Demolition of Dwelling Built Without Municipal PermitDemolición de vivienda construida sin licencia municipal

Tribunal Contencioso Administrativo, Tribunal Contencioso Administrativo,

Annex A Building

Central Office 2545-00-03 Fax 2545-00-33 Email: [email protected] ________________________________________________________________ CASE FILE N° 16-004048-1027-CA APPEAL TO A NON-HIERARCHICAL SUPERIOR (APELACIÓN EN JERARQUÍA IMPROPIA) APPELLANT: ISABEL ARAGÓN VADO RESPONDENT: MUNICIPALIDAD DE DESAMPARADOS N°307-2016 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SECOND JUDICIAL CIRCUIT OF SAN JOSÉ, ANNEX A. Third Section, at nine fifteen on eight July two thousand sixteen.

Municipal appeal to a non-hierarchical superior filed by JOSE JOAQUIN BERNARDO CHAVES SANDI, bearer of identity card 1-844-179, on behalf of Ms. ISABEL ARAGÓN VADO, holder of identity card 155806829333, against the decision issued at 13:00 on 26 November 2015 by Licda. Maureen Fallas Fallas, in her capacity as Mayor of Desamparados.

WHEREAS:

I.Background. 1) Having established that the appellant constructed, without a building permit (licencia constructiva), a wooden dwelling unit measuring approximately 21m2, located on property registered under real-property folio number 1-416634-000, owned by Camacho Piedra Juan Carlos and Camacho Piedra Juan Rafael, both represented by their executors (albaceas), Ms. Alicia Fidalgo Ogishi and Ms. Alba Retana Meza, in decision No. UCU 210-2015, served on 27 August 2015, the Unidad de Control Urbano of the Municipalidad de Desamparados issued the first notice (prevención) under Article 93 of the Ley de Construcciones, requiring her to regularize her situation. Because she did not comply with that notice, in decision UCU-II-210-2015 of 20 October 2015, the Unidad de Control Urbano granted her a second hearing, establishing two time limits within which to bring the construction work into legal compliance and stating that, in the event of noncompliance, she would be granted a further five days to demolish it, failing which the municipality itself would proceed with compulsory enforcement (ejecución forzosa).

That administrative act (acto) was appealed and upheld by the Municipal Mayor in the decision issued at 13:00 on 26 November 2015. The Mayor’s ruling was challenged by both ordinary remedies (recursos ordinarios), and the motion for reconsideration (revocatoria) was denied in decision No. 033-2016, issued at 13:00 on 19 January 2016. 2) On 10 May 2016, this Court received the application for an interim measure (medida cautelar) seeking suspension of the demolition order issued by the Municipal Government against the appellant. Accordingly, in a decision issued at 14:52 on 11 May of this year, the judge handling the proceedings before this Court ordered the Municipality to respond to the application for interim relief and submit a complete copy of the administrative case file (expediente administrativo), which was to include the appeal filed at its municipal offices against the decision issued at 13:00 on 26 November 2015 by Mayor Licda. Maureen Fallas Fallas. The order issued by this Court was ultimately complied with by Mayor Gilbert Jimenez Siles on 20 June 2016 through official letter N°AMAJ-395-16.

II.Grounds for grievance (motivos de agravio). The appellant alleges that the municipality did not identify the location and characteristics of her dwelling and, without evidence, accused her of having been responsible for the construction of 60 shacks, thereby violating the principles of punitive criminal law applicable to this matter, including formal notice of the charge (intimación), statutory definition of the offense (tipicidad), culpability (culpabilidad), and proportionality of the sanction. She also argues that the Municipalidad considers that, because this is a housing development, it may require her to associate with other persons in order to build it. She adds that, through this procedure, the Municipalidad must take into account the affected party’s vulnerable condition, as she is the victim of a violation of her fundamental rights and is being punished by the loss of her home.

III.Merits. Pursuant to section 181 of the Ley General de la Administración Pública, this Court, acting as a non-hierarchical superior, rules solely on the grounds for grievance stated in the appellate pleading (libelo de impugnación), which, upon analysis, cannot be sustained. Alleging a purported violation of the right of defense and the guarantee of due process, the party contends that the dwelling unit was not individually identified through proper formal notice of the charge. This grievance cannot be sustained because the Municipalidad de Desamparados notified the appellant in two decisions that she had unlawfully participated in the construction of a wooden structure measuring approximately 21m2 on property registered under real-property folio No. 1-416634-000, owned by Camacho Piedra Juan Carlos and Camacho Piedra José Rafael, who are represented in this proceeding by the persons who are now their executors in the succession proceeding (proceso sucesorio).

Those actions contain what the appellant describes as the “formal notice of the charge” attributed to her. That charge applies to the person bringing this appeal because, in her challenge, she expressly acknowledges that she resides there with her family, making her the owner of the structure; under Article 93 of the Ley de Construcciones, that status makes her the addressee of both notices and the demolition order. Accordingly, it is untrue that any principles of criminal law applicable to punitive administrative law (derecho administrativo sancionatorio) have been violated, particularly because this is a special statutory procedure with particular characteristics.

IV.Moreover, it is untrue that the Municipalidad is requiring the appellant to associate with others in order to construct a residential complex. That is an incorrect conclusion by the appellant, who confuses the mechanisms for undertaking an urban development with a purported requirement imposed by the municipal authorities, a conclusion that cannot be drawn from the administrative acts under appeal. The Mayor clearly explained that any housing development must comply with the urban-planning regulations in force in this country. In a case such as this one, in which thirty families built their homes, to do so lawfully they must first have land whose owner expresses an intention to alter the nature of the property for that purpose. They must also obtain a favorable land-use certificate (certificado de uso de suelo), prepare a preliminary project design (anteproyecto) that obtains environmental clearance (viabilidad ambiental) from SETENA, secure approval from INVU and the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, and obtain confirmation from the competent institutions that public utilities can be supplied.

They may thereby obtain the municipal permit, pay the corresponding taxes, and guarantee construction of the urban infrastructure. This provides prior authorization control or a “permit,” accompanied by oversight of the performance of the authorized activity. In this regard, as this Court has stated in various rulings (including numbers 175-2009, issued at 15:40, and 176-2009, issued at 15:50, both on 30 January 2009), “local governments must act in a timely manner when exercising police powers (poder de policía), using the powers granted to them by the legal system to fulfill their mandates” (emphasis not in the original); in urban-planning matters, this takes the form of oversight of urban-development, subdivision (fraccionamiento), and infrastructure-construction processes. Through the exercise of police powers, Municipalidades must and may verify that persons subject to their authority within their territorial jurisdiction have obtained all building permits, in compliance with Article 74 of the Ley de Construcciones. The owners of every building are required to comply with the land-use planning (ordenamiento territorial) and environmental regulations in force and are bound by their provisions and restrictions.

V.In the event of failure to fulfill the obligation to obtain a building permit in advance, local-government authorities cannot and must not avoid addressing the matter promptly and effectively. Section 93 of the Ley de Construcciones establishes a procedure whereby local government entities grant owners of buildings lacking the corresponding permit a period within which to bring them into legal compliance, failing which the unlawfully constructed structure must be demolished. This is how the Municipalidad de Desamparados proceeded: after verifying the violation, it imposed the sanction, in accordance with the statutory text. The legal violation committed by the appellant is not entitled to legal protection because, contrary to the assertions in her appellate brief, rather than her fundamental right to housing having been violated, the record shows a flagrant encroachment by her upon private property and open disregard for urban-planning regulations.

Other mechanisms exist in our country for obtaining decent housing, and they are protected through other channels; however, given the abusive manner in which the appellant acted, this Chamber cannot safeguard her interests. The actions of the municipal authorities, insofar as they imposed the demolition order, were proper under the cited legislation. Based on these grounds, the actions of the Municipalidad de Desamparados are deemed lawful; the appropriate course is therefore to deny the appeal and affirm the challenged decision, thereby exhausting administrative remedies (vía administrativa). It should be noted that, because the interim measure is ancillary in nature, it meets the same fate as the appeal addressed herein.

Por tanto

The appeal is denied and administrative remedies are deemed exhausted; the interim measure meets the same fate because it is ancillary to the challenge filed.

Jorge Leiva Poveda Juan Luis Giusti Soto Francisco José Chaves Torres CASE FILE N° 16-004048-1027-CA APPEAL TO A NON-HIERARCHICAL SUPERIOR APPELLANT: ISABEL ARAGÓN VADO RESPONDENT: MUNICIPALIDAD DE DESAMPARADOS

Tribunal Contencioso Administrativo, Tribunal Contencioso Administrativo, Edificio Anexo A Central 2545-00-03 Fax 2545-00-33 Correo Electrónico [email protected] ________________________________________________________________ APELACIÓN EN JERARQUÍA IMPROPIA APELANTE: ISABEL ARAGÓN VADO RECURRIDO: MUNICIPALIDAD DE DESAMPARADOS N°307-2016 TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA, SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DE SAN JOSÉ, ANEXO A. Sección Tercera, a las nueve horas quince minutos del ocho de julio del dos mil dieciséis.

Recurso de apelación en jerarquía impropia municipal interpuesto por JOSE JOAQUIN BERNARDO CHAVES SANDI portado de la cédula de identidad 1-844-179, en representación de la señora ISABEL ARAGÓN VADO, con cédula 155806829333, en contra de la resolución de las13:00 horas del 26 de noviembre del 2015, dictada por la Licda. Maureen Fallas Fallas, en condición de Alcaldesa de Desamparados.

CONSIDERANDO:

I.Antecedentes. 1) Habiendo acreditado que la parte apelante levantó sin licencia constructiva una unidad habitacional de madera de aproximadamente 21m2, ubicada en la finca con matrícula de folio real 1-416634-000, propiedad de Camacho Piedra Juan Carlos y Camacho Piedra Juan Rafael, ambos representados por sus albaceas, las señoras Alicia Fidalgo Ogishi y Alba Retana Meza, en resolución No. UCU 210-2015 notificada el 27 de agosto del 2015, la Unidad de Control Urbano de la Municipalidad de Desamparados hizo la primer prevención del artículo 93 de la Ley de Construcciones, para que regularizara su situación. Al no haber atendido dicha prevención, en resolución UCU-II-210-2015 del 20 de octubre del 2015, la Unidad de Control Urbano le confirió una segunda audiencia en la que otorgó dos plazos para poner a derecho las obras e indicó que ante el incumplimiento, se le confería otros cinco días para que procediera a la demolición, caso contrario la propia municipalidad procedería con la ejecución forzosa.

Ese acto fue apelado y confirmado por la Alcaldesa Municipal, en resolución de las 13:00 horas del 26 de noviembre del 2015. Contra lo resuelto por la Alcaldesa, se interpusieron sendos recursos ordinarios, resultando rechazada la revocatoria en resolución No. 033-2016 de las 13:00 horas del 19 de enero del 2016. 2) En esta sede se recibió el pasado 10 de mayo del 2016, la solicitud de medida cautelar referida a la suspensión de la orden de demolición, girada por el Ayuntamiento contra la parte apelante, por lo que el juez tramitador de éste Tribunal, en resolución de las 14:52 horas del 11 de mayo de los corrientes, previene al Municipio que se refiera a la gestión cautelar y presente copia completa del expediente administrativo, que debía incluir el recurso de apelación presentado en sus oficinas municipales, contra la resolución de las 13:00 horas del 26 de noviembre del 2015, dictada por la Alcaldesa Licda. Maureen Fallas Fallas. Lo prevenido por este Tribunal es finalmente atendido por el Alcalde Gilbert Jimenez Siles en fecha 20 de junio del 2016, mediante su oficio N°AMAJ-395-16.

II.Motivos de agravio. Acusa la apelante que la municipalidad no identificó la ubicación y características de su vivienda y le acusa sin pruebas, de haber sido el protagonista de la construcción de 60 ranchos, lo cual viola los principios del derecho penal sancionatorio aplicables a esta materia, como intimación, tipicidad, culpabilidad y proporcionalidad de la sanción. Arguye también que la Municipalidad considera que al haber un desarrollo habitacional, no le puede obligar a asociarse con otras personas para construirlo. Agrega que la Municipalidad debe tomar en cuenta el estado de vulnerabilidad del administrado mediante ese procedimiento, quien es víctima de la violación de sus derechos fundamentales sancionándosele con la pérdida de su hogar.

III.Sobre el fondo. Conforme lo dispone el numeral 181 de la Ley General de la Administración Pública, este Tribunal de jerarquía impropia resuelve únicamente sobre la base de los motivos de agravio expresados en el libelo de impugnación, los cuales, una vez analizados, no son de recibo. Arguyendo una especie de violación al derecho de defensa y a la garantía de debido proceso, la parte estima que no se individualizó la unidad habitacional mediante una correcta intimación. El agravio no es de recibo, pues la Municipalidad de Desamparados notificó a la apelante en dos resoluciones, que de manera irregular había participado en la construcción de madera de aproximadamente 21m2, en la finca con matrícula de folio real No. 1-416634-000, propiedad de Camacho Piedra Juan Carlos y Camacho Piedra José Rafael, representados ante esta causa por quienes ahora son sus albaceas en el proceso sucesorio. En esas actuaciones se encuentra lo que la parte apelante reclama como la "intimación" de la falta atribuida, la cual recae sobre quien en este acto recurre pues en su impugnación reconoce expresamente que allí reside con su familia, lo cual la hace propietaria de la estructura y, por disposición del artículo 93 de la Ley de Construcciones, esa condición la hace destinataria de las dos prevenciones y la orden de demolición.

Así las cosas, no es cierto que estemos en presencia de transgresión alguna de los principios del derecho penal aplicables en el derecho administrativo sancionatorio, máxime que se trata de un procedimiento especial de rango legal con características particulares.

IV.Por otra parte, no es cierto que la Municipalidad obligue al apelante a asociarse para levantar un grupo residencial. Esa es una conclusión incorrecta del recurrente, quien confunde los mecanismos para hacer un desarrollo urbano con una supuesta imposición por parte de las autoridades municipales, conclusión que no se desprende de los actos venidos en alzada. La Alcaldesa ha sido clara al exponer que cualquier desarrollo habitacional debe respetar las normas de urbanismo existentes en este país. En un caso como el presente, en donde treinta familias levantaron sus viviendas, para hacerlo conforme a derecho primero que todo deben contar con un terreno en donde el propietario exprese su voluntad de que se modifique la naturaleza del inmueble para este fin. Además, deben obtener el certificado de uso de suelo favorable, realizar un diseño del anteproyecto que logre obtener la viabilidad ambiental de SETENA, la aprobación del INVU y del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, así como conseguir las previsiones de suministro de servicios públicos con las instituciones competentes al efecto, para con ello obtener la licencia municipal, pagar los impuestos respectivos y garantizar la construcción de infraestructura urbana.

Así se obtiene un control previo de habilitación o "permiso", acompañado de la fiscalización en la ejecución de la actividad autorizada. En este sentido, como lo ha señalado este Tribunal en diversos pronunciamientos (entre ellos, los número 175-2009, de las 15:40 horas y 176-2009 de 15:50 horas, ambos, del 30 de enero del 2009), "los gobiernos locales deben actuar oportunamente en el ejercicio del poder de policía, utilizando las potestades que el ordenamiento jurídico les ha otorgado para alcanzar sus cometidos" (el resaltado no es del original); que en la materia de urbanismo, se concreta en el control de los procesos de urbanización, fraccionamiento y edificación de obras de infraestructura. Mediante el ejercicio de los poderes de policía, las Municipalidades deben y pueden proceder a verificar el cumplimiento, por parte de los administrados de su circunscripción territorial, de la obtención de todas las licencias constructivas, en acatamiento de lo dispuesto en el artículo 74 de la Ley de Construcciones. Los propietarios de toda edificación están obligados a sujetarse a las normas de ordenamiento territorial y ambiental vigentes, quedando obligados a acatar sus disposiciones y limitaciones.

V.En caso de incumplimiento de la obligación de obtener previamente la licencia constructiva, las autoridades del gobierno local, no pueden ni deben evadir su atención oportuna y efectiva. A partir del numeral 93 de la Ley de Construcciones, se prevé un procedimiento a efecto de que las corporaciones locales otorguen plazo a propietarios de las edificaciones sin la respectiva licencia, tendiente a que se pongan a derecho, caso contrario procede la demolición de lo construido de manera ilegal. Así es como procedió la Municipalidad de Desamparados, pues verificada la falta, impuso la sanción, lo cual es conforme con el texto legal. La transgresión legal en que incurrió el apelante no encuentra protección legal, pues a contrario de lo que indica en su escrito de apelación, en lugar de transgredirse su derecho fundamental a tener una vivienda, lo que se aprecia, por el contrario, es una flagrante incursión de su parte sobre la propiedad privada, así como un abierto irrespeto de la regulación urbanística.

Son otros los mecanismos para la obtención de vivienda digna en nuestro país, los cuales se tutelan por otras vías, mas dada la manera abusiva en que la parte recurrente actuó, no puede esta Cámara velar por sus intereses. Lo actuado por las autoridades municipales, en el tanto impusieron la orden de demolición, resulta correcta conforme lo dispone la normativa de cita. Con base en estos fundamentos, lo actuado por la Municipalidad de Desamparados se aprecia conforme a Derecho, siendo lo procedente, entonces, rechazar el recurso de apelación y confirmar la resolución impugnada, se da por agotada la vía administrativa. Tómese en cuenta que dada la naturaleza accesoria de la medida cautelar, esta lleva la misma suerte que el recurso de apelación atendido.

Por tanto

Se rechaza el recurso de apelación y se da por agotada la vía administrativa, siendo que la medida cautelar lleva la misma suerte dada la accesoriedad con la impugnación planteada.

Jorge Leiva Poveda Juan Luis Giusti Soto Francisco José Chaves Torres APELACIÓN EN JERARQUÍA IMPROPIA APELANTE: ISABEL ARAGÓN VADO RECURRIDO: MUNICIPALIDAD DE DESAMPARADOS