the Construction Law is disregarded by the Municipality of San Pablo de Heredia in this case. 3) Regarding the provisions issued as a result of the approval of the vulnerability maps, these are dated after the request for plan approval (visado de los planos), so that, in accordance with the principle of non-retroactivity of the law, they are not applicable to its approval request.

III.- ON THE MERITS: From the arguments put forth by the appellant and in light of the provisions of Article 181 of the General Law of Public Administration, this Court deems that the Municipal Mayor's Office resolution without number issued at nine o'clock on March 16, 2015 (its date thus corrected in resolution of April 1, 2015), merits confirmation for the reasons that follow. With regard to the first two grievances, this Chamber considers it necessary to point out that the Construction Law creates a presumption of public domain status (demanialidad) of roads when they are accredited in official documents, whether in the municipalities or in other administrative bodies (on this point, see the rulings of the Constitutional Chamber of the Supreme Court of Justice, in judgment number 1996-003145-1996 at nine hours twenty-six minutes on June twenty-eighth, nineteen ninety-six, and by this Administrative Appeals Court, Third Section, in resolution number 207-2013, at fourteen hours thirty minutes on May twenty-third, two thousand thirteen; and in the same sense, resolution number 454-2013 at fifteen hours fifteen minutes on October thirty-first, two thousand thirteen), as transcribed below:

"Article 7.- Property. Any land that appears as a public road in existing plans of the Municipality, or in the Archive of the General Directorate of Public Works, or that of the General Directorate of Roads, or in the Land Registry (Catastro), or in any other public archive, museum, or library, shall be presumed to have such status, barring full proof to the contrary, which must be provided by anyone who affirms that the land in question is private property or claims any exclusive right to its use. As long as no final judgment so declaring is issued, no one may prevent or hinder the public use of the land in question." From the transcribed rule, the great importance conferred by the legislator on the public use of roads, which clearly confronts private property, is inferred with sufficient certainty. Therefore, the determination of a public road must be supported by the body of evidence that provides all planimetric, registry, cadastral, and any other kind of information related to the nature of the road, within an administrative procedure initiated for that purpose, where the analysis of the elements of conviction must be comprehensive and conclusive regarding the public nature of the road, in order to ensure that no person under administration is illegitimately deprived of their property right. That is the greatest care that any administrative authority must take, as it must seek to achieve the highest degree of certainty about the nature of the road, since a fundamental right, namely private property, is at stake. Therefore, no risk should be assumed in this regard. On the other hand, it is necessary to clarify that said regulation is complemented by the Urban Planning Law only in those areas that have been subjected to urbanization processes. In these cases, Official Maps are drawn up under the terms of Articles 43 and 44 of the Urban Planning Law, where the existence of urban quadrants, public roads, green areas, and protection zones is graphically expressed. The Official Maps correspond to the existence of site designs for land transformed into housing developments, which have undergone the impact of all the vertical and horizontal civil works necessary for human habitation, including land leveling, construction of streets with their sidewalks and gutters, provision of potable water services, installation of stormwater evacuation systems, sanitary sewer systems, public lighting, electricity supply, provision and transfer of green areas, as well as the construction of dwellings, among others. These projects implement a complex process of environmental alteration with great effect on natural and artificial ecosystems, since the majority of this type of works compact the land and cover a significant portion of the surface with an impermeable layer, which may affect aquifer reserves, increase the speed of runoff causing soil erosion, alter natural drainage, and increase the flow of rivers and other watercourses, without setting aside the possibility of affecting the original landscape. In this case, the City Council has clearly stated that the appellant's lots and the alleged road are not the product of a land subdivision (fraccionamiento) for urban purposes (see digitized document 3615593-1-20022017-15-29-02-209999-1-GL_Esc_Extern), this being another logical reason why the street in question does not appear in an Official Map of Cantonal Roads. Consequently, a distinction must be made between those maps of the canton whose objective or purpose is to serve as tax or financial instruments (Ley N°8114), and maps that have urban planning purposes. Therefore, the fact that a road is found within the plans of the Platforms of Values for Homogeneous Zones (Plataformas de Valores por Zonas Homogéneas) is not conclusive of its public nature; it should be noted that this Court has repeatedly ruled that such instruments have an unquestionable tax purpose. On the final grievance, the appellant's representation is not correct regarding the inapplicability of the rules set forth in the "Matrix of land-use criteria according to aquifer contamination vulnerability for the protection of water resources" prepared by the SENARA, to their process based on the non-retroactivity of the rule; given that the submission of their municipal approval (visado municipal) request does not confer any right to the immutability of urban planning regulations. However, the City Council must be reminded that the technical studies issued by the SENARA are certainly of special relevance in land-use zoning (zonificación del suelo), as indicated by the Constitutional Chamber in its Vote 2012-008892, from which it follows that said matrix "is mandatory and must serve as a guide and technical orientation for the formulation of land-use policies." Therefore, the conclusion is that the local government must include such parameters in its urban regulation, which are technical criteria on the fragility of the soil and groundwater. Nevertheless, as long as these vulnerability criteria are not included in the Regulatory Plan (Plan Regulador), there are no grounds to reject requests for land uses. For all the foregoing reasons, the appeal filed is denied; and the administrative channel is deemed exhausted .-

THEREFORE.

The appeal filed is denied; and the administrative channel is deemed exhausted.- Nombre10427 Juan Luis Giusti Soto Francisco José Chaves Torres MATTER: MUNICIPAL APPEAL APPELLANT: AGROPECUARIA LA ALEGRIA RR S.A.

RESPONDENT: MUNICIPALITY OF SAN PABLO DE HEREDIA FRANCISCO CHAVES TORRES, DECISIVE JUDGE JUAN LUIS GIUSTI SOTO, DECISIVE JUDGE Nombre10427 , DECISIVE JUDGE Classification prepared by the JURISPRUDENTIAL INFORMATION CENTER of the Judicial Branch. Reproduction and/or distribution for a fee is prohibited.

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Tribunal Contencioso Administrativo Sección III Clase de asunto: Recurso de apelación Analizado por: CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIAL Sentencias en igual sentido Contenido de Interés:

Tipo de contenido: Voto de mayoría Rama del Derecho: Derecho Administrativo Tema: Visado de planos de construcción Subtemas:

Consideraciones sobre la presunción de demanialidad de las vías cuando estén acreditadas en documentos oficiales.

Tema: Vía pública Subtemas:

Consideraciones sobre la presunción de demanialidad de las vías cuando estén acreditadas en documentos oficiales.

“III.- SOBRE EL FONDO: De los argumentos vertidos por la apelante y a la luz de lo dispuesto por el ordinal 181 de la Ley General de la Administración Pública, éste Tribunal estima que la resolución de la Alcaldía Municipal sin número de las nueve horas del 16 de marzo del 2015 (así corregida su fecha en resolución del 1 de abril del 2015), merece ser confirmada por lo que se dirá. En atención a los dos primeros agravios, considera esta Cámara menester señalar que la Ley de Construcciones crea una presunción de demanialidad de las vías cuando ellas estén acreditadas en documentos oficiales, ya sea en las municipalidades o en otras instancias administrativas (al respecto se pueden consultar lo resuelto por Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia número 1996-003145-1996 de las nueve horas veintiséis minutos del veintiocho de junio de mil novecientos noventa y seis, y por este Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, en resolución número 207-2013, de las catorce horas treinta minutos del veintitrés de mayo del dos mil trece; y en el mismo sentido, la resolución número 454-2013 de las quince horas quince minutos del treinta y uno de octubre de dos mil trece), tal y como seguidamente se transcribe:

"Artículo 7º.- Propiedad. Todo terreno que en los planos existentes de la Municipalidad, o en el Archivo de la Dirección General de Obras Públicas, o el de la Dirección General de Caminos, o en el Catastro, o en cualquier otro archivo, museo o biblioteca pública, aparezca como vía pública se presumirá que tiene la calidad de tal, salvo prueba plena en contrario, que deberá rendir aquél que afirme que el terreno en cuestión es de propiedad particular o pretenda tener algún derecho exclusivo a su uso. Mientras no se pronuncie sentencia ejecutoria que así lo declare, nadie podrá impedir o estorbar el uso público del terreno de que se trate." De la norma transcrita se desprende con suficiente certeza una gran importancia que le confiere el legislador al uso público de las vías que claramente se confronta con la propiedad privada, por lo que la determinación de un camino publico debe estar sostenida en el acervo probatorio que suministre toda la información de planimetría, registral, catastral y de cualquier otra índole, referente a la naturaleza del camino, dentro de un procedimiento administrativo iniciado para tal efecto, donde el análisis de los elementos de convicción debe ser integral y concluyente de la naturaleza pública del camino, a efecto de asegurar que a ningún administrado se le prive ilegítimamente de su derecho de propiedad. Ese es el mayor cuidado que debe tener cualquier autoridad administrativa, pues debe procurar alcanzar el mayor grado de certeza de la naturaleza de la vía, pues está en juego un derecho fundamental, como lo es la propiedad privada, por lo que no se debe asumir ningún riesgo al respecto. Por otra parte, es menester aclarar que dicha normativa se complementa con la Ley de Planificación Urbana únicamente en aquellas zonas que han sido sometidas a procesos de urbanización. En estos casos, se levantan Mapas Oficiales en los términos de los artículos 43 y 44 de la Ley de Planificación Urbana, en donde se expresa gráficamente la existencia de los cuadrantes urbanos, las vías públicas, las áreas verdes y las zonas de protección. Los Mapas Oficiales responden a la existencia de diseños de sitio de terrenos transformados en conjuntos habitacionales, que han sufrido el embate de todas las obras civiles verticales y horizontales necesarias para la habitación humana, lo que incluye la nivelación del terreno, construcción de calles, con sus aceras y cunetas, dotación de servicios de agua potable, instalación del sistema de evacuación de aguas pluviales, alcantarillado sanitario, alumbrado público, suministro de electricidad, dotación y cesión de áreas verdes, así como la construcción de viviendas, entre otros. Estos proyectos implementan un proceso complejo de alteración ambiental de gran efecto sobre los ecosistemas naturales y artificiales, ya que la mayoría de este tipo de obras compacta los terrenos y cubre una parte importante de la superficie de una capa impermeabilizante, con lo que se pueden llegar a afectar las reservas de acuíferos, se aumenta la velocidad de la escorrentía provocando la erosión de los terrenos, se alteran los desagues naturales y se aumenta el caudal de los ríos y otros cursos del agua, sin dejar de lado, las posibilidad de afectar el paisaje original. En la especie, el Ayuntamiento claramente ha expuesto que los lotes de la apelante y el supuesto camino no son producto de un fraccionamiento con fines urbanísticos (ver documento digitalizado 3615593-1-20022017-15-29-02-209999-1-GL_Esc_Extern), siendo esta otra razón lógica por la que la calle en marras no aparezca en un Mapa Oficial de Vías Cantonales. Por lo expuesto, es que se deben diferenciar entre aquellos mapas del cantón que tienen por objetivo o finalidad, el ser instrumentos tributarios o financieros (ley N°8114), con los mapas que tienen fines urbanísticos, por lo que no es concluyente de la naturaleza pública de una vía que se encuentre dentro de los planos de las Plataformas de Valores por Zonas Homogéneas, cabe indicar que este Tribunal ha resuelto en forma reiterada que dichos instrumentos tiene una indubitable finalidad tributaria. Sobre el último agravio, no lleva razón la representación apelante sobre la inaplicabilidad de las normas dispuestas en la "Matriz de criterios de uso de suelo según la vulnerabilidad a la contaminación de acuíferos para la protección del recurso hídrico" elaborada por el SENARA, a su gestión en razón de la irretroactividad de la norma; dado que la presentación de su solicitud del visado municipal, no le confiere derecho alguno a la inmutabilidad del ordenamiento urbanístico. Sin embargo, se le debe recordar al Ayuntamiento que ciertamente los estudios técnicos emitidos por el SENARA son de especial relevancia en la zonificación del suelo, tal y como lo ha indicado la Sala Constitucional en su Voto 2012-008892, del cual se desprende que dicha matriz " es de aplicación obligatoria y debe servir de guía y orientación técnica para la elaboración de las políticas sobre el uso del suelo", por lo que se concluye es que el gobierno local debe incluir tales parámetros en su regulación urbana, los cuales son criterios técnicos sobre la fragilidad del suelo y las aguas subterráneas. No obstante, mientras no estén contemplados esos criterios de vulnerabilidad en el Plan Regulador, no existen motivos para rechazar la solicitudes de usos de suelo. Por todo lo expuesto, se declara sin lugar el recurso de apelación interpuesto; y se da por agotada la vía administrativa.” ... Ver más Otras Referencias: Se indico en la sentencia el voto 454-2013, pero debe leerse 451-2013 del Tribunal Contencioso Administrativo Sección III.

Citas de Legislación y Doctrina Sentencias Relacionadas Tribunal Contencioso Administrativo, _______________________________________________________________________ ASUNTO: APELACIÓN MUNICIPAL RECURRENTE: AGROPECUARIA LA ALEGRIA RR S.A.

RECURRIDA: MUNICIPALIDAD DE SAN PABLO DE HEREDIA No. 83 - 2017 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. SECCIÓN TERCERA, ANEXO A DEL II CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ. Goicoechea, a las catorce horas treinta minutos del veinticuatro de febrero del dos mil diecisiete.- Recurso de apelación interpuesto por AGROPECUARIA LA ALEGRÍA RR S.A., con cédula jurídica número CED82345, representada por Nombre14365 , portadora de la cédula de identidad número CED82346, en su condición de presidente y apoderada generalísimo sin limite de suma; contra la resolución número 17-2014 del 16 de setiembre de 2014, dictada por la ALCALDÍA MUNICIPAL DE SAN PABLO DE HEREDIA.

Redacta el juez Chaves Torres; y,

CONSIDERANDO:

I.-HECHOS PROBADOS. Se tienen como debidamente acreditados los siguientes hechos que resultan relevantes para esta fase recursiva: 1) Que el 12 de agosto del 2014, con resolución RVC el Sub Proceso de Catastro del Municipio de San Pablo de Heredia rechaza la solicitud de visado de dos planos de catastro provenientes de la finca con folio real 4-051707, uno con una medida de 131 m2 y el otro describe un lote de 146 m2, por las siguientes razones: "...2) No existe acuerdo municipal que constate que los accesos de ambos lotes son calles públicas ni que se han recibido las obras existentes por parte de la municipalidad. Fundamento jurídico a) Ley de Planificación Urbana. Artículo 36 inciso a y b. "Se negara la visación municipal de los planos relativos a fraccionamientos de áreas sujetas a control, por cualquiera de las siguientes razones: (...) a) Cuando del simple fraccionamiento se originen lotes que tengan menos tamaño del permitido, inadecuado acceso a la vía pública o carentes de servicios indispensables; b) Que no cuenten con el permiso del caso, si se trata de lotificaciones con fines o efectos de urbanización; (...) de conformidad con la Resolución N°2012-08892 de la Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia se rechaza la solicitud en vista de que la propiedad a segregar se ubica en una zona de media vulnerabilidad hidrogeológica de acuerdo al Mapa de Vulnerabilidad Hidrogeológica para el cantón de San Pablo (avalado por SENARA según consta en oficio GE-611-2011). En esta zona, dicha matriz indica que en el caso de viviendas unifamiliares donde no exista sistema de alcantarillado, la superficie de los lotes debe ser como de 650 metros cuadrados....". (Ver folios 12 al 14 del expediente administrativo aportado por el Municipio de San Pablo de Heredia). 2) Que el 16 de setiembre del 2014, la Alcaldía Municipal en atención del recurso de apelación presentado por la representación de la empresa Agropecuaria La Alegría RR S.A. decide en su resolución N°17-2014 confirmar la resolución del Sub Proceso de Catastro descrita en el hecho anterior, al considerar "...que la calle que señala el plano como pública no tiene tal condición, y la segunda en cuanto a que la condición de vulnerabilidad de la zona donde se ubican los lotes, de conformidad con el Mapa de Vulnerabilidad elaborado por SENARA obliga a que los lotes permitidos no deben tener una medida mínima de 650 metros cuadrados, condición que no cumplen los inmuebles cuyos planos se solicita visar...". (Ver folios 85 al 102 ibídem). 3) Que el 13 de enero del 2016, con resolución N°04-2016 la Alcaldía rechaza el recurso horizontal y eleva la apelación para ante esta Sección del Tribunal Contencioso Administrativo. (Ver folios 5 y 6 ibídem).- II.- OBJETO DEL RECURSO. El apelante alega que la resolución impugnada es contraria a derecho, pues: 1) Considera que el mapa confeccionado por el Ministerio de Hacienda, división Órgano de Normalización Técnica, describe las calles que dan acceso a los lotes como públicas, y que dicho mapa quedo oficializado por Acuerdo Municipal al aprobarse las plataformas de valores y el citado Mapa de vías, acto que fue debidamente publicado en el periódico oficial La Gaceta, por lo que considera que es un mapa oficial. 2) Agrega que el artículo 7 de la Ley de Construcciones en el presente caso es desconocido por el Municipio de San Pablo de Heredia. 3) En cuanto a las disposiciones emanadas producto de la aprobación de los mapas de vulnerabilidad, estas son de fecha posterior a la solicitud de visado de los planos, por lo que en atención al principio de irretroactividad de la ley no le son aplicables a su solicitud de visado.

III.- SOBRE EL FONDO: De los argumentos vertidos por la apelante y a la luz de lo dispuesto por el ordinal 181 de la Ley General de la Administración Pública, éste Tribunal estima que la resolución de la Alcaldía Municipal sin número de las nueve horas del 16 de marzo del 2015 (así corregida su fecha en resolución del 1 de abril del 2015), merece ser confirmada por lo que se dirá. En atención a los dos primeros agravios, considera esta Cámara menester señalar que la Ley de Construcciones crea una presunción de demanialidad de las vías cuando ellas estén acreditadas en documentos oficiales, ya sea en las municipalidades o en otras instancias administrativas (al respecto se pueden consultar lo resuelto por Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia número 1996-003145-1996 de las nueve horas veintiséis minutos del veintiocho de junio de mil novecientos noventa y seis, y por este Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, en resolución número 207-2013, de las catorce horas treinta minutos del veintitrés de mayo del dos mil trece; y en el mismo sentido, la resolución número 454-2013 de las quince horas quince minutos del treinta y uno de octubre de dos mil trece), tal y como seguidamente se transcribe:

"Artículo 7º.- Propiedad. Todo terreno que en los planos existentes de la Municipalidad, o en el Archivo de la Dirección General de Obras Públicas, o el de la Dirección General de Caminos, o en el Catastro, o en cualquier otro archivo, museo o biblioteca pública, aparezca como vía pública se presumirá que tiene la calidad de tal, salvo prueba plena en contrario, que deberá rendir aquél que afirme que el terreno en cuestión es de propiedad particular o pretenda tener algún derecho exclusivo a su uso. Mientras no se pronuncie sentencia ejecutoria que así lo declare, nadie podrá impedir o estorbar el uso público del terreno de que se trate." De la norma transcrita se desprende con suficiente certeza una gran importancia que le confiere el legislador al uso público de las vías que claramente se confronta con la propiedad privada, por lo que la determinación de un camino publico debe estar sostenida en el acervo probatorio que suministre toda la información de planimetría, registral, catastral y de cualquier otra índole, referente a la naturaleza del camino, dentro de un procedimiento administrativo iniciado para tal efecto, donde el análisis de los elementos de convicción debe ser integral y concluyente de la naturaleza pública del camino, a efecto de asegurar que a ningún administrado se le prive ilegítimamente de su derecho de propiedad. Ese es el mayor cuidado que debe tener cualquier autoridad administrativa, pues debe procurar alcanzar el mayor grado de certeza de la naturaleza de la vía, pues está en juego un derecho fundamental, como lo es la propiedad privada, por lo que no se debe asumir ningún riesgo al respecto. Por otra parte, es menester aclarar que dicha normativa se complementa con la Ley de Planificación Urbana únicamente en aquellas zonas que han sido sometidas a procesos de urbanización. En estos casos, se levantan Mapas Oficiales en los términos de los artículos 43 y 44 de la Ley de Planificación Urbana, en donde se expresa gráficamente la existencia de los cuadrantes urbanos, las vías públicas, las áreas verdes y las zonas de protección. Los Mapas Oficiales responden a la existencia de diseños de sitio de terrenos transformados en conjuntos habitacionales, que han sufrido el embate de todas las obras civiles verticales y horizontales necesarias para la habitación humana, lo que incluye la nivelación del terreno, construcción de calles, con sus aceras y cunetas, dotación de servicios de agua potable, instalación del sistema de evacuación de aguas pluviales, alcantarillado sanitario, alumbrado público, suministro de electricidad, dotación y cesión de áreas verdes, así como la construcción de viviendas, entre otros. Estos proyectos implementan un proceso complejo de alteración ambiental de gran efecto sobre los ecosistemas naturales y artificiales, ya que la mayoría de este tipo de obras compacta los terrenos y cubre una parte importante de la superficie de una capa impermeabilizante, con lo que se pueden llegar a afectar las reservas de acuíferos, se aumenta la velocidad de la escorrentía provocando la erosión de los terrenos, se alteran los desagues naturales y se aumenta el caudal de los ríos y otros cursos del agua, sin dejar de lado, las posibilidad de afectar el paisaje original. En la especie, el Ayuntamiento claramente ha expuesto que los lotes de la apelante y el supuesto camino no son producto de un fraccionamiento con fines urbanísticos (ver documento digitalizado 3615593-1-20022017-15-29-02-209999-1-GL_Esc_Extern), siendo esta otra razón lógica por la que la calle en marras no aparezca en un Mapa Oficial de Vías Cantonales. Por lo expuesto, es que se deben diferenciar entre aquellos mapas del cantón que tienen por objetivo o finalidad, el ser instrumentos tributarios o financieros (ley N°8114), con los mapas que tienen fines urbanísticos, por lo que no es concluyente de la naturaleza pública de una vía que se encuentre dentro de los planos de las Plataformas de Valores por Zonas Homogéneas, cabe indicar que este Tribunal ha resuelto en forma reiterada que dichos instrumentos tiene una indubitable finalidad tributaria. Sobre el último agravio, no lleva razón la representación apelante sobre la inaplicabilidad de las normas dispuestas en la "Matriz de criterios de uso de suelo según la vulnerabilidad a la contaminación de acuíferos para la protección del recurso hídrico" elaborada por el SENARA, a su gestión en razón de la irretroactividad de la norma; dado que la presentación de su solicitud del visado municipal, no le confiere derecho alguno a la inmutabilidad del ordenamiento urbanístico. Sin embargo, se le debe recordar al Ayuntamiento que ciertamente los estudios técnicos emitidos por el SENARA son de especial relevancia en la zonificación del suelo, tal y como lo ha indicado la Sala Constitucional en su Voto 2012-008892, del cual se desprende que dicha matriz " es de aplicación obligatoria y debe servir de guía y orientación técnica para la elaboración de las políticas sobre el uso del suelo", por lo que se concluye es que el gobierno local debe incluir tales parámetros en su regulación urbana, los cuales son criterios técnicos sobre la fragilidad del suelo y las aguas subterráneas. No obstante, mientras no estén contemplados esos criterios de vulnerabilidad en el Plan Regulador, no existen motivos para rechazar la solicitudes de usos de suelo. Por todo lo expuesto, se declara sin lugar el recurso de apelación interpuesto; y se da por agotada la vía administrativa .-

POR TANTO.

Se declara sin lugar el recurso de apelación interpuesto; y se da por agotada la vía administrativa.- Nombre10427 Juan Luis Giusti Soto Francisco José Chaves Torres ASUNTO: APELACIÓN MUNICIPAL RECURRENTE: AGROPECUARIA LA ALEGRIA RR S.A.

RECURRIDA: MUNICIPALIDAD DE SAN PABLO DE HEREDIA Nombre10427 , JUEZ/A DECISOR/A Clasificación elaborada por CENTRO DE INFORMACIÓN JURISPRUDENCIALdel Poder Judicial. Prohibida su reproducción y/o distribución en forma onerosa.