Beta Public preview Vista previa

← Environmental Law Center← Centro de Derecho Ambiental

Res. 00307-2016 Tribunal de Apelación Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda · Tribunal de Apelación Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda · 08/07/2016

Demolition of dwelling built without construction permitDemolición de vivienda sin licencia constructiva

View document ↓ Ver documento ↓ View original source ↗ Ver fuente original ↗

SummaryResumen

The Third Section of the Contentious-Administrative and Civil Treasury Court of Appeals resolved an improper hierarchical appeal filed by Ms. Isabel Aragón Vado against the Municipality of Desamparados, upholding the demolition order of a roughly 21 m² wooden dwelling built without a construction permit on someone else's land. The appellant alleged due process violations, failure to individualize the infraction, and infringement of the right to housing, arguing the municipality was forcing her to associate for a housing development. The court dismissed the grievances, finding the municipality followed the procedure under Article 93 of the Construction Law by properly notifying the owner of the illegal structure. It emphasized that any urban development must comply with land-use and environmental regulations, including obtaining SETENA environmental feasibility approval, INVU and CFIA approvals, and a municipal license. The court concluded the municipal action was lawful, denied the appeal, and exhausted the administrative path. The requested precautionary measure shared the same fate due to its accessory nature.El Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda, Sección Tercera, resolvió un recurso de apelación en jerarquía impropia presentado por la señora Isabel Aragón Vado contra la Municipalidad de Desamparados, confirmando la orden de demolición de una unidad habitacional de madera de aproximadamente 21 m² construida sin licencia constructiva en terreno ajeno. La recurrente alegó violación al debido proceso, falta de individualización de la infracción y vulneración del derecho a la vivienda, argumentando que el municipio le obligaba a asociarse para desarrollar un proyecto habitacional. El tribunal desestimó los agravios al considerar que la municipalidad siguió el procedimiento del artículo 93 de la Ley de Construcciones, notificando adecuadamente a la propietaria de la estructura ilegal. Destacó que cualquier desarrollo urbano debe cumplir con las normas de ordenamiento territorial y ambiental, incluyendo la obtención de viabilidad ambiental de SETENA, aprobación del INVU y del CFIA, además de la licencia municipal. Concluyó que la actuación municipal fue conforme a derecho, rechazando el recurso y agotando la vía administrativa. La medida cautelar solicitada corrió la misma suerte por accesoriedad.

Key excerptExtracto clave

“IV.- Furthermore, it is not true that the Municipality forces the appellant to associate in order to build a residential group. That is an incorrect conclusion of the appellant, who confuses the mechanisms for carrying out urban development with an alleged imposition by the municipal authorities, a conclusion that does not arise from the acts under appeal. The Mayoress has been clear in stating that any housing development must respect the existing urban planning rules in this country. In a case such as this, where thirty families built their dwellings, to do so lawfully they must first have a plot of land where the owner expresses his willingness to change the nature of the property for this purpose. In addition, they must obtain a favorable land-use certificate, prepare a preliminary design that obtains SETENA environmental feasibility approval, the approval of the INVU and the Federated College of Engineers and Architects, as well as secure the arrangements for the provision of public services with the competent institutions, in order to thereby obtain the municipal license, pay the respective taxes and guarantee the construction of urban infrastructure. Thus, prior control of authorization or ‘permit’ is achieved, accompanied by oversight in the execution of the authorized activity. In this regard, as this Court has stated in various rulings (among them, nos. 175-2009, at 15:40, and 176-2009 at 15:50, both of January 30, 2009), ‘local governments must act in a timely manner in the exercise of police power, using the powers that the legal system has granted them to achieve their objectives’ (emphasis not in original); which, in matters of urban planning, is embodied in the control of urbanization, subdivision and infrastructure construction processes. Through the exercise of police powers, the Municipalities must and may proceed to verify compliance, by the persons administered within their territorial jurisdiction, with the requirement to obtain all construction permits, in accordance with the provisions of Article 74 of the Construction Law. The owners of any building are obliged to comply with the land-use and environmental regulations in force, being bound to observe their provisions and limitations. V.- In the event of failure to comply with the obligation to obtain the construction permit beforehand, the local government authorities cannot and must not avoid their timely and effective attention. Starting from Article 93 of the Construction Law, a procedure is provided so that local corporations grant a period to the owners of buildings without the respective permit, aimed at bringing themselves into compliance; otherwise, the demolition of what was built illegally shall proceed. This is how the Municipality of Desamparados proceeded, since after verifying the infraction, it imposed the sanction, which is in accordance with the legal text. The legal transgression committed by the appellant finds no legal protection, since contrary to what he states in his appeal brief, instead of his fundamental right to have a home being violated, what is observed, on the contrary, is a flagrant incursion on his part onto private property, as well as an open disregard for urban planning regulations. There are other mechanisms for obtaining decent housing in our country, which are protected through other avenues, but given the abusive manner in which the appellant acted, this Chamber cannot safeguard his interests. The actions taken by the municipal authorities, insofar as they imposed the demolition order, are correct according to the provisions of the cited regulations. Based on these grounds, the actions of the Municipality of Desamparados are deemed to be in accordance with the law, and therefore it is appropriate to reject the appeal and confirm the contested resolution, thus exhausting the administrative path. It should be noted that given the accessory nature of the precautionary measure, it shares the same fate as the appeal addressed.”“IV.- Por otra parte, no es cierto que la Municipalidad obligue al apelante a asociarse para levantar un grupo residencial. Esa es una conclusión incorrecta del recurrente, quien confunde los mecanismos para hacer un desarrollo urbano con una supuesta imposición por parte de las autoridades municipales, conclusión que no se desprende de los actos venidos en alzada. La Alcaldesa ha sido clara al exponer que cualquier desarrollo habitacional debe respetar las normas de urbanismo existentes en este país. En un caso como el presente, en donde treinta familias levantaron sus viviendas, para hacerlo conforme a derecho primero que todo deben contar con un terreno en donde el propietario exprese su voluntad de que se modifique la naturaleza del inmueble para este fin. Además, deben obtener el certificado de uso de suelo favorable, realizar un diseño del anteproyecto que logre obtener la viabilidad ambiental de SETENA, la aprobación del INVU y del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, así como conseguir las previsiones de suministro de servicios públicos con las instituciones competentes al efecto, para con ello obtener la licencia municipal, pagar los impuestos respectivos y garantizar la construcción de infraestructura urbana. Así se obtiene un control previo de habilitación o "permiso", acompañado de la fiscalización en la ejecución de la actividad autorizada. En este sentido, como lo ha señalado este Tribunal en diversos pronunciamientos (entre ellos, los número 175-2009, de las 15:40 horas y 176-2009 de 15:50 horas, ambos, del 30 de enero del 2009), "los gobiernos locales deben actuar oportunamente en el ejercicio del poder de policía, utilizando las potestades que el ordenamiento jurídico les ha otorgado para alcanzar sus cometidos" (el resaltado no es del original); que en la materia de urbanismo, se concreta en el control de los procesos de urbanización, fraccionamiento y edificación de obras de infraestructura. Mediante el ejercicio de los poderes de policía, las Municipalidades deben y pueden proceder a verificar el cumplimiento, por parte de los administrados de su circunscripción territorial, de la obtención de todas las licencias constructivas, en acatamiento de lo dispuesto en el artículo 74 de la Ley de Construcciones. Los propietarios de toda edificación están obligados a sujetarse a las normas de ordenamiento territorial y ambiental vigentes, quedando obligados a acatar sus disposiciones y limitaciones. V.- En caso de incumplimiento de la obligación de obtener previamente la licencia constructiva, las autoridades del gobierno local, no pueden ni deben evadir su atención oportuna y efectiva. A partir del numeral 93 de la Ley de Construcciones, se prevé un procedimiento a efecto de que las corporaciones locales otorguen plazo a propietarios de las edificaciones sin la respectiva licencia, tendiente a que se pongan a derecho, caso contrario procede la demolición de lo construido de manera ilegal. Así es como procedió la Municipalidad de Desamparados, pues verificada la falta, impuso la sanción, lo cual es conforme con el texto legal. La transgresión legal en que incurrió el apelante no encuentra protección legal, pues a contrario de lo que indica en su escrito de apelación, en lugar de transgredirse su derecho fundamental a tener una vivienda, lo que se aprecia, por el contrario, es una flagrante incursión de su parte sobre la propiedad privada, así como un abierto irrespeto de la regulación urbanística. Son otros los mecanismos para la obtención de vivienda digna en nuestro país, los cuales se tutelan por otras vías, mas dada la manera abusiva en que la parte recurrente actuó, no puede esta Cámara velar por sus intereses. Lo actuado por las autoridades municipales, en el tanto impusieron la orden de demolición, resulta correcta conforme lo dispone la normativa de cita. Con base en estos fundamentos, lo actuado por la Municipalidad de Desamparados se aprecia conforme a Derecho, siendo lo procedente, entonces, rechazar el recurso de apelación y confirmar la resolución impugnada, se da por agotada la vía administrativa. Tómese en cuenta que dada la naturaleza accesoria de la medida cautelar, esta lleva la misma suerte que el recurso de apelación atendido.”