← Environmental Law Center← Centro de Derecho Ambiental
Res. 00483-2016 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 31/10/2016
OutcomeResultado
The Court denied the appeal, affirmed the municipality’s refusal to authorize wood sales and storage in Goicoechea’s Central Residential Zone, and declared the administrative remedies exhausted.El Tribunal rechazó la apelación y confirmó la negativa municipal del uso de suelo para venta y almacenamiento de madera en la Zona Residencial Central de Goicoechea, dando por agotada la vía administrativa.
SummaryResumen
Acting as the reviewing administrative authority, the Administrative Litigation Court denied an appeal from a Goicoechea Municipal Council decision refusing land-use approval to relocate a wood sales and storage business to property in the Central Residential Zone. The Court explained that regulatory plans and zoning regulations establish permitted, conditional, and prohibited uses and legitimately define the exercise of property rights according to property’s social function. These provisions are mandatory public-order rules, so municipalities may not disregard them in an individual case. The presence of other businesses nearby neither creates a right to equality in illegality nor proves discrimination because those establishments may involve different activities, conditional uses, or uses predating the regulatory plan. The claim that the proposed business would not disturb neighbors likewise does not exempt it from compliance with zoning rules. Because wood sales and storage constituted a nonpermitted use rather than a conditional one, the Court affirmed the municipal denial and declared the administrative remedies exhausted.El Tribunal Contencioso Administrativo, actuando como jerarca impropio, rechazó la apelación contra el acuerdo del Concejo Municipal de Goicoechea que denegó el uso de suelo para trasladar un negocio de venta y almacenamiento de madera a un inmueble ubicado en la Zona Residencial Central. Explicó que los planes reguladores y sus reglamentos de zonificación determinan los usos permitidos, condicionales y prohibidos, y delimitan legítimamente el ejercicio del derecho de propiedad conforme a su función social. Estas disposiciones son normas de orden público y las municipalidades no pueden exceptuar su aplicación para un caso particular. La presencia de otros comercios en el sector no crea un derecho a la igualdad en la ilegalidad ni demuestra discriminación, pues pueden tratarse de actividades distintas, usos condicionales o establecimientos anteriores al plan regulador. Tampoco resulta decisivo que el negocio alegadamente no moleste a los vecinos. Al ser un uso no permitido —y no condicional—, el Tribunal confirmó la denegatoria y declaró agotada la vía administrativa.
Key excerptExtracto clave
The quoted text establishes a specific classification of land uses, under which the rules create a differentiated system containing concrete regulations for each intended use, with the common objective of this type of urban-planning rule being to harmonize the city and the right to property, as explained in the preceding recital. Consequently, the distinction that the appellant seeks to disregard arises directly from the urban-planning rule, rendering the alleged unequal treatment improper. In another respect, the appellant’s argument that the activity he intends to conduct on the property does not disturb the neighbors does not, in itself, create an exemption from application of the aforementioned urban-planning regulations, which unquestionably constitute public-order rules and are mandatory, as extensively explained in the third recital of this decision; upon analysis of the appellant’s submission, his request must therefore be denied. For all the foregoing reasons, the appeal filed against the decision under Article 8 adopted by the Goicoechea Municipal Council at Special Session No. 09-16 of April 27, 2016, must be denied. That decision adopted the Engineering Directorate’s determination that wood sales and storage are a nonpermitted use in the canton’s Central Residential Zone. Finally, it must be clarified that this matter does not concern a conditional land use and, because no further appeal is available, the administrative remedies regarding this decision are exhausted.Del texto transcrito se desprende una específica clasificación de usos de suelo, en razón de lo cual las normas establecen un sistema diferenciado con regulaciones concretas para cada uno de los usos pretendidos, con el objetivo común de este tipo de reglas urbanísticas de armonizar la ciudad y el derecho de propiedad, como se ha explicado en el considerando anterior. Por consiguiente, es directamente en la norma urbanística que se genera la diferencia que el señor apelante pretende desconocer, resultando improcedente el supuesto trato desigual al que se hace referencia. En otro orden, el desarrollo elaborado por el apelante sobre que la actividad que pretende desarrollar en el inmueble y que ésta no es molesta a los vecinos, no configura en si misma, una eximente para la aplicación de las regulaciones urbanísticas antes indicadas, que sin duda alguna constituyen normas de orden público y de obligatorio acatamiento, situación que se ha explicado ampliamente en el considerando tercero de esta resolución; toda vez que analizada la exposición del recurrente se impone el rechazo de su petición. Por todo lo expuesto, se debe rechazar el recurso de apelación presentado contra el acuerdo del artículo 8° tomado en la Sesión Extraordinaria N°09-16 del 27 de abril del 2016 del Concejo Municipal de Goicoechea, que acoge el criterio expuesto por la Dirección de Ingeniería sobre la calificación de uso no permitido en la Zona Residencial Central del Cantón para la venta y almacenamiento de madera, por lo que finalmente se debe aclarar que el presente asunto no versa sobre un uso suelo condicional y al no existir ulterior recurso, se da por agotada la vía administrativa sobre lo resuelto.
Pull quotesCitas destacadas
"En razón que estamos en presencia de normas de orden público, las autoridades locales no pueden separarse de su aplicación, toda vez que lo contrario implicaría una violación al principio de inderogabilidad del ordenamiento jurídico a un caso concreto y con ello, al principio de igualdad y no discriminación."
"Because these are public-order rules, local authorities may not depart from their application, since doing otherwise would violate the principle that the legal order cannot be waived for an individual case and, consequently, the principle of equality and nondiscrimination."
Considerando III
"En razón que estamos en presencia de normas de orden público, las autoridades locales no pueden separarse de su aplicación, toda vez que lo contrario implicaría una violación al principio de inderogabilidad del ordenamiento jurídico a un caso concreto y con ello, al principio de igualdad y no discriminación."
Considerando III
"O sea, que aún cuando existan lotes debidamente fraccionados e inscritos, ellos no necesariamente están dispuestos para el libre uso y disposición de sus propietarios, pues la normativa de zonificación es la que determina, a fin de cuentas, el uso que se les puede dar en definitiva."
"Thus, even when lots have been duly subdivided and registered, they are not necessarily available for their owners’ unrestricted use and disposition, because zoning regulations ultimately determine the use to which they may be put."
Considerando III
"O sea, que aún cuando existan lotes debidamente fraccionados e inscritos, ellos no necesariamente están dispuestos para el libre uso y disposición de sus propietarios, pues la normativa de zonificación es la que determina, a fin de cuentas, el uso que se les puede dar en definitiva."
Considerando III
"En cuanto al argumento de aplicación igualitaria del plan regulador, es menester aclarar al apelante, que el “ordenamiento” jurídico no regula la existencia de un derecho a la igualdad en la ilegalidad."
"Regarding the argument for equal application of the regulatory plan, it must be clarified to the appellant that the legal order does not recognize a right to equality in illegality."
Considerando IV
"En cuanto al argumento de aplicación igualitaria del plan regulador, es menester aclarar al apelante, que el “ordenamiento” jurídico no regula la existencia de un derecho a la igualdad en la ilegalidad."
Considerando IV
"Se rechaza el recurso de apelación y se confirma el acuerdo del artículo 8° tomado en la Sesión Extraordinaria N°09-16 del 27 de abril del 2016 del Concejo Municipal de Goicoechea. Se da por agotada la vía administrativa."
"The appeal is denied, and the decision under Article 8 adopted by the Goicoechea Municipal Council at Special Session No. 09-16 of April 27, 2016, is affirmed. The administrative remedies are exhausted."
Por tanto
"Se rechaza el recurso de apelación y se confirma el acuerdo del artículo 8° tomado en la Sesión Extraordinaria N°09-16 del 27 de abril del 2016 del Concejo Municipal de Goicoechea. Se da por agotada la vía administrativa."
Por tanto
Full documentDocumento completo
Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera _______________________________________________________________________ CASE FILE: 16-004274-1027-C A PROCEEDING: HIERARCHICAL APPEAL APPELLANT: Nombre105378 RESPONDENT: MUNICIPALIDAD DE GOICOECHEA No. 483 -2016 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SECCIÓN TERCERA. SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ, ANEXO A. GOICOECHEA, at fourteen hours and fifteen minutes on thirty-one October two thousand sixteen.- This Tribunal hears, as the non-hierarchical appellate authority (jerarca impropio), the appeal filed by Mr. Nombre105378, holder of identity card CED82058, against the resolution under Article 8 adopted at Extraordinary Session No. 09-16 of 27 April 2016 by the Concejo Municipal de Goicoechea.- Drafted by Judge Chaves Torres; and,
CONSIDERING:
I.Proven facts. For purposes of rendering a decision, the following is deemed duly established:
II.Grounds for appeal. The appellant alleges that the challenged act violates the principle of equality established in Article 33 of the Constitution because, although the area where he lives is designated as a central residential zone, the fact is that it is no longer residential in practice, since several licensed businesses operate both on the same side of the street as the property at issue and on the opposite side. This situation clearly establishes that the area is not residential in fact and subjects him to serious discrimination through unequal treatment. He further states that the activity he intends to conduct does not disturb the few residents who still live in that neighborhood.
III.On the Binding Nature of Urban-Planning Regulations (regulaciones urbanísticas). In view of the statements made by the appellant in his appeal brief concerning the application of urban-planning rules, it must be clarified that Article 24 of the Ley de Planificación Urbana provides that zoning regulations (reglamentos de zonificación) must include the determination of land uses (usos de la tierra); provisions concerning the location, height, and construction area of buildings; and the surface area and dimensions of lots, which directly affect the determination of land density; the size of setbacks (retiros), yards, and other open spaces; and lot coverage by buildings and structures, among other matters. This is implemented through the enactment of regulatory plans (planes reguladores), the analysis of which has repeatedly been addressed by this non-hierarchical appellate authority when discussing the content of the legal instruments comprising them.
For purposes of the case at issue, the following is a transcription of what has been stated regarding land uses and subdivisions (fraccionamientos): “VII.- CONTENT OF REGULATORY PLANS.- Given their broad scope, Article 21 of the Ley de Planificación Urbana establishes the principal regulations that constitute complementary regulatory instruments for all urban-planning regulation known as a ‘Plan,’ whether national, regional, or local, namely: a.- ZONING: whereby rules governing the use of the territory are established. It should be recalled that this is a basic urban-planning concept consisting of reserving particular areas of a territory for specific needs or functions; it encompasses everything from the creation of industrial zones to the establishment of residential, political-administrative, sports, green, special environmental-protection, and other zones (CALVO MURILLO, Nombre105379, ‘Derecho Urbanístico: Fundamentos e Instituciones,’ Revista Judicial, Año II, No. 5, Poder Judicial de Costa Rica, Setiembre de 1977, p. 92.) It is the first, and perhaps the most important, regulation that must accompany every urban plan, in accordance with Article 21 subsection 1) of the Ley de Planificación Urbana, since, as its name indicates, it governs the organization and determination of land use (uso del suelo), with a view to the rational use of land and to ensuring satisfactory environmental conditions and quality of life.
It therefore conditions the use of real property by delimiting areas according to the classification adopted. (BANDEIRA DE MELLO, Celso Antonio. Figuras jurídicas del planeamiento urbano en el Brasil. En: Derecho y Planeamiento Urbano. Editorial Universidad, Buenos Aires. Argentina. 1983. pp. 388 y 389.) Thus, the urban-planning regime governing property rights is not uniform merely because land is subject to planning; rather, it differs according to the type of land into which the property in question is classified, demonstrating the importance of zoning. (CARCELLER FERNÁNDEZ, Antonio. Instituciones de Derecho Urbanístico. Quinta edición. Editorial Montecorvo, S.A. Madrid, España. 1992. p. 333.) Accordingly, this regulation precisely defines the possible, permitted uses in each zone, with the resulting effect on property rights, by determining where people may and must reside, where commerce may be conducted, where services must be provided, where industry may operate, and where recreation and entertainment may take place.
This leads us to consider the seriousness with which it must be formulated, requiring not only criteria of expediency and advisability but, above all, technical and objective criteria. It is clear that the content of the land statute (estatuto del suelo) determines the scope of ownership and conditions its exercise, giving rise to circumstances favorable to private initiative while also establishing restrictions on its exercise. The function of classifying land for purposes of establishing the corresponding legal regime falls to the General Plan, of which the zoning regulations form part; that plan must contain the urban-planning classification and designation of the land. Classification means the category or type of land—urban, developable, programmed or unprogrammed, and non-developable, industrial, reserve or environmental-protection, residential, institutional, etc.—according to its basic urban-planning purpose.
Designation refers to the subdivision of those land types into zones characterized by specific urban-planning content or development potential; in this sense, it is tied to the zoning technique, which arose from the tendency to separate residential buildings from industrial facilities. It is clear that the rules contained in the zoning regulations help delineate the content of property rights, insofar as that content results from the constitutional and legal regime governing property. Property is not an absolute right but is subject to regulation in recognition of the fundamental element of the social function of property and the contingencies of urban coexistence. The legitimacy of the regulations or limitations contained in zoning rules is subject to the following principles: a) zoning may consist only of rules of a general nature—that is, rules covering a category of property also classified by spatial location, provided that such location does not single out an individual property; and b) zoning regulations may not be unlimited, since they must preserve the essential core of the property right—the rights of use, enjoyment, benefit, and disposition, though not in an unrestricted sense.
Otherwise, the right would be extinguished, amounting to expropriation (expropiación). Zoning therefore may not entail the annulment or paralysis of the manifestations of property rights, which must under no circumstances be confused with the expressions or economic significance of property. Compensation is required for the imposition of such measures only when they affect the essential core of this right, defined by constitutional case law as the possibility of carrying out some form of exploitation of the property, although perhaps not the form desired by its owner. Accordingly, limitations imposed on property will be legitimate where they allow the owner to exploit the property ‘normally,’ except, of course, for the portion or function affected by the limitation imposed by the State, thereby respecting the property’s natural use by preserving its value as a means of production or its economic value in the market (...) (See Votos of this same Section N° 2412-2010, de las 13:05 horas del 24 de junio del 2010 and N° 329-2013, de las 13:51 horas del 22 de agosto de 2013.) Article 28 of the Ley de Planificación Urbana states that the utilization of land requires a use certificate (certificado de uso) to determine its compatibility with urban-planning regulations: ‘Article 28.- It is prohibited to use or devote land, buildings, or structures to any use incompatible with the zoning in effect.
Hereafter, interested owners must obtain a municipal certificate attesting that the use conforms to zoning requirements. Existing nonconforming uses must likewise be documented by a certificate stating that circumstance. Each zoning regulation shall establish the date from which such certificates shall be mandatory.’ In other words, even when lots have been duly subdivided and registered, they are not necessarily available for their owners’ unrestricted use and disposition, because the zoning rules ultimately determine the use to which they may definitively be put. Because these are public-order rules (normas de orden público), local authorities may not depart from their application, since doing otherwise would violate the principle that the legal order may not be waived in an individual case (principio de inderogabilidad del ordenamiento jurídico a un caso concreto) and, consequently, the principle of equality and nondiscrimination (see, to the same effect, resolution number 47-2013 de las once horas veinte minutos del ocho de febrero del dos mil trece, issued by the Sección Tercera de este Tribunal).
As no legal or factual basis exists to justify this Tribunal departing from its line of precedent, the analysis of the specific case in the following recital (considerando) will proceed from the foregoing clarifications.
IV.The Specific Case. As may be observed, the appellant’s grounds of appeal concern a request to modify the zoning established in the regulatory plan for the Cantón de Goicoechea, because he considers that businesses currently operating in the area mean that it is no longer residential. Thus, notwithstanding the importance of the matters raised by Mr. Nombre51767, this is not the proper avenue for addressing updates to the urban-planning regulations currently in force, and his arguments do not constitute a ground of appeal within the meaning of section 181 of the Ley General de la Administración Pública. Regarding the argument that the regulatory plan must be applied equally, it must be clarified to the appellant that the legal “order” does not recognize a right to equality in illegality. In any event, quite apart from the foregoing, the ground of appeal is based on an improper comparison between his business and various other commercial activities that do not permit identical regulation, such as a church, a neighborhood grocery store (pulpería), a beauty salon, a scaffolding company, and a taquería.
With respect to these establishments, it must be recalled that some uses existed before the regulatory plan entered into force and that, as would be expected, conditional uses (usos condicionales) exist in the Central Residential Zone (ZR-C) that, as a matter of sound technical practice, supplement the permitted uses and may to some extent justify the presence of commercial establishments in the area. In this regard, section 20 of the Reglamento de Zonificación del Plan Regulador de Goicoechea provides:
Article 20.- Central Residential Zone (ZR-C). This zone is located in the central area of Guadalupe. It consists of residential neighborhoods that have become enclosed or surrounded by commercial activity and heavily traveled roads. They are: Magnolia, Yorusti, Santa Eduviges, Jardín, Moreno Cañas, San Antonio, Santa Cecilia and Napoleón Quesada. They are identified on the zoning map by the initials RC.
1- Purpose: The purpose of this zone is to allow the continued use of residential neighborhoods within the city and to respect and protect their residential character against the encroachment of central commercial or other uses that disturb the quiet and private nature of these neighborhoods.
2- Permitted uses:
-Single-family dwellings of one or two stories.
-Multifamily dwellings or apartments.
-Residential ancillary services.
(...)
4- Conditional uses:
-Community facilities - Other uses cited in Article 7 .1 (except permitted and prohibited uses) that respect the purpose of the zone.
5- Prohibited uses:
-Discotheques.
-Dance halls.
-Industry.
-Video games.
-Cantinas and bars (including family establishments).
-Distribution warehouses.
-Workshops.
(Emphasis not in the original) The transcribed text establishes a specific classification of land uses (usos de suelo); accordingly, the provisions establish a differentiated system with specific regulations for each intended use, with the objective common to this type of land-use regulation of harmonizing the city and property rights, as explained in the preceding recital (considerando). Consequently, it is directly in the land-use regulation that the distinction arises which the appellant seeks to disregard, and the alleged unequal treatment referred to is therefore unfounded. Separately, the appellant’s argument concerning the activity he intends to conduct on the property and the fact that it does not disturb the neighbors does not, in itself, constitute an exemption from the application of the aforementioned land-use regulations, which unquestionably are public-order rules (normas de orden público) and are mandatory, a matter explained at length in the third recital of this decision; therefore, upon analyzing the appellant’s submissions, his petition must be denied.
For all the foregoing reasons, the appeal filed against the resolution under Article 8 adopted at Special Session N°09-16 of 27 de abril del 2016 by the Concejo Municipal de Goicoechea must be denied. That resolution adopts the opinion issued by the Dirección de Ingeniería classifying the sale and storage of lumber as a prohibited use in the Zona Residencial Central del Cantón. Finally, it must be clarified that this matter does not concern a conditional land use and, because no further appeal is available, the administrative remedies (vía administrativa) regarding the decision are deemed exhausted.
THEREFORE (POR TANTO) The appeal is denied, and the resolution under Article 8 adopted at Special Session N°09-16 of 27 de abril del 2016 by the Concejo Municipal de Goicoechea is affirmed. The administrative remedies are deemed exhausted.
Nombre10427 Juan Luis Giusti Soto Francisco José Chaves Torres CASE FILE: 16-004274-1027-C A PROCEEDING: HIERARCHICAL APPEAL (APELACIÓN EN JERARQUÍA) APPELLANT: Nombre105378 RESPONDENT: MUNICIPALIDAD DE GOICOECHEA FRANCISCO CHAVES TORRES, DECIDING JUDGE JUAN LUIS GIUSTI SOTO, DECIDING JUDGE Nombre10427, DECIDING JUDGE
Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera _______________________________________________________________________ PROCESO: APELACIÓN EN JERARQUÍA RECURRENTE: Nombre105378 RECURRIDA: MUNICIPALIDAD DE GOICOECHEA N° 483 -2016 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SECCIÓN TERCERA. SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ, ANEXO A. GOICOECHEA , a las catorce horas quince minutos del treinta y uno de octubre del año dos mil dieciséis.- Conoce este Tribunal, como jerarca impropio del recurso de apelación interpuesto por el señor Nombre105378 , portador de la cédula de identidad CED82058, contra el acuerdo del artículo 8° tomado en la Sesión Extraordinaria N°09-16 del 27 de abril del 2016 del Concejo Municipal de Goicoechea.- Redacta el juez Chaves Torres; y,
CONSIDERANDO:
I.Hechos probados. Para decidir, se tiene como debidamente acreditado lo siguiente:
II.Motivos de agravio. Acusa el apelante que el acto impugnado atenta contra el principio de igualdad que establece el numeral 33 de la Constitución, por cuanto si bien en la zona que habita establece que es zona residencial central, lo cierto es que en la actualidad eso no se suscita. en razón de que existen varios negocios patentados, tanto en la misma acera en que esta el inmueble en cuestión, como en la acera de enfrente, situación que a todas luces establece que la zona de hecho no es residencial y que le genera una grave discriminación por el trato desigual. Que la actividad que pretende explotar no es molesta a los pocos vecinos que aún habitan en dicho barrio.
III.Sobre la vinculación de las regulaciones urbanísticas. Dadas las manifestaciones efectuadas por el apelante en su líbelo recursivo, referidas a la aplicación de las normas urbanísticas, es menester precisar que el artículo 24 de la Ley de Planificación Urbana, determina que en los reglamentos de zonificación se debe incluir la determinación de los usos de la tierra, lo relativo a la localización, altura y área de construcción de las edificaciones; la superficie y dimensiones de los lotes, lo cual tiene directa incidencia en la determinación de la densidad de la tierra; el tamaño de los retiros, patios y demás espacios abiertos, y cobertura del lote por edificios y estructuras; entre otros. Ello se concreta mediante la promulgación de planes reguladores, cuyo análisis ha sido reiterado por esta jerarquía impropia, al referirse al contenido de los instrumentos jurídicos que los componen y, para los efectos del caso de interés, se transcribe lo que se ha indicado respecto de los usos de suelo y fraccionamientos: "VII.- DEL CONTENIDO DE LOS PLANES REGULADORES.- Es razón de su amplio contenido que los planes reguladores la Ley de planificación Urbana establece en su artículo 21 cuáles son los principales reglamentos que son instrumentos normativos complementarios de toda regulación urbanística, conocida como "Plan", ya sea nacional, regional o local, a saber: a.- el de ZONIFICACIÓN : mediante el cual se establecen normas para el uso del territorio, debiéndose recordar que se trata de un concepto básico del urbanismo, consistente en reservar determinadas zonas de un territorio para necesidades o funciones concretas; y abarca desde la creación de zonas industriales hasta la fijación de zonas residenciales, político-administrativas, zonas deportivas, zonas verdes, de protección especial ambiental y otras (CALVO MURILLO, Nombre105379, "Derecho Urbanístico: Fundamentos e Instituciones ", Revista Judicial, Año II, No. 5, Poder Judicial de Costa Rica, Setiembre de 1977, p. 92.) Es el primero, y tal vez más importante reglamento que debe acompañar a todo plan urbanístico, de conformidad con el artículo 21 inciso 1) de la Ley de Planificación Urbana, toda vez que, como su nombre lo indica, le corresponde la ordenación y determinación del uso del suelo, con vistas a un uso racional de la tierra y para asegurar condiciones y calidades ambientales de vida satisfactoria, con lo cual, condiciona el uso de la propiedad inmobiliaria, mediante la delimitación de áreas, según la categorización adoptada .
(BANDEIRA DE MELLO, Celso Antonio. Figuras jurídicas del planeamiento urbano en el Brasil. En: Derecho y Planeamiento Urbano. Editorial Universidad, Buenos Aires. Argentina. 1983. pp. 388 y 389.) De esta suerte, el régimen urbanístico del derecho de propiedad no es uniforme por el mero hecho de quedar el suelo sujeto al planeamiento, sino que difiere según el tipo de suelo en que resulta clasificada la finca de que se trate; lo cual evidencia la importancia de la zonificación. (CARCELLER FERNÁNDEZ, Antonio. Instituciones de Derecho Urbanístico . Quinta edición. Editorial Montecorvo, S.A. Madrid, España. 1992. p. 333.) Así, a partir de esta regulación se establece la definición exacta de los usos posibles (permitidos) en cada zona, con la consecuente incidencia en el derecho de la propiedad; al condicionar dónde se puede y se debe residir, dónde se puede comerciar, dónde se han de prestar los servicios, dónde se ha de poder hacer la industria, y dónde se ha de poder recrear y entretener; lo cual nos lleva a considerar la seriedad con que debe ser formulada, que requiere, no sólo criterios de oportunidad y conveniencia, sino sobre todo técnicos y objetivos.
Queda claro que el contenido del estatuto del suelo determina el ámbito del dominio y condiciona su ejercicio, diversificándose en situaciones favorecedoras de la iniciativa privada, y asimismo, establece vinculaciones que restringen su ejercicio. La función de clasificación del suelo para el establecimiento del régimen jurídico correspondiente incumbe al Plan General, del cual, el reglamento de zonificación forma parte; el cual, debe de contener la clasificación y calificación urbanística del suelo. Por clasificación debe entenderse la categoría o tipo de suelo (urbano, urbanizable, programado o no programado y no urbanizable, industrial, de reserva o para la protección ambiental, residencial, institucional, etc.) según su destino urbanístico básico; la calificación aplica para designar la subdivisión de esos tipos de suelo en zonas caracterizadas por específicos contenidos o aprovechamientos urbanísticos; y en este sentido, va ligada a la técnica de la zonificación, que nace cuando se tiende a separar la edificación destinada a residencia de las instalaciones industriales.
Queda claro que las regulaciones contenidas en el reglamento de zonificación vienen a coadyuvar en el delineamiento del contenido del derecho de propiedad, en tanto el contenido del mismo es el resultado del régimen constitucional y legal de la propiedad, en tanto no es un derecho absoluto, sino sujeto a regulaciones en virtud del reconocimiento del elemento fundamental de la función social de la propiedad, y de las contingencias de la convivencia urbana. La legitimidad de las regulaciones o limitaciones contenidas en las normas de zonificación está condicionada a los siguientes principios: a) sólo componen la zonificación, las normas que tengan carácter general, sea, que abarquen una categoría de bienes, también calificados por su ubicación espacial, en tanto que tal ubicación no sea singularizadora, y b) las regulaciones de zonificación no pueden ser ilimitadas, en tanto debe de preservar el núcleo esencial del derecho de propiedad (de uso, disfrute, gozo y disposición, no en sentido irrestricto); caso contrario se estará ante una supresión del derecho, sea una expropiación.
De manera que, la zonificación no puede conllevar la anulación o paralización de las manifestaciones del derecho de propiedad, que en modo alguno deben de confundirse con las expresiones o significado patrimonial de la propiedad. Sólo existe obligación de indemnizar por la imposición de estas medidas cuando alcancen el núcleo esencial de este derecho, definido por la jurisprudencia constitucional en la posibilidad de realizar algún tipo de explotación en el bien, tal vez, no el querido por su titular. De tal suerte, serán legítimas las limitaciones que se impongan a la propiedad que permitan al propietario la posibilidad de explotar "normalmente" el bien, salvo, claro está, la parte o función afectada por la limitación impuesta por el Estado, con lo cual se respeta el uso natural del bien, al mantenerse su valor como medio de producción o valor económico en el mercado (...) (Ver Votos de esta misma Sección N° 2412-2010, de las 13:05 horas del 24 de junio del 2010 y N° 329-2013, de las 13:51 horas del 22 de agosto de 2013.) El artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana, señala que el aprovechamiento de la tierra requiere del certificado de uso a efectos de determinar su compatibilidad con la regulación urbanística: "Artículo 28.- Prohíbese aprovechar o dedicar terrenos, edificios, estructuras, a cualquier uso que sea incompatible con la zonificación implantada.
En adelante, los propietarios interesados deberán obtener un certificado municipal que acredite la conformidad de uso a los requerimientos de la zonificación. Los usos ya existentes no conformes, deberán hacerse constar también con certificado que exprese tal circunstancia. Cada reglamento de zonificación fijará la fecha a partir de la cual dichos certificados serán obligatorios." O sea, que aún cuando existan lotes debidamente fraccionados e inscritos, ellos no necesariamente están dispuestos para el libre uso y disposición de sus propietarios, pues la normativa de zonificación es la que determina, a fin de cuentas, el uso que se les puede dar en definitiva. En razón que estamos en presencia de normas de orden público, las autoridades locales no pueden separarse de su aplicación, toda vez que lo contrario implicaría una violación al principio de inderogabilidad del ordenamiento jurídico a un caso concreto y con ello, al principio de igualdad y no discriminación (ver en igual sentido, la resolución número 47-2013 de las once horas veinte minutos del ocho de febrero del dos mil trece, dictada por la Sección Tercera de este Tribunal).
No existiendo base jurídica ni fáctica que justifique que este Tribunal varíe su línea jurisprudencial, el análisis del caso concreto que se hará en el considerando siguiente, partirá de lo precisado anteriormente.
IV.Sobre el caso concreto. Como se puede observar los agravios del apelante se refieren a una gestión de modificación de la zonificación dispuesta en el plan regulador del Cantón de Goicoechea, ya que considera que en la actualidad en la zona existen negocios que hacen que el lugar no sea residencial, es decir, pese a la importancia de lo expuesto por el señor Nombre51767 esta no es la vía para ser atendidas las actualizaciones de las regulaciones urbanísticas vigentes, siendo que sus consideraciones no constituyen un agravio en los términos del ordinal 181 de la Ley General de la Administración Pública. En cuanto al argumento de aplicación igualitaria del plan regulador, es menester aclarar al apelante, que el “ordenamiento” jurídico no regula la existencia de un derecho a la igualdad en la ilegalidad, sin embargo al margen de lo anterior el agravio es desarrollado sobre una comparación improcedente entre su negocio y otras actividades comerciales diversas, que no permiten una regulación idéntica, como lo son una Iglesia, la pulpería, el salón de belleza, la empresa de andamios y la taquería.
Sobre los cuales se debe recordar la existencia de usos previos a la entrada en rigor del plan regulador y que en la zona residencial central (ZR-C), como es de esperarse existen usos condicionales que en buena técnica complementan los usos permitidos, y que en alguna medida pueden estar justificando la existencia de establecimientos comerciales en la zona, al respecto el ordinal 20 del Reglamento de Zonificación del Plan Regulador de Goicoechea establece:
Artículo 20.-Zona Residencial Central (ZR-C). Esta zona se ubica en el área central de Guadalupe. Son barrios residenciales que han quedado embolsados o rodeados de actividad comercial y de vías de tránsito intenso. Son: Magnolia, Yorusti, Santa Eduviges, Jardín, Moreno Cañas, San Antonio, Santa Cecilia y Napoleón Quesada. Se identifican en el plano de zonificación bajo las siglas RC.
1- Propósito: El propósito de esta zona es el permitir continuar el uso de barrios residenciales al interior de la ciudad y respetar y defender su condición de tales, frente a la invasión de usos de comercio central u otros que perturben el carácter tranquilo e íntimo de estos barrios.
2- Usos permitidos:
-Vivienda unifamiliar en una o dos plantas.
-Vivienda multifamiliar o apartamentos.
-Servicios conexos a la vivienda.
(...)
4- Usos condicionales:
-Facilidades Comunales - Otros usos citados en el artículo 7 .1 (excepto los permitidos y los prohibidos) que respeten el propósito de la zona.
5- Usos prohibidos:
-Discotheques.
-Salón de baile.
-Industria.
-Juegos de video.
-Cantinas y bares (incluye salones familiares).
-Almacenes distribuidores.
-Talleres.
(Lo resaltado no es parte del original) Del texto transcrito se desprende una específica clasificación de usos de suelo, en razón de lo cual las normas establecen un sistema diferenciado con regulaciones concretas para cada uno de los usos pretendidos, con el objetivo común de este tipo de reglas urbanísticas de armonizar la ciudad y el derecho de propiedad, como se ha explicado en el considerando anterior. Por consiguiente, es directamente en la norma urbanística que se genera la diferencia que el señor apelante pretende desconocer, resultando improcedente el supuesto trato desigual al que se hace referencia. En otro orden, el desarrollo elaborado por el apelante sobre que la actividad que pretende desarrollar en el inmueble y que ésta no es molesta a los vecinos, no configura en si misma, una eximente para la aplicación de las regulaciones urbanísticas antes indicadas, que sin duda alguna constituyen normas de orden público y de obligatorio acatamiento, situación que se ha explicado ampliamente en el considerando tercero de esta resolución; toda vez que analizada la exposición del recurrente se impone el rechazo de su petición.
Por todo lo expuesto, se debe rechazar el recurso de apelación presentado contra el acuerdo del artículo 8° tomado en la Sesión Extraordinaria N°09-16 del 27 de abril del 2016 del Concejo Municipal de Goicoechea, que acoge el criterio expuesto por la Dirección de Ingeniería sobre la calificación de uso no permitido en la Zona Residencial Central del Cantón para la venta y almacenamiento de madera, por lo que finalmente se debe aclarar que el presente asunto no versa sobre un uso suelo condicional y al no existir ulterior recurso, se da por agotada la vía administrativa sobre lo resuelto.
POR TANTO
Se rechaza el recurso de apelación y se confirma el acuerdo del artículo 8° tomado en la Sesión Extraordinaria N°09-16 del 27 de abril del 2016 del Concejo Municipal de Goicoechea. Se da por agotada la vía administrativa.
Nombre10427 Juan Luis Giusti Soto Francisco José Chaves Torres PROCESO: APELACIÓN EN JERARQUÍA RECURRENTE: Nombre105378 RECURRIDA: MUNICIPALIDAD DE GOICOECHEA Nombre10427 , JUEZ/A DECISOR/A
Document not found. Documento no encontrado.