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Res. 00062-2015 Tribunal Contencioso Administrativo Sección VIII · Tribunal Contencioso Administrativo Sección VIII · 07/07/2015
OutcomeResultado
IMAS, FUPROVI, and the Municipality of Montes de Oca were held jointly liable to compensate four owners for their uninhabitable homes, while the claim against BANHVI was denied and another claimant’s action was declared inadmissible.Se condenó solidariamente al IMAS, FUPROVI y la Municipalidad de Montes de Oca a indemnizar a cuatro propietarias por la inhabitabilidad de sus viviendas, mientras se rechazó la demanda contra el BANHVI y se declaró inadmisible la de otro actor.
SummaryResumen
The Court partially granted the claims of four owners whose homes in the Mansiones housing development were declared uninhabitable because of site conditions. It found that IMAS, FUPROVI, and the Municipality of Montes de Oca were responsible for omissions involving the project’s planning, construction, supervision, and regulatory oversight despite their knowledge of the vulnerable topography, slopes, and proximity to the Torres River. The Municipality retained its land-use enforcement and resident-protection duties even though the development had not been formally transferred to municipal control. The three entities were held jointly liable for the indexed value of the land, the original homes, and later construction performed under municipal permits, as well as three million colones in emotional-distress damages for each claimant and litigation costs. The claim against BANHVI was denied because direct verification of site conditions rested with the authorized lending entities. A separate claimant’s action was declared inadmissible for lack of standing.El Tribunal declaró parcialmente con lugar la demanda de cuatro propietarias cuyas viviendas en la Urbanización Mansiones fueron declaradas inhabitables debido a las condiciones del terreno. Determinó que el IMAS, FUPROVI y la Municipalidad de Montes de Oca incurrieron en omisiones relacionadas con la planificación, construcción, supervisión y fiscalización del proyecto, pese a conocer su topografía vulnerable, la presencia de taludes y la cercanía del río Torres. La Municipalidad conservaba competencias urbanísticas y el deber de proteger a los habitantes, aunque la urbanización no hubiera sido formalmente recibida. Las tres entidades fueron condenadas solidariamente a pagar el valor indexado de los terrenos, las construcciones originales y las obras posteriores autorizadas, además de tres millones de colones por daño moral subjetivo para cada demandante y ambas costas. La demanda contra el BANHVI fue rechazada porque la verificación directa del terreno correspondía a las entidades autorizadas que concedieron los créditos. La demanda de otro actor fue declarada inadmisible por falta de legitimación.
Key excerptExtracto clave
Municipalities have a series of powers in urban-planning matters. In this specific case, the Municipality intervened when it approved the development through the site design and endorsement of the plans for subdivision of the properties, and when it issued the building permits. Thereafter, it had a continuing obligation to ensure that the development remained consistent with what had been approved; this means ensuring that there were no illegal structures, that green areas remained within their established boundaries, that the site was kept clean—since, in principle, the owners pay municipal and property taxes—and that public-domain property, both municipal and national, was protected, including specifically the green areas and river setbacks. For the reasons stated in the preceding considerations, IMAS, Nombre36346, and the Municipality of Montes de Oca are to be held jointly liable for the property damage resulting from the declaration that the claimants’ homes were uninhabitable. Such damages include the value of the land and the value of the original construction performed under FUPROVI’s supervision, as well as any other construction performed under the corresponding municipal permits, duly adjusted for inflation, with the amounts to be determined during enforcement of the judgment.Las municipalidades tienen una serie de competencias en materia urbanística. En este caso específico intervino la Municipalidad cuando aprueba la urbanización a través del diseño del sitio y el visado de los planos para la segregación de los terrenos y en el momento en que otorga los permisos de construcción. Posteriormente, hay una obligación de continuar velando porque la Urbanización se mantenga de acuerdo con lo aprobado, esto quiere decir, velar porque no haya construcciones ilegales, que las zonas verdes se mantengan dentro de los límites establecidos, que haya limpieza en el lugar, pues en principio los propietarios contribuyen con los impuestos municipales y territoriales, así como el cuidado de bienes públicos demaniales, tanto municipales como estatales, como lo son precisamente las zonas verdes y los retiros del río. De acuerdo con las razones expuestas en los anteriores considerandos, se proceda a condenar al IMAS, a Nombre36346 y a la Municipalidad de Montes de Oca, en forma solidaria al pago de los daños materiales derivados de la declaratoria de inhabitabilidad de las viviendas de las actoras: Nombre4555 , Nombre4556 , Nombre4559 y Nombre147718 , los cuales incluyen: valor del terreno y valor de la construcción original realizada bajo la asesoría de FUPROVI, así como de cualquier otra construcción realizada con los respectivos permisos municipales, debidamente indexados, los cuales serán liquidados en ejecución de sentencia.
Pull quotesCitas destacadas
"Esta obligación es aún mayor cuando se trata de una zona que en principio puede ser vulnerable por su condición geográfica tantas veces repetida: la existencia de taludes y la cercanía con el río Torres."
"This obligation is even greater when the area may be vulnerable because of its repeatedly noted geographic conditions: the existence of slopes and its proximity to the Torres River."
Considerando XV
"Esta obligación es aún mayor cuando se trata de una zona que en principio puede ser vulnerable por su condición geográfica tantas veces repetida: la existencia de taludes y la cercanía con el río Torres."
Considerando XV
"No puede excusarse la Municipalidad en las eximentes de responsabilidad ya analizadas, así como tampoco en la circunstancia de que la Urbanización no estuviere recibida, pues de acuerdo con el artículo VI.6 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, la recepción de la Urbanización es para efectos de control de que se hayan cumplido con todos los requisitos."
"The Municipality cannot excuse itself on the grounds for exemption from liability already examined, nor because the development had not been formally accepted, since under Article VI.6 of the Regulation for the National Control of Subdivisions and Developments, acceptance serves to verify compliance with all requirements."
Considerando XV
"No puede excusarse la Municipalidad en las eximentes de responsabilidad ya analizadas, así como tampoco en la circunstancia de que la Urbanización no estuviere recibida, pues de acuerdo con el artículo VI.6 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, la recepción de la Urbanización es para efectos de control de que se hayan cumplido con todos los requisitos."
Considerando XV
"Pese a que no se están impugnando actos concretos en cuanto al visado de planos o de aprobaciones, si hay una omisión en cuanto a no haber actuado en protección de los intereses de sus habitantes, pese a las recomendaciones hechas en su momento por la Defensoría de los Habitantes y de otros órganos, por lo que también se declara su responsabilidad objetiva respecto a la declaratoria de inahabitabilidad de la vivienda de los actores."
"Although no specific acts concerning plan endorsements or approvals are being challenged, there was an omission in failing to protect the residents’ interests despite recommendations previously made by the Ombudsman’s Office and other bodies; the Municipality is therefore also held strictly liable in connection with the declaration that the claimants’ homes were uninhabitable."
Considerando XV
"Pese a que no se están impugnando actos concretos en cuanto al visado de planos o de aprobaciones, si hay una omisión en cuanto a no haber actuado en protección de los intereses de sus habitantes, pese a las recomendaciones hechas en su momento por la Defensoría de los Habitantes y de otros órganos, por lo que también se declara su responsabilidad objetiva respecto a la declaratoria de inahabitabilidad de la vivienda de los actores."
Considerando XV
"Se insta a que el IMAS y la Municipalidad de Montes de Oca procedan a la mayor brevedad a recuperar los terrenos y ejecutar las órdenes de inhabitabilidad con el fin de proteger la integridad de las demandantes y destinar los terrenos a los fines que técnicamente se recomienden."
"IMAS and the Municipality of Montes de Oca are urged to recover the properties and enforce the uninhabitability orders as soon as possible in order to protect the claimants’ safety and devote the land to the uses technically recommended."
Considerando XVII
"Se insta a que el IMAS y la Municipalidad de Montes de Oca procedan a la mayor brevedad a recuperar los terrenos y ejecutar las órdenes de inhabitabilidad con el fin de proteger la integridad de las demandantes y destinar los terrenos a los fines que técnicamente se recomienden."
Considerando XVII
Full documentDocumento completo
MERITS PROCEEDING (PROCESO DE CONOCIMIENTO) CASE FILE (EXPEDIENTE): CED115158 PLAINTIFFS: Nombre4554 , Nombre4555 , Nombre4556 , Nombre4559 , Nombre147718 .
DEFENDANTS: INSTITUTO MIXTO DE AYUDA SOCIAL, BANCO HIPOTECARIO DE LA VIVIENDA, MUNICIPALIDAD DE MONTES DE OCA, FUNDACIÓN PROMOTORA DE VIVIENDA.
INTERESTED THIRD PARTIES: Nombre147719 , Nombre51961 , Nombre147720 AND GRUPO MUTUAL ALAJUELA-MUTUAL LA VIVIENDA DE AHORRO Y PRÉSTAMO.
62-2015-VIII TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA. EIGHTH SECTION. Segundo Circuito Judicial de San José. Goicoechea, at eleven hours on siete de julio de dos mil quince.
Merits proceeding filed by Nombre4554 , identity card CED3521, Nombre4555 , identity card CED3522, Nombre4556 , identity card CED115159, Nombre147718 , identity card CED3524, and Nombre4559 , identity card CED3525, against Banco Hipotecario de la Vivienda (BANVHI), represented by Nombre147721 , in his capacity as Deputy Operations Manager, with the powers of an unrestricted general attorney-in-fact (apoderado generalísimo sin límite de suma) of the Bank; Fundación Promotora de Vivienda (FUPROVI), represented by Nombre147722 , identity card CED80735, in her capacity as unrestricted general attorney-in-fact (apoderada general sin límite de suma) of the Foundation; Instituto Mixto de Ayuda Social (IMAS), represented by Nombre39585 , identity card CED31297, in his capacity as general judicial attorney-in-fact (apoderado general judicial), and Nombre78257 , identity card CED58079, in his capacity as General Manager of the Institute; and Municipalidad de Montes de Oca, represented by Mr.
Nombre1567 , identity card CED13661, in his capacity as Municipal Mayor. Messrs. Nombre147719 , Nombre51961 and Nombre147720 , and Grupo Mutual Alajuela, appear as interested third parties (terceros interesados). Attorney Shirley Duarte Duarte, identity card CED91350, acts as special judicial attorney-in-fact (apoderada especial judicial) for the plaintiffs and interested third parties; Attorney Rodolfo Villalobos Mora acts as general judicial attorney-in-fact for BANVHI; Attorneys Alba Ramírez Bazán, identity card CED115160, and Rita María Ulate Chaves, identity card CED112375, act as special judicial attorneys-in-fact for IMAS; Attorney Rita Obando Araya, bar identification card CED115161, acts as special judicial attorney-in-fact for Municipalidad de Montes de Oca; Attorney Anayansi Valverde Chaves, identity card CED29134, acts as general judicial attorney-in-fact for FUPROVI; and Attorney Carlos Eduardo Quesada Hernández, identity card CED20035, acts as special judicial attorney-in-fact for Grupo Mutal Alajuela-La Vivienda de Ahorro y Préstamo.
FINDINGS OF FACT
Judge Cortés Morales writes:
LEGAL GROUNDS
These soils have a low density, usually similar to or lower than that of water; they have a fairly high void ratio, and their natural moisture content is generally above 60-80%, although it is often common to find moisture contents substantially above 100%, meaning that the weight of the water exceeds that of the solid portion. As for their strength, it is low under undisturbed conditions, but under disturbed (or remolded) conditions their strength is extremely low because their structure is altered very easily and, given their high moisture content, their behavior is practically that of a viscous liquid. Despite all these characteristics, their behavior from an engineering standpoint is reasonably acceptable, since, in general, if foundations built on these soils are not very heavy, they perform well, and slopes (taludes) surprisingly remain stable at very steep gradients without major problems.
When these soils are exposed, they must be protected, first and foremost, from drying out, because there is an apparent cohesion that is lost upon drying, resulting in a tendency toward instability. Moreover, erosion can be very significant if they are not adequately protected against surface runoff (escorrentía superficial). The areas of Coronado, the upper part of Curridabat, and San Ramón de Tres Ríos contain this type of soil. In these areas of the capital, cuts such as those at issue in this project may be observed along the roads and within the existing urban developments in these zones. In general, overall stability is adequate if the appropriate precautions are taken, which supports the conclusion that a site design such as the one contemplated in Nombre147732 is technically feasible, provided that a series of measures are adopted to ensure adequate long-term performance. The lots that were inspected in detail were #34 to #37, #115, #119, #74 and #60, which are adjacent to slopes ranging from three to six meters in height that experienced significant collapses or showed signs of instability during the most recent winter.
The greatest difficulties arose on lots #36, #37 and #119. (...) There are slope-stabilization solutions that provide complete safety and could be applied in this case; however, they would be prohibitively expensive and unfeasible, since it may be more economically advantageous to abandon the project than to proceed with such solutions. A series of measures may nevertheless be taken to improve the stability of the slopes located in the northern area of the Project and achieve a reasonable degree of safety, such as that found in many residential developments in these areas. Some of the recommendations presented below had already been provided in general terms in the aforementioned report (Dec. 91), when earthworks (movimientos de tierra) and construction of the subdivision infrastructure were beginning; they will therefore be addressed in greater detail, sector by sector, so that the appropriate corrective and preventive measures may be taken.
(...) Lot No. 115: This lot presents no problems; however, it must be ensured that the drainage ditch at the top of the slope does not become overloaded due to an obstruction, and it must be waterproofed so that seepage does not occur. Lots 34 to 37: This area is very dangerous and shows some clear signs of instability (a reverse-sloping embankment with dry-soil detachments), as well as tall trees along the upper edge of the slope, which may pose a major risk. It is advisable to improve the slope’s current geometry to eliminate reverse gradients and vertical sections. Unfortunately, this work would have to be done “by hand,” since current conditions make it difficult for machinery to enter the area, although a small backhoe might be helpful. Before this work is carried out, the trees must be cut down to protect the personnel who will shape the slope and to prevent any of these trees from falling onto a dwelling in the future.
Trees must be removed within 15m of the edge of the slope. Planting star grass over the entire slope is extremely important for the reasons discussed above. Yucca plants may also help in some areas. The drainage ditches at the top of this slope are equally important for properly “managing” the water.” (See pages 107 to 113 of FUPROVI’s Evidence File).
The official stated that the actions taken by the Municipalidad consisted of deploying workers and machinery to remove sediment and significant accumulations of vegetation cover (cobertura vegetal) from the riverbed (cauce), in order to clear the riverbed, prevent its impoundment, and prevent flash floods (cabezas de agua) downstream. He also requested that the Comisión Nacional de Emergencias intervene to assess the current situation and issue the pertinent technical recommendations to minimize potential incidents arising from hazards and risks in the affected area at the locations where intervention was required (see folios 644 and 645 of the judicial case file).
Requires mitigation works (obras de mitigación), such as a retaining wall (muro de contención) and proper control of stormwater (aguas pluviales) and wastewater (aguas servidas) in the surrounding area. (...) 2. Homes located at the foot of the slope (talud), where instability problems have developed in recent years very close to the buildings. (...) Property of Ms. Nombre147735, ID No. 2-200-243, occupied (sic) by three persons. House No. 44. Home located at the foot of the slope, where a series of significant rockfalls (desprendimientos) have occurred in recent years. It is recommended that this family be relocated to a safer location. The competent authorities must establish guidelines for freezing development on the land (congelamiento del terreno). Residential use is not recommended. (...) Property of Ms. Nombre4559, ID No. 1-188-935. 1 person resides there. House No. 36. At the foot of the slope, where significant rockfalls have occurred. Residential use is not recommended. Evidence of land-instability problems.” (see folios 546 to 558 of the judicial case file).
The areas were classified as suitable for development and controlled development; however, those located within the Río Torres canyon must not be used for this purpose. They were classified in this manner because they have characteristics such as low to moderate slopes and a low to moderate likelihood of landslides. For this reason, although these areas exhibit stable conditions, under no circumstances is their use for development recommended.” (see folios 34 to 47 of the judicial case file). 29) The homes in Urbanización Nombre147732 were built under the “self-build” system (autoconstrucción) (testimony of witness Nombre147726, recording of the oral and public trial). 30) The complaint was filed on August 19, 2011, and service thereof was ordered by an order (auto) issued at nine forty-seven a.m. on October 11, 2011 (see folios 1 and 229 and 230 of the judicial case file). 31) Notice was served on IMAS, FUPROVI, BANVHI, and Municipalidad de Montes de Oca on November 14, 2011 (see folios 235 to 238 of the judicial case file).
According to the parties’ claims, the purpose of these proceedings is to order the co-defendant entities to pay compensation for the pecuniary and non-pecuniary damages (daños materiales y morales) suffered by the plaintiffs after their homes in Urbanización Las Mansiones were declared uninhabitable. In summary, the plaintiffs’ position is that the land on which the homes were built was unsuitable for a development such as Urbanización Mansiones, located in San Ramón de Montes de Oca. They state that the property was acquired by IMAS, Nombre36346 was the developer, financing was provided by BANVHI, and the Municipalidad issued the corresponding permits.
The Banco states that the plaintiffs were granted the family housing subsidy (bono de vivienda familiar), which is awarded through authorized entities that are not parties to these proceedings. It points out that the project was carried out by Nombre36346, which relied on a professional responsible for the project; that IMAS provided the land; that the building permits (licencias constructivas) were issued through the Municipalidad; and that Nombre11528 did not participate and merely channeled the funds. In its view, three grounds exempting liability apply: force majeure, because natural elements have undermined the land; the act of a third party, namely, the participation of the construction company and the engineer responsible for the project; and, third, fault of the victim, because the buildings were expanded toward hazardous areas. Regarding this last ground, it states that there is no evidence that the construction work was performed in accordance with the law or that the corresponding permits were processed. It states that if the claimants were ultimately found to be entitled to relief, because they have already received a housing subsidy, they would not be eligible for another subsidy, and it would therefore be necessary to clarify what would happen to the current properties.
The representative of Nombre36346 maintains that it did not develop the project’s infrastructure works, as those works were performed by the engineers hired by the Fundación, and that its role was to provide financing and technical assistance for the construction of forty-two-square-meter homes. It states that the homes were completed in nineteen ninety-four and that, in nineteen ninety-five, the technical studies indicated that the mitigation works (obras de mitigación) had been completed. It adds that the problems began in nineteen ninety-eight and that the only permits were those issued to Nombre36346 for the construction of forty-two-square-meter homes; the plaintiffs themselves expanded their homes, since none retains its original area, and such modifications must be made properly. It states that grounds exempting liability exist: the plaintiffs altered the buildings; the soil structure changed because the El Niño and La Niña phenomena altered the configuration of the rivers; and the buildings were extended toward the protection zone (zona de protección) of the Río Torres. Therefore, there is no cause-and-effect relationship between the damages sought and FUPROVI’s actions.
The Municipalidad states that its responsibility concerns the building permit and that, until two thousand seven, the location of the development was designated as a non-urban area suitable for residential use. It points out that, when issuing a permit, the entity verifies compliance with the requirements established by law. Regarding construction, it states that Articles 81 and 83 of the Ley de Construcciones establish that the engineer in charge of the project is responsible for the construction work, since the Municipalidad is not present at the site. It states that there were two site plans (diseños de sitio), that the Ayuntamiento made recommendations, and that protection zones were established in the approved plan. It adds that the problems arose later because the parties failed to comply with the site plan and built in protection zones; the original houses no longer exist, as there are now two-story homes; and the residents illegally connected their systems to the river’s flow. It also states that designation as a risk zone (zona de riesgo) does not necessarily mean that construction is prohibited and that the development has not been formally accepted by the Municipalidad.
The Instituto argues that it purchased the property on which Urbanización was developed for the purpose of providing housing to low-income persons and that responsibility for the site plan rests with the Municipalidad de Montes de Oca. It asserts that the court record (expediente judicial) contains a soil study establishing that the land was suitable for construction; that almost twenty-eight years have elapsed since the purchase; that liability for damages is only now being claimed; and that IMAS did not perform the construction. It considers that grounds exempting liability exist, namely, force majeure due to climate change, fault of the victim due to the construction work performed by the owners, and the act of a third party due to the actions of others. It also states that the pecuniary damages were not itemized.
Grupo considers these proceedings to be a Civil Treasury matter (Civil de Hacienda), that no claim has been asserted against it, and that its participation is due to the existence of encumbrances (gravámenes) on the properties, which have also expired; therefore, it has no interest in the matter.
IX.LEGAL REGIME APPLICABLE TO THE ACQUISITION OF PROPERTY AND CONSTRUCTION OF SOCIAL-INTEREST HOUSING (viviendas de interés social) IN THE PRESENT CASE: The Costa Rican State is a social state under the rule of law (Estado social de derecho), which, pursuant to the first paragraph of Article 50 of the Political Constitution, seeks greater well-being for its inhabitants and an equitable distribution of wealth, as well as pursuant to Article 65 of the same Charter, which establishes that the State shall promote the construction of affordable housing. The Constitutional Chamber of the Supreme Court of Justice has repeatedly held as follows: “Regarding the fundamental right to decent housing. Article 65 of the Constitution, cited above, entrusts the State with promoting the construction of affordable housing, while, by signing the International Covenant on Economic, Social and Cultural Rights, Costa Rica recognized the right of everyone to an adequate standard of living for themselves and their family, including housing.
In addition to its individual basis, this right must be framed as deriving from the conception of the State as a social state under the rule of law, giving this expression the meaning specified in judgment number 2000-05500, issued at 14:33 on July 5, 2000, according to which public authorities are obligated to make possible ‘[…] the achievement of substantive justice, among other means through affirmative benefits, restoring to a particular sector of the population the enjoyment of appropriate social and economic conditions for a dignified life, which do not in fact exist or are unavailable, a situation that may even have resulted indirectly from actions taken or economic policies pursued by the State itself. In other words, benefits of this kind cannot be mere gratuities lacking a genuine basis in a socioeconomic assistance function aimed at disadvantaged population sectors or communities or those in an adverse position; rather, the provision must constitute a genuine mechanism for redistributing wealth (within the meaning of Article 50 of the Constitution) among those who suffer significant social disadvantages and for whom wealth is a reality from which they are excluded.
Such a mechanism may arise from highly particular or specific circumstances involving a given social situation that the legislature is authorized to assess. This is precisely the basis of all legislation creating social institutions, as well as legal mechanisms intended to assist those whose circumstances are appreciably inferior to those of the rest of the economically active population and to whom the State grants financial or other assistance without receiving anything in return, precisely because this is one of the functions of the State, as the supreme entity responsible for ensuring conditions for a free and dignified life and for maintaining social peace as a value of the legal system that requires the creation of such living conditions for all, particularly those most disadvantaged in the distribution of society’s assets.’” (Judgment 6054-2008, issued at sixteen hours and twenty-one minutes on April 16, 2008).
The financing and construction of social-interest housing are grounded in those constitutional provisions through legislation granting certain public entities authority to fulfill the objective of providing low-income families with decent housing. Such legislation may be specific, as in the case of the Ley del Sistema Financiero de la Vivienda (Ley 7052, of November 13, 1986, as amended), which regulates financing through the housing subsidy (bono de la vivienda), or general, as in the case of certain institutions that may contribute by virtue of their general objectives, such as IMAS. The first of these laws provides in its first two articles: “Article 1.- The Sistema Financiero Nacional para la Vivienda is hereby created as an entity serving the public interest, governed by this law, whose principal objective shall be to promote domestic and foreign savings and investment in order to raise financial resources to address the country’s existing housing problem, including the provision of services.
Article 2.- The Sistema Financiero Nacional para la Vivienda shall comprise the Banco Hipotecario de la Vivienda, as its governing entity, and the authorized entities provided for in this law.” For its part, the Ley de Creación del Instituto Mixto de Ayuda Social (Ley 4760, of May 4, 1971, as amended) grants the Institute general authority to eradicate poverty, as established in its first two articles: “Article 1.- An institution named Instituto Mixto de Ayuda Social (IMAS) is hereby created; it shall have its own legal personality and shall be governed by this law and its regulations. Article 2.- The purpose of IMAS is to resolve the problem of extreme poverty in the country, for which purpose it shall plan, direct, implement, and oversee a national plan intended to achieve that end. To accomplish this objective, it shall use all human and financial resources placed at its disposal by the country’s employers and workers, domestic or foreign public-sector institutions, private organizations of every kind, religious institutions, and other groups interested in participating in the Plan Nacional de Lucha contra la Pobreza.” The construction of the housing must comply with the urban-planning requirements (requerimientos urbanísticos) established by the national legal system (Ley General de Construcciones, Ley de Planificación Urbana, among others), under which the Municipalities play a leading role by virtue of the authority provided by the legislation itself, which in this case takes the form of approving the residential development (urbanización), issuing building permits (licencias constructivas), and overseeing all matters within their territorial jurisdictions in order to maintain orderly urban development.
In these proceedings, the actions of the parties must be analyzed in order to determine the applicable liability regime, since both public-law and private-law persons are involved. According to the evidence contained in the case file, IMAS acquired property SJ-209227-000 from the former Banco Anglo for the purpose of providing housing to several neighborhood housing associations. Although this initial act by IMAS took the form of a purchase and sale governed by civil law, it originated in an administrative decision, which was subsequently embodied in the use assigned to the property and reflected in a discretionary administrative act (acto administrativo discrecional) (Acuerdo del Consejo Directivo CD-672, Acta 87-95 of December 18, 1987) designating the property for the construction of a housing project. Although the validity of that agreement is not at issue in these proceedings, it must be addressed in order to evaluate the conduct of the Institute and determine whether liability may be attributed to it, as well as to analyze the statute-of-limitations defense (excepción de prescripción) raised by the parties.
The property was subsequently transferred to each of the plaintiffs by means of the public deed (escritura pública) executed on May 9, 1991. Pursuant to Article 1049 of the Civil Code, this purchase and sale is a contract for consideration that transfers title; although it was entered into between a public-law entity and a natural person, it is governed by civil law and is therefore subject to the statute-of-limitations regime and the other regulations applicable to that area of law. IMAS and FUPROVI subsequently reached an agreement under which the Foundation would develop certain infrastructure, grant the lot owners a bridge loan for construction of the housing, and advise them on the construction of each project through the self-construction system (sistema de auto construcción). The relationship to be considered in this case is that between the owners and Nombre36346, which would also be governed by the Civil Code.
With respect to BANHVI, the relationship between the parties concerns the financing granted through the housing subsidy and is governed by administrative law because of the alleged omissions in verifying the conditions of the land, rather than by the financing agreement. Finally, the Municipalidad de Montes de Oca participated as the urban-planning regulatory authority both before and after construction, and its relationship with the plaintiffs is likewise governed by administrative law. In these latter two cases, the applicable liability regime is that established by the Ley General de la Administración Pública (LGAP), beginning with Article 190.
The co-defendants raised the defense of lack of standing to sue and be sued (falta de legitimación activa y pasiva) with respect to plaintiff Nombre4554, arguing that he lacked standing to participate in these proceedings because the property in the San José registration district, title number Placa29462, is registered in the name of Nombre147724, who during her lifetime was the plaintiff’s mother. To oppose the defense, the party submitted as evidence a copy of the deed executed before Notary Public Roy Masís Badilla on April 5, 2005, by which Ms. Nombre147724 transferred the aforementioned property to Nombre4554. Nevertheless, there is no evidence that the document in question was submitted to the Public Registry. The Court considers that, because a contract for the purchase and sale of real property is formal in nature, specifically because it must be recorded in the Public Registry of Property, and in view of Article 455 of the Civil Code, which makes the effects of this type of documentation conditional upon its submission to the Public Registry (notice through registration (publicidad registral)), Mr.
Nombre4554 does not possess title authorizing him to claim damages to the aforementioned property or to the house constructed thereon against the defendants. Accordingly, the defense raised as to him is sustained, and the complaint is declared inadmissible. Because Nombre36346 raised the defense in general terms, it is deemed denied with respect to the other plaintiffs, since, as owners of the real property and houses for which damages are claimed, there is a relationship between the relief sought and the conduct attributed to the Foundation; the merits must therefore be examined to determine whether the claim is well-founded. Accordingly, the defense is denied with respect to the remaining plaintiffs.
All four parties raised the statute of limitations defense, which was adjudicated and denied by the Case-Management Judge in ruling 1014-2014, issued at the Preliminary Hearing held on 9 de agosto de 2014. Because Nombre36346 and IMAS reiterated the defense in their closing arguments at the oral and public trial, and because Nombre11528 requested in its answer to the complaint that the defense be decided on the merits, it shall be adjudicated with respect to those parties. Because the representative of the Municipalidad de Montes de Oca made no statement concerning that defense, either in its closing arguments or in writing in its answer to the complaint, no ruling shall be issued with respect to that entity. The defense shall first be adjudicated in relation to IMAS; as previously stated, this matter falls within a private-law relationship due to the purchase and sale agreement (contrato de compraventa) signed by the parties.
Consequently, the limitation period would be ten years, as established in Article 868 of the Código Civil. What remains to be determined is the point at which that period began to run, since in principle it would begin upon execution of the deed formalizing the purchase and sale agreement. Nevertheless, this Court considers, as will be analyzed below when addressing the parties’ liability, that the declaration of uninhabitability (declaratoria de inhabitabilidad) is what made the harm suffered by the plaintiffs concrete; therefore, the limitation period began to run on the day following notice to each plaintiff of that declaration issued by the Ministerio de Salud. This same Section had adopted that position in judgment N° 37-2013, issued at dieciséis horas diez minutos del trece de mayo de dos mil trece. According to folio 541 of the judicial record, that administrative act (acto administrativo) was served on the parties on the following dates: Nombre147724 (house # 105) OS#164, on 19 de julio de 2010; Nombre147718 (house # 114) OS#163, on trece de julio de 2010; Nombre4559 (house # 158) OS# 158, on 13 de julio de 2010; Nombre4555 (house # 159) OS#159, on 13 de julio de 2010; and Nombre4556 (house # 166) OS# 166, on 13 de julio de 2010.
Thus, by the date the complaint was filed and the corresponding order admitting and serving the complaint (traslado de la demanda) was served—namely, 19 de agosto de 2011 (folio 1 of the judicial record)—barely one year had elapsed since notice of the aforementioned official communications. The same reasoning applies to FUPROVI, since the relationship between the parties is civil in nature due to its advisory services for the construction of the home; therefore, the applicable period, and the point at which it began to run, are the same. As for BANHVI, in its capacity as a non-State public entity governed by administrative law, the applicable regime would be that of the State’s strict liability (responsabilidad objetiva del Estado); Article 198 of the Ley General de la Administración Pública would therefore apply, establishing a 4-year period beginning when the harmful event became known, which likewise occurred upon the declaration of uninhabitability issued by the Ministerio de Salud. Based on the dates on which notice of the act was given and the complaint was filed, that period had not elapsed under this regime either. Accordingly, the defense raised is denied.
As previously indicated, the claimants seek compensation for the pecuniary and non-pecuniary damages (daños materiales y morales) suffered because their homes were built in a location unsuitable for the housing development (urbanización) that was undertaken. Before separately analyzing the possible liability of each of the defendants, it is necessary to make some general observations regarding the provision of housing to persons in less favorable economic circumstances. As indicated above, under the programmatic constitutional provisions cited, the Costa Rican State must seek a more equitable distribution of wealth and promote housing construction so that the greatest possible number of inhabitants may have decent housing. These constitutional provisions, which are implemented through other statutory provisions, confer authority upon public entities to allocate public resources toward fulfilling this purpose of the Social State governed by the rule of law (Estado Social de Derecho).
These processes involve, on the one hand, the public entities whose powers enable them to assist in this endeavor and, on the other, the persons seeking access to housing, as well as private entities such as mutual associations that act as intermediaries in providing funds for the acquisition of homes or entities such as FUPROVI, which provide technical assistance with construction. The foregoing gives rise to a series of obligations for each of the parties involved, beginning with the public entities, which have a dual mandate: to provide housing and to ensure the efficient use of public resources. Accordingly, as in this case, which concerns the development of a housing project intended to solve the housing problem of more than one hundred persons organized into Associations, the starting point must be that the selected location enables the beneficiaries to obtain lasting housing, since this would fulfill the purpose contemplated by the legal system: that the public funds to which everyone contributes be properly used, and that those who obtain housing do so permanently or at least for an extended period.
Likewise, those participating in this process, particularly when financing or construction is their customary activity, must, in light of the public purpose pursued, act in accordance with the highest technical and ethical standards. The social circumstances of the purchasers or beneficiaries make this obligation even greater than it would be in the case of a person with greater resources and the ability to make decisions on a more informed and, so to speak, freer basis, because in the case of the former, the decision is affected precisely by their social and economic circumstances. What must be determined in this case is whether the land selected by the IMAS was suitable from the outset for the development of the Mansiones Housing Development. The evidence submitted by the parties, particularly by the IMAS, does not show that, prior to the acquisition of the land (24 de abril de 1987), there was a technical opinion supporting the purchase.
The first technical soil-study report was prepared by INSUMA S.A., signed by Engineer José A. Rodríguez Barquero, and dated 23 de diciembre de 1991, that is, after the lots were conveyed to the claimants (9 de mayo de 1991). That report indicates that the terrain was rugged and that a stream ran along the southern boundary. The text states verbatim: “The services of INSUMA S.A. were retained to conduct a soil study for the Mansiones Project, located in San Ramón de Tres Ríos. This project will comprise approximately 120 lots; the terrain is rugged, which will require substantial earthworks (movimiento de tierras), including fills of considerable depth. In some areas, the homes will have foundations built in cut sections. Given the project’s topographical conditions, some areas cannot be used because the slope is excessively steep. Those areas may be designated as green spaces and parkland.
A stream runs along the southern boundary, and this is the area where the deepest fill is required. Construction of the project’s main street required substantial cuts, which have left exposed slopes (taludes) measuring 6-7 meters in height and having a fairly steep gradient (approx. 0.75 H:1v). This report presents the results of the field and laboratory investigations, together with the recommendations deemed necessary for consideration in the design and construction of the works.” The report then states in its conclusions: “The topsoil layer must be removed and discarded from any area scheduled for the placement of any structure. Particular care must be taken not to leave this type of soil in areas where fills will be constructed. In addition to the recommendations included in the chapter addressing fill compaction, it is recommended that fills not exceed a depth of 3-4m. This is based on two facts: first, settlement resulting from the consolidation of these fills depends directly on their depth; that is, the greater the depth, the greater the resulting settlement.
The second concerns the low strength of layer 3, since increasing the depth increases the surcharge and the corresponding effect on this soft layer located between 3 and 7m. It is recommended that the final fill slopes have a gradient of 2H:1V to prevent local stability and erosion problems. This is essential along the boundary with the stream. It is of utmost importance to prevent any infiltration into the fills, because this impairs their performance. All types of water (wastewater or rainwater) must be discharged in an orderly manner through appropriate pipes to achieve the desired objective of ‘minimum infiltration.’ As a precaution, a setback (retiro) of at least 3-4m from the edge of any slope, whether in a cut or fill section, is recommended. This will prevent future problems, particularly during strong earthquakes, when slopes tend to become unstable. It is known that fills consisting of lightweight, highly saturated soils, as well as terrain with steep slopes, produce considerable amplification of acceleration during seismic events.
There are cases near the site of this project in which the earthquake of 22 de diciembre de 1990 caused damage associated with these phenomena. The foregoing must therefore be taken into account in designing the project works. The recommended allowable bearing capacity (capacidad de soporte admisible), using a safety factor of 3, shall be 8ton/m2 for cut areas, provided that the material corresponds to layer 2. For fill areas, the allowable bearing capacity shall be 5ton/m2. If the earthworks reach layer 3, the situation must be analyzed thoroughly and, if appropriate, undisturbed samples must be taken for unconfined compression testing to determine precisely the bearing capacity of this soil, because based on the blow count, that value does not exceed 2 or 3ton/m2. If a higher bearing-capacity value is required in the fill areas, a detailed study of the soil-strength conditions could be conducted at a relatively low cost once the fills have been completed to the appropriate elevations.
Given the topography of the project site, sound design is recommended for all aspects of water management. This must include drainage ditches to remove water from the slopes, channels to discharge it in an orderly and efficient manner, adequate gradients in drainage structures, etc.” (Emphasis not in the original). This first report shows that the selected land had characteristics requiring substantial work to mitigate the presence of slopes and the stream running along the southern boundary. Nevertheless, by that time the IMAS had carried out the corresponding parcel separations (segregaciones), which had been preceded by municipal approval of the site design and the cadastral plans (planos catastrados) for each lot. Subsequently, in report D.P. 147-92 of 4 de noviembre de 1992, addressed by Nombre147726, in his capacity as Project Director of Nombre36346, to the Comisión Nacional de Emergencias, he stated: “In response to your ‘Inspection Report’ regarding the ‘Las Mansiones’ project currently being developed by a group of 119 families with the support of the Fundación Promotora de Vivienda, I respectfully submit the following comments: A) The original design of this project was not prepared by FUPROVI professionals.
The families obtained this land through an agreement entered into with the Instituto Mixto de Ayuda Social, which conveyed the property to the families and also provided them with financing to complete certain outstanding infrastructure works, in accordance with plans approved by the Oficina Revisora de Permisos de Construcción and the Municipalidad de Montes de Oca. When Nombre36346 became involved in the process, each family already owned its land and had a cadastral plan endorsed by the Municipalidad, signifying that, in the Municipality’s opinion, the lot had basic services. B) Notwithstanding the foregoing, when our involvement began, it became necessary to carry out outstanding infrastructure works, such as earthworks and the installation of a potable-water network and electrical service in certain areas of the project. As a result, the Fundación was compelled to advise the families that certain lots could not be used because of their geometry or slope-stability conditions, and we began a relocation and reassignment process that has proceeded slowly at the IMAS but that will ultimately result in some lots being discarded. c) In other cases, we decided to support the construction process on the basis that technical solutions existed for the conditions affecting the lots, although some of those alternatives might be beyond the means of low-income families and the levels of financing that our institution could provide to them.
The paradox is that this is the land that a State institution sold and financed for them.” (Emphasis not in the original). The foregoing report shows that, although Nombre36346 began participating at an advanced stage of the project, it knew that the land presented problems requiring additional infrastructure, that it recommended that certain lots not be used, and that it nevertheless continued with the construction process even though certain technical solutions might be beyond the means of the low-income families and the financing that the Fundación itself could provide to them. Subsequently, INSUMA S.A. issued a new report to Nombre36346, N° 187-94, dated 13 de mayo de 1994 and also signed by Engineer José A. Rodríguez Barquero, which stated: “At the request of Nombre36346, the Mansiones Project, located in San Rafael de Montes de Oca, was visited for the purpose of analyzing the stability of certain areas of the project where substantial cuts had been made to carry out the housing-development works. General Considerations: The soils found in this project consist primarily of volcanic ash from Volcán Irazú, which has certain particular characteristics that directly affect its behavior.
These soils have a low density, usually similar to or lower than that of water; they have a fairly high void ratio (relación de vacíos); their natural moisture content (humedad natural) is generally above 60-80%, although it is often quite common to find moisture contents well above 100%, meaning that the water weighs more than the solid portion. As for their strength, it is low under undisturbed conditions but extremely low under disturbed (or remolded) conditions, because the structure is very easily altered and, given the high moisture content, their behavior is practically that of a viscous liquid. Even with all these characteristics, their behavior from an engineering standpoint is reasonably acceptable because, in general, if foundations (cimentaciones) placed on these soils are not very heavy, they perform well, and slopes (taludes) remain surprisingly stable at very steep gradients without major problems.
When these soils are exposed, they must be protected, first and foremost, from drying out, because there is an apparent cohesion (cohesión aparente) that is lost upon drying and therefore creates a tendency toward instability. Furthermore, erosion may be very significant if the soil is not adequately protected from surface runoff (escorrentía superficial). The areas of Coronado, upper Curridabat, and San Ramón de Tres Ríos contain this type of soil. In these areas of the capital, cuts such as those at issue in this project may be observed along the roads and within the existing urban developments in these zones. In general, overall stability is adequate when the appropriate precautions are taken, which confirms that a site design such as that contemplated in Nombre147732 is technically feasible, provided that a series of measures are adopted to ensure adequate long-term performance. The lots inspected in detail were #34 to #37, #115, #119, #74 and #60, which are located next to slopes three to six meters high that experienced major collapses or signs of instability during the last rainy season.
The greatest difficulties arose on lots #36, #37 and #119. (...) There are slope-stabilization solutions that provide complete safety and could be applied in this case; however, they would be extremely costly and not feasible, since it may be more economically advantageous to abandon the project than to proceed with such solutions. A series of measures may, however, be taken to improve the stability of the slopes located in the northern area of the Project and achieve a reasonable degree of safety like that found in many residential developments in these areas. Some of the recommendations set out below had already been made in general terms in the aforementioned report (Dec. 91), when the earthworks (movimientos de tierra) and construction of the residential-development infrastructure were beginning; they will therefore be addressed in greater detail, sector by sector, so that the appropriate corrective and preventive measures may be taken.
(...) Lot No. 115: This lot does not present any problems; however, it must be ensured that the drainage ditch at the top of the slope is not overloaded because of an obstruction, and it must be waterproofed so that seepage does not occur. Lots 34 to 37: This area is very dangerous; it shows some clear signs of instability (a reverse-gradient slope with dry-soil detachments), as well as tall trees along the upper edge of the slope, which may pose a major risk. It is advisable to improve the slope’s current geometry to eliminate reverse gradients and vertical sections. Unfortunately, this work would have to be performed “by hand,” because current conditions make it difficult for machinery to enter the area, although a small backhoe might be of assistance. Before this work is performed, the trees will need to be cut down for the safety of the personnel carrying out the grading and also to prevent any such tree from falling onto a dwelling in the future.
These trees must be removed within the 15m nearest the edge of the slope. It is extremely important to plant star grass over the entire slope for the same reasons discussed above. Yucca flowers may also be helpful in certain areas. The drainage ditches at the top of this slope are equally important for properly “managing” the water.” (Emphasis not in the original). This new report from the aforementioned company once again confirms the problems affecting the land, the high cost of the solutions for stabilizing the slope, and even the possible advisability of abandoning the project, precisely because of the financial implications. The cited documents support the conclusion that, from the project’s inception, the land presented problems, a risk of landslides (deslizamientos), and proximity to the stream, which call into question its suitability for this type of residential development. Another matter that draws the Court’s attention is that the method selected initially by IMAS and implemented by FUPROVI for constructing the dwellings was self-construction, which meant that the beneficiaries, numbering more than one hundred, built their own dwellings under the technical supervision of a Foundation engineer.
It is therefore questionable that, given land with such characteristics, recommendations for investment in infrastructure, and even the possible abandonment of the project, a construction method was chosen that would not necessarily ensure the highest-quality construction. In contrast to the documentary evidence already cited, the expert witness José Rodríguez Barquero, who, as indicated, prepared two of the relevant reports, testified at the oral and public trial hearing that his recommendations regarding the infrastructure works had been followed and that the project was viable; however, he consistently maintained that engineering always offers solutions, but that they were costly. His testimony conflicts with the reports, making it necessary to assess which of his technical opinions is reliable. To do so, it is necessary to continue analyzing the remaining documentary and expert technical evidence.
In Informe N° SS-58-95, dated 27 de marzo de 1995, issued in response to a complaint by co-plaintiff Nombre4555, the Defensor de los Habitantes recommended that the Municipalidad de Montes de Oca, FUPROVI, INVU, and the Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos coordinate among institutions the procedures necessary to resolve the high risk of collapse of the embankment (terraplén), which affected not only Ms. Nombre147735 but also the rest of Urbanización Nombre147732 in San Rafael de Montes de Oca. Moreover, in a memorandum dated 15 de marzo de 1996, Carlos González, Municipal Engineer for the Municipalidad de Montes de Oca, reported to the Municipalidad’s Comisión de Obras concerning the existing slope in the following terms: “The slope that was detected has a very steep gradient and is very large; its stability or potential for failure cannot be assessed with the naked eye because of the dense vegetation.
It poses a great danger both to the dwelling above and to the dwellings below. Accordingly, the following was declared: No determination regarding a landslide shall be made until a study of the site has been conducted. It is recommended that drainage ditches be constructed both above and below the slope. Prohibition: any construction on the slope within a distance of 10m from the edge of the slope. Take the necessary measures to prevent any type of disaster in that area. The inspectors are requested to visit the site, conduct an inspection, and submit a report thereon.” This is followed by the first report of the Comisión Nacional de Emergencias, DPM-INF-693-98, concerning a visit conducted on 13 de noviembre de 1998 at the request of Ms. Nombre147724, which states the following: “The structural damage to houses N°105 and N°114 was caused by the differential settlement (asentamiento diferencial) of a fill whose thickness increases toward the river and which was poorly constructed.
The settlement is also accelerated by seepage from drainage and stormwater systems. Furthermore, the proximity of house N° 105 to the edge of the slope makes it vulnerable to landslides and foundation undermining (socavamiento de los cimientos), as is currently occurring. House N° 105 is considered UNINHABITABLE and BEYOND REPAIR because of the serious structural damage caused by the settlement process. It must therefore BE DEMOLISHED as soon as possible to reduce the weight on the fill and prevent a possible landslide that would affect the property of Mr. Nombre147736 (house N° 104). The debris must be removed from the site when the demolition is carried out and taken to an appropriate disposal site. The resulting parcel is unsuitable for construction because it consists of poorly constructed fill, and its limited dimensions would not allow a safe distance from the slope, which is highly unstable and readily eroded toward the bank of Río Torres.
Furthermore, the parcel in question is located within the protection zone (zona de protección) of Río Torres; therefore, the provisions of the LEY DE AGUAS concerning regulations for maintenance of the riverbed and works to be performed must be observed. Likewise, Código Urbano, Chapter III.3./, subsection III.3.7.1 provides as follows: ‘Where it is intended to develop properties crossed by rivers or streams, or bordering them, a no-construction strip at least 10 meters wide must be provided along the maximum channel, measured on each side thereof in the horizontal projection,’ a regulation that clearly has not been complied with. In relation to the preceding point, the Municipalidad de San Pedro de Montes de Oca MUST NOT authorize any type of construction there. On the contrary, an environmental restoration process (recuperación ambiental) must be undertaken by planting grasses (grass) and reforesting with deep-rooted plant species (for example, caña india or itabo).
The property of Ms. Nombre147718 (case N°114) is undergoing differential settlement, although not as markedly as house N°105. Nevertheless, the process is evident and has caused damage (cracks in the floor); in particular, the walls of the house are losing their vertical alignment, making it vulnerable to a moderate- to high-magnitude earthquake, which, in conjunction with high moisture levels in the fill, could cause the building to collapse. It is therefore recommended that Nombre36346 relocate Ms. Nombre147718’s family in the medium term and likewise proceed with the demolition of this house, continuing the environmental restoration of the land (reforestation). In this case, the land may be reused for construction, provided that a geotechnical study (estudio de carácter geotécnico) determines whether the fill can be stabilized or needs to be replaced. In the area where the aforementioned houses are located, the capacity of the septic-tank drainage systems must be improved, together with the channeling and piping of stormwater, to reduce subsurface runoff (escorrentía subterránea), which affects the stability of the fill and the slope near the river.” An important aspect of this study is that it establishes the cause of the damage to dwellings 105 (Nombre147724) and 114 (Nombre147718, also a plaintiff in these proceedings), and reiterates the problem posed by the slope and its proximity to the stream or river.
Despite the recommendations made in this report to Nombre36346 and the Municipalidad de Montes de Oca, there is no evidence that they took any action to remedy the situation of the inspected homes, and it was not until 2008, following the occurrence of Tropical Storm Alma, that the Municipalidad de Montes de Oca began taking action to seek solutions to the problems generally affecting Urbanización Las Nombre147732 (Oficio OGA-36-2008, dated 3 de junio de 2008, signed by Nombre147737, of the Oficina de Gestión Ambiental de la Municipalidad). Based on the report issued by Nombre147737, the Municipal Mayor requested assistance from the Escuela de Geología de la Universidad de Costa Rica (oficio D. Alc. 766-2008 dated 5 de junio de 2008), the Director of the Área de Salud de Montes de Oca (oficio D. Alc. 2008, dated 6 de junio de 2008), and the Comisión Nacional de Emergencias (D. Alc. 1091-2009 dated 8 de agosto de 2009).
In oficio N° 06201.2009.DHR, the Defensora de los Habitantes again issued the following recommendations to the bodies and institutions listed below: “TO THE MUNICIPALIDAD DE MONTES DE OCA: 1.- Allocate the necessary resources to complete the mitigation works (obras de mitigación) in Urbanización Mansiones. To that end, if necessary, include the cost of the work in a supplemental budget or in the budget for 2010. 2.- Keep the Defensoría de los Habitantes informed of the work being carried out in Urbanización Nombre147732 to prevent further landslides (deslizamientos) in the area, and maintain strict monitoring of the land during the rainy season. 3.- If appropriate, coordinate a meeting with the institutions involved to analyze the situation of Urbanización Nombre147732 and define the actions aimed at definitively resolving the matter. Forward the outcome thereof to the Defensoría de los Habitantes.
TO THE TRIBUNAL AMBIENTAL ADMINISTRATIVO: 1.- Conduct the corresponding follow-up on resolución número 353-09-TAA, expediente número 222-08-03-TAA, to ensure that the problem in Urbanización Mansiones is resolved. 2.- Keep the Defensoría de los Habitantes informed of any future actions taken by that Tribunal in this regard and forward any decisions issued in connection therewith. TO THE MINISTERIO DE SALUD, Área de Salud de Montes de Oca; SOLE RECOMMENDATION.- Analyze the possibility of declaring uninhabitable those homes located in the vulnerable area of the slope (talud). Likewise, duly follow up on these orders and demolish the homes, with the assistance of the Municipalidad de Montes de Oca, if the owner does not do so by their own means. TO THE COMISIÓN NACIONAL DE PREVENCIÓN DE RIESGOS Y ATENCIÓN DE EMERGENCIAS: 1.- Conduct a new inspection of Urbanización Nombre147732 and clearly determine which homes are at risk and must be removed from the site. 2.- Coordinate among institutions, particularly with the Municipalidad de Montes de Oca, to conduct the corresponding follow-up on the landslides that have occurred in Urbanización Mansiones, in order to find a solution viable for all parties and carry out the mitigation works needed to stabilize the land.
(...) INSTITUTO MIXTO DE AYUDA SOCIAL (IMAS): SOLE RECOMMENDATION.- Conduct a socioeconomic study of the families located in the risk area in order to provide some form of financial assistance until they can be relocated and, likewise, provide some form of subsidy to families that must make improvements to their homes to properly channel wastewater and stormwater from their properties. BANCO HIPOTECARIO DE LA VIVIENDA: SOLE RECOMMENDATION.- Analyze the possibility of visiting Urbanización Nombre147732 in order to speak with the families located in the risk area who must be relocated, and explain the options available to them for applying for a new housing subsidy (bono de vivienda) and the requirements they must meet.” The Comisión Nacional de Riesgos y Atención de Emergencias (Comisión Nacional de Emergencias or CNE) issued Informe Técnico DPM-INF-1683-2009, entitled “General Assessment of Instability Problems in the Vicinity of Urbanización Mansiones,” which analyzed the general problems of the residential development as follows: “CURRENT SITUATION: The housing development is located on the left-hand side of the road to Club Campestre La Campiña and is bordered to the south by Río Torres and to the north by a slope of highly variable height, with several homes located at its base.
There have been reports of serious instability problems in the area since 1993, due to the slope cuts and the proximity of the homes to the cut. The factors directly contributing to the possible origin of material detachments are: Vertical slope cuts dating from the beginning of the project. Homes less than 2.5 meters from the base of the slope. Lack of adequate drainage at the top. Failure to clean the drainage ditches along the main road. Construction of additions by the homeowners less than one meter from the slope. The material comprising the slope is highly weathered and easily eroded by water. Retaining walls (muros de contención) of insufficient height. Shrubs of a certain height have grown along the edge of the slope, continually causing material detachments. Considering all these factors, it is possible that the instability process, namely landslides, will increase to a greater extent during the rainy season or in the event of an earthquake; consequently, the effects of material displacement toward the immediate vicinity of the homes could cause substantial damage.
Various works must be carried out on the hillside and slope, but before any work is performed at the site, a soil and slope-stability study (estudio de suelos y estabilidad de taludes) must be conducted, and it must also be determined which area consists of fill and the depth thereof. Once the aforementioned parameters are known, corrective measures may be undertaken, or the possibility of relocating the families living at the base of the slope may even be considered. Certain work must be performed depending on the analysis of the soil study, its characteristics and stability, as well as the accumulation of debris at the top, in order to protect the safety and property of all persons living in the area. All these considerations must be taken into account in determining the possible work to be undertaken or the alternative of relocating the families whose homes were built at the bottom of the slope and who are currently observing material falling near their homes.
Various works are required in the vicinity of Urbanización Las Nombre147732, and some recommendations are: 1. Clean and repair the drainage ditches along the main road, located at the top of the hillside. 2. Build adequate retaining walls near the homes and reinforce those showing problems at homes #34, 35, 36. 3. Homes # 115, 119 are located a few meters from the slope with the greatest vertical cut, where landslides are currently frequent. 4. Homes # 82 and 74 are located along the same section of the slope, but at a greater distance from the vertical cut. 5. Home # 60 is located at the end of the hillside, where the slope is lower and there is also no evidence of material detachment. Regarding the actual condition of the homes, it should be clarified that only the soil and slope-stability study can establish the stability condition of the hillside, as well as the possible work to be perform [sic] in the area.
RECOMMENDATIONS: 1. The Instituto Costarricense de Electricidad (ICE) must verify the condition of the power-line pole and transformer at the top of the slope. 2. The Municipalidad de Montes de Oca, in coordination with the Asociación de Viviendas de Nombre147732, should carry out a general cleaning of the drainage ditches located along the main road. 3. Properly channel stormwater (aguas pluviales) to reduce the possible effects of saturation and sliding toward the lower areas. 4. Any earthworks (movimiento de tierra) must be subject to soil studies and the established recommendations. 5. Construct terraces and gabion walls at the most critical points, and carry out work to reduce erosion by means of erosion-control covers intended to form a surface capable of absorbing and dissipating the energy of rainfall, particularly along the slope.” (...) Considering that the responsibilities of the C.N.E., in accordance with Ley No. 8488, as the body regulating actions related to risk management (gestión del riesgo), include establishing recommendations aimed at promoting appropriate land use, in keeping with the particular characteristics of the surroundings, and improving the general conditions of the area, the entities involved are requested, pursuant to this report, to undertake: The actions and measures necessary to seek a solution for the families identified in this document.
Given that the CNE has issued numerous reports concerning Urbanización Las Mansiones, where [sic] over the years the technical criteria for resolving this problem have been established, beginning with the project developer and the government permits, the mitigation measures and options for relocating the most vulnerable families have not been implemented.” (Emphasis not in the original). As can be seen, the CNE once again indicated that the problems in the residential development date back to 1993, identified their causes, and emphasized the importance of carrying out preventive works and assessing the possibility of relocating the affected families. Regarding the plaintiffs’ specific cases, the same report stated: “1. Homes located on the right bank of Río Torres, where instability problems have developed very close to the structures in recent years: Home No. 105 currently belongs to Mr.
Nombre147739 [sic] Nombre4554, identification number CED3521; it was established that in noviembre de 1998 it was affected by significant cracking, and its relocation was recommended [sic]. Unfortunately, it [sic] was rebuilt at the same site, where there is currently evidence of settlement, and it is located a few meters from the edge of the slope. Within the protection zone (zona de protección) of the Río Torres riverbed. The authorities clearly recommends [sic] evacuation due to the instability problem as of noviembre del 1998. Evidence such as that observed on the walls is visible in home No. 105. It needs to be relocated to another site, and use of the land must be frozen for the future. The property of Ms. Nombre147718, home No. 114, is located partially on fill. There is no channeling of stormwater and wastewater (aguas servidas), which exacerbates the problem of differential settlement in the structure.
It requires mitigation works such as a retaining wall and proper control of stormwater and wastewater in the surrounding area. (...) 2. Homes located at the base of the slope, where instability problems have developed very close to the structures in recent years. (...) Property of Ms. Nombre147735, identification no. Placa29465, occupied [sic] by three persons. Home No. 44. Home located at the base of the slope, where a series of significant material detachments have occurred in recent years. It is recommended that this family be relocated to a safer location. The competent authorities must establish guidelines for freezing use of the land.
Residential use is not recommended. (...) Property of Ms. Nombre4559, ID No. 1-188-935. 1 person resides there. House No. 36. At the foot of the slope (talud), where significant landslides (desprendimientos) have occurred. Residential use is not recommended. Evidence of possible ground instability.” Subsequently, the Unidad de Rectoría de la Salud, Región Central Sur, of the Ministerio de Salud, IN Official Letter URS-RCS-1626-2009, sets forth the following considerations relevant to this case: “General characteristics of the dwellings: Since 1998, the Nombre147732 Urbanization has experienced problems involving landslides (deslizamientos) on the banks of the Río Torres and at the base or foot of a slope forming the topographic rise that borders the Urbanization. The Comisión Nacional de Emergencia addressed the case in Official Letter DPM-INF-693-98. Our Unit addressed the case in July of last year following a complaint filed by Ms.
Nombre147738, and it was handled individually through Official Letter UPAH-642-2008. From last year to the present, the problems affecting the Urbanization have worsened; consequently, it was decided to conduct a general inspection together with the municipal authorities and IMAS. Observations: 1- The setback zone (zona de retiro) of the Río Torres has been encroached upon, as both the developers and the property owners built several dwellings in this protection zone (zona de protección), creating excessive loads on the slope along the river’s right bank. This has caused those slopes to slide, a condition that is continually aggravated by rainfall during the rainy season. 2- The second existing problem is construction at the foot of the slope of the rise bordering the urbanization; because this slope remains in its natural state, without any form of protection or adequate vegetation to bind its soil, it places at risk those dwellings built directly at its base.
The affected dwellings are as follows: (...) House # 105 Nombre147724 ... House # 114 Nombre147718 ... House # 36 Nombre4559 ... House # 119 Nombre147740 ... House # 73 Nombre4556. (...) 3- In dwellings 114 and 105, longitudinal cracks were found in the floors and walls, characteristic of the slope’s failure line (línea de fallo). These dwellings, together with # 73 and that of Ms. Nombre147738, are at risk of sliding toward the Río Torres; therefore, this Unit has decided to declare them hazardous. 4- Dwellings 35, 36, 125, and 119 are at risk of having the slope of the rise bordering the urbanization slide onto them, because it has collapsed toward the dwellings, which have already been struck by some landslides and remain exposed to future landslides; therefore, this Unit has decided to declare them hazardous. (...) 5- The third problem concerns the illegal connections made to the urbanization’s storm sewer system (alcantarillado pluvial).
At the outfall headwall (cabezal de desfogue), sewage (aguas negras) was found to be discharging into the Río Torres from certain dwellings that do not use the septic tank built for that purpose. On this point, we believe that the Area Rectora should conduct the necessary dye tests (pruebas de coloración) to determine which dwellings have illegal connections and which should be served with the corresponding administrative orders (actos administrativos) to correct those deficiencies. In light of the foregoing, we believe that the Área Rectora de Salud de Montes de Oca should declare dwellings 73, 114, 105, 36, 125, and 119, the dwelling of Ms. Nombre147738, and the bedroom located there uninhabitable, taking into account their hazardous condition. The Área Rectora should also coordinate with IMAS to conduct the appropriate social assessment of the persons currently occupying the properties.
That assessment must be conducted before an eviction (desalojo) is ordered, so as not to neglect the social considerations that also fall within our responsibilities as the Ministerio de Salud. It must also coordinate with the Fuerza y Luz authorities to disconnect electrical service to the properties in order to prevent fires. The foregoing criteria are based on Articles 1, 2, 4, 7, 313, 319, 320, and 321 of the Ley General de Salud and Article 50 of the Constitución Política de la República.” This report ultimately resulted in the declaration that the claimants’ dwellings were uninhabitable. As the final item of documentary evidence concerning the land’s suitability for use in a residential project such as the one challenged here, there is the report prepared by FUNDEVI at the request of the Municipalidad de Montes de Oca and under the supervision of professional Nombre147725, which states, insofar as relevant: “This was done based on an analysis of the stability map under dynamic conditions, treating areas with a very low probability and those with a low probability as suitable for development.
Areas with a moderate probability of landslide occurrence should be used for controlled development, with geotechnical solutions implemented to improve ground conditions. Areas with a high or very high probability of landslide occurrence should be used solely and exclusively for conservation (Figure 8). (...) According to Figure 9, 68,1% of the study area should be used for conservation; meanwhile, 18,5% could be used for development, but only in a controlled manner, and only 13,5% consists of areas suitable for development. It is important to note that, although certain portions of the Río Torres canyon and riverbed have been classified as suitable for development or controlled development, under no circumstances is it recommended that areas within a river canyon be deemed suitable for development. They were classified in this manner because their gradient is lower than that of the surrounding areas and the ground is stable, meaning that they do not have a high probability of landslide occurrence.
CONCLUSIONS: The hillsides located in the Nombre147732 community and surrounding areas consist of volcanic deposits (ash and tuff) with poor mechanical properties. A large part of the study area comprises the river canyon of the Río Torres, which contains several inactive landslides, the largest and most significant of which encompasses the Nombre147732 community. This canyon is surrounded by ash fields and by the river valley of a nearby stream. The Nombre147732 landslide appears to have experienced subsequent activity in the form of an ash flow displaced approximately 150 m in a SW direction toward the Río Torres. The course of the Río Torres appears to have undergone a slight diversion due to the occurrence of both events. Under static conditions, that is, without considering seismic activity, 75% of the study area consists of stable hillsides, 3,2% requires minor corrective measures to ensure stability, 6,3% of the area exhibits unstable conditions, and 15% is in highly unstable condition.
Under pseudostatic conditions, that is, taking into account the effect of seismic activity, 47,5% consists of hillsides with a very high probability of landslide occurrence, 18,7% has a high probability, 20% has a moderate probability, 13,6% of the area has a low probability, and only 0,2% has a very low probability of landslide occurrence. Based on the foregoing data, it was determined that 68,1% of the study area should be used for conservation, 18,5% could be used for controlled development, and only 13,5% consists of areas suitable for development. The areas classified as suitable for development or controlled development that are located within the Río Torres canyon must not be used for that purpose; they were classified in that manner because they possess characteristics such as a low-to-moderate gradient and a low-to-moderate probability of landslide occurrence. For this reason, even though these areas exhibit stable conditions, their use for development is not recommended under any circumstances.” (Emphasis not in the original.) The point to be drawn from this report is that, although it establishes that some areas might eventually be designated for development, it does not recommend doing so at all because they are located within the Río Torres canyon.
Upon conducting a comprehensive analysis of the evidence regarding the land’s conditions, the Court concludes that, notwithstanding the assertions of expert witness Rodríguez Barquero concerning its suitability, there is documentary evidence issued by that same expert and by technical bodies of the Administration, such as CNE, the Ministerio de Salud, the Municipalidad de Montes de Oca itself, and the FUNDEVI study, establishing that the land had problems from the outset because it was situated in a Río Torres canyon, its soil consisted of ash with a high water content, and a slope was present. These conditions naturally made it inadvisable to develop an urbanization of more than one hundred houses for low-income persons who would lack the means, whether their own or obtained through financing, to carry out the infrastructure works necessary to maintain optimal conditions in their dwellings and surrounding areas.
This situation became evident beginning in 1994 and worsened over time, resulting in the declaration that the claimants’ houses were uninhabitable. The potential liability (responsabilidad) of each co-defendant (codemandado) will be analyzed below, always within the applicable legal framework, to determine whether a causal relationship (relación causal) exists between the alleged damages and their actions, as well as whether there are any possible defenses to liability (eximentes de responsabilidad).
First, the liability of the IMAS will be analyzed. As previously indicated, the Institute decided to acquire the land and designated it for the housing project that culminated in Urbanización Las Mansiones. There is no evidence in the case file (expediente) that, prior to the purchase of the property on 24 de abril de 1987, or before the decision of the Consejo Directivo CD-672, Acta 87-97, dated 18 de noviembre de 1987, a technical study had been conducted to assess the land’s suitability for developing the aforementioned Urbanización. The first substantiated technical report was the one prepared by INSUMA S.A. for Nombre36346 in late 1991 (258-91 del 23 de diciembre de 1991, which was referenced in the preceding recital (considerando)). Consequently, it is considered that, in making the foregoing decisions, the IMAS failed to exercise due diligence (debida diligencia) in selecting a suitable location.
It should be clarified that the Institute’s prior actions or omissions are not being challenged; nevertheless, the foregoing observations are necessary because, as previously indicated, the IMAS has an obligation to ensure the proper use of public funds and fulfillment of its purposes—namely, alleviating poverty, in this case by providing suitable housing so as to offer a permanent housing solution to the families participating in the project. Subsequently, the deed transferring the properties was executed, at which point the relationship between the claimants and the IMAS became contractual in nature and governed by the Código Civil. The transfer of real property is an onerous, formal contract (contrato oneroso, solemne) governed by Articles 1049 et seq. of the aforementioned Code; therefore, the liability to be analyzed is likewise contractual. Although this type of contract is generally bilateral (sinalagmático), the previously mentioned circumstances—that the purchasers of the land were socially vulnerable and that their housing solution depended at the time on the assistance that the IMAS and other institutions could provide for the purchase and construction of their homes—weakened their position within that contractual framework.
Moreover, the technical reports that were prepared were intended for the information of Nombre36346 or the Institute itself; therefore, there is no evidence establishing that the purchasers knew of the land’s conditions at the time of acquisition, meaning that they entered into the contract entirely unaware of the land’s vulnerability. It was not until cracking problems began that some of the claimants started seeking solutions, which did not materialize and ultimately led to the declaration of uninhabitability (declaratoria de inhabitabilidad). Previously, when the statute-of-limitations defense (excepción de prescripción) was adjudicated, it was held that the limitations period began to run from the date of that declaration, even though the claimants had taken steps to have their situation resolved, because that declaration constitutes a vested legal situation (situación jurídica consolidada) preventing the property from being used for the purpose for which it was purchased.
In the Court’s view, this declaration issued by the Ministerio de Salud constitutes a latent defect (vicio oculto) as to the purchasers of the property and diminishes the property to the point of making it unusable for the purpose for which its transfer was agreed. It bears reiterating that the claimants had no bargaining power vis-à-vis the IMAS in selecting the thing that was the subject matter of the contract, and the Institute’s neglect in acquiring property without conducting a technical study to assess its functionality for developing a residential community of more than one hundred social-interest housing units resulted in problems affecting the houses that were built—some from the outset—and in all of them ultimately being declared uninhabitable. Latent defects are addressed in Article 1082 of the Código Civil, which provides: “A sale may not be annulled due to hidden defects or deficiencies in the thing, known as redhibitory defects (vicios o defectos ocultos de la cosa de los llamados redhibitorios), unless such defects or deficiencies entail a mistake that invalidates consent, or unless otherwise stipulated.” It is clear that the present case does not seek the annulment of the contract signed by the parties, but rather to establish the liability of the co-defendants.
In its interpretation of this article, the Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia has held that it is sufficient to support claims for compensation (pretensiones resarcitorias). It so stated, among other decisions, in resolución 77-95, de las quince horas treinta minutos del doce de julio de mil novecientos noventa y cinco: “For its part, the warranty of title and against latent defects (garantía de saneamiento o por vicios ocultos) is a natural effect of a contract of sale (contrato de compraventa). It concerns the seller’s obligation to deliver the thing sold in a condition suitable for performing the function for which it is normally intended; that is, the seller must deliver the thing in good condition, without defects or deficiencies that render it unfit for, or materially impair, its normal use. Regarding such defects, Article 1082 of the Código Civil provides: ‘A sale may not be annulled due to hidden defects or deficiencies in the thing, known as redhibitory defects, unless such defects or deficiencies entail a mistake that invalidates consent, or unless otherwise stipulated.’ In reality, the article establishes an action for relative nullity or voidability (acción de nulidad relativa o anulabilidad) based on a defect of consent (vicio de la voluntad): mistake.
That action is founded jointly on latent defects and mistake. Although a sale cannot be annulled solely because latent defects exist—unless they also constitute a mistake that invalidates consent—the seller may still incur ordinary contractual liability, since the seller is obligated to deliver the thing in such a manner that it fully performs its normal function; depending on the nature of the breach, that liability may result in compensation for damages (indemnización por daños y perjuicios). If the seller delivers the thing with a defect or deficiency that renders it unfit for its normal function or diminishes it, the seller commits a breach of contract, pursuant to Articles 692, 693, 701, 702, 704, and 764 of the Código Civil, the last of which provides that ‘payment shall in all respects be made in accordance with the terms of the obligation.’ An implied obligation in a sale is to deliver the thing as the purchaser expects to receive it, in accordance with the agreement (764 and 1022 ibídem).” In the case at bar (sub-júdice), neither annulment nor termination of the contract has been requested.
Liability is claimed for breach of contract arising from the failure to deliver the purchased house with the specifications implied by the contract. According to the cause alleged by the [co-claimant] and the [co-claimant], the damages occurred as a consequence of the earthquake of 22 de diciembre de 1990. Before then, the building’s latent defects were unknown, and their interests had not suffered any injury. The claimants therefore could not bring any action.” Having thus established that the land acquired by the claimants had a condition that rendered it unsuitable for the purpose for which it was acquired, it must be determined whether any defense to liability (eximente de responsabilidad) exists within this contractual relationship. Under a contractual-liability regime, defenses to liability include fortuitous event (caso fortuito), force majeure (fuerza mayor), and fault of the victim (culpa de la víctima) (Article 702 of the Código Civil).
Counsel for the IMAS has invoked the defenses applicable to the Administration’s strict liability (responsabilidad objetiva de la Administración), which, under the liability chapter of the LGAP cited above, are fault of the victim, act of a third party (hecho de un tercero), and force majeure. Although the latter defenses are understood not to apply, they will nevertheless be analyzed to determine their applicability to the other defendants. No argument has been made concerning a fortuitous event, and it will therefore not be considered. Force majeure has been invoked, since it has been asserted that the land’s conditions changed over the years, particularly due to the effects of La Niña and el Niño. The Court finds that this defense must be rejected because, as extensively detailed in the preceding findings section (resultando), from the earliest studies by INSUMA S.A., through those conducted by the CNE and reinforced by the one prepared by the professional Nombre147725, the land was unsuitable from the outset for the development in question for three reasons: first, its natural conditions, because it is a river canyon with vertical slopes (taludes) that would require extremely high investments to achieve the desired stability, with volcanic-ash soil, and because the method used to construct the homes—self-construction (autoconstrucción)—did not ensure the optimal method for building under such delicate circumstances.
Second, it was a social-interest housing development for low-income families who could not make the required investment. Third, the problems began almost as soon as construction commenced, even though they culminated in the declaration of uninhabitability after Tormenta Alma. The second defense is fault of the victim: although additions may have been made to the claimants’ houses, neither their existence nor whether they caused the problems affecting the houses and leading to the aforementioned declaration was established through appropriate evidence in the specific case of each house at issue in these proceedings. As just noted, the problems began almost as soon as construction commenced. The parties mentioned additions, garages, and pedestrian lanes converted into streets, but these are general matters that were not specifically linked to the claimants; accordingly, that argument is also rejected because it was not proven as required by Article 317 of the Código Procesal Contencioso Civil, which applies supplementarily in administrative-litigation matters pursuant to Article 220 of the Código Procesal Contencioso Administrativo (burden of proof (carga de la prueba)).
The same reasoning applies to the act of a third party, since it was not shown that this factor alone was decisive in rendering the houses at issue unusable, particularly when there is such compelling evidence concerning the land’s suitability for the residential development that was undertaken. Based on the foregoing, it is concluded that the IMAS is contractually liable for the defects that led to the declaration that the homes of claimants Nombre4555, Nombre147718, Nombre4556, and Nombre4559 were uninhabitable. It must be added that this liability persists even though the IMAS forgave the debts incurred to acquire the respective properties, since that was a unilateral decision on its part and the claimants also incurred other debts to construct their homes on the basis of the contract of sale that had already been executed.
It bears emphasizing once again that the relationship between Nombre36346 and the plaintiffs is also contractual in nature. Although the initial agreement was entered into between IMAS and the Foundation, the latter performed infrastructure work (at least the installation of the electrical grid) and, most importantly, provided technical advice for the construction of the homes through the “self-construction” system (autoconstrucción). It is clear that it commissioned technical reports for the soil study of the property and therefore was aware of the development’s situation from the outset, and that, according to the opinion of one of its officials, Nombre147726, who is a Civil Engineer, and the reports from INSUMA S.A., the slope-stabilization work (estabilización de talud) was extremely costly, beyond the means of the property owners, and that abandoning the project was even recommended.
Notwithstanding the foregoing, it decided to proceed with the construction of houses under the guidance of one of its engineers; accordingly, it may be held liable as sought by the plaintiffs. As an organization, the Foundation has sufficient knowledge to foresee the long-term consequences that this development could have; therefore, it is considered unacceptable for it to invoke alleged failures by the local residents as an excuse when, it bears repeating, it was aware of the problems affecting the development at the time of construction. The considerations regarding defenses to liability (eximentes de responsabilidad) set forth with respect to IMAS are reiterated.
Municipalities have a range of powers in urban-planning matters (materia urbanística). In this specific case, the Municipalidad intervened when it approved the development through the site plan and the endorsement of the plans (visado de los planos) for the partitioning (segregación) of the properties, and when it issued the building permits. Thereafter, it had an obligation to continue ensuring that the development remained in accordance with what had been approved; this means ensuring that there were no illegal structures, that green areas remained within the established boundaries, and that the area was kept clean, since the owners, in principle, pay municipal and property taxes, as well as ensuring the protection of public-domain property (bienes públicos demaniales), whether municipal or state-owned, such as the green areas and river setbacks (retiros del río). This obligation is even greater when the area may, in principle, be vulnerable because of its repeatedly noted geographical conditions: the existence of slopes and its proximity to the río Torres.
The Municipalidad cannot rely on the defenses to liability already analyzed, nor on the fact that the development had not been formally accepted (recibida), because, pursuant to Article VI.6 of the Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, acceptance of the development serves to verify that all requirements have been met. Indeed, although IMAS may be blamed for failing to formally transfer it, that failure also constitutes a culpable omission by the Municipalidad. Although no specific acts concerning the endorsement or approval of plans are being challenged, there was an omission in its failure to act to protect the interests of its residents, despite the recommendations made at the time by the Defensoría de los Habitantes and other bodies; therefore, its strict liability (responsabilidad objetiva) is also declared with respect to the declaration that the plaintiffs’ home was uninhabitable (declaratoria de inahabitabilidad).
The Bank’s principal argument has been that it is a second-tier financing entity (entidad de financiamiento de segundo piso), in the sense that, under the Ley de Sistema Financiero de la Vivienda, it is not authorized to grant loans directly to beneficiaries and therefore must act, in this case, through authorized entities, namely the mutual associations that granted the loans and were not sued. Indeed, Article 9 of the aforementioned law provides: “Article 9º—The Banco Hipotecario de la Vivienda shall not be authorized to conduct financial transactions directly with the public. Pursuant to this Law, authorized entities and public or private institutions engaged in housing finance may grant loans to persons qualifying as users of the System for the construction or purchase of housing or the purchase of lots. They may, however, participate in transactions involving the purchase of mortgage assets or other types of financial assets from authorized entities, intended to generate mortgage securitization transactions, trust transactions, or transactions of any other type that permit such assets to be mobilized to generate new financial resources.
Mortgage or financial assets generally purchased or acquired by the Banco Hipotecario de la Vivienda pursuant to this provision shall be placed in trust (fideicometidos) in the manner established by the applicable regulations of the System and the corresponding contracts, according to the needs of the transaction.” In view of the foregoing, the Court agrees that the obligation to verify the condition of the land for purposes of granting the loans rested with those that had a direct relationship with the beneficiaries, which in this case were the mutual associations that granted the loans at the time. Therefore, as to the Bank, the defense of lack of legal entitlement (excepción de falta de derecho) is sustained, and the action is dismissed.
For the reasons set forth in the preceding recitals (considerandos), IMAS, Nombre36346, and the Municipalidad de Montes de Oca shall be ordered, jointly and severally, to pay the property damage (daños materiales) arising from the declaration that the homes of the plaintiffs Nombre4555, Nombre4556, Nombre4559, and Nombre147718 were uninhabitable, including the value of the land and the value of the original construction performed under the guidance of FUPROVI, as well as any other construction performed under the respective municipal permits, duly adjusted for inflation, with those amounts to be determined during enforcement of the judgment (ejecución de sentencia). With respect to subjective non-pecuniary harm (daño moral subjetivo), this Chamber considers that the plaintiffs have suffered harm to their emotional well-being because their respective homes were declared uninhabitable, which entails having to leave them; therefore, an award of three million colones is ordered under this heading for each plaintiff, consisting of one million colones from each of the entities held liable.
As for objective non-pecuniary harm (daño moral objetivo), consisting of harm to a person’s image or honor that entails a loss of assets and, as such, must be proven, it was neither argued nor, much less, proven; it is therefore denied. The Court shares the concerns expressed by BANHVI’s representative regarding the legal status of the plaintiffs’ properties, since, in principle, they will remain registered in the plaintiffs’ names even though no construction may be undertaken there. IMAS and the Municipalidad de Montes de Oca are urged to recover the properties as soon as possible and enforce the uninhabitability orders (órdenes de inhabitabilidad) in order to protect the plaintiffs’ physical safety and devote the properties to the uses recommended on technical grounds.
In accordance with the ruling, the defenses of lack of standing to sue and be sued (falta de legitimación activa y pasiva) raised by Nombre36346 are rejected. In light of the disposition of this case, the defense of lack of legal entitlement raised by the Foundation, IMAS, and the Municipalidad de Montes de Oca is partially sustained.
With respect to Mr. Nombre4554, because his action was declared inadmissible, but taking into account that he has resided on the property and, in principle, holds a right in it, the matter is resolved without an award of costs. With respect to BAHNVI, because the action against it was dismissed, but also taking into account that the plaintiffs previously received a family housing subsidy (bono familiar), making it necessary to reach the merits in order to resolve its status, the matter is resolved without an award of costs. With respect to IMAS, Nombre36346, and the Municipalidad de Montes de Oca, because the action brought against them by Ms. Nombre4555, Nombre4556, Nombre4559, and Nombre147718 was sustained, the defendants are ordered to pay both categories of litigation costs (ambas costas del proceso).
POR TANTO
The defense of lack of standing to sue and be sued raised by the co-defendants against Nombre4554 is sustained. As to him, the action is declared inadmissible, without an award of costs. The statute-of-limitations defense (excepción de prescripción) raised by the Banco Hipotecario de la Vivienda, the Fundación Promotora de la Vivienda, and the Instituto Mixto de Ayuda Social is rejected. The defense of lack of legal entitlement raised by the Banco Hipotecario de la Vivienda is sustained. The action brought against it by Nombre4555, Nombre4556, Nombre4559, and Nombre147718 is dismissed. In this respect, the matter is resolved without an award of costs. The defense of lack of legal entitlement raised by the Instituto Mixto de Ayuda Social, the Fundación Promotora de la Vivienda, and the Municipalidad de Montes de Oca is partially sustained. The action brought by Nombre4555, Nombre4556, Nombre4559, and Nombre147718 against the Instituto Mixto de Ayuda Social, the Fundación Promotora de la Vivienda, and the Municipalidad de Montes de Oca is partially sustained, and is deemed denied insofar as relief has not been expressly granted.
The aforementioned Instituto, Fundación, and Municipalidad are ordered, jointly and severally, to pay the damages arising from the declaration that the plaintiffs’ homes were uninhabitable, on the following terms: payment to each plaintiff of the value of the land and the value of the original construction performed under the guidance of FUPROVI, as well as any other construction performed under the respective municipal permits, duly adjusted for inflation, with those amounts to be determined during enforcement of the judgment. They are likewise ordered to pay subjective non-pecuniary harm in the amount of three million colones to each plaintiff, consisting of one million colones from each defendant held liable, and are also ordered to pay both categories of litigation costs.
Rosa Cortés Morales Nombre18366 Paulo Alonso Soto Decision 62-2015-VIII Case File 11-004740-1027-CA
PROCESO DE CONOCIMIENTO ACTORES: Nombre4554 , Nombre4555 , Nombre4556 , Nombre4559 , Nombre147718 .
DEMANDADO: INSTITUTO MIXTO DE AYUDA SOCIAL, BANCO HIPOTECARIO DE LA VIVIENDA, MUNICIPALIDAD DE MONTES DE OCA, FUNDACIÓN PROMOTORA DE VIVIENDA.
TERCEROS INTERESADOS: Nombre147719 , Nombre51961 , Nombre147720 Y EL GRUPO MUTUAL ALAJUELA-MUTUAL LA VIVIENDA DE AHORRO Y PRÉSTAMO.
62-2015-VIII TRIBUNAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y CIVIL DE HACIENDA. SECCIÓN OCTAVA. Segundo Circuito Judicial de San José. Goicoechea, a las once horas del siete de julio de dos mil quince.
Proceso de Conocimiento interpuesto por Nombre4554 , cédula de identidad CED3521, Nombre4555 , cédula de identidad CED3522, Nombre4556 , cédula de identidad CED115159, Nombre147718 , cédula de identidad CED3524 y Nombre4559 , cédula de identidad CED3525 contra el Banco Hipotecario de la Vivienda (BANVHI), representado por Nombre147721 , en su condición de Subgerente Operativo con facultades de apoderado generalísimo sin límite de suma del Banco; la Fundación Promotora de Vivienda (FUPROVI), representada por Nombre147722 , cédula de identidad CED80735 en su condición de apoderada general sin límite de suma de la Fundación; el Instituto Mixto de Ayuda Social (IMAS), representado por Nombre39585 , cédula de identidad CED31297 en su calidad de apoderado general judicial y Nombre78257 , cédula de identidad CED58079, en su calidad de Gerente General del Instituto, y la Municipalidad de Montes de Oca, representada el señor Nombre1567 , cédula de identidad CED13661, en su condición de Alcalde Municipal.
Como terceros interesados actúan los señores Nombre147719 , Nombre51961 y Nombre147720 y el Grupo Mutual Alajuela. Actúa como apoderada especial judicial de los actores y de los terceros interesados, la Licenciada Shirley Duarte Duarte, cédula de identidad CED91350, como apoderado general judicial del BANVHI el Licenciado Rodolfo Villalobos Mora, como apoderados especiales judiciales del IMAS, las Licenciadas Alba Ramírez Bazán, cédula de identidad CED115160 y Rita María Ulate Chaves, cédula de identidad CED112375, como apoderada especial judicial de la Municipalidad de Montes de Oca, la Licenciada Rita Obando Araya, carnet de abogada CED115161, como apoderada general judicial de FUPROVI, la Licenciada Anayansi Valverde Chaves, cédula de identidad CED29134 y como apoderado especial judicial del Grupo Mutal Alajuela-La Vivienda de Ahorro y Préstamo, el Licencia Carlos Eduardo Quesada Hernández, cédula de identidad CED20035.
RESULTANDO
Redacta la Jueza Cortés Morales:
CONSIDERANDO
De acuerdo con las pretensiones de las partes, el presente proceso tiene como objeto la condena a las entidades codemandadas al pago de los daños materiales y morales sufridos por los actores al haber sido declaradas sus viviendas como inhabitables dentro de la Urbanización Las Mansiones. En resumen, la posición de los demandantes es que los terrenos en los que se construyeron las viviendas no eran aptos para un desarrollo como el de Urbanización Mansiones, situado en San Ramón de Montes de Oca. Indican que la finca fue adquirida por el IMAS, Nombre36346 fue la desarrolladora, contaron con financiamiento de parte del BANVHI y la Municipalidad otorgó los respectivos permisos.
Manifiesta el Banco que a los actores se les otorgó el bono de vivienda familiar, el cual se otorga a través de entidades autorizadas, las cuales están ausentes en el presente proceso. Hace ver que el proyecto lo llevó a cabo Nombre36346, quien se apoyó en un profesional responsables, el IMAS aportó el terreno, las licencias constructivas se otorgaron a través de la Municipalidad y que el Nombre11528 no participó, únicamente canalizó los fondos. En su criterio hay tres eximentes de responsabilidad que se aplican: la fuerza mayor, pues hay elementos naturales que han socavado los terrenos; hecho de un tercero: la participación de la empresa constructora y del ingeniero responsable de la obra y en tercer lugar la culpa de la víctima, pues hubo ampliación de las construcciones que se proyectaron hacia las zonas de peligro. Respecto de esta última eximente señala que no hay pruebas de que las construcciones se hicieran a derecho y se hubieran tramitado las licencias respectivas. Manifiesta de que si eventualmente se otorgara la razón a los accionantes, por haber sido ya beneficiarios de un bono de vivienda no podrían acceder a un nuevo bono por lo que habría que aclarar qué sucedería con los actuales inmuebles.
La representación del Nombre36346 sostiene que no desarrolló las obras de infraestructura del proyecto, ya que fueron los ingenieros que la Fundación contrató, y que su participación fue la de brindar financiamiento y asesoría técnica para construir viviendas de cuarenta y dos metros cuadrados. Señala que las viviendas fueron terminadas en mil novecientos noventa y cuatro y que en mil novecientos noventa y cinco los estudios técnicos indicaron que habían cumplido con las obras de mitigación. Añade que en mil novecientos noventa y ocho empezaron los problemas y que las únicas licencias fueron las de Nombre36346 para la construcción de las viviendas por cuarenta y dos metros cuadrados y que los actores fueron los que ampliaron sus viviendas, ya que ninguna tiene el área original y las modificaciones deben de hacerse en forma adecuada. Señala que existen eximentes de responsabilidad: los actores manipularon las construcciones, la estructura del suelo cambió, pues con los Fenómenos del Niño y de la Niña, se modificó la conformación de los ríos y las construcciones de acercaron a la zona de protección del río Torres, por lo que no existe relación causa-efecto entre los daños pretendidos y las actuaciones de FUPROVI.
La Municipalidad indica que su responsabilidad es por la licencia constructiva y que hasta el año dos mil siete el lugar en el que está ubicada la urbanización se establecía como zona no urbana apta para el uso habitacional. Hace ver que en el otorgamiento de la licencia, lo que el ente hace es comprobar que se cumplan los requisitos que contempla la ley. Respecto de la construcción señala que los artículos 81 y 83 de la Ley de Construcciones establecen que el responsable de las construcciones es el Ingeniero a cargo de la obra, ya que la Municipalidad no está en el sitio. Manifiesta que hubo dos diseños de sitio, que el Ayuntamiento hizo recomendaciones y que en el diseño aprobado se establecieron las zonas de protección. Añade que los problemas surgieron con posterioridad, pues las partes incumplieron con diseño de sitio y construyeron en zonas de protección, las casas originales ya no existen, pues hay viviendas de dos pisos, los vecinos se conectaron ilegalmente al flujo del río. También señala que una zona de riesgo no implica necesariamente que no se pueda construir y que la urbanización no se encuentra recibida por la Municipalidad.
El Instituto alega que hizo la compra de la propiedad en donde se hizo el desarrollo de la Urbanización con el fin de dotar de vivienda a personas de escasos recursos, que el diseño de sitio es responsabilidad de la Municipalidad de Montes de Oca. Aduce que en el expediente judicial existe un estudio de suelos que establece la aptitud de los mismos para construcción, que han transcurrido casi veintiocho años desde la compra, que hasta ahora se está demandado la responsabilidad por daños y que el IMAS no construyó. Considera que existen eximentes de responsabilidad, que serían la fuerza mayor por el cambio climático, la culpa de la víctima por las construcciones que se han realizado por parte de los dueños y hecho de un tercero, por las acciones de otros. También señala que no se individualizaron los daños materiales.
El Grupo considera que el presente proceso es uno Civil de Hacienda, que no hay ninguna pretensión en su contra y que su participación se debe a que existían gravámenes en las fincas, los cuales además se encuentran vencidos, por lo que no existe interés de su parte en el asunto.
IX.DEL RÉGIMEN JURÍDICO APLICABLE A LA OBTENCIÓN DE LA PROPIEDAD Y CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS DE INTERÉS SOCIAL EN EL PRESENTE CASO: El Estado costarricense es un estado social de derecho, en el cual, de acuerdo con el párrafo primero del artículo 50 de la Constitución Política, procura un mayor bienestar de los habitantes y un adecuado reparto de la riqueza, así como el artículo 65 de la misma Carta, en el que se establece que el Estado promoverá la construcción de viviendas populares. Así lo ha establecido la Sala Constitucional de la Corte Suprema de Justicia, en forma reiterada cuando indica: "Sobre el derecho fundamental a una vivienda digna. El artículo 65 de la Constitución, ya mencionado, encarga al Estado promover la construcción de viviendas populares, mientras que al suscribir el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, Costa Rica reconoció el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, lo que incluye la vivienda.
Este derecho, además de tener su sustrato individual, debe enmarcarse como derivado de la concepción del Estado como Estado social de Derecho, atribuyendo a esta expresión el significado que se especificó en la sentencia número 2000-05500 de las 14:33 horas del 5 de julio del 2000, según el cual las autoridades públicas están obligadas a hacer posible “[…] la realización de la justicia material, entre otras vías mediante prestaciones positivas, restituyendo a determinado sector de la población el goce de condiciones sociales y económicas apropiadas para una vida digna, que en la realidad no existen o con las que no se cuenta, situación esta última que ha podido derivar, incluso de modo indirecto, de la actuación o política económica desarrollada por el propio Estado. Es decir, esta clase de prestaciones no pueden ser simples gratificaciones sin verdadero sustento en una función de auxilio socioeconómico dirigida a sectores de población o a comunidades deprimidas o que se hallan en una situación de desventaja, sino que la norma debe constituir un mecanismo auténtico de redistribución de la riqueza (en los términos del artículo 50 constitucional) entre aquellos que sufren desventajas sociales significativas, para quienes la riqueza es una realidad de la que están excluidos; mecanismo que puede surgir de circunstancias muy particulares o específicas frente a determinada situación social que el legislador está legitimado para valorar.
Precisamente este es el fundamento que posee toda la legislación que crea instituciones de carácter social, así como los institutos jurídicos tendientes a socorrer a quienes se encuentran en una determinada condición sensiblemente inferior al resto de la población económicamente activa, y a los que el Estado concede una ayuda económica o de otro tipo sin recibir una contraprestación por ello, justamente porque es ésta una de las funciones del Estado, como ente superior encargado de procurar condiciones de vida libre y digna, y de mantener la paz social como valor del ordenamiento que exige la creación de esas condiciones de vida para todos, especialmente para los más desfavorecidos en el reparto de los bienes de la colectividad.” (Sentencia 6054-2008, de las dieciséis horas veintiún minutos del dieciséis de abril de dos mil ocho). El financiamiento y construcción de las viviendas de interés social se fundamenta en esos preceptos constitucionales, a través de normativa que otorga a ciertos entes públicos, competencias para cumplir con el objetivo de dotar a familias de escasos recursos de una vivienda digna.
Esa normativa puede ser específica, como en el caso de la Ley del Sistema Financiero de la Vivienda (Ley 7052, del trece de noviembre de mil novecientos ochenta y seis y sus reformas), que regula el financiamiento a través del bono de la vivienda o genérica, como ciertas instituciones que pueden contribuir gracias a sus objetivos generales, tales como el IMAS. La primera de las leyes, indica en sus dos primeros artículos: "Artículo 1º.- Créase el Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, que será una entidad de interés público, regida por la presente ley y que tendrá como objetivo principal fomentar el ahorro y la inversión nacional y extranjera, con el fin de recaudar recursos financieros para procurar la solución del problema habitacional existente en el país, incluido el aspecto de los servicios. Artículo 2º.- El Sistema Financiero Nacional para la Vivienda estará integrado por el Banco Hipotecario de la Vivienda, como ente rector, y por las entidades autorizadas previstas en esta ley." Por su parte, la Ley de Creación del Instituto Mixto de Ayuda Social (Ley 4760, del cuatro de mayo de mil novecientos setenta y uno y sus reformas), prevé competencias generales para el Instituto en erradicación de la pobreza, tal y como lo establecen sus dos primeros artículos: "Artículo 1º.- Créase una institución denominada Instituto Mixto de Ayuda Social (IMAS), el cual tendrá personalidad jurídica propia y se regirá por esta ley y su reglamento.
Artículo 2º.- El IMAS tiene como finalidad resolver el problema de la pobreza extrema en el país, para lo cual deberá planear, dirigir, ejecutar y controlar un plan nacional destinado a dicho fin. Para ese objetivo utilizará todos los recursos humanos y económicos que sean puestos a su servicio por los empresarios y trabajadores del país, instituciones del sector público nacionales o extranjeras, organizaciones privadas de toda naturaleza, instituciones religiosas y demás grupos interesados en participar en el Plan Nacional de Lucha contra la Pobreza." La construcción de las viviendas debe de cumplir con los requerimientos urbanísticos existentes dentro del ordenamiento jurídico nacional (Ley General de Construcciones, Ley de Planificación Urbana, entre otros), en los cuales las Municipalidades tienen un papel preponderante, precisamente por las competencias que la misma legislación prevé y que se concretan en este caso en la aprobación de la urbanización, las licencias constructivas, así como todo lo relacionado con la vigilancia que deben de ejercer dentro de sus jurisdicciones territoriales con el fin de que el orden urbano se mantenga.
Dentro del presente proceso, es necesario hacer una análisis de las actuaciones de las partes, con el fin de ir definiendo el régimen de responsabilidad aplicable, ya que intervienen tanto sujetos de derecho público, como privado. De acuerdo con las pruebas que constan en el expediente, el IMAS adquiere del extinto Banco Anglo la finca SJ-209227-000 con el fin de dotar de vivienda a varias asociaciones de vecinos de una vivienda. Este primer acto del IMAS, pese a que se concreta en una compraventa regida por el derecho civil, parte de una decisión de la Administración, que luego se concreta en el destino que se le da a la finca, la cual se refleja en un acto administrativo discrecional (Acuerdo de del Consejo Directivo CD-672, Acta 87-95 del dieciocho de diciembre de mil novecientos ochenta y siete) de destinar la mencionada finca para la construcción de un proyecto de vivienda. Pese a que en este proceso no se está discutiendo la validez de ese acuerdo, sí es necesario hacer referencia al mismo, con el fin de evaluar la conducta desplegada por el Instituto con el fin de determinar si existe responsabilidad que pueda serle endilgada, así como para el análisis de la excepción de prescripción interpuesta por las partes.
Posteriormente se hace el traspaso a cada uno de los actores, mediante la escritura pública otorgada el nueve de mayo de mil novecientos noventa y uno. Esta compraventa, de acuerdo con el artículo 1049 del Código Civil, es un contrato oneroso, traslativo de dominio, que pese a que se celebra entre un ente de derecho público y una persona física, se rige por el derecho civil, por lo que le aplicaría el régimen de prescripción y demás regulaciones propias de esa materia. Posteriormente entre el IMAS y FUPROVI, se llega a un acuerdo con el fin de que la Fundación desarrolle cierta infraestructura, otorgue a los propietarios de los lotes un préstamo puente para la construcción de la vivienda y los asesore con la construcción de cada uno de los proyectos, mediante el sistema de auto construcción. La relación que debe de ser tenida en cuenta en este caso, sería la existente entre los propietarios y Nombre36346, la cual también se regiría por el Código Civil.
Respecto del BANHVI, la relación existente entre las partes es en cuanto al financiamiento otorgado en el bono de vivienda, relación que está regida por el derecho administrativo, por las supuestas omisiones en la verificación de las condiciones del terreno y no por el contrato de financimiento. Finalmente, la Municipalidad de Montes de Oca interviene como ente regulador urbanístico, tanto antes de las construcciones, como posteriormente, estando su relación con los demandantes regida también por el derecho administrativo. En estos dos últimos casos, el régimen de responsabilidad aplicable, sería el que dispone la Ley General de la Administración Pública (LGAP), a partir del artículo 190.
Las partes codemandadas interpusieron la excepción de falta de legitimación activa y pasiva con respecto al demandante Nombre4554 , por considerar que no estaba legitimado para actuar en el presente proceso ya que la finca del Partido de San José, matrícula Placa29462, está inscrita a nombre de Nombre147724 , quien en vida fue la madre del actor. Para combatir la excepción, la parte ofrece como prueba copia de la escritura otorgada ante el Notario Público Roy Masís Badilla, del día cinco de abril de dos mil cinco, en la cual la señora Nombre147724 le traspasa a Nombre4554 la mencionada finca. No obstante, no consta que el documento en cuestión haya sido presentado al Registro Público. Considera el Tribunal que al ser el contrato de compraventa de un bien inmueble uno de naturaleza formal, precisamente por necesitar de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad, así como al tener de lo establecido en el artículo 455 del Código Civil, que condiciona los efectos esta clase de documentación a su presentación al Registro Público (publicidad registral), no posee el señor Nombre4554 un título que lo habilite para el reclamo de los daños sobre la mencionada propiedad, ni sobre la vivienda allí construida en contra de los demandados.
En razón de lo anterior, se acoge la excepción interpuesta en lo que a él se refiere y se declara inadmisible la demanda. Al haber Nombre36346 interpuesto la excepción en forma genérica, se tiene por denegada con respecto a los demás actores, pues al ser propietarios de los inmuebles y viviendas cuyos daños se demandan, existe una relación entre lo pretendido y las conductas que se achacan a la Fundación, por lo que habrá que hacer el análisis de fondo para ver el mérito del asunto. Por lo anterior, se rechaza la excepción en lo que se refiere al resto de los accionantes.
Las cuatro partes opusieron la excepción de prescripción, la cual fue resuelta y rechazada por la Jueza Tramitadora por resolución 1014-2014, dictada en la Audiencia Preliminar del día 9 de agosto de 2014. Al haber sido reiterada por Nombre36346 y el IMAS en las conclusiones del juicio oral y público, así como haber hecho la previsión el Nombre11528 de que la misma fuera resuelta en el fondo del asunto en su escrito de contestación de demanda, se procederá a resolver la misma con respecto a estas partes. Al no haber hecho ninguna manifestación la representación de la Municipalidad de Montes de Oca respecto de la mencionada excepción en sus conclusiones o en forma escrita en su escrito de contestación de demanda, se omite pronunciamiento respecto de ese ente. Se va a resolver en primer lugar la excepción con relación al IMAS, la cual, como se dijo anteriormente se encuadraría dentro de una relación de derecho privado, en razón del contrato de compraventa firmado entre las partes.
En consecuencia, el plazo de prescripción sería el decenal, establecido en el artículo 868 del Código Civil. Lo que restaría por definir, sería el momento a partir del cual comenzaría a correr ese plazo, pues en principio sería a partir del momento de la firma de la escritura del contrato de compraventa. No obstante, considera este Tribunal, conforme se analizará más adelante cuando se entre a conocer acerca de la responsabilidad de las parte, que es la declaratoria de inhabilatabilidad la que viene a concretar el daño sufrido por los actores, por lo que el plazo de prescripción empezaría a correr a partir del día siguiente de la notificación a cada uno de los actores de esa declaratoria hecha por el Ministerio de Salud. Tal criterio había sido sostenido por esta misma Sección, en la sentencia N° 37-2013, de las dieciséis horas diez minutos del trece de mayo de dos mil trece. De acuerdo con el folio 541 del expediente judicial, ese acto administrativo fue notificado a las partes en las siguientes fechas: Nombre147724 (casa # 105) OS#164, el día 19 de julio de 2010, Nombre147718 (casa # 114) OS#163, el día trece de julio de 2010, Nombre4559 (casa # 158) OS# 158, el día 13 de julio de 2010, Nombre4555 (casa # 159) OS#159, el día 13 de julio de 2010, Nombre4556 (casa # 166) OS# 166, el día 13 de julio de 2010, por lo que a la fecha de presentación de la demanda y notificación del respectivo traslado de la demanda, sea el día 19 de agosto de 2011 (folio 1 del expediente judicial), había transcurrido escasamente un año desde la notificación de los mencionados oficios.
Igual razonamiento habría que hacer en cuanto a FUPROVI, ya que la relación entre las partes es de índole civil por la asesoría en la construcción de la vivienda, por lo que el plazo y el momento en que el mismo empieza a transcurrir es a partir de la misma fecha. En cuanto al BANHVI, en su condición de ente público no estatal, regido por el derecho administrativo, se estaría frente al régimen de responsabilidad objetiva del Estado, por lo que aplicaría el artículo 198 de la Ley General de la Administración Pública, el cual establece el plazo de 4 años a partir del conocimiento del hecho dañoso, que sería también la declaratoria de inhabitabilidad hecha por el Ministerio de Salud. De acuerdo con las fechas de notificación del acto y la de presentación de la demanda, tampoco bajo este régimen habría transcurrido el plazo de marras. En razón de lo anterior, se procede a rechazar la excepción interpuesta.
Como anteriormente se indicó, los accionantes pretenden que se les resarza por los daños materiales y morales sufridos en razón de que sus casas fueron construidas en un lugar no apto para la Urbanización que se desarrolló. Antes de entrar a analizar en forma separada la posible responsabilidad de cada una de las partes demandadas, es necesario hacer algunas consideraciones generales acerca de la dotación de viviendas a personas en condiciones económicas menos favorecidas. Como se indicó anteriormente, el Estado costarricense, por las normas constitucionales programáticas citadas, debe procurar un mejor reparto de la riqueza, así como procurar la construcción de viviendas, con el fin de que la mayor cantidad de habitantes puedan contar con una vivienda digna. Estas normas constitucionales, que se concretan en otras de carácter legal, otorgan competencias a los entes públicos para destinar recursos públicos para cumplir con este fin del Estado Social de Derecho.
Intervendrían en estos procesos, de un lado los entes públicos a los que por sus competencias coadyuvan en este cometido, por el otro las personas que quieren acceder a la vivienda, así como otras de carácter privado, tales como las mutuales que intermedian para otorgar los recursos para la adquisición de las viviendas o como FUPROVI, que asisten en la parte técnica de la construcción. A partir de lo anterior, se derivan una serie de obligaciones para cada uno de los involucrados, empezando con los entes públicos, quienes tienen una doble competencia: la dotación de la vivienda y el uso eficiente de los recursos públicos. Por ello, como en este caso donde se trata del desarrollo de una urbanización con el fin de solucionar el problema habitacional de más de un centenar de personas agrupadas en Asociaciones, debe de partirse de que la escogencia del lugar permita que los beneficiados obtengan una vivienda perdurable, ya que de esta forma se cumpliría con el fin que el ordenamiento jurídico previó: que los fondos públicos con los que contribuyen todos los recursos sean bien utilizados, así como que quienes obtengan su vivienda lo hagan en forma definitiva o por lo menos por un extenso plazo.
De igual forma, quienes participen de este proceso, sobre todo si les es habitual como actividad sea financiar o construir, por el fin público que se persigue, deben de hacerlo con los más altos stándares técnicos y éticos. La condición social de los adquirentes o beneficiarios obliga más aún que si se tratara de una persona con mayores recursos y capacidad de tomar decisiones en forma más fundamentada y si se quiere libre, pues en el caso de los primeros la decisión se ve afectada precisamente por sus condiciones sociales y económicas. Lo que hay que determinar en este caso es si el terreno escogido por el IMAS contaba desde un inicio con la aptitud necesaria para el desarrollo de la Urbanización Mansiones. No consta en la prueba aportada por las partes, particularmente por el IMAS, de que previo a la adquisición del terreno (24 de abril de 1987), hubiera un criterio técnico que respaldara la compra.
El primer informe técnico de estudios de suelos es de la firma INSUMA S.A., firmado por el Ingeniero José A. Rodríguez Barquero, fechado el 23 de diciembre de 1991, es decir con posterioridad al traspaso de los lotes a los actores (9 de mayo de 1991). De dicho informe se desprende que la topografía del terreno es quebrado con el paso de una quebrada en la colindancia sur. Establece la literalidad del texto: "Se contrataron los servicios de INSUMA S.A. para realizar un estudio de suelos en el Proyecto Mansiones, ubiucado en San Ramón de Tres Ríos. Este proyecto será de aproximadamente 120 lotes, la topografía del terrenos es quebrada, lo que obligará a realizar un movimiento de tierras de importancia con rellenos de considerable espesor. En algunos sectores las viviendas quedarán cimentadas en corte. Dadas las condiciones topográficas del proyecto, algunas áreas no podrán ser utilizadas pues la pendiente es muy pronunciada.
Dichas áreas podrán ser destinadas a zonas verdes y de parque. En la colindancia sur, pasa una quebrada y es en este sector donde se requiere el rellenos (sic) de mayor espesor. Para construir la calle principal del proyecto hubo necesidad de realizar cortes importantes que han dejado expuestos taludes de 6-7 metros de altura con una pendiente bastantes empinada (aprox. 0.75 H:1v). En este informe se presentan los resultados de las investigaciones efectuadas en el campo y el laboratorio con las recomendaciones que se consideran necesarias para tomar en cuenta en el diseño y construcción de las obras." Luego en la parte de conclusiones el informe señala: "La capa de suelo vegetal debe ser eliminada y desechada de cualquier área donde se tenga programada la ubicación de cualquier obra. Especialmente debe tenerse mucho cuidado de no dejar este tipo de suelo, en zonas donde se construirán rellenos.
Adicionalmente a las recomendaciones incluidas en capítulo donde se trató la compactación de rellenos, se recomienda que estos no tengan un espesor superior a 3-4m. Esto se fundamenta en dos hechos; primero que es el asentamiento producto de la consolidación de estos rellenos, depende directamente del espesor, es decir, entre mayor espesor, mayor será el asentamiento que se presente. El segundo tiene que ver con la baja resistencia de la capa 3, ya que al aumentar el espesor, mayor será la sobrecarga y la correspondiente influencia sobre esta capa blanda que hay entre 3 y 7m. Se recomienda que los taludes finales de los rellenos posean una pendiente de 2H:1V para evitar problemas de estabilidad local y erosión. Esto es fundamental en la colindancia con la quebrada. Es de suma importancia evitar cualquier infiltración en los rellenos ya que esto produce un deterioro en el comportamiento de los mismos.
El desalojo de todo tipo de aguas (servidas o llovidas), deberá hacerse ordenadamente y mediante tubos apropiados, para lograr el cometido deseado de "mínima infiltración". Es recomendable por prudencia un retiro de por lo menos 3-4m del borde de cualquier talud (en corte o en relleno). Esto evitará problemas futuros especialmente durante sismos fuertes donde los taludes tienen de desestabilizarse. Es conocido que rellenos con suelos livianos y muy húmedos, los mismo que topografías con fuertes pendientes, producen amplificaciones considerables de la aceleración durante eventos sísmicos. Hay casos cercanos al sitio de este proyecto donde en el sismo del 22 de diciembre de 1990 se produjeron daños asociados con estos fenómenos. Por lo anterior esto debe ser tomado en cuenta en el diseño de las obras del proyecto. La capacidad de soporte admisible recomendable, considerando un factor de seguridad de 3, será 8ton/m2 para las zonas de corte, siempre y cuando corresponda con el material de la capa 2.
Para las zonas de relleno la capacidad de soporte admisibles será de 5ton/m2. Si producto del movimiento de tierras se llegara a la capa 3, debe hacerse un análisis minucioso de la situación y si es del caso tomar muestras inalteradas para realizar ensayos de compresión inconfinada para definir con precisión cuál será la capacidad de soporte de este suelo, pues de acuerdo al número de golpes ese valor no supera las 2 o 3ton/m2. En caso de necesitarse una valor superior de capacidad de soporte, en las zonas de relleno se podría hacer un estudio detallado, a un costo relativamente bajo, de las condiciones de resistencia de los suelos, una vez que los rellenos hayan sido finalizados a los niveles que corresponda. Dada la topografía del terreno del proyecto es recomendable un buen diseño, para todo lo que sea manejo de aguas. Entre esto deben considerarse cunetas para eliminar aguas de los taludes, caños para evacuar ordenada y eficientemente, buenas pendientes en elementos de evacuación, etc." (El destacado no es del original).
De este primer informe puede extraerse que el terreno escogido presentaba características que demandaban trabajos importantes para paliar la existencia de taludes y el paso de una quebrada en la colindancia sur. No obstante, para ese momento, tanto el IMAS había realizado las segregaciones correspondientes, las cuales estaban antecedidas por la aprobación municipal del diseño de sitio y de los planos catastrados de cada uno de los lotes. Posteriormente, en informe dirigido por Nombre147726 , en informe D.P. 147-92 del 4 de noviembre de 1992, en su condición de Director de Proyectos de Nombre36346 a la Comisión Nacional de Emergencias, indicó: "En atención a su "Informe de Inspección" con respecto al proyecto "Las Mansiones" que desarrollan en este momento un grupo de 119 familias con el apoyo de la Fundación Promotora de Vivienda, me permito hacer los siguientes comentarios: A) El diseño original de este proyecto no fue realizado por profesionales de FUPROVI.
Las familias obtuvieron este terreno mediante un convenio establecido con el Instituto Mixto de Ayuda Social, institución que traspasó la finca a las familias concediéndoles además un financiamiento para que realizaran cierto tipo de obras de infraestructura faltante, según planos aprobados por la Oficina Revisora de Permisos de Construcción y la Municipalidad de Montes de Oca. Cuando Nombre36346 se involucró en el proceso, ya cada familia era propietaria de su terreno y tenía un plano de catastro visado por la Municipalidad, como señal de que, a criterio de este Municipio, el lote contaba con los servicios básicos. B) A pesar de lo anterior, al iniciar nuestra participación se hizo necesario realizar obras de infraestructura faltante, tales como movimiento de tierras, colocación de red de agua potable y electrificación en ciertas zonas del proyecto. Producto de ésto, la Fundación debió recomendar a las familias que algunos lotes no podrían utilizarse dadas las condiciones geométricas o de estabilidad de taludes de los mismos e iniciamos un proceso de reubicación y reasignación que se ha vuelto lento en el IMAS, pero que en definitiva lleva a desechar algunos terrenos. c) En otros casos decidimos apoyar el proceso constructivo, partiendo de que hay soluciones técnicas a las situaciones que presentan los lotes, pero algunas de esas alternativas podrían no estar al alcance de familias de escasos recursos y con los niveles de financiamiento que nuestra institución podría asignarles.
La paradoja es que ese es el terreno que una institución estatal les vendió y financió." (El destacado no es del original). Del anterior informe se desprende que pese a que Nombre36346 comienza su participación en una etapa avanzada del proyecto, conocía que el terreno presentaba problemas que implicaron que tuvieran que hacer infraestructura adicional, así como que recomendaran la no utilización de ciertos terrenos y que de igual forma siguieron adelante con el proceso constructivo, pese a que ciertas soluciones técnicas podrían no estar al alcance de las familias de escasos recursos y del financiamiento que la misma Fundación podría brindarles. Posteriormente, la firma INSUMA S.A., emitió un nuevo informe a Nombre36346, el N° 187-94 de fecha 13 de mayo de 1994, firmado también por el Ingeniero José A. Rodríguez Barquero, en el cual indicó: "A solicitud de Nombre36346 se procedió a visitar el Proyecto Mansiones, ubicado en San Rafael de Montes de Oca, con el fin de analizar la estabilidad de algunos sectores del proyecto donde se ejecutaron cortes de importancia para desarrollar las obras de urbanización.
Aspectos Generales: Los suelos que se encuentran en este proyecto corresponden principalmente con cenizas volcánicas provenientes del Volcán Irazú, que poseen ciertas caracterísitcas particulares que inciden directamente sobre su comportamiento. Estos suelos tienen una densidad baja, usualmente similar o menor que el agua, poseen una relación de vacíos bastante elevada, su humedad natural por lo general es superior al 60-80%, pero muchas veces es usual encontrarse con humedades bastante superiores al 100%, lo que significa que existe más peso de agua que de la parte sólida, En cuanto a su resistencia, en condiciones inalteradas es baja pero en condiciones alteradas (o remoldeadas) su resistencia es bajísima, producto de que la estructura se altera muy fácilmente y al tener tanta humedad, su comportamiento es prácticamente el de un líquido viscoso. Aún con todas estas características, el comportamiento desde el punto de vista ingenieril es razonablemente aceptable, pues en general, si las cimentaciones fundadas en estos suelos no son muy pesadas se comportan bien y los taludes asombrosamente se mantienen con pendientes muy empinadas sin mayores problemas.
Cuando estos suelos quedan expuestos, es necesario protegerlos, primero que todo de la desecación, pues hay una cohesión aparente que al secarse se pierde y por lo tanto hay una tendencia a la inestabilidad. Por otra parte la erosión puede ser muy importante si no se proteje (sic) adecuadamente contra la escorrentía superficial. Los sectores de Coronado, Curridabat en su parte alta y San Ramón de Tres Ríos, poseen este tipo de suelos. En estos sectores de la capital se pueden observar cortes como los que están en este cuestionamiento en este proyecto, a lo largo de las carreteras y desarrollos urbanos existentes en estas zonas. En general, la estabilidad global es adecuada con los cuidados correspondientes, lo que afirma que un diseño de sitio como el contemplado en Nombre147732 es factible desde el punto de vista técnico, tomando una serie de medidas que permitan un comportamiento adecuado a largo plazo.
Los lotes que se procedió a inspeccionar detalldamente fueron #34 a #37, #115, #119, #74 y #60, los cuales se encuentran junto a taludes de tres a seis metros de altura, que en el último invierno presentaron derrumbes importantes o indicios de inestabilidad. Los mayores inconvenientes se presentaron en los lotes #36, #37 y #119. (...) Existen soluciones para estabilizar taludes que dan una seguridad total y que se podrían aplicar en este caso, sin embargo resultarían sumamente costosas sin posibilidades de factibilidad, pues es posible que sea más ventajoso desde el punto de vista económico abandonar el proyecto que proceder con este tipo de soluciones. Por su parte, se pueden tomar una serie de medidas para mejorar la estabilidad de los taludes que se ubican en la zona Norte del Proyecto y obtener una seguridad razonable como la que hay en muchas urbanizaciones en estos sectores. Algunas de las recomendaciones que se presentan a continuación ya habían sido dadas en forma genérica, en el informe mencionado (Dic. 91), cuando se iniciaban los movimientos de tierra y se iniciaba la construcción de las obras de urbanización, por lo tanto se tratarán más en detalle sector por sector con el fin de que se tomen las medidas correctivas y preventivas que corresponden.
(...) Lote No. 115: Este lote no presenta problemas, sin embargo deberá asegurarse que la cuneta en la parte superior del talud no se sobrecargue debido a un obstáculo y deberá impermebilizarse (sic) de manera que no se den filtraciones. Lotes 34 a 37: Esta zona es muy peligrosa, presenta algunos claros de inestabilidad (talud en contrapendiente con desprendimientos de suelo seco) y además la presencia de árboles de altura importante en el borde superior del talud lo que puede significar un gran riesgo. Lo recomendable es mejorar la geometría actual del talud para eliminar las contrapendientes y sectores de taludes verticales. Desafortunadamente esta trabajo habría que hacerlo "a mano" pues las condiciones actuales dificultan el ingreso de maquinaria a la zona, aunque tal vez un retroexcavador pequeño podría ayudar. Antes de este trabajo será necesario cortar los árboles para seguridad del personal que realizará la conformación y también hacia el futuro para que no caiga un árbol de estos sobre una vivienda.
Esta eliminación de árboles debe hacerse en los 15m próximos al borde del talud. Es de suma importancia la siembra de zacate estrella sobre todo el talud para lo mismo comentado anteriormente. También la flor de itabo en algunos sectores puede ayudar. De igual importancia resultan las cunetas de la parte alta de este talud para "manejar" el agua adecuadamente." (El destacado no es del original). Este nuevo informe de la mencionada compañía viene otra vez a ratificar los problemas que presentaba el terreno, lo costoso de las soluciones para estabilizar el talud, e inclusive la posible conveniencia de abandonar el proyecto, precisamente por el aspecto económico. Los documentos citados permiten concluir que desde los inicios del proyecto, el terreno presentaba problemas, peligro de deslizamientos y cercanía con la quebrada, que llevan a cuestionarse la idoneidad del mismo para este tipo de urbanización.
Otra cosa que llama la atención del Tribunal es que el método de construcción de las viviendas, escogido en principio por el IMAS y puesto en práctica por FUPROVI, fue el de autoconstrucción, el cual implicaba que los beneficiarios que eran más de cien, bajo la dirección técnica de un ingeniero de la Fundación, construyeron sus propias viviendas. Se cuestiona entonces que ante un terreno de tales características, con recomendaciones de inversión en infraestructura, e inclusive de un posible abandono del proyecto, se optara por un método de construcción que no necesariamente iba a garantizar la mejor construcción. Frente a la prueba documental ya citada, el testigo perito José Rodríguez Barquero quien como se indicó elaboró dos de los informes relacionados, declaró en la audiencia del juicio oral y público que se habían seguido sus recomendaciones en cuanto a las obras de infraestructura y que el proyecto era viable, sin embargo siempre sostuvo que en ingeniería siempre hay soluciones pero que las mismas eran costosas.
Su declaración contrasta con los informes, por lo que se hace necesario ponderar cuál de sus criterios técnicos merece fiabilidad. Para ello es necesario seguir con el análisis del resto de la prueba técnica documental y pericial. El Defensor de los Habitantes, en Informe N° SS-58-95, de fecha 27 de marzo de 1995, ante queja de la coaccionante Nombre4555 , recomendó a la Municipalidad de Montes de Oca, a FUPROVI, al INVU, al Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos coordinar interinstitucionalmente los trámites conducentes a solucionar el problema de alto riesgo de derrumbes del terraplén que afectaba no solo a la señora Nombre147735, sino también al resto de la Urbanización Nombre147732 de San Rafael de Montes de Oca. Por otra parte, el Ingeniero Municipal de la Municipalidad de Montes de Oca, Carlos González, en nota del 15 de marzo de 1996, informó a la Comisión de Obras de la Municipalidad respecto del talud existente en los siguientes términos: "El talud que se detectó tienen una pendiente bastante inclinada y de grandes dimensiones, cuya estabilidad o potencialidad de falla no son apreciables a simple vista por lo espeso de la vegetación.
Es de gran peligro, tanto para la vivienda de arriba como para las viviendas de abajo. Debido a eso se declaró lo siguiente: No dar un veredicto de deslizamiento sin antes hacerse un estudio del lugar. Se recomienda hacer cunetas tanto arriba como abajo del talud. Clausura: cualquier construcción sobre el talud a una distancia de 10m del borde del talud. Tomar las medidas necesarias para evitar cualquier tipo de desastre en esa zona. Se les pide a los inspectores ir al lugar, para que hagan una inspección y pasen un informe del mismo." Luego viene el primer informe de la Comisión Nacional de Emergencias, DPM-INF-693-98, de visita realizada el día 13 de noviembre de 1998, hecho a solicitud de la señora Nombre147724 , en el cual se establece lo siguiente: "Los daños estructurales existentes en las casas N°105 y N°114 han sido provocados por un proceso de asentamiento diferencial de un relleno cuyo espesor aumenta en dirección al río y que fue construido de manera deficiente.
Asimismo, el asentamiento es acelerado por las filtraciones de las aguas de los drenajes y pluviales. Además, la cercanía de la casa N° 105 al borde del talud la hace vulnerables a fenómenos de deslizamientos y socavamiento de los cimientos, como está ocurriendo actualmente. La casa N° 105 se considera INAHABITABLE e IRREPARABLE, debido a los serios daños estructurales ocasionados por el proceso de asentamiento. Por consiguiente debe SER DEMOLIDA lo antes posible para restar peso al relleno y evitar un posible deslizamiento que afectaría la propiedad del Sr. Nombre147736 (casa N° 104). Los escombros deben ser retirados del lugar en el momento en que se efectúa la demolición y llevados a un sitio de botadero apropiado. El terreno resultante no es apto para construir por estar conformado de un relleno hecho deficientemente y su dimensión limitada no permitiría una lejanía segura con respecto al talud de característica muy inestable y fácil de erosionar hacia el margen del Río Torres.
Además, el terreno en cuestión se ubica dentro de la zona de protección del Río Torres, por lo tanto debe contemplarse lo establecido por la LEY DE AGUAS en relación con las regulaciones de mantenimiento del cauce y obras a realizar. Asimismo, el Código Urbano, Capítulo III.3./, inciso III.3.7.1 establece lo siguiente: "En caso de que se pretenda urbanizar fincas atravesadas por ríos p quebradas o que colinden con éstos, deberá proveerse una franja de no construcción con un ancho mínimo de 10 metros a lo largo del lecho máximo y medidos a cada lado del mismo en la proyección horizontal, regulación que evidentemente no se ha cumplido. En relación con el punto anterior, la Municipalidad de San Pedro de Montes de Oca NO debe autorizar ningún tipo de construcción en él. Por lo contrario, debe llevarse a cabo un proceso de recuperación ambiental por medio de siembra de gramíneas (zacate) y de reforestación con especies vegetales de raíces profundas (por ejemplo caña india o itabo).
La propiedad de la señora Nombre147718 (caso N°114) está experimentando el proceso de asentamiento diferencial, en una forma no tan marcada como la casa N°105. No obstante, el proceso es evidente y ha provocado daños (grietas en el piso), particularmente las paredes de la casa están perdiendo la verticalidad, haciéndola vulnerable ante un sismo de moderada a fuerte magnitud, que en asocio con alta humedad en el relleno podría provocar el colapso de la edificación. Por consiguiente se recomienda a Nombre36346 reubicar en un mediano plazo a la familia de la señora Nombre147718 e igualmente proceder a la demolición de esta casa, continuando con la recuperación ambiental del terreno (reforestación). En este caso, el terreno puede ser reutilizado para construir, siempre y cuando un estudio de carácter geotécnico determine si el relleno puede ser estabilizado o necesita sustituirse. En el sector donde ubicas (sic) las casa mencionadas, se debe mejorar la capacidad de los drenajes de los tanques sépticos junto con la canalización y entubamiento de las aguas pluviales, para reducir la escorrentía subterránea que afecta la estabilidad del relleno y el talud cerca del río." De importancia en este estudio, es que se establece el origen de los daños de las viviendas 105 (Nombre147724 ) y 114 (Nombre147718 , actora también del presente proceso), así como que se reitera el problema del talud y la proximidad con la quebrada o río.
Pese a las recomendaciones dadas en este informe a Nombre36346 y a la Municipalidad de Montes de Oca, no existe prueba de que hayan tomado alguna acción para remediar la situación de las viviendas inspeccionadas y no es sino hasta que en el año 2008, con ocasión de la ocurrencia de la Tormenta Alma, que la Municipalidad de Montes de Oca empieza a accionar para tratar de encontrar soluciones con respecto a los problemas que aquejaban a la Urbanización Las Nombre147732 en términos generales (Oficio OGA-36-2008, del 3 de junio de 2008, firmado por Nombre147737 , de la Oficina de Gestión Ambiental de la Municipalidad). En razón del informe vertido por Nombre147737 , el Alcalde Municipal solicita colaboración a la Escuela de Geología de la Universidad de Costa Rica (oficio D. Alc. 766-2008 del 5 de junio de 2008), a la Directora del Área de Salud de Montes de Oca (oficio D. Alc. 2008, del 6 de junio de 2008) y a la Comisión Nacional de Emergencias (D.
Alc. 1091-2009 del 8 de agosto de 2009. La Defensora de los Habitantes, en oficio N° 06201.2009.DHR, vuelve a emitir las siguientes recomendaciones a los órganos e instituciones que a continuación se mencionan: "A LA MUNICIPALIDAD DE MONTES DE OCA: 1.- Destinar los recursos necesarios para completar las obras de mitigación en la urbanización Mansiones. Para ello, de ser necesario, incluir el costo de la obra en un presupuesto extraordinario, o en el presupuesto del año 2010. 2.- Mantener informada a la Defensoría de los Habitantes sobre las obras que se están realizando en la Urbanización Nombre147732 para evitar más deslizamientos en la zona, así como mantener un estricto control del terreno en la época lluviosa, 3.- De ser oportuno, coordinar una reunión con las instituciones involucradas para analizar la situación de la Urbanización Nombre147732 y definir las acciones tendientes a la solución definitiva del asunto.
Remitir el resultado de ésta a la Defensoría de los Habitantes. AL TRIBUNAL AMBIENTAL ADMINISTRATIVO: 1.- Dar el seguimiento correspondiente a la resolución número 353-09-TAA, expediente número 222-08-03-TAA, con el fin de asegurar la solución del problema de la Urbanización Mansiones. 2.- Mantener informada a la Defensoría de los Habitantes sobre las actuaciones futuras que realice ese Tribunal al respecto y remitir las resoluciones que se emitan al respecto. AL MINISTERIO DE SALUD, Área de Salud de Montes de Oca; ÚNICA.- Proceder a analizar la posibilidad de declarar inhabitables las viviendas que se encuentren ubicadas en la zona vulnerable del talud. Asimismo, dar el debido seguimiento a éstas órdenes y proceder a demoler las viviendas, con la colaboración de la Municipalidad de Montes de Oca, en caso de que el propietario no lo haga por sus propios medios. A LA COMISIÓN NACIONAL DE PREVENCIÓN DE RIESGOS Y ATENCIÓN DE EMERGENCIAS: 1.- Realizar una nueva inspección a la urbanización Nombre147732 y definir, claramente, cuáles son las viviendas que se encuentran en riesgo y que deben de ser retiradas del lugar. 2.- Coordinar interinstitucionalmente, principalmente con la Municipalidad de Montes de Oca, para dar el seguimiento correspondiente a los deslizamientos que se han presentado en urbanización Mansiones, con el fin de encontrar una solución viable a todas las partes y proceder a realizar las obras de mitigación necesarias para estabilizar el terreno.
(...) INSTITUTO MIXTO DE AYUDA SOCIAL (IMAS): ÚNICA.- Realizar un estudio socioeconómico de las familias ubicadas en zona de riesgo con el fin de extender algún tipo de ayuda económica mientras se logra la reubicación de éstas, asimismo, extender algún tipo de subsidio a aquellas familias que deben hacer mejoras en sus viviendas para encausar correctamente las aguas residuales y pluviales de sus propiedades. BANCO HIPOTECARIO DE LA VIVIENDA: ÚNICA.- Proceder a analizar la posibilidad de realizar una visita a la urbanización Nombre147732 con el fin de conversar con las familias ubicadas en zona de riesgo y que deben de ser reubicadas, y explicarles las opciones que tienen para solicitar un nuevo bono de vivienda y los requisitos que deben cumplir." La Comisión Nacional de Riesgos y Atención de Emergencias (Comisión Nacional de Emergencias o CNE) emite el Informe Técnico DPM-INF-1683-2009, denominado "Valoración general de los problemas de inestabilidad en las inmediaciones de la Urbanización Mansiones", el cual analizó los problemas generales de la Urbanización de la siguiente forma: "SITUACIÓN ACTUAL: El proyecto habitacional se localiza a mano izquierda carretera al Club Campestre La Campiña y colinda al sur con el Río Torres y al norte con un talud de altura muy variables, donde se ubican al pie del mismo varias viviendas.
Desde 1993 se tienen referencias de los serios problemas de inestabilidad en el área, debido a los cortes de los taludes y de la cercanía de las viviendas al corte. Los factores que inciden directamente en el posible origen de los desprendimientos de material son: Cortes de talud en forma vertical desde el inicio del proyecto. Viviendas a menos de 2.5 metros del pie del talud. Falta de buenos desagües en parte superior. Falta de limpieza de cunetas de la carretera principal. Construcción de anexos por parte de los dueños de las casas a menos de un metro del talud. Material que conforma el talud se encuentra muy alterado y fácilmente erosionable por el agua. Muros de contención de poca altura. Arbustos de cierta altura han crecido al borde del talud, ocasionado constantemente desprendimientos. Considerando todos estos aspecto es posible que el proceso de inestabilidad (deslizamientos), se incremente en mayor medida durante el período lluvioso o un eventual sismo y por lo tanto, los efectos por desplazamiento de material hacia las inmediaciones de las viviendas pueden ocasionar daños de consideración.
Es necesario realizar varias obras en la ladera y talud, pero antes de efectuar cualquier trabajo en el lugar debe de realizarse un estudio de suelos y estabilidad de taludes, además de verificar que área corresponde a relleno y las profundidades del mismo, conociendo los parámetros antes citados, pueden efectuarse rectificaciones o incluso la posibilidad de reubicar las familias asentadas al pie del talud. Algunos trabajos deben de efectuarse dependiendo del análisis del estudio de suelos, características y estabilidad del mismo, así como acumulación de escombros en la parte superior, con la finalidad de proteger la seguridad y bienes de todas las personas que habitan en el área. Todas estas consideraciones deben ser tomadas en cuenta de acuerdo a los posibles trabajos o la alternativa de reubicar a las familias, cuyas casas fueron construidas en la parte inferior del talud y que actualmente están observando la caída de material en las cercanías de sus viviendas.
Se requiere efectuar varios trabajos en los alrededores de la Urbanización Las Nombre147732 y algunas recomendaciones son: 1. Efectuar una limpieza y reparación de las cunetas de la carretera principal, ubicadas en la parte superior de la ladera. 2. Construir buenos muros de contención en las cercanías de las viviendas y reforzar aquellos que evidencian problemas tanto en las viviendas #34, 35, 36. 3. Las viviendas # 115, 119 se ubican a pocos metros del talud de mayor corte vertical y es donde actualmente son frecuentes los deslizamientos de tierra. 4. Las casas # 82 y 74 se ubican en la misma franja del talud, pero se localizan a una distancia mayor del corte vertical. 5. La vivienda # 60 se ubica al final de la ladera, donde la altura del talud es menor y además no hay evidencias de desprendimiento de material. En cuanto a la situación real de las viviendas, debe aclararse que únicamente el estudio de suelos y estabilidad de taludes, puede reflejar la condición de estabilidad de la ladera, así como de los posibles trabajos a efectúan (sic) en el área.
RECOMENDACIONES: 1. Es necesario corroborar las condiciones del poste de tendido eléctrico, transformador en la parte superior del talud por parte del Instituto Costarricense de Electricidad (ICE). 2. Que la Municipalidad de Montes de Oca en coordinación con la Asociación de Viviendas de Nombre147732 realicen una limpieza general de las cunetas ubicadas en la carretera principal. 3. Efectuar una buena canalización de las aguas pluviales, para reducir el posible efecto por saturación y deslizamiento hacia las partes bajas. 4. Cualquier movimiento de tierra debe estar sujeto a los estudios de suelos y a las recomendaciones establecidas. 5. Realizar terrazas y trabajos con muros de gaviones en los puntos más críticos, así como de trabajos para reducir la erosión por medio de cobertores anti-erosivos cuya finalidad es de formar una superficie capaz de absorber y disipar la energía de la lluvia, principalmente a lo largo del talud." (...) Considerando que dentro de las responsabilidades de la C.N.E. y acordes con la Ley No. 8488, como ente regulador de las acciones relacionadas con la gestión del riesgo, se encuentra el establecer recomendaciones orientadas a promover un adecuado uso de la tierra, conforme a las características propias del entorno y de mejorar las condiciones generales del área, se le solicita que de acuerdo con este informe a los entes involucrados efectuar: Las acciones y medidas necesarias para buscar una solución a las familias indicadas en este documento.
Dado que son muchos los informes efectuados por parte de la CNE en relación a la Urbanización Las Mansiones, donde ha (sic) través de los años se han establecidos los criterios técnicos para resolver este problema iniciando con un desarrollador del proyecto y de los permisos estatales, donde las medidas de mitigación y opciones de trasladar a las familias más vulnerables no se han concretado." (El destacado no es del original). Como puede observarse, una vez se indica por parte de la CNE, que los problemas en la Urbanización vienen desde el año 1993, sus causas, así como la importancia de realizar obras de prevención y valorar la posibilidad de trasladar a las familias afectadas. Respecto de los casos específicos de los actores, el mismo informe indicó: "1. Viviendas localizadas en la margen derecha del río Torres, donde en los últimos años se han generado problemas de inestabilidad muy cercanas a las construcciones: Actualmente la vivienda No. 105, pertenece al señor Nombre147739 (sic) Nombre4554 , cédula CED3521, donde se establece que en noviembre de 1998, fue afectado por un agrietamiento importante y se recomiendo (sic) su reubicación.
Lamentablemente su (sic) fue reconstruida en el mismo sitio, donde actualmente se presentan evidencias de asentamiento y se ubica a pocos metros del borde del talud. Dentro de la zona de protección del cauce del río Torres. Claramente las autoridades recomiendas (sic) el desalojo por el problema de inestabilidad para noviembre del 1998. Evidencias como las observadas en las paredes son visibles en la vivienda No. 105. Requiere ser traslada (sic) a otro sitio y congelar el uso del terreno para el futuro. Propiedad de la señora Nombre147718 , casa No. 114, la cual se ubica asentamiento una parte en relleno. No existe una canalización de las aguas pluviales y servidas que incrementa en problema de asentamiento diferencial en la construcción. Requiere obras de mitigación tales como un muro de contención y un buen control de las aguas pluviales y servidas en el entorno. (...) 2. Viviendas localizadas al pie del talud donde en los últimos años se han generado problemas de inestabilidad muy cercanas a las construcciones.
(...) Propiedad de la señora Nombre147735 , céd. Placa29465, ocupa (sic) por tres personas. Casa No. 44. Vivienda ubicada al pie del talud, donde en los últimos años se han producido una serie de desprendimientos importantes. Para esta familia se recomienda su traslado a otro lugar más seguro. Por parte de las autoridades competentes se debe establecer los lineamientos para el congelamiento del terreno. No se recomienda su uso habitacional. (...) Propiedad de la señora Nombre4559 , céd. 1-188-935. Habitan 1 persona. Casa No. 36. Al pie del talud donde se han dado desprendimientos importantes. No se recomienda su uso habitacional. Evidencia de probelas de inestabilidad del terreno." Posteriormente, la Unidad de Rectoría de la Salud, Región Central Sur, del Ministerio de Salud, EN el Oficio URS-RCS-1626-2009, hace las siguientes consideraciones de interés para el presente caso: "Características generales de las viviendas: La Urbanización Nombre147732 viene presentando desde 1998 problemas de deslizamiento de taludes tanto en las márgenes del Río Torres, como en la base o pie de un talud que conforma la elevación topográfica que limita la Urbanización.
La Comisión Nacional de Emergencia se refirió al caso en el oficio DPM-INF-693-98. Por nuestra Unidad el caso fue atendido en Julio del pasado año debido a una queja presentada por la señora Nombre147738 y mediante el Oficio UPAH-642-2008 fue tratado de forma individual. Desde el año pasado hasta la fecha los problemas de la Urbanización se agudizaron, por lo que se decide hacer una inspección general en compañía de las autoridades municipales y el IMAS. Observaciones: 1- Existe una invasión de la zona de retiro del Río Torres donde tanto por parte de los urbanizadores como por los propietarios de los inmuebles se levantaron algunas viviendas en esta zona de protección, lo cual genera pesos excesivos en el talud de la margen derecha del río. Lo anterior ha traído consigo un deslizamiento de los mismos, el cual se ve agravado constantemente por las precipitaciones en el período lluvioso. 2- El segundo problema existente es la construcción al pie del talud de la elevación que limita la urbanización; talud que por encontrarse en su estado natural sin ningún tipo de protección y sin una adecuada vegetación que permita el amarre de su suelo, pone en riesgo aquellas viviendas que fueron construidas justamente al pie de su base.
Las viviendas afectadas son las siguientes: (...) Casa # 105 Nombre147724 ... Casa # 114 Nombre147718 ... Casa # 36 Nombre4559 ... Casa # 119 Nombre147740 ... Casa # 73 Nombre4556 . (...) 3- En las viviendas 114 y 105 se pudo verificar la presencia de grietas longitudinales en pisos y paredes, propio de la línea de fallo del talud. Estas viviendas, junto con la # 73 y la de la Sra. Nombre147738 , son las que corresn el riesgo de deslizamientos en dirección hacia el Río Torres por lo que esta Unidad decide declararlas en estado peligroso. 4- Las viviendas 35, 36, 125 y 119 corren el riesgo de que se deslice sobre ellas el talud de la elevación que limita la urbanización, ya que éste se encuentra colapsado en dirección a las viviendas, que ya han sufrido el impacto de algunos deslizamientos y permanecen expuestas a futuros deslizamientos; por lo que esta unidad decide declararlas en estado peligroso.
(...) 5- El tercer problema estriba en las conexiones ilegales que se realizan al alcantarillado pluvial de la urbanización, en el cual se detectó que en el cabezal de desfogue se vierten hacia el Río Torres aguas negras provenientes de algunas viviendas que no hacen uso del tanque séptico que se construyó para dicho fin. En este punto consideramos que el Area Rectora debe realizar las pruebas de coloración necesarias para detectar cuales son las viviendas que tienen conexiones ilícitas y a cuales se les debe girar los actos administrativos correspondientes con el fin de corregir dichas deficiencias. Por lo anterior consideramos que el Área Rectora de Salud de Montes de Oca debe declarar inhabitable las viviendas 73, 114, 105, 36, 125, 119, la de la Sra. Nombre147738 y el dormitorio ubicado teniéndose en cuenta el estado peligroso de las mismas. Asimismo el Área Rectora debe de coordinar con el IMAS para realizar el debido estudio social de las personas que ocupan actualmente los inmuebles, estudio que debe ser realizado antes de ordenar el desalojo, con el fin de no descuidar el aspecto social que también nos corresponde como Ministerio de Salud.
A su vez debe coordinarse con las autoridades de Fuerza y Luz para que realicen el corte del servicio eléctrico en los inmuebles con el fin de evitar incendios. Los criterios anteriores se basan en los artículos 1, 2, 4, 7, 313, 319, 320 y 321 de la Ley General de Salud y el artículo 50 de la Constitución Política de la República." Este informe lleva finalmente a la declaratoria de inhabitabilidad de las viviendas de los actores. Como última prueba documental para establecer la susceptibilidad del terreno de ser usado para un proyecto habitacional como el cuestionado, se tiene el Informe realizado por el FUNDEVI, a solicitud de la Municipalidad de Montes de Oca y bajo la supervisión del profesional Nombre147725 , que en lo que interesa establece: "Esto se realizó a partir del análisis del mapa estabilidad en condiciones dinámicas, considerando las áreas con una probabilidad muy baja y las que presenta una probabilidad baja como áreas aptas para el desarrollo.
Se recomienda que las áreas con una probabilidad de ocurrencia de deslizamientos moderada se utilicen para un desarrollo controlado, implementando soluciones geotécnicas para mejorar las condiciones del terreno. Las áreas que presentan una probabilidad de ocurrencia de deslizamiento alta y las que cuentan con una muy alta, se considera que deben destinarse única y exclusivamente a la conservación (Figura 8). (...) De acuerdo con la Figura 9, el 68,1% del área de estudio debería ser utilizado para conservación, por otro lado el 18,5% se podría usar para desarrollo , pero de una manera controlada y únicamente el 13,5% corresponde a zonas aptas para el desarrollo. Es importante mencionar que, a pesar de que algunas partes del cañón y del lecho del río Torres han sido clasificadas como aptas para el desarrollo y para el desarrollo controlado, en ningún momento se recomienda utilizar zonas que se encuentren dentro del cañón de un río como aptas para el desarrollo.
La razón por la cual fueron clasificadas de esa forma es porque su pendiente es menor a las de las zonas circundantes y el terreno se encuentra estable, por lo que no poseen una probabilidad alta de ocurrencia de deslizamientos. CONCLUSIONES: Las laderas que se encuentran en la comunidad de Nombre147732 y sus alrededores están constituidas por depósitos volcánicos (cenizas y tobas) de características mecánicas deficientes. Gran parte del área de estudio comprende el cañón fluvial del río Torres, el cual presenta varios deslizamientos inactivos, siendo el de mayor magnitud e importancia el que comprende a la comunidad de Nombre147732, este cañón se encuentra rodeado por campos de cenizas y por el valle fluvial de una quebrada aledaña. El deslizamiento Nombre147732 muestra haber tenido una actividad posterior, en forma de un flujo de cenizas con un desplazamiento de aproximadamente 150 m en dirección SW, hacia el río Torres.
El curso del río Torres parece haber sufrido un leve desvío debido a la ocurrencia de ambos eventos. En condiciones estáticas, es decir sin considerar actividad sísmica, el 75% del área de estudio comprende laderas estables, el 3,2% requiere medidas correctivas menores para asegurar su estabilidad, el 6,3% del área presenta condiciones de inestabilidad y el 15% se encuentra en condiciones muy inestables. En condiciones pseudoestáticas, es decir considerando el efecto de actividad sísmica, el 47,5% comprende laderas con probabilidad muy alta de ocurrencia de deslizamientos, el 18,7% presenta una alta probabilidad, el 20% cuenta con una probabilidad moderada, el 13,6% del área presenta una baja probabilidad y solamente un 0,2% una muy baja probabilidad de ocurrencia de deslizamientos. A partir de los datos anteriores, se determinó que el 68,1% del área de estudio debería ser utilizado para conservación, el 18,5% se podría usar para un desarrollo controlado, y únicamente el 13,5% corresponde con zonas aptas para el desarrollo.
Las áreas fueron clasificadas como aptas para el desarrollo y para el desarrollo controlado y que se encuentran dentro del cañón del río Torres no deben ser utilizadas para este fin, las razón por las que fueron clasificadas de esa manera es porque cumplen con características como pendiente baja a moderada y probabilidad de ocurrencia de deslizamientos de baja a moderada. Por esta razón, a pesar de que estas zonas presenten condiciones de estabilidad, no se recomienda bajo ninguna circunstancia utilizar para el desarrollo." (El destacado no es del original). De este informe lo que debe rescatarse es que establece que pese a que hay áreas que eventualmente podrían destinarse a un desarrollo, no es recomendable hacerlo del todo por encontrarse dentro del cañón del Río Torres. Haciendo entonces una análisis integral de la prueba en cuanto a las condiciones del terreno, el Tribunal concluye que pese a las aseveraciones del testigo perito Rodríguez Barquero en cuanto a la aptitud del mismo, hay prueba documental emitida por él mismo, por órganos técnicos de la Administración, como la CNE, el Ministerio de Salud, la misma Municipalidad de Montes de Oca y el estudio de FUNDEVI, que establecen desde un inicio los problemas que tenía el terreno, al estar situado en un cañón del Río Torres, con un suelo estar conformado por ceniza con un alto contenido de agua y la existencia de un talud, condiciones que naturalmente hacían poco recomendable que se desarrollara una urbanización de más de cien casas, para personas de escasos recursos que no iban a contar con medios propios o a través de financiamiento, para realizar obras de infraestructura apropiadas para mantener condiciones óptimas en sus viviendas y alrededores.
Esta situación se hizo evidente desde el año 1994 y se fue agudizando con el tiempo, lo cual llevó a la declaratoria de inhabitabilidad de las casas de los accionantes. A continuación se analizará la posible responsabilidad de cada los codemandados, siempre dentro del régimen jurídico aplicable, para determinar si existe una relación causal entre los daños pretendidos y sus actuaciones, así como posibles eximentes de responsabilidad.
En primer lugar se va a analizar la responsabilidad del IMAS. Como se había indicado anteriormente, el Instituto decidió la adquisición del terreno y lo destinó al proyecto habitacional que culminó con la Urbanización Las Mansiones. No consta en el expediente que previo a la compra de la propiedad, el 24 de abril de 1987, así como con antelación a la decisión del Consejo Directivo CD-672, Acta 87-97, del 18 de noviembre de 1987, se haya realizado un estudio técnico que evaluara las condiciones del terreno para el desarrollo de la mencionada Urbanización. El primer informe técnico que se tuvo por acreditado, fue el realizado por INSUMA S.A. para Nombre36346 a finales de 1991 (258-91 del 23 de diciembre de 1991, al cual se hizo referencia en el anterior considerando). Por ello se considera que en las anteriores decisiones el IMAS no actuó con la debida diligencia en la escogencia del lugar idóneo.
Cabe hacer la aclaración de que no se está impugnando las actuaciones previas del Instituto, por acción u omisión, pero sí es necesario hacer las anteriores observaciones, pues como anteriormente se indicó, el IMAS tiene la obligación de velar por el uso adecuado de los fondos públicos, así como por el cumplimiento de sus fines, sea la resolución de la pobreza, en este caso a través de la dotación de viviendas que sean idóneas con el fin de brindar una solución de vivienda permanente para las familias del proyecto. Posteriormente se hace la firma de la escritura de traspaso de las propiedades, con lo que la relación entre los accionantes y el IMAS se convierte en una de naturaleza contractual, regida por el Código Civil. El traspaso de un bien inmueble es una contrato oneroso, solemne, que se rige por los artículos 1049 y siguientes del mencionado Código, por lo que la responsabilidad que debe analizarse tiene la misma naturaleza, es decir contractual.
Pese a que en términos generales este tipo de contratos es sinalagmático, por las circunstancias ya mencionadas en cuanto a que los adquirentes de los terrenos tenían una condición social vulnerable y que la solución de vivienda dependió en su momento de la ayuda que el IMAS y otras instituciones pudieran ofrecerles para la compra y construcción de sus viviendas, hace que se debilite su posición dentro de ese esquema contractual. Por otra parte, los informes técnicos que se elaboraron, fueron destinados al conocimiento de Nombre36346 o del mismo Instituto, por lo no existe prueba para acreditar que las condiciones del terreno eran por ellos conocidas al momento de la adquisición, lo que hace que la firma del contrato se haya realizado con total desconocimiento de la vulnerabilidad del terreno. No es sino hasta que empiezan los problemas de grietas que algunos de los actores comenzaron a buscar soluciones, las cuales no se concretaron y llevaron a la declaratoria de inhabitabilidad.
Previamente, cuando se resolvió la excepción de prescripción, se indicó que el plazo de la misma empezó a correr a partir de esta declaratoria, aún cuando se hubieran hecho gestiones por parte de los actores para que se resolviera si situación, ya que la misma es la que constituye una situación jurídica consolidada que impide que se realice el fin con el que fue comprada la propiedad. Es criterio del Tribunal, que esta declaratoria realizada por el Ministerio de Salud, resulta en un vicio oculto para los adquirentes de la propiedad y que desmejora el bien al punto que lo hace inutilizable para el fin en que fue acordado su traspaso. Se reitera que los accionantes no tuvieron margen de negociación frente al IMAS en la escogencia de la cosa objeto del contrato y la desidia del Instituto en adquirir una propiedad sin que se hiciera un estudio técnico que valorara la funcionalidad del mismo para desarrollar una urbanización de más de cien viviendas de interés social, desembocó en que las casas construidas resultaran con problemas, algunas de ellas desde el principio y que todas fueran declaradas inhabitables.
Los vicios ocultos están previstos en el artículo 1082 del Código Civil, que establece: “ La venta no podrá ser anulada por vicios o defectos ocultos de la cosa de los llamados redhibitorios, salvo si esos vicios o defectos envuelven error que anule el consentimiento, o si hay estipulación en contrario.” Es claro que en el presente caso no se está pretiendo la nulidad de contrato firmado entre las partes, sino la responsabilidad de los codemandados. La Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, en el desarrollo de este artículo ha resuelto que el mismo es suficiente para fundamentar pretensiones resarcitorias. Así lo ha indicado entre otras, en la resolución 77-95, de las quince horas treinta minutos del doce de julio de mil novecientos noventa y cinco: “Por su parte, la garantía de saneamiento o por vicios ocultos es un efecto natural del contrato de compraventa. Se refiere a la obligación del vendedor de entregar la cosa vendida y que ésta sea apta para cumplir con la función para la que normalmente está destinada, es decir, que debe entregar la cosa en buen estado, sin vicios o defectos que hagan impropio, o afecten notablemente su uso normal.
En cuanto a estos vicios, el artículo 1082 del Código Civil dispone que: "La venta no podrá ser anulada por vicios o defectos ocultos de la cosa de los llamados redhibitorios, salvo si esos vicios o defectos envuelven error que anule el consentimiento, o si hay estipulación en contrario." El artículo establece en realidad una acción de nulidad relativa o anulabilidad, basada en un vicio de la voluntad: el error. Dicha acción se funda en los vicios ocultos y en el error, conjuntamente. Aunque la venta no puede ser anulada por la sola existencia de los vicios ocultos, -salvo que constituya, además, error que anule el consentimiento-, siempre queda la posibilidad de la responsabilidad contractual común del vendedor, quien tiene la obligación de entregar la cosa en forma tal que cumpla su función normal a cabalidad; responsabilidad que podría derivar en una indemnización por daños y perjuicios, según la naturaleza del incumplimiento.
Si el vendedor entrega la cosa con algún vicio o defecto que la haga impropia para su función normal o la desmejore, incurre en un incumplimiento contractual, de conformidad con los artículos 692, 693, 701, 702, 704 y 764 del Código Civil, este último en cuanto dispone que "el pago se hará bajo todos los respectos conforme al tenor de la obligación". Es una obligación implícita en la compraventa el entregar la cosa tal y como el comprador espera recibirla, de conformidad con lo acordado (764 y 1022 ibídem)." En el sub-júdice, no se ha solicitado la nulidad del contrato, ni tampoco su resolución. Se reclama la responsabilidad por el incumplimiento contractual, al no entregarse la casa adquirida con las especificaciones implícitas en el contrato. Los daños y perjuicios se produjeron, según la causa alegada por el [coactor] y la [coactora], como consecuencia del terremoto del 22 de diciembre de 1990.
Antes, no se conocían los vicios ocultos de la edificación, ni tampoco habían sufrido lesión alguna en sus intereses. Por ello, los accionantes no podían ejercer alguna acción.” Habiéndose establecido entonces que los terrenos adquiridos por los actores poseían una condición que los hizo no aptos para cumplir con el fin para el que fueron adquiridos, habría que establecer si existe dentro de esta relación contractual algún eximente de responsabilidad. Dentro de un régimen de responsabilidad contractual son eximentes el caso fortuito, la fuerza mayor o la culpa de la víctima (artículo 702 del Código Civil). Se ha invocado por la representación del IMAS, los propios de la responsabilidad objetiva de la Administración, los cuales son culpa de la víctima, hecho de un tercero o fuerza mayor, de acuerdo con el capítulo de responsabilidad de la LGAP antes citado. Aún cuando se entiende que éstos últimos no aplican, de igual forma se analizarán, con el fin de ver su aplicación respecto de los demás accionados.
No se ha argumentado nada del caso fortuito, por lo que no se entra a considerar. La fuerza mayor sí ha sido invocada, pues se ha indicado que las condiciones del terreno han cambiado con el paso de los años, especialmente por la incidencia de los fenómenos de La Niña y el Niño. Es criterio del Tribunal que este eximente no es de recibo, pues desde los primeros estudios de INSUMA S.A., pasando por los realizados por la CNE y reforzados por el elaborado por el profesional Nombre147725 , según se detalló ampliamente en el resultando anterior, el terreno no era apto desde un inicio para el desarrollo en cuestión por tres aspectos: el primero serían sus circunstancias naturales, pues de trata del cañón de un río, con existencia de taludes verticales que implicarían inversiones sumamente altas para lograr la estabilidad deseada, con suelo de cenizas volcánicas y que además el método de construcción de las viviendas (autoconstrucción) no aseguraba el método óptimo para una edificación en circunstancias tan delicadas.
El segundo: Se trataba de un desarrollo de viviendas de interés social, para familias de escasos recursos que imposibilitaba la inversión requerida. En tercer lugar, los problemas empezaron casi desde el inicio de la construcción, aunque hayan culminado con la declaratoria de inhabitabilidad después de la Tormenta Alma. El segundo sería la culpa de la víctima: pese a que pueden haber construcciones en las casas de los actores, no se acreditó mediante prueba idónea la existencia de las mismas, ni tampoco si eran éstas las causantes de los problemas que las aquejaron y que llevaron a la mencionada declaratoria, en el caso concreto de cada una de la casas objeto de este proceso. Como acaba de señalarse, los problemas comenzaron casi desde el inicio de las construcciones. Las partes hicieron mención a construcciones, garajes, alamedas convertidas en calles, pero son aspectos generales, sin que se hayan individualizado en los actores, por lo que se rechaza también ese argumento, al no haber sido demostrado de acuerdo con lo preceptuado por el artículo 317 del Código Procesal Contencioso Civil, de aplicación supletoria en la materia contenciosa por disposición del artículo 220 del Código Procesal Contencioso Administrativo (carga de la prueba).
Igual razonamiento habría que hacer respecto del hecho de un tercero, pues no se demuestra que ese solo aspecto haya sido el determinante para llevar a la inutilización de las casas en cuestión, cuando además hay prueba tan contundente en cuanto a la aptitud del terreno para el desarrollo urbanístico realizado. Por lo anterior, se concluye que el IMAS es responsable contractualmente por los vicios que llevaron a la declaratoria de inhabitabilidad de los actores Nombre4555 , Nombre147718 , Nombre4556 y Nombre4559 . Debe añadirse que esa responsabilidad persiste aún cuando el IMAS haya condonado las deudas de adquisición de las respectivas propiedades, pues fue una decisión unilateral de su parte y además los actores incurrieron en otro tipo de endeudamientos para construir sus viviendas con base en el contrato de compraventa ya realizado.
Valga recalcar una vez más, que la relación entre Nombre36346 y los actores es también de naturaleza contractual. Pese a que el convenio inicial se da entre el IMAS y la Fundación, ésta realizó labores de infraestructura (por lo menos instalación de red eléctrica) y lo más importante, brindó el asesoramiento técnico para la construcción de las viviendas mediante el sistema de “autoconstrucción”. Resulta claro que contrató informes técnicos para el estudio del suelo del terreno, por lo que desde un inicio era conocedora de la situación de la urbanización y que de acuerdo con el criterio de uno de sus funcionarios, Nombre147726 , quien es Ingeniero Civil y los informes de INSUMA S.A., los trabajos de estabilización de talud eran sumamente costosos, fuera del alcance de los propietarios de los terrenos y que inclusive se recomendaba desistir del proyecto. No obstante lo anterior decidió seguir adelante con la construcción de casas bajo la asesoría de uno de sus ingenieros, por lo que cabe endilgarle la responsabilidad pretendida por parte de los actores.
La Fundación como organización tiene conocimientos suficientes para prever el resultado que podría tener a largo plazo esta Urbanización, por lo que se considera inaceptable que se excuse en supuestas faltas de los habitantes del lugar, cuando, se reitera, era conocedora de los problemas que ya al momento de la construcción lo afectaban. Se reiteran las consideraciones en cuanto a las eximentes de responsabilidad hechas con respecto al IMAS.
Las municipalidades tienen una serie de competencias en materia urbanística. En este caso específico intervino la Municipalidad cuando aprueba la urbanización a través del diseño del sitio y el visado de los planos para la segregación de los terrenos y en el momento en que otorga los permisos de construcción. Posteriormente, hay una obligación de continuar velando porque la Urbanización se mantenga de acuerdo con lo aprobado, esto quiere decir, velar porque no haya construcciones ilegales, que las zonas verdes se mantengan dentro de los límites establecidos, que haya limpieza en el lugar, pues en principio los propietarios contribuyen con los impuestos municipales y territoriales, así como el cuidado de bienes públicos demaniales, tanto municipales como estatales, como lo son precisamente las zonas verdes y los retiros del río. Esta obligación es aún mayor cuando se trata de una zona que en principio puede ser vulnerable por su condición geográfica tantas veces repetida: la existencia de taludes y la cercanía con el río Torres.
No puede excusarse la Municipalidad en las eximentes de responsabilidad ya analizadas, así como tampoco en la circunstancia de que la Urbanización no estuviere recibida, pues de acuerdo con el artículo VI.6 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, la recepción de la Urbanización es para efectos de control de que se hayan cumplido con todos los requisitos. Más bien, el hecho de que no se hubiere procedido a su entrega por parte del IMAS, si bien es achacable al Instituto, también supone una omisión reprochable de la Municipalidad. Pese a que no se están impugnando actos concretos en cuanto al visado de planos o de aprobaciones, si hay una omisión en cuanto a no haber actuado en protección de los intereses de sus habitantes, pese a las recomendaciones hechas en su momento por la Defensoría de los Habitantes y de otros órganos, por lo que también se declara su responsabilidad objetiva respecto a la declaratoria de inahabitabilidad de la vivienda de los actores.
El Banco ha esgrimido como principal argumento, que son una entidad de financiamiento de segundo piso, en el sentido de que por la Ley de Sistema Financiero de la Vivienda, no están autorizados a otorgar créditos en forma directa a los beneficiarios, por lo que tienen que actuar en este caso, a través de las entidades autorizadas, sean las mutuales que otorgaron los créditos y que no fueron demadadas. En efecto el artículo 9 de la mencionada ley establece: “Artículo 9º-El Banco Hipotecario de la Vivienda no estará facultado para hacer operaciones financieras directamente con el público. Conforme con esta Ley, las entidades autorizadas y las instituciones, públicas o privadas, dedicadas al financiamiento de vivienda podrán conceder préstamos a las personas calificadas como usuarios del Sistema, para la construcción, o adquisición de viviendas o la adquisición de lotes. Sin embargo, podrán participar en operaciones de compra de activos hipotecarios o de activos financieros de otro tipo a las entidades autorizadas, tendientes a generar operaciones de titularización hipotecaria, operaciones fiduciarias o de cualquier otro tipo, que permitan la movilización de dichos activos para generar nuevos recursos financieros.
Los activos hipotecarios o financieros en general que compre o adquiera el Banco Hipotecario de la Vivienda según esta disposición, serán fideicometidos en la forma que establezcan los respectivos reglamentos del Sistema y los correspondientes contratos, de acuerdo con la necesidad de la operación.” En virtud de lo anterior, coincide el Tribunal en que la obligación de verificar las condiciones del terreno para el otorgamiento de los créditos correspondía a quienes tuvieron las relación directa con los beneficiarios y que en este caso fueron las mutuales que en su momento otorgaron los créditos. Por ello, en relación al Banco, se acoge la excepción de falta de derecho y se declara sin lugar la demanda.
XVII: DE LA CONDENA SOLIDARIA: De acuerdo con las razones expuestas en los anteriores considerandos, se proceda a condenar al IMAS, a Nombre36346 y a la Municipalidad de Montes de Oca, en forma solidaria al pago de los daños materiales derivados de la declaratoria de inhabitabilidad de las viviendas de las actoras: Nombre4555 , Nombre4556 , Nombre4559 y Nombre147718 , los cuales incluyen: valor del terreno y valor de la construcción original realizada bajo la asesoría de FUPROVI, así como de cualquier otra construcción realizada con los respectivos permisos municipales, debidamente indexados, los cuales serán liquidados en ejecución de sentencia. Respecto al daño moral subjetivo, considera esta Cámara que las actoras han sufrido daños en sus esfera emocional por la declaratoria de inhabitabilidad de sus respectivas viviendas, lo cual implica tener que salir de las mismas, por lo que se condena al pago de tres millones de colones, por ese concepto para cada una de las actoras, en razón de un millón de colones por cada una de los entes condenados.
En cuanto al daño moral objetivo, consistente en la afectación a la imagen o al honor de las personas, el cual implica un menoscabo patrimonial y que como tal, debe ser acreditado, no se encuentra el mismo argumentado y muchos menos probado, por lo que se deniega. El Tribunal hace suyas las preocupaciones expresadas por el representante del BANHVI, en cuanto a la situación legal de las fincas de las actoras, por cuanto las mismas en principio continuarán a nombre de las mismas, pese a que no se puede realizar ninguna construcción en el lugar. Se insta a que el IMAS y la Municipalidad de Montes de Oca procedan a la mayor brevedad a recuperar los terrenos y ejecutar las órdenes de inhabitabilidad con el fin de proteger la integridad de las demandantes y destinar los terrenos a los fines que técnicamente se recomienden.
XVIII: DE LAS EXCEPCIONES DE FONDO INTERPUESTAS POR EL IMAS, Nombre36346 Y LA MUNICIPALIDAD DE MONTES DE OCA: De acuerdo con lo resuelto, se procede a rechazar las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva interpuestas por Nombre36346. Por la forma en que se resuelve, se acoge parcialmente la de falta de derecho interpuesta por la Fundación, el IMAS y la Municipalidad de Montes de Oca.
Respecto al señor Nombre4554 , al haber sido declarada inadmisible su demanda, pero teniendo en cuenta que ha habitado en la propiedad y que en principio ostenta un derecho sobre la misma, se procede a resolver sin condenatoria en costas. En relación al BAHNVI, al haber sido declarada sin lugar la demanda en su contra, pero teniendo también en cuenta de que los actores contaron con un bono familiar en su momento, por lo que fue necesario llegar al fondo del asunto para resolver acerca de su situación, se resuelve sin condenatoria en costas. Respecto del IMAS, de Nombre36346 y de la Municipalidad de Montes de Oca, al haber sido acogida la demanda en su contra de lase señoras Nombre4555 , Nombre4556 , Nombre4559 y Nombre147718 , se condena a las accionadas al pago de ambas costas del proceso.
POR TANTO
Se acoge la excepción de falta de legitimación activa y pasiva interpuestas por las codemandadas en contra de Nombre4554 . Respecto a él se declara inadmisible la demanda y se resuelve sin condenatoria en costas. Se rechaza la excepción de prescripción opuesta por el Banco Hipotecario de la Vivienda, la Fundación Promotora de la Vivienda y el Instituto Mixto de Ayuda Social. Se declara con lugar la excepción de falta de derecho interpuesta por el Banco Hipotecario de la Vivienda. Se declara sin lugar la demanda interpuesta en su contra por Nombre4555 , Nombre4556 , Nombre4559 y Nombre147718 . A este respecto se resuelve sin condenatoria en costas. Se acoge parcialmente la excepción de falta de derecho interpuesta por el Instituto Mixto de Ayuda Social, la Fundación Promotora de la Vivienda y la Municipalidad de Montes de Oca. Se acoge parcialmente la demanda interpuesta por Nombre4555 , Nombre4556 , Nombre4559 y Nombre147718 , en contra del Instituto Mixto de Ayuda Social, la Fundación Promotora de la Vivienda y la Municipalidad de Montes de Oca, entendiéndose denegada en lo no concedido expresamente.
Se condena en forma solidaria a los mencionados Instituto, Fundación y Municipalidad, al pago de los daños y perjuicios provenientes de la declaratoria de inhabitabilidad de las viviendas de las actoras en los siguientes términos: pago para cada de las accionantes del valor del terreno y valor de la construcción original realizada bajo la asesoría de FUPROVI, así como de cualquier otra construcción realizada con los respectivos permisos municipales, debidamente indexados, los cuales serán liquidados en ejecución de sentencia. De igual forma se les condena al pago del daño moral subjetivo, en la suma de tres millones de colones para cada una de las demandantes, en razón de un millón de colones por cada una de las condenadas, a la vez que se les condena al pago de ambas costas del proceso.
Rosa Cortés Morales Nombre18366 Paulo Alonso Soto Resolución 62-2015-VIII
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